Sie sind auf Seite 1von 37

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.

com/

Requerimientos Legales por Mecanismo


Consolidacin de Derechos sobre Bienes Ejidales o Nacionales
La Ley de Propiedad inicia los Mecanismos de Regularizacin dando validez, afirmando,
avalando, ratificando, afianzando, etc. los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad
que fueron otorgados por el mismo Estado a travs de cualquiera de sus entes responsable de
la Administracin de estos mismos predios, a favor de particulares que han venido ejerciendo
actos de dominio sobre dichos bienes inmuebles.
Es as como la seccin que comprende los artculos 74, 74a, 75 seala algunos atributos a
considerar para que implementar el mecanismo; sin embargo, hay condiciones especiales a
considerar:
El hecho que los poseedores -especialmente los que no tienen su derecho inscritoejerzan actos de riguroso dominio sobre el predio que poseen.
o Se seala la posesin de ms de 5 y 10 aos.

Se refiere especficamente predios de Naturaleza Jurdica Municipal o Nacional -ya


sea que se encuentre en reas urbanas o rurales-;

Debe constar en un documento traslaticio de dominio -inscrito en el Registro de la


Propiedado Cuando el documento traslaticio de dominio no establece especficamente el
tipo dominio mediante el cual fue otorgado el derecho, el Instituto de la
Propiedad (IP) har uso del tracto sucesivo a fin que con este estudio registral
aclare las dudas; pero si el estudio registral no seala claramente el tipo de
dominio se presumir, que fue otorgado en dominio til1.

Objetivo del Mecanismo


De la lectura del artculo 74 de la Ley de Propiedad
I. Elevar un derecho que fue otorgado en dominio til y que se encuentra debidamente
inscrito, a dominio pleno, es decir que es una llamaramos Consolidacin Perfecta,
puesto que:
a. Existe un derecho debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad
b. Este derecho se encuentra inscrito desde antes de 1991, fecha en que entra en
vigencia la Ley de Municipalidades y La Ley de Modernizacin del sector
Agrcola2.
c. No importa el rea que haya sido otorgada ni el sitio donde se ubique
1 Puesto que no es sino hasta la entrada en vigencia de la Ley de Municipalidades en 1991 que el Estado comienza a otorgar

Escrituras Pblicas en dominio Pleno; antes de esta Ley todos los documentos traslaticios de dominio se otorgaban en
dominio til.
2Decreto 134-90, decreto 31-92, Decreto de ICF

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

II.

Equiparar un derecho de posesin a dominio til y consolidarlo a dominio pleno, esto


es a lo que llamaramos Consolidacin Imperfecta, pues:
a. Hay un reconocimiento por accin u omisin- de parte del Estado que el
particular se encuentra en posesin de un predio.
b. Esta posesin se haba tenido por ms de 5 o 10 aos, contados desde antes
de la entrada en vigencia de la Ley de Municipalidad3.
c. El dominio est a favor de la Municipalidad o del Estado (por cualquiera de
las otras dependencias que pueden ejercer el dominio y segn el sitio donde
se ubique),
i. Que el predio que se presente regularizar hayan sido ocupados por ms de
5 o 10 aos.
1. Esta posesin debe cumplir con lo que establece el Cdigo Civil en
cuanto a que debe ser una posesin quieta, pacifica e ininterrumpida.
2. Que la posesin sea de buena fe, justo ttulo y lapso de tiempo que
seala la Ley de Propiedad-.
ii. Para predios que se encuentren en tierras de naturaleza jurdica municipal4
a) El derecho no excede de 1 hectrea en el rea urbana, o municipal.
iii. Para predios que se encuentren en tierras de naturaleza jurdica nacional5.
1. El derecho no excede de 25 hectreas en predios ubicados en tierras
de naturaleza jurdica nacionales o fiscales

En todo caso, hay que tener en cuenta que siempre se afectara el dominio que el Estado tiene
sobre el predio que es objeto de regularizacin y que de alguna forma existe un
reconocimiento por -accin u omisin- de la existencia del derecho a favor de los particulares
Restricciones: En General

El rea adjudicada est siendo sujeta a afectaciones6

Se excluye todos aquellos bienes inmuebles que su uso pertenece a todos los habitantes
y que se sealan en el artculo 617 del cdigo civil y el 630 prrafo 4to.

El rea excede7 las veinticinco hectreas (25 hectreas) cuando se trate de predios en
reas rurales y de una hectrea (1 hectrea) cuando se trate de predios ubicadas en rea
urbana de naturaleza jurdica ejidales/municipales.
Inicialmente, la nica excepcin a la regla, es que estos predios no se encuentren
comprendidos en espacios de dominio pblico o de otras afectaciones de beneficio comn

Si la consolidacin perfecta exige que el dominio est inscrito desde antes de 1991, la consolidacin imperfecta, no puede pedir menos
a los poseedores.
4
5

Artculo 74 de la Ley de Propiedad


Artculo 75 de la Ley de Propiedad

Cules son las afectaciones a las que se refiere?? reas de uso pblico, aceras etc.
Qu pasa si excede? El trmite se detiene? Solo se le reconoce este y el resto se recupera a favor del
Estado
7

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
o por causa de utilidad pblica (Nacional, 2004) . Sin embargo, hay que considerar las
afectaciones a que se refiere el artculo, 72 (reformado mediante decreto 133-96) y 108
de la Ley de Municipalidades y las que considera la ley de Reforma y Modernizacin
Agrcola y la del ICF
Aun cuando se trata de un solo mecanismo de regularizacin, el anlisis de los artculos 74,
74, 75 y 76 de la Ley de Propiedad plantean que se trata de 3 formar de regularizar,
dependiendo de:
a) Se tiene derecho inscrito
b) Naturaleza jurdica del predio objeto de regularizacin:
1. Municipal
2. Nacional

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
El Mecanismo de Regularizacin por Consolidacin Sobre Tierra Ejidal: En Resumen
CONSOLIDACIN DE DERECHOS
Caractersticas de la Consolidacin (art 74 y 74a)
Se ha otorgado un instrumento traslaticio del derecho.
o El acto debe constar en documento registrable o mediante acta,
acuerdo, decreto, resolucin que tenga efecto sobre terceros
o El Estado otorga este derecho antes del 1 de enero del 1991.
Existe una posesin sobre predios de naturaleza jurdica Ejidal
o Por ms de 5 aos
o Si es sobre predio urbano, y se establece que el rea mxima es de 1
hectrea.
Existe una posesin sobre predios de naturaleza jurdica nacional
o Por ms de 10 anos
Sobre predio rurales, y establece que el rea mxima a otorgarse ser de 25
hectreas.

Derechos inscritos en el 1.
Registro de la Propiedad en
2.
Dominio til (art. 74)
3.
4.
Ocupacin, tenencia o
posesin por ms de 5 o 10
aos. (art.74)

a.
b.

c.

d.

e.

REQUISITOS
Derecho inscrito en dominio til otorgado antes de
01 de enero 1991
El titular del derecho se encuentra habitando y
usando personalmente, o un tercero en su nombre
Que el predio no se encuentre en disputa
Que no est comprendido en espacio de uso pblico
o sujeto a afectacin por razn de utilidad publica
Existe un derecho de tenencia o posesin.
El derecho no excede de 25ht cuando se encuentre en
el rea rural
a. El predio esta sobre bienes de naturaleza
jurdica nacional.
b. Lo adquiri hace ms de 10 aos antes de la
entrada en vigencia de la Ley de
Municipalidades
El derecho no excede de 1ht cuando se encuentre en
el are urbana
a. El predio esta sobre bienes de naturaleza
jurdica ejidal
b. Lo adquiri hace ms de 5 aos antes de la
entrada en vigencia de la Ley de
Municipalidades.
El predio no se encuentra en espacios de uso pblico
o sujeto a afectaciones por razones de utilidad
publica
El predio no se encuentra en disputa
2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
El Mecanismo de Regularizacin por Consolidacin sobre Tierra Nacional: En Resumen
CONSOLIDACIN DE DERECHOS
Caractersticas de la Consolidacin (art 75)
Se ha otorgado un instrumento traslaticio del derecho.
o El acto debe constar en documento registrable o mediante acta,
acuerdo, decreto, resolucin que tenga efecto sobre terceros
El Estado otorga este derecho antes del 1 de enero del 1991
o La temporalidad para reconocer la ocupacin, tenencia o
posesin de bienes inmuebles Estatales est sujeta a esta
condicin (01.01.1991)
Se establece reas mximas sobre los cuales se podr llevar a cabo este
mecanismo.
o Si es sobre predio rural, se establece que el rea mxima es de
25 hectreas.
Tenencia o posesin por ms de 10 aos contados a partir de al menos 2001.

1. Ocupacin, tenencia o
posesin por ms de 10
aos (art. 75)

1.
2.
3.
4.

REQUISITOS
Existe un derecho de tenencia o posesin.
El derecho lo adquiri hacia- ms 10 aos.
El predio no excede de 25 hectreas en el rea rural
El predio se encuentra en bienes inmuebles de
naturaleza jurdica nacional
El predio no se encuentra en espacios de uso pblico
o sujeto a afectaciones.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Presuncin de Dominio til de uso o habitacin sobre Tierras de Ejidos
Nuevamente, la Ley de Propiedad, trata de re-afirmar un derecho legalmente otorgado
antes de 1991 en dominio til por las Alcaldas Municipales, sobre bienes inmuebles de
su dominio, y que el predio fue destinado para uso y habitacin de los particulares a
favor de quienes se hizo la adjudicacin o concesin. Ya sea que hubiese en predios
ubicados en el rea urbana o rural.
As, el artculo 76, establece algunas condiciones mnimas para que se declare la
procedencia de este mecanismo de Regularizacin.
La municipalidad efectu la concesin de su dominio8 a un particular.

La concesin fue hecha, especficamente, por la Alcalda Municipal.

La Concesin tuvo lugar, explcitamente, ante de 1991; es decir, antes de la


entrada en vigencia del decreto 134-90, por lo que fue hecha en dominio til9.
o La excepcin es que, el instrumento jurdico, expresamente indique algo
distinto.

El instrumento jurdico de donde nace la concesin se encuentra inscrito en el


Registro de la Propiedad.

Este mecanismo contempla que se realizara la Regularizacin por Presuncin de


Derechos sobre los bienes inmuebles propiedad de la Alcalda Municipal que sean
bsicamente:
1. Urbanos o rurales cuya propiedad es Municipal.
2. Urbanos trasferidos a la Municipalidad por el poder Ejecutivo a cualquier ttulo.
Objetivo del Mecanismo
La Constitucin de la Republica establece que la Ley [de Municipalidades] podr establecer
restricciones, modalidades o prohibiciones para la adquisicin, trasferencia, uso y disfrute de
la propiedad municipal ya sea por razn de orden pblico, inters social y de conveniencia
nacional (Legislativo, Constitucion de la Republica, 1982).
La Ley de Municipalidades, establece que una de las atribuciones de la Alcalda Municipal
es ejercer Control y regulacin del desarrollo urbano, uso y administracin de las tierras
municipales, ensanchamiento del permetro de las ciudades y el mejoramiento de las
poblaciones (Legislativo, Ley de Municipalidades, 1990).
Forman parte de la Hacienda Municipal, los bienes:
8
9

Su propiedad municipal o privada sobre los bienes ubicados en el rea urbana o rural
En dominio til, solo se trasfera el uso y disfrute de la propiedad o no es dominio o la nuda propiedad.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
1. Urbanos o rurales cuya propiedad es Municipal.
2. Urbanos trasferidos a la Municipalidad por el poder Ejecutivo a cualquier ttulo.
3. Nacionales o municipales.
As tenemos que los bienes municipales pueden ser, bsicamente:
De uso Privado: es decir que la Municipalidad lo adquiri mediante contraventa,
donacin, legados o herencias, y los bienes que han sido desafectados por la misma
Ley de Municipalidades.

De uso Pblico: es decir que pueden ser nacionales o municipales:


o Bienes nacionales de uso pblico: es decir aquellos cuyo dominio pertenece a
la nacin10
o Bienes municipales de uso pblico: es decir, aquellos a los que los habitantes
tienen libre acceso como: aceras, playas, parques pblicos urbano o rural-,
derechos de va o zona de paso

Para una mejor administracin territorial, los municipios, se dividen (Legislativo, Ley de
Municipalidades, 1990).
Cabeceras municipales
Ciudades colonias y barrios Aldeas
Caseros
Restricciones
o Una de las principales restricciones se refiere a la imprescriptibilidad, inembargabilidad
e inalienabilidad del dominio de la Municipalidad sobre sus bienes inmuebles
(Legislativo, Constitcion de la Republica, 2001).
o La otra restriccin importante se refiere se podr titular a favor de terceros, los
terrenos de su propiedad que no sean de vocacin forestal
o Los bienes de uso nacional se excluyen, pues se refieren a bienes que pertenecen a la
nacin y su uso es pblico y en los que los habitantes tienen libre acceso.
Teniendo a la mano estas restricciones, estableceremos que, la concesin o adjudicacin
hecha antes de 1991 ocurri sobre los bienes inmuebles que forman parte de la Hacienda
Municipal11 y que, ya que no se adquiere por prescripcin, se requiri del instrumento
Jurdico12 que dio lugar a la concesin.

10

Cdigo Civil, articulo 617


Ley de Municipalidades artculo 68, 70
12 Ley de Municipalidades artculo 65, 66, 68, 70
11

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
El Mecanismo de Regularizacin de Presuncin: En Resumen
PRESUNCIN DE DOMINIO TIL DE USO O HABITACIN SOBRE
TIERRAS DE EJIDOS
Caractersticas de la Concesin 13
Se ha otorgado un instrumento traslaticio del derecho de la municipalidad a
favor del particular.
o El acto consta en ordenanza/acuerdo, acta o resolucin administrativa.
o El instrumento est debidamente inscrito en dominio til el registro de
la propiedad.
La Municipalidad concedi o dio permiso, adjudico- sus tierras ejidos- para
ser explotar o habitadas, dentro de su trmino municipal, por particulares
antes de 1991.
Aunque no se establece techos, se sobreentiende que se efectu para uso y
habitacin del particular.
o El instrumento debe establecer el rea concedida o adjudicada a favor
del particular
La Ley de Municipalidades si establece techos y se indica hasta
500mt2 para el caso de uso de habitacin

1. Predios Urbanos o rurales a.


cuya
propiedad
es
b.
Municipal.
c.

d.
e.
Predios Urbanos trasferidos
a la Municipalidad por el

a.

REQUISITOS
Derecho inscrito en dominio til otorgado antes de
01 de enero 1991
El titular del derecho se encuentra en uso y
habitacin.
El particular no excede del rea sealada en el
instrumento otorgado.
1. En caso que no se seale, esta no deber
exceder del rea indicada en la Ley de
Municipalidades.
El predio no est comprendido en espacio de uso
pblico o sujeto a afectacin14
El predio se encuentra dentro del permetro urbano
municipal.
Derecho inscrito en dominio til otorgado antes de
01 de enero 1991

13

Permiso que un organismo oficial concede a una empresa o a un particular para que explote una actividad
o propiedad del gobierno; Otorgamiento gubernativo a favor de particulares o de empresas
(TheFreeDictionary) Segn el artculo 70 de la Ley de Municipalidades se excluye los terrenos de vocacin
forestal; los terrenos detentados a travs de concesiones pasaran a favor de la municipalidad una vez que
haya concluido el plazo de la concesin.
14
Artculo 72 de la ley de municipalidades y decreto 133-96 que interpreta el artculo 72.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
poder Ejecutivo a cualquier
ttulo

15

b. El titular del derecho se encuentra en uso y


habitacin.
c. El particular no excede del rea sealada en el
instrumento otorgado.
c.1 En caso que no se seale, esta no deber exceder
del rea indicada en la Ley de Municipalidades.
d. El predio no est comprendido en espacio de uso
pblico o sujeto a afectacin15
e. El predio no se encuentra comprendido en rea
forestal municipal.
f. El predio se encuentra dentro del permetro rural
municipal.

Artculo 72 de la ley de municipalidades y decreto 133-96 que interpreta el artculos72.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Proceso de Regularizacin de Inmuebles por Necesidad Pblica
La Ley de Propiedad en el artculo 77 al 88c faculta al Instituto de la Propiedad para
regularizar por Necesidad Pblica aquellos bienes inmuebles donde exista asentamientos
humanos -llmese barrio, colonia, aldea, casero- establecidos desde antes del 2010 y se
compruebe la existencia de un conflicto (judicial o extrajudicial) entre los habitantes del
asentamiento y ms de 2 personas -naturales o jurdica- que reclaman el dominio o propiedad
del inmueble donde se encuentra el asentamiento humano.
Entonces las caractersticas bsicas del mecanismo son:
Un asentamiento humano,
Varias personas que reclaman el derecho de propiedad
Comprobacin de la existencia de conflicto entre los dos anteriores.
Objetivo del Mecanismo
A diferencia de los anteriores mecanismos de regularizacin, este el nico, donde el Estado,
a travs del Instituto de la Propiedad, interviene a favor de un grupo poblacional establecido
en una misma rea o zona geogrfica de un bien inmueble que est en conflicto; de all que,
el enfoque principal del mecanismo, por parte del Estado, est en regularizar, de hecho y de
derecho, al asentamiento humano, por un lado, y a aquellos que se disputan la titularidad del
predio ocupado, por otro.
Entonces, a travs de este mecanismo se busca:
Regularizar la posesin de predio donde se encuentra el asentamiento humano:
a) Espacial
b) Ambiental
c) Jurdica
d) Econmicamente

Separar a los habitantes del asentamiento humano del conflicto de dominio que
existe entre los pretendientes al predio donde se encuentra el asentamiento.

Ordenar el derecho de posesin que por aos han tenido los que constituyen el
asentamiento humano contribuyendo a consolidarlos a travs de la entrega de
ttulos de propiedad que vienen a complementen el derecho a la vivienda.

Resolver -de manera digna, equitativa y sostenible- los conflictos que sobre la
propiedad ocupada, han tenido por ms de 2 generaciones, sobre el lugar donde
se ubican los habitantes del asentamiento humano.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

Regularizar legal y tcnicamente el derecho adquirido por los habitantes del


asentamiento humano, a travs de la entrega de ttulos de propiedad legalmente
vlidos y catastralmente identificados.

Reparar econmicamente al que resulte legal y legtimamente propietario del


predio donde se asiente el asentamiento humano.

Restricciones
La Ley de Propiedad seala los tipos de conflictos especficos que deben existir para
considerar la implementacin de este mecanismo de regularizacin:
No sea posible establecerse quin es el [natural o jurdico] legtimo propietario [del
inmueble donde se ubica el asentamiento humano] en vista de alegarse varios ttulos
de propiedad.

Que la titularidad o validez de esos derechos de propiedad [inscritos en registro de la


propiedad] sea disputada judicial o extrajudicialmente, por terceros ajenos a estos
asentamientos humanos.

Que el asentamiento humano fundado en 1999, se encuentra establecido contra la


voluntad del propietario, de quien se tiene la certeza -mediante documento
indubitado- que tiene la propiedad [o dominio] del inmueble donde se encuentra el
asentamiento.

Sentencia firme de reivindicacin [de dominio] que condene al [asentamiento


humano] poseedor a restituir [la propiedad].

Que trascurrido dos aos de haberse dictado la sentencia firme no se haya ejecutado.

Como se puede ver, no es cualquier conflicto surgido entre los habitantes y quienes alegan
propiedad del inmueble donde se encuentra un asentamiento humano, ni se trata de cualquier
tipo de asentamiento humano establecido en un predio. Las restricciones son muy especficas
en cuanto a quienes pueden ser objeto de este mecanismo de regularizacin, y es
precisamente la existencia del conflicto, el que limita a los habitantes la posibilidad de tener
acceso a un ttulo de propiedad.
Particularidad del Mecanismo
Como ya se ha dicho, este mecanismo es el nico que agrupa a un segmento poblacional y
es el nico donde el Estado interviene a favor de ese mismo segmento poblacional. De all
que tambin a diferencia de los otros mecanismos de regularizacin, estos procesos
involucran a varias partes, a saber:
2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
a. Los habitantes del asentamiento.
i. representado por la organizacin local de base debidamente legalizado y
legitimado por el Estado.
b. Las personas [naturales o jurdicas] que reclama el derecho de propiedad del
inmueble donde se encuentra el asentamiento.
i. Que tiene un derecho de propiedad legtimo e inscrito en el Registro de la
Propiedad.
1. El Estado a travs de las instituciones centralizadas,
descentralizadas o autnomas tambin pueden y deben ser
considerado como pretendientes de un derecho de propiedad.
c. El Estado.
i. Que intervienen a favor del asentamiento humano, pero sin dejar de asistir
a aquellos que reclaman el derecho de propiedad.
ii. Viene a ser
entre el el habitante del asentamiento y los
que reclaman el derecho de propiedad,
iii. Busca resolver el conflicto [de posesin y derecho] que ha existido entre
ambas partes.
iv. A travs del Instituto de la Propiedad, tiene el control y el impulso
procesal de la implementacin del mecanismo.
La ley de Propiedad faculta al Instituto de la Propiedad para implementar este mecanismo de
regularizacin, pero es el Poder Ejecutivo, a travs de Consejo de Ministros, quien lo
autoriza, en las distintas instancias.
Cundo y como ocurre la intervencin del Estado?
Cuando se identifica plenamente la existencia del conflicto acerca del dominio del
inmueble donde se ubica el asentamiento.
o Cuando se realiza el levantamiento tcnico y el estudio socio-registro-catastral.

Cuando se emite el Decreto de Expropiacin y que ste es publicado en la Gaceta. Es


a travs de ste solemne acto, que el Poder Ejecutivo extrae a la poblacin [del
conflicto] para regularizar legal y tcnicamente el predio que tienen en tenencia, al
tiempo que los que reclaman el dominio resuelven sus diferencias.
o El decreto de expropiacin es inscrito en el registro de la propiedad, afectando a
todas las partes y dando origen al folio real del asentamiento que est
regularizando.
o Una vez que ha sido determinado quin efectivamente tiene y acredita el dominio
sobre el predio donde se encuentra en asentamiento, estos reciben la
indemnizacin que conforme a derecho les corresponda.

Cuando la Direccin General de Bienes Nacionales, realiza el avalo de predio y se


establece el justiprecio que habr de pagarse en concepto de indemnizacin, a favor
del que acredite el derecho.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

Cuando se suscribe el contrato de Fideicomiso, donde el Estado acta como garante


del proceso.
o El inmueble donde se encuentra el asentamiento es inscrito a favor de Estado.

Cuando se emiten los ttulos de propiedad.


o A favor de quien han efectuado el pago sealado en el justiprecio.

Cuando se paga la indemnizacin justipreciada a favor de quien [es] acredita la


propiedad.
o Fallo de la Corte Suprema
o Resolucin administrativa
o El IP autoriza al fideicomisario, (institucin bancaria) a pagar la indemnizacin
justipreciada, que resulta de multiplicar el rea expropiada por el justiprecio
sealado en metros cuadrados.

Tabla 1: El mecanismo de Necesidad Pblica: en General


Objetivo de la implementacin del
mecanismo

El
Estado

Ordenar la tenencia de la tierra


ocupada por los asentamientos
humanos, tanto:
o Espacialmente
conectndolo con el resto de
la ciudad
o Ambientalmente a travs de
reducir la contaminacin
por el mal manejo de
desecho y falta de sistema
de alcantarillado
o Jurdicamente reduciendo la
incertidumbre y dotndolos
de seguridad jurdica.
o Econmicamente donde los
ocupantes contribuyen con
los
pagos
que
impositivamente seala la
Ley.
Resolver
los
histricos
conflictos sobre la propiedad
del bien inmueble ocupado por
el asentamiento,
Regularizar
legal
y
tcnicamente el derecho de las
familias ocupantes.
Satisfacer el derecho a la
propiedad y consecuentemente
el de vivienda

Participacin de las otras partes

Habitantes
del asentarmiento
humano

Quienes
reclaman la
Propiedad
donde se
ubica el
asentarmiento

La regularizacin
legal,
catastral,
jurdica, registral y
tcnica del predio
ocupado.
El reconocimiento
del derecho de
propiedad
del
predio ocupado
Seguridad jurdica
frente a todos los
que reclaman la
propiedad
ocupada.
El reconocimiento
del derecho que
reclama
La indemnizacin
justipreciada
establecida en la
Constitucin de la
Republica, y
La reivindicacin
de su propiedad
por parte de los
habitantes
de
asentamiento
humano concluido
el proceso de
necesidad publica

2016

Que es necesario que tenga

La existencia de un autntico
asentamiento humano.
o Debidamente conformado desde
antes de 2010.
Que exista certeza de que existe
conflicto del derecho de propiedad a
favor de cualquiera -o de todos- lo que
se disputan el predio donde se
encuentra el asentamiento

Que la propiedad se encuentra


legtimamente inscrito en el Registro de
la Propiedad
o A favor de 2 o ms pretendientes
que disputan el predio y el
derecho de propiedad, y que
Existe un conflicto de
propiedad y entre los que los
que la reclaman
La propiedad es disputada por
terceros
distintos
al
asentamiento.
Haya recado sentencia firme
o Que ha reconocido y otorgado el
derecho de reivindicacin de
propiedad
o Que la sentencia no se haya
podido ejecutar
Que se haga imposible establecer,
entre todos los que reclaman el bien
inmueble donde se encuentra el
asentamiento, de quien es la
propiedad

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Que se entiende por Asentamiento Humano
Como ya se ha dicho este mecanismo se implementa sobre un segmento poblacional ubicado
en un espacio territorial conocido como: barrio o colonia que puede encontrarse en un casero,
poblado, pueblo o ciudad y que por ms de 1 generacin no han podido resolver el conflicto
de propiedad que existe entre los habitantes y otros que ostentan el dominio de la propiedad;
Por ello y para fines prcticos se deber entender por asentamiento humano, en sentido
estricto, como:
El establecimiento de un conglomerado demogrfico, con el conjunto de sus sistemas de
convivencia, en un rea fsicamente localizada, considerando dentro de la misma los
elementos naturales y las obras materiales que lo integran (Camara de Diputados, 1993)
Aquella rea geogrficamente habitada y conformada por viviendas, provista de algunos
servicios pblicos bsicos, plenamente identificada (Gobernacion, 2013)
De la unin de ambas definiciones, podramos decir que, un asentamiento humano es aquel
que se encuentra:
radicado y con caractersticas de arraigo, o permanencia consolidada- de un considerado
nmero de personas, habitando con un conjunto de elementos bsicos que permitan su
subsistencia en un rea fsicamente localizada, considerando dentro de los mismos los
elementos naturales y las obras materiales que lo integran.
En sentido amplio, deberemos entender como asentamiento Humano:
aquella rea geogrficamente habitada y conformada por viviendas, provista de algunos
servicios pblicos bsicos, plenamente identificada y conocida con un nombre, -tanto por la
autoridad competente como por sociedad-, con una demarcacin inalterables que los limita
con una u otra agrupacin poblacional y donde, a pesar que los habitantes tienen all su
residencia fija y desarrolla actividades vitales de forma integral e indivisible (a partir de sus
rasgos histricos, socioculturales, aspectos econmicos, fsicos y geogrficos) no pueden
acceder a la propiedad -registralmente-, aun cuando la ocupacin, tenencia o posesin ha
sido efectiva desde hace varios aos.
Otros pases, sealan, que segn el nivel de concentracin de las viviendas (Estadisticas,
Direccion de Estadisticas Sociales, 2006), el asentamiento humano se divide en:

Concentrado
o Bsicamente se caracteriza por ser una agrupacin de viviendas habitadas de
forma permanente, con un nombre y linderos que los identifican y la diferencia
de otra agrupacin, y con estructuras o instalacin de servicios.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
o Existen algunas categoras, segn donde se encuentren los asentamientos, y
conforman:
Las ciudades, que se caracterizan por su diversidad, especializacin
econmica y desarrollo social y cultural; ejercen una determinada
influencia institucional
Pueblos, esta determinados, especialmente, por la concentracin de
habitantes; siempre tienen caractersticas propias de asentamiento humano
Poblados, la concentracin de habitantes es fluctuante; igual que el
poblado tienen las caractersticas
Caseros, aquellos donde hay menos de 200 habitantes.
o Depende de donde se encuentre:
rea urbana
rea rural

Disperso
o Bsicamente lo constituyen todas las viviendas habitadas, que no est incluidas
dentro de las consideraciones anteriores, y

En Honduras, segn el Instituto Nacional de Estadstica, (INE), el pas se divide en:


o 18 Departamentos
o 298 Municipios
o 3,731 Aldeas
o 30,591 Caseros.
Tal como se reconoce en los documentos de la Conferencia Hbitat II, (Chile) los
asentamientos humanos, ya sea que se trate de aquellos de carcter rural o urbano, son
sostenibles si son econmica y socialmente dinmicos y ambientalmente sanos puesto que
conllevan una promesa de desarrollo humano y de proteccin de los recursos naturales debido
a su capacidad para sostener a muchas personas limitando su impacto sobre el medio natural.
Sin embargo, existen asentamientos que estn generando situaciones negativas de
crecimiento, de produccin y consumo, de uso del suelo, de movilidad y de degradacin de
su estructura fsica; otros tienen limitaciones en lo que se refiere al abastecimiento de agua,
saneamiento y drenaje, una dependencia de fuentes energticas txicas y no renovables y a
una prdida irreversible de la base de recursos naturales. De all que, uno de los mayores
desafos consiste mejorar las condiciones de vida y de trabajo en el conjunto de asentamientos
humanos, poniendo nfasis en la vivienda, la infraestructura social y fsica y los servicios.
Por otro lado, se encuentra los asentamientos rurales, que para su mantenimiento y desarrollo
exige actividades agrcolas y forestales sostenibles, es decir, diversificacin econmica y el
aumento de las oportunidades de empleo, a travs de estimular la industria y las actividades
conexas de produccin econmica y de servicios, ambas ambientalmente sostenible.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
En resumen, el desarrollo sostenible y el manejo ordenado de los asentamientos -de todos los
tamaos- pasa por crear las condiciones necesarias para que estos ofrezcan oportunidades de
empleo y servicios, permitiendo el desarrollo econmico, el bienestar social y la proteccin
del medio ambiente.
Algunas Caractersticas
Ya que nos referimos a un grupo o segmento poblacional establecido en un rea o zona
geogrfica sealaremos caractersticas propias que identifican las condiciones de vida
urbana/rural del grupo o segmento poblacional asentado (Estadisticas, Direccion de
Estadisticas Sociales, 2006) en un barrio colonia.
1. rea geogrficamente ocupada por vivienda y habitada por grupos familiares que tienen
este predio como su nica residencia, cuenta con:
a. Trazado de calle y ordenamiento de las edificaciones en correspondencia con las
caractersticas propias del asentamiento.
b. Presencia de espacios pblicos representados por parques, plazas, paseos peatonales
con posibilidades para el descanso, el esparcimiento y el intercambio social
permanente, (reas verdes, canchas deportivas, centro comunal)
c. Alumbrado pblico representado por un sistema de luminarias que den servicio como
mnimo a las principales vas y espacios pblicos del asentamiento.
d. Presencia de acueducto que sirva a las viviendas de forma interna o extra
domiciliaria.
e. Sistema de tratamiento de residuales representado por la existencia de alcantarillado
o fosas que permitan la evacuacin de los residuales que lo componen.
i. Para los incisos c, d y e se entiende que los proyectos fueron gestionados por la
comunidad, pero debidamente autorizados e instalados por el Estado, es decir que
existe una aceptacin tcita por parte de la autoridad de gobierno de la existencia
y las necesidades del grupo poblacional.
2. Establecido en el espacio territorial y en el tiempo que seala la Ley.
a. Identificado y conocido con un nombre; es decir que el asentamiento cuenta con la
aprobacin del gobierno local y los vecinos del sector.
b. Geogrficamente demarcado y delimitado.
c. La existencia del asentamiento humano, que ha sido:
2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
i. Fundado en 1999, y establecido espacial, geogrfica, territorial, fsica y
formalmente contra la [voluntad de [nico o varios] propietario [s].
ii. Formalizado debidamente antes del 31 de diciembre de 2010 espacial,
geogrfica, territorial, fsica y formalmente; cuando se refiera a las dems
restricciones16 que seala la ley.
3. Instalacin de servicios que propician el desarrollo local del asentamiento y su
vinculacin e integracin con las agrupaciones vecinas.
a. Servicio de educacin a travs de la presencia de los centros educacionales que
correspondan con el dimensionamiento poblacional del asentamiento y la poltica del
Ministerio de Educacin para la poblacin en edad escolar.
b. Servicio mdico asistencial representado por la presencia de centro de salud, clper
segn la poltica del Ministerio de Salud u otros centros que brinda asistencia mdica
a las familias.
c. Servicios gastronmicos y comerciales en correspondencia con el dimensionamiento
poblacional del asentamiento, (glorietas, pulperas, despensas)
d. Presencia de otros servicios. (telefona pblica, radio y televisin, cable)
La Salvaguardia de la Implementacin del Mecanismo
Una de las caractersticas ms significativas de este mecanismo y la razn por la cual
excepcionalmente se acudir al mismo, es que el Estado asume la responsabilidad de
suspender de forma imperativa el derecho de propiedad de la persona -natural o jurdicaque reclama el predio donde se encuentra el asentamiento humano, fundado en razones de
utilidad o necesidad pblica o inters social, otorgando a los habitantes del asentamiento la
seguridad jurdica y el acceso a la propiedad a travs de que la tierra cumpla con la funcin
social que establece la Constitucin de la Republica.
Esta suspensin del derecho de propiedad es de forma provisional, puesto que est limitado
por el lapso de tiempo que trascurre entre la publicacin del decreto de expropiacin y el
plazo mnimo que tienen los habitantes del asentamiento para hacer efectivo la
indemnizacin justipreciada sealada [en los contratos de pagos individuales] que ampara el
Contrato de Fideicomiso General, suscrito por la Junta Directiva de Patronato de la
Comunidad. Trascurrido este plazo, la proteccin legal que otorga el Decreto al asentamiento
habr cumplido su objetivo, y, por ende, concluye para el Estado, la responsabilidad de
proteger a los ms vulnerables y otorgar seguridad a los que hasta ahora no la haban tenido.
Los habitantes que no se sujeten a los plazos sealados en este mecanismo estarn a expensas
de negociaciones directas con aquel que acredite el dominio del predio, puesto que no podrn
ser beneficiados por otros mecanismos de regularizacin.
16

Que se sealan en el apartado 6.3.2, de este manual

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

Como se habr percibido, el mecanismo es especial, no solo por las partes que involucra y
los alcances que se persigue, tambin lo es por la cobertura que el Estado ofrece a los
habitantes y porque esta cobertura tiene caducidad en el tiempo y en espacio, (rea geogrfica
donde se ubica el asentamiento).

Para el Estado
Asume la responsabilidad total que resulta de la implementacin del mecanismo
o Esta responsabilidad tiene lmites para todas las partes involucradas
o Ofrece seguridad a todas las partes
o La regularizacin, el ordenamiento territorial y la integracin de los
asentamientos al casco de la ciudad.
Para los Habitantes
Regularizar legal y tcnicamente el derecho de las familias ocupantes.
Garanta de no ser interrumpidos en su ocupacin entre tanto estn sujetos al
mecanismo.
Seguridad Jurdica
Un ttulo de propiedad legal y debidamente inscrito.
Para los que reclaman la Propiedad
La expropiacin tiene que llevarse a cabo a travs de un procedimiento formal y
esencial; la omisin total o parcial del procedimiento o la de alguno de sus
trmites esenciales daran a un vicio de nulidad por la va de hecho y derecho.
En estos supuestos, el particular que reclama la propiedad, tiene la proteccin
general de acudir a los recursos legales, adems de las garantas adicionales:
o Va Civil de interdictos de retener o recobrar. Es una garanta adicional,
puesto que normalmente frente a la actuacin de la administracin no cabe
interponer interdictos.
o La ley de Jurisdiccin Contencioso-Administrativa tambin admite un
recurso contencioso administrativo frente a actos administrativos por va
de hecho.
o Acceso a los Tribunales para requerir al IP, para que cese en su actividad.
El particular tambin podra impugnar separadamente el dictamen que
determina el Justiprecio.
La reversin del bien expropiado es el derecho que tiene el expropiado o sus
causahabientes para recobrar la totalidad o a parte sobrante de bien expropiado,
en el caso cumplimiento del plazo o falta de pago.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Participacin de Instancia del IP en la Implementacin de este Mecanismo
Este mecanismo requiere la intervencin de diferentes entes del Estado en diferentes etapas
del proceso y se requiere que exista principios mnimos para llevar a cabo eficiente y
eficazmente este mecanismo; nos referimos a los principios de:
a. Colaboracin
b. Coordinacin
c. Cooperacin.
Para cumplir con estos principios, en necesario un conjunto de acciones con un nico fin
social y justificado realizado por distintas dependencias interna y externamente- del
Instituto de la Propiedad, todas las cuales convergen en brindar seguridad jurdica a los
habitantes del asentamiento humano.
El orden de participacin y el papel que desempea cada una de estos actores resulta de vital
importancia en este mecanismo.
Direccin de catastro y Geografa
Como el rgano rector del Levantamiento Catastro- Registral que conlleva:
Etapa I:
Que se deber realizar previo a iniciar el mecanismo y como requisito indispensable para
determinar si cumple con las caractersticas y condiciones de Ley exigidas:
o Diagnostico Jurdico y Anlisis de la informacin registro catastral
o Levantamiento del Permetro a expropiar
o Elevacin de las fichas de campo a ficha catastral.
o Levantamiento de la informacin precisa, grfica, descriptiva y delineada de los
predios.
o Vistas pblicas administrativas
Las respectivas audiencias de conciliacin en caso de conflicto.
Declaratoria del predio catastro irregular.
Plenamente definido lo predios o bienes de uso pblico, reas verdes,
equipamiento social, reas protegidas, bienes fiscales17 as como de los predios
que quedaran a nombre del Estado de Honduras y que debern ser constituidos
en ttulo de propiedad a favor del Estado o del municipio, segn corresponda.
Identificacin de las zonas de riesgo
Claves catastral general y predial

17

Se definen como bienes fiscales aquellas instalaciones Estatales donde opera centros educativos, centros
hospitalarios o de salud. Aquellos predios que se encuentran inhabitados para que el estado pueda
disponer de ellos en caso de necesidad.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Etapa II:
Que ser completado durante el proceso de regularizacin y que deber concluir antes que:
o Declaratoria de Zona Catastra
o Mapa catastral vinculado a planos donde se definen plenamente:
Los predios ocupados y destinados a vivienda familiar desde la fundacin del
asentamiento.
Regularizacin Predial
rgano rector del proceso de Necesidad Publica y responsable de:
o Celebrar la audiencia de conciliacin entre los ocupantes y todos los presuntos
propietarios de la propiedad.
o Emitir la declaratoria de regularizacin por necesidad publica18
o Preparacin de los expedientes a ser enviados al
El Consejo Directivo remite los expedientes al Consejo de Ministros
o Apoyo a los lderes del asentamiento humano sujeto a expropiacin (labor social)
para la identificacin/seleccin de la institucin bancaria encargada de la
administracin de los Contratos de Fideicomiso
o Abrir las mesas de regularizacin19
Cada ocupante de predio que constituye el asentamiento acudir a fin de
informase del valor que en concepto de justiprecio le corresponde segn el rea
que tenga ocupada.
El ocupante podr rebajar del valor justipreciado los pagos, en concepto de
compra de terreno, hechos a los presuntos propietarios del inmueble donde
se encuentra el asentamiento humano expropiado
o
siempre que conste documentalmente y
o
que los presuntos propietarios estn plenamente reconocidos por el
IP

18
19

Al valor del justiprecio del rea ocupada, se sumar


o % equitativamente distribuido entre todos los predios de rea pblica
calle, aceras, reas verdes- o de equipamiento social, centro
comunal-.
o % equitativamente distribuido entre todos los predios de reas
fiscales edificios
Controles de calidad de cada expediente levantado, que adems incluir:

Aqu pasa al Poder Ejecutivo


Esta etapa ocurre despus de haberse suscrito el Contrato de Fideicomiso

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
o Separa los canjes de los expedientes que efectuaran pagos de contado
y de crdito
o Enva el resumen sucinto de los expedientes (contado/crdito) a la
institucin bancaria seleccionada
o Revisin en tomo fsico y en el sistema de los Canjes.
o Escaneo de los Canjes que son determinado como procedentes.
o Registro del predio
o Imprimir o generar el ttulo de Propiedad
En caso de canje
En caso de pago justipreciado
previo pago y finiquito del banco que tiene el fideicomiso.
o Firma y escaneo del ttulo emitido
o Elaboracin del Libro diario
o Entrega al beneficiario del proceso.
o Nombrar a un enlace entre el IP Institucin Bancaria para formar parte de la
comisin Tcnica.
El Poder Ejecutivo
A travs del Consejo de Ministros
o Emitir la Declaratoria de Expropiacin del predio sujeto a este mecanismo de
regularizacin, previa declaratoria de la necesidad publica de Regularizacin Predial
del IP.
o Emitir el decreto de expropiacin
o Remitir el decreto para su publicacin en el diario oficial la GACETA.
La Secretara de Finanzas
A travs de la Direccin General de Administracin de Bienes Nacionales
o La Direccin de Bienes Nacionales ser el responsable de realizar el avalu de la
propiedad donde se encuentra el asentamiento humano y determinara el valor
justipreciado.
Publicacin para que todas las partes e interesados integren la Comisin
evaluadora que estar compuesta por el nombramiento de Peritos.
2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

Se practica el avalu de la propiedad, haciendo uso de la documentacin


que enviara el IP, adems de la documentacin que aporten todas las partes
que asistan y la visita que pudiere practicase al lugar.

El Justiprecio ser determinado por 3 peritos que representan: a) 1 perito


que representara al Estado, y que en la mayora de los casos en
representado por la misma Direccin; b) 1 perito que representara los
intereses de todos los presuntos propietarios (ya sea que asistan o no), c)
1 perito que representara los intereses de los ocupantes del sitio que ha
sido expropiado para lo cual:
Harn las visitas al sitio donde se encuentre el asentamiento
Cada perito recolectase toda la informacin pertinente y oportuna
que abone en la determinacin del avalu del predio y que mejor
se ajuste a su representado.
Emitirn un dictamen en comn acuerdo.
o En caso de desacuerdo el Director de Bienes nacionales
tendr la decisin final del justiprecio a sealar

Publicacin del justiprecio determinado.


Si existe recurso de apelacin es recibido por la Direccin de
Bienes y enviado a la Corte de Apelaciones

Institucin Bancaria
Con quien el Estado de Honduras, a travs del Instituto de la Propiedad, y la Junta Directiva
del Patronato de la comunidad expropiadas, suscriben el Contrato de Fideicomiso que tendr
como objeto administrar los recursos provenientes de los habitantes en concepto de valor
justipreciado por cada predio.
o El Contrato de Fideicomiso es un Contrato en virtud del cual una persona natural o
jurdica transmite la titularidad de bienes y/o derechos al banco, para que ste, como
consecuencia de la obligacin que adquiere en el acto constitutivo, disponga de los
mismos con el objeto de realizar los fines para los cuales fue creado, en beneficio de
la misma persona que transmiti los bienes, o de terceros previamente designados.
As, el contrato consta de 3 partes.

El Fiduciario
Institucin bancaria, aseguradora, de crdito que tenga autorizacin de la
Comisin de Banca y Seguro para para actuar como tal y con quien los
representantes del Asentamiento Humano suscribirn el Contrato de
Fideicomiso.

El Fideicomitente
2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

Es la persona natural o jurdica que constituye el contrato de fideicomiso; en


este mecanismo lo constituye:
o

El Estado, a travs del Instituto de la Propiedad, pues es quin hace la


afectacin del predio expropiado a favor del banco a fin que este cumpla
con lo establecido en el contrato de fideicomiso. Quin tiene que contar
con la capacidad jurdica para obligarse y disponer de los bienes y/o
derechos.

El representante legal del asentamiento humano, quien se obliga a cubrir


el pago del valor justipreciado de la totalidad del bien expropiado.

El Fideicomisario
Es la persona natural o jurdica que habr de recibir los beneficios del
fideicomiso; se le conoce como beneficiario, y en este mecanismo ser aquel
presunto propietario que ha acreditado legal y legtimamente tener derecho
sobre el bien inmueble donde se encuentra el asentamiento expropiado.
o

Si est claramente definido a quien pertenece el derecho de propiedad


puede ser designado expresamente por el fideicomitente.

Registro de la Propiedad
rgano responsable de emitir y registral los ttulos de propiedad que se otorguen a favor de
cada uno de los habitantes beneficiarios del mecanismo de regularizacin, as como a favor
de los entes del Estado presentes dentro de la comunidad (Ministerio de Educacin, en el
caso de las Escuelas, Ministerio de Salud en el caso de Centros de Salud, Patronato de la
Comunidad en el caso de contar con Centro Comunal u otra propiedad, etc.). Con la emisin
del ttulo de propiedad tambin se otorga Seguridad Jurdica, se garantiza el derecho a la
vivienda con las condiciones que exige la ley, reconoce el su derecho de propiedad de los
habitantes frente a terceros y el Estado cumple con sus objetivos de regularizar legal y
tcnicamente, ordenar la ciudad.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Mecanismo de Regularizacin por Necesidad Pblica
REGULARIZACIN POR NECESIDAD PBLICA
Caractersticas de la regularizacin por necesidad pblica.
Existencia una ocupacin habitacional debidamente instalada sobre un rea
geogrfica determinada y delimitada.
o Lo que se conoce como asentamiento humano.
Puede estar ubicado en un barrio, colonia, aldea, casero, poblado,
pueblo, ciudad.
El asentamiento se encuentra plenamente establecido y
conformado antes del 31.12.2010.
Los habitantes del asentamiento, pese a los aos de ocupacin, nunca han podido
tener acceso a un documento de propiedad
El sitio pertenece a personas distinta a los ocupantes del asentamiento.
El dominio del rea donde se ubica el asentamiento se encuentra en disputa entre
2 o ms personas naturales o jurdicas (ej. El mismo Estado)- que tienen su
derecho legalmente inscrito en el registro de la propiedad.
o La propiedad puede ser de naturaleza jurdica pblica o privada.
El Estado participa como garante y asume la responsabilidad del resultado de la
implementacin de este mecanismo
o Frente a los habitantes, frente a todos los que se disputan la propiedad del
sitio donde se encuentra el asentamiento y frente a la sociedad.

REQUISITOS LEGALES
La existencia de un asentamiento humano desde antes de 2010.
o Con las caractersticas propias de un asentamiento humano.
o El reconocimiento de la Alcalda Municipal. (personalidad jurdica y
Punto de acta de la Junta Directiva)
o Con presencia de organizaciones comunitaria legalmente reconocida:
patronato, junta de agua, comits, etc.
El dominio se encuentre en disputa por ms de 2 presuntos propietarios, porque:
o La propiedad est inscrita en el registro de la propiedad
o La propiedad se encuentra en conflicto entre los que la reclaman y los
ocupantes.
Existe una sentencia de reivindicacin de la propiedad que no se ha podido
ejecutar

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

REQUISITOS INTERNOS EN LA TRAMITACIN


REQUISITOS LEGALES
ORGANO RESPONSABLE
Emitido por la Direccin de
Convocatoria de audiencia de Conciliacin
Regularizacin Predial
a. Apertura de Expediente
b. Apertura de piezas separadas de las
oposiciones que se presenten.
Emitido por la Direccin de
Dictamen de Necesidad Pblica.
Regularizacin Predial
Emitido por la Direccin de
Declaratoria de Necesitad Publica.
Comunicacin
librada
a
la Regularizacin Predial y ratificado por
el Consejo Directivo del IP
Direccin de Bienes
Emitido por el Presidente de la
Decreto de Expropiacin
Inscripcin en el Registro de la Republica en Consejo de Ministros
Publicado en el Diario Oficial
Propiedad
la Gaceta
Apertura del folio real.
Emitida por la Direccin de Bienes
Resolucin que determina el Justiprecio
Nacionales
Publicado en los diarios de ms
circulacin.
Dictamen de declaratoria de Zona Catastrada. Emitido por la Direccin General de
Planos geo referenciados y con clave Catastro y Geografa
catastral vinculada a cada predio.
Predios catastro regular e irregular
Resolucin que autoriza la suscripcin del Emitido por la Direccin de
Regularizacin Predial
Contrato de Fideicomiso
Inscripcin en el libro especial Registro
de la Propiedad.
Apertura de Mesas de Regularizacin.
Emitido por la Direccin de Registro
Ttulos de Propiedad
Inscripcin en el folio personal de la Propiedad
vinculado con Clave catastral.
Dictamen y Autorizacin para que se efecte Emitido por la Direccin de Registro
de la Propiedad
el Pago de indemnizacin justipreciada
Aprobado por el Consejo Directivo del
IP
Fallos o resoluciones emitidas por los
entes correspondientes
o Corte Suprema
o IP

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Inmuebles en Comunidad de Bienes
La comunidad de bienes es una figura utilizada en derecho civil que contempla casos en los
que la propiedad de una cosa, derecho o masa patrimonial pertenece, en su conjunto y de
forma pro-indivisa, a varias personas naturales o jurdicas.
Objetivo del Mecanismo
Bsicamente de trata de un bien inmueble de naturaleza jurdica privada inscrito en el
Registro de la Propiedad en el que se ha traspasado un derecho o accin, sobre el bien
inmueble que se tiene en comn, ya sea de forma verbal expresamente- o de forma taxativa
-a travs de un documento privado o pblico- que tiene efecto sobre tercero.
La Ley de Propiedad, en su artculo 89 seala que para que el mecanismo aplique, el bien
inmueble que se pretende individualizar fsicamente, de la masa comn, debe estar
debidamente acotado del resto de los con-asignatarios.
Restricciones
Conforme lo seala, el artculo 90, la nica limitante es que si existe conflicto entre los el
que pretende individualizar y los dems con-asignatarios, sern los rganos jurisdiccionales
los que disolvern la disputa.
La resolucin del conflicto entre las partes puede hacerse a travs.
a. Juzgados
b. Conciliacin
c. Arbitraje
Extincin de la Comunidad de Bienes
Conforme nuestra lo que seala el Cdigo Civil, la comunidad puede desaparecer por:
1. Destruccin la cosa objeto de uso
2. Renuncia de todos los comuneros
3. Divisin de la cosa comn
De all que, no prescribe, el derecho de los condueos o propietarios de fincas colindantes
para pedir la particin de la cosa comn o el deslinde de las propiedades contiguas20
La facultad para pedir la divisin no representa ms lmites que la existencia de conservar la
cosa como indivisible por tiempo determinado, de all que se facilita la accin del comunero,

20

Art. 2294 cdigo civil

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
que desee salir de la comunidad, conservando el patrimonio correspondiente a su cuota de
participacin en la comunidad.
Salvo que exista una clusula especial que establezca que el bien inmueble es indivisible o
la divisin este prohibido por la Ley, la comunidad se puede disolver dos formas:
1. Por divisin que los mismos comuneros establezcan
i.
Adjudicando la cosa a uno de los condueos, pero cada uno de ellos deber
pagar al resto de los miembros la parte adquirida.
2. Por va Judicial
i.
El interesado presentara solicitud para que se extinga la comunidad
ii. Por herencia al interesado
iii. Por subasta, y lo obtenido por la venta de la misma se repartir entre todos los
miembros que integran la comunidad
3. De Comn Acuerdo.
i.
Existe un acuerdo entre todos los comuneros de extinguir la comunidad
Caractersticas Generales de la Comunidad de Bienes

Uso y disfrute: cada uno de sus miembros utiliza los bienes de la comunidad de tal
manera que el uso de ellos no perjudique los intereses de los dems miembros, ni impida
al resto utilizarlos igualmente.

Administracin de los bienes: A la hora de establecer las reglas sobre el uso de las cosas
en comn, los acuerdos alcanzados son por el sistema de mayoras. La mayora no es de
personas sino sobre la base de los intereses de la comunidad. No es vlido que un
comunero tome por si decisiones que le parezcan oportunas, sino que es necesario contar
con el resto de los miembros para realizar las modificaciones o aspectos relativos a las
posibles alteraciones que se puedan producir sobre estos bienes

Conservacin: La conservacin supone una serie de gastos y los integrantes de la


comunidad han de contribuir al mantenimiento de las instalaciones o de bienes propiedad
de la comunidad.

Alteraciones en los bienes comunes: el comunero no puede hacer alteraciones en los


bienes comunes a pesar de que sean ventajosas para el resto sin el consentimiento de
todos los componentes de la comunidad.

La comunidad es nominativa, es decir que en el instrumento pblico se establecen el


nombre de todos los comuneros y de aquellos a favor de quienes se ha hecho una cesin
de derechos.

No produce efecto si no existe un documento inscrito en el registro de la propiedad


o Por un lado, hay un traspaso y por otro lado una aceptacin expresa o taxativa.
2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
o Comprende derechos y obligaciones para todos los comuneros
o Puede existir algunas prohibiciones consignadas en el documento
Derechos de los comuneros sobre el Bien Inmueble
Independientemente del uso que en conjunto se est dando al bien inmueble que se tienen en
comn, que posiblemente exija una actuacin colectiva, unnime o por lo menos mayoritaria,
se reconoce la existencia de un derecho individual, donde cada comunero puede hacer uso de
las facultades que tiene de forma aislada, de manera que todo el miembro de la comunidad
tendr la plena propiedad de la parte que le corresponde.
Como consecuencia de ello, cada propietario puede vender su derecho, cederlo o incluso
hipotecarlo, pero el nuevo beneficiario no ingresa en el grupo comunitario, sino que
simplemente tendr derecho de los beneficios que tena el anterior propietario
(http://www.webjuridico.net).

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

Mecanismo de Comunidad de Bienes: En Resumen


BIENES EN COMUNIDAD
Caractersticas de la Comunidad de Bienes
Existe una cosa pro indivisa a favor de varias personas, donde se posee el mismo
derecho sobre el bien compartido.
Cada uno de los comunero o copropietarios, tiene atribuida una cuota de
participacin en el derecho compartido.
La comunidad puede ser transitoria o permanente -segn se establezca en el
documento original-.
o Permanente: los comuneros se mantienen en comunidad de forma voluntaria
o Transitoria: cualquiera puede pedir la particin o divisin del mismo, si as lo
permite el documento original
Los comuneros entre s, y en relacin con el bien inmueble en comn, no existe
ms vnculo que la propiedad compartida que tienen en forma colectiva.
No tiene una personalidad jurdica propia
o Salvo que se haya constituido en patronatos
Como los grupos campesinos, grupos tnicos, grupos agro forestales.
Frente a terceros, responde la comunidad con todos sus bienes. (Enciclopedia
Juridica)

Predios
en
dominio a.
Naturaleza
jurdica
es
privada
b.

c.
d.

e.

REQUISITOS
Derecho proindiviso inscrito en el Registro de la
Propiedad
Las comunidades no tienen el carcter de
permanente.
Cesin de derechos se encuentra debidamente
inscrita en el Registro de la propiedad
Se encuentra dentro del permetro y rea total del
ttulo original
El titular del derecho cedido se encuentra en uso y
disfrute de su derecho.
El predio se encuentra dentro del permetro
debidamente delimitado y acotado de forma tal que
permita identificar la individualidad fsica de cada
uno de esos derechos o cuotas de los cosignatarios:
i. Se excluye los predios de vocacin forestal? o
reas protegidas y vida Silvestre, que ser
regulado por la Ley forestal.
No se encuentre en disputa o conflicto con otro
comunero.
2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Mecanismo de Regularizacin por Prescripcin
Conforme nuestro ordenamiento jurdico21, obtienen por prescripcin todas aquellas personas
que tengan capacidad para adquirir el dominio y dems derechos reales en la forma y las
condiciones que la ley as lo establezca.
Existen dos tipos de prescripcin:
1. La Prescripcin Adquisitiva (Ordinaria)
Para que tenga efecto sobre terceros, el que adquiere los -bienes o derechosnecesita haber posedo regularmente22 y por el tiempo que se ha determinado por
la Ley; entonces debe haber adquirido el bien inmueble:
i. De buena fe
ii. Justo Ttulo
iii. Por el tiempo que se ha determinado por la Ley
2. La Prescripcin Extintiva (Extraordinaria)
Para que este tipo de prescripcin tenga efecto sobre tercero adems de haber
posedo el bien inmueble de forma regular:
i.
No es necesario la buena fe
ii.
Tampoco es necesario el justo ttulo
iii. Pero si por el tiempo que seala la Ley.
De all que, si la posesin es irregular, es decir no rene estas caractersticas, no se puede
decir que se adquiere por prescripcin ni adquisitiva ni extintiva.
Caractersticas de la Prescripcin
1. La posesin regular: ha de ser en concepto o nimo de dueo, publica, pacfica y no
interrumpida.
o En concepto de dueo: solo la posesin que se adquiere y disfruta en
concepto de dueo de la cosa poseda, puede producir prescripcin.
No se considera que tiene nimo de dueo los que tienen la mera
tenencia de la cosa, es decir que ejerce la posesin sobre la cosa, no
como dueo, sino en lugar o a nombre del dueo; tambin aplica a
todo el que reconoce el dominio ajeno sobre la cosa o el bien que
posee. Eje: el acreedor prendario, el usufructuario, el que tiene
derecho de habitacin.

21

Ver ttulos VII Y XVI Cdigo civil


Artculo 717, La posesin es la tenencia de una cosa o el goce de un derecho por nosotros mismos con nimo de dueo. Artculo 719:
se llama posesin regular, la que procede de justo ttulo y ha sido adquirida de buena fe
22

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
o Pacfica: es decir no poseda de forma violenta
Se consideran que una posesin es viciosa cuando:
es violenta, es decir que se ha adquirido por la fuerza ya sea
actual o inminente, cuando se apodera de la cosa y cuando el
dueo vuelve lo repele,
es clandestina, que es la que se ejerce ocultndola de los que
tienen derecho para oponerse a ella
o No interrumpida: es decir que de forma continua.
La posesin se interrumpe.
Naturalmente: cuando se cesa de la posesin por ms de un
ao,
Civilmente: cuando se produce una accin judicial
o Publica: es decir que pueda ser conocida por todos.
La publicidad se justifica por la necesidad de dar oportunidad a
terceros y principalmente al propietario del bien de contradecir la
posesin y de alegar y hacer valer las acciones procedentes en derecho
no dejndolo en estado de indefensin.
2. Buena fe23: Salvo que la ley establezca lo contrario, la buena fe se presume; y es la
conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legtimos, exentos
de fraude y de todo vicio.
3. Justo ttulo24: cuando es constitutivo o traslaticio de dominio. El justo ttulo debe
probarse, nunca se presume.
o Son constitutivos de dominio, la ocupacin y la prescripcin
o Son traslativos de dominio los que por naturaleza sirven para transferir, como
la venta, la permuta, donacin entre vivos. Si la cosa es de aquellas cuya
tradicin deba hacerse por instrumento pblico, nadie puede adquirir la
posesin de ella sino por este medio, salvo que encierre alguna circunstancia
que le hace ineficaz para verificar la enajenacin.

23

Artculo 723: As en los ttulos traslaticios de dominio, la buena fe supone la persuasin de haberse recibido la cosa de quien tena la
facultad de enajenarla y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato.
24 Artculo 720: se considera El justo ttulo [cuando] es constitutivo o traslaticio de dominio. Son constitutivos de dominio, la ocupacin
y la prescripcin. Son traslaticios de dominio, los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donacin
entre vivos. [Tambin] Pertenecen a esta clase las sentencias judiciales en juicios divisorios y los actos legales de particin

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
4. Lapso de tiempo25: es la posesin prolongada durante un periodo de tiempo
determinado el simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesin, salvo
en caso de prescripcin extraordinaria.
o Ordinaria: el dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles se
prescribe por su posesin durante diez aos con buena fe y justo ttulo.
Contra un ttulo inscrito en el registro de la Propiedad no tendr lugar
la prescripcin, salvo que exista otro ttulo igual
o Extraordinaria: Se prescribe, tambin, el dominio y dems derechos reales
sobre bienes inmuebles por su posesin no interrumpida durante veinte aos,
sin necesidad de ttulo ni de buena fe.
Por prescripcin tambin se extinguen derechos y acciones en los trminos que estable la ley;
ya sea por la inactividad y por el transcurso del tiempo ya sea que se haya renunciado o se ha
abandonado un derecho adquirido.
Restricciones para adquirir por prescripcin adquisitiva y extintiva
El artculo 2269 del cdigo civil establece que son susceptibles de prescripcin todas las
cosas que estn bajo el comercio de los hombres, sin perjuicio de lo que este Cdigo o en
leyes especiales se establezca a determinados casos de prescripcin.

25

Restricciones que establece la Constitucin de la Republica

Restricciones que establece el Cdigo Civil, cuando establece que no son


susceptibles de apropiacin por particulares los bienes de uso y dominio
pblico, pues estos son inalienables e imprescriptibles

Restricciones que establece la Ley de Propiedad, Art. 71

Restricciones que establece la Ley de Municipales con relacin a sus bienes


urbanos, rurales y forestales

Restricciones que establece la Ley Forestal en cuanto a las reas forestales y


protegidas.

Contra un ttulo inscrito no tendr lugar la prescripcin adquisitiva de bienes


races, o derechos reales constituidos en stos, sino en virtud de otro ttulo
inscrito, ni empezar a correr sino desde la inscripcin del segundo.

Artculos: 2286,2287 cdigo civil

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Bienes sobre los que recae la Prescripcin adquisitiva y extintiva

Propiedad de bienes de propiedad Privada Estatal


o Es el caso de las Municipalidades

Propiedad Privada
o Por no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de
tiempo, y concurriendo los dems requisitos legales
Sin embargo, la mera tolerancia de actos de que no resulta gravamen
u omitir actos de mera facultad, no confieren posesin, ni dan
fundamento a prescripcin alguna

Bienes sobre los que recae una sentencia que otorga el dominio por prescripcin
o La sentencia judicial que declara una prescripcin har las veces de escritura
pblica para la propiedad de bienes races o de derechos reales constituidos
en ellos; pero no valdr contra terceros sin la competente inscripcin.

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/
Mecanismo de prescripcin: En Resumen
PRESCRIPCIN
Caractersticas de la Prescripcin
La prescripcin adquisitiva y extintiva, es un modo de adquirir un derecho
real mediante la posesin de la cosa de una manera pblica, pacfica, continua
y con la apariencia del ttulo que se dice tener, a nombre propio, y por todo el
tiempo que fija la ley.
La prescripcin adquisitiva y extintiva es un modo de adquirir el dominio de
las cosas que son objeto del comercio.
El fundamento de este mecanismo de regularizacin est en la bsqueda de
seguridad jurdica; basta que pruebe que sea ha posedo, durante el tiempo
legal, de buena fe y justo ttulo para que se considere como propietario,
siempre que el bien no est inscrito en registro.
o La prescripcin es un hecho jurdico, en el que, por un lado, el
particular adquiere un bien del cual no es propietario, y por el otro,
hay una inaccin del titular del derecho, al no ejerce las acciones
dirigidas a poner fin a la posesin del tercero
REQUISITOS
Predios
de
Naturaleza 1. La posesin regular:
a. Animo de dueo
jurdica es privada Estatal
b. Publica
c. Pacfica
Predios
de
Naturaleza
d. No interrumpida.
jurdica es Privada.
2. Buena fe
3. Justo Titulo
4. Lapso de tiempo (Tiempo de posesin)
a. 10 aos ordinaria
b. 20 aos extraordinaria

2016

marvinespinal@gmail.com https://marvinespinal.com/

2016