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UMinho|2012
Hugo de Sousa Oliveira O incumprimento pelo locatrio do contrato de locao de estabelecimento comercial
Escola de Direito
Outubro de 2012
Universidade do Minho
Escola de Direito
Dissertao de Mestrado
Mestrado em Direito dos Contratos e da Empresa
Outubro de 2012
H trs tipos de pessoas: as que vem, as que vem quando lhes mostrado, e as que
ii
iv
ndice
2.6.- No proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cesso
onerosa ou gratuita da sua posio jurdica, sublocao ou comodato, excepto se a lei o
permitir ou o locador o autorizar ......................................................................................... 45
2.7.- Comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedncia do gozo da coisa por
algum dos referidos ttulos, quando permitida ou autorizada ................................................ 47
2.8.- Avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vcios na
coisa, ou saiba que a ameaa algum perigo ou que terceiros se arrogam de direitos em
relao a ela, desde que o facto seja ignorado pelo locador ................................................. 47
2.9.- Restituir a coisa findo o contrato ..................................................................... 48
2.10.- Poder/dever de explorao do estabelecimento comercial............................. 49
Captulo III - Incumprimento pelo Locatrio ................................................................. 51
3.1.- Consequncias do incumprimento .................................................................. 52
3.2.- Resoluo pelo Locador do Contrato de Locao de Estabelecimento Comercial
.......................................................................................................................................... 59
3.3.- Possibilidade de o Locatrio fazer caducar o direito de resoluo do Locador .. 67
3.4.- Meios de tutela do Locador ............................................................................. 71
3.4.1 - Realizao coactiva da prestao ............................................................. 72
3.4.2 - Reivindicao do estabelecimento comercial ............................................ 74
Concluso .................................................................................................................. 79
Bibliografia ................................................................................................................. 84
vi
Lista de Abreviaturas
CC Cdigo Civil
CDA Cdigo do Direito de Autor e dos Direitos Conexos
CIRE Cdigo da Insolvncia e da Recuperao de Empresas
CJ Colectnea de Jurisprudncia
CPI Cdigo da Propriedade Industrial
CSC Cdigo das Sociedades Comerciais
DL Decreto-Lei
NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano
p. - pgina
pp. - pginas
RAU Regime do Arrendamento Urbano
RNPC Registo Nacional de Pessoas Colectivas
ss. seguintes
STJ Supremo Tribunal de Justia
T. Tomo
TRL Tribunal da Relao de Lisboa
TRP Tribunal da Relao do Porto
Introduo
Apesar dos imensos estudos que rodeiam o tema do estabelecimento comercial, ao que
sabemos, poucos h que versem especificamente sobre o tema que nos propomos tratar.
O objecto da nossa dissertao incidir sobre o incumprimento pelo locatrio do contrato
de locao de estabelecimento comercial, sendo nosso propsito averiguar as modalidades e
repercusses que tal incumprimento poder acarretar para a relao jurdica complexa
adveniente do contrato de locao de estabelecimento comercial, parecendo-nos que inmeras
questes e dvidas se podero levantar sobre esta temtica.
A presente dissertao est dividida em trs captulos.
No primeiro captulo, intitulado de Contrato de Locao de Estabelecimento Comercial,
pretendeu analisar-se o conceito de contrato de locao de estabelecimento comercial,
caracterizando-o e distinguindo-o de figuras afins, por forma a melhor compreendermos o tema
deste estudo. Tentou-se, ainda que sucintamente, analisar alguns conceitos essenciais para
melhor enquadramento e interiorizao do mesmo.
Em primeiro lugar pretendeu abordar-se o conceito de locao e sua relevncia, com
especial enfoque na locao adveniente de contrato, distinguindo-se a locao em geral do
contrato de arrendamento.
Procurou caracterizar-se, ainda, o conceito de estabelecimento comercial, o qual pode
variar conforme a perspectiva de que visto, econmica ou jurdica, distinguindo-o tambm da
mera soma das partes que o compe, que, na prtica, tantas vezes gera confuso.
Tratou-se tambm da anlise do estabelecimento enquanto objecto de direitos e
negcios, bem como a partir de que momento pode afirmar-se estar perante um
estabelecimento comercial. Pretendeu averiguar-se, igualmente, se estabelecimento comercial ,
ou no, uma unidade jurdica autnoma, bem como qual a natureza dos direitos que podem
incidir sobre o estabelecimento comercial, nomeadamente ser objecto de direitos reais.
Seguidamente visou-se esclarecer-se a distino do estabelecimento face ao imvel em
que eventualmente esteja instalado, bem como a diferenciao entre a propriedade de um e de
outro.
Dentro dos negcios sobre o estabelecimento procurou traar-se a linha diferenciadora
entre o contrato de locao de estabelecimento comercial e o contrato de trespasse.
Dadas as especificidades desta figura contratual, quer quanto ao seu objecto, quer
quanto ao regime legal aplicvel, para melhor compreendermos o tema deste estudo iremos,
ainda que sucintamente, analisar alguns conceitos essenciais para melhor enquadramento e
interiorizao do mesmo.
pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma coisa,
mediante retribuio.
Embora a supra citada norma se refira ao contrato de locao, a relao locatcia pode
advir de outras fontes que no o contrato. Assim, na lei actual admite-se a constituio da
relao de arrendamento atravs de sentena judicial, que o artigo 1793 prev para a hiptese
de divrcio (ou separao judicial de pessoas e bens artigo 1794) e que o artigo 4, n 4, da
Lei 135/99, de 28 de Agosto estendeu simples quebra da unio de facto (cfr. hoje o artigo 4,
n 4 da Lei 7/2001, de 11 de Maro). Prev-se ainda hipteses de arrendamentos impostos por
rgo pblicos, os quais por isso no se podero considerar como tendo a sua fonte em
Cfr. Antnio Santos Justo, A locatio conductio rei (Direito Romano), in: BFD, 78, 2002, pp. 13 ss.
locada .
3
no pode celebrar-se por mais de trinta anos; quando estipulada por tempo superior, ou como
contrato perptuo, considera-se reduzida aquele limite.
Lus Manuel Teles de Menezes Leito, Direito das Obrigaes, Vol. III, Contratos em Especial., 5 edio, Coimbra, Almedina, 2008, p. 299.
Ao contrrio dos diplomas legais anteriores, que evitaram tomar posio quanto ao regresso ao Cdigo Civil do tratamento legal do contrato de
arrendamento urbano e a sua insero no Livro das Obrigaes apontam inequivocamente no sentido de que o legislador, confrontado com a
querela doutrinria existente em torno da natureza jurdica da posio do arrendatrio, adoptou o entendimento que v nesta um direito de raiz
estruturalmente obrigacional, in Laurinda Gemas; Albertina Pedroso; e Joo Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Lisboa, Quid Juris, 2007 (2
Edio); sobre este tema cfr. ainda Lus Manuel Teles de Menezes Leito, Arrendamento Urbano, 1 edio, Coimbra, Almedina, Ano pp. 15 a
17.
4
Quanto ao arrendamento florestal admite-se um prazo mximo de 70 anos, nos termos do artigo 7, do DL 394/88, de 8 de Novembro.
denunciar imotivadamente o contrato de arrendamento nos termos hoje permitidos pelo artigo
1101, alnea c), do CC.
O prazo de 30 anos respeita apenas ao limite mximo do termo inicial do contrato, no
visando estabelecer um limite mximo de durao efectiva da locao. Pelo que, fruto de
sucessivas renovaes nos termos do artigo 1054 do CC - ou talvez seja prefervel a expresso
prorrogaes, por se tratar de um mesmo contrato cujo seu termo final alterado a relao
locatcia pode ter uma durao superior a 30 anos5.
Mesmo a permisso de celebrao de contratos de arrendamento de durao
indeterminada no faz perigar o carcter temporrio da locao, pois o mesmo pode ser extinto
mediante denncia por qualquer uma das partes conforme os artigos 1099 e seguintes do CC.
Por ltimo, temos a retribuio pelo gozo da coisa. O contrato de locao oneroso e
sinalagmtico, apresentando-se a retribuio como contrapartida da cedncia do gozo da coisa.
De facto, o artigo 1038 do CC, enumera a obrigao do locatrio pagar a renda ou aluguer no
topo da sua lista, constituindo a obrigao principal do locatrio.
Quanto locao em geral o artigo 1039 do CC, estipula que [o] pagamento da renda
ou aluguer deve ser efectuado no ltimo dia de vigncia do contrato ou do perodo a que
respeita, e no domiclio do locatrio data do vencimento, se as partes ou os usos no fixarem
outro regime. Em regra trata-se de uma obrigao que tem por objecto uma prestao
pecuniria de quantidade, duradoura e peridica. Contudo, podem as partes, ao abrigo da
liberdade contratual fixar o regime que entenderem6.
Por outro lado, podemos qualificar a locao como contrato nominado pois a lei atribuilhe um nome fazendo-o corresponder a uma categoria jurdica. tambm um contrato
legalmente tpico, pois o seu regime tem consagrao legal, tanto relativamente locao em
geral, regulada nos artigos 1022 e seguintes do CC, como quanto a diversas modalidades
especficas de locao, v. g. o arrendamento urbano7, o arrendamento rural 8e o arrendamento
florestal9.
5
Alguma doutrina minoritria entende que o limite de 30 anos se refere durao mxima da locao. Salvo o devido respeito por diferente
entendimento, tal posio no parece que seja de subscrever porquanto o teor dos artigos 1025 e 1054 do CC no parece apontar nesse
sentido, acrescendo ainda a realidade da vida quotidiana, sufragada pela jurisprudncia em geral, onde se constata com bastante frequncia a
existncia de contratos de locao, em regra de arrendamento, que se prolongam h mais de 30 anos.
6
O artigo 1075, n 1, do CC estabelece para o arrendamento urbano que [a] renda corresponde a uma prestao pecuniria peridica,
parecendo estar, assim, afastada a liberdade contratual quanto a esta matria. Pode contudo a renda ser fixada em moeda especfica conforme
os artigos 552 e seguintes do CC ou em moeda estrangeira segundo o artigo 558 do CC.
7
Cfr. Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, bem como os diplomas que lhe so
complementares.
depende da observncia de forma especial, pelo que, uma vez que o regime geral da locao
no impe nenhuma forma especial, estamos perante um contrato no formal.
Contudo existem excepes liberdade de forma para a celebrao de contratos de
locao. Assim, o artigo 1069 do CC exige que o contrato de arrendamento urbano seja
celebrado por escrito desde que tenha durao superior a 6 meses11. H ainda que atender ao
que determinam os artigos 2, n 1, alnea m), 5, n 5, 6, n 1 e 7 do Cdigo do Registo
Predial12. Consta da primeira norma referida que [o] arrendamento por mais de seis anos e as
10
Por oposio aos contratos reais quoad contitutionem, que implicam a entrega da coisa para que o contrato se constitua.
11
No Direito do pretrito, o artigo 1029, n 1, alneas a) e b), do CC, sujeitavam a escritura pblica os arrendamentos que estivessem sujeitos a
registo, bem como os arrendamentos para comrcio e indstria e exerccio de profisso liberal. Contudo o Decreto-Lei 64-A/2000, de 22 de Abril
veio, conforme consta do seu prembulo, simplificar a celebrao de contratos de arrendamento mediante dispensa de escritura pblica ()
projectado para os arrendamentos sujeitos a registo, os arrendamentos para o comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal, para o
trespasse, para a cesso de explorao e para a cesso da posio de arrendatrio.
12
Aprovado pelo Decreto-Lei n 224/84, de 11 de Dezembro, cuja ltima alterao foi levada a cabo pelo Decreto-Lei n 185/2009, de 12 de
Agosto.
13
Cfr. artigo 17 do Decreto-Lei n 354/86, de 23 de Outubro, onde se l [o] contrato de aluguer de veculos automveis sem condutor ser
obrigatoriamente numerado e reduzido a escrito, em triplicado, devendo o original ser arquivado pela empresa exploradora pelo perodo mnimo
de dois anos a partir do seu termo.
doutrina entende que estamos perante um direito real quoad effectum. No desenvolveremos
mais esta temtica, j bastante tratada na doutrina 14 . Concluiremos, apenas, pela adeso
doutrina que o configura como um direito de natureza obrigacional, quer pela sua localizao
sistemtica no CC, quer pela sua regulamentao, que confere direitos obrigacionais ao
locatrio, e no reais, no obstante o artigo 1037, n 2, do CC, atribuir ao locatrio que for
privado da sua coisa ou perturbado no exerccio do seus direitos ()[os] meios facultados ao
possuidor nos artigos 1276 e seguintes.
O artigo 1022 do CC determina a onerosidade do contrato de locao. Ambas as partes
sofrem sacrifcios, pois o locador abdica do gozo da coisa, enquanto o locatrio abdica da
retribuio correspondente.
Na mesma linha de raciocnio verificamos que o contrato de locao sinalagmtico,
gerando obrigaes para ambas as partes, na medida em que obrigao principal do locador
de proporcionar ao locatrio o gozo da coisa, corresponde a obrigao do locatrio pagar a renda
ou aluguer15.
Estas obrigaes so certas e no aleatrias, pelo que se trata de um contrato
comutativo.
Sendo a locao caracterizada pelo seu carcter temporrio, estamos perante um
contrato de execuo duradoura. As prestaes das partes prolongam-se no tempo. Quanto
obrigao do locador proporcionar o gozo da coisa ao locatrio, prevista no artigo 1031, alnea
a) do CC, podemos caracteriz-la como prestao contnua, pois esta obrigao ininterrupta.
Por seu turno, a obrigao a cargo do locatrio constante do artigo 1038, alnea a), isto , pagar
ao locador a renda ou aluguer16, constitui, em regra, uma prestao peridica, que se repete ao
longo do tempo.
14
Sobre esta temtica cfr. a bibliografia sugerida por Lus Manuel Teles de Menezes Leito, Direito das Obrigaes, Vol. III, Contratos em
Especial., 5 edio, Coimbra, Almedina, 2008, pp. 305 a 307, notas 649 a 653.
15
16
Dizemos em regra, por ser essa a situao mais frequente segundo a experincia comum. Mas quanto locao em geral, nada obriga que
assim seja. De facto, o artigo 1039, n 1, do CC diz que [o] pagamento da renda ou aluguer deve ser efectuado no ltimo dia de vigncia do
contrato ().
O artigo 1023 do CC refere que [a] locao diz-se arrendamento quando versa sobre
organizao tcnica constituda por todos os factores que servem para o exerccio de uma
actividade comercial; num sentido restrito, pode designar uma loja, um armazm, uma fbrica,
uma oficina, um escritrio, etc.
Sob o ponto de vista jurdico, que o que nos interessa especialmente aqui (se bem que
nunca possamos pr de lado as noes da cincia econmica), a expresso estabelecimento
comercial no tem, face da legislao portuguesa, um significado rigoroso e preciso, antes nos
aparece em vrias acepes .
19
O legislador, no artigo 204 do CC, define o que se consideram coisas imveis. Contudo s os prdios rsticos e urbanos ou as guas podem
servir de objecto do contrato de arrendamento. Cfr. Isidro Matos, Arrendamento e Aluguer. Breve comentrio ao captulo IV do Ttulo II do Livro II
A distino entre coisas mveis e imveis respeita apenas s coisas corpreas. Contudo no so apenas estas as susceptveis de serem
locadas. Por exemplo, a locao do estabelecimento comercial prevista no artigo 1109 do CC, para aqueles que entendem tratar-se de coisa
incorprea.
19
Barbosa de Magalhes, Do estabelecimento comercial, in: Estudos de Direito privado, 2 ed., Lisboa, Edies tica, 1964, p. 13.
20
O conceito de estabelecimento comercial pode ser entendido como sinnimo de empresa quando abordada como empresa objecto. este o
sentido tido em conta na redaco do regime do estabelecimento individual de responsabilidade limitada, constante do DL n 248/86, de 25 de
10
atravs dele exercer a sua actividade comercial, de produo ou circulao de bens ou prestao
de servios .
21
transpessoal (cindvel ou isolvel da pessoa que o criou, ou da pessoa a quem pertena em dado
momento como se demonstra pelos casos de transmisso definitiva, inter vivos ou mortis
causa), duradouro (no s transfervel e assumvel, mas retrotransfervel e reassumvel facto
evidenciado nas transmisses temporrias), reconhecvel e irredutvel (algo que contra-distingue
os negcios como negcios sobre o estabelecimento, e que no se confunde com outros bens
a ele ou no ligados) .
22
Agosto e nos artigos 5 e 162 do Cdigo da Insolvncia e Recuperao de Empresas. Cfr. Miguel Pupo Correia, Direito Comercial, 11 edio,
revista e actualizada, Coimbra, 2009, p. 44; e Coutinho de Abreu, Da empresarialidade (As empresas no Direito), Coimbra, Almedina, 1996, pp.
41 e seguintes.
21
22
11
Por outro lado, tratando-se de algo diverso, temos o aviamento. O qual, em traos largos,
diremos que a mais-valia que o estabelecimento enquanto organizao complexa representa
relativamente soma dos vrios elementos que o compe, o maior valor do todo organizado.
Traduz a aptido funcional e produtiva do estabelecimento26.
Estes dois elementos, para quem assim os considere, embora susceptveis de tutela,
no podem, enquanto tais, serem objectos de direitos subjectivos. So factores que valorizam o
estabelecimento, mas que nada garante que, transmitido este, o transmissrio consiga manter o
aviamento e a clientela nos precisos termos em que estes figuravam no estabelecimento
anteriormente ao negcio.
Para outros autores 27 o aviamento no um elemento, mas sim uma qualidade do
estabelecimento28. O aviamento no concebvel de forma autnoma do estabelecimento, pelo
que tutelado em funo deste, e no por ser susceptvel de ser objecto de direitos subjectivos
por si s.
23
Cfr. a ttulo de exemplo Menezes Cordeiro, Manual de Direito Comercial, vol. I, Coimbra, Coimbra editora, 2001, pp. 288 e seguintes.
24
25
26
27
Cfr. a ttulo de exemplo Ferrer Correia, Lies de Direito Comercial, vol. I, Coimbra, Coimbra editora, 1973, pp. 117 e seguintes; Miguel Pupo
H quem tenha comparado o aviamento da empresa fertilidade de um terreno: so qualidades de uma coisa, no coisas em si. in Ferrer
12
29
Argumentando que se j existe uma organizao complexa apta a realizar o fim econmico
visado, que lhe permita vir a obter uma clientela poder-se- dizer que j estamos perante um
estabelecimento comercial. Tratar-se- j de um novo bem jurdico no identificvel ou no
redutvel soma das partes que o compem.
Tal questo reveste-se da maior importncia nos casos de negociao do
estabelecimento comercial. Nomeadamente quando o mesmo se encontra instalado em prdio
arrendado. Pelo que a tutela do estabelecimento face posio do senhorio ir depender, antes
do mais, de estarmos ou no na presena de um estabelecimento comercial.
E se o estabelecimento ainda no se encontra em funcionamento, haver aviamento?
Pode-se entender que o estabelecimento nestas circunstncias j possui aviamento30, no
sentido de que se encontra j apto para produzir e gerar lucro. a organizao funcionalmente
apta a esse fim que gera o aviamento. A clientela efectiva no assim imprescindvel neste
momento. Uma vez iniciando o seu funcionamento a clientela, embora de crucial importncia,
um elemento, entre outros, que contribui para o aviamento. Assim, por exemplo, as relaes
com fornecedores, credores e trabalhadores.
Outros entendem que s se pode falar em aviamento aps o estabelecimento se
encontrar em funcionamento, sendo que antes deste momento nem estaremos perante um
estabelecimento, o qual s criar esse plus face soma das partes aps iniciar a sua
actividade31.
29
Coutinho de Abreu, ltima op cit., pp. 46 e seguintes; Ferrer Correia, Reivindicao de estabelecimento comercial como unidade jurdica, in:
Estudos de Direito Civil, Comercial e Criminal, Coimbra, Coimbra editora, 2 edio, 1985, p. 255.
30
31
Neste sentido Oliveira Ascenso e Menezes Cordeiro, in Cesso de explorao de estabelecimento comercial, arrendamento e nulidade
13
estabelecimento enquanto objecto negocivel. Pode dizer-se, em termos genricos, que esse
mbito h-de envolver os bens com possibilidade de aprisionarem () a imagem do todo e
espelharem essa imagem aos olhos do pblico. O pblico acredita, em presena desses bens,
14
que ali est () determinado estabelecimento; eles ho-de ser aptos a exprimir a organizao
no seu conjunto .
32
Apesar de ser verdade que a clientela se pode fixar pessoa titular do estabelecimento,
no se pode confundir este com aquele. No suficiente, para se caracterizar uma organizao
como um e mesmo estabelecimento comercial, o facto de um dos seus elementos, ainda que de
peso, acompanhe alguns bens. Por exemplo, a firma, uma marca, ou a pessoa do titular,
ainda que por si sejam capazes de atrair a clientela.
Temos de estar perante a mesma organizao complexa capaz de conjuntamente
captar a clientela e gerar aviamento.
Tal raciocnio no obsta a que possam ser celebrados negcios sobre partes de
estabelecimentos que se revistam de autonomia. Pense-se num estabelecimento hoteleiro com
um restaurante. Pode celebrar-se negcio sobre o estabelecimento restaurante, permanecendo o
hotel com o anterior titular. Ainda assim o restaurante, se outros factores a isso no obstarem,
continua a ser o mesmo estabelecimento.
32
33
No iremos aqui percorrer o caminho da anlise da natureza jurdica do estabelecimento comercial. Sobre este tema, e a ttulo de resumo
exemplificativo, vide Miguel Pupo Correia, op cit., pp. 56 e ss; e Nuno Aureliano, A obrigao de no concorrncia do trespassante de
estabelecimento comercial no Direito portugus, in: Estudos em homenagem ao Professor Doutor Inocncio Galvo Telles, vol. IV, Coimbra,
Coimbra editora, 2003, pp. 728 e ss, nota n 43.
34
15
os instrumentos produtivos, mas abrange ainda bens imateriais (crditos, marcas, patentes de
inveno, o nome comercial, etc.) e certas situaes ou relaes de facto com relevo econmico
(o crdito de que goza o estabelecimento, a clientela que possui) enfim, o aviamento da
empresa. () O estabelecimento no est nas prprias coisas, est na organizao delas para
os fins da produo: uma unidade de fim. Ver s as coisas em si, abstrair do conjunto, da
fora de coeso que as prende ver as arvores e no ver a floresta .
35
Em apoio deste entendimento podemos avanar o teor de vrias normas legais. Desde
logo o artigo 1112, n 1, alnea a) (correspondente ao anterior artigo 115 do RAU), sob a
epgrafe Transmisso da posio do arrendatrio diz o seguinte [] permitida a transmisso
por acto entre vivos da posio do arrendatrio, sem dependncia da autorizao do senhorio:
[n]o caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial. Acrescenta a alnea a), do
n 2 do mesmo artigo que [n]o h trespasse: [q]uando a transmisso no seja acompanhada
35
36
16
impenhorveis, no seu nmero 2, alnea c), diz que [e]sto tambm isentos de penhora os
instrumentos de trabalho e os objectos indispensveis ao exerccio da actividade ou formao
profissional do executado, salvo se: [f]orem penhorados como elementos corpreos de um
estabelecimento comercial, o que implica o seu reconhecimento como unidade, sendo aqueles
elementos corpreos apenas parte daquele todo uno. O artigo 834, n 2 do mesmo normativo
admite a penhora de estabelecimento comercial como um todo. Da mesma forma o artigo 862A refere que 1 [a] penhora do estabelecimento comercial faz-se por auto, no qual se
37
38
Aprovado pelo DL n. 329-A/95, de 12 de Dezembro, e sucessivamente alterado, sendo a verso mais recente a introduzida pelo DL n.
52/2011, de 13 de Abril.
17
corpreas, mveis ou imveis, podem ser objecto do direito de propriedade regulado neste
cdigo, o mesmo cdigo, no seu artigo 1303, reconhece outros direitos de propriedade sobre
bens de natureza imaterial. Assim, a norma por ltimo referida, sob a epgrafe propriedade
intelectual, diz no seu nmero 1 que [o]s direitos de autor e a propriedade industrial esto
sujeitos a legislao especial. Pelo que no se colocam entraves de maior ao reconhecimento
de direitos reais sobre bens incorpreos.
Existem j no nosso ordenamento jurdico disposies que parecem ir neste sentido:
A L. n 68/78, de 6.10, permite expressamente, no art. 40, que os proprietrios das
40
41
Ferrer Correia, Reivindicao de estabelecimento comercial; Orlando de Carvalho, Critrio e estrutura do estabelecimento comercial. O
problema da empresa como objecto de negcios, Coimbra, 1967; Miguel Pupo Correia, Direito Comercial, 11 edio, revista e actualizada,
Coimbra, 2009; contra (aps a entrada em vigor do actual Cdigo Civil) Pires de Lima e Antunes Varela, Cdigo Civil Anotado, Coimbra Editora,
Coimbra, volume III, 1972, pp. 75 e ss.
18
exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real. De igual modo se deve admitir a
possibilidade de constituio de usufruto e de penhor sobre o estabelecimento.
Consequentemente o estabelecimento deve ser susceptvel de aces de reivindicao e
demais meios de defesa da propriedade e da posse.
Pelo que de admitir a defesa do estabelecimento mediante a deduo de embargos de
terceiro. Assim parece apontar a letra do artigo 351 do CPC, o qual determina que [s]e a
42
43
19
uma espcie de epifenmeno do prdio (ou do direito utilizao do prdio) em que se exerce a
actividade comercial, por muito ingnuo e obsoleto que surja aos olhos de qualquer jurista
medianamente instrudo, no deixa de emergir e influir em mltiplas solues da nossa
magistratura contempornea .
46
H que distinguir, desde logo a propriedade, ou outro direito real, sobre o prdio, da
propriedade, ou outro direito real, sobre o estabelecimento comercial. Um no implica o outro.
Assim, o titular do prdio pode ser o titular do estabelecimento, ou no. Pode o estabelecimento
estar instalado em prdio arrendado. Pode at o estabelecimento ser locado, e aqui, quem
explora o estabelecimento um sujeito, o proprietrio deste outro, e o proprietrio do prdio
um terceiro. O imvel pode estar na organizao mercantil a diversos ttulos, como sejam, a
ttulo de exemplo, a propriedade, o usufruto, o arrendamento, a mera disponibilidade simples e
44
E claro, se se tratar da violao do direito sobre concretos elementos que componham o estabelecimento, pode o titular reagir contra essa
violao, no carecendo aqui de alegar o seu direito sobre o todo unitrio o estabelecimento.
45
46
Orlando de Carvalho, Alguns aspectos da negociao do estabelecimento, RLJ, Ano 114, n 3693, p. 360.
20
47
48
Cfr. a situao prtica e os argumentos aduzidos por Orlando de Carvalho, in Alguns aspectos, ltima op cit., pp. 9 ss., n 3699, pp. 164
Pode ocorrer, paralelamente ao negcio sobre o estabelecimento, um negcio sobre o prdio, seja sublocao, arrendamento, ou mesmo
21
50
22
Por fim, realce-se que o trespasse reveste frequentemente carcter oneroso sendo
assim entendido nalguns preceitos (art. 116, n 1 RAU51, e art. 152, n 2, al. d) CSC) mas
no foroso que tal suceda. Nele cabem ainda os negcios gratuitos. A lei consagra-o, umas
vezes, de modo expresso (v.g., no art. 100, n 1 CDA), enquanto que noutras dele decorre
tacitamente.52
Vejamos, sucintamente, quais as realidades que se enquadram na figura do trespasse.
Desde logo, e a mais frequente, a celebrao voluntria de contrato de compra e
venda, transmitindo-se a propriedade do estabelecimento, mediante um preo53.
Outras modalidades de venda, que no a voluntria, incidindo sobre o estabelecimento
comercial, configuram tambm um trespasse54. Assim, trespasse a venda do estabelecimento
no mbito de aco executiva, podendo este ser penhorado, conforme previsto no artigo 862-A
do CPC, e posteriormente vendido. Sendo que [a] venda em execuo transfere para o
51
52
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54
55
56
a seguinte a redaco do artigo 162 do CIRE, o qual tem como epgrafe alienao de empresa (o que se deve entender em sentido
objectivo, como se referindo ao estabelecimento comercial): 1 [a] empresa compreendida na massa insolvente alienada como um todo, a
no ser que no haja proposta satisfatria ou se reconhea vantagem na liquidao ou na alienao separada de certas partes. 2 - Iniciadas as
suas funes, o administrador da insolvncia efectua imediatamente diligncias para a alienao da empresa do devedor ou dos seus
estabelecimentos.
23
se mediante a sua reunio numa s. J o n 4 refere que [a] fuso pode realizar-se: a)
[m]ediante a transferncia global do patrimnio de uma ou mais sociedades para outra e a
atribuio aos scios daquelas de partes, aces ou quotas desta; b) [m]ediante a constituio
de uma nova sociedade, para a qual se transferem globalmente os patrimnios das sociedades
fundidas, sendo aos scios destas atribudas partes, aces ou quotas da nova sociedade.
O artigo 112 do mesmo normativo prescreve na sua alnea a) que [c]om a inscrio da
57
De facto o artigo 19, n 1, alnea b) do CSC, sob a epgrafe Assuno pela sociedade de negcios anteriores ao registo diz que [c]om o
registo definitivo do contrato, a sociedade assume de pleno direito: [o]s direitos e obrigaes resultantes da explorao normal de um
estabelecimento que constitua objecto de uma entrada em espcie ou que tenha sido adquirido por conta da sociedade, no cumprimento de
estipulao do contrato social.
58
59
60
Cfr. o n 1 do artigo 118 do CSC, o qual referindo-se ciso de sociedades, sob a epgrafe noo e modalidades nos diz que [] permitido
a uma sociedade: a) [d]estacar parte do seu patrimnio para com ela constituir outra sociedade; b) [d]issolver-se e dividir o seu patrimnio,
sendo cada uma das partes resultantes destinada a constituir uma nova sociedade; c) [d]estacar partes do seu patrimnio, ou dissolver-se,
dividindo o seu patrimnio em duas ou mais partes, para as fundir com sociedades j existentes ou com partes do patrimnio de outras
sociedades, separadas por idnticos processos e com igual finalidade.
24
de um verdadeiro contrato de locao (de uma coisa mvel sui generis). Nele esto presentes
os elementos essenciais deste tipo negocial, a saber: a obrigao de proporcionar o gozo de uma
coisa, de modo temporrio e mediante retribuio (art. 1022 CC). O seu carcter especfico
reside na singularidade do bem em causa, justamente o estabelecimento comercial.
Assim um dos contraentes, o locador, mantendo-se proprietrio da organizao
mercantil, transfere para outrem a sua explorao. O locatrio do estabelecimento exerce a
actividade, em seu nome e por sua conta e risco, pagando como contrapartida um determinado
montante. Expressa-se, deste modo, a sinalagmaticidade deste negcio, bem como o seu
carcter continuado (em relao ao locador) e peridico (em relao ao locatrio) .
61
25
1.6.- Forma
62
, com as necessrias
62
26
prazo de um ms, conforme resulta do artigo 1109, n 2 do Cdigo Civil. Esta soluo legal faz
prevalecer os interesses de proteco do estabelecimento comercial e a sua negociabilidade,
sobre os interesses do senhorio. No faria, de igual modo, sentido, no carecer de
consentimento do senhorio o trespasse, e j haver essa necessidade na locao do
estabelecimento, em que nem sequer h alterao da pessoa do arrendatrio do imvel, nem do
proprietrio do estabelecimento.
H ainda que atender a normas relativas comunho conjugal no caso de comerciante
casado em qualquer um destes regimes. Resulta do artigo 1682-A, n 1, alnea b), do Cdigo
Civil, referente [a]lienao ou onerao de imveis e de estabelecimento, que carece do
consentimento de ambos os cnjuges a locao de estabelecimento comercial, prprio ou
comum.
O consentimento deve revestir a mesma forma exigida para o negcio, o que no
presente caso ser simples escrito63.
A falta de consentimento no importa j a nulidade do acto mas a sua anulabilidade.
Esta pode ser invocada pelo cnjuge que no prestou o seu consentimento ou pelos seus
herdeiros64.
Ainda que formalmente se cumpram todos os requisitos exigidos legalmente, a locao
do estabelecimento s oponvel ao senhorio do imvel se aquela realmente existir, isto , se
no se tratar de um negcio simulado, e como tal nulo, que visava no a locao do
estabelecimento, mas antes um subarrendamento do imvel.
Por fora da remisso do artigo 1109, n 1, parte final, ser de aplicar a norma do
artigo 1112, n 2. Assim, quando se entenda no haver efectivamente locao do
estabelecimento, por este no ser o verdadeiro objecto do negcio, a locao simulada ser nula
por fora do artigo 240 do CC, sendo que o negcio dissimulado de sublocao do imvel no
consentida pelo senhorio ser igualmente nulo, nos termos do artigo 241, gerando o direito de
resoluo pelo senhorio do contrato de arrendamento do imvel, nos termos dos artigos 1038,
alnea f), e 1083, n 2, alnea e), todos do Cdigo Civil.
Por fora do disposto no artigo 1109, n 2 do Cdigo Civil, a locao do
estabelecimento no carece de consentimento do senhorio, mas dever ser-lhe comunicada no
prazo de um ms. Tal obrigao parece dever-se ao facto de [e]mbora no se mostre
63
64
27
a transmisso entre vivos, da posio do locatrio, nas condies previstas pelo artigo 115 do
Decreto-Lei n 321-B/90, de 15 de Outubro , (). Norma esta que deve ser aplicada por
67
terceiros, a ttulo gratuito ou oneroso, direitos seus emergentes do contrato de edio, salvo se a
transferncia resultar de trespasse do seu estabelecimento. Esta desnecessidade de
65
66
Neste sentido, Fernando De Gravato Morais, ltima op cit., pp. 137 138, Coutinho de Abreu, Curso de Direito Comercial, vol. I, Coimbra,
Coimbra editora, 4 edio, 2003, p. 307. Em sentido contrrio, considerando tratar-se de negcio atpico, Menezes Cordeiro, Manual de Direito
Remisso que hoje se deve entender como feita para o artigo 1112 do Cdigo Civil.
28
alternativa s partes cujos crditos pretendem ceder que dispor sobre essa matria.
O mesmo se pode afirmar em relao aos dbitos do locador. Ressalvam-se, porm, os
casos previstos nos arts. () [285 do] CT e 20, n 2 DL 411/91 68 , dos quais resulta uma
responsabilidade solidria do transmitente e do exercente .
69
Cuja redaco a seguinte: [e]m caso de trespasse, cesso de explorao ou de posio contratual o cessionrio responde solidariamente
com o cedente pelas contribuies e juros de mora em dvida data da celebrao do negcio, sendo nula qualquer clusula em contrrio.
69
29
NRAU aplica-se aos contratos celebrados aps a sua entrada em vigor, bem como s relaes
contratuais constitudas que subsistam nessa data, sem prejuzo do previsto nas normas
transitrias, acrescentando o n 3 do mesmo artigo que [a]s normas supletivas contidas no
NRAU s se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando
no sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebrao, caso em
que essa a norma aplicvel.
A ressalva do n 1 do artigo 59 referido reporta-se, entre outras, norma constante do
artigo 26, n 4, alnea c), que estipula que [n]o se aplica a alnea c) do artigo 1101 do
Cdigo Civil . Tal norma visa permitir alguma talvez muita progressividade no esprito de
71
71
comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessao.
30
data, perduraram para depois, com respeito pelos efeitos j produzidos no direito anterior, mas
caindo no domnio da lei nova os efeitos futuros que vierem a produzir-se j no quadro temporal
da mesma.
Contudo os contratos celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei 257/95, de
30 de Setembro, independentemente do prazo que as partes convencionassem, eram e so
obrigatoriamente vinculsticos relativamente ao senhorio por fora do princpio da renovao
obrigatria do contrato face a este, no termo do seu prazo. Esta situao pode ser designada por
vinculismo de grau mximo72e origina que, na prtica, os contratos celebrados ao abrigo deste
regime tenham uma durao indefinida.
A possibilidade de celebrao de contratos de arrendamento, hoje qualificados como no
habitacionais, de durao limitada, permitindo ao senhorio a sua oposio prorrogao (ou,
nas palavras da lei, renovao) apenas surgiu com a entrada em vigor do Decreto-Lei 257/95,
de 30 de Setembro, que ocorreu em 5 de Outubro de 199573. Assim, apenas desde esta data, as
partes puderam optar entre celebrar um contrato vinculstico ou um contrato de durao
limitada, sendo que os contratos celebrados ao abrigo da legislao anterior, conforme se
referiu, mantiveram o seu cariz vinculista, no permitindo a sua denncia imotivada ou oposio
prorrogao por parte do senhorio.
De acordo com o mencionado artigo 59 do NRAU, este diploma aplica-se a todos os
arrendamentos. Contudo, h que atender ao previsto nas referidas normas transitrias.
No Ttulo II, Captulo II do NRAU, prevem-se as normas transitrias a aplicar (no que
aqui importa) aos contratos no habitacionais celebrados antes do Decreto Lei n 257/95, de
30 de Setembro, sendo que na sua Seco I, composta pelos artigos 27 a 29, o artigo 28,
sob a epgrafe [r]egime, determina que [a]os contratos a que se refere o presente captulo
aplica-se, com as devidas adaptaes, o previsto no artigo 26. Pelo que, nos termos do artigo
26, n 1, estes contratos passam a estar submetidos ao regime do NRAU, com as
especificidades previstas nos nmeros seguintes, dos quais ao caso em apreciao, nos
importam os nmeros 4, alnea c) e 6, alnea a).
Ora, o art. 26, n 4, al. c) NRAU, ao determinar a inaplicabilidade da norma civilista,
impede que os anteriores contratos de arrendamento de tipo vinculista sejam denunciados sem
motivo. Impossibilita-se assim a denncia ex lege e ad nutum. Estabelece-se, pois, a
Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, Coimbra, Almedina, 2007 (2 Edio), pgina 34.
72
73
Para os contratos de arrendamento habitacionais, esta possibilidade existe desde a entrada em vigor do RAU.
31
continuidade do regime no que toca proteco dos interesses do arrendatrio mercantil que
celebrou um negcio em face de um dado quadro legal.
Desta sorte, pode afirmar-se que a principal faceta vinculista dos contratos de
arrendamento celebrados at data de 28 de Junho de 2006 permanece intacta .
74
comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a cinco anos sobre a data em que
pretenda a cessao.
Independentemente da bondade que se possa assacar ao prazo de pr-aviso
estabelecido, ou mesmo soluo legal alcanada, tal norma tem o efeito de diminuir o valor do
elemento prdio no estabelecimento comercial e sua negociao. Pondo cobro ao grande
nmero de negcios simulados que apenas visavam transmitir o direito ao arrendamento e
permitindo ao senhorio reempossar-se do seu imvel e frui-lo de forma mais rentvel.
Outro efeito ser o previsto no artigo 56, alnea d), do NRAU. Assim, caso o senhorio
tenha tomado a iniciativa de proceder actualizao da renda, conforme previsto nos artigos 30
e seguintes do mesmo diploma ex vi artigo 50, e a actualizao deva ser feita faseadamente
nos termos do artigo 53, no haver faseamento da actualizao da renda, tendo o senhorio
74
Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, cit.., pgina 52.
32
Esta obrigao consta da alnea a) do artigo 1038 do CC, sendo a retribuio elemento
essencial do contrato, conforme decorre do artigo 1022 do mesmo normativo.
Salvo o devido respeito por diferente opinio, ser aqui prefervel falar de aluguer,
porquanto, no se podendo considerar o estabelecimento comercial como coisa imvel76, no
far sentido denominar de renda a retribuio paga pela locao deste77.
De facto, e conforme analisamos, trata-se de um bem complexo composto por vrios
elementos de diversa natureza, como por exemplo, as coisas corpreas, quer mveis, quer
imveis, e coisas incorpreas, como sinais distintivos do comrcio e proteco de inovaes, e
ainda as prestaes de trabalho e de servios, o saber-fazer, relaes com clientes e
fornecedores que no se podem considerar coisas. Pelo que considerando o estabelecimento
comercial um bem mvel sui generis ser de optar pelo termo aluguer, embora, por vezes, se
aplique ao estabelecimento comercial o regime dos bens imveis, mormente quando haja um
imvel a negociar como elemento daquele.
Como resultado do princpio da liberdade contratual que assiste s partes, conforme
consta do artigo 405 do CC, a estas que cabe fixar o valor do aluguer a pagar. No se
encontra na locao em geral, aplicvel locao do estabelecimento, limitaes legais
conforme ocorrem, por exemplo, no arrendamento urbano.
75
Daremos particular enfoque na obrigao enunciada na alnea a), do artigo 1038, do CC.
76
77
33
efectuado no ltimo dia de vigncia do contrato ou do perodo a que respeita () nos termos do
artigo 1039, n 1 do CC. Comummente as partes tendero a fixar um regime de pagamento
peridico do aluguer.
nem mandou receber a prestao no dia do vencimento. Fica assim a caber ao locador o nus
da prova de que no se encontra em mora. No o fazendo, mesmo que hajam alugueres em
dvida, o locatrio no est em mora (que lhe seja imputvel), pelo que no existe causa que
permita ao locador resolver o contrato.
78
34
produz os seus efeitos jurdicos na esfera do representado conforme consta do artigo 258 do
CC79.
Poder haver outras pessoas com legitimidade para o fazer, considerando-se o
pagamento perante estas como liberatrio. Ser, no caso de pessoas fsicas, o exemplo do
cnjuge que sistematicamente recebe os alugueres do locatrio.
Ocorrendo transmisso da posio do locador, esta deve ser comunicada ao locatrio,
acompanhada das informaes e prova do negcio. S posteriormente a esta comunicao o
locatrio ser obrigado a pagar ao novo locador, sendo que at a ser liberatrio o pagamento
feito ao primitivo.
Quanto legitimidade para pagar o aluguer, cabe, naturalmente, em primeira linha ao
locatrio do estabelecimento. Sendo mais que um o pagamento pode ser feito por qualquer
deles, sendo que este ser liberatrio para todos.
Tal como o locador, tambm o locatrio pode nomear representante. O pagamento por
este ao locador produz efeitos imediatos na esfera jurdica do locatrio, nos mesmos termos
aduzidos supra.
Podem existir aqui outros legitimados a efectuar o pagamento. De facto, sob a epgrafe
[q]uem pode fazer a prestao, o artigo 767, n 1 do CC dispe que [a] prestao pode ser
feita tanto pelo devedor como por terceiro, interessado ou no no cumprimento da obrigao.
Nestes termos, o leque de sujeitos legitimados a cumprir a prestao muito amplo, pois pode
ser terceiro interessado ou no, devendo-se entender aqui o conceito de terceiro como todo
seja imputvel, a prestao, ainda possvel81, no foi efectuada no tempo devido. Estamos no
campo do incumprimento temporrio, que tem por base o atraso culposo do devedor no
cumprimento da obrigao, aqui de pagamento do aluguer.
79
FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Falta de pagamento, cit.., pp. 26 e 27, aqui com total paralelismo.
80
81
35
no prazo de oito dias a contar do seu comeo. Assim, aps o momento do vencimento da
obrigao de pagar o aluguer, o locatrio dispe de oito dias para fazer cessar a mora, sem que
da lhe advenha qualquer consequncia. designada como mora juridicamente no relevante83.
A mora do locatrio no pagamento do aluguer apenas passa a ter consequncias
jurdicas aps o decorrer do prazo de oito dias que o n 2 do referido artigo concede para purgar
a mora. Aps este prazo o locador poder optar alternativamente entre exigir os alugueres em
atraso acrescidos da indemnizao igual a 50% do devido, ou exigir os alugueres em atraso e
resolver o contrato de locao do estabelecimento com base na falta de pagamento84.
Em ambas as alternativas o locador pode sempre exigir os alugueres vencidos e no
pagos, pois, tendo este proporcionado o gozo do estabelecimento ao locatrio, a contraprestao
de pagamento do aluguer sempre devida.
Face mora do locatrio, no pagando este os alugueres em atraso acrescidos da
indemnizao, o locador tem o direito de recusar o recebimento dos alugueres vincendos, os
82
83
Fernando de Gravato Morais, Falta de pagamento da renda no arrendamento urbano, cit.., p. 52.
84
No sentido de aplicar subsidiariamente as regras da locao em geral e do arrendamento comercial ao contrato em anlise se pronunciaram,
entre outros, os Acrdos do Supremo Tribunal de Justia, de 18.03.2004 (relator Salvador da Costa), onde se pode ler que [o] contrato de
cesso de explorao de estabelecimento industrial ou de locao de estabelecimento industrial () sujeito s declaraes de vontade de quem
nele outorga, subsidiariamente regido pelas normas do contrato tpico de estrutura mais prxima e, na falta de umas e outras, pelas regras gerais
dos contratos. () O tipo contratual cuja estrutura mais prxima da do contrato de cesso de estabelecimento industrial o de locao na
espcie de arrendamento para o exerccio da indstria, sendo subsidiariamente aplicvel ao primeiro o disposto nos artigos 1036 e 1045,
ambos do Cdigo Civil., e do Tribunal da Relao de Lisboa, de 04.03.2010 (relator Ftima Galante), ambos in www.dgsi.pt.
36
2.1.5.- Indemnizao
contrato de locao (de uma coisa mvel sui generis [isto , o estabelecimento comercial] ). Nele
esto presentes os elementos essenciais deste tipo negocial, a saber: a obrigao de
proporcionar o gozo de uma coisa, de modo temporrio e mediante retribuio (art. 1022
CC) .
86
85
86
87
Ressalvados os oito dias que o n 2 do mesmo artigo concede ao locatrio para fazer cessar a mora sem que lhe seja aplicada qualquer
consequncia.
37
do que for devido88. Este direito do locador constituir-se- findo o decurso do prazo de oito dias
previsto no n 2 do mesmo artigo.
Esta indemnizao s no ser devida no caso de o locador optar por resolver o contrato
de locao do estabelecimento com base na falta de pagamento do aluguer89, situao em que o
legislador entendeu ser sano suficiente a resoluo do contrato, bem como o direito a exigir as
rendas em dvida acrescidas dos juros moratrios.
Esta indemnizao visa, por um lado, desincentivar o incumprimento por parte do
locatrio dado o seu valor percentual ser relativamente alto. Por outro, havendo mora sanciona o
locatrio por tal facto, penalizao que ser tanto mais elevada, quanto mais elevado for o valor
do aluguer.
Uma vez que o contrato de locao de estabelecimento comercial [] regido pelas
clusulas apostas pelas partes de harmonia com a liberdade contratual, prevista no artigo 406,
n. 1, do Cdigo Civil, e, subsidiariamente, pelas pertinentes normas de aplicao no excluda
do contrato tpico de estrutura mais prxima - o arrendamento comercial - e, na sua falta, pelas
regras comuns dos contratos , este valor percentual tem, aqui, cariz supletivo podendo ser
90
alterado pelas partes. Pelo que, qualquer clusula penal aposta no contrato que, de forma mais
ou menos explcita estabelea uma percentagem indemnizatria mais elevada, ser admissvel
quando no excessiva91.
Ao contrrio da possibilidade prevista no artigo 1042 do CC, que permite ao locatrio
fazer cessar a mora e consequentemente o direito de resoluo do contrato por parte do locador,
no caso deste optar por exigir as rendas em dvida acrescidas da indemnizao prevista no n 1,
do artigo 1041 do CC, no tem o locatrio outra alternativa que no seja pagar ao locador esse
valor, contanto que este assim o pretenda.
Conforme j supra referido, a opo pela indemnizao legal correspondente a 50% dos
alugueres em dvida impede que se cumule o pedido de juros sobre esses valores. Entende-se
que a indemnizao no valor de metade das rendas d integral satisfao ao locador pela mora
do locatrio.
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Em legislao pretrita este valor era consideravelmente superior. Tendo chegado mesmo a ser o triplo do devido. Cfr. Pires de Lima e Antunes
Varela, Cdigo Civil Anotado, Vol. II, 4 edio, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, anotao ao artigo 1041.
89
90
Cfr Acrdo Tribunal da Relao de Lisboa, de 04.03.2010 (relator Ftima Galante), in www.dgsi.pt.
91
38
Neste sentido cfr. Acrdo do TRL, de 16.09.2008, relator Ana Grcio, in www.dgsi.pt, Acrdo do STJ, de 11.10.2005, relator Neves Ribeiro,
in www.dgsi.pt, Acrdo do STJ, de 22.06.1999 relator Lopes Pinto, in www.dgsi.pt, Acrdo do STJ, de 19.09.2006 relator Sebastio Pvoas, in
www.dgsi.pt.
93
O locatrio apenas pode lanar mo deste expediente, em fase judicial, uma nica vez em cada contrato.
94
H que atender redaco do artigo 559 do CC, o qual sob a epgrafe [t]axa de juro diz que 1. Os juros legais e os estipulados sem
determinao de taxa ou quantitativo so os fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justia e das Finanas e do Plano. 2. A estipulao de
juros a taxa superior fixada nos termos do nmero anterior deve ser feita por escrito, sob pena de serem apenas devidos na medida dos juros
legais. Atendendo ao cariz comercial do contrato em anlise deve ter-se em conta a norma do artigo Art. 102. do Cdigo Comercial com a
epgrafe [o]brigao de juros determina que H lugar ao decurso e contagem de juros em todos os actos comerciais em que for de conveno
ou direito vencerem-se e nos mais casos especiais fixados no presente Cdigo. 1 . A taxa de juros comerciais s pode ser fixada por escrito.
2. Aplica-se aos juros comerciais o disposto nos artigos 559.-A e 1146. do Cdigo Civil. 3. Os juros moratrios legais e os estabelecidos
39
ao tempo de mora ()[at ao] correspondente () a 9% acima dos juros legais ().
sem determinao de taxa ou quantitativo, relativamente aos crditos de que sejam titulares empresas comerciais, singulares ou colectivas, so
os fixados em portaria conjunta dos Ministros das Finanas e da Justia. 4. A taxa de juro referida no pargrafo anterior no poder ser inferior
ao valor da taxa de juro aplicada pelo Banco Central Europeu sua mais recente operao principal de refinanciamento efectuada antes do 1.
dia de Janeiro ou Julho, consoante se esteja, respectivamente, no 1. ou no 2. semestre do ano civil, acrescida de 7 pontos percentuais. Por
sua vez o artigo 560 do CC no permite que se venam juros de mora sobre os juros de mora j vencidos, o que se designa por proibio do
anatocismo.
95
Critrio esse que ter sido fortemente influenciado pelo regime de favor ao inquilino na disciplina do arrendamento, mas que dado o seu
enquadramento sistemtico e nenhum argumento parea vlido para o afastar, tal ser de aplicar locao em geral, incluindo locao de
estabelecimento comercial.
96
97
40
exerccio durante o lapso de tempo estabelecido na lei, os direitos que no sejam indisponveis
ou que a lei no declare isentos de prescrio. Decorrido esse lapso de tempo o devedor pode
recusar o cumprimento da prestao (artigo 304, n 1 CC).
Nestes termos, e uma vez que a lei no isenta de prescrio, tambm a obrigao do
locatrio pagar o aluguer prescreve. Aplica-se aqui no o prazo geral de vinte anos previsto no
artigo 309 do CC, mas um prazo prescricional mais curto, de cinco anos, conforme decorre da
alnea b) do artigo 310 do mesmo normativo.
Tal visa forar o credor a ter uma atitude mais activa face ao incumprimento pelo
locatrio de prestaes periodicamente renovveis, evitando um acumular sucessivo dos
alugueres vencidos e no pagos.
No se trata de uma prescrio que se funde numa presuno de pagamento, no
seguindo o regime das prescries presuntivas previsto nos artigos 312 e seguintes do CC, mas
sim de prescrio extintiva. O prazo de prescrio correr autonomamente para cada aluguer em
dvida e desde o seu vencimento.
Conforme consta dos artigos 323 e 324 do CC, a prescrio interrompe-se pela
98
99
41
condio a que foi submetido, isto , a situao de mora imputvel () [locatria]. Esta, ao
realizar tal depsito, no est a reconhecer o direito de crdito da () [locadora], mas apenas a
acautelar a sua posio jurdica de () [locatria], para a eventualidade do reconhecimento
judicial do direito de crdito da () [locadora]. A inteno do depsito condicional de prevenir a
eventual existncia do direito de crdito, mas no de o reconhecer. Por isso, o depsito
condicional () [do aluguer] no correspondendo ao reconhecimento do direito de crdito do
respectivo titular, previsto no art. 325 do CC, no interrompe o prazo da prescrio .
100
Esta obrigao do locatrio, prevista na alnea b), do artigo 1038 do CC, visa permitir
ao locador verificar o bom estado da coisa, aqui do estabelecimento comercial cujo gozo cedeu,
e eventualmente exigir a correco de deficincias ou responsabilizar o locatrio por danos nela
causados. O exerccio deste direito pelo locador de particular importncia porquanto este quer
manter o estabelecimento pelo menos com as qualidades com as quais o entregou, dado que
findo o contrato se dar a reverso do mesmo para o seu proprietrio, o locador.
Contudo o exerccio do exame da coisa locada no pode ser levado a cabo em termos
que possam afectar o gozo da coisa locada, que o locador se obrigou a conceder nos termos do
artigo 1037 do CC, sob pena de incorrer em abuso de direito previsto no artigo 334 da mesma
lei. Deve conciliar-se este direito do locador com o direito de gozo da coisa pelo locatrio
conforme impe o princpio da boa f.
Esta obrigao consta do artigo 1038, alnea c) do CC. Geralmente as partes estipulam
contratualmente o fim a que a coisa se destina. Neste caso, a actividade prosseguida no
100
42
exerccio, no prdio, de outro ramo de comrcio ou industria ou, de um modo geral, a sua
afectao a outro destino. Tal visa obviar a acordos simulatrios quanto ao objecto
efectivamente negociado, evitando que, sob a capa de uma locao de estabelecimento, se
proceda na realidade a uma sublocao do prdio no consentida pelo senhorio deste. Nestas
situaes, o contrato de locao de estabelecimento ser nulo por simulao, conforme consta
do artigo 240 do CC, sendo o subarrendamento dissimulado ilcito e violador do artigo 1038,
alnea f), da mesma lei, porquanto o arrendatrio do imvel no pode proporcionar o gozo do
mesmo a outrem. Conforme consta do artigo 1083, n 2, alnea e), do mesmo normativo,
demonstrado que seja esse acordo simulatrio, o senhorio poder resolver o contrato de
arrendamento que tem por objecto o imvel onde o estabelecimento se encontra instalado.
Por outro lado, se locador e locatrio do estabelecimento efectivamente negociaram a
locao daquele concreto estabelecimento, mas posteriormente o locatrio alterou o seu fim,
sem consentimento do locador, j no estaremos perante a hiptese por ltimo referida, mas
sim configura uma situao de incumprimento do contrato de locao por parte do locatrio que
conferir ao locador a possibilidade de resolver o contrato nos termos gerais previstos no artigo
432 do CC.
43
Esta obrigao consta da alnea d), do artigo 1038 e desenvolvida no artigo 1043,
ambos do CC. O n 1 deste ltimo refere que [n]a falta de conveno, o locatrio obrigado a
causa que lhe no seja imputvel nem a terceiro a quem tenha permitido a utilizao dela.
No caso do estabelecimento comercial h que analisar esta obrigao com especiais
cautelas. Tratando-se de uma realidade dinmica, o estabelecimento no mantm em todos os
momentos os mesmos elementos singularmente identificveis. O que tem de ser preservado
ser o estabelecimento como um todo, com os seus valores de explorao, pelo que o locatrio
dever ter a diligncia de um bom pai de famlia naquela concreta situao de quem explora
dado estabelecimento comercial. Assim, diminuies da clientela ou do aviamento do
estabelecimento devidas a factos no imputveis ao locatrio, como seja a conjuntura
econmica desfavorvel, no devero acarretar responsabilidade para este.
J o mesmo se no poder dizer se tal situao se ficar a dever falta de diligncia, de
empenho. Em suma, a uma utilizao imprudente do estabelecimento por parte do locatrio ou
de terceiro a quem tenha permitido a utilizao ou o auxilie nessa actividade. Aqui ser
responsabilizado por violao das obrigaes que lhe so legalmente impostas.
44
Esta obrigao a cargo do locatrio, prevista na alnea e), do artigo 1038 do CC ter
pouco campo de aplicao na locao de estabelecimento comercial, tendo esta norma como
terreno mais frtil no caso de arrendamento, para o qual ter sido pensada. Motivo pelo qual no
nos alongaremos mais.
personae. Pelo que o locador do estabelecimento apenas obrigado a proporcionar o gozo deste
ao locatrio e no a qualquer outro.
Para anlise desta obrigao constante da alnea f), do artigo 1038 do CC, importante
compreender que estamos perante a locao do estabelecimento comercial e no do prdio
onde este esteja eventualmente instalado. Assim probe-se o locatrio do estabelecimento, que
exerce a explorao deste, de proporcionar a outrem o gozo do mesmo.
Uma vez que no estamos perante um arrendamento, no sero de aplicar as
disposies dos artigos 1064 e seguintes do CC, mormente os artigos 1088 e seguintes do
mesmo diploma, referentes ao subarrendamento, to pouco sero de aplicar os artigos 1109 e
1112, os quais versam sobre a posio de arrendatrio, nos arrendamentos no habitacionais,
quando ocorra algum negcio sobre o estabelecimento.
No mbito que aqui versamos importa a relao entre locador e locatrio do
estabelecimento, e no, pelo menos de modo imediato, a relao com o eventual senhorio do
prdio em que o estabelecimento esteja instalado.
O regime a aplicar ser de encontrar sobretudo nos artigos 1059 e 1060 a 1063,
todos do CC, aplicveis locao em geral.
Quanto locao em geral, incluindo a locao de estabelecimento comercial, o artigo
1059, supra referido, diz que [a] cesso da posio do locatrio est sujeita ao regime geral
dos artigos 424 e seguintes, sem prejuzo das disposies especiais deste captulo.
Os artigos 424 e seguintes versam sobre o regime da cesso da posio contratual.
Nesta figura o que se transmite () no so crditos ou dvidas individualmente, mas antes a
alcance mais vasto do que o conjunto das situaes jurdicas que a compem, em virtude de
permitir a conservao de todas as conexes e dependncias entre elas. A cesso da posio
contratual corresponde assim transmisso por via negocial da situao jurdica complexa de
que era titular o cedente em virtude de um contrato celebrado com outrem . H uma alterao
101
sublocao, quando o locador a celebra com base no direito de locatrio que lhe advm de um
precedente contrato locativo. Este subcontrato mantm uma relao de dependncia face ao
contrato principal, sendo que o destino deste afecta o daquele. A relao contratual primitiva que
serviu de base celebrao do subcontrato mantm-se inalterada, coexistindo com o novo
vnculo deste emergente. Enquanto na figura anterior o cedente, anterior locatrio,
desaparece104.
Nos termos do artigo 1061 do CC, tambm para se celebrar uma sublocao, e esta
ser eficaz face ao locador ou a terceiros, ser necessrio o reconhecimento pelo locador.
101
Lus Manuel Teles de Menezes Leito, Direito das Obrigaes, Vol. II, Transmisso e extino das obrigaes, no cumprimento e garantia do
Tambm de resto exigido pela alnea f), do artigo 1038 do CC, quando no permitido pela lei.
103
Sobre a distino entre estas figuras cfr. Avelino de Faria, O contrato de explorao de estabelecimento comercial ou industrial, Revista dos
46
Sem tal autorizao por parte do locador105, seja para a cesso onerosa ou gratuita da
sua posio jurdica de locatrio, seja para sublocao ou comodato106, gera na esfera do locador
o direito de resolver o contrato de locao do estabelecimento por incumprimento da obrigao
imposta ao locatrio107 prevista na alnea f), do artigo 1038 do CC.
Nos casos em que a lei o permite ou em que o locador autoriza a cesso do gozo da
coisa a outrem, o locatrio obrigado, nos termos da alnea g) do artigo 1038 do CC a
comunicar ao locador que efectuou tal cedncia, no prazo de quinze dias a contar da data da
celebrao do contrato que esteve na origem da cesso do gozo. Assim, faltando ou sendo
intempestiva tal comunicao, ou no sendo devidamente efectuada a cesso ser ineficaz face
ao locador e permitir-lhe- resolver o contrato por violao de tal obrigao108. Salvo o previsto no
artigo 1049, o qual diz que [o] locador no tem direito resoluo do contrato com
105
106
107
Salvo a situao prevista no artigo 1049, o qual diz que [o] locador no tem direito resoluo do contrato com fundamento na violao do
disposto nas alneas f) e g) do artigo 1038, se tiver reconhecido o beneficirio da cedncia como tal, ou ainda, no caso da alnea g), se a
comunicao lhe tiver sido feita por este.
108
Independentemente da crtica que possa ser apontada a esta sano, face redaco da lei a soluo no pode ser diversa.
109
47
Esta obrigao imposta ao locatrio, prevista na alnea h) do artigo 1038 do CC, tem
especial importncia porquanto, com a locao do estabelecimento, o locador deixa de ter um
contacto prximo com o mesmo, no se encontrando em situao que lhe permita de imediato
tomar conhecimento de vcios no estabelecimento, ou que o ameaa algum perigo ou que
terceiros se arrogam de direitos em relao a ele.
o locatrio, exercente e detentor do estabelecimento, sobre quem recai um dever de
custdia e utilizao prudente do mesmo, que se encontra em situao privilegiada para avisar o
locador, proprietrio do estabelecimento, sempre que tenha conhecimento da existncia de
qualquer risco para a coisa locada.
O incumprimento desta obrigao pelo locatrio do estabelecimento faz com que o
locador deixe de responder pelos vcios da coisa locada110, nos termos da alnea d), do artigo
1033 do CC.
Conforme consta da noo de locao que nos d o artigo 1022 do CC, este contrato
de natureza temporria. Pelo que a alnea i), do artigo 1038 do mesmo normativo impe a
obrigao do locatrio restituir a coisa findo o contrato.
A lei, no artigo 1045 do CC, fixa, na falta de conveno das partes nos termos do artigo
810 do CC, o valor da indemnizao devida pelo locatrio ao locador no caso de atraso na
restituio da coisa em valor correspondente ao aluguer111, sendo a indemnizao elevada ao
dobro logo que o locatrio se constitua em mora112.
Conforme referido a propsito da obrigao decorrente da alnea d), do artigo 1038 do
CC, a locao no deve implicar para o locador deteriorao da coisa, devendo o locatrio
restitui-la no estado em que a recebeu.
No caso do estabelecimento comercial h que analisar esta obrigao com especiais
cautelas pois trata-se de uma realidade dinmica. O estabelecimento no mantm em todos os
momentos os mesmos elementos singularmente identificveis. O que tem de ser preservado
ser o estabelecimento como um todo com os seus valores de explorao e de posio no
110
111
112
48
constituintes do capital circulante (ou, dizendo de outra maneira, os consome) e aliena bens do
capital fixo (mquinas e outros instrumentos de trabalho que necessrio substituir) () .
115
Por outro lado o locatrio, conforme supra referido, est obrigado a restituir o
estabelecimento ao locador chegado o termo do perodo contratual. Esta restituio implica a
reverso do mesmo estabelecimento tal como o proprietrio e locador entregou ao locatrio.
Este facto limita os poderes que o locatrio pode exercer sobre o estabelecimento,
nomeadamente atravs da imposio a este de obrigaes j referidas e constantes do artigo
1038 do CC, como sejam, no aplicar a coisa a fim diverso daquele a que se destina e no
fazer dela uma utilizao imprudente.
Atendendo s especiais caractersticas do objecto de locao aqui em causa o
estabelecimento comercial a obrigao de restituir a coisa findo o contrato determina que o
locatrio e exercente tenha no s o direito, mas tambm o dever de explorar a empresa.
Efectivamente, atenta a dinmica empresarial subjacente ao estabelecimento comercial,
este est em permanente alterao, devendo, para se manter como valor de posio no
113
J anteriormente tratada.
114
E no num direito de propriedade que no tem. Cfr. Coutinho de Abreu, Curso, cit, pp. 310 e 311.
115
49
mercado que o caracteriza, o locatrio exercer efectiva e diligentemente a explorao deste. Tal
implica uma contnua actividade de substituio de mercadorias, celebrao de novos
116
Gonalo Andrade e Castro, Alguns problemas relativos transmisso temporria do estabelecimento, trabalho apresentado no curso de
50
adequada satisfao do interesse do credor (), sem que se verifique qualquer causa de
extino da obrigao .
119
da obrigao torna-se responsvel pelo prejuzo que causa ao credor. Tal pressupe uma
desconformidade entre aquilo que o devedor fez e aquilo que devia ter feito, bem como da advir
causalmente um prejuzo para o credor. Embora se trate de responsabilidade contratual, no se
dispensar a culpa do devedor. Este juzo de censura implcito na atribuio de culpa tanto se
pode dever a dolo como negligncia120.
No mbito da responsabilidade contratual, aqui em causa, a lei, no artigo 799, n 1 do
CC, presume a culpa do devedor, onerando este com a prova de que o incumprimento no
provm de culpa sua.
Assim, sendo o locatrio do estabelecimento o devedor das obrigaes supra
enunciadas, este, no as cumprindo culposamente ter de ressarcir o locador reconstituindo a
situao em que este estaria no fora o incumprimento ou mediante uma indemnizao
pecuniria. Tal indemnizao121 corresponder diferena entre a situao patrimonial em que o
locador estaria se no houvesse incumprimento e a que est 122 , pelo que proceder-se- uma
118
Jorge Leite Areias Ribeiro de Faria, Direito das Obrigaes, vol. II, Coimbra, Almedina, 2001, p. 336.
119
Lus Manuel Teles de Menezes Leito, Direito das Obrigaes, Vol. II, Transmisso e extino das obrigaes, no cumprimento e garantia do
A culpa do devedor pode ser excluda por acto do credor ou de terceiro ou algum caso fortuito ou de fora maior.
121
Com excepo das situaes j referidas e que voltaro a ser enunciadas em que a lei fixa de antemo o quantum indemnizatrio.
122
51
ponderao dos danos emergentes e lucros cessantes que decorreram desse acto ou omisso
do locatrio.
J antes nos referimos mora do locatrio. Esta d-se quando existe um atraso no
mora quando, por causa que lhe seja imputvel, a prestao, ainda possvel , no foi efectuada
124
ou esta no for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se
para todos os efeitos no cumprida a obrigao. Aqui tanto cabem as situaes em que o prazo
para o cumprimento essencial, como tm cabimento aquelas situaes em que, embora o
credor mantenha interesse na prestao, este fixa um prazo adicional razovel para que o
devedor cumpra e este mantm se inadimplente, tal como numa situao de mora no
pagamento do aluguer, por exemplo.
Tambm equivale ao incumprimento definitivo as obrigaes de non facere, isto ,
aquelas de contedo negativo. Estas so definitivamente incumpridas com a realizao de
qualquer acto proibido. Pense-se na violao da obrigao do locatrio no proporcionar a
outrem o gozo da coisa, constante da alnea f), do artigo 1038 do CC.
Nestas situaes, a lei equipara a mora ao no cumprimento da obrigao e faculta ao
credor a opo entre reclamar uma indemnizao devida ao no cumprimento, calculada pelo
interesse contratual positivo ou a resoluo do contrato e uma indemnizao calculada pelo
interesse contratual negativo. Aqui h que atender s situaes em que a lei fixa a indemnizao
devida, como nos casos do artigo 1041 do CC.
123
124
52
Para que haja mora imputvel ao devedor, alm da mora objectivamente considerada,
esta tem de ser culposamente devida a acto do devedor. Culpa essa que se presume, conforme
determina o artigo 799 do CC.
Para alm da exigibilidade e liquidez 125 da obrigao, para que se d a mora, no se
verificando nenhuma das hipteses prevenidas no n 2 do artigo 805 do CC (mora ex re),
tambm necessrio que o devedor tenha sido interpelado para cumprir (mora ex persona),
conforme consta do n 1 do mesmo artigo. Esta interpelao uma declarao unilateral
receptcia, no carecendo de qualquer forma especial.
H ainda que atender s especificidades das obrigaes que impendem sobre o
locatrio. Assim, no carecero de qualquer interpelao para cumprir as obrigaes que
impliquem uma execuo duradoura continuada das mesmas, v. g. a obrigao de no fazer da
coisa uma utilizao imprudente, constante da alnea d), do artigo 1038 do CC. Aqui, a sua
violao consubstancia um incumprimento do contrato, ou, pelo menos, constitui de imediato o
locatrio em mora, pois este j estava obrigado a tal desde o incio de vigncia do contrato.
Conforme j referido, na locao a constituio em mora quanto ao pagamento do
aluguer no depender de interpelao, pois esta obrigao tem prazo certo126, no se tratando
de obrigao pura127. O prazo para o cumprimento da obrigao ser certo, mesmo na falta de
conveno das partes, caso em que se aplicar a norma supletiva do artigo 1039, n 1 do CC,
sendo esse o prazo para o cumprimento da obrigao, aps o qual o locatrio do
estabelecimento incorrer em mora.
H, contudo, que ter em conta a norma do n 2, do artigo 1041, do CC, a qual diz que
[c]essa o direito indemnizao ou resoluo do contrato se o locatrio fizer cessar a mora
no prazo de oito dias a contar do seu comeo. Assim, aps o momento do vencimento da
obrigao de pagar o aluguer, o locatrio dispe de oito dias para fazer cessar a mora, sem que
da lhe advenha qualquer consequncia. designada como mora juridicamente no relevante128.
Entendemos ser de aplicar esta norma locao de estabelecimento, pois o seu
enquadramento sistemtico no Captulo IV, Seco III, Subseco II, relativo locao em geral,
bem como o seu elemento literrio, ao referir rendas ou alugueres em atraso. Atento o
prescrito no artigo 1023 do CC, tanto ser de aplicar a arrendamentos, que incidem sobre
125
126
127
128
53
coisas imveis, como a alugueres, referentes a coisas mveis. No havendo qualquer excluso
na lei, no deve ser o intrprete ou aplicador a faz-la. A este entendimento no obsta o facto de
o estabelecimento ser uma coisa incorprea sui generis.
Do j exposto resulta claro que o contrato de locao de estabelecimento comercial
() um verdadeiro contrato de locao (de uma coisa mvel sui generis [isto , o
estabelecimento comercial] ). Nele esto presentes os elementos essenciais deste tipo negocial,
Para alm destes argumentos130, h que ter em conta que, apesar da norma contida no
n 2, do artigo 1041, do CC ter sido pensada sobretudo tendo em vista o arrendamento, a
mesma de elementar justia para toda a locao em geral, e para a locao de
estabelecimento comercial em particular. Porquanto, sendo a locao um contrato duradouro,
que se prolongar por perodos maiores ou menores ao longo do tempo, sempre ser possvel, e
at provvel, que o locatrio em qualquer momento, na data de vencimento de obrigao de
pagar o aluguer, o no faa, ainda que por mero esquecimento.
Salvo o devido respeito por diferente entendimento, no podemos concordar que num
contrato desta natureza, que poder eventualmente durar toda uma vida, a simples mora, por
perodo inferior ao previsto na norma em apreo, pudesse conferir ao locador um direito
indemnizatrio ou mesmo resolutrio. Tal soluo quando judicialmente exigida, parece-nos,
alm de injusta, ir contra o comando nsito no artigo 334 do CC.
Quando no se trate de uma obrigao pecuniria, mxime de pagamento do aluguer,
determina o n 1, do artigo 804 do CC que [a] simples mora constitui o devedor na obrigao
de reparar os danos causados ao credor, calculando-se a indemnizao nos termos gerais dos
artigos 562 e seguintes do CC.
Aps o decurso de tal prazo o locador poder optar alternativamente entre exigir os
alugueres em atraso acrescidos da indemnizao igual a 50% do devido131, ou exigir os alugueres
em atraso e resolver o contrato de locao do estabelecimento com base na falta de pagamento,
situao em que a mora se equiparar ao no cumprimento definitivo, independentemente de
qualquer interpelao admonitria do locador ao locatrio do estabelecimento.
129
130
J referidos no ponto 2.1.5. Relativamente aplicao deste regime cfr. igualmente a nota 83.
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54
132
133
Neste sentido cfr. Acrdo do TRL, de 16.09.2008, relator Ana Grcio, in www.dgsi.pt, Acrdo do STJ, de 11.10.2005, relator Neves Ribeiro,
in www.dgsi.pt, Acrdo do STJ, de 22.06.1999 relator Lopes Pinto, in www.dgsi.pt, Acrdo do STJ, de 19.09.2006 relator Sebastio Pvoas, in
www.dgsi.pt.
55
o devedor torna-se responsvel pelo prejuzo que o credor tiver em consequncia da perda ou
deteriorao daquilo que deveria entregar, mesmo que estes factos lhe no sejam imputveis. 2.
Fica, porm, salva ao devedor a possibilidade de provar que o credor teria sofrido igualmente os
danos se a obrigao tivesse sido cumprida em tempo, permitindo-se, assim, ao devedor
exonerar-se da sua responsabilidade com base na relevncia negativa da causa virtual. Daqui
Parece ser este o regime a aplicar perda da coisa quando o devedor no cumpra
atempadamente a obrigao de restituio desta findo o contrato, e no o regime constante do
artigo 1044 do CC. Pois este, embora se insira na subseco respeitante restituio da coisa
locada, parece ter o seu regime talhado para a perda ou deteriorao da coisa durante o
134
Lus Manuel Teles de Menezes Leito, Direito das Obrigaes, Vol. II, cit, p. 241.
56
utilizao dela, j o n 1 do artigo 807 da mesma lei responsabiliza o devedor mesmo que
estes factos lhe no sejam imputveis. Tal regime mais protector do credor, aqui locador, e,
sendo norma especial para a mora do devedor, deve ser esta a aplicvel.
proteger interesses alheios . Esse no cumprimento tem de ser imputvel ao devedor, pelo
136
que ter de ser, neste sentido, um acto culposo deste. Na responsabilidade contratual a culpa do
devedor presume-se, conforme determina o artigo 799, n 1 do CC 137 . Tem ainda que se
135
136
137
Pelo que cabe ao devedor ilidir essa presuno. Contudo, a ttulo de exemplo, a norma do artigo 1044 do CC responsabiliza o devedor quer
por acto prprio, quer por acto de terceiro a quem tenha permitido a utilizao da coisa locada. Tambm na responsabilidade pelo risco, nos
57
prestaes, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestao enquanto o
outro no efectuar a que lhe cabe ou no oferecer o seu cumprimento simultneo, conforme
consta do artigo 428, n 1 do CC.
Nestas situaes, sendo lcita a recusa do cumprimento, aquele que exerce a excepo
do no cumprimento no incorre em mora140, nem em incumprimento definitivo, ainda que tenha
sido interpelado para o efeito nos termos do artigo 808 do CC.
Esta figura ter um campo limitado de aplicao pelo locador. As suas obrigaes
principais so a de entrega da coisa locada, e a de assegurar o goza desta para os fins a que ela
se destina, conforme determina o artigo 1031 do CC, sendo que a primeira ocorrer, em regra,
no incio de vigncia do contrato e a segunda de execuo continuada, pelo que no coincidir,
em geral, com o momento em que o locatrio dever cumprir as suas obrigaes.
Poder, contudo, o locador, exercer a excepo do no cumprimento se, ab initio, o
locatrio no paga o valor dos alugueres ao locador, tendo-se convencionado que o pagamento
inicial destes ocorreria em data anterior entrega da coisa locada, o estabelecimento, ao
locatrio.
termos do artigo 807, n 1, o devedor responsvel mesmo que estes factos lhe no sejam imputveis. H ainda que atender ao previsto no
n 1, do artigo 800 do CC, o qual responsabiliza o devedor perante o credor por actos praticados por representantes legais ou auxiliares que
utilize para o cumprimento da obrigao, nos mesmos termos em que responsvel por actos seus. Estes representantes legais ou auxiliares
so vistos como uma longa manus do devedor. Pelo que o risco dos actos praticados por aqueles corre por conta deste.
138
Vimos j que em diversas situaes a lei fixa um quantum indemnizatrio a favor do credor, libertando-o do nus de demonstrar e quantificar
os danos sofridos. o caso, por exemplo, dos artigos 1041, n 1 e 1045, ambos do CC.
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58
relao contratual por declarao unilateral de um dos contraentes, -baseada num fundamento
ocorrido posteriormente celebrao do contrato . Nos termos do artigo 432, n 1 do CC, a
141
resoluo s ser admitida quando ocorra um fundamento previsto na lei ou em conveno das
partes.
O artigo 433, regulando os seus efeitos, remete, na falta de disposio especial, para o
regime da nulidade e anulabilidade do contrato. Isto , ser aplicvel o artigo 289 do CC, o qual
estabelece uma eficcia retroactiva, visando colocar as partes na situao em que estariam se
no houvessem celebrado o contrato resolvido.
A remisso para o regime da invalidade do negcio tem, contudo, duas excepes.
Por um lado a resoluo poder no ter eficcia retroactiva, extinguindo as obrigaes
das partes apenas para futuro, no caso de a retroactividade contrariar a vontade das partes ou
a finalidade da resoluo, conforme prev o n 1, do artigo 434 do CC. A ltima parte desta
norma parece remeter para a hiptese do n 2, do mesmo artigo, e que tem particular
importncia para o objecto do nosso estudo. Efectivamente, nos contratos de execuo
Por outro lado ressalva-se a tutela de terceiros, sendo que ao contrrio do que permite o
artigo 291 do CC para a invalidade dos negcios, no caso de resoluo do contrato, esta no
141
142
59
pode, ainda que haja sido convencionada pelas partes, prejudicar os direitos adquiridos por
terceiro, conforme prev o artigo 435, n 1, da mesma lei.
O direito de resoluo vem referido no artigo 801, n 2 do CC, o qual prescreve que
[t]endo a obrigao por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito
extrajudicialmente. Uma vez que, no entanto, a resoluo tem por base um fundamento que a
permita, sempre possvel parte que a pretende contestar, recorrer ao Tribunal para esse
efeito. Neste caso, no entanto, o Tribunal ser chamado, no a decretar a resoluo, mas a
verificar se estavam preenchidas as condies necessrias para o seu exerccio.
Uma vez verificado o fundamento resolutivo, a parte pode decidir livremente se exerce
ou no a resoluo, No entanto, para evitar a situao de indefinio que se pode verificar no
contrato, se essa parte no optar pelo exerccio do direito de resoluo ou pela renncia ao
mesmo, a outra parte pode fixar ao titular do direito de resoluo um prazo razovel para que o
exera, sob pena de caducidade (art. 436, n 2). Assim se evita que o titular do direito de
resoluo adquira a faculdade de se desvincular do contrato a todo o tempo, pondo em crise a
sua estabilidade .
143
A resoluo tem um duplo efeito, por um lado liberatrio, por outro, indemnizatrio.
Assim pode o credor, no tendo realizado a sua contraprestao, no o fazer, ficando liberado da
sua obrigao, ou tendo realizado exigir a sua restituio. Pode, ainda, tendo efectuado despesas
com o contrato ou sofrido lucros cessantes em virtude do incumprimento do contrato ora
143
60
resolvido, exigir uma indemnizao por tais prejuzos calculada, aqui, pelo interesse contratual
negativo144.
por virtude do facto que tornou impossvel a prestao, o devedor adquiriu algum direito sobre
certa coisa, ou contra terceiro, em substituio do objecto da prestao, pode o credor exigir a
prestao dessa coisa, ou substituir-se ao devedor na titularidade do direito que este tiver
adquirido contra terceiro. o que se designa de commodum de representao.
Tal facilita ao locador ser de imediato ressarcido, pelo menos nessa medida, pois, como
frequente, o devedor poder no ser suficientemente solvente para cumprir a obrigao
indemnizatria em que incorre.
Contudo o exerccio desta faculdade atribuda ao credor poder no cobrir integralmente
os danos por ele sofridos em virtude do incumprimento, mantendo este a sua inteno de exigir
do locatrio o seu ressarcimento. Aqui, se o locador, credor da obrigao, exercer o
commodum de representao, o montante da indemnizao a que tenha direito ser
144
Neste sentido, Antunes Varela Das Obrigaes em Geral, Vol. II, Coimbra, Almedina, 1973, p. 104, e, embora no perentoriamente, Jorge Leite
Areias Ribeiro de Faria, op cit., pp. 434 e 435. Admitindo a indemnizao pelo interesse contratual positivo, mesmo em caso de resoluo do
contrato, Baptista Machado, Pressupostos da resoluo por incumprimento, in Obra Dispersa, pp. 53 a 56.
61
62
absoluto, seja pela sua insignificante percentagem face ao valor total, durao pela qual o
incumprimento se mantm ou reiterao deste.
Se o locatrio no pagar uma parte reduzida do valor do aluguer ter o locador direito de
resolver o contrato?
Conforme referido, o contrato de locao alm do seu carcter duradouro, tambm
sinalagmtico. Assim existe uma correspectividade entre a obrigao do locador entregar a coisa
locada146 e de assegurar o gozo da mesma para os fins a que se destina147 e a obrigao principal
do locatrio de pagamento do aluguer148.
Esta correspectividade no pode deixar de ser devidamente sopesada quando se analisar
se dado incumprimento justificar a constituio de um direito de resoluo na esfera da parte
adimplente.
H ainda que atender s regras especificas da locao quanto a esta matria, em
particular os artigos 1041 e 1048 do CC.
O artigo 763, n 1 do CC, consagra o princpio da integralidade do cumprimento ao
determinar que [a] prestao deve ser realizada integralmente e no por partes (). Pelo que
se o locatrio pretende apenas pagar parte do valor do aluguer, ainda que seja a maior parte,
pode o locador recusar essa prestao parcial com base no princpio supra enunciado. O n 3 do
artigo 1041 do CC concede essa mesma faculdade no caso de mora no pagamento dos
alugueres.
Relembre-se que a indemnizao devida nestes casos j se encontra legalmente fixada
no n 1 do artigo por ltimo referido.
Assim no ser se o credor converter a mora em incumprimento definitivo e optar pela
resoluo do contrato.
Pode ainda suceder que o locatrio, embora realizando uma prestao para
cumprimento da obrigao, esta no coincida totalmente com a prestao devida, no
cumprindo integralmente o interesse do locador, conforme se vinculou. No cumpre, assim, o
previsto no n 1, do artigo 762 do CC. Pense-se, por exemplo, relativamente obrigao do
locatrio facultar ao locador o exame da coisa locada, previsto na alnea b) do artigo 1038 do
CC, o locatrio permitir o exame de apenas parte da coisa ao locador. O locatrio no satisfaz
146
147
148
63
completamente exterior ao dever de efectuar a prestao, pelo que parece que poder ser
cumulada com a aco de cumprimento .
152
149
150
Lus Manuel Teles de Menezes Leito, ltima op cit., pp. 275 e 276.
151
152
64
Conforme decorre do que j acima expusemos, quer a falta total, quer a falta parcial de
pagamento do aluguer reconduzem-se falta de pagamento do aluguer, em violao do disposto
na alnea a) do artigo 1038 do CC.
Sendo esta a obrigao principal do locatrio, a sua violao acarreta a possibilidade de
se constituir na esfera do locador um direito de resoluo do contrato.
Regra geral, o incumprimento de uma obrigao pecuniria faz incorrer o devedor em
mora, devendo o credor transformar essa mora em incumprimento definitivo, nos termos do
artigo 808 do CC, realizando para tal uma interpelao admonitria fixando-lhe um prazo
razovel para o cumprimento, findo o qual a obrigao se considerar definitivamente
incumprida, surgindo na esfera do credor o direito de resoluo, conforme prev o artigo 801,
n 2 da mesma lei.
Contudo a lei prev, em certas situaes, excepes ao regime regra. nestas
excepes que se insere o regime da resoluo por falta de pagamento do aluguer no contrato
de locao em geral, que ser de aplicar locao de estabelecimento comercial.
O direito de resoluo em geral baseia-se no incumprimento do contrato, incumprimento
esse que ter de ser de no escassa importncia.
Tratando-se da obrigao de pagamento do aluguer, o qual se caracteriza pela sua
periodicidade, necessrio aferir os critrios de imputao do cumprimento para determinar
qual a obrigao cumprida pelo locatrio com a entrega de dado valor pecunirio.
Assim, o regime geral consta dos artigos 783 a 785 do CC. Pelo que atendendo ao
principio da liberdade contratual h que dar prevalncia ao acordo das partes. No existindo
acordo, o n 1, do artigo 783, manda atender vontade do devedor, o qual determina qual a
dvida que paga. H, contudo, que atender s limitaes impostas pelo artigo 785, que, salvo
acordo do credor, impe regras de imputao153. Por ltimo, na falta de designao pelo devedor
aplica-se o critrio supletivo legal estabelecido no artigo 784 do CC154.
153
a seguinte a redaco do n 1 do artigo 785 do CC: Quando, alm do capital, o devedor estiver obrigado a pagar despesas ou juros, ou a
indemnizar o credor em consequncia da mora, a prestao que no chegar para cobrir tudo o que devido presume-se feita por conta,
sucessivamente, das despesa, da indemnizao, dos juros e do capital.
154
O qual estabelece que 1. Se o devedor no fizer a designao, deve o cumprimento imputar-se na dvida vencida; entre vrias dvidas
vencidas, na que oferece menor garantia para o credor; entre vrias dvidas igualmente garantidas, na mais onerosa para o devedor; entre vrias
dvidas igualmente onerosas, na que primeiro se tenha vencido; se vrias se tiverem vencido simultaneamente, na mais antiga em data. 2. No
65
Nos termos do artigo 1041, conforme j analisamos, quando o locador opte pela
resoluo, apenas podendo exigir as rendas no pagas, e j no a indemnizao correspondente
a 50% do que for devido, o devedor pode determinar qual ou quais as dvidas a cumprir. Tal
determinao pode influir na caducidade do direito de resoluo, por exemplo, por cumprir
dvidas mais recentes em detrimento de outras mais antigas cujo direito de resoluo em virtude
delas tenha j caducado.
J nos termos do artigo 785 do CC, caso esteja em causa o valor de alugueres mais a
indemnizao, por o locador no optar pela resoluo, no poder o locatrio, salvo acordo com
o locador, imputar os pagamentos aos alugueres em dvida enquanto no satisfizer
integralmente o pagamento dos valores correspondentes indemnizao.
No que falta de pagamento dos alugueres respeita, para que haja direito de resoluo
do contrato pelo locador, tem de haver, desde logo, mora no pagamento, a qual ter de ser
imputvel ao locatrio. Sendo que, conforme j analisamos, o artigo 799 do CC faz presumir a
culpa do devedor, onerando-o com a prova de que a falta de cumprimento no procede de culpa
sua.
sendo possvel aplicar as regras fixadas no nmero precedente, a prestao presumir-se- feita por conta de todas as dvidas, rateadamente,
mesmo com prejuzo, neste caso, do disposto no artigo 763..
155
Critrio esse que ter sido fortemente influenciado pelo regime de favor ao inquilino na disciplina do arrendamento, mas que dado o seu
enquadramento sistemtico, e nenhum argumento parea vlido para o afastar, tal ser de aplicar locao em geral, incluindo locao de
estabelecimento comercial.
66
Pode suceder que as partes convencionem uma clusula penal que, face mora do
locatrio, faa este incorrer na obrigao de pagar juros a uma taxa superior supletivamente
prevista na lei, no caso de o locador no poder exigir a indemnizao de 50% do valor dos
alugueres em mora. Isto , nos casos em que o locador opte pela resoluo do contrato.
Acresce que, no havendo garantia real, o artigo 1146, n 2 do CC permite que se
convencione clusula penal que fixe como indemnizao devida pela falta de restituio do
dever ser dada a possibilidade ao locatrio que incorreu em mora relevante de fazer caducar o
direito de resoluo do locador pagando os alugueres devidos acrescidos da indemnizao no
valor correspondente a 50%.
Salvo o devido respeito por diferente entendimento, entendemos que, tal como no
arrendamento, deve ser dada a possibilidade ao locatrio do estabelecimento comercial que
entrou em mora relevante face sua obrigao de pagamento do aluguer, de fazer caducar o
direito resolutrio que surge na esfera do locador. No se diga contra este entendimento que
esta soluo conferir uma proteco excessiva ao locatrio. Pois h que conjugar esta
possibilidade com a limitao que o artigo 1048, n 2 do CC impe. Isto , o locatrio s
poder lanar mo desta faculdade uma nica vez.
Tambm o artigo 1048 do CC, no seu n 1, se refere a esta possibilidade, referindo que
[o] direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que
156
No sentido de aplicar subsidiariamente as regras da locao em geral e do arrendamento comercial ao contrato em anlise se pronunciaram,
entre outros, os Acrdos do Supremo Tribunal de Justia, de 18.03.2004 (relator Salvador da Costa), onde se pode ler que [o] contrato de
cesso de explorao de estabelecimento industrial ou de locao de estabelecimento industrial () sujeito s declaraes de vontade de quem
nele outorga, subsidiariamente regido pelas normas do contrato tpico de estrutura mais prxima e, na falta de umas e outras, pelas regras gerais
dos contratos. () O tipo contratual cuja estrutura mais prxima da do contrato de cesso de estabelecimento industrial o de locao na
68
faz cessar a falta do seu pagamento. No pode considerar-se liberatrio um depsito de rendas
de montante inferior ao que est em dvida. sobre o montante total da renda em atraso, e no
apenas sobre o seu complemento quando inicialmente se depositou a menos, que deve incidir a
taxa de 50%, a ttulo de indemnizao.
Em sentido diverso, fazendo relevar como base de clculo da indemnizao o
remanescente do valor do aluguer no pago, e no o valor total do aluguer, vejamos o Acrdo
da Relao de vora, de 11.01.2007158, onde se pode ler que apesar de a renda estar a ser
paga atravs de depsito bancrio, com a concordncia das autoras, nada as obrigava
aceitao do montante inferior ao da renda actualizada, podendo ter dado instrues ao banco
para no aceitar o depsito inferior ou devolver ao ru as quantias que no correspondiam ao
valor exacto da renda. No o tendo feito, dever entender-se que aceitaram o pagamento parcial
daquelas rendas, isto , sem a actualizao, o que releva para efeito do clculo do que est em
dvida e do valor da indemnizao () as somas devidas, na formulao do art. 1048 do CC,
devem ser entendidas como a diferena entre o valor da renda, nos meses de Maro a Outubro,
e aquele que o ru pagou (e as autoras aceitaram receber), ou seja, 122,48. Por isso, o valor
da indemnizao deve calcular-se a partir do que for devido, como determina o n 1 do art.
1041, isto , do que se mostrava em dvida, na altura do depsito liberatrio ( 61,24). ()
[D]e resto, aceitando as autoras/apelantes que se mostrava apenas por pagar a diferena entre
o valor da renda actualizada e o valor da renda antiga, no faria sentido que o clculo da
indemnizao tivesse por base o valor global das rendas correspondentes aos meses de Maro a
Outubro. Ante o exposto, tendo o ru feito caducar o direito resoluo do contrato de
arrendamento, mediante o depsito da quantia de 183,72, na Caixa Geral de Depsitos,
acorda-se em julgar improcedente a apelao, confirmando-se a sentena.
Parece-nos que, como soluo a adoptar, ser de subescrever a posio de Fernando de
Gravato Morais159, o qual nos diz que [o] princpio da integralidade do cumprimento e as regras
espcie de arrendamento para o exerccio da indstria, sendo subsidiariamente aplicvel ao primeiro o disposto nos artigos 1036 e 1045,
ambos do Cdigo Civil., e do Tribunal da Relao de Lisboa, de 04.03.2010 (relator Ftima Galante), ambos in www.dgsi.pt.
157
158
159
FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Falta de pagamento da renda no arrendamento urbano, op cit.., pp. 186 e 187.
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de imputabilidade dos valores em dvida e devidas (as rendas e a indemnizao), quando esteja
em causa mais do que uma renda em atraso, parecem impor que, em sede arrendatcia, o
inquilino tenha que pagar a indemnizao moratria sobre o valor da totalidade da renda.
No entanto, cremos que nalgumas hipteses nos podemos socorrer de alguns
mecanismos de ndole geral que permitem obviar a tal regime gravoso.
Desta sorte, perante a escassa importncia do incumprimento (parcial), v.g., devido a
erro de clculo do arrendatrio (o que se mostrou frequente na converso do escudo em euros)
ou a um mero engano, a indemnizao s deve incidir sobre a parte da renda no paga.
Por outro lado, tambm o direito do senhorio indemnizao legal de 50% pode
constituir um abuso (individual) de tal direito, luz do art. 334 CC, em especial na modalidade
de comportamento contraditrio (ou venire contra factum proprium). Como observa Heinrich
Hrster, trata-se de situao em que o exerccio do direito estaria em princpio a coberto da
norma. Mas no caso concreto existem circunstncias ou relaes especiais em virtude das quais
o exerccio do direito, a invocao da norma incorre em contradio com a ideia de justia160.
Desta forma, se o senhorio criar a convico no arrendatrio de que no vai exigir tal
valor e posteriormente o vier a fazer valer, tal comportamento, gerador da confiana na outra
parte de que no tem de proceder ao referido pagamento, no deve aceitar-se.
O artigo 1048, n 1 do CC prev trs modos de o locatrio fazer caducar o direito de
resoluo do locador ao referir pague, deposite ou consigne em depsito.
Esta alternatividade induzida pela disjuntiva ou, ser apenas aparente, na medida em
que a ordem descrita na norma parece indiciar preferncia pelo pagamento, e apenas, no
sendo este possvel, os seguintes meios.
Tambm para que seja permitida a consignao em depsito tero de se verificar os
pressupostos desta previstos no n 1, do artigo 841 do CC, o qual nos diz que [o] devedor
pode livrar-se da obrigao mediante o depsito da coisa devida nos casos seguintes: a) Quando,
sem culpa sua, no puder efectuar a prestao ou no puder faz-lo com segurana, por
qualquer motivo relativo pessoa do credor; b) Quando o credor estiver em mora.
Para que no seja extempornea, esta faculdade atribuda ao locatrio ter de ser
exercida num prazo determinado, em concreto at ao termo do prazo para a contestao da
aco declarativa ou para a oposio execuo, destinadas a fazer valer esse direito [de
resoluo].
160
Heinrich Hrster, A parte geral do Cdigo Civil Portugus. Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra, 1992, p. 284.
70
locatrio s pode fazer uso da faculdade referida no nmero anterior uma nica vez, com
referncia a cada contrato.
Esta limitao no tem aplicao caso o uso da faculdade conferida ao locatrio se faa
fora do mbito judicial.
Contudo, chegada a fase judicial, pretendendo o locador resolver o contrato de locao
por incumprimento da obrigao de pagar os alugueres, esta faculdade do locatrio pode ser
exercida uma nica vez. Tal visa obviar a reiterados incumprimentos pelo locatrio, forando o
locador a todos os transtornos e despesas de uma demanda judicial, sem que isso
reiteradamente tenha consequncias para o locatrio inadimplente.
A norma em causa clarifica que o uso desta faculdade se refere a cada contrato,
prevenindo a hiptese de entre locador e locatrio existirem mais contratos de locao.
Esclarece-se que a limitao do uso da faculdade de fazer caducar o direito de resoluo incide
apenas sobre o contrato em causa.
71
A matria atinente realizao coactiva da prestao vem regulada nos artigos 817 e
seguintes do CC. O artigo 817 da mesma lei, estabelece como princpio geral que [n]o sendo
161
162
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72
Pode a execuo especfica da prestao no ser possvel, por exemplo, por se tratar de
prestao de facto infungvel165. Ainda assim pode o locador manter o interesse no cumprimento
da obrigao.
Nestes termos permite o n 1, do artigo 829-A do CC, que [n]as obrigaes de
prestao de facto infungvel, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades
cientficas ou artsticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o
devedor ao pagamento de uma quantia pecuniria por cada dia de atraso no cumprimento ou
por cada infraco, conforme for mais conveniente s circunstncias do caso. o que se
chama de sano pecuniria compulsria.
Nos termos desta norma so pressupostos que se trate de uma obrigao de prestao
de facto infungvel, positivo ou negativo, com excluso das que exijam especiais qualidades
artsticas ou cientificas, bem como o requerimento do locador nesse sentido, pois no pode ser
decretada a sano pecuniria compulsria oficiosamente.
Podemos, pois concluir, que o seu campo de aplicao , na prtica, reduzido. Desde
logo porque grande parte das prestaes infungveis implicam especiais qualidades artsticas ou
cientificas do devedor.
Do n 2 do mesmo artigo resulta que esta figura cumulvel com a pretenso
indemnizatria do locador em virtude dos danos que a mora lhe tenha trazido.
contudo automtica, verificando-se os pressupostos a fixados, a sobretaxa de juro que
o n 4 deste artigo determina ao referir que [q]uando for estipulado ou judicialmente
164
Lus Manuel Teles de Menezes Leito, ltima op cit., pp. 282 e 283.
165
73
Findo o contrato, aps um perodo temporal maior ou menor, o locatrio ter de restituir
ao locador o estabelecimento comercial.
Seja por chegar ao termo do perodo contratado, no querendo as partes prorrogar o
mesmo, atento o carcter temporrio da locao, conforme decorre da noo dada pelo artigo
1022 do CC, com a consequente obrigao de [r]estituir a coisa locada findo o contrato
imposta pela alnea i) do artigo 1038 do mesmo cdigo. Seja pelos efeitos restitutrios da
resoluo do contrato de locao impostos pelo artigo 289, n 1 ex vi do artigo 433, ambos do
CC. Seja por qualquer outra vicissitude contratual que implique a restituio da coisa locada166.
No dando o locatrio cumprimento obrigao de restituir a coisa, e no tendo aquele
qualquer ttulo que o legitime a manter a deteno da coisa, o meio indicado para o locador
tornar efectiva a sua posse sobre a coisa de que proprietrio ser a aco de reivindicao.
Diz-nos o n 1 do artigo 1311 do CC que [o] proprietrio pode exigir judicialmente de qualquer
166
Cfr. as causas de caducidade do contrato de locao previstas nas alneas do artigo 1051 do CC. No ser, naturalmente, possvel a
Ou qualquer sujeito que o detenha ou possua sem para tal estar legitimado.
168
So duas as obras fundamentais que versam este tema e que seguiremos de perto: Barbosa De Magalhes, Do estabelecimento comercial,
in: Estudos de Direito privado, Lisboa, 1951 e Ferrer Correia, Reivindicao de estabelecimento, cit.
74
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75
O estabelecimento pode ser objecto de posse [e] de aces possessrias (). Desde
que qualquer universalidade pode ser objecto de propriedade, tambm pode ser objecto de
posse; e certo que () pode ser objecto de posse qualquer coisa ou direito e, portanto,
qualquer universalidade .
173
Nestes termos deve ser possvel a aco ter por objecto esse todo, sem necessidade de
individualizar os elementos que o compem. Ainda mais quando, atenta a realidade, se verifica
que parte desses elementos est em constante mutao. Pense-se nas matrias primas
empregues na produo numa unidade fabril.
Aos bens materiais acrescem ainda os imateriais, como os decorrentes da propriedade
industrial, e ainda situaes de facto que se repercutem no aviamento desse estabelecimento,
como sejam, por exemplo, o bom nome e a clientela deste.
Portanto diremos que [o] estabelecimento no est nas prprias coisas, est na
admitir a sua reivindicao como tal? Como unidade que ele est sendo explorado e desfrutado
pelo terceiro usurpador [no caso o locatrio]. bem razovel que se conceda ao titular este
processo expedito e cmodo de recuperar a sua posse: a reivindicao da prpria
universalidade; em vez de o forar a propor as vrias aces correspondentes natureza
especfica das diferentes classes de elementos componentes .
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173
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76
estabelecimento comercial faz-se por auto, no qual se relacionam os bens que essencialmente o
integram, aplicando-se ainda o disposto para a penhora de crditos, se do estabelecimento
fizerem parte bens dessa natureza, incluindo o direito ao arrendamento. Ou seja, a norma v o
estabelecimento como um todo, como unidade, limitando-se o auto, por uma questo de
segurana jurdica, visando evitar que o executado descaminhe parte dos bens que o integram, a
relacionar os bens que essencialmente o integrem. No sendo necessrio especificar todos os
elementos do estabelecimento para que todos eles sejam, como de facto so, objecto da
penhora sobre o estabelecimento.
Tambm o artigo 901-A do CPC prev a venda do estabelecimento comercial como
unidade, como um todo operante, e no como somatrio dos diversos elementos que
individualmente o integram.
No mesmo sentido vo os artigos 834, n 2, 864, n 3, alnea a) e 876, n 3, todos
do CPC.
Tambm o CPI, de entre outros, no seu artigo 304-P, n 2 refere o estabelecimento
como unidade da qual fazem parte diversos elementos, no caso o logtipo, que [q]uando seja
77
Atente-se ainda que como um todo, como unidade que o locador entregou ao locatrio
o estabelecimento, no mbito do contrato realizado, pelo que ser da mesma forma que aquele
o reivindicar deste. E no sobre cada um dos elementos que foram dados em locao como
pertencendo ao estabelecimento globalmente e no individualmente, cada um por si.
tambm neste sentido que o artigo 317 do CPI se refere ao estabelecimento no
mbito da concorrncia desleal.
Nestes termos, a lei, rompendo decididamente com a velha concepo atomstica do
estabelecimento, elevou a empresa funo de bem jurdico autnomo. Assim ressalta, como
nitidez forte () do comportamento da empresa enquanto objecto de certos negcios correntes
[como o caso da locao].
176
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Concluso
Sabemos que este nosso estudo no abarcou, nem tal nos era possvel, todas as
questes relacionadas com o incumprimento pelo locatrio do contrato de locao de
estabelecimento comercial, na medida em que alm das problemticas usuais no trfego
econmico, esta figura sempre levantar inmeras dvidas devido s inesgotveis situaes
prticas com que poderemos ser confrontados. No obstante, procuramos tratar com seriedade
as questes que se nos levantaram.
Conclumos este estudo sintetizando algumas das principais ideias desenvolvidas ao
longo deste trabalho.
sobre o prdio, da propriedade, ou outro direito real, sobre o estabelecimento comercial pois o
direito que se tem sobre um no implica o mesmo direito sobre o outro.
Existe um regime legal aplicvel ao contrato de locao de estabelecimento comercial o
qual, no obstante ser disperso, incompleto e insuficiente, regula-o, pelo que estamos perante
um negcio tpico, que reger-se- pela disciplina da locao em geral, prevista nos artigos 1022
a 1063 do Cdigo Civil, bem como por outras normas dispersas que regulam questes
especficas.
reduzindo neste caso a sua contraprestao, se for devida (), cumulando com o direito
indemnizao. No obstante, uma vez que a obrigao principal do locador consiste em ceder o
gozo da coisa, este gozo no pode ser reduzido. Uma vez cedido esse gozo ou se mantm ou
80
no, no fazendo sentido, nem tendo qualquer utilidade ou cariz ressarcitrio para o locador,
verificando-se a impossibilidade parcial de cumprimento da prestao imputvel ao locatrio, o
locador priv-lo ou diminuir o gozo ou sua extenso da coisa locada.
verdadeiro contrato de locao (de uma coisa mvel sui generis [isto , o estabelecimento
comercial] ). Nele esto presentes os elementos essenciais deste tipo negocial, a saber: a
obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa, de modo temporrio e mediante retribuio (art.
1022 CC) .
177
H ainda que atender ao facto de que apesar destas normas terem sido pensadas
sobretudo tendo em vista o arrendamento, a aplicao destas locao em geral de elementar
justia, e para a locao de estabelecimento comercial em particular. Porquanto, sendo a
locao um contrato duradouro, que se prolongar por perodos maiores ou menores ao longo
do tempo, sempre ser possvel, e at provvel, que o locatrio em qualquer momento, na data
de vencimento de obrigao de pagar o aluguer, o no faa, ainda que por mero esquecimento.
Assim, no podemos concordar, por exemplo, que num contrato desta natureza, que
poder eventualmente durar toda uma vida, a simples mora, por perodo inferior ao previsto no
n 2, do artigo 1041 do CC, pudesse conferir ao locador um direito indemnizatrio ou mesmo
resolutrio. Tal soluo quando judicialmente exigida, parece-nos, alm de injusta, ir contra o
comando nsito no artigo 334 do CC.
Esta soluo permite um equilbrio dos interesses em causa. No caso do n 1 da norma
por ltimo referida permite-se que o locador seja devidamente ressarcido, uma vez que a
177
81
percentagem pela qual se calcula a indemnizao corresponde a 50% do valor devido. Por outro
lado permite ao locatrio fazer cessar o direito de resoluo do locador.
Outro efeito que se salienta, decorrente do incumprimento pelo locatrio, o surgimento
de um direito de resoluo na esfera do locador do contrato de locao de estabelecimento
comercial.
Nos casos de resoluo por falta de pagamento do aluguer no contrato de locao h
excepes face ao regime regra. De facto, verificando-se a mora no cumprimento da obrigao
de pagamento do aluguer por parte do locatrio do estabelecimento, uma das consequncias
possveis ser o surgimento na esfera do locador do direito de resoluo do contrato de locao
do estabelecimento comercial. Contudo, a lei permite ao locatrio quer fazer cessar a mora, quer
fazer caducar o direito de resoluo do locador que se baseie na falta de pagamento pagando o
valor dos alugueres em dvida acrescidos de 50% do que for devido.
Subscrevemos o entendimento segundo o qual quando o locatrio pague apenas parte
do valor do aluguer e querendo fazer extinguir o direito de resoluo do locador, para alm do
montante ainda em dvida, a indemnizao igual a 50% do que for devido calcula-se sobre o valor
total do aluguer, e no ou apenas sobre o valor remanescente em falta. No obstante, em
situaes de clamorosa injustia poder-se- lanar mo de solues que obviem a tal regime,
como seja o abuso de direito previsto no artigo 334 do CC.
Face ao incumprimento pelo locatrio do contrato de locao de estabelecimento
comercial, o locador do mesmo dispe de meios de tutela que lhe permitem efectivar
materialmente os seus direitos. Desde logo, semelhana de qualquer outro credor, dispe de
uma garantia judiciria do cumprimento da obrigao, por via de uma aco judicial declarativa
ou executiva. Pode o locador obter a satisfao judicial do seu direito mediante a produo do
mesmo resultado que a satisfao voluntria da prestao pelo locatrio, atravs da denominada
execuo especfica, regulada nos artigos 827 e seguintes do CC. Pode ainda optar por pedir ao
Tribunal que condene o locatrio em sano pecuniria compulsria que o persuada a cumprir a
prestao devida, contanto que se trate de uma obrigao de prestao de facto infungvel,
positivo ou negativo, com excluso das que exijam especiais qualidades artsticas ou cientficas,
bem como o requerimento do locador nesse sentido. Conforme referimos, o campo de aplicao
desta norma , na prtica, reduzido. Desde logo porque grande parte das prestaes infungveis
implicam especiais qualidades artsticas ou cientificas do devedor.
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