PROPIEDAD

1. Concepto
Es el poder jurdico directo que tiene el propietario sobre el bien. Es un poder
jurdico porque emana de la ley, pero con limitaciones.
2. Caractersticas
a) Es absoluto porque concentra todos los atributos sobre el bien (usar, disfrutar
y disponer,reivindicar). En el caso peruano, el derecho de propiedad es cada
vez menos absoluto porque recaen sobre l cada vez mas limitaciones
dependiendo del tipo de bien del que se trate.
b) Es real porque hay ese vnculo jurdico directo entre el sujeto activo (el
propietario) y el bien. Y de esa relacin directa emanan dos facultades muy
importantes: La persecucin y la preferencia.
La persecucin debe entenderse como la facultad que tiene el propietario
de interponer las acciones legales que la ley establece para recuperar la
posesin del bien que no tiene. Por ejemplo, dejo olvidada mi cartuchera en
el saln y alguien entra y se la lleva. En base a esta facultad de
persecucin, yo puedo perseguir el bien, es decir, puedo denunciar
policialmente, demandar judicialmente a esa persona que tiene mi
cartuchera para que la autoridad policial o jurisdiccional me devuelva la
posesin fsica del bien. Adems, esa persecucin es ilimitada. Es decir,
puede que esa persona que agarr la cartuchera se la haya vendido a x, y
ste a y y as sucesivamente. La facultad de persecucin es de tal
poder que yo puedo perseguir el bien hasta el ltimo. En principio, todo
propietario del bien puede perseguir el bien. Sin embargo, sta facultad
tiene algunos lmites, escollos; hay excepciones a la regla general Cmo
materializo esta persecucin? A travs de la reivindicacin. Cuando uno
lee el artculo 923 del Cdigo Civil parecera ser que la reivindicacin es un
atributo ms de la propiedad y que pertenece a los atributos que contiene
su carcter absoluto pero no es as. La reivindicacin es la herramienta
que permite al propietario ejercer la persecucin. La reivindicacin es la
accin real por excelencia (el pap de las acciones reales). Qu es
reivindicar? Demandar hacia el rgano jurisdiccional la recuperacin
del bien. La reivindicacin est pensada para que los propietarios puedan
recuperar ese bien del que son propietarios. Est pensada para el
propietario que no puede ejercer los atributos y quiera hacerlo. Por qu
no puede ejercer los atributos? Porque siempre hay un tercero que est en
posesin directa del bien. La reivindicacin es la accin real que permite
al propietario recuperar la posesin de un bien. Por lo tanto, slo quin
es propietario puede iniciar esta accin.

Todas las acciones, en principio, prescriben. La accin que yo tengo

para cobrar una deuda por ejemplo. Yo le presto a alguien $1000. Si no me
devuelve la plata, yo tengo una accin. El Cdigo Civil en su libro de
contratos de mutuo establece que yo puedo demandar la devolucin de
esos $1000. Pero hay otro libro del Cdigo Civil que trata de la llamada
Prescripcin Extintiva(art 1989). El Cdigo dice que tengo un plazo para
demandar la devolucin. Si se pasa ese plazo, mi accin prescribi. Mi
derecho no, pero no tengo como accionar contra esa persona para que me
devuelva el dinero. Lo mismo sucede, por ejemplo, en el campo tributario:
La SUNAT para fiscalizar y cobrar impuestos no pagados tiene un plazo
mximo de cinco aos. En materia penal tambin sucede lo mismo as
como en el campo de los derechos reales. En principio todas las acciones
reales tienen un plazo pero la accin reivindicatoria es tan importante,
que el art. 927 CC seala que es imprescriptible. Pero dice el
mencionado artculo: salvo que otro haya adquirido el bien por
prescripcin. Entonces, adems de la prescripcin extintiva, hay otra
prescripcin que es la prescripcin adquisitiva (la Usucapin del antiguo
Derecho Romano), que permite a una persona que posee y que no es
propietario, adquirir la propiedad de un bien. Entonces el art. 927 CC nos
dice: Tu, propietario siempre puedes reivindicar. Tu accin es
imprescriptible pero ojo, si la otra persona que est en posesin del bien;
que lo tiene fsicamente en su poder, ya cumpli con los requisitos de plazo
de la prescripcin adquisitiva, tu accin reivindicatoria no procede. No es
que haya prescrito sino que resulta improcedente porque ya oper la otra
prescripcin.
La segunda facultad que otorga este carcter real al derecho de propiedad
es la de preferencia. Cuando existe un conflicto entre dos derechos de
distinta naturaleza - un derecho real contra uno obligacional, creditorio o
personal - ser preferido el titular del derecho real.
Ejemplo 1: Pedro es el titular de una casa y celebra con Juan un contrato de
mutuo (prstamo) por $200 000 mil dlares. Juan es acreedor de Pedro y
ste es el deudor. Ese contrato de prstamo se celebra el 20 de mayo del
2003 y hace unos das atrs, el 20 de agosto, Pedro incumple el pago de
una de las cuotas. El contrato estableca que si haba incumplimiento, Juan
poda demandar a Pedro. En base a que demanda? Que hay un
incumplimiento de la obligacin de Pedro. Con posterioridad al
incumplimiento (ya Juan demand ante un Juez), el 21 de agosto Pedro
vende la casa a Miguel. Hay una transferencia del derecho real de
propiedad de la casa. Juan va a los tribunales y demanda ante al juez que
Pedro pague la cuota y adems solicita que trabe una medida cautelar de
embargo sobre la casa. Todo esto se pide el 20 de agosto y el Juez
concede la medida de embargo. Entonces se van a enfrentar Juan con
Miguel. Juan le va a decir a Miguel que tiene una orden del juez de fecha 20
de agosto y ste le va a contestar que l compr la propiedad al da
siguiente y que la deuda es de Pedro; no suya. En ese caso, el juez - ante

la disputa de estos dos - va a aplicar la regla del derecho de preferencia.

Existiendo en conflicto un derecho real (el derecho de propiedad de Miguel)
y un derecho creditorio, prima el derecho real: Juan no pueda ya continuar
con el embargo porque el titular del derecho de propiedad es alguien
distinto a Pedro y la relacin obligatoria es entre ste ltimo y Juan.
Pedro(propietario)
(propietario)
Pedro
CASA
CASA
20/05/03
Mutuo $200000
Juan

20/08/03
Interpone demanda

21/08/03
Compra
Miguel

Si son dos derechos reales los que entran en disputa, la preferencia la

va a marcar la oponibilidad que el Registro Pblico otorga.
Ejemplo 2: Juan le presta la plata a Pedro pero pide una garanta de pago (una
fianza, un aval o uno de los derechos reales de garanta). Pedro entonces le otorga
un derecho real de garanta (la hipoteca sobre su casa). La hipoteca se constituye el
20 de agosto y se inscribe en el Registro ese mismo da. Al da siguiente, Pedro, el
21 de agosto, le vende su casa a Miguel. Le ha transferido el derecho de propiedad y
Miguel inscribe en el Registro. Pero el art. 2022 CC seala que para que el titular de
un derecho real pueda oponer su derecho real satisfactoriamente, ste tiene que
estar inscrito con anterioridad. Entonces, nuevamente entran en disputa Juan y
Miguel pero aqu el razonamiento del juez va a ser totalmente distinto. El juez va
a decir que prima el derecho real de hipoteca sobre el derecho de propiedad de
Miguel. Aqu se sigue adelante con la constitucin de la hipoteca. Si Juan le pide al
juez un embargo, lo va a tener que otorgar porque es el titular de un derecho real
inscrito con anterioridad al derecho de propiedad de Miguel.
Ejemplo 3: Los mismos protagonistas. El mismo prstamo. La misma hipoteca. Pero
con un cambio: No hay inscripcin el 20 de agosto. Se celebra el contrato de
hipoteca el da 20, el dinero se presta, pero por desidia, flojera o demora de Juan no
va al registro ese da. Existe un contrato de hipoteca pero el derecho real no est
inscrito todava. Y Miguel compra la casa el da siguiente. Y antes de comprar, va al
Registro. Pide la partida registral de la casa, el Registro dice que Pedro es el
propietario y cuando pregunta si hay hipoteca le contestan que no. Miguel - confiado
de la informacin que Registros da compra el 21 de agosto. Al da siguiente, Juan
le presenta a Miguel el 22 de agosto su contrato de hipoteca, que es de fecha
anterior. En ese caso, el juez dir que la preferencia la tiene Miguel porque
inscribi su derecho real primero a pesar de que la hipoteca se haya
constituido un da, un mes, o un ao antes. Como no lleg al registro, ese
derecho real no es oponible a Miguel. En ese caso, Juan habr perdido la garanta
real y tendr que accionar contra Pedro a ver si logra recuperar algo. Pero la
hipoteca no la podr ejecutar. Ese derecho real ya no es oponible a ese nuevo
propietario.

c) Es un derecho exclusivo. En que radica la exclusividad del derecho de propiedad?

En que el derecho de propiedad, como consecuencia de esa relacin directa
propietario - bien, excluye a todos lo dems; se opone a todos los dems. Y esa
oponibilidad la conocemos como la oponibilidad erga omnes. Ejemplo: Yo soy
propietario de mi cartuchera y todo el mundo tiene el deber de respetar mi derecho
de propiedad. Exclusivo significa que la relacin directa entre el propietario y el bien
excluye a todos los dems. Si yo quiero que la oponibilidad adquiera su real
dimensin, el mejor mecanismo, como hemos visto, para lograr la oponibilidad
erga omnes es a travs del registro. Sin embargo, hemos visto que no todos los
bienes son registrables. Cmo garantizo en esos casos la exclusividad de mi
derecho de propiedad? Por la posesin fsica del bien. El Derecho no puede
utilizar otra forma. Pera para todo el resto de bienes registrables, el registro es
el mecanismo perfecto para lograr la oponibilidad.
d) Es perpetuo porque la propiedad no se pierde por el slo no uso del bien. Yo
puedo tener un terreno sin cultivar, sin construir porque no es mi inters explotarlo
todava, sin embargo, eso no significa que pierda la propiedad del bien. La
propiedad slo se extingue si desaparece el bien.
3.

Limitaciones:
Hay limitaciones que emanan de la ley por razones de necesidad pblica,
inters pblico o de inters social. Pero no solamente hay limitaciones que la
ley impone sino que tambin pueden surgir de pactos (art.926 CC). El propietario,
dentro de la potestad que le otorga ese poder real, puede autoimponerse
limitaciones a su derecho de propiedad. Por ejemplo: Hay un pacto por el cual la
Universidad de Lima se compromete a que en la franja de tierra que le haba
comprado al Sr. Campos, slo se iba a tener una playa de estacionamiento o
mximo edificaciones de un piso. Esa es una autolimitacin del derecho de
propiedad de la Universidad de Lima. Pero para que este pacto surja efectos
contra terceros tratndose de un bien registrado tiene que haberse inscrito.
Posteriormente, la Universidad de Lima vende el campus y se lo transfiere a la
Universidad San Martn de Porres. Si no se ha inscrito ese pacto, la Universidad
San Martn de Porres no est obligada a respetarlo y puede levantar ah un
pabelln con los pisos que la zonificacin le permita levantar. Entonces, hay
limitaciones que provienen de pactos, de acuerdos, de contratos entre las partes.
Ya no son obligatorias ni mandatorias por ley. Ese pacto es obligatorio entre las
partes que lo celebran y por lo tanto, una parte puede obligar a la otra a que lo
cumpla. Pero para que ese pacto se extienda erga omnes, para que pueda
oponerse a todo el mundo, si el bien est registrado yo tengo que llevar el
pacto al registro. La limitacin slo va a tener efectos entre las partes, salvo que
se le comunique al nuevo adquirente.

4.

Propiedad Predial

Cuando nuestro Cdigo Civil trata el tema de la propiedad, le ha dedicado un

captulo entero a la propiedad predial. Por qu el legislador le ha dedicado todo
un captulo a la propiedad predial? Porque del universo de los bienes
inmuebles, los predios, sin duda, son los ms importantes. Las ms
importantes limitaciones al derecho de propiedad recaen sobre los predios. No
hay un solo Cdigo Civil en el mundo, en los pases que tienen el sistema romano
germnico, que no le dedique un captulo a la propiedad predial.
4a) Extensin:
Necesito conocer la extensin de la propiedad predial para saber hasta donde;
cuales son los lmites en los que puedo ejercer mi derecho. Porque si me
sobrepaso esos lmites, abus de mi derecho de propiedad. Todo predio se
puede representar geomtricamente. Hay predios que son rectangulares,
cuadrados, triangulares, o cualquier otra funcin geomtrica o polgonos
irregulares pero siempre va a haber una extensin que va a estar delimitada
por los vrtices de ese permetro. El permetro es la suma de los lados de la
figura geomtrica. El art. 954 CC nos dice que la propiedad - los atributos de
usar, disfrutar y disponer - se ejercen dentro de ese permetro. Si se ejercen
fuera de, ya me sal de los lmites de la ley. A continuacin el art. 954 CC nos
dice que puedo extender ese derecho prolongando perpendicularmente a los
vrtices y aprovechar el sobresuelo de mi predio pero dentro de ese permetro
como tambin puede aprovecharse el subsuelo. Pero ojo, eso no incluye los
recursos naturales. Si hay petrleo o minerales abajo eso no es nuestro.
4b) Posibilidad de Dualidad o Pluralidad de Propietarios sobre un mismo predio:
La regla general en materia de derechos reales es que el propietario del
suelo es tambin propietario del sobresuelo y del subsuelo. Eso es lo comn
pero hay excepciones a la regla general. En nuestra legislacin, son dos las
excepciones en materia de derechos reales: Una es la llamada propiedad
horizontal, que es un rgimen o modalidad de la propiedad que se aplica por
ejemplo en los edificios. La otra nica excepcin es el derecho de superficie.
Ejemplo: El Jockey Plaza. El Jockey Club del Per es el dueo del suelo y Centro
Comerciales S.A. es propietario de las edificaciones que estn en el sobresuelo.
En el caso de Larcomar, la Municipalidad de Miraflores es el titular del suelo y
Larcomar S.A. es propietaria de las edificaciones que estn en el subsuelo, debajo
del Parque Salazar. Estas son las nicas excepciones. Despus la regla general
es suelo, sobresuelo y subsuelo son un nico bien; sobre ellos recae mi nico
derecho de propiedad. Eso es lo normal; lo corriente.

4c) Limitaciones a la Propiedad Predial

La propiedad predial, histricamente, siempre ha estado sujeta a limitaciones. Hay
tres tan importantes que el legislador las ha incluido en el art.957 CC. Para

entender esas limitaciones, hay que hacer un pequeo mapamundi predial.

Nuestra legislacin clasifica a los predios de la siguiente manera:
Clasificaciones de los Predios
Atendiendo al uso que se les puede dar, los predios pueden ser:

Predios agrcolas, rurales o rsticos.

Predios AEU: Son ubicados en reas de expansin urbana. A las
municipalidades provinciales de todo el Per se les otorga una facultad muy
importante: Estn encargados de disear, planificar y ejecutar el desarrollo
urbano de las ciudades. Entonces nuestras ciudades - que son un calco de las
ciudades espaolas - tienen generalmente su centro en una plaza de armas;
en su contorno estn las principales oficinas pblicas y de ah, por manzanas y
lotes se va creciendo.
Predios Urbanos: La ciudad de Lima tiene una zona urbana; distritos como el
Cercado de Lima, Brea, Jess Mara, Lince, etc. forman parte de lo que se
conoce como el casco urbano de la ciudad. Son predios urbanos cuando
han sido objeto de un proceso de habilitacin urbana.
Predios Eriazos: Si uno va saliendo de la periferia de Lima, vemos distritos
como Lurn o Pachacamac en donde hay pocas reas cultivables. La costa
peruana es una gran faja desrtica. A ese desierto se le denomina terreno
eriazo. Es predio eriazo aquel que no puedo cultivar por falta de agua.
Pero tambin por exceso de agua; los pantanos de la selva peruana, por
ejemplo.
Entonces lo que las Municipalidades Provinciales pueden hacer es, en base al
plano de cada ciudad de la provincia, establecer donde est el futuro
crecimiento urbano. La Municipalidad Provincial establece cual es el lmite de
la zona urbana de la ciudad que fuera. Y que hay ms all de los AEU? Hay
predios eriazos, si estamos en la costa, o tambin predios agrcolas. Qu
ventaja tengo si estoy en un Area de Expansin Urbana? Que la puedo
convertir en urbana. En cambio, si mi terreno es un arenal (eriazo) o si est
fuera del Area de Expansin Urbana yo no puedo urbanizarlo. Lo que podra
hacer es con una tcnica de riego convertirla en agrcola. Y si ya es agrcola,
entonces la dedico al cultivo. Slo se pueden urbanizar los predios que estn
en la zona AEU.
AEU
ERIAZO

AEU

AEU

AEU
URBANA

AGRICOLA

El art.957 CC no tiene antecedente alguno en la legislacin peruana. Es una

norma que el legislador se vio en la necesidad de incluir por la cantidad de
restricciones y limitaciones a la propiedad que haban en ese momento. Primero
habla de los procedimientos de subdivisin. Qu es la subdivisin? Es el
fraccionamiento de un predio en dos o ms unidades inmobiliarias
independientes. Y por qu es una limitacin a la propiedad predial? Porque si
el terreno es agrcola, antes de yo proceder a la subdivisin, tengo que seguir un
trmite administrativo en el Ministerio de Agricultura. Hay una oficina en el
Ministerio de Agricultura que se llama el PETT (Programa Especial de Titulacin
De Tierras). Por qu tengo que ir al Ministerio si quiero dividir mi parcela, mi
chacra o mi hacienda en tres pedazos? Porque el Ministerio de Agricultura tiene el
plano; que se llama el catastro de todos los predios agrcolas del pas y los tiene
asignados y reconocidos por (). Entonces si yo, por ejemplo, tengo en
Caete mi chacra que tiene diez hectreas de extensin y quiero vender la
mitad, voy a tener que subdividir mi chacra en dos pedazos de cinco
hectreas cada uno. A este procedimiento, la ley agrcola lo llama
parcelamiento.
Parcelamiento entonces es la subdivisin o el
fraccionamiento de un predio agrcola. Pero en el Ministerio de Agricultura tiene
una fotografa de mi terreno; que la han digitalizado, la han convertido en lo que se
llama una ortofoto, han hecho un plano de mi terreno y le han puesto un nombre.
A mi terreno Santa Juan de Caete el Ministerio lo llama Unidad Catastral
102050. Todo predio agrcola est catastrado y tiene un nmero. Si yo voy a
fraccionar, esa foto de mi chacra va a cambiar. Entonces tengo que ir al Ministerio
de Agricultura para que ellos puedan tener la foto de mi predio agrcola siempre
actualizada. Con esta asignacin de nuevas unidades catastrales que me da el
PETT, yo puedo ir a Registros Pblicos y proceder a la independizacin. El
Registrador tiene una partida de nacimiento de mi terreno que es lo que se conoce
como la partida registral. Le comunico mi decisin de fraccionar mi predio en dos
de cinco hectreas cada uno y le presento la autorizacin del PETT donde me
asigna los nuevos nmeros de unidad catastral. Qu hace el Registrador? Abre
una nueva partida y se lleva la 102050-A.
102050
102050-A

5 has

5 has

10 has

Entonces, hay un trmite administrativo que realizar. Pero no es que est

prohibido de hacerlo. Antes, cuando la ley de reforma agraria estaba vigente, si

haba una limitacin porque la ley estableca los mnimos de hectreas en los que
yo poda fraccionar mi predio. Deca que no poda haber predio en el Per menor
que la Unidad Agrcola Familiar (tres hectreas). Si yo quera fraccionar mi predio
de diez hectreas en cinco pedazos de dos, no poda; tena una limitacin
impuesta por la ley. Esa limitacin desapareci con el Decreto Legislativo 653 y a
partir de ese momento, los peruanos propietarios de predios agrcolas podan
fraccionarlos libremente. Ya ver el mercado si ello es ineficiente o no. No hay
prohibicin; slo hay un trmite administrativo que seguir, que es algo distinto.
Qu sucede con los predios ubicados en el Area de Expansin Urbana? Aqu si
hay una limitacin. La limitacin se encuentra en el Reglamento Nacional de
Construcciones (RNC) aprobado por Decreto Supremo. Ejemplo: Si yo soy
propietario de un terreno de diez hectreas en Caete que lo dedico al cultivo,
pero ya el Municipio Provincial de Caete incorpor mi terreno al A.E.U. de la
ciudad de Caete, entonces o puedo seguir cultivando el predio o lo puedo dedicar
a un fin urbano. Ya tengo esa alternativa. Pero si mi terreno ya forma parte del
A.E.U. y quiero fraccionarlo para desarrollar un proyecto urbanstico, tengo
que pedirle autorizacin a la Municipalidad. Si quiero reducir mi rea
cultivable a ocho hectreas y dos las voy a dedicar a fin urbano, entonces el RNC
me dice que el Municipio tiene que aprobar esa independizacin. Agricultura
es simplemente para actualizar la foto. Nada ms. Ac me puedan decir s o no.
La Municipalidad tiene la potestad de decirme que no. El RNC establece las
reas mnimas para independizar.
Depende de la ciudad y de sus
reglamentos de zonificacin. Los terrenos en AEU que se fraccionan para fines
urbanos tienen una doble limitacin: Uno, porque necesita autorizacin municipal.
Sin esa resolucin municipal, Registros Pblicos no inscribe la independizacin.
Segundo, porque hay reas mnimas, dependiendo del tipo de proyecto
urbanstico que se trate.
Lo mismo sucede en el campo de los predios urbanos. Si quiero fraccionar,
tambin se aplican las normas del RNC, al igual que en los AEU. Y tambin ah
tengo que recurrir a la Municipalidad Distrital. Tambin hay entonces una doble
limitacin: Por un lado, necesito la aprobacin del municipio. Segundo, todos los
terrenos urbanos tienen reas mnimas segn el tipo de urbanizacin de que se
trate. Ejemplo: Garca Montufar tiene una casa de 2500m2 ubicada en Cruz del
Sur y quiere regalarle a su hija 250m2. Como ella todava no se ha casado, hace
la subdivisin de esos 250m2 y se los transfiere en anticipo de herencia que es un
bien propio. Como va a fraccionar un terreno urbano, va a estar sujeto a lo que el
art.957 CC llama subdivisin. Como el terreno est ubicado en una urbanizacin
tiene que ir a la Municipalidad Distrital de Surco para ver que tipo de urbanizacin
es y si se pueden partir 250m2. Va a la Municipalidad y se da con la sorpresa que
la urbanizacin del Derby es R1S. En esas urbanizaciones RS1, el lote mnimo es
de 1000m2. No pueden haber lotes ms pequeos debido a que la dotacin de
agua potable y alcantarillado para este tipo de urbanizaciones no permite una
atomizacin pues no alcanzaran los servicios pblicos para todos. Entonces cada
tipo de urbanizacin en el Per tiene un rea mnima de lote. No se puede
subdividir por debajo de esa rea mnima. Sin embargo, el abogado de Garca

Montufar le cuenta que hay una modalidad del derecho de propiedad que es la
propiedad horizontal. Se construye eso como un departamento y se asignan
derechos reales. Per ya no va a ser un inmueble independiente sino que va a
formar parte de un condominio con su casa.

2500 m2

Cruz del Sur

R1S
1000m2

250 m2

Entonces tanto los predios ubicados en AEU como los urbanos estn limitados en
cuanto al rea mnima y por el hecho de que se requiere autorizacin municipal.
El fraccionamiento de los predios recibe distintos nombres. Si yo voy a fraccionar
un predio agrcola, rstico o rural hablo de parcelacin. Si voy a fraccionar un
A.E.U. hablo de independizacin. Si yo lo que quiero es fraccionar un predio
urbano, hablo de subdivisin. Parcelacin, independizacin y subdivisin
son sinnimos de fraccionamiento. Por qu cambia de nombre? Por el tipo
de predio. Parcelo los agrcolas, independizo los AEU, subdivido los urbanos.
Desde el momento que un predio agrcola pasa a la zona de expansin urbana, ya
el PETT deja de tener competencia. La foto se actualiza en el Municipio. El
Catastro Rural es uno y el Catastro Urbano es otro. Si mi chacra en Caete pas a
la zona de expansin urbana de la ciudad de Caete, dej de lado el PETT y me
inclino por la Municipalidad.
La zonificacin es una limitacin a la propiedad predial que se aplica
nicamente a los AEU y a los urbanos. Qu es la zonificacin? Es la
titulacin de los distintos usos urbanos del suelo. Cules son estos usos
urbanos? Los usos comerciales, residenciales e industriales. Toda provincia
del pas aprueba un reglamento de zonificacin que se entrega a cada distrito.
Qu establece el reglamento de zonificacin? Tenemos el plano de la ciudad,
donde estn las reas urbanas, etc. Cuando el Municipio Distrital de Chincha
quiere ampliar su frontera urbana, tiene que hacerle una propuesta al Municipio
Provincial. Al momento de aprobar, le asigna una zonificacin a todos esos
terrenos. El predio comienza a recibir ciertas limitaciones indirectamente. Por
ejemplo: Toda la zona de Chincha en donde tengo mi chacra ha sido zonificada
como residencial. Si quiero urbanizar mi predio slo puedo realizar un proyecto
residencial no industrial. Adems me dicen que mi zonificacin residencial es, por
ejemplo, R2 (slo puedo construir cuatro pisos, slo puedo construir un
determinado nmero de departamentos por edificio, etc.) Por qu tantas

limitaciones? Porque lo que se persigue es un crecimiento ordenado de las

ciudades y eso pasa por limitar los derechos de propiedad.
Todo terreno urbano tiene una zonificacin que puede ir, si es residencial, desde
R1 (residencial unifamiliar, casas de un piso) hasta R8 (edificios o departamentos
de veinte pisos). Si mi terreno est zonificado como comercial yo puedo ir desde
C1 (tpica bodega de barrio) hasta el C4 (los grandes centros comerciales). Si se
trata de zonificacin industrial puedo ir desde de I1 (pequeo taller de carpintera
en Surquillo) hasta el I4 (La Siderrgica de Chimbote). Cada coeficiente, cada
nmero me dice cuan limitado est mi derecho de propiedad; qu puedo
construir y que no puedo construir, etc. Yo puedo recurrir a cualquier municipio
del pas con la ubicacin del predio, siempre y cuando sea AEU o urbano, y con mi
direccin me dicen que zonificacin tengo y que limitaciones tiene mi derecho de
propiedad.

03/09/07
COPROPIEDAD
1. Concepto
Lo primero que hay que decir es que la copropiedad es una modalidad del
derecho de propiedad. Es el mismo derecho real de propiedad que hemos
estudiado pero que se presenta en una modalidad muy particular. Dnde est la
particularidad de esa modalidad? En que hay ms de un propietario del mismo
bien. Hay, entonces, una pluralidad de sujetos activos en la misma relacin real.
SA ------------------------------- Bien

SA1
Bien

Propiedad
SA2

Siempre en una relacin real tiene que haber un sujeto activo en relacin directa
con el bien. Y esa relacin real puede ser de propiedad, usufructo, uso, habitacin,
etc. En la copropiedad, sobre ese bien hay una relacin real directa pero hay
por lo menos un sujeto activo 1 y un sujeto activo 2. Pueden haber tres,
cuatro, cinco hasta cuarenta copropietarios; no hay un lmite. La presencia de dos
sujetos activos en relacin con el mismo bien lo hace especial. Estos sujetos
comparten derechos y deberes. De aqu surge que, si hablamos de derechos,
hay dos tipos de derechos: Hay un derecho individual del sujeto activo 1 y un
derecho individual del sujeto activo 2.
Ese derecho individual puede
representarse matemticamente. De que forma es? Ese derecho individual es
un porcentaje; una alicuota. Por lo tanto, si Garca Montufar y su hermano
quieren comprar un Cdigo Civil a medias y cada uno pone S./20, ambos son

copropietarios de ese Cdigo. Pero eso no significa que a Garca Montufar le

toque un derecho de propiedad sobre la pgina 250 hasta el final y a su hermano
de la 1 a la 250. Ambos son copropietarios del ntegro de las 400 pginas pero
cmo cada uno puso S./20, Garca Montufar tiene un derecho individual sobre el
50% de ese Cdigo.
Existen entonces dos tipos de derechos en la copropiedad:
a) Derecho Individual del Sujeto: Es una cuota ideal; un porcentaje del todo.
Matemticamente podra decirse que la sumatoria de todas las cuotas ideales
es siempre el 100%. Cada copropietario tiene parte de ese 100%. En el
ejemplo visto, cada uno de los hermanos Garca Montufar tiene el 50% de
participacin en el bien comn. Los porcentajes pueden ser absolutamente
diversos; lo importante es que cuando yo sumo todas y cada una de las cuotas
siempre me va a arrojar el 100%.
Cuando hay un seor propietario en relacin directa con el bien, podra decir
que tiene el 100% de cuotas; el 100% de los derechos sobre ese bien pero no
necesita decirlo. Simplemente dice que es propietario. Sin embargo cuando
hablamos de Juan y Guillermo Garca Montufar como propietarios de un bien
es indispensable establecer cul es el porcentaje de cuota ideal que le
corresponde a cada uno. La ley peruana como la de todos los Cdigos
Civiles del mundo permite que sobre ese derecho individual se ejerciten
facultades exclusivas. Eso es lo que hace tan particular a la copropiedad.
Por lo tanto yo puedo vender, regalar y en general enajenar el 50% de mi cuota
ideal. Es parte de mi derecho individual. Y no slo puedo enajenarlo, sino
gravarlo. Puedo constituir derechos reales de garanta sobre mi cuota. Sobre
esa cuota ideal, cada copropietario puede ejercer facultades exclusivas sobre
el bien que recaen directamente sobre su porcentaje ideal; no sobre el bien.
SA1
Luis

50%

Casa
Hipoteca

Banco
Contrato de
Mutuo $100 mil

SA2
Enrique

Tasada en $300 mil dlares

50%

Ejemplo: Enrique y Luis son copropietarios en 50% de una casa ubicada en

San Isidro. Sobre este bien recae un derecho de copropiedad. Enrique y Luis
tienen un derecho individual sobre la casa. Ese derecho individual le permite a
cada uno enajenar o gravar su 50% sobre la casa. Enrique recurre al Banco de
Crdito porque quiere hacer un negocio y le aprueban su crdito pero dado el
monto, le piden una garanta llamada colateral - que respalde la operacin
crediticia. Enrique le dice al Banco que es copropietario de una casa ubicada

en San Isidro y que ofrece entregarles en garanta su cuota ideal; su porcentaje

de copropiedad sobre la casa. La operacin crediticia es de $100 mil dlares.
El banco necesita garantas sobre el bien que valgan $100 mil dlares porque
se pone en la hiptesis de que si Enrique no paga, tiene que ejecutar la
garanta mediante remate judicial. La cuota de Enrique vale segn el tasador
- $150 mil dlares. El departamento legal va a hacer lo que los abogados
denominan un estudio de ttulos para ver si el derecho de propiedad est
acreditado. Pasado el tamiz legal, viene la aprobacin y se procede a entregar
la garanta. Enrique entonces va a grabar su cuota ideal. Se va a celebrar un
contrato de mutuo o prstamo entre Enrique y el banco y adems como
colateral de esa operacin se va constituir hipoteca sobre el 50% de cuota
ideal que tiene Enrique sobre la casa. Por lo tanto, si Enrique no puede
cumplir con sus obligaciones y el banco no tiene otro remedio que acudir a su
departamento legal para iniciar los procedimientos judiciales respectivos de
cobranza, lo que los abogados del banco van a hacer es la ejecucin de la
garanta real de hipoteca. Qu se hipotec? No la casa de San Isidro, sino
un derecho sobre el inmueble. Si vamos al art. 885 CC, en su inciso 10 se
dice que son bienes inmuebles los derechos sobre inmuebles inscribibles
en registros. Para la ley peruana todo derecho sobre un inmueble que se
puede inscribir, es un inmueble tambin. Los derechos reales ya no recaen
sobre el inmueble mismo sino sobre los derechos. Este es uno de esos casos.
Qu est inscrito en el Registro? Un derecho de copropiedad. El Registro va
a decir que en la casa de San Isidro hay un rgimen de copropiedad y que a
cada uno de ellos le corresponde un 50% de la cuota ideal. Llegado el
momento de la ejecucin de la garanta, el bien que se va a rematar no es la
casa, es el 50% de Enrique sobre la casa; ese es el derecho sobre el inmueble.
Posteriormente el proceso de remate se lleva a cabo, va a haber un
adjudicatario del remate. Ese seor se va a ganar con la casa? No, solamente
adquiere una cuota ideal sobre la casa; el 50% que Enrique en un momento
hipotec, que ahora el Banco le quit. No hay que confundir el bien con las
cuotas ideales sobre el bien. Todo copropietario puede enajenar su cuota o
gravarla. Es parte de los derechos individuales.
b) Derecho Colectivo: Son aquellos que ya afectan directamente al bien. Si, por
ejemplo, esa casa quiere ser alquilada entonces ya no estamos hablando de
un tema de derecho individual sino de derecho colectivo porque ya tiene que
ver con la casa misma. Si el banco dice que no quiere recibir en hipoteca
cuotas ideales sino que quiere recibir en hipoteca la casa, ya estamos
hablando de un derecho colectivo.
Todo derecho que afecte directamente al bien es colectivo. Todo derecho que
afecte a la cuota es individual. No confundir los derechos sobre la cuota con los
derechos sobre el bien. Si hablamos de usar, disfrutar, disponer de la casa, todo
eso es parte de los derechos colectivos. Si hablamos de disponer de la cuota
hablamos de derecho individual.
2. Elementos

a) Pluralidad de Sujetos: Dos o ms sujetos activos en relacin directa con el

bien. Estos sujetos pueden ser personas naturales, jurdicas o ambas a la vez.
Respecto a la copropiedad en la casa de San Isidro, por ejemplo, los
copropietarios pueden ser Luis y Enrique (dos personas naturales), Luis y la
Compaa Inmobiliaria Tres Ositos S.A. (una persona natural y una jurdica) o
podran ser dos personas jurdicas, o cinco jurdicas y cuatro naturales: No
interesa la combinacin.
Hay en el ordenamiento jurdico peruano figuras jurdicas similares a la
copropiedad donde existen pluralidad de sujetos pero que no son copropiedad.
Entre ellas estn:
Sociedad de Gananciales: El Cdigo Civil establece que cuando se celebra
el matrimonio nace la llamada sociedad conyugal. De la sociedad de
conyugal se deriva un rgimen econmico conocido como la sociedad de
gananciales y pertenecen a ella los denominados bienes comunes. Existe la
equivocada creencia de que en la sociedad de gananciales hay cuotas
ideales o porcentajes como en la copropiedad. No es as; No existen cuotas
ideales en el rgimen de la sociedad de gananciales. Si, por ejemplo, Juan
y Juana Rodrguez compran un automvil luego de casados, ese automvil
va a formar parte del patrimonio conyugal. Quin es el propietario del
auto? La sociedad conyugal y la sociedad conyugal es una entidad distinta
de los miembros que la componen. Entonces porqu la distorsin? Porque
el siguiente captulo del libro de familia es el de la disolucin del
matrimonio. Si la pareja decide separarse o divorciarse, la sociedad de
gananciales fenece y habr que repartirse los bienes. Y cmo se
reparten? Por mitades: 50% del valor de la sociedad de gananciales va a
cada esposo. Eso ha ido malinterpretndose y entonces se cree que cada
uno tiene un 50% de la cuota ideal. Al momento de la disolucin, los bienes
se reparten por mitades que es otra cosa distinta. Lo que s puede suceder
es que Juan y Juana Rodrguez negocien civilizadamente y lleguen a un
acuerdo. Podran compartir la casa de playa por ejemplo. Al momento de
hacer la liquidacin de la sociedad de gananciales, le dicen al Juez de
Familia que en cuanto a la casa de playa ubicada en el balneario x han
decidido someterla a un rgimen de copropiedad. Ahora s puede hablarse
de dos cuotas de 50%. Pero slo en ese caso: Cuando pas de un rgimen
de sociedad de gananciales a uno de copropiedad.
Constitucin de Personas Jurdicas: Hay mucha confusin sobretodo en
personas jurdicas mercantiles. Un ejemplo: Susana, Vernica y Mara han
sido mucho tiempo corredoras de bienes races y acuerdan constituir una
persona jurdica que se va a llamar Inmobiliaria Las Tres Amigas S.A.C..
Toda persona jurdica mercantil como sta tiene que formarse con un
capital social; un aporte que puede ser en dinero o en bienes. Susana dice
que aporta un terreno en Cieneguilla (se produce una transferencia de

propiedad de Susana a la Inmobiliaria); Vernica dice que tiene un

departamento en Miraflores; y Mara, una casa en Jess Mara. En este
caso, las tres fundadoras de Inmobiliaria Las Tres Amigas han decidido
hacer un aporte en especies pero evidentemente el terreno de Cieneguilla
vale distinto en el mercado que un departamento en Miraflores o una casa
en Jess Mara. El terreno en Cieneguilla vale S./100 mil soles; el
departamento en Miraflores S/150 mil y la casa en Jess Mara S/ 200 mil.
Ellas haban acordado que cada una iba a tener acciones iguales por lo que
Susana, adems del terreno, tendr que aportar tanta cantidad de terreno
para igualar el aporte de los S/ 200 mil de Mara. Producidos los aportes, la
Ley General de Sociedades dice que esos aportes se representan en la
cuenta capital de la empresa y esa representacin se materializa en
acciones que son bienes muebles. El art. 886 numeral 8 CC nos dice que
son bienes muebles las acciones o participaciones que cada socio tenga
en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes
muebles. Una vez que Susana entrega los S/100 mil en efectivo y,
adems, transfiere la propiedad del terreno, ella va a recibir X acciones de
la empresa. Qu cantidad de acciones? Depende de cuanto sea el capital
social total de la empresa. Ese numero X es un tercio del capital. Vernica
va a tener Y nmero de acciones. Por qu Y y no X? Porque el monto
de las acciones va a ser el mismo pero el nmero de las acciones va a ser
distinto (las acciones son bienes muebles identificables pues cada accin
tiene un nmero). Mara va a tener Z nmero de acciones. X, Y y Z
son la misma cantidad de acciones pero con numeraciones distintas. La
Inmobiliaria Tres Amigas tiene la propiedad del terreno, del departamento
y de la casa ms S/ 150 mil en efectivo. Qu me dice el art. 886 inciso 8
CC? Que las acciones de Susana, Vernica y Mara son bienes muebles
aunque a la Sociedad pertenezcan bienes inmuebles. Para efectos de la
copropiedad, Susana, Vernica y Mara no tienen el 33.33% sobre el
terreno, el departamento y la casa. Pese a que cada una aport un tercio,
ellas no tienen cuotas ideales. El nico y exclusivo titular del derecho de
propiedad sobre el terreno, el departamento y la casa es la empresa. As
exista un capital social compuesto por bienes inmuebles, los accionistas no
son copropietarios del inmueble. No tienen cuotas ideales sino acciones.
Por ejemplo, si Vernica le solicita un prstamo a un Banco, no podr decir
que hipoteca su cuota ideal sobre el terreno. Ese bien ya es de la Sociedad.
En las personas jurdicas no inscritas o irregulares tampoco se produce
copropiedad.
Las acciones se pueden inscribir? Las acciones se inscriben en un
registro privado que es libro de matricula de acciones que no esta en los
Registros Pblicos sino en cada sociedad y el gerente de cada sociedad
custodia el libro. Cualquier persona puede acudir a ese libro para conocer
quin es el titular, y tambin los gravmenes sobre las acciones.

X Acciones

Y Acciones

SUSANA

VERONICA

Terreno (S/100 mil)

Dpto. Miraflores (S/150 mil)

Z Acciones
MARIA
Casa Jess Mara (S/200 mil)

INMOBILIARIA LAS TRES AMIGAS S.A.C.

Terreno

Dpto.

Casa

+ S/150 mil

Comunidades Campesinas y Nativas: Durante le poca del virreinato espaol

se crearon formas de explotacin al indio peruano. Ya cuando nos
independizamos, los criollos peruanos heredaron esa forma de explotacin
y lo que hicieron fue agrupar al indgena peruano en reservaciones. Incluso
el primer Congreso peruano plante la posibilidad de pedir pasaporte para
ingresar a Lima. Se buscaba que los indgenas estuvieran lo ms alejados
de la ciudad y se crearon las comunidades campesinas y nativas. Grandes
extensiones del territorio nacional son de las comunidades campesinas.
Cul es el rgimen que las Constituciones peruanas han ido creando para
ellas? El rgimen vara segn se trate de comunidades campesinas de la
costa, sierra o selva. A las de la selva se les llama comunidades nativas.
Todas las comunidades campesinas son propietarias de un terreno. El
sujeto activo de la relacin real es la comunidad campesina (una persona
distinta de los miembros que lo componen). La comunidad est conformada
por miembros. A cada uno de los comuneros, se les asigna, en la mayora
de los casos, parcelas individuales: Al comunero Vctor Quispe se le asigna
la parcela A, a Condori la parcela B, a Mamani la C. Pueden explotar su
parcela, pero esa asignacin no implica la transferencia de propiedad. Las
comunidades campesinas tienen la costumbre de que a una parte del
terreno la llaman terreno comunal. Quispe, Condori y Mamani dedican un
da de trabajo para explotar el terreno comunal para que con la venta de las
cosechas se mantenga la comunidad como unidad. Es un aporte que hacen
los comuneros. Desde el punto de vista de la copropiedad, Quispe, Condori

y Mamani no tienen cuotas ideales sobre el terreno comunal. No hay

copropiedad. La propietaria del terreno comunal es la comunidad
campesina o nativa y dentro de ella se asignan derechos individuales.
Desde nuestra primera Constitucin hasta la de 1979 se repeta que los
terrenos de las comunidades campesinas eran imprescritibles, inalienables
e inembargables.
Es decir, reciban seversimas restricciones a la
propiedad. Inalienables, porque no las podan vender. Imprescriptibles,
porque nadie poda entrar a poseer terrenos por usucapin; inembargables,
porque no poda entrar un Banco y embargar a la comunidad. Esto cambi
durante el gobierno de Fujimori. La Constitucin de 1993 permite, por
primera vez en la historia del Per, que las tierras de las comunidades
campesinas entren al mercado.
Se cre una ley de comunidades
campesinas donde por primera vez todos los Mamanis, los Quispes, podan
juntarse en una asamblea y decidir sobre su futuro. En la asamblea se
decida que al seor Quispe se le adjuntaba en propiedad la parcela A. Se
parcelaba todo el terreno de la comunidad. Esta ley es la que permiti a las
comunidades de la costa comenzar a vender terrenos de playa como
Chilca, San Antonio, Caete o Asia a Graa y Montero, a Corredores
Asociados, etc. La ley permite que la Comunidad venda pedazos de su
terreno a terceros. Muchos comuneros an optan por tener un rgimen que
los vincula porque la comunidad como ente les permite, por ejemplo,
defenderse mejor; reclamar sus derechos con mayor fuerza ante la
Municipalidad. Lo importante de todo esto es que no existe copropiedad
sobre el terreno de las comunidades campesinas.

A
Quispe

B
Condori

TERRENO COMUNAL

Mamani

b) Existen dos tipos de derechos sobre el bien: Existen derechos individuales,

que se representan en un porcentaje y derechos colectivos, que afectan
directamente al bien.
c) Bien determinado: Este elemento la doctrina la conoce como unidad de objeto
del derecho real. Tiene que haber un bien mueble o inmueble sobre el que
recaiga la copropiedad. Es decir, puede haber copropiedad sobre cualquier
bien mueble o inmueble.

d) Que no exista una parte materializada de los derechos sobre el bien: Caso
contrario, se termina la copropiedad.
Ejemplo 1: Un terreno que tiene 1000 m2 de extensin cuyos copropietarios
son Hugo y Paco. Cada uno de ellos tiene un porcentaje: Hugo tiene el 50 % y
Paco el 50% (no siempre tienen que ser 50 y 50). Hay un bien determinado:
Terreno de 1000 m2 ubicado en la Urbanizacin La Planicie. La copropiedad
significa que los dos son propietarios de todo. Sin embargo, Hugo y Paco
deciden hacer un cerco justo a la mitad del terreno y quedarse cada uno con
500 m2. En ese momento han tomado un acuerdo; ha habido una
manifestacin de voluntad de los copropietarios y esa manifestacin va
encaminada - sin ellos quizs saberlo ha terminar con la copropiedad.
Cuando convierto mi cuota ideal en una parte materializada del bien la
copropiedad se acaba porque todo el secreto de la copropiedad es que haya
porcentajes ideales sobre el todo. Hugo y Paco seran ahora propietarios
exclusivos de 500 m2.
50% HUGO

50% PACO

500 m2

500 m2
1000 m2

Ejemplo 2: Hugo le dice que esos 1000m2 mantienen 300m2 en copropiedad y

los 700 restantes los materializan. Yo puedo materializar parte del bien. Puedo
hacer que una parte del todo deje de estar sujeto a copropiedad. Es
perfectamente posible. Es principio, slo se requiere la manifestacin de
voluntad para que el acto jurdico de materializacin de las cuotas tenga
validez. Es decir, es un negocio jurdico con libertad de forma. Para efectos de
oponibilidad; a efectos de poder exigir el cumplimiento de las obligaciones que
cada copropietario asumi para materializar ese acuerdo entonces se pone
por escrito (para que sea un medio probatorio idneo)
50% HUGO

300m2
Copropiedad

50% PACO

350m2
Hugo

350m2
Paco

3. Tipos de Copropiedad
A) Rgimen de Propiedad Sin Indivisin Forzosa (SIF): Estado de indivisin es lo
mismo que estado de copropiedad. Habr indivisin, entonces, cuando dos o
ms personas sean copropietarias de un bien. Si la indivisin es forzosa, es
que estoy amarrado a un rgimen de copropiedad; obligado a estar en
copropiedad. El Cdigo Civil Peruano lo que establece como regla general es
un rgimen de copropiedad sin indivisin forzosa. Nuestro Cdigo Civil lo que
quiere es que cualquier copropietario pueda solicitar a los dems ponerle
termino a la copropiedad materializando las cuotas. La idea del legislador en
materia de derechos reales es que la copropiedad debera ser un rgimen
temporal y por lo tanto abre caminos, alternativas, posibilidades para que los
copropietarios en cualquier momento le pongan trmino a la copropiedad. La
copropiedad es fuente de problemas. No es fcil tomar decisiones que tienen
que ver con el derecho colectivo. Por eso el legislador del Cdigo de 1984
estable un rgimen donde no hay indivisin forzosa; donde yo puedo
materializar mi cuota cuando quiero. Si el 1% de las cuotas quiere terminar con
la copropiedad - as el 99% de las cuotas est de acuerdo en mantenerla - sta
termina.
B) Rgimen de Propiedad Con Indivisin Forzosa (CIF): Yo no puedo materializar
las cuotas. Estoy obligado por un tiempo determinado o a plazo indeterminado
a mantener el estado de copropiedad. Nuestro Cdigo, pese a que es un
Cdigo sin indivisin forzosa, no ha podido escapar a dos casos en los cuales
hay indivisin forzosa y esos son el Pacto de Indivisin (art. 993 CC) y la
medianera.
Pacto de Indivisin
El acuerdo de indivisin es una excepcin en materia de copropiedad en el
Cdigo Civil peruano porque es una de las formas de indivisin forzosa; una de
esas formas que me amarran. Para que exista pacto de indivisin se requiere
de un acuerdo de voluntades; la celebracin de un negocio jurdico en el que
tienen que intervenir necesariamente el 100% de las cuotas. Basta que el 1%
diga que no, para que no haya pacto de indivisin. Ese pacto tiene un plazo
determinado. El legislador, que es contrario a la indivisin, seala un plazo
mximo de cuatro aos. Si quieren renovarlo, se requiere de una nueva
manifestacin de voluntad. Otra vez el 100% de las cuotas tiene que estar de
acuerdo en renovar el pacto.
Un ejemplo: Existe en Ica un complejo vincola bastante rentable que es de
propiedad del seor Gastn. El seor Gastn fallece y lo heredan sus hijos

Mara, Teresa y Jorge. Segn el testamento, los tres hijos heredan por igual,
por ende los tres tienen el 33.33% de cuota ideal sobre ese bien. Jorge - que
es el que ms aos ha trabajado con el pap - les propone a sus hermanas
celebrar un pacto de indivisin para que durante cuatro aos lo dejen trabajar
el negocio. Dice, adems, que les va a rendir cuentas y que luego les va a
mandar cheques todos los meses. Como el 100% de las cuotas dice que s,
celebran un pacto por el cual estn obligados a mantenerse en estado de
copropiedad por cuatro aos. Si Mara a los dos aos se arrepiente, ya no
puede hacer nada. Pero lo que s puede suceder es que si al cabo de dos aos
ninguno de los tres (es decir, el 100% de las cuotas) est contento, se puede
dejar sin efecto el pacto. Tambin puede ocurrir que al cabo de los cuatro aos
los tres estn satisfechos y decidan renovar el pacto. En principio el pacto de
indivisin es temporal; puede estar sujeto a renovacin, pero siempre es
temporal.
El segundo prrafo del art. 993 CC establece una prohibicin iure et de iure y
es que sino se seala plazo se presume que es de cuatro aos. Pero no es
que Mara, Teresa y Jorge tengan que estar amarrados los cuatro aos. Si el
100% de las cuotas estn de acuerdo, se puede sealar un plazo menor,
celebrando un pacto ampliatorio.
El tercer prrafo del art. 993 CC establece que para que el pacto de indivisin
tenga efectos contra terceros debe inscribirse en el Registro respectivo en
salvaguarda de los derechos del acreedor. Otro ejemplo: Mara, Teresa y
Jorge celebran el pacto de indivisin el primero de agosto del 2003. Desde el
momento que hay acuerdo de voluntades, el pacto es vlido. Es un acto
jurdico con libertad de forma pero para que los tres hermanos puedan
recprocamente hacer que el pacto se respete, probablemente lo pongan por
escrito (por el problema probatorio). El art. 993 CC dice, adems, que si se
quiere que ese pacto se oponga a terceros y ese pacto es respecto a un bien
registrado, se tiene que registrar. El pacto se celebra el 1 de agosto del 2003,
firman un documento, incluso legalizan las firmas pero no llevan el pacto al
registro. Si no llevan el pacto al registro y vamos a la Partida Registral de ese
predio no encontramos nada. Jorge quiere hacer otro negocio y recurre al
Banco de Crdito para solicitarle un prstamo por $ 100 mil dlares y ste le
pide una garanta. Jorge dice que puede hipotecar su 33.33% sobre el terreno
vincola. Se acepta la garanta. El banco estudia la titulacin del predio para ver
si existen cargas, gravmenes sobre el predio y no encuentra el pacto de
indivisin. El banco siempre tiene que ponerse en el peor de los supuestos:
Que Jorge no pague el prstamo. Si no lo hace, el banco tiene que ejecutar la
garanta y convertir en lquido esa garanta. El banco sabe que es distinto
rematar un inmueble que tiene pacto de indivisin que rematar uno que no lo
tenga. Si yo entro al mercado como adjudicatario lo que quiero es que sea un
rgimen libre para yo poder pedir la particin. Para poder hacer eso, necesito
un rgimen SIF. La gente del banco dice que les conviene que el rgimen de
propiedad sea SIF. Sobre esa base, unos das despus, el 30 de agosto de
este ao, se celebra el contrato de mutuo con hipoteca entre Jorge y el Banco

de Crdito. Los abogados van al Registro e inscriben. Posteriormente Jorge

tiene problemas, no puede pagar sus cuotas a tiempo y el Banco se ve
obligado a ejecutar la garanta. Qu se remata? El 33.33%. Quin resulta
adjudicatario de la buena pro? Tacama SA. Mara y Teresa le dicen a Tacama
SA que hay un pacto de indivisin que recin vence en el 2007 por el cual no
pueden terminar la copropiedad. Sin embargo, Tacama les dice a las dos
hermanas que lean el tercer prrafo del art. 993 CC. Quin es tercero?
Cualquier otro que no haya celebrado el pacto. Para que el pacto de indivisin
tenga efectos contra Tacama SA debi inscribirse en los Registros. Cuando
Tacama adquiri la cuota ideal de Jorge, no exista ningn pacto inscrito. Y si
no est inscrito slo es oponible entre las partes que lo celebraron. Para
oponerlo a terceros haba que inscribirlo y por lo tanto, Tacama SA est en
libertad de solicitar la materializacin de las cuotas y adquirir el negocio si esa
era su idea (probablemente despus Tacama les compre a Mara y Teresa sus
cuotas ideales). Cuando dos derechos reales se encuentren en conflicto, es
oponible el que se inscribi primero. Qu hubiera pasado si el pacto si se
hubiese inscrito antes de la hipoteca? Tacama SA igual sera el propietario de
ese 33.33% pero tendra que respetar el pacto de indivisin (4 aos) antes de
pedir la materializacin de las cuotas.
Finalmente, el ltimo prrafo del 993 CC dice que si median graves
circunstancias el juez puede ordenar la particin antes del vencimiento del
plazo. Ejemplo: Resulta que Jorge se dedica al alcoholismo y los negocios
comienzan a irse a pique. Al amparo del ltimo prrafo del art. 993 CC, Mara o
Teresa pueden pedir la particin. Le explican al juez que si esperan ese plazo
de cuatro aos posiblemente reciban un negocio endeudado y el predio tendra
que ser rematado. Si se le puede probar esa circunstancia grave al juez, ste
sustituye la voluntad del 100% de las cuotas y mediante una sentencia declara
que pasamos de un rgimen CIF a uno SIF. A partir de ese momento, las
cuotas se pueden materializar para evitar que se destruya el bien.

Mara
GASTON

33.33%

Teresa 33.33%
Jorge

33.33%

Celebran Pacto:
01/08/03

TACAMA SA

Jorge

Banco de Crdito

30/08/03
Mutuo $100 mil

VIEDOS

Inscripcin de la hipoteca: 30/08/03

Medianera
Mientras que el pacto de indivisin se aplica a cualquier tipo de bien sujeto a
copropiedad, la medianera se aplica solamente en los casos de predios
colindantes. Ejemplo: Si Jorge dentro del predio de su propiedad (lote 24)
construye con su dinero y dentro de los lmites de su terreno una pared, esa
pared es propiedad exclusivamente de Jorge. Sin embargo, Miguel puede
plantear que para ahorrar costos pueden construir ambos un solo muro.
Entonces, decimos que esa pared es medianera y que est sujeta a un
rgimen de copropiedad. En este caso las cuotas ideales son siempre 50%
50%.

Jorge

LOTE
24

Copropiedad (50%
- 50%)

Miguel

LOTE
25

El art. 994 CC habla de la presuncin de medianera. La pared que construy

Jorge con su plata en su terreno se presume que es medianera salvo que
pruebe lo contrario (tiene que presentar recibos, facturas, etc.). Es una
presuncin iuris tantum
El art. 995 CC contiene una norma que ha sido muy criticada y que es una
repeticin de lo que era el art. 915 del antiguo Cdigo Civil de 1936, que es la
obligacin de imponer la medianera. Esto es lo que se conoce como la venta
forzosa de cuota ideal. Si Jorge construye la pared con su dinero y dentro de
los lmites de su predio, no cabe duda que esa pared es propiedad exclusiva
de Jorge. Sin embargo, el vecino Miguel puede obtener la medianera
pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. Por lo tanto,
el art. 995 faculta a Miguel a demandar a Jorge ante los tribunales para exigir
que se constituya un rgimen de copropiedad con indivisin forzosa (sin plazo
determinado). A ese extremo llega nuestro legislador tratndose de predios y

paredes medianeras. La justificacin del legislador se funda en la conveniencia

y el abaratamiento que significa tener un solo muro que divida dos predios. An
as, esta norma es muy criticada porque una voluntad es impuesta sobre otra.
Se impone la voluntad de Miguel sobre la de Jorge. Desde es el momento que
Miguel paga y con la sentencia del juez, queda constituido un rgimen de
copropiedad (50% de cuota ideal cada uno). El art. 995 CC es mandatorio, por
ms que Jorge no est de acuerdo. Cuando Miguel ya le impuso la medianera
a Jorge, en tal caso puede pedir la supresin de todo lo que sea incompatible
con el derecho que le da la medianera.
Qu derecho da la medianera? Jorge, que est en el predio nmero 24,
puede usar una cara de la pared medianera para colgar ropa, usarla como
pared de uno de mis dormitorios, etc. as como Miguel puede usar la otra. Pero
Jorge no puede colocar ventanas porque eso puede hacer que su copropietario
medianero no pueda usar su cara de la pared (art. 996 CC) El art. 995 CC. le
dice a Miguel que puede pedir que se suprima esa ventana para que pueda
disfrutar del ntegro de la pared. El segundo derecho es levantar la pared
medianera (art. 997 CC). Por ejemplo, por razones de seguridad se puede
levantar la pared un metro ms. En ese caso, son de cargo de quin decide
levantar la pared, los costos que significan la elevacin de la pared un metro
ms, por ejemplo. Si como consecuencia de la mayor altura hay que mejorar
los cimientos eso corre por cargo del medianero. No hay ninguna obligacin de
parte del otro.
Finalmente, en cuanto a las obligaciones de la medianera el art. 998 CC
seala que todos los colindantes (Jorge y Miguel) deben contribuir a prorrata.
Qu quiere decir contribuir a prorrata? 50% cada uno para la conservacin,
reparacin o reconstruccin de la pared medianera. Si hay que reparar la
pared, mantenerla, darle un bao de pintura o reconstruirla porque se vino
abajo, los costos se reparten por mitades. Si yo no quiero pagar la
reconstruccin o la reparacin, puedo hacer uso de un derecho que es el de la
renuncia a la medianera. Al renunciar a la medianera, el otro colindante
adquiere el 100% de cuotas sobre la pared. O dicho en otros trminos, se
convierte en propietario nico y exclusivo de la pared medianera y del terreno
que sta ocupa. Si hay una razn tcnica, si se va a molestar a la propiedad
vecina, van a ir al Juez y l determinar si, por ejemplo, prima el derecho a
levantar la pared o el derecho a que no caiga sombra sobre mi terreno.

4. Constitucin de la Copropiedad
La copropiedad se puede constituir por tres vas:

a) Mediante la celebracin de un contrato: Un negocio jurdico que puede

presentarse de diversas maneras. Por ejemplo, yo propietario de un bien vendo
una alicuota; esa cuota ideal, a una o ms personas. Soy propietario de un
departamento en Lince y decido enajenar ya sea a ttulo oneroso o gratuito el
30% de mi cuota ideal a una persona, el 20% a otra y me quedo con el resto.
Ese contrato signific enajenacin que hace el propietario de cuotas a una o
ms personas. Otra alternativa es que saque a la venta mi departamento en
Lince y que acudan dos, tres o cuatro personas a comprarlo en forma conjunta.
En todos los casos de contratos va a haber enajenacin (un acto jurdico capaz
de transferir propiedad). Esa enajenacin puede ser onerosa o gratuita.
b) Por sucesin: Es la forma mayoritaria. El 80% de casos de copropiedad que se
presentan surgen de la muerte de una persona. Si existen dos o ms
herederos y no se ha hecho individualizacin por testamento, entonces nace la
copropiedad. Del fallecimiento de una persona, nace el rgimen de sucesin de
esa persona. En el rgimen peruano hay dos alternativas: Primero, que la
persona reparta la torta sucesoria dejndole a cada uno de sus herederos
bienes individuales o tambin que la persona haga una lista de todos los
bienes que ha adquirido y declare que sus herederos son sus tres hijos y no
diga ms. Eso significa que al momento de su fallecimiento, se va a constituir
un estado de copropiedad sobre todos los bienes que forman parte de la masa
sucesoria. La segunda hiptesis es que no haya dejado testamento alguno; lo
que se conoce en el Derecho Civil peruano como una sucesin intestada. Hay
un procedimiento especial para que se declare judicialmente que la persona
falleci, que la sucesin se abri y que esos son los herederos. En esos casos
siempre hay copropiedad. La nica manera en que no exista copropiedad es
cuando hay testamento y todo queda absolutamente repartido entre los
sucesores.
c) Por ley: Solamente hay un caso que es el de la medianera.
5. Disposicin y Administracin de Bienes Comunes
Esto ya tiene que ver con los derechos sobre el bien comn, por lo tanto tiene que
ver con los derechos colectivos.
a) Proporcionalidad: En el primer prrafo del art. 970 CC existe una presuncin
iuris tantum, de que las cuotas ideales son siempre iguales entre todos los
copropietarios. Puedo probar en contra de la presuncin. La segunda regla es
que esa cuota ideal es la que establece cmo se prorratean los beneficios. En
funcin de las cuotas se dividen los frutos que rinde el bien y tambin las
obligaciones que genera el bien comn (pago de tributos, mantenimiento del
bien, etc.) Si hay impuesto predial que pagar y soy el titular del 50% de cuota
ideal, yo pago el 50% de impuestos. Si tres hermanos son copropietarios de un
departamento, el pago de los recibos de agua, luz, seguridad, etc. se hace en
funcin al porcentaje de cada uno de ellos. Entonces, la proporcionalidad
significa que los derechos y las obligaciones de cada copropietario se dividen

en funcin a la cuota ideal de dicho copropietario. Si alguien no puede cumplir

con sus obligaciones como copropietario, los copropietarios restantes pueden
asumir esa obligacin pero luego pueden repetir contra l y exigirle
judicialmente el pago (pueden solicitar que se embargue y luego remate su
cuota ideal)
b) Como se toman los acuerdos: El art. 971 CC resume el porqu la copropiedad
es muchas veces tan complicada y porque nuestra legislacin ha querido
adoptar un rgimen sin indivisin forzosa.
- Todas las decisiones importantes sobre el bien comn requieren
unanimidad. Se necesita unanimidad para disponer, es decir, enajenar
(transferir la propiedad), gravar, transformar o destruir. Para todo estos
actos mayores se requiere que el 100% de las cuotas est de acuerdo.
Adicionalmente, las decisiones de arrendar (por ejemplo, alquilar el
departamento), dar en comodato (prstamo) o introducir cualquier
modificacin en el bien (por ejemplo, cambiar el color del edificio) tambin
requiere que el 100% de las cuotas est de acuerdo. Toda modificacin en
el bien comn requiere de unanimidad.
- Se requiere mayora absoluta (ms de la mitad de los votos) para los actos
de administracin del bien. Y que cosa es administracin? Mantenimiento
del bien, pagar los impuestos, recoger los alquileres, etc.
Toda lo importante y hasta lo medianamente importante requiere de
unanimidad y slo el mero acto de administracin requiere mayora absoluta.
No es nada fcil que todos los copropietarios se pongan de acuerdo. La
copropiedad es fuente de conflictos.
c) Administracin: Para administrar los bienes comunes basta con que haya
mayora absoluta; esto es, que ms del 50% de las cuotas est de acuerdo
para hacerlo. La administracin segn nuestro Cdigo Civil puede ser de tres
tipos: La primera es la administracin convencional, en la que los
copropietarios se ponen de acuerdo en cmo efectuar la administracin. Se
tienen que poner de acuerdo en:
- Quin va a ser el administrador
- Qu facultades va a tener (cmo va a administrar)
- Cmo va a ser la rendicin de cuentas.
- En muchos casos, cules van a ser sus honorarios.
Todo esto tiene que ser producto de un convenio. Sin embargo, hay casos en
los cuales no se puede llegar a un acuerdo de cmo de administrar los bienes
comunes. Si no hay convencin, entonces no queda otra alternativa que
recurrir a la administracin judicial.

24/09/03
PROPIEDAD HORIZONTAL (II)
IV. Cmo se constituye?
Para constituir propiedad horizontal necesitamos el otorgamiento de tres actos
jurdicos distintos: La declaracin de fbrica, la independizacin y el reglamento
interno.
1. Declaracin de Fbrica:
Para poder acreditar la propiedad de mi edificacin necesitamos un ttulo llamado
declaracin de fbrica. En primer lugar, quin la otorga?. Quin realmente la
otorga y declara es el arquitecto o ingeniero civil (no necesariamente tienen que
ser ambos) que ha sido responsable de esa obra. El propietario ms que un
otorgante es un interviniente (interviene slo para aceptar lo que otro va a
declarar) Qu va a contener la declaracin de fbrica? Primero, la intervencin
que tuvieron el ingeniero o arquitecto y el propietario. Luego se va a sealar el
terreno sobre el cual se ha construido la casa, el edificio, la quinta, el centro
comercial, etc. (Recordemos que no solamente hay declaracin de fbrica para
aquellas edificaciones sujetas a propiedad horizontal). Por ltimo, el ingeniero o
arquitecto declara cmo se construy: La distribucin, el rea de los ambientes de
cada piso; las estructuras, los acabados de la casa; las instalaciones elctricas y
sanitarias y el costo, que tiene tres elementos que lo conforman: Cunto en mano
de obra, cuanto en materiales de construccin (todo lo que tuve que comprar para
construir mi casa), y finalmente los honorarios del profesional.

1.
2.

Quin la otorga (arquitecto o ingeniero civil)

Contenido de la Declaracin de Fbrica
Terreno

3.

Cmo se construy

3.1 Distribucin
3.2 Area de los ambientes (pisos). Area
Construida total.
3.3 Estructuras

3.4 Acabados
3.5 Instalaciones
3.6 Costo
3.6.1.

Mano de obra

3.6.2.

Materiales de construccin

Todos estos items conforman la declaracin de fbrica y van a constituir el ttulo de

propiedad de mi edificacin; el documento que me permite acreditar que soy el
propietario de mi casa. Esta declaracin de fbrica se suele otorgar mediante
escritura pblica ante notario. El abogado la minuta de declaracin de fbrica. El
notario otorga escritura pblico pero a esta minuta tengo que adjuntarle varias
cosas ms: En Registros Pblicos se necesita adems de minuta, la licencia de
construccin; la conformidad de obra; un certificado de numeracin municipal; el
pase de seguridad social (eliminado por la Ley 25657)
El legislador quiso simplificar la forma de acreditar la declaracin de fbrica y
mediante la Ley 25657 cre el FUO (Formulario nico Oficial) ya que el
procedimiento por escritura pblico era muy costoso. Los formularios van a
reemplazar a los trmites de las Municipalidades, las minutas y las escrituras.
Ahora todo se hace con los formularios. Un procedimiento, sin duda, ms
amigable al usuario: Ms sencillo y menos costoso. En el FUO, todo el contenido
de la declaracin de fbrica viene en un formato.
Entonces, hoy en el Per yo puedo otorgar la llamada declaracin de fbrica por el
procedimiento ordinario, tradicional de la escritura pblica o puedo hacerlo a
travs del FUO. Ambos tienen exactamente el mismo valor.
2. Independizacin:
Es la asignacin del rea, linderos y medidas perimtricas de cada seccin de
dominio a efectos de precisar la extensin de mi derecho de propiedad. Es un
detalle tcnico de cunto mide cada seccin de dominio exclusivo. El art. 954 CC
me dice: Tu propietario puedes extender en cada vrtice del permetro lneas
verticales que se proyecten al suelo y subsuelo pero siempre dentro de ese
permetro.
Ejemplo: Las secciones de dominio exclusivo de un departamento:
Area
Est.1
Est.2

Linderos

Dep.1
Dep.2
Dpto. 101
Dpto. 201
La independizacin va a depender del tipo de edificacin porque si estoy en un
edificio como el del ejemplo, mi derecho de propiedad hacia el sobresuelo se
agota en el techo y en el subsuelo se agota en el piso pero una casa o en una
quinta la cosa es distinta. Ah si yo propietario puedo aprovechar el subsuelo y
puedo construir una casa de dos o tres pisos; lo que la zonificacin me permita.
Qu le va a permitir estos elementos al registrador? El registrador tiene una
pantalla y llama a la partida electrnica. En esa partida 140000 aparece el terreno
de Garca Montufar ubicado en La Molina; luego aparece quin es el titular del
derecho de propiedad, si se ha constituido otro derecho real sobre el propietario,
etc., etc. Al registrador le va a llegar el FUO o la escritura pblica con la
declaracin de fbrica y luego hace un pequeo resumen. Ahora, si se trata de un
edificio va a constar que tiene tantos departamentos y luego en el FUO en otra
parte del cuadernillo va a estar la independizacin. El registrador abre, entonces,
tres partidas. El registrador va a decir que las partidas 140001 y 140002 vienen
de la partida matriz 140000. Cada seccin de dominio exclusivo tiene su propia
partida electrnica. Por ejemplo, puedo vender mi depsito o mi estacionamiento y
todava ser titular de mi departamento. Entonces, para que puedan comerciarse
en el mercado los derechos reales y puedan ser oponibles, el registrador crea una
partida para cada seccin de dominio exclusivo.

Partida 140000

Lote 124 Mz. C.

Urbanizacin Sol de La
Molina

Garca Montufar

Independizacin

Bienes Comunes

Depto. 101

140001

Est. N1

Area: 120m2

3. Reglamento Interno:

Servicios Comunes

Son las reglas de juego de cada edificacin en un rgimen de propiedad

horizontal. En una primera parte del reglamento estn los derechos y obligaciones
de los propietarios de las zonas de dominio exclusivo. Cada uno tiene un derecho
de propiedad exclusivo sobre el departamento que est comprando pero tambin

140002

tiene algunos derechos comunes y ciertas obligaciones (como por ejemplo no

hacer bulla despus de determinada hora). Luego, en el Reglamento Interno tiene
que aparecer el porcentaje de participacin que corresponde a cada seccin de
dominio exclusivo. Luego del porcentaje de participacin - si se ha determinado el porcentaje de aporte para el mantenimiento de los bienes comunes. Hay
muchsimos edificios que slo tienen un porcentaje. En esos casos, el porcentaje
de participacin es uno y sobre esa base, cada uno paga el mantenimiento. Pero
hay otros edificios, centros comerciales o quintas que tiene dos porcentajes. El
porcentaje de pago de mantenimiento es absolutamente opcional. La gran mayora
tiene slo uno. Otra cosa sumamente importante que contiene el Reglamento
Interno es el uso permitido de cada seccin (el uso es una restriccin al derecho
de propiedad). Por ejemplo, si un edificio se limita exclusivamente a
departamentos de vivienda, no puedo poner un consultorio mdico o un estudio
de abogados. O si estoy en un edificio que tiene uso de oficinas no puedo usarlo
como vivienda. Antes de adquirir una seccin de dominio exclusivo, es
indispensable revisar el Reglamento Interno para conocer el determinado uso
expreso que se ha establecido. Tambin el Reglamento Interno me va a decir
cules son los bienes comunes de la edificacin; los servicios comunes (cada tipo
de edificacin tiene distintos bienes comunes pero el art. 41 de la Ley 27157 nos
da una gua). Qu mas nos va decir el Reglamento? Nos va a hablar de la junta
de propietarios. La junta de propietarios es el rgano de representacin del
rgimen de propiedad horizontal compuesto por todos aquellos propietarios de una
seccin de dominio exclusivo. En ella se toman acuerdos respecto a los bienes
comunes, a los servicios comunes, a la administracin de la edificacin, etc. El
Reglamento me va a decir las atribuciones de la Junta; quienes la componen,
quin es el Presidente, los qurums, que mayoras calificadas se requieren, etc.

Reglamento Interno

Derechos y Obligaciones

Porcentaje de Participacin

Porcentaje de Pago de mantenimiento

Uso

Bienes Comunes

Servicios Comunes

Si, por ejemplo, Garca Montufar presenta a Registros Pblicos el Reglamento

Interno, el Registrador lo que va a hacer es incluirla luego de que declar la
independizacin - en la Partida Electrnica140000 correspondiente a su casa
ubicada en La Molina. El Registrador no coloca todo el Reglamento Interno; hace

un resumen. Si quiero conocer todas las reglas al detalle, tengo que pedirle una
copia a () El Registrador no constituye la propiedad horizontal sino est inscrito
el Reglamento Interno.
Los tres elementos declaracin de fbrica,
independizacin y el reglamento interno - son indispensables; son conjunciones.
Predeclaratoria de Fbrica
La predeclaratoria de fbrica ha sido concebida por el legislador como un
mecanismo para tratar de promover la construccin de edificaciones y para
atender el problema de la demanda de vivienda en el Per. El Estado Peruano a
travs de su historia republicana ha sido incapaz de satisfacer la demanda de
vivienda; que se agudiz despus de los aos 50 con las migraciones de las
zonas rurales hacia las urbanas. Para aminorar esa presin, el legislador crea el
sistema de predeclaracin de fbrica. Un ejemplo: Tengo un terreno ubicado en el
Sol de La Molina donde creo que se pueda hacer un edificio de departamentos
pero no tengo el dinero para construirlo. Entonces el legislador peruano, a travs
de la predeclaratoria de fbrica, crea todo una ficcin legal que es la posibilidad de
constituir propiedad horizontal en esa edificacin (.) Se constituye todo un
artificio legal que va a permitir que los derechos reales puedan comercializarse en
el mercado. Cmo voy constituyendo el rgimen de predeclaratoria de fbrica y
voy creando esta ficcin legal? Presentando a la Municipalidad Distrital el anexo
C del FUO. Yo ya tengo los planos de lo que voy a hacer, lo que significa que
tengo un proyecto de cmo construir. Qu me dice la ley? Me dice que el
Municipio de La Molina va a verificar los datos que he puesto en el FUO con el
proyecto aprobado. Requisito esencial para pedir la predeclaratoria de fbrica es
tener los planos completos, mi Proyecto y ambos debo llevarlos al Municipio para
que me los aprueben. Y cmo me lo aprueba el Municipio? Dndome la licencia
de obra. Proyecto aprobado, para la ley de propiedad horizontal, significa licencia
de obra.

Planos

Proyecto

Municipio

Licencia de Obra

Ya tengo mi licencia y como no tengo dinero lo que quiero es vender los planos;
vender bienes futuros (futuros departamentos). Qu tengo que hacer? Ya tengo
la licencia de obra, entonces mi arquitecto tiene que llenar el formulario del FUO.
Y que va sealarse en la predeclaratoria de fbrica? Lo mismo que en una
declaracin. El arquitecto dir: Sobre este terreno, voy a construir un edificio; que
va a tener cinco pisos; que va a tener cinco departamentos por piso; que va a
tener una azotea, un zcalo, un estacionamiento; etc., etc. Podr decir todo por
adelantado porque ya hay un proyecto y una licencia de obra. Por lo tanto, la
predeclaratoria de fbrica contiene todos los rubros de una declaracin de fbrica
pero todo comienza con la frase voy a construir.
Adems de la predeclaratoria de fbrica, puedo hacer una pre - independizacin
porque ya s de qu tamao van a ser cada uno de los departamentos,
estacionamientos, depsitos, etc. porque tengo mi proyecto de planos aprobado.
Luego, en una segunda parte yo puedo otorgar tambin el pre - reglamento interno
para que todos aquellos que todos aquellos me vayan a comprar departamentos
sepan cules van a ser son las reglas de juego, sus derechos, etc.
En sntesis, la predeclaratoria de fbrica contiene exactamente lo mismo que la
declaracin de fbrica; la pre - independizacin lo mismo que la independizacin y
el pre reglamento interno, lo mismo que el reglamento interno. Sin embargo, el
bien (el edificio) fsicamente todava no existe. El legislador en el art. 1534 CC
establece que pueden haber contratos vlidos respecto de un bien futuro. Es decir,
yo puedo vender un bien que todava no existe. Pero el legislador me dice que ese
negocio jurdico, que se puede formar vlidamente con el acuerdo de voluntades
entre el comprador y vendedor est sujeto a una condicin legal. Qu tenemos
aqu? Un contrato de compraventa de bien futuro. Pero el art. 1534 me dice que
para que ese contrato tenga efectos, el bien tiene que existir. Esa es la norma
general. Por lo tanto, si nosotros aplicamos la norma general del art. 1534 a la
venta de estos departamentos que estoy vendiendo en La Molina, tendremos que
decir que hay un contrato de compraventa pero que no tiene efectos todava. Sin
embargo, el legislador peruano con la ley 27157 ha hecho una excepcin a la
regla general del art. 1534 para posibilitar, justamente, el trfico de bienes futuros
inmobiliarios. Eso es lo que busca el legislador: Crear oferta de vivienda.
Una vez que ya tengo mi pre- declaracin de fbrica, mi pre independizacin y
mi pre reglamento interno, entonces llevo a Registros Pblicos esa informacin.
Ah me piden el FUO y en ese momento se crea la ficcin legal. Qu va a hacer
el Registrador? Llama a su sistema, abre una nueva Partida Electrnica y va a
decir que en ese terreno se ha constituido un rgimen de pre declaracin de
fbrica; que se trata de un futuro edificio, que tendr cinco pisos; que tendr tantos
departamentos, tantos estacionamientos, etc. y en virtud del FUO que le presento,
procede a la pre - independizacin de las futuras secciones de dominio exclusivo.
Por eso es una ficcin legal: Porque se van a inscribir y anotar derechos reales
sobre bienes futuros.
01/10/03

PROPIEDAD HORIZONTAL (III)

Siempre la propiedad horizontal se fundament en un rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn; una modalidad en virtud de la cual en una
edificacin, hay secciones de dominio exclusivo, bienes comunes y servicios
comunes. Sobre estos bienes y servicios comunes existe una participacin, una
alicuota que tiene cada propietario. Este rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn es el rgimen que mayoritariamente se practica pero no es el
nico.
La norma general en materia de propiedad horizontal es que los bienes comunes
no se transfieren; estn diseados para servir a los propietarios secciones de
dominio exclusivo. Sin embargo, la ley vigente de propiedad horizontal ha
distinguido entre dos bienes comunes. Primero, los del art. 134 del Reglamento
que enumera los bienes comunes que no se pueden transferir bajo sancin de
nulidad. Qu quiere decir el primer inciso del art. 134? Si hay una edificacin en
altura, el bien comn terreno es intransferible. La nica excepcin es que se
constituya un derecho real de superficie, en el que hay un propietario del suelo
distinto del propietario del sobresuelo o subsuelo. Ejemplo: Hay un propietario que
es Juan que se relaciona jurdicamente con x, y, z. Juan constituye superficie a
favor de stos, cada uno va a ser propietario de un departamento y se les va a
llamar superficiarios. Tienen el derecho de construir sobre el terreno de Juan un
edificio de departamentos. El terreno sobre el que se levanta la edificacin sobre
el terreno no es un bien comn.

X
Juan
Superficie

Y
Z

Hay ciertos bienes comunes que por su naturaleza no se pueden enajenar. Para
que los bienes comunes se puedan transferir se necesita de la autorizacin de la

junta de propietarios (con por lo menos ms de dos terceras partes de los

porcentajes conformes). La autorizacin no puede contravenir las normas de
zonificacin vigentes. Por ejemplo, la azotea es un bien comn que no est listado
en el art. 134. Qu se requiere entonces? Que se renan los propietarios de los
departamentos y el 66.66% de participaciones diga que s quiere enajenar la
azotea. Ese dinero de la venta de la azotea se reparte en funcin a la cuota ideal
de cada propietario. La segunda condicin es que sea posible, segn las normas
de parmetros edificatorios que forman parte de la zonificacin, hacer un sexto
piso en ese edificio. As el acuerdo se tome, ste sera inejutable por las normas
de zonificacin vigente. O tambin podra ser que la seguridad y funcionabilidad
del departamento se vean afectadas, entonces en ese caso las minoras podran ir
a sede judicial e impugnar ese acuerdo.

AZOTEA BIEN COMN

501
401
301
201
101

Adems de transferir, hay ciertas otras obras que se pueden ejecutar y que
tambin requieren de la autorizacin de la junta de propietarios pero ya no se
requiere mayora calificada sino una mayora simple (ms del 50% de las cuotas
ideales). Cuando se trata de una votacin tan importante como la enajenacin o
gravamen de los bienes comunes entonces solo podrn votar los propietarios
hbiles, es decir, aquellos que estn al da en el pago del mantenimiento de los
bienes comunes. El acuerdo que se haya tomado para transferir bienes comunes
a un tercero se comunica a todos los propietarios quienes pueden manifestar su
desacuerdo. Si creo que afecta la funcionabilidad del edificio puedo impugnar
judicialmente ese acuerdo no obstante las dos terceras partes estn de acuerdo.
La segunda alternativa que nos plantea el es crear el rgimen de copropiedad e
independizacin, algo que no tiene antecedente alguno en la legislacin peruana.
Rgimen de Independizacin y Copropiedad
Este es un rgimen que supone la existencia de secciones de propiedad exclusiva
que se encuentran independizadas y de bienes de uso comn sujetos al rgimen
de copropiedad. Ejemplo: Un edificio con nueve microlocales comerciales en

Gamarra. Pedro es propietario de las tiendas 1, 4 y 7; Joaqun del 2, 5, y 8 y

Ernesto del 3, 6 y 9. Ellos vienen funcionando con un rgimen de bienes de
propiedad exclusiva y bienes comunes. Los tres se renen un da y deciden
cambiarse a un rgimen de independizacin y copropiedad en el cual existen
bienes de uso comn pero sujetos a copropiedad. Se va a desaparecer la esencia
de la propiedad horizontal. La ideal original era dividir el edificio en tres bloques.
Un edificio de nueve tiendas se va a convertir ahora en los edificios A, B y C. Una
alternativa que tienen ellos es llamar a unos obreros de construccin civil para
colocar unas paredes y ya no poder comunicarse. Cuando los tres toman la
decisin de independizarse y convertir lo que es un edificio en tres, Joaqun le dice
a Pedro que si no mantienen los accesos, los pasadizos que hay a nivel de cada
piso, los clientes tendran que bajar las escaleras y subir de nuevo. Joaqun les
propone a Pedro y Ernesto mantener esos pasadizos para que la gente pueda
transitar horizontalmente. Joaqun les informa a sus dos amigos que esos
pasadizos eran bienes comunes sujetos a porcentajes de participacin y que eso
ahora lo estn cambiando. Van a dejar sin efecto el rgimen de propiedad
horizontal y a partir de la fecha el edificio queda dividio en tres: El edificio bloque
A, el edificio bloque B y el edificio bloque C. Cada pasaje ya no va ser un
bien comn con participaciones sino un bien inmueble sujeto a un rgimen de
copropiedad. Sobre el pasaje Y va a recaer un derecho de copropiedad y los tres
tienen cuotas ideales sobre el bien. Cada tienda es ahora un inmueble de
propiedad exclusiva.

PEDRO
A

JOAQUIN
B

ERNESTO
C

Pasaje Y
Bien inmueble sujeto
a copropiedad

Otro ejemplo: Una galera en el centro que est en un rgimen de propiedad

horizontal: Secciones de dominio exclusivo y bien comn (el pasadizo). Cada una
de las tiendas va a ser un bien mueble de propiedad exclusiva. Ya no estn en
conjunto con otros. As como se independiz aquel edificio del ejemplo anterior en
tres bloques, aqu se va a independizar esta edificacin en ocho bloques
totalmente independientes. Todos los bienes comunes tienen que desaparecer. En
el caso de este centro comercial el nico bien comn que tienen es el pasadizo.
En la junta, los ocho propietarios van a acordar dejar sin efecto el rgimen de
propiedad horizontal, para pasar al rgimen de independizacin y copropiedad.

Ahora hablamos de dos inmuebles distintos. El pasadizo que era bien comn se
convierte en un bien inmueble ms sujeto a copropiedad. Se convierten en
copropietarios con cuotas ideales. Cmo las tiendas eran de distinto tamao y por
ende las participaciones eran distintas acuerdan que si Mara tena 20% de
participacin, entonces tendr ahora 20% de copropiedad. Es decir, los
porcentajes de participacin que haban se trasladan a la copropiedad. Miguel es
propietario ahora de un local totalmente independiente. Toda el rea ya es
copropiedad. Los copropietarios pueden acordar alquilar. Ya no hay propiedad
horizontal. La junta de propietarios desaparece. Ya no hay bienes y servicios
comunes que mantener. Cada uno baila con su propio pauelo. Ahora, el
Reglamento seala que las propiedades () Por lo tanto los edificios en altura
estn prohibidos. Hay un divorcio entre la ley y el reglamento. Pero si no es ese el
caso no puedo hacer un rgimen de copropiedad porque el reglamento lo prohibe.
Edificios y departamentos no, salvo casos excepcionales
Calle

5
6
7

1
Rgimen de
Independizacin
y Copropiedad

20%
15%

3
4

Calle

POSESION
Es el segundo en importancia de los derechos reales. Sin embargo, hay
algunos que consideran que es an ms importante que la propiedad por la
cantidad de poseedores que existen en el Per.
Es un derecho an ms abstracto que la propiedad.
El tema de la posesin ha sido tratado en un sinnmero de libros de derecho
reales pero han dominado la escena de la posesin las posiciones de dos
tratadistas excepcionales: Savigny e Ihering. No hay Cdigo Civil en el mundo
que no adopte la teora de alguno de ellos en el tema de la posicin.
2. Concepto
a) Savigny: Para poseer algo, se requieren de dos elementos; el animus y el
corpus. Si no existen ambos, no hay posesin. Al animus le llamamos elemento
intencional y al corpus el elemento material Hay corpus o elemento material de
la posesin cuando hay aprehensin del bien (un contacto fsico entre el sujeto

activo y el bien) o cuando tengo la posibilidad de aprehender. Cundo pierdo

esta posibilidad de aprehender? Cuando hay una injerencia extraa de tercero.

Corpus

Savigny
Animus

Aprehensin material

Posibilidad de aprehender
Domini

Possidendi

Pero para Savigny no basta con el corpus. Tiene que haber animus, que es un
elemento ms abstracto todava. Hay dos tipos de animus: El animus domini y
el animus possidendi. El animus domini es la intencin de comportarse como
propietario del bien. Pero comportarse como propietario no significa
necesariamente serlo. Hay poseedores que se comportan como propietarios
sin serlo. Ejemplo: Garca Montufar es propietario de un syllabus. Un da se lo
olvida en la clase y un alumno lo encuentra. Pensando que como lo han
dejado tirado es porque ya nadie lo necesita y entonces hace aprehensin
material de l. Ese tercero no slo tiene aprehensin material sino que
empieza a comportarse como propietario. Tienen animus possidendi los que
saben que poseen algo temporalmente. Reconocen que existe un propietario
Ejemplo: Garca Montufar y un alumno celebran un contrato de comodato. l
en su psiquis no se comporta como propietario. Sabe que el syllabus est
prestadito noms.
b) Ihering sali al frente de esta posicin y revolucion el concepto de posesin.
Para l, el elemento del animus era totalmente prescindible: Hay posesin
cuando hay corpus, no como lo ha definido Savigny, sino un corpus que
depende de la relacin externa entre sujetos y cosas. Es como si nos
pusiramos a ver una pelcula. Alguien est explotando econmicamente un
bien y es que los bienes satisfacen las necesidades de las personas. Hay que
ver cmo se comporta la gente en relacin a las cosas. Porque le llama
explotacin econmica? Porque los bienes vienen a satisfacer las
necesidades. Las necesidades se satisfacen de distintas maneras. El corpus
va variando segn cmo satisfaga mi necesidad (tiene naturaleza variable).
Ejemplo: La ta de Garca Montufar le regala una camisa huachafa y como le
da pena botarla a la basura la guarda en el ltimo cajn de su closet. An en
ese extremo hay una satisfaccin de necesidad. Cmo se van a comportar
estos sujetos que satisfacen necesidades? Como propietarios (usan, disfrutan
y disponen de los bienes). Ah est la naturaleza variable del corpus: En los
atributos de la propiedad. Cuando la gente est usando, disfrutando y
disponiendo de los bienes, hay corpus y tambin posesin. Basta que este
ejercicio basta que sea hecho; no necesariamente de Derecho. Ejemplo: Soy
propietario de un terreno y comienzo a construir una casa sobre l porque as
satisfago mis necesidades. Ihering dice que soy propietario y poseedor a la

vez, porque estoy ejerciendo uno de los atributos de la propiedad. Qu

significa ejercicio de hecho? Un ejercicio fctico. Qu quiere decir fctico?
Real, de verdad. Verdaderamente estoy disfrutando. Es comenzar a ejercer los
atributos de la propiedad. Pero tambin aquel que invadi el terreno est
ejerciendo uno de los atributos de la propiedad. Estos atributos los puede
ejercer el propietario como los puede ejercer alguien que no es propietario.
Qu interesa para efectos de la posesin? Que de hecho se est ejerciendo.
Si se ejercen algunos de los atributos hay corpus y si hay corpus hay posesin.
El art. 896 CC sigue totalmente la posicin de Ihering. Para el Cdigo Civil
peruano la posesin es el ejercicio de fctico, verdadero de uno de los
atributos de la propiedad.
El art. 897 CC nos presenta la figura del servidor de la posesin. Nuestro Cdigo
Civil, siguiendo la teora de Ihering, dice que hay personas que parecen que
poseen pero que no lo hacen. Por ejemplo, el chofer que maneja uno de los autos
de Garca Montufar. Cundo hay servidores de la posesin? Cuando hay una
relacin de dependencia entre empleado y empleador y el empleado, siguiendo
instrucciones, usa el bien. Ese chofer es un empleado de Garca Montufar; l le
paga una remuneracin mensual, hay subordinacin. l usa el carro por
instruccin de su empleador. Lo mismo sucede con la empleada del hogar que
usa todo el da la aspiradora, por ejemplo. El obrero de una fbrica industrial que
utiliza maquinarias todo el da tambin es un servidor de la posesin: Usa la
maquinaria porque recibe rdenes diariamente del gerente de planta.
3. Clasificacin de la Posesin
Ihering dice que si el corpus es de naturaleza variable y algunas personas usan y
otros disfrutan es que porque deben haber distintas clases de posesin. Dentro de
su teora comienza a desarrollar una clasificacin de la posesin:
Poseedores mediatos e inmediatos: Es poseedor inmediato el poseedor
temporal (eso que sabe que posee un bien y que tiene que devolverlo). Es
poseedor inmediato el que posee por un plazo en virtud de un ttulo y ese ttulo
es un acto jurdico en virtud del cual se cede la posesin temporal de un bien
(un contrato de arrendamiento, comodato, etc.) Todos estoy ttulos otorgan la
posesin inmediata por un lapso determinado. Poseedor mediato es el que
confiere el ttulo temporal. Poseedor inmediato, el que posee en virtud de ese
ttulo.
Posesin legtima o ilegtima: Poseedor ilegtimo es quin que no tiene derecho
a la posesin. Ejemplo: Joaqun Mamani acaba de llegar a Lima y su primo
Rodolfo invasor de terrenos - le ofrece alquilarle un cuarto de su casa en el
pueblo joven. Para Ihering, hay una persona que est usando parte de este
terreno y otra que lo est disfrutando. Ah no hay legitimidad en el ttulo pero,
de hecho, encontramos a Joaqun Mamani viviendo en una parte de esta casa
y a Rodolfo Mamani que le cobra una renta mensual de S/ 20 soles. Poseedor

legtimo es quin tiene derecho a la posesin. Aquel que posee en virtud de un

ttulo vlido en la forma y en el fondo. Ejemplo: Garca Montufar cede
temporalmente su syllabus. Garca Montufar sera poseedor mediato del
syllabus y la otra persona inmediata pero ambos son poseedores legtimos.
Pueden haber poseedores mediatos legtimos e ilegtimos y poseedores
inmediatos legtimos e ilegtimos.
Posesin plena: Poseedor pleno es aquel que tiene la capacidad de ejercer
cualquiera de los atributos de la propiedad. El poseedor pleno concentra los
tres atributos: Usar, disfrutar y disponer. Cundo un pleno deja de ser pleno?
Cuando confiere un titulo a un tercero que va a poseer. Lo pleno se puede
convertir en mediato. Ejemplo: Cuando tomo la decisin de alquilar mi
departamento en Miraflores y entrego las llaves a mi arrendatario entonces de
poseedor pleno paso a convertirme en mediato. El arrendatario que es? Un
inmediato legtimo. Antes de alquilar la casa que era yo? Un poseedor pleno y
legtimo. Qu era Rodolfo Mamani antes de arrendar? Pleno e ilegtimo. Qu
sucede cuando le arrienda una parte a su primo recin bajado? Sobre esa
parte del lote de Rodolfo Mamani, el primo alquila la seccin I. En la seccin II
vive Rodolfo. Rodolfo es poseedor pleno e ilegtimo de la seccin II de ese lote
y respecto a la seccin I, es un poseedor mediato e ilegtimo. Si Joaqun
incumple con los pagos, Rodolfo no podra desalojarlo por la va judicial.

RODOLFO

(2)

JOAQUIN

(1)

Ejemplo: Jorge - propietario de un departamento en San Isidro - decide celebrar un

contrato de arrendamiento con Manuel. Este contrato se celebra el primero de julio
del 2003 y hace unos das atrs, el 25 de setiembre, Manuel celebra con Enrique
un ttulo y ese ttulo se llama sub - arriendo. (El contrato de arrendamiento en su
clusula siete seala lo siguiente: El arrendatario puede subarrendar total o
parcialmente este departamento). Enrique desde el 25 de setiembre est viviendo
en ese departamento ubicado en San Isidro. De acuerdo con la clasificacin de la
posesin que contiene nuestro Cdigo Civil, Jorge, el propietario, pregunta que
clase de poseedor es cada uno.

Jorge
(Propietario dpto.
San Isidro)

Arrendamiento
01/07/03

Manuel
(Arrendatario)

Sub - arriendo
25/09/03

Enrique
(Sub arrendatario)

Manuel tiene una doble condicin: Con respecto a Jorge es poseedor inmediato y
con respecto a Enrique sera mediato. Ac hay dos ttulos que deben ser
analizados por separado. Por lo tanto, Manual sera mediato e inmediato a la vez y
todos seran legtimos. Ahora supongamos que en el contrato la clusula siete
indicaba que estaba totalmente prohibido el subarriendo. Enrique sera ilegtimo y
Manuel, en relacin con Enrique, tambin porque subarrend lo que no deba
subarrendar. Manuel, con respecto a Jorge, seria inmediato legtimo porque ese
contrato de arrendamiento es vlido. En el segundo caso en el que haba la
clusula expresa que prohiba, ese ttulo de subarriendo es invlido (otorga
derechos ilegtimos de posesin) Enrique y Jorge no tienen absolutamente
ninguna relacin (no estn vinculados jurdicamente por ningn lado). Si el
contrato de sub arriendo estaba contemplado, el plazo se vence, y Enrique se
queda, entonces se convierte en un poseedor ilegtimo.
Como sinnimo de la posesin ilegtima podemos hablar de la posesin precaria
(art. 911 CC) Cundo la posesin se hace precaria? Cuando no tengo un ttulo
valido. Ejemplo: El caso tpico de los invasores de terreno como Rodolfo Mamani.
Tambin es precaria cuando quin tena un ttulo valido, ste fenece. Ejemplo:
Enrique, segn el contrato de sub - arriendo, tena el sub - arrendamiento desde
el 25 de setiembre del 2003 hasta el 02 de febrero del 2004. La obligacin de
Enrique es devolverle a Manuel la posesin inmediata en esa fecha. Hoy es el 03
de febrero del 2004 y Enrique no quiere salir. En ese momento, Enrique se
convertira en un poseedor ilegtimo o precario y, adems, pleno. No puede ser
mediato porque para ser mediato necesito tener un ttulo temporal y ese ttulo ya
venci. Del 25 de setiembre del 2003 al 02 de febrero del 2004 Enrique fue
inmediato legtimo. Pero cuando el ttulo fenece, se convierte en precario y,
adems, en pleno. Slo es poseedor el que de hecho usa, disfruta o dispone. El
03 de febrero del 2004, Manuel ya no ejerce ningn atributo y por lo tanto, deja de
ser poseedor.
Legtima
Posesin

Buena Fe
Ilegtima
Mala Fe

La posesin ilegtima puede ser de buena o mala fe. No existe posesin legtima
de buena fe. El 906 CC nos dice que el poseedor ilegtimo es aquel que cree, que
est segursimo que es legtimo por ignorancia o por error. Ejemplo: Celebro un
contrato de usufructo con alguien, ignorando que en realidad no era el propietario
sino un estafador.

Ejemplo: Fernando y Pedro son tan amigos que deciden comprarse dos terreno
juntos para tener sus casas uno al lado del otro. Fernando se compra el lote 30 y
Pedro el 31. Como los terrenos an no estaban bien delimitados, Fernando, por
error involuntario, creyendo que estaba en el 30, toma posesin del 31 y
comienza a construir.
Esa ignorancia o error puede recaer sobre el hecho o el derecho (puede ser un
error en la interpretacin en la ley). Ser poseedor ilegtimo de mala fe el que sabe
que es ilegtimo. Ejemplo: Los invasores de pueblos jvenes seran ilegtimos de
mala fe o precarios y plenos.
Co - Posesin
Son co poseedores aquellos que ejercen simultneamente la posesin y son del
mismo rango. Quines tienen el mismo rango? Los poseedores plenos entre s,
los poseedores mediatos entre s y los poseedores inmediatos entre s. Hay
coposesin, en primer lugar, cuando hay una pluralidad de sujetos; pero esos dos
o ms deben ejercer el mismo atributo de la propiedad conjuntamente sobre el
mismo bien.
Ejemplo: Jos, propietario de una casa, fallece bajo el imperio de su testamento y
declara como sus nicas herederas a sus hijas Mara y Pilar. Desde ese momento,
desde el punto de vista de la propiedad, ambas son copropietarias. Pero ahora, al
amparo del art. 899, son tambin co poseedoras porque ambas son poseedoras
plenas (nadie tiene la posesin temporal) y legtimas. Un mes despus, las
hermanas acuerdan disponer del bien, arrendndole a Jorge la casa. Jorge sera
un poseedor mediato legtimo. Qu pasa con Mara y Pilar? Antes eran co poseedoras plenas y ahora se han convertido en mediatas. Pasado un mes del
arrendamiento, Jorge llama por telfono a Mara y Pilar y les dice que no puede
pagar la renta slo y que desea alquilar la casa a medias con su amigo Miguel.
Les propone extender una clusula adicional en el contrato diciendo que ahora los
arrendatarios son dos y ellas aceptan. Se firma la clusula el 20 de octubre de
este ao y a partir de ese momento, Jorge y Miguel se convierten en poseedores
porque ambos son del mismo rango (inmediatos) y ejercen el mismo atributo sobre
el bien. Respecto de esa casa, hay dos co - posesiones: Una co - posesin a nivel
de los mediatos (Mara y Pilar) y otra a nivel de los inmediatos (Jorge y Miguel).
Pasa un ao, y Jorge y Miguel le subarriendan a Patricia. Pese a que es
inmediata, ella no es co poseedora porque no tiene el mismo rango que los dos.
Desde el punto de vista de la coposesin, Jorge y Miguel cumplen un doble rol:
Respecto a la primera relacin jurdica, son co poseedores inmediatos y
respecto a la segunda, seran co poseedores mediatos.
Jos
Mara

Pilar

CASA

Jorge
(Arrendatario)

Patricia

Miguel

Para que exista co posesin dos o ms deben estar ejerciendo el mismo atributo
de la propiedad. Ejemplo: Jos muere y Mara se queda a vivir en la casa. Pilar
llama a Mara para co - poseer la casa con ella ya que tiene el 50% de cuota ideal
pero a sta no le da la gana de hacerlo. Desde el punto de vista de la posesin,
Mara y Pilar no son co - poseedoras porque Mara est ejerciendo la propiedad
exclusiva del bien. A Pilar que le queda por hacer? En primer lugar, su abogado
le dir que Mara tendr que indemnizarla por cada da que ejerza el uso exclusivo
del bien. Pero, adems, puede demandar la particin.
Jos
Mara

Pilar

CASA

Demanda indemnizacin
Demanda particin

3. Derechos

a) Suma de Plazo Posesorio (Art. 898 CC): Quin posee, puede sumar a su plazo
de posesin el del anterior poseedor que le transfiri validamente al bien. En
primer lugar, hay dos tipos de plazos de posesin: Hay un plazo de posesin
real y un plazo de posesin jurdico. Ejemplo: Fernando ha celebrado un
contrato de compraventa con Miguel respecto de una casa. Al momento que se
celebra el contrato, el primero de julio del 2003, Fernando hizo entrega de la
posesin del bien a Miguel. Miguel tiene un plazo de posesin real que
comienza a contar desde el primero de julio del 2003 hasta el da de hoy
porque el plazo de posesin real es un plazo efectivo contado desde el
momento en que Miguel ejerci uno de los atributos de la propiedad. Pero
existe, adems, un plazo de posesin jurdico por el cual a m poseedor se me
permite sumar el plazo de posesin de aquel que me transmiti vlidamente el
bien.

Fernando

01/07/03

Miguel

Fernando, a su vez, el 02 de febrero del 99 le haba comprado la casa a Jorge.

Qu me dice el art. 898 CC? Que el poseedor Miguel puede sumar a su
plazo de posesin real el de aquel (el anterior poseedor) que le transfiri
validamente el bien. Si ha habido transmisin vlida entre Fernando y Miguel,
Miguel puede sumar a su plazo de posesin, el plazo de posesin de

Fernando. Entonces, Cul es el plazo posesorio de Miguel? Su plazo de

posesin real es de unos cuantos meses pero jurdicamente posee desde el
02 de febrero del 99.

Jorge

Compra - Venta
02/02/99

Fernando

Compra - Venta
01/07/03

Miguel

Pero, adems, Miguel tambin puede sumar el plazo real y jurdico de

Fernando. Y el plazo de posesin jurdico de Fernando es su plazo de
posesin real ms el del Jorge. Mara a su vez realiz un contrato de
compraventa con Jorge el diez de mayo del 90. Fernando mientras fue
poseedor tuvo un plazo de posesin real desde el 02 de febrero del 99 hasta
el 01 de julio del 2003. Pero Fernando posey jurdicamente desde el 10 de
mayo del 90. Se puede decir que Miguel posee desde el 10 de mayo de 1990.
El ltimo poseedor suma todos los plazos anteriores siempre y cuando exista
lo que el art. 898 CC llama transmisin vlida.

Mara

Compra - Venta

Jorge

10/05/90

Compra - Venta

Fernando

02/02/99

Compra - Venta

Miguel

01/07/03

Transmisin Vlida: Hay transmisin vlida cuando se trata de posesiones

homogneas. Son poseedores homogneos los que tienen el mismo rango
para la suma, es decir, los medianos entre s, los medianos con los plenos. Son
poseedores homogneos para poder sumar en la cadena cualquier
combinacin mediano pleno o viceversa. Estn en otra categora los
poseedores inmediatos. Los inmediatos pueden sumar entre s. En una
categora estn los mediatos con los plenos y en otra los inmediatos. Ejemplo:
Mara, Jorge, Fernando y Miguel compraron las casa y durante todo el tiempo
que estuvieron en posesin vivieron en ella. Qu tipo de poseedores son?
Plenos y los plenos son homogneos entre s. Por lo tanto, se cumple el
requisito de transmisin vlida. Pero ahora supongamos que Jorge le arrend
la casa a Viviana del 11 de mayo de 1992 hasta al 11 de mayo de 1994. Jorge
estuvo viviendo en la casa desde el 10 de mayo del 90 hasta el 11 de mayo del
92. El 11 de mayo de 1994 Viviana le entrega las llaves de la casa a Jorge.
Jorge desde el 10 de mayo de 1990 hasta el 11 de mayo de 1992, que tipo de
poseedor fue? Pleno. Tenemos a Jorge que comenz siendo pleno, fue
mediato una temporada y volvi a ser pleno. Para efectos de la suma del plazo
posesorio hay una posesin homognea porque cualquier combinacin
mediato pleno, pleno mediato cuenta para la suma. El hecho de que el
Jorge haya sido mediato por un tiempo no impide sumar.
Mara

Compra - Venta
10/05/90

Jorge

Compra - Venta
02/02/99

Fernando

Compra - Venta
01/07/03

Miguel

Viviana:

11/05/92 11/05/94

Actos Jurdicos de Enajenacin: Entrego la propiedad de un bien. Ejemplo:

Permuta, compraventa, donacin, etc. Pero slo actos formalmente vlidos.
Puede que el fondo sea invlido pero que la forma sea buena.
29/10/03
Derechos del Poseedor (Continuacin)
Mejoras

Pueden ser necesarias, tiles o de recreo (Art. 916 CC)

Todo poseedor sea legtimo o ilegtimo de buena o de mala fe tiene derecho a
las mejoras. La regla es que existe un derecho de reembolso: El propietario
del bien debe reembolsar el valor actual de las mejoras necesarias y tiles
efectuadas.
Las mejoras se valorizan en el momento que se restituye la posesin;
restitucin que se puede haber efectuado por mandato judicial o simplemente
porque venci el plazo pactado entre el propietario y el poseedor.
En el caso de las mejoras de recreo se puede ejercer el derecho de separacin
(art. 917 CC) Hay mejoras de recreo que son separables pero hay otras que
no. Si no se pueden separar, entonces quedarn en beneficio del bien sin
obligacin alguna del propietario de pagar su valor actual. En el caso de las
mejoras de recreo no hay reembolso.
Es posible tambin que el propietario, pese a que la mejora es separable, se
ponga de acuerdo con el poseedor y le pague el valor actual de la mejora de
recreo. Es un derecho que consagra el Cdigo para el propietario del bien que
quiera retener esas mejoras.
Lo que muchas veces es que no hay acuerdo entre el propietario y el poseedor
en el valor de las mejoras. En esos casos, no queda otra alternativa que acudir
a la va judicial y el juez a travs de peritos va a establecer cual es el valor de
las mejoras.
El derecho de retencin (Art. 918 CC) es un derecho real de garanta. El
derecho de retencin se da en una relacin acreedordeudor. El acreedor
(poseedor) tiene derecho a retener un bien de propiedad del deudor
(propietario) hasta que ste le pague las mejoras. Ejemplo: Mi contrato de
arrendamiento vence el 31 de diciembre del 2002. Hasta esa fecha soy
poseedor inmediato y legtimo. El 31 de diciembre mi ttulo va a fenecer. Si
decido quedarme, mi calidad posesoria va a cambiar. Yo tengo derecho a ser
reembolsado. Ya no soy arrendatario sino acreedor de mi propietario. La
posesin sigue siendo legtima pero con titulo distinto. Del 31 de diciembre en
adelante voy a retener la casa hasta que el propietario pague. Si luego de ello

no entrego la posesin de la casa, mi calidad posesoria cambia y me convierto

en un ilegtimo de mala fe (tendr que pagar los frutos y podr ser desalojado)
El segundo prrafo del art. 917 CC lo que busca es defender al propietario
frente a un poseedor ilegtimo que busca, va un exceso de mejoras
introducidas en el bien, retener la posesin. Ejemplo: El 03 de febrero del 2001,
Jos aprovechando que Miguel est de viaje ocupa su casa. Jos sabe que su
posesin es ilegtima de mala fe (precaria) y que Miguel cuando regrese lo va a
demandar para recuperar la posesin. La demanda se interpone el 02 de
setiembre del 2001 pero se notifica recin el 12 de setiembre del 2001. El 13
de setiembre del 2001 Jos introduce mejoras en el bien. Jos ya no tiene
derecho al reembolso despus de que ha sido citado y que va a ser
desalojado. Toda mejora introducida despus de la notificacin se queda
gratuitamente en beneficio del bien salvo que se trate de las mejoras
necesarias (indispensables para conservar el bien).

Miguel
Demanda
Jos
(Ilegtimo de mala fe)
01/02/01

Fecha Demanda
02/09/01

Fecha Notificacin
12/09/01

Introduce mejoras
13/06/01

El poseedor que retiene el bien hasta que el propietario le pague las mejoras
no podr adquirir por prescripcin, porque su calidad es la de poseedor
legitimo inmediato y un poseedor inmediato nunca podr adquirir el bien por
prescripcin.
Puede haber subjetividad a la hora de interpretar si la mejora es til, necesaria
o de recreo. El juez finalmente es el que decide que tipo de mejora es la que se
ha hecho. Si somos abogados del Jos, por ejemplo, tenemos que probar que
si no se hubieran introducido las mejoras, el bien se hubiera destruido o
deteriorado.
Para una parte de la doctrina, el ttulo de acreedor slo da derecho a retener la
posesin (no se podra disfrutar de la propiedad). Lo que si es posible es que
el poseedor convenga con el propietario y le diga que como no puede pagarle
las mejoras introducidas, entonces que le permita ejercer el disfrute (arrendar,
por ejemplo) para que con la renta que pague el arrendatario l se vaya
cobrando las mejoras. Pero hay otro sector de la doctrina que no comparte esa
posicin y que seala que la retencin otorga la posesin y por lo tanto, la
posibilidad de ejercer el disfrute. Sin embargo, esta teora tiene un problema y
es que si soy poseedor inmediato en virtud de un ttulo de acreedor eso no me
otorga a m el disfrute.
Los interdictos son un derecho de todo poseedor sea legtimo o ilegtimo de
buena o mala fe.
La accin de reembolso la interpone el exposeedor cuando ya no tiene el
derecho de retencin. Tiene slo dos meses contados desde el da en que
perdi la posesin para presentar una accin de reembolso (art. 919 CC)

El derecho de separacin se pierde con la restitucin del bien. Si se entrega al

propietario la posesin y no se retiran las mejoras de recreo, stas quedan
gratis en el bien. El poseedor tiene que tomar las previsiones necesarias para
llevarse todas las de recreo antes del da de la restitucin (Art. 919 CC)
La accin de reembolso puedo presentarla as todava est poseyendo el bien.
El plazo de prescripcin nicamente corre si ya no tengo la posesin y no me
han pagado las mejoras (Art. 919 CC)

Presunciones

No son propiamente un derecho del poseedor.

Hablamos de presunciones legales cuando la ley hace juicios lgicos a favor
del poseedor.
Hay dos tipos de presunciones legales: Iure et de Iure (no admiten prueba en
contrario) y Iuris Tantum (s admiten prueba en contrario).
Las presunciones siempre benefician a alguien. Es posible que el perjudicado
con la presuncin puede destruir la presuncin. Si las presunciones son juicios
lgicos a favor del poseedor quin puede sufrir con la aplicacin de stas es el
propietario del bien.

A. Presuncin de Propiedad (Art. 912 CC):

Todo el que usa y disfruta un bien se presume que es propietario. Pero esta es
una presuncin iuris tantum.
Hay casos en los que la presuncin se destruye automticamente: Si soy un
inmediato no puedo oponer la presuncin de propiedad al mediato porque hay
una relacin jurdica entre ambos. En cambio, cuando no hay vnculo jurdico
que pruebe la relacin mediato-inmediato, la prueba es ms compleja para
destruir la presuncin.
La presuncin tampoco es oponible contra el propietario con derecho inscrito.
Slo se aplica respecto a bienes muebles identificables.
B. Presuncin de Posesin de Accesorios (Art. 913 CC):
Son bienes principales los que tienen vida propia. Los bienes accesorios por
naturaleza y al comienzo de su existencia son tambin principales pero el
propietario puede, por motivos econmicos, convertir bienes principales en
accesorios.
Ejemplo: Soy minero y mi bien principal es la concesin minera que exploto.
Compro una serie de bienes (taladros, camiones, cascos para todos los
obreros, etc.) para explotar la concesin. Decido solicitar un prstamo y el
banco me va a pedir que le otorgue en garanta el bien principal y todos los
accesorios que se requieren para explotar la mina. Desde el momento en que
los convierto en accesorios, stos depende del principal. El banco lo que busca
es una hipoteca sbana (quiere cubrir como un manto todos mis bienes). En
vez de hacer 35 hipotecas hace una. Todos los bienes accesorios al principal
quedan cubiertos por la misma garanta.

 Todo lo accesorio sigue siempre la suerte del principal. Se presume que si

poseo el bien principal, estoy en posesin de todo sus accesorios.
Si poseo una bien inmueble (mi casa) se presume que todos los bienes
muebles que se encuentran en el interior (el TV, mi juego de comedor, etc.)
estn en posesin ma tambin.
Lo que busca esta presuncin es eximir de prueba a quin posee el bien
principal.
Es una presuncin contra la que cabe prueba en contrario.
C. Presuncin de Buena Fe del Poseedor (Art. 914 CC):
Todo el que posee ilegtimamente se presume que lo hace de buena fe. El
propietario tiene que probarle al juez que ese ilegtimo posee de mala fe.
La presuncin, al igual que la del 912 CC, se destruye cuando hablamos de
bienes registrados.
D. Presuncin de Posesin Continua o en Tiempo Intermedio (Art. 915 CC):
Ejemplo: Enrique comenz a poseer el 01 de enero del 2002. Enrique posee
hoy 29 de octubre de 2003. Enrique puede hacer uso de una presuncin a su
favor: Slo tiene que probarle al juez que estaba en posesin el primero de
enero de 2002 y que est en posesin hoy para que se presuma que posey
todos los das durante todo el tiempo intermedio.
01/01/02
Enrique

29/10/03
Se presume que posey

Esta es una importantsima presuncin para que se pueda adquirir por

prescripcin. Otro ejemplo: Pedro comienza a poseer ilegtimamente el 03 de
octubre de 1993. Transcurre un plazo de diez aos. Al amparo del art. 915 CC,
Pedro puede hacer uso presuncin legal de la continuidad de la posesin. Si se
presenta el juez slo debe probar que estaba en posesin el 03 de octubre de
1993 y que esta en posesin hoy 29 de octubre que demanda. Todo el tiempo
intermedio se supone que ha habido una posesin continua. Y si la posesin
es continua hay prescripcin.
03/10/93
Pedro
(Ilegtimo de mala fe y pleno)

03/10/03

Esta presuncin es iuris tantum. Puede destruirse probando que en algn

momento se interrumpe la posesin en el tiempo intermedio.
El abogado busca atacar y destruir la presuncin probndole al juez que la
posesin no fue continua.
MODOS DE ADQUIRIR

Para entender los modos de adquirir hay que distinguir los conceptos de
documento, ttulo y modo.
La palabra ttulo tiene varias acepciones legales y extra-legales. Para los
notarios, ttulos son las escrituras pblicas que se otorgan. Para ellos los ttulos
son instrumentos notariales. Esa es la palabra ttulo en su sentido formal, como
sinnimo de documento. En Registros Pblicos, ttulo es sinnimo de todo
documento que ingresa conteniendo un acto inscribible que va a ser materia de
calificacin (no slo escrituras pblicas sino resoluciones judiciales,
resoluciones municipales de habilitacin urbana, medidas cautelas de
embargo, etc.). En el Derecho de Familia, ttulo es una calidad jurdica
determinada que la ley me otorga. En el mundo de los derechos reales y
cuando se habla de los modos de adquirir, se entiende la palabra ttulo en su
sentido formal, esto es, como acto jurdico.
El ttulo es el acto jurdico que va a servir de causa a la ejecucin de un modo.
El ttulo es el antecedente de un modo de adquirir.
Primero, hay una relacin jurdica (obligatoria) entre dos partes. Estas dos
partes van a celebrar un acto jurdico determinado en virtud del cual una de
ellas obliga a otra a ejecutar un modo de adquirir. Por ejemplo, celebro un
contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento es el ttulo; el acto
jurdico mediante el cual yo propietario me comprometo a entregarle al seor
Juan Prez la posesin del bien. El hecho de que el seor Prez haya firmado
el contrato hoy en mi oficina y que incluso me haya pagado un ao adelantado
de renta que le he exigido, significa que hemos celebrado un ttulo y l ha
cumplido una parte de su relacin obligatoria. El seor Prez va a poseer
desde el momento en que yo ejecute el modo de adquirir. Mi obligacin como
propietario es entregarle la posesin inmediata para que pueda usar el bien
durante el plazo pactado en el contrato. El cumple con su obligacin pagando
la renta mensualmente. Yo cumplo con mi obligacin ejecutando un modo de
adquirir que le permita a l poseer. Por lo tanto, hoy que firmamos el contrato l
tiene derecho a la posesin pero no posee todava. El va a poseer en el
instante en que yo ejecute el modo.
Otro ejemplo: Un contrato de compraventa. Tambin hay dos partes:
comprador y vendedor pero ah la obligacin del vendedor es distinta pues se
obliga a transferirle al comprador la propiedad del bien y la posesin plena o
mediata del bien. Se transfiere la propiedad a travs de la compraventa cuando
se ejecute el modo. Para poder transferir la propiedad, necesito que el ttulo se
haya constituido antes. Primero celebro la compraventa, despus transfiero la
propiedad al comprador.
Ttulo es el acto o negocio jurdico que va a permitir la ejecucin del modo. El
ttulo es la obligacin. A travs del modo se transfiere la propiedad o posesin.
Mientras no se ejecute el modo no hay transferencia o adquisicin de derechos
reales.

El documento es una simple prueba de la existencia del ttulo. El ttulo, en su

sentido formal, se llama documento. El documento slo sirve para probar que
el acto jurdico o ttulo se celebr.
No se debe confundir el ttulo con el documento que sirve para probarlo. Puede
subsistir el acto jurdico aunque el documento se declare nulo (Art. 225 CC).
Son dos cosas distintas. Ejemplo: Juan y Pedro celebran un contrato de
compraventa. El bien objeto de la compraventa es una casa en Miraflores en la
Avenida Pardo 320. El contrato de compraventa es un acto jurdico con libertad
de forma, pues slo se requiere del acuerdo de voluntades para que el acto
exista. Por lo tanto, basta que Juan y Pedro se pongan de acuerdo en las dos
condiciones esenciales para que el contrato de compraventa exista: La cosa y
el precio para que, desde el punto de vista de los modos de adquirir, ya haya
ttulo. Pedro le dice a Juan para documentar la celebracin de ese negocio
jurdico para que consten las obligaciones de cada uno y tambin para registrar
su derecho de propiedad para hacerlo oponible erga omnes. Juan para ahorrar
unos soles acude a una notara bamba. Cuando Pedro presenta a Registros
Pblicos su escritura, se la declaran nula. Sin embargo, el ttulo o compraventa
subsiste. Hay que tener especial cuidado cuando se trate de actos jurdicos de
forma ad solemnitatem (donacin, por ejemplo) porque en ese caso si el
documento se declara nulo el acto jurdico es nulo tambin. Cae uno, cae el
otro.
Los modos de adquirir son los hechos o actos que dan nacimiento o transfieren
un derecho real.
Todos los que dan nacimiento a la propiedad o la posesin se denominan
originarios. El modo originario da nacimiento a un derecho real y se caracteriza
porque no requiere de un acto jurdico (ttulo).
Cuando se transfiere la posesin o propiedad estamos frente a un modo
derivado de adquirir la posesin o propiedad. En los modos derivados siempre
hay ttulo.
Modos Originarios

Posesin

Aprehensin (muebles)

Ocupacin (Inmuebles)

Modos Derivados

Propiedad

Apropiacin

Especificacin

Mezcla

Accesin

Avulsin

Modos Originarios

Cuando se trata de modos originarios de adquirir posesin, la ley hace una

diferenciacin segn se trate de bienes muebles o inmuebles.
Si yo tomo posesin de un bien por aprehensin hay un modo originario.
Distinto es que haga aprehensin de lo que es mo que haga aprehensin de
un bien de propiedad de un tercero. Siempre la aprehensin origina posesin
ilegtima salvo casos puntuales.
En principio, la regla general es que si yo hago aprehensin de un bien de
propiedad de un tercero, adquiero la posesin ilegtima. Sin embargo, el art.
929 CC dice que hay casos en los que la aprehensin origina posesin
legtima. Si cojo una piedra, puedo apropiarme de ella porque no es de nadie.
Las res nullius son las cosas que no pertenecen a nadie. Cuando aprehendo
una piedra simultneamente se estn ejecutando dos modos de adquirir.
Adquiero de forma originaria la posesin plena y la propiedad de la piedra.
Mediante la aprehensin yo adquiero siempre posesin plena del bien.
Slo se puede hacer aprehensin de bienes muebles. Pero slo se pueden
apropiar piedras, conchas u otras anlogas que se hallen en el mar o en los
ros o en sus playas u orillas (art. 929 CC).
En el mundo de los originarios, ya cuando hablamos de bienes inmuebles, el
modo es la ocupacin. Quin ocupa un inmueble est adquiriendo posesin
ilegtima siempre.
No hay apropiacin de bienes inmuebles. Para el ordenamiento jurdico
peruano, no hay res nullius inmobiliarios. Todo inmueble en el Per o es de
propiedad privada o es del Estado. Si no hay ttulo de propiedad privada, se
presume que es del Estado (los arenales de la costa, los andes, etc.)
El segundo modo originario de adquirir propiedad est regulado en el art. 930
CC. Hay un segundo tipo de res nullius. Adems de las conchas, piedras y
anlogas del art. 929 CC hay ciertos animales y peces que se pueden cazar y
pescar siempre y cuando su caza y pesca est permitida (Art. 930 CC). En
esos casos hay aprehensin que origina posesin legtima y hay apropiacin.
Si estn prohibidos podr haber aprehensin; mas no apropiacin. No puedo

cazar vicuas en una zona de reserva por ejemplo. Asimismo, hay normas que
regulan la pesca (en pocas de veda no puede haber apropiacin). El 930 CC
dice, adems, que la aprehensin no tiene que consistir en un contacto fsico
con el animal cazado o el pez pescado. Basta con que hayan cado en la
trampa o en la red. El Cdigo establece ficciones legales que reemplazan a
una verdadera aprehensin porque no hay contacto fsico.
Hay una prohibicin de pescar y cazar los res nullius en terrenos de propiedad
privada (Art. 931 CC). En esos casos el modo no se va a ejecutar. El animal o
pez no me van a pertenecer salvo que ese terreno de propiedad privada no
haya tenido un cerco o cartel que me permitiera a m conocer que era privado.
Si he cometido un dao a la propiedad privada, tengo que indemnizar al dueo.
El hallazgo y las bsquedas de tesoros estn regulados del art. 932 hasta el
936 CC pero no son modos de adquirir la propiedad.
El segundo modo originario de adquisicin originaria de la propiedad es la
especificacin. Hay dos periodos o etapas: Primero, aprehendo de buena fe un
bien que no es res nullius sino de propiedad privada. Segundo, lo transformo.
El artfice es aquel que aprehende y convierte el bien.
Ejemplo: Ernesto y Miguel son dos amigos que comparten un pequeo taller. A
Ernesto la Municipalidad lo contrata para hacer un busto de mrmol de su to el
alcalde Luis Castaeda Lossio. Ernesto importa un pedazo de mrmol de tipo
A que es de gran calidad y otro pedazo de mrmol que tiene las mismas
dimensiones pero que es de tipo B que se lo va a entregar a Miguel. Ernesto
se va de viaje y Miguel se queda a cargo del taller (l no ha visto an los
pedazos de mrmol). Un da se siente inspirado, ve dos pedazos de mrmol
aparentemente iguales y, con el mrmol de Ernesto, comienza esculpir un pato
silvestre. Miguel hizo aprehensin de un bien del cual no era propietario. Para
el 937 CC, Miguel es el artfice (hace aprehensin del mrmol y lo transforma).
Si hizo la aprehensin de buena fe, creyendo que era el pedazo de mrmol de
su propiedad, entonces se da la especificacin. Miguel adquiere la propiedad
del nuevo objeto y su obligacin es pagarle a Ernesto el valor de la cosa
empleada. Ernesto tiene que probar con su abogado que Miguel actu de mala
fe. Miguel tiene que probarle al juez que era prcticamente imposible distinguir
un bloque de mrmol de otro.
Lo que omiti el 937 CC es el tema de la eventual indemnizacin que se le
puede pedir al artfice por el perjuicio causado. A Ernesto la Municipalidad no
slo lo va a penalizar por incumplir el plazo sino que tambin le va a resolver el
contrato. Eso no est establecido expresamente en el artculo, lo que no
implica que el abogado de Ernesto no pueda demandar a Miguel. Esa
obligacin que tiene Miguel de indemnizar la doctrina la conoce como la teo. de
la resp. objetiva. Para esta teora, si hay un perjuicio causado, el hecho de que
Miguel (el artfice) haya tenido buena o mala fe es absolutamente irrelevante
Miguel por ms buena fe que haya tenido, le ha causado un dao a Ernesto en
su relacin contractual con la Municipalidad y ste ltimo tiene el derecho a ser
indemnizado.
Para la doctrina, mezcla es la fusin de dos lquidos y confusin, la fusin de
dos slidos pero el modo es exactamente el mismo (art. 937 CC segundo

prrafo). A la confusin, el 937 CC la llama unin. Si hay, por ejemplo, 50

gramos de plata de propiedad de Jos y 100 gramos de oro de propiedad de
Jorge y estos slidos se confunden el bien pertenece en copropiedad a Jos y
Jorge. Es un modo originario porque nadie ha transferido nada, nadie ha
celebrado un ttulo; hay un hecho que origina un modo de adquirir.
Lo que la doctrina interpreta es que evidentemente tiene que haber un artfice
que lo ha hecho y que tiene que haber operado de buena fe para ser
congruente con el primer prrafo del 937 CC. No lo dice el legislador
expresamente pero se entiende as. Lo que no tiene ningn sentido es porque
en este caso no se le atribuye la propiedad al artfice. Para la doctrina, la
diferencia est en que en el primer caso, Miguel tom un bien que es
enteramente de tercero mientras que en el segundo, aporta parte de sus
bienes. La interpretacin adecuada para la segunda parte del art. 937 CC sera
la siguiente: Si Jos y Jorge convienen y confunden su oro y plata entonces
hablamos de copropiedad. Hay confusin cuando dos personas cada uno con
bienes separados, unen estos bienes en uno solo. Dependiendo del valor del
oro y la plata se van a establecer las cuotas ideales de Jos y Jorge.
Un tercer modo de adquirir originariamente la posesin es a travs de la
accesin. En la accesin va a haber un bien principal reconocible al cual se va
a adherir otro. Aqu el segundo bien va a desaparecer porque por accesin se
va adherir completamente al bien principal. La accesin, a diferencia de todos
los modos anteriores, se aplica tanto a bienes muebles e inmuebles. Esta
adherencia de un bien a otro puede ser de un mueble con inmueble o mueble
con mueble. El hecho acto que da nacimiento al derecho de propiedad o
posesin es la adhesin por causas de la naturaleza (naturales) o por obra del
hombre (artificiales).
Hay distintas formas de accesin. La primera de ellas se llama aluvin (939
CC) y se aplica exclusivamente a un tipo de bien inmueble: Los terrenos
ribereos. El hecho o acto que da nacimiento a la propiedad son las uniones de
tierra o piedras que trae el ro que se van adhiriendo al terreno. Cada vez que
hay unin se est produciendo accesin y se est dando nacimiento a un
derecho de propiedad.
A diferencia del aluvin, en la avulsin (940 CC), hay un desprendimiento
violento de un pedazo de tierra reconocible. Es un modo que se aplica
solamente a inmuebles (terrenos ribereos). Ejemplo: Hay dos parcelas
colindantes, las parcelas A y B. Como consecuencia de la fuerza del ro,
ste arranca un pedazo del terreno A que se separa y se adhiere al B.
Para que se produzca la avulsin varias cosas tienen que suceder: Primero,
tiene que haberse producido un huaico que haya arrancado un pedazo
reconocible de un predio ribereo y lo haya anexado a otro. Como es
reconocible, el primer propietario, Miguel (dueo del A), puede reclamar la
posesin. Puede reclamar extrajudicialmente o a travs de la va judicial. Pero
Miguel slo puede reclamar dentro de los dos aos del acaecimiento (dentro de
los dos aos que pas el huaico). Si ste pas el 03 de febrero del 2002,
Miguel tiene plazo hasta el 03 de febrero del 2004 para reclamar su porcin.
Hay reiterada jurisprudencia en nuestros tribunales que reclamar significa

demandar y notificar. Es decir, Ernesto tendr que haber sido notificado a ms

tardar el 03 de febrero del 2004. Si vence el plazo y Miguel no ha reclamado
se pierde el derecho de propiedad y se produce la avulsin. Esto modo de
adquirir es continuado; no instantneo. Ocurren varios hechos en el tiempo que
van configurando el modo. Miguel va a perder su derecho de propiedad salvo
que Ernesto durante esos dos aos no haya tomado an posesin de la
porcin arrancada. Ernesto tiene que ocupar el predio de Miguel durante esos
dos aos. Esa ocupacin origina posesin ilegtima pero luego de los dos aos
Ernesto se convierte en poseedor legtimo y, adems, en propietario por
accesin. Si el 07 de febrero del 2004 Ernesto no ha tomado an posesin del
bien, todava puede reclamar porque no se han cumplido todos los requisitos.
Pueden pasar los dos aos y el derecho de propiedad de Miguel puede no
haberse perdido.
05/11/03
Accesin Industrial
El hombre interviene directamente y como consecuencia de ello hay un modo
originario de adquirir.
Edificacin en Terreno Ajeno (Art. 941 CC)
Ejemplo: Dos amigos, Felipe y Martn, deciden comprar dos terrenos
colindantes. Martn compra el lote 15 y Felipe el lote 16 de la manzana z de
una urbanizacin que est sometida a un proceso de habilitacin urbana
(donde todava no hay calles, los lotes no tienen cartelito; lo nico que se ve
son montones de terrenos y maquinaria pesada). Felipe, creyendo
errneamente que est construyendo en el 16, edifica el lote 15.

Felipe construye en el lote 15

creyendo que es suyo

MARTIN
LOTE 15
Mz Z

FELIPE
LOTE 16
Mz Z

La norma presupone que el propietario del suelo tambin tiene buena fe (es
decir, que Martn no est enterado de lo que pas). Desde el punto de vista de

los modos de adquirir, ha habido una ocupacin. Felipe es un poseedor

ilegtimo pero de buena fe.
La accesin supone que bienes muebles e inmuebles se adhieren y formen
parte integrante de otros. Ciertos bienes muebles (materiales de construccin)
han sido adheridos al suelo.
Martn, el propietario del suelo, tiene dos opciones: a) Hacer suyo lo edificado
b) Obligar a Felipe que le pague el valor del terreno.
Si Martn se quiere quedar con la casa entonces tiene que pagarle a Felipe su
valor actual. Si no se ponen de acuerdo ellos, el juez establece el valor. Lo que
ocurre es una accesin y por lo tanto, un modo originario: Lo que ha hecho
nacer el derecho de propiedad es el error de Felipe.
El art. 941 CC da reglas de cmo solucionar el problema. As como el poseedor
ilegtimo de buena fe hace suyos los frutos, para el legislador resulta
igualmente justo que Felipe - edificador de buena fe - sea pagado por esos
bienes muebles (materiales de construccin y acabados).
Para ponernos de acuerdo con el monto, hay que hacer dos valorizaciones: El
valor cuando se construy (S/ 120 mil soles) y el valor actual (S/ 140 mil soles).
Felipe debe pagar el valor medio (S/ 130 mil soles).
Si Martn opta porque Felipe le pague el valor del terreno, en ese caso no hay
una media. Para el legislador resultara injusto para el propietario del suelo que
Felipe pague la mitad. Sera demasiado beneficio para el ilegtimo de buena fe.
Este artculo 941 CC ha sido muy criticado por los seguidores de la teora de la
responsabilidad objetiva. Puede que a Martn se le haya causado un dao
(puede darse el caso que ya no encuentre terrenos adecuados en esa
manzana) y que tenga que ser indemnizado. La teora de la responsabilidad
objetiva busca que las cosas vuelvan a su estado anterior (que se demuela lo
construido y que, adems, se indemnice al propietario).
Este artculo es tremendamente injusto para Martn. Felipe sale mejor parado
pues ni siquiera tiene la obligacin de darle su terreno contiguo: Slo debe
pagar el valor actual del terreno o venderle la edificacin.

Mala fe del propietario del suelo (Art. 942 CC)

Presupone que el propietario obra deliberadamente de mala fe. Martn se
queda callado y no saca a Felipe de su error. Pudo evitar que se produzca la
accesin e intencionalmente no lo hizo.
Ahora la opcin la tiene el invasor. Pero en este caso, para castigar an ms a
Martn, ste tiene que pagar la totalidad del valor actual de la edificacin. Los
abogados de Felipe tienen que probar la mala fe del propietario del suelo.
La teora de la responsabilidad objetiva en este supuesto no puede hacer nada
porque hay mala fe del propietario.
Edificacin de mala fe en propiedad ajena (Art. 943 CC)

 Se adopta enteramente la teora de la responsabilidad objetiva. Hay que

castigar a Felipe porque saba perfectamente donde estaba ubicado el lote 15
y donde el 16 y ocupa de mala fe el 15 sabiendo que no le pertenece.
Martn tiene derecho a demoler y a solicitar daos y perjuicios o a quedarse
con lo edificado sin pagarle un sol al invasor.
Invasin parcial de suelo ajeno (Art. 944 CC)
Hay una sutil diferencia entre este artculo y el resto de supuestos.
Felipe arranca construyendo su terreno pero al momento de edificar ocupa
parcialmente suelo ajeno.

MARTIN

FELIPE

LOTE 15

LOTE 16

El primer supuesto es que el edificador es de buena fe (por error de hecho o de

derecho cree que los lmites de su terreno son otros) y que Martn no se opone
a la edificacin. Su silencio permite a Felipe consolidar la accesin.
Felipe tiene dos opciones: Pagar a Martn el valor de la parte del lote 15 que
ocup o si la invasin es pequea, que demuela lo edificado.
Si la invasin de Felipe es de tal naturaleza que deja en forma irregular el
terreno de Martn, ste tendr que probarle al juez que ya no se puede realizar
una construccin normal. Qu es construccin normal? En primer lugar, todo
terreno en el Per tiene un rea mnima habitable dependiendo del tipo de
urbanizacin (el lote ms pequeo posible)
Si Felipe ha ocupado tal rea del terreno que el lote est ahora por debajo del
lote mnimo habitable, el juez fallar automticamente a favor de Martn.
Si el rea todava est dentro de los lmites del lote mnimo habitable, el
abogado de Martn tendr que contratar profesionales arquitectos e ingenieros
para probarle al Juez que es imposible desarrollar una construccin normal en
ese terreno. El abogado de Felipe evidentemente va a presentar informes
tcnicos que digan lo contrario.
Si voy por debajo del mnimo, el juez no llama peritos ni nada. Si estoy por
encima del lmite ya depende de cmo se haya realizado la invasin, que parte
del lote 15 se ha tomado, cul es el rea remanente, etc.
Si Martn ha convencido al juez de que en el rea remanente no se puede
desarrollar una construccin normal y Felipe quiere quedarse con lo edificado,
no slo deber pagar el valor de lo ocupado sino el ntegro del terreno. Si no, a
Felipe no le quedar otra que demoler todo. Ya sera un tema de costos.
Para los tribunales peruanos hay oposicin cuando ha habido algn documento
enviado por Martn a Felipe en el que le indique que est traspasando los

lmites de su propiedad y que detenga la construccin. Lo puede haber hecho

extrajudicialmente (mediante carta o carta notarial) o judicialmente (planteando
un interdicto de obra nueva o de recobrar, etc.) Eso para el juez peruano es
prueba fehaciente de que hubo oposicin.
Si Felipe acta de mala fe y Martn y sus abogados pueden probarla, ser
Martn quien elija la opcin que ms le convenga (quedarse con lo edificado sin
pagar nada o demoler y solicitar daos y perjuicios)
Cuando hay buena fe, el invasor escoge la opcin que ms le convenga.
Cuando hay mala fe, el propietario escoge la opcin que ms le convenga.
El Cdigo Civil es criticado porque slo considera los daos en los casos de
mala fe y estos pueden darse tambin cuando hay buena fe, por lo que el
propietario igual debera ser indemnizado.
Edificacin o siembra con material o semilla ajena (945 CC)
La situacin aqu es inversa. Ahora no va a haber una equivocacin en cuanto
a ocupar terreno ajeno, sino que en este caso Felipe toma posesin del terreno
de su propiedad pero edifica con materiales de construccin ajenos.
Felipe por equivocacin va a construir con los materiales de Martn. La
edificacin con material ajeno se hace con buena fe. Desde el punto de vista
de los modos de adquirir, hay aprehensin porque son bienes muebles.
El primer supuesto del 945 CC es que la aprehensin es de buena fe. La
accesin ya se produjo. El edificador o sembrador adquiere la propiedad de los
materiales o semillas empleadas y debe pagarle al propietario el valor de los
materiales, plantas o semillas, adems de los daos y perjuicios.
Felipe ser poseedor ilegitimo de buena fe y deber pagar el material de los
materiales ms la indemnizacin por daos y perjuicios (ac el legislador s
menciona los daos cuando hay buena fe, lo mismo que omite en los artculos
anteriores).
Si Felipe, sabiendo que los ladrillos y cementos no son suyos, hace
aprehensin de stos y edifica de mala fe, deber pagarle a Martn el doble del
valor de los materiales, plantas y la correspondiente indemnizacin.
Modos Derivados
Para bienes muebles o inmuebles el modo derivado es slo uno y esa es la
tradicin, salvo los casos de adquisicin originaria: Aprehensin para muebles
y ocupacin para inmuebles. Es el modo derivado per s (art. 900 CC).
Hay distintas formas de hacer tradicin. La ms comn es la entrega fsica (art.
901 CC). Cuando Sabal le pide prestado su Cdigo a Garca Montufar se ha
formado un ttulo llamado contrato de comodato. En virtud de ese contrato,
Garca Montufar hasta el final de la clase le va a prestar a Sabal su Cdigo
Civil. Por lo tanto, Sabal se va convertir en un comodatario, poseedor
inmediato y legtimo. Cuando Garca Montufar le hace a Sabal la entrega fsica
del Cdigo, ah recin se produjo la tradicin; ah se transfiri la posesin.

 El tradens es el que est obligado a entregar fsicamente el bien y el accipiens

el que se va a beneficiar con la tradicin.
La tradicin tambin es un modo de adquirir la propiedad pero slo de bienes
muebles (art. 947 CC). El pago del precio es absolutamente irrelevante; basta
el acuerdo. Cuando Garca Montufar celebra con Sabal un contrato de
compraventa y le entrega fsicamente el Cdigo; Sabal est recibiendo
posesin plena por el art. 900 CC y adems adquiriendo propiedad porque el
ttulo es uno de enajenacin.
La tradicin se da en el rubro posesin y en el rubro propiedad, por eso es
importantsimo conocer cul es el titulo. En el mundo de los derivados, para
saber que derecho real se est transfiriendo es indispensable que yo conozca
el ttulo. Cuando el ttulo es uno en virtud del cual se me otorga la posesin
temporal, nada va a pasar en el mundo de la propiedad.
Cuando el ttulo es de enajenacin, la tradicin va a tener efectos
simultneamente en la propiedad y en la posesin. Cuando el ttulo slo otorga
la posesin temporal, slo tiene efectos en la posesin.
En el Per, no hay ese salvo disposicin legal diferente al que alude el art.
947 CC. Todos los bienes muebles registrados se transfieren por tradicin. El
registro no es el modo.
El art. 901 CC nos dice que al momento de hacer tradicin lo normal es que el
tradens (Garca Montufar) le haga la entrega fsica del bien (Cdigo) al
accipiens (Sabal) pero ste puede nombrar un representante. El accipiens
tiene que designar un representante y comunicarle esa designacin al tradens.
Garca Montufar, en cumplimiento de esa designacin que le ha sido notificada,
hace la entrega fsica del Cdigo al representante de Sabal. En ese momento,
quin est adquiriendo la propiedad y la posesin no es el representante pese
a que lo recibe sino Sabal. El representante del accipiens es simplemente un
servidor de la posesin (posee para Sabal).
El art. 901 CC establece que, adems de Sabal, puede ser la ley la que
designe el representante. Este artculo est en el supuesto de las personas
jurdicas. Si tengo que hacerle tradicin a una S.A., la sociedad como tal no va
a recibir fsicamente el bien. La Ley General de Sociedades, en este caso,
establece quienes son los representantes legales de las sociedades annimas,
de las sociedades comerciales, etc. Le hago la tradicin a quin la ley o el
estatuto de las personas jurdicas designe. Siempre en el caso de personas
jurdicas la entrega fsica se realiza a travs de un representante.
La ley peruana puede establecer que en ciertos casos de tradicin el modo
debe tener una serie de formalidades. Si se va a entregar un buque de bandera
peruana a una empresa china en el puerto de Hamburgo por ejemplo, el cnsul
peruano deber estar presente y levantar un acta, el capitn del buque
peruano deber entregar una serie de libros de navegacin al capitn chino, se
bajar la bandera del Per y se izar la de China y por ltimo toda la tripulacin
peruana va a bajar y empezarn a subir los chinos. Todos esos actos
conforman la tradicin.
La tradicin de bienes muebles se va a hacer por entrega fsica, pero la
tradicin de bienes inmuebles (por ejemplo, una casa) se va a hacer por un

acto de representacin de la entrega fsica (Garca Montufar le entrega las

llaves de la casa a Sabal o se citan a una hora determinada en la puerta en
presencia de un notario quien levanta un acta certificando que la tradicin se
efectu). Siempre en la tradicin de bienes inmuebles va a haber alguna forma
de representacin que sustituya a una entrega fsica del bien. Generalmente
siempre queda una constancia escrita como prueba de que la tradicin se ha
efectuado.
No slo se puede hacer tradicin mediante entrega fsica sino que tambin hay
formas fictas de hacer tradicin (art. 902 CC)
La primera forma de tradicin ficta es por cambio de ttulo posesorio. Aqu ttulo
es sinnimo de calidad jurdica (que tipo de poseedor soy). Tambin hay
tradicin en forma simulada cuando cambia el ttulo posesorio de quin est
poseyendo.
Cambio de Titulo Posesorio
Hay dos formas fictas por cambio de ttulo posesorio: La tradicin brevi manu y
el constituto posesorio
a) Brevi Manu: Cuando quin estaba poseyendo el bien en calidad de poseedor
inmediato, adquiere la posesin plena. Ejemplo: Garca Montufar y Sabal
celebran un contrato de comodato hasta el final de la clase. Cuando ya son las
10 am, Sabal le dice al Garca Montufar que le compra el Cdigo por S/100. En
el momento que el acuerdo de voluntades se produce, se produce el cambio de
ttulo posesorio. Sabal, alias el comodatario, se convierte en Sabal alias el
propietario y poseedor pleno del bien. Por eso la tradicin es ficta; porque no
podemos ver una entrega fsica. La entrega fsica se sustituye por el momento
de la formacin del ttulo de enajenacin. Lo que busca el art. 902 CC es evitar
un desplazamiento innecesario del bien. Cuando ya hay personas que tienen la
posesin inmediata del bien, no se requiere que el bien regrese al accipiens
para que ste lo vuelva a entregar. Se queda el poseedor inmediato en
posesin del bien pero su ttulo posesorio cambia. Sabal ya no es inmediato
sino pleno y propietario del Cdigo. Se requiere nicamente que se forme el
ttulo de enajenacin. El pago del precio es totalmente irrelevante a efectos de
la tradicin de dominio. Puede que Sabal no le haya pagado un solo dlar de
los $ 250 mil que haba pactado con Garca Montufar y ya puede ser
propietario de su casa.
b) Constituto Posesorio: Es la figura inversa al brevi manu. Lo que vamos a tener
es un poseedor pleno que se va a convertir en poseedor inmediato. El ttulo
posesorio cambia de pleno a inmediato. En el momento en que Garca
Montufar quiere hacer tradicin para transferirle a Sabal la posesin plena y la
propiedad. El propietario le entrega la posesin inmediata a travs de un
contrato de arrendamiento. Ese cambio de ttulo posesorio es una tradicin
ficta de tipo constituto posesorio. Qu se necesita para que exista constituto

posesorio? Se requiere de la celebracin de dos actos jurdicos: El primero

tiene que ser uno de enajenacin el bien (una compraventa, Segundo, la
celebracin de un segundo acto jurdico por el cual el adquirente otorga la
posesin inmediata. En el segundo negocio jurdico, Sabal otorga la posesin
inmediata. Cuando se integran estos dos actos jurdicos la tradicin ha operado
y Sabal adquiere la propiedad del Cdigo y la posesin mediata del mismo
porque el ttulo posesorio de Garca Montufar cambia. El que era poseedor
pleno se va a convertir en mediato. Para evitar si Garca Montufar y Sabal
celebran dos actos jurdicos. Sabal adquiere la propiedad y, adems, la
posesin mediata. Es en la formacin de los ttulos en que la transferencia. El
constituto posesorio es una forma ficta de adquirir posesin y propiedad.
Bien en posesin de tercero
(FALTA LA MITAD DE ESTA CLASE)
12/11/03
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO
1. Naturaleza Jurdica Concepto
Es un modo de adquirir la propiedad.
Es una institucin universal: No hay sistema jurdico en el mundo que no tenga
prescripcin adquisitiva.
La nocin de propiedad est muy vinculada, hoy en da, con el tema del inters
social. Mi derecho de propiedad tiene que brindarle beneficios a la colectividad.
El dejar de producir bienes escasos y que haya otro que los comience a
explotar y a producir riqueza, es la razn de ser de la prescripcin. Si yo
propietario no exploto econmicamente un bien y otro lo usa y, adems, pasa
un largo periodo de tiempo en el que no acto, el ordenamiento jurdico me
sanciona. La prescripcin es un premio a la explotacin econmica del bien.
La prescripcin tambin se utiliza como un medio de defensa cuando mi
derecho de propiedad es atacado. Esa es, para Josserand, la funcin ms
honorable de la prescripcin. Ejemplo: Compr mi casa hace un tiempo atrs y
alguien reivindica la propiedad. La otra persona fundamenta en su demanda
que mi ttulo es nulo. La principal defensa que tengo es la prescripcin porque
al momento de contestar la demanda le puedo decir al juez que a pesar de que
el ttulo puede ser nulo, yo poseo jurdicamente por ms de diez aos, gracias
a la suma de plazos posesorios.
Una tercera forma de poder ver la prescripcin es como prueba de la
propiedad. Ejemplo: Para probar que soy propietario, el abogado del Banco
me pide que le presente un ttulo de propiedad con diez aos de antigedad. Si
le pruebo posesin de diez aos, estoy probando propiedad. La prescripcin es
en el Per la prueba de la propiedad. Basta con exhibir ttulos de propiedad de
diez aos. No se prueba la propiedad con un certificado de Registros Pblicos,

ni con una declaracin de autovaluo, ni con una escritura pblica. Aquellos son
slo son indicios de que aparento ser propietario. La prueba de la propiedad en
el Per es compleja. Como nuestros Registros Pblicos no son constitutivos de
derechos sino solamente declarativos (sirve para la oponibilidad erga omnes)
el sistema tuvo que crear un ms contundente.
2. Sobre que bienes se aplica?
Como modo de adquirir, se aplica sobre cualquier bien mueble o inmueble que
est en el dominio privado (del Estado o de un particular). Los de dominio
pblico son imprescriptibles porque no entran en el comercio de los hombres.
(Jams podra adquirir por prescripcin la Plaza de Armas o los bienes de
propiedad de las comunidades campesinas, por ejemplo).
3. No funciona de pleno derecho
La prescripcin es un modo originario. Si es bien mueble, comienza con una
aprehensin de propiedad privada del Estado o de un particular que siempre va
a originar posesin ilegtima. Posteriormente se tienen que cumplir cinco
requisitos durante un plazo determinado para que el modo opere (es una
posesin calificada).
El modo no opera de pleno derecho (no es automtico), es decir, necesito que
se me reconozca como propietario. Necesito que un juez declare que adquir
por prescripcin. La sentencia del juez me declara propietario por prescripcin.
Si es un bien registrable (una moto por ejemplo), con la sentencia se inscribe
en el Registro. El registrador, en base a la sentencia del juez, ordena que se
cancele el derecho de propiedad del propietario anterior de la moto y se
inscriba el derecho de propiedad de Garca Montufar.
El modo se forma cuando se cumplen los requisitos. Pero para poder hacer
oponible mi derecho de propiedad tengo que ir ante el juez. La sentencia no es
constitutiva sino declarativa del modo.
10/01/98
Se aprehende la moto

12/11/03
Se ejecuta el modo

01/12/03
Se interpone demanda

05/04/04
Se expide sentencia

El juez me declara propietario desde el doce de noviembre pero los efectos de

la sentencia se retrotraen hasta el diez de enero de 1998 porque la sentencia
declarativa tiene que protegerme de cualquier accin del propietario (el
abogado del propietario quizs podra querer demandarme los frutos del bien
por el tiempo que fui ilegtimo de mala fe, es decir, desde el 98 hasta el 2003).
4. Diferencia con la Prescripcin Extintiva o Liberatoria

 Ambas prescripciones son figuras de nuestro Derecho Civil pero son

totalmente distintas.
Todas las acciones reales tienen un plazo para que el titular las ejerza. Si no
los ejerzo, prescribe la accin. Lo mismo sucede con los derechos
obligacionales y en el campo tributario.
La prescripcin extintiva extingue la accin pero no el derecho.
Tambin hay prescripcin extintiva en el mbito penal.
La prescripcin extintiva es aquella que libera a un deudor o inclusive a un
inculpado por el slo transcurso del tiempo.
Hay algunos artculos de la prescripcin extintiva que se aplican a la
prescripcin adquisitiva.
5. Clases de Prescripcin
En nuestro sistema jurdico hay dos clases de prescripcin:
- Prescripcin larga (porque requiere de un plazo mayor) o extraordinaria
(porque permite al ilegitimo de mala fe adquirir la propiedad por
prescripcin)
- Prescripcin corta (porque requiere de un plazo menor) u ordinaria (porque
permite al ilegtimo de buena fe adquirir la propiedad por prescripcin).
6. Requisitos
a) Plazo
Tiene que haber un plazo en el cual el poseedor ilegtimo est en posesin del
bien. Si el plazo no se cumple, el modo no se ejecuta.
El plazo es distinto segn se trate de bienes muebles o inmuebles. Los plazos
de los muebles son menos cortos que los de los inmuebles. En los muebles, el
plazo largo es de cuatro aos y el corto, de dos aos (art. 950 CC). Para los
inmuebles, el plazo largo es de diez aos y el corto, de cinco aos (art. 949
CC)
Estos plazos rigen desde que este Cdigo Civil entr en vigencia (14 de
noviembre de 1984). Qu pasa con los poseedores anteriores? Art. 2122 CC.
Si, por ejemplo, el poseedor hizo aprehensin u ocupacin el 13 de noviembre
de 1984, se rige por la ley anterior (Cdigo Civil de 1936). En el CC 1936, los
plazos de prescripcin en inmuebles eran de treinta y diez aos
respectivamente. Los plazos de los muebles eran iguales.
Si ocupo un inmueble el 30 de enero de 1980, lo adquirira por prescripcin el
30 de enero del 2010. Todo poseedor puede usar el plazo del Cdigo de 1984
siempre y cuando se anule todo el plazo contado y se cuente uno nuevo desde
la entrada en vigencia del nuevo Cdigo, es decir, desde el 14 de noviembre de
1984. Puede ocupar el 14 de noviembre de 1994. No tiene que esperar hasta
el 2010. Todo poseedor que comenz su posesin antes del 14 de noviembre
de 1984 tiene dos alternativas: Usar el plazo del Cdigo de 1936 o el de 1984.

 Hay casos en los que no me conviene usar el plazo del Cdigo de 1984. Por
ejemplo, poseo desde el tres de abril de 1960. Ah me convendra usar el
plazo del Cdigo de 1936 pues segn ese plazo adquirira por prescripcin el
tres de abril de 1990 (1960 + 30). Si usara el del 84, recin adquirira el tres de
abril del 94 (1984 + 10).
Tratndose de predios agrcolas, rurales, rsticos (aquellos dedicados a la
agricultura, ganadera, piscicultura) la ley establece un solo plazo de
prescripcin de cinco aos. No interesa si la posesin es ilegtima de buena o
mala fe.
b) Posesin Continua
Significa que la posesin no se hay interrumpido o suspendido.
Interrupcin
Las causales de interrupcin son dos: Naturales o civiles. El art. 953 CC regula
dos tipos de interrupcin natural: La prdida y la privacin.
Hay prdida cuando por acto voluntario, el poseedor ilegtimo deja de ejercer
de hecho los atributos de la propiedad que vena ejerciendo.
20/02/01
Pedro Vilca toma posesin

20/02/02
Abandona posesin

20/02/04
Retoma

Pedro ocupa un terreno el 20 de febrero del 2001. Va a

agarrando moral y comienza a poseer continuamente porque
ejerce de hecho uno o ms atributos de la propiedad. Al ao,
el 20 de febrero del 2002, ya ha construido su casa de
material noble. Ese da su mam se enferma y le dicen que
regrese
urgente
a
Huancavelica
y
Pedro
decide
voluntariamente abandonar el predio. Si le hubiera prestado
la casa a su primo Jos por todo ese plazo hubiera
conservado la posesin mediata.

Si Pedro regresa a Lima el 20 de febrero del 2004 y encuentra su casa tal

como la dej, entonces ese da retoma la posesin. Dos aos han pasado.
La consecuencia jurdica de la interrupcin es que el plazo anterior se tiene
por inexistente. Pedro comienza a contar recin desde el 20 de febrero del
2004. Se destruye el plazo anterior y comienza de cero. Pero el art. 953 CC
dice que cesa ese efecto si Pedro recupera la posesin antes de un ao. Si
Pedro regresa el 05 de diciembre del 2002 y retoma posesin, el efecto de
la interrupcin no se aplica. Se presume sin prueba en contrario que posey
de febrero a diciembre de ese ao pese a estar en Huancavelica. Pedro en
ese caso puede contabilizar desde el 20 de febrero del 2001.
Hay privacin cuando un tercero desposee al poseedor y no hay vnculo
jurdico entre ambos. Un tercero violentamente o gracias a un descuido toma
posesin. El 953 CC seala que mediante sentencia judicial se puede restituir
la posesin al poseedor despojado.
-

Pedro el 20 de febrero del 2002 decide dejar de poseer. Enrique ocupa la

casa el 22 de febrero del 2002 porque piensa que Pedro ya no va a
regresar. Pedro regresa el 22 de marzo y presenta un interdicto de recobrar.
Se interpone la demanda el 30 de abril del 2002. El 04 de mayo del 2003
sale la sentencia y a Pedro se le restituye la posesin. Pedro posee en
forma continua desde el 20 de febrero del 2001 pese que fsicamente ha
estado ms de un ao sin poseer.
- Si he sido privado de la posesin y la recupero despus de un ao sin
mediar sentencia, entonces opera la interrupcin. Ejemplo: Pedro el 20 de
febrero del 2002 se va. Enrique comienza a poseer el 22 de febrero del
2002. En este caso, Pedro tiene la posibilidad de interponer un interdicto
pero tiene un plazo de ao para hacerlo. Pedro tiene un ao para defender
su posesin (hasta el 22 de febrero del 2003). Pas el ao y el 22 de marzo
del 2003 Enrique voluntariamente decide ya no poseer. Pedro se entera el
23 de marzo del 2003 y retoma la posesin. En ese caso, Pedro puede
computar para la prescripcin recin desde el 23 de marzo del 2003 porque
la consecuencia jurdica de la interrupcin es eliminar el plazo anterior.
Las causales de interrupcin civil son dos: El reconocimiento y la citacin
judicial. Las causales de interrupcin civil no estn en el libro de derechos
reales. Se aplican analgicamente las normas de la Prescripcin Extintiva (art.
1996 CC). De las cuatro causales de interrupcin de la prescripcin extintiva se
toman dos para la prescripcin adquisitiva (incisos uno y tres).
Se interrumpe la prescripcin adquisitiva de dominio por reconocimiento de la
calidad del propietario. Hay reconocimiento (art. 1996 inciso 1) cuando el
poseedor ilegtimo se vincula jurdicamente con el propietario.
-

Pedro
20/02/01

Aparece Juan (propietario)

03/10/03

Vence arrendamiento
12/10/06

Juan conversa con Pedro y en vez de botarlo le da la posibilidad de

legalizar su situacin. Juan ofrece arrendarle el inmueble a Pedro. El 12 de
noviembre del 2003 Juan y Pedro celebran un contrato de arrendamiento.
La calidad posesoria de Pedro ha cambiado: De pleno ilegitimo de mala fe
pasa a ser inmediato legitimo y el propietario pasa a ser mediato. Para
efectos de la prescripcin adquisitiva, ah se ha producido un
reconocimiento.
Reconocimiento significa celebrar un negocio jurdico (establecer una
relacin jurdica entre propietario y poseedor). En virtud de esa relacin
jurdica quin era ilegtimo se convierte en legtimo. El poseedor reconoce
que hay un mediato al que hay que devolverle la posesin. Pedro sigue
ejerciendo los mismos atributos de la propiedad pero con una calidad
jurdica distinta. Pedro de aqu para adelante no puede sumar para la
prescripcin.
Si el contrato de arrendamiento vence el 12 de noviembre del 2006, y Pedro
sigue en posesin, entonces desde ese momento, corre la prescripcin.

Todo el plazo que Pedro posey del 20 de febrero del 2001 al 12 de

noviembre del 2003 no lo puede contar. Obviamente tampoco puede contar
el plazo del 12 de noviembre del 2003 al 12 de noviembre del 2006 porque
ah fue poseedor inmediato y el inmediato nunca puede adquirir por
prescripcin.
Lo mismo ocurre con la citacin judicial (art. 1996 inciso 3) Se interrumpe la
prescripcin adquisitiva de dominio por citacin con la demanda o con otro acto
con el que se notifique al poseedor ilegtimo, an cuando se haya acudido a un
juez o autoridad incompetente.
- Ejemplo: Juan llega de viaje, y su abogado presenta una accin
reivindicatoria contra Pedro el 30 de noviembre del 2003. An no se ha
interrumpido nada. La prescripcin slo se interrumpe con la notificacin no
con la interposicin de la demanda. El 30 de diciembre del 2003, hay
notificacin. Se notifica en ese momento a Pedro con la demanda
reivindicatoria.
- Si el abogado de Juan es tan bestia que pierde el proceso y la sentencia
es declarada infundada, no hay interrupcin. El computo del plazo sigue
intacto (se cuenta desde el primer da que ocup). Si, por el contrario, la
demanda es declara fundada, y Pedro despus de que fue desalojado
retoma la posesin, su prescripcin corre desde cero.
Natural

Prdida

Interrupcin
Privacin
Civil
Reconocimiento

Citacin Judicial

Suspensin
En el caso de la suspensin va a haber un hecho temporal que la ley asume
como una presuncin iure et de iure de que ese propietario no poda
defenderse judicialmente.
Mientras ese hecho est vigente el cuenta
kilmetros se detiene.
En la suspensin hay un poseedor que comienza a poseer hasta que un da
pasa algo. Qu pasa? Uno de los supuestos de suspensin que la ley prev.
Esos supuestos siempre son temporales. El reloj de arena se detiene.
Terminada la causal de suspensin, el poseedor sigue poseyendo.

01/01/00
Javier

01/01/01

01/01/02

17/11/03

Estuvo vigente un plazo de

suspensin

Javier puede sumar desde el primero de enero del 2000 hasta el primero de
enero del 2001, da en el que se produce la causal de interrupcin. El
cuenta kilmetros se detiene (no se pone en 0). Esa causal rige durante
todo un ao. El primer de enero del 2002 desaparece ese hecho temporal.
Javier sigue contando hasta el 17 de noviembre del 2003. Javier puede
sumar desde el primero de enero del 2000 hasta el primero de enero del
2001 y luego del primero de enero del 2002 hasta el 17 de noviembre del
2003. No puede contar del primero de enero del 2001 hasta el primero de
enero del 2002. La interrupcin mata el plazo anterior; la suspensin no.

En el caso de la suspensin, ocurre exactamente lo mismo que con la

interrupcin civil. El artculo que hablaba de suspensin del plazo desapareci.
No qued otra alternativa que aplicar analgicamente las normas de la
prescripcin extintiva a la prescripcin adquisitiva de dominio.
Las causales de suspensin estn previstas en el art. 1994 CC y se aplican las
ocho a la prescripcin adquisitiva. En el caso de la interrupcin de las cuatro,
slo dos. En todas ellas ha ocurrido un hecho. La ley presume sin admitir
prueba en contrario de que el propietario durante ese tiempo no poda plantear
accin reivindicatoria. Y si no lo poda hacer, es injusto que compute el
poseedor.
1. Cuando los incapaces no estn bajo la guarda de sus representantes
legales (art. 1994 inciso 1)
01/01/00
Javier toma posesin

01/01/00
Los esposos mueren

01/01/02
Designan representante legal

17/11/03

Estuvo vigente un plazo de

suspensin

Javier toma posesin de un terreno de propiedad de los esposos Miguel y Ana Mara el primero de enero del
2000. No plantearon ningn interdicto de recobrar, ni pidieron el desalojo, ni denunciaron penalmente la
usurpacin ni presentaron una reivindicatoria. El primero de enero del 2001 los esposos viajan y mueren
en un trgico accidente areo. En ese momento su nico hijo, Miguelito, de 15 aos, adquiere por sucesin
la propiedad del terreno pero no tiene representantes legales (porque sus representantes eran sus padres).
Recin el primero de enero del 2002 el juez de familia designa como representante de Miguelito a su to
Felipe.

En el momento que le designan un representante legal a Miguelito, la

causal primera del art. 1994 desapareci.
Javier no puede contar para la prescripcin el ao en que Miguelito no
tuvo representante legal.

2. Entre los cnyuges, durante la vigencia de la sociedad de gananciales (art.

1994 inciso 2)

01/01/00
Javier toma posesin

12/11/03
Se casa con Mara

20/03/05
Se separan

Estuvo vigente un plazo de

suspensin

Javier ocupa un predio propiedad de Mara el primero de enero del 2000.

Mara, solterona de 40 aos, llega al Per luego de tres aos, conversa con
Javier y ste comienza a gilersela. El 12 de noviembre del 2003 Javier y
Mara se casan. Transcurre el tiempo y el 20 de marzo del 2005 se produce la
separacin (hay una sentencia del juez que declara la separacin de cuerpos)

La sociedad de gananciales deja de tener vigencia cuando hay

separacin.
Mara se regresa a Chile y Javier se queda poseyendo la casa. La
prescripcin se activ de nuevo desde el da de la separacin.
El plazo de Javier se computar desde el primero de enero del 2000
hasta el doce de noviembre del 2003, y desde el 20 de marzo del 2005
en adelante.

8. Mientras sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano (art.

1994 inciso 8):
-

Por ejemplo, si el Per entra en una situacin de estado de sitio y el

Poder Judicial deja de funcionar, la prescripcin adquisitiva se suspende
hasta que termine la guerra y se reabran los tribunales.

c) Prescripcin Pblica
La posesin tiene que exteriorizarse. El poseedor, frente a todo el mundo,
aparenta ser propietario (usa o disfruta como tal)
Ejemplo: Si yo me meto a escondidas a una casa abandonada todos los das a
la medianoche, duermo ah y a las seis de la maana me voy, para los vecinos
del barrio esa sigue siendo una casa abandonada y nadie la est ocupando.
Mientras la posesin sea clandestina, no hay suma para la prescripcin. El
plazo se empieza a computar desde que la posesin es pblica y conocida por
todos.
d) Posesin Pacfica

 Si retengo la posesin por acto de violencia o amenazando al propietario, esa

posesin no es til para la prescripcin.
El plazo se computa desde el momento en que la posesin es pacfica.
Puede que la posesin comience siendo violenta y luego se pacifique (se
cuenta desde ese momento). Las pruebas van por cuenta del propietario.
e) Comportarse como propietario
Lo que Savigny llamaba el animus domini. Me siento propietario pero no lo
soy.
Los poseedores plenos siempre poseen como propietarios. Distinto es el caso
del inmediato, que reconoce que tiene un vnculo con el propietario y que su
posesin es temporal.
Solo el pleno y el mediato cumplen con este requisito.
01/01/00
Javier

12/11/03
Pedro

20/03/05

Arrendamiento

Javier viene poseyendo desde el primero de

enero del 2000.
Sintindose cada vez ms
propietario, el 12 de noviembre del 2003 celebra
un arrendamiento con Pedro.
Javier es un
mediato ilegtimo. Se comporta como propietario.
Durante todo el tiempo que Pedro est viviendo
en la casa, Javier posee tambin.

Para poder adquirir por prescripcin un bien mueble o inmueble, esos cinco
requisitos se tienen que cumplir. Basta que falte alguno de estos requisitos
para que no haya prescripcin. Estos cinco requisitos permiten a todo
poseedor ilegtimo adquirir por el plazo de la prescripcin larga o
extraordinaria.
Si quiero recurrir a la prescripcin corta u ordinaria necesito cumplir dos
requisitos adicionales: Contar con justo ttulo y buena fe. Justo ttulo significa
que el poseedor adquiri la posesin en virtud de un acto jurdico de
enajenacin y el ttulo es formalmente vlido (justo y necesario para adquirir
por prescripcin). Adems, tengo que probar la buena fe (que adquir por error
de hecho o de derecho).
El art. 952 CC (Declaracin Judicial) habla de juicio pero debera hablarse de
proceso. La va es, hoy en da, la del proceso abreviado. La sentencia es
declarativa, no constitutiva del modo. El modo se produce el da que el plazo
se cumpli junto con todos los requisitos. El segundo prrafo de este artculo
seala que la sentencia del juez es ttulo (documento) suficiente para que el
poseedor que adquiri por prescripcin vaya a Registros Pblicos y el
registrador cancele la inscripcin del derecho de propiedad del anterior
propietario e inscriba al nuevo propietario.

 La ley peruana, buscando que la mayora de propietarios se formalice, ha

establecido la posibilidad de que haya procesos de constitucin no
contenciosos.
La regla general es que yo vaya al juez y que el canal procesal sea el proceso
abreviado. Sin embargo, el Decreto Legislativo 667 que cre el Registro
Predial Rural - dice que en el caso de predios agrcolas puede solicitarse una
declaracin de prescripcin administrativa.
Para ello se cre un procedimiento especial en la va administrativa. Se extrae
la funcin jurisdiccional del juez y se lleva al campo del derecho administrativo
(concretamente a Registros Pblicos). Los registradores pblicos, en el Per,
pueden declarar prescripcin cuando el predio es rural y se establece un
procedimiento.
El campesino se presenta a Registros Pblicos y tiene que probarle al
registrador que ha posedo por ms de cinco aos de manera continua,
pblica, pacfica y como propietario (no interesan ni el ttulo justo ni la buena
fe). El registrador hace lo que hace el juez: Califica la prueba. Luego el
registrador va a notificar, visita el terreno y coloca carteles, visita tambin los
predios colindantes, coloca carteles en las oficinas de Registros Pblicos,
mandar a hacer publicaciones en los diarios, es decir, publicita de tal manera
que cualquiera se pueda enterar (sobretodo el propietario).
Si el propietario se presenta a Registros Pblicos y se opone, el procedimiento
administrativo se paraliza (el propietario ni siquiera tiene que probar su derecho
de propiedad; basta con que se oponga) y el registrador manda todo al juez.
Entonces, se aplica el art. 952 CC y comienza un proceso judicial con
demandante y demandado. El registrador slo tiene capacidad para seguir un
procedimiento no contencioso; esto es, cuando no hay litis. El propietario tiene
slo un plazo de treinta das para presentarse a Registros Pblicos y oponerse.
Pasados esos treinta das, el registrador puede declarar al poseedor
propietario por prescripcin. La declaracin administrativa del registrador es
idntica al ttulo del art. 952 CC. Permite que el poseedor cancele el derecho
de propiedad del antiguo propietario e inscriba el suyo. Si el propietario se
aparece luego de esos treinta das ya no puede demandar reivindicacin. Lo
nico que puede cuestionar es que el procedimiento administrativo no se sigui
de acuerdo a ley (que no se cumpli con alguna formalidad por ejemplo).
La ley 27157 - Ley de Propiedad Horizontal - ha establecido otra forma de
poder obtener una declaracin de propiedad por prescripcin. Para aquellos
propietarios de cualquier tipo de edificacin, sea una casa, local comercial o
industrial, etc. terminada al 19 de julio de 1999 o antes; que no cuenten con un
ttulo de propiedad del terreno y quieran formalizarse, se ha creado un
procedimiento de prescripcin notarial.
Los notarios pblicos pueden declarar prescripcin de predios urbanos. En
este caso se tienen que probar la posesin por diez aos - porque se trata de
predios urbanos - de forma continua, pacfica, pblica y como propietario. El
notario hace lo mismo que el registrador y el juez: Califica y acta los medios
probatorios, notifica, visita los predios vecinos, manda publicitar en los
peridicos para que el propietario, si es que existe, se pueda defender. Al igual

que en la prescripcin administrativa, si no hay oposicin dentro de los treinta

das contados desde la ltima publicacin que haya hecho el notario, ste va a
declarar la prescripcin. El acta notarial es el mismo ttulo del art. 952 CC. Esa
acta notarial va a permitirme ir a Registros Pblicos e inscribir mi derecho de
propiedad. Al igual que en la prescripcin administrativa, basta que aparezca el
propietario y se oponga para que el notario suspenda el procedimiento y se
tenga que acudir a la va judicial.
19/11/03
USUFRUCTO
1. Concepto
Slo el propietario puede constituir, en favor de una tercera persona, un
derecho real temporal.
El propietario le va a otorgar el uso o disfrute a un tercero llamado
usufructuario. Por tanto, el propietario voluntariamente le otorga a otra persona
dos de los tres atributos de la propiedad (se queda con la disposicin).
En el usufructo, coexisten dos derechos reales sobre el mismo bien.

SA ------------------------------- Bien

SA ------------------------------- Bien
Posesin

Propiedad

SA1

Copropiedad

Bien

Coposesin

SA2
SA 1

Propiedad

(Nudo Propietario)

SA 2
(Usufructuario)

Bien
Usufructo

Siempre la relacin real #1 va a ser la propiedad. El sujeto activo

#1 (propietario) constituye un derecho real en favor del sujeto
activo #2 (usufructuario). Hay una segunda relacin real que se
conecta con el objeto llamada usufructo. Para que nazca una
relacin real tiene que haber antes una relacin obligatoria o
creditoria que une a dos personas; hay un negocio jurdico; un
contrato de constitucin de usufructo.

El usufructo se caracteriza por su temporalidad. Cuando el usufructo termina,

los atributos de uso y disfrute regresan al propietario.
Mientras el usufructo est vigente y los dos atributos se han desmembrado y
transferido a un tercero, al propietario se le va a llamar nudo propietario. El
nudo propietario puede disponer de bien (vender el bien u otorgar un derecho

real de garanta, por ejemplo). Sin embargo, hay otras facultades de

disposicin que no puede ejercer y son aquellas que entran en conflicto con el
uso o disfrute (no puede destruir el bien ni transformarlo por ejemplo). El
propietario no puede hacer nada que sea incompatible con el uso y disfrute. La
facultad de disposicin se reduce a enajenar el bien o a gravarlo. Todas las
dems facultades inmersas dentro de la disposicin atentan contra el uso y
disfrute.
El usufructuario puede vivir en el bien, si es vivienda, o alquilarlo y percibir la
renta
2. Caractersticas del Usufructo
a) Dos de los tres atributos de la propiedad se desmembran temporalmente. La
propiedad se va a partir.
b) Es un derecho real temporal: Est sujeto a plazo.
c) Es un derecho real que recae sobre un tercero distinto al propietario. El nico
que puede constituir vlidamente un usufructo es el verdadero propietario del
bien.
3. Cmo se constituye?
a) Por mandato de la ley
Una de las instituciones claves del derecho de familia es la patria potestad. El
art. 423 CC establece cules son los deberes que tienen los padres para con
los hijos.
El art. 423 inciso 8 CC seala que: Son deberes y derechos de los padres que
ejercen la patria potestad el usufructar los bienes de sus hijos. Tratndose de
productos, se est a lo dispuesto en el artculo 1004 CC.
JOSE (Abuelo)

MIGUEL (Pap)

Jos dentro de su tercio de libre disposicin

deja en herencia a su nieto Enrique un
departamento en Miraflores y una casa en
Jess Mara

ENRIQUE
(Hijo/Nieto)

Desde la muerte del testador, el testamento tiene efectos jurdicos y se produce

la transferencia de propiedad. El da que Jos muere, Enrique va adquirir
aquellos bienes que en el testamento se le dieron con arreglo al tercio
(departamento en Miraflores y la casa en Jess Mara). Por mandato del 423
inciso 8 CC, el da que Jos fallece, Enrique adquiere el tercio y en ese mismo
momento se genera una relacin real adicional sobre el departamento y la

casa, llamada usufructo. Miguel se convierte en usufructuario de la casa y del

departamento y tiene, por lo tanto, los derechos de uso y disfrute sobre esos
bienes. Miguel decide si se muda al departamento de Miraflores o si la alquila.
La nuda propiedad es de Enrique pero el uso y disfrute es de Miguel.
El usufructo aqu no nace de un contrato. Miguel, por mandato del art. 423
inciso 8 CC, se convierte en usufructuario de los bienes de Enrique hasta que
ste sea mayor de edad. A los dieciocho aos, Enrique readquiere las
facultades de uso y disfrute y deja de ser nudo propietario.
El Cdigo Civil presupone que el padre (Miguel) va a usar o disfrutar el bien en
beneficio de su hijo (podra alquilar la casa en Jess Mara y con esa plata
pagar el colegio, la ropa o los gastos mdicos por ejemplo). Para disponer de
los bienes de Enrique, Miguel tiene que pedirle autorizacin al juez.
Los productos son los provechos no renovables que se extraen de un bien
principal. Si el usufructo recae sobre productos, los padres debern restituir la
mitad de los ingresos netos obtenidos (art. 1004 CC). Miguel vende los
productos y debe guardar la mitad del ingreso neto hasta que el menor sea
mayor de edad. Con la otra mitad se supone que el padre debe mantener al
menor.
El usufructo legal est pensado para proteger al menor. Es un usufructo
condicionado a que se use en beneficio del menor.
El art. 423 inciso 8 es el nico caso de usufructo legal en el Cdigo Civil.

b) Por acto jurdico

Puede haber un contrato de constitucin de usufructo. Por lo tanto, el acto
jurdico puede ser bilateral (a ttulo oneroso o gratuito)
El acto jurdico tambin puede ser unilateral. En ese caso, siempre es gratuito.
Se requiere la aceptacin expresa o tcita de parte del tercero que se va a
beneficiar con el usufructo para que el acto jurdico tenga eficacia.
Por testamento: El acto tiene efectos cuando se produce el fallecimiento. Por
ejemplo, Garca Montufar declara en su testamento que su mayordomo puede
vivir en la casa de Jess Mara que deja en herencia a sus hijos. Al momento
de su fallecimiento, el testamento entra en vigencia pero si no hay aceptacin
de parte de la persona que se va a beneficiar con el usufructo, entonces la
disposicin testamentaria deviene en ineficaz. A nadie se le puede imponer un
derecho real (salvo art. 423 inciso 8 CC).
4. Sobre qu bienes puede recaer el usufructo?
Todo bien no consumible sea mueble o inmueble (art. 999 CC). Tiene que ser
necesariamente sobre bienes no consumibles porque en algn momento el
usufructo va a terminar y el bien tiene que regresar al nudo propietario.
Hay una excepcin a esta regla: El cuasi usufructo (artculos 1018 a 1020 CC).
En el caso del cuasi usufructo, el usufructo s puede recaer sobre bienes
consumibles. El dinero es un bien consumible por esencia. El usufructo de

dinero la legislacin peruana lo conoce como un cuasi usufructo porque slo se

desmembra un atributo de la propiedad: El disfrute del bien (art. 1018 CC).
El cuasi usufructo de dinero no da derecho a usar el dinero; slo da derecho a
percibir la renta. Slo permite disfrutar la plata. Cmo se disfruta de ese
dinero? El propietario tiene que depositarlo en una institucin de crdito y eso
va a generar intereses. Los intereses que el dinero genera en una cuenta
bancaria es el cuasi usufructo. El cuasi usufructuario percibe los
intereses;
el capital permanece en la institucin de crdito.
El propietario no puede usar el bien durante todo el cuasi usufructo. Esa
facultad est maniatada. Lo nico que puede hacer es depositar el dinero y que
ese capital se quede ah. El da que el cuasi usufructo termina recin puede
usar o disponer del dinero.
Hay una segunda forma de cuasi usufructo que ya no sobre el dinero sino
sobre una acreencia: El cuasi usufructo de crdito (art. 1019 CC).

Miguel
(Acreedor)
Francisco

Mutuo
$ 100 mil

Pedro
(Deudor)

Siempre en un mutuo hay intereses. Desde el

punto de vista del derecho obligacional, Miguel
es el acreedor y Pedro el deudor.

Pedro tiene la obligacin de devolver el capital y pagar los intereses (la

renta)Miguel como acreedor se puede relacionar jurdicamente con Francisco y
constituir un cuasi usufructo. En virtud de ese cuasi usufructo, el bien
usufructuado es el crdito. El cuasi usufructuario tiene derecho a percibir los
intereses que Pedro, como deudor, debe pagar. El capital le corresponde a
Miguel. Francisco solamente tiene derecho a percibir los intereses.
Es posible tambin que en esa relacin Miguel Francisco se diga que el cuasi
usufructo va a ser sobre el ntegro de los $ 100 mil dlares y ya no solamente
sobre la renta que d el crdito (art. 1020 CC) durante un plazo de diez aos.
En el contrato entre Miguel y Francisco se estipulaba que ste iba a percibir
intereses por $100 mil dlares. Si Pedro amortiza y la deuda baja a $ 80 mil, la
expectativa del cuasi usufructuario disminuye. Si el usufructuario cobra esos $
20 mil, debe hacerlo conjuntamente con el propietario. Se est produciendo un
cambio en la relacin jurdica. Francisco por diez aos va a percibir los
intereses que genera esa deuda. Pero ahora la situacin va a cambiar. El
usufructo recaer sobre el dinero cobrado. Miguel y Francisco conjuntamente
le cobran a Pedro los $ 20 mil dlares. Francisco se mete al bolsillo el cheque
de los intereses y Miguel tiene que depositar esos $ 20 mil en el banco y ahora
Francisco va a tener sobre esos $ 20 mil un cuasi usufructo de dinero para que
le d renta durante todo el plazo del usufructo. Francisco tiene ese derecho
porque en el contrato de usufructo se deca que l iba a percibir intereses
sobre un capital de $ 100 mil, y si ahora el deudor amortiza $ 20 mil entonces

tienen que ir al Banco. Francisco tiene un cuasi usufructo de crdito por los $
80 mil que todava se deben. Si pasan cuatro aos y Pedro decide amortizar $
40 mil, esa plata no va al bolsillo de Miguel sino al Banco. Cada modificacin
de capital que haga Pedro se va a convertir en un cuasi usufructo de dinero
hasta que el cuasi usufructo termine.
5. Plazo
Existen tres plazos en materia de usufructo (art. 1001 CC).
a) Si el usufructo se constituye en favor de una persona natural, ste se extingue
con la muerte de la persona (usufructo vitalicio) o cuando vence el plazo
pactado. Si el plazo no ha vencido y el usufructuario muere, el usufructo se
extingue. El usufructo no es hereditario.
- Hay usufructo sucesivo cuando establezco una prelacin de usufructuarios
al momento de constituir la relacin jurdica. Siempre hay una pluralidad de
usufructuarios.
Garca Montufar

Garca
Montufar
se
relaciona
jurdicamente con su to Jos, con el
hijo de ste (Miguel) y con su sobrina
(Mariella). En el documento en el que
consta el contrato de constitucin de
usufructo, Garca Montufar debe decir:
Constituyo usufructo sucesivo a favor
de Jos, Miguel y Mara en esa
prelacin. Si Jos fallece antes que el
contrato haya vencido (2010), Miguel lo
sustituye. Si Miguel muere en el 2008,
Mariella se coloca en su posicin

Jos (70 aos)

Miguel (50 aos)

Mariella (18 aos)

Distinto es el usufructo simultneo. Hay tambin pluralidad de

usufructuarios pero la relacin es distinta. Todos los usufructuarios ejercen
el uso y disfrute simultneamente. Jos, Miguel y Mariella son co
poseedores inmediatos y legtimos hasta el 2010. En el sucesivo nunca hay
co posesin. Cuando en el usufructo simultneo un co - poseedor fallece,
los dems acrecen su derecho (tienen ms participacin en el uso o en el
disfrute).
- El usufructo nunca va ms all de la vida de una persona cuando se
constituye a favor de una persona natural.
b) En el caso de personas jurdicas, la ley ha establecido un plazo mximo de 30
aos.
No hay renovacin automtica: Tendra que haber una nueva
manifestacin de voluntad del nudo propietario.
c) En el caso de los bienes de valor monumental de propiedad del Estado, el
plazo mximo es de 99 aos. El Instituto Nacional de Cultura (INC) califica si
un bien tiene valor monumental o no. Ese bien monumental tiene que ser de
propiedad del Estado. Aquel que pretende ser cuasi usufructuario est obligado
presentar una propuesta al Estado para restaurar y mantener ese bien. En ese
caso el usufructuario puede ser una persona natural o jurdica. Cuando se
firman esta clase de contratos, el Estado puede restringir el uso y disfrute del
bien, lo cual es compatible con la naturaleza del usufructo. Se discute mucho

en doctrina si este plazo de 99 aos que resulta casi imposible de cumplir para
una persona natural puede heredarse o no.
6. Disposicin del usufructo
El usufructo es un derecho real patrimonial y, por lo tanto, se puede disponer
de l. Se habla aqu de la disposicin del derecho de usufructo, no del bien
(art. 1002 CC).

Jorge
Propiedad

Jorge y Manuel celebran un contrato de

usufructo.
Manuel
se
relaciona
jurdicamente con Julio y celebran un
contrato de transferencia, que en realidad
es una cesin de derechos. Manuel cede
su posicin contractual a favor de Julio.

Dpto. San Isidro

Contrato de usufructo

Usufructo

Manuel

Transferencia (Cesin de derechos)

Julio

Julio se constituye en el nuevo usufructuario pero bajo el mismo plazo y las

mismas condiciones del contrato de usufructo original siempre y cuando no
haya prohibicin expresa. Al momento de constituir usufructo, el propietario
puede convertir el derecho real patrimonial en un derecho personalsimo. En el
contrato entre Jorge y Manuel podra haberse estipulado que el derecho de
usufructo no podr transferirse a tercero, bajo sancin de nulidad. Pero si no
hay prohibicin expresa, la regla general es que el usufructo es transferible.
Pero Jorge evidentemente tiene que estar de acuerdo en que Julio sea el
nuevo usufructuario.
La transferencia puede ser a ttulo oneroso o gratuito.
El derecho de usufructo inscrito sobre un bien inmueble es un bien mueble
tambin (art. 885 inciso 10). Y ese derecho se puede gravar.
Manuel acude al BCP para solicitar un
prstamo. El Banco y Manuel celebran un
contrato de mutuo por $ 250 mil dlares. El
sectoritsta le pide una colateral y Manuel
da en hipoteca su derecho de usufructo. El
banco valoriza el derecho de usufructo de
Manuel en $ 50 mil basndose en el plazo,
la rentabilidad del bien, entre otros
factores. Si Manuel no paga, el banco va a
tener que rematar el derecho de usufructo
sobre el departamento de San Isidro (Hay
dos bienes totalmente distintos: Uno es el
departamento y otro el derecho de
usufructo sobre ese departamento. El

Jorge

Propiedad

Dpto. San Isidro

Contrato de usufructo

Manuel

Usufructo

Mutuo ($ 250 mil)

Banco de Crdito

El usufructuario puede gravar su derecho de usufructo o arrendar. Todo

derecho que otorgue el usufructuario en favor de un tercero al amparo del art.
1002 CC est sujeto a la relacin entre Jorge y Manuel.
Toda transferencia o gravamen que se ejecute sobre el bien est sujeto a un
plazo. Manuel incumple con el pago y el departamento legal del banco inicia la
cobranza judicial. Los abogados demandan ante el juez que se ejecute el
derecho de usufructo de Manuel. El derecho de usufructo lo adquiere en
remate Patricia. Si ella adquiere el derecho de usufructo, por mandato del juez
se produce una transferencia de derechos. Patricia est obligada a respetar el
contrato de usufructo y todas las condiciones que en su momento Jorge le
impuso a Manuel.
En todo caso de transferencia (cuando Manuel le pretenda transferir su
derecho de usufructo a Julio por ejemplo) siempre el nudo propietario tiene que
intervenir porque es distinto que Jorge le haya entregado el usufructo vitalicio a
Manuel que ya tiene 65 aos que a Julio que tiene 18. Ahora se le pone un
plazo.
7. Expropiacin (art. 1003 CC)
La expropiacin, prevista en nuestra Constitucin, es la posibilidad
extraordinaria que tiene el Estado de poder obligar al propietario a una
enajenacin forzosa del bien.
Nuestra Constitucin Poltica reconoce la propiedad privada pero en su art. 70
seala que puede haber expropiacin por causas de necesidad pblica y
previo pago de una indemnizacin justipreciada.
Los propietarios privados no pueden cuestionar la expropiacin judicialmente.
Lo nico que se puede reclamar es el pago del mejor justiprecio posible (valor
del bien ms los eventuales daos y perjuicios)
Cuando el Estado adquiere por expropiacin, todos los derechos reales
desaparecen. Queda libre de toda carga o gravamen. El derecho de usufructo
tiene que desaparecer cuando la expropiacin se ejecuta y se le paga a Jorge
su justiprecio.
Jorge recibe $120 mil dlares (justiprecio que el Estado le pag). Sobre esos
$120 mil se va a constituir un cuasi usufructo a favor de Manuel por el mismo
plazo del usufructo original. Jorge estar obligado a depositar en una
institucin de crdito para que Manuel disfrute.

Estado

Justiprecio
$ 120 mil

Jorge

Manuel

8. Efectos (art. 1005 CC)

Este artculo regula los efectos que tiene el usufructo y la aplicacin de las
normas que regulan ese usufructo.
Cuando exista un problema entre el usufructuario y el propietario, eso se
vincula con los efectos. Lo primero que hay que hacer es recurrir al acto
constitutivo (al documento donde consta el acto jurdico para ver s se pact o
no la prohibicin).
En segundo lugar, supletoriamente, podemos recurrir a las normas de
derechos reales en el captulo de usufructo.
9. Deberes
a) Obligacin de hacer inventario (art. 1006 CC): Se busca que al final del
usufructo los bienes muebles regresen al nudo propietario en buenas
condiciones. Slo se aplica respecto a bienes muebles. El usufructuario debe
hacer un inventario y, adems, una valorizacin de los bienes en el momento
que se hace tradicin. El nudo propietario puede eximir al usufructuario de esa
obligacin si es que no tiene herederos forzosos (descendientes y
ascendientes en lnea directa ni cnyuge). Si el usufructo es legal o
testamentario el juez nombra peritos tasadores.
b) Otorgar garanta (art. 1007 CC): El nudo propietario le puede exigir una
garanta al usufructuario por el buen uso y disfrute del bien. Va a haber otra
relacin jurdica en virtud de la cual el sujeto activo 2 va a constituir a favor del
sujeto activo 1 un derecho de garanta. Siempre la garanta se otorga sobre
bien distinto al bien usufructuado.

SA 1

Propiedad

SA

(Nudo Propietario)

------------------ SA

Garanta

SA 2

Usufructo

(Usufructuario)

c) Explotacin normal (art. 1008 CC): El uso y disfrute significan una explotacin,
ya sea que el usufructuario viva en la casa o la alquile a un tercero. Esa
explotacin debe ser en la forma normal y acostumbrada. La gran mayora de
conflictos entre el propietario y el usufructuario se da en la aplicacin de este
artculo. Lo recomendable es precisar en el contrato que es lo que se entiende

por explotacin normal. Si no hay acuerdo, el juez decide que se entiende por
uso normal o adecuado.
d) Modificaciones (art. 1009 CC): El poseedor inmediato, alias usufructuario, no
puede efectuar modificaciones en el bien. Tiene que usar y disfrutarlo sin
modificarlo sustancialmente. Se tiene que definir que es modificacin
sustancial y regular quin corre con los gastos si la modificacin es accesoria o
no sustancial. Se tiene que distinguir en el contrato qu es mejora o
modificacin. Conviene que al momento de redactar el contrato se incluya
expresamente un tema de mejoras. Las modificaciones no son mejoras, son
cambios que se realizan en el bien que pueden cambiar desde la estructura del
bien hasta su apariencia externa.
e) Pago tributos, rentas, pensiones (art. 1010 CC):
-

Es obligacin del usufructuario pagar todos los tributos que afecten el bien.
Los tributos se clasifican en impuestos, contribuciones y tasas. El
usufructuario debe pagarlos todos.
El usufructuario debe pagar tambin las rentas vitalicias. Por la renta
vitalicia el propietario de un bien afecta el atributo del disfrute en favor de
una tercera persona a fin de que sta tenga un ingreso permanente hasta
su muerte.

Miguel ------------------ Mariana

$ 500

Jos

Miguel es propietario de cuatro tiendas en un pequeo

centro comercial. Miguel como propietario de esos
inmuebles, decide constituir una renta vitalicia en favor de
su ta Mariana. De los ganancias que le produce el alquiler
de sus tiendas, 500 dlares mensualmente se los entrega a
su ta. Despus Miguel constituye un usufructo a favor de
Jos. Jos est obligado a pagarle los $500 mensuales a la
ta Mariana.

Lo mismo que sucede con las rentas vitalicias ocurre en el caso de las
pensiones alimentarias.

f) Reparaciones ordinarias (art. 1013 CC)

-

Esto no tiene que ver con las modificaciones sustanciales.

La doctrina define a las reparaciones ordinarias como aquellas de
mantenimiento y conservacin del bien pero esa definicin es muy amplia.
En una clusula del contrato debe especificarse que son reparaciones
ordinarias y por ende, cules son las extraordinarias.
Todas las reparaciones ordinarias son de cargo del usufructuario y las
extraordinarias por cuenta del nudo propietario. Sin embargo, el

usufructuario debe pagar las reparaciones extraordinarias que se tengan

que efectuar por su culpa. Ejemplo: Si hay una falla estructural en la casa,
eso no lo paga el usufructuario. Pero si el defecto estructural se origina
porque un da dej las llaves de aguas prendidas y se malogr la
cimentacin en ese caso s paga el usufructuario.
10. Derechos
a) Subrogacin (art. 1011 CC)

Julio
(Nudo Propietario)
Mutuo

Claudio
(Usufructuario)

Propiedad

Usufructo

Casa en Surco

Hipoteca

Banco de Crdito
El nuevo acreedor hipotecario es Claudio

Sobre una casa de Surco recaen tres derechos

reales. Julio constituy un usufructo a favor de
Claudio y posteriormente solicit un prstamo al
Banco, que hipotec su casa.

Ejemplo: Julio no paga el mutuo celebrado, el Banco demanda el pago de la

deuda y como pretensin accesoria la ejecucin de la garanta real (el remate
de la casa).
Si el usufructuario paga la deuda hipotecaria se subroga en el crdito pagado
(art. 1011 CC). Claudio, el usufructuario, ya tiene el uso y disfrute. l sabe que
como consecuencia de la accin del banco a Julio le van a rematar la nuda
propiedad y va a haber un nuevo nudo propietario.
Subrogar es ocupar el lugar de alguien en una relacin obligatoria. Claudio
puede acudir al Banco de Crdito, pagar la plata que debe Julio, subrogarse en
la relacin obligatoria entre Julio y el Banco y convertirse en su nuevo
acreedor.
Julio le propone a Claudio que le adjudique el bien. Si eso sucede, hay lo que
se llama la consolidacin. En ese momento los derechos reales menores
desaparecen. Ya no hay usufructo ni hipoteca: Claudio es el propietario.

 El derecho de subrogacin no significa que Claudio adquiera la propiedad del

bien. Por el derecho de subrogacin, Claudio va a adquirir todos los derechos
que tena el Banco de Crdito del Per. Nada ms. A continuacin, Claudio
como acreedor hipotecario puede solicitar la ejecucin del derecho real de
hipoteca. El juez ordena el remate del bien pero antes de ello, Claudio puede
llegar a un arreglo con Julio y comprarle la casa.
Si Julio no acepta, Claudio procede a rematar y hay dos posibilidades: Que
Claudio se adjudique el bien o que se presente un tercero (Roxana) y le pague
el valor de la casa a Claudio.
Claudio ya ejecut el bien y se queda con el billete que le dio Roxana. Puede
que Claudio decida quedarse como usufructuario y no consolide el dominio del
bien.
Roxana

Propiedad

Casa en Surco

Claudio

Usufructo

b) Uso ordinario del bien (art. 1012 CC)

El usufructuario no puede exceder el uso ordinario del bien.
Conviene que los abogados definan cuando es que se atenta contra el uso
ordinario.
Si no hay pacto, el juez decide.
c) Mejoras (art. 1015 CC)
Las mismas normas que se estudiaron en posesin se aplican aqu.
d) Frutos (art. 1016 CC)
10/01/03

10/01/04

Empieza el ejercicio del usufructo

Cesa el usufructo

El usufructuario adquiere la posesin del bien cuando se ejecuta el modo. Por

tanto, es distinto que tenga derecho a usufructar el bien y que ya sea
usufructuario. Soy usufructuario cuando efectivamente estoy ejerciendo el uso
y disfrute.
El diez de enero de este ao un modo de adquirir ocurre y ese da empieza el
ejercicio del usufructo hasta el diez de enero del 2004, fecha en la que el
usufructuario devuelve la posesin inmediata del bien.

 El art. 1016 CC seala que pertenecen al usufructuario los frutos naturales y

mixtos (industriales) pendientes al comenzar el usufructo y al propietario, los
pendientes a su trmino.
El primero de enero del 2003 se devengaron frutos pero no se percibieron por
el propietario. Por ejemplo, no se recogi la cosecha cuando ya estaba lista
para recogerse. Si se debi cobrar la renta el primero de enero y el propietario
no lo hizo, el fruto se deveng pero no se recibi. Los frutos pendientes de
recaudarse u obtenerse al comenzar el usufructo se los queda el usufructuario.
Del mismo modo, el primero de enero del 2004, las naranjas estaban listas
para cosechar y el usufructuario no lo hizo o la renta debi cobrarse pero el
usufructuario tampoco las cobra. El propietario cuando readquiere los atributos
de uso y disfrute el diez de enero del 2004 cobra la renta que se haba
devengado. Los frutos pendientes al trmino del contrato se los queda el
propietario.

EL DERECHO DE USO
Es un derecho real temporal, que constituye el propietario a favor de un
tercero. A ese tercero se le llama usuario.
SA 1
(Nudo propietario)

SA 2

Propiedad

Uso

(Usuario)

Por mandato del 1026 CC, hablamos de bienes no consumibles sin excepcin.
No hay derecho real de cuasi uso.
En el derecho real de uso solo se desmembra el uso; no el disfrute.
Todas las reglas del usufructo son aplican al uso siempre y cuando resulten
aplicables.
El atributo del disfrute es inaplicable durante todo el plazo del derecho real de
uso. El nudo propietario puede disponer, enajenar o gravar el bien pero no
puede disfrutar porque hay un usuario. Esa facultad queda suspendida hasta
que venza el plazo del derecho real de uso.
1. Cmo se constituye?
No hay derecho legal de uso. La disposicin de que se puede constituir por
acto jurdico sea unilateral o bilateral s es aplicable. Tambin se puede
constituir derecho real de uso por testamento.
2. Sobre que bienes se aplica?
Slo puede ejercerse sobre bienes no consumibles.

3. Plazo:
Se aplican todas las normas del usufructo.
4. Disposicin:
A diferencia del usufructo, que es un derecho real patrimonial, el uso es un
derecho real personalsimo salvo la consolidacin (cuando usuario y propietario
van a ser uno)
5. Expropiacin:
No es compatible con las normas de usufructo porque no hay cuasi uso. En el
caso de expropiacin, el titular del derecho real de uso va a ser compensado
por una cantidad de dinero que el propietario le va a entregar (proveniente del
justiprecio pagado por el Estado). Propietario y usuario tienen que valorizar el
derecho de uso. Si no se ponen de acuerdo, el juez fija la cantidad.
6. Efectos:
En caso de controversia entre propietario y usuario se aplican las normas que
aparecen en el ttulo de constitucin y luego las del Cdigo Civil.
7. Deberes y Derechos:
El usuario tiene los mismos derechos y deberes que el usufructuario.
HABITACION
Cuando el derecho de uso recae sobre casas, departamentos o cualquier otra
edificacin para que el usuario las dedique a vivienda, el derecho real de uso
recibe el nombre de habitacin.
Si, por ejemplo, constituimos derecho real sobre un local comercial lo llamamos
derecho real de uso. Si constituimos derecho real de uso sobre una casa pero
para que ah funcione mi estudio de abogados, se llama derecho real de uso.
Si mi dan el derecho real de uso sobre esa casa para yo vivir en ella entonces
se llama habitacin.