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NACHHALTIGKEIT

IN DER IMMOBILIENWERTERMITTLUNG
Die deutschsprachige Fassung dieser Folien wurde bersetzt von

Co-finanziert durch das Intelligent Energy Programm


der Europischen Union

Juni 2016

und

DIE TEILNAHME AN DIESEM KURS

Erstellung von qualitativ besseren Gutachten.

HILFT IHNEN BEI DER

Vermeidung von Fehlern und


Fehleinschtzungen bei der Ermittlung von
Vermgenswerten.
Zeit- und Kosteinsparung durch optimierte
Kenntnis hinsichtlich relevanter
Informationsquellen.
Verbesserung Ihrer Marktposition und
Wettbewerbsfhigkeit durch ein erweitertes
Beratungsangebot.

DER KURS

...hilft Ihnen, den Einfluss von


Nachhaltigkeitsaspekten auf den
Immobilienmarkt und die kritische Rolle der
Wertermittler in diesem Zusammenhang zu
erkennen.

Ein ganzheitliches Verstndnis der Bedeutung


von Immobilien in Bezug auf den Klimawandel,
die politischen Energieziele sowie deren
Bedeutung fr das Risikomanagement Ihrer
Kunden zu entwickeln.

DER KURS

...vermittelt Ihnen die Vorteile von


energieeffizienten / nachhaltigen Immobilien
und hilft Ihnen dabei, diesen Business Case
gegenber Ihren Kunden zu kommunizieren.
...vermittelt Ihnen einen berblick ber
aktuelle nachhaltigkeitsbezogene Richtlinien
und Anforderungen fr Wertermittler sowie
ber entsprechende Anstze zur Integration
von Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung.

HINWEISE ZUM KURS

Dieser Kurs richtet sich an Wertermittler mit


einem geringen oder mittleren Kenntnisstand
hinsichtlich des Einflusses von
Nachhaltigkeitsaspekten auf die
Wertermittlungspraxis.

Wertermittler sind in sehr unterschiedlichen


Umfeldern ttig; z.B. in internationalen
Konzernen, lokalen Bewertungsgesellschaften
oder als Einzelkmpfer; dies kann einen
Einfluss darauf haben, inwieweit sie die
Empfehlungen dieses Kurses praktisch
umsetzen und gegenber ihren Kunden
vertreten knnen.

HINWEISE ZUM KURS

Auf spezifische nationale und regionale


Besonderheiten der Wertermittlungsmethodik
und Praxis wird nicht im Detail eingegangen.
Fr die Wertermittlung von sehr komplexen
Immobilien mit hherem Investitionsvolumen
sind u.U. weiterfhrende und detailliertere
Anstze vonnten als die in diesem Kurs
aufgefhrten.

Bei regelmssig wiederkehrenden


Wertermittlungen zum Zwecke der
Bilanzierung sind die in diesem Kurs
aufgefhrten Due Diligence Empfehlungen
nicht in jedem Fall geeignet.

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung
2.
3.
4.
5.

Rationale & Business Case


Energieeffizienz
Wesentliche Informationsquellen
Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

EINLEITUNG

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:

Aktuellen Richtlinien und Anforderungen


Der Rolle der Wertermittlung und Wertermittler
Neuen Herausforderungen fr Wertermittler
Grnden fr die Bercksichtigung von
Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsaspekten
in der Wertermittlung

EINLEITUNG

Lernziele
Lernziel:

Verstndnis der Rolle und Verantwortung der


Wertermittler bezglich der Themen
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

EINLEITUNG

Bedeutung der
Wertermittlung
d

Rolle von
Wertermittlern

Wertermittlungen werden in
nahezu jeder Lebenszyklusphase
von Immobilien durchgefhrt.
Wertermittler nehmen die Rolle
des Informationsmittlers in
oftmals intransparenten
Immobilienmrkten ein.
Verhandlungen ber
Immobilientransaktionen werden
durchaus von Wertermittlern
beeinflusst, da sich i.d.R. beide
Vertragsparteien von
Wertermittlern bzw.
Sachverstndigen beraten lassen.

EINLEITUNG

Bedeutung der
Wertermittlung
d

Rolle von
Wertermittlern

Wertermittler machen
zwar nicht den Markt aber
Art und Umfang ihrer
Dienstleistungen haben
einen Einfluss auf das
Immobilienmarktgeschehen.
.

EINLEITUNG

Integration von
Nachhaltigkeitsaspekten
in die Wertermittlung
als Chance

Die Integration von


Nachhaltigkeitsaspekten in die
Wertermittlung ist kein
Hexenwerk. Es geht (wie
immer) um die Auswertung und
Bereitstellung von Immobilienmarktdaten sowie um die
sachverstndige Beurteilung
neuer wertbeeinflussender
Immobilienmerkmale.

Nachhaltigkeit in der
Immobilienwertermittlung stellt
eine Chance und keine
Bedrohung fr Wertermittler
dar.

EINLEITUNG

Was bedeutet das fr


die tgliche
Wertermittlungspraxis?

Der Mangel an empirischen


Untersuchungen und geeigneten
Vergleichstranskationen erfordert
die sachverstndige Beurteilung,
inwieweit Nachhaltigkeitsaspekte
im jeweiligen Markt tatschlich
wertbeeinflussend sind.
Es muss beurteilt werden, ob und
in welchem Mae ein
wohlinformierter Kufer diese
Aspekte in seine
Entscheidungsfindung
einbeziehen wrde.

EINLEITUNG

Was bedeutet das fr


die tgliche
Wertermittlungspraxis?

Eine sachverstndige Beurteilung


von potenziell wertbeeinflussenden
Gebudemerkmalen ist Bestandteil
jeder Wertermittlung.
Nachhaltigkeitsaspekte bilden hier
keine Ausnahme.

Aber: zur transparenten und


nachvollziehbaren Wertermittlung
gehrt auch die Erluterung des
sachverstndigen Urteils in Bezug
auf die Vorteile nachhaltiger
Gebudeeigenschaften sowie die
Risiken konventioneller
Bausubstanz.

EINLEITUNG

Aktuelle
nachhaltigkeitsbezogene
Richtlinien und
Anforderungen fr
Wertermittler

EINLEITUNG

RICS Red Book (2014)


Nachhaltigkeit als
potenzieller
wertbeeinflussender
Umstand und Risikofaktor!

Im gleichen Ma wie Immobilienmrkte beginnen,


Nachhaltigkeitsthemen aufzugreifen,
werden diese Themen auch in den Kanon
der traditionell wertbeeinflussenden Merkmale
und Umstnde mit aufgenommen, sowohl im
Hinblick auf Nutzerprferenzen
und als auch auf das Kuferverhalten.
Daher sollten Wertermittler:

[] beurteilen, inwieweit das Bewertungsobjekt


die Anforderungen an nachhaltige Gebude
erfllt und inwieweit sich daraus
die Wahrscheinlichkeit einer
Wertbeeinflussung ergibt; d.h. es muss
beurteilt werden, wie ein
wohlinformierter Kufer dies bei
seinem Kaufgebot bercksichtigen
wrde[].
Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014,
RICS Valuation Professional Standards January 2014, Valuation
Practice Statement 4, S. 59

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung

2. Rationale & Business Case


3. Energieeffizienz
4. Wesentliche Informationsquellen
5. Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

RATIONALE & BUSINESS CASE

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:

Der Bedeutung der Rolle von Immobilien


innerhalb der Energieeffizienz- und
Nachhaltigkeitsdebatte
Politischen Energie- und Klimazielen und
ihrem potenziellen Einfluss auf den
Immobiliensektor
Vorteilen energieeffizienter und nachhaltiger
Immobilien

RATIONALE & BUSINESS CASE

Lernziele
Lernziele:

Verstndnis der Bedeutung dieser Entwicklungen


und Themen fr die tgliche Praxis
Kompetenz, die Relevanz von
Nachhaltigkeitsthemen gegenber Kunden zu
erlutern und zu vertreten

RATIONALE & BUSINESS CASE

Ausgangspunkt:
Ein sich vernderndes
(Markt-) Umfeld...

Folgen des Klimawandel:


berflutungen, Auftreten extremer
Wetterereignisse, Drreperioden
Umweltrisiken:
Luft-, Wasser- und Bodenverschmutzung
Ressourcenknappheit:
Energie, Boden, Wasser, Materialien
Wachsendes Umweltbewusstsein
von Verbrauchern und Endnutzern
und sich ndernde Wertesysteme

RATIONALE & BUSINESS CASE

... gepaart mit einem


sich ndernden
Geschftsklima bei
Kunden ...

Corporate Social Responsibility


(CSR) Leitlinien
Nachhaltigkeitsberichterstattungsanforderungen
Verantwortliche/nachhaltige
Immobilieninvestitionsstrategien

RATIONALE & BUSINESS CASE

Die Bedeutung der


Energieeffizienz von
Immobilien

Laut IPCC (Intergovernmental Panel


on Climate Change), sind Immobilien
verantwortlich fr:

~ 32 % des gesamten globalen


Endenergieverbrauchs!

~ 19 % der energiebezogenen
Treibhausgase!

~ 33 % der Ruemissionen!

Bei einem Business as usual


Szenario knnen sich diese
Zahlen laut IPCC bis 2050
verdoppeln!

RATIONALE & BUSINESS CASE

Immobilienbezogene
politische Manahmen:
- internationale,
europische und
nationale Ebene

Internationale Ebene

Zunehmend striktere globale


Klima- und Energiesparziele
EU Fokus hinsichtlich der
Verbesserung der Energieeffizienz
im Gebudesektor
EU Gebudeenergieeffizienz- und
Energieeffizienzrichtlinien

RATIONALE & BUSINESS CASE

Immobilienbezogene
politische Manahmen:
- internationale,
europische und
nationale Ebene

Nationale Ebene

Einfhrung von Energieausweisen


Finanzielle Vorteile und Anreize
(z.B. Frderprogramme)

Ein kleiner aber


bedeutender Unterschied:
Einfluss der Verbesserung
der Energieeffizienz um eine
Stufe (Effizienzklasse im
Energieausweis) auf
Verkaufs- und Mietpreise

RATIONALE & BUSINESS CASE

Quelle: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons


and IEEP, 2013, Energy performance certificates
in buildings and their impact on transaction
prices and rents in selected EU countries, Final
report prepared for European Commission (DG
Energy), S. 15.

Risikomanagement und
Zukunftssicherung von
Immobilien:
Von grnen
Wertzuschlgen zu
sogenannten braunen
Discounts

RATIONALE & BUSINESS CASE

Beispiel: Mietpreisunterschiede bei


MINERGIE-zertifizierten
Wohnungen in der Schweiz

In der Schweiz werden nachhaltige


/energieeffiziente Baupraktiken
zusehends zur Norm bei
Neubauten.
Es wird erwartet, dass derzeitige
Wertzuschlge fr nachhaltige
Gebude zuknftig in sogenannte
braune Preisabschlge
(Discounts) fr konventionelle
Bausubstanz umschlagen werden!

Risikomanagement und
Zukunftssicherung von
Immobilien:
Von grnen
Wertzuschlgen zu
sogenannten braunen
Discounts

RATIONALE & BUSINESS CASE

Beispiel: Mietpreisunterschiede bei


MINERGIE-zertifizierten
Wohnungen in der Schweiz

Quelle: Salvi, et. al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universitt Zrich

RATIONALE & BUSINESS CASE

Beispiel: Europisches Objektund Marktrating (TEGoVA)

Nachhaltigkeit als
Kriterium der
Kreditrisikobeurteilung

4 Kriteriengruppen:
Markt (national, regional)
Standort
Qualitt des Immobilien
Cash Flows
Objekt
Objekt - Unterkriterien:
Architektur/Bauweise
Ausstattung
Baulicher Zustand
Grundstckssituation
Umweltvertrglichkeit
Rentabilitt des Gebudekonzeptes

RATIONALE & BUSINESS CASE

Die Energieeffizienz von Gebuden schlgt bereits


auf Finanzierungskonditionen durch!

RATIONALE & BUSINESS CASE

Option 1
Zuckerbrot

Hhere
Darlehensbetrge und
vorteilhafte Zinsstze
fr energieeffiziente
Immobilien

Option 2
Peitsche

Geringere
Darlehensbetrge und
unvorteilhafte Zinsstze
fr energetisch unzureichende Immobilien

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung
2. Rationale & Business Case

3. Energieeffizienz

4. Wesentliche Informationsquellen
5. Integration in Wertermittlungsmethoden und
Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

ENERGIEEFFIZIENZ

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:

Dem typischen Energieverbrauch von


Wohn- und Brogebuden
Den Grundaspekten der Energieeffizienz von
Gebuden

Energieausweisen

ENERGIEEFFIZIENZ

Lernziele
Lernziele:

Die Inhalte von Energieausweisen besser


einordnen
Erkennen von Energieeffizienzmerkmalen
whrend einer Objektbegehung

ENERGIEEFFIZIENZ

Warum steht
Energieeffizienz
im Vordergrund?

Energieverbrauch und -bedarf


und die entsprechenden
Emissionen sind die
greifbarsten (messbaren)
Nachhaltigkeitsmerkmale
Die empirischen
Untersuchungen zum Einfluss
der energetischen Qualitt sind
am belastbarsten
Aufgrund der Einfhrung von
Energieausweisen ist die
Datenlage am besten
Kundenbewusstsein ist hher als
bei anderen Nachhaltigkeitsmerkmalen
Energieverbrauch schlgt direkt
auf die Betriebskosten durch

ENERGIEEFFIZIENZ

Typische Struktur des


Energieverbrauchs von
Einfamilienhusern und
Brogebuden am
Beispiel Polen

2%
5%

Heizung

6%

Warmwasser
15%

Kochen
Beleuchtung
72%

Haushaltsgerte

12%

Heizung

20%

Khlung und
Be-/Entlftung

14%

Beleuchtung
22%

Brogerte/Ausstattung
Andere

32%

ENERGIEEFFIZIENZ

Hauptfaktoren, die
die Energieeffizienz
eines Gebudes
beeinflussen

Bauweise, Baualter & Typ


Wind-/Luftdichtheit
Niveau des Wrmeschutzes
(Dach, Wnde)
Art und Qualitt der Haustechnik
(TGA)
Wrmebrcken
Nutzerverhalten
GebudeManagement/Kontrollsystem
Anteil erneuerbarer Energiequellen

ENERGIEEFFIZIENZ

Energieeffizienzkriterien:
was man beachten sollte

Bauart und Baujahr?


Wrmeschutz (Dmmung) von
Wnden und Dach?
Zustand der Gebudehlle?

Auen?
Drinnen?
Sichtbare Schden?
Anzeichen von Feuchtigkeit?

Art, Alter und Qualitt der


Fenster?
Art des Beschattungssystems
(wenn vorhanden)?

ENERGIEEFFIZIENZ

Art und Alter:

Energieeffizienzkriterien:
was man beachten sollte

Des Heizungssystems?
Der Heizungs- und Khlungsquelle?
Des Beleuchtungssystems?
Gebudebetriebskontrollsystems?

Grad der Einhaltung von


gesetzlichen Vorlagen?
Energieausweis?

Vorhanden?
Erstellungsdatum?
Empfehlungen?

Anteil erneuerbarer
Energiequellen (solar, Wind,
Erdwrmepumpe)?

ENERGIEEFFIZIENZ

Die Energieeffizienz
eines Gebudes
kann wie folgt
beschrieben werden

Energieausweisklasse
(z.B. A, B, C, etc.)
Beispiele fr Energieausweise in der EU

ENERGIEEFFIZIENZ

Die Energieeffizienz
eines Gebudes
kann wie folgt
beschrieben werden

Grad der Einhaltung von


rechtlichen Vorgaben (z.B. 20%
unter dem nationalen
Mindeststandard)
Endenergiebedarf und- verbrauch
ausgedrckt in kWh/m pro Jahr
oder l/m pro Jahr
Energieverbrauchsniveau

Technische Parameter der


Gebudehlle und der TGASysteme

ENERGIEEFFIZIENZ

Unterschiede bei der Nutzung, der


Gebudehlle, der Gebudetechnik

Wie kommen Unterschiede


bei der Bedarfsberechnung
und dem tatschlichen
Verbrauch zustande?

Fehler beim Berechnungsmodell/


Berechnungsfehler
Qualitt der Bauausfhrung
Von Berechnungen abweichendes Klima

Von der Berechnung abweichende Art und


Intensitt der Nutzung
nderung der Messvorschriften
(Systemgrenzen)
Messfehler

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung
2. Rationale & Business Case
3. Energieeffizienz

4. Wesentliche Informationsquellen
5. Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:

Dem Begriff eines erweiterten Spektrums von


Informationsbedarf und entsprechenden
Informationsquellen
Der Prsentation und Erluterung mglicher
(zustzlicher) Informationsquellen

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Lernziele
Lernziele:

Erkennen und herausfiltern von


(gebudebezogenen) Informationen aus
unterschiedlichen Quellen
Verstndnis und Beurteilung der Qualitt
unterschiedlicher Informationsquellen

Es wird Wertermittlern geraten,

Erweiterte
Informationsanforderungen
fr Wertermittler

angemessene und ausreichende Daten


zu Nachhaltigkeitsmerkmalen im
Hinblick auf eine zuknftige
Vergleichbarkeit zu sammeln, wann
immer diese verfgbar sind, selbst
wenn diese momentan noch keinen
Einfluss auf den Immobilienwert
haben sollten.
Nur wo Marktdaten dies
untersttzen, sollten
Nachhaltigkeitsmerkmale im
Wertgutachten
Bercksichtigung finden.
Quelle: RICS, 2013, Sustainability and
commercial property valuation, RICS
Professional guidance, global, Royal
Institution of Chartered Surveyors,
London, S. 5

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Zustzlich zu Energiedaten
sollten im Rahmen
einer nachhaltigen
Wertermittlung folgende
Informationen gesammelt
werden

Energieverbrauch
(Trink-) Wasserverbrauch
Risiken fr die lokale Umwelt
Gebudeflexibilitt und
Anpassbarkeit
Gebudezugnglichkeit/
Barrierefreiheit
Nutzerkomfort und
Innenraumluftqualitt

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

RICS Checkliste:
nachhaltigkeitsrelevanter Objektmerkmale
Merkmale und Eigenschaften des Gebudes in Bezug auf
Lage

Grundstck

Gebude

Dokumentation

Energieeffizienzklasse?
Endenergieverbrauch/
Endenergiebedarf?
CO2-Emissionen?
Energietrger?
Potential fr die Nutzung
erneuerbarer Energie?

Risiken fr die lokale Umwelt; z.B.


durch Emissionen, etc?
Wasserverbrauch in der
Nutzungsphase?
Wasserspararmaturen/
Regenwassernutzung?
Einrichtungen zur
Abfallreduzierung/-recycling?

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

RICS Checkliste:
nachhaltigkeitsrelevanter Objektmerkmale
Merkmale und Eigenschaften des Gebudes in Bezug auf
Lage

Grundstck
Grundstck

Gebude

Dokumentation

Widerstandsfhigkeit (Resilienz) in
Bezug auf die Folgen des
Klimawandels (z.B. Sturmschden,
Hitzewellen, etc.)?
Barrierefreiheit?
Gesundheitsvertrglichkeit der
verwendeten Baumaterialien?
Nutzerkomfort?
?

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Energieausweise

Wesentliche
Informationsquellen
zur Energieeffizienz

Nachhaltigkeitszertifikate/
Label/Ratings (BREEAM, LEED,
DGNB, BNB, etc.)
Planungsdokumente
Due Diligence Berichte
Objektbegehung

WESENTLICHE
KEY INFORMATION
INFORMATIONSQUELLEN
RESOURCES

Wesentliche
Informationsquellen
zur Energieeffizienz

Energieabrechnungen/
Nebenkostenabrechnungen
Informationen des Facility
Managements bzw. der
Hausverwaltung

Energie-Contracting-Vertrge
und Garantien

WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN

Ein Mangel an Daten als


potenzieller zustzlicher
Risikofaktor fr Kunden

Im Rahmen ihrer Untersuchungen,


sollten Wertermittler ihre Kunden
auch auffordern, Daten (z.B. zur
Energieeffizienz) zur Verfgung zu
stellen.
Fr den Fall, dass Kunden nicht in
der Lage sind (oder sich weigern)
diese Daten vorzulegen, sollte dies
als ein zustzlicher Risikofaktor
eingepreist werden.

INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung
2. Rationale & Business Case
3. Energieeffizienz
4. Wesentliche Informationsquellen

5. Integration in
Wertermittlungsmethoden und
Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:

Wertdefinitionen und entsprechenden Anstzen


zur Integration von Energieeffizienz- und
Nachhaltigkeitsmerkmalen in Wertermittlungen
Der Eignung unterschiedlicher
Wertermittlungsmethoden und ihrer
Eingangsparameter fr die Integration von
Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsmerkmalen
Einem ganzheitlichen Ansatz zur
Gebudebeschreibung in Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Lernziele
Erstellung einer erweiterten Liste von
wertbeeinflussenden Gebudecharakteristika und
Eigenschaften

bersetzung von verfgbaren


Informationen/Daten in spezifische
Eingangsparameter
Erstellung von erweiterten/optimierten
Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Marktwertermittlungen

Bei Wertermittlungen auf Basis des


Marktwertes, mssen die
Eingangsgren der Wertermittlung aus
dem Marktgeschehen abgeleitet werden.
.

Wenn Nachhaltigkeitsmerkmale einen


erkennbaren Einfluss auf das
Marktgeschehen haben, drfen sie nur in
dem Mae eingepreist werden, wie dies
auch ein wohlinformierter Kufer in
Betracht ziehen wrde.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Wertermittlungen
auf Basis des
Investment Value
(Investitionswert)

Bei Wertermittlungen auf Basis des


Investment Value, sind die
Wertermittlungsparameter vor allem abhngig
vom jeweiligen Investor bzw. Auftraggeber,
d.h. sie werden durch die Erwartungen und
Prferenzen des Investors bzw. Auftraggebers
mitbestimmt.
.

Das Ausma der Integration von


Nachhaltigkeitsmerkmalen hngt hier von
subjektiven Investitionszielen ab (die durchaus
vor dem Hintergrund strikter
Nachhaltigkeitsvorgaben festgelegt worden
sein knnen). Daher sollten auch Merkmale, die
derzeit noch nicht im Marktwert abgebildet
werden, die jedoch den Entscheidungsprozess
eines Investors beeinflussen knnen, bei der
Berechnung mitbercksichtigt werden.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Die Energieeffizienz
eines Gebudes kann
sich auf verschiedene
sich
wertbeeinflussende Faktoren
auswirken!

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Die Energieeffizienz eines Gebudes kann sich auf verschiedene wertbeeinflussende


Faktoren auswirken!

Vermarktbarkeit/
Vermietbarkeit

Zeitspanne bei
Verkauf und
Vermietung

Abschlge/Discounts aufgrund
von Modernisierungsstau

Technische
Lebensdauer

Wirtschaftliche
Lebensdauer/
Restnutzungsdauer

Steuern, Frdermittel, Dauer von


Baugenehmigungsverfahren, etc.

Hhe der
Betriebskosten

Erzielbare
Mieteinnahmen

Zustzliche Einnahmen aufgrund


von Energieeinspeisung

Image
(der Immobilie
und des
Eigentmers)

CO2 Steuern

Alterswertminderung/
Abschreibung

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Zustzliche
Nachhaltigkeitsmerkmale mit
potenziellem Einfluss auf
Wertermittlungen

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Zustzliche Nachhaltigkeitsmerkmale mit potenziellem Einfluss auf Wertermittlungen

Nachhaltigkeitsrelevante Gebudeeigenschaften

Energieeffizienz

Geringere
Umwelteinflsse/
-risiken

Gesteigerte
Funktionalitt,
Gebrauchstauglichkeit,
Dauerhaftigkeit,
Flexibilitt

Unkompliziertere
Durchfhrung von
Instandhaltungs- und
Wartungsarbeiten
und Recycling

Gesteigerter
Komfort und
zunehmendes
Wohlbefinden

Auswirkungen

Marketing- und Imagevorteile; geringeres


Leerstandsrisiko, stabilerer Cash-flow
Hheres Mietsteigerungspotential
Geringeres Risiko des Ausfalls von
technischen Gebudesystemen

Gesteigerte Produktivitt und Gesundheit


der Gebudenutzer
Reduzierung des Auftretens von Sick-Building
Syndroms; geringeres Prozesskosten- und
Kompensationsrisiko

Marktwert/Investment Value/
Beleihungswert

Geringere Bewirtschaftungskosten fr
Nutzung und Instandsetzung

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Angenommener Einfluss von


Nachhaltigkeitsmerkmalen
auf wesentliche
Wertermittlungsparameter

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Angenommener Einfluss von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf wesentliche


Wertermittlungsparameter
HERKMMLICHE IMMOBILIE

NACHHALTIGE IMMOBILIE

HERKMMLICHE IMMOBILIE

NACHHALTIGE IMMOBILIE

- Wertsteigerung

+ Vermarktungsfhigkeit

+ Andere
Immobilienrisiken

+ Umwelt- und
Gesundheitsvertrglichkeit

Mietausfallwagnis

+ Abschreibung

+ Vermarktungsfhigkeit

Mietausfallwagnis

Instandsetzung

Marktmiete

+ Abschreibung

Umlagefhige
Betriebskosten

Risikoprmie

Risikoprmie

+ Umwelt- und
Gesundheitsvertrglichkeit

Umlagefhige
Betriebskosten

- Wertsteigerung

Instandsetzung

Verwaltung

Verwaltung

+ Andere
Immobilienrisiken

Reinertrag

Reinertrag
Risikoloser Zinssatz

Risikoloser Zinssatz

AUSWIRKUNGEN AUF DIE RISIKOPRMIE

AUSWIRKUNGEN AUF DEN JAHRESREINERTRAG

Grafik basierend auf: Ito, M., 2009, Embodiment of added value for green real estate, paper presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon Metropolis

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Wesentliche Herausforderung
Die bersetzung von Energieeffizienz
als Einzelmerkmal

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Wesentliche Herausforderung: die bersetzung von Energieeffizienz als Einzelmerkmal


Wertermittlungsmethoden

Energieffizienzbeeinflussende Faktoren

Gebudeflche/Volumen

Herstellungskosten/
Kosten fr Bauteile/Komponenten

Sachwertverfahren

Erzielbare Mieteinnahmen

Ertragswertverfahren

Energieverbrauch/CO2Emissionen

Energietrger

Effizienz von Heizung und


Haustechnik

Vergleichswertverfahren

Heizkosten

Wrmeschutz der
Gebudehlle

Art und Umfang der


Nutzung erneuerbarer
Energie

Gebudemerkmale

Energieeffizienz

Risiko

Marktwert

Erfllung gesetzlicher
Mindestanforderungen
Label/Zertifikat

Image/Marktakzeptanz

Marktanpassung

Quelle: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien Leitfaden fr Deutschland, sterreich und die Schweiz, Verffentlicht von: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability, Universitt Zrich

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Wertermittlungsverfahren

Abhngig vom jeweiligen Verfahren muss


Energieeffizienz auf unterschiedliche
Weisen bersetzt werden.
Die einzelnen Wertermittlungsverfahren
haben unterschiedliche
Eingangsparameter/Stellschrauben
(z.B. Herstellungskosten, Mieten,
Liegenschaftszinsstze, etc.).
In Abhngigkeit vom jeweiligen Verfahren
ergibt sich ein jeweils spezifischer
Informations-/Datenbedarf.

Daher existieren verschiedene


Mglichkeiten, Energieeffizienz und
weitere Nachhaltigkeitsmerkmale bei
der Wertermittlung einzupreisen!

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Stellschrauben
Vergleichswertverfahren

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Stellschrauben: Vergleichswertverfahren

Geringere/hhere
Bewirtschaftungskosten fr den
Gebudeeigentmer
Weniger/mehr Instandhaltungsstau
hinsichtlich des energetischen
Standards
Hhere Vergleichspreise fr
nachhaltige Immobilien
Geringere Vergleichspreise fr
herkmmliche Immobilien
Pauschale Anpassung aufgrund
hherer/geringerer
Marktakzeptanz

Erluterungen:
: Korrekturfaktoren (z.B. fr unterschiedliche Bebaubarkeit, Lage,
Zuschnitt, Zustand, energetische Qualitt, etc.)
: Beobachtete Vergleichspreise
: Gewichtung der angepassten Vergleichspreise

: Marktanpassungsfaktor (soll nur dann zur Anwendung kommen, wenn


wertbeeinflussende Umstnde nicht ber die brigen
Wertermittlungsparameter bercksichtigt werden knnen)

Quelle: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of
existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29,
No. 6, S. 644676

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen zum
Vergleichswertverfahren

Folgen Sie Ihrem traditionellen Ansatz zur


Analyse von Vergleichstransaktionen, aber
erweitern Sie den Umfang Ihrer Recherche,
um zustzliche potenziell wertbeeinflussende Faktoren mitabzudecken.

berprfen Sie, in welchem Umfang Ihre


Angaben/Informationen zu Vergleichstransaktionen bereits Energieeffizienz und
andere nachhaltigkeitsbezogene
Merkmale mit einschliet.

Kontaktieren Sie den rtlichen


Gutachterausschuss (oder sonstigen
Anbieter von Marktdaten) und fragen Sie
nach zustzlichen nachhaltigkeitsrelevanten
Daten und Informationen.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen zum
Vergleichswertverfahren

Beurteilen Sie, ob die nachhaltigkeitsbezogenen Merkmale und Qualittseigenschaften des Bewertungsobjektes unterhalb, oberhalb oder
entsprechend des lokalen
Marktdurchschnitts liegen.

Beurteilen Sie die Marktposition des


Bewertungsobjektes hinsichtlich
seiner Nachhaltigkeitsmerkmale.
Diese Beurteilung kann sowohl auf
einer quantitativen Analyse als auch
auf einer sachverstndigen
Einschtzung beruhen.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen zum
Vergleichswertverfahren

Prfen Sie, inwieweit eine Abweichung des


Bewertungsobjektes vom lokalen
Marktdurchschnitt eine Anpassung der zur
Verfgung stehenden Vergleichspreise
rechtfertigt.

Sofern im Belegenheitsgebiet des


Bewertungsobjektes nur ungengende
und/oder eine zu geringe Anzahl an
Vergleichspreisen vorhanden sind,
recherchieren Sie Vergleichspreise aus
anderen (vergleichbaren) Gebieten.

Nutzen Sie zustzliche Quellen:


Verffentlichungen, Fallstudien,
Pressemeldungen, etc.

Benutzen Sie die vorliegenden


Kursmaterialien in Beratungsgesprchen
mit Auftraggebern sowie zur
Untermauerung/Rechtfertigung von ggf.
vorgenommenen Anpassungen von
Vergleichspreisen.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen zum
Vergleichswertverfahren

Kooperieren Sie mit anderen


Wertermittlern und
Immobilienfachleuten hinsichtlich
einer Verbesserung Ihrer
Datengrundlagen sowie Ihres Sachverstndnisses in Bezug auf
Energieeffizienz und andere
Nachhaltigkeitsaspekte als potenziell
wertbeeinflussende Merkmale und
Risikofaktoren.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Stellschrauben
Ertragswertverfahren (international)

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Stellschrauben: Ertragswertverfahren (international)

Vernderte Prferenzen der


Marktteilnehmer
Geringere Betriebskostenanteile fr
Mieter
Unkompliziertere Durchfhrung von
Instandhaltung und Wartung
Geringere Reparaturkosten

Gesteigerte Wettbewerbsfhigkeit
Steigende Energiepreise
grne Markttrends

Lngere wirtschaftliche Lebensdauer


Geringere Notwendigkeit zur
Anpassung an gesetzliche
Mindeststandards

Erluterungen:
GI: Rohertrag p.a.
OCT: Nicht umlagefhige Bewirtschaftungskosten
ri risikoloser Zinssatz
rp Risikoprmie
g Wachstum / Wertzuwachs
d Abschreibungen
(ri + rp - g + d) All Risks Yield (ARY)

Stabilerer Cash Flow


Verbesserte Vermarktbarkeit
Krzere Vermarktungsdauer
Imagegewinn
Andere
Quelle: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property
Valuation Systematisation of existing approaches and recommendations
for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
S. 644676

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Ertragswertverfahren
(Deutschland, zweigleisiges Verfahren
nach ImmoWertV)

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Ertragswertverfahren (Deutschland, zweigleisiges Verfahren nach ImmoWertV):

Vernderte Prferenzen der


Marktteilnehmer
Geringere Betriebskostenanteile fr
Mieter
"Grne Mietvertrge
Unkompliziertere Durchfhrung von
Instandhaltung und Wartung
Geringere Reparaturkosten
Geringeres Mietausfallwagnis
Verbesserte Vermarktbarkeit
Gesteigerte Wettbewerbsfhigkeit
Imagegewinn
Stabilerer Cash-flow
Andere

Lngere wirtschaftliche Lebensdauer

Geringerer Instandhaltungs/Modernisierungsstau
Vermietung ber Marktniveau

Erluterungen:
RO: Rohertrag p.a.
NuB: Nicht umlagefhige
Bewirtschaftungskosten
r: Liegenschaftszinssatz
n: Restnutzungsdauer
BoG: Besondere objektspezifische
Grundstcksmerkmale (z.B. wegen
Mietvertragsvereinbarungen, die ber/unter
der Marktmiete liegen)
BW: Bodenwert
((1+r)^n -1)/r x (1+r)^n : Vervielfltiger

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Folgen Sie derselben grundlegenden


Vorgehensweise:
Bestimmen Sie die Marktposition des
Bewertungsobjekts hinsichtlich seiner
Nachhaltigkeitsmerkmale und
Eigenschaften (Verbrauchswerte,
Betriebskosten, Nutzerkomfort, etc.).

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Als Teil einer neuen Geschftsroutine,


fragen Sie Ihre Auftraggeber nach
zustzlichen Objektinformationen; zum
Beispiel nach:

Planungsdokumenten

Energieausweisen

Vorhandensein von Zertifikaten/


Labels/Ratings

Jhrlichen Energieabrechnungen/
Nebenkostenabrechnungen

Verbrauchswerten

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Kontaktieren Sie Facility Manager/


Hausverwalter, da sie normalerweise
ber Aufzeichnungen hinsichtlich der
Verbrauchswerte und Betriebskosten
verfgen (in der Regel verfgen sie
auch ber Informationen zu
Leerstnden und Mieterfluktuation).

Fragen Sie ortsansssige Makler nach


Unterschieden zwischen
energieeffizienten/nachhaltigen und
konventionellen Immobilien hinsichtlich
Vermarktungsdauer, Leerstandsraten
und Flchenumstzen.

Prfen Sie, inwieweit in Ihrem Markt


(oder in einem vergleichbaren Markt)
belegbare grne/nachhaltige
Preiszuschlge und/oder sogenannte
braune Preisabschlge bei Mieten und
Verkaufspreisen existieren.

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Wie ist die Struktur von grnen


Mietvertrgen in Ihrem Markt?

Was sind wenn vorhanden typische


Vereinbarungen hinsichtlich der
Kosten- und Nutzenteilung von
energetischen Modernisierungsmanahmen zwischen Vermietern und
Mietern?

Wie verhlt sich hierzu die Mieter- bzw.


Vermietungssituation des
Bewertungsobjektes?

Reflektiert der von Ihnen gewhlte


Liegenschaftszinssatz in angemessener
Weise das Chancen-/Risikoprofil des
Bewertungsobjektes (insbesondere vor
dem Hintergrund der vorliegenden
Kursinhalte)?

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Gibt es in Ihrem lokalen (oder


vergleichbaren) Markt Anzeichen fr
erhhte Alterswertverminderung von
Immobilen mit konventioneller
Bauweise?

Reflektiert die fr das Bewertungsobjekt angesetzte Restnutzungsdauer


in angemessener Weise Risiken
hinsichtlich von strengerer
Umweltgesetzgebungen im
Gebudebereich?

Ziehen Sie die Mglichkeit einer


Nutzung von erneuerbaren Energien
auf dem Grundstck in Betracht; dies
kann z.B. zustzliche Einnahmen aus
der Vermietung von Dachflchen
(Solarenergie) und/oder der
Energieeinspeisung beinhalten.

Praktische
Empfehlungen zum
Ertragswertverfahren

Quantifizieren Sie den potenziellen


Modernisierungsstau aufgrund von
unterdurchschnittlicher
Energieeffizienz; d.h. die Kosten fr
energetische Modernisierungsmanahmen.

Existieren in Ihrem Markt (geplante)


gesetzliche Regelungen, welche die
Vermietung von ineffizienten
Immobilien erschweren oder
unterbinden?

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Stellschrauben
Sachwertverfahren

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Stellschrauben: Sachwertverfahren

Geringfgig hhere
Wiederbeschaffungskosten

Erluterungen:

Lngere Restnutzungsdauer


:
=

RC: Wiederherstellungskosten der baulichen Anlagen

Alterswertminderungsfaktor bei linearer Wertminderung

D: Wertminderung wegen Baumngeln, Bauschden und Instandhaltungsstau

Geringerer Instandhaltungs/Modernisierungsstau

OVC: Sonstige wertbeeinflussende Umstnde (z.B. funktionelle Wertminderung,


umweltbedingte Wertminderung, etc.)

LV: Bodenwert
Verbesserte Funktionalitt
Besonderheiten der technischen
Gebudeausrstung
Pauschale Anpassung aufgrund
hherer Marktakzeptanz

: Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor)
Quelle: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, S.
644676

Praktische
Empfehlungen
fr das
Sachwertverfahren

Prfen Sie, inwieweit Ihr nationaler


Baukosteninformationsdienstleister
Daten bezglich der Herstellungskosten von energieeffizienten/
nachhaltigen Gebuden sowie fr
entsprechende Ausstattungsmerkmale
bereitstellen kann. Fragen Sie aktiv
nach solchen Kosteninformationen.

Ziehen Sie die Durchfhrung einer


Lebenszykluskostenanalyse als
Instrument fr den Vergleich
unterschiedlicher Modernisierungsvarianten in Betracht, sofern die
Durchfhrung von Modernisierungen
aufgrund verschiedener Formen von
Obsoleszenz notwendig ist.

Praktische
Empfehlungen
fr das
Sachwertverfahren

Fr den Fall, dass nationale Alterswertminderungs- bzw. Lebensdauertabellen noch keine Angaben zu
energieeffizienten/nachhaltigen
Gebuden enthalten, nehmen Sie
entsprechende Anpassungen auf der
Grundlage Ihrer sachverstndigen
Einschtzung vor.

Falls notwendig, erwgen Sie die


Durchfhrung einer Kosten-NutzenAnalyse fr bestimmte
Energieeffizienzmanahmen/
Anlagen zur Nutzung erneuerbarer
Energien.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Stellschrauben
Discounted cash flow (DCF)

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Stellschrauben: Discounted Cash Flow (DCF)

Vernderte Prferenzen der


Marktteilnehmer
Geringere Betriebskostenanteile fr
Mieter
"Grne Mietvertrge

Stabilerer Cash Flow


Verbesserte Vermarktbarkeit
Geringeres Verwertungsrisiko
Imagegewinn
Mietsteigerungspotential

Unkompliziertere Durchfhrung
von Instandhaltungs- und
Wartungsarbeiten und Recycling

Verbesserte
Wettbewerbsfhigkeit
Steigende Energiepreise
grne Markttrends"

Marketing- und Imagevorteile


Krzere Vermarktungsdauer
Geringere Revitalisierungs- und
Modernisierungsauszahlungen
Geringere Immobilienrisiken (die
noch nicht bei der Modellierung des
Cash Flows explizit erfasst wurden)

Lngere wirtschaftliche
Lebensdauer
Geringere Notwendigkeit zur
Anpassung an gesetzliche
Mindeststandards

Erluterungen:
n: Betrachtungszeitraum
GIe: Bruttomieteinzahlungen
OETz: Nicht umlagefhige Bewirtschaftungsauszahlungen im Jahr n
ME: Vermarktungsauszahlungen
OE: Sonstige Auszahlungen (z.B. Revitalisierung/Modernisierung, etc.)
OI: Sonstige Einzahlungen (z.B. Fassadenwerbung/Mobilfunkantenne,
etc.)
: Diskontierungszinssatz
: Bruttomieteinzahlungen im Jahr n
: Nicht umlagefhige Bewirtschaftungsauszahlungen im Jahr n
: Risikoloser Zinssatz
: Risikoprmie
g: Wachstum/Wertzuwachs
d: Abschreibungen
( )
:
( + +)

Restwert der Immobilie zum Ende des

Betrachtungszeitraumes

Quelle: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, S. 644676

Vorausgesetzt es liegen ausreichende


Informationen zur Modellierung der
jhrlichen Cash Flows vor, dann bietet
Ihnen das DCF-Verfahren die Mglichkeit
(und grere Flexibilitt), eine ganze
Reihe nachhaltigkeitsbezogener Vorteile
/Risiken durch subtile Anpassungen der
Eingangs-parameter auf transparente
Art und Weise zu bercksichtigen.

Als zustzliche Informationsquelle fr


die Bestimmung/Anpassung einzelner
DCF-Eingangsgren bietet sich die
Durchfhrung von sogenannten
finanziellen Subanalysen an
(hierzu zhlen z.B. Kosten-NutzenAnalysen; Lebenszykluskostenanalysen;
Produktivittsanalysen, etc.).

Praktische
Empfehlungen
fr das DCF-Verfahren

Praktische
Empfehlungen
fr das DCF-Verfahren

Prfen Sie sorgfltig die Wahl des


Kapitalisierungszinssatzes zur
Bestimmung des Restwertes.
Bedenken Sie, dass hier alle langfristigen Chancen/Risiken des
Bewertungsobjektes eingepreist
werden mssen.

Versuchen Sie notwendige Anpassungen direkt bei der Modellierung


der Cash Flows vorzunehmen und
nicht beim Diskontierungszinssatz
(diese Vorgehens-weise verbessert
die Transparenz).

Ziehen Sie die Durchfhrung von


Sensitivittsanalysen und/oder
Monte-Carlo-Simulationen in
Betracht. Hierdurch lassen sich mit
der Bewertung verbundene Unsicherheiten auf transparente Art und
Weise zum Ausdruck bringen.

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

RICS Best Practice fr


Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

RICS Best Practice fr


Wertgutachten

Folgende Aspekte sollen in Wertgutachten mit


enthalten sein:

Eine klare Beschreibung nachhaltigkeitsbezogener


Eigenschaften und Merkmale des
Bewertungsobjektes; diese Beschreibung kann
auch Merkmale und Eigenschaften umfassen, die
nicht im letztendlichen Bewertungsurteil
eingepreist bzw. widergespiegelt werden.
Eine Aussage ber den Zusammenhang zwischen
Nachhaltigkeits-merkmalen und der sich daraus
ergebenen Werteinschtzung, inklusiv eines
Kommentars ber die derzeitigen
Vorteile/Risiken (oder Risikominderungspotentiale), die mit diesen
Nachhaltigkeitsmerkmalen einhergehen.
Eine Aussage hinsichtlich des potenziellen
Einflusses dieser Vorteile und/oder Risiken auf
die zuknftige Entwicklung von
Immobilienpreisen.
Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, S. 59-60

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Lage und Marktumfeld

Konsequenz:
Erweiterte
Gebudebeschreibung
in Wertgutachten

Qualitt des Cash Flows

Physische Eigenschaften
und Merkmale
Qualitts- und
Performancemerkmale
Nachhaltigkeitsaspekte sollten
integriert und nicht als ein addon (Zusatz) betrachtet und
behandelt werden!

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitts- und


Performancemerkmalen in Wertgutachten
Technische Gebudeausstattung 4
(TGA)

Heiz- und Khlsysteme; inkl.


Warmwasserbereitung
Energieerzeugung fr internen Gebrauch / fr
Dritte (z.B. Photovoltaik)
Lftungssysteme
Elektrotechnik einschlielich Beleuchtung
Aufzge und interne Transportsysteme
Informations- und Kommunikationstechnologie
(IKT)
Wasserversorgung und -verteilung und
Abwasser (z.B. Wasserspararmaturen, Regenund Grauwassernutzung, Klranlagen,
Filtersysteme, etc.)
Abfallentsorgungssysteme
Versorgungsleitungen (z.B. innerhalb von
Versorgungschchten)
Regelungs-/Leittechnik
Messtechnik

Energietrger

Energietrger (fossil, erneuerbar) fr die Beheizung


Sonstige Energietrger

Baubeschreibung - Teil A
(Kubatur und Flchen)
Flche (m) je Nutzungszone
Volumen (m) und Oberflchen-VolumenVerhltnis (m/m)
Gebudehllflchen und Ausrichtung (Wnde,
Fenster) (m) je Art
Innere Oberflchen (m) je Art
Decken-/Raumhhen
Raumgren/Raumkonzepte (z.B.
Groraumbro, Einzelbro)
Breite von Tren und Fluren
Gre von Sanitrrumen in Bezug auf die
Barrierefreiheit
Verhltnis Nutzflchen/Verkehrsflchen

Baubeschreibung - Teil B
(Konstruktion und Materialen)

Bauart/Konstruktionstyp
Tragwerk und Grndung
Traglastreserven
Art der Gebudehlle/Auenwnde
Art der Fenster und Verglasung
Art der Innenwnde
Oberflchenmaterialien (auen)
Oberflchenmaterialien (innen)
Sonstige Materialen und Bauprodukte

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitts- und


Performancemerkmalen in Wertgutachten

Technische Qualitt

Gesellschaft
Kulturelle und soziale
Qualitt

Technische
Qualitt

Funktionale
Qualitt
kologische
Qualitt

Umwelt

konomische
Qualitt

Wirtschaft

Standsicherheit
Brandschutz
Lrm-/Schallschutz
Feuchteschutz
Maintanability
Flexibilitt und Anpassbarkeit
Reinigungsfreundlichkeit
Dauerhaftigkeit der Bauteile
Widerstandsfhigkeit/Resilienz
(gegenber natrlichen und
anthropogenen Gefahren)
Rckbaubarkeit/
Recyclingfreundlichkeit des
Gebudes

Funktionale Qualitt

Gebrauchstauglichkeit (Eignung
fr die Nutzung,
Benutzerfreundlichkeit)
Flcheneffizienz/
Grundrissqualitt

Kulturelle und soziale


Qualitt

kologische Qualitt

konomische Qualitt

sthetische und
architektonische Qualitt
Stdtebauliche Qualitt
Kultureller Wert (z.B.
Baudenkmal, etc.)
Gesundheit und Wohlbefinden
Innenraumluftqualitt
Komfort (thermisch,
akustisch, visuell, olfaktorisch)
Sicherheit der Nutzer
Einflussnahmemglichkeit der
Nutzer
Zugnglichkeit/Barriefreiheit

Lebenszykluskosten

Energieeffizienz
Inanspruchnahme und
Erschpfung von Ressourcen
Treibhausgasemissionen und
Treibhauspotential
Ander Wirkungen auf die
globale und lokale Umwelt,
einschlielich Risiken fr die
lokale Umwelt
Flchenversiegelung/
Flchennutzungsnderungen
Wasserverbrauch
Abwasser
Lebenszykluskosten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische Empfehlungen
fr Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen
fr Wertgutachten

Beginnen Sie mit einer


erweiterten/optimierten Beschreibung
des Bewertungsobjekts

Fragen Sie Ihre Auftraggeber nach


Informationen zu bestimmten
Nachhaltigkeitsaspekten (z.B. Daten zu
Energie- und Wasserverbrauch)

Fhlen Sie sich nicht gezwungen,


smtliche nachhaltigkeitsbezogenen
Informationen selbst zu erheben bzw.
zusammen zutragen; wenn Ihre
Auftraggeber nicht in der Lage sind, die
angeforderten Informationen zu liefern,
soll dies im Wertgutachten vermerkt und
als zustzlicher Risikofaktor behandelt
werden

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen
fr Wertgutachten

Legen Sie die verwendeten


Informationsquellen offen und treffen
Sie eine Aussage ber die jeweilige
Datenqualitt/Verlsslichkeit (z.B.
Energieverbrauchswerte auf der
Grundlage eines im Jahre 2010 erstellten
Energieausweises)

Beschreiben Sie, wie die nachhaltigkeitsrelevanten Merkmale des


Bewertungsobjektes (oder deren
etwaiges Nichtvorhandensein) den Wert
beeinflussen

Erlutern Sie bei einzelnen


Wertermittlungsparametern
vorgenommene Anpassungen im
Wertgutachten

INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN

Praktische
Empfehlungen
fr Wertgutachten

Verwenden Sie fr komplexere


Immobilien/Bewertungen
folgende Hilfsmittel:

Risikodokumentation: grafische

Sensibilittsanalyse/Monte-Carlo
Simulation:

Darstellung der nachhaltigkeitsbezogenen Risiken und Chancen des


Bewertungsobjektes.

Darstellung, inwieweit sich


Vernderungen in Bezug auf
getroffene Annahmen und
Rahmenbedingungen auf das
Bewertungsergebnis auswirken
(zum Wertermittlungsstichtag und
ber einen lngeren Zeitraum).

INHALTSVERZEICHNIS

1.
2.
3.
4.
5.

Einleitung
Rationale & Business Case
Energieeffizienz
Wesentliche Informationsquellen
Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten

6. Zusammenfassung und Ausblick

CONCLUSION

Es gibt keine einfache Formel bzw.


keinen Automatismus zur Bercksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten
bei Immobilienwertermittlungen.

Zusammenfassung

Das Ausma einer Bercksichtigung von


Nachhaltigkeitsmerkmalen sowie der jeweils
zu whlende Bewertungsansatz hngt sehr
stark ab von:
Der zugrunde gelegten Wertdefinition
Der Objektart
Regionalen und lokalen Marktbedingungen
Regionalen und lokalen Marktgepflogenheiten

Der Verfgbarkeit von Vergleichstransaktionen


Allerdings gilt: Neue bzw. erweiterte Anstze bei
der Erhebung, Verarbeitung und Prsentation von
objektbezogenen Informationen sind erforderlich!

ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK

Wesentliche Grnde fr die


Bercksichtigung von
Energieeffizienz und
weiteren
Nachhaltigkeitsmerkmalen
bei der Wertermittlung

Erfllung allgemeiner beruflicher


Pflichten und Anforderungen
Abbildung von vernderten bzw. sich
verndernden Marktbedingungen
Vermeidung von Fehlurteilen bei der
Bewertung (z.B. Ansetzen eines zu
hohen Wertes bei konventioneller
Bauweise und eines zu niedrigen
Wertes bei nachhaltigen Immobilien)
Einhaltung verbindlicher Anforderungen von Berufsverbnden (z.B.
RICS) und gesetzlicher Auflagen (z.B.
Deutschland) fr die Wertermittlung
Erschlieung neuer
Geschftsmglichkeiten durch
erweiterte Dienstleistungs- und
Beratungsangebote

ber RenoValue

Das Projekt

Wertermittlung ist ein wesentlicher


Bestandteil des Immobilienlebenszyklusses.
Aus diesem Grund muss bei der
Befrderung von Energieeffizienz und
erneuerbaren Energien hier angesetzt
werden.
Die Fhigkeit, den sogenannten 'Business
Case' gegenber potenziellen Kufern,
Verkufern, Finanzierern und Investoren
aufzuzeigen und zu kommunizieren ist
eine der Grundvoraussetzungen fr einen
beschleunigten Marktwandel hin zu
Niedrigstenergiegebuden.

Das Projekt

Aber es ist gerade diese Fhigkeit, an der


es momentan mangelt.
Fr eine konsequente Bercksichtigung
von Energieeffizienz und erneuerbaren
Energien bei der Bewertung sowie bei der
Beratung von Auftraggebern mssten die
entsprechenden Fertigkeiten und
Kenntnisse ausgebaut werden.
RenoValue zielt darauf ab, etwaige
berufliche Fertigkeits- und
Kenntnislcken unter Wertermittlern
durch die Entwicklung von gezieltem
Trainingsmaterial zu schliessen.
Die entwickelten Inhalte geben Aufschluss
darber, wie Energieeffizienz
und erneuerbare Energien in die
Wertermittlungspraxis integriert und
Auftraggeber dementsprechend beraten
werden knnen.

Partner

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Prgramm der Europischen Union und wird
verwaltet von der Exekutiven Agentur fr kleine
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