Locazione, diniego di rinnovo alla prima scadenza: le ragioni

vanno specificate
Cassazione civile , sez. III, sentenza 16.01.2013 n 936 (Mirella Pocino)
Con la sentenza 16 gennaio 2013, n. 936 la Sezione III Civile della Corte di Cassazione provvede ad enunciare il
seguente principio di diritto in tema di locazione ad uso abitativo che: In tema di diniego di rinnovo del contratto di
locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998) alla prima scadenza nella
comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullit, il motivo, tra quelli
tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta fondata. Tale norma (art. 3, Legge 431/1998) deve
essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo
alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della seriet e
della realizzabilit della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva
destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle
sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge.
Larticolo 3 della Legge n. 431/1998,Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo allart.
statuisce che: "1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1, art. 2 e alla prima scadenza dei
contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore pu avvalersi della facolt di diniego del rinnovo
del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i motivi espressamente
menzionato nellarticolo de quo.
In relazione al caso in oggetto rileva quanto disposto dalla lettera a) dellart. 3, L. n. 431/1998 che dispone quando il
locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei
genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
Il comma 2 dello stesso articolo statuisce, inoltre, che "Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a
pena di nullit, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta fondata", in modo
inequivocabile e circostanziato.
Il rispetto dei summenzionati requisiti legislativi rendono del tutto legittimo lesercizio della facolt del locatore di disdire il
contratto anche alla prima scadenza ( relativamente al periodo quadriennale fissato dalla Legge quale termine minimo
rinnovabile per le locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo ex art. 2, L. 431/1998).
Il canone ermeneutico volto a dirimere le controversie interpretative relative a stipulazioni contrattuali ex art fornito
dallart 1362 c.c. stabilisce che Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle
parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il
loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.
Tuttavia non pu non osservarsi come la Legge 431/1998 apporti una specifica disciplina in materia laddove allart. 3
prevede espressamente specifici e circostanziati casi in cui il locatore pu disdire il contratto alla prima scadenza senza
che ci sia previsto expressis verbis dalle parti nella stipulazione contrattuale.
Ragionando a contrario si finirebbe per ammettere lesistenza di un ulteriore requisito non previsto dalla Legge de
quo, relativo alla espressa previsione della facolt del diniego di rinnovo nel contratto di locazione.
Parimenti non si pu ritenere che tale mancata menzione della facolt di rifiuto nel contratto costituisca una rinunzia
implicita allo stesso, circostanza che si pu cogliere solo in presenza di un comportamento incompatibile con tale
esercizio.
Nella fattispecie sottoposta alla Sezione Civile III della Corte di Cassazione non stata ravvisata alcuna incompatibilit
tra la facolt (assegnata dall'articolo suddetto al locatore) di rifiuto di rinnovo, ed il silenzio serbato dalle parti sul punto
nel contratto. Secondo la Suprema Corte , infatti, Il silenzio , generalmente, solo un atto neutro e non un atto di
incompatibilit con l'esercizio di una facolt ex lege.
In riferimento al caso sottoposto la Suprema Corte precisa e conclude che:Essendo specificamente individuata nella
lettera di diniego di rinnovo sia la necessit dell'uso abitativo sia i soggetti beneficiari (e cio il figlio o uno dei suoi 2
nipoti), non pu considerarsi generico il richiamo all'ipotesi di diniego di cui all'art. 3, n. 1 cit., in modo tale da non
consentire di valutare la seriet della intenzione manifestata dal locatore. La specificit della ragione di diniego va infatti
intesa come possibilit concreta di valutare ex ante la seriet dell'intenzione indicata (n il giudice potrebbe verificare, in
sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto al rinnovo), sia come possibilit del
successivo controllo sulla effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni di cui
all'art. 3 della legge citata (invocabili anche quando l'immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, s, ad una delle
ipotesi previste dall'art. 3, ma diverso da quello indicato).

(Altalex, 18 aprile 2013. Nota di Mirella Pocino)

/ locazione / contratto / rinnovo / Mirella Pocino /

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III CIVILE
Sentenza 16 gennaio 2013, n. 936
Svolgimento del processo
Il tribunale di Napoli, decidendo sulla domanda proposta da D. L.M. in D.G., dichiar risolto al 14.7.2004, previo diniego
di rinnovo alla prima scadenza, il contratto di locazione relativo all'appartamento in (OMISSIS) e tanto da addotta
necessit di abitazione per la nipote di essa attrice, ordinandone il rilascio al convenuto C.I..
La corte di appello di Napoli, adita dal convenuto, ha rigettato l'appello, ritenendo che nella fattispecie era valido il
preavviso di rifiuto di rinnovo dato con lettera del 22.12.2003, con riguardo alle necessit abitative del figlio ovvero di uno
dei due figli del predetto; che in ogni caso, la definitiva specificazione della necessit abitativa di una di questi ultimi due
(cio la nipote), gi indicati nel preavviso di rilascio, era stata data con l'atto introduttivo del giudizio; che non era
ipotizzabile una rinunzia implicita alla facolt di rifiuto del rinnovo del contratto.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione C. I..
Non ha svolto attivit difensiva la parte intimata.
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 3,
comma 2, e della L. n. 392 del 1978, art. 30, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3.
Assume il ricorrente che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto che il locatore con l'atto introduttivo del
giudizio, proposto quando ormai era scaduto il termine contrattuale quadriennale, poteva idoneamente specificare quale
fosse il beneficiario dell'uso abitativo tra i soggetti indicati nella lettera di disdetta inviata entro i 6 mesi dalla scadenza
del contratto, mentre con tale specificazione tardiva non risultava assolta la condizione di procedibilit di cui alla L. n.
392 del 1978, art. 30.
2. on il secondo motivo di ricorso il ricorrente lamenta. La violazione della L. n. 431 del 1998, art. 3, commi 1 e 2, in
relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3.
Ritiene il ricorrente che non risultava specificato il motivo di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 1, avendo il
locatore nella fattispecie indicato quale beneficiario dell'uso dell'immobile in via alternativa pi soggetti, e cio un intero
nucleo familiare ovvero uno o pi soggetti di esso.
2.1. I suddetti due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, stante la loro connessione.
Essi sono infondati.
La L. n. 431 del 1998, art. 3, statuisce che: "1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1, art. 2 e
alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore pu avvalersi della
facolt di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i
seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;...........

Il comma 2 dello stesso articolo statuisce che "Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di
nullit, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta fondata".
2.2. La giurisprudenza di questa Corte, formatasi in relazione all'analoga disposizione di legge di cui alla L. n. 392 del
1978, art. 29, aveva ritenuto che il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la
facolt di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 28 e 29,
ha l'onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 commi 4 e 5, nella comunicazione da inviare al
conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta fondata, al fine di
consentire la verifica preventiva della seriet dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione
dell'immobile all'uso indicato, non essendo sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralit di destinazioni
dell'immobile, stante l'inammissibilit di un cambiamento successivo (nella specie la S.C. nell'affermare il principio
surriportato ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto la validit della disdetta intimata dal locatore, i quale si
era limitato, nella lettera di comunicazione al conduttore, ad un generico riferimento alle ipotesi di cui alla lett. b) dell'art.
29 cit., dichiarando di dover adibire l'immobile "all'esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il
secondo grado in linea retta ad una delle attivit indicate all'art. 27"). (Cass. n. 10208 del 29/11/1994); n. 15547 del
2002; n. 6046 del 2004).
2.3. A tale giurisprudenza va data continuit anche in relazione alla fattispecie di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3.
In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma alla prima scadenza
nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullit, il motivo, tra
quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta fondata.
Tale norma deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione
dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la
verifica della seriet e della realizzabilit della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto
rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami
l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge.
3.1. Sennonch nella fattispecie non pu sostenersi che la lettera di disdetta manchi di specificit avendo fatto
riferimento alla ragione di diniego di rinnovo quadriennale del contratto di abitazione, perch chiarisce che l'immobile in
questione andava adibito ad uso di abitazione (e quindi ad uno specifico uso tra i 4 previsti dalla L. n. 431 del 1998, art.
3, comma 1) ed in favore del proprio figlio D.G.G. con i suoi 2 figli E. T. e M., ovvero uno di questi 2 ultimi.
Essendo specificamente individuata nella lettera di diniego di rinnovo sia la necessit dell'uso abitativo sia i soggetti
beneficiari (e cio il figlio o uno dei suoi 2 nipoti), non pu considerarsi generico il richiamo all'ipotesi di diniego di cui
all'art. 3, n. 1 cit., in modo tale da non consentire di valutare la seriet della intenzione manifestata dal locatore. La
specificit della ragione di diniego va infatti intesa come possibilit concreta di valutare ex ante la seriet dell'intenzione
indicata (n il giudice potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del
diritto al rinnovo), sia come possibilit del successivo controllo sulla effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato,
ai fini dell'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 3 della legge citata (invocabili anche quando l'immobile sia stato
adibito ad un uso riconducibile, s, ad una delle ipotesi previste dall'art. 3, ma diverso da quello indicato).
3.2. Ne consegue che correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto che nella fattispecie l'attrice avesse esercitato
legittimamente la facolt di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza.
Ci comporta che di nessun rilievo la circostanza che solo con l'atto introduttivo del giudizio fosse specificato che
l'immobile veniva adibito solo ad uno dei nipoti dell'attrice, gi indicati nell'atto del 22.12.03 di rifiuto di rinnovo.
Il legittimo esercizio di tale facolt, per la presenza della condizione di cui all'art. 3, lett. a), avvenuto con la nota
suddetta, rendeva ultronea l'ulteriore specificazione di quale dei tre soggetti indicati nella nota dovesse abitare
l'immobile, una volta rilasciato.
4. Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c. e della L.. n. 431
del 1998, artt. 2 e 3, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3, nonch il vizio motivazionale dell'impugnata sentenza.
Ritiene il ricorrente che nell'ipotesi in cui in un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dopo l'entrata in vigore
della L. n. 431 del 1898, le parti non abbiano espressamente pattuito la facolt per il locatore del diniego del rinnovo di
contratto alla prima scadenza, deve ritenersi che il locatore abbia implicitamente rinunziato all'esercizio di tale facolt.
5.1. Il motivo infondato e privo di base normativa.
Infatti la L. n. 431 del 1978, art. 3, conferisce al locatore la facolt del diniego di rinnovo del contratto alla prima
scadenza solo in presenza di determinate circostanze specificamente indicate nella norma, ma non richiede anche l'altro

requisito che la facolt di diniego di rinnovo sia prevista nel contratto. La tesi dei ricorrenti, che sostengono tale
necessit, introduce un ulteriore requisito per l'esercizio di tale facolt, rispetto a quanto stabilito dalla legge.
5.2. N si pu ritenere che tale mancata menzione della facolt di rifiuto nel contratto costituisca una rinunzia implicita
allo stesso.
La rinunzia implicita all'esercizio di un diritto o di una facolt si pu cogliere solo in presenza di un comportamento
incompatibile con tale esercizio.
Nella fattispecie non vi alcuna incompatibilit tra la facolt (assegnata dall'articolo suddetto al locatore) di rifiuto di
rinnovo, ed il silenzio serbato dalle parti sul punto nel contratto. Il silenzio , generalmente, solo un atto neutro e non un
atto di incompatibilit con l'esercizio di una facolt ex lege.
6. Il ricorso va, pertanto, rigettato. Nulla per le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso. Nulla per le spese del giudizio di cassazione.