CIVIL

PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

ANLISIS JURDICO

Las nuevas disposiciones para combatir

el fraude inmobiliario
Comentarios preliminares
sobre la Ley N 30313
Juan Arturo TOSCANO MENESES*

MARCO NORMATIVO
Cdigo Civil: arts. 2013 y 2014.
Ley de Creacin del Sistema Nacional y de la Superintendencia de los Registros Pblicos, Ley N 26366
(14/10/1994): art. 3.
TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos, Resolucin N 126-2012-SUNARP-SN
(19/05/2012): arts. 36, 94, 95. 96, 99 y 104.
Ley del Notariado, Decreto Legislativo N 1049
(26/06/2008): art. 4.
Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley
N 27444 (11/04/2001): arts. 206.2.

Introduccin
El contexto en que se dicta esta norma
corresponde a uno en el que nuestro sistema

Tema relevante

El autor analiza cada una de las modificaciones previstas en la Ley N 30313, las cuales
inciden en el mbito civil y registral. As, comenta la oposicin al procedimiento de inscripcin de ttulos y la cancelacin de asientos registrales en sede administrativa por la
causal de falsedad documentaria o suplantacin de identidad en instrumentos notariales.
Igualmente comenta la modificacin de los artculos 2013 y 2014 del Cdigo Civil, as
como la causal de nulidad de pleno derecho del instrumento pblico notarial, que formaliza el acto de disposicin o gravamen del inmueble cuyo notario no es competente territorialmente para ello.

jurdico y en especial el sistema registral, es

violentado por organizaciones de delincuentes que valindose de vacos o lagunas en el
sistema normativo jurdico vigente, se adjudican ilegtimamente bienes y derechos inscritos a favor de terceras personas, logrando
registrar para s tales derechos.
De acuerdo al artculo primero de la Ley
N 30313, es objeto de esta establecer disposiciones vinculadas a la oposicin en el
procedimiento de inscripcin registral en
trmite, la cancelacin del asiento registral
por suplantacin de identidad o falsificacin de los documentos presentados a los
registros administrados por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos,

Abogado en la Pontificia Catlica del Per, con estudios en la maestra de Derecho Civil del referido centro de estudios.
Registrador Pblico Zona Registral IX - Sede Lima.

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as como modificar los artculos 2013 y
2014 del Cdigo Civil y el Decreto Legislativo del Notariado para prevenir y anular las
acciones fraudulentas que afectan la seguridad jurdica.
Al respecto, se ha sealado que todos los
operadores del sistema jurdico y hasta el
propio Gobierno, son de alguna manera, responsables de dicha situacin1.
Como una herramienta legal adicional para
luchar contra este proceder delictivo, se dicta
la Ley N 30313 (en adelante la Ley), la
que segn consideramos regula cinco temas
importantes en el mbito civil, registral
y notarial: primero, regula la oposicin
registral para ttulos en trmite; segundo, la
cancelacin de asientos registrales en sede
administrativa por la causal de falsedad
documentaria o suplantacin de identidad
en instrumentos notariales; tercero, modifica el artculo 2013 del Cdigo Civil; cuarto,
modifica el artculo 2014 del Cdigo Civil; y
finalmente seala una causal de nulidad de
pleno derecho del instrumento pblico notarial, mediante el cual se formaliza el acto de
disposicin o gravamen de un inmueble ubicado fuera del mbito provincial respecto del
cual el notario es competente.
Sin embargo, respecto de la aparente novedad de la norma debemos sealar que, salvo
el ltimo aspecto notarial mencionado, en
los otros aspectos de la Ley no encontramos
que haba cierto desarrollo a nivel legal o jurisprudencial de los temas. Por lo cual, pasemos a detallar cada uno de dichos aspectos.

I.

Oposicin al procedimiento
registral en trmite

Sobre este tema resulta positivo consagrar

legislativamente la posibilidad que las personas interesadas que tengan conocimiento
de actos que violenten sus derechos inscritos, puedan formular oposicin en el mismo
momento que se est tramitando el ttulo, que
es potencialmente perjudicial a sus intereses.
Sin embargo, cabe preguntarse si era imprescindible que una norma con rango de ley
estableciera dicho derecho o hubiera bastado
con que se modificara el Reglamento General de los Registros Pblicos para posibilitar
su derecho. Creemos que no era imprescindible que una norma con rango de ley reconociera tal derecho y por tanto, se justificara
el tiempo transcurrido a fin de que se dicte la
norma con tal finalidad.
En nuestro sistema jurdico no existe norma
con rango de ley que prohba en el procedimiento registral la oposicin de terceros. Los
diversos Reglamentos de los Registros Pblicos, siempre han sealado la naturaleza no
contenciosa del procedimiento registral. As,
el artculo primero del vigente Reglamento
General de los Registros Pblicos seala
expresamente que el procedimiento registral
es uno de carcter especial y que no admite
la oposicin de terceros. La norma dispone
expresamente lo siguiente: el procedimiento registral es especial, de naturaleza
no contenciosa y tiene por finalidad la inscripcin de un ttulo. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya

GONZALES BARRN, Ghunter: El sistema jurdico fall en el caso Orellana: Primero, falsificacin del ttulo de propiedad; se dice que el propietario ha vendido y no es cierto. Ah falla el registro que inscribe el ttulo falso. Segunda modalidad, suplanto la identidad del verdadero propietario ante un notario; es decir, la escritura pblica que se otorga es autntica, pero el contenido no, porque la persona no es la que dice ser. Aqu el responsable es el notario. Tercera modalidad,
los laudos arbitrales amaados, en donde no hay acuerdo de las partes para someterse a un rbitro, pero ese rbitro asume
competencia y decide sobre la propiedad de un inmueble. () Por debilidades, intencionales o negligencias. Tambin tiene
que ver aqu el actual gobierno. Este gobierno le ha faltado el respeto al sistema registral porque ha nombrado a personas
que no tienen ningn conocimiento del tema en Sunarp. Entrevista publicada en el diario Per21 del 12/05/2015: <http://
peru21.pe/opinion/sistema-juridico-fallo-caso-orellana-2218628>.

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CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

iniciado, ni oposicin a la inscripcin. Las
solicitudes presentadas con tal objeto no formarn parte del procedimiento registral y el
registrador las rechazar de plano, en decisin irrecurrible.
Ni el Cdigo Civil, ni la Ley de creacin del
Sistema Nacional de los Registros Pblicos
(Sinarp) y de la Superintendencia Nacional
de los Registros Pblicos (Sunarp), ni la Ley
N 26366, han desarrollado este tema de la
oposicin al procedimiento registral en trmite, por lo tanto hubiera sido factible que
una norma reglamentaria lo aborde modificando para dicho efecto el Reglamento
General de los Registros Pblicos; o en su
defecto, enunciar el principio en la Ley y
desarrollar el tema en el reglamento que se
deber expedir en un mediano plazo previsto
por la propia ley. Es claro que con la dacin
de la ley bajo comentario, el tema de la oposicin en el procedimiento registral ha adquirido el respaldo legal correspondiente.
La Ley N 30313 dispone en su artculo
segundo que:
La persona que presenta una solicitud
de oposicin sin arreglo a lo previsto en
la presente Ley no forma parte del procedimiento, debiendo el registrador rechazar de plano dicha oposicin, en decisin
irrecurrible en sede administrativa.
El numeral 3.1 de la Ley establece quines
son las personas legitimadas para iniciar el
procedimiento de oposicin en el procedimiento registral en trmite. Adems, seala
cules son los documentos que dan mrito
para sustentar la oposicin, los que son declaraciones notariales o consulares y en su caso,
oficios dirigidos por los funcionarios pblicos a los Registros Pblicos poniendo en
conocimiento la oposicin correspondiente.

Comentario relevante
te
del autor
Las tachas especiales generadas en el
procedimiento de oposicin al procedimiento registral en trmite pudieron
estar previstas en el vigente Reglamento General de los Registros Pblicos, pues hubiera bastado con agregar en su texto vigente el supuesto de
suplantacin de identidad por comunicacin del notario o cnsul que efecta
funciones notariales, para comprender todos los supuestos que abarca
esta Ley.
De acuerdo a lo establecido en el numeral 3.2 de la Ley, es durante la vigencia del
asiento de presentacin que se deber resolver la oposicin formulada por los sujetos
legitimados para ello.
Del numeral 3.4 podemos deducir que el
plazo para la previa calificacin y verificacin que deben hacer las instancias registrales, tiene como plazo mximo el que corresponda al asiento de presentacin del ttulo
objeto de oposicin. Llegando a la conclusin de que s es procedente amparar la oposicin al trmite de inscripcin, el cual proceder con la tacha del ttulo.
Al respecto se ha sealado que no se justifica la diferencia en el tratamiento que la
Ley otorga a la evaluacin previa de la solicitud de oposicin y la no evaluacin en el
caso del procedimiento de cancelacin del
asiento registral2. El distinto tratamiento se
justificara en tanto que durante la vigencia
del asiento de presentacin de un ttulo, es el

MEJORADA CHAUCA, Martn. Expulsar al intruso o evitar que entre?. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. Tomo 23,
Gaceta Jurdica, Lima, mayo de 2015, p. 14.

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Comentario relevante
te
del autor
Habiendo concluido el procedimiento
registral con la inscripcin o la anotacin del acto, el mismo debe ser
cancelado por cuanto el ttulo que dio
mrito para su extensin es falsificado
o se ha suplantado al otorgante del
mismo.

Registrador Pblico el funcionario que finalmente decidir si procede o no la inscripcin del acto presentado, salvo la apelacin
ante la segunda instancia registral en caso de
denegatoria y otros previstos legalmente, por
lo que la oposicin a su inscripcin corresponde evaluarla a dicho funcionario.
En cambio, para el caso de la solicitud de
cancelacin de asiento estamos ante un procedimiento concluido y cuyo ttulo que le dio
origen, luego de ser evaluado por el Registrador Pblico, se consider procedente inscribirlo. Asimismo, no resultara lgico que
nuevamente este funcionario evale la procedencia de la solicitud de cancelacin sobre
la base de una documentacin que ya fue
calificada.
Es preciso indicar que el numeral 3.4 de la
Ley, consagra un nuevo supuesto de tacha
sustantiva al sealar que formulada la oposicin al ttulo presentado sustentada en
cualquiera de los documentos a que se refieren los literales a, b, c, d y e del prrafo 3.1,
las instancias registrales bajo responsabilidad, previa calificacin y verificacin, proceden a la tacha del ttulo. Cabe sealar que
esta tacha sustantiva se aplicara a los casos
de suplantacin de identidad o falsificacin
de documentos.
Sin embargo, el numeral 3.5 de la norma
bajo comentario dispone que la persona que
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denuncie la falsificacin de documentos ante

notario, cnsul, juez, funcionario pblico o
rbitro, para que se apersone e inicie el procedimiento de oposicin con cualquiera de los
documentos establecidos en los literales a, b,
c, d y e del prrafo 3.1, pone esta denuncia
en conocimiento del Registrador o del Tribunal Registral para que, de ser pertinente,
se realice la tacha por falsedad documentaria prevista en el Reglamento General de
los Registros Pblicos. Consecuentemente,
el interesado tiene dos vas para obtener la
tacha del ttulo falsificado respecto del cual
formul oposicin.
Efectivamente, de acuerdo al enunciado contenido en el numeral 3.5 el interesado tiene
dos alternativas no excluyentes para lograr
el amparo de la oposicin por l promovida.
Primero, acudiendo al funcionario cuyo instrumento pblico fue objeto de falsificacin
o cuya suplantacin de identidad del otorgante en el instrumento no fue advertida, lo
que finalmente podra dar lugar a la tacha
sustantiva del ttulo. Segundo, no obstante
haber comunicado dicha circunstancia a las
personas legitimadas para oponerse, tambin podra comunicar dicha circunstancia
directamente a los Registros Pblicos, para
que previa verificacin de los fundamentos
de la oposicin promovida, se proceda con
la tacha del ttulo (falsificado) y por ende,
amparada su oposicin, no siendo de aplicacin esta opcin para la suplantacin de
identidad.
Segn lo antes sealado, se puede afirmar
que estos supuestos de las tachas especiales generadas en el procedimiento de oposicin al procedimiento registral en trmite pudieron estar previstos en el vigente
Reglamento General de los Registros Pblicos, pues hubiera bastado con agregar en su
texto vigente el supuesto de suplantacin de
identidad por comunicacin del notario o
cnsul que efecta funciones notariales, para
comprender todos los supuestos que abarca
esta Ley.

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As, tenemos que sobre el tema de tacha
por falsedad documentaria se encuentra
vigente la siguiente norma en el Reglamento
General de los Registros Pblicos:
Artculo 36.- Tacha por falsedad documentaria
Cuando en el procedimiento de calificacin las instancias registrales adviertan la
falsedad del documento en cuyo mrito
se solicita la inscripcin, previa realizacin de los trmites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, procedern a tacharlo o disponer su tacha segn
corresponda.
El registrador mantendr el ttulo original en custodia mientras se encuentre
vigente el asiento de presentacin. Si el
interesado interpone recurso de apelacin
contra la tacha por falsedad documentaria, derivar el ttulo original al Tribunal
Registral.
Al formular la tacha por falsedad documentaria, cuando esta hubiera sido advertida por el Tribunal Registral; o, vencido
el plazo de vigencia del asiento de presentacin sin que se hubiera interpuesto
apelacin contra la tacha por falsedad
documentaria advertida en primera instancia, o habindose interpuesto esta el
Tribunal Registral confirme la tacha o
declare improcedente o inadmisible la
apelacin; el registrador derivar copia
certificada por fedatario de la integridad
del ttulo al archivo registral y a su vez,
informar a la autoridad administrativa
superior acompaando el documento o
documentos, cuya falsedad fue detectada
as como la documentacin que lo acredita a fin de que se adopten las acciones
legales pertinentes.
En ambas instancias, detectada la presunta falsedad, en tanto se encuentre en trmite su acreditacin o, formulada o dispuesta la tacha por falsedad

Comentario relevante
te
del autor
En la medida en que el principio de
legitimacin registral encuentra su
regulacin legal a nivel del Cdigo
Civil, artculo 2013, la introduccin de
una causal adicional de modificacin
de los asientos registrales tambin
deba tener dicho reconocimiento a
travs de una norma con rango de ley.
documentaria, el eventual desistimiento
de la rogatoria solo dar lugar a la devolucin de la documentacin no comprendida en la presunta falsificacin.
Entonces, segn lo comentado el interesado
tiene cuatro vas para lograr la tacha del ttulo
en trmite en los casos de falsedad documentaria o suplantacin de identidad, segn sea
el caso. La primera, cuando el Registrador
Pblico advierte, en muchos casos de oficio,
la falsedad del ttulo activndose el supuesto
de la tacha por falsedad documentaria prevista en el artculo 36 del Reglamento General de los Registros Pblicos. Segundo, en los
casos en que las personas legitimadas mencionadas en la Ley lo soliciten y ponen dicha
circunstancia en conocimiento del Registrador Pblico. Tercero, cuando dichas personas legitimadas ponen en conocimiento del
registro la suplantacin de identidad. Cuarto,
cuando cualquier interesado pone en conocimiento de las instancias registrales la falsedad documentaria para que estas formulen la
tacha por falsedad documentaria.
Finalmente, seala la Ley en el numeral 3.1 que: solo se admite el apersonamiento del notario, cnsul, juez, funcionario
pblico o rbitro al procedimiento de inscripcin registral en trmite en los casos de
suplantacin de identidad o falsificacin de
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documentos, mediante la oposicin a este
sustentada exclusivamente en la presentacin de los documentos (expresamente mencionados) y cualquier documento distinto
a los antes sealados es rechazado liminarmente, en decisin irrecurrible en sede
administrativa.
La norma busca prever todos los supuestos que la realidad puede presentar, sancionando con el rechazo liminar de cualquier
otro documento que pudiera sustentar la oposicin al procedimiento registral en trmite.
Dicha circunstancia puede resultar perjudicial para el administrado, pues en la medida
que la realidad puede presentar supuestos
que la norma no contempla, su derecho a
oponerse estara limitado. Las causas por
las cuales el interesado podr oponerse pueden ser diversas, las que debern ser objeto
de anlisis en un momento o lugar determinados y durante la tramitacin del procedimiento registral. Sancionar con el rechazo
liminar de cualquier pretensin de oposicin
distintas a las previstas legalmente, puede ser
restrictivo e injusto.
Por ejemplo, un tema que frecuentemente se
presenta en los Registros de Personas Jurdicas es el relativo a la apertura notarial de
un libro de actas paralelo, en el que se plasman los acuerdos adoptados por un grupo de
socios o accionistas que desean tener el control de la sociedad, sin contar con la mayora para ello, pero que con la apertura fraudulenta de este libro de actas extienden estas,
y logran acceder a los registros, bloqueando
de esta manera el acceso posterior de acuerdos contenidos en el libro de actas vigente
de la sociedad. Este supuesto no se encuentra regulado como supuesto de hecho de la
norma, dado que el notario en el ejercicio

regular de sus funciones no logr detectar

la ilegalidad de quien solicitaba una nueva
apertura de un libro de actas paralelo estando
vigente otro para la sociedad.
II. Cancelacin de asiento registral
en sede administrativa
El supuesto de la norma en este caso es
que, habiendo concluido el procedimiento
registral con la inscripcin o la anotacin del
acto, el mismo debe ser cancelado por cuanto
el ttulo que dio mrito para su extensin es
falsificado o se ha suplantado al otorgante
del mismo. En buena medida, no se cuenta
con ttulo vlido que sustente dicho asiento,
el que siendo una expresin del ttulo material no puede existir sin que aquel haya sido
vlido, eficaz y obviamente, existente.
Ahora bien, es posible sealar que este
efecto cancelatorio del asiento por carencia
del ttulo o del acto causal ya se encontraba
regulado en el actual artculo 94 del Reglamento General de los Registros Pblicos. Por
lo tanto se ha elevado a norma con rango de
Ley las disposiciones reglamentarias existentes sobre la materia.
Sin embargo, debemos sealar que la oportunidad legal para mediatizar los efectos de
la buena fe pblica del tercero adquiriente,
cuando dicha adquisicin se origina en
hechos delictivos como los que contempla la
norma, ha sido desperdiciada al no haber sido
considerada en el texto de la Ley, no obstante
que desde hace algn tiempo un sector de la
doctrina nacional lo viene proponiendo3.
De otro lado, de acuerdo al texto de la Ley,
el espectro de sujetos legitimados para cancelar asientos de inscripcin se ha ampliado.

GONZALES BARRN, Gunther. La falsificacin: nuevo modo de adquirir la propiedad. Gaceta Jurdica, Lima, 2015,
pp. 78 y 79.

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CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

Las cancelaciones de asientos pueden ser
ordenadas por el rgano jurisdiccional competente (art. 2013 del Cdigo Civil y art. 99
del Reglamento General de los Registros
Pblicos); tambin podan ser extendidas por
el Registrador Pblico segn los supuestos
previstos en los artculos 94 y 95 del Reglamento General de los Registros Pblicos
(por ejemplo, en los casos del literal a) de
dicha norma y es cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurdica o el derecho inscrito o, por inexistencia del acto causal o de la rogatoria); tambin podan ser
ordenadas por el Jefe de la Zona Registral
respectiva (en el caso del art. 96 del Reglamento General, en el supuesto de cancelacin del asiento por comprobada inexistencia del asiento de presentacin o denegatoria
de inscripcin); ahora, elevado a rango de
Ley, tambin pueden ser ordenadas las cancelaciones de inscripciones por el jefe zonal
en los supuestos de suplantacin de identidad (que prcticamente solo se presentar
en sede notarial o consular) y falsedad documentaria (que abarca un mayor nmero de
casos).
En la medida en que el principio de legitimacin registral encuentra su regulacin
legal a nivel del Cdigo Civil, artculo 2013,
la introduccin de una causal adicional de
modificacin de los asientos registrales tambin deba tener dicho reconocimiento a travs de una norma con rango de ley.
Con relacin a este punto, adicionalmente
consideramos que el literal b) del artculo
3 de la Ley N 263664, tambin debera ser
modificado; dicha norma establece que son
garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos: b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo

Comentario relevante
te
del autor
El interesado siempre va a tener expedita la va judicial para poder obtener la cancelacin del asiento que
contiene un acto nulo o anulable, tal
como lo seala el artculo 104 del
Reglamento General de los Registros
Pblicos.

ttulo modificatorio posterior o sentencia

judicial firme.
Como habamos mencionado, la cancelacin
del asiento registral en sede administrativa,
es un supuesto distinto a los regulados en el
artculo 2013 del Cdigo Civil, razn por la
cual la Ley N 30313 tambin modific el
referido artculo 2013, sealando que: el
asiento registral debe ser cancelado en sede
administrativa cuando se acredite la suplantacin de identidad o falsedad documentaria
y los supuestos as establecidos con arreglo a
las disposiciones vigentes.
Si bien es cierto la solicitud de cancelacin del asiento se presenta ante el jefe de
la zona registral respectiva, quien ejecutar
lo dispuesto por el jefe ser el registrador
pblico, extendiendo el asiento de cancelacin respectivo.
Ahora bien, es posible que la cancelacin del
asiento se d en forma parcial o total, segn
todo o parte del ttulo que diera mrito para
extender el asiento, sea falsificado.
Si nos remitimos al Reglamento General de los Registros Pblicos, tenemos que

Ley de creacin de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (Sunarp) y del Sistema Nacional de los Registros Pblicos (Sinarp).

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GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 25 JULIO 2015

las cancelaciones en sede administrativa se
encontraban reguladas para los siguientes
supuestos. As tenemos:
Artculo 95.- Cancelacin por inexistencia del acto causal o de la rogatoria
Tambin se cancelarn de oficio o a peticin de parte, los asientos de inscripcin
o de anotacin preventiva cuando contengan actos que no consten en los ttulos consignados como sustento de los
mismos o cuando se hayan extendido sin
estar comprendidos en la rogatoria de
inscripcin.
Artculo 96.- Cancelacin por comprobada inexistencia del asiento de presentacin o denegatoria de inscripcin
Las inscripciones y anotaciones preventivas, podrn ser canceladas, de oficio o
a peticin de parte, en mrito a la resolucin que expida la jefatura de la oficina
registral respectiva, previa investigacin
del rgano competente, cuando se compruebe la inexistencia del asiento de presentacin del ttulo que debera sustentarlas o la denegatoria de inscripcin del
ttulo correspondiente.
En todo caso, el interesado siempre va a
tener expedita la va judicial para poder obtener la cancelacin del asiento que contiene
un acto nulo o anulable, tal como lo seala
el artculo 104 del Reglamento General de
los Registros Pblicos, cuando prescribe que
quien tenga legtimo inters y cuyo derecho
haya sido lesionado por una inscripcin nula
o anulable, podr solicitar judicialmente la
declaracin de invalidez de dicha inscripcin
y, en su caso, pedir la cancelacin del asiento
en mrito a la resolucin judicial que declare
la invalidez.
El hecho que el numeral 4.3 de la Ley establezca que la decisin del jefe zonal de la
Oficina Registral de la Superintendencia
146

Nacional de los Registros Pblicos, de disponer la cancelacin de un asiento registral es

irrecurrible en sede administrativa, implica
una regulacin distinta y especial en relacin
con lo regulado en la Ley del Procedimiento
Administrativo General Ley N 27444, sobre
revisin de los actos administrativos, cuyo
artculo 206.2, establece que solo son impugnables los actos definitivos que ponen fin a la
instancia y los actos de trmite que determinen la imposibilidad de continuar el procedimiento o produzcan indefensin.
Finalmente, sobre el tema de cancelacin de
asientos registrales es preciso sealar la conveniencia que el trmite se haga a travs de
un ttulo, dado que si el presupuesto es que se
ha culminado con la inscripcin de un ttulo
(falsificado o con suplantacin de identidad
de los otorgantes), hubiera bastado con regular el inicio del procedimiento de cancelacin del asiento con una solicitud presentada
en la Oficina de Trmite Documentario la
que, luego de admitida, proceda a derivarla
a la jefatura zonal correspondiente para la
evaluacin del pedido efectuado, y esta proceda con el bloqueo de las partidas registrales involucradas, a fin de advertir para los
actos de calificacin posteriores la probable
modificacin de la situacin jurdica de la
referida partida.
III. Modificaciones a los artculos 2013
y 2014 del Cdigo Civil
En lo referente a estas normas del Cdigo
Civil que han sido objeto de modificacin,
un aspecto relevante de la modificatoria
reside en la pertinencia o no de la ampliacin
de la buena fe del tercero al conocimiento de
los ttulos archivados que sirven de sustento
a los asientos de inscripcin.
Como sabemos hasta antes de la modificatoria que comentamos, la jurisprudencia en
sede judicial estaba vacilante en torno al
tema, sin embargo, ltimamente se opt por

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extender la proteccin de la buena fe del tercero al conocimiento del ttulo archivado5.
La buena fe deba extenderse a los ttulos
archivados o solo bastaba alegar buena fe
sobre la base del contenido de las partidas
registrales.
Cabe sealar que el asiento de inscripcin
no es en s mismo autnomo respecto del
ttulo pues, es un reflejo y una consecuencia
del acto jurdico (ttulo material) que accede
al Registro y que por dicha razn sea archivado, que es el sustento del asiento que lo
publicita y hoy, debe estudiarse, a fin de desvirtuar causales de nulidad o anulabilidad
que perjudiquen la buena fe alegada.
En tal sentido, la Ley plasma en el nivel normativo lo que a nivel del reglamento y la
jurisprudencia ya se haba decidido, no obstante las naturales discrepancias que siempre
pueden haber sobre un tema opinable6.
IV. Nueva causal de nulidad de instrumento pblico notarial
En este punto, la Ley N 30313 regula un
tema novedoso en nuestro sistema jurdico
al modificar el artculo 4 del Decreto Legislativo N 1049, Decreto Legislativo del
Notariado:
Artculo 4: mbito territorial
El mbito territorial del ejercicio de la
funcin notarial es provincial, no obstante la localizacin distrital que la presente ley determina.

5
6

Comentario relevante
te
del autor
El asiento de inscripcin no es en s
mismo autnomo respecto del ttulo,
pues es un reflejo y una consecuencia del acto jurdico (ttulo material)
que accede al Registro y que por dicha
razn sea archivado, que es el sustento del asiento que lo publicita y hoy,
debe estudiarse, a fin de desvirtuar
causales de nulidad o anulabilidad que
perjudiquen la buena fe alegada.

Son nulas de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a actos de disposicin o gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del mbito
territorial del notario provincial, sin perjuicio que de oficio se instaure al notario
el proceso disciplinario establecido en el
Ttulo IV de la presente ley. La presente
disposicin no se aplica al cnsul cuando
realiza funciones notariales ().
Al respecto, resulta saludable que la Ley
haya limitado el tema de la competencia de
los notarios para formalizar actos que importen disposicin o gravamen de inmuebles
situados fuera del mbito de su competencia.
Se ha sealado que dicha disposicin encarece los costos econmicos del interesado al tener que trasladarse hasta las

GONZALES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 edicin, Jurista Editores, Lima, 2004,
p. 1043.
POZO SNCHEZ, Julio. Se acab el fraude inmobiliario con la Ley N 30313?: La segunda modificacin s es una que
preocupa y llama realmente la atencin puesto que el exigir al tercer adquirente (eventualmente protegido por la fe pblica
registral) que las causas que anulen, rescindan, cancelen o resuelvan el derecho de su otorgante (transferente), no consten
ni en los asientos registrales ni en los ttulos archivados que lo sustentan: i) no encuentra razn de ser en los novsimos
procedimientos de oposicin y cancelacin; ii) no desalentar absolutamente para nada los fraudes inmobiliarios; iii) por el
contrario, se elevarn los costos dada la obligacin de realizar un estudio ms complejo de ttulos. En: <http://www.ius360.
com/privado/civil/se-acabo-el-fraude-inmobiliario-con-la-ley-30313/>.

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Comentario relevante
te
del autor
Resulta saludable que la Ley N 30313
haya limitado el tema de la competencia de los notarios para formalizar
actos que importen disposicin o gravamen de inmuebles situados fuera
del mbito de su competencia.

oficinas notariales donde se hallan ubicados

los inmuebles objeto del negocio jurdico.
Sin embargo, dicha modificatoria no es gratuita y responde a situaciones de precariedad
e informalidad en las que en algunos casos se
desarrolla la actividad notarial en provincias,
situacin ideal para los delincuentes que buscan alterar el instrumento pblico notarial o
suplantar la identidad de las personas. As,
es sabido que en nuestra realidad los oficios
notariales ubicados en provincias que no son
capitales de departamentos, no cuentan con
la infraestructura, logstica, personal, capacitacin, ni los ingresos econmicos, con los
que s cuentan los oficios notariales ubicados
en Lima (capital de departamento) y en las
capitales de departamentos.
En tal sentido, resulta perfectamente posible que las personas que deseen transferir o
gravar bienes inmuebles ubicados fuera de
la provincia del notario al que han acudido
para formalizar dicho acto, puedan otorgar
poder para que se formalice el acto a travs
de un apoderado de su confianza, evitando
as el costo del traslado fsico para el titular
del bien objeto de gravamen o transferencia.
Dicho poder como tal no puede ser interpretado como un acto de disposicin, dado que
solo con la ejecucin del mismo se podr
entender que se ha efectuado el acto de disposicin o gravamen.
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V. Oposicin de cualquier interesado

Un tema adicional es el que plantea la Ley en
relacin con la oposicin que formula cualquier interesado en el procedimiento registral,
la que de presentarse originar el rechazo de
pleno derecho por el registrador, en decisin irrecurrible en sede registral: La persona que presenta una solicitud de oposicin
sin arreglo a lo previsto en la presente Ley
no forma parte del procedimiento, debiendo
el registrador rechazar de plano dicha oposicin, en decisin irrecurrible en sede administrativa; sin embargo, este extremo de la
norma sera violatorio del principio de doble
instancia que en sede administrativa tambin
debe garantizarse al administrado.
Estando as la regulacin por parte de la
norma, el interesado deber seguir el camino
de la accin contencioso-administrativa para
efectos de impugnar la decisin del registrador que rechaz su oposicin al procedimiento registral o de lo contrario, acudir a
cualquiera de los funcionarios que seala la
Ley para iniciar el indicado procedimiento
de oposicin registral.
Conclusiones
1. La Ley N 30313 regula cinco temas
que inciden directamente en el mbito
civil y registral. Primero, la oposicin al
procedimiento de inscripcin de ttulos;
segundo, la cancelacin de asientos registrales en sede administrativa por la causal
de falsedad documentaria o suplantacin
de identidad en instrumentos notariales; tercero, modifica el artculo 2013 del
Cdigo Civil; cuarto, modifica el artculo
2014 del Cdigo Civil; y quinto, seala
una causal de nulidad de pleno derecho
del instrumento pblico notarial que formaliza el acto de disposicin o gravamen
del inmueble cuyo notario no es competente territorialmente para ello.

CIVIL | PROPIEDAD Y DERECHOS REALES

2. Consagra a nivel legislativo el tema de
la oposicin a la inscripcin en el procedimiento registral, con lo cual la norma
general por la cual el procedimiento
registral no admite oposicin, ha quedado modificada.
3. Regula el tema de la cancelacin del
asiento registral en sede administrativa,
con lo cual la norma general por la cual
el asiento registral solo puede ser modificado por mandato judicial o va rectificacin, ha quedado ampliada al supuesto
que en sede administrativa tambin es
posible modificar un asiento registral
(cancelarlo), incluyendo expresamente
para dicho efecto a los laudos arbitrales.
4. La modificacin del supuesto normativo
contenido en el artculo 2014 del Cdigo
Civil, por el cual la buena fe del tercero
se extiende de manera expresa al desconocimiento de las causales de nulidad
o anulabilidad del ttulo archivado y no
solo al asiento registral.
5. La oportuna limitacin de la competencia
notarial restringida al mbito territorial
donde ejerce sus funciones, para el caso

de formalizacin de instrumentos pblicos en los cuales se disponga o grave bienes inmuebles.

6. El sistema jurdico ha optado por proteger al tercero registral frente al titular con
derecho inscrito, siempre que rena los
requisitos sealados en el artculo 2014
del Cdigo Civil, en aras de la seguridad
y fluidez del trfico jurdico comercial.
7. No se regul expresamente el tema de la
proteccin al tercero registral en caso de
que el derecho adquirido se origine en
un acto delictivo, en cuyo supuesto no
cabra amparar al tercero registral, dado
que no tendra buena fe pues la causal
de nulidad consta en el ttulo archivado
(documento falsificado o suplantacin de
identidad).
8. Resulta una buena opcin implementar
una base de datos nica7 o un registro virtual de escrituras pblicas de todas
las notaras al cual se pueda tener acceso
desde Registros Pblicos, para que previa verificacin de la misma en la web
notarial, se proceda con la calificacin
del instrumento pblico presentado por el
interesado.

MENESES GMEZ, Alberto. Modificaciones registrales, notariales y sustantivas en la Ley N 30313. En: Actualidad
Jurdica. Tomo 258, Gaceta Jurdica, Lima, mayo de 2015, p. 36.

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