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DERECHO CIVIL III BYALX (URJC)

CIVIL III TODO
HERAS, M MAR

08-09

LA COMPRAVENTA.
La compraventa: concepto y caracteres esenciales.
La compraventa es el contrato por el que una de las partes se obliga a entregar una cosa
determinada y la otra parte se obliga a pagar un precio cierto en dinero o signo que lo
represente.
Caractersticas de la compraventa.
La compraventa es un contrato consensual, es decir se perfecciona por el consentimiento y no hace
falta ningn requisito adicional de entrega para su perfeccin.
Es obligatorio, es decir, su sola perfeccin no determina la transmisin de las cosas vendidas. Para
que tenga lugar la transmisin del dominio es necesaria la entrega de la cosa vendida (traditio).
Es un contrato oneroso y bilateral, es decir, el contrato determina sacrificios o desplazamientos
patrimoniales para ambas partes que son recprocos.
Es un contrato conmutativo lo que significa que las prestaciones de las partes estn determinadas sin
riesgo de prdidas o ganancias.
Es esencial que el cambio se haga por dinero o signo que lo represente.
Venta civil y venta mercantil.
La venta civil est regulada por el derecho civil mientras que la venta mercantil se lleva a cabo
siguiendo el derecho mercantil.
Constitucin.
Capacidad para comprar y vender. Prohibiciones.
Las partes del contrato son:
- Vendedor: Se obliga a entregar la cosa.
- Comprador: Se obliga a pagar el precio.
Pueden celebrar este contrato todas las personas que el Cdigo autorice para obligarse.
El menor emancipado puede vender bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales y
bienes de extraordinario valor sin el complemento de capacidad de los padres o el curador (Art. 323).
Artculo 323

La emancipacin habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor, pero hasta
que llegue a la mayor edad no podr el emancipado tomar dinero a prstamo, gravar o enajenar
bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin
consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador.
El menor emancipado podr por s solo comparecer en juicio.
Lo dispuesto en este artculo es aplicable tambin al menor que hubiere obtenido judicialmente el
beneficio de la mayor edad.
El menor emancipado casado necesita para vender los bienes que son comunes al cnyuge el
complemento de capacidad del mismo si ste es mayor de edad y si ste es menor de edad necesitar
el consentimiento de los padres o curadores de uno y otro.
En caso de incapacitacin la sentencia de incapacitacin dir si sta afecta a la compraventa y en qu
medida.
Prohibiciones legales del contrato de compraventa.
Las personas capaces pueden comprar y vender pero el artculo 1459 CC establece una serie de
prohibiciones de comprar que no son incapacidades sino prohibiciones a determinadas personas por su
posicin o los vnculos especiales que les unen a determinadas personas.
Artculo 1.459
No podrn adquirir por compra, aunque sea en subasta pblica o judicial, por s ni por persona
alguna intermedia:
1. Los que desempeen algn cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estn bajo su
guarda o proteccin.
2. Los mandatarios, los bienes de cuya administracin o enajenacin estuviesen encargados.
3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4. Los empleados pblicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos tambin pblicos, de cuya administracin estuviesen encargados.
Esta disposicin regir para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados
y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya
jurisdiccin o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendindose esta prohibicin al acto de
adquirir por cesin.
Se exceptuar de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de
cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes que posean.
La prohibicin contenida en este nmero 5. comprender a los Abogados y Procuradores respecto a
los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesin y oficio.
b) La cosa.

Pueden ser objeto de compraventa las cosas y derechos patrimoniales transmisibles. Su existencia
tiene que ser actual o futura (artculo 1271). Es futura la cosa que se espera segn el curso normal
de los acontecimientos pero que no existe en el momento de celebrar el contrato. Segn el artculo
1271, apartado 2 no puede ser objeto de venta la herencia futura.
Precio.
Debe consistir en dinero o signo que lo represente y ha de estar determinado o ser determinable.
Que sea cosa cierta no significa que est determinada, sino que sea determinable. El Cdigo Civil
no permite que haya un nuevo acuerdo para fijar el precio y que su perfeccionamiento se deje al
arbitrio de uno de los contratantes. Pero estos si pueden pactar el procedimiento mediante el cual debe
establecerse el precio. Hasta entonces el precio no ser determinado sino determinable y puede ser
fijado por un tercero, por cosa cierta o por otro precio.
Si el tercero no puede o no quiere determinar el precio, el contrato ser ineficaz.
Precio parte en dinero, parte en otra cosa. En este caso, el contrato se va a calificar segn la intencin
de las partes. Si esta intencin no consta se entender que hay permuta si el valor de la cosa dada
como precio es superior al del dinero y se entender que hay compraventa en el caso contrario.
En principio el precio se fija libremente por las partes salvo que exista una limitacin en virtud de una
disposicin especial.
d) La perfeccin del contrato: las arras.
En general, las arras consisten en la entrega de una suma de dinero u otra cosa que un contratante
entrega a otro cuando se celebra el contrato.
En la compraventa con arras es el comprador quien las entrega al vendedor y pueden ser:
- Confirmatorias: En este caso la entrega cumple la funcin de seal de la celebracin de un contrato
o prueba de su perfeccin. La cantidad se considera entregada a cuenta del precio y no faculta para
resolver la obligacin contraria.
- Penitenciales o de desistimiento: Cuando la entrega permite a cualquiera de las partes desistir
del contrato ya perfeccionado allanndose el comprador a perderlas y el vendedor a devolverlas
duplicadas (artculo 1454).
- Penales: Cumple una autntica funcin de garanta del cumplimiento de las obligaciones. Se pierden
o se devuelven duplicadas segn quien incumpla, pero no facultan para desligarse de la obligacin
que se puede exigir coactivamente.
Contenido.
A) Obligaciones del vendedor.
Son obligaciones del vendedor:

- La obligacin de entregar la cosa vendida o de transmitir el derecho que sea al comprador.

- Salvo pacto en contra, est obligado al saneamiento de lo vendido, a pagar los gastos de entrega o
transmisin de la cosa y a pagar los gastos de otorgamiento de escritura.
- Facilitar al comprador los ttulos de pertenencia y toda la documentacin necesaria para
asegurarle el reconocimiento de la titularidad de la cosa o derecho adquirido.
1) Entrega de la cosa.
Consiste en poner la cosa en poder y en posesin del comprador con intencin de pago.
La entrega tiene que consistir en una tradicin (traditio) cuando se transmite un derecho real poseble.
Sin embargo, si se vende un derecho real no poseble (hipoteca) o un derecho que no sea real la
transmisin se produce con la sola celebracin del contrato. Hay distintas formas de entrega:
Tradicin real o material: Consiste en poner la cosa en posesin del comprador. Esa entrega se
puede sustituir por lo que se conoce como entrega instrumental, que es el otorgamiento de la
escritura pblica mediante la cual se celebra el contrato y que equivale a la entrega si de la propia no
se deduce lo contrario.
Tradicin simblica: Cuando se trate de entregar cosas u objetos muebles el artculo 1.463
CC contempla como formas de entrega, la entrega de las llaves del lugar donde los bienes estn
depositados, o la conformidad de las partes si la cosa vendida no se puede poner en poder del
comprador en el momento de la venta.
Traditio Brevi Manu: El comprador tena ya la cosa en su poder en virtud de otro ttulo. Ej:
Arrendamiento.
Constitutum possessorium: El propietario despus de la venta continua poseyendo la cosa pero ya
no como propietario sino por un concepto distinto.
En relacin con la obligacin de entregar, el vendedor tiene que entregar la cosa en el estado en
el que se encontraba al perfeccionarse el contrato y tiene que conservar la cosa con la diligencia
propia de un buen padre de familia.
Adems, el vendedor tiene que entregar los frutos que la cosa produzca desde que surgi la
obligacin de entregarla y si lo vendido es una cosa determinada la tiene que entregar con todos sus
accesorios.
2) El problema de la obligacin de transmitir la propiedad.
La cuestin que se nos plantea es si el vendedor, en nuestro Derecho, est obligado a transmitir la
propiedad de lo vendido al comprador.
Segn cierta opinin no est obligado porque el Cdigo Civil no establece expresamente esa
obligacin y adems, en virtud de la obligacin de sanear, el vendedor slo responde ante el
comprador en caso de eviccin.
Para Albaladejo, aunque el Cdigo recoja la teora citada ello no significa que normalmente no pese
sobre el vendedor la obligacin de transmitir la propiedad, lo que ocurre es que existiendo buena fe

cuando un vendedor no transmite porque no puede, no cabe reclamarle hasta que no haya eviccin.
Adems, el comprador normalmente adquiere por usucapin la propiedad que compr.
3) La doble venta.
Si una misma cosa se vende a diferentes compradores la propiedad se transmitir a la primera
persona que primero haya tomado posesin de ella con buena fe si fuere mueble, si es un inmueble la
propiedad pertenecer al adquiriente que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
Cuando no haya inscripcin, la propiedad va a pertenecer a quien de buena fe sea el primero en la
posesin y si falta sta, a quien presente un ttulo de fecha ms antigua siempre que haya buena fe.
(Artculo 1.473 CC)
4) Saneamiento por eviccin.
El vendedor debe responder frente al comprador de la posesin legal y pacfica de la cosa vendida.
Eviccin es la privacin total o parcial de la cosa que sufre el comprador por sentencia firme y
en virtud de un derecho anterior a la venta.
Para que el comprador demandado se pueda dirigir al vendedor por eviccin es necesario que pida que
la demanda se notifique al vendedor en la forma establecida en el artculo 1.482.
Se requiere esta notificacin ya que hay que darle al vendedor la capacidad de defenderse. Si el
comprador no solicita que se le comunique al vendedor la demanda, entonces ste no podr solicitar el
saneamiento por eviccin ya que no le da la oportunidad de defenderse al vendedor.
El vendedor tiene que dejar el patrimonio del comprador como si la eviccin no se hubiera producido
y el comprado le puede exigir todo lo que establece el artculo 1.478.
Si la eviccin es parcial pero de tal importancia que sin la parte perdida no se hubiese comprado la
cosa, el comprador puede optar por desistir del contrato y ser indemnizado por daos y perjuicios o
puede exigir el saneamiento parcial.
La obligacin de responder de saneamiento por eviccin no es esencial a la compraventa y por eso es
posible, porque el Cdigo Civil as lo permite, establecer pactos que tengan por objeto la disminucin
y la supresin de la obligacin.
Y lo mismo para el saneamiento por eviccin como para el saneamiento por vicios ocultos.
La validez de estos pactos est condicionada o depende de la existencia de buena fe del vendedor en
el momento en que se acuerde. El comprador puede renunciar al saneamiento:
Conociendo los riesgos de la eviccin y asumiendo sus consecuencias. En este caso, el vendedor no
responder de nada.
Sin conocer dicho riesgo en el caso concreto, el vendedor slo responder del precio que la cosa
tuviera en el momento de la eviccin.
Esta obligacin se puede suprimir porque no es esencial al contrato.
5) Saneamiento por vicios ocultos.

Existen vicios ocultos cuando la cosa tiene un defecto no manifiesto.

El vendedor responde de ellos cuando hagan la cosa impropia para el uso que se destina o
disminuyan de tal forma ese uso que si el comprador los hubiera conocido no habra comprado la cosa
o habra pagado menos por ella.
El vendedor responde aunque no los conozca salvo pacto en contra. Sin embargo, se excluye esta
garanta cuando stos son manifiestos o estuvieran a la vista, o bien, si el comprador es un perito que
por su profesin debera haberlos conocido fcilmente.
Cuando proceda el saneamiento por vicios ocultos, en virtud del artculo 1.486, el comprador puede
optar por:
Desistir del contrato. Esto se conoce como accin redhibitoria. Se devolvern la cosa y el precio
y, adems, se pagarn al comprador los gastos que abon. Si el vendedor conoca los vicios y
no manifest nada, y el comprador opta por desistir, ste tiene una accin para reivindicar una
indemnizacin por daos y perjuicios al vendedor.
Rebajar una cantidad proporcional del precio. Esto se conoce como accin estimatoria o quanti
minoris. Si el vendedor actu de mala fe, en este caso, la indemnizacin por daos y perjuicios se
compensar con la rebaja.
Perecimiento de la cosa afectada por vicios ocultos
Si la cosa afectada se destruye o se pierde por efectos de esos vicios se dan dos supuestos:
Si el vendedor conoca los vicios, la prdida la sufre l y tiene que devolver el precio y abonar los
gastos del contrato con los daos y perjuicios.
Si el vendedor no conoca los vicios, slo debe devolver el precio y abonar los gastos del contrato
pagados por el comprador.
El plazo para ejecutar las acciones por saneamiento por vicios ocultos es de 6 meses a contar desde la
entrega de la cosa (Artculo 1.490 CC)
Venta de varias cosas conjuntamente.
Si se venden dos o ms cosas o animales conjuntamente por un precio alzado o sealado a cada
uno de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno de ellos slo dar lugar a su redhibicin y no a la de
los dems, a no ser que aparezca que el comprador no haba adquirido uno sin el otro. As se presume
cuando se compra una pareja de animales aunque se sealara a cada uno un precio diferente.
Especialidades de vicios ocultos de animales y ganados.
Para que proceda el saneamiento son necesarios:
Que el vicio sea oculto. Aunque se haya realizado un reconocimiento facultativo, no implica que
no se pueda considerar el vicio como tal si es de tal naturaleza que no basten los reconocimientos
periciales para su descubrimiento. Si el perito, por ignorancia o mala fe, deja de descubrirlo o no lo

manifiesta va a responder de daos y perjuicios frente al comprador que, a su vez, no tendr accin de
saneamiento contra el vendedor.
Que el vicio est determinado por la ley o los usos locales.
Que la venta no se realicen en feria o pblica subasta ni se trate de caballeras vendidas como
desecho.
Conforme al artculo 1.494 CC y como excepcin, son nulas las ventas de ganado de animales
siempre que stos padezcan enfermedades contagiosas o habindose expresado en el contrato el uso
para el que se adquieren resulten intiles para prestarlo.
El comprador puede solicitar la accin redhibitoria en cuyo caso tiene que devolver al animal en el
estado en el que fue vendido y entregado o puede ejercitar la accin estimatoria.
El plazo de caducidad para ejercitar estas acciones es de 40 das desde la entrega, salvo que los usos
locales contemplen plazos mayores o menores.
El artculo 1.497 contiene un supuesto de prdida, as si el animal muere a los tres das de comprarlo
el vendedor va a ser siempre responsable si la enfermedad que produjo la muerte exista antes de
comprarlo a juicio de un facultativo.
Lo nulo no produce ningn efecto, y la nulidad se aprecia de oficio.
Vicios por gravmenes ocultos.
En general, la doctrina considera que se trata de un caso especial de saneamiento por vicios ocultos.
Requisitos:
Que el gravamen sea oculto, es decir, est constituido con alguna carga no aparente y no
mencionada en la escritura, que sea desconocida por el comprador y que no est inscrita en el Registro
de la Propiedad.
Que la carga sea de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no habra adquirido
la cosa si la hubiera conocido.
El comprador tiene derecho a optar por desistir del contrato en el plazo de un ao a contar desde el
plazo de la escritura o por ser indemnizado, indemnizacin que tiene que solicitar por ese mismo
plazo mas un ao a contar desde el da que el gravamen se descubriese.
La Ley de Garantas en la venta de bienes de consumo ( Ley 20/2003 de 10 de julio)
Esta ley se aplica cuando el vendedor sea un profesional y el comprador un consumidor, y lo
que se vendan sean bienes de consumo. Estos bienes son los bienes muebles corporales destinados
al consumo privado.
El vendedor ha de entregar al comprador un bien que sea conforme con el contrato de compraventa, lo
cual significa que rena toda una serie de requisitos entre los cuales se encuentra que el bien vendido
se ajuste a la descripcin realizada por el vendedor y tenga las cualidades que el vendedor haya
presentado al comprador en forma de modelo.

En caso de falta de conformidad, la ley reconoce al consumidor el hecho a la reparacin del bien, a su
sustitucin, a la rebaja de precio y a la resolucin del contrato. La renuncia previa a estos derechos es
nula.
Hay que sealar que si el bien no resulta conforme con el contrato, el comprador podr optar por
exigir la reparacin o sustitucin del bien, a no ser que alguna de estas acciones resulte imposible
o desproporcionada. En cualquier caso, tanto la reparacin como la sustitucin, deben realizarse
conforme a la ley examinada y sern gratuitas.
Se deben llevar a cabo en un plazo razonable sin mayores inconvenientes para el consumidor.
Por su parte, el consumidor podr elegir entre rebajar el precio o resolver el contrato cuando no pueda
exigir la reparacin o la sustitucin, o en los casos en que stas no se hubiesen realizado en un plazo
razonable o sin mayores problemas para el comprador.
El vendedor responde de las faltas de conformidad que se manifiestan en el plazo de 2 aos desde la
entrega. Si son bienes de 2 mano se puede pactar un plazo inferior pero que no fuese menor a un ao
desde la entrega.
El comprador tiene que ejercitar las acciones legales oportunas en el plazo de 3 aos desde la entrega
del bien y tiene que informar al vendedor de la falta de conformidad en el plazo de 2 meses desde que
tuvo conocimiento de la misma.
La garanta comercial que se puede ofrecer adicionalmente debe constar por escrito y obligar a que
figure como garante.
La accin para reclamar la garanta prescribe a los seis meses desde la finalizacin del plazo de
garanta.
El ejercicio de las acciones de esta ley es incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas de
saneamiento por vicios ocultos establecidos para la compraventa.
Obligaciones del comprador.
El comprador ha de pagar el precio al vendedor, siendo sta una accin esencial.
En cuanto al pago de intereses, si el pago del precio se realiza con posterioridad a la entrega de
la cosa vendida, el comprador tiene la obligacin accesoria de pagar intereses por el tiempo que
medie entre la entrega de la cosa y el precio en aquellos casos previstos por el 1.501: si as se hubiera
pactado; si la cosa vendida produce frutos o rentas; o si el comprador se ha constituido en mora con
arreglo al artculo 1.100.
El pago de determinados gastos. Hay algunos gastos ocasionados por la celebracin del contrato
que suelen ser asumidos por el comprador salvo pacto en contra. Por ejemplo son asumidos por el
comprador los gastos de transporte posteriores a la entrega y ocasionados para que la cosa llegue a
poder del comprador en un lugar distinto del pactado; los gastos de pedido; los gastos de la primera
escritura y de los dems posteriores a la venta; as como en su caso los gastos de inscripcin registral.
Tambin debe de hacerse cargo el comprador de una serie de impuestos como el de transmisiones
patrimoniales.
Garantas del vendedor.

1) Pacto de lex comisoria o condicin resolutoria expresa (Artculo 1.504 CC).

Hay que sealar que aunque las partes hayan pactado la resolucin automtica para que el contrato
pueda efectivamente resolverse es necesario el previo requerimiento judicial o notarial y mientras
dicho requerimiento no se produzca, el comprador podr pagar evitando as la resolucin.
Esta condicin va a surtir efectos frente a terceros cuando se inscriba en el Registro de la Propiedad y,
por tanto, va a resolver la propiedad del comprador y la de los sucesivos adquirientes.
Es habitual que las partes, adems de pactar la resolucin del contrato, pacten que el vendedor se
quede con todo o con parte de las cantidades pagadas hasta el momento de la resolucin con el
comprador. Esto se llama comiso.
En este caso, la jurisprudencia ha entendido que se est ante una clusula penal sujeta a la facultad
moderadora de la autoridad judicial (Artculo 1.1.24 y 1.154).
2) Facultad de retrasar o suspender la entrega de la cosa vendida.
El vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el
precio o si no se ha sealado un plazo para llevar a cabo ese pago (Artculo 1.466).
En el caso de venta con precio aplazado, el vendedor tampoco est obligado a la entrega si con
posterioridad a la venta descubre que el comprador es insolvente, de forma que corre el riesgo de
perder el precio.
Se excepta esta regla en el caso en que el comprador afiance el pago en el plazo establecida.
3) Resolucin por peligro de la prdida de cosa y precio.
Conforme al artculo 1.503 si el bien es mueble, ha sido ya entregada y se trata de una venta con
precio aplazado, si el vendedor tiene razones fundadas para temer la prdida de la cosa y el
precio, puede promover inmediatamente la resolucin de la venta.
Se excepta el caso en que el comprador afiance el pago del precio en el plazo establecido.
Cumplimiento de las obligaciones de los contratantes.
Se aplican, en este mbito, las reglas del pago, las de las obligaciones recprocas ciertas normas
especiales de la compraventa.
1) Tiempo del cumplimiento.
En principio, la entrega de la cosa se debe hacer simultneamente al pago del precio, salvo pacto
en contra. Si la compraventa se hizo bajo efectos de una condicin suspensiva no se producen efectos
hasta que no se cumple la condicin, es decir, las partes tendrn que cumplir cuando la condicin se
cumpla.

Si se ha establecido un plazo para el pago del precio, el vendedor debe entregar la cosa tras la
perfeccin del contrato pero se puede negar a ello en los casos examinados anteriormente.
A su vez, el comprador que ha recibido ya la cosa puede retrasar el pago del precio si es perturbado en
su posesin o tenga un temor fundado de serlo; ello hasta que el vendedor haga cesar ese peligro, a no
ser que afiance la devolucin del precio o que se haya pactado que a pesar de lo anterior el comprador
deba pagar el precio.
2) Lugar de cumplimiento.
Se distingue entre:
Lugar de entrega de la cosa.
Se estar, en primer lugar, a lo pactado.
En su defecto, la entrega se har en el lugar en el que la cosa estuviese en el momento de la venta (si
se trataba de cosa determinada).
Por ltimo, en el domicilio del vendedor.
Lugar del pago del precio.
En primer lugar, en el lugar fijado por el contrato.
En su defecto, y como regla especial, donde se haga la entrega de la cosa vendida.
3) Integridad e identidad del cumplimiento.
Esto significa que la prestacin se debe realizar por completo y ser igual a la prometida.
En caso de venta de inmuebles, si tiene por objeto una finca determinada y el precio se ha fijado en
base a sus medidas y calidad a razn de un tanto de unidad, se debe entregar esa finca.
No obstante, deben tenerse en cuanta las reglas establecidas en los artculos 1.469 y 1.470.
Riesgos en la compraventa.
Una vez que se ha perfeccionado el contrato sin que se haya hecho la entrega de la cosa se plantea
quien soportar los riesgos. Por tales se entiende los que corre la cosa de destruirse parcialmente o
de perjudicarse sin culpa del vendedor.
La opinin general entiende que el riesgo lo asume el comprador, lo que se deduce del artculo
1.402, apartado 3.
Este artculo soluciona la cuestin al establecer en l una excepcin y as en la venta de cosas
genricas el riesgo no se va a imputar al comprador sino desde la especificacin o la constitucin en
mora. Luego si sta es la excepcin, la regla general es que cuando se trate de cosas especficas el
riesgo se imputar al comprador desde la celebracin del contrato.

Para Albaladejo, el riesgo de menoscabo lo soporta el comprador y el de prdida o destruccin lo

soporta el vendedor.
[#?]
COMPRAVENTAS ESPECIALES. LA PERMUTA.
La compraventa con pacto de retroventa.
En virtud de este pacto el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y si lo
ejercita tiene que devolver al comprador el precio, los gastos necesarios y tiles, los ocasionados
por el contrato, cualquier otro gasto hecho para la venta y todo lo que se haya pactado.
Este pacto tambin recibe el nombre de venta a carta de gracia o retracto convencional.
La venta con pacto de reserva de dominio.
El vendedor conserva el dominio sobre la cosa, es decir, sigue siendo dueo incluso despus de
habrsela entregado al comprador hasta cierto momento o suceso.
Por tanto, en este caso, la entrega no transmite el dominio, aunque luego ste se adquiere
automticamente cuando llega el momento o se produce el suceso hasta que se estableci la reserva.
Este pacto es competente cuando se pacta el pago aplazado.
Pacto de desistimiento. Se otorga a una de las partes del contrato la facultad de resolver el
contrato sin que exista conformidad de la otra.
Pacto de mejor comprador (Addictio in diem). - En virtud de este pacto, si el vendedor encuentra
durante un cierto plazo otro comprador que mejore las condiciones de venta y el comprador no las
quiere igualar, la compraventa queda ineficaz.
Venta a prueba y ad gastum.
Nos referimos a la venta bajo la condicin expresa de que la cosa guste al comprador y a la venta
de cosa que es costumbre probar antes de recibir. En estos casos, se presume que la venta se ha hecho
bajo condicin suspensoria (Artculo 1.453).
Las partes pueden pactar la venta bajo la condicin resolutoria de que la cosa guste al comprador.
La venta de bienes muebles a plazos.
Est regulada por la Ley 28/1998 de 13 de julio.
Es venta a plazos el contrato mediante el que una parte entrega a la otra una cosa mueble
corporal y esta otra se obliga a pagar un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en
tiempo superior a 3 meses desde la perfeccin del contrato.

Por tanto, se establece un perodo mnimo de aplazamiento de 3 meses.

El contrato se configura como real porque para su perfeccin se requiere la entrega de la cosa,
alterndose el carcter consensual de la compraventa.
Los contratos sometidos a la Ley de Venta a Plazos deben constar por escrito. Esta ley contempla
tambin los contratos de prstamo destinados a facilitar la adquisicin a plazos de bienes muebles,
as como las garantas que aseguran al vendedor el cumplimiento de las obligaciones nacidas en el
mismo. Estas garantas son el pacto de reserva de dominio y la prohibicin de disponer.
El comprador puede pagar anticipadamente de forma total o parcial y en cualquier momento del
contrato. El precio que queda pendiente o el prstamo obtenido, quedando slo obligado a pagar la
compensacin pactada que no puede exceder los lmites legales sealados.
Si el comprador se retrasa en el pago de dos plazos o en el ltimo de ellos, el vendedor podr optar
entre exigir el pago de todos los plazos pendientes o la resolucin del contrato. En este ltimo caso,
las partes tienen que restituirse recprocamente las prestaciones realizadas.
No obstante, los jueces con carcter excepcional y con justas causas apreciadas discrecionalmente,
podrn sealar nuevos plazos o alterar los convenios, estableciendo en su caso el recargo en el precio
por los nuevos aplazamientos.
La Ley de 1.998 tambin prev la moderacin judicial facultativa de las clusulas penales que se
pacten para el caso de pago anticipado o incumplimiento por parte del comprador.
5. La permuta: concepto y regulacin en el Cdigo Civil. La permuta de cosa ajena. La eviccin.
Permuta con sobreprecio; especial consideracin de la permuta de solar por obra. Las permutas
forzosas.
Permuta es el contrato por el que una de las partes se obliga a transmitir a la otra la propiedad
de una cosa a cambio de que sta a su vez se obligue a transmitirle la propiedad de otra cosa (el
cambio es cosa por cosa, no cosa por dinero como en la compraventa).
Al igual que cabe la compraventa de cosa futura, tambin cabe la permuta de cosa futura.
Caracteres
Es un contrato consensual.
Es un contrato bilateral.
Es un contrato oneroso.
Es un contrato conmutativo.
Es un contrato no traslativo de dominio sino mediante la entrega de lo permutado.
Regulacin
En todo lo que no se encuentra contemplado en el ttulo del Cdigo relativo a la permuta, sta se va a
regir por las disposiciones de la compraventa, siempre que stas sean compatibles con la naturaleza de

la permuta, y en aquello en lo que no exista semejanza, habr que acudir a las fuentes supletorias, es
decir, a la costumbre y a los principios generales del derecho.
Obligaciones de las partes
En este contrato ambas partes son iguales, por lo que tienen las mismas obligaciones. A diferencia
de la compraventa, cada permutante est obligado a transmitir al otro la propiedad de la cosa
permutada. Si uno de los permutantes demuestra que la cosa que recibi o va a recibir no es propiedad
de este ltimo, no puede ser obligado a entregar lo que l ofreci a cambio, y va a cumplir con
devolver lo que recibi, es decir, en definitiva puede resolver el contrato.
En cuanto al saneamiento por eviccin, si un permutante pierde por eviccin la cosa que recibi,
puede optar por recuperar lo que dio a cambio o reclamar la indemnizacin por daos y perjuicios.
Permuta de solar por obra
Mediante este contrato, una de las partes, normalmente el dueo de un solar, lo transmite a
un promotor o contratista para levantar un edificio a cambio de pisos o locales en la nueva
construccin.
Se admiten muchas modalidades, tanto en lo referido a la aportacin del solar como en lo relativo a
la contraprestacin si no es posible darle una calificacin global. En definitiva, depende de cada caso
concreto.
Este tipo de permuta se intent regular mediante el art. 13 del Reglamento Hipotecario de 1998. Pero
el Tribunal Supremo declar su nulidad porque exista una extralimitacin reglamentaria puesto que
se requera una precisin legal al respecto que no exista.
Artculo 13: El rgimen previsto en este artculo no ser aplicable cuando los contratantes hayan
configurado la contraprestacin a la cesin de forma distinta a lo contemplado en el prrafo primero
o como meramente obligacional. En este caso se expresar de forma escueta en el cuerpo del asiento
que la contraprestacin a la cesin es la obra futura, pero sin detallar sta. En el acta de inscripcin
y en la nota al pie del documento se har constar que el derecho a la obra futura no es objeto de
inscripcin.
No obstante, si se hubiera garantizado la contraprestacin con condicin resolutoria u otra garanta
real, se inscribirn estas garantas conforme al [#?] HYPERLINK "http://noticias.juridicas.com/
base_datos/Privado/lh.t2.html" \l "a11" [#?]artculo 11 de la Ley Hipotecaria[#?].
[#?]
III. LA DONACIN.
Concepto y naturaleza de la donacin.
El Cdigo Civil, en el art. 618, define la donacin como un acto de liberalidad por el que una
persona dispone de forma gratuita de una cosa a favor de otra, que acepta.

Art. 618: La donacin es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de
una cosa en favor de otra, que la acepta.
El Cdigo define la donacin como acto y no la incluye en los contratos sino en los distintos modos
de adquirir la propiedad. Sin embargo, la opinin mayoritaria considera que es un contrato:
porque se exige la aceptacin del donatario para su perfeccin.
porque las donaciones nter vivos se rigen por las disposiciones generales de los contratos en todo lo
que no est regulado en el ttulo dedicado a la donacin (art. 621 CC).
Art. 621: Las donaciones que hayan de producir sus efectos entre vivos se regirn por las
disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que no se halle determinado en este
ttulo.
Perfeccin de la donacin.
El Cdigo recoge 2 artculos que aparentemente son contradictorios: art. 623 y 629 CC.
Art. 623: La donacin se perfecciona desde que el donante conoce la aceptacin del donatario.
Art. 629: La donacin no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptacin.
Estos preceptos deben armonizarse y debe entenderse que el 629 se refiere a la perfeccin de la
donacin y el 623 a su irrevocabilidad. Por tanto, la donacin se perfecciona desde que el donatario
acepta pero es revocable hasta que dicha aceptacin llega a conocimiento del donante.
Capacidad de las partes
El donante ha de ser capaz y tener la libre disposicin de sus bienes.
El menor emancipado no puede donar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales
u objetos de extraordinario valor (art. 323 CC) sin el consentimiento de los padres o curadores. Los
representantes legales de menores e incapacitados pueden hacer donaciones si tienen autorizacin
judicial.
Art. 323: La emancipacin habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor,
pero hasta que llegue a la mayor edad no podr el emancipado tomar dinero a prstamo, gravar o
enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario
valor sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador.
El menor emancipado podr por s solo comparecer en juicio.
Lo dispuesto en este artculo es aplicable tambin al menor que hubiere obtenido judicialmente el
beneficio de la mayor edad.

Por su parte, el donatario no necesita capacidad legal para contratar, basta con la capacidad
natural de querer y entender. Si no tiene esa ltima, sern sus representantes legales quienes
acepten la donacin.
Si se trata de donaciones condicionales u onerosas, las personas que no pueden contratar no pueden
aceptarlas sin la intervencin de sus representantes legtimos.
Las donaciones hechas a concebidos no nacidos sern aceptadas por quienes los representen
legalmente. Las donaciones realizadas por personas inhbiles son nulas, aunque lo hayan sido
simuladamente bajo la apariencia de otro contrato o persona interpuesta.
4. Forma de la donacin.
La donacin es un contrato formal. Esto significa que la forma es un elemento esencial, de
manera que si no se cumple determina la nulidad del contrato. Por tanto hablamos de forma ad
solemnitatem.
Si la donacin tiene por objeto un bien mueble, la donacin puede hacerse verbalmente o por escrito.
La verbal exige la entrega simultnea de la cosa, luego si sta no tiene lugar es necesario que se
formalice por escrito la aceptacin del donatario y debe constar tambin por escrito en el mismo
documento de donacin o en otro distinto.
La donacin de un bien inmueble tiene que hacerse en escritura pblica en la que deben constar los
bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptacin se puede hacer
en la misma escritura de donacin o en otra separada, pero en este ltimo caso la aceptacin debe
notificarse en forma autntica al donante. Esta diligencia se debe anotar en ambas escrituras.
En cualquier caso, el donatario debe aceptar en vida del donante.

Objeto y lmites de la donacin.

La donacin puede comprender todos los bienes y derechos presentes del donante o una parte de
ellos. Pero tiene que reservarse en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir conforme a sus
circunstancias. No pueden donarse bienes futuros, que son aquellos de los cuales el donante no puede
disponer al tiempo de la donacin.
Nadie puede dar o recibir por donacin ms de lo que puede dar o recibir por testamento.
6. Efectos: obligaciones del donante y donatario.
El donante resulta obligado a transmitir la propiedad del bien donado o a constituir o transmitir
el derecho donado o a liberar al donatario del gravamen o del derecho del que se trate, a no ser que
esa transmisin o constitucin a la que se dirige la donacin se produzca por su sola celebracin.
El donatario se va a subrogar en todos los derechos y acciones que corresponderan al donante
en caso de eviccin.
Por su parte el donante no queda obligado al saneamiento del obra de los donado a no ser que la
donacin sea onerosa, en cuyo caso responder de la eviccin hasta la concurrencia del gravamen.

Cuando la donacin conlleva el pago de un tipo de carga (como dar cierta cantidad alguien) se
denomina donacin onerosa.
En principio, el donatario no asume ninguna obligacin a no ser que se pacte otra cosa y as se le
puede imponer como carga el pago de las deudas del donante. Si no se dice otra cosa el donatario slo
deber pagar las deudas anteriores a la donacin.
Si en el contrato no se ha dicho nada sobre las deudas del donante, el donatario slo va a responder de
las mismas cuando la donacin se haya realizado en fraude de acreedores, es decir, cuando al hacerla
el donante no se haya reservado bienes suficientes para pagar las deudas anteriores a la misma. En
estos casos los acreedores pueden atacar la donacin hasta que cobren lo que se les debe.
7. La revocacin de las donaciones.
El cdigo civil permite en determinados casos la revocacin de la donacin.
1. Revocacin por ingratitud- conforme al artculo 648 del Cdigo Civil se puede revocar la
donacin por ingratitud en los siguientes casos:
- Si el donatario comete algn delito contra la persona, honra o bienes del donante.
- Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimiento oficio
o acusacin pblica aunque lo pruebe. A no ser que el delito se haya cometido contra el mismo
donatario, su cnyuge o los hijos que estn bajo su autoridad. En este caso el trmino imputar no
se refiere a la denuncia porque existe el deber general de denunciar la comisin de un delito. Nos
referimos a que el donatario sepa de ellos y se persona en la causa de ejercitar la accin penal.
- Que el donatario niegue de forma indebida alimentos al donante. Aqu no se trata nicamente
del supuesto de obligacin de alimentos entre parientes sino que por el hecho mismo de la donacin el
cdigo civil impone un deber de alimentos al donatario.
El plazo del ejercicio de la accin es de un ao a contar desde que donante tuvo conocimiento del
hecho. Slo puede ejercitar la accin el donante pero si no pudo hacerlo se transmite sus herederos.
La accin no podr ejercitarse contra los herederos del donatario a no ser que al morir ste la demanda
se encontrase interpuesta. La accin pueden renunciarse pero no anticipadamente.
La revocacin no tiene efectos retroactivos, por tanto, los actos realizados por el donatario sobre lo
donado conserva su eficacia.
Si el donatario no puede devolver los bienes donados o no puede devolverlos libres de gravmenes,
el donante tendr derecho al valor que tenan los bienes al hacerse la donacin o a que se le pague el
valor que los bienes han perdido como consecuencia del gravamen.
Slo habr que devolver los frutos producidos desde la interposicin de la demanda.
2. Revocacin por supervivencia o por supervenencia- si el donante al hacer la donacin no tiene
hijos ni descendientes de cualquier clase, podr revocar la donacin si despus de realizarla tiene
hijos, aunque sean pstumos.
La adopcin de un hijo despus de hacer la donacin tambin permite la revocacin.

Igualmente cabe la revocacin si resulta vivo el hijo o el descendiente que el donante consideraba que
estaba muerto cuando hizo la donacin. En este caso, la accin de revocacin se debe ejercitar en el
plazo de cinco aos desde el nacimiento del hijo o desde que se tuvo noticia de la existencia del que
se crea muerto.
La accin es irrenunciable anticipadamente y se transmite por muerte del donante a sus hijos y
descendientes.
La revocacin no tiene efectos retroactivos. Los actos realizados por el donatario sobre lo donado
conservan su eficacia; si el donatario no puede devolver los bienes donados, el donante tiene derecho
al valor que los mismos tuviesen al tiempo de la donacin. Si esos bienes se encuentran hipotecados,
el donante puede liberar la hipoteca, y lo har pagando la cantidad que dicha hipoteca garantice; eso
s, con derecho a reclamar dicha cantidad al donatario.
Slo tienen que volverse los frutos producidos desde la interposicin de la demanda.
3. Revocacin por incumplimiento de cargas- cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna
de las condiciones que el donante le impuso este ltimo puede revocar la donacin.
El plazo ejercicio de la accin segn unos autores es un ao pero segn la mayora de los autores es
de cuatro aos. ste es el plazo de las acciones rescisorias recogidas en el artculo 1299 CC. Este
plazo debe contarse desde que se incumpli la carga.
La accin en este caso s que se puede renunciar anticipadamente porque el cdigo no establece lo
contrario, y se puede ejercitar por el donante y sus herederos.
Por otra parte, la revocacin si tiene efectos retroactivos. Los bienes van a volver al donante y sern
nulas las enajenaciones realizadas por el donatario o los gravmenes que haya constituido sobre los
bienes donados, eso s, con la limitacin establecida por la ley hipotecaria en cuanto a los terceros de
buena fe.
En este caso los frutos deben ser devueltos por el donatario pero tendr que restituir los percibidos
desde que incumpli la carga.
8. Inoficiosidad y reduccin de las donaciones.
Son donaciones inoficiosas las que siendo vlidas son excesivas porque sobrepasan los lmites
permitidos, en estos casos la donacin se puede reducir e incluso suprimir.
La accin es irrenunciable pero no en vida del donante.
El plazo para nosotros es de 15 aos y para otros es de cuatro aos.
Las donaciones inoficiosas tpicas son las que perjudican la legtima pero tambin lo son las que el
donante realice sin reserva se lo necesario para pagar a sus acreedores.
[#?]
IV: DONACIONES ESPECIALES.
Donaciones inter vivos y mortis causa.

Las donaciones inter vivos son eficaces en vida del donante, mientras que en las donaciones mortis
causa el donante no transmite la cosa donada al donatario al hacer la donacin, sino que el donatario
la adquirir cuando fallezca el donante. Por ello, tienen la naturaleza de disposiciones de ltima
voluntad y se rigen por las reglas de la sucesin testamentaria.
La donacin modal.
Es aquella en la que se impone una carga o gravamen al beneficiario, gravamen que puede ser de
cualquier tipo.
Est contemplada en el artculo 619 del Cdigo Civil (Es tambin donacin la que se hace a una
persona por sus mritos o por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan deudas
exigibles, o aquella en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado.) y est
sometida a normas especiales, as el donatario tiene que tener la capacidad necesaria para asumir la
obligacin en que consista ese modo o carga. Si no es as, tendr que intervenir su representante legal
o necesitar el complemento de capacidad que proceda.
En estas donaciones el donante queda obligado al saneamiento por eviccin de la cosa donada en
tanto en cuanto el valor del gravamen supere al enriquecimiento que lo donado ha reportado al
donatario.
Si se hace una donacin modal de bienes inmuebles es necesaria Escritura Pblica en la que se
hagan constar individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que tiene que satisfacer el
donatario.
En cuanto a su revocacin y reduccin hay una causa especfica de revocacin de la donacin modal
por incumplimiento de cargas, aunque tambin es revocable por las dems causas comunes y se puede
reducir por inoficiosidad.
La carga puede consistir en cualquier tipo de conducta que pueda ser objeto de obligacin.
Si la carga se incumple el donante puede pedir la derogacin, el cumplimiento o el equivalente
indemnizatorio.
La donacin remuneratoria.
Es aquella donacin que se hace a una persona por los servicios prestados al donante siempre que no
constituyan deudas exigibles.
La causa de esta donacin es el servicio que se remunera, luego si ste falta o si el donatario no ha
sido su verdadero autor, la donacin es nula por falta de causa.
El artculo 622 (Las donaciones con causa onerosa se regirn por las reglas de los contratos, y
las remuneratorias por las disposiciones del presente ttulo en la parte que excedan del valor del
gravamen impuesto.) se refiere a estas donaciones, este precepto debe interpretarse en el sentido de
que la donacin remuneratoria se rige por las reglas generales de los contratos en la cuanta del valor
de los servicios remunerados y por las reglas de la donacin en la parte que exceda de ese valor.
Las donaciones con clusula de reversin.

La reversin significa que el bien donado pasa de nuevo al patrimonio del donante para cualquier caso
y circunstancia. Pero la reversin a favor del tercero slo se puede establecer en los casos y con las
limitaciones que el Cdigo Civil establece para las sustituciones testamentarias.
La reversin a favor de un tercero establecida en contra de lo sealado es nula pero no da lugar a la
nulidad de la donacin.
La donacin con reserva de la facultad de disponer.
El donante se puede reservar la facultad de disponer de algunos de los bienes donados o de alguna
cantidad con cargo a ellos, pero si muere sin haber utilizado este derecho van a pertenecer al donatario
los bienes o cantidades que se hubiese reservado el donante.
La donacin de nuda propiedad y de usufructo.
Es posible donar la propiedad de la persona y el usufructo a otra u otras. Si se dona sucesivamente
el usufructo a distintas personas se van a aplicar los lmites tpicos de la sustitucin fideicomisaria.
(Artculo 781: Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve
y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, sern vlidas y surtirn efecto siempre que no
pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento
del testador.)
[#?]
V: EL ARRENDAMIENTO DE COSAS.
1. El arrendamiento de cosas: concepto.
Es un contrato por el que el arrendador se obliga a proporcionar a otra persona durante cierto
tiempo el uso o goce de una cosa o derecho a cambio de una contraprestacin cualquiera. El
arrendamiento puede ser de uso o de uso y disfrute, en cuyo caso el arrendatario puede hacer suyo los
frutos que produzca la cosa.
Caracteres.
Es un contrato consensual.
Bilateral.
Oneroso.
Conmutativo.
De duracin temporalmente limitado.
Objeto.

El objeto de este contrato puede ser cualquier cosa cuyo uso y disfrute est en el comercio de los
hombres. Puede ser mueble o inmueble.
Si la cosa arrendada es consumible s necesario que no se consuma por el uso al que se destine en el
arrendamiento.
Tambin pueden ser objeto del arrendamiento los derechos susceptibles de uso y disfrute salvo que
sean intransmisibles.
La cosa arrendada puede ser del arrendatario, si bien, ste est privado de su uso.
Por otra parte, no es necesario que el arrendador sea propietario de la cosa arrendada pero debe tener
su uso y disfrute.
Forma.
En cuanto a la forma del contrato rige el principio de libertad de forma si bien tenemos que tener en
cuenta el artculo 1280, ltimo prrafo.
Capacidad.
En cuanto a la capacidad del arrendatario y del arrendador rige la regla general.
El precio.
El arrendatario recibe el uso o goce de la cosa y a cambio se obliga a pagar un precio cierto, no es
necesario que ese precio haya de ser en dinero o signo que lo represente, aunque suele ser lo normal.
Tampoco se exige que el precio sea proporcional al tiempo que dure el arrendamiento ya que la ley
solo habla de precio cierto y de tiempo determinado.
Al exigir que el precio sea cierto significa que est determinado o sea determinable sin necesidad de
un nuevo acuerdo entre las partes y puede pagarse de forma peridica o de una sola vez.
Duracin del arrendamiento en el Cdigo Civil.
Debe tener una duracin temporalmente limitada y puede ser por tiempo determinado ya, por
tiempo determinable por hechos externos, por voluntad de un tercero o de las partes; o por tiempo
indeterminado (Por ejemplo un mnimo de dos aos o tres aos pero una vez vencido el mismo todo el
tiempo que sea siempre que una de las partes no decida ponerle fin).
La duracin ser la fijada por las partes y en su defecto la marcada por la ley.
2. Contenido.
a) Derechos y obligaciones del arrendador.

Entregar la cosa arrendada al arrendatario.

Realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la cosa en estado de servir para el uso
que se destine.
Tiene que mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa mientras siga vigente el contrato.
b) Derechos y obligaciones del arrendatario.
Pagar el precio.
Ha de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia destinndola al uso pactado y,
en su defecto, al que se derive de la propia naturaleza de la cosa. Tiene derecho a usar y no deber de
usar, si bien el no uso daa a la cosa se le podr exigir responsabilidades o resolver el contrato por no
tratar la cosa como deba.
Debe comunicar al arrendador toda usurpacin o actuacin daosa que otros realicen o
pretendan realizar en la cosa. Adems, debe realizar las reparaciones necesarias en la cosa en el
plazo ms breve posible y, a su vez, tiene que tolerar las reparaciones aunque sean muy molestas
y se vea incluso privado de parte de la cosa cuando la reparacin no se pueda retrasar. Si la reparacin
dura ms de 40 das tiene derecho a una rebaja proporcional del precio.
Devolver la cosa tal y como la recibi cuando el contrato finalice.
Debe abonar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
Naturaleza del derecho del arrendatario.
Se trata de un derecho de crdito a que el arrendador le entregue la cosa y le proporciones el uso y
disfrute de la misma.
El derecho de arrendamiento no es un derecho real porque no atribuye un poder directo e inmediato
sobre la cosa.
El que pueda inscribirse en el Registro no le otorga carcter real, simplemente produce sus efectos
frente a terceros por la inscripcin pero no porque sea un derecho real.
Por otra parte, no tiene carcter personalsimo ya no se extingue por muerte del arrendatario y lo
arrendado se puede dar en subarriendo.
Respecto a su extincin: este contrato se extingue por las causas generales, por el cumplimiento del
fin y por el transcurso del plazo pactado.
Podemos hacer dos distinciones respecto del plazo pactado: la prrroga y la renovacin.
EN la prrroga el contrato subsiste con las mismas condiciones y duracin. En la renovacin estamos
ante un contrato nuevo. Nuestro Cdigo Civil regula la tcita reconduccin que es un caso de
renovacin por voluntad presunta de las partes. (Artculo 1.566: Si al terminar el contrato, permanece
el arrendatario disfrutando quince das de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se
entiende que hay tcita reconduccin por el tiempo que establecen los artculos 1.577 y 1.581, a
menos que haya precedido requerimiento.)

El contrato tambin se extingue por resolucin en caso de que un contratante incumpla sus
obligaciones.
Otra causa es por prdida del derecho del arrendador, as como por extincin o por transmisin del
mismo.
Como excepcin no habr extincin cuando por acuerdo de los interesados o por ley el adquiriente se
subrogue en el lugar del arrendador.
3. El desahucio.
En caso de arrendamiento de inmuebles hay un procedimiento judicial tericamente breve que
puede iniciarse cuando concurran las causas establecidas en el artculo 1.569: El arrendador podr
desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1. Haber expirado el trmino convencional o el que se fija para la duracin de los arrendamientos en
los artculos 1.577 y 1.581.
2. Falta de pago en el precio convenido.
3. Infraccin de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse
en su uso a lo que se ordena en el nmero 2. del artculo 1.555.
4. El subarriendo.
El contrato de arrendamiento se puede transmitir. Es necesario un acuerdo entre cedente y cesionario
y, tambin, el consentimiento de la parte ligada con el cedente, es decir, el consentimiento del
arrendador. En este caso hay una sucesin en la titularidad del contrato.
Nuestro Cdigo Civil permite al arrendatario subarrendar total o parcialmente la cosa arrendada
salvo pacto en contrario. En este caso, existen dos contratos, el segundo se apoya en el primero. Hay
relaciones entre arrendador y arrendatario y entre arrendatario y subarrendatario. A su vez, la ley
contempla el nacimiento de relaciones directas entre arrendador y subarrendatario.
En caso de impago de la renta por el arrendatario, el arrendador tiene accin directa contra el
subarrendatario por el importe de las rentas que ste ltimo se hallare debiendo.
[#?]
VI Y VII: EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS.
1. Legislacin especial sobre arrendamientos urbanos.
En la actualidad los arrendamientos urbanos se rigen por la Ley de 24 de noviembre de 1.994.
Mediante esta ley se intenta unificar el marcado de arrendamientos urbanos que se caracteriza por la
existencia de situaciones muy diferenciadas.
Junto a los arrendamientos sujetos a esta ley existen los celebrados con anterioridad al amparo de la
Ley de 1.964 y de las cuales se ocupan las disposiciones transitorias de la Ley de 1.994.

Entre estas dos leyes se dict el Real Decreto Ley de 1.985 que se conoce como el Real Decreto
Boyer.
mbito de aplicacin.
Regula las relaciones arrendaticias relativas a fincas urbanas, ya estn destinadas a viviendas o a usos
distintos del que tienen.
La vivienda es toda edificacin habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario.
Estas normas se aplican tambin al mobiliario, a los trasteros, a las plazas de garaje y a otras
dependencias, espacios o accesorios de la finca que hayan sido cedidos por el mismo arrendador.
Esa finalidad se considera compatible con que el arrendatario desempee actividades relacionadas con
su profesin.
Se considera arrendamiento para uso distinto el que, recayendo sobre una edificacin no tiene como
destino primordial el de vivienda permanente del arrendatario, por lo tanto, los inmuebles arrendados
para llevar a cabo actividades industriales, profesionales, docentes, culturales
Rgimen aplicable.
Los arrendamientos para uso distinto se someten de manera imperativa a lo dispuesto en el Ttulo I
que se refiere al mbito de la ley, al Ttulo IV que se refiere a las disposiciones comunes y al Ttulo V
que regulaba los procesos arrendaticios (artculos 38 y siguientes) que hoy estn regulados en la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
Adems, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Ttulo III y, en su defecto, por
la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil.
Salvo que se trate de viviendas suntuarias, que son las que tienen ms de 300 m2 o las que la renta
supera unas determinadas cantidades.
Estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el artculo 2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y, supletoriamente por el Cdigo Civil.
Los arrendamientos para uso distinto de la finalidad permanente se rigen por la voluntad de las
partes, por lo dispuesto en el ttulo III de la LAU y, supletoriamente, por el Cdigo Civil. Se excluyen
del mbito de aplicacin de la LAU el uso de determinadas viviendas que ciertas personas tienen
asignadas por razn de sus cargos o profesiones.
En segundo lugar, tambin estn excluidas el uso de viviendas militares y el de viviendas
universitarias.
En tercer lugar, se excluyen los contratos en los que se arrienda una finca con casa habitacin,
siendo el aprovechamiento agrcola, forestal previo de la finca la finalidad principal del
arrendamiento.
Forma del contrato.

La forma es libre, pero las partes se pueden compeler recprocamente a su formalizacin por escrito.
En virtud del artculo 1.280 (Debern constar en documento pblico: 1 Los actos y contratos
que tengan por objeto la creacin, transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre
bienes inmuebles. 2. Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o ms aos, siempre que
deban perjudicar a tercero. 3. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones. 4. La cesin,
repudiacin y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal. 5. El poder para
contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder
para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse
en escritura pblica, o haya de perjudicar a tercero. 6. La cesin de acciones o derechos procedentes
de un acto consignado en escritura pblica. 7. Tambin debern hacerse constar por escrito, aunque
sea privado, los dems contratos en que la cuanta de las prestaciones de uno o de los dos contratantes
exceda de 1500 pesetas.) se puede exigir la elevacin a escritura pblica de todo arrendamiento de
inmuebles.
En la actualidad se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad los contratos de arrendamientos de
inmuebles, los subarriendos, las cesiones y las subrogaciones.
Cuando se celebra el contrato de arrendamiento es obligatorio prestar una fianza en metlico en
una cantidad equivalente a una mensualidad de renta si es arrendamiento de vivienda, y de dos
mensualidades si es arrendamiento para uso distinto.
2. Arrendamiento de vivienda.
Duracin.
Ser la pactada por las partes, pero si se pacta un plazo inicial que sea inferior a cinco aos, la ley
obliga al arrendador a prorrogar el contrato por perodos anuales hasta cumplir cinco aos, a no ser
que el arrendatario comunique al arrendador con 30 das de antelacin como mnimo a la fecha de
terminacin del contrato o a cualquiera de las prrrogas, su voluntad de renovarlo.
Si en el contrato no se establece plazo se entiende celebrado por un ao con derecho de prrrogas
sucesivas hasta 5 aos de plazo mnimo en beneficio del arrendatario.
Con carcter excepcional se excluye la prrroga obligatoria si al celebrar el contrato el arrendatario
hace constar expresamente su necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 aos como
vivienda permanente para s. En este caso, el arrendador tiene que ocupar la vivienda en el plazo de 3
meses desde que el contrato se extingui por esa causa.
Transcurridos los 5 aos de duracin mnima del contrato si ninguna de las partes notifica con un mes
de antelacin su voluntad de no renovarlo, el artculo 10 establece una voluntad obligatoria por plazos
anuales hasta un mximo de tres aos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes
de antelacin, al terminar cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar.
Artculo 10. Prrroga del contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mnimo cinco aos
de duracin de aqul, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de
antelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar obligatoriamente por
plazos anuales hasta un mximo de tres aos ms, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador
con un mes de antelacin a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades, su voluntad de

no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguir siendo de aplicacin el rgimen legal y

convencional al que estuviera sometido.
Subrogaciones.
La subrogacin consiste en la sustitucin de una de las partes por un tercero que asume sus derechos
de obligaciones en el contrato de arrendamiento.
Subrogaciones en la posicin del arrendador. Si se enajena la vivienda arrendada, el adquiriente
va a quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador transmitente hasta que
transcurran los 5 aos de duracin mnima del contrato.
Si la duracin del contrato se hubiese pactado por un plazo superior a esos 5 aos, el adquiriente, si
no tiene la condicin de tercero hipotecario quedar obligado a soportar el arrendamiento durante el
plazo que quede hasta los 5 aos.
Si las partes haban pactado que la enajenacin extingua el contrato de arrendamiento, el adquiriente,
sea o no tercero hipotecario, tendr que soportar el arrendamiento por el tiempo que quede para el
transcurso de los 5 aos.
Subrogaciones en la posicin del arrendatario. Se puede producir inter vivos o mortis causa.
Inter vivos. Tiene lugar en caso de desistimiento del cnyuge titular del arrendamiento sin
consentimiento del otro cnyuge que convive con l pudiendo subrogarse ste ltimo y en caso de
abandono de la vivienda familiar. Esto tambin se aplica si concurren determinadas circunstancias
a las parejas de hecho. En caso de separacin, divorcio o nulidad del matrimonio, el cnyuge no
arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida legalmente.
Mortis causa. Aparece regulada en el artculo 16. Si el arrendatario fallece puede subrogarse
el cnyuge que en el momento del fallecimiento conviviera con l. Tambin se podr subrogar la
persona que hubiere venido conviviendo de forma permanente en anloga relacin de afectividad a la
de cnyuge pero con independencia de su orientacin sexual, durante al menos los dos aos anteriores
al tempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendientes en comn, en cuyo caso, es
suficiente la convivencia.
Pueden subrogarse tambin los descendientes del arrendatario que al morir ste se encontraran bao
su patria potestad o tutela, o que hubiesen convivido con l habitualmente durante los dos aos
anteriores.
Respecto a los ascendientes se exige tambin que hubieran convivido con l durante los dos aos
anteriores.
Tambin hay que mencionar a los hermanos que cumplan ese requisito de convivencia.
Por ltimo, hay que mencionar a personas distintas de las anteriores que tengan una minusvala igual
o superior al 65% y que tengan una relacin de parentesco de hasta el tercer grado colateral con el
arrendatario y que hayan convivido con l durante los 2 aos anteriores.
Si al morir el arrendatario no existe ninguna de las personas citadas, el contrato se extingue.

Si hay varias de las personas mencionadas, si no hay acuerdo entre ellos, se aplicar el orden de
prelacin aludido, si bien hay que tener en cuenta que los padres septuagenarios van a ser preferidos a
los descendientes.
A su vez, entre los descendientes y los ascendientes tienen preferencia los ms prximos en grado.
Entre hermanos tendr preferencia el de doble vnculo sobre el medio hermano. Los casos de
igualdad se van a resolver a favor de quien tenga una minusvala igual o superior al 65%, si no existe
minusvala a favor de quien tenga mayores cargas familiares. Y en ltima instancia, se van a resolver
a favor del descendiente de menor edad o el hermano ms joven.
El arrendamiento se va a extinguir si en el plazo de 3 meses desde la muerte del donatario no se
notifica al arrendador por escrito el hecho de la defuncin con certificado de fallecimiento, as como,
la identidad del subrogado indicando su parentesco, as como, un principio de prueba de que cumple
los requisitos legales (Certificado de empadronamiento).
En caso de arrendamientos de duracin superior a 5 aos, las partes pueden pactar que no haya
subrogacin si el arrendatario fallece una vez transcurrido los 5 primeros aos de duracin del
contrato, o bien que el arrendamiento se extinga a los 5 aos cuando el fallecimiento se produzca con
anterioridad.
Artculo 16. Muerte del arrendatario
1. En caso de muerte del arrendatario, podrn subrogarse en el contrato:
a) El cnyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con l.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en anloga
relacin de afectividad a la de cnyuge, con independencia de su orientacin sexual, durante, al
menos, los dos aos anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en
comn, en cuyo caso bastar la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su
patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con l durante los dos aos precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con l durante los dos
aos precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvala igual o
superior al 65 por 100, siempre que tengan una relacin de parentesco hasta el tercer grado colateral
con el arrendatario y hayan convivido con ste durante los dos aos anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el
arrendamiento quedar extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unnime sobre quin de ellos
ser el beneficiario de la subrogacin, regir el orden de prelacin establecido en el apartado anterior,
salvo en que los padres septuagenarios sern preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y
entre los ascendientes, tendr preferencia el ms prximo en grado, y entre los hermanos, el de doble
vnculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolvern en favor de quien tuviera una minusvala igual o superior al
65 por 100; en defecto de esta situacin, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en ltima
instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano ms
joven.
3. El arrendamiento se extinguir si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el
arrendador no recibe notificacin por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de
defuncin, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en
su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extincin
se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opcin
notificndolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarn
solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su
condicin de beneficiarios de la subrogacin, podr el arrendador considerarles deudores solidarios de
las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensin de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duracin inicial sea superior a cinco aos, las partes podrn pactar que
no haya derecho de subrogacin en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando ste tenga lugar
transcurridos los cinco primeros aos de duracin del arrendamiento, o que el arrendamiento se
extinga a los cinco aos cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
Cesin.
La cesin del arrendamiento por el arrendatario exige el consentimiento escrito del arrendador. En
este caso, el cesionario se coloca en la posicin del cedente.
Subarriendo.
La LAU de 1.994 prohbe el subarrendamiento total de la vivienda arrendada, sin embargo, se admite
el subarrendamiento parcial previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo tiene como lmite temporal de su duracin el trmino fijado para el contrato de
arrendamiento.
Renta del arrendamiento.
La renta ser la fijada por las partes. Durante los 5 primeros aos de duracin del contrato, la renta se
puede actualizar anualmente segn lo pactado y, en su defecto, mediante la aplicacin del IPC.
La renta puede ser elevada por la realizacin, por parte del arrendador, de las mejoras hechas una vez
transcurridos 5 aos de duracin del contrato. El aumento no puede ser superior al 20% de la renta
vigente al realizarse la obra de mejora.
Albaladejo considera que es posible acordar que las mejoras que se lleven a cabo durante los 5
primeros aos den lugar a la elevacin de la renta.
Artculo 19. Elevacin de renta por mejoras

1. La realizacin por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco aos de duracin del
contrato le dar derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuanta que resulte
de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de inters legal del dinero en el momento de la
terminacin de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por
100 de la renta vigente en aquel momento.
Para el clculo del capital invertido, debern descontarse las subvenciones pblicas obtenidas para la
realizacin de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en rgimen de propiedad horizontal, el
arrendador deber repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal
efecto, las cuotas de participacin que correspondan a cada una de aqullas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en rgimen de propiedad horizontal, el capital
invertido se repartir proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y
arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartir proporcionalmente en funcin de la superficie de la
finca arrendada.
3. La elevacin de renta se producir desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras,
el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuanta de aqulla, detallando los clculos que
conducen a su determinacin y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las
obras realizadas.
Adems de este caso recogido en el artculo 19 de la LAU, el artculo 22 habla de la realizacin por
el arrendador de obras de mejora. En realidad, y en opinin de Albaladejo, no se trata de obras de
mejora sino necesarias, legalmente o de hecho, pero que exceden de la conservacin ordinaria de la
cosa arrendada.
Segn Albaladejo da lugar al aumento de la renta en los trminos establecidos en el artculo 19 pero
no es necesario que hayan pasado 5 aos de duracin del contrato.
Artculo 22. Obras de mejora
1. El arrendatario estar obligado a soportar la realizacin por el arrendador de obras de mejora cuya
ejecucin no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusin del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deber notificar por escrito al
arrendatario, al menos con tres meses de antelacin, su naturaleza, comienzo, duracin y coste
previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificacin, el arrendatario podr desistir del
contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El
arrendamiento se extinguir en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los
cuales no podrn comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendr derecho a una reduccin de la renta en proporcin a la
parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aqullas, as como a la indemnizacin de los
gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Por otra parte, junto a la renta se puede pactar en el contrato que el arrendatario pague otros gastos
tales como comunidad, determinados tributos
Son de cuenta del arrendatario los gastos por servicios con que cuente la vivienda arrendada que se
individualicen mediante contadores. No obstante, estos gastos puede asumirlos el arrendador si as se
pacta.

3. Contenido de la relacin arrendaticia de vivienda.

Obras de conservacin.
El arrendador tiene que realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean
necesarias para conservar el inmueble en las condiciones de habitabilidad para servir al uso
convenido.
El arrendatario debe soportarlas cuando no se puedan retrasar aunque sean muy molestas o se vea
privado de una parte de la vivienda.
Si la obra dura ms de 20 das, el arrendatario tiene derecho a una reduccin proporcional de la renta a
la parte que se haya visto privado de la vivienda. Y si se ve privado de toda la vivienda puede pedir la
suspensin del contrato. El deber de reparacin del arrendador tiene tres excepciones:
Cuando el deterioro a reparar sea imputables al arrendatario o a las personas de las que ste responde.
Cuando se haya destruido la vivienda por causa no imputable al arrendador.
Cuando se trate de pequeas reparaciones exigidas por el desgaste que se deban al uso ordinario de la
vivienda, en cuyo caso van a ser a cargo del arrendatario.
Obras del arrendatario.
El arrendatario no puede llevar a cabo, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que
modifiquen la configuracin de la vivienda o que afecten a la estabilidad o seguridad de la misma.
Adems, de poder resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realizacin de las
obras puede pedir que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior.
Si las obras afectan a la estabilidad o seguridad de la vivienda, el arrendador puede pedir al
arrendatario que se repongan las cosas al estado anterior.
En caso de arrendatario con minusvala, el arrendatario, previa notificacin escrita al arrendador,
puede llevar a cabo en la vivienda las obras necesarias para adecuarla a su condicin de minusvlido o
a la de su cnyuge, pareja o familiares que convivan con l.
Si el arrendador se lo pide, cuando el contrato finalice, el arrendatario debe reponer la vivienda al
estado anterior.
Derecho de adquisicin preferente.
Si se vende la vivienda arrendada, el arrendatario tiene derecho de adquisicin preferente sobre la
misma.
El arrendatario puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 das naturales a contar desde
el siguiente en el que se le notifique fehacientemente la notificacin de vender, el precio y las
condiciones esenciales.

Si no se hace la notificacin anterior o en ella se omiten requisitos especiales, o cuando el precio de la

venta haya sido inferior, el arrendatario tendr un derecho de retracto.
Ese derecho caducar a los 30 das naturales contados desde el siguiente a la notificacin fehaciente
de las condiciones esenciales de la compraventa que el adquirente ha de hacer al arrendatario.
No existirn los derechos de tanteo o retracto fijados cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las dems viviendas o locales que sean propiedad del arrendador y que formen
parte del mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios vendan de forma conjunta al
mismo comprador todos los pisos y locales de un mismo inmueble.
El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto slo va a ser vlido en
contratos de duracin pactada superior a 5 aos.
Suspensin, resolucin y extincin del contrato.
En caso de incumplimiento por las partes de sus respectivas obligaciones. La parte que ha
cumplido o esta dispuesta a cumplir puede pedir la resolucin del contrato lo cual dar lugar a la
extincin del mismo.
El arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento por la falta del pago de la renta o las
cantidades que correspondan al arrendatario; por el subarriendo o cesin inconsentido; por los daos
causados dolosamente o por la realizacin de actividades molestas, peligrosas, no consentidas, ilcitas;
o cuando la vivienda no se destine a su uso como tal.
El arrendatario tambin puede resolver el contrato cuando el arrendador no realice las
reparaciones a las que viene obligado o cuando le perturben el uso de la vivienda.
Finalmente el contrato de arrendamiento se extingue, adems de transcurrido el plazo de duracin, por
la prdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador, as como, por la declaracin
firme de ruina acordada por la autoridad competente.
Desistimiento por parte del arrendatario.
El arrendatario puede desistir en los siguientes casos:
Porque sea necesario realizar obras de conservacin o acordadas por la autoridad competente y el
inmueble resulte inhabitable.
Si el arrendador va a realizar obras de mejora que no se puedan retrasar y que, aunque no hagan
inhabitable el inmueble, ste se vea afectado de modo relevante.
Cuando el contrato tenga una duracin superior a 5 aos y hubiesen transcurrido por lo menos 5
aos, el arrendatario puede desistir del contrato pero tiene que preavisar al arrendador con una
antelacin mnima de 2 meses sin que tenga que pagar ni la renta del tiempo pactado que todava
queda por cumplir ni tampoco una indemnizacin.
4. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Estos arrendamientos adems de por las normas de comn aplicacin a todos los arrendamientos
urbanos se rigen por lo dispuesto por las partes, en su defecto, por el Ttulo III de la LAU y,
supletoriamente, por el Cdigo Civil.
En estos casos rige el principio de libertad de pacto en cuanto a determinacin de la renta, forma,
lugar y procedimiento de pago.
En defecto de pacto se aplica el Cdigo Civil y la duracin ser la que pacten las partes.
a) Cesin y subarriendo.
Cuando en el inmueble arrendado se ejerza una actividad profesional, el arrendatario puede
subarrendar la finca o ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador. ste, por su parte,
tiene derecho a elevar en un 10% la renta en vigor en caso de subarriendo parcial, y un 20% si el
subarriendo es total o si se produce la cesin del contrato.
La cesin y el subarriendo se deben notificar de manera fehaciente al arrendador en el plazo de un
mes desde que se haya producido.

b) Enajenacin de la finca arrendada y derecho de adquisicin preferente.

Si se vende la finca arrendada el adquirente se va a subrogar en los derechos y obligaciones del
arrendador salvo que concurran en l los requisitos del artculo 34 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto a la conservacin, mejora y obras del arrendatario se aplican los artculos 21 a 23 y 26, as
como el artculo 19.
La regulacin del derecho de adquisicin preferente es la misma que para el caso de vivienda.
c) Fallecimiento del arrendatario.
Cuando en el local arrendado se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o
el legatario que contine en el ejercicio de esa actividad se puede subrogar en los derechos y
obligaciones del arrendatario hasta que el contrato se extinga.
La subrogacin se debe notificar al arrendatario por escrito en los dos meses siguientes al
fallecimiento del arrendatario.
d) Indemnizacin al arrendatario.
Cuando el contrato de arrendamiento se extinga por el transcurso del plazo convenido si en ese
inmueble se ha venido ejerciendo durante los cinco ltimos aos una actividad comercial de venta
al pblico, el arrendatario va a tener derecho a una indemnizacin a cargo del arrendador si dicho
arrendatario ha manifestado cuatro meses antes de la expiracin del contrato su voluntad de renovarlo
por un mnimo de cinco aos ms y por una renta de mercado.

Se entiende por renta de mercado la que acuerden las partes y, en su defecto, la que determine un
rbitro asignado por las partes.
La cuanta de la indemnizacin se determinar de la siguiente manera:
1) Si el arrendatario inicia en el mismo municipio en los seis meses siguientes a la terminacin
del contrato el ejercicio de la misma actividad que haba venido realizando, la indemnizacin va a
comprender los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la prdida de clientela en relacin con
la que tena en el local anterior.
2) Si el arrendatario iniciara en los seis meses siguientes a la extincin del contrato una actividad
distinta a la anterior o no iniciara ninguna actividad y, por su parte, el arrendador o un tercero
desarrollaran en la finca, dentro de este plazo, la misma actividad o una similar a la desarrollada por el
arrendatario, la indemnizacin va a ser de un mes por ao de duracin del contrato, con un mximo de
18 mensualidades.
e) Resolucin del contrato.
El arrendador puede resolver el contrato en caso de cesin o subarriendo del local incumpliendo los
requisitos establecidos por la ley.
As mismo, tambin podra resolver el contrato por las causas previstas en el artculo 27, apartado 2,
causas a, b y e de la LAU. La resolucin en estos casos tendr lugar de pleno derecho.
Las disposiciones transitorias modifican el rgimen de los contratos vigentes al entrar en vigor la
nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.
Fundamentalmente estas disposiciones se refieren a la actualizacin de rentas antiguas, permiten al
arrendador repercutir ciertos gastos que antes soportaba el primero y tambin permite extinguir el
contrato de arrendamiento en casos en los que antes subsista o se transmita a determinadas personas.
[#?]
VIII: EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS RSTICAS.
1. Legislacin y mbito de aplicacin.
Legislacin.
Actualmente se rigen por la Ley de Arrendamientos Rsticos (LAR) de 26 de noviembre de 2003, que
fue ampliamente modificada por la ley de 30 de noviembre de 2005.
Por su parte, la LAR de 31 de diciembre de 1980 se aplica a los contratos que estaban vigentes a la
entrada en vigor de la nueva legislacin.
mbito de aplicacin.
Se consideran arrendamientos rsticos los contratos en los que se cede temporalmente una o varias
fincas para su aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal a cambio de precio o renta.

Tambin se consideran como tales los arrendamientos de explotaciones agrcolas, forestales

entendindose por tales las que ya estn constituidas con anterioridad o al tiempo de establecer el
contrato.
Estos contratos se rigen por lo pactado por las partes siempre que no se oponga a la ley,
supletoriamente por el Cdigo Civil y, en su defecto, por los usos y costumbres que le sean aplicables.
Una misma finca puede ser susceptible de varios arrendamientos simultneos. Cuando cada uno tenga
por objeto distintos aprovechamientos que sean compatibles y principales.
Salvo pacto en contra, en los arrendamientos rsticos no se van a considerar incluidos otros
aprovechamientos de distinta naturaleza como los de de caza.
El arrendatario tiene derecho a determinar el tipo de cultivo y sern nulos los acuerdos que le
impongan cualquier restriccin sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que
tengan por finalidad que la tierra resulte esquilmada o sean consecuencia de la normativa comunitaria
o de disposiciones legales o reglamentarias.
La LAR se aplica en todo el territorio nacional sin perjuicio de la aplicacin precedente de la
normativa que dicten las Comunidades Autnomas que tengan competencia en materia de derecho
foral.
2. Partes contratantes: capacidad.
Pueden celebrar este contrato cualquier persona fsica o jurdica que tengan capacidad para contratar y
las comunidades de bienes que se dediquen a las actividades agrarias.
No pueden celebrar este contrato las personas o entidades extranjeras salvo los permanentes y las
personas pertenecientes a Estados con los que exista convenio de reciprocidad.
Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios u otros de derecho de goce anlogos
sobre la finca se van a resolver al extinguirse cuando termine el derecho del arrendador salvo que no
haya terminado el ao agrcola en cuyo caso subsistir hasta que ste finalice.
3. Forma del contrato.
Se deben celebrar por escrito y en cualquier momento la partes se pueden compeler recprocamente a
su formalizacin en documento pblico, en cuyo caso los gastos sern a cargo del solicitante.
4. Duracin del contrato y prrroga.
Estos contratos tienen una duracin mnima de cinco aos. Si se establece un plazo menor esa
clusula ser nula y se va a tener por no puesta.
Para que el arrendador pueda recuperar la finca al finalizar el contrato se lo debe notificar el
arrendatario fehacientemente con un ao de antelacin.
Si no lo hace, el contrato se entiende prorrogado por un perodo de cinco aos ms y as
sucesivamente mientras no se produzca la denuncia del contrato.

El adquirente de la finca en caso de enajenacin, aunque est protegido por el artculo 34 de la Ley
Hipotecaria, se subrogar en todos los derechos y obligaciones del arrendador y debe respetar el plazo
que quede de duracin mnima del contrato o de la prrroga en curso.
5. La renta.
Ser la pactada libremente por las partes y se va a fijar en dinero aunque se haya convenido en
especie.
Las partes van a establecer el sistema de actualizacin que, en defecto de pacto, lo a ser el IPC.
Si el precio se fija en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto, se
va a dividir por la duracin anual pactada para establecer la cantidad que se debe pagar cada ao.
El pago se har en la forma y lugar pactado, en su defecto, segn la costumbre, y en ltimo trmino,
se va a pagar por aos vencidos, en metlico y en el domicilio del arrendatario.
El arrendador tiene que entregar recibo del pago.
6. Derechos y deberes del arrendador y del arrendatario.
Ambos deben permitir la realizacin de obras, reparaciones y mejoras que deba y pueda realizar la
otra parte del contrato.
Arrendador.
Debe realizar las obras y reparaciones necesarias para conservar la finca en estado de servir
al destino que se trate. Si una vez requerido no las realiza, el arrendatario puede compelerle
judicialmente para ello, resolver el contrato, rebajar proporcionalmente la renta o realizarlas l mismo.
Si la finca sufre daos no indemnizables por fuerza mayor, cuyo coste sea superior al importe de un
ao de renta, el arrendador no est obligado a realizar la reparacin y, por su parte, el arrendatario
puede resolver el contrato o continuar pero con una renta menor.
Tiene que realizar las obras, mejoras o inversiones que, por ley o resolucin judicial o
administrativa firme, tengan que practicarse.
Arrendatario.
Tiene que realizar las reparaciones, mejoras o inversiones propias de su actividad y las que le
vengan impuestas por la ley o resolucin judicial o administrativa firme.
El arrendatario puede hacer desaparecer los elementos que separen varias fincas dentro de una
misma explotacin, pero cuando acabe el contrato tendr que reponer las cosas a su estado anterior.
7. Cesin y subarriendo.

En cuanto a la cesin y el subarriendo, habr que tener en cuenta lo pactado pero, en todo caso, tiene
que referirse a la totalidad de la finca y debe acordarse por todo el tiempo que quede de contrato por
una renta no superior a la pactada.
El arrendatario no puede ceder o subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador,
consentimiento que no va a ser necesario si la cesin el subarriendo se realizaran a favor del cnyuge
o descendientes del arrendatario.
7. Extincin.
Se extingue por prdida total o expropiacin total de la cosa.
Por transcurso del plazo pactado o, en su caso, de la prrroga.
Por mutuo acuerdo de las partes.
Por muerte del arrendatario sin perjuicio del derecho de sus sucesores legtimos.
Por resolucin del derecho del arrendador.
Hay causas de resolucin que estn contempladas en los artculos 25 y 26 de la LAR.
8. Derecho de retracto.
En caso de enajenacin de la finca rstica, el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto.
El transmitente debe notificar al arrendatario su intencin de enajenar y los elementos esenciales del
contrato.
El arrendatario podr ejecutar el retracto en el plazo de 60 das.
Si no se le notifica previamente la decisin de enajenar podr ejercitar el retracto en el plazo de 60
das.
El artculo 22, apartado 5 contempla una serie de casos en los que no proceder el ejercicio del
derecho de adquisicin preferente.
[#?]
IX: LA APARCERA RSTICA.
1. El contrato de aparcera: Concepto.
Este contrato es un contrato por el cual el titular de una finca o explotacin cede temporalmente
su uso y disfrute o el de algunos de sus aprovechamientos, as como, el de algunos elementos de
la explotacin (ganado, maquinaria,) y conviene con el cesionario aparcero el reparto de los
productos por cuotas alcuotas en proporcin a sus explotaciones.

La aparcera en defecto de pacto expreso, de normas forales y de costumbre se rige por los artculos
28 y siguientes de la LAR y, supletoriamente, por las normas de arrendamientos rsticos establecidas
en esta ley.
La duracin del contrato ser la pactada libremente por las partes y, en defecto de pacto, se entender
celebrado por un ao agrcola.
[#?]
X: ARRENDAMIENTOS DE SERVICIOS Y CONTRATO DE OBRAS.
1. El arrendamiento de servicios y contrato de obras.
Hay arrendamiento de servicios cuando a cambio de una contraprestacin cualquiera una de las partes
se obliga a prestar ciertos servicios a la otra.
Hay arrendamiento de obra cuando una de las partes a cambio de una contraprestacin cualquiera se
obliga hacia la otra a ejecutar una obra.
Estos contratos se diferencian entre s en que en el segundo se promete un resultado con
independencia del trabajo necesario para realizarlo. En el primer caso se promete la prestacin de los
servicios en s mismos con independencia del resultado que se obtenga.
Los caracteres de estos contratos son consensuales, son bilaterales, onerosos y conmutativos.
La forma del contrato es libre.
Sujetos.
El arrendador es el que se obliga a ejercitar la obra o a prestar el servicio.
El arrendatario es el que adquiere el derecho a los mismos.
Ambas partes deben tener capacidad general para contratar.
Objeto.
El contrato recae sobre la obra o servicio y sobre la contraprestacin que se promete a cambio.
El objeto puede ser de cualquier tipo pero ha de ser posible, lcito y determinado o determinable.
La contraprestacin, normalmente, consiste en dinero pero puede ser de cualquier tipo.
Lo habitual es que el precio se determine en el contrato pero si no ha sido as, el contrato ser vlido
si el precio se puede fijar por el uso, por la costumbre, por tasacin pericial.
En cuanto a las reglas particulares del Cdigo civil sobre arrendamientos de este tipo en cuanto
a su duracin, el contrato se puede celebrar sin tiempo fijo o por cierto tiempo, pero es nulo el
arrendamiento hecho por toda la vivienda.
En cuanto a los artculos 1.584 a 1.587 estn tcitamente derogados por la legislacin anterior.

Respecto de los arrendamientos de servicios profesionales liberales, la doctrina y la jurisprudencia

mayoritaria considera que se trata de arrendamientos que quedan sometidos al derecho comn a no ser
que el servicio se preste en condiciones que haran que estuviramos ante un contrato de trabajo, en
cuyo caso se regulara en el derecho laboral.
Art. 1.584
El criado domstico destinado al servicio personal de su amo, o de la familia de ste, por tiempo
determinado, puede despedirse y ser despedido antes de expirar el trmino; pero, si el amo despide al
criado sin justa causa, debe indemnizarle pagndole el salario devengado y el de quince das ms.
El amo ser credo, salvo prueba en contrario:
1. Sobre el tanto del salario del sirviente domstico.
2. Sobre el pago de los salarios devengados en el ao corriente.
Art. 1.585
Adems de lo prescrito en los artculos anteriores, se observar acerca de los amos y sirvientes lo que
determinen las leyes y reglamentos especiales.
Art. 1.586
Los criados de labranza, menestrales, artesanos y dems trabajadores asalariados por cierto trmino
para cierta obra, no pueden despedirse ni ser despedidos antes del cumplimiento del contrato, sin justa
causa.
Art. 1.587
La despedida de los criados, menestrales, artesanos y dems trabajadores asalariados, a que se refieren
los artculos anteriores, da derecho para desposeerles de la herramienta y edificios que ocuparen por
razn de su cargo.
Reglas particulares del Cdigo sobre arrendamiento de obras.
Este contrato tiene dos modalidades: contratar la ejecucin acordando que el que la ejecute ponga
solo su trabajo o que suministre tambin el material.
Obligaciones del comitente (dueo)
La principal es pagar el precio de la obra en la forma, cuanta y tiempo convenidos.
Como garanta, el que ha ejecutado la obra en cosa mueble tiene derecho de retencin sobre la misma
(retencin en prenda) hasta que se le pague.
En cuanto a la cuanta, el arquitecto o el contratista que se encarga, por un ajuste alzado, de construir
un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir
un aumento de precio aunque aumente el de los materiales o el de los jornales; pero s puede hacerlo

cuando se haya hecho algn cambio en el plano que implique un aumento de obra si el propietario ha
dado su consentimiento.
Cuando al tiempo de pago, si no hay pacto ni costumbre en contra, el precio de la obra se pagar al
hacerse la entrega.
En cuanto al lugar del pago, ser aqul en el que se hizo la entrega de la obra, salvo que se haya
pactado otra cosa.
Obligaciones del contratista (arrendador)
La principal es realizar la obra y entregarla conforme a lo pactado. Si se acuerda que la obra ha
de hacerse a satisfaccin del propietario, se entiende reservada la aprobacin en caso de falta de
conformidad al juicio pericial correspondiente.
El contratista responde por incumplimiento de sus obligaciones, tanto si realiza l personalmente la
obra como si la realizan otras personas por su cuenta. Si incumple sus obligaciones, el dueo puede
pedir la resolucin del contrato segn las reglas generales de las obligaciones recprocas (art. 1124
CC).
Art. 1.124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implcita en las recprocas, para el caso de que
uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podr escoger entre exigir el cumplimiento o la resolucin de la obligacin, con el
resarcimiento de daos y abono de intereses en ambos casos. Tambin podr pedir la resolucin, aun
despus de haber optado por el cumplimiento, cuando ste resultare imposible.
El Tribunal decretar la resolucin que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para
sealar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de tercero adquirente, con arreglo a los artculos 1.295 y
1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
Si resulta imposible el cumplimiento de la obligacin del contratista (por ejemplo, porque la obra
se destruye antes de entregarla) hay que distinguir:
Si la imposibilidad se debe a su culpa, se extingue la obligacin del contratista despus de encubrir en
mora el dueo en recibir la obra.
Si la destruccin de la obra es imputable al dueo (por ejemplo, por la mala calidad de los materiales
que l ha aportado), siempre que el contratista le haya advertido de ello.
Si la obra se destruye despus de la entrega, si se trata de un edificio que se destruye por vicios de la
construccin, el contratista va responder de los daos y perjuicios si la ruina se produce en los 10 aos
siguientes a la conclusin de la obra.
La misma responsabilidad y por el mismo tiempo va a tener el arquitecto que ha dirigido la obra si la
ruina se debe a un vicio del suelo o de la direccin.
Si la causa de la ruina es la falta del contratista a las condiciones del contrato, la accin de
indemnizacin va a durar 15 aos (art. 1591.2 CC).

Art. 1.591
El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construccin, responde de los daos y
perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez aos, contados desde que concluy la construccin;
igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendr el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a
vicio del suelo o de la direccin.
Si la causa fuere la falta del contratista, la accin de indemnizacin durar quince aos.
La ruina o la destruccin puede ser total o parcial. Por ruina parcial se entiende todo desperfecto o
deterioro que procede de vicios del suelo, de la construccin o de la direccin.
Si la ruina se debe a un defecto del suelo o a un vicio de la construccin, pero sin que
pueda determinarse en qu proporcin han influido en los daos de los distintos elementos, la
responsabilidad del constructor y del arquitecto es solidaria (es decir, responden los 2).
El contratista deber reconstruir correctamente lo arruinado, y si no es posible, podr exigirse una
indemnizacin por daos y perjuicios. Si es posible la reparacin in natura pero el perjudicado pide
directamente la indemnizacin, si el responsable est de acuerdo, la responsabilidad e har efectiva de
ese modo.
El derecho a exigir la responsabilidad (art. 1591) es irrenunciable de antemano, y se transmite con la
titularidad de la obra construida a los sucesivos adquirentes de dicha obra.
Art. 1.591
El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construccin, responde de los daos y
perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez aos, contados desde que concluy la construccin;
igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendr el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a
vicio del suelo o de la direccin.
Si la causa fuere la falta del contratista, la accin de indemnizacin durar quince aos.
Relaciones entre el dueo y quienes han puesto su trabajo o materiales
Los que ponen su trabajo o materiales en una obra tienen accin directa contra el dueo de la
misma hasta la cantidad que dicho dueo deba al contratista. Esta accin tambin la tienen los
subcontratistas.
Extincin
Se aplican las causas generales de extincin y, adems:
Por muerte del contratista si el contrato de arrendamiento de obra se celebr en atencin a las
cualidades personales del encargado de hacerlo.
Por imposibilidad de ejecutar la obra. Si resulta imposible terminar la obra por causa independiente de
la voluntad del que se comprometi a hacerla, se extingue el contrato.

Por desistimiento del dueo de la obra por su sola voluntad, pero tendr que indemnizar al contratista
de todos sus gastos, trabajo
Ley de la Ordenacin de la Edificacin
Esta ley, de 5 de noviembre de 1999, tiene por objeto regular el proceso de edificacin
estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en ese proceso,
as como las garantas necesarias.
Por proceso de edificacin se entiende la accin y el resultado de construir un edificio de carcter
permanente, pblico o privado.
Son agentes de la edificacin todas las personas fsicas o jurdicas que intervienen en el proceso.
La LOE establece, sin perjuicio de la contractual, la responsabilidad de los agentes que intervienen en
el proceso de edificacin. As:
Durante 10 aos por los daos causados por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural
del edificio.
Durante el plazo de 3 aos por los daos causados por vicios o defectos de los elementos
constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos bsicos de
habitabilidad.
El constructor, durante el plazo de 1 ao, va a responder de los daos materiales por vicios o defectos
de ejecucin que afecten a elementos, terminacin o acabado de las obras.
La LOE establece un principio de responsabilidad personal e individualizada por actos propios de
los agentes de la construccin o de las personas de las que debe responder. Si el dao es imputable
a 2 o ms agentes y se puede establecer el grado de participacin de cada uno, respondern
mancomunadamente; pero si no es posible individualizar la culpa, lo harn solidariamente. En todo
caso, el promotor va a responder solidariamente con los dems agentes que intervengan por los daos
materiales causados por vicios o defectos de la construccin.
Por ultimo, la accin para reclamar los daos a la que nos hemos referido prescribir en un plazo de 2
aos a contar desde que dichos daos se produzcan.
[#?]
XI: EL CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL.
Concepto de sociedad
El concepto de sociedad aparece recogido en el art. 1665 CC.
Artculo 1.665
La sociedad es un contrato por el cual dos o ms personas se obligan a poner en comn dinero,
bienes o industria, con nimo de partir entre s las ganancias.

Este contrato es aqul por el cual dos o ms personas se obligan a poner en comn dinero, bienes
o industria, con nimo de partir entre s las ganancias.
Caracteres
Consensual
Bilateral o plurilateral
Oneroso
Intuitu personale Es un contrato basado en la confianza en el que se tienen en cuenta las
circunstancias personales de los contratantes.
Clases de sociedades
Civiles y mercantiles
La primera es la que se constituye con nimo de obtener ganancias y repartirlas entre los socios.
Las sociedades mercantiles tambin persiguen ese fin de ganancias pero mediante actos de comercio.
Particulares y universales
La particulares tienen nicamente por objeto cosas determinadas o su uso o sus frutos o una empresa
concreta o el ejercicio de una profesin o arte.
Universales son aqullas en las que las partes ponen en comn todos los bienes que les pertenecen
actualmente con nimo de partirlos entre s, al igual que todas las ganancias que adquieran con
ellos. Esto se llama sociedad universal de todos los bienes presentes.
Cuando las partes ponen en comn todo lo que adquieran con su trabajo o industria, as como lo
que produzcan sus bienes, estaremos frente a una sociedad universal de todas las ganancias.
Si se constituye una sociedad universal sin especificar su tipo, ser sociedad universal de todas las
ganancias.
3. Constitucin de la sociedad.
Forma y perfeccin del contrato.
Rige el principio de libertad de forma. La sociedad comienza desde el momento de celebracin del
contrato salvo que se haya pactado otra cosa.
Perfeccionado el contrato, la sociedad nace y las partes quedan obligadas. Por otra parte, la sociedad
civil puede tener o no personalidad jurdica.

Si los socios contratan en nombre de la sociedad y no en el suyo y, por tanto, no se mantienen en

secreto los pactos, tendr personalidad jurdica. En este caso, estaremos ante un tipo de asociacin.
Si carece de personalidad jurdica estaremos ante una comunidad de bienes.
Funcionamiento
Relaciones externas.
Si la sociedad tiene personalidad jurdica ser ella la que asuma los derechos y obligaciones frente a
terceros por los actos realizados por los socios como suyos.
La sociedad queda obligada por el socio que tenga poder de representacin y acte dentro de los
lmites de dicho poder.
Por lo que se refiere a las deudas, la sociedad responde como personalidad jurdica con todo
su patrimonio y si ste es insuficiente, entonces responden los socios, no solidariamente si no
mancomunadamente en proporcin a sus cuotas.
La sociedad no va a responder de las deudas de los socios, pero los acreedores particulares de stos se
pueden dirigir contra la participacin de dichos socios en la sociedad.
Relaciones internas.
Cada socio tiene que aportar a la sociedad aquello a lo que se oblig y responde en el caso de
incumplimiento y en caso de eviccin y vicios ocultos de aquello que aport.
Si se comprometi a aportar dinero y no lo hizo en el momento debido, tendr que pagar intereses
desde ese da y, adems, deber indemnizar los daos que ocasione.
Una vez aportada la cosa de que se trate, el riesgo de prdida o de menoscabo lo va a sufrir quien sea
su propietario, que puede ser el socio o la sociedad.
Todo socio debe responder frente a la sociedad de los daos y perjuicios que sta sufra por su culpa.
El socio que haya tomado para su propio uso dinero de la sociedad tiene que devolverlo con los
correspondientes intereses.
A su vez, el socio tiene frente a la sociedad, derecho a que se le reembolsen las cantidades, con sus
intereses correspondientes, que haya anticipado o desembolsado por ella.
La sociedad tambin debe responder de los riesgos asumidos por el socio por culpa de aqulla.
Tambin queda obligada por los actos realizados por el socio en su propio nombre o sin poder para
realizarlos cuando haya redundado en su provecho o la beneficiaria ltima fuera la sociedad.
4. Gestin y administracin de la sociedad.
Hay que distinguir dos supuestos:

Si no se ha nombrado socio administrador. Todos los socios son administradores y lo que haga
cualquiera de ellos obliga a la sociedad.
No obstante, cada uno de ellos se puede oponer a las operaciones de los dems antes de que
produzcan efecto legal.
Cada socio puede utilizar las cosas sociales sin introducir modificaciones en ella y sin ir en contra del
inters social, y no puede impedir su uso por los dems. Cada socio puede obligar al resto a contribuir
a los gastos de conservacin.
Si se ha nombrado socio administrador. Si el nombramiento ha tenido lugar en el contrato de
sociedad es irrevocable sin causa legtima.
Si el nombramiento ha sido posterior se puede revocar en cualquier momento.
El socio administrador puede actuar incluso con oposicin de los dems salvo que acte de mala fe.
Si se han nombrado dos o ms socios administradores, cada uno ejercitar las funciones que se le
hayan atribuido.
Si la administracin se les ha otorgado conjuntamente, entonces no podrn actuar si el consentimiento
de todos ellos.
Si la administracin se les ha atribuido solidariamente, cada uno puede actuar por s solo y oponerse a
las operaciones de los dems antes que stas produzcan efecto legal.
5. Participacin en las ganancias y prdidas.
En primer lugar se aplica, para determinar esta participacin, lo pactado por las partes. Si slo se
pact la parte en las ganancias ser igual la parte en las prdidas. Es nulo el pacto que excluye a uno
o ms socios en las ganancias o en las prdidas; salvo en el caso del socio industrial que puede ser
eximido de participar en las prdidas.
La determinacin de la participacin de cada uno en las ganancias y en las prdidas se puede confiar a
un tercero pero no a un socio.
En defecto de pacto, las ganancias y las prdidas se van a distribuir en proporcin a lo que se haya
aportado y el socio industrial tiene una participacin igual a la del socio que menos haya aportado.
6. Extincin del contrato y liquidacin de la sociedad.
Extincin del contrato.
Por transcurso del plazo por el que se constituy, a no ser que se prorrogue.
Por finalizacin del negocio objeto o asunto para el que se constituy la sociedad o por
imposibilidad de cumplir su fin.
Por muerte de algn socio salvo que se haya contemplado otra cosa (Artculo 1.704 CC)
Por insolvencia de alguno de los socios o incapacitacin, o declaracin de prodigalidad o porque el
acreedor de alguno de los socios pida el embargo de su parte en el fondo social.

Por voluntad de los socios conforme a lo establecido en el artculo 1.705 y 1.707 del Cdigo Civil.
Liquidacin y reparto.
Cuando concurre una causa de extincin, la sociedad no desaparece inmediatamente si no que entra en
liquidacin y mientras no se liquide, subsiste.
Una vez liquidad, se reparte el fondo social que quede y ese reparto se va a regir por las reglas de las
herencias que le sean aplicables.
En principio, a cada socio le corresponder una parte proporcional a su participacin.
[#?]
XII: EL CONTRATO DE MANDATO.
1. Concepto y caracteres.
El mandato es un contrato consensual por el que una persona, el mandatario, se obliga hacia
otra, el mandante, a realizar un acto jurdico por cuenta de este ltimo.
En principio, se celebra en inters del mandante y es gratuito, pero se puede pactar una retribucin
para el mandatario. Por tanto, el contrato ser unilateral cuando es gratuito y bilateral cuando sea
retribuido.
Es un contrato intuito persona.
El mandato es distinto del poder de representacin.
Es un contrato obligatorio entre los que lo celebran y en virtud del cual el mandatario se compromete
a hacer algo por cuenta del mandante pero no en nombre de ste.
El poder de representacin es un acto unilateral del ponderante en virtud del cual el apoderado
no resulta obligado a nada pero adquiere la facultad de actuar en nombre y por cuenta del
ponderante.
En funcin de lo anterior, vamos a hablar de mandato representativo directo o con representacin
directa y de mandato sin representacin directa.
El mandato es representativo directo si se ha concedido poder de representacin a favor del
mandatario, ste al realizar el encargo acta en nombre y por cuenta del mandante.
En el mandato sin representacin directa no se ha concedido al mandatario poder de representacin y
el mandatario cuando realiza el encargo acta por cuenta del mandante pero en su propio nombre.
2. Clases de mandato.
Mandato en trminos generales: Tiene por objeto los actos de administracin de la cosa o del asunto
del que se trate.

Mandato en trminos especificados: En l se concreta que el mandatario queda obligado a realizar

actos de transaccin, de gravamen, de enajenacin o cualquier otro de riguroso dominio.
Mandato general: Afecta o alcanza a todos los asuntos de una esfera determinada.
Mandato especial: Se refiere a uno o varios asuntos determinados.
3. Capacidad, objeto y forma.
Capacidad.
El mandante tiene que ser capaz y estar legitimado para contratar y para realizar los actos que encarga
al mandatario.
El mandatario debe ser capaz y estar legitimado para celebrar el contrato de mandato. Ahora, el
mandatario debe estar legitimado y ser capaz de realizar el acto al que se oblig si se trata de un
mandato sin representacin directa no representativo, porque ese acto lo va a realizar en su nombre.
Por el contrario, no va a necesitar tal capacidad y legitimacin para realizar el acto si el mandato es
representativo directo porque acta en nombre del mandante.
Objeto.
El mandatario puede obligarse a realizar por el mandante toda clase de actos jurdicos.
Forma.
No es necesaria forma ad solemnitatem, pero sta va a ser necesaria cuando el acto que sea objeto del
mandato s requiera dicha forma y la ley lo exija para los actos a los que se dirige el mandato.
4. Obligaciones del mandatario.
Debe realizar los actos a los que se comprometi sin traspasar los lmites del mandato. stos no se
consideran traspasados si el mandato se cumple de una manera ms ventajosa para el mandante que la
sealada para ste.
Debe atenerse a las instrucciones del mandante. Si stas no se han fijado o resultan inapropiadas
por las circunstancias, el mandatario deber actuar con la diligencia de un buen padre de familia.
Debe mantener informado al mandante sobre la marcha y el fin de la ejecucin del mandato. Una
vez finalizada esta ejecucin tiene que rendir cuentas y justificarlas, salvo que estuviese dispensado de
lo anterior.
Responder de los perjuicios que el incumplimiento de sus obligaciones ocasione al mandante. Si el
mandatario recibe retribucin, la culpa se estimar con mayor rigor.
Debe realizar personalmente aquello a lo que se comprometi porque se trata de un contrato
intuito persona, aunque puede valerse de auxiliares. No obstante, podr nombrar un sustituto si el

mandante no se lo ha prohibido, en cuyo caso, responde de la gestin del sustituto en los trminos del
artculo 1.721.
Si el mandato es no representativo directo, el mandatario debe transmitir al mandante lo que
adquiri por cuenta de ste. Si el mandato es representativo directo, el mandatario debe entregar al
mandante las cosas que recibi y adquiri directamente para l.
5. Obligaciones del mandante.
Debe pagar la retribucin al mandatario, cuando proceda.
Debe anticipar lo necesario para la ejecucin del mandato y, si no lo hace, el mandatario puede
suspender dicha ejecucin porque no est obligado a hacer anticipos.
Debe hacerse cargo de las obligaciones contradas por su cuenta siempre que el mandatario haya
actuado dentro de los lmites del mandato, o el mandante lo haya gratificado.
Debe indemnizar al mandatario los daos y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del
mandato, siempre que no exista culpa o negligencia del mandatario.
El mandatario tiene, en virtud del artculo 1.730, el derecho a retener en prenda las cosas objeto del
mandato hasta que el mandante le satisfaga las indemnizaciones y reembolsos a que est obligado.
En realidad, no estamos ante un derecho real de prenda, si no que es un derecho de retencin.
6. Extincin del contrato.
Por las causas generales de extincin de los contratos.
Si se celebr haciendo constar la relacin que le serva de base, el mandato se extingue cuando esa
relacin se acaba.
Por la revocacin del mandato.
Por renuncia o incapacitacin del mandatario. Si el mandatario renuncia sin justa causa, debe
indemnizar al mandante los perjuicios que dicha renuncia le ocasione. Si renuncia concurriendo justa
causa, el mandatario debe continuar hasta que el mandante pueda adoptar las medidas necesarias para
cubrir su falta.
Por muerte, declaracin de prodigalidad, concurso o insolvencia del mandante o del mandatario.
Por incapacitacin sobrevenida del mandante, a no ser que en el mandato se hubiese dispuesto su
continuacin, o dicho mandato se hubiese dado para el caso de incapacidad del mandante, apreciada
conforme a lo dispuesto por ste. En estos casos, el mandato podr terminar por resolucin judicial
dictada al constituirse el organismo tutelar o despus a instancias del tutor.
[#?]
XIII: EL CONTRATO DE PRESTAMO.
1. La figura del prstamo en el Cdigo Civil.

Esta figura aparece regulada en los artculos 1.740 y siguientes del Cdigo Civil.
Existen dos clases de prstamo:
Comodato o prstamo de uso: tiene por objeto una cosa no fungible (no consumible).
Mutuo o prstamo de consumo: tiene por objeto dinero u otra cosa fungible, es decir, que cuando se
usa se consume y devuelves una cosa igual.
La caracterstica comn es que el prestatario deber devolver cuanto le ha sido prestado. En el
comodato deber devolver la mima cosa y en el mutuo se devolver el equivalente a lo prestado.
La diferencia es que en el comodato lo nico que transmitimos es el uso, mientras que en el mutuo
realmente transmitimos la propiedad.
Caracteres.
Es un contrato real, es decir, se necesita la entrega de la cosa para su perfeccin.
Es un contrato unilateral, produce obligaciones para una de las partes. En este caso al prestatario,
que es quien recibe la cosa objeto de prstamo y luego la tiene que devolver.
2. El prstamo de uso o comodato.
El comodato es aqul contrato de prstamo en virtud del cual el prestamista entrega al prestatario de
manera gratuita una cosa no fungible para que el prestatario la use y posteriormente la devuelva.
Caracteres.
El contrato recae sobre cosas no consumibles pero, excepcionalmente, podra recaer sobre cosas
fungibles siempre que el uso que se hubiera pactado no conllevara la consumacin de la cosa.
Ejemplo: Se prestan unas botellas de vino, pero son prestadas para una exhibicin, por tanto, el uso no
las consume.
El contrato es esencialmente gratuito, si mediara remuneracin estaramos en un arrendamiento de
cosas.
Tiene una duracin limitada en el tiempo y el plazo puede haber sido fijado libremente por las
partes o si no se hubiera pactado nada, en principio, se entender que finaliza el plazo cuando ha
terminado el uso. Si no se pacta nada o haba un uso concreto se acude a la costumbre y, en su
defecto, a lo que quiera el comodante.
Adems, hay que tener en cuenta que el comodante antes de que concluyan los plazos si tiene urgente
necesidad de la cosa puede pedir su devolucin.
- Conserva la propiedad de la cosa y lo nico que cede es el uso y no los frutos de la cosa.
Capacidad.

En principio no se requiere ninguna capacidad especial. El comodante tendr que tener sobre la
cosa un derecho que no es necesario que tenga la propiedad , bastar que tenga un derecho que le
proporcione el uso, as podr prestar una cosa un usufructuario o un arrendatario, siempre, en este
ltimo caso, que no tenga prohibido subarrendar o cede la cosa que tenga arrendada.
Obligaciones del comodatario.
Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, deber adems, realizar
los gastos ordinarios que se necesiten para conservar la cosa y no responde de deterioros que se
produzcan sin su culpa y como consecuencia de un uso normal.
Tiene la obligacin de usar la cosa para el uso debido, y si la usara para usos diversos responder
de la prdida de la cosa.
Tiene que devolver la cosa cuando finalice el comodato y no la puede retener por ninguna razn
aunque sea por deudas que tiene el comodante. Si la retuviera por un tiempo superior responder de la
prdida de la cosa aunque se produjera por caso fortuito o fuerza mayor.
El comodante no tendr obligaciones exceptuando la satisfaccin de los gastos extraordinarios que
surgieran.
Extincin.
Cuando se pierde la cosa.
Cuando transcurre el plazo (fijado contractualmente o el plazo destinado al uso).
Cuando el comodante reclame que se le restituya la cosa.
3. El prstamo mutuo.
Es aqul contrato de prstamo en cuya virtud el mutuante (prestamista) entrega al mutuario
(prestatario) dinero u otra cosa fungible adquiriendo el mutuario la propiedad y obligndose a
devolver otro tanto de la misma especie y cantidad.
Caracteres.
Es un contrato temporal.
Normalmente es gratuito aunque tambin puede ser retribuido, es decir, con pacto de pagar
intereses.
Capacidad.
El prestamista necesita, adems de la capacidad general para contratar, la capacidad de enajenar el
bien de que se trata, ya que se transmite la propiedad.

El prestatario necesita la capacidad para contratar pero si hablamos de dinero recoge una serie de
limitaciones:
El menor emancipado se le restingue la capacidad para pedir dinero en prstamo (Artculo 323 CC).
El tutor no puede ni recibir ni dar dinero a prstamo al pupilo si no hay una autorizacin judicial.
Obligaciones de las partes.
El prestatario tiene que devolver otro tanto de la misma especie y calidad y abonar los intereses
que se han pactado.
El mutuante no tiene obligaciones a no se que la cosa haya producido daos por vicios que tena la
cosa y que l conoca y no avis.
Extincin.
Cuando concluya el plazo.
Si se haba pactado con intereses y no se han pagado los intereses.
Cuando hablamos de prstamo con inters, la fijacin de los intereses puede llevar a abusos por
ello existe la ley de usura (Ley de Azcrate) que declara la nulidad de los prstamos en que se haya
pactado un inters notablemente superior al normal o desproporcionado con las circunstancias del
caso, o bien, que sean leoninos (el prestatario nunca hubiera aceptado el prstamo si no se encontrara
en una situacin angustiosa). Igualmente se declara la nulidad del prstamo en el que se entienda
recibida una cantidad superior a la realmente recibida.
[#?]
XIV: EL DEPSITO.
1. El depsito en general: concepto y clases.
Es el contrato por el que una parte, depositante o deponente, entrega a la otra, depositario, una
cosa mueble que ste ltimo se obliga a custodiar y a restituir cuando le sea reclamada.
Si el contrato se celebra por escrito o si es oneroso, es suficiente el acuerdo de las partes; en los
dems casos, e acuerdo tiene que ir acompaado de la entrega y de la recepcin de la cosa por los
interesados. Entonces el contrato es real.
Es un contrato naturalmente gratuito, pero puede pactarse una retribucin.
[#?]Clases de depsito.
[#?]
[#?][#?]
[#?][#?]

[#?]

[#?]

2. El depsito voluntario.
Se caracteriza porque la entrega se hace por la voluntad del depositante, que no se ve forzado a hacer
el depsito.
Sujetos.
Se requiere la capacidad general para contratar.
Se aplican las reglas generales.
Si el depositante es incapaz, el contrato es invlido.
Los representantes legales del depositante durante la incapacidad, o finalizada sta el propio
depositante, puede reclamar la devolucin de la cosa sin necesidad de impugnacin.
Si el depositario es incapaz, el depositante tiene accin para recuperar la cosa mientras se encuentre
en poder del depositario o a que se le entregue el precio si la cosa fue vendida por el depositante.
Objeto.
La cosa depositada ha de ser mueble y no es necesario que pertenezca al depositante, basta que ste
tenga derecho a disponer de su guarda.
Obligaciones del depositario.
Obligacin de guarda. Deber cumplirse en la forma pactada y, en su defecto, con la diligencia de un
buen padre de familia.
El depositario no puede usar la cosa ni servirse de ella salvo el uso que se realice para su
conservacin.
Si se otorgase el derecho a usar la cosa no estaramos ante un depsito si no ante un prstamo o
comodato.
Si el depositario incumple la obligacin de custodia, deber responder conforme a las reglas generales
de incumplimiento de contratos.

Obligacin de restitucin. La restitucin la puede pedir el mismo depositante si es capaz, o sus

causahabientes o su representante legal o voluntario.
La restitucin se har a estas personas o a la designada en el contrato.
La cosa se devolver con sus accesiones y productos.
Se devolver en el lugar fijado en el contrato y si no se ha dicho nada, en el lugar en el que se
encuentre la cosa en los trminos del artculo 1.774 CC.
La cosa puede ser reclamada para su devolucin incluso antes de que haya transcurrido el tiempo por
el que se concedi el depsito.
Ahora bien, aunque la devolucin la haya pedido el depositante, no va a proceder cuando dicha
devolucin haya quedado sujeta al fallo de los tribunales (artculo 1.775)
Si el depositario descubre que la cosa objeto de depsito ha sido sustrada y descubre quien es su
verdadero dueo debe comunicar a ste el depsito, y si el dueo a pasear de ello, en el plazo de
un mes, no reclama la cosa, el depositario deber devolvrsela al depositante y va a quedar libre de
responsabilidad.
Por otra parte, procede la devolucin de la cosa depositada incluso sin peticin del depositante en los
siguientes casos:
Cuando el depositario tenga justos motivos para no conservar el depsito.
Cuando no existiendo trmino o plazo o habindose dejado a voluntad del depositario, ste quiera
devolver la cosa con arreglo a la buena fe y sin necesidad de justos motivos.
Cuando sin culpa del depositario o de sus sucesores no es posible la devolucin pero se refiri otra
cosa en lugar de la depositada, el depositario debe entregarla o ceder al depositante las acciones o
derecho que ocupen su lugar.
El depositario puede retener la cosa depositada hasta que se le pague todo lo que se le daba por razn
del depsito.
Obligaciones del depositante.
Debe pagar la retribucin al depositario si se hubiera pactado. En ese caso, el depsito sera
oneroso y bilateral.
Debe indemnizar al depositario los gastos y daos que el depsito le haya ocasionado.
Extincin del contrato.
Por las reglas generales de extincin de los contratos.
Por reclamacin del depositante.
Por renuncia justificada del depositario.
Por concesin de permiso para usar la cosa despus de celebrar el contrato.

Por adquisicin por el depositario del derecho a la posesin de la cosa.

3. El depsito irregular.
Es aqul por el que se transmite al depositario la propiedad de la cosa y ste tiene que devolver no la
misma cosa si no otro tanto de lo mismo.
Recae sobre cosas fungibles (cosas que se pueden sustituir).
Este tipo de depsito no cabe en nuestro derecho civil.
4. El depsito necesario.
Depsito necesario legal: Es un acato debido. Se diferencia del depsito voluntario porque existe
un deber previo de celebrarlo y no persigue el fin de guarda en s mismo, si no un fin cautelar que se
consigue dando a guardar la cosa a un tercero.
Salvo que existan disposiciones particulares, se rige por las reglas del depsito voluntario siempre y
cuando no contradiga su finalidad. (Ejemplo: artculo 1.870).
Depsito necesario miserable: Se diferencia del depsito voluntario en que existe necesidad de
realizarlo porque las circunstancias te obligan a ello e impide elegir libremente al depositario.
Se rige por las reglas del depsito voluntario y, por tanto, a efectos civiles no se diferencia de ste.
Introduccin de cosas en casa de hostelero: En realidad, no es un caso de depsito porque no existe
acuerdo de voluntades entre las partes ni tampoco hay entrega de la cosa al hostelero, si no slo
introduccin de la cosa en el lugar del hospedaje.
La responsabilidad del hostelero comprende los daos realizados por l mismo, por sus dependientes
o por extraos, siempre que no provengan del robo a mano armada o de otro suceso de fuerza mayor
(artculo 1,783 y 1.784).
Es necesario que la introduccin de los efectos del viajero se haya realizado dando conocimiento de
ello al hostelero o a sus dependientes y que el viajero cumpla las prevenciones que se le hayan hecho
sobre el cuidado y vigilancia de las cosas.
Adems, cuando el viajero entrega al fondista objetos especialmente valiosos para que los custodie,
ah s estar celebrando un contrato de depsito ordinario.
Contrato de aparcamiento de vehculos: Ley 40/2002 de 14 de noviembre que regula el contrato de
aparcamiento de vehculos. En el BOE: 15 de noviembre de 2.002, pero ha sido modificada.
[#?]
XV: CONTRATOS ALEATORIOS.
1. Los contratos aleatorios: concepto y caracteres.

Estos contratos aparecen definidos en el artculo 1.790 del Cdigo Civil pero la doctrina los define
como aquellos en los que es imposible determinar en el momento de su celebracin el resultado
econmico que producir para las partes contratantes.
Caracteres.
Consensuales.
Bilaterales.
Onerosos.
Aleatorios.
2. El contrato de renta vitalicia.
El Cdigo Civil define este contrato como aqul por el que una persona se obliga a pagar una
pensin o un rdito anual durante la vida de una o ms personas determinadas a cambio de un
capital en bienes muebles o inmuebles cuyo dominio se transfiere desde luego con la carga de la
pensin. (Artculo 1.802).
Caracteres.
Consensual.
Bilateral.
Oneroso.
Aleatorio.
Elementos personales.
El caso tpico es aqul en el que intervienen como partes el que constituye la renta y el deudor de
las pensiones que a cambio de los bienes que se le han trasmitido se obliga a pagar al constituyente
mientras est vivo una determinada pensin.
No obstante, puede suceder que el acreedor de las pensiones sea o no la misma persona que ha
entregado el capital.
Objeto.
Est constituido por el capital que se entrega y la pensin que se paga.
El capital puede constituir en bienes muebles, inmuebles o dinero.
Se pueden transmitir derechos distintos de propiedad como el de usufructo.

La pensin puede consistir en dinero, frutos, ser mixta, y su cuanta ser la fijada libremente por las
partes.
Duracin.
La duracin va a venir determinada por la vida contemplada, la vida mdulo, que normalmente, es
la de la persona que recibe la pensin pero que puede ser la de cualquier otro, as, la del que paga la
pensin o la de un tercero.
Forma.
El Cdigo Civil no exige ninguna forma especial, por tanto, se aplican las reglas generales (Artculo
1.278 a 1.280).
Efectos.
El constituyente de la renta, que puede ser o no el pensionista, queda obligado a la entrega del capital.
Tambin debe responder del saneamiento por eviccin y vicios ocultos.
Por su parte, el deudor asume la obligacin principal de pagar la pensin fijada en los trminos
convenidos.
El pago es peridico; en cada perodo se pagar al final del mismo pero si el rentista o la persona cuya
vida se toma como mdulo muere durante ese perodo, el deudor deber pagar la renta proporcional
a los das del perodo realmente transcurrido, por aplicacin de la regla general de que tratndose de
frutos civiles se entienden producidos o adquiridos por das.
Sin embargo, si se pacta de forma expresa el pago anticipado de la renta, conforme al artculo 1.806,
se va a pagar el importe total del plazo que haya empezado a correr aunque la persona cuya vida se
tom como mdulo fallezca el primer da en el que empieza a correr un nuevo plazo.
Todo ello salvo voluntad contraria de los interesados.
El artculo 1.808 establece que para poder exigir el pago, el acreedor de la renta demuestre por
cualquier medio que la persona cuya vida se contempla cmo mdulo est viva o estaba viva en el
momento del vencimiento del plazo correspondiente.
Salvo pacto en contra, la falta de pago de las pensiones no faculta al rentista para resolver el contrato
aunque el artculo 1.805 reconoce su derecho a reclamar judicialmente el pago de las pensiones
atrasadas y a pedir el aseguramiento de las futuras.
Ineficacia y extincin del contrato.
La ineficacia tiene lugar por las causas comunes a todos los contratos y por las especficas, y as es
nula la renta constituida sobre la vida de una persona muerta al celebrarse el contrato, o que en ese
momento padezca una enfermedad que determine su fallecimiento dentro de 20 das siguientes a tal
fecha.

En cuanto a la extincin, junto a la causa tpica de extincin del contrato por desaparicin de la vida
contemplada, tambin se extinguir por las causas generales.
3. El contrato de alimentos.
Se encuentra regulado en los artculos 1.791 a 1.797 y se introduce por primera vez en el Cdigo Civil
por la Ley 41/2003 de 18 de noviembre de Proteccin patrimonial de las personas con discapacidad.
El contrato de alimentos es aqul por el que una de las partes se obliga a proporcionar vivienda,
manutencin y asistencia de todo tipo a una persona durante su vida a cambio de la transmisin
de un capital en cualquier clase de bienes y derechos.
El contenido de la prestacin del alimentante tiene carcter complejo puesto que consiste en
proporcionar ciertos bienes, alimentos, vestido, as como, alojamiento y tambin determinados
servicios.
Por otra parte, si el alimentante fallece o si concurre cualquier otra circunstancia que impida la
convivencia de las partes, cualquiera de ellas puede pedir que la prestacin de alimentos convenida se
sustituya por una pensin actualizable a satisfacer por plazos anticipados que se haya previsto en el
contrato o se haya fijado por el juez.
La extensin y la calidad de la prestacin de alimentos sern las pactadas y, a falta de pacto en contra,
no depender de las vicisitudes del caudal y necesidades del obligado ni tampoco del caudal del
alimentista.
Si el alimentante no cumple su obligacin, el alimentista puede optar por s exigir el cumplimiento
o por la resolucin del contrato. En este segundo caso, el deudor (alimentante) tiene que restituir
inmediatamente los bienes que recibi en virtud del contrato.
En cuanto al alimentista, su deber de restitucin puede quedar por decisin del juez total o
parcialmente aplazado, pero en cualquier caso, de las consecuencias de la resolucin del contrato debe
resultar para dicho alimentista por lo menos un supervit suficiente para constituir nuevamente una
pensin anloga por el tiempo que le quede de vida.
Si los bienes o derechos transmitidos a cambio de los alimentos son registrables, el alimentista puede
garantizar su derecho frente a terceros con una condicin resolutoria expresa por falta de pago que se
va a inscribir en el registro o mediante una hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas
La obligacin de alimentos cesa por muerte del alimentista ya que su vida la que marca la duracin
del contrato, pero no cesa por el resto de las causas contempladas en artculo 152 del cdigo civil. As
lo dispone el artculo 1.754.
Este contratos consensuados, bilateral, oneroso, aleatorio, vitalicio y personalsimo por lo que se
refiere al alimentista.
4. El contrato de juego y apuestas.
Este contrato esta regulado en los artculos 1.798 a 1.801 del Cdigo Civil. Distinguimos dos clases:
Juegos y apuestas no permitidos o no protegidos a los que Cdigo Civil denomina prohibidos.
Estos juegos son los juegos de suerte, envite o azar y no dan accin para reclamar lo que se gana. El

que pierde y paga voluntariamente no puede repetir lo pagado, a no ser que hubiera mediado dolo o
fuera menor o estuviera inhabilitado para administrar sus bienes.
Juegos y apuestas permitidas o protegidos a los que cdigo civil denomina no prohibidos. Estos
juegos otorgan accin para reclamar lo ganado, pero el juez puede no admitir o estimar la demanda, o
reducir la obligacin cuando la cantidad que se haya cruzado el juego o en la apuesta sea excesiva.
Los juegos protegidos hoy son los deportivos a pesar de la redaccin del artculo 1.800.
Todo lo expuesto no se aplica a los juegos del Estado.

[#?]
XVI: EL CONTRATO DE TRANSACCIN.
1. Concepto, caracteres y clases.
Es el contrato por el que las partes mediante concesiones recprocas ponen fin a una
controversia jurdica que existe entre ellas haya provocado o no ya un pleito dicha controversia
y se establece sobre la cuestin un estado de cosas que en adelante admiten y reconocen.
El fin de este contrato es suprimir la controversia y el instrumento que emplean es hacerse recprocas
concesiones.
Es un contrato consensual, no solemne, oneroso y bilateral.
Clases.
Judicial o extrajudicial segn que, una vez celebrado el contrato se incorpore o no a un
procedimiento judicial al que pone fin mediante un auto que recoge y aprueba la transaccin.
Pura o compleja. Es pura si las reciprocas concesiones de las partes recaen sobre los derecho
controvertidos y es compleja si para llegar a un acuerdo se compensa a una parte o a ambas con cosas
o derechos extraos a la controversia.
2. Sujetos y objeto.
Sujetos.
Son sujetos de este contrato los que a la vez lo son de la relacin jurdica controvertida.
Se requiere capacidad general para contratar y tambin para asumir las obligaciones que resulten de la
transaccin y para enajenar los derechos que en virtud del contrato se reconozcan a la otra parte.
Objeto.

Pueden ser objeto del contrato todas las relaciones jurdicas o los derechos que sean susceptibles de
disposicin o renuncia por los participantes.
No puede recaer sobre derechos de la personalidad ni sobre relaciones de familia, ni sobre alimentos
futuros ni estado civil.
3. Efectos de la transaccin.
La transaccin obliga al cumplimiento de lo acordado y a no reclamar aquello que se reconoci a la
otra parte, pero por s solo no transmite los derechos prometidos si estos exigen la traditio para ser
transmitidos.
La transaccin extrajudicial tiene la misma fuerza que cualquier otro contrato y, por tanto, obliga a
cumplir lo acordado.
Si una parte incumple, la otra puede acudir a la va judicial para obtener un fallo que condene al
cumplimiento.
Por su parte, la transaccin judicial tiene la misma fuerza que una sentencia firme. El incumplimiento
de lo acordado se puede pedir directamente sin necesidad de que haya un fallo previo mediante el
procedimiento de ejecucin de sentencias.
4. Extincin del contrato.
Se aplican las reglas generales y en cuanto a la invalidez tambin se aplican muchas reglas aunque
se sealan determinadas excepciones y, as, se considera que no es causa de invalidez, por ejemplo,
el error sobre la inexistencia de documentos que realmente existen y se descubren posteriormente
siempre y cuando no haya mediado mala fe.
[#?]
XVII: EL ARBITRAJE.
1. Concepto y regulacin legal del convenio arbitral.
Antiguamente, el arbitraje se denominaba contrato de compromiso y vena regulado hasta el ao
1.953, ao en el que aparece una ley especfica de arbitraje.
Esta ley fue derogada en el ao 1.988 y recientemente en el ao 2.003 por la Ley Orgnica 60/2003 de
23 de noviembre.
El arbitraje es un mecanismo apto para resolver controversias cuando las partes implicadas deciden,
de comn acuerdo, excluir del conocimiento a los jueces y tribunales.
La celeridad del proceso es su mayor ventaja y la solucin que d el rbitro es definitiva, irrevocable y
ejecutiva.
Caracteres.

Voluntariedad. Son las partes las que van a decidir si quieren o no ir a un arbitraje. En algunas
ocasiones, la administracin impone arbitrajes obligatorios.
Implica que interviene un tercero que se llama rbitro y que impondr su decisin a las partes.
Es un mtodo alternativo y excluyente. Ha de optarse por la va judicial o la arbitral pero no se puede
ir a las dos.
Contractualidad. Es un contrato que tiene carcter contractual aunque la ley no va a hablar de
contrato de arbitraje si no de convenio arbitral.
Disponibilidad del objeto. Slo pueden ser susceptibles de arbitraje las controversias relativas a
materias de libre disposicin.
Clases.
Arbitraje de derecho pblico y derecho privado. Depende de que las materias sean de un grupo o
del otro.
Arbitraje interno o arbitraje internacional.
Arbitraje de derecho y arbitraje de equidad
En el arbitraje de derecho los rbitros tienen que ser especialistas en derecho y resuelven conforme a
las normas jurdicas.
Sin embargo, en el arbitraje de equidad los rbitros no son especialistas en derecho y resuelven las
controversias que se les presentan segn su buen saber y entender sin atender a normas jurdicas.
Lo general, es que el arbitraje sea de derecho, salvo que las partes expresamente especificaran que
fuera de equidad.
Arbitraje institucional y arbitraje ad hoc.
El arbitraje institucional es aquel que se lleva a cabo con la intervencin de una institucin
especializada que proporciona un soporte estable y lleva a cabo funciones de organizacin.
El arbitraje ad hoc se produce cuando las partes por s solas nombran a los rbitros y sealan las
normas por las cuales se va a llevar a cabo el arbitraje.
mbito.
Son susceptibles de arbitraje todas las materias que sean de libre disposicin.
No son materias de arbitraje las materias sobre las que haya recado sentencia judicial firme.
No se pueden someter a arbitraje aquellos asuntos en los que tenga que intervenir el Ministerio
Fiscal en representacin de los que no puedan actuar por s mismos.
2. Los rbitros.

Los rbitros son personas fsicas que van a resolver estos conflictos de forma individualmente o
colegiadamente.
El nmero de rbitros lo fijarn las partes libremente, siempre que sea un nmero impar.
Tienen que tener capacidad de obrar y tienen que ser especialistas en derecho (arbitraje de derecho).
Tienen un plazo de quince das para aceptar por escrito el cargo de rbitro y si no lo aceptan en este
plazo se entiende que declina la oferta.
Si las partes no se ponen de acuerdo para la designacin de los rbitros es posible acudir a los
tribunales para que nombre a los rbitros. Esta designacin ser por sorteo.
3. El procedimiento arbitral.
Rige el principio de libertad de forma en cuanto al procedimiento que se va a seguir.
En el arbitraje las partes sealan libremente el sitio donde quieren que tenga lugar.
El arbitraje comienza cuando el demandado recibe el requerimiento para someter la cuestin a
arbitraje. Entonces, se otorgar un plazo a ambas partes para que presenten sus escritos en los que
basarn sus alegaciones.
Posteriormente, se decidir si hay o no audiencias.
El arbitraje finalizar por acuerdo de las partes, por desistimiento del demandante o por el laudo
(resolucin).
4. El laudo arbitral.
El laudo es la solucin que pronuncia el rbitro y pone fin al arbitraje. Tiene que dictarse por escrito y
estar motivado (fundamentado).
Tiene que dictarse en un plazo determinado que no puede superar los seis meses desde la
contestacin. Las partes pueden prorrogar estos seis meses a otros dos meses ms y si no llega a una
solucin en este plazo se les cesa y si resuelven despus, se supone nula.
El laudo no puede ser objeto de ningn recurso, nicamente se podra pedir una revisin por algn
error que no sea de fondo, o bien, la anulacin que tiene unas causas concretas:
Cuando los rbitros han resuelto sobre cuestiones que no eran de su cometido.
Cuando la designacin de los rbitros o el procedimiento no se ha ajustado con lo que sealaron las
partes o, subsidiariamente, con la ley.
Cuando una de las partes no hubiera sido notificada de lo que se estaba llevando a cabo.
Cuando los rbitros han resuelto sobre cuestiones que no eran susceptibles de arbitraje.
Cuando el laudo fuera contrario al orden pblico.

Los tribunales resolvern si el laudo es nulo o no. Si el laudo fuera vlido y hubiera sido dictado se
puede ejercer. Por tanto, se puede acudir a los juzgados para solicitar la ejecucin forzosa. El juzgado
tiene un plazo de cinco aos para exigir su cumplimiento.
[#?]
XVIII: EL CONTRATO DE FIANZA.
1. Concepto, caracteres y clases.
La fianza es el contrato por el que una de las partes, fiador, asume la obligacin de cumplir la
contrada por otro, fiado, en caso de no hacerlo ste frente a su acreedor.
Por tanto, se garantiza la obligacin contrada por otro frente a un acreedor que ve reforzado el
cumplimiento del crdito.
Caracteres del contrato
Consensual
Unilateral en principio slo contra obligaciones el fiador, pero podr ser bilateral si se establece
una contraprestacin a favor del fiador.
Gratuito, pero puede ser oneroso si se pacta la contraprestacin que acabamos de citar.
Se rige por el principio de libertad de forma.
Sujetos.
Normalmente son el acreedor de la obligacin principal y el fiador, en cuyo caso no se requiere ni el
asentimiento ni el conocimiento del deudor.
Pero el contrato tambin se puede celebrar entre el fiador y una persona distinta del acreedor, en
cuyo caso la obligacin surgir de un contrato a favor de tercero y sera necesaria la aceptacin del
acreedor.
Las partes deben tener capacidad general para contratar.
Puede ser fiador un menor emancipado, pero si acta sin el complemento de capacidad otorgado
por los padres o el curador, su responsabilidad por el incumplimiento de la obligacin fiada slo se
puede hacer efectiva sobre los bienes de los que puede disponer dicho menor sin ese complemento de
capacidad.
2. Contenido del contrato
La obligacin del fiador

La obligacin del fiador se caracteriza por:

Carcter accesorio, es decir, la fianza est subordinada o depende de la obligacin principal que
garantiza, luego no puede existir sin dicha obligacin principal.
Carcter subsidiario. La obligacin del fiador normalmente es subsidiaria a la del deudor principal
en su cumplimiento. Por tanto, el fiador cumplir su obligacin si el deudor de la obligacin principal
no cumple.
La obligacin puede ser de cualquier tipo. Ha de ser una obligacin existente, pero tambin pueden
fiarse obligaciones futuras o condicionales.
Por otra parte, el otorgamiento del contrato de fianza puede ser libre o debido.
Ser debido en los casos de fianzas ilegales y judiciales.
Ser legal cuando deba contraerse porque as lo dispone la ley.
Ser judicial cuando se constituya por mandato del juez.
La fianza ser civil cuando su objeto sea asegurar obligaciones civiles.
Obligaciones de las partes
La fianza, en principio, es un contrato unilateral y gratuito. La obligacin esencial que surge es la
del fiador de cumplir en defecto del deudor. Por esta razn, la obligacin del fiador no puede ser
superior a la del deudor pero s inferior, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones. Si
el fiador se hubiese obligado a ms, su obligacin se reducir a los lmites de la obligacin del deudor.
Adems, la obligacin del fiador se reduce por reduccin en la obligacin principal; pero no ocurre lo
mismo si sta aumenta.
Beneficio de excusin
El fiador slo puede ser constreido (obligado) a cumplir si el deudor incumple y no tiene bienes
con los que responder de su incumplimiento. Por tanto, el fiador no puede ser compelido a pagar
sin hacerse antes excusin de los bienes del deudor (art. 1830 CC). Esto se llama beneficio de
excusin o de orden. As, si el acreedor requiere al fiador para el pago, el fiador le puede oponer
este beneficio debiendo sealarle bienes para cubrir el importe de la deuda.
Art. 1.830
El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusin de todos los bienes
del deudor.
En virtud del art. 1834, el acreedor no tiene que dirigir su demanda primero contra el deudor y si no
prospera contra el fiador, sino que puede citar al fiador cuando demande al deudor principal.
Art. 1.834

El acreedor podr citar al fiador cuando demande al deudor principal, pero quedar siempre a salvo el
beneficio de excusin, aunque se d sentencia contra los dos.
Ahora bien, puede ser que el fiador se haya obligado no subsidiariamente sino junto con el deudor,
en cuyo caso el acreedor se puede dirigir directamente contra el fiador sin que ste le pueda oponer
el beneficio de excusin. En estos casos, estamos ante una fianza solidaria, y puede tener lugar por
voluntad de las partes o si la fianza es judicial.
Excepciones que puede oponer el fiador al acreedor
Cuando el acreedor se dirija contra el fiador, ste ltimo puede oponer todas las excepciones propias
de su obligacin y toda las que competan al deudor principal y segn sean inherentes a la deuda,
pero no puede oponer las excepciones puramente personales del deudor, como por ejemplo las
derivadas de la incapacidad o limitacin de la capacidad de obrar del deudor.
Por su parte, el deudor no puede renunciar a una excepcin que le corresponda perjudicando al fiador.
Extincin de la obligacin de fiar
Hay una serie de casos en los que el fiador, incluso antes de haber pagado, puede proceder contra
el deudor principal. Estos casos son:
Cuando se ve demandado judicialmente para el pago.
En caso de concurso o insolvencia del deudor.
Cuando el deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo concreto y ese plazo ha vencido.
Cuando la deuda ha llegado a hacerse exigible porque se ha cumplido el plazo en el que debe
satisfacerse.
Al cabo de 10 aos, cuando la obligacin principal no tiene trmino fijo para su vencimiento, salvo
que su naturaleza slo pueda extinguirse en un plazo superior a 10 aos.
En todos estos supuestos, la accin del fiador persigue obtener la relevacin de la fianza o bien
una garanta que lo proteja de los procedimientos del acreedor y de los peligros de insolvencia del
deudor. A todo ello se refiere el art. 1843.
Art. 1.843
El fiador, aun antes de haber pagado, puede proceder contra el deudor principal:
1. Cuando se ve demandado judicialmente para el pago.
2. En caso de quiebra, concurso o insolvencia.
3. Cuando el deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado, y este plazo ha
vencido.
4. Cuando la deuda ha llegado a hacerse exigible, por haber cumplido el plazo en que debe
satisfacerse.

5. Al cabo de diez aos, cuando la obligacin principal no tiene trmino fijo para su vencimiento, a
menos que sea de tal naturaleza que no pueda extinguirse sino en un plazo mayor de los diez aos.
En todos estos casos la accin del fiador tiende a obtener relevacin de la fianza o una garanta que lo
ponga a cubierto de los procedimientos del acreedor y del peligro de insolvencia en el deudor.
Por ltimo, si el fiador paga la deuda, se va a subrogar en el puesto del acreedor y adquiere derecho a
ser indemnizado por el deudor.
La cofianza y la subfianza.
Hablamos de cofianza en el caso de pluralidad de fiadores en el que, entre todos, garantizan el
cumplimiento de la obligacin. En principio, la obligacin fiada se va a dividir entre todos los
cofiadores que, en ciertos casos, se suceden entre si. Los cofiadores van a garantizar la deuda frente al
acreedor mancomunadamente salvo que se haya pactado la solidaridad.
Se habla de subfianza cuando se afianza la propia obligacin del fiador. En este caso, la primera
fianza asegura la obligacin del deudor principal, y la segunda garantiza el cumplimiento de la
obligacin del fiador. Se aplican todas las normas relativas a la fianza.