Plan Contable Sector Inmobiliario

PLAN CONTABLE
SECTOR
INMOBILIARIO
92
TRATAMIENTO CONTABLE DE LAS CUENTAS 121107 Y 121117 DE LA PROVISION DEL

CONTRATO DEL PROYECTO
Cuentas aperturadas en el Plan Contable para la Provisin del contrato del

Proyecto
12110
PROVISION DE CONTRATO MN
121107
PROVISION INGRESO POR EL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA
12111
PROVISION DE CONTRATO ME
121117
PROVISION POR EL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA
93
EJEMPLO PRCTICO DE LA CONTABILIZACION DEL PROYECTO

PRODUCTO: INMUEBLES QUE EXCEDEN 35 UIT
PROCEDIMIENTO CONTABLE * VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS SIN ARRAS DE

RETRACTACION Y RECONOCIMIENTO DEL INGRESO EJEMPLO: MINUTA S/ 250,000
IGV DE LAS VENTAS FUTURAS DE CUERDO A LA OPINION DE SUNAT, INFORME 1042007-SUNAT/2B0000 Y 215-2007 SUNAT/2B0000 LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES
FUTUROS SE ENCUENTRA GRAVADA CON EL IGV Y LA OBLIGACION TRIBUTARIA
NACERA EN LA FECHA DE PERCEPCION, PARCIAL O TOTAL, DEL INGRESO
DE ACUERDO A LA INTERPRETACION DEL TRIBUNAL FISCAL, LOS PAGOS
RECIBIDOS ANTES DE LA EXISTENCIA DEL BIEN POR LA VENTA DE UN BIEN FUTURO
NO SE ENCONTRARIAN GRAVADOS CON EL IGV. EN ESE SENTIDO SE HA
PRONUNCIADO
EL
TRIBUNAL
EN
DIVERSAS
RESOLUCIONES:
RTF No 0640-5-2001
RTF No 256-3-99
RTF No 1104-2-2007
EJEMPLO
CONTRATO SEPARACION
VALOR TERRENO
VALOR GRAVADO
IGV
TOTAL CONTRATO
114,155.25
114,155.25
21,689.50
250,000.00
913.24
913.24
173.52
2,000.00
C.INICIAL
10,502.28
10,502.28
1,995.43
23,000.00
CONTRATO TOTAL
PAGO SEPARACION
2,000.00
248,000.00
23,000.00
225,000.00
CONTRATO
PAGO CUOTA INICIAL ( NO INCLUYE SEP)

CANCELACION DEPARTAMENTO
ENTREGA DEPARTAMENTO / ACTA
94
15/01/2010 (1) (3)

03/02/2010 (2)
03/02/2010 (4 (5)
15/04/2010 (6) (7) (8)
31/10/2009 (9)
CANCELACION
TOTAL
102,739.72 114,155.25
102,739.73 114,155.26
19,520.55 21,689.50
225,000.00 250,000.00
CUENTAS POR COBRAR

(1)
DEBE S/.
HABER S/.
2,000.00
1,826.48
121207 VENTA DE CASA Y DEPARTAMENTOS

122401 PROYECTOS MENORES DE TRES AOS
401108 IGV_VENTAS
173.52
Boleta de venta x la separacion

Control de la venta futura
Afecto al IGV
Emisin B/Venta cuota inicial separacion
(2)
(3)
(4)
121107
401110
498001

IGV DE VENTA DIFERIDA
GANANCIAS DIFERIDAS EN MN
Contabilizacin de la minuta
104101
121207
BANCOS MONEDA NACIONAL

VENTA DE CASA Y DEPARTAMENTOS
Cobranza de la separacion
2,000.00
121207
401108
121107

IGV POR PAGAR
23,000.00
248,000.00
21,515.98
226,484.02
Cuenta de Control
Cuenta de Control
100% del Contrato (Sin incluir IGV)
2,000.00
Ingreso de la separacion
Cobranza de la separacion
1,995.43
21,004.57
Facturacin cuota inicial.

IGV por Pagar
Emisin B/Venta cuota inicial
(5)
104201
121207
CAJA Y BANCOS
23,000.00
PROYECTOS MENORES DE TRES AOS
23,000.00
Ingreso por Cobranza Clientes Cuota Inicial

(6)
121207
401108
121107

IGV_VENTAS
225,000.00
Abono en Bancos
Cancelacin B/Venta
19,520.55
205,479.45
Facturacin cancelacin.
IGV por Pagar
21,515.98
Liquidacion IGV Vta Diferida

Reduccin Minutas por Cobrar
225,000.00
Cobranzas Clientes
Cancelacin B/Venta
Emisin B/Venta cancelacin

(7)
401110
121107
IGV VENTA DIFERIDA

21,515.98
Liquidacin de IGV Venta Diferida
(8)
104101
121207
BANCO EN MONEDA NACIONAL
225,000.00

Ingreso por Cobranza Clientes Cancelacin
95
RECONOCIMIENTO DE INGRESOS
(9)
498001 GANANCIAS DIFERIDAS EN MN

122401 PROYECTOS MENORES DE TRES AOS
702403 DEPARTAMENTOS
Reconocimiento ingresos entrega departamento
226,484.02
1,826.48
Control de las ventas futuras

228,310.50
Ingreso - Cuentas de Resultado
121207
EN CUENTAS T :
(1)
(4)
(6)
498001
2,000.00
23,000.00
225,000.00
2,000.00 (3)
23,000.00 (4)
225,000.00 (8)
250,000.00
250,000.00
(9)
226,484.02 226,484.02
121107
(2)
401110
248,000.00
-
21,004.57 (4)
205,479.45 (6)
21,515.98 (7)
248,000.00
248,000.00
(7)
104101
173.52 (1)
1,995.43 (4)
19,520.55 (6)
21,689.50
(2)
(4)
(6)
702403
96
2,000.00
23,000.00
225,000.00
250,000.00
122401
228,310.50 (9)
- 21,515.98 (2)
21,515.98
21,515.98 21,515.98
401108
-
226,484.02 226,484.02 (2)
228,310.50
(9)
1,826.48
1,826.48 (1)
1,826.48
1,826.48
GRFICA QUE EXPLICA LA CONTABILIZACIN DE LA CUENTA 121207: VENTAS

FUTURAS SECTOR INMOBILIARIO
En este ejemplo se trata a los que

construyen y venden e incluye a
121207
los que tercerizan la Obra Boleta
121217
-
de Venta y/o Facturas

-
401108
IGV_VENTAS
-
1224
VENTAS FUTURAS
-
97
TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LA PRIMERA VENTA SEGN SUNAT (POSICION

CONSERVADORA)
La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV, naciendo la obligacin
tributaria en la fecha de percepcin, parcial o total, del ingreso.
Aun cuando mediante el presente Informe se mantiene el criterio expresado en el Informe N
104-2007-SUNAT/2B0000, no se produce la duplicidad de criterio a que alude el numeral 2) del
artculo 170 del TUO del Cdigo Tributario.
INFORME N 215-2007-SUNAT/2B0000 10-12-2007 Primera venta de bien inmueble

futuro
MATERIA:
Se efectan las siguientes consultas:
1. En el caso de la primera venta de bien inmueble futuro, cundo
nace la obligacin tributaria para fines del IGV, teniendo en
consideracin que la obligacin de transferir la propiedad surge
desde el momento en que el bien llega a existir, por ser sta la
oportunidad en que se cumple con la condicin suspensiva
prevista en el artculo 1534 del Cdigo Civil?
2. En caso la Administracin Tributaria mantenga el criterio expresado en el Informe N 1042007-SUNAT/2B0000, se habra producido una duplicidad de criterio dentro de la
Administracin Tributaria, conforme al numeral 2) del artculo 170 del Cdigo Tributario y,
por tanto, no procedera aplicar intereses ni multas a los contribuyentes que utilizaron el
criterio anterior contenido en las Resoluciones del Tribunal Fiscal N 0640-5-2001, N
04318-5-2005 y N 01104-2-2007, teniendo en cuenta que el Tribunal Fiscal y la SUNAT
son parte de la Administracin Tributaria en la fase resolutiva y de definicin de criterios
interpretativos en el mbito tributario?
98
BASE LEGAL:
Texto nico Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e
Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por el Decreto Supremo N
055-99-EF, publicado el 15.4.1999, y normas modificatorias (en
adelante, "TUO de la Ley del IGV").
Texto nico Ordenado del Cdigo Tributario, aprobado por Decreto Supremo N 135-99-EF,
publicado el 19.8.1999, y normas modificatorias (en adelante, "TUO del Cdigo Tributario").
Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo,
aprobado por el Decreto Supremo N 029-94-EF, publicado el 29.3.1994, cuyo Ttulo I fue
modificado por el Decreto Supremo N 136-96-EF, publicado el 31.12.1996, y normas
modificatorias (en adelante, "Reglamento de la Ley del IGV").
ANLISIS:
1. En cuanto a la primera consulta, tal como esta Superintendencia Nacional de Administracin

Tributaria - SUNAT ha indicado en el Informe N 104-2007-SUNAT/2B0000(1), la primera
venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV, naciendo la obligacin
tributaria en la fecha de percepcin, parcial o total, del ingreso.
En dicho Informe se seala que el criterio en l contenido se sustenta en lo dispuesto por el

inciso d) del artculo 1 del TUO de la Ley del IGV, el cual, al sealar las operaciones gravadas
con el IGV, no ha distinguido si las operaciones de venta de bienes inmuebles deben recaer
sobre bienes existentes o bienes futuros.
Asimismo, ntese que aun cuando en el caso de la venta de bienes inmuebles futuros la
percepcin del ingreso (parcial o total) puede efectuarse antes de que el bien llegue a existir, el
inciso f) del artculo 4 del referido TUO - al sealar el momento en el cual nace la obligacin
tributaria tratndose de la primera venta de inmuebles- nicamente ha dispuesto que ser en la
fecha de percepcin del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total, no habiendo
efectuado distingo entre la venta de bienes inmuebles existentes o futuros.
Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que el inciso a) del numeral 3 del artculo 2 del
Reglamento de la Ley del IGV considera como venta a todo acto a ttulo oneroso que conlleve
la transmisin de propiedad de bienes (2), por lo que siendo el contrato de compra venta de
bien futuro el que origina la obligacin de transferir la propiedad de un bien futuro al comprador
y ste a pagar su precio en dinero, la operacin de venta estara gravada con el impuesto.
99
2. Respecto de la segunda consulta, cabe indicar que el numeral 2 del artculo 170 del TUO
del Cdigo Tributario seala que no procede la aplicacin de intereses ni sanciones cuando
la Administracin Tributaria haya tenido duplicidad de criterio en la aplicacin de la norma y
slo respecto de los hechos producidos, mientras el criterio anterior estuvo vigente.
Sin embargo, en el tema materia de la primera consulta, no resulta de aplicacin lo dispuesto

en la norma anteriormente citada, por cuanto no ha existido duplicidad de criterio dentro del
rgano Administrador del Tributo.
En efecto, debe tenerse en consideracin que el rgano Administrador del Tributo ha

mantenido un criterio uniforme(3) y por su parte el Tribunal Fiscal, en las Resoluciones N
0640-5-2001, N 04318-5-2005 y N 01104-2-2007, ha emitido sus pronunciamientos como
resultado del ejercicio del derecho de defensa que tienen los contribuyentes de impugnar los
actos emitidos por la SUNAT(4), por lo que no resulta de aplicacin lo dispuesto en el numeral
2 del artculo 170 del TUO del Cdigo Tributario.
CONCLUSIONES:
La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV, naciendo la obligacin
tributaria
en
la
fecha
de
percepcin,
parcial
o
total,
del
ingreso.
Aun cuando mediante el presente Informe se mantiene el criterio expresado en el Informe N

104-2007-SUNAT/2B0000, no se produce la duplicidad de criterio a que alude el numeral 2) del
artculo 170 del TUO del Cdigo Tributario.
Lima, 10 de diciembre de 2007
Original firmado por
CLARA ROSSANA URTEAGA GOLDSTEIN

Intendente Nacional Jurdico
(1)
El cual se encuentra a disposicin en el Portal de la SUNAT: www.sunat.gob.pe.
(2)
Iindependientemente de la denominacin que le den las partes, tales como la venta propiamente dicha, permuta, dacin en
pago, expropiacin, entre otros.
(3)
Tanto en la Directiva N 012-99/SUNAT como en el Informe N 104-2007-SUNAT/2B0000, se ha sostenido que la venta de bien
inmueble futuro se encuentra gravada con el IGV, sealndose en el ltimo de los documentos que la obligacin tributaria se
origina en la fecha de percepcin del ingreso, por el monto que se perciba, sea total o parcial.
(4)
Ms an, cabe indicar que de conformidad con lo dispuesto en el artculo 154 del TUO del Cdigo Tributario, las resoluciones
del Tribunal Fiscal que interpreten de modo expreso y con carcter general el sentido de normas tributarias, as como las emitidas
en virtud del artculo 102, slo obligan a la Administracin Tributaria si constituyen jurisprudencia de observancia obligatoria en los
trminos sealados en dicho artculo.
100
CONTABILIZACION DE LAS VENTAS FUTURAS DE LOS PROYECTO INMOBILIARIOS,

SEGN EL PRRAFO 14 AL 19 DE LA NIC 18
LAS VENTAS FUTURAS DEBEN SER CONSIDERDAD EN EL PASIVO MIENTRAS NO SE
CUMPLA TODO LO INDICADO EN LOS PARRAFOS 14 AL 19 DE LA NIC 18
El SECTOR INMOBILIARIO, las ventas futuras deberan ACREDITARSE en esta cuenta y
trasladarse a la GANANCIAS Y PERDIDAS, cuando se cumplan todas y cada una de las
condiciones de la NIC 18, prrafo 14.
Venta de Bienes
14.- El ingreso por la venta de bienes debe ser reconocido cuando han sido satisfechas todas
las condiciones siguientes:
a) La empresa ha transferido al comprador los riesgos y beneficios
propiedad de los bienes;
importantes
de
la
b) La empresa no retiene involucramiento administrativo al grado generalmente asociado con

la propiedad, ni el control efectivo sobre los bienes vendidos;
c) La cantidad de ingreso puede ser cuantificada confiablemente;
d) Es probable que La empresa reciba los beneficios econmicos
asociados con la transaccin; y
e) los costes incurridos, o por incurrir, en relacin con la transaccin
pueden ser valorado con fiabilidad.
15.- El proceso de evaluacin de cundo una empresa ha transferido al comprador los riesgos
y ventajas significativos, que implica la propiedad, requiere un examen de las circunstancias de
la transaccin. En la mayora del caos, la transferencia de los riesgos y ventajas de l propiedad
coincidir con la transferencia de l titularidad legal o el traspaso de la posesin al comprador.
Este es el caso en la mayor parte de las ventas al por menor. En otros casos, por el contrario,
la transferencia de los riesgos y las ventajas de la propiedad tendr lugar en un momento
diferente del correspondiente a la transferencia de la titularidad legal o el traspaso de la
posesin de los bienes.
16.- Si la empresa retiene, de forma significativa, riesgos de la propiedad, la transaccin no
ser una venta y por tanto no se reconocern los ingresos ordinarios. Una empresa puede
retener riesgos significativos de diferentes formas. Ejemplos de situaciones en las que la
empresa puede conservar riesgos y ventajas significativas, correspondientes a la propiedad,
son los siguientes:
a) cuando la empresa asume obligaciones derivadas del funcionamiento insatisfactorio de lo
productos, que no entran en las condiciones normales de garanta;
101
b) cundo la recepcin de los ingresos ordinarios de una determinada venta es de naturaleza

contingente porque depende de la obtencin, por parte del comprador, de ingresos ordinarios
derivados de la venta posterior de los bienes;
c) cuando los bienes se venden junto con la instalacin de los mismos y la instalacin es una
parte sustancial del contrato, que an no ha sido completada por parte de la empresa; y
d) cuando el comprador, en virtud de una condicin pactada en el contrato, tiene el derecho de
rescindir la operacin y la empresa tiene incertidumbre acerca de la posibilidad de que esto
ocurra.
17.- Si una empresa conserva slo una parte insignificante de los riesgos y las ventajas
derivados de la propiedad, la transaccin es una venta y por tanto se proceder a reconocer los
ingresos ordinarios. Por ejemplo, un vendedor puede retener, con el nico propsito de
asegurar el cobro de la deuda, la titularidad legal de los bienes. En tal caso, si la empresa ha
transferido los riesgos y ventajas significativos derivados de la propiedad, la transaccin es una
venta y se procede a reconocer los ingresos ordinarios derivados de la misma.
Otro ejemplo de una empresa que retiene slo una parte insignificante del riesgo que comporta
la propiedad puede ser la venta al por menor, cuando se garantiza la devolucin del importe si
el consumidor no queda satisfecha. En tales casos, los ingresos ordinarios se reconocen en el
momento de la venta, siempre que el vendedor pueda estimar con fiabilidad las devoluciones
futuras, y reconozca una deuda por los reembolsos a efectuar, basndose en su experiencia
previa o en otros factores relevantes.
18.- Los ingresos ordinarios se reconocern slo cundo se probable que los beneficio
econmicos asociados con l transaccin fluyan a la empresa. En algunos casos, esto puede no
ser probable hasta que se reciba la contraprestacin o hasta que desaparezca una
determinada incertidumbre. Por ejemplo, en una venta a un pas extranjero puede existir
incertidumbre sobre si el gobierno extranjero conceder permiso para que la contrapartida sea
remitida. Cuando tal permio se conceda, l incertidumbre desaparecer y se proceder entonces
al reconocimiento del ingreso ordinario. No obstante, cuando aparece una incertidumbre
relacionada con el cobro de un saldo incluido previamente entre lo ingresos ordinarios, la
cantidad incobrable o la cantidad respecto a la cual el cobro ha dejado de ser probable se
reconocer como un gasto, en lugar de ajustar el importe del ingreso ordinario originalmente
reconocido.
19.- Los ingresos ordinarios y gastos, relacionados con una mnima transaccin o evento, se
reconocern de forma simultnea. Este proceso se denomina habitualmente con el nombre de
correlacin de gastos con ingresos. Los gastos, junto con las garantas y otros costes a incurrir
tras la entrega de lo bienes, podrn ser valorados con fiabilidad cuando las otras condiciones
para el reconocimiento de los ingresos ordinarios hayan sido cumplidas. No obstante, lo
ingresos ordinarios no pueden reconocerse cuando los gastos correlacionados no puedan ser
valorado con fiabilidad; en tales casos, cualquier contraprestacin ya recibida por la venta de
los bienes e registrar como un pasivo.
102
CUENTAS APERTURADAS PARA EL CONTROL DE LAS VENTAS FUTURAS, DE

ACUERDO AL PRRAFO 14 AL 19 DE LA NIC 18
Las cuentas aperturadas en la 1224 Ventas Futuras, son las siguientes:
1224
VENTAS FUTURAS
12240
VENTAS FUTURAS EN MN
122401
122402
PROYECTOS MAYORES DE TRES AOS
12241
VENTAS FUTURAS EN ME
122411
122412
PROYECTOS MAYORES DE TRES AOS
103
121207
121217
Contabilizacin de la cuenta 1224: VENTAS FUTURAS:

-
401108
IGV_VENTAS
-
1224
VENTAS FUTURAS
-
702400
VENTAS DE BIENES INMUEBLES
-
104
EJEMPLO DEL CLCULO DEL IGV EN VENTAS FUTURAS DE CASAS Y/O

DEPARTAMENTOS
Nuestra empresa se va a dedicar al negocio de la construccin y posterior venta de bienes

inmueble, deseamos que nos expliquen como determinar el IGV incluido en una operacin de
venta pactada a un precio total (incluido impuesto) de S/.300, 000
Solucin:
La venta de bienes inmuebles se encuentran gravadas con el IGV solo por el 50 % del valor de
la venta de la operacin, as lo dispone el artculo 5 del reglamento de la ley de IGV.
Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada
por el constructor se excluir del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto
se considerar que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total
de la transferencia del inmueble
Por lo tanto, como la cifra de S/.300, 000 incluye el IGV vamos a calcular la composicin de la
base imponible y el impuesto.
105
DETERMINACIN DEL IGV INCLUIDO EN EL PRECIO DE VENTA DE LAS VENTAS

FUTURAS
1.- Primer Procedimiento:

a)
Obtener la Base Imponible:

S/. 300,000 1.095 = 273,972.60
Mitad del 19 % del IGV
Terrenos exonerados del IGV
b)
Calculo del IGV:

S/.273,972.60 x 9.5 %
= S/. 26,027.40 IGV
2.- Segundo Procedimiento:

a)
Obtener la Base Imponible:

S/. 300,000 1.095 = 273,972.60
b)
Dividir entre dos para encontrar la Base Imponible Gravada con el 19% y el monto
exonerado que corresponde al terreno
S/. 273,972.60 2 = 136,986.30
S/. 136,986.30 Parte gravada Construccin
S/. 136.986.30 Parte Exonerado Terreno
c)
Calculando del 19% = S/. 136,986.30 x 19% = S/. 26,027.40

IGV
d)
Demostracin para cuadrar cifras:

S/.136,986.30
Base exonerado
S/.136,986.30
Monto Gravado
S/. 26,027.40
IGV
S/.300,000.00
TOTAL
106
3.- Tercer Procedimiento:

Clculo segn Sunat para hallar el 50% del valor no afecto y afecto al IGV.
a) x+x+0.19x = 300,000
b) X= 300,000 / 2.19 = 136,986
c) Total operacin:
Terreno
S/.136, 986
Construccin
S/.136, 986
IGV
S/. 26,028
Monto Total
S/. 300,000
107
OTRAS CONSULTAS ABSUELTAS DE LA SUNAT SOBRE LAS VENTAS FUTURAS

(POSICION CONSERVADORA)
La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV. La obligacin

tributaria nacer en la fecha de percepcin, parcial o total, del ingreso.
INFORME N 104-2007-SUNAT/2B0000 06.06.2007
Si la venta de bien futuro, en el caso de inmuebles, se encuentra gravada con el Impuesto

General a las Ventas, bajo el supuesto regulado en el inciso d) del artculo 1 del Texto nico
Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo.
MATERIA:
Se consulta si la venta de bien futuro, en el caso de inmuebles, se encuentra gravada con el
Impuesto General a las Ventas, bajo el supuesto regulado en el inciso d) del artculo 1 del
Texto nico Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al
Consumo.
BASE LEGAL:
Consumo, aprobado por el Decreto Supremo N 055-99-EF, publicado el 15.4.1999, y normas
modificatorias
(en
adelante,
"TUO
de
la
Ley
del
IGV").
Cdigo Civil, aprobado por el Decreto Legislativo N 295, publicado el 24.7.1984, y normas
modificatorias.
Directiva N 012-99/SUNAT, publicada el 21.8.1999.
ANLISIS:
En principio, se entiende que la consulta est orientada a establecer si la primera venta de un
bien inmueble futuro se encuentra gravada con el Impuesto General a las Ventas (IGV) y, de
ser as, en qu oportunidad nacera la obligacin tributaria.
Al respecto, cabe indicar lo siguiente:
El inciso d) del artculo 1 del TUO de la Ley del IGV seala que dicho impuesto grava la
primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.
Aade el citado dispositivo que tambin se encontrar gravada la posterior venta del inmueble
que realicen las empresas vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido
adquirido directamente de ste o de empresas vinculadas econmicamente con el mismo.
108
Agrega, que lo establecido en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando se demuestre

que el precio de la venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Se entiende por valor
de mercado el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor o la
empresa realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasacin, el que resulte mayor.
Ahora bien, el inciso a) del artculo 3 del TUO de la Ley del IGV dispone que para los efectos
de la aplicacin del citado impuesto se entiende por venta:
Todo acto por el que se transfieren bienes a ttulo oneroso, independientemente de la
designacin que se d a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de las
condiciones pactadas por las partes; y,
2. El retiro de bienes que efecte el propietario, socio o titular de la empresa o la empresa
misma, incluyendo los que se efecten como descuento o bonificacin, con excepcin de
los sealados por dicho TUO y su Reglamento.
Por su parte, de acuerdo con lo establecido en el artculo 1534 del Cdigo Civil, los contratos
pueden tener como objeto la transferencia de propiedad de bienes futuros.
Por lo expuesto, toda vez que la normativa que regula el IGV no ha distinguido si las
operaciones de venta deben recaer sobre bienes existentes o bienes futuros, la venta de bien
futuro, en el caso de inmuebles, se encuentra gravada con el IGV. Dicha posicin tambin ha
sido sustentada por la SUNAT en la Directiva N 012-99/SUNAT (1).
De otro lado, cabe mencionar que el inciso f) del artculo 4 del TUO de la Ley del IGV dispone
que en la primera venta de inmuebles, la obligacin tributaria se origina en la fecha de
percepcin del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total.
En tal sentido, dicha regla sobre nacimiento de la obligacin tributaria tambin se aplica a la
primera venta de inmuebles futuros.
CONCLUSIN:
La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV. La obligacin
tributaria nacer en la fecha de percepcin, parcial o total, del ingreso.
Lima, 6 de junio de 2007
CLARA ROSSANA URTEAGA GOLDSTEIN

(1)
Mediante esta Directiva se precis que la primera venta de inmuebles futuros est incluida dentro de los alcances del Literal B
del Apndice I del TUO de la Ley del IGV.
109
CUENTAS APERTURADAS PARA EL CONTROL DE LOS COSTOS Y GASTOS DE LAS

EMPRESAS INMOBILIARIAS
Las cuentas aperturadas

siguientes:
en la 2340 OBRAS INMOBILIARIAS EN PROCESO, son las
234
PRODUCTOS INMUEBLES EN PROCESO
2340
OBRAS INMOBILIARIAS EN PROCESO
23400
TERRENO
234001
COSTO TERRENO
234002
IMPUESTO ALCABALA
234003
ESTUDIO TITULOS
234004
COMISIONES VENTA TERRENO
234005
GASTOS NOTARIALES TERRENO
234006
GASTOS REGISTRALES TERRENO
234007
IMPUESTO PREDIAL Y ARBITRIOS
234008
IGV DE LOS GASTOS RELACIONADO AL TERRENO
23410
ESTUDIOS Y DISEOS
234100
OBRAS INMOBILIARIAS EN PROCESO
234101
ESTUDIOS IMPACTO AMBIENTAL Y VIAL
234102
ESTUDIO SUELOS Y TOPOGRAFIA
234103
DISEO ACABADOS
234104
ESTUDIO EVACUACION Y SEALIZACION
234105
SUPERVISION SEGURIDAD
234106
ARQUITECTURA
234107
ESTRUCTURAS
234108
INSTALACIONES ELECTRICAS
234109
INSTALACIONES SANITARIAS
234110
INSTALACIONES MECANICAS
234111
METRADOS
110
234112
DISEO PAISAJISMO Y SISTEMA RIEGO
234113
PROYECTO ILUMINACION
234114
ASESORIA URBANISTICA INFORMES
234115
OTROS
23430
GASTOS PRE-CONSTRUCCIN
234301
GASTOS MUNICIPALES
234302
CERTIFICADO PAR METROS URBANISTICOS
234303
REVISION ANTEPROYECTO
234304
LICENCIA DEMOLICION
234305
DERECHOS DEMOLICION Y CERCO
234306
DERECHOS OBRA NUEVA
234307
GESTION TRAMITES MUNICIPALES
234308
GASTOS REGISTRALES PRE-CONSTRUCCION
234309
GASTOS NOTARIALES PRE-CONSTRUCCION
234310
FACTIBILIDADES
234311
VARIOS
234312
COPIAS PLANOS
234313
OTROS
234314
IMPREVISTOS
23440
COSTOS Y GASTOS DE CONSTRUCCION
234401
OBRAS PRELIMINARES
234402
ESTRUCTURAS (CASCO VESTIDO)
234403
ARQUITECTURA
234404
INSTALACIONES ELECTRICAS
234405
INSTALACIONES SANITARIAS
234406
INSTALACIONES ELECTROMECANICAS
234407
OBRAS EXTERIORES
234408
GASTOS GENERALES Y UTILIDAD CONSTRUCTOR
234409
OBRAS COMPLEMENTARIAS SERVICIOS PUBLICOS
111
23450
GASTOS SUPERVISIN TECNICA
234501
HONORARIOS
234502
GASTOS CONCURSO CONSTRUCCION
234503
ECONOMATO
234504
EQUIPOS COMPUTACION
234505
MOBILIARIO
234506
ARTICULOS LIMPIEZA
234507
CONSUMO ENERGIA, AGUA Y TELEFONO
234508
COPIAS
234509
SEGUROS
234510
MOVILIDAD
23460
GASTOS POST-CONSTRUCCIN
234601
GASTOS MUNICIPALES
234602
FINALIZACION OBRA
234603
CERTIFICADO NUMERACION
234604
DECLARATORIA FABRICA
234605
INDEPENDIZACION Y REGLAMENTO DE PROPIEDAD
234606
GESTION TRAMITES MUNICIPALES
234607
GASTOS REGISTRALES POST-CONSTRUCCION
234608
GASTOS NOTARIALES POST-CONSTRUCCION
234609
SERPAR
23470
GASTOS VENTAS
234701
COMISION VENDEDORES - PROPIOS
234702
COMISION VENDEDORES - TERCEROS
234703
MOVILIDAD
234704
IMPLEMENTACION OFICINA VENTAS
234705
EQUIPO COMPUTACION
234706
MOBILIARIO
234707
ECONOMATO
112
234708
CONSUMO ENERGIA, AGUA Y TELEFONO
234709
COPIAS
234710
SEGUROS
234711
GASTOS PUBLICIDAD
234712
DESARROLLO MATERIAL COMERCIAL
234713
EVENTOS
234714
GASTOS REPRESENTACION
234715
SEGURIDAD
234716
MANTENIMIENTO, INCLUYE LIMPIEZA
23480
GASTOS FINANCIEROS PROYECTO
234801
GASTOS BANCARIOS
234802
INTERESES
234803
COMISIONES
234804
CARTAS FIANZAS
234805
TASACIONES
23490
GASTOS ADMINISTRATIVOS
234901
SUELDOS E INCLUYE LEYES SOCIALES
234902
HONORARIOS GERENCIA
234903
HONORARIOS ADMINISTRACION Y CONTABILIDAD
234904
HONORARIOS ASESORIA LEGAL
234905
SEGURIDAD
234906
AGUA Y LUZ
234907
TELEFONO
234908
RED E INTRANET, INFOCORP
234909
CELULARES
234910
UTILES DE OFICINA
234911
FOTOCOPIAS
234912
ALQUILER, MANTENIMIENTO, INLUYE LIMPIEZA
234913
TRIBUTOS
113
234914
COMBUSTIBLE
234915
GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES
234916
OTROS
234917
GASTOS FINANCIEROS
234918
ITF
234918
COMBUSTIBLE
234919
GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES
114
CONTROL CONTABLE DE LAS OBRAS QUE SE CONSTRUYAN O SE MANDEN A

TERCERIZAR PARA LA CONSTRUCCIN DE INMUEBLES CASAS Y DEPARTAMENTOS
PROYECTOS MAYORES A 35 UIT
Contabilizacin del terreno y gastos del terreno

(El IGV no es Crdito, sin embargo hay que separarlo contablemente)
421
FACTURAS, BOLETAS Y OTROS
COMPROBANTES P
-
234005
401106
-
IGV - UTILIZADAS EXCLUSIVAMENTE EN OPERACIONES

NO GRAVADAS
115
CONTABILIZACIN DEL IGV DE LOS GASTOS DE TERRENO A LA CUENTA 234008 (SE

TRASLADA EL IGV AL GASTO)
401106
234008
IGV - UTILIZADAS EXCLUSIVAMENTE EN OPERACIONES
NO GRAVADAS
IGV DE LOS GASTOS RELACIONADO AL TERRENO

-
116
Contabilizacin de los costos y gastos directos, incluye IGV, 100% se usa el crdito
421
COMPROBANTES P
411
REMUNERACIONES POR PAGAR
23410
23440
23460
ESTUDIOS Y DISEOS
COSTOS Y GASTOS DE
CONSTRUCCION
401105
23430
23450
117
IGV -UTILIZIDAS EXLCUSIVAMENTE

EN LA OPERACIONES GRAVADAS
CONTABILIZACIN DE LOS GASTOS VENTA Y ADMINISTRATIVOS DEL PROYECTO,

INCLUYE IGV (EL IGV, ENTRA A LA PRORRATA)
421
411

COMPROBANTES P
REMUNERACIONES POR PAGAR
401107
23470
23490
23480
GASTOS ADMINISTRATIVOS
GASTOS FINANCIEROS PROYECTO
GASTOS VENTAS
-
IGV- UTILIZADAS CONJUNTAMENTE

EN OPERACIONES GRAVDAS Y NO
GRAVADAS
118
CONTABILIZACIN DEL IGV QUE NO SE UTILIZ

LOS
GASTOS
Y DE VENTA, Y QUE PASAN AL GASTO DE LA OBRA
COMO CRDITO DE
ADMINISTRATIVOS
PROYECTOS MAYORES A 35 UIT
401107
234913
TRIBUTOS
IGV- UTILIZADAS CONJUNTAMENTE EN

OPERACIONES GRAVDAS Y NO GRAVADAS
119
EXISTENCIAS DE LOS INMUEBLES TERMINADOS DE CONSTRUIR - CUENTA 214

EXISTENCIAS DE INMUEBLES
Contabilizacin:
DE LAS EXISTENCIAS DE LAS UNIDADES CONSTRUIDAS:
234005
23440
COSTOS Y GASTOS DE CONSTRUCCION
-
214001
-
214002
INMUEBLES
23450
234100
ESTUDIOS Y DISEOS
23460
23430
120
LA CUENTA 214 EXISTENCIAS DE INMUEBLES
Una vez terminada la obra, a travs de una Acta de Entrega, se culmina con la entrega de los
departamentos y/o casas.
En se momento, Contabilidad debe trasladar todos los costos y gastos, controlados en la
cuenta 23, a la cuenta 214 EXISTENCIAS DE INMUEBLES.
EJEMPLOS PRCTICOS DE CMO CALCULAR LOS COSTOS DE CONSTRUCCION DE

LAS CASAS Y/O DEPARTAMENTOS
Documentos fuente para preparar este trabajo:
Documentos fuente para preparar este trabajo:
1. Que el Ing. Residente proporcione los M2 del terreno de cada uno de los departamentos, de
casas y terreno y,
2. Proporcione los M2 construidos de cada departamento o casa.
3. De la informacin contable, tenemos que tener bien separado lo que cuesta el terreno y lo
que cuesta la construccin.
Conocidos estos elementos, el monto que aparece en la contabilidad como costo de terreno, se
divide entre el total de M2 del terreno de los departamentos o casas y se obtiene un coeficiente
que se multiplicar por el rea de cada M2 del terreno de la casa o departamento.
De la misma manera, en la contabilidad conocemos el total del costo de construccin. Este se
divide entre el total de los M2 construidos de cada casa o departamento. Se obtiene un
coeficiente que se multiplicar por el rea de construccin de los departamentos o casas.
121
INMOBILIARIA PALACIOS & ASOCIADOS SAC

COSTO DE CONSTRUCCION
(Expresado en nuevos Soles)
Costo del Terreno
6,434,691.24 319.7128101
Costo de Construccin 17,879,947.97 930.0967798
Costo Total de la
Construccin
Coeficiente del Terreno

Coeficiente de la
Construccin
24,314,639.21
VALOR DE
CASA
CASA
rea
Constr
uida
rea
Terreno
rea
Estac.
Total rea
de terreno
128.19
120.25
12.089
132.339
140.25
116.60
116.60
116.60
116.60
101.00
120.00
120.00
120.00
111.00
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
113.089
132.089
132.089
132.089
123.089
Costo
terreno
Costo
PRECIO DE
construccin Contabilidad
VENTA
42,310.47
119,229.11
36,156.00
130,446.07
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
122
UTILIDAD
POR
CASA ACTA DE ENTREGA
161,539.58
205,311.00
43,771.42
18/12/2009
166,602.08
214,311.00
47,708.92
18/12/2009
150,679.83
199,311.00
48,631.17
18/12/2009
150,679.83
199,311.00
48,631.17
18/12/2009
150,679.83
199,311.00
48,631.17
18/12/2009
147,802.41
193,311.00
45,508.59
18/12/2009
10
11
12
13
14
15
116.60
116.60
116.60
116.60
116.60
116.60
140.25
116.60
128.19
120.00
120.00
120.00
120.00
120.00
120.00
101.00
120.00
120.25
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
132.089
132.089
132.089
132.089
132.089
132.089
113.089
132.089
132.339
39,353.13
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
36,156.00
130,446.07
42,230.55
108,449.28
123
150,679.83
199,311.00
48,631.17
18/12/2009
150,679.83
199,311.00
48,631.17
18/12/2009
150,679.83
199,311.00
48,631.17
18/12/2009
150,679.83
199,311.00
48,631.17
18/12/2009
150,679.83
205,326.00
54,646.17
18/12/2009
150,679.83
205,326.00
54,646.17
18/12/2009
53,723.92
166,602.08
220,326.00
54,646.17
150,679.83
161,539.58
18/12/2009
18/12/2009
205,326.00
211,326.00
49,786.42
18/12/2009
16
17
18
19
20
21
22
23
116.60
116.60
128.19
128.19
128.19
128.19
128.19
116.60
120.00
120.00
120.25
120.25
120.25
120.25
120.25
120.00
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
132.089
132.089
132.339
132.339
132.339
132.339
132.339
42,310.47
119,229.11
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,310.47
119,229.11
42,310.47
119,229.11
42,310.47
119,229.11
42,310.47
119,229.11
42,310.47
119,229.11
132.089
54,646.17
150,679.83
161,539.58
108,449.28
124
18/12/2009
211,326.00
49,786.42
161,539.58
18/12/2009
211,326.00
49,786.42
161,539.58
18/12/2009
211,326.00
49,786.42
161,539.58
18/12/2009
211,326.00
49,786.42
161,539.58
18/12/2009
205,326.00
49,786.42
150,679.83
42,230.55
205,326.00
54,646.17
150,679.83
18/12/2009
18/12/2009
211,326.00
205,326.00
54,646.17
18/12/2009
24
25
26
27
28
29
30
31
116.60
116.60
116.60
140.25
116.60
116.60
140.25
116.60
120.00
120.00
120.00
101.00
120.00
120.00
101.00
120.00
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
132.089
132.089
132.089
113.089
132.089
132.089
113.089
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
36,156.00
130,446.07
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
36,156.00
130,446.07
54,646.17
150,679.83
150,679.83
42,230.55
108,449.28
18/12/2009
220,326.00
205,326.00
150,679.83
18/12/2009
205,326.00
53,723.92
166,602.08
18/12/2009
205,326.00
54,646.17
150,679.83
18/12/2009
220,326.00
54,646.17
150,679.83
18/12/2009
205,326.00
53,723.92
166,602.08
18/12/2009
205,326.00
54,646.17
132.089
125
205,326.00
54,646.17
150,679.83
18/12/2009
54,646.17
18/12/2009
32
33
34
35
36
37
38
39
116.60
116.60
128.19
140.25
116.60
116.60
140.25
116.60
120.00
120.00
120.25
101.00
120.00
120.00
101.00
120.00
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
132.089
132.089
132.339
113.089
132.089
132.089
113.089
132.089
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,310.47
119,229.11
36,156.00
130,446.07
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
36,156.00
130,446.07
42,230.55
108,449.28
126
205,326.00
54,646.17
18/12/2009
150,679.83
205,326.00
54,646.17
18/12/2009
150,679.83
211,326.00
49,786.42
18/12/2009
161,539.58
220,326.00
53,723.92
18/12/2009
166,602.08
205,326.00
54,646.17
18/12/2009
150,679.83
205,326.00
54,646.17
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Ingresos 12,084.50 1,257.26
4
Utilidad 2006
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107
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18/12/2009
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113.089
54,640.17
36,156.00
130,446.07
36,156.00
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
130,446.07
36,156.00
108,449.28
113.089
136
166,602.08
144,605.29
150,679.83
172,676.62
144,605.29
21,662,748.
5,537,981.50
00
226,341.00
172,341.00
211,341.00
226,341.00
172,341.00
59,738.92
27,735.71
60,661.17
53,664.38
27,735.71
19/07/2009
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110
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112
113
114
115
116
116.60
128.19
116.50
140.35
116.60
116.60
116.50
120.00
120.00
101.00
120.00
120.00
120.25
120.00
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
132.089
132.089
113.089
132.089
132.089
132.339
132.089
42,230.55
108,449.28
42,230.55
119,229.11
36,156.00
108,356.27
42,230.55
130,539.08
42,230.55
108,449.28
42,310.47
108,449.28
137
150,679.83
161,459.65
144,512.28
172,769.63
150,679.83
150,759.76
150,586.82
211,341.00
217,341.00
172,341.00
226,341.00
211,341.00
205,326.00
205,326.00
60,661.17
55,881.35
27,828.72
53,571.37
60,661.17
54,566.24
54,739.18
19/07/2009
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117
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120
121
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128.19
116.60
116.60
116.60
116.60
116.60
101.00
120.00
120.00
120.00
120.25
120.00
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
113.089
132.089
132.089
132.089
132.339
132.089
42,230.55
108,356.27
36,156.00
119,229.11
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,310.47
108,449.28
42,230.55
108,449.28
138
155,385.11
150,679.83
150,679.83
150,679.83
150,759.76
150,679.83
211,333.00
205,326.00
205,326.00
205,326.00
205,326.00
205,326.00
55,947.89
54,646.17
54,646.17
54,646.17
54,566.24
54,646.17
19/07/2009
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19/07/2009
19/07/2009
19/07/2009
19/07/2009
123
116.60
120.00
12.089
132.089
42,230.55
120.00
12.089
132.089
42,230.55
120.00
12.089
132.089
42,230.55
120.00
12.089
132.089
42,230.55
120.00
12.089
132.089
42,230.55
120.00
12.089
132.089
42,230.55
47,649.38
19/07/2009
150,679.83
205,326.00
54,646.17
19/07/2009
150,679.83
205,326.00
54,646.17
19/07/2009
140.25
220,326.00
108,449.28
128
172,676.62
116.60
19/07/2009
108,449.28
127
54,646.17
116.60
205,326.00
130,446.07
126
150,679.83
140.25
19/07/2009
108,449.28
125
54,646.17
116.60
205,326.00
108,449.28
124
150,679.83
130,446.07
139
172,676.62
220,326.00
47,649.38
19/07/2009
129
140.25
101.00
12.089
113.089
36,156.00
120.00
12.089
132.089
42,230.55
120.00
12.089
132.089
42,230.55
120.00
12.089
132.089
42,230.55
101.00
12.089
113.089
36,156.00
101.00
12.089
113.089
36,156.00
120.00
12.089
132.089
42,230.55
150,679.83
205,326.00
54,646.17
19/07/2009
144,605.29
166,326.00
21,720.71
19/07/2009
155,385.11
211,326.00
55,940.89
19/07/2009
140.25
19/07/2009
119,229.11
135
54,646.17
128.19
205,326.00
108,449.28
134
150,679.83
116.60
19/07/2009
108,449.28
133
54,646.17
116.60
205,326.00
108,449.28
132
150,679.83
116.60
19/07/2009
108,449.28
131
53,723.92
116.60
220,326.00
130,446.07
130
166,602.08
130,446.07
140
172,676.62
220,326.00
47,649.38
19/07/2009
136
140.25
120.00
12.089
132.089
42,230.55
111.00
12.089
123.089
39,353.13
120.00
12.089
132.089
42,230.55
120.25
12.089
132.339
42,310.47
101.00
12.089
113.089
36,156.00
142
116.60
116.60
101.00
120.00
12.089
12.089
113.089
132.089
205,326.00
54,646.17
19/07/2009
161,539.58
211,326.00
49,786.42
19/07/2009
144,605.29
166,326.00
21,720.71
19/07/2009
108,449.28
141
150,679.83
116.60
19/07/2009
119,229.11
140
51,523.59
128.19
199,326.00
108,449.28
139
147,802.41
116.60
19/07/2009
108,449.28
138
47,649.38
116.60
220,326.00
130,446.07
137
172,676.62
36,156.00
108,449.28
141
144,605.29
150,679.83
166,326.00
205,326.00
21,720.71
54,646.17
19/07/2009
19/07/2009
143
144
145
146
147
148
149
150
116.60
128.19
116.60
116.60
128.19
116.60
128.19
116.60
120.00
120.25
120.00
120.00
120.00
120.00
120.25
120.00
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
132.089
132.339
132.089
132.089
132.089
132.089
132.339
132.089
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,310.47
119,229.11
42,230.55
108,449.28
42,230.55
108,449.28
42,230.55
119,229.11
42,230.55
108,449.28
42,310.47
119,229.11
42,230.55
108,449.28
142
150,679.83
161,539.58
150,679.83
150,679.83
161,459.65
150,679.83
161,539.58
150,679.83
205,326.00
211,326.00
205,326.00
205,326.00
211,326.00
205,326.00
211,326.00
205,326.00
54,646.17
49,786.42
54,646.17
54,646.17
49,866.35
54,646.17
49,786.42
54,646.17
19/07/2009
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151
152
153
154
155
156
157
116.60
116.60
116.60
116.60
128.19
116.60
128.19
120.00
101.00
120.25
120.25
120.00
120.25
120.00
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
12.089
132.089
113.089
132.339
132.339
132.089
132.339
42,230.55
108,449.28
36,156.00
108,449.28
42,310.47
108,449.28
42,310.47
108,449.28
42,230.55
119,229.11
42,310.47
108,449.28
42,230.55
119,229.11
132.089
143
150,679.83
144,605.29
150,759.76
150,759.76
161,459.65
150,759.76
161,459.65
205,326.00
166,342.00
205,326.00
205,326.00
211,326.00
205,326.00
211,326.00
54,646.17
21,736.71
54,566.24
54,566.24
49,866.35
54,566.24
49,866.35
19/07/2009
19/07/2009
19/07/2009
19/07/2009
19/07/2009
19/07/2009
19/07/2009
2,169,160.94
6,020,711.78
8,189,872.71
Total general
del Costo del
2006 y 2007 19,223.75 18,228.50 1,897.97 20,126.47 6,434,691.24
17,879,947.97
24,314,639.21 32,500,199.00 8,185,559.79 6,145,122.00
Total costo
del 2007
6,473.21
6,144.00
640.72
6,784.72
144
10,837,451.00 2,647,578.29
CUENTAS DEL PASIVO
CRDITO DEL IGV DE LAS VENTAS FUTURAS

En las cuentas del PASIVO, he tenido el especial cuidado en levantar informacin de
opiniones de TRIBUTARISTAS para la buena aplicacin y control del IGV del sector
inmobiliario, especficamente en el IGV.
a) La cuenta 4011 IGV
En esta cuenta es necesario controlar el IGV de los COSTOS DIRECTOS de los PROYECTOS
INMOBILIARIOS, separarlos del IGV de los GASTOS ADIMISTRATIVOS y de VENTAS, estas
ltimas, entran a la PRORRATA, y el IGV de los costos de construccin se emplea el 100%.
Para el IGV del sector INMOBILIARIO, se han clasificado las siguientes cuentas:
En las cuentas del PASIVO, he tenido el especial cuidado en levantar informacin de
opiniones de TRIBUTARISTAS para la buena aplicacin y control del IGV del sector
inmobiliario, especficamente en el IGV.
a) La cuenta 4011 IGV
En esta cuenta es necesario controlar el IGV de los COSTOS DIRECTOS de los PROYECTOS
INMOBILIARIOS, separarlos del IGV de los GASTOS ADIMISTRATIVOS y de VENTAS, estas
ltimas, entran a la PRORRATA, y el IGV de los costos de construccin se emplea el 100%.
Para el IGV del sector INMOBILIARIO, se han clasificado las siguientes cuentas:
40
TRIBUTOS POR PAGAR
4011
IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS
401101
IGV - CUENTA PROPIA
401102
IGV - SERVICIOS PRESTADOS POR NO DOMICIL
401103
IGV - REGIMEN DE PERCEOCIONES
401104
IGV - REGIMEN DE RETENCIONES
401105
IGV -UTILIZIDAS EXLCUSIVAMENTE EN LA OPERACIONES GRAVADAS
401106
IGV - UTILIZADAS EXCLUSIVAMENTE EN OPERACIONES NO GRAVADAS
401107
IGV- UTILIZADAS CONJUNTAMENTE EN OPERACIONES GRAVDAS Y NO GRAVADAS
401108
IGV_VENTAS
401109
IGV POR PAGAR
145
Esta clasificacin est en concordancia con lo establecido, por el INICISO 6, del artculo
6, DEL REGLAMENTO DEL IGV:
6. Sujetos que realizan operaciones gravadas y no gravadas

Los sujetos del Impuesto que efecten conjuntamente operaciones gravadas y no gravadas
aplicarn el siguiente procedimiento:
6.1 Contabilizarn separadamente la adquisicin de bienes, servicios, contratos de

construccin e importaciones destinados exclusivamente a operaciones gravadas y de
exportacin, de aqullas destinadas a operaciones no gravadas.
Slo podrn utilizar como crdito fiscal el Impuesto que haya gravado la adquisicin de bienes,
servicios, contratos de construccin e importaciones, destinados a operaciones gravadas y de
exportacin.
Al monto que resulte de la aplicacin del procedimiento sealado en los prrafos anteriores, se
le adicionar el crdito fiscal resultante del procedimiento establecido en el punto 6.2.
Los contribuyentes debern contabilizar separadamente sus adquisiciones, clasificndolas en:
Destinadas a ser utilizadas exclusivamente en la realizacin de operaciones gravadas

y de exportacin;
Destinadas a ser utilizadas exclusivamente en la realizacin de operaciones

gravadas, excluyendo las exportaciones;
Destinadas a ser utilizadas conjuntamente en operaciones gravadas y no gravadas.
146
no
EL IGV, DE LOS GASTOS RELACIONADOS AL TERRENO, NO SE USA COMO CRDITO,

EL TERRENO, ESTA EXONERADO DEL IGV, EN CONSECUENCIA EL IGV, SE
CONTABILIZARA EN GASTOS.
REGISTRO DE COMPRAS
MES DE DICIEMBRE DE 2009
(EXPRESADO EN NUEVOS SOLES)
Fecha Tpo Comprobante N de R U C P R O V E E D O R Operaciones Operaciones Gravadas y IGV IGV IGV Gravada
Numero Fecha
Emisin Doc Ser. Numero Comp. Proveedor
Gravadas No Gravadas No Gravadas Gravadas No Gravadas No Gravada TOTAL Detracc Detracc T.C. TOTAL (US$)
147
SUNAT ACEPTA EN UN COMUNICADO EL USO DEL 100% DEL CRDITO DEL IGV DE
LOS COSTOS DE LA CONSTRUCCION DEL PROYECTO
INFORME N 185-2008-SUNAT/2B0000 30-09-2008
A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratndose de operaciones de venta al

contado, Qu debe considerarse como valor total de la transferencia del inmueble a que se
refiere el numeral 9 del artculo 5 del Reglamento de la Ley del IGV? Dicho concepto incluye
el IGV?
2. Tratndose de contribuyentes que realizan slo operaciones gravadas, El ntegro del IGV
que grava la adquisicin de cemento, fierro, ladrillo y, en general, de todos los bienes y
servicios destinados exclusivamente a la construccin se puede usar como crdito fiscal?
MATERIA:
En relacin con la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se consulta:
1. A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratndose de operaciones de venta al

contado, Qu debe considerarse como valor total de la transferencia del inmueble
a que se refiere el numeral 9 del artculo 5 del Reglamento de la Ley del IGV? Dicho
concepto incluye el IGV?
2. Tratndose de contribuyentes que realizan slo operaciones gravadas, El ntegro del IGV
que grava la adquisicin de cemento, fierro, ladrillo y, en general, de todos los bienes
y servicios destinados exclusivamente a la construccin se puede usar como crdito
fiscal?
BASE LEGAL:
Consumo, aprobado por el Decreto Supremo N 055-99-EF, publicado el 15.4.1999, y
normas modificatorias (en adelante, TUO de la Ley del IGV).
Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo,
aprobado por el Decreto Supremo N 029-94-EF, publicado el 29.3.1994, y normas
modificatorias (en adelante, Reglamento de la Ley del IGV).
148
ANLISIS:
1. En cuanto a la primera consulta, cabe indicar lo siguiente([1]):
De conformidad con el inciso d) del artculo 1 del TUO de la Ley del IGV dicho Impuesto
grava la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.
El inciso d) del artculo 13 del citado TUO dispone que la base imponible, en
la
primera
venta de inmuebles, est constituida por el ingreso percibido, con exclusin del
correspondiente al valor del terreno.
Por su parte, el numeral 9 del artculo 5 del Reglamento de la Ley del IGV seala que para
determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el
constructor, se excluir del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se
considerar que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de
la
transferencia del inmueble.
Como se puede apreciar de las normas glosadas, la base imponible del IGV, tratndose del
supuesto materia de consulta, est constituida por el valor total de la transferencia del inmueble
al que se le deduce el valor del terreno, equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho
monto.
Ahora bien, a efecto de determinar si el valor total de la transferencia incluye el IGV que
corresponde a la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, es
necesario tener en cuenta la definicin de base imponible. Al respecto, David Bravo Sheen y
Walker Villanueva Gutirrez ([2]) sealan que Entendemos por base imponible la cuantificacin
del aspecto material de la hiptesis de incidencia. Si por ejemplo, realizamos la venta de un
bien gravada con el IGV (aspecto material), la Base Imponible responder a la siguiente
interrogante: sobre qu monto de dicha operacin se deber aplicar el 18%? Como podemos
observar, la respuesta necesariamente se reflejar en una cifra determinada, de all que se
afirme que la Base Imponible constituye la parte mensurable (susceptible de ser medida) sobre
la cual se aplica la tasa o alcuota del Impuesto para obtener el Dbito Fiscal de cada
operacin ([3]).
As pues, dado que la base imponible constituye la parte mensurable sobre la cual se aplica la
tasa o alcuota del IGV, dicha base no podra contener el monto del IGV que corresponda a la
operacin ([4]). Por lo tanto, en el supuesto materia de consulta, el valor total de la transferencia
del inmueble al cual se le deducir el cincuenta por ciento (50%) del valor del terreno, no
incluye el monto del IGV que corresponda por la mencionada operacin.
2. Con relacin a la segunda consulta, el artculo 23 del TUO de la Ley del IGV establece que
para efecto de la determinacin del crdito fiscal, cuando el sujeto del Impuesto realice
conjuntamente operaciones gravadas y no gravadas, deber seguirse el procedimiento que
seale el Reglamento.
Agrega dicho artculo, que slo para efecto del mismo y tratndose de las operaciones
comprendidas en el inciso d) del artculo 1 del mencionado TUO, esto es, la primera venta de
149
inmuebles realizada por el constructor, se considerarn como operaciones no gravadas, la

transferencia del terreno.
Del citado artculo se desprende que, aun cuando el constructor al realizar la primera venta de
inmuebles efecta una sola operacin gravada con el IGV, nicamente para efecto del clculo
del crdito fiscal, debe entenderse como operacin gravada la transferencia de la construccin
y como operacin no gravada la transferencia del terreno.
Ahora bien, el numeral 6.1 del artculo 6 del Reglamento de la Ley del IGV dispone que los
sujetos del IGV que efecten conjuntamente operaciones gravadas y no gravadas
contabilizarn separadamente la adquisicin de bienes, servicios, contratos de construccin e
importaciones destinados exclusivamente a operaciones gravadas y de exportacin, de
aqullas destinadas a operaciones no gravadas.
Aade que, slo podrn utilizar como crdito fiscal el Impuesto que haya gravado la adquisicin
de bienes, servicios, contratos de construccin e importaciones, destinados a operaciones
gravadas y de exportacin.
Asimismo, indica que al monto que resulte de la aplicacin del procedimiento sealado en los
prrafos anteriores, se le adicionar el crdito fiscal resultante del procedimiento establecido en
el numeral 6.2, que establece el mecanismo de prorrata o proporcionalidad para determinar el
crdito fiscal en los casos en que el sujeto no pueda determinar las adquisiciones que han sido
destinadas a realizar operaciones gravadas o no con dicho impuesto.
Cabe indicar que la diferenciacin de las adquisiciones segn su destino a operaciones
gravadas, no gravadas o de utilizacin comn, tiene por finalidad identificar y determinar si el
IGV trasladado por las adquisiciones corresponde a operaciones por las que se debe pagar el
Impuesto, y por lo tanto, deducibles del impuesto bruto del perodo, situacin que guarda
coherencia con uno de los requisitos sustanciales del crdito fiscal, ste es el relacionado con
el hecho que se destinen a operaciones por las que se deba pagar el Impuesto( [5]).
As pues, el IGV que grava la venta de bienes o prestacin de servicios destinados
exclusivamente a la construccin del inmueble podr deducirse en su integridad como crdito
fiscal, en la medida que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de aqullas
destinadas a la venta del terreno. De no ser posible su discriminacin, ser de aplicacin lo
dispuesto en el numeral 6.2 del artculo 6 del Reglamento de la Ley del IGV.
150
CONCLUSIONES:
En relacin con la primera venta de inmuebles realizada por los constructores de los mismos:
1. A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratndose de operaciones de venta al
contado, el valor total de la transferencia del inmueble, al cual se le deducir el cincuenta
por ciento (50%) del valor del terreno, no incluye el monto del IGV que corresponda por la
mencionada operacin.
2. El IGV que grava la venta de bienes o prestacin de servicios destinados exclusivamente a
la construccin del inmueble podr deducirse en su integridad como crdito fiscal, en la
medida que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de aqullas destinadas a
la venta del terreno.
En caso que no pueda discriminarse las adquisiciones que han sido destinadas a realizar las
operaciones gravadas y no gravadas, deber utilizarse el procedimiento de la prorrata,
regulado por el numeral 6.2 del artculo 6 del Reglamento de la Ley del IGV.
Lima, 30 de setiembre de 2008

CLARA URTEAGA GOLDSTEIN
[1]
Entendemos que no se trata de la primera venta de inmuebles a que se refiere el Literal b) del Apndice I del TUO de la Ley de
IGV.
[2]
En La Imposicin al Consumo en el Per, Estudio Caballero Bustamante, pgina 55.
[3]
Cabe indicar que actualmente, de conformidad con el artculo 17 del TUO de la Ley del IGV, la tasa del IGV e IPM es de 19%.
[4]
En la Carta N 278-2006-SUNAT/200000, disponible en el Portal de la SUNAT (www.sunat.gob.pe) se consigna el siguiente

ejemplo:
Valor de venta
IGV
100
19
Precio de venta 119

[5]
Criterio tambin considerado por el Tribunal Fiscal en la Resolucin N 841-2-2001.
151
EL TRIBUNAL FISCAL TAMBIEN SE PRONUNCIA ACERCA DEL USO DEL 100% DEL
CRDITO DEL IGV DE LOS COSTOS DE LA CONSTRUCCION
Resolucin 460 1 99
Tribunal Fiscal
Ha sealado que tiene sentido efectuar una prorrata solo cuando el contribuyente no pueda
identificar claramente las adquisiciones que van a ser destinadas a operaciones gravadas y no
gravadas.
152
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160
161
162
PRONUNCIAMIENTO DEL TRIBUNAL FISCAL ACERCA DEL IGV DE LAS VENTAS

FUTURAS EN LA QUE SE INCLINA QUE DEBE PAGARSE CUANDO EXISTA EL BIEN
RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL FISCAL

La venta de bienes futuros no se encuentra afecta al IGV, por cuanto la entrada en vigencia de
dichas operaciones se encuentra condicionada a que el bien materia de la misma exista. De
acuerdo con esta posicin, el nacimiento de la obligacin tributaria del IGV ocurre en el
momento en que se efecta el pago (hasta por el monto del mismo) siempre que ste haya
sido efectuado con posterioridad a la existencia del bien. Segn esta posicin, los pagos
efectuados con anterioridad deben ser reconocidos para efectos del clculo del IGV recin en
el momento en que exista el inmueble.
Resolucin 00467 5 2003

Tribunal Fiscal
Este tipo de contrato donde se pacta la venta de un bien que an no existe se encuentra
regulado por el Cdigo Civil. En Efecto, el articulo 1524 del citado cdigo establece que en la
venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato esta sujeto a la condicin
suspensiva de que llegue a tener existencia.
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179
TRATAMIENTO CONTABLE Y TRIBUTARIO DEL PAGO A CUENTA DEL IMPUESTO A LA

RENTA, SEGN SUNAT
a. La cuenta 4017 Impuesto a la Renta

En esta cuenta, es importante resaltar, la respuesta de la SUNAT a CAPECO, respecto
al PAGO A IMPUESTO A LA RENTA de las ventas futuras de los proyectos inmobiliarios, el
mismo que se debe PAGAR, hasta que se cumplan todas y cada uno de las condiciones de la
NIC 18 :
POSICIN DE SUNAT FRENTE AL PAGO A CUENTA DEL IMPUESTO A LA RENTA DE

LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS NO SE DEBE PAGAR SI NO CUMPLE EL PRRAFO 14
DEL NIC 18.
180
INFORME N 085-2009-SUNAT/2B0000 30-05-2009
MATERIA:
En relacin con los anticipos por las ventas de bienes futuros, se consulta lo siguiente respecto
a su incidencia en la determinacin de los pagos a cuenta del Impuesto a la Renta:
Los pagos a cuenta del Impuesto a la Renta debern reconoce/se y pagarse cuando
cumplan las cinco condiciones d la NIC 18?
De ser as, cmo debern proceder aquellas empresas que han efectuado el pago a
cuenta del Impuesto a la Renta antes de que cumplan las cinco condiciones de la NIC
18?
BASE LEGAL:
Texto nico Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo
179-2004-EF, publicado el 8.12.2004, y normas modificatorias (en adelante, TUO de la Ley del
Impuesto a la Renta).
Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo 122-94EF, publicado el 21.9.1994, y normas modificatorias.
ANLISIS:
1. El primer prrafo del artculo 85 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que los
contribuyentes que obtengan rentas de tercera categora abonarn con carcter de pago a
cuenta del Impuesto a la Renta que en definitiva les corresponda por el ejercicio gravable,
dentro de los plazos previstos por el Cdigo Tributario, cuotas mensuales que determinaran
con arreglo a alguno de los sistemas sealados en dicho prrafo.
El segundo prrafo del referido artculo establece que, para efecto de lo dispuesto en este
artculo, se consideran ingresos netos el total de ingresos gravables de la tercera categora,
devengados en cada mes, menos las devoluciones, bonificaciones, descuentos y dems
conceptos de naturaleza similar que respondan a la costumbre de la plaza; e impuesto
calculado al importe determinado aplicando la tasa a que se refiere el primer prrafo del articulo
55 de dicha Ley.
Por su parte, el numeral 3 del inciso a) del artculo 54 del Reglamento de la Ley del impuesto
a la Renta seala que, para efecto de lo dispuesto en el artculo 85 de la Ley, se consideran
ingresos netos al total de ingresos gravables de la tercera categora, devengados en cada mes,
menos las devoluciones, bonificaciones, descuentos y dems conceptos de naturaleza similar
que respondan a la costumbre de la plaza. Se excluye de dicho concepto al saldo de la cuenta
"Resultado por Exposicin a la Inflacin"-REI.
181
Ahora bien, debe tenerse en cuenta que las normas que regulan el Impuesto a la Renta no
definen cundo se considera devengado un ingreso, por lo que resulta necesaria la utilizacin
de la definicin contable del principio de lo devengado (2), a efecto de establecer la
oportunidad en la que deben imputarse los ingresos a un ejercicio determinado.
As pues, el prrafo 22 del Marco Conceptual para la Preparacin y Presentacin de los
Estados Financieros (3) seala que, con el fin de cumplir sus objetivos, los estados financieros
se preparan sobre la base de la acumulacin o del devengo contable. Agrega que, segn esta
base, los efectos de las transacciones y dems sucesos se reconocen cuando ocurren (y no
cuando se recibe o paga dinero u otro equivalente al efectivo).
Por su parte, el prrafo 14 de la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 18 - ingresos (4)
establece que los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes deben ser reconocidos
y registrados en los estados financieros cuando se cumplen todas y cada una de las siguientes
condiciones:
a) La entidad ha transferido al comprador los riesgos y ventajas, de tipo significativo, derivados
de la propiedad de los bienes;
b) La entidad no conserva para s ninguna implicacin en la gestin corriente de los bienes
vendidos, en el grado usualmente asociado con la propiedad, ni retiene el control efectivo
sobre los mismos;
c) El importe de los ingresos ordinarios puede ser medido con fiabilidad;
d) Es probable que la entidad reciba los beneficios econmicos asociados con la transaccin;
y
e) Los costos incurridos, o por incurrir, en relacin con la transaccin pueden ser medidos con
fiabilidad.
De lo expuesto, se tiene que para fines de la realizacin de los pagos a cuenta del Impuesto a
la Renta, los ingresos relacionados con la venta de bienes futuros se consideran devengados
cuando se cumplan con todas las condiciones sealadas en el prrafo 14 deja NIC 18.
2.
En cuanto a la segunda consulta, cabe indicar que el numeral 5 del artculo 55 del
Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta seala que los pagos a cuenta y retenciones en
exceso slo podrn ser compensados con los pagos a cuenta o retenciones que se devenguen
con posterioridad al pago en exceso.
Si bien el inciso citado contempla una compensacin automtica del crdito pero limitada
respecto a pagos a cuenta o retenciones devengados posteriormente, no existe norma alguna
en el TUO de la Ley del impuesto a la Renta, ni en el Reglamento de dicho impuesto, que
establezca -en el supuesto materia de consulta- una restriccin a la devolucin del mencionado
crdito.
En mrito a lo expuesto, se concluye que los contribuyentes que por error hayan realizado
pagos a cuenta superiores a los que les correspondera efectuar por concepto de renta de
182
tercera categora del Impuesto a la Renta, podrn optar por solicitar la devolucin en virtud a lo
dispuesto en los artculos 38 y 39 del TUO del Cdigo Tributario, o por efectuar la
compensacin automtica, debiendo en este ltimo caso ceirse a lo dispuesto en el numeral 5
del artculo 55 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta.
CONCLUSIONES:
1. Para fines de la realizacin de los pagos a cuenta del Impuesto a la Renta, los ingresos
relacionados con la venta de bienes futuros se consideran devengados cuando se cumplan con
todas las condiciones sealadas en el prrafo 14 de la NIC 18.
2. Los contribuyentes que por error hayan realizado pagos a cuenta superiores a los que les
correspondera efectuar por concepto de renta de tercera categora del impuesto a la Renta,
podrn optar por solicitar la devolucin en virtud a lo dispuesto en los artculos 38 y 39 del
TUO del Cdigo Tributario, o por efectuar la compensacin automtica, debiendo en este
ltimo caso ceirse a lo dispuesto en el numeral 5 del artculo 55 del Reglamento de la Ley del
Impuesto a la Renta.
183

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Liquidacin de IGV Venta Diferida

BANCO EN MONEDA NACIONAL

VENTA DE CASA Y DEPARTAMENTOS

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Obtener la Base Imponible: