Por ejemplo, en el Derecho espaol se la defini de estas

formas. Para MORELL Y TERRY, el Derecho Registral

Inmobiliario es aquel: que tiene por objeto precisar
el
estado
de
derecho
de
los
inmuebles,
determinando los requisitos, la forma y los efectos
de hacer constar su situacin jurdica en los
Registros.

ROCA SASTRE define al Derecho Registral Inmobiliario

como: el conjunto de normas legales que regulan
la organizacin y funcionamiento del Registro de la
Propiedad Inmueble y la prctica, valor y efectos
de sus asientos de inmatriculacin registral de
fincas,
con
sus
modificaciones,
y
de
las
inscripciones de actos, resoluciones judiciales y

Derecho Registral:
Definicin.

Definicin (2)

HERNNDEZ GIL sostuvo que el Derecho Hipotecario es el

conjunto de normas que regulan la publicidad registral
de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y
extincin de los derechos reales sobre fincas. CANO
TELLO define al Derecho Hipotecario como El sistema
de normas que regula el funcionamiento del Registro de
la Propiedad y determina los efectos de los derechos
inscritos.

Como puede apreciarse a simple vista, estos autores, y otros

tantos juristas espaoles, definen al Derecho Registral teniendo
slo presente a una de sus especies: el Derecho Registral
Inmobiliario que an siguen llamndolo Derecho Hipotecario
por su fuerte apego histrico y porque ms de la mitad de las
normas registrales tratan sobre las hipotecas, al decir de CHICO
Y ORTIZ. Por ello en las definiciones transcriptas todas hacen
mencin a la finca o al Registro de Propiedad de Inmuebles.

Definicin (3)

Siguiendo a LPEZ DE ZAVALA diremos que Derecho registral es el

conjunto de normas que regulan el funcionamiento de los
rganos estatales encargados de la toma de razn, el
procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma
produce.

Cuando afirmamos que se trata de un conjunto de normas

estamos definiendo al Derecho Registral como parte del
ordenamiento jurdico al cual pertenece; como sector del Derecho
Objetivo.

Otros autores -tal como GARCA CONI- hablan de conjunto de

principios, pero tienen en consideracin a la asignatura,
disciplina o materia Derecho Registral.

Tambin puede definirse al Derecho Registral como conjunto de

principios y normas, tal como lo hace MOLINARIO, pretendiendo
abarcar con esa definicin tanto a la disciplina Derecho Registral
cuanto al sector del Derecho objetivo que a ella le compete. Es
claro que ninguna de las definiciones es incorrecta, pero tambin

Definicin (4)

Por otro lado, cuando decimos en la definicin que

transcribimos recin que el Derecho Registral es el conjunto de
normas que regulan el funcionamiento de los rganos
estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento
para llegar a ella, y los efectos que la misma produce,
estamos haciendo alusin al contenido y los caracteres propios
de este emergente Derecho.

As, cuando hablamos de rganos estamos ya relacionando

este nuevo Derecho que dio nacimiento a la disciplina Derecho
Registral con el Derecho Administrativo. Cuando mencionamos
al procedimiento, lo estamos vinculando con el Derecho
Procesal. En fin, al aludir a los efectos que la toma de razn
produce, nos estamos adentrando en los Derechos
sustanciales, materiales o de fondo.

Terminologa

En cuanto a la terminologa: Derecho Registral, la misma implica

un neologismo necesario. De hecho si uno recurre al Diccionario
de la Real Academia Espaola comprobar que en la palabra
Registral hay una simple remisin a asiento.

Pero sin dudas que esta terminologa es bastante ms adecuada

que la de Derecho Hipotecario, que la usan muchos espaoles.
Recordemos que la primera ley registral espaola fue la Real
Pragmtica de Carlos I quien cre los Registros u Oficios de Censos
e Hipotecas en el ao 1539.

Todava hoy podemos encontrar obras de autores espaoles que al

tratar sobre el Derecho Registral se titulan directamente como
Derecho Hipotecario, teniendo gran influencia el apego histrico,
pues es claro que no tratan en esos libros temas que involucran
solamente a la hipoteca. No. Versan sobre Derecho Registral, el
cual abarca a muchos ms temas que el hipotecario, y a su vez del
hipotecario slo le concierne el aspecto publicitario. Diramos, con
LPEZ DE ZAVALA, que existe un problema de doble sincdoque

Terminologa (2)

Por otro lado existen autores que afirman que en Alemania al Derecho Registral le
denominan Derecho Inmobiliario (o Derecho del Libro Inmobiliario).

Es claro que lo mismo que sealamos anteriormente respecto del Derecho Hipotecario,
quepa decir ahora, mutatis mutandi. Es que cualquiera advierte que Derecho Inmobiliario
es una expresin demasiado amplia para tratar del Derecho Inmobiliario Registral;
demasiado amplia porque no slo van a estar todos los derechos reales inmobiliarios sino
tambin una cantidad de contratos referidos a inmuebles, una cantidad de regulaciones
tambin referidas a ellos, como puede estar una ley de colonizacin o una ley de
impuestos.

Pero tambin es una denominacin bastante restringida. Es cierto que el Derecho Registral
como manifestacin moderna de publicidad, siempre estuvo ligada a los derechos reales.
Pero es claro que en la actualidad existen numerosos Registros que nada tienen que ver
con los derechos reales, menos con los inmuebles. As, amn de un sinnmero de
Registros de cosas muebles (vg. automotores,), existen algunos que se vinculan con los
Derechos personales (vg. Registro Civil) e incluso con otros tipos de derechos que nada
tienen en comn con esa relacin directa e inmediata entre una persona con la cosa
propia del derecho real (vg. Registros de Patentes). Ya CHICO Y ORTIZ deca en forma
contundente que Reducir nuestro Registro a una autntica <pureza real> puede reducir
considerablemente su eficacia frente a las nuevas exigencias y concepciones que la
vertiginosa rapidez histrica traiga consigo

Terminologa (3)

Adems hay autores que prefieren denominar a nuestra asignatura

como Derecho del Registro de la Propiedad (CASSO). Es patente
que esta expresin es harto restringida pues slo tiene en
consideracin al rgano o ente que realiza la toma de razn e
incluso slo a una clase de stos, aquellos que se vinculan con la
propiedad (vg. Registro Inmobiliario, de Automotores, de Buques,
etc.).

Adems no faltan autores que usan la expresin Derecho

Publicitario (denominacin que originariamente adopta GARCA
CONI pero que luego la abandona-; tambin utilizada por SCOTTI) para
llamar as a nuestra disciplina -o a la parte del Derecho Objetivo que le
corresponde-. Por supuesto que llamar publicidad a la registral es
confundir el gnero con una de sus variadas especies. Ergo: esta
denominacin es incorrecta por la amplitud que comprende. Ello
puesto que publicidad (o Derecho Publicitario) existe desde la simple
publicidad posesoria (recordemos a aquellos anuncios) hasta la ms
acabada forma de publicidad que es la registral, sin mencionar otros
tipos de publicidades (vg. la de una ley, una propaganda, etc.).

Terminologa (4)

Sin dudas que la denominacin Derecho Registral

es la ms apropiada y la utilizada en la actualidad en
forma casi unnime, al menos en Argentina, aunque
debe reconocerse que su origen debemos buscarlo en
la tierra Patria.

En Argentina, en sus comienzos cont con el aval de la

Universidad Notarial Argentina, y de autores de la talla
de GARCA CONI, MOLINARIO, LPEZ DE ZAVALA y
PADILLA

Tambin la usan en el Derecho espaol ROCA SASTRE,

LACRUZ BERDEJO, CABANILLAS GALLAS, MARN PREZ,
entre otros.

Terminologa (5)

Por ltimo, reiteramos que muchos autores al intentar

sentar principios, detectar reglas y establecer un sistema
a esta nueva disciplina, analizan con exclusividad al
Derecho
Registral
Inmobiliario,
terminologa
tambin acertada que sirve para describir a la principal
rama o sub-especie del Derecho Registral. Esta actitud la
constatamos, adems de las obras de MOLINARIO,
PADILLA y LACRUZ BERDEJO, en juristas como SCOTTI
(hijo); COGHLAN, LANFRANCHI, entre otros autores u
otras denominaciones tambin correctas, siempre y
cuando delimiten acertadamente a la materia que
pretenden analizar o describir (Por ejemplo Moisset de
Espans habla de Publicidad Registral).

Contenido

Respecto del contenido del Derecho Registral tenemos un Derecho

Registral Formal, el que se refiere a los rganos y al procedimiento; y por
otro lado un Derecho Registral Material, relativo a los efectos que
produce la toma de razn. Ergo: todo el Derecho Registral abarca esas dos
grandes partes, que lgicamente forman el contenido del Derecho
Registral.

Vale decir que el Derecho Registral formal comprende al ente u rgano que
realiza la toma de razn, es decir a los propios Registros. Ello adems del
procedimiento que se hace para lograr la mentada inscripcin registral (en
puridad toma de razn).

Mientras que el Derecho Registral material se refiere a las consecuencias

jurdicas -efectos- que van a producirse con la mentada toma de razn.
Aqu ya nos estaremos relacionando con los Derechos sustanciales. Es
claro que el tipo de Derecho de fondo depender del Registro de que se
trate (vg. Derecho Civil ante una toma de razn en el Registro

Se trata de un conjunto heterogneo de normas, adems de ser

un Derecho limitativo y formalista (Prez Lasala). Esas son sus
tres principales caractersticas, predicables sobre todo para el Derecho
Registral argentino.

Conjunto heterogneo de normas pues est conformado por

principios de varias y diversas ramas jurdicas. En efecto, el Derecho
Registral comprende el Derecho Registral material y el formal. Pues el
material pertenece, en general, al Derecho Privado (los efectos de la
toma de razn); el formal, en cambio, tiene notables aportes del
Derecho Administrativo (en lo que se refiere a los rganos) y del
Procesal (el procedimiento).

Tambin se trata de un Derecho limitativo, ello puesto que no todo

llega al Registro, existe una seleccin de actos, derechos, situaciones.

Por ltimo, se trata de un Derecho, el Registral, claramente

formalista, y algunos autores sostienen que en ello se diferencia del
Derecho Civil en el cual predomina el principio de libertad de formas.

2) CARACTERES.

OBJETO

En cuanto al Objeto del Derecho Registral hay que aclarar

que esta nueva disciplina tiene numerosas ramas, cada
una de las cuales se correspondera a cada uno de los
distintos Registros que existen -vg. Registro de Inmuebles,
de Automotores, de Buques, Aeronaves, Registros
Notariales, de Patentes, Marcas, Propiedad Intelectual, etc.y en puridad el Derecho Registral abarcara todas las
normaciones de esos Registros.

No obstante ello, para poder esbozar una teora general

del Derecho Registral sera imposible abarcar a todos los
Registros, por eso se toma en consideracin siempre al
Derecho Registral Inmobiliario, siendo el Registro
Inmobiliario el ms representativo e importante sin duda
alguna

UBICACIN

En cuanto a la ubicacin de esta nueva disciplina del Derecho

Registral debemos recordar que tiene contactos con el Derecho
Administrativo (en lo concerniente a los rganos que practican
la toma de razn); Procesal (en cuanto al procedimiento que
hay que llevar para lograr la registracin); y Privado (respecto
de los efectos que produce la toma de razn). Esto es vlido
afirmar respecto del Derecho argentino, pues si echamos una
mirada al Derecho espaol, all los autores en general no se
cansan de afirmar que el Derecho Registral (Derecho
Hipotecario o Derecho Inmobiliario Registral) es una rama, una
parte, o pertenece al Derecho Civil.

Autonoma del Derecho

Registral. La tiene?

Se puede hablar de autonoma de una rama jurdica al menos tres

sentidos: la autonoma didctica o expositiva, la legislativa y la cientfica.
No tienen todas el mismo alcance, claro est. Es ms la verdadera
autonoma es solamente la cientfica, tema que hasta del propio Derecho
se le discute

Pues bien, de las tres autonomas, se podr decir que el Derecho Registral
tiene autonoma didctica, y por ello es una materia aparte, una
asignatura o disciplina que forma parte del currculo normalmente
destinada a formar escribanos pblicos.

Tambin se puede sostener que el Derecho Registral goza de cierta

autonoma legislativa. Y sostenemos ello pues la Ley 17.801 puede
considerarse como el Cdigo Registral. Por cierto que ms de una vez
afirmamos que el Registro por antonomasia, el ms representativo e
importante, es el Inmobiliario. De esa sub-rama extraen los especialistas
los principios, sientan las reglas, elaboran una teora general, pretenden
establecer un sistema.

Autonoma Cientfica (2).

Jams se podr sostener que el Derecho Registral tiene autonoma cientfica, vale
decir que se trate de un sistema cerrado donde se encuentren todas las soluciones.
Proclamar eso sera intentar reemplazar la ciencia del Derecho por una pluralidad
de ciencias de los Derechos particulares. Y ello no puede pregonarse puesto que el
Derecho es uno slo y ninguna rama es autnoma, menos an alguna tan novel
como la nuestra.

No obstante lo sealado, en el Derecho espaol tienden a ver esta cuestin de una

manera diametralmente opuesta a la nuestra. En efecto se afirma en general que
esta nueva rama pertenece al Derecho Civil, es una parte del mismo. Por otro lado, y
en forma casi hasta contradictoria, admiten que esta novel rama est dotada de
autonoma. Seal CHICO Y ORTIZ que la unidad del objeto proporciona a esta
disciplina su notable autonoma didctica y expositiva y an cientfica.

En conclusin, algunos autores, -y de gran prestigio como el que acabamos de citarbregan por la autonoma de este nuevo Derecho. Nosotros no compartimos este
parecer, ni con el Derecho Registral, ni menos an con el Derecho Agrario,
Financiero, Laboral, de Transporte, etc. que tampoco tienen autonoma propia. No al
menos la cientfica. Ni siquiera el Derecho Civil la tiene, puesto que en definitiva,
insistimos, el Derecho es uno slo.

3) Relaciones con el
Derecho civil y con
otras ramas.

El Derecho Civil es un Derecho residual (y no madre como dicen

algunos); vale decir que es lo que va quedando a medida que se
declaran autnomas las dems ramas jurdicas. Ergo: slo
podemos definirlo en forma negativa: no es tal cosa.

Por otro lado, es claro que desde el nacimiento del Derecho Civil
-que emerge junto al pueblo romano (cuya fundacin data del ao
753 o 754 AC)- hasta nuestros das se han producido un buen
nmero de desprendimientos, de emancipaciones. Nuevas ramas
jurdicas han visto la luz y se han declarado autnomas.
Independientes y soberanas sobre todo frente al Derecho Civil que
en sus comienzos era el que se aplicaba a todo el pueblo romano
(el ius civile era el Derecho de la ciudad; y ciudad era
precisamente civitas, civitates) sin distincin de contenido.Pero
luego se producen los consabidos desprendimientos del Derecho
Pblico, del Comercial, del Procesal, entre otras pretendidas ramas
jurdicas autnomas.

3) Relaciones con el
Derecho civil y con
otras ramas (2).

Ahora bien, si consideramos emancipado al Derecho Registral, es evidente que el

Derecho Civil sufrir una nueva mutilacin. Pero tambin debemos tener presente
que seguir siendo ese Derecho residual y como tal, lo que no se encuentre en las
otras ramas, incluida la Registral, habr que buscarlo en el Derecho Civil, aplicable en
forma supletoria podramos agregar.

Por otro lado, al no ser el Derecho Registral ni verdaderamente autnomo

(recordemos que no tiene aquella verdadera autonoma, la cientfica) ni
homogneo tenemos que llegar a estas conclusiones

1) que el Derecho Registral no es autnomo, ni respecto del Derecho Civil, ni

tampoco respecto de los otros Derechos o ramas. Y no es autnomo pues el Derecho
conforma una unidad y para comprender cualquier fenmeno jurdico slo podremos
hacerlo desde el ngulo de todas las pretendidas ramas del Derecho. Slo con esta
visualizacin global se podr comprender el fenmeno jurdico en su totalidad.

2) No es homogneo sino heterogneo, lo que significa que ms all de las diversas

sub-ramas del Derecho Registral (Registro Inmobiliario, de Aeronaves, Buques
-siendo tales Registros declarativos-, Automotores y caballos de pura sangre
-constitutivos-; etc.) en todas ellas se reproduce el fenmeno que se examinan los
rganos (lo que nos relaciona con el Derecho Administrativo), el procedimiento (lo
cual nos vincula al Derecho Procesal) y los efectos de la toma de razn (motivo por la
cual nos rozamos con los Derechos sustanciales, sea Civil, sea Comercial, de Minas,

El Cdigo Civil y las

Leyes Registrales.

La cuestin a resolver es esta la siguiente: cuando el Cdigo Civil entra en

conflicto con las leyes registrales, Cul debe primar?

Una respuesta sencilla sera aplicar la ley posterior (recordemos la mxima

que seala que la lex posterior derogat prioris) y hacerla prevalecer por
ejemplo a la ley 17801 respecto del Cdigo Civil alegando que aqulla es
posterior. Pero ello no sera correcto, amn de ser una solucin bastante
simplista. Es que debe analizarse caso por caso, ley por ley.

Por ejemplo, la ley 17801, para inmuebles, ha venido a completar,

armnicamente, al Cdigo Civil; parte del artculo 2505. Ambas deben ser
entendidas como coetneas, sobre todo despus de la modificacin que
recibieron por ley 20089. Es decir que son integrantes de un nico
discurso. LPEZ DE ZAVALA brinda un par de ejemplos sobre hipotecas
que abonan su tesis que compartimos, tal que el Cdigo Civil y la ley
17801 (la cual representa un quasi Cdigo Registral) son armnicas, no
existen confrontaciones, se respetan mutuamente.

El Cdigo Civil y las

Leyes Registrales (2).

En cambio, en materia de automotores, el decreto ley 6582/58

viene a sustituir las normas del Cdigo Civil sobre cosas muebles
por otras especficas para automotores. Pero lgicamente se trata
de un rgimen especial para automotores. No obstante, siendo ello
as, no debemos olvidarnos que el Cdigo Civil se aplicar a lo que
no tenga de especial esa normativa, en carcter residual o
supletorio.

De todas formas, amn de esta aplicacin supletoria sugerida por

LPEZ DE ZAVALA, entendemos que la regla bsica en esta
cuestin reside en la aplicacin de otro principio elemental: tal el
que la ley especial deroga a la general (lex specialis derogat
generalis). Y este principio fundamental debe tenerse presente no
tan slo en el rgimen del automotor, sino en cualquier subsistema registral que tengamos en consideracin.