Per

Evolucin histrica del Derecho de Propiedad

Teoras legitimistas de la propiedad
La regulacin constitucional de la propiedad
Modos de adquirir el dominio en el Cdigo Civil
Derechos o facultades del propietario
Extincin de la propiedad
Bibliografa

CAPITULO I
EVOLUCION HISTORICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD
A.- ROMA
En esta poca es donde se forja la idea bsica de la propiedad; se desarroll por etapas:
A.1. PERIODO ARCAICO
En este periodo es la Familia o Gens la que tena la titularidad sobre un primitivo derecho sobre
el suelo, teniendo al frente de ella la PATER FAMILIAS, quien era el que tena la potestad, la
plenitud de sus derechos civiles (SUI IURIS). Por lo tanto, hubo una propiedad colectiva, pero
privada y no pblica, en el primer caso una propiedad individual en el segundo.
La propiedad individual es ms un "poder" que una propiedad, en el moderno sentido del
trmino.
Desde el principio de la Repblica, Roma ve crecer sus dominios a merced de las conquistas,
lo cual permitir confiscar las tierras y drselas a particulares, contra el pago de una tasa anual.
Esta situacin de hecho, se denomina POSSESIO, poco a poco atribuye un verdadero derecho
a quien consigue la ocupacin, de forma que cada vez ms el derecho de propiedad del Estado
se dibuja como un seoro terico, un dominio eminente.
A.2 PERIODO CLSICO
En primer lugar, podemos sealar la denominada "Propiedad Quiritaria" o plena propiedad
romana, donde los nicos que la ejercan eran los ciudadanos romanos. En segundo lugar,
podemos sealar la aparicin de las denominadas propiedad provincial, pretoria o peregrina. El
pretor considera que existan propiedades que nos e hallaban bajo la propiedad quiritaria y
deban ser protegidas; las condiciones de su proteccin son fijadas por el magistrado, gracias a
ste las relaciones de hecho producen consecuencias jurdicas cada vez ms importantes.
La posesin se considera como una relacin de hecho, pero adaptada a las necesidades, la
prctica y asimilada unas veces a la posesin material y otras al derecho de poseer.
A.3. BAJO IMPERIO
Encontramos aqu que la nica propiedad existente es la reconocida por el derecho civil
romano. En esta poca la propiedad pretoria, peregrina y provincial son slo un recuerdo.
En esta poca la posesin adquiere su mayor evolucin, al sealarse que la posesin por
excelencia es el POSSESIO CIVILES o posesin del propietario o del que cree serlo, en virtud,
de un justo ttulo de adquisicin, para lo cual deba demostrar buena fe, justo ttulo y duracin.
Resumiendo, diremos que el Dominium ExIure Quiritium es s escasa, en razn de que eran
muy pocos los FUNDI IN SOLO ITLICO; lo frecuente en Roma no es tal dominio, sino una
abultada serie de fundos provinciales, en base a lo cual los Bizantinos elaboraron su CORPUS
IURIS que se toma como la tpica propiedad romana, a pesar de tampoco revestir sus
caractersticas.
B. EDAD MEDIA
Despus de la cada del Imperio, la autoridad de los grandes propietarios se convierte en ms
de hecho que de derecho, la crisis del Estado Convierte al gran propietario en un dueo todo
poderoso y hace de su propiedad una "dominacin".
El nmero de pequeos propietarios libres disminuye quedan sujetos a la Ley "Potens" o bien a
solicitar la proteccin de un establecimiento eclesistico.
Un carcter esencial de la poca es la confusin entre los vnculos personales y los vnculos
reales. Las relaciones jurdicas son relaciones de fuerza: "Tener" una cosa no significa ser su
propietario, es muy difcil hablar de propiedad y propietario, sera mejor poner de relieve el
hecho de que sobre una misma tierra se superponen distintos derechos reales.
La aparicin de los seoros marca la aparicin de una especie de "Jefes Rurales" que gozan
de casi total autonoma, llevndolos a confundir soberana y propiedad.

Los "Potens" convierten los tributos del poder pblico en el objeto de su propiedad privada,
adquieren derechos seoriales que son un signo de su poder, la propiedad se convierte en
objeto de su soberana.
El grupo feudal es una especie de familia dilatada y los vnculos de hombre a hombre, creados
por la ceremonia del vasallaje. El vasallo debe ser "fiel" a su seor y ste debe prestarle el
"Auxilium" y el "Consilium" (Consejo). Es as que el rgimen de los feudos interesa ms al
derecho privado que al pblico. Se convierte as en un rgimen concreto de propiedad que
subsistira hasta 1,789, ao en que la Revolucin Francesa pondra fin radicalmente al
feudalismo, como afirma TOCQUEVILLE "Terminando de abatir el feudalismo fue que se hizo
notar la revolucin". Fue la Revolucin, que a travs de varia leyes, suprimi los ttulos
nobiliarios, las deudas contradas con los nobles y los juicios nacidos por delitos cometidos
contra ellos, pero quizs la Ley ms importante fue la de exigir a los nobles la presentacin de
sus ttulos de propiedad sobre la tierra para poder conservarla o rescatarla, lo que en la
prctica fue una abrogacin pura y simple, a favor de los burgueses. Es la declaracin de 1789
la que dara a la propiedad un carcter inviolable y sagrado que se reflejara en el Cdigo Civil
Francs de 1804.
C. EDAD CONTEMPORNEA
Es durante el siglo XIX, como sealamos anteriormente que surge la tesis de la propiedad
como funcin social, la tesis que rompera con el carcter "sagrado e imprescriptible" que
pretendi darle el Liberalismo a la propiedad.
Como base de esta tesis, Podemos sealar en primer lugar, la crtica al carcter individualista
de la propiedad; sealaba VON IHERING que "La propiedad no poda ser un castillo
inaccesible... dejado al arbitrio... de la incomprensin, el capricho, la terquedad y el ms frvolo
y desaforado egosmo del individuo", ya que la propiedad deba servir, como un elemento para
el desarrollo integral de la sociedad. En segundo lugar podemos sealar la creciente
intervencin por parte del Estado en la economa, punto que se reflejara con mayor nfasis
despus de las guerras mundiales, como un primer ejemplo de lo dicho, podemos sealar la
Constitucin de WEIMAR de 1919 que en su artculo 153 seala que "La Propiedad ser
amparada por la Constitucin. Su contenido y lmites son fijadas por las Leyes. La propiedad
obliga. Su uso debe estar a la vez al servicio del bien comn". Es decir, a partir de este
momento el derecho sirve como freno a las facultades del propietario.
Esta orientacin es recogida por nuestra legislacin positiva, sealndose "Que la propiedad
obliga a usar los bienes en armona con el inters social" o en armona con el bien comn
conforme a los dictados de la nueva Constitucin (Art. 70).
D. LA PROPIEDAD EN EL PERU
Lo desarrollaremos por pocas para poder apreciar su evolucin.
D.1. poca preincaica
Los datos sobre el perodo prehistrico en materia de propiedad son todava incompletos; sin
embargo, en el Per como en los dems pueblos, la propiedad ha sido colectiva en su origen.
En el caso peruano. La clula social primitiva es la comunidad agraria o AYLLU. Esta
comunidad se nos aparece como resultado de una evolucin secular; su nacimiento se pierde
en la prehistoria y la volvemos a encontrar todava hoy en varias regiones de Amrica sin que
su fisonoma haya sido sensiblemente alterada( Baudin).
En consecuencia, como asevera Hildebrando Castro Pozo "la raz original del ayllu prehistrico
fue, pues, el clan o los grupos hrdicos constituidos y organizados por vnculos de
consanguinidad, en una sola unidad econmica, al principio de calidad slo consumitiva y
defensiva, y con posterioridad esencialmente productora. Por eso es que el vocablo "Ayllu", en
quechua, significa genealoga, linaje, parentela, casta; el gnero o especie de las cosas".
La plena existencia de la propiedad privada corresponde, en general, a una etapa histrica en
que las agrupaciones clnicas y gentilicias se derrumban, las familias se emancipan y aislan, y
se impone una capa seorial dividida en familias que tienen esclavos y servidores. Coincide,
por esos, dicha etapa con el despotismo organizado y la creacin de funcionarios oficiales, es
decir del Estado.

D.2. poca Incaica

Respecto a la naturaleza dela propiedad del suelo, se considera al Incario como un sistema
colectivista socialista, donde se llega a advertir determinadas huellas de propiedad individual
que fue detenida por la aplicacin del sistema incaico, y la "cuasi propiedad", consistente en
donaciones, era una excepcin".
Una Sociedad colectiva as erigida lleva a considerar, jurdicamente, una propiedad colectiva
bastante vigorizada.
Atilo SIVIRICH afirma que siendo los incas tradicionalmente colectivistas, no tuvieron el menor
concepto de la propiedad privada en lo referido a bienes inmuebles. Por ello, segn l, los incas
slo tuvieron un Derecho Pblico; no tuvieron conocimiento del Derecho Privado. Al desconocer
la propiedad privada, afirma que no existan las instituciones del derecho privado relativas a
personas, obligaciones, contratos, etctera.
Pero hay otros autores como Jorge Basadre, que admite un derecho privado y comercial
bastante empobrecido. Parte del hecho que si bien la propiedad inmobiliaria no poda ser, al
menos mayoritariamente, objeto de venta, luego, cuando se produce una relativa "asimilacin"
de las tierras a los bienes muebles, hacindose ella intercambiable, el Derecho de cosas
(reales), obligaciones y sucesiones, cobra relevancia.
D.3. poca de la Conquista y el Coloniaje
El colectivismo es sustituido por el individualismo. En cuanto a la propiedad, el AYLLU es
reemplazado por la propiedad privada de corte feudal. Uno de los elementos coadyuvantes a
dicha penetracin variopinta es el derecho que pudiramos caracterizar como mestizo,
intermedio: el Derecho Indiano.
Este derecho indiano jug un rol importantsimo, pues tan pronto Amrica fue descubierta, la
corona espaola trata de obtener los ttulos que "prueben", que legitimen sus derechos sobre
las regiones del Nuevo Mundo. Esto cobra todava ms importancia en la medida que la
empresa de la colonia est ntimamente vinculada a la apropiacin de bienes (minerales,
tierras, etc).
Aparentemente, fue el papado el que vino a formalizar la dominacin real espaola, va la
institucin de las bulas.
En es cuestionada bula se ampar la corona para otorgar las tierras a diversas personas en
calidad de recompensa por los servicios prestados en el descubrimiento y la conquista. Y
tambin conforme a dicha bula, la corona obviamente tena el dominio sobre las tierras
americanas; tales tierras eran conferidas no slo a los descubridores y colonizadores, sino
tambin a las iglesias, municipios, conventos, etc. Y, por oposicin, en todo lo que no era
entregado o concedido por la corona, evidentemente le perteneca (as lo estableci la Ley XIV
del 20 de octubre de 1578).
El rgimen agrario colonial, sostiene Ugarte, "determin la sustitucin de una gran parte de las
comunidades agrarias por latifundios de propiedad individual, cultivados por los indios bajo una
organizacin feudal. Estos grandes feudos, lejos de dividirse en el transcurso del tiempo, se
concentraron y consolidaron en pocas manos a causa de que la propiedad inmueble estaba
sujeta a innumerables trabas y gravmenes perpetuos que la inmovilizaron tales como, los
mayorazgos, las capellanas, los patronatos, y dems vinculaciones de la propiedad".
Este Perodo se caracteriza, pues, por la heroica resistencia de la comunidad agraria (Per
profundo), frente a las constantes agresiones por desaparecerla e implantar absoluta y
totalmente la propiedad feudal (Per oficial).
D.4 poca De La Independencia
Jos Carlos Maritegui, al analizar el problema de la tierra durante este periodo, pone de
manifiesto el papel de rector de la burguesa- burguesa incipiente, por lo dems durante este
movimiento. El campesinado indgena, a pesar de ser la gran mayora, no tuvo una presencia
directa, activa, pues, agrega el Amauta " Si la revolucin hubiese sido un movimiento de las

masas indgenas o hubiese representado sus aspiraciones, habra tenido necesariamente una
fisonoma agrarista".
La nueva poltica de la Repblica, " dejaba intactos el poder y la fuerza de la propiedad feudal,
invalidaba sus propias medidas de proteccin de la pequea propiedad y del trabajador de la
tierra".
D. 5 EPOCA DE LA REPUBLICA
Al iniciarse la poca republicana, los legisladores - al igual que en la colonia- trasplantan las
ideas jurdicos- polticas europeas heredadas de la revolucin francesa: divisin de poderes,
derechos civiles, libertades ciudadanas y democrticas, etc, Y la concepcin revolucionaria
francesa no era otra cosa que una vuelta a la concepcin romana llevada al extremo.
La concepcin subjetivista de la propiedad- que la considera como una proyeccin o
prolongacin de la personalidad humana sobre los bienes- , lleva a considerarla como un
derecho absoluto e ilimitado, de suerte que se procede a la eliminacin de todo tipo de
vinculaciones y privilegios. Por ello, la primera de nuestras Constituciones (1823), garantizaba
la inviolabilidad del derecho de propiedad (Art.193 Inc 3). Ejemplo que han seguido todas las
subsiguientes, aunque ya las de este siglo introducen las nuevas corrientes relativas a la
materia.
DIFERENCIA CONCEPTUAL ENTRE DOMINIO Y PROPIEDAD
Al desarrollar en el primer punto, la evolucin de la propiedad nos encontramos con el hecho de
que en Roma no existi una nica forma de propiedad, sino varias (Propiedad Quiritaria,
Pretoria, Provincial, etc), asimismo sealamos el error que se comete al equiparar la palabra
"Propiedad" con "Dominium", ya que cada una de ellas tiene su propia significancia en Roma.
Despus, con los juristas de la Edad Media, se confunden estos trminos, confusin que en
muchos de los casos an subsiste.
Para Puig Brutau el trmino propiedad indicaba toda relacin de pertenencia o titularidad, y as
resulta posible hablar, por ejemplo, de propiedad intelectual e industrial. En cambio el dominio
hace referencia a la titularidad sobre un objeto corporal.
Propiedad = Cuestin Econmica
Dominio = Cuestin Jurdica
En esta misma lnea Jorge Eugenio Castaeda textualmente dice: " El trmino "Propiedad"
toma una significacin ms amplia, comprende tambin los derechos no solo las cosas. En
cambio el vocablo "dominio" se reserva para las cosas muebles o inmuebles".
En ese mismo torrente de ideas, Beatriz Arean comentando la opinin de algunos autores
resea: "La palabra propiedad es ms genrica, pues se la puede emplear para referirse a
todos los derechos susceptibles de apreciacin pecuniaria. Comprende al dominio, que es el
derecho de propiedad sobre las cosas".
Como consecuencia de la mayor amplitud acordada al vocablo propiedad, es posible hablar de
propiedad literaria, cientfica, artstica o industrial, para aludir situaciones completamente
ajenas al dominio que, inclusive, en cierto aspecto desbordan el mbito patrimonial, como
ocurre por ejemplo con el derecho moral del autor . Navega en esta misma direccin Roca
Sartre al sealar que el Dominio es el Derecho Real, que atribuye a su titular el poder o seoro
posible sobre una cosa corporal, dentro de los lmites institucionales con carcter plenamente
autnomo, perpetuo (en principio), elstico y en parte de contenido discriminable.
De igual manera Puig Brutau indica que "La propiedad es un concepto econmico-Jurdico,
mientras que la palabra dominio se utiliza generalmente en sentido tcnico, para designar el
seoro sobre las cosas corporales. Se refiere a cosas y derechos, plena o limitada, pero
siempre referida a cosas corporales. Se habla de propiedad con referencia a todos los
derechos reales, mientras que el dominio se hablara solamente con referencia al poder pleno
sobre las cosas corporales".

Sin embargo de estas opiniones Lafaille seala "que estos dos conceptos se vienen utilizando
como sinnimos desde la poca romana".
Vlez Sarsfield tambin tiene esta misma opinin al usar la palabra dominio en el sentido de
"propiedad", sealando que ese es el criterio que se extrae de la Jurisprudencia Espaola.
Nuestro Derecho Civil no es ajeno a esta discusin, pero al haber utilizado en su tcnica
legislativa el concepto "Propiedad" est encerrado en ella, como seala Jorge Eugenio
Castaeda, no solo las cosas, sino tambin los derechos "As no se podr decir que se tiene el
dominio sobre un crdito al portador, sino la propiedad de dicho crdito".
DEFINICIONES CLSICAS Y MODERNAS DE LA PROPIEDAD
No existe una definicin validad para todos los lugares y todos los tiempos de la propiedad. Ella
esta acondicionada por factores econmicos, polticos y de otra ndole.
Los romanos eran muy prcticos, siempre eludieron dar una definicin abstracta del dominio.
REA MEAS EST era una breve expresin romanstica que da, como dice Ferranti, una idea
sinttica del derecho de propiedad. Ella indica la relacin de seoro de la persona con el bien.
Para las Partidas de Alfonso el Sabio, es "el derecho de gozar y disponer libremente de
nuestras cosas en cuanto las leyes no se opongan" (Ley27, tit28, Art. )5; Ley 10, tit. 55, Art.7).
Clemente De Diego da una interesante definicin, para l, propiedad y familia, con sus
derivados contratacin y sucesin Mortis causa, constituyen el objeto principal del Derecho Civil
y la raz de todos los tipos de relaciones jurdico- civiles.
Para el romanista alemn Rudolf Sohm, es el seoro jurdico absoluto sobre una cosa; y
aunque se le impongan limitaciones, ellas siempre habrn de ser externas y consistirn en
derechos de otras personas o en personas de polica o de derecho pblico.
Los eminentes franceses Marcel Planiol y Georges Ripert la conceptan as: " Es el derecho en
virtud del cual una cosa se halla sometida, de modo perpetuo y exclusivo, a la accin y a la
voluntad de una persona" Esta definicin tiene el mrito de contener todos los caracteres que le
atribuye la doctrina clsica.
Martn Wolf, sostiene que la propiedad es el derecho ms amplio de seoro que puede tenerse
sobre una cosa.
Juan Bonnecasse la define as: "Es el derecho real tipo, en virtud del cual, en medio social
dado, y en el seno de una organizacin jurdica determinada, una persona tiene la prerrogativa
legal de apropiarse, por medio de estos materiales o jurdicos, toda la utilidad inherente a una
cosa mueble".
Karl Marx, fundador del socialismo cientfico, sostiene crticamente: En cada poca histrica la
propiedad se ha desarrollado de un modo diferente en una serie de relaciones sociales
completamente distintas. De ah que la propiedad no sea una cosa eterna, inmutable y
sagrada, como lo afirman los juristas, sino una cosa relativa y contingente, producto de la
organizacin econmica de las sociedades a travs de la historia. Por eso pretender dar una
definicin de la propiedad, como de una relacin independiente, de una categora abstracta y
aparte, de una idea eterna no puede ser ms que una ilusin de metafsica o jurisprudencia".
CONCEPTO DE DERECHO DE PROPIEDAD
La definicin tradicional del derecho de propiedad se basa en la enumeracin de las principales
facultades que integran su contenido.
As se observa en la ms famosa de las definiciones nacida en Bizancio DOMINIUM EST IUS
UTENDI ET ABUTENDI RE SUA QUATENU IURIS RATIO PATITUR. Esta forma de definir la
propiedad paso al Cdigo Francs e 1804 que en su artculo 544 seala que "la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de las cosas del modo ms absoluto con tal que no haga de ellos
un uso prohibido por la Ley o los reglamentos" y luego a todos los Cdigos Latinos que lo

imitan, teniendo entre nosotros, como vimos anteriormente, una norma de este tipo (articulo923
del Cdigo Civil).
Esta clase de definicin de por s, ya sealan la casi imposibilidad de definir la propiedad ya
que no es posible indicar todas las posibilidades que la voluntad del dueo tiene respecto a la
cosa. La doctrina moderna considera al derecho de propiedad (como a todo derecho subjetivo),
como el poder unitario ms amplio sobre la cosa, como un seoro global, donde las llamadas
facultades o derechos del propietario no son una serie de sumandos cuya adicin constituya la
propiedad, sino que son solo aspectos parciales del seoro total que este es . <en este sentido
Manuel Albaladejo define a la propiedad como "el mximo poder jurdico pleno sobre una cosa.
Poder en cuya virtud, esta - en principio queda sometida directa y totalmente (es decir en
todos sus aspectos y utilidades que pueda proporcionar) a nuestro seoro exclusivo" De igual
manera Wolf dice que "la propiedad es el ms amplio derecho de seoro que puede tenerse
sobre una cosa"; y en el rumbo de estas ideas Jorge Eugenio Castaeda define la propiedad
como "El poder o seoro que una persona tiene sobre una cosa de modo exclusivamente y
exclusivo".
Debemos sealar a modo de explicacin que, al referirnos al poder pleno, no queremos decir
ilimitado ya que es la misma Ley que le pone lmites al derecho de propiedad; por esos
compartimos la idea de Albaladejo cuando dice que: " el poder pleno es poder total, dentro de
los limites en los que la Ley lo concede sobre la cosa, o si se quiere, dentro de los lmites
mximos que la Ley admite que alcance el seoro sobre las cosas" o como dice Pugliatti,
quien comentando el artculo 832 del Cdigo Civil Italiano indica que la propiedad no tiene
lmites y tiende a absorber totalmente todas las posibilidades de utilizacin de la cosa, lo cual
nos lleva a sealar que el derecho de propiedad no pierde su carcter de poder total, aunque
las facultades del propietario estn reducidas , al tener otra persona algn otro derecho sobre
el mismo bien. Lo que existira es una limitacin por recaer sobre la cosa el derecho de un
tercero (Derecho Real sobre bien ajeno), el cual se recuperara apenas se extinga ese derecho.
CONCEPTO DE OBJETO DE PROPIEDAD
Tradicionalmente las legislaciones que asumen la utilizacin del vocablo "dominio" como la
relacin directa con la cosa, consideran que el objeto del derecho de propiedad recae
exclusivamente sobre las cosas corporales. Normas de este tipo las hallamos, por ejemplo, en
la Legislacin Espaola que en el artculo 348 del Cdigo Civil seala que "la propiedad es el
derecho de usar y disponer de una cosa". Comentando el Cdigo Civil Francs, Ripert y
Boulanger sealan "que la propiedad es el derecho ms completo que puede tener una
persona sobre una cosa , se identifica con las cosas, se materializa en ellas y aparece siendo
algo corpreo" . En esta lnea Manuel Albaladejo considera que el objeto de la propiedad
pueden ser solo las cosas corporales (sean inmuebles o muebles) especficamente
determinadas".
Diego Espin Canovas, al tratar este mismo tema, considera que "lgicamente el derecho de
propiedad recae sobre cosas corporales, y a estas se limita originariamente, peor el Derecho
Moderno habla tambin de propiedad intelectual e industrial, por lo que ella prefiere hablar de
derechos sobre bienes inmateriales, como categora de derechos patrimoniales, de naturaleza
anloga a las reales, por lo que deben ser consideradas como derecho de propiedad
especiales.
Refirindose a este punto Puig Brutau seala que "el uso del vocablo propiedad significa el
derecho ms pleno que pueda recaer sobre objetos de otra clase (distintos a las cosas
materiales), por lo que se puede hablar de propiedades especiales".
De distinta manera piensa Barbero al indicar que se puede hablar de objeto de la propiedad
tanto en cuanto a los bienes materiales (cosas), cuanto en relacin a los bienes inmateriales.
Seala que solo las personas no pueden ser "objeto" de propiedad.
Nuestra legislacin, al considerar que la propiedad es un conjunto de derechos sobre un bien,
esta englobado en su objeto tanto los bienes materiales como los bienes inmateriales, as lo
considera el maestro Jorge Eugenio Castaeda al sealar que la palabra "bien es un trmino
amplio que no solo comprende cosas, sino tambin derechos".

LA PROPIEDAD COMO CONCEPTO FUNDAMENTAL DE LOS DERECHOS REALES

El tipo fundamental, el tipo dominante de los derechos reales es la propiedad. No solo la
propiedad material - como creen los alemanes sino tambin la llamada propiedad inmaterial
(incorporal). Algunos seres humanos nunca han tenido que ver con una hipoteca o un
usufructo, pero no hay probablemente uno solo a quien le sea extraa la propiedad. Como
sostiene Justus Wilhelm Hedemann, "el mismo mendigo es dueo de los harapos que lo cubren
y del cayado en que se apoya". Para comprender el significado profundamente humano de los
derechos reales-agrega el jurista alemn "nos basta pensar en la propiedad, como en una
forma elemental, referida a lo cual es aquel un concepto vulgar".
MODALIDADES DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
PROPIEDAD HORIZONTAL
Actualmente rige en el Per la nueva ley de PROPIEDAD HORIZONTAL (si bien no con ese
nombre), Ley no 27.157, publicada en El Peruano el 20 de Julio de 1999. El objeto de la ley
especial es el saneamiento de la titilacin y la declaracin de fbrica de las "unidades
inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn", tales
como son departamentos en edificios, quintas, casa en copropiedad, centros y galeras
comerciales o campos friales, entre otras. Como puede verse, el primigenio concepto
circunscrito a los edificios ha sido, pues, notoriamente ampliado, si bien creemos que la
enumeracin es diferente. As por ejemplo, falta mencionar las ciudades satlites, unidades
vecinales, agrupamientos residenciales, por mencionar a algunos.
La PROPIEDAD HORIZONTAL, se trata de una modalidad particular de propiedad que se
produce cuando el dominio de los diferentes pisos, o las secciones, departamentos o locales en
que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar, puede pertenecer o corresponder a varias
personas. Evidentemente, cada piso, seccin o departamento de l, pertenecer a un
propietario diferente. Se parte de la idea de que "as como un edificio puede pertenecer entero
en propiedad a una persona, cabe tambin que sus diferentes pisos correspondan a sendas
personas" (ALBALADEJO).
La legislacin peruana no la define aunque da una cobertura ms amplia y que corresponde
al auge de este instituto- comprendiendo no solo a los departamentos ubicados en los edificios,
sino tambin quintas, centros y galeras comerciales, campos friales y las mal llamadas "casa
en copropiedad" (Art. 1 ). La ley omite mencionar a las unidades vecinales, ciudades satlites
y agrupamientos residenciales, tan generalizados y que si estaban mencionados en su
antecesora.
Segn la naturaleza jurdica, la PROPIEDAD HORIZONTAL, es una modalidad especial o
peculiar de la propiedad, en la que junto a la propiedad exclusiva (de los pisos, departamentos
o secciones) existe la copropiedad forzosa (de los elementos comunes). No se trata, pues de la
copropiedad o condominio, porque este requiere que no haya propiedad global o materializada,
sin una participacin en el todo, fijada aritmticamente. En la propiedad horizontal, en cambio,
cada dueo de un departamento o piso es el propietario absoluto; por consiguiente, podr
arrendarlo, hipotecarlo, venderlo y, en general gravarlo libremente.
Dos son los elementos, en sntesis, que caracterizan la propiedad horizontal: propiedad
exclusiva sobre cada uno de los departamentos o pisos; y las partes o bienes comunes
(copropietario sobre el tercero y dems bienes de uso comn).
Este temperamento ha sido sancionado por nuestros tribunales mediante una ejecutoria que
dice: "La propiedad horizontal se caracteriza por el hecho de que cada propietario tiene
derecho exclusivo sobre un piso o departamento y copropiedad o condominio sobre las zonas y
servicios comunes del edificio. La constitucin de una servidumbre de paso sobre propiedad
ajena no basta para considerar que se trata de propiedad horizontal".
La propiedad exclusiva, est constituida por el dominio que cada propietario ejerce sobre un
bien de propiedad exclusiva, llmese seccin o departamento.

La ley en vigor se orienta a posibilitar la regularizacin y saneamiento de la situacin de todos

aquellos propietarios de este tipo de unidades inmobiliarias y edificaciones " que hayan sido
construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con
declaratoria de fbrica, independizacin y/o reglamento interno" (Art. 3).
Esta propiedad exclusiva tiene todos los caracteres que otorga el Cdigo Civil a los inmuebles
(esto es, a la propiedad comn) . Por consiguiente, reconociendo la ley el dominio exclusivo, el
dueo tiene la potestad o derecho de vender, hipotecar, alquilar, gravar y, en general, disponer
de la seccin o departamento de su exclusiva propiedad, independientemente de los dems
propietarios (lo deca expresamente el Art. 12, "c" del Reg. De la ley derogada).
Existen bienes o partes de la edificacin de dominio comn, es decir, cuyo goce y utilizacin
beneficia a todos los propietarios (de cada departamento); estos bienes son inseparables del
dominio y uso de su respectiva propiedad.
La ley vigente contraviniendo a la ley anterior, que declaraba nula de pleno derecho la
transferencia o enajenacin de los bienes de dominio comn- admite expresamente la
transferencia de bienes de propiedad comn, la misma que "debe aprobarse por los dos tercios
de los votos de la Junta de Propietarios". (Art.43).
La ley especial contiene una enumeracin enunciativa, no limitativa, de los bienes y partes
comunes, a saber:
FEl terreno sobre el que este levantada o construida, la edificacin.
FLos cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos
estructurales, siempre que estos no sean integrantes nicamente de una seccin sino que
sirva a una o ms secciones.
FLos pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, vas areas de circulacin de uso comn.
FLos ascensores y montacargas.
FLas obras decorativas exteriores de la edificacin o ubicadas en ambientes de dominio comn.
FLos locales destinados a servicios de portera y guardiana.
FLos jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de
basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.
FLos stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan
clusulas en contrario.
FLos patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos.
FLos dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios (Art.40)
Todos estos bienes son comunes por ser indispensables al uso y disfrute de todos los dueos;
la doctrina y la legislacin comparada siempre han considerado que estos elementos estn
sometidos al rgimen de copropiedad forzosa. Empero, la ley peruana, como se dijo, admite su
enajenacin o transferencia, lo que podrida generar cantidad de conflictos.
La lista contenida en el numeral referido es necesariamente enunciativa, o sea no taxativa ni
definitiva; as por ejemplo, es obvio que la puerta general de entrada, las puertas comunes, los
crematorios los vestbulos, etc; tienen carcter de bienes comunes, aunque la ley no lo diga.
Ello es as porque, el legislador no puede prever el desarrollo de la tcnica y sus aplicaciones a
la industria de la construccin, que de hecho generan nuevas formas y servicios, no siendo
factible ser enumerados.
El suelo o terreno sobre el que se levanta la edificacin es el elemento ms importante.
Expresamente la ley seala su carcter de bien comn (Art. 40, "a"). No obstante en otras
legislaciones se admite la posibilidad de que pueda pertenecer en dominio exclusivo a un
propietario.
La propiedad horizontal tiene caractersticas comunes con la copropiedad, puesto que en
aquella determinados bienes comunes tienen el carcter de condominio forzoso, pero en la
copropiedad pueden ser divisibles; y adems, en la copropiedad se contemplan "derechos de
cuota sobre un objeto y cada una de sus partes (un tercio, una mitad), pero semejantes cuotas

no engendran un derecho singular o concreto sobre una parte material del objeto. En cambio, la
propiedad horizontal contempla la titularidad y ejercicio de un derecho sobre una parte material
del edificio; en ningn caso, sobre la titularidad".
En suma, la propiedad de un departamento o seccin es pura y simplemente una "propiedad
individual, unitaria, pero con la particularidad de que recae sobre un objeto que constituye la
parte del todo>". Se trata, en consecuencia de una superposicin de partes y no de una divisin
ideal de cuotas, como en la copropiedad.
Expresar una definicin nica del instituto no es posible. Sin duda estamos asistiendo al
afianzamiento de una nueva modalidad de propiedad. Esta figura no puede ser confundida con
la copropiedad, y tampoco puede basarse en los principios o reglas de la propiedad horizontal.
La MULTIPROPIEDAD tiene que ven con la propiedad COLECTIVA GRUPAL EN EL ESPACIO
E INDIVIDUAL EN EL TIEMPO.
En la MULTIPROPIEDAD "el constructor u organizador de un complejo destinado a tiempo
compartido vende una o ms semanas de goce de un departamento amueblado y en
condiciones de ser habilitado inmediatamente. A su vez, el comprador debe devolverlo a la
expiracin del plazo fijado, en las mismas condiciones que lo recibi. Es decir, que la compra
no solo es del inmueble, sino tambin de todos los muebles accesorios: camas, mesas, sillas,
sabanas, frazadas etc. A veces, la operacin significa tambin el goce de bienes comunes,
tales como piscinas, canchas de deportes, etc." (Borda) Igualmente comprende saunas, club
house, entre otros.
Son muchas las bondades y ventajas de este sistema. " El sistema del tiempo compartido
significa la posibilidad de gozar de unas breves vacaciones en el tiempo y lugar deseado, con
un costo muy reducido, si se lo compara con la compra de una propiedad unipersonal. Significa
tambin la posibilidad de permutar su tiempo de goce por otro tiempo compartido" (Borda).
La MULTIPROPIEDAD es un derecho real nuevo, distinto de la copropiedad y de la propiedad
horizontal, que se caracteriza porque varias personas (multipropietarios o tiempocompartidores) son dueos del mismo bien (generalmente, inmueble, aunque tambin mueble)
pero es distintos momentos o tiempos. Cada titular tiene el uso o goce del bien
escalonadamente, de ah que se diferencia netamente con la copropiedad.
El propsito de la MULTIPROPIEDAD es favorecer e impulsar el turismo, el esparcimiento y el
descanso vacacional reparador de las energas.
La multipropiedad no es privativa de los bienes inmuebles, tambin se aplica en el rgimen a
bienes muebles como "yates, veleros, equipos, sistemas y programas de computacin, diseos
industriales, marcas y patentes, infraestructuras industriales, civiles y navales, laboratorios,
estudios jurdicos, notariales, contables y de auditoria y todas aquellas cosas o bienes cuyo uso
y goce se susceptible de particin convencional".
La multipropiedad es un derecho real distinto, el cual debe ser regulado como un derecho real
autnomo, distinto de la propiedad horizontal como del condominio, as como tambin de los
iura in re aliena (uso, habitacin, usufructo, superficie).
LA MULTIPROPIEDAD
PROPIEDAD DE LOS SEPULCROS
Existe una interesante polmica respecto a esta figura sui generis. Los sepulcros son
"concesiones en los cementerios", donde la administracin ha querido considerar la concesin
como un arrendamiento; pero no es un derecho de propiedad civil, porque aun cuando la
concesin sea perpetua, en algunos casos resulta resoluble, precaria as cuando se ordena el
desplazamiento (traslado) de la necrpolis. Sin embargo, en tales casos se concede al
concesionario un derecho similar en el nuevo terreno.
En realidad no hay una norma que establezca que se trate de copropiedad con indivisin
forzosa, si bien es cierto que es costumbre considerar a los mausoleos como propiedad de la

familia. Sin embargo en tales casos se concede al concesionario un derecho similar en el

nuevo terreno.
Es difcil establecer la naturaleza jurdica de los sepulcros, sepulturas y mausoleos. Hay varias
tendencias:
Se dice que es sui generis, pues su destino excluye todo otro que no sea el de servir para
depsito de los restos mortales del concesionario y de sus deudos.
Tambin se estima que el acto de la concesin en el cementerio municipal es una renta, o una
locacin, segn que la concesin haya sido a perpetuidad, o con carcter temporal. Ley de
Cementerios y Servicios Funerarios (Ley no 26.298, publicada el 28 de marzo de 1994).
Con relacin a los sepulcros, se pueden establecer algunas caractersticas:
1. Se trata de bienes de propiedad privada, ya se encuentren en cementerios privados, ya en
cementerios municipales.
2. Las sepulturas otorgan una concesin de uso, temporal o perpetuo (la Ley no 26.298
establece en su articulo 7: "el dominio de los terrenos para sepulturas que no hubieren sido
construidos por los concesionarios en uso perpetuo, dentro de los 1 aos posteriores a su
concesin, revertir a favor del cementerio").
3. Son bienes inembargables (Cod. Proc. Civ. Art. 648, 8).
4. Es difcil saber si son bienes inembargables e inalienables, pero quizs los sepulcros
situados en los cementerios pblicos, pudiera decir que renen esos caracteres.
La Constitucin derogada sancionaba el derecho de toda persona a una sepultura y,
considerndola un servicio pblico, aun en el caso de no tener medios econmicos, deba ser
enterrada gratuitamente en un cementerio pblico (Cons. Art.11). Aunque es conocido que este
principio nunca se aplic. La Constitucin de 1993 no recoge una norma anloga.
En conclusin, en el Per los cementerios son pblicos o privado. A su vez, las sepulturas son
bienes sui generis que otorgan un derecho de uso (o quizs usufructo) temporal, siendo
adems inembargables.
OTRAS MODALIDADES DE PROPIEDAD INMUEBLE
D.1.- EL DOMINIO DE LOS RECURSOS NATURALES
No es propio hablar de propiedad sino ms bien de dominio de los recursos naturales. Estos,
como se sabe, pertenecen a toda la Nacin. Lo dice expresamente la Constitucin Poltica (Art.
66).
D.2.- EL DOMINIO IMPERFECTO, CONCEPTO Y CLASES.
La legislacin peruana no contempla esta figura; sin embargo, el cdigo argentino si hace
referencia a ella. NO es propiamente una modalidad de propiedad inmueble.
Se denomina as, por aparecer desprovista de algunos de los caracteres o facultades que ella
normalmente ofrece y aminorados o disminuidos, en consecuencia, los derechos del dominus.
El cdigo argentino establece en su artculo 2.507: El dominio se llama pleno perfecto, cuando
es perpetuo, y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas. Se llama
menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolver al fin de un cierto tiempo o al advenimiento
de una condicin o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de
terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc..
El dominio imperfecto solo existe en tres casos regulados por el artculo 2,661 del citado cdigo
argentino.
Dominio Fiducirio
En estas dos hiptesis, se afecta la perpetuidad. La propiedad se extingue pasado cierto
tiempo.

Dominio Revocable
Dominio desmembrado o gravado con derechos reales constituidos a favor de terceros.
Esta ltima hiptesis est referida a la limitacin del derecho de uso y goce material del bien
por la va de la desmembracin de algunos de los atributos- , que soporta el propietario. Son
los derechos reales sobre bien ajeno (uso, usufructo, habitacin, superficie). Es una
enajenacin transitoria, provisional. Terminado el lapso de tiempo para el que fue conferido el
bien, este vuelve a su propietario.
Estos supuestos si son regulados por el Cdigo civil peruano.
C. LA PROPIEDAD APARENTE
Al igual que el instituto anterior, no es en realidad un tipo o modalidad de propiedad inmueble.
Expresa Louis Josserand , que el propietario aparente es aquel que pasa, a los ojos del
pblico, como si fuera el propietario de un bien que, en rigor, pertenece a otra persona; es,
pues aquel que tiene la posesin de estado de propietario sin estar investido de ese estado
mismo.
As sucede, verbigracia, con el heredero aparente; o tambin con los actos realizados por un
testaferro cuyo poder ha sido revocado, no estando autorizado para ello.

CAPITULO II
TEORIAS LEGITIMISTAS DE LA PROPIEDAD
Son aquellas que reconocen y aceptan la existencia del derecho de propiedad privada estable.
Este tema comprende las diversas teoras o corrientes que explican el fundamento del derecho
de la propiedad. Algunas estn referidas a un hecho o aspecto individual (teora de la
ocupacin, teora del trabajo); otras, en cambio, se basan en un hecho social o colectivo (teora
de la convencin, teora de la ley). Teoras existen que fundamentan la propiedad en un
aspecto sociolgico y econmico; en la naturaleza racional y social del hombre, etctera.
Veamos cada una de ellas:
1. TEORAS QUE FUNDAMENTAN EL DERECHO DE PROPIEDAD EN UN HECHO
INDIVIDUAL
A. TEORIAS DE LA OCUPACIN
La ms antigua de todas, aparece con el renacimiento del Derecho romano. Sostiene que hubo
un momento o estado social (de aislamiento), en que los bienes eran comunes y que, por lo
tanto, cada hombre poda ocupar lo referido para satisfacer sus necesidades bsicas (solo
necesitan extender la mano para apropiarse de los bienes que necesitan y que tan
abundantemente se le ofrecan).
Esta ocupacin lo converta en propietario. Tal ocupacin, al advenir el estado social que
sustituye al estado de naturaleza "sirvi de ttulo justificado del derecho". Sus defensores ms
caracterizados con Grocio y Pufendorff, de la Escuela del Derecho Natural. En efecto Pufendorf
a firma que no ha precepto alguno de derecho natural que precepto su reparto general de todos
los bienes para signar como cosa propia a cada uno su parte. Lo que hace ley natural es
aconsejar el establecimiento de la propiedad, cuando lo requiera la conveniencia de la sociedad
humana; dejando a la prudencia todas las cosas o solamente algunas, y si las deben poseer
separadamente o pro indiviso, abandonando las otras al primer ocupante, de filosofo. Una vez
sentado el permiso divino, el hombre estuvo desde entonces en el derecho de hacerse dueo
de los bienes de la tierra; pero para conseguir que fuera tenido como excluido el derecho
comn de los dems sobre la cosa que quedaban en posesin de uno falta alguna convencin,
y la institucin de esta propiedad, para ser de conformidad con las mximas de la recta razn,
no deja de estar originalmente fundada en las convenciones humanas.
Tambin entre los partidarios de esta corriente encontramos a Burlamaqui, para quien lo que ha
producido la propiedad es la toma de posesin de lo que no tiene dueo, y que para
comprenderlo hay que considerar que el trabajo aumenta el valor, siendo justo que el suelo sea
de quien ha aadido dicho valor.
Se considera que esta tesis es insuficiente aun inadmisible porque si bien explica el origen
histrico de la propiedad, no sirve para otorgarle un fundamento racional. La simple ocupacin
no justifica que los dems tengan que respetar el derecho del primer ocupante. Se dice que la
propiedad no puede consistir en un hecho arbitrario cuya estabilidad solo depender de la
fuerza.
B. TEORIA DEL TRABAJO
Afirma que el trabajo es la esencia de la propiedad; ergo esta deriva del trabajo, como
recompensa de este. El hombre transforma la naturaleza aumentando su utilidad. Por ello, el
producto de ese trabajo debe ser para quien lo ha realizado.
En cierta medida, podemos decir que esta teora es complementada de la anterior, pues para
ella la ocupacin no basta para explicar la propiedad aquella solo confiere posesin que se
transforme en propiedad mediante el trabajo.
Esta teora nace con los economistas del siglo XVIII, en su obra Investigacin de la Naturaleza
y causas de la riqueza de las naciones, Adn Smith dice que: El producto del trabajo es la
recompensa natural o el mismo. En aquel primer estado de las cosas que suponemos haber
precedido a la propiedad de las tierras y a la acumulacin de los fondos, todos el producto del

trabajo pertenecera al trabajo: en l haba propietario ni otra persona con quien partirlo por
derecho de seoro o dominio.
La institucin de la propiedad, limitado a sus elementos indispensables, consiste en el
reconocimiento del derecho que tiene cada persona a disponer, exclusivamente, de todo lo que
pueda haber producido por su esfuerzo personal, o recibido de los productores por ttulo de
dadiva o de leal consentimiento, sin emplear ni la fuerza ni el fraude. La base de todo es el
derecho de los productos sobre lo producido por ellos mismos.
El filsofo ingles Johon Locke consideraba que el producto de nuestro es nuestro y en
consecuencia se produce la propiedad que tambin es nuestra.
Critica: Se argumenta, en su contra, que el trabajo no produce sino solo transforma. El trabajo
por s solo, no puede otorgar la propiedad.
En realidad, se esgrimen adems muchas otras razones negativas, Se dice que el trabajador
supone ya el derecho de propiedad en las materias primas, herramientas, tierras, etc.; Si el
trabajador fuera el nico fundamento del derecho de propiedad, no podra darse esta en los
nios ni en las personas incapacitadas (ancianos, dementes) los cuales careceran de la
posibilidad de ser propietarios aun en bienes de consumo, lo que equivale a negarles el
derecho de subsistir. Asimismo, agregan sus criterios, no podran ser objetos de propiedad
privada aquellos bienes que son utilsimos en la forma en que los ofrece la naturaleza. En esta
lnea de pensamiento. H. George afirma que el suelo no podra ser objeto de propiedad privada
pues no procede del trabajo humano, es anterior a l y produce frutos sin su concurso. Marcel
Planiol objetando esta teora, ha llegado al extremo de decir que originara un inextricable
amontonamiento de propietarios. De igual forma las teoras del contrato social y de la ley han
observado esta tesis, afirmando que el trabajo es un hecho, y un hecho no basta para legitimar
un derecho. Los derechos no fundamentan los derechos, estos deben tener su razn de ser en
un ordenamiento jurdico determinado, sea este positivo o natural.
2. TEORIAS QUE FUNDAMENTAN EL DERECHO DE PROPIEDAD EN UN HECHO
COLECTIVO
A. TEORIA DEL CONTRATO SOCIAL.
Tambin llamada teora de la conversacin social, parte del supuesto que el contrato social, a la
vez que creo la sociedad, instituyo o garantizo la propiedad privada.
Afirma que ni la ocupacin ni el trabajo sirven de fundamento al derecho de propiedad, porque
no obliga a los dems a respetar dicho derecho. Esta obligacin solo se genera de un
consentimiento mutuo o convencin.
Otros sostienen esta tesis con la variante de que, mientras que unos creen que el pacto puso
trmino a la comunidad de bienes por los inconvenientes de este sustituyndola con la
propiedad privada, Rousseau supone que este es anterior al pacto, derivndose del trabajo
unido a la ocupacin y que el convenio solo tuvo por objeto garantizarla.
En efecto, Rousseau, al explicar el paso del estado de naturaleza al estado social sintetiza su
posicin diciendo: Reduciendo nuestro planteamiento a trminos fciles de comparar: el
hombre pierde su libertad natural y el derecho ilimitado a todo cuando desee y pueda alcanzar
ganando en cambio, la libertad civil y la propiedad de lo que posee. Y agrega, lo hay de ms
extrao en esta alienacin es que, lejos de despojar la comunidad a los particulares de sus
bienes, al aceptarlos, no hace ella otra cosa que asegurar su legitima posesin, cambiando la
usurpacin en absoluto derecho y el goce en propiedad.
De igual forma, si puede ser jurdicamente posible haber alguna cosa como suya, debe tambin
ser permitido a toda la persona el constreir a todos aquellos con los que puede experimentar
dificultades hacer de lo mo y lo tuyo en la relacin a un objeto cualquiera, a que se siten con
ella en el estado de sociedad (principios metafsicos de Derecho. Aade luego, Pero el titulo
racional de adquirir no puede encontrarse ms que en la idea de la voluntad universal
conjuntamente o unnime; idea que esta supuesta tcitamente como condicin indispensable:
pues una voluntad universal, realmente armnica, o conjuntamente en sus elementos a los

efectos de legislador, es el estadio social; es decir considerando ese estado y su funcin, pero
antes de su realizacin (porque de otra manera la adquisicin seria derivada) como alguna
cosa pueda ser adquirida primitivamente, y en consecuencia de una manera previsional. La
adquisicin perentoria no tiene lugar ms que en estado social.
Se considera que Kant sistematizo esta teora distinguiendo tres periodos:
Periodo de Preparacin.- Durante el cual el hombre ocupan las cosas
Periodo de la Propiedad Provisional.- Durante el cual el hombre transformo las cosas con su
trabajo, creando sobre ellas una suerte de propiedad provisional, pero que no era verdadera
propiedad, por no crear en los dems la obligacin de respetarla.
Periodo del pacto social.- En el cual los hombres convinieron tcitamente en respetarse sus
derechos sobre las cosas, apareciendo as la propiedad definitiva y completa.
Se dice tambin que esta teora presenta un doble aspecto:
Uno individual: ocupacin y trabajo continuo de la tierra.
Otro social: La ley que garantiza el dominio pero no le da nacimiento.
Lo primero que se aduce en su contra, es que la convencin, en el supuesto de existir, seria un
fundamento demasiado dbil para un derecho tan transcendente como el de propiedad. Seria
mudable y aleatorio, pudiendo deshacerse hoy lo hecho ayer, con lo que la propiedad carecera
de estabilidad. Otra razn que se aduce, es que dicho pacto slo obligara a los que lo
convinieron, pero no a los que no intervinieron en l, por lo que habra que probarlo a cada
paso, siendo siempre dudoso a quines obligaba y a quienes no.
Finalmente, afirmaba Arns, el derecho en general es independiente de la voluntad, estando
por encima del arbitrio de las personas, aunque esa voluntad est consignada en un contrato;
de la misma manera el derecho de propiedad no puede depender de las convenciones, sino
que es indispensable que la convencin est de acuerdo con el derecho, no pudiendo ser el
contrato general ms que la garanta social de los derechos de todos.
B. TEORIA DE LA LEY
De acuerdo con esta teora, la propiedad es creacin de la ley. Slo ella puede constituirla o
fundamentarla, disponiendo la renuncia de todos y otorgando un ttulo de goce a uno slo.
Afirma que una vez constituida la sociedad y el poder civil, ste decret, en inters de todos, la
capacidad de cada uno para lograr la posesin exclusiva de los bienes y fij las condiciones de
esta apropiacin, comenzando a existir desde entonces el derecho de propiedad privada.
Esta tesis tiene mucha semejanza con la anterior contractualita, pues la ley es ms que la
expresin del consentimiento comn de los asociados.
Destacan entre sus defensores Montesquieu J.Bentham, Bossuet; revolucionarios de la talla de
Mirabeau, Robespierre y otros.
Montesquieu, sustentndola, dice: As como los hombres han renunciado a su independencia
natural para vivir bajo las leyes polticas, han renunciado tambin a la comunidad natural para
vivir sujetos a las leyes civiles. Las primeras de estas leyes les otorgaron la libertad; las
segundas la propiedad. Es decir que el hombre prescinde de su inicial libertad para someterse
a las leyes polticas, asegurndose con ellas su libertad y su propiedad.
Venta, por su parte, expresa. La ley no dice al hombre "Trabaja y yo te recompensar", sino
que le dice, trabaja y los frutos de tu trabajo, esta recompensa natural y suficiente, que sin m t
no podras conservar, yo te asegurar el goce de ellas, conteniendo la mano que quisiera
quitrtelos, Si la industria crea, la ley es la que conserva. Si en el primer momento se debe
todos los otros momentos todo se debe a la ley. Agrega que para conocer mejor el beneficio de
la ley, procuraremos formarnos idea clara de la propiedad natural, y que ella es nicamente
obra de la ley. Pero su pensamiento lo resume en esta frase clebre. La propiedad y la ley han
nacido juntas y morirn juntas. Antes de las leyes no hubo propiedad; suprimida las leyes y
toda propiedad desaparece.

Se arguye que la ley servir para reconocer la propiedad, resultado imponente para creerla; no
explica cul es el derecho de propiedad, ni cmo naci. El derecho de propiedad, como todo
derecho fundamental seria anterior y superior a ley humana positiva. En apoyo de esta crtica
se citan las palabras de Len XIII, no es la ley humano positivo sino la naturaleza la que ha
dado a los particulares el derecho de propiedad, y por lo tanto no puede la autoridad pblica
abolirlo sino solamente moderar su ejercicio y combinarlo con el bien comn.
Tambin se afirma que esta teora en vez de fundamentar el derecho de propiedad, lo destruye,
pues de un lado, no vendran jurdicamente obligados a respetarlo las personas que no
estuviesen sometidos a la misma ley humana la que hubiese creado ese derecho la misma ley
es decir los poderes pblicos podran suprimirlos.
TEORIAS QUE FUNDAMENTAN EL DERECHO DE PROPIEDAD EN UN ASPECTO
SOCIOLOGICO Y ECONOMICO
A. POSICION SOCIOLOGICA Y ECONOMICA
Entre quienes sostienen esta tesis encontramos al fundador de la sociologa moderna.
Sostiene que la caracterstica egosta de la industria primitiva tiende a transformarse, desde
que la existencia dejando de ser individual, empieza a ser social; incluso ya en la existencia,
dejando de ser individual empieza a ser social incluso ya en la etapa domstica. Esta
transformacin, aade, no puede ser cientficamente apreciada ms que estableciendo dos
leyes correlativas desconocidas hasta ahora, relaciones con la existencia material. Su
combinacin natural constituye la teora positiva de las acumulaciones.
De estas dos leyes econmicas, una es subjetiva y la otra objetiva, pues se refieren a nosotros
mismos y el mundo exterior, respectivamente y consiste en estos dos hechos generales cada
hombre puede producirse ms de lo que consume los productos obtenidos pueden conservarse
ms tiempo del que exige su produccin.
Otro de los sostenedores de esta teora, dice que la propiedad, es el derecho absoluto de un
hombre sobre el producto de sus esfuerzos sobre las cosas que l es el primero en
proporcionarles el valor y a los cuales l da una forma duradera y otorga una productividad
permanente. Y termina diciendo que lo que constituye la razn suprema de la propiedad en
general y de la propiedad territorial en particular lo que le da una base inquebrantable, es el
inters de la sociedad entera.
TEORIAS QUE FOMENTAN EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA NATURALEZA
RACIONAL Y SOCIAL DEL HOMBRE
A. TEORIA DE LA PERSONALIDAD HUMANA
Adquiere a esta para quien el hombre, por su naturaleza, tiene en el instinto el derecho, la
propiedad, la moralidad. Por ello el hombre encuentra en si con los hechos de conciencia el
querer el derecho, la propiedad, el Estado y agrega mi voluntad en la propiedad es personal y
la personalidad y la persona es un ser individual de donde la propiedad se hace lo privativo de
esta voluntad. Toda vez que yo por medio de la propiedad doy una esencia determinada a mi
voluntad, importa que la propiedad tenga tambin ella una determinacin y que sea esta la
ms. En esto est la ms fuerte razn de la necesidad de la propiedad privada.
B. TEORIA DEL PENSAMIENTO CATOLICO.
Esta se funda en el derecho natural, concebido este como una participacin de la ley eterna en
la criatura racional. Por lo tanto la actividad estatal debe limitarse a reconocer, reglamentar,
garantizar y sancionar la propiedad teniendo en cuenta su funcin social.
Esta doctrina pretende ubicarse en una situacin intermedia entre las teoras individualistas y
las sociedades o colectivas, pues comprende de elementos uno individual y otro social. Este
ltimo le sirve para rechazar la idea de propiedad en forma complementaria absoluta.
Entre los legtimos modos de adquirir la propiedad o ttulos inmediatos el dominio sobre los
bienes concretos, agrega, sobresalen en la ocupacin del bien que no tiene dueo y el trabajo

o especificacin, es decir, la actividad del hombre se adjudica legtimamente el fruto de su

trabajo.
Para el Estado no tiene derecho para disponer arbitrariamente de esa funcin. Aade que
siempre ha de quedar intacto e inviolable el derecho natural de poseer privadamente y trasmitir
los bienes por medios de las herencias. Sostiene que la naturaleza misma estableci la
reparticin de los bienes entre los particulares para que rindan utilidad a los hombres de una
manera segura y determinada y afirma que las riquezas incesantemente aumentadas por el
incremento econmico social deben distribuirse entre las personas y clases.
Los principales argumentos que da la escuela catlica son:
La propiedad privada es una institucin universal y permanente que progresa paralelamente
con la cultura de los hombres, ha existido siempre y en todos los pueblos.
La naturaleza ha asignado a los bienes materiales el fin de satisfacer las necesidades
humanas, aquella que exige que estas puedan ser adquiridas por el hombre en propiedad
privada y estable.
Los bienes materiales han sido dados por la naturaleza al hombre para que usndolos de
manera conforme a su dignidad y a sus aspiraciones naturales, provea no solo a su propia
conversacin y perfeccionamiento, sino al bien de su familia.
El hombre tiene derecho natural al fruto de su trabajo, el cual solo puede existir mediante la
propiedad privada.
Adems la teora Catlica vuelve a la hiptesis antigua que afirma que la propiedad ha existido
desde los comienzos de la historia, contra el criterio generalmente aceptado de que la
propiedad primitiva ha sido colectiva tambin sostiene, errneamente que la propiedad privada
es el nico medio por el cual pueden los bienes materiales cumplir su fin, cuando es por todos
sabido que la gran mayora de personas carece satisfactoriamente sus necesidades.
C. TEORIA DE LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD
ANTECEDENTES: Como hemos expresado reiteradamente, resultas de la revolucin francesa
volvi a imperar la concepcin romana de la propiedad llevada al extremo.
Empero esta tendencia liberal ultranza pronto entro en crisis pues se estim que la ley poda
limitar las facultades del propietario. Es as que apareci con otra concepcin que la supeditaba
al inters colectivo.
D. TEORA DE LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
A partir de ese momento se justifica el dominio no por los beneficios que obtiene el dominas
sino por aquellos que de su existencia o mantenimiento deriva la sociedad. Los defensores de
esta corriente lo consideraban el ms importante hito dentro de la evolucin del concepto.
Muchos autores no discuten carcter social. Aunque insisten en no desligarlo del aspecto
individual o natural de la propiedad. Tal es el caso, tanto del positivo cuanto el catolicismo
El positivismo sea estatal suele hacer radicar el fundamento en la norma jurdica del Estado o
bien con frmula ms amplia en la mera utilidad social.
VARIANTES DE LA TEORIA
En Esta teora social de la propiedad, podemos distinguir bsicamente dos variantes: una que
considera que la propiedad es una funcin social, y otra que afirma que la propiedad cumple
una funcin social ambas por cierto tienen diferencias.
Aquella corriente que considera que la propiedad cumple una funcin social ambas por cierto
tiene diferencias.
Aquella corriente que considera a la propiedad como funcin social, en realidad no tiene
mayores adeptos. La reaccin frente a la publicacin del derecho se ha producido por el lado
del derecho privado, volvindose a reiterar el carcter subjetivo del dominio, argumentndose
que la propiedad no constituye una funcin social, el hecho de tener bienes puede
naturalmente servir al ejercicio de la funcin pero no es por si mismo hablando propiamente,

una funcin. Si no que lo que es distinto, debe cumplirse una funcin de este carcter
reprochable a la confusin entre la propiedad y la empresa a que sirve, su pretendida
identificacin como funcin social y no como derecho subjetivo. Esta corriente considera que
corresponde al Estado zanjar, regular la propiedad, los eventuales conflictos que se originen
entre el inters pblico y privado.
La segunda variante aquella que arguye que la propiedad cumple una funcin social es la que
goza de mayor predicamento. La caracterstica de esta corriente es que impone deberes pues
no queda su empleo y funcin al arbitrio del dueo a inters de un particular.
LA FUNCION SOCIAL
Es una frmula de armona que intenta concordar los intereses del individuo con los de la
sociedad toda, impidiendo que el ejercicio del propietario pueda menoscabar o afectar en forma
alguna el bien comn. Se funde en la libertad del individuo y las facultades que la propiedad
concede, con la obligacin de hacer uso de ella de manera conveniente al inters social. La
funcin social puede limitarse a la propiedad pero tambin puede determinarla activamente.
FUNDAMENTO DE LA FUNCION SOCIAL
La base de esta funcin social de la propiedad est en el cumplimiento de fines encaminados al
mayor incremento de la produccin, en beneficio de la sociedad entera, considerada a estos
efectos fundamentalmente como conjunto de familias y que entraa en s a la vez en una
aspecto general un repecho a la personalidad humana.
Es por lo tanto un inters social el que fundamenta el derecho de propiedad pero un inters
social basado en la necesidad, siempre apremiante y universal, de aumento de la produccin
para conseguir principalmente una mayor perfeccin en la satisfaccin de las necesidades
inherentes a la familia.
EL CAMBIO DE LA TITULARIDAD DEL EJERCICIO
A este respecto se produjo una transformacin consistente en el ejercicio de los derechos.
CONTROL DEL EJERCICIO DE LOS DERECHOS.
Se concibi que el ejercicio de los derechos subjetivos como acto de liberalidad individual no
cumpla el objetivo de asegurar a todos la eficaz posibilidad de ejercicio de los derechos.
La profunda transformacin, econmica y poltica de los ordenamientos puso en crisis estos
valores tpicamente liberales e hizo afirmar paulatinamente la teora del abuso del derecho
como mecanismo controlador del ejercicio de los derechos.
El paso de la titularidad que implica seoro o libre actuacin a la actividad es uno de los
fenmenos ms notables que en el rubro del de recto se han observado ltimos tiempos.
PROPIEDAD Y PROCESO ECONMICO
Otra caracterstica que se ha observado es la insercin de la propiedad en el proceso
productivo que marca una transicin de la propiedad esttica a una propiedad orgnica e
instrumentalmente incorporada a la actividad econmica. Aqu se ha producido un giro
copernicano: la propiedad, que en el sistema codificado comprenda la actividad econmica
como una actividad de ejercicio del derecho ha pasado de continente a contenido al ser
considerada uno de los medios de qu sirve la actividad econmica para la consecucin de sus
fines o en otras palabras como el elemento del patrimonio establecimiento, explotacin o si se
quiere empresa en sentido objetivo.
LA NUEVA PROPIEDAD.
Como Consecuencia de este proceso evolutivo aparece una nueva imagen del dominio. Podra
definrsela sealando cuatro rasgos fundamentales pluralismo conexin o relacin social,
desconexin de la idea de libertad y actividad o ejercicio como entro de la regulacin.
EL PLURALISMO.
Es consecuencia de la diversidad de normas especiales dictadas para atenuar los efectos del
individuo va la intervencin y generalmente en funcin de las peculiaridades caractersticas de

determinados tipos de bienes, intervencin estatal que en estos momentos esta reducida a su
mnima expresin.
El pluralismo suscita problemas relativos a la determinacin de las caractersticas especficas
de la propiedad en cada uno de los tipos a la interconexin entre ellas y principalmente en
orden al conflicto entre el inters del titular y el inters de la colectividad representado por el
Estado.
EL INTERES SOCIAL.
Al carcter social del dominio se lleg de un radical cambio en las relaciones que se dan entre
las exigencias individuales y las estatales. El aceptarse la funcin social como aspecto central
de la propiedad supone que esta tiene como presupuesto su posible correlacin a un fin no
individualizado de suerte que esta conexin llega a ser fundamento del derecho de propiedad.
REPLANTAMIENTO DE LA RELACION ENTRE LIBERTAD Y PROPIEDAD
La Antigua idea de que libertad y propiedad se exigan mutuamente es hoy cuestionada
filosfica y econmicamente y es un simple perjuicio metodolgico, en rigor la propiedad jams
pudo asegurar la igualdad ni el viene estar de muchas personas que ha vivido libremente sin
propiedad. Incluso puede afirmarse que ahora la propiedad privada llega a contradecir la
libertad misma.
Se concluye que actualmente, ni la propiedad privada confiere la libertad a los individuos ni el
ejercicio de los derechos de propiedad es en sentido propio ejercicio de la libertad. A lo sumo
se dir que los propietarios de los bienes tienen ms segura su libertad, en el sentido de
posibilidad de eleccin de medios de vida. Aunque esta es una connotacin bastante
restringida solo trascendente en el sistema capitalista.
TITULARIDAD Y ACTIVIDAD DEL DOMINUS:
La concepcin de la funcin social que subordina el individuo a la colectividad se basa en la
nfasis que se pone ahora en el ejercicio del derecho y no en la atribucin.
Se afirma que este fenmeno ha alterado el concepto de bien y por cierto la nocin de
propiedad como tipo de derecho sobre los bienes.
Hoy da se observa una insercin de la propiedad en el proceso econmico de produccin o
intercambio de bienes y servicios y ha generado finalmente un proceso de propiedad donde el
ejercicio prima sobre la atribucin y en el que produce una relacin dialctica entre la titularidad
al punto fuerza es hacer una separacin entre la propiedad y control de la riqueza ideas que la
codificacin considera inseparable.

CAPITULO III
LA REGULACIN CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD
EL SISTEMA CONSTITUCIONAL DE 1933:
La normatividad positiva en el texto constitucional peruano de 1933, en materia dominal, era
bastante deficiente. Inclua la propiedad dentro de las Garantas Constitucionales nacionales
y sociales.
La Constitucin del 1933, siguiendo la corriente de sus contemporneos ya estableca por
otra parte, la subordinacin o condicionamiento de la propiedad al cumplimiento de la funcin
social.
De una forma muy sinttica, podemos resumir sus notas ms caractersticas.
Defenda, en va de principio, la propiedad privada, siempre y cuando contribuyera a la
realizacin de las necesidades de la nacin y del bien comn, esto es en el entendido de que
se subordine al cumplimiento de la funcin social.
Aunque dispona la inviolabilidad de la propiedad, admita la privacin de la misma, cuando se
tratase de un caso de utilidad pblica y que viniere precedida de la indemnizacin justipreciada.
LA CONSTITUCIN DE 1979:
La Constitucin anterior reconoca tambin en va de principio, con meridiana claridad, el
derecho a la Propiedad privada. A pesar de las normas atenuadoras que contena, bien puede
afirmarse que su espritu era liberal.
En los debates parlamentarios pudo observarse la presencia de temas tales como: el respeto a
la Propiedad privada inviolable, articulndola con la funcin social de la misma; el mecanismo
de la expropiacin como tcnica de sancin (privacin de la propiedad), en cuyo caso deba
darse una indemnizacin previa en dinero. Una suerte de pluralidad de propiedades sobre todo
al aceptarse las diversas formas de ella creadas principalmente durante el rgimen anterior de
1968-75.
LA CONSTITUCION DE 1933. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD:
La Constitucin profundizo ms abiertamente la orientacin por una Filosofa ntidamente
liberal. Ha desaparecido el rol social que deba cumplir, la expropiacin es prcticamente
imposible de aplicar; los recursos naturales pueden ser concedidos a particulares. Desde esa
perspectiva, el dominio presenta algunas innovaciones en cuanto a sus caractersticas.
El derecho de propiedad est suficientemente tutelado, pues con posterioridad a la formulacin
de este precepto constitucional establece la procedencia de la accin de amparo.
La Propiedad como derecho personal.- En principio era considerada a la propiedad como un
derecho personal, al disponer que toda persona tiene derecho a la propiedad. Pues considera a
la Propiedad como inherente a la personalidad del hombre, como una continuacin o
proyeccin de esta. La propiedad privada implica quizs un bien o una ventaja que ha de ser
accesible a todos. Por cuanto envuelve incluso en el actual estadio poltico social un valor de
libertad, si bien de libertad econmica. En el orden del derecho civil esto supone que el titular
tiene derecho o facultad de usar, disfrutar, disponer y reinvidicar un bien que le pertenece.
Naturalmente ella deber ejercer con arreglo a las limitaciones que establecen las leyes.
Inviolabilidad de la Propiedad.- En va de principio la propiedad privada. Incluso es considerada
inviolable siguiendo aqu la ms rancia tradicin liberal que viene desde la declaracin de los
Derechos y Deberes del Ciudadano. Esta propiedad no obstante debe est orientado al bien
comn a beneficiar la colectividad. En consecuencia el propietario contina teniendo derecho
ms completo sobre un bien.

PLURALISMO DE LA PROPIEDAD.- La constitucin del 79 regula explcitamente varias

modalidades o formas de la Propiedad. Haca referencia cuando se permita al Estado
promover el acceso a la propiedad en todas sus modalidades. Las relaciones de propiedad que
ofreca el Per y que necesariamente tena que plasmar en la Constitucin. As tenemos que
haba aparecido una propiedad social, la comunidad industrial, las cooperativas. De ah que no
tuvieran los constituyentes del 79 otra alternativa que reconocerlas, aunque de un modo
bastante peleado. La Constitucin de 1993 reitera el principio del pluralismo econmico,
cuando habla de la coexistencia de diversas formas de propiedad y de empresa, sin embargo,
ya no hace referencia palmaria a las empresas cooperativas. Lo que si puede afirmarse es que
el Estado ya no las estimula, se inclina prioritariamente por las privadas.
CONTENIDO ESENCIAL DE LA PROPIEDAD
La Constitucin Peruana reconoce el derecho a la Propiedad privada, entre los derechos del
ciudadano. Estas leyes no podrn disminuir su contenido correr a cargo de las leyes
ordinarias. El contenido esencial de la propiedad constituye de una parte el criterio que nos ha
de permitir la distincin entre la configuracin de los derechos y privacin o ablacin de los
mismos.
El concepto de ncleo o contenido esencia protege la propiedad privada.
CONCEPTO DE PROPIEDAD
El texto constitucional traa ciertos elementos que hacan de la propiedad un concepto ligero
pero no totalmente liberal o individualista. No obstante advertimos ah una contradiccin, pues
mientras una parte se estableca la funcin social de la propiedad y se la ubicaba no solo como
un derecho sino fundamentalmente como una obligacin, de otra parte cuando, por excepcin
se sancionan por incumplir tales exigencias, se exiga que era previo paro gen dinero de la
indemnizacin con lo que indudablemente, la expropiacin prcticamente se tornaba muy difcil
de aplicar.
Pues bien, la Constitucin de 1933 supera esa contradiccin con una salida individualista, que
exige la misma indemnizacin en efectivo pero ya no la considera social. Se puede decir que es
coherente liberal
EXPROPIACIN Y LIMITACIN DEL NCLEO ESENCIAL.El ncleo o contenido esencial constituye la barrera o frontera de las expropiaciones de suerte
que si bien garantiza la propiedad, la violacin de las obligaciones que tiene. Es decir se
produce como consecuencia de la privacin de la propiedad una alteracin en el ya referido
contenido esencial del dominio. El numeral 70 prescribe que nadie puede ser privado de su
propiedad excepto declarada la ley y previo pago en efectivo de indemnizacin justiprecisa.
a) Debe ser por causa de seguridad nacional o necesidad pblica.- La Constitucin derogada
estableca junto a la necesidad y utilidad pblica la causa del inters social. En lo que
respecta al primer elemento necesidad y utilidad pblica haca referencia a las exigencias
de funcionamiento de la administracin. La Constitucin vigente reitera la nocin de
necesidades pblica pero prescinde de la utilidad pblica y lo que es ms importante del
inters social. El segundo factor recogido es el de la seguridad nacional que hace alusin a
casos extremos de emergencia no muy comunes por los dems.
b) Calificacin Conforme a Ley.- Esto implica que la medida expropiatoria debe ser legalmente
tipificado una ley as debe disponerlo.
c) Previo pago en efectivo de la indemnizacin justiprecisa.- En este aspecto si es criticable.
Aqu se habla se hable simplemente de previo pago de la indemnizacin justiprecisa.
LIMITACIONES ESPECIALES A LA PROPIEDAD.El estado peruano puede establecer algunas limitaciones y prohibiciones especficas sobre
determinados bienes, por razn de seguridad nacional.

LOS BIENES PUBLICOS.- Los bienes de dominio pblico son inamisibles e imprescriptibles.
Los bienes de uso Pblico puede ser concedidos a particulares conforme a ley para su
aprovechamiento econmico. Los bienes pblicos cuyo uso es de todos, no son objeto de
derechos privados. En la Constitucin del 73 sostiene que los bienes de uso pblico son de uso
de todos como entonces tambin pueden ser de uso particular.

CAPITULO IV
LOS LMITES DE LA PROPIEDAD
1. DIFERENCIAS ENTRE LMITES Y LIMITACIONES
Antes de continuar con el desarrollo de este punto, es importante que distingamos entre lo que
es un "lmite" y una "limitacin", ya que sin su previo conocimiento, podemos incurrir en errores
de interpretacin.
Al respecto, siguiendo a Albaladejo, diremos que los lmites del derecho de propiedad son "las
fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del dueo, o sea el rgimen ordinario de
restricciones a que est sometido tal poder", lo que nos indica que es caracterstico de los
lmites, estar determinados por la Ley.
Con respecto a las limitaciones, que nuestra Legislacin conoce como "restricciones", podemos
sealar que ellas "reducen el poder que normalmente tiene el dueo sobre su bien"; y en esa
lnea acorde a nuestra legislacin, estas limitaciones (restricciones) se pueden originar por
causa de necesidad, utilidad o inters social y en segundo caso, por la propia voluntad de las
partes.
2. LMITES A LA PROPIEDAD
Los lmites pueden en general considerarse tanto de inters pblico como de inters privado,
bajo este criterio procederemos a analizarlos utilizando para ello slo las principales categoras.
A. LMITES EN ORDEN AL INTERS PBLICO
A.1 EN INTERS DE LA DEFENSA NACIONAL
Este punto se basa en lo sealado en el 2do. prrafo del artculo 71 de la Constitucin que
seala que "dentro de 50 kilmetros de las fronteras, los extranjeros, no pueden adquirir ni
poseer, por ttulo alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles, ni fuentes de energa
directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad bajo pena de perder, en beneficio del
Estado, el derecho as adquirido. Se excepta el caso de necesidad pblica expresamente
declarada por decreto supremo aprobado por el consejo de Ministros conforme ley". Esta
norma contiene un claro criterio de salvaguardar la integridad de nuestro territorio.
A.2 EN INTERS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y COSAS
Al respecto el Cdigo Civil en su artculo 956, seala que "si alguna obra amenaza ruina, quien
tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas
preventivas" lo cual nos seala el derecho de accionar que tiene toda persona que se vea
afectada por la ruina, vetustez o peligro de una obra. Esta norma es interesan te porque supera
el artculo 860 del Cdigo Civil anterior al agregar que el encargado de hacer valer la accin es
aquel que tenga legtimo inters clarificando la ambigua la redaccin de dicho artculo.
La accin se tramitaba a travs del artculo 1027 y siguiente (interdicto de Obra Ruinosa) del
Cdigo de Procedimientos Civiles de 1,912 que indica que slo pueden intentar dicho interdicto
el que tenga que pasar necesariamente por la obra ruinosa o el dueo de alguna propiedad que
pueda sufrir dao por la misma, pero con la promulgacin del Dec. Leg. 768 (Nuevo Cdigo
Procesal Civil), el 01/08/93 el interdicto de obra ruinosa queda absorbido por la figura del
interdicto de retener (artculo 606). Siendo a partir de su entrada en vigencia (01/01/93), el
poseedor perturbado en su posesin, el nico titular para interponer la accin, entendiendo la
perturbacin tanto como actos materiales como la ejecucin de construcciones en estado
ruinosos. Como vemos, esta nueva interpretacin limitara en alguna manera el "legtimo
inters" para solicitar la "medida preventiva", exclusivamente al poseedor perturbado,
excluyendo a todo aquel que de una u otra manera se viera afectado, sin embargo, debo
sealar que considero que las Municipalidades tambin tiene capacidad de accionar contra un
inmueble en estado ruinoso, en base a su deber de controlar los inmuebles de reas urbanas
conforme se desprende de la lectura del Art. 65 inc. 11 y 14 de la Ley Orgnica de
Municipalidades (Ley 23853).

1.
. EN INTERS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO
Estas limitaciones se establecen por Leyes y Ordenanzas Municipales. Esto ltimo conforme lo
sealaba el Art. 255 Inc. 1 de la Constitucin de 1979, (Art. 192 Inc. 5 de la Constitucin actual
otorga competencia a la municipalidades para planificar el desarrollo urbano y rural de sus
circunscripciones), que encarg a las municipalidades la zonificacin de viviendas y el
urbanismo, este sometimiento de la propiedad privada a las normas administrativas se ha
acentuado cada vez ms, debido al gran crecimiento urbano y los consiguientes problemas de
salud y seguridad de la poblacin, etc. El artculo 957 del Cdigo Civil seala en forma general
que "la propiedad predial queda sujeta a la zonificacin y a los requisitos y lmites que
establecen las disposiciones respectivas".
Especficamente, podemos sealar como las causas ms frecuentes de estos lmites a la
previsin (desarrollo de proyectos), esttica (buena presencia del caso urbano), seguridad (no
acarrear peligro), higiene (limpieza para precaucin de enfermedades) y patrimonio histrico
(conservacin de monumentos). Entre los ms frecuentes tenemos:
Altura mxima de edificaciones, en armona con la zonificacin aprobada.
Autorizacin previa, para abrir pozos, cisternas. variacin de planos.
Fijacin del uso de la tierra de conformidad con la planificacin y el Reglamento Nacional de
Construcciones (Ley 23853, Art. 73 Inc. 1).
La Fijacin de conservar el alineamiento y la de no sobrepasar las alturas mximas
permitidas (Art. 78, Inc. 4).
Los predios circundantes y adyacentes a los aerdromos y aeropuertos destinados al
servicio pblico estn sujetas a las restricciones legales a la propiedad, cuando el fin de las
mismas comprenda a la seguridad de las operaciones areas (Ley de Aeronutica Civil, Art.
26 al 28).
B. LMITES EN ORDEN AL INTERS PRIVADO
Se encuentran reguladas por las disposiciones del Cdigo Civil en lo referente a las relaciones
de vecindad. Es interesante sealar que nuestro Cdigo se refiere a "limitaciones" por razn de
vecindad, cuando lo adecuado hubiera sido que se refiera a "lmites" por razn de vecindad,
que en nuestro concepto como sealarnos anteriormente, es la expresin que mejor responde
a la intencin del legislador.
B.1 HUMOS, HOLLINES, EMANACIONES
Este lmite se halla expuesto en el Art. 961 del Cdigo Civil que seala que "El propietario, en el
ejercicio de su derecho y especialmente de su trabajo de explotacin industrial, debe
abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la
salud de sus habitantes.
Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias anlogas
que exceden de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atencin a las
circunstancias.
El Derecho Comparado, al referirse a este tema, ha distinguido dos conceptos:
1. Respeto Recproco
Es decir, que no puede haber respeto recproco, sino hay tolerancia recproca, ni puede haber
tolerancia recproca sin respeto recproco. Si cada vecino ve su propio inters, sin preocuparse
por los dems, no habra paz para nadie, por tanto no habra justicia.
2. Tolerancia Normal
Concepto que fue introducido por Ihering indicndose, como seala Valencia Zea, que "Todo
acto que ejerza influencias molestas, deber ser prohibido cuando represente un uso anormal o
extraordinario de la cosa propia y supere el lmite de la tolerancia establecido en cada lugar y
tiempo".
Partiendo de estos conceptos diremos que nuestra norma en su primer Prrafo seala
claramente que una industria, no obstante su inters para la economa nacional, debe
desenvolverse guardando el debido respeto a la propiedad ajena, sin perjuicio de las normas
previstas en el Cdigo de Derecho Ambiental (Dec. Leg. 611) y la concordancia

correspondiente con las normas del Cdigo Penal (Art. 304 y siguientes, Delitos Ecolgicos o
contra el Derecho Ambiental).
El segundo Prrafo tiene como inconveniente el no definir la naturaleza de las "emanaciones"
ya que aqu debemos considerar las de cantidad (rumores, olores, etc.), su calidad (el lugar
donde provengan), y la condicin del lugar (su naturaleza geofsica puede dar lugar a la
multiplicacin, lo que no se dara en otro lugar). Como vemos, nuestra norma ha dejado en este
caso al libre albedro del Juez la valoracin de la "tolerancia normal" entre los vecinos.
B.2 PROHIBICIN DE DESVIAR AGUAS A PREDIO VECINO
Nuestra Legislacin regula en su artculo 964 este criterio al indicar que el "propietario no
puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo
pacto distinto". Aqu podemos considerar al propietario que debe construir para que las aguas
pluviales corran sobre su propio terreno y no vayan a caer el predio vecino, y si existiese
desage pblico, canalizar las aguas, e introducirlas en ella.
El Derecho Comparado considera que "los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas
que naturalmente descienden de los predios superiores, as como la tierra o piedra que
arrastran en su curso" (Art. 552 C.C. Espaol y 640 del C.C. Francs).
Finalmente, se considera que un propietario no puede, aduciendo su propio inters, cortar o
desviar el cauce de un ro, salvo que lo haga previo acuerdo con su vecino y pago de
indemnizacin.
B.3 LMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSIN
Con referencia a este punto los Arts. 959 y 960 de nuestro Cdigo Civil sealan los motivos por
los cuales se limita al propietario su facultad de excluir a un extrao de su predio.
El Art. 959 nos expone que: "el propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos
para servicios provisorios de las propiedades vecinas que eviten o conjuren un peligro actual o
inminente, pero se le indemnizar por los daos y perjuicios causados". El anlisis de esta
norma nos indica que es el propietario del predio amenazado con peligro actual o inminente, el
encargado de solicitar la autorizacin de su vecino para poder realizar en su predio los actos
necesarios que conjuren dicho peligro. Siguiendo en este terna a Wolf, decimos: "que el
obligado a tomar las medidas preventivas necesarias, no procede contra derecho frente al
propietario del predio vecino si las ejecuta contra la voluntad de ste.
Es importante sealar que al referirnos "al obligado" no nos referimos exclusivamente al
propietario del predio, porque puede darse el caso, que un edificio o construccin se derrumbe
por un vicio de construccin en la obra. En este caso el dueo afectado pedir indemnizacin al
constructor, siendo ste el obligado a tomar las medidas necesarias para subsanar el vicio en la
construccin y sera el encargado de pagar la indemnizacin al propietario que se vio obligado
a sufrir en su predio las obras correspondientes.
El artculo 960 seala que: "si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar
materiales por predio ajeno o colocar en l andamios, el dueo de ste debe consentirlo,
recibiendo indemnizacin por los daos y perjuicios que se le causen". Es importante sealar
que el Legislador en este artculo cambia la frase "no puede impedir" del artculo anterior, por el
"debe consentirlo", lo cual nos dara a entender que un elemento indispensable para obtener el
derecho de paso por el predio ajeno, es el previo consentimiento de su dueo, lo que es
discutible porque dejara al capricho de una persona la urgencia de lograr el paso por su predio,
para poder refaccionar un edificio daado por un terremoto.
La doctrina clsica errneamente ubicaba esta norma como servidumbre, razn por la cual
sealaba la obligatoriedad de paso por predio vecino con cargo a la indemnizacin respectiva.
Entendemos que nuestro Cdigo se aparta de esta Tesis, por los argumentos sealados y en el
supuesto de no darse el consentimiento conforme al artculo ya citado, el vecino abrumado por
la necesidad de construir o reconstruir recurrir a la municipalidad para la autorizacin
correspondiente previo pago de la indemnizacin.

B.4 LIMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR, PLANTAR Y MONTAR INSTALACIN EN

TERRENO PROPIO
Al respecto los Artculos 962 y 963 del Cdigo Civil establecen como fundamento para la
aplicacin de estos lmites, que los predios vecinos se vean amenazados por posible
desmoronamiento. ruina, prdida de plantaciones o falta de salubridad.
El artculo 962, al indicar que el propietario de un inmueble no puede abrir o cavar pozos que
amenacen de ruina o desmoronamiento o afecte las plantaciones vecinas, obviamente toma en
consideracin el tipo de construcciones modernas que necesitan de excavaciones muy
profundas para su realizacin; es por eso que el Cdigo Civil derogado no consideraba una
norma de este tipo.
La norma, en su segunda parte, tiene un marcado carcter sancionador al sealar que "puede
ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados,
adems de la obligacin de pagar la indemnizacin por los daos y perjuicios"; esta sancin
puede llegar a significar la paralizacin de la excavacin en caso de acarrear peligro actual o
inminente para los colindantes.
El artculo 963 seala: la prohibicin de construir horno, chimenea, establos, depsitos para
agua, explosivos o radiactivos sin observar las distancias y precauciones establecidas por los
reglamentos respectivos, o los que sean necesarios para preservar la solidez o la salubridad de
los predios vecinos, la inobservancia de esta disposicin puede dar lugar al cierre o retiro de la
obra y la indemnizacin de daos y perjuicios. Esta norma, igual que la anterior, es nueva para
nuestra Legislacin ya que es importante actualmente regular esta materia, siendo que nos
encontramos en la poca atmica. La norma es clara al sealar que este tipo de construcciones
se deben regir por las normas del Reglamento Nacional de Construcciones y las ordenanzas
Municipales sobre Seguridad, Salubridad y Esttica (Art. 73, inc. 2 de la Ley Orgnica de
Municipalidades).
Finalmente, se seala que la inobservancia de este precepto puede generar, por parte de la
autoridad correspondiente, al cierre o retiro de la obra que afecta al predio vecino, que en su
caso se procedera a la indemnizacin por daos y perjuicios. Es interesante sealar que la
Legislacin Espaola en su artculo 590 del Cdigo Civil seala que para que se pueda tomar
las medidas preventivas correspondientes, previamente debe darse un examen pericial,
requisito que consideramos pertinente porque evitara el abuso por parte del vecino en el
momento de exigir la indemnizacin, decisin que actualmente est en manos de la autoridad
municipal (Art. 120 de la Ley Orgnica de Municipalidades).
B.5 FACULTAD DEL VECINO EN ORDEN A LAS RAMAS Y RACES AJENAS QUE INVADEN
SU ESPACIO O SUELO
Este criterio se halla expuesto en el Art. 967 que seala: "todo propietario puede cortar las
ramas de los rboles que se extiendan sobre el predio y las races que lo invadan. Cuando sea
necesario podr recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos".
Este artculo supera el criterio contenido en el artculo 864 del Cdigo anterior, al contemplar no
slo la capacidad de exigir que se corten las ramas que invaden el predio vecino, sino que
ahora le da al dueo del predio vecino la capacidad de poder cortarlas por s mismo.
Nuestra Legislacin en este punto, creemos con buen criterio, evita caer en el excesivo
tecnicismo de la legislacin italiana, la cual al sealar que el vecino tiene derecho a exigir la
extirpacin de los rboles realiza una categorizacin en base ala altura de los mismos (rboles
de alto fuste, rboles de medio fuste y rboles de bajo fuste). Asimismo, nuestro Cdigo no
considera un plazo para que el propietario del rbol que invade el predio ajeno pueda cortar las
ramas invasoras-, dejando al dueo del predio invadido que ejercite su derecho en el momento
que l estime conveniente y, en caso de encontrar resistencia del otro propietario, recurrir a la
autoridad municipal o judicial para lograrlo.
Una pregunta se impone La quin le pertenecen los frutos que cuelgan de las ramas
invasoras? La Doctrina es unnime al sealar que cuando esos frutos caen al suelo en forma
natural, son de propiedad del vecino, as lo conforma Wolff al decir "El derecho del vecino
respecto a los frutos cados en su suelo no es un derecho de propiedad". Los frutos se

consideran de la propiedad en que caen y, por tanto, corresponden al titular del derecho
(propietarios usufructuarios al poseedor de buena fe y al arrendatario que tenga la posesin).
Es claro entonces afirmar que el propietario del predio vecino no puede recoger los frutos del
rbol ni sacudir ste. Con estos medios no adquiere la propiedad.
Finalmente, diremos que los frutos que caen en un inmueble de uso pblico (carretera, etc.) no
se consideran como frutos del mismo, sino que siguen siendo propiedad del dueo del rbol, el
tercero que se apodere de ellos comete hurto.
B.6 APERTURA DE PUERTA Y VENTANA EN PARED MEDIANERA
Se puede considerar como un lmite a la propiedad, pese a que nuestro Cdigo la ubica
independientemente de las limitaciones legales, dentro del captulo de la co-propiedad. El
artculo 996 seala que: "todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera
y servirse de sta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas".
La explicacin de esta prohibicin, como bien sealan los MAZEUD, es: "a fin de que la
curiosidad indiscreta de un propietario no constituya una molestia constante para sus vecinos-,
en una pared medianera no se permite ningn hueco, salvo de comn acuerdo entre los
propietarios".
Asimismo, el hecho de que la pared sea medianera otorga al colindante su propiedad hasta la
mitad de la pared y hasta la altura mxima que pueda alcanzar el muro, por consiguiente puede
arrimar a ella lo que crea conveniente, colocar vigas o abrir huecos siempre que no sobrepasen
el lmite permitido.
3. LIMITACIONES A LA PROPIEDAD
Como sealamos anteriormente, la limitacin reduce el poder que normalmente tiene el dueo
sobre un bien: como dijimos, stas pueden establecerse por necesidad, por su utilidad pblica
o inters social y tambin por la propia voluntad de las partes.
As, cuando el Estado dicta una norma que restrinja el derecho de propiedad y su ejercicio, la
cual tampoco debe ser arbitraria, lo que est haciendo es aplicar el IUS IMPERIUM, lo cual
evita que pueda existir un pacto en contrario contra esa norma de orden pblico.
De igual manera, para que las restricciones al derecho de propiedad realizada entre las partes
puedan ser oponibles a terceros, debe cumplir con inscribirse en el registro respectivo, sea bien
mueble o inmueble para evitar as cualquier tipo de fraude o simulacin frente a terceros.
Las limitaciones ms importantes son:
A. PROHIBICIN DE DISPONER
El estudio del artculo 926 del Cdigo Civil nos coloca frente a una figura a travs de la cual, las
partes pueden mediante pacto, limitar el derecho a disponer que tiene el propietario sobre su
bien, el cual para poder surtir efecto frente a terceros debe inscribirse en el registro respectivo.
En la exposicin de motivos y comentarios del Cdigo, se seala que esta norma no tiene
antecedentes en la legislacin anterior y se dice que est destinada a resolver el problema de
la impunibilidad de terceros de las restricciones de la propiedad acordadas con pacto.
Si por restricciones se entiende conforme a lo que indica Guillermo Caballeros, disminucin de
facultades y derechos debe entenderse entonces que las partes podran acordar limitaciones al
derecho de propiedad o a su ejercicio, pero creemos que esta limitacin no debe contravenir lo
dispuesto por el artculo 882 del Cdigo, ya que si tuviera que imponerse la limitacin a la
libertad de enajenar, significara una severa limitacin del IUS ABUTENDI que es "el principal
atributo de la propiedad" lo cual conllevara a una desnaturalizacin de este derecho.
En consecuencia, creemos que por pacto no puede rebasarse la ley, por cuanto el artculo 882,
consagra la libertad de la persona para enajenar. La excepcin que seala este artculo tienen
que aflorar en forma ntida de la ley, por razones de inters social o necesidad pblica,
pudiendo inferirse entonces que las restricciones que seala el artculo 926 del Cdigo sern
de otra naturaleza.

B. SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVA
Gustavo Bacacorzo seala que: "Toda servidumbre es jurdicamente una carga impuesta a una
propiedad predial inmueble, considerando si sta es civil o administrativa".
Debemos sealar que la servidumbre administrativa es un gravamen que consiste en una
sujecin parcial de la propiedad a alguna utilizacin en uso o en beneficio no de su dueo, pero
que a diferencia de la servidumbre civil, se establece en beneficio de la comunidad.
Es importante sealar que sobre este punto es la Ley General de Aguas (Dec. Ley 17752), la
norma que ms estrictamente seala la implantacin de servidumbres necesarias para el uso,
conservacin y preservacin de las aguas, considerando que las propiedades aledaas a la
faja marginal de terrenos necesarios para el camino o para el uso de agua, navegacin,
trnsito, la pesca u otros servicios se mantendrn libres en una o ambas mrgenes, siendo la
autoridad la que fije la zona sujeta a servidumbre.
En estos casos no hay lugar a indemnizacin por la servidumbre, pero quienes la usen quedan
obligados a indemnizar los daos que causaren, tanto en las propiedades sirvientes como en
los cauces pblicos o en las obras (artculo 79).
Estas servidumbres, as como sus modificaciones y las que se implanten, son forzosas y se
establecen como tal.
C. LIMITACIN EN FUNCIN A LOS ALQUILERES
Debemos sealar que el D. Ley N 21938 y su reglamento creaban limitaciones al derecho que
poda tener el propietario para fijar los montos de la merced conductiva a cobrar por el
arrendamiento de un determinado predio.
El Art. 9 del referido Decreto Ley sealaba que el monto mximo por el que poda alquilarse
predios sujetos a su rgimen no poda exceder de la cantidad resultante de la divisin entre del
valor del autovalo entre 120.
Actualmente con la promulgacin del Decreto Legislativo 709 (08-11-91), los contratos de
arrendamientos se regirn exclusivamente por las normas del Cdigo Civil, el cual no
contempla ninguna frmula especial para el clculo de la merced conductiva sino que la deja al
libre acuerdo entre las partes, de tal manera que a partir de la fecha va a ser un contrato tipo
regulado por el Cdigo Civil.
D. EL DERECHO DE RETRACTO
El derecho de retracto sealado en el Art. 1549 del Cdigo Civil, a excepcin del Inc. 1
derogado por el D. Ley antes citado, tambin constituye una limitacin, puesto que de
configurarse algunas de las hiptesis sealadas en el numeral acotado podran algunas de las
personas a que se refiere, sustituirse al comprador reembolsando el valor del precio del bien,
gastos notariales y registrales propias de la compra venta; por lo que algunos tratadistas
consideran que el RETRACTO es una forma de adquirir la propiedad cuando obviamente se
declare fundada la demanda.
4. MBITO DE LA PROPIEDAD PREDIAL
A modo de no incurrir en errores de interpretacin, es necesario, antes de concluir este
captulo, que distingamos entre los "lmites legales" de la propiedad, desarrollados
anteriormente y los "confines del objeto" materia del derecho de propiedad, ya que stas son
cosas muy distintas.
As como sealamos que los lmites legales son el punto normal donde llega el poder del dueo
y las limitaciones sern las que reducen el poder que tiene normalmente dueo el sobre su
bien, diremos que los confines del objeto "circunscriben la extensin fsica del bien objeto del
derecho", distincin fcil de sealar cuando se trata de un bien mueble, pero muy problemtico,
si se trata de delimitar un inmueble.
Nuestra Legislacin Civil, al referirse a la propiedad predial, seala en su artculo 954 que: "La
propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los

planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su
derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos
arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales".
Esta norma es un gran avance frente al Art. 954 del Cdigo Civil anterior y que slo exclua del
mbito de la propiedad a las trinas y aguas. Actualmente, tanto el artculo 36 y 118 de la
Constitucin se refieren a la conservacin del patrimonio cultural de la nacin, adems este
ltimo artculo considera que todos los recursos naturales son de propiedad del Estado.
A. CON REFERENCIA AL SUELO
El con fin de la propiedad en el plano horizontal es dado por la lnea que seale mediante
elementos materiales ese confn (Hitos. Mojones, etc.): como dice Barbero, "El confin del objeto
de cada propiedad se delimita por la adyacencia de una porcin del suelo de propiedad de
algn otro o de pertenencia del dominio pblico" siendo adems que estos mismos lmites
pueden hallarse sujetos a "lmites" impuestos por Ley, como el caso de las relaciones de buena
vecindad.
B. CON REFERENCIA AL SUBSUELO
La norma utiliza la frase: "hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho"
concepto que es fcil de entender cuando nos referimos a la necesaria utilizacin que el
propietario realiza del subsuelo para poder echar los cimientos de su futuro hogar u otra
construccin que crea conveniente, pero que ser ms difcil de manejar cuando este derecho
del propietario choca con la actividad de un tercero.
Barbero seala que: "el propietario del subsuelo no puede oponerse a actividades de tercero
que se desplieguen a tal profundidad en el subsuelo, que no tenga el inters en excluir" Esta
afirmacin podemos entenderla conjuntamente con lo dispuesto en el artculo 960 del Cdigo
Civil, que seala la prohibicin de cavar pozos que amenacen con el desmoronamiento del
predio vecino.
Que en el subsuelo se hallen recursos naturales, yacimientos o restos arqueolgicos, en cuyo
caso el propietario es el Estado, quedando el derecho del propietario enervado frente al mayor
derecho del Estado.
Al respecto, es importante que sealemos que el D. Leg. 109 (Ley General de Minera) en su
artculo 246 otorga la posibilidad a cualquier persona de solicitar a la jefatura regional que
comprenda la expropiacin de cualquier propiedad donde hubiera riqueza minera, sin otorgar al
propietario posibilidad de oponerse a esta demanda, debiendo nicamente limitarse a tratar de
llegar a un acuerdo o en su defecto pagar el precio del justiprecio.
La norma es clara, porque incluso si una vez hecha la expropiacin se comprueba que el bien
materia de ella es usado para actividad distinta a la minera, ella no regresa a poder de
propietario original, sino que pasa sin costo alguno al dominio del Estado (Art. 250 Ley General
de Minera).
Finalmente, diremos que en este caso la persona favorecida con la expropiacin no asume un
derecho de propiedad sobre el predio sino sobre su concesin y los minerales que extraiga.
En caso que, sin ninguna justificacin de necesidad o utilidad pblica declarada por ley, un
tercero perturbase el derecho del propietario sobre el subsuelo (cavar tneles), ste tendr
derecho a interponer una demanda para la cesacin de los actos perturbatorios en la
Municipalidad de su circunscripcin (Art. 65 inc. 11, 17 y 19 de la Ley Orgnica de
Municipalidades) o en su defecto al juez de Ira. Instancia en lo civil, va accin de amparo.
C. CON REFERENCIA AL SOBRESUELO
La cuestin de los confines en el espacio sobre el suelo es un tema complicado; el aire, "el
espacio", por su propia naturaleza no es un ente "apropiable", por lo tanto es difcil que pueda
ser "objeto de derecho".

En este tema, igual que en el subsuelo, de lo que se tratara es de utilizacin (hasta donde le
sea til), que hace el propietario de l. Es claro que toda propiedad usa de alguna manera el
"espacio atmosfrico" (Ejm. las minas tienen en la superficie, casas para los trabajadores), lo
que la norma nos dara a entender en base a una interpretacin CONTRARIUM SENSU es que
el propietario no puede utilizar su espacio atmosfrico en desmedro del derecho de terceros.
El Art. 13 de la Ley 24882 (Ley de Aeronutica Civil) seala que: "nadie puede oponerse en
razn de un derecho de propiedad al vuelo de una aeronave", de igual manera los artculos 26
y siguientes de la misma Ley, sealan expresamente las restricciones legales a la propiedad
que se establece en funcin a las operaciones areas.
Las Municipalidades tambin tienen la capacidad de imponer lmites a la propiedad privada
para que sta no sobrepase las alturas mximas permitidas en el Reglamento Nacional de
Construcciones (Art. 73 inc. 4 de la Ley Orgnica de Municipalidades).
Finalmente, sealaremos que el propietario tiene derecho a ejercitar acciones con la finalidad
de salvaguardar la integridad territorial de su propiedad.
5. EL DESLINDE
A. DERECHO DE CERCAR
Conforme al artculo 965 del Cdigo Civil, todo propietario tiene derecho a cercar su propiedad,
derecho que en algunos casos se convierte en obligacin, cuando nace de una disposicin
municipal (Art. 73 inc. 5 de La Ley Orgnica de Municipalidades), derecho que no hace
desaparecer las servidumbres que pudieran existir: este derecho se tomara entonces como
una garanta a la inviolabilidad del predio.
B. DERECHO DE OBLIGAR AL DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
El artculo 966 del Cdigo Civil reconoce que el propietario de un predio puede obligar a sus
vecinos, sean estos propietarios o poseedores, a la realizacin de un deslinde y
amojonamiento, con la finalidad de fijar la lnea que servir de lindero entre los inmuebles
colindantes, despus de un examen de los ttulos de propiedad (Art. 540 del Cdigo de
Procedimientos Civiles y Art. 504 del Nuevo Cdigo Procesal Civil). De no ser as, puede optar
por la colocacin de los mojones (rectas o seas) que indique los lmites de la propiedad. Por lo
general estos casos se dan con ms frecuencia en el campo o zonas de la ciudad por
urbanizar.
Puede haber dos clases de deslinde:
A. Extrajudicial.
B. Judicial.
B.1 EXTRAJUDICIAL
En este caso, la particin del rea en discusin se har en funcin al acuerdo que hayan
tomado las partes, tomndose como referencia para delimitar los terrenos, un ro, una cerca.
cualquier otro punto de referencia que crea conveniente. Esta particin constar en un
documento de carcter privado que en lo posible cumpla ciertas formalidades (en presencia del
Juez de Paz, Notario Pblico y Testigos).
B.2. JUDICIAL
En este caso nos hallamos frente a la accin de deslinde. En este supuesto no funciona el
principio "quien afirma prueba" ya que el Juez aceptar como nico medio de probanza los
ttulos de propiedad que cada colindante exhiba otorgando la particin en base a ellos. El Juez
proceder a realizar inspeccin para verificar lo sealado en el ttulo y la colocacin de los
mojones en ambos extremos de la lnea divisoria, procediendo a levantar un acta de ese acto.
En caso de que los colindantes no presentaran ttulos verdaderos sobre la propiedad en
discusin, el Juez proceder a sealar la particin respetando el UTIS POSIDENDI que tenga
cada uno de ellos, si a travs de este criterio, tampoco se puede realizar la misma; el Juez
podr realizar la particin proporcionalmente en base a la posesin original que tuvieron.
El procedimiento a seguir en este caso se contempla en el artculo 504 del Cdigo Procesal
Civil.

CAPITULO V
MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO EN EL CODIGO CIVIL
1. LA APROPIACION
A.1 NOCIN PRELIMINAR :
Da origen o nacimiento al derecho de propiedad cuando se trata de bienes muebles sin dueo
(Art. 929 y 930). En este caso la apropiacin recibe el nombre especfico o tcnico de
aprehensin. A pesar de ello la doctrinase muestra renuente a este vocablo y sigue usando el
de "ocupacin", como si fueran sinnimos.
En materia de inmuebles la apropiacin se denomina ocupacin.
En materia de inmuebles la apropiacin se denomina ocupacin. La libre ocupacin de la tierra
sin dueo (terra nullius es en realidad la forma ms antigua de adquirir la propiedad sobre las
fincas o predios. En el momento actual, este derecho de libre ocupacin sobre la tierra nillius,
existente en el derecho romano, ha sido suprimido.
La ocupacin no da entonces origen al derecho de propiedad, pues para ello se necesita que
sean res nullius y en nuestra legislacin no hay bienes inmuebles sin dueo. Aquellos que son
de propiedad particular, son del Estado.
DEFINICIN DE APREHENSIN:
Es la toma de posesin de un bien mueble de nadie, por medio de un "acto propio unilateral"
En sntesis , la aprehensin es la toma de posesin a ttulo de propietario, de un bien mueble
nullius, pero el bien est en el comercio jurdico (estn excluidos los que no estn).
En suma, aprehensin es un modo originario de adquirir la propiedad de bienes muebles
nulllius a travs de un acto unilateral, propiedad que adquiere por la mera toma de posesin.
REGIMEN LEGAL
Dice el artculo 929: Las cosas que no pertenecen a nadie, como las conchas, piedras y otras
anlogas que se hallen en el mas o en los ros o en las playas u orillas, se adquieren por la
persona que las aprehenda, salvo las previsiones y reglamentos.
La primera incoherencia de este precepto que, utilizamos el cdigo la palabra bienes para
definir a los objetos apropiables, se emplee aqu el trmino "cosas".
Caben dentro de esta definicin, como bienes nullius apropiables, por ejemplo, las piedras, las
conchas u otras anlogas , como seran el coral, las algas, las perlas, el mbar, etc.
Aparentemente, como cree Eleodoro Romero Romaa, se tratara de "cosas sin valor". Sin
embargo, dada la riqueza ictiolgica de nuestro mar, la liberalidad de este precepto podra
causar el enriquecimiento desmesurado de algunas personas.
La fuente remota de este artculo se hallan en el Digesto: Quae (res) terra, mari, coelo que
capiuntur protinus eorum fiunt, qui primi possesionen covum aprehenderit: las cosas que se
cogen en la tierra, en el mar o en el aire, son de aquellos que primero las ocupan.
En el Derecho comparado, el numeral 958 del BGB prescribe: Quien toma la posesin en
nombre propio de una cosa mueble sin dueo, adquiere la propiedad de ella.
ELEMENTOS
El fenmeno de la aprehensin, para que proceda, presupone la existencia de los elementos o
requisitos siguientes:
Que se trate de bienes muebles que no pertenezcan a nadie, o sea, res nullius. Se excluyen
por tanto los bienes inmuebles.

 Que haya aprehensin material del bien, es decir toma de posesin efectiva del mismo
(elemento material).
La doctrina clsica consideraba que requiere dos elementos : uno materia, el inicio de la
posesin y otro subjetivo, que es la intencin de tener el bien como propio, de retener para s la
posesin.
OBJETOS DE APROPIABLES
Son susceptibles de aprehensin los animales y peces pasibles de caza o de pesca,
respectivamente. La caza y la pesca estn tipificadas como derechos subjetivamente reales,
tan igual como la accesin natural, las minas o las aguas.
LOS BIENES ABONADOS
De acuerdo con la legislacin vigente, no son apropiables las res derelictae o bienes
abandonados. El fundamento es que para que proceda la aprehensin , como hemos dicho,
debe tratarse de bienes muebles de nadie.. Lodovico Barassi es de la postura que tampoco
pueden ser apropiados los objetos abandonados. No obstante, como asevera Castaeda esto
es discutible, pues para los efectos de la prueba es difcil saber cundo se ha configurado el
abandono o si se trata de bienes perdidos.
Por ello, al no carecer de dueo, no pueden ser adquiridos por apropiacin los bienes perdidos,
como los animales domsticos y amansados.
En materia de inmuebles, el Cdigo prescribe que los bienes (predios) abandonados durante el
lapso de veinte aos pasan al dominio del Estado. (Art.968, 4 )
MODALIDADES DE APREHENSIN:
Podemos sealar las siguientes :
La pesca
La caza, y
El descubrimiento de tesoros. Se excluye el hallazgo de bienes perdidos
LA CAZA , LA PESCA (IMPORTANCIA)
La caza y la pesca son dos modalidades o casos particulares. Esta forma adquisitiva involucra,
por tanto, la adquisicin de animales mediante la caza y la pesca.
Ambas estn reguladas por el artculo 930: Los animales de caza y peces se adquieren por
quien los coge, pero basta que hayan cado en la trampa o redes, o que , heridos sean
perseguidos sin interrupcin .
La doctrina considera que el aprehensor no necesita posesin alguna, ni que sta dure un
determinado lapso de tiempo, para adquirir la propiedad del mueble, es suficiente que l coja el
bien. Ya en el Digesto se deca: "las cosas que se cogen en la tierra, en el mar o en el aire, son
de aquellos que primero las ocupan".
LA PESCA
Definicin: En ella se trata de un acto de aprehensin efectiva del pez, por ejemplo, cundo cae
en las redes; el apoderamiento material y real de ste.
Dispone el artculo 930 se adquieren por quien los coge, pero basta que hayan cado en las
redes, o que, heridos, sean perseguidos sin interrupcin. De esto se infieren dos casos:
Cuando el pez fuere tomado o cogido por el pescador.
Cuando hubiere cado en sus redes. Amos son vlidos.
A. INDUSTRIALIZACIN Y AMBITO DE LA PESCA
Hasta hace algunos aos, la pesca era considerada una actividad meramente extractiva,
empero, de un tiempo a esta parte, la pesca entre nosotros se ha industrializado.

La industria de pescar se extiende no slo a los peces, sino a los moluscos, crustceos; a
ciertos mamferos como lobos, focas; y tambin comprende la pesca marina de productos
como el coral, el mbar, las algas, los fucos, entre otros muchsimos.
De ah, pues, la preocupacin nuestra referida a este numeral, por la primersima importancia
econmica que significa la pesca en nuestro pas, teniendo en cuenta las grandes riquezas
ictiolgicas del mar peruano.
B. LIMITACIONES A LA LIBERTAD DE PESCAR
El Cdigo no prohibe ni limita la pesca. La nica restriccin est contenida en el artculo 931,
que prohbe la pesca en predio ajeno, "sin permiso del dueo o poseedor, salvo que se trate de
terrenos no cercados ni sembrados". En consecuencia, los animales pescados que
contraventan este precepto pertenecen al titular propietario o poseedor- del predio, sin
perjuicio de la indemnizacin correspondiente.
De alguna manera , la Constitucin Poltica contiene ciertas disposiciones limitativas, cuando
genricamente promueve el uso sostenible de los recursos naturales del Estado, as como la
conservacin por ste de la diversidad biolgica y de la reas naturales protegidas.
Asimismo, en materia de pesca existen algunas restricciones y prohibiciones adicionales a la
libertad de pescar, como aquellas que nos trae el artculo 76 de la ley general de pesca, a
saber:
Pescar sin concesin, autorizacin, permiso o licencia;
Extraer especies hidrobiolgicas declarados en veda;
Extraer especies hidriobiolgicas con mtodos ilcitos como: uso de explosivos, materiales
txicos, sustancias contaminantes y otros que pongan en peligro las especies y las
personas respectivamente.
LA CAZA
A. DEFINICIN: El cazador se hace propietario por aprehensin del animal que haya matado,
capturado o herido, es decir, cazado.
La caza, expresa Pascual Gmez Prez, es un derecho subjetivo ntimamente unido a la
propiedad de la finca (predio), se considera como accesorio de ella, y corresponde a su dueo,
B. MODOS DE ADQUIRIR LA CAZA
El mismo artculo 930 dispone que los animales de caza se adquieren por quien los coge, pero
hasta que hayan cado en las trampas, o que, heridos sean perseguidos sin interrupcin.
Se admite que el animal matado o herido o capturado pertenece al cazador.
Podemos pues, distinguir tres formas o modos de adquirir los animales por la caza:
Cuando el animal es cogido o tomado, vivo y muerto por el cazador;
Cuando el animal ha cado en las trampas puestas por el cazador;
Cuando el animal, herido, es perseguido sin interrupcin.
La ley slo dice que el animal se encuentre herido y sea perseguido ininterrumpidamente, de tal
suerte que su captura "sea inminente y cierta". Si as se procediera y un extrao cogiera el
animal en trance de huir, deber entregarlo al cazador.
Puede cazarse en terreno propio del cazador, no importa cmo se encuentre, aunque la ley no
lo diga. Esto es una virtud de que el derecho de caza es un atributo del derecho de propiedad.
C. CLASIFICACIN DE ANIMALES
Desde el derecho romano los animales eran clasificados en : domsticos, domesticados y
salvajes.
El Cdigo vigente, de manera similar al derogado, no diferencia como s se haca en el
derecho romano- ni establece la clasificacin de los animales, a saber: domsticos,
domesticados y salvajes. De todas formas, vamos a fijar la nocin de cada uno de ellos:

 Animales Salvajes o fieros: Aquellos que viven en estado de "libertad natural". Estos
animales vagan libremente y no pueden ser cogidos sino por la fuerza.
Animales amansados o domesticados: Se trata de animales que, siendo por su naturaleza
salvajes, se encuentran ordinariamente al servicio del hombre y de sus necesidades.
D. ANIMALES QUE PUEDEN CAZARSE EN EL DERECHO PERUANO
En resumidas, pueden cazarse:
1.- Los animales salvajes o fieros que viven en estado de "libertad natural".
2.- Aquellos amansados (domesticados) que recuperan su libertad natural; es factible que
puedan ser adquiridos por aprehensin.
RESTRICCIONES A LA LIBERTAD DE LA CAZA
El artculo 931 expresa que la caza, al igual que la pesca, no est permitida en predio ajeno,
salvo que se trate de terrenos no cercados ni sembrados.
La restriccin al artculo 930 contenida por este precepto, implica la prohibicin de cazar los
animales domesticados y , por ende, impone al cazador de ellos una indemnizacin por los
daos y perjuicios ilcitamente producidos.
DESCUBRIMIENTOS DE TESOROS:
El Cdigo distingue entre: Hallazgo de bienes perdidos y descubrimiento de tesoros. Slo este
ltimo constituye modo de adquirir la propiedad en nuestro derecho.
DEFINICIN DE TESOROS: En principio nuestro Cdigo civil con esa poltica de rehuir las
definiciones, no da ningn concepto de tesoro. Al contrario, el Codice prescribe que "tesoro es
cualquier cosa mueble de precio, oculta o enterrada, de la cual nadie puede probar que es
propietario.
Doctrinariamente podemos decir que tesoro es un objeto o bien mueble de valor que, por
cualquier motivo ( guerra, terremoto) queda enterrado o sepultado (en un predio o inmueble) u
oculto (en un mueble) y cuyo dueo no es o no puede ser conocido. Por lo mismo , no se
trata de riqueza natural, como las minas, por ejemplo.
El tesoro debe ser un objeto susceptible de valor econmico de "gran valor, dice Eleodoro
Romero.
REGIMEN GENERAL ; SOLUCIONES
El descubrimiento o hallazgo de tesoros est normado en los artculos 934 , 935, 936 del
Cdigo, que vemos a continuacin :
Artculo 934: No est permitido buscar tesoro en terreno ajeno cercado, sembrado o
edificado, salvo autorizacin expresa del propietario. El tesoro hallado en contravencin de
este artculo pertenece ntegramente al dueo del suelo.Quien buscare tesoro sin
autorizacin expresa del propietario est obligado al pago de la indemnizacin de daos y
perjuicios resultantes.
Articulo 935 : El tesoro descubierto en terreno ajeno no cercado, sembrado o edificado, se
divide por partes iguales entre el que lo halla y el propietario del terreno, salvo pacto distinto.
Artculo 936: Los artculos 934 y 935 son aplicables slo cuando no sean opuestos a las
normas que regulan el patrimonio cultural de la Nacin.
EL HALLAZGO DE BIENESPERDIDOS
Existe una regla general en materia de bienes perdidos: extraviados que sean , su propietario
no pierde el derecho de propiedad, ni siquiera se considera que pierde la posesin.
DEFINICIN. Se considera perdidos todos aquellos bienes u objetos que quedan sin poseedor,
pero sin convertirse en nullius. Los bienes perdidos, extraviados u olvidados no son
apropiables, y ello porque en rigor no carecen de propietario. Lo que sucede es que, como
dicen Planiol Ripert Picard, en la mayor parte de casos, el dueo de los bienes perdidos
est imposibilitado de reclamarlos, pro ignorar su paradero.
La razn de esto estriba en que el hallar es una gestin que no representa la actuacin de un
negocio jurdico (cae dentro del concepto de gestin de negocios sin mandato) Por esto,
tambin puede hallar el incapaz de obrar o ejecutar , siempre que tenga voluntad posesoria.

NATURALEZA JURDICA.
El hallazgo de bienes perdidos o extraviados no es un modo de adquirir , an en el caso de que
no apareciere el dueo, esta situacin origina una relacin jurdica que crea derechos y
obligaciones para el hallador o inventor.
Podemos sintetizarlos as:
Deberes del hallador:
A. El deber y obligacin de entregar o avisar a la Municipalidad sin demora.
B. El deber de custodia tiene que guardar el bien hallado y en caso necesario mantenerlo.
Derechos del hallador:
a) tiene un derecho de pago o resarcimiento de los gastos;
b) tiene derechos a una recompensa.
RGIMEN LEGAL
EL hallazgo de bienes perdidos est regulado por los artculos 932 y 933 del Cdigo.
Artculo 932.- Quien hale un objeto perdido est obligado a entregarlo a la autoridad municipal,
la cual comunicar el hallazgo mediante anunci pblico. Si transcurren tres meses y nadie lo
reclama, se vender en pblica subasta y el producto se distribuir por mitades entre la
Municipalidad y quien lo encontr, previa deduccin de los gastos.
Artculo 933.- El dueo que recobre lo perdido est obligado al pago de los gastos y a abonar a
quien lo hall la recompensa ofrecida o en su defecto, una adecuada a las circunstancias. Si se
trata de dinero, esa recompensa no ser menor a una tercera parte de lo recuperado.
BIENES ABANDONADOS Y BIENES PERDIDOS, DIFERENCIAS:
Un bien mostrenco (mueble), cuando se haya perdido sin la voluntad de su propietario, debe
distinguirse de un bien abandonado.
El propietario de un bien extraviado ha perdido la posesin del mismo, pero conserva el
derecho de propiedad. Al contrario, el abandono lleva consigo la prdida de la posesin y de la
propiedad. Aunque esta postura no es unnime.
ESPECIFICACION Y MEZCLA
La Especificacin:
DEFINICIN Y REGIMEN LEGAL: En principio, la especificacin es un modo originario de
adquirir del dominio.
Hay especificacin cuando una persona utiliza una materia (prima) ajena y, sin autorizacin del
dueo de sa, produce un nuevo objeto (bien) por medio de su arte y trabajo.
El artculo 937 en su primera parte, dispone : El objeto que se hace de buena fe con materia
ajena pertenece al artfice, pagando el valor de la cosa empleada.
NATURALEZA JURDICA:
Para los juristas que siguen la tradicin de la legislacin francesa, la especificacin es una
modalidad de accesin de bien mueble a bien mueble. Sin embargo, Raymundo Salvat rechaza
esta posicin, puesto que la accesin implica la agregacin o adicin de un bien a otro, en tanto
que en la especificacin no se agrega nadas sino que se crea un nuevo producto.
Para nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de Jorge Eugenio Castaeda, se trata de un modo
autnomo de adquirir la propiedad. As lo demuestra su tratamiento independiente por el
Cdigo.
Unin, mezcla y confusin:
NATURALEZA JURDICA:
De acuerdo con Raymundo Salvat, la unin o adjuncin, la mezcla y la confusin, son tres
modalidades o casos de accesin mobiliaria ( de un bien mueble en provecho de otro mueble ).
Esta se diferencias de la especificacin, pues en sta no hay agregacin o reunin de diversas
materias, sino que lo importante es el trabajo ( su aplicacin ) del artfice o especificador.
La legislacin Peruana no las incluye dentro de la accesin, sino ms bien conjuntamente con
la especificacin.

LA MEZCLA O CONMIXTIN: Es la unin de dos bienes, sustancias, cuerpos o muebles

slidos o secos de igual o diferente especie, que llegan a confundirse o mezclarse de manera
tal que es difcil o imposible separarlos sin causar detrimento. En otros trminos, los dos bienes
dejan de ser distintos y reconocibles, pierden su individualidad. Se trata de una unin ms
ntima.
LA ACCESION
DEFINICIN: La accesin es un modo originario de adquirir la propiedad, tanto mueble como
inmueble.
En virtud de la accesin, el propietario de un bien adquiere lo que se une, adhiere o incorpora
materialmente a l, se natural, sea artificialmente. En consecuencia , la accesin es un modo
de adquirir el dominio basada en la adherencia o incorporacin de elementos extraos a los
bienes de nuestra propiedad. En una palabra, la doctrina coincide en que es accesin cualquier
incremento o ampliacin del bien.
PRINCIPIO GENERAL Y REGULACIN:
El principio es consagrado por el artculo 938. El propietario de un bien adquiere por accesin
lo que se une o adhiere materialmente a l. La Accesin se refiere a toda clase de bienes, tanto
muebles cuanto inmuebles, y no solamente a stos. Tal es el criterio del codificador.
CLASES DE ACCESIN:
Puede ser de dos clases: muebles o inmuebles, segn sea en provecho de ste o aqul; se
subdivide a su vez en natural, cuando es obra o resultado de la naturaleza, y artificial o
industrial, si media la actuacin del hombre.
La vieja doctrina estableca dos especies o clases de accesin: discreta y continua, sin vigencia
ya.
EL ALUVION: Definicin.- El trmino aluvin proviene del latn alluvio, alluvionis, que significa
avenida fuerte de agua, inundacin.
El aluvin consiste en el incremento o acrecentamiento de tierras ( o sedimentos de cascajo)
que se forman sucesiva, paulatina e imperceptiblemente en los fundos y predios ribereos ( o
sea, confinantes con la ribera o margen de los ros) por efectos de la corriente de las aguas).
Fundndose en el artculo 366 del Cdigo espaol, Luis Diez Picaso y Antonio Gullon definen
el aluvin como el "arrastre de tierra, lgamo y otras sustancias que el curso normal de un ro
lleva consigo. Este lento arrastre produce el mismo tiempo que erosin en su tierras ,
simentacin de las sustancias arrastradas de una de las riberas yendo a adherirse a otra, como
sucuela de las crecidas extraordinarias, estaremos frente a la avulsin.
CONDICIONES
Deben confluir tres condiciones o requisitos:
Los incrementos o acrecentamientos de tierra deben formarse sucesiva e imperceptible.
Los fundos o predios deben confinar con la ribera o estar a loo largo de los ros o torrentes o
corrientes de agua, no el mar porque la zona riberea de ste pertenece al Estado.
LA AVULCION: Definicin: El trmino avulsin (avulsio) no es de origen romano, fue
introducido en la poca de los glosadores.
Este incremento aunque no se dice expresamente- debe formarse espontneamente; es
decir, ser obra de la naturaleza, ya que se trata de un caso de accesin natural.
La avulsin es "la agregacin violenta por accin de una corriente de agua, cuando un ro parte
una heredad y lleva parte de ella a otra", es decir que la violencia o fuerza de un ro arranca
una porcin de un terreno o campo ribereo y la adhiere a otro tambin ribereo.
El artculo 940 precepta: cuando la fuerza del ro arranca una porcin considerable y
reconocible en un campo ribereo y la lleva al de otro propietario ribereo, el primer propietario
puede reclamar su propiedad, debiendo hacerlo dentro de dos aos del acaecimiento. Vencido

este plazo perder su derecho de propiedad, salvo que el propietario del campo al que se uni
la porcin arrancada no haya tomado an posesin de ella.
Finalmente para que exista avulsin es necesario que al porcin (tierras, arena o plantas) haya
sido llevada por una fuerza sbita, es decir , por la accin violenta y repentina de las aguas de
un momento dado. Si falta esta condicin, es decir si la agregacin se ha formado sucesiva e
imperceptiblemente, no estaramos ya frente a la avulsin, sino aluvin.
CONDICIONES:
Consideramos las siguientes:
Debe tratarse de una porcin considerable y reconocible de terreno, esto es, que sea notada,
advertida , vista.
Las tierras, arenas o plantas deben ser arrancadas violentamente por el ro.
Que resulte de la fuerza o violencia de las aguas del ro, es decir, ser espontnea y no
provocada.
Es forzoso que los fundos o terrenos sean confinantes con la ribera o estn a lo largo del ro; y
La porcin arrancada debe continuar al fundo o predio ajeno; de lo contrario no se produce
para ste la accesin.
TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD MUEBLE
LA TRADICIN
La legislacin peruana considera un sistema mixto en cuanto a la transmisin o enajenacin de
la propiedad, a saber:
1) En materia de bienes muebles, la transferencia se efecta por la tradicin (Art. 947); y
2) En los bienes inmuebles, por la sola convencin o contrato (Art. 949). Trataremos en primer
lugar de la tradicin.
NOCIN HISTRICA
En el derecho romano clsico, la clasificacin de los bienes es de res mancipi y de res nec
mancipi. Los primeros se transmitan por dos modos: la mancipatio y la in iure cessio; tales
eran las reglas del derecho formal (ius civile). Los segundos - res nec mancipi- se transferan
slo por la traditio; este era pues el modo empleado, por as decirlo, en el derecho informal.
Luego ya la tradicin se impuso (cuando la divisin es entre bienes muebles e inmuebles, en el
perodo post clsico o justinianeo) de manera general.
En el derecho germano, en los tiempos remotos, la propiedad particular sobre el patrimonio
mueble (fahrhabe) es considerada como un pleno derecho de seoro sobre el bien.
CONCEPTO DE TRADICIN.
Son muchas las definiciones que pueden darse, aunque no todas con la misma importancia.
Una de las mejores es la proporcionada por Manuel Albaladejo, para quien consiste en la
entrega de la posesin de la cosa con nimo del que da (tradens) y del que recibe (accipiens)
de transmitir y adquirir, respectivamente, el derecho (propiedad, usufructo, u otro que sea)
sobre ella.
Requisitos indispensables:
1. La tradicin supone entrega.
2. Esta entrega se verifica por cualquier persona (no slo por el propietario). Puede hacerla el
propietario (Art. 947): tradicin a domino; o cualquier otra persona que se crea con derecho
(Art. 948): tradicin a non domino.
3. La entrega es con estricta finalidad traslativa. En efecto, debe tratarse de un acto traslativo.
Hay un nimo del transferente (tradens) de transmitir y del que recibe (accipiens) de adquirir
el derecho; derecho que no siempre es el de propiedad, puede ser de usufructo, por
ejemplo.
4. Finalmente, es un medio ordinario de adquirirla propiedad (mueble) inter vivos, como indica
ALVAREZ CAPEROCHIPI. La tradicin es por eso un modo derivado de adquirir el dominio;
slo opera entre personas vivas, por acto jurdico.

Indudablemente que la tradicin exige dos elementos: uno corporal o material, la transferencia
de la posesin; otro espiritual o subjetivo, "el acuerdo de ambas partes sobre el traspaso del
derecho" (ALBALADEJO).
LA IMPORTANCIA DE LA TRADICIN.
El Cdigo vigente establece en forma expresa que la transmisin de la propiedad mueble se
perfecciona con la tradicin (Art. 947). La traditio, por consiguiente, reviste tal importancia que
no slo se adquiere la posesin, sino la propiedad. Corrige, de esta forma, un vaco del cdigo
derogado, pues ste no contena un precepto similar, como tampoco lo consign el cdigo de
1852, a pesar de que el Cdigo Napolenico -en el cual se inspir- s la regulaba.
Para el codificador, la tradicin constituye un "elemento esencial" en la transferencia del
dominio mobiliario; esto, obviamente, tratndose de bienes muebles no identificables, no
registrables, "de tal manera que el solo consentimiento no es capaz de producir la enajenacin
de la cosa".
WOLFF dice que aqu "se protege la confianza del adquirente en el ttulo de propiedad del
enajenante, que posee la cosa".
ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD "A DOMINIO". LA TRADICIN.
Dispone el artculo 947: La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se
efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente.
La transmisin se verifica por el acto de la traditio o entrega. La entrega consiste en procurar la
posesin inmediata.
Esta hiptesis se aplica en la adquisicin de la propiedad mueble a domino, esto es, del
verdadero propietario. El poseedor adquiere el bien regularmente en virtud de la posesin
otorgada por el verdadero propietario. El cdigo no utiliza el trmino adquirente, sino "acreedor"
para hacer referencia al nuevo dueo.
Para Martin WOLFF, " el acto de entrega ha de ser expresin de la voluntad de transmitir; la
adquisicin de la posesin, expresin de la voluntad de adquirir la propiedad".
No es exigible la traditio, en cambio, en los bienes inmuebles, pues la transferencia de la
propiedad en stos se perfecciona con el contrato o acuerdo de las partes.
La tradicin o entrega debe entenderse como el traspaso de la posesin directa (efectiva) de
manera exclusiva en favor del acreedor o adquirente.
Es acto traslativo. Debe apreciarse bien el sentido del trmino tradicin, pues: "en algunos
casos bastar que el enajenante seale el bien o entregue las llaves (del granero o cofre),
mientras que en otros deber desprenderse fsicamente del bien en favor del adquirente".'` Y es
que la tradicin no slo es material, sino tambin jurdica.
EXCEPCIONES A LA REGLA.
Hemos dicho que la transferencia de la propiedad mueble se opera por la tradicin. Sin
embargo, hay algunas excepciones a esta regla contenidas en la parte final del artculo 948,
que dice: "salvo disposicin legal diferente", que se refiere a aquellos bienes cuya transferencia
exige una formalidad adicional a la traditio. Se trata de los bienes muebles registrados. En el
caso, por ejemplo, de los automviles, la tradicin no es suficiente para la transferencia del
dominio, sino que sta debe quedar inscrita en el registro respectivo. Tambin rige esta
excepcin en la hiptesis de la transferencia de acciones de las sociedades annimas, puesto
que dicha transferencia debe comunicarse a la sociedad a efecto de que sta la anote en el
libro de registro correspondiente; as lo exige la Ley General de Sociedades.
MODALIDADES DE LA TRADICIN.
Importa preguntarse: qu entiende el artculo 947 por tradicin? Para el codificador no hay
una sino varias formas o modalidades de tradicin.
I. Una tradicin real, es decir, fsica, que consiste en la entrega efectiva del bien a la persona
que debe recibirla (Art. 901).
II. Una tradicin ficta, que admite, a su vez, varias modalidades:
a. Tradicin simblica.

b. Tradicin instrumental.
c. Tradicin longa manum.
d. El constitutum possessorium (ALVAREZ CAPEROCHIPI).
Traditio brevi manu y constitutum possessorium. Esta tradicin se considera realizada cuando
se opera un cambio de ttulo posesorio, es decir, "cuando cambia el ttulo posesorio de quien
est poseyendo" (C.C. Art. 902, inc.1). Esto sucede, por ejemplo, cuando el arrendatario
compra el bien que posee, o tambin si el propietario vende el bien y se queda como
arrendatario del mismo. Evidentemente aqu no hay una tradicin real o efectiva, sino "tan slo
un cambio del ttulo o la condicin posesoria: el arrendatario deja de poseer como tal y
comienza a poseer como dueo; y en el segundo supuesto, el poseedor que posea como
propietario, posee ahora como arrendatario". A la primera se le denomina traditio brevi manu y
a la segunda constitutum possessorium.
Tradicin de un bien que est en poder de tercero. Tambin hay tradicin ficta "cuando se
transfiere el bien que est en poder de un tercero" (Art. 902 inc. 2). Esto se origina cuando,
verbigracia, se transfiere o enajena un bien mueble que est en posesin de un tercero en
calidad de arrendamiento o a ttulo de prstamo. Aqu tampoco hay entrega real o efectiva, sino
que se entender realizada y producir efectos slo desde el momento en que el tercero
(mandatario) es notificado.
Tradicin documental. Llamada tambin instrumental, se da tratndose de artculos en viaje o
sujetos al rgimen de almacenes generales (Art. 903), en cuyo caso la traditio se opera con la
entrega de los documentos destinados a recogerlos. Aqu tampoco hay tradicin real.
Tradicin simblica. Se produce mediante la entrega de las llaves del lugar donde los bienes
muebles estn depositados, o tambin de las llaves o ttulos de los bienes inmuebles, o incluso
mediante cualquier otro medio.
Tradicin longa manum. Son modos o manifestaciones de una transmisin posesoria. El bien
no es entregado fsicamente, sino indicado y puesto as en la disposicin de la persona.
III. Para el codificador, el espritu del artculo 947 comprende tanto la tradicin real o fsica,
cuanto la ficta en todas sus modalidades especiales antes descritas. Ello se fundamente en
que, en primer trmino, en una interpretacin gramatical: el cdigo no hace distincin alguna.
Por tanto al referirse genricamente a la tradicin, debemos entender que comprende todas las
formas o modalidades que puede adoptar la entrega.
En esencia, el propsito de la tradicin es que no haya ms de una persona que se atribuya o
reclame la propiedad de la cosa mueble, esto cobra importancia en el caso de conflicto con
terceros, pues si el propietario se oblig con varios acreedores, aqul a quien entreg el bien,
ser el propietario del mismo. De esta forma se diferencia ntidamente entre el modo de adquirir
(la tradicin) y el ttulo o acto jurdico -que es su causa legal- (p. Ej., el contrato).
ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD MOBILIARIA "A NON DOMINO"
Esta hiptesis se refiere al poseedor que de buena fe adquiere un bien de un no-propietario; se
convierte, pues, en propietario por la posesin.
El tema cae dentro de las llamadas adquisiciones a non dominio, precisamente porque el
tradens no es el propietario, sino un "depositario infiel" o un prestatario, por ejemplo. Expresa
Manuel Pea Bernaldo de Quirs que son aquellas adquisiciones del domino (o derecho real)
en que la cosa o derecho se recibe por ttulo y modo, pero de persona que no tiene, al efecto,
el poder de disposicin.
Dispone el artculo 948: Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de
una cosa mueble, adquiere el domino, aunque el enajenante de la posesin carezca de facultad
para hacerlo. Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin de
la ley penal.

Su antecedente inmediato es el artculo 890 del cdigo derogado. De acuerdo con el artculo
948, quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de un bien mueble (que
lo tena en su poder), adquiere la propiedad del mismo, aun cuando el transferente no fuera el
verdadero dueo, esto es, careciera de facultad para hacerlo.
Se trata, en suma, del adquirente de buena fe (es decir que recibe el bien convencido de la
legitimidad del derecho del enajenante o transferente que a su vez transmite legitimidad al ttulo
del adquirente), y como propietario (esto es, se excluye que sea, por ejemplo, en calidad de
prenda o de usufructo). As sucede, verbigracia, en quien adquiere una coleccin de libros A,
pensando que es el verdadero dueo, o sea con buena fe o confianza adquiere la propiedad de
los libros, aun cuando A no sea el propietario sino B (otra persona).
REQUISITOS PARA LA ADQUISICIN POR LA POSESIN.
Segn lo dispuesto por el artculo 948, se pueden inferir los siguientes requisitos:
a)La posesin debe ser de buena fe. Esta es la condicin esencial. La buena fe es la creencia,
sin culpa lata, en la propiedad del enajenante-transferente; el poseedor-adquirente cree
haber adquirido del verdadero dominus. La buena fe se presume (Art. 914).
b)El poseedor debe recibir como propietario el mueble de manos del enajenante, aunque ste
no est facultado para ello (adquisicin a non domino). Es decir, debe tratarse de una
posesin verdadera, animo domini, esto es, a ttulo de propietario, ya que una posesin en
nombre ajeno no podra surtir el efecto de que el poseedor adquiera la propiedad, puesto
que no tiene el bien sino por cuenta de otro; tampoco estn comprendidos lo que poseen "a
nombre de no dueo" (lo cual excluye pues los bienes dados en prenda, depsito,
comodato, etc.).
c)Finalmente - y este no es propiamente un requisito, sino ms bien una excepcin-, la
posesin debe recaer sobre un bien mueble que no haya sido perdido ni robado.
Concluyendo: la posesin debe ser efectiva; una tradicin fingida del bien -por ejemplo, la
entrega de las llaves del mueble en que la cosa est guardada- no resultara suficiente.
LA REIVINDICACIN DE LOS BIENES MUEBLES.
La reivindicacin casi no tiene aplicacin en materia de muebles.
Los bienes muebles enajenados a un tercero adquirente de buena fe, a ttulo oneroso, no
pueden ser reivindicados, salvo que se trate de bienes robados o perdidos, segn se
desprende del artculo 948 in fine. Pero incluso en este caso se tornaran irreivindicables si el
poseedor los ha adquirido por prescripcin. De igual forma, tambin resultan irreivindicables los
bienes muebles comprados en almacenes o tiendas, aunque fueren robados o perdidos.
En el supuesto de que la reivindicacin se produzca, el verdadero dominus est obligado a
indemnizar al adquirente en virtud del saneamiento por eviccin. El saneamiento lo debe quien
transfiri o enajen el bien.
LOS BIENES ROBADOS O PERDIDOS.
La parte final del artculo 948, dispone que no pueden ser adquiridos por la posesin los
bienes muebles perdidos ni aquellos que infrinjan la ley penal, esto es, los hurtados o robados.
Para la doctrina esta ltima parte debe interpretarse en forma restrictiva, ya que de lo contrario,
la enunciacin contenida en la parte primera del artculo 948 carecera de fin prctico.
En cuanto a la tcnica de redaccin, el Cdigo vigente corrige el error del derogado, que
exceptuaba los bienes regidos por el Cdigo Penal, cuando en realidad este cdigo no
regula los bienes, sino ms bien legisla sobre los delitos que atentan contra los bienes
patrimoniales, concretamente el robo."
La jurisprudencia ha establecido, mediante una singular sentencia de 7 de agosto de 1946,
que: "el dueo de un bien mueble que ha sido desposedo por delito contemplado en el Cdigo
Penal, puede reivindicarlo aun cuando el actual poseedor lo hubiera adquirido de buena fe y a
ttulo oneroso"

LOS VEHCULOS AUTOMOTORES.

Los vehculos automotores, tales como los automviles o los camiones, por ejemplo, no se
transfieren por la posesin, la transmisin de la propiedad no se perfecciona con la traditio, sino
con la inscripcin en el Registro de propiedad Vehicular. Es decir que despus de suscrito el
contrato privado de transferencia, debe efectuarse el cambio en la tarjeta de propiedad.
El Cdigo de Trnsito y Seguridad Vial establece que: "Se presumir propietario de un vehculo
a la persona cuyo nombre figure inscrito en el Certificado de Registro, salvo prueba en
contrario" (Art. 94 del Decreto Legislativo N 420 de 5 de mayo de 1987). Se trata de una
presuncin iuris tantum, pues puede una persona estar tramitando el cambio de tarjeta de
propiedad y mientras tanto es propietaria con el documento privado de transferencia.
LOS BIENES SEMOVIENTES.
Los semovientes, es decir, el ganado, son tambin obviamente, muebles. Pero en estos casos,
la propiedad se determina por la marca o la seal que lleven, debidamente registrada. El
Cdigo vigente no contiene una norma expresa sobre el modo de adquirir la propiedad de los
semovientes, como s lo haca el derogado que, en su artculo 891, deca: " La marca o la
seal en los ganados que la lleven, prueba la propiedad de quien la tiene registrada a su
nombre conforme a las leyes que se dicten".
Es evidente que, en el supuesto de que estos semovientes haya sido enajenados o transferidos
sin tener marca o seal, y tratndose de ganados robados o perdidos, procedera la
reivindicacin, segn lo dispuesto por la parte final del artculo 948.
Pero como los semovientes son bienes muebles, aun tratndose de animales marcados, tanto
el ladrn como el tercero adquirente podrn adquirir la propiedad de los mismos dentro del
trmino prescriptorio, que ser de a cuatro aos, puesto que existe mala fe (Art. 95l).
Actualmente, rige un Reglamento de Marcas y Seales de Ganado aprobado por el Decreto
Supremo n 073-82-AG de 24 de junio de 1982. Este, en la lnea del artculo 891 del cdigo
anterior y de la legislacin especial derogada, establece que: La marca o seal aplicada al
ganado determinar la propiedad de ste a favor del titular que registr dicha marca y/o seal,
salvo prueba en contrario (Art. 1). En su artculo 2 sienta la diferencia de que las marcas se
aplicarn en el caso del ganado bovino y equino, y la seal en el caso del ganado ovino,
caprino, porcino, llamas y alpacas.
Indica que los Registros Oficiales de Marcas y otro de Seales sern llevados por las Regiones
Agrarias (que corresponden a cada uno de los departamentos), segn el artculo 12.
La propiedad de los animales de raza pura, adems de la marca, exige que sean inscritos en el
Registro Genealgico respectivo. Esta hiptesis tampoco ha sido legislada en el Cdigo
vigente; en el abrogado, estaba regulada en el artculo 892 que, literalmente, estipulaba: La
propiedad de los animales de raza y sus cras se acredita mediante la inscripcin en el registro
genealgico que establezca la ley.
En cobertura de estas omisiones, se aplicar la legislacin referida.
VENTA DE BIENES MUEBLES CON RESERVA DE PROPIEDAD.
De conformidad con los artculos 1.583, 1.584 y 1.585, puede convenirse la compraventa con
reserva de dominio.
La cuestin reside en precisar desde qu momento el comprador de bienes muebles, que le
han sido entregados por el vendedor, adquiere su propiedad.
Aqu, a pesar de que ha habido traditio del bien, el comprador no adquiere su propiedad sino
hasta que pague todo el precio o parte del precio convenido para tal efecto. Esta excepcin
est en concordancia con la parte final del artculo 947, que dice 2salvo disposicin legal
diferente.
Dispone el artculo 1.583: En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada en l,
aunque el bien haya sido entregado al comprador...".

Sin embargo, si el comprador (que tiene su posesin pero que recin adquirir la propiedad con
el pago total del precio) vende el bien a tercero, ste se convierte en adquirente si acta de
buena fe y recibe de su enajenante la posesin del bien. Existe buena fe porque desconoce
que quien le transfiere en propiedad es una persona que si bien posee el bien no es propietaria
por no haber pagado el precio del mismo, en una venta bajo reserva de dominio. El adquirente
est amparado por el artculo 948.
El vendedor bajo pacto de reserva de propiedad no podr ejercitar la reinvindicatio por cuanto
la propiedad del bien corresponder al adquirente. El derecho del sub-adquirente es inatacable;
por tanto, al vendedor slo le asisten acciones personales contra el comprador.
No obstante, existe una excepcin: cuando el vendedor bajo pacto de reserva de propiedad, o
vendedor de bien mueble, ha inscrito dicha venta en el Registro. En esta hiptesis, el tercero
que recibe la enajenacin del comprador no obtiene la condicin de adquirente de dicho bien
mueble. El fundamento es que, estando inscrita la venta con reserva de propiedad, el
comprador no tiene buena fe por tener conocimiento de dicho acto, de acuerdo con el artculo
2.012.
En sntesis, el comprador (tercero) de un bien mueble que le ha sido vendido por quin a su
vez ha comprado con reserva de dominio inscrita en el Registro, no es adquirente por no tener
la buena fe exigida por el artculo 948.
VENTA DE BIENES MUEBLES EFECTUADA POR UN NO PROPIETARIO, QUE CONDUCE
UN ESTABLECIMIENTO PBLICO.
Esta hiptesis est regulada por el artculo 1.542: "Los bienes muebles adquiridos en tiendas o
locales abiertos al pblico no son reivindicables si son amparados con facturas o plizas del
vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o
penales que corresponden contra quien los vendi indebidamente".
Aqu se protege al comprador de bien mueble que ha adquirido en un establecimiento pblico.
Debe ser de buena fe; sta, aunque no es mencionada en el referido numeral, resulta de su
concordancia con la regla general, contenida en el artculo 948.
El Cdigo habla intencionalmente de "perjudicado", puesto que ste ya no es propietario (es
decir, el que ha entregado el bien al dueo del establecimiento a ttulo de comodato, de
depsito, de consignacin, o para su reparacin mediante un contrato de obra). Este
"perjuidicado", no podr intentar la accin reivindicatoria, puesto que sta slo corresponde al
propietario, y tal situacin le asiste al adquirente del establecimiento pblico. Slo puede
ejercitar las acciones civiles (daos y perjuicios) y penales (estelionato) contra quien vendi el
bien indebidamente.
Este numeral, que tiene su antecedente en el derogado artculo 85 del Cdigo de Comercio,
se funda en la necesidad de asegurar la vida del comercio y otorgar al comprador de buena fe
que adquiere bienes que se ofrecen pblicamente, la seguridad de que no se ver privado de
ellos si el vendedor carece de derecho para enajenarlos.
Adems, esta norma se apoya en la publicidad que otorga la posesin y en la necesidad de
garantizar el trfico comercial de bienes muebles.
En suma, segn lo dispuesto por el artculo bajo comentario, son irreivindicables los bienes
adquiridos en establecimientos comerciales. De igual forma, parece ser que, de acuerdo con lo
prescrito en el artculo 1.522 del Cdigo, tambin son irreivindicables las adquisiciones hechas
en las ferias y en pblica subasta.
BIENES ROBADOS, O PERDIDOS QUE SE VENDEN EN UN ESTABLECIMIENTO
PBLICO.
Por regla general, los bienes robados o perdidos que se venden al comprador aunque ste
proceda de buena fe y reciba su posesin, no le corresponden en propiedad (Art. 948, in fine).
Sin embargo, el artculo 1.542 establece la hiptesis de que no son reivindicables los bienes
muebles adquiridos en tiendas, almacenes o locales abiertos al pblico (comerciales).

En este precepto estn comprendidos toda clase de bienes muebles enajenados por el
vendedor no-propietario, inclusive los bienes robados o perdidos. Por ende, la compra de
dichos bienes al amparo de tal numeral legitima el derecho del comprador, quien en esa virtud
es el adquirente del bien y, consiguientemente, no procede que se le promueva accin
reivindicatoria.
En suma, el artculo 1.542 constituye una excepcin a la excepcin contenida en la ltima
parte del artculo 948.
BIENES MUEBLES IRREIVINDICABLES.
Son irreivindicables los siguientes bienes:
1. Los bienes muebles o mercaderas que se han adquirido en locales abiertos al pblico
(tiendas, almacenes o establecimientos comerciales), si son amparados con facturas o
pliza del vendedor (Art. 1.542).
Parece ser que la regla se extiende, de acuerdo con el artculo 1.522, a los bienes muebles
(animales, ganado), adquiridos en ferias y en pblica subasta.
2. Es irreivindicable el dinero con el que se pagan los bienes y mercaderas al contado en los
locales, almacenes y tiendas; el dinero slo es reivindicable de manos del ladrn, ms no
del tercero de buena fe. Se trata de una excepcin a la regla del artculo 948.
Quiz el principio no aparezca muy claro, pero ello resultara del artculo 1.223 y tambin
del 1.225 del Cdigo de fondo.
3. Los ttulos valores al portador de manos del tenedor de buena fe (Ley n 16.,587, Art. 25).
4. En general, todo ttulo valorado adquirido de buena fe (Ley n 16.587, Art. 14).
5. La garanta que se da al acreedor prendario al momento de constituirse la prenda comercial
(Cd. de Com., Art. 319).
TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD MUEBLE
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN
El Cdigo Civil Peruano no define la prescripcin, limitndose a regularla en los artculos 950
al 953 (Prescripcin Adquisitiva) y 1989 y siguientes (Prescripcin Extintiva), regulando
separadamente dos aspectos de un mismo fenmeno: "el transcurso del tiempo". En ambos
casos el transcurso del tiempo conlleva a la prdida de un derecho. La prescripcin adquisitiva
a la prdida del derecho de propiedad en favor de un tercero y la prescripcin extintiva a la
prdida del derecho de poder accionar contra el deudor.
Con referencia a la prescripcin extintiva por no ser materia de esta obra, slo diremos que sus
principales diferencias con la prescripcin adquisitiva son:
La prescripcin adquisitiva denota un hacer por parte del poseedor, una relacin directa con
el bien. La prescripcin extintiva denota una inaccin por parte del acreedor en ejercer la
accin a que tiene derecho su razn de ser, se comprende que sera injusto que el acreedor
pudiera eternamente tener la posibilidad de accionar contra un deudor, en base a papeles
ya amarillos por el tiempo.
La prescripcin adquisitiva funciona sobre los Derechos Reales, otorgando la propiedad al
poseedor que haya cumplido con los requisitos de ley. La prescripcin extintiva funciona de
una manera directa sobre los derechos de crdito y dems acciones que considera el
artculo 2001 del C.C.
La Doctrina en general define la Prescripcin Adquisitiva como "el modo de adquirir,
mediante una posesin prolongada durante un tiempo determinado la propiedad de un bien.
PRESCRIPCIN SOBRE BIENES INMUEBLES
Nuestro Cdigo no define la prescripcin; sin embargo, el artculo 950 seala dos formas de
prescribir la propiedad inmobiliaria:
Prescripcin Larga.
Prescripcin Corta.

Ambas formas para su configuracin, requieren de la presencia de elementos comunes.

1. El paso del tiempo
Como sealamos, el transcurso del tiempo cumple una funcin estabilizadora ya que consolida
una situacin de hecho, otorgando al poseedor la propiedad en base al cumplimiento de los
requisitos de Ley, evitando as la persecucin eterna de la misma y la consiguiente inseguridad
jurdica.
Nuestro Cdigo, siguiendo el criterio de dar facilidad al trfico comercial seala como plazo
para su ejercicio el de 10 aos para la prescripcin larga y de 5 aos para la corta.
Estos plazos rigen tambin para la adquisicin de los predios rsticos al ser stos regulados
por el Cdigo Civil (El D. Ley N 653 deroga el artculo 883 del C. C.) por tanto no ser de
aplicacin el plazo nico de 5 aos que consideraba la Ley N 17716 (Ley de Reforma Agraria
derogada).
2. La posesin
Elemento primordial para la existencia de la Usucapin. La misma no puede considerarse como
existente, si la posesin no se realiza a ttulo de propietario, por ejemplo, el servidor de la
posesin no podra prescribir, ya que su posesin est en dependencia de otro, cumpliendo
instrucciones suyas (Art. 897 de C.C.).
De otro lado, tampoco el arrendamiento o el usufructuario podran prescribir ya que en este
caso su posesin es temporal en virtud de un ttulo.
A.1. PRESCRIPCION LARGA O EXTRAORDINARIA
Conforme lo seala el Art. 950 en su primer prrafo, los requisitos para que se configure la
prescripcin larga son:
Posesin continua, pacfica y pblica como propietario.
Que la posesin se haya ejercido por 10 aos.
Es slo en esta clase de prescripcin, donde el poseedor puede ganar la propiedad por el
simple paso del tiempo, sin embargo, la posesin debe cumplir con ser:
A.1.1. Posesin Continua
Para poder considerar la existencia de la posesin, la misma debe de probarse, a travs de una
serie regular de actos de posesin. La pregunta es, en este caso, qu entendemos por actos
continuos de posesin?. Sin lugar a dudas, lo ideal podra entenderse como la posesin minuto
a minuto del bien.
Lo real es que esta situacin sea casi imposible, por lo tanto debemos entender que los actos
continuos de posesin dependern de la propia naturaleza del inmueble: por ejemplo, existen
terrenos de cultivo que slo se ocupan durante el perodo de lluvias, durante el resto del ao,
estn casi abandonados, esto de ningn modo significa que la posesin no sea continua.
El Art. 904 del C.C. seala que "se conserva la posesin aunque su ejercicio est impedido por
hechos de naturaleza pasajera", de donde se deduce que en el caso que algn desastre
natural (inundaciones, huaycos, terremoto) impidan el ejercicio de actos continuos de posesin,
la posesin se conserva en favor de quien alega ser el poseedor. Adems, segn nuestra
legislacin, bastar que el poseedor pruebe que hubo posesin al inicio del plazo posesorio y
que la hay actualmente, para que se presuma la existencia de la posesin durante el tiempo
intermedio, conforme lo indica el Art. 915 del C.C. facilitndose as la probanza.
La continuidad de los actos posesorios, se ve detenida slo por la interrupcin de los mismos.
Estos casos se hallan sealados en el Art. 953 del C.C. que contempla dos tipos de
Interrupcin.
Si el poseedor ha perdido la posesin, se entiende a causa de un proceso en su contra.
Interrupcin Civil
Interrupcin Natural

Si el poseedor es privado de ella, puede ser por actos del propietario o de un tercero.
En ambos casos la interrupcin cesa si el poseedor recupera la posesin antes de un ao o si
por sentencia se le restituye.
Finalmente, no se debe confundir interrupcin, que es la cesacin de la posesin continua por
actos de terceros, de la discontinuidad, en donde es el poseedor el que se abstiene de seguir
ejerciendo actos de posesin.
A.1.2. Posesin Pacfica
Una de las caractersticas de la prescripcin es que quien posee lo haga como propietario o lo
que es lo mismo con el nimo de serlo; lo que significa que la misma se haga en forma normal,
pacfica. No se entendera que alguien pretendiera prescribir, manteniendo una posesin
conflictiva en constante lucha con el propietario.
La violencia, como hecho, vara la posesin slo durante el tiempo que ocurre o duren sus
efectos; cuando desaparece, la posesin se hace til y por tanto pueden prescribir, sin importar
que luego el poseedor use la violencia contra terceros que pretendan perturbar su posesin.
A.1.3. Posesin Pblica
Habamos dicho al inicio que la prescripcin adquisitiva funciona a travs de un hacer por parte
del poseedor, es decir, porque ste acte sobre el bien como propietario, es ms, al poseedor
se le presume propietario; entonces no entenderamos la validez de este principio si el
poseedor actuara de forma clandestina. Tambin se debe entender que para que sea vlida la
posesin el propietario debe estar enterado de la misma y no accionar.
De ser clandestina la posesin no podra considerarse que el propietario haya abandonado la
posesin. Como dice Elena Higton "la posesin debe manifestarse, a fin de que los terceros,
especialmente el dueo, puedan admitir la existencia del poseedor en su inmueble".
La clandestinidad, igual que la violencia, es un vicio temporal de la posesin; una vez que
termina, la posesin se hace pblica y funciona la Usucapin.
Cumplidos estos requisitos se configura la prescripcin adquisitiva larga que considera el
Cdigo.
A.2. PRESCRIPCIN CORTA U ORDINARIA
El artculo 950 del Cdigo Civil en su 2da. parte seala que: "se adquiere a los cinco aos
cuando median justo ttulo y buena fe". Procederemos a estudiar cada uno de estos requisitos:
A.2.1. Justo Ttulo
Nuestro Cdigo Civil no define lo que es justo ttulo, tampoco lo define el Cdigo Civil del 36,
pero el Cdigo Civil de 1 852 s lo defini sealando que "es justo ttulo para adquirir por
prescripcin toda causa bastante para transferir el dominio".
La doctrina ha discutido sobre su definicin, Ripert Y Boulanger comentando el Cdigo Francs
consideran que es justo ttulo "el acto que hubiera transmitido la propiedad al adquirente, si el
enajenarte hubiere sido propietario.
Igualmente Alterini lo considera como el "que tiene por objeto transmitir un derecho de
propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez.
En general podemos considerar que el justo ttulo es aquel acto jurdico constitutivo de
derecho, que rene todos los requisitos exigidos por la ley, cuyo fin es transmitir la propiedad
de un bien; pero viciado por carecer el transfiriente del derecho de disponer de dicho bien, y
que sin embargo, es la causa jurdica que ha producido la posesin del prescribiente.
De lo dicho, hallamos la principal caracterstica del justo ttulo, es decir, que se halle viciado
slo por la calidad personal del transfiriente, reuniendo en cambio, todos los dems requisitos
exigidos por la ley, para transferir la propiedad.
Este criterio se fundamenta en que cuando se exige justo ttulo, "no es un acto que emane del
verdadero propietario, puesto que es contra l, que la ley autoriza la prescripcin y

precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la

transmisin, es lo que la prescripcin tienen por objeto cubrir".
Si el ttulo que transfiere la propiedad adoleciera de alguna causal de nulidad, no sera factible
que generara USUCAPIN abreviada; en este caso slo a travs del plazo de usucapin larga
podra el poseedor consolidar su propiedad, por cuanto, para ella, no se exige justo ttulo.
Adems de la regla sealada: "el ttulo no debe estar viciado de una causa de nulidad distinta
de la calidad del causante", la doctrina Francesa tambin distingue entre nulidad absoluta y
nulidad relativa.
Sealan que cuando el acto jurdico que transmite la propiedad sea resultado de un acto
jurdico nulo, no podr alegarse USUCAPIN ordinaria toda vez que sta no subsana dicho
vicio; en cambio, si el ttulo est viciado de nulidad relativa, s puede constituir justo ttulo, ya
que afecta la relacin de las partes y slo es invocada por ellas, en tanto, la primera vicia la
existencia del acto y puede ser invocada por cualquiera. As pues, el reivindicante que se
opone a la Usucapin del poseedor alegando la nulidad de su ttulo, podra hacerlo en el caso
de nulidad absoluta por estarle permitido a cualquiera, ms no as en el caso de nulidad
relativa, pues, l es un tercero respecto a ese acto.
A.2.2. Buena Fe
La buena fe es un elemento indispensable para que pueda existir la prescripcin abreviada.
Nuestra legislacin considera que tanto ella, como el justo ttulo, constituyen elementos
diferentes, que para poder dar origen a la Usucapin tienen que darse en forma conjunta.
El artculo 914 del C. C. presume la buena fe de quien posee, principio dirigido a favorecer la
consolidacin de las situaciones de hecho, ya que en la mayora de los casos sera muy difcil
poder probar la existencia de la buena fe. En este caso, quien se opone a la posesin, sera el
obligado a probar la mala fe por parte del poseedor.
De acuerdo con la segunda parte del artculo 914 del Cdigo Civil, esta presuncin no
favorece al poseedor cuando el bien est inscrito a nombre de otra persona, porque en este
caso la inscripcin es prueba de dominio.
Con respecto a la buena fe, debemos sealar que sta se puede configurar, sea por un error de
derecho o por ignorancia; en el primer caso, el error no destruye la buena fe, toda vez que el
poseedor tiene la conviccin de haber adquirido un bien sin importar si este conoca o no de
que no era el verdadero propietario. En segundo lugar, la ignorancia no se considera como
causal de destruccin de la buena fe, toda vez que producto de la misma, es que el poseedor
considera que es el verdadero propietario.
Lo importante en la buena fe, es que la misma debe estar presente al momento en que se
adquiere el bien; en ese instante no debe existir posibilidad de duda por parte del comprador de
que est adquiriendo del verdadero propietario. Si posteriormente descubriese que se halla en
un error, ste no se considerara porque como sealan Colin y Capitant "aquel que entre en
posesin en la ignorancia del vicio que afecta el acto traslativo al que debe la cosa, no debe ser
considerado merecedor de grandes reproches, si conociendo despus la falta de derecho de su
causante, conserva, sin embargo la cosa poseda. "La Ley impone la honradez, pero no la
delicadeza".
B. PRESCRIPCIN SOBRE BIENES MUEBLES
De acuerdo con el artculo 951 la prescripcin mobiliaria admite tambin dos formas:
B.1.PRESCRIPCIN CORTA
La prescripcin corta, cuyos requisitos son:
La posesin continua.
La posesin pacfica.
La posesin pblica.
Buena Fe.
Como propietario durante dos aos.

B.2.PRESCRIPCIN LARGA
La prescripcin larga que requiere posesin:
a) Continua
b) Pacfica.
c) Pblica.
Como propietario durante cuatro aos.
Se aprecia que entre la prescripcin inmobiliaria y la prescripcin mobiliaria en principio existen
los mismos requisitos; la diferencia simplemente estriba en el tiempo y en el hecho que para la
prescripcin mobiliaria no se impetra justo ttulo, remitindonos por lo tanto a los comentarios
sobre el tema abundantemente desarrollados al comentar los requisitos de la prescripcin
inmobiliaria.
Obviamente como ninguna de las formas de prescripcin opera de pleno derecho, tiene que
hacerse un proceso judicial, donde tiene que probarse los requisitos ya comentados.
Si la demanda se declara fundada, la sentencia declarar el derecho de propiedad y ser ttulo
suficiente para inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad Inmueble y cancelar el
antiguo ttulo, como lo seala el artculo 952 del Cdigo Civil.

CAPITULO VI
DERECHOS O FACULTADES DEL PROPIETARIO
Resulta lgico que, al lado de las obligaciones impuestas al propietario (sobre todo las
limitaciones por razn de vecindad), este tiene indiscutibles derechos o facultades sobre el
predio, que operen con gran vigor, los derechos de propiedad es el derecho real por excelencia,
el ms completo. El cdigo Peruano reconoce los siguientes derechos a titular o dueo del
predio.
El derecho de cercamiento
El derecho de deslinde y amojonamiento
El derecho de corte de ramas y races de rboles que invaden su predio
A.- CERCAMIENTO DE UN PREDIO: El cercado de un predio esta regulado por el artculo
969: El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo. Se trata de una consecuencia natural
o lgica que asiste al dominus. Al efectuarse el cercado o cercamiento del predio, el dueo
excluye a toda persona de disfrute. El derecho de cercamiento, tan natural hoy , tropezaba
antiguamente con dos obstculos: el derecho a caza y el libre pasto.
Como consecuencia de lo anterior, el cercado impide que en los procesos de deslinde el titular
colinde puede aducir usucapin sobre el rea de terreno cercada por el otro lindero, que pueda
reindicar la zona cercada.
CARCTER OBLIGATORIO DEL CERCAMIENTO: Nos hace referencia a la obligatoriedad del
cercamiento pero si algunas disposiciones administrativas lo exigen; tal es el caso se estima
que se da una regla excepcional para facilitar la construccin y mantenimiento de los muros de
cercamiento: cada dueo podr obligar o construir a sus vecinos a contribuir a la construccin y
reparacin de dicho muros.
B. DESLINDE Y AMOJONAMIENTO.CONSTRADICCIN FLAGRANTE DEL CODIFICADOR: Aqu se dispone sobre los derechos
reales sobre predios rsticos, es decir que al menos aparentemente, solo regula la propiedad
urbana. No obstante como ya hemos anotado esta posesin resulta incoherente, porque al
legislar el derecho de deslinde, conecte una flagrante contradiccin en medida que el deslinde
es un instituto que recae bsicamente sobre los predios rsticos.
REGIMEN LEGAL.El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores y al
amojonamiento.
DEFINICIN.La accin de deslinde llamada as, es una operacin consistente en establecer lmites de
separacin de dos terrenos no construidos, para lo cual debe quedar constancia material, para
ello es necesaria la cooperacin entre los copropietarios de los inmuebles o predios
colindantes,
El deslinde es de dos clases o modalidades:
Extrajudicial.- Si los titulares, vecinos proceden de acuerdo, en cuyo caso se lleva a cabo
amistosamente y no se necesita de un proceso.
Judicial.- Si uno de los vecinos se opone o se niega a llevar acabo el deslinde, el cdigo
permite al titular colindante obligarlo, es decir demandarlo en el proceso.
ETAPAS QUE COMPRENDE EL DESLINDE.El delimitacin o establecimiento de lneas demarcatorias de predios colindantes comprende
dos etapas.
Determinacin de limites o linderos
Fijacin de mojones (hitos. El amojonamiento es la expresin material del deslinde.

QUIENES SE BENEFICIAN CON EL DESLINDE.De acuerdo con el Cdigo Civil, el propietario puede obligar al vecino al deslinde, sea este
propietario o poseedor. Se colige que puede promover el proceso de deslinde todos los que
tengan inters, vale decir no solo los propietarios, sino tambin los poseedores.
OBJETO DEL DESLINDE.
Como ya se ha expresado, esta accin tiene por objetivo fijar en forma indubitable los limites o
linderos entre dos predios rsticos, en los casos en que hay desacuerdo, confusin o se estima
que lo que existen no son los verdaderos. En efecto aunque no existiera lnea de separacin
entre los predios el juicio de deslinde tiene por objeto decidir si es esa u otra la que debe servir
de lindero.
REQUISITOS DE DESLINDE.Debe tratarse de dos predios rsticos colindantes
Debe existir confusin de linderos
Debe Tratarse de predios rsticos.
Debe citarse a los vecinos colindantes.
Debe plantearla un poseedor de derecho real.
EL DESLINDE ES UNA ACCIN REIVINDICATORIA.El deslinde significa la recuperacin de terreno afectada por el colindante y por consiguiente
supone una reivindicacin. Los tribunales han sancionado que la accin de deslinde es en
fondo y por su esencia una accin reivindicatoria.
El deslinde es un proceso dual, donde cada una de las partes debe probar su derecho, siendo
a la vez demandante y demandada. Ello es as porque hay confusin de lindes, estando
obligadas cada uno de ellos a presentar los ttulos de propiedad comprobatorios.
CARACTERES DE LA ACCION DE DESLINDE.
Es una accin real, desde que tiene por objeto determinar los de linderos verdaderos de dos
predios vecinos y adems porque deriva de un derecho real.
Es una accin imprescriptible.
DESLINDE EXTRAJUDICIAL.Se trata de la facultad exclusiva del propietario del inmueble o predio vecino de llegar de
acuerdo con el colindante, en forma armoniosa, sin necesidad de recurrir a los tribunales,
respecto a la confusin de linderos.
EFECTOS DEL DESLINDE.Cuando sobre un peso del deslinde a recado una sentencia firme y ejecutoriada, esta no
puede ser impugnada mediante un proceso contradictoria, toda vez que dicha accin se
encontrara con una expresin de cosa juzgada; tambin procedera una accin reivindicatoria.
VALOR DEL ACTA DE DESLINDE.El Acta de deslinde reviste un valor indiscutible, cuando es firmada por las partes o ratificada
ante el juez. Constituye un ttulo definitivo en cuanto a la extensin y limites asignados a cada
una de ellas.
CORTE DE RAMAS Y DE RAICES DE LOS RBOLES QUE INVADAN PREDIO AJENO
REGIMEN LEGAL.- Todo propietario puede cortar las ramas de los rboles que se extiendan
sobre el predio y las races que lo invadan cuando sea necesario, podr recurrir a las
autoridades judiciales o municipales para tal ejercicio de estos derechos.
El dueo tiene expedito su derecho de cortar tanto las ramas cuando las races del rbol del
predio ajeno que cause perjuicio o molestia en el suyo.

CAPITULO VII
EXTINCIN DE LA PROPIEDAD
ADQUISICIN DEL BIEN POR OTRA PERSONA.- A travs de esta forma se encierra la
denominada Enajenacin que por su carcter de acto esencialmente traslativo tanto es modos
de perder la propiedad como de adquirirla.
La extincin es un acto voluntario que comprende la transmisin por un acto unilateral o
bilateral o el abandono o renuncia cuando se trata de bienes muebles.
DESTRUCCIN O PRDIDA TOTAL O CONSUMO DEL BIEN
Esta forma de extincin de la propiedad exige:
La destruccin total del bien.- Pues si hay nicamente destruccin parcial, el derecho se
conserva sobre la parte subsistente.
Efectiva.- No debiendo confundirse con la mera responsabilidad de usarla en que podemos
encontrarnos en algn momento, porque dicen que hay un simple obstculo al ejercicio del
derecho real que no afecta a la extincin de este derecho.
Forma.- La desaparicin debe traer como consecuencia que el bien deje de ser lo que era
antes; en resumen se trata pues de un caso en el que el bien ha dejado de existir fsica y
jurdicamente.
LA EXPROPIACIN
Aqu se seala que nadie puede ser privado de su propiedad, sino exclusivamente por causa
de seguridad nacional o necesidad publica, declarada por ley y previo pago en efectivo de la
indemnizacin justiprecisa que constituye o que incluya compensacin por el eventual perjuicio.
Acto Administrativo.- En el sentido que solo la autoridad competente puede realizarla. El
procedimiento est regulado por el Cdigo Civil ante la autoridad judicial no tiene posibilidad de
discutir la improcedencia de la expropiacin en el tramite solo puede objetarse la valorizacin y
la litis circunstancia a la determinacin del cuantun.
La indemnizacin Justiprecisa.- Comprende el valor del bien y la reparacin cuando se
acredite fehacientemente daos y perjuicios para el sujeto pasivo, originada inmediata, directa
y exclusivamente por naturaleza forzosa de la transferencia. La valorizacin objetiva se fijara de
acuerdo al reglamento general de tasaciones a la fecha en que se dispone la ejecucin de la
expropiacin.
La reparacin de daos y perjuicios ser fijada por el poder judicial dentro del procedimiento
judicial de expropiacin.
Abandono del bien por 20 aos en cuyo caso pasa el Predio al Dominio del Estado.Esta es la forma de extincin de la propiedad bastante discutible, la regla es que no hay, si los
bienes muebles o inmuebles no son de los particulares, son del Estado. Si se trata de un bien
de propiedad de un particular y a su muerte no aparece nadie con votacin hereditaria, como
en nuestro Pas no existe la figura de la herencia vacante, obviamente este ser del Estado