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Rapport n 010269-01
tabli par
Pierre NARRING et Pascaline TARDIVON (coordonnatrice)
Mars 2016
Sommaire
Rsum......................................................................................................................4
Liste hirarchise des recommandations..............................................................9
Recommandations de niveau 1........................................................................................9
Recommandations de niveau 2........................................................................................9
Recommandations de niveau 3......................................................................................10
Introduction.............................................................................................................12
1. Conclues dans lurgence et perues parfois avec scepticisme, les CUS ont
progressivement rvl un certain nombre datouts...........................................14
1.1. Lances dans une certaine urgence, les CUS sinscrivent pourtant dans une
dmarche de longue haleine...........................................................................................14
1.1.1. Les plans stratgiques de patrimoine et les conventions globales de
patrimoine ont constitu les prmices dun dialogue stratgique entre ltat et les
bailleurs sociaux......................................................................................................14
1.1.2. Laffirmation du service dintrt conomique gnral (SIEG) rendu par les
organismes dHLM et les SEM seffectue travers les CUS....................................15
1.1.3. La loi n 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de
lutte contre lexclusion (MLLE) a repris son compte les dmarches de
conventionnement mais les a inscrites dans un cadre plus contraignant.................16
1.2. Les conditions de mise en place ont affect le contenu et la qualit des CUS..........18
1.2.1. Le contexte de la politique du logement au moment de llaboration des CUS
a pes sur le contenu des conventions....................................................................18
1.2.2. Les sanctions prvues dans les textes ont crisp les organismes de logement
social et eu un effet contre-productif........................................................................19
1.2.3. Les dlais de signature ont limit la porte de la ngociation........................20
1.3. Malgr ces handicaps de dpart, lutilit des CUS est progressivement apparue aux
deux principaux partenaires.............................................................................................20
1.3.1. Lexercice a constitu pour les services de ltat une occasion de prciser les
enjeux de la politique du logement et dacqurir une vision globale des mtiers du
logement social........................................................................................................20
1.3.2. Les bailleurs pour lesquels le travail sest rvl trs lourd se sont
progressivement appropri loutil CUS et ont dvelopp des dmarches innovantes
................................................................................................................................. 21
1.4. La prise en compte des enjeux de territoire est reste faible....................................22
1.4.1. Larticulation entre CUS et PLH sest rvle impossible...............................23
1.4.2. Quoique formellement associes, les collectivits territoriales se sont
gnralement peu impliques..................................................................................23
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Conclusion...............................................................................................................52
Annexes...................................................................................................................54
1. Lettre de mission................................................................................................56
2. Liste des personnes rencontres.....................................................................60
3. Les indicateurs des CUS....................................................................................65
4. La segmentation du patrimoine effectue par les bailleurs sociaux............73
5. Dispositifs conventionnels entre collectivits et organismes de logement
social.........................................................................................................................75
6. Circulaire DHUP du 3 novembre 2015 relative aux attributions de logements
sociaux......................................................................................................................79
7. Glossaire des sigles et acronymes...................................................................88
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Rsum
Les volutions institutionnelles qui sont intervenues dans la dernire dcennie ont
accord une part croissante aux collectivits territoriales et leurs groupements
dans la conduite des politiques locales de lhabitat. travers des documents
programmatiques, comme les PLH, et contractuels, sous forme de conventions
bilatrales, un dialogue rgulier sest instaur entre ces collectivits et les
organismes de logement social, pour que les enjeux propres chaque territoire
soient mieux pris en compte dans la mise en uvre de la politique du logement.
Celle-ci na toutefois pas t dcentralise et ltat en reste un acteur
incontournable travers les subventions et avantages fiscaux quil accorde pour le
financement du logement social, mais surtout en tant que garant de laccs au
logement et des quilibres socio-spatiaux.
Il est donc apparu ncessaire au lgislateur de dfinir, ct des documents
conventionnels locaux, un cadre contractuel pluriannuel prcisant les enjeux et les
objectifs liant ltat et les organismes de logement social : cest lobjet des
conventions dutilit sociale (CUS) qui ont t institues par la loi de mobilisation
pour le logement et la lutte contre lexclusion vote en fvrier 2009 et promulgue
en mars 2009.
En 2011, plus de 700 de ces conventions ont t signes pour une dure de 6 ans.
A lapproche du renouvellement de ces conventions, la ministre charge du
logement a souhait que la place dvolue aux collectivits et leurs groupements
dans llaboration des CUS soit expertise. En effet des lois rcentes ont accord
aux mtropoles la facult den assurer le pilotage et la ngociation et, par ailleurs,
les EPCI se sont vu octroyer de nouvelles comptences en matire de gestion de
la demande de logement social et dattributions, ce qui nest pas sans
consquences par rapport au contenu des CUS.
La mission du CGEDD sest donc intresse la faon dont sest droul le
processus dlaboration et de ngociation des CUS ; elle a analys un chantillon
de ces documents et rencontr des lus et des techniciens de diverses
collectivits, des bailleurs sociaux et leurs associations nationales et rgionales,
des associations reprsentatives des intrts des locataires et enfin des services
de ltat pour recueillir leurs expriences et leur avis sur les volutions
souhaitables.
La mission a tout dabord constat que les conditions de lancement avaient pes
sur la qualit de lexercice et sur la perception de son bien fond, les dlais
impartis pour sa ralisation tant peu compatibles avec la complexit des donnes
renseigner, les indicateurs tant nombreux et les chelles de restitution des
donnes, multiples.
Les deux valuations intermdiaires des CUS ont t loccasion de surmonter les
difficults initiales en centrant les changes non plus sur la mthode mais sur les
enjeux que sont le dveloppement dune offre adapte, la rnovation thermique et
laccessibilit aux personnes mobilit rduite dans les projets de rhabilitation du
parc de logements, les conditions daccs au logement social des mnages
reconnus comme prioritaires.
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Aujourdhui les services de ltat, tout comme les organismes de logement social,
reconnaissent lintrt des CUS en tant que support dun dialogue priodique entre
eux, centr sur des sujets stratgiques. Ils saccordent galement reconnatre
quune place plus importante devrait tre faite aux collectivits locales, et en
particulier aux EPCI, en amont du processus.
Les rapporteurs de la mission, leur tour, confirment lapprciation positive porte
sur lutilit des CUS comme vecteur du dialogue entre les principaux acteurs
impliqus dans la politique du logement.
Toutefois, ils prconisent de relativiser le poids des indicateurs et den limiter le
nombre, pour laisser plus de place, en particulier sous forme qualitative,
lapprofondissement de thmatiques comme la politique sociale conduite par les
bailleurs, les loyers et les charges, les enjeux du dveloppement durable au-del
de la seule rnovation thermique, les dmarches visant amliorer la qualit du
service rendu ou la participation des locataires.
En outre, ils suggrent que le rythme biennal des valuations, qui laisse trop peu
de temps pour apprcier la mise en uvre de telles orientations, soit port trois
ans.
La mission considre ensuite que le primtre des EPCI comme territoires de
gouvernance est pertinent, ce qui suppose que certaines donnes relatives au
logement social soient dsormais traites cette chelle, pour faciliter
lappropriation des connaissances et nourrir les changes.
Elle prconise que des temps de travail, auxquels les services de ltat
sassocieraient, soient organiss avec les EPCI qui disposent sur leur territoire dun
parc social significatif. En revanche, elle ne fait pas de la signature de la CUS par
les EPCI une condition de leur validation, car elle estime ncessaire de rappeler
que le cadre de la ngociation est celui qui lie ltat et les organismes, autour
denjeux qui visent la prservation non seulement dquilibres sociaux et
territoriaux, mais aussi financiers, la prennit de chaque organisme tant en jeu.
Cest notamment pour ces raisons que la dlgation de comptence pour
llaboration des CUS, qui peut tre demande par les mtropoles, ne semble pas
pertinente ; lquipe de mission en recommande donc labandon.
Enfin, il semble aux rapporteurs que le calendrier de ngociation de la nouvelle
gnration de CUS, inscrit dans la loi, prvoyant une remise des projets de CUS
aux services de ltat avant le 1er juillet 2016 (pour une signature au 1 er janvier
2017) devrait tre substantiellement desserr et la signature des CUS reporte au
premier janvier 2019.
En effet, si lon veut associer les collectivits et leurs groupements aux rflexions
sur la place du logement social dans les politiques locales de lhabitat, il faut leur
laisser le temps de tirer les consquences des rformes territoriales (fusion de
rgions, cration des mtropoles dont la mtropole du Grand Paris et ses
tablissements publics territoriaux, schmas dpartementaux de coopration
intercommunale) en termes de gouvernance et pour permettre leur acculturation
aux problmatiques du logement.
Ce dlai pourrait tre utilement mis profit par ladministration centrale afin de
renforcer le pilotage et lanimation des services de ltat dans la conduite de
lexercice (adaptation des systmes dinformation, formation des agents,
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tablir dans la CUS un lien entre les capacits financires des bailleurs,
les moyens mobiliss et les objectifs
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Conserver dans tous les cas ltat comme chef de file de la ngociation
et de lvaluation de la CUS et supprimer la possibilit de dlgation aux
mtropoles
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Recommandations de niveau 2
Redfinir le contenu de la CUS selon, dune part, un tronc commun
national exposant la stratgie du bailleur et ses objectifs en permettant
des consolidations, dautre part, des donnes et des complments
thmatiques pertinents selon les spcificits de lorganisme ou les enjeux
dun territoire donn (EPCI)
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Prsenter un bilan rgional des CUS tous les 3 ans en comit rgional
de lhabitat et de lhbergement, conserver le principe dun bilan national
des CUS et prvoir la diffusion dun rapport publi tous les 3 ans, sous la
supervision dun groupe dappui
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Recommandations de niveau 3
Conserver la simultanit de lexercice dtablissement des CUS pour
rendre possibles des exploitations nationales ou rgionales densemble
et maintenir la priodicit de 6 ans
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Introduction
Le CGEDD a t sollicit par la ministre du logement, de lgalit des territoires et
de la ruralit pour valuer la pertinence et la faisabilit dune adaptation des
conventions dutilit sociale (CUS), en vue de faciliter leur articulation avec les
politiques locales de lhabitat.
La principale raison dtre de ces conventions est dnoncer, selon un dispositif
contractuel valuable, les objectifs stratgiques de chaque organisme de logement
social un horizon de 6 ans et de dcliner les modalits du service dintrt
gnral qui lui est confi en contrepartie des avantages, exorbitants du droit
commun, qui lui sont consentis par ltat.
Dans la perspective du renouvellement des conventions dans le courant de lanne
2016, la mission sest donc attache analyser leur contenu, au regard des
finalits qui leur avaient t assignes, et mettre ces finalits en perspective,
compte tenu des volutions sociales, conomiques et institutionnelles survenues
depuis leur signature.
En effet, lenvironnement du logement social a t fortement modifi depuis 2010 :
on a assist ces dernires annes la concentration des patrimoines des
organismes et au regroupement des collecteurs du 1 % logement, tandis que les
subventions publiques tendaient se rarfier et la population loge se
paupriser.
En outre, plusieurs lois, votes en 20141, ont accru le pouvoir des tablissements
publics de coopration intercommunale (EPCI) en matire de politique de lhabitat,
et plus particulirement dattribution de logements sociaux.
Loctroi de ces nouvelles comptences aux intercommunalits fait invitablement
merger la question de leur place, aux cts de ltat, dans le processus
dlaboration et de ngociation des futures conventions. La loi n 2014-58 de
modernisation de laction publique territoriale et daffirmation des mtropoles, dite
MAPTAM, a dailleurs prvu que les mtropoles qui le souhaitent puissent
demander la dlgation de comptence pour le pilotage et lvaluation des CUS.
Il est donc attendu de la mission quelle formule des propositions visant mieux
prendre en compte les enjeux des politiques locales de lhabitat, en amont de la
signature des CUS, sans que soit pour autant remis en cause le caractre
stratgique du document pour les bailleurs sociaux et pour ltat qui reste garant
dun certain nombre denjeux supra-territoriaux.
Pour rpondre cette commande, lquipe de mission a choisi de sintresser
spcifiquement aux CUS relatives au logement locatif social, et de ne pas prendre
en compte celles qui concernent les foyers et laccession la proprit. Les
premires reprsentent plus de 700 conventions. De plus, compte tenu de la
problmatique traiter, lquipe sest essentiellement centre sur les CUS des
offices publics de lhabitat dpartementaux, des entreprises sociales pour lhabitat
et dune socit dconomie mixte nationale (SEM), considrant que la prsence
des collectivits dans la gouvernance des offices publics de lhabitat communaux
1
Loi n 2014-173 du 21 fvrier 2014 de programmation pour la ville et la cohsion urbaine et loi
n 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR
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Cet article de loi avait t prcd dun rapport dinspection conjoint en 2002. 4 La
justification du conventionnement global reposait sur le constat dune inadquation
entre les enjeux locaux des politiques du logement et les modes de financement
trs administrs. La principale innovation consistait alors remettre en cause le
conventionnement au logement pour passer un contrat global entre lEtat et
lorganisme de logement social sur des objectifs et des moyens ngocis en
fonction des enjeux de territoire. Laccent tait notamment mis sur une plus grande
prise en compte du parc existant, les moyens dgager pour son entretien ou son
renouvellement, et la faon dont une politique des loyers revisite permettrait de
mieux servir les enjeux de mixit sociale.
En 2008, une mission relative au financement du logement social instaure dans le
cadre de la rvision gnrale des politiques publiques (RGPP) a prconis de
rendre obligatoire le conventionnement global de patrimoine, en contrepartie de
lexonration dimpt sur les socits ; finalement cette recommandation a t
abandonne, un contrat ne pouvant pas, par essence, tre obligatoire.
Rapport dinspection conjoint IGF-CGPC sur le financement du logement social, Henri Guillaume,
Jean-Paul Paufique et alii, 2002. Le rapport dtaillait les principes de mise en uvre ; ils ont t
repris dans les textes dapplication de la loi : classement du patrimoine, cahier des charges de
gestion sociale, modalits de consultation des dpartements et des EPCI, convention unique entre
lorganisme et ltat.
4
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Il nexiste pas de semblable contrat dans les autres pays de lUE. En Allemagne, lacte de mandat
est la convention signe entre loprateur et la collectivit de rfrence (agglomration) sous le
contrle du Land. Certains Lnder voquent le SIEG dans leur loi rgionale.
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1.2.2. Les sanctions prvues dans les textes ont crisp les
organismes de logement social et eu un effet contreproductif
Des pnalits significatives ont t imagines pour contraindre tous les bailleurs
sociaux se lancer dans lexercice : le code de la construction et de lhabitation
prcise au L 445-1 que si un organisme dhabitations loyer modr na pas
adress un projet de convention dutilit sociale au reprsentant de ltat du
dpartement de son sige avant le 30 juin 2010, le ministre charg du logement
peut lui retirer une ou plusieurs des comptences mentionnes aux articles L. 4211 L. 421-4, L. 422-2 et L. 422-3, pendant une dure qui ne peut excder cinq
ans.
Le ministre charg du logement peut, en outre, pour la mme dure, majorer la
cotisation due par cet organisme en vertu de larticle L. 452-4, dans une proportion
qui ne peut excder le quintuple du montant initialement d.
Pendant le droulement de la convention, si () le reprsentant de ltat
signataire de la convention constate que lorganisme na pas respect les
engagements dfinis par la convention, il le met en demeure de prsenter ses
observations et, le cas chant, de faire des propositions permettant de remdier
aux manquements constats dans un dlai dun mois. Si cet examen de la
situation de lorganisme dmontre que celui-ci a gravement manqu, de son fait,
ses engagements, le reprsentant de ltat propose au ministre charg du
logement de prononcer une pnalit son encontre8.
Le dcret du 3 dcembre 2009 prcise mme les sanctions infliges aux bailleurs
en cas de non respect des indicateurs relatifs laccueil des mnages ayant des
revenus infrieurs 60% du plafond PLUS (F1) et la mise en vente de logements
sociaux (D1).
En effet, afin de prendre en compte leurs contraintes de fonctionnement et affirmer
la dimension entrepreneuriale de la CUS, la Direction de lhabitat, de lurbanisme et
des paysages a fait le choix de laisser aux bailleurs sociaux le soin de
dcouper leur parc en fonction de leur organisation et de leur gestion ; le dcret
voque la notion de segment pertinent de patrimoine .
La circulaire dapplication prcise quun segment ne devrait pas dpasser 4 5
000 logements et que la taille maximale du segment est ncessairement lchelle
du dpartement.
Le rsultat larrive sest rvl extrmement htrogne (Voir annexe n 4)
Les informations dont disposaient les services locaux de ltat de la part de
ladministration centrale tant souvent imprcises, parfois contradictoires, leur
position sen est trouve affaiblie. Dans la ngociation quelles avaient avec les
bailleurs, les directions dpartementales des territoires (DDT) et les directions
rgionales de lenvironnement, de lamnagement et du logement (DREAL) ont t
8
Le montant de cette pnalit, proportionn lcart constat entre les objectifs dfinis par la
convention et leur degr de ralisation ainsi qu la gravit des manquements, ne peut excder
100 par logement sur lequel lorganisme dtient un droit rel, augment du montant de
lexonration de la taxe foncire sur les proprits bties dont il a, le cas chant, bnfici pour
une fraction de son patrimoine au cours du dernier exercice connu (). La pnalit est recouvre
au bnfice de la Caisse de garantie du logement locatif social, dans les conditions prvues
lavant-dernier alina de larticle L. 452-5.
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est
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positif car, dans leur cas, il est arriv que les changes avec les services de ltat
naient pas dpass le stade de lcrit.
Les directions rgionales de lamnagement et de lenvironnement (DREAL)
rencontres par la mission ont anim le rseau des directions dpartementales
interministrielles au moment de llaboration des CUS, ainsi qu celui des
valuations, et assur le lien avec les associations rgionales de bailleurs.
Du point de vue des DREAL et des DDT, la plus-value des CUS tient au processus
lui-mme - On repre des points de vigilance et on revient dessus intervalles
rguliers -, la vision globale de lorganisme quelles permettent, y compris sur
des sujets qui ne relvent pas des indicateurs (comme le fonctionnement de la
gouvernance) et au suivi dans le temps.
Ce dialogue cibl sur la stratgie permet galement de comparer les pratiques des
bailleurs, parfois trs diffrentes sur un mme territoire, en matire de gestion
locative ou de vente de logements, par exemple.
1.3.2. Les bailleurs pour lesquels le travail sest rvl trs lourd
se sont progressivement appropri loutil CUS et ont
dvelopp des dmarches innovantes
La complexit du travail demand aux bailleurs a t unanimement souligne, en
particulier lorsquil sest agi de renseigner certains indicateurs lchelle de soussegments (en zone tendue, par segment de patrimoine en ZUS et hors ZUS), ce
qui a ncessit une adaptation des systmes dinformation des bailleurs.
Si lun des acquis des CUS est davoir finalement oblig les derniers bailleurs qui
ne lavaient pas encore fait se doter dun plan stratgique de patrimoine 9,
dautres, les plus nombreux, qui disposaient dj doutils de pilotage, estiment que
la dure de 6 ans ne fait pas vraiment sens. Ils laborent gnralement des plans
moyen terme (sur 10 ans) qui sont revus rgulirement. La temporalit des CUS
vient donc, pour eux, se superposer des projections plus lointaines, sans relle
valeur ajoute. Ils soulignent en outre que la CUS ignore certains pans de leur
activit, tels que la politique daccession ou le renouvellement urbain.
Certains des organismes interrogs considrent, toutefois, que la CUS a constitu
une opportunit de revisiter lensemble de leurs activits, de leurs enjeux et de
leurs objectifs, dautant que les politiques visant une meilleure accessibilit des
personnes mobilit rduite et une moindre consommation dnergie (dans la suite
du Grenelle de lenvironnement ) appelaient une rvision des plans stratgiques
de patrimoine.
Les interlocuteurs de la mission ont soulign que les CUS ont engendr quelques
bnfices secondaires .
Le travail de formalisation effectu a permis de faire montre de plus de pdagogie
et de transparence vis--vis des administrateurs et des partenaires (tels que les
reprsentants des locataires et des collectivits territoriales). Ainsi lentreprise
sociale pour lhabitat Alliade labore-t-elle un tableau de bord, nourri des
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Cette redistribution des loyers en fonction du service rendu devait se faire sur la base dune
analyse du patrimoine et de son environnement et dboucher sur un classement des immeubles.
Or, il arrive assez frquemment que plusieurs bailleurs soient prsents sur un mme quartier. Il
est donc apparu ncessaire dharmoniser les critres de service rendu.
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CCH Art.L. 411-9.-Les organismes dhabitations loyer modr laborent un plan stratgique
de patrimoine () en tenant compte des orientations fixes par les programmes locaux de
lhabitat
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Les formes de lassociation ont t trs varies : face face lorsque le patrimoine
dtenu sur une commune ou une agglomration tait important, runions
regroupant plusieurs communes ou EPCI dans les autres cas.
titre dillustration, la Socit nationale immobilire (SNI) qui est prsente dans 55
dpartements a d organiser 17 runions en trois semaines pour rencontrer 115
EPCI et dpartements.
LUSH souligne que la participation des collectivits a t dautant plus intense que
ces dernires simpliquaient de longue date dans les politiques du logement et non
en fonction du seul exercice de la dlgation de comptences des aides la pierre.
Certains dlgataires comme Mtropole Europenne de Lille y ont vu loccasion
dchanger avec les bailleurs sur leur plan de patrimoine et de constituer une base
de donnes (SIG logement social) utile aux lus prsents dans les conseils
dadministration des 13 organismes prsents sur le territoire mtropolitain.
Lorsquils se sont dplacs, les lus rencontrs ont essentiellement fait porter les
changes sur le dveloppement de loffre y compris avec des exigences en termes
de typologie ou de surface. Certains bailleurs soulignent que les changes avec les
lus ont t loccasion dattirer leur attention sur la ncessaire mise en cohrence
des objectifs du PLH en matire de production avec leurs documents durbanisme
ou leur politique foncire.
Les autres centres dintrt ont t la rnovation thermique et la matrise des
charges, la vente aux locataires, les politiques de peuplement et ladaptation des
logements ou de la politique de mobilit au vieillissement de la population. Il a pu
arriver que des collectivits formulent des attentes en contradiction avec les
objectifs de ltat.
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2. Les
valuations
intermdiaires
et
les
volutions
institutionnelles survenues depuis 2010 appellent revoir le
contenu des CUS et leur mode dlaboration
2.1. Les valuations intermdiaires ont
insuffisances de conception initiale
mis
en
vidence
les
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rapproch.14 Ce constat est assez partag par les bailleurs qui pointent la lourdeur
de lexercice mais aussi sa pertinence relative, la production de certaines donnes
tous les deux ans ne faisant pas sens.
Dautre part, les modalits mises en place pour le suivi des CUS des bailleurs dont
le patrimoine se situe dans plusieurs dpartements ou rgions ne se sont pas
rvles trs opratoires. La coordination exerce, en principe, par la direction
dpartementale ou rgionale dont relve le sige de lorganisme na pas toujours
pu seffectuer, les directions des autres dpartements (ou rgions) o le bailleur est
implant ne lui ayant pas systmatiquement transmis les informations ou avis
prvus par les textes. Dans ces conditions, il tait difficile, pour la direction en
charge de la ngociation, davoir une vision globale des objectifs du bailleur sur les
diffrents territoires.
De plus, il semble y avoir quelque artifice prtendre quune direction de ltat,
mme rgionale, puisse vritablement ngocier avec un bailleur qui possde
plus de cent mille logements rpartis sur tout le territoire mtropolitain. Des
exemples cits la mission rendent compte dune certaine impuissance lorsquun
bailleur refuse de renseigner certains indicateurs ou de sengager sur des objectifs
demands par ltat.
Les griefs exprims par les bailleurs sociaux vis--vis du caractre dtaill des
CUS sont renforcs par la multiplication des cadres conventionnels qui leur sont
imposs.
2.2. Les EPCI et les mtropoles voient leur rle trs sensiblement
renforc dans la conduite des politiques de logement
En 2014 et 2015, plusieurs lois ont confi aux EPCI et aux mtropoles les moyens
de jouer un plus grand rle dans la conduite des politiques du logement.
Lvaluation des conventions globales de patrimoine devait, elle, se faire tous les 3 ans.
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Un office ne peut plus tre rattach une commune, ds lors que cette dernire est membre
dun tablissement public de coopration intercommunale comptent en matire dhabitat. Ce
dlai est port quatre ans lorsque la commune de rattachement de loffice devient membre dun
tel tablissement public de coopration intercommunale ou bien lorsque cet tablissement se dote
de la comptence habitat
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On mentionnera enfin, pour mmoire, les conventions que les bailleurs sociaux
peuvent tre amens conclure avec Action logement en vue de produire une offre
rpondant aux besoins des salaris des entreprises.
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Article 1388 bis du CGI : Cet abattement sapplique aux logements dont le propritaire (...) est
signataire, dans les quartiers concerns, dun contrat de ville prvu larticle 6 de la loi n 2014173 du 21 fvrier 2014 de programmation pour la ville et la cohsion urbaine -
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avec SYPLO (systme Priorit Logement) qui signale dans le SNE les mnages
qui font lobjet dune priorit ; celle-ci est dfinie nationalement (les mnages DALO
et les sortants dhbergement ) et localement (accords collectifs, critres dfinis
dans le cadre du PDALHPD). SYPLO est encore en cours de dploiement mais
devrait tre gnralis dici fin 2016. Le suivi des engagements des bailleurs pour
laccueil des mnages prioritaires est donc possible tout moment, sans quil soit
ncessaire de mobiliser la CUS cet effet, ce qui ne dispense pas dvoquer cette
problmatique au moment de la ngociation et des valuations.
Concernant la prvention des expulsions, un systme dinformation commun au
ministre de lIntrieur et au ministre en charge du logement, dnomm EXPLOC,
permet de suivre lavancement de la procdure dexpulsion pour les mnages
ayant fait lobjet dune rsiliation de bail pour impays de loyers.
A lheure actuelle, il permet seulement de connatre le type de parc do est issu le
locataire (priv ou public) mais une extension pourrait tre envisage pour identifier
le bailleur personne morale. Cette volution permettrait dclairer les pratiques des
bailleurs dans le traitement de limpay et aux diffrentes phases de la procdure
dexpulsion.
Enfin, la connaissance des caractristiques socio-conomiques des mnages
logs dans le parc social est possible depuis de nombreuses annes grce aux
enqutes annuelles relatives au supplment de loyer de solidarit (SLS) et
biennales pour connatre loccupation du parc (OPS) ; celle-ci, effectue tous les
deux ans, fournit des donnes sur les revenus, lactivit professionnelle et la
composition des mnages. Toutefois les conditions de leur exploitation et de leur
restitution taient jusquici trs restrictives. Des volutions rglementaires18 et
lgislatives19 sont engages pour permettre aux organismes, partir dune enqute
annuelle unique effectue auprs de leurs locataires, de traiter les informations
une chelle communale, voire infra-communale, pour mettre en uvre une plus
grande mixit sociale.
En effet, aux conditions actuelles, les restitutions ne peuvent tre effectues qu
lchelle dpartementale ou par unit urbaine de plus de 50 000 habitants. En outre
les donnes ne sont publiables que si 3 bailleurs au moins sont prsents sur le
territoire analys.
19
Un projet de loi en prparation prvoit dhabiliter les organismes traiter les donnes
personnelles recueillies pour crer des outils danalyse de loccupation sociale de leur patrimoine ;
un dcret en Conseil dtat devrait ensuite prciser les conditions de diffusion des tiers des
donnes agrges
20
Rapport n 01026901
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modestes. La concentration qui en rsulte se rvlerait particulirement contreproductive pour linsertion conomique et sociale des personnes concernes.
La loi MLLE a prvu que la deuxime gnration des CUS serait loccasion de
gnraliser la remise en ordre des loyers (ROLM) en lien avec le niveau de service
rendu.
lapproche de cette chance, de nombreuses voix se sont leves pour pointer
les risques de cet exercice. En effet, on pouvait lgitimement penser que les
immeubles les mieux classs verraient leurs loyers augmenter, tandis que les plus
mal classs verraient les leurs baisser. Il y avait donc un risque daccentuer la
pauprisation de certains quartiers et daggraver des phnomnes plus anciens.
Un projet de loi en cours dlaboration cherche promouvoir un gal accs de tous
diverses opportunits, et notamment au logement social. Sans pouvoir anticiper
le contenu final du texte, lquipe de mission retranscrit ici quelques-uns des
principes et moyens destins favoriser la mixit dans le logement social.
Afin de favoriser laccueil des mnages les plus modestes lensemble des
logements, une disposition viserait attribuer chaque anne un quart des
logements des mnages relevant du dernier quartile de revenus dans des
quartiers qui ne soient pas des QPV.
La qualification des immeubles destins accueillir les mnages les plus modestes
hors QPV devrait seffectuer par un croisement entre des donnes portant sur la
qualit de limmeuble et de son environnement et sur la composition sociale des
mnages qui y sont dj logs.
Afin de pouvoir qualifier le profil social des immeubles, les bailleurs sociaux
seraient autoriss exploiter les donnes issues de lenqute occupation du parc
social . Ltat de loccupation sociale des immeubles ou ensembles immobiliers
devrait galement figurer parmi les lments renseigner obligatoirement dans les
CUS de deuxime gnration.
*
*
*
Lensemble de ces volutions conduit redfinir la place spcifique des CUS dans
les contrats liant ltat et les organismes de logement social et proposer un
certain nombre damendements pour amliorer le suivi des engagements pris par
les bailleurs sociaux.
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INSEE J. Accardo et E. Kranklader volution de taux deffort pour la dpense de logement entre
2005 et 2011 partir des donnes de lenqute conditions de vie
22
En 1973, seuls 12 % des mnages logs en HLM se situaient dans le premier quartile de la
distribution des revenus ; en 2006, ils taient prs de 40 %
23
Voir rapport MAP sur la prvention des expulsions locatives (CGEDD-IGAS-IGSJ-IGA) juin 2014
Rapport n 01026901
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Pour que cet exercice de territorialisation des donnes soit utilisable, il devrait tre
prcd dun travail de dfinition de mthodologies communes aux diffrents
bailleurs : il conviendrait, en particulier, que les classes de loyers soient arrtes de
manire homogne sur un mme territoire. De ce point de vue, les dmarches
dharmonisation portes par les associations rgionales dorganismes de logement
social devraient tre encourages, ainsi que limplication des services statistiques
des DREAL.
Dans ce contexte, la persistance de deux modes de calcul de la surface des
logements pour le calcul des loyers constitue un obstacle de taille (cf 1.1.3). Il
conviendrait donc que le ministre en charge du logement, qui a beaucoup uvr
pour accrotre la transparence des loyers dans le secteur priv en sattachant
llaboration dune mthodologie robuste et en sappuyant sur des observatoires
locaux, sempare de cet enjeu pour les loyers du parc social et contribue, avec le
concours de lUSH, llaboration dun dispositif unifi de mesure des surfaces
relles dici la troisime gnration des CUS. Il y a l un enjeu de progrs
significatif pour appuyer les choix volontaristes faits en matire de politique
dattributions.
6. Effectuer, pour chaque bailleur, et aux conditions actuelles (surface corrige ou
surface utile) une cartographie de son parc en fonction des niveaux de loyers
7. Initier une dmarche conjointe entre lUSH et la DHUP pour unifier le systme
de rfrence des loyers du parc social en gnralisant la surface utile dici la
fin de la deuxime gnration des CUS
Si les indicateurs relatifs la politique sociale ont t fortement critiqus, la
ncessit dinstaurer sur cet enjeu un dialogue approfondi et dobtenir des
engagements de la part des organismes ne fait pas question.
Lquipe de mission plaide pour un nombre resserr dindicateurs dans ce
domaine, car des donnes annuelles sont dsormais disponibles (cf supra 2.4.)
et le suivi quelles permettent semble plus adapt que ce que peuvent offrir les
CUS (valuations tous les 2 ans, susceptibles de passer 3 ans).
Deux axes paraissent devoir faire lobjet de dveloppements dans la CUS : il sagit
de la part prise par les organismes dans la politique daccs au logement ordinaire
des personnes hberges ou rsidant dans un logement adapt, et des actions
mises en place pour intervenir en amont des procdures contentieuses en cas
dimpays et viter que les situations ne saggravent.
Parmi les actions susceptibles dillustrer la contribution des organismes laccs
au logement des personnes hberges, on peut voquer les partenariats nous
avec des associations dinsertion par le logement pour mettre en place des baux
glissants, pratiquer des sous-locations, le recours laccompagnement social des
mnages les plus fragiles en recourant au financement doprateurs spcialiss.
En ce qui concerne la prvention des expulsions, il serait intressant de dfinir des
objectifs de progrs en termes qualitatifs : intgration de comptences sociales
dans les quipes par recrutement de travailleurs sociaux diplms ou par une
politique de qualification professionnelle, aides sur quittances, change de
logement pour abaisser le taux deffort de mnages ayant des revenus
structurellement bas.
Rapport n 01026901
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Rapport n 01026901
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3.3. Llaboration des CUS doit associer plus fortement les parties
prenantes pour en faire de vrais outils de pilotage
3.3.1. La structure de la CUS
dlaboration
doivent
permettre
collectivits territoriales
et ses modalits
limplication
des
Afin de permettre larticulation des CUS avec les politiques locales de lhabitat et
laction des collectivits territoriales ou de leurs groupements, la segmentation des
donnes doit tre organise deux chelles : par dpartement et par EPCI.
Lchelle dpartementale, qui tait dj prise en compte dans les CUS, se justifie
du fait des comptences exerces ce niveau : programmation des aides au
logement par les services de lEtat ou les 26 conseils dpartementaux dlgataires
des aides la pierre24 et pilotage des dispositifs lis la politique sociale du
logement (PDALHPD, fonds de solidarit pour le logement, CCAPEX25). Quant aux
EPCI, ils constituent dsormais le niveau principal de mise en uvre des politiques
locales de lhabitat.
Larticulation des calendriers des CUS avec ceux des PLH ainsi que des
orientations intercommunales en matire dattribution pourrait prsenter un intrt
(toutefois limit, du fait que les PLH ont un objet plus large que le logement social)
mais semble difficile raliser, car les PLH ne sont pas cadencs
nationalement comme les CUS ; il serait ventuellement possible dy parvenir
ultrieurement en calant tous les exercices sur 6 ans lanne suivant les lections
locales.
Il nen demeure pas moins que la question de la place des EPCI dans llaboration
des CUS doit tre raffirme. Il est possible que leur apport et leur implication
soient variables selon les enjeux et leur degr de maturit en matire de politique
du logement. Leur association devra tre organise selon des modalits
permettant non seulement une information mais une relle participation. A cette fin,
les dispositions en vigueur doivent tre renforces, principalement en amont de la
dmarche, la fois pour sensibiliser tous les EPCI et pour permettre ceux qui ont
une connaissance du sujet et une politique affirme de communiquer les donnes
dont ils disposent, notamment sur les marchs immobiliers, et les orientations de
politique locale. Il pourrait tre procd en trois tapes :
une information aux EPCI ds le lancement du processus, leur permettant de
faire part de leurs attentes ltat et chaque organisme et de transmettre
24
25
Rapport n 01026901
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26
Leur liste et leur primtre ont t arrts par dcrets publis au JO le 13 dcembre 2015 ; ils
sont au nombre de 11
27
Rapport n 01026901
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3.4. ltat doit garder la main pour garantir une vision cohrente
mais ses modes dintervention doivent tre renforcs
3.4.1. La dlgation de comptence aux mtropoles,
prsentant plus dinconvnients que datouts, devrait tre
supprime
Cette possibilit de dlgation, introduite par amendement 28, prsente davantage
dinconvnients que de bien-fond. Les organismes rencontrs, offices publics,
entreprises sociales pour lhabitat ou socits dconomie mixte, implants dans
une mtropole, estiment que cette dernire na pas de recul suffisant pour ngocier
avec eux une CUS, ni dailleurs dintrt le faire quand elle a dj mis en place
dautres outils de contractualisation avec les bailleurs, comme cela est
frquemment le cas (cf 2.3.1 et annexe 5). Pour les oprateurs intervenant sur
plusieurs territoires (OPD ou ESH) on voit mal comment une mtropole pourrait
disposer dune vision globale et dun positionnement ajust dans la ngociation de
leur CUS.
La ncessaire concertation avec les acteurs dautres territoires, dj peu aise
entre services de ltat qui relvent de la mme autorit, ne serait pas facilite par
lexistence plus que probable dintrts contradictoires entre les stratgies de
dveloppement de loprateur et les politiques locales de lhabitat des EPCI
concerns, autres que la mtropole de rattachement de la CUS. Ainsi, les
mtropoles, situes le plus souvent en zone tendue, pourraient tre tentes de
dissuader certains oprateurs dintervenir sur dautres territoires prsentant leurs
yeux moins de besoins ; linverse, des bailleurs cherchant simplanter sur une
mtropole pourraient en tre empchs afin quil ne soit pas port ombrage des
oprateurs locaux.
A ces arguments sajoutent des difficults juridiques qui ont t souleves par une
DDT interroge : dlguer au Prsident dune mtropole la comptence de
signer les CUS revient () lui dlguer des pouvoirs en dehors de son territoire,
y compris sur le territoire dautres mtropoles et, de plus : la CUS est signe
par le Prfet de la Rgion du sige de lorganisme, la dlgation de comptence
28
Dans la loi n 2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et daffirmation des
mtropoles, dite MAPTAM
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3.5. Le dlai de signature des nouvelles CUS doit tre report pour
prendre en compte limpact des rformes rcentes
3.5.1. Les intercommunalits et les mtropoles ne sont pas
encore en ordre de marche
Les primtres des intercommunalits sont en cours de finalisation et seront
stabiliss courant 2016 (le schma dpartemental de coopration intercommunale
doit tre arrt par chaque prfet avant le 31 mars 2016 et les primtres valids
fin 2016 pour une mise en uvre dbut 2017). Il faut toutefois compter un dlai de
mise en place et ensuite, pour nombre dentre elles, un temps de monte en
capacits techniques pour quelles soient mme de piloter tout ou partie des
politiques de lhabitat. Il en va de mme en ce qui concerne les grandes
mtropoles, principalement celle dAix-Marseille-Provence et du Grand Paris qui
ont t cres au 1er janvier 2016 et auront besoin dau moins deux annes pour
tre en situation de dfinir une politique de lhabitat.
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Conclusion
Les volutions institutionnelles et conomiques qui sont intervenues au cours de la
dernire dcennie ont abouti une conduite partage de la politique du logement
social..
Les collectivits territoriales et leurs groupements, dlgataires des aides la
pierre ou non, tendent fixer aux organismes des objectifs en fonction des enjeux
socio-conomiques de leur territoire ; il y a fort parier que la rforme dAction
logement psera sur les conditions de cration de loffre en termes de moyens
accords et de localisation des oprations. Le mouvement de concentration des
organismes se poursuivra, parfois au service dune logique de groupe, ce qui ne
sera pas sans incidence sur la nature et le niveau du dialogue qui devra stablir
avec les services de ltat.
Ce constat appelle deux orientations majeures pour la prochaine gnration des
CUS.
Dune part, les collectivits territoriales et leurs groupements doivent tre plus
fortement associs en amont du processus de ngociation sans que leur signature
des CUS soit une condition supplmentaire de validation. Pour que leurs changes
avec les organismes de logement social soient fructueux, il convient que les
informations qui leur seront fournies soient traites lchelle des primtres de
gouvernance : cela concerne essentiellement leur stratgie patrimoniale et
loccupation sociale de leur parc de logements. Il est galement ncessaire que cet
change intervienne assez tt dans le processus dlaboration des CUS et quil soit
contextualis par un apport des services de ltat, dont la prsence apparat
souhaitable. En effet, il revient ceux-ci de rappeler les enjeux dont ils sont
garants : quilibre des territoires, solidarit sociale mais aussi sant financire des
organismes de logement social.
Dautre part, ltat doit repenser le processus dlaboration et de ngociation des
CUS dans une perspective plus stratgique et pour ce faire utiliser un ensemble de
leviers.
Le cadre de la CUS doit tre revu : en tant que support dun dialogue stratgique, il
faut viter den faire un fourre-tout qui viserait mesurer la prise en compte de
lensemble des problmatiques qui intressent le logement social. Il convient donc
de limiter le nombre dindicateurs et de renvoyer au droit commun le suivi de
certains objectifs, comme le permettent les systmes dinformation dploys
rcemment par le ministre en charge du logement.
Ensuite, il faut se donner les moyens de penser les enjeux du logement social de
faon plus systmique, ce qui suppose de croiser, en interne, les connaissances
produites par tous les services concerns au sein des DDT et des DDCS(PP),
quils soient chargs des politiques locales de lhabitat (suivi des PLH et des PDH,
observatoires), du suivi des organismes de logement social, du financement du
logement ou de la politique sociale du logement et de lhbergement.
Lquipe de mission recommande lassociation, dans cette phase, de lANCOLS
afin dclairer les services de ltat sur la soutenabilit financire des objectifs qui
pourraient tre assigns aux organismes. La vision consolide des enjeux sociaux
et territoriaux qui en rsultera, et qui nourrira les notes denjeux adresses aux
Rapport n 01026901
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organismes, sera enrichissante pour les services tout en les aidant situer le
dialogue au bon niveau.
Enfin, le positionnement des services pourrait tre renforc si des marges de
manuvre leur taient donnes en cas de non respect des engagements pris dans
les CUS et non justifiables. Plutt que des sanctions alimentant le fonds national
des aides la pierre, comme le prvoit le projet de loi en cours de rdaction, il
semble la mission que des compensations pourraient tre ngocies
localement sous forme dengagements complmentaires en fonction des enjeux
locaux.
Quelles que soient les dispositions qui seront retenues, les conditions de russite
du prochain exercice de ngociation sont un pilotage effectif et prcoce par la
DHUP, appuye par une ressource externe si ncessaire, et le dcalage du
calendrier de la signature des nouvelles CUS. Il est en effet indispensable que les
organismes et les services de ltat soient en mesure de procder la production
des donnes aux chelles pertinentes avant le lancement du processus de
concertation, et que les changes avec les associations de locataires et avec les
collectivits territoriales puissent se tenir dans des dlais qui ne rendent pas
lexercice purement formel.
Pascaline TARDIVON
Pierre NARRING
Inspectrice de
l'administration du
dveloppement durable
Ingnieur gnral
des ponts, des eaux
et des forts
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Annexes
Rapport n 010269-01
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1. Lettre de mission
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Nom
BARRES
Prnom
Tristan
Organisme
Fonction
Cabinet de la ministre
du logement, de
lgalit des territoires
et de la ruralit
Conseiller technique
Date de
rencontre
6 octobre 2015
19 janvier 2016
MAZENC
Philippe
Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages
Sous-directeur de la
lgislation de lhabitat
et des organismes
constructeurs (LO)
10 septembre
2015
LE POUPON
Ccile
Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages
Adjointe au sousdirecteur de LO
10 septembre
2015
SEGAULT
Laurence
Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages
Adjointe au chef de
bureau du suivi des
organismes
constructeurs (LO 4)
10 septembre
2015
MOIZO
Juliette
Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages
Charge de mission
au bureau LO 4
10 septembre
2015
LUDMANN
Yann
Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages
Sous-directeur des
politiques de lhabitat
(PH)
19 octobre 2015
ESNAULT
Christophe
Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages
19 octobre 2015
OREFICI
Christine
Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages
Adjointe au chef de
bureau PH2
19 octobre 2015
COUTON
Charlotte
Direction de lhabitat,
de lurbanisme et des
paysages
Charge dtudes,
bureau PH 2
19 octobre 2015
De VEYRINAS
Marie-Dominique
IGADD honoraire
4 fvrier 2016
LANCO
Patrice
IGADD honoraire
8 janvier 2016
POUGET
Brigitte
Responsable du
groupe Habitat, ville et
socit
CEREMA
12 octobre 2015
BINET
Vincent
CEREMA
12 octobre 2015
MARTIN-GOUSSET
Pascal
Directeur gnral
Agence nationale de
contrle du logement
social (ANCOLS)
16 novembre
2015
27 janvier 2016
DAUVET
Daniel
Directeur gnral
dlgu
ANCOLS
16 novembre
2015
GUERIN
Benot
DGA charg du
ANCOLS
16 novembre
Rapport n 01026901
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Nom
Prnom
Organisme
Fonction
Date de
rencontre
2015
SUIRE
Philippe
ANCOLS
16 novembre
2015
27 janvier 2016
PORTIER
Nicolas
Dlgu gnral
Assemble des
communauts de
France (ADCF)
19 novembre
2015
DELPECH
Claire
Responsable finances,
fiscalit, politiques
locales de lhabitat
ADCF
19 novembre
2015
DUDONNE
Patricia
AMALLIA
22 janvier 2016
BASCOUL
Simone
Confdration du
logement et du cadre
de vie
Vice-Prsidente en
charge de lhabitat
28 janvier 2016
ALLEGRE
Clment
Confdration du
logement et du cadre
de vie
Charg de mission
logement social
28 janvier 2016
BOCHATON
Alice
Confdration
nationale du logement
Secrtaire confdrale
28 janvier 2016
FUMET
Elodie
Confdration
syndicale des familles
Charge dtudes
28 janvier 2016
VIE
Jessica
AFOC
Charge dtudes
28 janvier 2016
PAUL
Frdric
Dlgu gnral
8 octobre 2015
BOUCAUX
Christophe
Directeur de la
matrise douvrage et
des politiques
patrimoniales
8 octobre 2015
(DMOPP)
HOORENS
Dominique
8 octobre 2015
LANDART
Denis
Responsable du
dpartement
production et
patrimoine
8 octobre 2015
FRICK
Pierre
Conseiller laction
professionnelle
8 octobre 2015
DMOPP
MORA
Batrix
Directrice des
politiques urbaines et
sociales
3 novembre 2015
GHEKIERE
Laurent
6 janvier 2016
SALZGEBER
Franois
USH - Fdration
nationale des
associations
rgionales
Directeur
20 octobre 2015
Rapport n 01026901
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Nom
Prnom
Organisme
Fonction
Date de
rencontre
DE LA RONDE
Pierre
Responsable du
dpartement
immobilier
16 dcembre
2015
JOUGLET
Marie-George
Socit nationale
immobilire (SNI)
Directeur de
lexploitation et de la
qualit
8 janvier 2016
CECCATO
Franck
Association rgionale
des organismes de
Lorraine (ARELOR)
Directeur
19 novembre
2015
NAUDIN
Sophie
DREAL Lorraine
Direction de lhabitat
et du logement social
11 dcembre
2015
BLAU
Audrey
Nantes Mtropole
Directrice de lhabitat
23 novembre
2015
BETTE
Alain
Communaut
dagglomration de
Saint-Nazaire
CARENE
DGA en charge de
lhabitat
24 novembre
2015
EVENOT
Mireille
Directrice
24 novembre
2015
HERVE
Arnaud
DREAL Pays de la
Loire
Chef de la division
politiques de lhabitat
24 novembre
2015
GERGAUD
Sverine
DREAL Pays de la
Loire
Responsable de
lunit suivi des
bailleurs
24 novembre
2015
BARNETTE
Michel
DDT de LoireAtlantique
Chef du service
Habitat
1er dcembre
2015
DELORME
Jean-Martin
Direction
interdpartementale et
rgionale de
lhbergement et du
logement (DRIHL) dle
de France
Directeur
15 octobre 2015
COSTANTINO
Rmi
DRIHL
Chef du service du
dveloppement et de
lamlioration de loffre
de logement et
dhbergement
(SDAOLH)
15 octobre 2015
LOISY
Christian
DRIHL/SDAOLH
Chef de la mission de
suivi des organismes
dHLM
3 dcembre 2015
LE BOULCH
Patrick
DRIHL/SDAOLH
3 dcembre 2015
BRAOUEZEC
Patrick
Communaut
dagglomration de
Plaine commune
Prsident
25 novembre
2015
LECOMTE
Axel
Communaut
dagglomration de
Plaine commune
Directeur de lhabitat
25 novembre
2015
VIDON
Jean-Luc
Association des
organismes de
logements social dle-
Prsident
25 novembre
2015
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Nom
Prnom
Organisme
Fonction
Date de
rencontre
de-France (AORIF)
RABAULT
Christophe
AORIF
Directeur
25 novembre
2015
HAGMANN
Ccile
AORIF
Charge des
politiques territoriales
25 novembre
2015
NASSIET-DAVID
Christine
RIVP
16 dcembre
2015
JEANNEAU
Didier
Immobilire 3 F
DGA, Directeur
gestion du patrimoine
22 dcembre
2015
BRUHAT
Claire
Mtropole europenne
de Lille
Directrice de lhabitat
8 dcembre 2015
SORIN
Brengre
Mtropole europenne
de Lille
8 dcembre 2015
BECUWE
Christophe
OPHD PARTENORD
Directeur gnral
8 dcembre 2015
DEROSIERE
Philippe
OPHD PARTENORD
Directeur de la
prospective et de
lvaluation
8 dcembre 2015
BUISSON
Dominique
DREAL Nord-Pas-deCalais
Responsable de la
division Habitat et
construction durable
9 dcembre 2015
LEDE
Emmanuel
DREAL Nord-Pas-deCalais
Charg de mission
pilotage des politiques
de lhabitat et du suivi
des HLM
9 dcembre 2015
BENHIMA
Amale
DDTM du Nord
Chef du service
Habitat
9 dcembre 2015
DESCAMPS
Nicolas
DDTM du Nord
Chef de la cellule de
suivi des organismes
dHLM
9 dcembre 2015
USEO
Pierre
Conseil dpartemental
de lAin
Directeur du logement
17 dcembre
2015
SIBOIS
Anne
OPHD DYNACITE
Directrice gnrale
adjointe
17 dcembre
2015
LE FAOU
Michel
Vice-Prsident
urbanisme-cadre de
vie
18 dcembre
2015
AUBIN-VASSELIN
Corinne
Directrice de lhabitat
et du logement
18 dcembre
2015
CAILLIOD
Brigitte
Ville de Lyon
Charge de mission
auprs de ladjoint au
Maire de Lyon
18 dcembre
2015
DUFFAIT
Pierre-Yves
DDT du Rhne
Responsable de
lunit logement social
et suivi HLM
18 dcembre
2015
TILLET
Patrice
ALLIADE Habitat
Directeur gnral
18 dcembre
Rapport n 01026901
Page 63/90
Nom
Prnom
Organisme
Fonction
Date de
rencontre
2015
DEVALMONT
lisabeth
AMALLIA
Directrice de la
prospective
patrimoniale (DPP)
18 dcembre
2015
ODDOZ
Julien
AMALLIA
Charg de mission
DPP
18 dcembre
2015
MARINIER
Michle
AMALLIA
Charg de mission
DPP
18 dcembre
2015
Rapport n 01026901
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Segment
obligatoire
Observations
Proposition de la mission
chelle de restitution
1/ La stratgie patrimoniale
A I -Nombre de logements
locatifs donnant lieu des
dossiers de financement dposs
complets dans les services de
lEtat ou auprs des dlgataires,
par an et en cumul sur les six
ans, rpartis selon le mode de
financement initial : prt locatif
aid dintgration, prt locatif
usage social, prt locatif social
dpartement
idem
Rapport n 010269-01
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
dpartement
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B II - Nombre de places
nouvelles dhbergement et de
logements adapts livres par an
et en cumul sur les six ans
idem
idem
segment de
patrimoine
idem
idem
idem
idem
EPCI
dpartement
C IV - Pourcentage des
logements rnovs au sens du
premier alina du II de larticle 5
de la loi n 2009-967 du 3 aot
2009 de programmation relative
la mise en uvre du Grenelle de
lenvironnement
Segment de
patrimoine +en
zone
urbaine sensible
et hors zone
urbaine sensible
EPCI
dpartement
Rapport n 010269-01
Idem
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
idem
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Nouvel indicateur
Dmolitions
Rapport n 010269-01
Segment de
patrimoine
Dcomposer lindicateur en
EPCI
- stock de logements mis en vente au
dpartement
moment de la signature de la CUS
- flux de ventes annuel
Ne pas dcliner lobjectif par anne
mais 2 ou 3 ans (selon lchance de
lvaluation intermdiaire) et 6 ans
(fin de la CUS)
Prvoir un dveloppement qualitatif
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
Dpartement (avec
cartographie)
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(fin de la CUS)
2/ La politique sociale
E I - Nombre de mutations
internes rapport au nombre total
des attributions (en pourcentage)
dpartement
par catgorie de
classement en
zone tendue,
en zone urbaine
sensible et hors
zone urbaine
sensible
Modifier lindicateur
stock de logements occups par des
mnages ayant des revenus infrieurs
40 % du plafond PLUS
(NB : la mission carte la rfrence au
dernier quartile des revenus constats
dans le systme national
denregistrement de la demande car ce
pourcentage est par nature moins
stable que les rgles daccs au
PLUS)
F II - Pourcentage dattributions
de logements aux mnages
prioritaires du CCH dclins par
le plan dpartemental dactions
pour le logement des personnes
dfavorises et les accords
collectifs
dpartement
dpartement
Segment de
patrimoine +
supprimer
Sans objet
Rapport n 010269-01
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
Dpartement
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part en zone
urbaine sensible
F IV - Nombre de logements
locatifs attribus aux personnes
ou mnages sortant
dhbergement ou de logement
adapt
Segment de
patrimoine
Dveloppement qualitatif
dpartement
F V - Pourcentage dattributions
de logements au titre du
contingent prfectoral, lorsquil
est gr en flux
idem
A supprimer
Sans objet
G I - Nombre de mnages en
impays de plus de trois mois
rapport au nombre total des
mnages en impays ou retards
de paiement (en pourcentage)
idem
Sans objet
G II - Nombre de mnages
bnficiant de mesures
daccompagnement
finances par lorganisme
rapport au nombre de mnages
dpartement
dpartement
Rapport n 010269-01
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
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idem
Cf observations pour G II
A supprimer
H I- Processus oprationnel de
traitement des rclamations :
mode de dpt, lieu de dpt,
accus de rception, traabilit,
suivi du chanage des
interventions (OUI/NON)
idem
H II - Pourcentage des
rclamations prises en compte
(enregistrement, accus de
rception et rponse au locataire,
envoi de lordre de service
dintervention) dans un dlai de
trente jours
idem
Segment de
patrimoine
Sans objet
3/ Qualit de service
Rapport n 010269-01
A supprimer
A supprimer
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
Sans objet
bailleur
Sans objet
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idem
Idem
Si lon veut maintenir un indicateur il conviendrait
de se caler sur ce qui est prvu dans la
convention dabattement de TFPB, savoir cot
du contrat de maintenance par an et par
quipement
idem
idem
Rapport n 010269-01
A supprimer de prfrence
Sans objet
A modifier
Par bailleur
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
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Nouvel indicateur
Relations avec les
associations de locataires
bailleur
4/ Indicateurs de gestion
F VI - Taux de la vacance (hors
vacance technique) suprieure
trois mois (en pourcentage)
idem
A supprimer
Sans objet
I I - Cot de fonctionnement,
savoir dpenses dexploitation et
de personnel, par logement gr
Dpartement
A supprimer
Sans objet
Rapport n 010269-01
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
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Parc en 2010
nombre de
dpartements
dimplantation
Critre de
segmentation
nb de
segments
Segment
mini/maxi en
nombre de
logements
National (ERILIA)
48 000
23
Centres de
gestion
12
NS
National
(SNI)
13 300
55
Agences +
16 (13
territoires en Ile de agences + 3
France
territoires en
IdF)
245/2000
28 000
Non explicit
88/9300
Inter-dpartemental
Rapport n 01026901
7 dans le
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(VALOPHIS)
dpartement
du sige et
1/dparteme
nt ailleurs
soit 11
Intercommunal
(PLAINE COMMUNE
HABITAT)
15 500
agences
Rgional
(I3F ILE DE FRANCE)
103 000
10
Agences
10 + 65 sous- NS
dpartementales + segments
EPCI en grande
couronne IdF
Dpartemental
(PARTENORD)
37 000
Direction de
territoire + EPCI
avec PLH
approuv
10
2600/4700
Inter-Dpartemental
(DYNACITE)
22 600
agences
3000/5200
Inter-Dpartemental
(SEMCODA)
22 000
agences
13
44/2600
Rgional
(ALLIADE)
29 500
Ples
locatifs/territoires
10 000/NS
Intercommunal
(GRAND LYON
HABITAT)
22 000
agences
3000/5000
Dpartemental
(OPH 69)
35 000
territoires
9900/11800
Rapport n 01026901
2500/4500
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collectivit
objectifs
Indicateurs/engagements
Indicateur CUS
La dimension patrimoniale
Dveloppement de l'offre
Lyon :
A et A 2
Lille
CARENE
jusqu'en 2015
CG 01
Adaptation de l'offre
Lille
Rapport n 010269-01
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
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Rnovation du parc
Vente de logements
CG 01
Lyon
Lille
1100 logements/an
CG 59
en fonction du PSP
CG 01
Lille
Engagement sur
C4
D1
CG 01
Les attributions
Parcours rsidentiels (mutations)
Lille
Lille
E1
*Accueil des mnages prioritaires de l'accord
collectif intercommunal
F1, F2, F3 et F5
Lille
F4
La gestion locative
Rapport n 010269-01
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
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G1
CG 01
G2 et G3
Loyers et charges
vacance
Lyon
F6
Lyon
I1
Lille
La qualit de service
H6
propret
tranquillit
H2
Rapport n 010269-01
CG 01
*formation du personnel
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
H5
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Autres
Lille
Lyon
CG 01
RSE
clauses d'insertion dans les marchs
publics
CG 01
Lille
Lille
Gouvernance
Lille
Rapport n 010269-01
Mission d'expertise sur la ngociation de la nouvelle gnration des conventions d'utilit sociale
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Rapport n 01026901
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Signification
ANCOLS
ANRU
APL
BOLERO
CEREMA
CGEDD
CRHH
CROCUS
CUS
DALO
DDCS
DDCS(PP)
DDT
DHUP
DOM
Dpartement doutre-mer
DPE
DREAL
DRIHL
ENL
EPCI
EPL
EPT
ESH
GUP
HLM
INSEE
MGP
OPDH
OPS
PALULOS
Rapport n 01026901
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OPDH
PDALHPD
PDH
PLAI
PLH
PLI
PLS
PLUS
PPGD
PSP
QPV
RGPP
ROLM
RPLS
RSE
SC
Surface corrige
SCOOP
SEM
SIEG
SISAL
SLS
SNE
SNI
SU
Surface utile
SYPLO
TFPB
UE
Union europenne
UNFOHLM
USH
ZUS
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http://www.developpement-durable.gouv.fr/
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