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Meier Wertermittlungs-GmbH

Rechtsanwlte & Insolvenzverwalter


Khler & Partner
Herrn Dr. Wolfgang Khler
Kolpingstrae 17
59555 Lippstadt

Am Turnplatz 8
33178 Borchen
Telefon:
05292 931432
Telefax:
05292 931434
Internet:
meier-wertermittlung.de
E-Mail:
info@meier-wertermittlung.de
Datum:
28.11.2015
Az.:
I-079 Sicking

KURZGUTACHTEN
ber den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch
fr das mit
Werkstattgebude, Lagerhallen, Freilager und Betriebshelferwohnung
bebautes Erbbaurecht in 59557 Lippstadt, Bertramstrae 4

Der Verkehrswert des Erbbaurechts wurde zum Stichtag


05.11.2015 ermittelt mit rd.

370.000,00 .
Ausfertigung Nr. 1
Dieses Gutachten besteht aus 45 Seiten inkl. 6 Anlagen mit insgesamt 19 Seiten.
Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine fr meine Unterlagen.

Bewertungsobjekt
Bertramstrae 4
59557 Lippstadt

Inhaltsverzeichnis
Nr.

Abschnitt

1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.5.1
1.5.2
1.5.3
1.5.4
1.5.5

Allgemeine Angaben ................................................................................................................... 3


Angaben zum Bewertungsobjekt ................................................................................................... 3
Angaben zum Auftraggeber und Erbbauberechtigten ................................................................... 3
Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ....................................................................... 3
Besonderheiten des Auftrags / Magaben des Auftraggebers ...................................................... 4
Auswertung des Erbbaurechtsvertrags .......................................................................................... 4
Begrndung und Laufzeit des Erbbaurechts ................................................................................. 4
Gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts ............................................................................................ 4
Vertragsmiger (dinglicher) Inhalt des Erbbaurechts .................................................................. 4
Erbbauzins ..................................................................................................................................... 4
Wertsicherung ................................................................................................................................ 5

2
2.1
2.2
2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.3
2.4
2.5

Grund- und Bodenbeschreibung................................................................................................ 5


Erschlieung, Baugrund etc........................................................................................................... 5
Privatrechtliche Situation ............................................................................................................... 5
ffentlich-rechtliche Situation ........................................................................................................ 6
Baulasten und Denkmalschutz ...................................................................................................... 6
Bauplanungsrecht .......................................................................................................................... 6
Bauordnungsrecht .......................................................................................................................... 6
Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation .......................................................... 6
Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation ............................................................................... 6

3
3.1

Beschreibung der Gebude und Auenanlagen ...................................................................... 6


Bemerkungen zur Gebudebeschreibung ..................................................................................... 6

4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.4.1
4.4.2
4.5
4.5.1
4.5.2
4.5.3
4.5.4
4.6

Ermittlung des Verkehrswerts .................................................................................................... 7


Grundstcksdaten .......................................................................................................................... 7
Erbbaurecht und Erbbauzins ......................................................................................................... 7
Verfahrenswahl mit Begrndung.................................................................................................... 8
Bodenwertermittlung ...................................................................................................................... 9
Bodenwertermittlung fr das unbelastete Gesamtgrundstck ....................................................... 9
Bodenwertermittlung fr das (erbbauzinsfreie) Erbbaurecht ....................................................... 11
Ertragswertermittlung ................................................................................................................... 12
Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung ............................................. 12
Erluterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe .................................. 12
Ertragswertberechnung ................................................................................................................ 15
Erluterungen zu den Wertanstzen in der Ertragswertberechnung........................................... 17
Verkehrswert ................................................................................................................................ 24

5
5.1
5.2
5.3

Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software ........................................................ 25


Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ........................................................................... 25
Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten ...................................................................... 26
Verwendete fachspezifische Software ......................................................................................... 26

Verzeichnis der Anlagen ........................................................................................................... 26

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Bewertungsobjekt
Bertramstrae 4
59557 Lippstadt

1
1.1

Allgemeine Angaben
Angaben zum Bewertungsobjekt

Art des Bewertungsobjekts:

Erbbaurecht, bebaut mit Werkstattgebude, Lagerhallen, Freilager, Betriebshelferwohnung und Nebengebuden

Objektadresse:

Bertramstrae 4
59557 Lippstadt

Grundbuchangaben:

Grundbuch von Lippstadt, Blatt 8985

Katasterangaben:

Gemarkung Lippstadt, Flur 42, Flurstck 386 (8.582 m)

1.2

Angaben zum Auftraggeber und Erbbauberechtigten

Auftraggeber:

Rechtsanwlte & Insolvenzverwalter Khler & Partner


Herr Rechtsanwalt
Dr. Wolfgang Khler
Kolpingstrae 17
59555 Lippstadt
Auftrag vom 19.11.2015

Erbbauberechtigter:

1.3

Herr Heinz Sicking


Bertramstrae 4
59557 Lippstadt

Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung

Grund der Gutachtenerstellung:

Vermgensbersicht im Rahmen des Insolvenzerffnungsverfahrens

Wertermittlungsstichtag:

05.11.2015 Tag der Beschlusses des Amtsgerichts Paderborn;


AZ 2 IN 368/15

Tag der Ortsbesichtigung:

19.11.2015

Teilnehmer am Ortstermin:

Herr Dr. Khler, Herr Stiens, Herr Writsch von Rekowski sowie
der Sachverstndige und seine Mitarbeiterin Frau Riepe

herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen:

Vom Auftraggeber wurden fr diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfgung
gestellt:
unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 28.10.2015
Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)
Vom Sachverstndigen wurden folgende Ausknfte und Unterlagen beschafft:
Flurkartenauszug
Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- und Nutzflchen durch Aufma
Auskunft aus dem Altlastenkataster des Kreises Soest
Marktdatenableitungen des rtlich zustndigen Sprengnetter
Expertengremiums fr Immobilienwerte
Auskunft aus dem Sprengnetter-Marktdatenshop

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Bewertungsobjekt
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1.4

Besonderheiten des Auftrags / Magaben des Auftraggebers

Es soll eine Verkehrswertermittlung nach 194 BauGB in Kurzform erfolgen. Die Parteien waren sich ber
folgende Punkte einig:
1 Der Sachverstndige soll keine Lage- und Baubeschreibung des Objektes erstellen, es wird lediglich auf
wesentliche Eigenschaften des Objektes in den besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen
hingewiesen.
2 Die Kosten der Rumung des Grundstcks von Altlasten, hier insbesondere Altreifen, Fahrzeugkarossen,
Fahrzeugteile usw., sind nicht in der Wertermittlung enthalten und sind ggf. zustzlich zum ermittelten Verkehrswert wertmindernd zu bercksichtigen.
3 Nach Auskunft des Kreises Soest ist das Grundstck nicht als Verdachtsflche im Altlastenkataster gefhrt.
Mglicherweise kann die Flche zu einem spteren Zeitpunkt, gem. Auskunft, erfolgen. Altlasten sind ebenfalls nicht in dieser Verkehrswertermittlung bercksichtigt.

1.5

Auswertung des Erbbaurechtsvertrags

1.5.1 Begrndung und Laufzeit des Erbbaurechts


Erbbaurechtsvertrag vom:

27.01.1975 (UR Nr.62/1975)

Laufzeit:

Beginn des Erbbaurechts: 27.01.1975; Gesamtlaufzeit des Erbbaurechts: 99 Jahre; Laufzeit bis: 27.01.2074

1.5.2 Gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts


Geltungsbereich des Erbbaurechts:

gesamtes Grundstck
Begrndung: eindeutig aus Erbbaurechtsvertrag ersichtlich

vereinbarte Nutzung:

Gewerbe

1.5.3 Vertragsmiger (dinglicher) Inhalt des Erbbaurechts


bliche Vereinbarungen:

Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Errichtung und Instandhaltung des Bauwerks ( 2 Nr. 1 ErbbauRG);
Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Tragung der ffentlichen und privaten Lasten und Abgaben ( 2 Nr. 3 ErbbauRG);
Heimfall ( 2 Nr. 4 ErbbauRG) bei blichen Voraussetzungen;
Einrumung eines Vorrechts fr den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechtes nach dessen Ablauf ( 2 Nr. 6 ErbbauRG).

besondere Vereinbarungen:

Fr die Veruerung des Erbbaurechts ist die Zustimmung des


Grundstckseigentmers erforderlich ( 5 bis 8 ErbbauRG).

Vereinbarung zur Gebudeentschdigung 50 % des gemeinen Werts des Bauwerks


bei Zeitablauf des Erbbaurechts:

1.5.4 Erbbauzins
bei Vertragsbeginn vereinbarter Erbbauzins:

2.145,50 / Jahr

derzeit gezahlter Erbbauzins:

7.110,24 / Jahr; Datum der letzten Anpassung: 15.06.2014

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1.5.5 Wertsicherung
vereinbarter Auslser fr eine Neufestset- keine vereinbart
zung des Erbbauzinses:
vereinbarter Bezugsmastab fr die Erbbauzinsanpassung:

Lebenshaltungskosten- bzw. Verbraucherpreisentwicklung

vereinbarter Umfang der Anpassung

10 % des Bezugsmastabes

2
2.1

Grund- und Bodenbeschreibung


Erschlieung, Baugrund etc.

Altlasten:

Gem schriftlicher Auskunft vom 12.11.2015 ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsflche aufgefhrt. Untersuchungen (insbesondere Bodengutachten) hinsichtlich schdlicher Bodenvernderungen liegen nicht vor. Die Untersuchung und Bewertung des Bewertungsobjekts hinsichtlich
altlastverdchtige Flche gehren nicht zum Gutachtenauftrag
und werden vereinbarungsgem nicht vorgenommen.

Anmerkung:

In dieser Wertermittlung ist eine lagebliche Baugrund- und


Grundwassersituation insoweit bercksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgem nicht angestellt.

2.2

Privatrechtliche Situation

grundbuchlich gesicherte Belastungen:

Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug


vom 28.10.2015 vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Lippstadt, Blatt 8985 keine wertbeeinflussende Eintragung.

Anmerkung:

Schuldverhltnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein knnen, werden in diesem Gutachten nicht bercksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende
Schulden beim Verkauf gelscht oder durch Reduzierung des
Verkaufspreises ausgeglichen werden.

nicht eingetragene Rechte und Lasten:

Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z .B. begnstigende)


Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z. B. Altlasten) sind nach Auskunft des Mitarbeiters
des Eigentmers und nach Befragung im Ortstermin nicht vorhanden. Diesbezglich wurden auftragsgem keine weiteren
Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Diesbezgliche Besonderheiten sind ggf. zustzlich zu dieser Wertermittlung
zu bercksichtigen.

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2.3

ffentlich-rechtliche Situation

2.3.1 Baulasten und Denkmalschutz


Eintragungen im Baulastenverzeichnis:

Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Sachverstndigen telefonisch erfragt. Das Baulastenverzeichnis enthlt
keine wertbeeinflussenden Eintragungen.

2.3.2 Bauplanungsrecht
Darstellungen im Flchennutzungsplan:

Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flchennutzungsplan


als gewerbliche Bauflche (G), Gewerbegebiet (GE) dargestellt.

2.3.3 Bauordnungsrecht
Die Wertermittlung wurde auftragsgem auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgefhrt. Das
Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die bereinstimmung des ausgefhrten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgem nicht geprft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalitt
der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt.

2.4

Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation

Entwicklungszustand (Grundstcksqualitt):

baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV)

abgabenrechtlicher Zustand:

Das Bewertungsobjekt ist tlw. bezglich der Beitrge und Abgaben fr Erschlieungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenpflichtig. Die nachfolgend genannten Beitrge bzw. Abgaben fallen noch an: Erschlieungsbeitrag i. S. d. 127 i. V. m.
132 BauGB.

Anmerkung:

Diese Informationen zum abgabenrechtlichen Zustand wurden


telefonisch erkundet.

2.5

Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation

Das Objekt wird als Autoverwertungsbetrieb mit Lagerhallen, Freilager sowie mit einer Betriebshelferwohnung
eigengenutzt.

Beschreibung der Gebude und Auenanlagen


Nicht beauftragt

3.1

Bemerkungen zur Gebudebeschreibung

Die Gebude und Auenanlagen werden nur insoweit intern ermittelt, wie es fr die Herleitung der Daten in
der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausfhrungen
und Ausstattungen bercksichtigt. Hinweisen whrend des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der
blichen Ausfhrung im Baujahr. Die Funktionsfhigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprft; im Gutachten
wird die Funktionsfhigkeit unterstellt. Eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Aufbauten kann bei Bedarf
zustzlich beauftragt und kurzfristig nachgereicht werden.
Baumngel und -schden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstrungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbar
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Bewertungsobjekt
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waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschden und Baumngel auf
den Verkehrswert nur pauschal bercksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezglich vertiefende
Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber gesundheitsschdigende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt.
Das Grundstck wurde 1985 mit dem Vorderhaus bebaut. Ab dem Jahr 1995 erfolgte eine Aufstockung der
jetzigen Verkaufsrume mit der Nutzung als Betriebshelferwohnung. Weiterhin wurden zahlreiche Hallen, Lagerflchen und Freiflchen errichtet.

4
4.1

Ermittlung des Verkehrswerts


Grundstcksdaten

Nachfolgend wird der Verkehrswert fr das mit einem Werkstattgebude, Lagerhallen, Freilager und Betriebshelferwohnung bebaute Erbbaurecht in 59557 Lippstadt, Bertramstrae 4 zum Wertermittlungsstichtag
05.11.2015 ermittelt.
Grundstcksdaten:
Erbbaugrundbuch

Blatt

Lippstadt

8985

Gemarkung

Flur

Flurstck

Lippstadt

42

386

4.2

Flche
8.582 m

Erbbaurecht und Erbbauzins

Laufzeit des Erbbaurechts und vereinbarter Erbbauzins


Vertragsbeginn:

27.01.1975

bei Vertragsbeginn vereinbarter Erbbau- 2.145,50 / Jahr


zins:
vereinbarte Zahlungsweise:

1 Zahlung / Jahr (vorschssig)

letzte Anpassung vor dem Stichtag:

15.06.2014

zuletzt vereinbarter/angepasster Erbbau- 7.110,24 / Jahr


zins:
Laufzeit des Erbbaurechts:

99 Jahre

Zeitablauf des Erbbaurechts:

26.01.2074

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Vereinbarte Wertsicherungsklausel
Art der Nutzung:

Gewerbe

Fallgruppe:

wirksame Anpassungsvereinbarung

Auslserindex:

Verbraucherpreisindex (Dt. insg.)

Mindestanstieg des Auslsers:

10,00 % (Null, wenn nicht vereinbart)

Anpassungsmastab:

Verbraucherpreisindex (Dt. insg.)

Basis der Anpassung:

zuletzt vereinbarter/angepasster Erbbauzins

Umfang der Anpassung:

100,00 % (100,00 %, wenn voll anzupassen)

Kappungsgrenze:

keine

vereinbartes Mindestintervall:

0 Jahre (Null, wenn nicht vereinbart)

Gebudeentschdigung bei Zeitablauf des Erbbaurechts


Gebudeentschdigungsvereinbarung:

gemeiner Wert / Verkehrswert (x %)

Gebudeentschdigung:

50,00 %

4.3

Verfahrenswahl mit Begrndung

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewhnlichen Geschftsverkehr und der sonstigen Umstnde dieses
Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) ist der Verkehrswert
des Bewertungsgrundstcks mit Hilfe des Ertragswertverfahrens (gem. 17-20 ImmoWertV) zu ermitteln,
weil fr Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks der marktblich erzielbare Ertrag bei der
Kaufpreisbildung im Vordergrund steht.
Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen.
Zudem sind besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale zu bercksichtigen.
Dazu zhlen:
Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen
oder Baumngel und Bauschden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags
oder durch eine gekrzte Restnutzungsdauer bercksichtigt sind,
wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der ortsblichen Miete),
Nutzung des Grundstcks fr Werbezwecke und
Abweichungen in der Grundstcksgre, insbesondere wenn Teilflchen selbststndig verwertbar sind.

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4.4

Bodenwertermittlung

4.4.1 Bodenwertermittlung fr das unbelastete Gesamtgrundstck


Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks
Der Bodenrichtwert betrgt (mittlere Lage) 15,00 /m zum Stichtag 01.01.2015. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie folgt definiert:
Entwicklungsstufe
Art der baulichen Nutzung
abgabenrechtlicher Zustand
Bauweise

=
=
=
=

baureifes Land
GE (Gewerbegebiet)
teilw. pflichtig
offen

=
=
=
=
=
=

05.11.2015
baureifes Land
GE (Gewerbegebiet)
teilw. pflichtig
offen
8.582,00 m

Beschreibung des Bewertungsgrundstcks


Wertermittlungsstichtag
Entwicklungszustand
Art der baulichen Nutzung
abgabenrechtlicher Zustand
Bauweise
Grundstcksflche

Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstcks


Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag
05.11.2015 und die wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmale des Bewertungsgrundstcks angepasst.
I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand
abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (teilw. =
pflichtig)
Werteinfluss durch im Bodenrichtwert
nicht enthaltene Abgaben (0,00 /m x 0,00)
+
abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert fr weitere Anpassung)
=
II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts
Richtwertgrundstck Bewertungsgrundstck
Stichtag
01.01.2015
05.11.2015

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Erluterung
15,00 /m

10,00 /m
25,00 /m

Anpassungsfaktor

Erluterung

1,00

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III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmalen


Lage
mittlere Lage
mittlere Lage

1,00
lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag
Flche (m)
Keine Angaben
8.582,00
Entwicklungsstufe

baureifes Land

Art der baulichen GE (Gewerbegebiet)


Nutzung
Bauweise
offen
Zuschnitt

25,00 /m
1,00

baureifes Land

1,00

GE (Gewerbegebiet)

1,00

offen

1,00

Eckgrundstck

0,95
23,75 /m

10,00 /m
13,75 /m

lageblich

angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert


Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt
noch ausstehende Abgaben
tlw. abgabenpflichtiger relativer Bodenwert
Hinweis:

E1

In den nachfolgenden Wertermittlungsverfahren wird aus bewertungstheoretischen Grnden zunchst der angepasste abgabenfreie Bodenwert verwendet. Der Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben wird in den herangezogenen Wertermittlungsverfahren als besonderes objektspezifisches Grundstcksmerkmal in Abzug gebracht.

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts


abgabenfreier relativer Bodenwert
Flche
abgabenfreier Bodenwert

Erluterung
=

23,75 /m

8.582,00 m
= 203.822,50
rd. 203.823,00

Der abgabenfreie Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 05.11.2015 insgesamt 203.823,00 .


Erluterungen zur Bodenrichtwertanpassung
E1
Der vom Gutachterausschuss der Stadt Lippstadt ausgewiesen Bodenwert von 15,00 /m ist erschlieungsbeitragspflichtig. Nach Aussage von Herrn Winkler (Bauamt Stadt Lippstadt) sind die Erschlieungsbeitrge
mit ca. 10,00 /m bis 12,00 /m zu beziffern.

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4.4.2 Bodenwertermittlung fr das (erbbauzinsfreie) Erbbaurecht


Dem Erbbauberechtigen steht das veruerliche und vererbbare Recht zu, auf dem mit einem Erbbaurecht
belasteten Grundstck ein Bauwerk zu haben ( 1 Abs. 1 ErbbauRG).
Der Erbbauberechtigte ist damit zwar nicht rechtlicher Eigentmer des Grundstcks, jedoch hat das dingliche
Nutzungsrecht an dem belasteten Grundstck fr ihn und seine Rechtsnachfolger einen wirtschaftlichen Wert,
der als Bodenwertanteil des Erbbaurechts bezeichnet wird.
Da die ggf. vereinbarte Pflicht des Erbbauberechtigten, fr die Nutzung des Grundstcks einen Erbbauzins zu
zahlen, nicht Inhalt des Erbbaurechts sein kann sondern allenfalls dessen Belastung (z.B. dingliche Sicherung
durch die Eintragung einer sog. Erbbauzinsreallast in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs), ist ein Erbbaurecht
zunchst grundstzlich erbbauzinsfrei. Fr den Regelfall des zeitlich befristeten Erbbaurechts entspricht der
Bodenwertanteil des Erbbaurechts somit dem ber die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Nutzungswert des unbebauten Grundstcks (bzw. alternativ der Differenz aus dem Bodenwert des unbebauten vom
Erbbaurecht unbelasteten Grundstcks und dem v.g. ber die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwert).
In diesem Gutachten erfolgt die Erbbaurechtsbewertung im Modell nach Sprengnetter/Strotkamp/Hintz (vgl.
[2], Teil 9, Kapitel 2, Abschnitt 5.5). Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts wird hierbei im (ggf. fiktiv) erbbauzinsfreien Zustand bestimmt und entspricht somit dem Barwert des zeitlich befristeten, unentgeltlichen Nutzungsrechts an dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstck. Die vom Erwerber ggf. zuknftig zu zahlenden Erbbauzinsen werden im weiteren Verlauf der Bewertung getrennt ber die Restlaufzeit des Erbbaurechts
kapitalisiert und analog zu sonstigen besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen als separater
Wertabschlag bercksichtigt.
Diese Vorgehensweise hat den Vorteil, aus der Bewertung die Gesamtbelastung des Erwerbers aus dem
Kaufpreis und den zuknftigen Erbbauzinszahlungen ersichtlich ist. Zudem lassen sich evtl. Besonderheiten
bei der Mglichkeit der Erbbauzinsanpassung angemessen und nachvollziehbar bercksichtigen.

Bodenwert des vom Erbbaurecht unbelasteten Grundstcks


203.823,00
am Wertermittlungsstichtag
blicher Erbbauzinssatz z fr vergleichbare Grundstcke mit
3,11 %
der Nutzbarkeit des Erbbaurechts am Wertermittlungsstichtag
angemessener Erbbauzins Z am Wertermittlungsstichtag
= 6.338,90
Barwertfaktor (jhrlich, nachschssig)
Restlaufzeit des Erbbaurechts (nE = 58,00 Jahre)

26,712
angemessener Kapitalisierungszinssatz (p = 3,11 %)
Bodenwert des erbbauzinsfreien Erbbaurechts
(nach Sprengnetter/Strotkamp/Hintz)

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=
rd.

169.324,70
169.325,00

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4.5

Ertragswertermittlung

4.5.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung


Das Modell fr die Ermittlung des Ertragswerts ist in den 17 20 ImmoWertV beschrieben.
Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktblich erzielbaren jhrlichen Ertrgen (insbesondere
Mieten und Pachten) aus dem Grundstck. Die Summe aller Ertrge wird als Rohertrag bezeichnet. Mageblich fr den (Ertrags)Wert des Grundstcks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzglich der Aufwendungen, die der Eigentmer fr die Bewirtschaftung einschlielich Erhaltung des
Grundstcks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).
Das Ertragswertverfahren fut auf der berlegung, dass der dem Grundstckseigentmer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstck die Verzinsung des Grundstckswerts (bzw. des dafr gezahlten Kaufpreises)
darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.
Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag fr ein bebautes Grundstck sowohl die Verzinsung fr den Grund
und Boden als auch fr die auf dem Grundstck vorhandenen baulichen (insbesondere Gebude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundstzlich als unvergnglich (bzw.
unzerstrbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen
zeitlich begrenzt.
Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebude und Auenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren
(vgl. 16 ImmoWertV) grundstzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben wrde, wenn das Grundstck unbebaut wre.
Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts
dar.)
Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstcks abzglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens.
Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt.
Der vorlufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen
Anlagen zusammen.
Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorlufigen Ertragswerts nicht bercksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorlufigen
Ertragswert sachgem zu bercksichtigen.
Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktblich erzielbaren
Grundstcksreinertrages dar.

4.5.2 Erluterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe


Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV)
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemer Bewirtschaftung und zulssiger Nutzung marktblich erzielbaren Ertrge aus dem Grundstck. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den blichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemglichkeiten des Grundstcks (insbesondere der Gebude) auszugehen.
Weicht die tatschliche Nutzung von Grundstcken oder Grundstcksteilen von den blichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmglichkeiten ab und/oder werden fr die tatschliche Nutzung von Grundstcken oder
Grundstcksteilen vom blichen abweichende Entgelte erzielt, sind fr die Ermittlung des Rohertrags zunchst die fr eine bliche Nutzung marktblich erzielbaren Ertrge zugrunde zu legen.

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Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV)
Die Bewirtschaftungskosten sind marktblich entstehende Aufwendungen, die fr eine ordnungsgeme Bewirtschaftung und zulssige Nutzung des Grundstcks (insbesondere der Gebude) laufend erforderlich sind.
Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten.
Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch
uneinbringliche Rckstnde von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorbergehenden
Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es
umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines
Mietverhltnisses oder Rumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV).
Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug
gebracht, die vom Eigentmer zu tragen sind, d. h. nicht zustzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter
umgelegt werden knnen.
Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV)
Der Ertragswert ist der auf die Wertverhltnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der
Summe aller aus dem Objekt whrend seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Ertrge einschlielich Zinsen
und Zinseszinsen entspricht. Die Einknfte aller whrend der Nutzungsdauer noch anfallenden Ertrge abgezinst auf die Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag sind wertmig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts.
Als Nutzungsdauer ist fr die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, fr den Grund und Boden unendlich (ewige Rente).
Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV)
Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengre im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter
Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinertrge fr mit dem Bewertungsgrundstck hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstcke nach den Grundstzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes fr die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren
ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht.
Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn
werden die allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere
Weise bercksichtigt sind.
Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV)
Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen
bei ordnungsgemer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden
knnen. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts,
nachrangig vom Alter des Gebudes bzw. der Gebudeteile abhngig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten knnen die Restnutzungsdauer verlngern oder verkrzen.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Unter den besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen versteht man alle vom blichen Zustand
vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche beralterung, insbesondere Baumngel und
Bauschden (siehe nachfolgende Erluterungen), oder Abweichungen von den marktblich erzielbaren Ertrgen).
Baumngel und Bauschden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Baumngel sind Fehler, die dem Gebude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften z. B. durch mangelhafte
Ausfhrung oder Planung. Sie knnen sich auch als funktionale oder sthetische Mngel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen.
Bauschden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachtrgliche uere Einwirkungen oder
auf Folgen von Baumngeln zurckzufhren.

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Fr behebbare Schden und Mngel werden die diesbezglichen Wertminderungen auf der Grundlage der
Kosten geschtzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schtzung kann durch pauschale Anstze
oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen.
Der Bewertungssachverstndige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines
normalen Bauzustandes nur berschlgig schtzen, da
nur zerstrungsfrei augenscheinlich untersucht wird,
grundstzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines BauschadensSachverstndigen notwendig).
Es wird ausdrcklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund
Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne
jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. . Funktionsprfungen, Vorplanung
und Kostenschtzung angesetzt sind.

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4.5.3 Ertragswertberechnung
Mieteinheit

Gebudebezeichnung

lfd. Nutzung/Lage
Nr.
Wohn- und Geschftshaus

Laden

2
3

7
8
9
10
11
12

Lager EG / OG
Bro u. Sozialrume
Wohnung
Garage mit Hundezwinger
Garage (Wellblech)
Holzunterstand
Carport
Durchfahrt
Demontagehalle
Lagerhalle
Werksttte

Lagerhalle (lfd. Nr. 11)


Mietwerkstatt (lfd. Nr.
12)
Lagerhalle 2 (lfd. Nr.
13)
Lagerhalle 3 (lfd. Nr.
14)

13

Befestigte Auenflchen

(m)

Stck

marktblich erzielbare Nettokaltmiete

40,00

(/m)
bzw.
(/Stck)
3,50

274,00
148,00
137,00

monatlich
()

jhrlich
()
1.680,00

2,50
3,50

685,00
518,00

8.220,00
6.216,00

1,00

4,00
20,00

548,00
20,00

6.576,00
240,00

1,00

5,00

5,00

60,00

82,00
202,00
472,00
74,00

0,50
1,00
2,00
1,50
2,00

131,50
0,00
82,00
404,00
708,00
148,00

1.578,00
0,00
984,00
4.848,00
8.496,00
1.776,00

Lagerhalle

165,00

0,50

82,50

990,00

14

Lagerhalle

225,00

1,00

225,00

2.700,00

15

Containerlager
(offen), ca.
Lagercontainer
Brocontainer
befestigte Freiflche im Innenbereich
befestigte
Freiflche im
Auenbereich
unbefestigte
Stellflchen

30,00

0,00

0,00

3,00
1,00
910,00

5,00
0,20

15,00
0,00
182,00

180,00
0,00
2.184,00

690,00

0,25

172,50

2.070,00

3.850,00

0,05

192,50

2.310,00

4.259,00

51.108,00

16
17
18

19

Unbefestigte Auenflchen
Summe

Anzahl

140,00

4
5
Werkstattgebude (lfd.
Nr. 6 -10)

Flche

20

263,00
1,00

7.532,00

67,00

Das Objekt ist eigengenutzt. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktblich erzielbaren
Nettokaltmiete durchgefhrt.

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Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten)


Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters)
(26,00 % der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmiete)
jhrlicher Reinertrag
Reinertragsanteil des Bodens
3,11 % von 203.823,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert)
Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen
Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)
bei p = 3,11 % Liegenschaftszinssatz
und n = 35 Jahren Restnutzungsdauer
Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)

51.108,00

13.288,08

6.338,90

+
vorlufiger Ertragswert des Grundstcks
=
Bodenwert des Grundstcks

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen des Erbbaurechts


=
Bodenwertanteil des erbbauzinsfreien Erbbaurechts
+
Anteil des Erbbaurechtsgebers am Ertragswert der baulichen und sonstigen
Anlagen
finanzmathematischer Ertragswert des (zunchst) erbbauzinsfreien Erbbau- =
rechts mit vertragsgemem Gebudewertanteil
Erbbaurechtsfaktor

marktangepasster vorlufiger Ertragswert des (fiktiv) erbbauzinsfreien Erb- =


baurechts
Werteinfluss (Barwert) der Erbbauzinsen

Marktangepasster vorlufiger Ertragswert des Erbbaurechts


=
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale

Ertragswert des Erbbaurechts nach Sprengnetter/Strotkamp/Hintz

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=
rd.

37.819,92

31.481,02

21,146
665.697,65
203.823,00
869.520,65
203.823,00
665.697,65
169.325,00
48.777,21
786.245,44
0,95
746.933,17
177.976,00
568.957,17
198.689,45
370.267,72
370.000,00

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4.5.4 Erluterungen zu den Wertanstzen in der Ertragswertberechnung


Wohn- bzw. Nutzflchen
Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflchen wurden von mir durchgefhrt. Sie orientieren sich an der
Wohnflchen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhngigen Wohnflchenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere fr Mietwertermittlungen entwickelten Magaben zur wohnwertabhngigen Anrechnung der Grundflchen auf die Wohnflche systematisiert sind, sofern
diesbezgliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietanstzen bercksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis
[2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis blichen Nutzflchenermittlung. Die Berechnungen
knnen demzufolge teilweise von den diesbezglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.
Rohertrag
Die Basis fr die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstck marktblich erzielbare Nettokaltmiete.
Diese entspricht der jhrlichen Gesamtmiete ohne smtliche auf den Mieter zustzlich zur Grundmiete umlagefhigen Bewirtschaftungskosten.
Die marktblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfgbaren Vergleichsmieten fr mit dem Bewertungsgrundstck vergleichbar genutzte Grundstcke
aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden,
aus gemeinsamen Mietableitungen im rtlich zustndigen Sprengnetter Expertengremium,
aus der Sprengnetter-Vergleichsmiete fr ein Standardobjekt und/oder
aus anderen Mietpreisverffentlichungen
als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualittsunterschiede
des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen bercksichtigt.
Bewirtschaftungskosten
Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstcke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m Wohnoder Nutzflche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt.
Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 verffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde,
das auch der Ableitung der Liegenschaftszinsstze zugrunde liegt.
Liegenschaftszinssatz
Der fr das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage
der verfgbaren Angaben des rtlich zustndigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung
der verfgbaren Angaben des Oberen Gutachterausschusses bzw. der Zentralen Geschftsstelle,
des in [1], Kapitel 3.04 verffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze als Referenz- und Ergnzungssystem, in dem die Liegenschaftszinsstze gegliedert nach Objektart,
Restnutzungsdauer des Gebudes sowie Objektgre (d. h. des Gesamtgrundstckswerts) angegeben
sind, sowie
der gemeinsamen Ableitungen im rtlich zustndigen Sprengnetter Expertengremium, insbesondere zu der
regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze, und/oder
eigener Ableitungen des Sachverstndigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze und/oder
des Sprengnetter-Liegenschaftszinssatzes
bestimmt.

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Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes


aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert
Einflussfaktor Objektgre
Einflussfaktor Lage
Einflussfaktor Anbauart
Einflussfaktor Region
ermittelter Liegenschaftszinssatz

=
x
x
x
x
=

5,87 %
1,00
0,89
0,70
0,85
3,11 %

Gesamtnutzungsdauer
Die bliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der fr die Bestimmung der NHK gewhlten Gebudeart sowie dem Gebudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen.
Restnutzungsdauer
Als Restnutzungsdauer ist in erster Nherung die Differenz aus "blicher Gesamtnutzungsdauer" abzglich
"tatschlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlngert (d. h. das Gebude fiktiv verjngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmanahmen durchgefhrt wurden oder in den Wertermittlungsanstzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgefhrt unterstellt werden.
Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Bercksichtigung von durchgefhrten oder zeitnah durchzufhrenden wesentlichen Modernisierungsmanahmen, wird das in [1], Kapitel 3.02.4 beschriebene Modell angewendet.
Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)
Das 1985 errichtete Wohn- und Geschftshaus Verkaufsflche und Betriebshelferwohnung wurde modernisiert und 1997 aufgestockt. Die anderen Gebude wurden in den Jahren 1995 bis 1997 errichtet und nicht
modernisiert.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2015 1997 = 18 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige
rechnerische) Restnutzungsdauer von (50 Jahre 18 Jahre =) 32 Jahren
und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Gebude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 35 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (35 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (50 Jahre 35 Jahre =) 15 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2015 15 Jahren =) 2000.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr die Aufbauten in der Wertermittlung
eine wirtschaftliche (einheitliche) Restnutzungsdauer von 35 Jahren und
ein fiktives Baujahr 2000
zugrunde gelegt.

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Gebudesachwertanteil des Erbbaugrundstcks


Gem den erbbaurechtlichen Regelungen stehen die baulichen und sonstigen Anlagen grundstzlich rechtlich im alleinigen Eigentum des Erbbauberechtigten. Dementsprechend wird im Bewertungsmodell nach
Sprengnetter zunchst bei der Bewertung von Erbbaurechten der volle Gebudewert und bei Erbbaugrundstcken kein Gebudewert ermittelt (vgl. [2], Teil 9, Kapitel 2, Abschnitt 5.2.2.).
Eine Ausnahme hiervon ist (zumindest bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise) dann gegeben, wenn

die Restlaufzeit (nE) des Erbbaurechts wesentlich krzer als die Restnutzungsdauer (nG) der baulichen
und sonstigen Anlagen ist (d. h. nE << nG) und (gleichzeitig)

die bei Ablauf des Erbbaurechts vorhandenen Werte dieser Anlagen vom Erbbaurechtsgeber nicht voll,
sondern lediglich mit einem bestimmten Prozentsatz X zu entschdigen sind (d. h. X < 100 %).

In diesen Fllen ist der am Ende des Erbbaurechts bestehende Wert der baulichen Anlagen hinsichtlich des
nicht zu entschdigenden Anteils dem Erbbaurechtsgeber (Grundstckseigentmer) zuzuordnen.
Hierzu wird zunchst der Gebudewert bei Vertragsablauf (d. h. insbesondere bezogen auf das bis zum Vertragsablauf hhere Gebudealter und die entsprechend verringerte Restnutzungsdauer) zu den allgemeinen
Wertverhltnissen am Wertermittlungsstichtag ermittelt. Der so bestimmte Gebudewert bei Vertragsablauf ist
anschlieend noch ber die restliche Vertragslaufzeit nE auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen und mit
dem Prozentsatz der vereinbarten Gebudeentschdigung zu multiplizieren.
Entspricht die restliche Vertragslaufzeit (nE) des Erbbaurechts der Restnutzungsdauer (nG) der baulichen und
sonstigen Anlagen oder bersteigt sie diese sogar, dann ergibt sich (zumindest aus der Sicht des Wertermittlungsstichtags) bei Vertragsablauf kein relevanter Gebudewert mehr und somit auch kein Gebudewertanteil
des Erbbaugrundstcks. Gleiches gilt fr den Fall, dass eine vollstndige Gebudeentschdigung (X = 100 %)
zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs vereinbart ist, da hierdurch ein ggf. bei Vertragsablauf noch vorhandener
Gebudewert rechtlich und wirtschaftlich voll dem Erbbauberechtigten zuzuordnen ist.

Jhrlicher Reinertrag der baulichen Anlagen bei Vertragsablauf zu den allgemeinen Wertverhltnissen
am Wertermittlungsstichtag unter Bercksichtigung der bis zum Ablauf des Erbbaurechts eintretenden altersbedingten Mietminderungen.
(Rein)Ertrag am Wertermittlungsstichtag von baulichen
Anlagen mit einer Restnutzungsdauer von n ( = nG - nE) Jahren
Ertrag der baulichen und sonstigen
Anlagen am Wertermittlungsstichtag
31.481,02
Restwertfaktor 2

1,00

31.481,02

Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)

21,146

665.697,65

bei p
n'

=
=
=
=

3,11 % Liegenschaftszinssatz und


(Dauer, whrend der die baulichen AnlanG nE
gen nach Ablauf des Erbbaurechts noch
12 58
wirtschaftlich nutzbar sind)
23 Jahre

Ertragswert der baulichen Anlagen bei Ablauf des Erbbaurechts (in nE Jahren) zu
den allgemeinen Wertverhltnissen am Wertermittlungsstichtag

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Entschdigungsanspruch des Erbbauberechtigten (in Prozent) fr den bei


Vertragsablauf bestehenden Wert der
baulichen Anlagen

x (%) = 50,00 %;

Anteil des Erbbaurechtsgebers (in


%) an dem bei Vertragsablauf bestehenden Wert der baulichen Anlagen

100 x (%) = 50,00 %;

0,500

(100 % x %)
Anteil des Erbbaurechtsgebers bei Ablauf des Erbbaurechts

332.848,82

0,1693

Abzinsung des Wertanteils der baulichen Anlagen auf den Wertermittlungsstichtag


Abzinsungsfaktor 1/qnE
mit q

= 1 + a = 1 + 0,031 = 1,031

= k g2) = 3,11 %

nE

= 58 Jahre

Auf den Wertermittlungsstichtag abgezinster Anteil des Erbbaurechtsgebers


am Wert der baulichen und sonstigen Anlagen
=

56.351,31

Restwertfaktor 2. Hilfsweise abschtzbar aus dem Verhltnis:


Reinertrag der Gebude mit der Restnutzungsdauer n bei Ablauf des Erbbaurechts

Reinertrag der Gebude mit der Restnutzungsdauer nG am Wertermittlungsstichtag

1,85
=

= 1,00

1,85

Abzinsungsfaktor
Vgl. [1], Kapitel 3.09.4, Tabelle 2.
Abzinsungszinssatz
a=kg(

nherungsweise Liegenschaftszinssatz p)

k = angemessene Immobilienrendite fr bauliche Anlagen


g = jhrliche Wertnderung der baulichen Anlagen (in Prozent), i. d. R. + 3,0 (bis + 4,0) %.
Hinweis: a = k g p ist hier nur eine grobe Nherung, da nur die Immobilienrendite fr bauliche Anlagen
interessiert, nicht die fr bebaute Grundstcke; der Liegenschaftszinssatz ist aber aus Kaufpreisen fr bebaute Grundstcke abgeleitet.
Erbbaurechtsfaktor
Die Anwendung des Erbbaurechtsfaktors dient gem 14 Abs. 2 Ziffer 2 ImmoWertV der Anpassung des
finanzmathematisch errechneten vorlufigen Werts des Erbbaurechts an die marktblich vereinbarten Kaufpreise. Da die rtlich zustndigen Gutachterausschsse diese aufgrund einer in ihrem Zustndigkeitsbereich
i.d.R. zu geringen Anzahl von geeigneten Kaufpreisen nicht gesichert ableiten knnen, wurde im Bewertungsmodell nach Sprengnetter / Strotkamp / Hintz (vgl. [2], Teil 9, Kapitel 2, Abschnitt 5.5) zunchst der vorlufige
Marktwert des fiktiven Volleigentums ermittelt. In diesem vorlufigen Marktwert ist die i.d.R. auf breiterer Datenbasis bestimmte Marktanpassung fr das vergleichbare Volleigentum bereits enthalten. Im deduktiven Be-

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wertungsmodell wurden ggf. Wertabschlge fr die zeitlich befristete Grundstcksnutzung (Ansatz eines reduzierten Bodenwerts) und eine nicht vollstndige Gebudeentschdigung bei Zeitablauf des Erbbaurechts
(Ansatz des diskontierten Fehlbetrags bezglich der Gebudeentschdigung) bercksichtigt. Zudem wird der
Barwert der zu zahlenden Erbbauzinsen als Wertabschlag analog zu den besonderen objektspezifischen
Grundstcksmerkmalen bercksichtigt. Der Erbbaurechtsfaktor bercksichtigt somit im Wesentlichen die ber
die finanzmathematischen Betrachtungen ggf. hinaus bestehenden Vorbehalte gegenber dem Erbbaurecht
am rtlichen Grundstcksmarkt. Diesbezgliche Empfehlungen sind in [2], Teil 9, Kapitel 2, Abschnitt 5.5.1.3
enthalten.
Werteinfluss der Erbbauzinsen
Bestimmung des vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzinses
Ausgangssituation:
Es wird davon ausgegangen, dass eine Anpassung des Erbbauzinses verlangt werden kann:
bei einem Mindestanstieg des Auslsers (d) von 10,00 %,
frhestens jedoch 1,00 Jahre nach der letzten Anpassung (vereinbartes bzw. gesetzliches Mindestintervall).
Die letzte Anpassung vor dem Wertermittlungsstichtag 05.11.2015 erfolgte am 15.06.2014, d. h. 1,39 Jahre
zuvor.
Die seit der letzten Anpassung eingetretene Vernderung des Auslserindex wurde mit 3,00 % ermittelt.
Demnach ist nicht von einer Anpassungsmglichkeit des Erbbauzinses am Wertermittlungsstichtag W auszugehen.
In der Wertermittlung wird als vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins Z' der angepasste Erbbauzins
Z'W angehalten.
Berechnungsformel und Berechnungsgren:
Z'W = Z'L (1 + m'LW U)
Eingangsdaten:
zuletzt vereinbarter/angepasster Erbbauzins

Z'L

= 7.110,24

Vernderung des Anpassungsmastabes M

m'LW

= 3,00 %

vereinbarter Umfang der Anpassung

= 100,00 %

Z'W

= 7.110,24

(Zwischen-)Ergebnis:
(vorlufig) angepasster Erbbauzins

Zustzlich ist noch die Kappungsgrenze zu bercksichtigen. Berechnungsformel und Berechnungsgren:

Z' W
= Z'L 1 + g'LW
max.

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Eingangsdaten:
zuletzt vereinbarter/angepasster Erbbauzins

Z'L

= 7.110,24

(bisherige) Vernderung der Kappungsgrenze G

g'LW

= 0,00 %

Z' W
max.

= 7.110,24

(Zwischen-)Ergebnis:
max. erzielbarer Erbbauzins

Der vertraglich und gesetzlich erzielbare Erbbauzins Z' wird mit jhrlich 7.110,24 in Ansatz gebracht.
Barwert der Erbbauzinsen
zulssiger Erbbauzins Z'W am Wertermittlungsstichtag
(absehbar vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins)
Zeitrentenbarwertfaktor
Restlaufzeit des Erbbaurechts (nE = 58,00 Jahre)

7.110,24

25,031

angemessener Kapitalisierungszinssatz (a = 3,61 %)


Zahlungsweise: jhrlich, vorschssig
vorlufiger Werteinfluss (Barwert) der Erbbauzinsen
Barwert der vorzeitig angesetzten Erbbauzinserhhung
Werteinfluss (Barwert) der Erbbauzinsen

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=
rd.

177.976,42
0,00
177.976,42
177.976,00

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Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale


besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Bauschden bzw. Zustandsbesonderheiten
Reinigung und Unratentsorgung in der Betriebshelferwohung

Wertbeeinflussung insg.
-29.500,00
-3.000,00

Fertigstellung des Innenbereichs, insb. Treppenhaus und Beseitigung des Instandhaltungsstaus

-5.500,00

Instandsetzung der befestigten Auenflche (ca.


600 m x 35,00 /m)

-21.000,00

Unterhaltungs- und Zustandsbesonderheiten


Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf an den Hallen und Fassaden
Belastung durch Immissionen (benachbarter
Schlachthof) und durch Hochspannungsleitungen
ber dem Grundstck. Allgemeiner Wertabschlag
Fehlende Erschlieungsbeitrge
Werteinfluss der Abgaben (Erschlieungs- und
Ausbaubeitrge etc., die vom Erbbauberechtigten zu
tragen sind)
Weitere Besonderheiten
Merkantiler Minderwert durch den Umstand der Insolvenz; prozentuale Schtzung vom vorlufigen Ertragswert:
-7,00 % von 869.520,65
Summe

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-25.000,00
-10.000,00
-15.000,00

-83.323,00
-83.323,00

-60.866,45

-198.689,45

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4.6

Verkehrswert

Erbbaurechte mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks werden blicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren.
Der Ertragswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 370.000,00 ermittelt.
Der Verkehrswert fr das mit einem Werkstattgebude, Lagerhallen, Freilager und Betriebshelferwohnung
bebaute Erbbaurecht in 59557 Lippstadt, Bertramstrae 4
Grundbuch
Lippstadt

Blatt
8985

Gemarkung
Lippstadt

Flur
42

Flurstck
386

wird zum Wertermittlungsstichtag 05.11.2015 mit rd.

370.000,00
in Worten: dreihundertsiebzigtausend Euro
geschtzt.
Der Sachverstndige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgrnde entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverstndiger nicht zulssig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwrdigkeit beigemessen werden kann.
Borchen, 30. November 2015

Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung


Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur fr den Auftraggeber und den angegebenen
Zweck bestimmt. Eine Vervielfltigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.
Der Auftragnehmer haftet fr die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts. Die sonstigen Beschreibungen und
Ergebnisse unterliegen nicht der Haftung.
Der Auftragnehmer haftet unbeschrnkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe Fahrlssigkeit, einschlielich von Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit der Vertreter oder Erfllungsgehilfen des Auftragnehmers
beruhen, in Fllen der bernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mngeln,
sowie in Fllen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Krpers oder der Gesundheit.
In sonstigen Fllen der leichten Fahrlssigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird,
deren Einhaltung fr die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In
einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden
Schaden begrenzt.
Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberhrt.
Ausgeschlossen ist die persnliche Haftung des Erfllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und Betriebsangehrigen des Auftragnehmers fr von ihnen durch leichte Fahrlssigkeit verursachte Schden.
Die Haftung fr die Vollstndigkeit, Richtigkeit und Aktualitt von Informationen und Daten, die von Dritten im
Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder bermittelt werden, ist auf die Hhe des fr den Auftragnehmer mglichen Rckgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschrnkt.
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Eine ber das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist fr jeden Einzelfall auf maximal 500.000,00 EUR begrenzt.
Auerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z. B. Straenkarte, Stadtplan,
Lageplan, Luftbild, u. .) und Daten urheberrechtlich geschtzt sind. Sie drfen nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugefhrt werden. Falls das Gutachten im Internet verffentlicht wird,
wird zudem darauf hingewiesen, dass die Verffentlichung nicht fr kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im
Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens verffentlicht werden, in anderen Fllen maximal fr die Dauer von 6 Monaten.

5
5.1

Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software


Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung

BauGB:
Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt gendert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748)
BauNVO:
Baunutzungsverordnung Verordnung ber die bauliche Nutzung der Grundstcke vom 23. Januar 1990
(BGBl. I S. 132), zuletzt gendert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)
ImmoWertV:
Verordnung ber die Grundstze fr die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstcken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)
WertR:
Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien fr die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstcken
in der Fassung vom 1. Mrz 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschlielich der Berichtigung vom 1.
Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798)
SW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012
(BAnz AT 18.10.2012)
VW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) in der
Fassung vom 20. Mrz 2014 (BAnz AT 11.04.2014)
BRW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011
(BAnz. Nr. 24 S. 597)
BGB:
Brgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt gendert durch Artikel 1 des
Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218)
ErbbauRG:
Erbbaurechtsgesetz Gesetz ber das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919 (BGBl. S. 72, 122), zuletzt gendert
durch Artikel 4 Abs. 7 des Gesetzes vom 1. Oktober 2013 (BGBl. I S. 3719)

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5.2

Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten

[1]

Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung,


Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015

[2]

Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015

[3]

Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gesttzte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und


Adresssammlung zur Grundstcks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, 26.0, Sprengnetter
Immobilienbewertung, Sinzig 2015

5.3

Verwendete fachspezifische Software

Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms Sprengnetter-ProSa Version 32.0 (Stand Mai 2015) erstellt.

Verzeichnis der Anlagen

Anlage 1:

Topografische Karte

Anlage 2:

Luftbild

Anlage 3:

Liegenschaftskarte

Anlage 4:

Altlastenauskunft

Anlage 5:

Flchenaufstellung

Anlage 6:

Fotos

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Anlage 1: Topografische Karte


Seite 1 von 1

0m

300m

600m

900m

Mastab 1:25.000

Ausdehnung:4.000m x 4.000m

(im Papierausdruck)

Keine Verschiebung zur Lage.

Karte amtlicher Herkunft mit Siedlungs- und Verkehrsinfrastruktur


Datenquellen:

Topografische Karte 25 Nordrhein-Westfalen , Bezirksregierung Kln, Abteilung Geobasis Nordrhein Westfalen Stand: aktuell bis 3
Jahre alt

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Anlage 2: Luftbild
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Orthofoto/Luftbild 1:3.000 GeoContent

0m
Datenquellen:

30m

60m

90m

59557 Lippstadt | Bertramstr. 4

Mastab 1:3.000

Ausdehnung:480m x 480m

(im Papierausdruck)

Keine Verschiebung zur Lage.

Orthofoto , GeoContent GmbH Stand: ab 2000

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Anlage 3: Liegenschaftskarte
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0m

Datenquellen:

10m

20m

30m

Mastab 1:1.000

Ausdehnung:160m x 160m

(im Papierausdruck)

Keine Verschiebung zur Lage.

Liegenschaftskarte Nordrhein-Westfalen , Bezirksregierung Kln, Abteilung Geobasis Nordrhein Westfalen Stand: 2012-2013

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Anlage 4:

Altlastenauskunft

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Anlage 5: Flchenaufstellung
Seite 1 von 2

Flchenaufstellung: Bertramstrae 4, 59557 Lippstadt


GB von Lippstadt, Blatt 8985. Flur 42, Flurstck 386, Flche 8.582 m

Verkaufs- u. Wohngebude; 2 Vollgeschosse, Bj. 1985 / 1999


lfd. Nr.

Lnge

Breite

Verkaufsflche
Lagerflche EG
WC
Flur ges.
Waschraum
Aufenthaltsraum
Bro 1
Bro 2

1
2
3
3
3
3
3
3

10,70
12,25
1,40
9,50
6,30
4,20
3,50
3,52

3,70
11,20
1,80
3,00
2,18
4,10
3,03
3,14

39,59 51,47
137,20 164,64
2,52
3,28
28,50 37,05
13,73 17,85
17,22 22,39
10,61 13,79
11,05 14,37

Bro 3
Bro 4
Abstellraum
Umkleide
Gesamtflche EG

3
3
3
3

4,22
4,22
1,05
2,50

2,92
10,34
2,50
2,50

12,32 16,02
43,63 56,73
2,63
3,41
6,25
8,13
325,25 409,11

Lnge

Breite

Erdgeschoss

Obergeschoss

WF

WF

BGF

BGF

Lagerflche auf Empore

12,25

11,20

Wohnung
Flur
WC
Bad
Schlafzimmer 1

4
4
4
4

4,00
1,40
3,60
4,20

4,56
1,80
2,18
4,10

18,24
2,52
7,85
17,22

23,71
3,28
10,20
22,39

Schlafzimmer 2
Schlafzimmer 3
Wohnen/Kche
Abstellraum
Hauswirtschaft
Balkon

4
4
4
4
4
4

3,82
4,36
9,63
1,00
2,50
4,20

3,00
2,94
5,87
2,40
2,50
1,80

11,46
12,82
56,53
2,40
6,25
1,89

14,90
16,66
73,49
3,12
8,13
2,46

Wohnflche
Gesamtflche OG

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137,20 164,64

137,17 178,33
274,37 342,97

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Bertramstrae 4
59557 Lippstadt

Anlage 5: Flchenaufstellung
Seite 2 von 2

lfd. Nr.

Lnge

Breite

NF

BGF

Garage am Wohnhaus

9,80

5,10

49,98

54,98

Garagen an der Strae

6,00

6,00

36,00

39,60

Holzunterstand

22,90

11,50

263,35

263,35

Carport

3,00

5,00

15,00

15,00

Durchfahrt (berdachung)

10,00

8,20

82,00

98,40

Demontagehalle

10

20,70

9,80

202,86

223,15

Lagerhalle 1

11

24,00

19,70

472,80

520,08

Mietwerkstatt, Bj. 1997

12

14,00

5,30

74,20

81,62

Lagerhalle 2, Bj. 1997

13

24,00

6,90

165,60

182,16

Lagerhalle 3, Bj. 1997

14

11,40

19,75

225,15

247,67

Containeranlage offen, ca. 30


Stck

15

0,00

0,00

Lagercontainer, 3 Stck

16

7,50

6,00

45,00

45,00

Brocontainer

17

4,00

2,50

10,00

10,00

Lnge

Breite

NF

Bemerkung

Gewerbegebude

Freiflchen
befestigte Freiflchen im Auenbereich

18

23,00

30,00

690,00

befestigte Freiflchen im Innenbereich

19

35,00

26,00

910,00

unbefestigte Stellflchen

20

70,00

55,00

3.850,00

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labscheider

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Anlage 6:

Fotos

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Bild 1:

Straenansicht

Bild 2:

Ansicht Demontagehalle

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Fotos

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Bild 3:

Lagerhalle 1

Bild 4:

Durchfahrt

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Anlage 6:

Fotos

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Bild 5:

Ansicht Lager und aufgestockte Betriebshelferwohnung

Bild 6:

Holzverschlag

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Fotos

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Bild 7:

Carport (ohne Wert)

Bild 8:

Hundezwinger

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Anlage 6:

Fotos

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Bild 9:

Bild 10:

Mietwerkstatt

Containerlager (ohne Wert)

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Bild 11:

Verkaufsraum

Bild 12:

Demontagehalle Innenansicht

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