EJERCICIO DE LOCALIZACION CENTRO TURISTICO

De vuelta de sus vacaciones, el presidente de la Junta Directiva de una de las empresas

inmobiliarias ms grande del pas decide evaluar la posibilidad de instalar un proyecto tipo
resort en el litoral del pas, para lo cual requiere efectuar un estudio de localizacin que
permita concluir cual podra ser la ubicacin ms conveniente. La junta directiva de la
compaa, en conjunto con el encargado del estudio, estimaron que tanto los factores
cuantitativos (objetivos) como los cualitativos (subjetivos) resultan relevantes de
considerar en la evaluacin correspondiente.
El primer anlisis que efectu fue un estudio de mercado para identificar cuales serian las
opciones ms atractivas a considerar en la evaluacin y cuales serian los factores ms
importantes a considerar al momento de adquirir derechos de uso de un centro turstico.
El estudio concluyo que serian tres los puntos mas atractivos para localizar el centro
turstico: A, B y C. Respecto a los principales factores considerados al momento de
adquirir derechos de uso en un resort determinado, se pudo constatar que la belleza del
entorno es el atributo ms valorado y que son indiferentes factores como acceso al lugar y
clima del balneario.
Una vez identificadas las opciones de localizacin y los factores de anlisis relevantes
para la compra, se efectu un estudio de valores actual de costos para cada una de ellas
considerando que independientemente de cul sea la localizacin optima, el tamao, la
demanda y los ingresos del proyecto, no experimentaran variacin alguna. El anlisis
tcnico que proporciono la empresa inmobiliaria considero los siguientes valores actual de
costos:
Localizacin
VAC

A
703 569

B
713 404

C
738 148

Paralelamente, para profundizar en el estudio de mercado se aplico una encuesta

estructurada directa a una muestra del mercado objetivo y se obtuvo la siguiente
informacin primaria:
Los atributos ms valorados por el mercado potencial al momento de decidir la compra
de derechos de uso de un departamento para vacaciones son la belleza natural del
entorno, las vas de acceso al lugar y el clima.
Por otra parte el estudio sealo que B y C eran los lugares preferidos en cuanto a
belleza natural, puesto que 80% de los encuestados manifest su preferencia, en igual
ponderacin, por ambos balnearios.
En lo relativo a los accesos, tambin se prefieren B y C, con la salvedad de que en
este caso, al tener que escoger alguna de las dos, se opta por B, ya que con la
construccin de la autopista se ha hecho ms expeditivo el trayecto hacia ese sector.
Los estudios demostraron adems, que no se tiene una preferencia especifica por el
factor climtico entre A y B; pero al comparar A con C, la gente prefiere este ltimo, lo
que no ocurre si se compara B con C.
Por otra parte se determin que los factores subjetivos son mucho ms valorados que los
factores objetivos en relacin de cuatro a uno.
De acuerdo con los antecedentes expuestos, se pide determinar la localizacin ms
conveniente, considerando los factores objetivos y subjetivos. Explique y justifique sus
respuestas.