CONTRATO DE PROMESA

Es el acuerdo de voluntades por medio del cual una parte o ambas, segn sea
unilateral o bilateral, se obligan a celebrar un contrato futuro.
El promitente es el que se obliga y el beneficiario quien recibe; en la promesa
bilateral ambos son promitentes y beneficiarios.
*El cdigo de Napolen desconoci esta figura al decir que la promesa de venta
equivale a venta, cuando en ella hay consentimiento reciproco de las partes sobre
la cosa y sobre el precio; se encuentra efectivamente en este caso todo lo que es
la substancia del contrato de venta.
* La Doctrina alemana considera que la promesa va en contra de la libre
contratacin, pues coacciona a la celebracin del contrato definitivo.
*En la legislacin y doctrina espaola se concibe la celebracin del contrato de
promesa pero como un negocio jurdico atpico y no regulado.
Nombres que se le ha dado: contrato preparatorio, contrato preliminar,
precontrato, ante contrato, peticin de contrato, promesa de contratar, pacto de
contrahendo, etc.
Distincin con otras figuras:
1- Contrato de promesa y licitacin:

2- Contrato de promesa y contrato definitivo:

a) en cuanto a su objeto: la promesa siempre engendra obligaciones de HACER
consistentes en la celebracin de un contrato futuro, y el contrato definitivo crea o
transmite obligaciones de DAR, HACER O NO HACER.
b) por las obligaciones que nacen: la promesa puede ser unilateral o bilateral, en
cambio el definitivo puede ser que necesariamente sea bilateral.
c) en cuanto la forma: en el contrato de promesa la voluntad debe ser expresada
por escrito, y en el definitivo debe ser en escritura pblica o verbal, segn sea el
caso.
d) transmisin de la propiedad: en el contrato de promesa nunca hay una
transmisin y en el definitivo como en el caso de la compraventa, permuta,
donacin la propiedad se transmite por mero efecto del contrato. As mismo el
contrato de promesa no se inscribe en el registro publico de la propiedad ya que
no afecta derechos reales o gravmenes sobre el inmueble, y el definitivo debe ser
inscrito cuando afecta tales derechos o gravmenes.

Es conveniente distinguir entre la promesa de contrato de compraventa y la

compraventa en si, pues en la promesa no hay transmisin de la propiedad ni
obligacin de entregar la cosa ni pagar el precio, sino nicamente el deber de
celebrar la compraventa. No importa que las partes estn de acuerdo en todos los
elementos esenciales del contrato. Al respecto algunas jurisprudencias:
Compraventa bajo aspecto de promesa de venta- las llamadas promesas de venta en que no se
contiene exclusivamente una obligacin de HACER sino de dar, o se entrega la cosa y se paga el
precio en su totalidad o en parte, satisfacen los elementos necesarios para la existencia de la
compraventa independientemente de la terminologa defectuosa que hubieren empleado las partes.Promesa de venta- mediante la promesa de venta no se transmite el dominio de la cosa pues en ella
solo se consigna una obligacin de HACER, consistente en celebrar el contrato definitivo.Promesa de venta- la promesa de venta constituye un contrato preparatorio del de compraventa,
contrato que si bien, no transmite la propiedad, si engendra derechos y obligaciones para las partes
y por lo tanto el derecho formal por parte del vendedor para exigir al comprador que se lleve a cabo
el contrato.-

3- Promesa de contratar y contrato sujeto a trmino o condicin suspensiva:

La promesa es un contrato perfecto y obligatorio para las partes, no se est sujeto
a ninguna condicin para que genere la obligacin de celebrar el contrato futuro
pues aunque se fije un plazo para hacerlo este solo generara obligaciones de
hacer, el promitente queda obligado desde la celebracin. Por su parte el contrato
sujeto a condicin solo generara la obligacin de cumplir las prestaciones
pactadas si se realiza la condicin de la cual depende su exigibilidad o existencia,
segn sea condicin suspensiva o resolutoria, retrotrayndose sus efectos al
momento de la contratacin.
Es inscribible el contrato de promesa?
En el registro pblico de la propiedad solo se inscriben la creacin, transmisin,
modificacin y extincin de los derechos reales. En el caso de la promesa solo
nacen obligaciones consistentes en un HACER. Legislaciones de otros estados
prevn la posibilidad de inscribir la promesa de venta preventivamente, pues
consideran que de esta manera los efectos de la inscripcin del contrato definitivo
se retrotraern a la fecha de la anotacin preventiva del preparatorio. Esto sera
desvirtuar el objeto propio de la promesa y considerarla como una etapa del
contrato definitivo. Es distinto cuando iniciado el juicio de ejecucin obligatoria se
ha demandado la celebracin del contrato definitivo y se pide al juez que ordene al
registrador la anotacin preventiva del estado de la finca; y una vez dictada la
sentencia y otorgado el contrato definitivo en escritura pblica, sus efectos se
retrotraen a la fecha de la anotacin preventiva.
Clasificacin del contrato de promesa:
1- en cuanto su existencia es: principal porque su validez y existencia no
dependen de otro contrato y es preparatorio porque su finalidad es garantizar la
celebracin del contrato definitivo.

2- por las obligaciones que crea puede ser: unilateral o bilateral segn obligue a
una o a ambas partes a celebrar el contrato futuro. El contrato definitivo puede
llevarse a cabo segn sea la voluntad del beneficiario. La falta de cumplimiento
del contrato celebrado en forma unilateral o bilateral puede traer como
consecuencia la ejecucin forzosa consistente en la realizacin del contrato
definitivo, en el ltimo de los casos firmado por el juez.
3- en relacin a su contenido es: por regla general gratuito. Sin embargo podra
pactarse una prestacin econmica por el solo hecho de obligarse a celebrar el
contrato definitivo, pero esta prestacin no debe abonarse o considerarse como
parte del precio pues se convertira en compraventa en abonos. Al respecto cabe
mencionar que cuando un contrato de promesa contiene prestaciones del contrato
definitivo como entrega de la cosa, pago total o parcial del precio, etc.; se
desvirta su naturaleza pues hay obligaciones de DAR.
*Jurisprudencia de compraventa informal
La SCJN ha establecido la distincin entre los contratos de promesa de venta y de compraventa y ha
considerado que cuando las partes convienen en el precio y en la cosa y entregan ambos o solo uno
de ellos, pero no se llenan las solemnidades externas del contrato (escrituracin ante notario) se est
en presencia de un contrato informal de compraventa.

4- en cuanto a su forma es: restringida pues la ley exige que se realice por escrito
privado.
Utilidad del contrato:
Es un medio de garantizar y asegurar la celebracin del contrato futuro, bien por
existir obstculos que posteriormente puedan subsanarse tales como permisos o
autorizaciones (ejemplo un extranjero va a comprar un inmueble en la ciudad de
Mxico y no ha obtenido el permiso de la secretaria de relaciones exteriores), o
bien porque no se desee por el momento el nacimiento de las obligaciones del
contrato definitivo (un arrendatario lo celebra para que en un lapso de tiempo
prudente, ya que constate la prosperidad del negocio, y si le favoreci, adquirir el
inmueble).
Elementos de existencia:
CONSENTIMIENTO: es el acuerdo expreso de voluntades sobre la creacin y
transmisin de derechos y obligaciones; en el caso de la promesa de contratar el
acuerdo recae sobre la obligacin de HACER (celebrar un contrato futuro) y por lo
tanto en sus caractersticas esenciales y el tiempo fijado para su otorgamiento.
OBJETO: es una obligacin de HACER (celebracin de contrato futuro). El objeto
debe ser fsicamente posible (existir en la naturaleza, ser determinado o
determinable en cuanto a su especie y estar en el comercio) y jurdicamente
posible tanto en el preparatorio como en el definitivo.

*se tienen que asentar los elementos esenciales del contrato definitivo, pues de no
ser as el contrato se considera inexistente por no estar determinado el objeto.

Elementos de validez:
Le son aplicables las disposiciones comunes a cualquier contrato como son la
capacidad de las partes, la ausencia de vicios de la voluntad, el objeto o fin lcitos
y las formalidades de la ley.
No obstante, se establece un caso de ilicitud en la promesa: queda prohibida la
venta con pacto de retroventa, as como la promesa de venta de un bien raz
que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos
contratantes.
Y por otro lado, para que la promesa de contratar sea vlida debe:

Constar por escrito: se puede otorgar por escrito privado ya que la ley no
exige que se haga ante notario o formalidad adicional.
Contener los elementos caractersticos del contrato definitivo: de lo
contrario sera vago e impreciso, sino es que inexistente, pues se podra
llegar al extremo de no poder determinar el bien o acto materia del contrato
futuro.
Limitarse a cierto tiempo: la falta de determinacin del plazo no produce
inexistencia del contrato en virtud del cdigo civil que dice:
si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de
obligaciones de dar, no podr el acreedor exigirlo sino despus de los 30
das siguientes a la interpelacin que se haga judicial o extrajudicialmente
ante notario o antes dos testigos. Tratndose de obligaciones de
HACER, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor,
siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el
cumplimiento de la obligacin.
Solo estara afectado de nulidad relativa que puede ser convalidado por las
partes.
Cumplido el plazo necesariamente se produce la terminacin del contrato a
menos que durante su vigencia se pacte una prorroga.
Cumplimiento forzoso:
En la promesa de contratar bilateral se aplique: el que resulte perjudicado
queda facultado para exigir el cumplimiento forzoso o la resolucin de la
obligacin con el resarcimiento de daos y perjuicios.
Articulo 2121 cdigo civil: si el promitente rehsa firmar los documentos
necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebelda los
firmara el juez; salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por ttulo
oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa

quedara sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daos y
perjuicios que se hayan originado a la otra parte.

Una de las formas en que el promitente comprador puede garantizar la

celebracin del contrato prometido es estableciendo una clausula penal por
si no cumple el obligado.

CONTRATO DE COMPRAVENTA
Es un contrato por medio del cual uno de los contratantes llamado vendedor se
obliga a transferir la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho a otro
llamado comprador, quien est obligado a pagar un precio cierto y en dinero.

Su finalidad es crear la obligacin de transferir la propiedad mediante el pago de

un precio CIERTO Y EN DINERO; esto hace que se distinga de otros contratos.
*Se perfecciona cuando las partes convienen sobre la cosa y el precio.

Clasificacin:
Principal: porque para su validez y existencia no depende de otro contrato.
Bilateral: las obligaciones son de ambas partes, el vendedor transmite y entrega
la propiedad y el comprador paga el precio y recibe la cosa.
Oneroso: toda vez que las cargas y gravmenes son reciprocas.
Conmutativo: por regla general lo es, pues desde que se celebra se sabe a
ciencia cierta cules son las ganancias y los provechos. Excepcionalmente puede
ser aleatorio, como en la compraventa de esperanza donde no se sabe si se va a
ganar o perder.
Instantneo: por regla general lo es, pues las obligaciones y efectos se llevan a
cabo en el mismo momento de su celebracin. Excepcionalmente puede ser con
obligaciones peridicas o diferidas, como en la compraventa en abonos o
compraventa con reserva de dominio donde la transmisin se difiere al
cumplimiento de una obligacin, condicin o plazo.
Con formalidades restringidas en bienes inmuebles: la venta de bienes
muebles no requiere formalidad alguna, puede ser verbal, es escrito privado o
escritura pblica. En los bienes inmuebles se sigue:

artculo 2191: la enajenacin de bienes inmuebles cuyo valor convencional no sea

mayor de la cantidad que resulte de multiplicar por 7,000 el importe del salario
mnimo diario vigente en el estado de baja california y la constitucin o
transmisin de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que
garanticen un crdito no mayor de dicha suma, podrn otorgarse en documento
privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen
ante notario, juez de paz, registro pblico de la propiedad o catastro municipal.
Los contratos por los que el gobierno federal, del estado, municipios y organismos
descentralizados enajenen terrenos o casas para la constitucin del patrimonio
familiar, para los trabajadores al servicio del estado o para personas de escasos
recursos econmicos hasta por el valor de 10,000 salarios mnimos general
vigente en el estado de baja california, podrn otorgarse en documento privado sin
los requisitos de testigos y ratificacin de firmas.
Articulo 2194. Si el valor del inmueble excede de 7,000 salarios mnimos general
en el estado de baja california, su venta se har en escritura pblica, salvo, lo
dispuesto por los artculos 2121 y 2191, segundo prrafo, de este ordenamiento.
Elementos de existencia:
CONSENTIMIENTO: es el acuerdo de voluntades de la partes sobre la creacin de
obligaciones las cuales consisten, para una de las partes en la transferencia de la
propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho, y para la otra en el pago del
precio cierto y en dinero. Es claro que no hay consentimiento si no hay acuerdo de
voluntades en cuanto a la naturaleza del contrato (una de las partes piensa que es
donacin y la otra compraventa) o sobre la identidad del objeto (una parte cree
que est comprando un terreno en la playa y la otra piensa que est vendiendo el
que no est en la playa).
OBJETO:
Objeto jurdico: objeto directo (creacin de obligaciones) y objeto indirecto
(obligaciones de DAR, para el vendedor dar la cosa vendida y para el comprador el
precio cierto y en dinero).
Objeto material: es la cosa que se tiene que dar, y debe ser fsica y jurdicamente
posible. Es decir, existir en la naturaleza ( las cosas futuras que no existan en el
momento pero que sean susceptibles de existir si pueden ser objeto de contrato),
ser determinadas o determinables en cuanto su especie y calidad
(individualizacin en cuanto a calidad y cantidad), y estar dentro del comercio ( las
cosas pueden estar fuera de comercio por su naturaleza cuando no pueden ser
posedas por algn individuo exclusivamente, y estn fuera de comercio por
disposicin de la ley cuando la propia ley las declara irreductibles a propiedad
particular).
---el precio: es el objeto que el comprador est obligado a entregar, CIERTO Y EN
DINERO.

Cierto se refiere a que no es simulado y se conoce su cuanta, ejemplo una

donacin que se le da simulacin de compraventa.
El precio debe ser justo pues es un contrato conmutativo, de lo contrario se puede
dar la lesin.
Si la mayor parte o un 50% del precio se paga con dinero y el resto con la entrega
de una cosa ser compraventa. Si la mayor parte se paga con la entrega de una
cosa es permuta.
Moneda extranjera: Puede satisfacerse el precio en moneda extranjera, pues esta
es dinero; o bien en su equivalente en moneda nacional.
Cheque: tiene las mismas caractersticas del dinero salvo buen cobro.
Otros ttulos de crdito: la ley general de ttulos y operaciones de crdito establece
que estos tienen poder liberatorio salvo buen cobro, si no se pagan existen las
acciones establecidas en el cdigo civil. La letra de cambio y el pagare se
consideran desde 2 puntos de vista:
a) forma de documentar una deuda: en una compraventa en abonos, estos pueden
documentarse.
b) forma de pago: cuando el comprador endosa al vendedor algn pagare o letra
de cambio suscrito a favor por un tercero.
En cambio cuando el precio se paga con otros ttulos como acciones o certificados
de participacin inmobiliaria, es permuta pues estos no hacen las veces de pago
sino que acreditan la titularidad de un derecho.
Fijacin del precio:
el precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no comerciantes y para
su consumo no podr exceder del mayor que esos gneros tuvieren en el lugar, en
el periodo corrido desde la entrega hasta el fin de la siguiente cosecha.
Al respecto el artculo 28 constitucional establece sanciones en caso de
actividades monoplicas encaminadas a escasear los productos y con eso subir
sus precios. Tambin la Ley de proteccin al consumidor establece ciertas
restricciones para elaborar contratos en los que por medio de compraventa de
adhesin se vendan al publico productos mercantiles.
los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en da o lugar
determinados, o el que fije un tercero. Fijado el precio por el tercero, no podr
ser rechazado por los contratantes, sino de comn acuerdo.
No existe contrato hasta que el precio no sea fijado, pues es un elemento esencial
del contrato.
Elementos de validez:
CAPACIDAD: la capacidad es la regla, la incapacidad la excepcin.
Incapacidad de goce: cuando una persona no es sujeto de derechos y
obligaciones, en cuyo caso el contrato es inexistente. Artculo 27 constitucional:
la capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Nacin se regir
por las siguientes:
Solo los mexicanos por nacimiento o por naturalizacin y las sociedades
mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus
accesiones o para obtener concesiones de explotacin de minas o aguas. El estado
podr conceder el mismo derecho a los extranjeros siempre que, convengan

ante la secretaria de relaciones exteriores en considerarse como

nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar, por lo mismo, la
proteccin de sus gobiernos por lo que se refiere a aquellos, bajo la pena
en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nacin los
bienes que hubieren adquirido en virtud de lo mismo. En una faja de 100
km a lo largo de las fronteras y de 50 en las playas, por ningn motivo
podrn los extranjeros adquirir el dominio directo sobre las tierras y
aguas.
Incapacidad de ejercicio: es cuando una persona que es titular de derechos y
obligaciones no los puede hacer valer por s misma, sino por medio de su
representante legal: padre o tutor en ejercicio de la patria potestad.
Incapacidades para vender:
1- venta de cosa ajena: ninguno puede vender, sino lo que es de su propiedad. La
venta de cosa ajena es nula, y el vendedor responsable de los daos y perjuicios si
procede con dolo o mala fe, tomando en cuenta lo que dispone el titulo relativo al
registro pblico para los adquirientes de buena fe. El contrato quedara revalidado,
si antes de que tenga lugar la eviccin adquiere el vendedor por cualquier titulo
legtimo la propiedad de la cosa vendida.
Aspectos registrales: si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a
diversas personas:
a) si la cosa vendida fuere mueble, prevalecer la venta primera en fecha, si no
fuere posible verificar la prioridad de esta, prevalecer la hecha al que se halle en
posesin de la cosa.
b) si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecer la venta que primero se haya
registrado, y si ninguna lo ha sido se observara lo dispuesto en lo anterior.
el primero en registro, es primero en derecho
2- derechos preferenciales: cuando una persona pretende enajenar una propiedad,
tiene que respetar los derechos de preferencia de los copropietarios, herederos o
usufructuarios.
Incapacidades para comprar:
1- los extranjeros y personas morales como requisito previo a la adquisicin de
bienes inmuebles tienen que solicitar un permiso a la secretaria de relaciones
exteriores, en el que conste la celebracin del convenio previsto en la constitucin.
2- los magistrados, jueces, el MP, defensores oficiales, abogados, procuradores y
peritos, no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que
intervengan ni cesionarios de los derechos que se tengan sobre esos bienes.
3- los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres los
bienes que el menor haya adquirido con el producto de su trabajo.
4- los tutores o curadores, los mandatarios, los ejecutores testamentarios y los que
fueren nombrados en caso de intestado, los interventores nombrados por testador
o herederos, los representantes, administradores e interventores en caso de
ausencia y los empleados pblicos no pueden comprar los bienes de cuya venta o
administracin estn encargados.
OBJETO, MOTIVO O FIN LCITO: los actos ejecutados contra las leyes prohibitivas o
de inters pblico sern nulos, excepto en los casos en que la ley ordene lo
contrario.

Es interesante hacer la distincin entre ilicitud en el objeto e imposible

jurdicamente. La primera es cuando existe prohibicin de vender ciertas cosas
como droga. Y la segunda es cuando el contrato es irreductible con las normas
jurdicas, por ejemplo la compraventa entre cnyuges casados bajo sociedad
conyugal no producir efectos jurdicos.
FORMALISMOS O FORMALIDADES: el contrato de compraventa no requiere para su
validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.
Tratndose de bienes inmuebles se seguir lo dispuesto en el artculo 2191 y 2194.
Cuando se trata de la enajenacin de un titulo de crdito, adems del contrato
debe existir la entrega, pues una caracterstica propia de los ttulos de crdito es
la incorporacin del derecho al ttulo y mientras este no se entregue, la propiedad
no se considera transmitida.
Ventajas de la intervencin notarial:
1 claridad en las circunstancias y contenido de los contratos.
2 garantiza la existencia de lo ocurrido ante su fe constituyendo prueba con valor
pleno probatorio y fuerza ejecutoria.
3 evita las nulidades en los contratos, pues interviene un tcnico calificado.
4 orienta a las partes en forma imparcial, previnindolas por decisiones poco
meditadas o precipitadas.
5 es un medio para alcanzar publicidad reconocible por terceros.
6 el notario se responsabiliza de la redaccin y legalidad del instrumento, a tal
grado que si se provoca la nulidad de la escritura otorgada ante su fe, responde de
los daos y perjuicios.
7 el notario es un eficaz y responsable coadyuvante de las leyes administrativas y
fiscales.
8 garantiza la conservacin del instrumento y la posibilidad de su fiel
reproduccin, por el protocolo del notario.
Desventaja de la contratacin privada:
1 est redactada por personas que no son peritos.
2 si se pierde el documento no existe matriz de donde sacar copias.
3 en caso de nulidad del instrumento no existen responsables para el pago de
daos y perjuicios.
4 con frecuencia contiene clausulas nulas.
5 por la deficiencia de su redaccin frecuentemente es rechazada por el registro
pblico.
6 no tiene la proteccin del registro pblico de la propiedad, en caso de que exista
doble venta o de que el inmueble este gravado, ni se sabe si el vendedor
realmente es propietario del inmueble.
7 no constituye prueba con pleno valor probatorio ni fuerza ejecutiva.
8 las clausulas se redactan a favor de la parte ms poderosa y no imparcialmente.
Sancin por la falta de formalismos en la compraventa:
La invalidez es la sancin que el cdigo da al contrato que se otorgo sin haber
satisfecho las formalidades sealadas por la ley. Si no se trata de actos solemnes,
as como el error, el dolo, la violencia, la lesin y la incapacidad de cualquiera de
las partes, se produce nulidad relativa.
La accin proforma es el derecho que tiene cualquiera de las partes para pedir
judicialmente que el contrato se otorgue en la forma establecida por la ley, por

ejemplo que se eleve a escritura pblica la compraventa de un inmueble otorgada

en contrato privado; en caso de que una de las partes no lo haga, el juez firmara
en rebelda, con lo que se convalida el contrato.
Efectos de la compraventa: la creacin de obligaciones de dar a cargo del
comprador y del vendedor.
Obligaciones del vendedor:
1* transmitir la propiedad: esto ocurre por el mero efecto del contrato, salvo pacto
en contrario como en el caso de la compraventa con reserva de dominio.
Cuando la cosa es incierta o indeterminada, la transmisin de la propiedad se
verifica cuando se hace cierta y determinada para el conocimiento del comprador.
2*entrega de la cosa: esto se satisface cuando se da posesin al comprador de la
cosa adquirida.
La entrega puede ser real (cuando se entrega fsicamente la cosa vendida o se
entrega el titulo si es un derecho), jurdica (cuando aun sin haberla entregado
fsicamente la ley la considera recibida por el comprador) y virtual (desde el
momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposicin,
y el vendedor que la conserve en su poder ser depositario).
El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato, debe entregar todos los frutos producidos desde que se
perfeccione la venta y los rendimientos, acciones y ttulos de la cosa.
Los gastos de la entrega son de cuenta del vendedor y los de su transporte a
cargo del comprador, salvo pacto en contrario.
Si no se ha establecido lugar de entrega, este debe considerarse donde se
encontraba la cosa en el momento en que fue vendida.
3*conservar la cosa: cuando la cosa se ha entregado jurdicamente y asi ha
aceptado el comprador, se tendr por virtualmente recibido de ella, y el vendedor
que la conserve en su poder solo tendr los derechos y obligaciones de un
depositario; y si la cosa se pierde se presume su culpa mientras no se pruebe lo
contrario.
4* responder por vicios o defectos ocultos: en los contratos conmutativos, como es
este el caso, el enajenante est obligado al saneamiento por los defectos ocultos
de la cosa enajenada que la haga impropia para los usos a que se le destina, o que
disminuyan de tal modo su uso, que de haberlo conocido el adquiriente no hubiere
hecho la adquisicin o habra dado menos por la cosa.
Se considera vicio oculto cuando:
*los defectos no se aprecian a simple vista
*que sean anteriores a la adquisicin
*que el adquiriente no sea perito en virtud de su profesin para descubrirlos
En caso de que si existan, el comprador puede exigir la RESCISION DEL CONTRATO
mediante la accin redhibitoria o que se le REBAJE EL PRECIO en proporcin a los
vicios mediante la accin quanti minoris. Adems si se comprueba que el
enajenante conoca los vicios y no lo manifest al adquiriente, pagara daos y
perjuicios en consecuencia de la rescisin del contrato.

5*saneamiento en caso de eviccin: el vendedor pagara daos y perjuicios al

adquiriente cuando exista eviccin, ya sea total o parcial.
Los elementos de la eviccin son:
*privacin total o parcial de un bien, que sufre el adquiriente.
*por orden de sentencia que cause ejecutoria.
* Que este fundada en un mejor derecho anterior a la adquisicin.
En monto depende de la buena o mala fe .
Buena fe: devolucin del precio+ devolucin de los gastos de escrituracin+
devolucin de las mejoras que se hayan realizado+ devolucin de los gatos por el
juicio de eviccin y saneamiento.
Mala fe: devolucin del precio de la cosa ya sea en el tiempo de la adquisicin o el
de el tiempo de la eviccin+ dev. de gastos de escrituracin+ mejoras que se
hayan realizado+ gastos por juicio de eviccin y saneamiento+ daos y perjuicios.
No se est obligado al saneamiento por eviccin cuando:
#se renuncia al saneamiento en el contrato, o bien aparece que el comprador
tena conocimiento de los riesgos de eviccin y tomo a su cargo las posibles
consecuencias.
#el adquiriente tiene conocimiento de que existe un juicio de eviccin y no lo
denuncia al enajenante en tiempo oportuno.
#la eviccin de produjo por culpa del adquiriente.
#el adquiriente actu de mala fe.
#proviene de causas posteriores a la adquisicin.
#el adquiriente antes de terminar el pleito transige con el actor del juicio de
eviccin. En este caso no habr sentencia ejecutoriada.
6*pagar la mitad de honorarios y derechos de registro de la escritura: cada una de
las partes pagara el 50% de los gastos de escritura y registro, pero en la mayora
de los casos los contratantes convienen en la escritura la siguiente clausula:
los gastos, impuestos, derechos y honorarios que se causen con motivo de la
presente escritura, sern por cuenta de la parte compradora, excepto el impuesto
sobre la renta ISR que ser a cargo de la parte vendedora.
7*pagar ISR causado por la utilidad que obtenga de la enajenacin: cuando una
persona fsica enajena un bien inmueble el notario tiene que liquidar el impuesto
para constatar si hubo ganancia o no por parte del vendedor, y en caso de haberla
tendr que retener un pago provisional sobre la utilidad, la cual ser acumulable a
la declaracin anual. Se exime de este pago a las personas que comprueben que
han habitado el inmueble enajenado los 2 ltimos aos.
Obligaciones del comprador:
1*recibir la cosa: si el comprador no recibe la cosa en el tiempo fijado, para
algunos autores procede la recisin del contrato por incumplimiento y para otros el
exigir la ejecucin forzosa o sea obligar al comprador a recibir la cosa.
2*pagar el precio: pagar el precio en el tiempo, lugar y forma convenidos.
-Tiempo del pago: ser de acuerdo a lo convenido, si no hay convenio al tiempo de
la entrega de la cosa vendida; si, por ser la compraventa un contrato de
obligaciones reciprocas, no se sabe quien entrega primero, los dos lo darn en
depsito a un tercero.

-intereses sobre el precio, en caso de que no se pague puntualmente una vez

entregada la cosa: en caos de mora se deber pagar un inters al tipo legal, o en
los trminos del convenio si se ha establecido. Tambin si la cosa vendida y
entregada produce frutos o rentas.
-Formas de pago: puede ser en forma anticipada, al contado o a crdito.
-lugar: si no se ha fijado el lugar, la cosa se debe entregar donde se realice el
pago.
-derecho de retencin del precio: una de las partes no est obligada a cumplir si la
otra no cumple o no le garantice bajo fianza que lo va a hacer.
-rescisin: a falta del pago del precio, el perjudicado puede pedir la rescisin del
contrato o ejecucin forzosa.
3*pagar el 50% de los honorarios y los derechos de registro de escritura: cada una
de las partes pagara el 50% de los gastos de escritura y registro, pero en la
mayora de los casos los contratantes convienen en la escritura la siguiente
clausula:
los gastos, impuestos, derechos y honorarios que se causen con motivo de la
presente escritura, sern por cuenta de la parte compradora, excepto el impuesto
sobre la renta ISR que ser a cargo de la parte vendedora.
4* pagas los impuestos de adquisicin de bienes inmuebles al valor agregado
cuando se trata de construcciones no destinadas a casa habitacin y el ISR por la
utilidad que se genere entre el precio de adquisicin y el avalu de la finca:
Puede ser:
a) Impuesto por adquisicin de bienes inmuebles sobre el valor ms alto entre
avaluo, valor catastral y precio de la operacin.
b) IVA del 15% en construcciones no destinadas a casa habitacin.
c) ISR 20 % sobre el excedente entre el precio de la operacin y el valor de avalu,
porque hubo utilidad al adquirir el bien al ser el avalu mayor en un 10% al precio
de la operacin.
MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA:
En la compraventa lisa y llana las obligaciones se cumplen y consuman en el
mismo momento de contratar. Pero adems existen compraventas sujetas a
modalidades.
PACTOS ACCESORIOS:
1- Pacto de No Vender a Determinada Persona: puede pactarse que la cosa
comprada no se venda a determinada persona, pero es nula la clausula en que se
estipule que no puede venderse a persona alguna. Esto engendra una obligacin
de no hacer, que en caso de incumplimiento trae como consecuencia el pago de
daos y perjuicios. En el caso de la clausula nula no se puede prohibir que una
cosa se venda pues las partes no pueden provocar que un bien se vuelva
inalienable, solo puede provocarlo la Ley por ejemplo en el patrimonio de familia.
2-Pacto de Retroventa: queda prohibida la venta con pacto de retroventa, as como
la promesa de venta de un bien raz que haya sido objeto de una compraventa
entre los mismo contratantes.
3- Derechos preferenciales: el derecho de preferencia en la compraventa es la
primaca que otorga la ley o la voluntad de las partes con el fin de ser preferido,
en igualdad de circunstancias, para adquirir un bien frente a un tercero. Hay 2
clases de derechos preferenciales, el del tanto (el que tienen el copropietario, el
coheredero y el usufructuario, el cual si no es respetado provoca la nulidad del

acto) y por el tanto(es el que se puede convenir en un contrato de compraventa

o el que tiene el arrendatario de un inmueble, mismo que si no es respetado
produce el pago de daos y perjuicios).
A) derecho del tanto que tienen el copropietario, coheredero y usufructuario:
Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraos su parte alcuota
respectiva si el participe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese efecto, el
copropietario notificara a los dems por medio de notario o judicialmente la venta
que tuviere convenida para que dentro de los ocho das siguientes hagan uso el
derecho del tanto. Transcurridos los ochos das por el solo lapso del termino se
pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificacin, la venta no producir
efectos legales. Si varios propietarios de cosa indivisa hicieran uso del derecho del
tanto, ser preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales el designado
por la suerte, salvo pacto en contrario.
Tratndose del usufructuario, este goza del derecho del tanto. Y es aplicable
igualmente la forma para dar aviso de enajenacin y el tiempo para hacer uso del
derecho del tanto.
En el caso de los coherederos, el heredero de parte de los bienes que quiera
vender a un extrao su derecho hereditario debe notificar a sus coherederos por
medio de notario, judicialmente o por medio de dos testigos, las bases o
condiciones en que se ha concertado la venta, a fin de que aquellos dentro del
trmino de ocho das hagan uso del derecho del tanto; si los herederos hacen uso
de este derecho, el vendedor est obligado a consumar la venta a su favor
conforma a las bases concertadas. Por el solo lapso del termino de ocho das se
pierde el derecho del tanto y si la venta se hace omitindose la notificacin ser
nula.
B) derecho por el tanto que tiene el inquilino cuando se va a enajenar el inmueble
arrendado:
en los arrendamientos que han durado ms de 5 aos y cuando el arrendatario ha
hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene este derecho si est al
corriente en el pago de la renta, a que en igualdad de condiciones, en caso de
venta se preferido.
El incumplimiento de esto trae como consecuencia el pago de daos y perjuicios
no menores al 50% de las rentas pagadas en los ltimos 2 meses.
C) derecho por el tanto establecido en compraventa: consiste en una clausula
donde se establece que en caso de que el comprador enajene con posterioridad el
bien adquirido, el vendedor ser preferido en igualdad de circunstancias. Este
derecho implica una obligacin de hacer y su incumplimiento trae como
consecuencia el pago de daos y perjuicios y no la nulidad como en el derecho del
tanto. Tiene 3 das si es mueble y 10 si es inmueble despus de la notificacin. El
derecho del tanto es personalsimo por lo que no puede ser objeto de cesin a un
tercero ni transmisin por herencia.
OTRAS MODALIDADES:
1- Venta Ad Corpus y Ad Mensuram
A) ad corpus: el precio se fija por conjunto y no por metro cuadrado o las unidades
que lo integran. Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos el
vendedor estar obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda,

aunque haya exceso o disminucin en las medidas expresadas en el contrato.

Cuando se trata de viene muebles esta modalidad se llama por acervo o precio
alzado. As, cuando existe discrepancia en las medias y superficie de un predio
objeto de una transmisin de dominio es conveniente que la venta se haga ad
corpus para evitar la accin de nulidad por error en el motivo determinante de la
voluntad o la quanti minoris por error aritmtico.
B) ad mensuram: cuando se enajena un inmueble sealando el precio por metro
cuadrado; si despus de la venta se hace una nueva medicin y aparecen ms o
menos metros cuadrados de superficie, tendr que haber un ajuste en el precio.
2- Compraventa de Cosa Futura
Las cosas futuras pueden ser objeto del contrato siempre y cuando sean
susceptibles de llegar a existir. Por ejemplo los frutos de una huerta. No se
consideran cosas futuras lo que est sujeto a elaboracin por parte del obligado o
un tercero, por ejemplo la venta de un departamento que solo existe en proyecto,
esto sera contrato de obra a precio alzado. Se consideran cosas futuras los frutos
de los vegetales y los animales.
3- Compra de Esperanza
Es el contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, los
frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para si el
riesgo de que esos frutos no lleguen a existir, o bien, los productos inciertos de un
hecho que puedan estimarse en dinero. El vendedor tiene derecho al precio
aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados. Este contrato es
aleatorio pues no se sabe si se va a tener el carcter de ganancioso o perdidoso.
Inclusive puede suceder que no obstante que el contrato exista y sea perfecto, la
propiedad no se llegue a transmitir toda vez que los frutos fueron destruidos.
4- Compraventa en Abonos
A diferencia de la compraventa al contado, el precio se paga en dos o ms
exhibiciones.
Caractersticas especiales:
*la inscripcin de la clausula resolutoria expresa en el registro pblico de la
propiedad.
*las reglas que se deben seguir en caso de rescisin del contrato.
El perjudicado podr escoger entre exigir el cumplimiento o la resolucin de la
obligacin, con el resarcimiento de daos y perjuicios en ambos casos. Tambin
podr pedir la resolucin aun despus de haber optado por el cumplimiento,
cuando este resultara imposible.
Causas adicionales de rescisin:
*si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o
varios abonos ocasionara la rescisin del contrato. La rescisin producir efectos
contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la
clausula rescisoria se haya inscrito en el registro pblico.
*si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera
indubitable podr tambien pactarse la clausula rescisoria de que habla la fraccin
anterior y producir efectos contra tercero que haya adquirido si se inscribi en el
registro pblico.
*si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse, y por lo
mismo no puedan registrarse, los contratantes podrn pactar la rescisin de la

venta por falta de pago del precio pero esa clausula no producir efectos contra
tercero de buena fe que hubiere adquirido.
Si la clausula se inscribe en el registro pblico surte efectos frente a cualquier
tercero que adquiera la finca enajenada. Ahora bien, si el contrato se rescinde los
efectos se retrotraern al momento en que se lleve a cabo la compraventa en
abonos.
Reglas especiales en caso de rescisin:
*el vendedor y comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren
hecho, pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del
comprador, por el uso de la cosa, el pago de un alquiler o renta que fijaran peritos,
y una indemnizacin tambien fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido
la cosa.
*el comprador que haya pagado parte del precio tiene derecho a este y a los
intereses legales de la cantidad que entrego.
*Las convenciones que impongan al comprador obligaciones ms onerosas que las
expresadas, sern nulas.
5- Compraventa con Reserva de Dominio
En este contrato la transmisin de la propiedad de la cosa vendida queda sujeta a
una condicin suspensiva que en la mayora de los casos consiste en el pago total
del precio.
Si la venta es de bienes inmuebles o bienes muebles que sean susceptibles de
identificarse, el pacto produce efectos contra terceros si se inscribe en el registro
pblico; cuando son bienes muebles no susceptibles de identificarse, y por lo
mismo no puedan registrase, no producir efectos contra tercero de buena fe que
hubiere adquirido.
Mientras no se venza el plazo para pagar el precio, el vendedor no podr enajenar
la cosa vendida con reserva de propiedad. Esta limitacin de dominio de anotara
en la parte correspondiente.
Hay que recordar que la compraventa es obligacional y no real, por lo tanto se
perfecciona con el solo acuerdo de las voluntades.
Para que la compra con reserva de dominio surta efectos contra terceros es
necesaria su inscripcin en el registro pblico pues si no se hace, se considera que
el comprador tiene plena disposicin del bien. Y una vez que se ha cumplido la
resolucin suspensiva a la que estaba sujeta la reserva de dominio, se debe pedir
al registro pblico la cancelacin de dicha reserva.

A quien pertenece la cosa vendida con reserva de dominio?

Pertenece al vendedor mientras no la transmita, pues aunque el comprador tiene
la posesin, no tiene la propiedad de la cosa vendida con reserva de dominio, por
lo tanto no es dueo aun y no tiene derecho a enajenarla. De tal modo que si la
cosa se pierde, se pierde para el vendedor.
En caso de que se rescinda el contrato con reserva de dominio y que esta se haya
condicionado al pago del precio *el vendedor y comprador deben restituirse las
prestaciones que se hubieren hecho, pero el vendedor que hubiere entregado la
cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de la cosa, el pago de un

alquiler o renta que fijaran peritos, y una indemnizacin tambien fijada por peritos,
por el deterioro que haya sufrido la cosa.
*el comprador que haya pagado parte del precio tiene derecho a este y a los
intereses legales de la cantidad que entrego.
*Las convenciones que impongan al comprador obligaciones ms onerosas que las
expresadas, sern nulas.
6- Venta Forzosa
Es cuando un propietario se encuentra obligado a vender para dar cumplimiento a
una obligacin o a una ley; esto es, embarga y se remata la cosa, o bien en la
copropiedad si la cosa no puede dividirse se vende forzosamente. Tambien hay
venta forzosa cuando el juez firma el contrato definitivo en cumplimiento de la
promesa de venta.
CONTRATO DE PERMUTA
Contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por
otra, o bien la titularidad de un derecho.
A este contrato le son aplicables las reglas de la compraventa, con excepcin del
precio.
Clasificacin:
Principal: tiene fines y vida propios y para su existencia y validez no depende de
otro contrato.
Bilateral: nacen obligaciones para ambas partes, las cuales son de DAR.
Oneroso: hay cargas y gravmenes
Conmutativo: por regla general lo es, ya que desde que se celebra se conoce su
carcter ganancioso o perdidoso, a menos que una o ambas partes tomen el
riesgo de que la cosa se disminuya o no llegare a existir.
Forma restringida: si se trata de bienes muebles no hay formalidades y con bienes
inmuebles se sigue el 2191 y 2194 con respecto a su cuanta.
Distincin entre permuta y compraventa
Cuando la mayor parte del precio se pague con cosas es permuta.
Si se paga con moneda extranjera es compraventa, pues sigue siendo dinero.
Respecto los ttulos de crdito, si se paga con cheque es compraventa pues este
hace las veces de pago salvo buen cobro, pero si se paga con acciones es una
permuta.
Elementos de existencia:
CONSENTIMIENTO: es el acuerdo de voluntades en cuanto a las obligaciones de
DAR y lo concerniente al objeto del contrato.
OBJETO: el objeto jurdico se divide en objeto directo (creacin de obligaciones) y
el indirecto (obligacin de DAR). Y el objeto material, que es la cosa o titularidad
de derechos transmitidos; este debe existir en la naturaleza, ser determinado o
determinable en cuanto su especie y estar dentro del comercio.
Elementos de validez;
CAPACIDAD: sigue las reglas de la compraventa, es decir no pueden permutar ni
los menores de edad ni los extranjeros cuando sea en zona restringida. Asimismo
son incapaces los magistrados, jueces, el MP, defensores oficiales, abogados,

procuradores y peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios
en que intervengan. Tampoco podrn ser cesionarios de los derechos que se
tengan sobre dichos bienes, excepto cuando sean coherederos o copropietarios.
Tampoco pueden comprar los bienes de cuya venta o administracin se hallen
encargados los tutores y curadores, los mandatarios, los ejecutores testamentarios
y los que fueren nombrados en caso de intestado, los interventores nombrados por
testador o herederos, los representantes, administradores e interventores en caso
de ausencia, y los empleados pblicos.
VICIOS DEL CONSENTIMIENTO: se siguen las reglas que aplican a la compraventa,
sin embargo en este tipo de contratos es importante la lesin que puede
ocasionarse a una persona al momento de intercambiar una cosa, ya que muchas
veces no se conoce el valor intrnseco de la misma.
FORMALISMOS: sigue las mismas de la compraventa, es decir ninguna formalidad
para bienes muebles y para inmuebles dependiendo su cuanta (art2191 y 2194).
Permuta de cosa ajena:
Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta y acredita
que no era propia del que se la dio, no puede ser obligado a entregar la que el
ofreci a cambio, y cumple devolviendo la que recibi.
La eviccin:
Todo aquel que enajena de manera onerosa est obligado al saneamiento para el
caso de eviccin.
El permutante que sufra eviccin de la cosa que recibi a cambio, podr
reivindicar la que dio si se halla aun en poder del otro permutante o exigir su valor
o el valor de la cosa que se le hubiere dado en cambio + el pago de daos y
perjuicios.
CONTRATO DE DONACION
Es un contrato por medio del cual una persona llamada donante se obliga a
transmitir gratuitamente la propiedad de parte de sus bienes presentes a otra
llamada donatario quien a su vez la acepta.
La donacin no puede comprender los bienes futuros.
Se perfecciona cuando el donatario la acepta.
Es nula la donacin que comprenda la totalidad de los bienes del donante, si este
no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir segn sus
circunstancias.
Clasificacin:
Principal: para su existencia y validez no depende de otro contrato.
Traslativo de dominio: genera obligaciones de dar, o sea de transmitir la
propiedad.
Instantneo: lo es porque la mayora de las veces sus efectos se cumplen al
tiempo en que se realiza la contratacin. Sin embargo puede convenirse que las
prestaciones se entreguen peridicamente y extinguirse con la muerte del
donante, salvo que el donante disponga otra cosa.
Unilateral: por regla general lo es ya que solo se generan obligaciones para una de
las partes. Puede ser bilateral cuando el donante ha venido en pobreza pues en
este caso el donatario tiene obligacin de socorrerlo pues de no hacerlo la

donacin se puede revocar. Tambin puede considerarse bilateral cuando la

donacin es onerosa.
Gratuito: porque las cargas econmicas son para el donante. Excepcionalmente
puede ser onerosa cuando el donatario se obliga a hacer algo o dar una cosa, se
considera donado el exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidas de el
las cargas.
Intuitu personae: pues se realiza en calidad de la persona, el donante desea
transmitir a determinada persona y no a cualquiera, pues una de las
caractersticas de su liberalidad es la gratitud hacia esa persona. Entonces un
error en la identidad de la persona puede provocar la inexistencia del contrato.
Forma restringida: sus formalidades son establecidas por la ley.
Especies de donacin:
Donaciones puras y condicionales: son puras las que no estn sujetas a ninguna
modalidad y son condicionales aquellas cuya exigibilidad o resolucin depende de
un acontecimiento futuro de realizacin incierta.
Donaciones onerosas: son las que se encuentran sujetas a una carga. Cuando la
donacin sea onerosa solo se considera donado el exceso que hubiere en el precio
de la cosa, deducidas de el las cargas.
Donaciones remunerativas: cuando el donante transmite al donatario en forma
gratuita la propiedad de una cosa para recompensarlo por algn servicio que no
tena obligacin de dar.
Estas donaciones no son revocables como la mayora de las donaciones por
superveniencia de hijos, ingratitud, etc.
Donaciones mortis causa: aquellas que sus efectos se encuentran suspendidos a
un trmino, que es la muerte del donante. Esta donacin surte sus efectos de
inmediato y solo puede revocarse en los casos establecidos por la ley, a diferencia
del testamento que puede revocarse en cualquier momento y surte sus efectos
para despus de la muerte.
Donaciones entre consortes: es la que hace un cnyuge a favor del otro. Los
cnyuges pueden hacerse donaciones, con tal de que no sean contrarias a las
capitulaciones matrimoniales ni perjudiquen el derecho de los acreedores
alimentarios. Sus caractersticas distintivas son:
*no deben ir en contra de las capitulaciones matrimoniales
*solo pueden revocarse cuando exista causa justificada, pero no hay un parmetro
establecido, asi que queda a su criterio.
*solo pueden revocarse mientras subsista el matrimonio, y no cuando se disuelva
por muerte del donante o por divorcio. En este ltimo caso existe la sancin:
el cnyuge que diere causa al divorcio perder todo lo que se le hubiere dado o
prometido por su consorte o por otra persona en consideracin a este; el cnyuge
inocente conservara lo recibido y podr reclamar lo pactado en su provecho.
Esta especie de donaciones no es revocable por superveniencia de hijos pero se
reducir por ser inoficiosas, toda vez que no se garantiza la obligacin de dar
alimentos.

Donaciones antenupciales: las que se hacen entre s los que van a contraer
matrimonio o loas que un tercero hace a cualquiera de ellos en consideracin al
matrimonio.
*su cuanta no puede exceder la 6ta parte del patrimonio del donante.
*para su validez no necesitan aceptacin expresa.
*no se revoca por superveniencia de hijos.
*no se revoca por ingratitud cuando es entre los que van a contraer matrimonio.
Tampoco se revocara por ingratitud, a no ser que el donante fuere un extrao, que
la donacin haya sido hecha a ambos esposos y los dos sean ingratos.
*es ineficaz si el matrimonio no se realiza.
*si se declara la nulidad del matrimonio se siguen la reglas establecidas.
Estas donaciones estn sujetas a la conditio juris de la celebracin del
matrimonio.
Elementos de existencia:
CONSENTIMIENTO: como en todos los contratos, es el acuerdo de voluntades sobre
la creacin de obligaciones. El consentimiento en la donacin se perfecciona
cuando el donante informa al donatario que ha recibido su aceptacin.
OBJETO: el objeto jurdico directo es la creacin de obligaciones y el indirecto es la
obligacin de
DAR. Y el objeto material es la cosa donada, con excepciones como las cosas
futuras y que se puede donar la totalidad del patrimonio siempre y cuando el
donante se reserve bienes suficientes para subsistir; a estas donaciones se les
llama universales.
Elementos de validez:
CAPACIDAD: sigue la suerte de todos los contratos con excepcin de que si puede
adquirir por donacin el concebido y no nacido siempre y cuando sea viable y que
su representante legal acepte la donacin y lo haga saber al donante. Los
extranjeros son incapaces de adquirir por donacin bienes en la zona restringida o
sea 100 km de las fronteras y 50 km de las playas.
Los representantes legales como el tutor o e l padre en ejercicio de la patria
potestad no pueden donar los bienes de sus representados. Por su parte los
apoderados requieren de clausula especial autorizndolos para donar, pues no
basta con el otorgamiento de un poder general para actos de dominio.
FORMALISMO O FORMALIDADES: pueden ser verbales cuando se trata de bienes
muebles cuyo valor no exceda de $200, si excede esta cantidad y no llega a 5,000
se puede hacer en contrato privado, y si excede de 5,000 tiene que otorgarse en
escritura pblica.
Tratndose bienes inmuebles se seguirn las reglas de la compraventa. Art 2191 y
2194.
Obligaciones del donante:
Obligacin de dar: consistente en transmitir la propiedad. Si es de cosa cierta y
determinada se verifica por mero efecto del contrato; si es de gneros hasta que
la cosa se hace cierta y determinada para conocimiento del acreedor.
Entregar la cosa prometida: el acreedor de cosa cierta no puede ser obligado a
recibir otra.

*el donante no es responsable en caso de eviccin, al menos que se haya

estipulado.
Obligaciones del donatario:
En las obligaciones onerosas, que son bilaterales, deber cumplir con su obligacin
pues si no lo hace se tendr que revocar o rescindir la donacin.
Revocacin y reduccin de las donaciones:
la revocacin es un acto jurdico unilateral por medio del cual se deja sin efecto
una resolucin o acto jurdico anterior, y por lo tanto hacer que las cosas vuelvan
al estado en que se encontraban antes.
La solucin para el caso en que el donatario haya enajenado o gravado los bienes,
y posteriormente se le revoque la donacin, nos la dan las siguientes:
*rescindida la donacin por superveniencia de hijos sern restituidos al donante
los bienes donados o su valor si han sido enajenados antes del nacimiento de los
hijos.
*si el donatario hubiere hipotecado los bienes donados, subsistir la hipoteca, peor
tendr derecho el donante de exigir que aquel la redima. Esto mismo tendr lugar
tratndose de usufructo o servidumbre impuestos por el donatario.
*cuando los bienes no puedan ser restituidos en especie, el valor exigible ser
aquel que tenan al tiempo de la donacin.
*esta solucin se aplica tambin a la revocacin por ingratitud.
LAS DONACIONES PUEDEN SER REVOCADAS:
a) por superveniencia de hijos: para que pueda revocarse se requiere que en el
tiempo en que se llevo a cabo la donacin el donante no hubiese tenido hijos, y
que antes de los 5 aos le haya sobrevenido un hijo. Este criterio se debe a la
presuncin de que si el donante hubiese sabido que iba a tener hijos no habra
llevado a cabo la donacin. Entonces, si una vez que dono le sobrevienen hijos,
solo a l le corresponde decidir si inicia o no el procedimiento de revocacin; si lo
inicia y fallece los herederos pueden seguir con el procedimiento, pero encaso
contrario los herederos no tienen accin para iniciarlo.
Las donaciones antenupciales y entre consortes no pueden ser revocadas por
superveniencia de hijos pues una de las finalidades del matrimonio es la
procreacin de hijos. Tampoco se revocan por esta causa cuando son
remuneratorias o menores de 200 pesos.
b) por ingratitud: * si el donatario comete algn delito contra la persona, honra o
bienes del donante o de los ascendientes, descendientes o cnyuge de este. *si el
donatario rehsa socorrer, segn el valor de la donacin, al donante que ha venido
a pobreza.
Para que proceda esta accin es necesario hacerla valer dentro del ao siguiente
en que el donante tuvo conocimiento de los supuestos de ingratitud. Y adems
debe iniciarla en vida pues si no lo hace sus herederos no pueden hacerlo; e
igualmente en vida del donatario pues no se podr ejercer contra sus herederos.
c) por no cumplir con las cargas impuestas: se pueden rescindir por
incumplimiento de la carga impuesta. El donatario se libera de la obligacin
abandonando la cosa.
d) antenupciales y entre consortes: las antenupciales cuando durante el
matrimonio el donatario realiza conductas de adulterio, violencia familiar,
abandono de las obligaciones alimentarias u otras que sean graves a juicio del

juez de lo familiar, cometidas en perjuicio del donante o sus hijos. Entre consortes,
puede revocarse cuando exista causa justificada, pero no hay un parmetro
establecido y siempre y cuando sea durante el matrimonio.
Disminucin de la donacin:
Pueden disminuirse por inoficiosas, es decir cuando va en contra del acreedor
alimenticio. Solo los acreedores alimenticios tienen derecho de pedir la reduccin
de la donacin por inoficiosa. No se reducirn las donaciones en caso de que el
donante haya fallecido y el donatario tome a su cargo la obligacin alimenticia y la
garantice adecuadamente.
Si son varias las donaciones realizadas, se revoca o disminuye la ltima y si esta
no alcanza a cubrir los alimentos, la penltima y as sucesivamente hasta
satisfacer la obligacin. Cuando en un solo acto se hicieron varias donaciones, la
disminucin se har a prorrata por partes iguales.
Aspectos fiscales:
A travs del isr se grava la donacin de bienes inmuebles pues se considera que lo
donado representa un ingreso para el donatario.asi los notarios retendrn como
pago provisional al donatario un 20 % del valor del avalo.
CONTRATO DE MUTUO
Contrato por medio del cual una persona llamada mutuante se obliga a transferir
en forma gratuita o con intereses, la propiedad de una suma de dinero o de otras
cosas fungibles, a otra llamada mutuario, quien se obliga a devolver otro de la
misma especie y calidad.
Clasificacin:
Traslativo de dominio: pues se transfiere la propiedad de una cantidad de dinero o
cosa fungible.
Principal: para su existencia o validez no depende de otro contrato.
Bilateral: se crean derechos y obligaciones para ambas partes.
Gratuito: lo es por naturaleza pues el mutuario no est obligado a pagar
contraprestacin alguna, pero es oneroso cuando se establece una
contraprestacin a la que se le llama inters; esta es una compensacin que el
mutuario da al mutuante la cual puede consistir en dinero o genero y
generalmente es un tanto por ciento sobre el valor de las cosas dadas en mutuo.
Se llama redito si el inters consiste en dinero y producto si son generos.
Libertad de formalidades: no se requiere formalismo alguno de tal manera que
puede realizarse verbalmente, escrito o escritura pblica.
De tracto sucesivo: porque las prestaciones se cumplen a travs de cierto tiempo.
Conmutativo: desde el momento de su celebracin las partes conocen que tan
ganancioso o perdidoso es.
Especies de mutuo:
*Civil: tiene este carcter por exclusin, cuando no sea mercantil o este regulado
por leyes especiales, se regir por el cdigo civil.
*Mercantil: cuando el prstamo se contrae en concepto y expresin de que las
cosas prestadas se destinen a actos de comercio y no para necesidades ajenas de
este. Se presume mercantil el prstamo que se da entre comerciantes.
A diferencia del civil, se caracteriza por ser oneroso
*Bancario: la ley de instituciones de crdito establece que una de las finalidades
de los bancos es otorgar prstamos, los cuales se regulan por la propia ley y

supletoriamente por leyes mercantiles. No obstante que las operaciones bancarias

estn dentro de los actos de comercio, estos tienen sus propias peculiaridades.
*administrativo: son los que otorgan algunas organizaciones de la administracin
pblica federal como el infonavit, issste, fovissste,etc; que estn regulados por sus
propias leyes, en las que se determinan las garantas, plazo, inters, seguro de
vida, circunstancias que los hacen distintos al mutuo civil aunque sus normas se
aplican supletoriamente.
*simple o con inters: es simple cuando el mutuario no est obligado a pagar
ninguna contraprestacin por lo recibido. Es mutuo con inters cuando el mutuario
se obliga expresamente a pagar una retribucin consistente en dinero u otros
bienes.
Elementos de existencia:
CONSENTIMIENTO: acuerdo de voluntades sobre la creacin de obligaciones de
Dar.
OBJETO: el objeto jurdico es la obligacin de dar y el objeto material es dinero o
cosa fungible. Debe existir en la naturaleza, ser determinado o determinable en
especie, calidad y cantidad, y estar dentro de comercio.
Elementos de validez:
CAPACIDAD: en caso de que una de las partes este representado es necesario que
el representante tenga facultades de dominio. Por ejemplo el tutor no puede dar ni
recibir dinero a prstamo en nombre del menor. Hay una excepcin que establece
que el menor de edad puede celebrarlo vlidamente si:
*es para satisfacer alimentos y
*no tiene representante legitimo
FORMALISMOS: no requiere formalismo especial, puede ser verbal, escrito o
escritura pblico.
Obligaciones del mutuante:
1-transmitir la propiedad de la cosa mutuada: se siguen las mismas reglas que en
los dems contratos traslativos de dominio. Si se trata de cosas ciertas y
determinadas estas se transmiten por mero efecto del contrato, si son de alguna
especie indeterminada la propiedad se transfiere hasta que la cosa se hace
determinada y cierta con conocimiento del acreedor.
Los gneros nunca se pierden, entonces si se pierde una cosa indeterminada el
mutuante sigue obligado a entregarla.
2-entrega de la cosa mutuada: las cosas se deben entregar donde convengan las
partes pero si no lo establecieron, el lugar ser en donde se encuentre la cosa. Si
el objeto del mutuo es una cantidad de dinero debe entregarse en el domicilio del
mutuante.
El plazo para entregar tambin lo acordaran las partes y si no lo hacen se
entregara dentro de los 30 das despus de que se haga la interpelacin notarial o
judicial.
Se deben entregar las cosas contratadas en su especie, cantidad y calidad, as
como sus accesorios e intereses si fueron pactados; por lo tanto el mutuario no
puede ser obligado a recibir otra cosa aunque sea de mayor valor.
3-responder del saneamiento para caso de eviccin: si los gneros prestados no
eran del mutuante y el mutuario se ve privado de ellos por una sentencia

ejecutoriada que as lo haya establecido, aquel responde del saneamiento por

eviccin. El saneamiento varia si el mutuante acta de buena o mala fe.
4-responder de vicios o defectos ocultos: en el mutuo simple solo se hace
responsable al mutuante si tena conocimiento de los vicios ocultos y no dio aviso
oportuno al mutuario. En cambio en el mutuo con inters el mutuante es
responsable de los daos y perjuicios aun en el caso de que ignore los vicios.
Obligaciones del mutuario:
1-restituir las cosas mutuadas en la misma especie y calidad: transmitir el dominio
restituyndole al mutuante lo que dio en mutuo. Si el prstamo consiste en dinero
se pagara devolviendo una cantidad igual a la recibida; si se pacta el pago en
moneda extranjera la alteracin que esta experimente ser en dao o beneficio
del mutuario.
Que sucede si el mutuario entrega en cantidad de dinero porque exista
imposibilidad de entregar las cosas mutuadas? Continua siendo mutuo, pues al no
estar en condiciones de devolver la cosa mutuada se regresa su valor, o sea hay
dacin en pago.
El lugar para restituir las cosas debe ser donde convengan las partes, a falta de
este, donde se encuentren las cosas y si lo prestado fue dinero en el domicilio del
deudor.
El plazo es el que convengan y si no lo hacen, ser dentro de los 30 das despus
de la interpelacin notarial o judicial. Hay 2 excepciones:
*si el mutuario fuere labrador y el prstamo consistiere en cereales u otro
productos del campo, la restitucin se har en la siguiente cosecha de los mismos
o semejantes frutos o productos;
*lo mismo se observara respecto los mutuarios que siendo labradores hayan de
percibir frutos por otro ttulo.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Contrato por medio del cual las partes se obligan recprocamente, una a conceder
el uso o goce temporal de una cosa, y la otra al pago de un precio cierto por ese
uso o goce.
Clasificacin:
Principal: pues para su validez y existencia no depende de otro contrato.
Bilateral: nacen obligaciones para ambas partes.
Oneroso: las cargas y provechos son para ambas partes.
Conmutativo: el carcter de ganancioso o perdidoso se conoce desde la
contratacin pues la renta es cierta y no variable por circunstancias imprevistas.
De tracto sucesivo: pues se usa una cosa por tanto tiempo y no solo en el instante
de la contratacin.
Con forma restringida: debe celebrarse por escrito y si se realiza verbalmente, se
establece que hay presuncin de culpa imputable al arrendador, y en su caso dar
derecho al arrendatario a que demande cuando por tal omisin se cause un dao o
perjuicio siempre que sean consecuencia directa de la omisin. Esto significa que
la carga de la prueba la tiene el arrendador.
Especies de contrato de arrendamiento: civil, mercantil, administrativo y de
casa habitacin.

MERCANTIL
Cuando se tiene por objeto precisamente la especulacin mercantil. Si el
arrendador y arrendatario son comerciantes el arrendamiento es mercantil.
ADMINISTRATIVO
Los arrendamientos de bienes del dominio pblico del estado o de
establecimientos pblicos estarn sujetos a las disposiciones del derecho
administrativo.
La ley de bienes nacionales establece que en los arrendamientos donde participa
la federacin o las empresas paraestatales, la renta debe sealarse por el instituto
de administracin y avaluos de bienes nacionales.
Por considerar de inters pblico a los contratos celebrados por el Estado con los
particulares, la regla de interpretacin es a favor del Estado y no del particular,
que en todo momento representara la parte ms dbil del contrato. El juez
competente para resolver cualquier controversia es el Federal.
CASA HABITACION
Este arrendamiento se encuentra regulado en arrendamiento de fincas urbanas
destinadas a la habitacin. Es de orden pblico e inters social.
Elementos de existencia:
CONSENTIMIENTO: acuerdo de voluntades sobre la creacin de obligaciones de
dar.
OBJETO: objeto jurdico directo es la creacin de obligaciones y el indirecto son las
obligaciones de DAR. El objeto material es la cosa que se da en arrendamiento,
estas cosas tienen que ser no consumibles y adems no se pueden arrendar los
derechos estrictamente personales.
La Renta
La renta no se puede pagar con servicios sino con dinero, o cualquier otra cosa
con tal de que sea cierta y determinada; cierta y determinada se aplica a cosas
corpreas por lo que la renta tiene que ser dinero o cosas fungibles.
Puede haber ajuste de rentas?
Cuando se trata de casa habitacin la renta debe fijarse en moneda nacional y
solo podr aumentarse cada ao.
Elementos de validez:
CAPACIDAD: para arrendar:
La capacidad para arrendar es la general. En caso de representacin el que no
fuere propietario de la cosa podr arrendarla si tiene facultad para celebrar ese
contrato ya en virtud de mandato del propietario o por disposicin de la ley.
Los representantes como el padre en ejercicio de la patria potestad o el tutor no
pueden arrendar por ms de 5 aos ni recibir rentas por adelantado por mas de 2,
el albacea por ms de 1 ao que es el plazo para ejercer su cargo; el apoderado
para actos de administracin no puede arrendar por ms de 5 aos ni recibir
rentas por ms de 2; los copropietarios requieren el consentimiento unnime para
arrendar, el usufructuario puede arrendar pero dura lo que dure el usufructo.
El arrendatario puede dar en arrendamiento siempre y cuando se le haya facultado
para subarrendar. El concursado tiene incapacidad para dar en arrendamiento.
Para ser arrendatario:
Los magistrados, jueces y empleados pblicos no pueden arrendar los bienes de
los negocios en que intervengan. La misma prohibicin tiene los encargados de

establecimientos pblicos, funcionarios y empleados pblicos, as como los tutores

de los bienes de su pupilo.
FORMALIDADES:
El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta
formalidad se imputara al arrendador y en su caso, se dar derecho al arrendatario
a que demande cuando en virtud de tal omisin se cause un dao o perjuicio,
siempre que estos sean consecuencia directa de aquella.
Si se trata de inmuebles y el contrato va a tener una duracin de ms de 6 aos o
se han anticipado rentas por ms de 3, puede otorgarse en escritura pblica o en
contrato privado ratificado ante notario para inscribirse en el registro pblico de la
propiedad.

Obligaciones del arrendador:

1- conceder el uso o goce temporal de una cosa:
Es una obligacin de dar y debe hacerlo durante el plazo sealado. el
arrendamiento de casa habitacin no puede ser menor de un ao y para comercio
o industria no puede exceder 20 aos. Si se pacta un plazo mayor al que dispone
la ley, se tendr por no puesto. Por lo que se refiere a los bienes muebles no hay
duracin mxima.
El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la
cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, pedir la reduccin del
precio o la rescisin del contrato, si la prdida del uso dura ms de dos meses en
sus respectivos casos.
2-entregar la cosa arrendada:
Entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado
de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel a que
por su misma naturaleza este destinada; as como en condiciones de higiene y
seguridad del inmueble necesarias para su habitabilidad.
*tiempo de entrega: en el tiempo convenido y si no se conviene, cuando el
arrendatario lo requiera.
*forma de entrega: real o virtual.
*lugar de entrega: cuando son muebles en el domicilio del arrendador.
*gastos de la entrega: estos son por cuenta del deudor.
3-conservar la cosa en el mismo estado en que la entrega:
Conservarla en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el
inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones
necesarias; as como obras de mantenimiento para la conservacin, funcionalidad
y seguridad del inmueble. De no ser as el arrendatario tendr a su eleccin la
accin de rescisin u recurrir al juez para que resuelva lo que en derecho
corresponda.
Si opta por la recisin y as lo decide el juez, el arrendador pagara daos y
perjuicios. Si el arrendatario decide llevar a cabo la ejecucin forzada de las
reparaciones y el juez lo concede por sentencia ejecutoriada, estas las puede
realizar el arrendatario o un tercero por ser una obligacin de hacer.
4-no estorbar el uso de la cosa:

El arrendatario tiene derecho a usar la cosa durante el tiempo que dure el

arrendamiento sin que el arrendador pueda alterar o mudar la forma de la cosa
arrendada.
5-garantizar el uso pacfico de la cosa:
En su calidad de titular legitimo de la propiedad debe garantizar el uso pacfico,
pero no responde ni de las vas de hecho ni abuso de fuerza de un tercero que sin
tener derecho, impida el uso o goce de la cosa arrendada.
El arrendador responde de la eviccin parcial en cuyo caso el arrendatario podr
pedir la disminucin de la renta o rescisin del contrato y pago de daos y
perjuicios.
Si hay eviccin total y el arrendatario se ve impedido a usar la cosa por ms de 2
meses, podr pedir la rescisin del contrato y adems pago de daos y perjuicios
si el arrendador obro de mala fe.
6- responder de los vicios o defectos ocultos: vicios o defectos que impidan
su uso, aunque el arrendador no los conociera o hubiesen sobrevenido despus sin
culpa del arrendatario. Este puede pedir la disminucin de la renta o rescisin del
contrato, salvo que se pruebe que tena conocimiento antes de celebrar el
contrato.
7- entregar recibos de la renta:
Si se trata de cada habitacin el arrendador debe entregar un recibo por cada
mensualidad que el arrendatario pague, a falta de entrega de recibos por ms de 3
meses, se entender que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya
hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.
Obligaciones accesorias del arrendador:
Pagar las mejoras: si en el contrato o posteriormente por escrito lo autorizo
para hacerlas y se obligo a pagarlas; si son tiles o urgentes por causa de
fuerza mayor; si las autoriza cuando el contrato es por tiempo
indeterminado y el arrendamiento ha concluido sin que haya pasado el
tiempo necesario para hacerlas.
Dar el derecho de preferencia en caso de nuevo contrato de arrendamiento
o venta del inmueble arrendado: en los arrendamientos que han durado
ms de tres aos tiene el arrendatario derecho si est al corriente en el
pago de la renta, a que en igualdad de condiciones se le prefiera. En los
arrendamientos que han durado ms de cinco aos y cuando el arrendatario
a hecho mejoras de importancia a la finca, tiene este derecho si est al
corriente en el pago de las renta, a que en igualdad de condiciones, en caso
de venta sea preferido.
Registrar el contrato: en el supuesto de casa habitacin el arrendador
deber registrar el contrato de arrendamiento ante la autoridad
competente; una vez cumplido este requisito entregara al arrendatario una
copia registrada del contrato.
Registrar el contrato en registro pblico de la propiedad: cuando es por ms
de 6 aos o se adelantan rentas por ms de tres aos, se tiene que anotara
preventivamente en el registro pblico de la propiedad para que surta
efectos frente a terceros.
Obligaciones del arrendatario:

1- pagar la renta: debe pagarse en forma y tiempo convenido y en precio cierto

y determinado. Debe pagarse en el lugar convenido y si no hay, en el domicilio del
arrendatario. En caso de que el bien arrendado se venda, debe avisarse al
inquilino para que sepa a quien pagar. Si se convino que la renta se pagara en el
domicilio del arrendador, este se debe establecer claramente.
La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de
convenio por meses vencidos. Los bienes muebles se pagaran por hora, dia,
semana, mes, ao o lo que se establezca. Si el arrendador no pasa a cobrar al
inquilino, este no incurre en mora, cuando el lugar de pago sea el domicilio del
arrendatario.
2-conservar la cosa arrendada: es su obligacin y por lo tanto response de los
perjuicios que sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o
subarrendatarios. Si la cosa es un bien mueble y se le pierde al arrendatario,
tendr que pagarla pues se presume su culpa. En caso de incendio, se presume
que este se ocasiono por negligencia del arrendatario, al menos que compruebe
que fue por caso fortuito, de fuerza mayor o vicios de la construccin. Cuando hay
varios inquilinos y no se tiene certeza donde comenz el incendio, todos son
responsables en proporcin a la renta que paguen, y si fue intencional solo
responder aquel que lo provoco. Y si alguno de los inquilinos puede probar que no
inicio en su parte, queda libre de responsabilidad.
En caso de que la finca se use para establecer una industria peligrosa, el
arrendatario en un trmino no mayor de dos meses tiene la obligacin de asegurar
el inmueble contra el riesgo probable, y si no lo hace ser causa de rescisin del
contrato.
3-usarla para el uso convenido: debe usarla solo para el uso convenido o
conforme a su propia naturaleza y destino. Si se cambio su uso de manera radical,
habr incumplimiento y hay accin para la rescisin del contrato.
4- hacer reparaciones de poca importancia: en relacin a los inmuebles, el
arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca
importancia que regularmente son causados por las personas que habitan el
inmueble. En caso de muebles, est obligado a hacer las pequeas reparaciones
que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento.
5- informar al arrendador la necesidad de hacer reparaciones: est
obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la
necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar daos y perjuicios que su
omisin cause.
6-informar al arrendador de toda usurpacin o novedad daosa: est
obligado a poner en conocimiento del propietario, en el mas breve termino posible,
toda usurpacin o novedad daosa que otro haya hecho o abiertamente prepare
en la cosa arrendada, so pena de pagar los daos y perjuicios que se cause con su
omisin. Lo dispuesto no priva al arrendatario del derecho de defender como
poseedor la cosa dada en arrendamiento.
7-no variar la forma del bien arrendado: no puede sin consentimiento expreso
del arrendador variar la forma de la cosa arrendada, y si lo hace, cuando la
devuelva debe restablecerla al estado en que la reciba, siendo, adems
responsable de daos y perjuicios.
8- restituir la cosa: en virtud de que solo hay la transmisin temporal del uso o
goce de una cosa, una vez terminado el contrato, debe restituir la cosa en buen
estado en el tiempo convenido.

Subarrendamiento:
Si el arrendatario tiene consentimiento expreso del arrendador, puede subarrendar
el bien arrendado. Si no lo tiene, no nacen obligaciones para el arrendador y el
arrendatario es responsable solidario con el subarrendatario del pago de los daos
y perjuicios que se provoquen, independientemente de que es una causa de la
rescisin del contrato. Ahora bien, si el arrendador autoriza subarrendar, el
arrendatario y subarrendatario sern responsables frente al arrendador, salvo
pacto en contrario.
Terminacin del arrendamiento:
1* terminacin del plazo expreso:
El da prefijado-si se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el da
prefijado.
Plazo tcito- cuando se ha cumplido el objeto para el cual se arrendo la cosa.
Plazo indeterminado- cuando sea indeterminado porque existe tacita reconduccin
o porque as se haya celebrado, cualquiera de las partes lo puede dar por
terminado previo aviso a la otra parte en forma indubitable con 30 das de
anticipacin si es predio urbano y de un ao si es rustico, de comercio o industria.
A partir de ese momento el arrendatario est obligado a poner cedulas y a mostrar
el interior del inmueble a los que pretendan verlo. Tratndose de bienes muebles,
si no se hubiere fijado plazo ni se hubiere fijado el uso a la que se destina, el
arrendatario ser libre de devolverla cuando quiera y el arrendador no podr
pedirla sino despus de 5 das de celebrado el contrato.
Tacita reconduccin- cuando en un contrato celebrado por tiempo determinado,
el arrendatario continua en posesin del inmueble y el arrendador percibiendo las
rentas, se entiende prorrogado por tiempo indeterminado. Si la finca es rustica
solo queda prorrogada por un ao. Esta est fundamentada en la consideracin de
un consentimiento tcito.
2*por convenio expreso:
Por acuerdo de ellos mismos se puede dar por terminado, aunque el plazo fijado
inicialmente siga vigente, se revoca la voluntad original.
3*por nulidad:
Por ser de tracto sucesivo si el juez lo declara nulo y se da por terminado las
partes se compensan mutuamente lo recibido sin que lo efectos de nulidad se
retrotraigan al momento en que se contrato. Las causas pueden ser las que se dan
en todos los contratos, pero adems hay nulidades especiales por considerar que
se celebra en fraude de acreedores.
4* por rescisin:
Se puede rescindir por incumplimiento de las obligaciones ya sea de una o ambas
partes. Las causas ms frecuentes por el arrendatario son el subarriendo, la falta o
el pago impuntual de las rentas, dar uso distinto a lo convenido o cambio de
destino, o por daos graves a la cosa arrendada. Las causas mas frecuentes por el
arrendador son el no conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante el
arrendamiento, la prdida total o parcial de la cosa arrendada, o la existencia de
defectos ocultos anteriores al arrendamiento que eran desconocidos para el
arrendatario.
5*por confusin:

Hay confusin cuando una misma persona rene el carcter de arrendador y

arrendatario.
6*por prdida o destruccin total de la cosa, por caso fortuito o fuerza mayor: al
faltar el objeto material del contrato este se da por terminado.
7*por expropiacin total del bien arrendado:
Si la transmisin de la propiedad se hiciera por causa de utilidad pblica, el
contrato sea verbal o escrito, se rescindir pero el arrendador y el arrendatario
debern ser indemnizados por el expropiador; el primero siempre y cuando sea el
propietario en los trminos que establezca la ley respectiva; y el segundo con un
monto equivalente a seis meses de renta siempre y cuando compruebe haber
habitado el inmueble al menos por un ao.; adems el arrendatario tendr derecho
a que se le indemnice con el importe de las mejoras que acredite haber realizado
en el inmueble, siempre y cuando sean necesarias y se hayan efectuado durante
los ltimos seis meses.
8*por eviccin total del bien arrendado:
El tercero que inicio el juicio de eviccin no fue parte y por lo tanto no le obliga.
9*por extincin del usufructo:
El usufructuario puede gozar por s mismo de la cosa usufructuada, puede
enajenarla, arrendarla y gravar su derecho de usufructo, pero todos los contratos
que celebre como usufructuario terminaran con el usufructo. Si no manifest su
calidad al hacer el arrendamiento y el propietario le exige que desocupe la finca,
tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnizacin de
daos y perjuicios.
10*por concurso del arrendador o del arrendatario:
El concurso mercantil no resuelve el contrato de arrendamiento de inmuebles, sin
embargo el conciliador podr optar por la resolucin del contrato en cuyo caso
deber pagarse al arrendador la indemnizacin pactada en el contrato para este
caso, o en su defecto una indemnizacin equivalente a tres meses de renta por el
vencimiento anticipado.
11*no se termina por la muerte:
No obstante que se crean derechos personales, el contrato sigue vigente en caso
de fallecer cualquiera de las dos partes, pues sus sucesores tienen legitimacin
para comparecer en defensa de los derechos del arrendatario.
Por lo que se refiere en casa habitacin, se subrogan los derechos y obligaciones al
conyuge, concubino, hijos, ascendientes; en los mismos trminos del contrato
siempre y cuando hubieren habitado real y permanentemente el inmueble en vida
del arrendatario. No aplica para subarrendatarios.
12*por venta judicial:
Si el inmueble arrendado fuere enajenado judicialmente el contrato de
arrendamiento subsistir a menos que aparezca que se celebro dentro de los 70
das anteriores al secuestro del inmueble, en cuyo caso el arrendamiento podr
darse por concluido.
CONTRATO DE COMODATO

Contrato por medio del cual una persona llamada comodante se obliga a conceder
a otra llamada comodatario, en forma gratuita y temporal, el uso de una cosa no
fungible, y este ltimo tiene el deber de restituirla individualmente al trmino del
mismo.
Caractersticas:
Traslativo de uso: traslativo de uso y no de goce como el arrendamiento toda vez
que los frutos y civiles y naturales pertenecen al comodante pues no son objeto
del contrato.
Temporal: si no se ha estipulado plazo este termina cuando lo solicita el
comodante o por muerte del comodatario, ya que es un derecho personal.
Crea derecho personal y no real
Bien no fungible como objeto material: o sea cosa cierta y determinada, razn por
la cual el comodante no puede ser obligado a recibir otro bien aunque sea de
mayor precio. Cuando un prstamo tuviere por objeto cosas consumibles solo ser
comodato si ellas fuesen prestadas como no fungibles, es decir que sean
restituidas idnticamente.
*de no ser as nos encontraramos frente a un mutuo sin inters.
Clasificacin:
Bilateral: crea obligaciones para ambas partes.
Gratuito: el comodante sin recibir ninguna contraprestacin econmica transmite
libremente el uso temporal de una cosa. El comodato se basa en una liberalidad
desde 2 aspectos:
*objetivo: reside en el incremento del patrimonio del comodatario al no pagar una
renta y en la diminucin del patrimonio del comodante al no recibir
contraprestacin.
*subjetivo: el comodante no est obligado a la gratuidad.
Con libertad de formalidades: no hay formalidades especiales.
Principal: para su existencia y validez no depende de otro.
De tracto sucesivo: las prestaciones son continuas por ser traslativo de uso.
Intuitu personae: pues se celebra en calidad de la persona, el comodatario no
puede ceder sus derechos sin autorizacin expresa del comodante ni transmitirlos
por herencia.\
Elementos de existencia:
CONSENTIMIENTO: es el acuerdo de voluntades sobre la creacin de obligaciones
de dar.
Por ser un contrato intuitu personae su inexistencia por falta de consentimiento la
puede provocar el error sobre la identidad de la persona, no produciendo efecto
legal alguno.
OBJETO: objeto jurdico directo es la creacin de obligaciones, el indirecto es la
obligacin de dar y el objeto material es la cosa no fungible, o sea cosa cierta y
determinada.
Elementos de validez:
CAPACIDAD: para ser comodante es la misma que tiene cualquier propietario para
disponer de sus bienes. En caso de que se celebre por medio de un representante,
este necesita las facultades de un poder general para actos de dominio o para
actos de administracin con clausula especial.

Esto se debe a que los actos de administracin tienen como fin conservar e
incrementar el patrimonio del representado y cuando se celebra un comodato
normalmente no se incrementa sino se disminuye su patrimonio. Tampoco pueden
dar en comodato los titulares de un derecho real de uso o de habitacin; el
arrendatario y el comodatario.
En cambio si pueden dar en comodato el usufructuario y el poseedor.
FORMALIDADES: existe libertad de forma por lo tanto puede ser verbal, escrito o
en escritura pblica.
Obligaciones del comodante:
1*entregar la cosa: el comodato se perfecciona con el consentimiento teniendo el
comodante la obligacin de entregar la cosa. Si no se ha fijado plazo sera a los 30
dias siguientes a la interpelacin notarial o judicial. Si la cosa es mueble en el
lugar convenido y si no hay, en el domicilio del comodante. Si es inmueble en el
lugar de su ubicacin. El comodatario no esta obligado a recibir cosa distinta a la
convenida, aunque sea de mayor valor. No obstante que el comodato es gratuito,
el comodatario puede exigir la entrega de la cosa.
2*reembolsar los gastos urgentes y extraordinarios que haya realizado el
comodatario para conservar la cosa: si durante el prstamo el comodatario ha
tenido que hacer para la conservacin de la cosa algn gasto extraordinario y de
tal manera urgente que no haya podido dar aviso de el al comodante, este deber
reembolsarlo.
3*indemnizar por los defectos que causen perjuicio: en el comodato solo procede
el pago de daos y perjuicios si el comodante conoca los defectos de la cosa y no
dio aviso oportuno al comodatario.
Obligaciones del comodatario:
1* usar la cosa conforme a lo convenido: si no hay convenio, de acuerdo a su uso
normal. En caso de uso exagerado el comodatario tendr que indemnizar al
comodante por los daos que sufra la cosa. El comodatario no puede ceder sus
derechos ni prestar la cosa a un tercero sin autorizacin expresa del comodante.
2*conservarla: est obligado a poner toda diligencia en la conservacin de la cosa
y es responsable de todo deterioro que sufra por su culpa. Si se pierde en su poder
se presume que es su culpa salvo pacto en contrario. Pero si se deteriora por uso
normal el comodatario no responde por esta circunstancia. Tampoco si se pierde
por causa de fuerza mayor o caso fortuito es responsable, mas que por los
siguientes motivos:
*si al celebrar el contrato la cosa ha sido estimada en dinero.
*si la emplea en uso diverso a lo convenido o conforme su naturaleza.
*si la usa por mas tiempo del convenido.
*Cuando pudo evitar un dao usando un bien propio y no el del comodato.
*cuando hay posibilidad de que se pierda un bien propio o el dado en comodato y
se salva el propio y no el ajeno.
3*entregar los frutos y accesorios que la cosa prestada haya producido:
4* dar aviso oportuno de los gastos extraordinarios que se deban efectuar.
5*realizar los gastos ordinarios para el uso normal y conservacin de la cosa
prestada.

6*devolver individualmente la cosa prestada una vez que el contrato se haya

terminado: en el comodato no existe el derecho de retencin ni por la falta de
reembolso por los gastos realizados ni por cualquier otra circunstancia. Cuando la
cosa dada en comodato es un bien mueble y no se devuelve en el plazo estipulado
se puede incurrir en el delito de abuso de confianza.
Causas de terminacin:
1- por vencimiento del plazo fijado: pues es un contrato por tiempo definido, pero
si no se estipula plazo puede concluir cuando asi lo solicite el comodante.
2-por la realizacin de la condicin resolutoria.
3- porque haya concluido la finalidad para la cual se prest la cosa.
4- por la prdida de la cosa, pues deja de existir el objeto material.
5- por dar a la cosa un uso o destino distinto a lo pactado.
6-porque la cosa se deteriore de tal forma que no pueda ser utilizada.
7-por muerte del comodatario.
8-por sobrevenir al comodante necesidad urgente de la cosa prestada.
9- si hay peligro fundado de que la cosa perezca si sigue en poder del
comodatario.
10- porque el comodatario transmita a un tercero el uso de la cosa prestada.

GUA SEGUNDO PARCIAL CIVIL 4

CONTRATOS
CONTRATO DE DEPSITO
Contrato en virtud del cual el depositario mediante una retribucin se obliga hacia
el depositante a recibir una cosa mueble o inmueble y a guardarla para restituirla
cuando ste lo solicite.

Principal. (Excepcin: Depsito en garanta para garantizar el inters fiscal.),

Bilateral; depositante se obliga a entregar la cosa y el depositario a recibirla y
conservarla. Oneroso; provechos son recprocos. Conmutativo. Obligacional; para
su perfeccionamiento no se requiere de la entrega de la cosa. Es intuitu personae.
Especies de depsito
Civil: El que se da entre particulares no comerciantes. Mercantil: Cuando las cosas
depositadas son mercantiles. Administrativo: Para asegurar el cumplimiento de
una obligacin (Fiscal, contrato accesorio). Secuestro: judicial (embargo) y
convencional (comn acuerdo o por decisin judicial). Bancario: Regular e
Irregular: Cantidad de dinero regresa la misma cantidad en otros billetes.
Elementos de Existencia
Consentimiento, Objeto: obligaciones de dar y hacer. Objeto Material: muebles e
inmuebles, pueden ser fungibles (cereales), pueden ser corpreos o incorpreos
(ttulos de crdito).
Elementos de Validez.
Capacidad. Ninguno necesita alguna especial ya que NO es un contrato traslativo
de propiedad. La incapacidad de uno de los contratantes no exime al otro de las
obligaciones. El incapaz que acepte el depsito puede si se le demanda por daos
y perjuicios oponer como excepcin la nulidad del contrato, pero no podr eximirse
de restituir la cosa o el provecho de su venta. Si el incapaz actu de mala fe
tendr que pagar daos y perjuicios. Libertad de formalidades.
Obligaciones del depositante.
1.- Remunerar: Pagar lo convenido aunque la cosa depositada no haya sido
entregada. No hay obligacin del depositante de entregar la cosa.
2.- Indemnizar: Si el depositario realiz un gasto para su conservacin.
Obligaciones del Depositario.
1.-Recibir la cosa.
2.- Guardar y conservar la cosa: Si son bienes mueble debe realizar los actos
necesarios para que no se menoscaben ya que responder por estos si se
sufrieren por su malicia o negligencia. No puede encargar a un tercero el depsito
sin autorizacin expresa del depositantes. La prdida de la cosa en poder del
deudor se presume culpa suya mientras no se pruebe lo contrario.
3.- Restituir la cosa: Plazo fijado o cuando lo exija el depositante, el depositario
pude devolver cuando quiere avisando con una prudente anticipacin si o se
estipul tiempo. Si esto sucede el depositante tendr derecho a una reduccin en
el pago.
Derecho de Retencin: a) Si descubre que es robada o conoce quin es el
verdadero dueo (Aviso a la autoridad y retenerla por ocho das, y si no hay
mandamiento judicial puede devolverla.
b) Cuando descubre que es propia.
c) Cuando se lo ordenen judicialmente. (Depositario Judicial).

Causas de Terminacin.
a) Vencimiento del plazo. b) Destruccin de la cosa. c) Desistimiento unilateral de
una de las partes

CONTRATO DE MANDATO.
Contrato que tiene por objeto obligaciones de hacer, consistentes en la
celebracin de actos jurdicos.
Distincin entre mandato y poder. Entre mandato y prestacin de
servicios profesionales.
El mandato NO es representativo, es un contracto y recae sobre actos jurdicos. El
poder es una declaracin unilateral de la voluntad. El mandato ocupa de un poder
para ser representativo.
El objeto del mandato y de PSP es el mismo; el de prestacin de servicios pero la
diferencia radica en que el mandato se refiere a la realizacin de actos jurdicos y
la PSP es la ejecucin de trabajos que requieren preparacin tcnica y en
ocasiones ttulo profesional.
Clasificacin.
Principal. Bilateral. Oneroso. (excepcionalmente es oneroso). Forma restringida.
Verbal entre presentes pero debe ratificarse por escrito antes de concluya el
negocio, no exceda de 50 veces. Escrito privado ante 2 testigos sin ratificacin
cuando NO exceda de mil veces (carta poder). Escritura pblica o en carta poder
ratificada ante notario, juez o AA cuando: a)mandato general, b) Sea mayor de mil
veces, c)Cuando se vaya a realizar u acto que deba constituir en escritura pblica.
Mandato judicial siempre debe ser por escrito o escrito dirigido al juez ratificado en
su presencia. Intuitu personae: Se termina con la muerte del mandatario.
Excepcin cuando se faculta al mandatario para sustituirlo o a otorgar nuevos
poderes.
Elementos de Existencia.
Objeto. Obligaciones de hacer. Consentimiento; no requiere ser contemporneo.
Aceptacin tcita: cuando realiza actos en ejercicio del mandato.
Elementos de Validez.
Capacidad del Mandante: Mayor de edad, no perturbado ni disminuidos de
inteligencia aun con periodos lcidos.

Capacidad del mandatario: Gozar de capacidad general y especial. (Puede que no

tengan capacidad para realizar un acto a nombre propio pero si al del mandante)
(Extranjeros).
Forma: Si todos procedieron de mala fe, nadie podr hacer valer la falta de forma.
Si se anula el mandato el mandante puede exigir la devolucin de las sumas
entregadas y el mandatario ser considerado como simple depositario. La falta de
formalidades produce la nulidad relativa.
Especies de mandato.
1- Representativo y no representativo; por naturaleza es no representativo por
naturaleza(testaferro o prestanombres) es representativo cuando se acompaa de
un poder. Ejemplo: Si te quieren vender ms caro un terreno por ser colindante
celebras un mandato sin representacin y cuando se lo compre el mandatario,
posteriormente te lo traslada.
2.- General (no tiene limitacin alguna) y Especial (todos los dems).
Patrimonio de Derecho Comn.
Es un patrimonio cuyo elemento principal es esencialmente estable, est
destinado a permanecer indefinidamente en poder de su titular, y el acto de
administracin, sin comprometer esa propiedad tiene por fin hacer fructificar ese
capital, el acto de disposicin supone la enajenacin del capital pudiendo acarrear
la prdida total de la propiedad.
Patrimonio Explotacin.(Especulacin)
Conjunto de bienes considerados en su valor ms bien que en su individualidad y
esencialmente destinados a ser reemplazados por otros eventualmente
considerados como ms ventajosos. Acto de administracin aqu es llamado
GESTIN. El mandatario general pude ejecutar todos los actos aun de disposicin
que tienen por objeto la administracin.
Patrimonio Liquidacin.
Conjunto de bienes destinados a ser enajenados con el fin generalmente de pagar
a los acreedores. Sociedades son los liquidadores y en su defecto los socios.
Herencia es el albacea.
Revocable e Irrevocable.
Por naturaleza es revocable por ser intuiti personae. Es irrevocable cuando se
sujeta a una condicin suspensiva o cuando es un medio para cumplir una
obligacin.
Judicial.
Contrato de prestacin de servicios profesionales de un licenciado en derecho
acompaado siempre de un pode, por lo que es representativo. Abogado Patrono y
Procurador (Apoderado).
Gestin de Negocios Ratificada o Mandato Retroactivo.

El que sin mandato se encarga de cosas ajenas y despus se le otorga el poder

debe obrar conforme a los intereses del dueo o negocio el mandato surte efectos
con la simple ratificacin del dueo.
Poder otorgado por sociedades.
Poderes o mandatos generales o especiales son otorgados por la asamblea general
de accionistas o el administrador nico.
Obligaciones del mandatario.
1. Desempear el mandato de acuerdo con las instrucciones del mandante.
2. Consultar al mandante sobre actos que NO estn previstos en el mandato.
3. Ejercer el negocio como si fuera propio si no haya recibido instrucciones y no pueda
consultar.
4. Indemnizar al mandante de las operaciones que hubiere hecho con violacin al
mandato.
5. Dar noticia al mandante de los hechos y circunstancias que pueden revocar o
modificar el mandato.
6. Notificar al mandante la ejecucin del mandato.
7. Rendir al mandante cuentas de su administracin.
8. Entregar al mandante todo lo que haya recibido en virtud del mandato.
9. Actuar personalmente excepto cuando ha sido facultado para sustituir el mandato u
otorgar otro.
Obligaciones del Mandante.
1. Expresar a peticin del mandatario los recursos necesarios para llevar a cabo el
mandato.
2. Devolver al mandatario las cantidades que aport y sus intereses.
3. Indemnizarlo por los daos y perjuicios que el mandato ocasione, sin que haya
culpa.
4. Cubrir al mandatario sus honorarios. Si es gratuito se debe de estipular.
Extincin.
a) Revocacin. b) Renuncia del mandatario. c) Muerte, interdiccin o ausencia de
alguno.
d) Vencimiento del plazo. e) Conclusin del negocio. f)
Nombramiento de nuevo mandatario para el mismo asunto.

Representacin aparente. (Proteccin a 3ero de buena fe, brindando certeza y

seguridad jurdica)
Extinguido un mandato el mandatario sigue actuando. El mandante debe notificar
la revocacin ya que si no lo hace puede quedar obligado por los actos que realice
el mandatario despus de la revocacin. El mandante podr exigir la devolucin
del instrumento, el que lo omite responde de los daos a 3eros de buena fe, el
mandante despus de revocar el poder y requerir los documentos ya no es
responsable, as como inscribirlo en el RPPC.

CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS PROFESIONALES.

Contrato por el cual una persona llamada profesor se obliga a prestar sus servicios
profesionales, cientficos o artsticos en beneficio de otra llamada cliente quien se
obliga a pagar los honorarios.
Al ejercer funciones sin ttulo, adems de incurrir en las penas, no se tendr el
derecho de cobrar.
Diferencia entre PSP y Mandato.
En uno como en otro hay prestacin de servicios pero en el mandato el mandatario
obra en nombre de otro y no se obliga personalmente, y en PSP el que los presta
se obliga a s mismo. El objeto del mandato es la realizacin de actos jurdicos y en
PSP es la ejecucin de trabajos que requieres preparacin profesional, cientfica,
etc.
Diferencia entre PSP y Contrato de Trabajo.
En el contrato de trabajo existe una relacin de direccin y dependencia, y por lo
regular se cuenta con un contrato laboral previamente establecido, en el PSP las
clausulas se estipulan libremente por las partes, sin que el profesor est sujeto a
un horario y lugar de trabajo.
Diferencia entre PSP y Contrato de Obra a precio alzado.
El PSP nunca es traslativo de dominio y el riesgo o prdida de los materiales corre
por cuenta del cliente, en el COPA es al revs (traslativo de dominio, riesgo corre
por cuenta del empresario.)
Clasificacin.
Principal. Bilateral. Prestar el servicio y Pagar honorarios. Oneroso. Libertad de
formalidades. Intuitu personae. Tracto sucesivo.
Elementos de Existencia. Consentimiento. Objeto.
hacer)

(Obligaciones de

Obligaciones del Profesor.

1.-Realizar el servicio de acuerdo con lo contratado.
2.- Desempear el trabajo personalmente.
3.- Responder de los daos y perjuicios por negligencia, impericia o dolo.
4.- Guardar el secreto profesional.
5.- Dar aviso oportuno al cliente cuando no pude continuar prestando sus
servicios.

Obligaciones del Cliente.

1.- Satisfacer los honorarios.
2.- Reembolsar los gastos realizados en la prestacin del servicio.
Pluralidad de Clientes y Profesores.
Si son varios clientes, todos sern responsables solidarios del pago de honorarios.
Preferencia y Prescripcin de los Honorarios.
Concurso o Quiebra: Los honorarios tienen la misma preferencia que los crditos
de los trabajadores, y que tienen la misma naturaleza; son producto de un trabajo
y son indispensables para el sustento. Los honorarios prescriben en 2 aos
contados desde que los servicios se dejaron de prestar.

CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO.

Contrato por medio del cual una persona denominada empresario o contratista, se
obliga a realizar y transmitir a otra llamada dueo, una obra con materiales
propios y bajo su direccin tomando a su cargo el riesgo de la misma, en tanto el
dueo se obliga a pagar una remuneracin.
Clasificacin.
Principal. Bilateral. Oneroso. Conmutativo. Formalidades Restringidas. Tracto
sucesivo. Intuitu personae.
Distincin entre el COPA y Contrato de Trabajo.
COPA contratista utiliza materiales propios y el dirige la obra, Contrato de trabajo
el patrn dirige y el trabajador depende de l, y realiza el trabajo con recursos del
patrn. (salario y remuneracin)
Distincin entre el COPA y PSP. En el COPA se transmite la propiedad en
PSP no.
Distincin entre COPA y Compraventa de cosa futura. Si lo que ms importa son
los materiales empleados es CCF y si lo mas importante es la mano de obra es
COPA, ya que en este si interesa quien realiza la obra.

Elementos de Existencia. Objeto: hacer (la obra) dar (transmitir la

propiedad).
Formalismos: Todo debe ser por escrito (Mas de 100 pesos en inmuebles por
escrito)
Obligaciones del Empresario o Contratista.
1.-Ejecutar la obra. 2.-Entregar la obra. 3.- Responder por los riesgos y los vicios
de la obra.
Obligaciones del Dueo.
1.- Pagar el precio convenido. 2.- Recibir la obra.
Causas de terminacin.
a) Conclusin de la obra. b) Muerte del empresario. c) Existir imposibilidad fsica o
jurdica de ejecucin de la obra. d) Recisin. e) Nulidad. f) Prdida de la obra. g)
Confusin.
Especies de COPA.
a) Por ajuste cerrado. Realizar y entregar completa la obra en una sola exhibicin.
b) Por piezas o medida: Entrega en partes y el dueo paga en medida que recibe.
c) Por precio determinado: Cuando se fija un precio concreto (no se puede cobrar
nada adicional aunque exista un incremento o cambio en los costos del proyecto).
d) Por precio indeterminado: Si no se ha fijado precio se tomarn en cuenta los
aranceles y sino peritos.

PERSONALIDAD JURDICA DE LAS SOCIEDADES Y ASOCIACIONES CIVILES.

Los contratos de sociedad y asociacin tienen 2 particularidades:

a) Punto de vista interno se trata de un contrato

b) En su aspecto externo dan nacimiento a una persona jurdica (LGSM) o moral
(CC) con atributos propios y sus respectivos estatutos por medio de las cuales se
establecen las obligaciones y derechos de los socios.
Distincin entre
Asociacin: Fines no necesariamente son econmicos
Sociedad Civil: Fines preponderantemente econmicos
Sociedad Mercantil: Fines especulativos. (Sociedad en nombre colectivo, S.R.L,
S.A., etc.)
Personas Morales Civiles Extranjeras.
Las sociedades y asociaciones extranjeras pueden actuar en la Repblica
Mexicana previo permiso de la Secretara de Economa, concedida la autorizacin
los estatutos se deben protocolizar e inscribir en la Secretara de Economa.
Atributos de las Personas Morales o Jurdicas. Al igual que las fsicas
cuentan con:
a)Nombre (Razn Social: lleva el nombre de los socios. Denominacin Social: no lo
lleva.)
b)Domicilio y nacionalidad
c) Capacidad (determinada por su objeto o finalidad) y;
d) Patrimonio (Se constituye por las cuotas o aportaciones que se obligan a dar los
socios, mismas que pueden consistir en; muebles o inmuebles, derechos reales,
personales, etc., o bien el trabajo personal. El patrimonio de una sociedad o
asociacion es distinto al de los socios o asociados que la integran.
Disolucin.
Las sociedades o asociaciones terminan con la disolucin y sta puede ser por
medio de:
a) Acuerdo de sus integrantes. b) Sentencia Judicial. c) Por disposicin de la Ley.
CONTRATO DE ASOCIACIN CIVIL.
Contrato por el cual varios individuos convienen en reunirse de manera que no sea
enteramente transitoria, para realiza un fin comn que no est prohibido por la ley
y que NO tenga carcter preponderantemente econmico. Art 9no Constitucional
(Derecho a asociarse).
Elementos.
a) Contrato Plurilateral. b) Affecto Societatis(Deseo de unirse para realizar un fin
comn, puede ser por un de forma indefinida o por un plazo determinado. c) Hay
un fin comn que debe ser lcito. d) Finalidades no sean preponderantemente
econmicas. e) Est dotada de personalidad jurdica
Caractersticas.
a) Oneroso. b) Conmutativo. c) Forma restringida(por escritura pblica ya que se
debe inscribir en RPPC donde solo se inscriben documentos fidedignos; ratificada
ante notario o juez). d) De tracto sucesivo. e) Intuitu Personae.
Especies.
Asociaciones religiosas, instituciones de asistencia privada, asociaciones polticas.

Objeto.
Dar o hacer. Material: Aportaciones , la prestacin de servicios que los asociados
se comprometan a hacer.
Objeto social. Finalidades de la asociacin.
Derechos de los asociados. Obligaciones de los asociados. Cumplir con su
aportacin.
a) Voto. Cada asociado gozar de un voto en las asambleas generales.
b) Separacin. Previo aviso con dos meses de anticipacin.
c) No ser excluidos de la asociacin. Solo se podr excluir por las causas de los
estatutos y por mayora de votos en la asamblea general.
d) Vigilancia. Que las cuotas se apliquen a los fines propuestos, examinar
contabilidad, etc.
CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL.
Contrato por virtud del cual, dos o ms personas se obligan a combinar sus
recursos o sus esfuerzos, para lograr un fin comn de carcter
PREPONDERANTEMENTE ECONMICO. PERO QUE NO CONSTITUYA ESPECULACIN
COMERCIAL. TIENE COMO EFECTO LA CREACIN de una persona jurdica.
Caractersticas.
a) Principal. b) Bilateral. (Todos los socios tienen derechos y obligaciones). c)
Oneroso. d) Conmutativo. d) Intuitu Personae. e) De organizacin o abierto.
(Durante la vida de la sociedad se puede admitir o excluir socios sin que afecte la
existencia de la sociedad). f) Forma Restringida. (Escritura Pblica para que pueda
ser inscrito). g) De tracto Sucesivo.
Elementos de Existencia.
Objeto Jurdico Indirecto: Obligaciones de dar y hacer.
Objeto Material: Son los bienes o el trabajo que los socios se obligan a aportar.
(Socio capitalista; cantidad de dinero o bienes. Socio industrial: realizacin de un
hecho
Objeto social: Finalidad.
Elementos de Validez.
Capacidad: Menores no pueden celebrar contrato de sociedad, pero si pueden
adquirir el caracter de socio por herencia o donacin. Los extranjeros solo podrn
formar parte de sociedades que no cuenten con la clusula de exclusin de
extranjeros.
Formalidades: En el acta constitutiva y los estatutos deben mencionarse: nombres
de los socios, razn social misma que tendr la palabra "sociedad civil", objeto de
la sociedad, importe del capital social, aportacin con que cada socio debe
contribuir, el domicilio, la nacionalidad y la duracin. La sancin por falta de
formalidades ser LA NULIDAD.

Derechos de los Socios.

1.- Asistir a las asambleas con voz y voto. (Proporcional al monto de su
aportacin).
2.- Separarse de la sociedad si no se est de acuerdo con el aumento del capital o
en cualquier momento si la duracin de la sociedad es indefinida.
3.- Renunciar en la sociedad. Siempre y cuando esto no dae a los socios.
4.- Permanecer en la sociedad. Solo pueden ser excluidos por causa grave o por
unanimidad.
5.- Ceder sus derechos sociales.
6.- Participar en los provechos y utilidades de la sociedad.
7.- Derecho de Preferencia. Si alguno de los socios va a separarse (va a vender su
derecho social).
8.- Participar en la administracin de la sociedad.
9.- Examinar el estado de los negocios sociales.
10.- Se le rindan cuentas.
11.- Solicitar la liquidacin de la sociedad. Si el objeto es ilcito.
12.- Participar en el haber social.
Obligaciones de los Socios.
1.- Realizar las aportaciones a que se obligaron.
2.- Administrar la sociedad.
3.- No entorpecer la administracin.
4.- Contribuir a las prdidas.
*Obligaciones Sociales. (frente a terceros): Los socios administradores responden
solidaria e ilimitadamente a las obligaciones sociales, mientras que los dems
socios solo estarn obligados hasta el importe de sus aportaciones.
Administracin de la Sociedad.
Estar a cargo de uno o varios socios, en el acta constitutiva debern nombrarse
los administradores, el nombramiento es irrevocable, salvo que se sustituyan
judicialmente, si no se nombran, todos los socios tendrn ese carcter, no tienen
facultades de dominio solo para pleitos y cobranzas y actos de administracin.
Disolucin de la Sociedad.
1.- Por consentimiento unnime de los socios.
2.- Por haberse cumplido el trmino fijado en el contrato de sociedad.
3.- Por realizacin completa del fin social o cuando se vuelva imposible lograrlo.
4.- Por la muerte o incapacidad de uno de los socios que tenga responsabilidad
ilimitada. Siempre y cuando no continuo los sobrevivientes o los herederos de
aqul.
5.- Por la muerte del socio industrial, cuando su industria haya dado nacimiento a
la sociedad.
6.- Por la renuncia de uno de los socios cuando sea de duracin determinada y
cuando los socios no deseen continuar asociados.
7.- Por resolucin judicial.
Liquidacin de la sociedad.
a) A la denominacin de le agregarn las palabras "En liquidacin".

b) La liquidacin debe hacerse por todos los socios, salvo que convengan nombrar
liquidadores.
c) Cuando se paguen las deudas y queden utilidades se repartirn entre los socios.
(Proporcional).
d) Si hubiere mas deudas el dficit se repartir entre los socios.
e) Los socios industriales no respondern de las prdidas.
CONTRATO DE RENTA VITALICIA.
Contrato en virtud del cual el deudor se obliga a pagar peridicamente una
pensin durante la vida de una o ms perdonas determinadas (pensionista) a
cambio de una cantidad de dinero o de una cosa mueble o inmueble, cuya
propiedad se transmite por efecto del contrato. Esta figura puede constituirse
mediante testamento, por donacin o por CONTRATO ONEROSO.
Utilidad Prctica.
Hay ocasiones en que una persona, propietaria de un inmueble, no cuenta con los
recursos econmicos suficientes para sus gastos y alimentacin y conviene en
transmitir la propiedad del bien a cambio de una pensin vitalicia.
Clasificacin.
a) Principal, b) Bilateral.(transmitir la propiedad, y pagar la pensin) c) Aleatorio.
d) Prestacin escalonada. e)Formalidades restringidas. (Por escrito privado y por
escritura pblico cuando el bien a transmitir es un inmueble y excede de 365
veces el salario mnimo del D.F.
Elementos de Existencia.
Objeto jurdico indirecto: dar. Objeto material: Cosa que se transmite que puede
ser mueble o inmueble, y tambin dinero o capital(muebles).
Elementos de Validez.
Capacidad: Representantes deben de tener facultades para realizar actos de
dominio, ya que se transmite la propiedad.
Si la persona muere dentro del mes siguiente a que se constituye la renta el
contrato es nulificable
Obligaciones del pensionista
1.- Transmitir la propiedad del bien o del capital comprometido.
2.- Entregar la cosa
Obligaciones del deudor.
1.- Pagar puntualmente la pensin convenida. Las pensiones son inembargables
cuando tengan por objeto garantizar alimentos.
Terminacin.
1.- Muerte del pensionista o de la persona cuya vida se convino la duracin del
contrato.
2.- Por nulidad.
3.- Cuando el deudor para garantizar el cumplimiento de us obligacin se obliga a
constituir una fianza y no la otorga.

CONTRATO DE FIANZA
Es un contrato de garanta en virtud del cual una persona llamada fiador, se obliga
a pagar al acreedor si el deudor de la obligacin garantizada no lo hace. Se
celebra entre el acreedor y un tercero, independientemente de que el deudor est
o no de acuerdo. Es un contrato de garanta personal, o sea el cumplimiento de la
obligacin garantiza en forma subsidiaria con el patrimonio del fiador, a diferencia
de la prenda y la hipoteca en los que solo se garantiza con un bien especfico. Se
distingue de la suncin de deuda ya que en esta el deudor queda liberado, y de la
obligacin solidaria, ya que en sta el acreedor puede demandar a uno u otro
indistintamente.
Clasificacin.
a) Accesorio. (su validez y existencia dependen de una obligacin principal). b)
Unilateral.
c) Gratuito. (Fiador no obtiene ningn beneficio econmico,
puede ser oneroso, pero es la excepcin) d) Con libertad de formalidades. (Fianzas
legales y judiciales deben ser anotadas en el RPPC, es necesario otorgarlas en
escrito y ratificadas las firmas ante fedatario.
Especies de Contrato de Fianza.
a)Legal. Es la que exige el ordenamiento jurdico para garantizar el cumplimiento
de una obligacin
b)Judicial: Impuesta por el Juez dentro de un procedimiento
c) Convencional: Fiador acepta libremente
d) Fiscal: Contribuyentes pueden garantizar el inters fiscal.
e) Mercantil: Las expedidas por compaas de fianzas.
Elementos de Existencia.
Consentimiento: No interviene la voluntad del deudor.
Objeto jurdico: Dar. Objeto Material: cantidad que el fiador se obliga a dar al
acreedor en caso de que el deudor no pague.
Elementos de Validez
Capacidad. Para ser representante en una fianza se requieren facultades de
dominio. No est permitido para tutores y administradores.
Derechos y Obligaciones del Deudor.
1.- Pagar la cantidad garantizada. Para que el fiador no sea molestado en su
patrimonio. Si el fiador paga la obligacin, el tiene derecho a repetir en contra del
deudor quien estar obligado a:
A) Restituir la cantidad pagada por el fiador.
B) Pago de los intereses desde la notificacin del pago hasta el pago del deudor.
C)Pago de los gastos desde que el fiador le dio a conocer el pago al deudor.
D) Pago de daos y perjuicios.

Ahora bien si el fiador hace el pago pero no lo notifica el deudor podr:

A) Oponer todas contra el fiador todas las excepciones que pudo haber hecho el
acreedor.
B) Si la omisin fue justificada y el pago fue en cumplimiento de resolucin
judicial (indemnizar)
C) SI el deudor paga el fiador solo podr repetir al acreedor.
D) Si el fiador paga una deuda sujeta a una condicin o plazo, solo podr repetir
cuando la deuda sea exigible.
2.- Asegurar el pago de la cantidad debida. El fiador puede exigir que el deudor
asegure el pago o lo releve de la fianza cuando:
A) Fue demandado judicialmente por el pago.
B) Existe peligro de que el deudor quede en estado de insolvencia.
C) El deudor pretende ausentarse del pas.
D) Deudor se oblig a relevarlo en un plazo y ya haya transcurrido.
E) Si la deuda se hace exigible por el vencimiento del plazo.
3.- Pagar lo estipulado al fiador; si fuere fianza onerosa.
Obligacin del Fiador. Pagar al acreedor si el deudor no lo hace, responder con
su patrimonio.
Derechos del Fiador.
1.-Beneficio de orden: Se debe pedir el pago al deudor antes de al fiador.
2.- Beneficio de excusin: Antes de pedir el pago por parte del fiador se deben
tomar en cuenta todos los bienes del deudor y el fiador solo pagar el faltante si
existiere.
3.- Beneficio de divisin: Varios fiadores, cada uno responde por parte
proporcional. Si un cofiador paga toda la deuda, ste tendr derecho a repetir
contra los dems.
Extincin.
1.- Extincin de obligacin principal.
2.- Confusin.
3.-Remisin de deuda.
4.-Quita.
5.- Vencimiento del plazo. Si el contrato se sujeta a plazo y 1 mes despus de
vencido este no se requiere el pago se termina la obligacin del fiador.
6.- Caducidad. Si el acreedor le da un prrroga al deudor sin el consentimiento del
fiador, o si se deja de promover por ms de 3 meses.

CONTRATO DE PRENDA
La prenda es un contrato en virtud del cual se constituye un derecho real sobre un
bien mueble enajenable, para garantizar el cumplimiento de una obligacin y su
preferencia en el pago.
Puede verse como un contrato o como un derecho real de segundo grado.
Los bienes futuro no son objeto de la prenda. Puede haber prenda en bienes
inmuebles (frutos pendientes). Tambin hay prenda sobre bienes muebles
incorpreos (derechos de crdito).
Caractersticas de los derechos reales de 2do grado.

a) Derecho de persecucin: La garanta prendara se puede hacer valer contra

cualquier propietario o poseedor de la cosa.
b) Derecho de preferencia: El acreedor prendario tiene preferencia ante
cualesquier otro acreedor para que se le pague con el producto de la venta de la
cosa dada en prenda.
Clasificacin.
a) Accesorio. b) Bilateral (entregar la cosa dada en prenda y restituirla una vez
terminado el contrato). c) Con formalidades restringidas. (Por escrito, Inscrita en
el RPPC). d) De tracto sucesivo.
Especies de Contrato de Prenda.
Mercantil. Fiscal (garantizar el inters fiscal). Irregular (bienes fungibles, traslativo
de domino, pues se regresan otros de la misma especie y calidad).
Elementos de Existencia.
Objeto jurdico: obligaciones de dar; transmitir temporalmente el objeto dado en
prenda. El objeto material, es el bien enajenable dado en garanta.
Elementos de Validez.
Capacidad: Ocupas facultades para realizar actos de dominio.
Formalidades: Escrito, duplicado para cada uno de los contratantes, para que surta
efectos vs 3eros, debe la fecha debe constar en forma fehaciente e indubitable, ya
se porque se ratific ante notario o juez o se haya inscrito en el RPPC.
Derechos del Acreedor Prendario.
1.- Retencin: Tiene derecho de retener la cosa hasta que se cumpla la obligacin
garantizada.
2.- De dar por vencido el plazo: Tiene derecho a dar por vencido el plazo
anticipadamente, o que la cosa que garantiza la obligacin sea substituida porque
perdi su valor.
3.- A la indemnizacin por los gastos efectuados por deterioro de la cosa. No lo
tiene, si se le concedi el uso de la cosa.
4.- Persecucin y Preferencia:
5.- Enajenacin: Venta judicial o extrajudicial.
Obligaciones del Acreedor Prendario.
1.- Conservar la cosa. Debe conservarla en el estado que la recibi y no puede
usarla, salvo que se le haya autorizado.
2.- Restituir la cosa. Una vez que la deuda haya sido liquidada o pagada.
Extincin de la Prenda.
a) Por extincin del contrato principal.
b) Nulidad.
c) Rescisin.
d) Confusin
e) Dacin en pago.
f) Pago

g) Prescripcin.
h) Novacin
i) Compensacin
j) Prdida de la cosa.
CONTRATO DE HIPOTECA.
Contrato en virtud del cual se constituye un
derecho real sobre bienes
enajenables que no se entregan fsicamente al acreedor, para garantizar con su
valor el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago.
Clasificacin.
a) Accesorio. b) Unilateral. c) Formalidades Restringidas. (Escrito privado
ratificado, y escritura pblica cuando se trate de inmuebles). d) De tracto
sucesivo.
Especies de contrato de Hipoteca.
Civil. Mercantil. Fiscal. Voluntaria. Necesaria o legal. Natural. Condicional (Cuando
se constituye para garantizar una obligacin futura sujeta a condicin).
Elementos de Existencia.
Objeto jurdico: Dar y hacer. Objeto material: Bienes enajenables muebles o
inmuebles
Elementos de Validez.
Capacidad. Solo el que puede enajenar puede hipotecar.
Derechos del Acreedor Hipotecario.
1.- Derecho de Preferencia para ser pagado con la venta del inmueble hipotecado.
2.- Derecho de Persecucin. Se grava el bien no a la persona (derecho real).
3.- Derecho a ceder su crdito. Cuando se cede el crdito se cede la hipoteca
(accesorio).
4.- Derecho a que se mejore la garanta. Si se vuelve insuficiente para garantizar
la obligacin.
5.- Derecho al seguro de la finca.
Derechos del Deudor Hipotecario.
1.- Derecho de divisin del crdito hipotecario. Cuando sea posible fraccionar el
bien que se hipoteca, el deudor tiene derecho a que se vayan liberando de
gravamen las fracciones conforme a los pagos parciales.
2.- Derecho a volver a hipotecar el inmueble.
3.- Derecho a que una vez extinguida la hipoteca su cancelacin se inscriba en el
RPPC.
Extincin de la Hipoteca.
Va de consecuencia:
La extincin de la obligacin principal trae como
consecuencia la de la accesoria.

1)Pago.
2)Remisin de deuda.
3) Novacin.
4) Compensacin.
5)Nulidad.
6)rescisin.
7) Prescripcin.
Va Principal:
1.- La extincin de la hipoteca se puede realizar, aun subsistiendo la obligacin
garantizada cuando el bien perece o deja de estar hipotecado.
2.- Cuando el acreedor hipotecario remita de la garanta hipotecaria mas no de la
obligacin.
3.- Por confusin .
4.- Prescripcin de la accin 10 aos.
5.- Novacin.
6.- Pago con subrogacin.
7.- Dacin en pago.
8.- Prescripcin.
Cancelacin de la Hipoteca.
Se debe de otorgar con las mismas formalidades que se utilizaron para su
constitucin y debe de inscribirse en el REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD Y EL
COMERCIO. TEAMO FERNANDA :).