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Meier Wertermittlungs-GmbH

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33178 Borchen
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Datum:
23.05.2016
Az.:
M-139 Ebbers

KURZGUTACHTEN
ber den Verkehrswert (Marktwert)
i. S. d. 194 Baugesetzbuch fr das mit einem
Bro-, Lager- und Produktionsgebude bebaute Grundstck
in 59602 Rthen, Hankerfeld 8

Der Verkehrswert des Grundstcks wurde zum Stichtag


20.05.2016 ermittelt mit rd.

1.100.000,00 .
Ausfertigung Nr. 1
Dieses Gutachten besteht aus 37 Seiten inkl. zwei Anlagen mit insgesamt 8 Seiten.
Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine fr meine Unterlagen.

Bewertungsobjekt:
Hankerfeld 8
59602 Rthen

Inhaltsverzeichnis
Nr.

Abschnitt

Allgemeine Angaben ...............................................................................................................4

1.1

Angaben zum Bewertungsobjekt ...............................................................................................4

1.2

Angaben zum Auftraggeber und Eigentmer .............................................................................4

1.3

Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ....................................................................4

1.4

Besonderheiten des Auftrags / Magaben des Auftraggebers ....................................................5

Grund- und Bodenbeschreibung ............................................................................................5

2.1

Privatrechtliche Situation ...........................................................................................................5

2.2

ffentlich-rechtliche Situation ....................................................................................................5

2.2.1

Baulasten und Denkmalschutz ..................................................................................................5

2.2.2

Bauplanungsrecht .....................................................................................................................5

2.2.3

Bauordnungsrecht .....................................................................................................................5

2.3

Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation ........................................................5

2.4

Hinweise zu den durchgefhrten Erhebungen ............................................................................6

Beschreibung der Gebude und Auenanlagen ....................................................................6

3.1

Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung .............................................................................6

3.1.1

Brogebude 1..........................................................................................................................6

3.1.2

Brogebude 2..........................................................................................................................7

3.1.3

Halle 2 ......................................................................................................................................9

3.1.4

Halle 3 .................................................................................................................................... 10

3.1.5

Halle Nr. 4 ............................................................................................................................... 11

3.1.6

Halle 5 .................................................................................................................................... 12

3.1.7

Spnesilo (rund) ...................................................................................................................... 12

3.1.8

Silo.......................................................................................................................................... 12

3.1.9

Trockenkammer ...................................................................................................................... 13

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Ermittlung des Verkehrswerts .............................................................................................. 14

4.1

Grundstcksdaten, Teilgrundstcke ......................................................................................... 14

4.2

Wertermittlung fr das Teilgrundstck Ebbers Tren GmbH..................................................... 14

4.2.1

Verfahrenswahl mit Begrndung .............................................................................................. 14

4.2.2

Bodenwertermittlung ............................................................................................................... 15

4.2.3

Ertragswertermittlung .............................................................................................................. 16

4.2.3.1

Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung ........................................... 16

4.2.3.2

Erluterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe ................................. 16

4.2.3.3

Ertragswertberechnung ........................................................................................................... 19

4.2.3.4

Erluterung zur Ertragswertberechnung................................................................................... 20

4.2.4

Wert des Teilgrundstcks Ebbers Tren GmbH ....................................................................... 23

4.3

Wertermittlung fr das Teilgrundstck Flurstck 677, gesondert verwertbare Teilflche ........... 24

4.3.1

Bodenwertermittlung ............................................................................................................... 24

4.3.1.1

Ertragswertberechnung ........................................................................................................... 25

4.3.2

Wert des Teilgrundstcks Flurstck 677 .................................................................................. 26

4.4

Verkehrswert ........................................................................................................................... 27

Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software ...................................................... 28

5.1

Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ........................................................................ 28

5.2

Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten.................................................................... 29

5.3

Verwendete fachspezifische Software ..................................................................................... 29

Verzeichnis der Anlagen ....................................................................................................... 29

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1
1.1

Allgemeine Angaben
Angaben zum Bewertungsobjekt

Art des Bewertungsobjekts:

Grundstck, bebaut mit Bro-, Lager- und Produktionsgebude

Objektadresse:

Hankerfeld 8
59602 Rthen

Grundbuchangaben:

Grundbuch von Hemmern, Blatt 26

Katasterangaben:

Gemarkung Rthen, Flur 21, Flurstck 356 (10.000 m);


Gemarkung Rthen, Flur 21, Flurstck 658 (6.816 m);
Gemarkung Rthen, Flur 21, Flurstck 676 (199 m);
Gemarkung Rthen, Flur 21, Flurstck 677 (5.144 m);
Gemarkung Rthen, Flur 2, Flurstck 138 (529 m)

1.2

Angaben zum Auftraggeber und Eigentmer

Auftraggeber:

Eigentmer:

1.3

Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung

Grund der Gutachtenerstellung:

Veruerung

Wertermittlungsstichtag:

20.05.2016

Tag der Ortsbesichtigung:

16.05.2016

Teilnehmer am Ortstermin:

der Sachverstndige mit der Mitarbeiterin

herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen:

Vom Auftraggeber wurden fr diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfgung
gestellt:
unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 19.09.2005
Vom Sachverstndigen wurden folgende Ausknfte und Unterlagen beschafft:
Flurkartenauszug
Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- und Nutzflchen
Marktdatenableitungen des rtlich zustndigen Sprengnetter
Expertengremiums fr Immobilienwerte

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1.4

Besonderheiten des Auftrags / Magaben des Auftraggebers

Es soll eine Verkehrswertermittlung nach 194 BauGB in Kurzform erfolgen. Die Parteien waren sich ber
folgende Punkte einig:
1 Der Sachverstndige soll keine Lage- und Baubeschreibung des Objektes erstellen, es wird lediglich auf
wesentliche Eigenschaften des Objektes hingewiesen.
2 Die Massenermittlungen wurden aus den Bauzeichnungen bernommen und stichprobenartig berprft;
Differenzen wurden hierbei nicht festgestellt.
Die erstelle Wertermittlung bezieht sich auf die derzeitige Nutzung des Grundstcks als Produktionsbetrieb.
Wird eine andere Nutzung angedacht sind evtl. anfallende Umbaukosten zustzlich bzw. anteilig zu bercksichtigen.

2
2.1

Grund- und Bodenbeschreibung


Privatrechtliche Situation

grundbuchlich gesicherte Belastungen:

Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug


vom 19.09.2005 vor.
Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs keine wertbeeinflussende Eintragung.

Anmerkung:

Schuldverhltnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein knnen, werden in diesem Gutachten nicht bercksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende
Schulden beim Verkauf gelscht oder durch Reduzierung des
Verkaufspreises ausgeglichen werden.

2.2

ffentlich-rechtliche Situation

2.2.1 Baulasten und Denkmalschutz


Eintragungen im Baulastenverzeichnis:

Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgem nicht eingesehen. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen sind
deshalb zustzlich zu dieser Wertermittlung zu bercksichtigen.

2.2.2 Bauplanungsrecht
Darstellungen im Flchennutzungsplan:

Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flchennutzungsplan


als gewerbliche Bauflche (G) dargestellt.

2.2.3 Bauordnungsrecht
Die Wertermittlung wurde auftragsgem auf der Grundlage des realisierten Vorhabens und Nutzung durchgefhrt. Im Falle einer Umnutzung ist der ermittelte Verkehrswert evtl. aufgrund von Umbaukosten anzupassen. Diese knnen jedoch erst ermittelt werden, wenn die Drittverwendung feststeht.

2.3

Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation

Entwicklungszustand (Grundstcksqualitt):

baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV)

abgabenrechtlicher Zustand:

Das Bewertungsobjekt ist tlw. bezglich der Beitrge und Abga-

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ben fr Erschlieungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenpflichtig. Die nachfolgend genannten Beitrge bzw. Abgaben fallen noch an: Abwasser(-bzw. Kanalbau)beitrag i. S. d.
KAG.

2.4

Hinweise zu den durchgefhrten Erhebungen

Es wird empfohlen, vor einer vermgensmigen Disposition bezglich des Bewertungsobjekts zu diesen
Angaben von der jeweils zustndigen Stelle schriftliche Besttigungen einzuholen.

3
3.1

Beschreibung der Gebude und Auenanlagen


Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung

Grundlage fr die Gebudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die
ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen.
Baumngel und -schden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstrungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbar
waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschden und Baumngel auf
den Verkehrswert nur pauschal bercksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezglich vertiefende
Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber gesundheitsschdigende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt.

3.1.1 Brogebude 1
Bauweise und Konstruktion:
Fundamente:

Streifenfundamente in Stahlbeton

Auenwnde:

Auenwnde Massivbau: EG und OG 30 cm stark; Ausfhrung in Porotonziegeln, Kalksandstein

Innenwnde:

Trockenbauweise mit Metall- / Holzpfosten; beidseitig beplankt mit Gipskartonplatten / Holzverschalung; Gipsdielenwnde 6 - 10 cm stark, Mauerwerk in Ziegel, Porotonziegeln, je nach Erfordernis 10 - 24 cm stark, verputzt.

Decken:

Stahlbetondecke mit Estrich und Trittschalldmmung, Decke im OG als Holzbalkendecke. Abgehngte Decken, Ausfhrung mit Holzpaneelen.

Dcher:

geneigtes Dach: Satteldach; Konstruktion in Holz

Treppen:

Treppen einlufig, mit Zwischenpodest. Ausfhrung in Stahlbeton mit Auflage.


Handlauf in Holz.

Isolierungen:

Isolierglasfenster, Auenwnde verklinkert und verputzt. Dach mit Wrmedmmung.

Sonstiges:

Brogebude: Abmessungen des Gebudes ca. 22,00 m auf 6,00 m, das Gebude ist mehrgeschossig. Es verfgt ber zwei Vollgeschosse mit Satteldach.
Bauweise dem Baujahr gem, nichttragende Innenwnde in Ziegel ca. 12 cm
stark oder in Trockenbauweise. Treppenhauskerne in Stahlbeton massiv, soweit
konstruktiv erforderlich. Decke ber dem EG als massive Stahlbetondecke.

Ausstattung:
Tren:

Holztren

Fenster:

Holzfenster als Kastenfenster.

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Fubden:

Laminat, Textil- oder Kunststoffbelge, sanitre Rume mit Fliesen, Flure mit Natursteinbelgen.

Wnde und Decken:

Verputzt und gestrichen bzw. tapeziert, teilweise mit Holzverschalung, Sanitre


Rume deckenhoch gefliest, Kche mit Fliesenspiegel.

Sanitre Einrichtungen:

Damen und Herren WC, deckenhoch gefliest, Handwaschbecken mit Kaltwasser.

Elektroinstallation:

bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen und Steckdosen, Sicherung mit Kippschaltern, Leitungen weitgehend in Leerrohren verlegt. Telefon- und
Netzwerkanschlsse, Gebude mit DSL-Anschlssen, Leitungen teilweise unter
Putz gelegt.

Heizung:

Gebude ausgestattet mit holzspnebetriebener Zentralheizung, Stahlradiatoren


mit Thermostatventilen in allen Rumen.

Sonstiges:

Brandmelder und Brandmeldezentrale mit Aufschaltung zur zustndigen Feuerwehr, Klimaanlage von Stiebel Eltron im Besprechungsraum, Leitungen zur Erweiterung der Klimaanlage in die Bros der Verwaltung vorhanden, Sonnenschutzanlage von Hppe Minisonic MC, Alarmanlage von ABB in der kompletten
Verwaltung mit Aufschaltung zur Firma Siemens.

Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einen guten Bauzustand auf, die laufenden Instandhaltungsmanahmen werden durchgefhrt.

3.1.2 Brogebude 2
Bauweise und Konstruktion:
Fundamente:

Streifenfundamente in Stahlbeton

Auenwnde:

Auenwnde Massivbau: EG und OG 20 / 25 / 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung


in Porotonziegeln und Kalksandstein

Innenwnde:

Trockenbauweise mit Metall- / Holzpfosten; beidseitig beplankt mit Gipskartonplatten / Holzverschalung; Gipsdielenwnde 6 - 10 cm stark, Mauerwerk in Ziegel, Porotonziegeln, je nach Erfordernis 10 - 24 cm stark, verputzt.

Decken:

Stahlbetondecke mit Estrich und Trittschalldmmung, Decke im OG als Holzbalkendecke. Abgehngte Decken, Ausfhrung mit Mineralfaserplatten und Gipskartonplatten (F30).

Dcher:

geneigtes Dach: Satteldach, Neigung 15 Grad, Pfetten in Leimholz, Trapezbleche mit Dmmung

Treppen:

Treppen einlufig mit Zwischenpodest. Handlauf, Ausfhrung in Holz.

Isolierungen:

Isolierglasfenster, Auenwnde verklinkert und verputzt. Dach mit Wrmedmmung.

Sonstiges:

Brogebude: Abmessungen des Gebudes ca. 18,00 m auf 10,61 m, das Gebude ist mehrgeschossig. Es verfgt ber zwei Vollgeschosse mit Satteldach.
Bauweise dem Baujahr gem, nichttragende Innenwnde in Ziegel ca. 12 cm
stark oder in Trockenbauweise. Treppenhauskerne in Stahlbeton massiv, soweit
konstruktiv erforderlich. Decken ber dem EG Geschoss als massive Stahlbetondecke.

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Ausstattung:
Tren:

Holztren

Fenster:

Kunststofffenster PVC / k =1,10

Fubden:

Laminat, Kunststoffbelge, Textil- oder Kunststoffbelge, sanitre Rume mit


Fliesen, Flure mit Natursteinbelgen.

Wnde und Decken:

Verputzt und gestrichen bzw. tapeziert, Decken abgehngt mit Mineralfaserplatten(F30), sanitre Rume deckenhoch gefliest, Kche mit Fliesenspiegel.

Sanitre Einrichtungen:

Toiletten mit Boden-WC mit Splkasten, Handwaschbecken mit Einhebelmischern.

Elektroinstallation:

bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen und Steckdosen, Sicherung mit Kippschaltern, Leitungen weitgehend in Leerrohren verlegt. Telefon- und
Netzwerkanschlsse sowie DSL-Anschlsse vorhanden, Leitungen berwiegend
unter Putz gelegt.

Heizung:

Gebude ausgestattet mit holzspnebetriebener Zentralheizung, Stahlradiatoren


mit Thermostatventilen in allen Rumen.

Sonstiges:

RWA Anlage, Brandmeldeanlage mit Aufschaltung zur zustndigen Feuerwehr,


Alarmanlage von ABB mit Aufschaltung zur Firma Siemens, Sonnenschutzanlage von Hppe Minisonic MC(Rolllden), Klimaanlage von Stiebel Eltron im Besprechungsraum, Erweiterung der Klimaanlage in einzelne Brorume mglich.

Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einen guten Bauzustand auf, die laufenden Instandhaltungsmanahmen werden durchgefhrt, es besteht kein erkennbarer Reparaturstau.

Halle Nr. 1
Bauweise und Konstruktion:
Fundamente:

Streifenfundamente in Stahlbeton.

Auenwnde:

Auenwnde teilweise in Massivbau: 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung in Vollziegeln. Sonst Skelettbauweise, Ausfhrung in Holzbauweise, uere Verkleidung mit Trapezblechen.

Innenwnde:

Trockenbauweise mit Holzpfosten; Holzverschalung; Mauerwerk in Ziegel,


Kalksandstein, je nach Erfordernis 10 - 30 cm stark, verputzt.

Dcher:

geneigtes Dach: Pultdach; Konstruktion in Holz, Dachhaut aus Trapezblech, ungedmmt.

Ausstattung:
Tren:

Innentren als Holzschiebetr, Auentren als Metalltren mit Schutzanstrich.

Fenster:

Innenfenster aus Holz mit Einfachverglasung.

Fubden:

Zementestrich, ohne Schutzanstrich.

Elektroinstallation:

bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen, Steckdosen und Starkstromsteckdosen, Sicherung mit Kippschaltern, separate Stromkreise fr bestimmte Maschinen.

Heizung:

Beheizung ber die Zentralheizung im Kesselhaus.

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Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einem dem Baujahr gemen Zustand auf, die laufenden
Instandhaltungen werden durchgefhrt, es zeigen sich jedoch an einzelnen Bauteilen altersbedingte Abnutzungen, mittelfristig sind folgende Reparaturen bzw.
Instandsetzungen vorzunehmen: Ausbesserung der Auenwnde aus Trapezblechen, da diese teilweise Schden im unteren Bereich aufweisen.

3.1.3 Halle 2
Bauweise und Konstruktion:
Fundamente:

Streifenfundamente in Stahlbeton

Auenwnde:

Auenwnde Massivbau: 20 / 25 / 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung in Porotonziegeln.

Innenwnde:

Trockenbauweise mit Metall- oder Holzpfosten; beidseitig beplankt mit Gipskartonplatten oder Holzverschalung; Gipsdielenwnde 6 - 10 cm stark, Mauerwerk
in Ziegel, Kalksandstein, je nach Erfordernis 10 - 24 cm stark, verputzt und gestrichen.

Decken:

Fachwerkbinder in Stahl- oder Holzkonstruktion bzw. Holzleimbinder.

Dcher:

Flachdach: Warmdachaufbau als Hartdach.

Treppen:

Treppen einlufig, Ausfhrung in Stahl, verzinkt.

Isolierungen:

Dachkonstruktion gedmmt, Isolierglasfenster.

Sonstiges:

Hallengebude: Abmessungen des Gebudes ca. 92,00 m auf 14,25 m, das Gebude ist eingeschossig. Es verfgt ber ein Vollgeschoss mit Flachdach. Bauweise dem Baujahr gem, in Stahlbetonskelettbauweise, nichttragende Innenwnde in Ziegel ca. 12 cm stark oder Trockenbauweise. Flachdach als Warmdachaufbau, Dachdeckung mit Bitumen.

Ausstattung:
Tren:

Metallzargen, lackiert, Beschlge in Edelstahl, Brandabschnittstren den Bestimmungen gem ausgefhrt. Tren soweit erforderlich in Stahl.

Fenster:

Holz-, Metall-, Kunststofffenster mit Isolierglas, Dreh- und Kippmechanik, Beschlge in Leichtmetall.

Fubden:

Zementestrich, geglttet, ohne Schutzanstrich.

Wnde und Decken:

Verputzt und gestrichen, Decken abgehngt mit Holz- bzw. Mineralfaserplatten


(F30)

Elektroinstallation:

bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen, Steckdosen und Starkstromsteckdosen, Sicherung mit Kippschaltern, separate Stromkreise fr bestimmte Maschinen.

Heizung:

Heizung ber Zentralheizung.

Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einen dem Baujahr gemen Zustand auf, die laufenden Instandhaltungen werden durchgefhrt, es zeigen sich jedoch an einzelnen Bauteilen altersbedingte Abnutzungen.

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3.1.4 Halle 3

Bauweise und Konstruktion:


Fundamente:

Streifenfundamente in Stahlbeton

Auenwnde:

Skelettbauweise in Stahl / Stahlbeton

Innenwnde:

Trockenbauweise mit Metall- oder Holzpfosten; beidseitig beplankt mit Gipskartonplatten oder Holzverschalung; Gipsdielenwnde 6 - 10 cm stark, Mauerwerk
in Ziegel, Kalksandstein, je nach Erfordernis 10 - 24 cm stark, verputzt und gestrichen.

Decken:

Fachwerkbinder in Stahl- oder Holzkonstruktion bzw. Holzleimbinder.

Dcher:

Flachdach: Warmdachaufbau als Hartdach.

Isolierungen:

Dachkonstruktion gedmmt, Isolierglasfenster.

Sonstiges:

Hallengebude: Abmessungen des Gebudes ca. 108,00 m auf 20,00 m, das


Gebude ist eingeschossig. Es verfgt ber ein Vollgeschoss mit Flachdach.
Bauweise dem Baujahr gem, in Stahlbetonskelettbauweise, nichttragende Innenwnde in Ziegel ca. 12 cm stark oder Trockenbauweise. Flachdach als Warmdachaufbau, Dachdeckung mit Bitumen.

Ausstattung:
Tren:

Metallzargen, lackiert, Beschlge in Edelstahl, Brandabschnittstren den Bestimmungen gem ausgefhrt. Tren soweit erforderlich in Stahl.

Fenster:

Holz-, Metall-, Kunststofffenster mit Isolierglas, Dreh- und Kippmechanik, Beschlge in Leichtmetall.

Fubden:

Zementestrich, geglttet, mit Schutzanstrich.

Wnde und Decken:

Verputzt und gestrichen, Decken abgehngt mit Holz- bzw. Mineralfaserplatten


(F30)

Elektroinstallation:

bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen, Steckdosen und Starkstromsteckdosen, Sicherung mit Kippschaltern, separate Stromkreise fr bestimmte Maschinen.

Heizung:

Heizung ber lheizung im Kesselhaus.

Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einen guten Bauzustand auf, die laufenden Instandhaltungsmanahmen werden durchgefhrt, es besteht kein erkennbarer Reparaturstau.

Baumngel und -schden:


Mauerwerk:

Leichte Mauerwerksrisse netzfrmig auf der Rckseite des Gebudes.

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3.1.5 Halle Nr. 4


Bauweise und Konstruktion:
Fundamente:

Streifenfundamente in Stahlbeton

Auenwnde:

Auenwnde Massivbau: 20 / 25 / 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung in Porotonziegeln.

Innenwnde:

Trockenbauweise mit Metall- oder Holzpfosten; beidseitig beplankt mit Gipskartonplatten oder Holzverschalung; Gipsdielenwnde 6 - 10 cm stark, Mauerwerk
in Ziegel, Kalksandstein, je nach Erfordernis 10 - 24 cm stark, verputzt und gestrichen.

Decken:

Fachwerkbinder in Stahl- oder Holzkonstruktion bzw. Holzleimbinder.

Dcher:

Flachdach: Warmdachaufbau als Hartdach.

Treppen:

Treppen einlufig, Ausfhrung in Stahl, verzinkt.

Isolierungen:

Dachkonstruktion gedmmt, Isolierglasfenster.

Sonstiges:

Hallengebude: Abmessungen des Gebudes ca. 55,00 m auf 34,00 m, das Gebude ist eingeschossig. Es verfgt ber ein Vollgeschoss mit Flachdach. Bauweise dem Baujahr gem, in Stahlbetonskelettbauweise, nichttragende Innenwnde in Ziegel ca. 12 cm stark oder Trockenbauweise. Flachdach als Warmdachaufbau, Dachdeckung mit Bitumen.

Ausstattung:
Tren:

Metallzargen, lackiert, Beschlge in Edelstahl, Brandabschnittstren den Bestimmungen gem ausgefhrt. Tren soweit erforderlich in Stahl.

Fenster:

Holz-, Metall-, Kunststofffenster mit Isolierglas, Dreh- und Kippmechanik, Beschlge in Leichtmetall.

Fubden:

Zementestrich, geglttet, ohne Schutzanstrich.

Wnde und Decken:

Verputzt und gestrichen, Decken abgehngt mit Holz- bzw. Mineralfaserplatten


(F30)

Sanitre Einrichtungen:

Damen und Herren WC.

Elektroinstallation:

bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen, Steckdosen und Starkstromsteckdosen, Sicherung mit Kippschaltern, separate Stromkreise fr bestimmte Maschinen.

Heizung:

Heizung ber Zentralheizung.

Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einen dem Baujahr gemen Zustand auf, die laufenden Instandhaltungen werden durchgefhrt, es zeigen sich jedoch an einzelnen Bauteilen altersbedingte Abnutzungen.

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3.1.6 Halle 5
Bauweise und Konstruktion:
Fundamente:

Fundamentierung mit Einzelfundamenten, Ausfhrung in Stahlbeton.

Decken:

Stahltrgerdecke.

Dcher:

Blecheindeckung in Stahl.

Ausstattung:
Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einen guten Bauzustand auf, die laufenden Instandhaltungsmanahmen werden durchgefhrt, es besteht kein erkennbarer Reparaturstau.

3.1.7 Spnesilo (rund)


Bauweise und Konstruktion:
Fundamente:

Bodenplatte in Stahlbeton, Ringfundament

Auenwnde:

Stahlbeton- Monolith- Bauweise

Innenwnde:

Stahlbeton- Monolith- Bauweise

Decken:

Austragungsdecke in Stahlbeton

Treppen:

Treppen und Steigleitern in Stahl verzinkt, teilweise mit Korb.

Sonstiges:

Auf dem Dach ist eine Absauganlage mit Filter installiert. Das Silo versorgt die
Heizung mit Holzspnen etc. Darber hinaus ist eine Funkenfluglschanlage
gem. den Brandschutzvorschriften installiert.

Ausstattung:
Sonstiges:

Auf dem Dach ist eine Absauganlage und Filteranlage installiert sowie Zuleitungen zur Heizung.

Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einen guten Bauzustand auf, die laufenden Instandhaltungsmanahmen werden durchgefhrt, es besteht kein erkennbarer Reparaturstau.

3.1.8 Silo
Bauweise und Konstruktion:
Fundamente:

Massiv betonierte Bodenplatte und Streifenfundament.

Auenwnde:

Skelettbauweise in Stahl / Stahlbeton

Decken:

Stahlbetondecke

Dcher:

Stahlbetondecke

Treppen:

Treppen und Steigleitern in Stahl verzinkt, teilweise mit Korb.

Sonstiges:

Auf dem Dach ist eine Absauganlage mit Filter installiert. Das Silo versorgt die
Heizung mit Holzspnen etc. Darber hinaus ist eine Funkenfluglschanlage
gem. den Brandschutzvorschriften installiert.

Ausstattung:
Tren:

Metallzargen; Beschlge in Edelstahl, Brandabschnittstren den Bestimmungen

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Bewertungsobjekt:
Hankerfeld 8
59602 Rthen

gem ausgefhrt. Tren soweit erforderlich in Stahl.


Fubden:

Zementestrich, geglttet ohne Schutzanstrich.

Wnde und Decken:

Gestrichen.

Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einen dem Baujahr gemen Zustand auf, die laufenden Instandhaltungen werden durchgefhrt, es zeigen sich jedoch an einzelnen Bauteilen altersbedingte Abnutzungen.

3.1.9 Trockenkammer
Bauweise und Konstruktion:
Fundamente:

Streifenfundamente in Stahlbeton.

Auenwnde:

Auenwnde teilweise in Massivbau: 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung in Vollziegeln. Sonst Skelettbauweise Ausfhrung in Holzbauweise, uere Verkleidung mit Trapezblechen.

Innenwnde:

Trockenbauweise mit Holzpfosten; Holzverschalung; Mauerwerk in Ziegel,


Kalksandstein, je nach Erfordernis 10 - 30 cm stark, verputzt.

Decken:

Holzleimbinder

Dcher:

geneigtes Dach: Satteldach; Konstruktion in Holz

Isolierungen:

Dachkonstruktion ungedmmt.

Ausstattung:
Tren:

Trbltter glatt, Metallzargen, lackiert, Beschlge in Edelstahl, Brandabschnittstren den Bestimmungen gem ausgefhrt. Tren soweit erforderlich in Stahl.

Fubden:

Zementestrich, ohne Schutzanstrich.

Wnde und Decken:

Verputzt und gestrichen.

Elektroinstallation:

bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen, Steckdosen und Starkstromsteckdosen, Sicherung mit Kippschaltern, separate Stromkreise fr bestimmte Maschinen.

Heizung:

Gebude ausgestattet mit holzspnebetriebener Zentralheizung und einer lheizung, ltank auf der Freiflche hinter dem Kesselhaus, als Stahltank.

Sonstiges:
Auenanlagen:

Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge berwiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zierstrucher und heimische Gehlze.

Beurteilung:

Das Gebude weist einen dem Baujahr gemen Zustand auf, die laufenden Instandhaltungen werden durchgefhrt, es zeigen sich jedoch an einzelnen Bauteilen altersbedingte Abnutzungen.

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59602 Rthen

4
4.1

Ermittlung des Verkehrswerts


Grundstcksdaten, Teilgrundstcke

Nachfolgend wird der Verkehrswert fr das mit einem Bro-, Lager- und Produktionsgebude bebaute Grundstck in 59602 Rthen, Hankerfeld 8 zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 ermittelt.
Grundstcksdaten:
Grundbuch
Hemmern

Blatt
26

Gemarkung
Rthen
Rthen
Rthen
Rthen
Rthen

Flur
21
21
21
21
2

Flurstcke
356
658
676
677
138

Flche
10.000 m
6.816 m
199 m
5.144 m
529 m
22.688 m

Flche insgesamt:

Das Bewertungsobjekt wird zum Zwecke dieser Wertermittlung in Teilgrundstcke aufgeteilt. Bei diesen Teilgrundstcken handelt es sich um selbststndig veruerbare Teile des Gesamtobjekts. Fr jedes Teilgrundstck wird deshalb nachfolgend zunchst eine getrennte Verkehrswertermittlung durchgefhrt. D. h., es wird
jeweils eine eigenstndige Verfahrenswahl getroffen und ein eigener Verkehrswert aus dem bzw. den Verfahrenswerten abgeleitet. Zustzlich wird jedoch abschlieend auch der Verkehrswert des Gesamtobjekts ausgewiesen.
Teilgrundstcksbezeichnung
Ebbers Tren GmbH
Flurstck 677
Summe der Teilgrundstcksflchen:

4.2

Nutzung/Bebauung
Bro- Produktions- und Lagergebude
Lagerhalle

Flche
17.544 m
5.144 m
22.688 m

Wertermittlung fr das Teilgrundstck Ebbers Tren GmbH

4.2.1 Verfahrenswahl mit Begrndung


Entsprechend den Gepflogenheiten im gewhnlichen Geschftsverkehr und der sonstigen Umstnde dieses
Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) ist der Verkehrswert
des Bewertungsgrundstcks mit Hilfe des Ertragswertverfahrens (gem. 17-20 ImmoWertV) zu ermitteln,
weil fr Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks der marktblich erzielbare Ertrag bei der
Kaufpreisbildung im Vordergrund steht.
Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen.
Zudem sind besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale zu bercksichtigen.
Dazu zhlen:
Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen
oder Baumngel und Bauschden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags
oder durch eine gekrzte Restnutzungsdauer bercksichtigt sind,
wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der ortsblichen Miete),
Nutzung des Grundstcks fr Werbezwecke und
Abweichungen in der Grundstcksgre, insbesondere wenn Teilflchen selbststndig verwertbar sind.
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4.2.2 Bodenwertermittlung
Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks
Der Bodenrichtwert betrgt 10,00 /m zum Stichtag 01.01.2016. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie folgt
definiert:
Entwicklungsstufe
Art der baulichen Nutzung
abgabenrechtlicher Zustand

=
=
=

baureifes Land
G (gewerbliche Bauflche)
frei

=
=
=
=
=

20.05.2016
baureifes Land
G (gewerbliche Bauflche)
frei
17.544,00 m

Beschreibung des Teilgrundstcks


Wertermittlungsstichtag
Entwicklungszustand
Art der baulichen Nutzung
abgabenrechtlicher Zustand
Grundstcksflche

Bodenwertermittlung des Teilgrundstcks


Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag
20.05.2016 und die wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmale des Teilgrundstcks angepasst.
I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand
abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei)
=
abgabenfreier Bodenrichtwert
=
(Ausgangswert fr weitere Anpassung)
II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts
Richtwertgrundstck Bewertungsgrundstck
Stichtag
01.01.2016
20.05.2016

Erluterung
10,00 /m
10,00 /m

Anpassungsfaktor

Erluterung

1,00

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmalen


lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag
=
10,00 /m
Flche (m)
17.544,00

1,00
Entwicklungsstufe

baureifes Land

baureifes Land

Art der baulichen G (gewerbliche Bau- G (gewerbliche BauflNutzung


flche)
che)
angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert
Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt
noch ausstehende Abgaben
abgabenfreier relativer Bodenwert
IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts
abgabenfreier relativer Bodenwert
Flche

1,00

1,00

10,00 /m

0,00 /m
10,00 /m
Erluterung

10,00 /m

17.544,00 m
= 175.440,00
rd. 175.440,00

abgabenfreier Bodenwert

Der abgabenfreie Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 insgesamt 175.440,00 .


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4.2.3 Ertragswertermittlung
4.2.3.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung
Das Modell fr die Ermittlung des Ertragswerts ist in den 17 20 ImmoWertV beschrieben.
Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktblich erzielbaren jhrlichen Ertrgen (insbesondere
Mieten und Pachten) aus dem Grundstck. Die Summe aller Ertrge wird als Rohertrag bezeichnet. Mageblich fr den (Ertrags)Wert des Grundstcks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzglich der Aufwendungen, die der Eigentmer fr die Bewirtschaftung einschlielich Erhaltung des
Grundstcks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).
Das Ertragswertverfahren fut auf der berlegung, dass der dem Grundstckseigentmer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstck die Verzinsung des Grundstckswerts (bzw. des dafr gezahlten Kaufpreises)
darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.
Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag fr ein bebautes Grundstck sowohl die Verzinsung fr den Grund
und Boden als auch fr die auf dem Grundstck vorhandenen baulichen (insbesondere Gebude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundstzlich als unvergnglich (bzw.
unzerstrbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen
zeitlich begrenzt.
Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebude und Auenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren
(vgl. 16 ImmoWertV) grundstzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben wrde, wenn das Grundstck unbebaut wre.
Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts
dar.)
Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Gesamt)Reinertrag des Grundstcks abzglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens.
Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt.
Der vorlufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen
Anlagen zusammen.
Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorlufigen Ertragswerts nicht bercksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorlufigen
Ertragswert sachgem zu bercksichtigen.
Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktblich erzielbaren
Grundstcksreinertrages dar.

4.2.3.2 Erluterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe


Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV)
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemer Bewirtschaftung und zulssiger Nutzung marktblich erzielbaren Ertrge aus dem Grundstck. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den blichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemglichkeiten des Grundstcks (insbesondere der Gebude) auszugehen.
Weicht die tatschliche Nutzung von Grundstcken oder Grundstcksteilen von den blichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmglichkeiten ab und/oder werden fr die tatschliche Nutzung von Grundstcken oder
Grundstcksteilen vom blichen abweichende Entgelte erzielt, sind fr die Ermittlung des Rohertrags zunchst die fr eine bliche Nutzung marktblich erzielbaren Ertrge zugrunde zu legen.
Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV)
Die Bewirtschaftungskosten sind marktblich entstehende Aufwendungen, die fr eine ordnungsgeme Bewirtschaftung und zulssige Nutzung des Grundstcks (insbesondere der Gebude) laufend erforderlich sind.

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Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten.
Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch
uneinbringliche Rckstnde von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorbergehenden
Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es
umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines
Mietverhltnisses oder Rumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV).
Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug
gebracht, die vom Eigentmer zu tragen sind, d. h. nicht zustzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter
umgelegt werden knnen.
Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV)
Der Ertragswert ist der auf die Wertverhltnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der
Summe aller aus dem Objekt whrend seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Ertrge einschlielich Zinsen
und Zinseszinsen entspricht. Die Einknfte aller whrend der Nutzungsdauer noch anfallenden Ertrge abgezinst auf die Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag sind wertmig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts.
Als Nutzungsdauer ist fr die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, fr den Grund und Boden unendlich (ewige Rente).
Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV)
Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengre im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter
Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinertrge fr mit dem Bewertungsgrundstck hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstcke nach den Grundstzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes fr die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren
ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht.
Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn
werden die allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere
Weise bercksichtigt sind.
Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV)
Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen
bei ordnungsgemer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden
knnen. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts,
nachrangig vom Alter des Gebudes bzw. der Gebudeteile abhngig. Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten knnen die Restnutzungsdauer verlngern oder verkrzen.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Unter den besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen versteht man alle vom blichen Zustand
vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche beralterung, insbesondere Baumngel und
Bauschden (siehe nachfolgende Erluterungen), oder Abweichungen von den marktblich erzielbaren Ertrgen).
Baumngel und Bauschden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Baumngel sind Fehler, die dem Gebude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften z. B. durch mangelhafte
Ausfhrung oder Planung. Sie knnen sich auch als funktionale oder sthetische Mngel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen.
Bauschden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachtrgliche uere Einwirkungen oder
auf Folgen von Baumngeln zurckzufhren.
Fr behebbare Schden und Mngel werden die diesbezglichen Wertminderungen auf der Grundlage der
Kosten geschtzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schtzung kann durch pauschale Anstze
oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen.

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Der Bewertungssachverstndige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines
normalen Bauzustandes nur berschlgig schtzen, da
nur zerstrungsfrei augenscheinlich untersucht wird,
grundstzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines BauschadensSachverstndigen notwendig).
Es wird ausdrcklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund
Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne
jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. . Funktionsprfungen, Vorplanung
und Kostenschtzung angesetzt sind.

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4.2.3.3 Ertragswertberechnung
Gebudebezeichnung

Brogebude 1

Brogebude 2
Halle 1 mit Kompressorraum

Mieteinheit

Flche

Nutzung/Lage

(m)

Bro EG
Bro 1. OG
Terrasse 1. OG
Bro EG
Bro 1. OG
Halle

70,00
99,00
9,00
126,00
126,00
972,00

Kompressorraum
194,00
Halle
1.080,00
Spnesilo 1
Spnesilo 2
1,00
Holzunterstand
Halle 3 mit Trocken- Halle
2.187,00
kammern
Trockenkammer
Freiflche unbe6.900,00
festigt
Freiflche befes1.848,00
tigt
Halle 4 mit ber- Halle
1.944,00
dachung
berdachung
171,00
Summe
15.727,00

Anzahl marktblich erzielbare Nettokaltmiete


Stck

Halle 2 mit Spnesilo

1,00
1,00

2,00

(/m)
bzw.
(/Stck)
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
2,00

monatlich
()

jhrlich
()

280,00
396,00
36,00
504,00
504,00
1.944,00

3.360,00
4.752,00
432,00
6.048,00
6.048,00
23.328,00

1,00
1,00
100,00
200,00
1,00

194,00
1.080,00
100,00
200,00
0,00
2.187,00

2.328,00
12.960,00
1.200,00
2.400,00
0,00
26.244,00

0,10

0,00
690,00

0,00
8.280,00

0,50

924,00

11.088,00

2,00

3.888,00

46.656,00

1,00

171,00
13.098,00

2.052,00
157.176,00

4,00

Das Objekt ist eigengenutzt. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktblich erzielbaren
Nettokaltmiete durchgefhrt.
Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten)
Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters)
(25,00 % der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmiete)
jhrlicher Reinertrag
Reinertragsanteil des Bodens
8,38 % von 175.440,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert)
Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen
Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)
bei p = 8,38 % Liegenschaftszinssatz
und n = 25 Jahren Restnutzungsdauer
Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)
vorlufiger Ertragswert
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Ertragswert

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157.176,00

=
rd.

39.294,00
117.882,00
14.701,87
103.180,13

10,337
1.066.573,00
175.440,00
1.242.013,00
224.201,30
1.017.811,70
1.020.000,00
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4.2.3.4 Erluterung zur Ertragswertberechnung


Wohn- bzw. Nutzflchen
Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflchen wurden von mir durchgefhrt. Sie orientieren sich an der
Wohnflchen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhngigen Wohnflchenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere fr Mietwertermittlungen entwickelten Magaben zur wohnwertabhngigen Anrechnung der Grundflchen auf die Wohnflche systematisiert sind, sofern
diesbezgliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietanstzen bercksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis
[2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis blichen Nutzflchenermittlung. Die Berechnungen
knnen demzufolge teilweise von den diesbezglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.
Rohertrag
Die Basis fr die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstck marktblich erzielbare Nettokaltmiete.
Diese entspricht der jhrlichen Gesamtmiete ohne smtliche auf den Mieter zustzlich zur Grundmiete umlagefhigen Bewirtschaftungskosten.
Die marktblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfgbaren Vergleichsmieten fr mit dem Bewertungsgrundstck vergleichbar genutzte Grundstcke
aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden,
aus gemeinsamen Mietableitungen im rtlich zustndigen Sprengnetter Expertengremium,
aus der Sprengnetter-Vergleichsmiete fr ein Standardobjekt und/oder
aus anderen Mietpreisverffentlichungen
als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualittsunterschiede
des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen bercksichtigt.
Bewirtschaftungskosten
Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstcke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m Wohnoder Nutzflche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt.
Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 verffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde,
das auch der Ableitung der Liegenschaftszinsstze zugrunde liegt.
Liegenschaftszinssatz
Der fr das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage
der verfgbaren Angaben des rtlich zustndigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung
der verfgbaren Angaben des Oberen Gutachterausschusses bzw. der Zentralen Geschftsstelle,
des in [1], Kapitel 3.04 verffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze als Referenz- und Ergnzungssystem, in dem die Liegenschaftszinsstze gegliedert nach Objektart,
Restnutzungsdauer des Gebudes sowie Objektgre (d. h. des Gesamtgrundstckswerts) angegeben
sind, sowie
der gemeinsamen Ableitungen im rtlich zustndigen Sprengnetter Expertengremium, insbesondere zu der
regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze, und/oder
eigener Ableitungen des Sachverstndigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze und/oder
des Sprengnetter-Liegenschaftszinssatzes
bestimmt.

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Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes


aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert
Einflussfaktor Objektgre
Einflussfaktor Lage
Einflussfaktor Anbauart
Einflussfaktor Region
ermittelter Liegenschaftszinssatz

=
x
x
x
x
=

6,98 %
1,20
1,00
1,00
1,00
8,38 %

Gesamtnutzungsdauer
Die bliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der fr die Bestimmung der NHK gewhlten Gebudeart sowie dem Gebudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen.
Restnutzungsdauer
Als Restnutzungsdauer ist in erster Nherung die Differenz aus "blicher Gesamtnutzungsdauer" abzglich
"tatschlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlngert (d. h. das Gebude fiktiv verjngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmanahmen durchgefhrt wurden oder in den Wertermittlungsanstzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgefhrt unterstellt werden.
Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Bercksichtigung von durchgefhrten oder zeitnah durchzufhrenden wesentlichen Modernisierungsmanahmen, wird das in [1], Kapitel 3.02.4 beschriebene Modell angewendet.
Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)
fr das Gebude: Brogebude 1
Das 1980 errichtete Gebude wurde modernisiert.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2016 1980 = 36 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige
rechnerische) Restnutzungsdauer von (50 Jahre 36 Jahre =) 14 Jahren
und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Gebude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (25 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (50 Jahre 25 Jahre =) 25 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2016 25 Jahren =) 1991.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Brogebude 1 in der Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und
ein fiktives Baujahr 1991
zugrunde gelegt.
Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)
fr das Gebude: Brogebude 2
Das 1998 errichtete Gebude wurde modernisiert.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2016 1998 = 18 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige
rechnerische) Restnutzungsdauer von (50 Jahre 18 Jahre =) 32 Jahren
und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Gebude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.
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Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (25 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (50 Jahre 25 Jahre =) 18 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2016 18 Jahren =) 1998.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Brogebude 2 in der Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und
ein fiktives Baujahr 1998
zugrunde gelegt.
Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)
fr das Gebude: Halle 1 mit Kompressortrakt
Das 1996 errichtete Gebude wurde modernisiert.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2016 1996 = 20 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige
rechnerische) Restnutzungsdauer von (30 Jahre 20 Jahre =) 10 Jahren
und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Gebude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (25 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (30 Jahre 25 Jahre =) 5 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2016 5 Jahren =) 2011.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Halle 1 mit Kompressortrakt
in der Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und
ein fiktives Baujahr 2011
zugrunde gelegt.
Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)
fr das Gebude: Halle 2 mit Spnesilo
Das 1970 errichtete Gebude wurde modernisiert.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2016 1970 = 46 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige
rechnerische) Restnutzungsdauer von (30 Jahre 46 Jahre =) 0 Jahren
und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Gebude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (25 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (30 Jahre 25 Jahre =) 5 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2016 5 Jahren =) 2011.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Halle 2 mit Spnesilo in der
Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und
ein fiktives Baujahr 2011
zugrunde gelegt.

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Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)


fr das Gebude: Halle 4 mit berdachung
Das 1992 errichtete Gebude wurde modernisiert.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2016 1992 = 24 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige
rechnerische) Restnutzungsdauer von (30 Jahre 24 Jahre =) 6 Jahren
und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Gebude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (25 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (30 Jahre 25 Jahre =) 5 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2016 5 Jahren =) 2011.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Halle 4 mit berdachung in
der Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und
ein fiktives Baujahr 2011
zugrunde gelegt.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Hier werden die wertmigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsanstzen des Ertragswertverfahrens bereits bercksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend bercksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentmer etc. mitgeteilt worden sind.
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Unterstellte Modernisierungen

Einbau einer neuen Heizungsanlage


Weitere Besonderheiten

Merkantieler Minderwert aufgrund des Umstandes


des Insolvenzverkaufs; prozentuale Schtzung:
-10,00 % von 1.242.013,00
Summe

Wertbeeinflussung insg.
-100.000,00
-100.000,00
-124.201,30

-224.201,30

4.2.4 Wert des Teilgrundstcks Ebbers Tren GmbH


Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks werden blicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Ertragswert orientieren.
Der Ertragswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 1.020.000,00 ermittelt.
Der Wert fr das Teilgrundstck Ebbers Tren GmbH wird zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 mit rd.

1.020.000,00
geschtzt.

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4.3

Wertermittlung fr das Teilgrundstck Flurstck 677, gesondert verwertbare Teilflche

4.3.1 Bodenwertermittlung
Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks
Der Bodenrichtwert betrgt 10,00 /m zum Stichtag 01.01.2016. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie folgt
definiert:
Entwicklungsstufe
Art der baulichen Nutzung
abgabenrechtlicher Zustand

=
=
=

baureifes Land
G (gewerbliche Bauflche)
frei

=
=
=
=
=

20.05.2016
baureifes Land
G (gewerbliche Bauflche)
frei
5.144,00 m

Beschreibung des Teilgrundstcks


Wertermittlungsstichtag
Entwicklungszustand
Art der baulichen Nutzung
abgabenrechtlicher Zustand
Grundstcksflche

Bodenwertermittlung des Teilgrundstcks


Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag
20.05.2016 und die wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmale des Teilgrundstcks angepasst.
I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand
abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei)
=
abgabenfreier Bodenrichtwert
=
(Ausgangswert fr weitere Anpassung)
II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts
Richtwertgrundstck Bewertungsgrundstck
Stichtag
01.01.2016
20.05.2016

Erluterung
10,00 /m
10,00 /m

Anpassungsfaktor

Erluterung

1,00

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmalen


lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag
=
10,00 /m
Flche (m)
5.144,00

1,00
Entwicklungsstufe

baureifes Land

baureifes Land

Art der baulichen G (gewerbliche Bau- G (gewerbliche BauflNutzung


flche)
che)
angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert
Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt
noch ausstehende Abgaben
abgabenfreier relativer Bodenwert
IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts
abgabenfreier relativer Bodenwert
Flche
abgabenfreier Bodenwert

1,00

1,00

10,00 /m

0,00 /m
10,00 /m
Erluterung

10,00 /m

5.144,00 m
= 51.440,00
rd. 51.440,00
Der abgabenfreie Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 insgesamt 51.440,00 .

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4.3.1.1 Ertragswertberechnung
Gebudebezeichnung

Halle 5

Mieteinheit

Flche

Nutzung/Lage

(m)

Halle
geschlossen
Halle offen

405,00

Summe

Anzahl marktblich erzielbare Nettokaltmiete


(Stck)

540,00
945,00

(/m)
bzw.
(/Stck)
1,00
0,50

monatlich
()

jhrlich
()

405,00

4.860,00

270,00
675,00

3.240,00
8.100,00

Das Objekt ist eigengenutzt. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktblich erzielbaren
Nettokaltmiete durchgefhrt.
Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten)
Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters)
(20,00 % der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmiete)
jhrlicher Reinertrag
Reinertragsanteil des Bodens
7,40 % von 51.440,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert)
Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen
Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)
bei p = 7,40 % Liegenschaftszinssatz
und n = 25 Jahren Restnutzungsdauer
Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)
vorlufiger Ertragswert
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Ertragswert

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8.100,00

1.620,00

3.806,56

=
rd.

6.480,00

2.673,44

11,245
30.062,83
51.440,00
81.502,83
4.075,14
77.427,69
77.400,00

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Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes


aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert
Einflussfaktor Objektgre
Einflussfaktor Lage
Einflussfaktor Anbauart
Einflussfaktor Region
ermittelter Liegenschaftszinssatz

=
x
x
x
x
=

6,17 %
1,20
1,00
1,00
1,00
7,40 %

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)


fr das Gebude: Halle 5
Das 1997 errichtete Gebude wurde modernisiert.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2016 1997 = 19 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige
rechnerische) Restnutzungsdauer von (30 Jahre 19 Jahre =) 11 Jahren
und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Gebude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (30 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (25 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (30 Jahre 25 Jahre =) 5 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2016 5 Jahren =) 2011.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Halle 5 in der Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und
ein fiktives Baujahr 2011
zugrunde gelegt.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Hier werden die wertmigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsanstzen des Ertragswertverfahrens bereits bercksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend bercksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentmer etc. mitgeteilt worden sind.
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Weitere Besonderheiten

Merkantiler Minderwert durch den Umstand des Insolvenzverkaufs; prozentuale Schtzung:


-5,00 % von 81.502,83
Summe

Wertbeeinflussung insg.
-4.075,14

-4.075,14

4.3.2 Wert des Teilgrundstcks Flurstck 677


Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks werden blicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Ertragswert orientieren.
Der Ertragswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 77.400,00 ermittelt.
Der Wert fr das Teilgrundstck Flurstck 677 wird zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 mit rd.

77.400,00
geschtzt.

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4.4

Verkehrswert

In einzelne Teilgrundstcke aufteilbare Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks werden
blicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich an der Summe der Einzelwerte der Teilgrundstcke orientieren.
Die Einzelwerte der Teilgrundstcke und deren Summe betragen zum Wertermittlungsstichtag:

Teilgrundstck
Ebbers Tren GmbH
Flurstck 677
Summe

Nutzung/Bebauung
Bro- Produktions- und Lagergebude
Lagerhalle

Wert des Teilgrundstcks


1.020.000,00
77.400,00
1.097.400,00

Der Verkehrswert fr das mit einem Bro-, Lager- und Produktionsgebude bebaute Grundstck in 59602
Rthen, Hankerfeld 8

Grundbuch
Hemmern

Blatt
26

Gemarkung
Rthen
Rthen

Flur
21
2

Flurstcke
356, 658, 676, 677
138

wird zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 mit rd.

1.100.000,00
in Worten: eine Million einhunderttausend Euro
geschtzt.
Der Sachverstndige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgrnde entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverstndiger nicht zulssig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwrdigkeit beigemessen werden kann.
Borchen, 23.05.2016

Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung


Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur fr den Auftraggeber und den angegebenen
Zweck bestimmt. Eine Vervielfltigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.
Der Auftragnehmer haftet fr die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts. Die sonstigen Beschreibungen und
Ergebnisse unterliegen nicht der Haftung.
Der Auftragnehmer haftet unbeschrnkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe Fahrlssigkeit, einschlielich von Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit der Vertreter oder Erfllungsgehilfen des Auftragnehmers
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beruhen, in Fllen der bernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mngeln,
sowie in Fllen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Krpers oder der Gesundheit.
In sonstigen Fllen der leichten Fahrlssigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird,
deren Einhaltung fr die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In
einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden
Schaden begrenzt.
Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberhrt.
Ausgeschlossen ist die persnliche Haftung des Erfllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und Betriebsangehrigen des Auftragnehmers fr von ihnen durch leichte Fahrlssigkeit verursachte Schden.
Die Haftung fr die Vollstndigkeit, Richtigkeit und Aktualitt von Informationen und Daten, die von Dritten im
Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder bermittelt werden, ist auf die Hhe des fr den Auftragnehmer mglichen Rckgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschrnkt.
Eine ber das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist fr jeden Einzelfall auf maximal 1.000.000,00 EUR begrenzt.
Auerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z. B. Straenkarte, Stadtplan,
Lageplan, Luftbild, u. .) und Daten urheberrechtlich geschtzt sind. Sie drfen nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugefhrt werden. Falls das Gutachten im Internet verffentlicht wird,
wird zudem darauf hingewiesen, dass die Verffentlichung nicht fr kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im
Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens verffentlicht werden, in anderen Fllen maximal fr die Dauer von 6 Monaten.

5
5.1

Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software


Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung

BauGB:
Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt gendert
durch Artikel 118 des Gesetzes vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474)
BauNVO:
Baunutzungsverordnung Verordnung ber die bauliche Nutzung der Grundstcke vom 23. Januar 1990
(BGBl. I S. 132), zuletzt gendert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)
ImmoWertV:
Verordnung ber die Grundstze fr die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstcken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)
WertR:
Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien fr die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstcken
in der Fassung vom 1. Mrz 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschlielich der Berichtigung vom 1.
Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798)
SW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012
(BAnz AT 18.10.2012)
VW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) in der
Fassung vom 20. Mrz 2014 (BAnz AT 11.04.2014)
EW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie EW-RL) in der Fassung vom 12. November
2015 (BAnz AT 04.12.2015)

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BRW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011
(BAnz. Nr. 24 S. 597)

5.2

Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten

[1]

Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung,


Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015

[2]

Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015

5.3

Verwendete fachspezifische Software

Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms Sprengnetter-ProSa Version 33.0 (Stand Dezember 2015) erstellt.

Verzeichnis der Anlagen

Anlage 1:
Anlage 2:

Fotos
Flchenberechnung

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Anlage 1:

Fotos

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Bild 1:

Bro Eingangsbereich

Bild 2:

Treppenhaus / Empfang

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Anlage 1:

Fotos

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Bild 3:

Kche

Bild 4:

Beispiel fr Broraum

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Anlage 1:

Fotos

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Bild 5:

Klimaanlage

Bild 6:

Halle 1

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Anlage 1:

Fotos

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Bild 7:

Halle 2

Bild 8:

Spnesilo

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Fotos

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Bild 9:

Spnesilo

Bild 10:

Trockenkammer

Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbH


Am Turnplatz 8, 33178 Borchen
www.meier-wertermittlung.de

Zertifiziert nach:
DIN EN ISO 9001:2008
DIN EN ISO/IEC 17024

Seite 34 von 37

Bewertungsobjekt:
Hankerfeld 8
59602 Rthen

Anlage 1:

Fotos

Seite 6 von 7

Bild 11:

Halle 3

Bild 12:

Freiflchen

Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbH


Am Turnplatz 8, 33178 Borchen
www.meier-wertermittlung.de

Zertifiziert nach:
DIN EN ISO 9001:2008
DIN EN ISO/IEC 17024

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Bewertungsobjekt:
Hankerfeld 8
59602 Rthen

Anlage 1:

Fotos

Seite 7 von 7

Bild 13:

Halle 5

Bild 14:

Straenansicht Brobereich

Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbH


Am Turnplatz 8, 33178 Borchen
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Zertifiziert nach:
DIN EN ISO 9001:2008
DIN EN ISO/IEC 17024

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Bewertungsobjekt:
Hankerfeld 8
59602 Rthen

Anlage 2:

Flchenberechnung

Flchenaufstellung: Hankerfeld 8, 59602 Rthen


GB von Hemmern, Blatt 26, Flche 22.688 m
Produktions- Lager- Brogebude
Bro
Lnge Breite BGF
NF
Brogebude, EG BJ: 1980
22,00
6,00
132,00
Brogebude, OG BJ: 1980
22,00
6,00
132,00
Brogebude, Terrasse BJ: 1980
7,50
5,00
37,50
Brogebude, EG BJ: 1998
Brogebude, OG BJ: 1998
Gesamtflche Bro
Produktion
Kompressorhalle
Halle 1
Halle 2
Spnesilo
Spnesilo rund
Trockenkammern
Halle 3
berdachung (zwischen Halle 3
und 4)
Halle 4
Halle 5 geschlossen
Halle 5 einseitig offen
Trafostation 10kVA
Gesamtflche Produktion und
Lager
Auenflchen
Freiflchen unbefestigt
Freiflchen unbefestigt
Summe unbefestigt
Freiflchen befestigt
Freiflchen befestigt
Freiflchen befestigt
Summe befestigt

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Am Turnplatz 8, 33178 Borchen
www.meier-wertermittlung.de

18,00
18,00

10,00
10,00

180,00
180,00
661,50

70,00
99,00
9,38
126,00
126,00
430,38

Lnge Breite BGF


NF
36,00
6,00
216,00
194,40
60,00 18,00 1.080,00
972,00
60,00 20,00 1.200,00
1.080,00
5,00
5,00
25,00
22,50
4,00
12,50
12,50
12,00
5,00
60,00
54,00
90,00 27,00 2.430,00
2.187,00
18,00 10,00
180,00
171,00
108,00
30,00
40,00
4,00

20,00
15,00
15,00
4,00

150,00
45,00

40,00
20,00

36,00
50,00
20,00

18,00
18,00
15,00

2.160,00
450,00
600,00
16,00
8.429,50

1.944,00
405,00
540,00
14,00
7.596,40

m
6.000,00
900,00
6.900,00
648,00
900,00
300,00
1.848,00

Zertifiziert nach:
DIN EN ISO 9001:2008
DIN EN ISO/IEC 17024

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