PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y FORMACIN DE TITULO SUPLETORIO NOTARIAL:

RESPUESTA A LA SOBRECARGA? PROCESAL DEL PODER JUDICIAL.

Por Abogado FROILAN TREBEJO PEA[1]

INTRODUCCIN: LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD

Las constituciones modernas han consagrado como derecho fundamental de

toda persona el Derecho a la Propiedad. En el caso del derecho peruano, el
texto constitucional establece que el Derecho de Propiedad es inviolable y se
ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley.

El derecho a la propiedad es aspiracin de toda persona humana, y como tal el

Estado debe propender a brindar las condiciones necesarias para que cada uno
de sus integrantes alcance el bienestar mnimo que le permita desarrollar sus
potencialidades.

La funcin social de la propiedad, en contraposicin a la escuela individualista

y absolutista propugnada por la Revolucin francesa, tiene como caracterstica
que el derecho de propiedad se ejerce en armona con el inters colectivo o el
bien comn.

El maestro Jorge Eugenio Castaeda seala al respecto que el derecho de

propiedad no puede admitirse si est en oposicin con el inters social y ste
ltimo puede imponerse al del individuo aisladamente considerado.

La teora de la utilidad social, es uno de los fundamentos de la propiedad, y por

tanto la explotacin que realicen los propietarios, independientemente del
beneficio que obtengan como personas individuales, sacndole el mejor
provecho para s o para sus familias, tambin debe beneficiar a la sociedad en
que viven.

El desaparecido Papa Juan Pablo II, nos recordaba que los bienes tienen un
destino universal, es decir que Dios ha creado este mundo para todos,
agregando que la propiedad privada debe entenderse desde su funcin social.

Desde el aspecto econmico, la propiedad es fuente generadora de riqueza, ya

que los bienes estn destinados a la circulacin o aprovechamiento,
dependiendo la naturaleza de stos.

Si el Estado no garantiza la preservacin de la propiedad, as como el uso y

disfrute responsable, no cumplir con el papel de promotor de la creacin de la
riqueza y permitir por el contrario que ante una incertidumbre sobre la
titularidad, o la inseguridad del derecho, puedan generarse conflictos que
puedan alterar la paz social.

Si la constitucin peruana reconoce que toda persona tiene derecho a la

propiedad, y que debe ejercerse en armona con el bien comn y dentro de los
lmites de ley, no nos da a entender sino que la propiedad es una aspiracin,
siendo el nico lmite el bien comn o en inters pblico, es decir, que el
derecho de propiedad debe ejercerse de un modo que beneficie a la sociedad
en su conjunto, y en virtud de ella, la ley puede imponer ciertas limitaciones u
obligaciones.

En suma, la propiedad, que en nuestra carta fundamental, es un derecho

fundamental de toda persona, debe entenderse como una aspiracin de toda
persona, para su realizacin personal y familiar, contribuyendo a su desarrollo
y estabilidad econmica, pero siempre de los lmites de la ley; pero el Estado
debe dotar de mecanismos y medios suficientes y efectivos que permitan a
todas aquellas personas acceder a la legitimacin o formalizacin de su
derecho.

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD:

La doctrina reconoce varios modos de adquirir la propiedad. Guillermo la Borda

(Manual de Derechos Reales, pg. 159, Edit. Abeledo-Perrot, 2001) seala que
segn el criterio tradicional de clasificacin de los modos de adquirir la
propiedad, tenemos los Modos originarios y derivados. La adquisicin que se

hace por un acto exclusivo del adquirente o bien por un hecho natural sin la
menor intervencin del anterior propietario (apropiacin, accesin, prescripcin
adquisitiva, etc.) sern considerados como modos originarios de adquirir la
propiedad.

La doctrina es uniforme en considerar que los modos originarios de adquirir la

propiedad son neutros, vale decir no son onerosos ni gratuitos, importando slo
el hecho que motiva la adquisicin sumada a la voluntad de adquirir para s un
determinado bien.

En cambio, son derivados aquellos en los cuales la transmisin dominical es

consecuencia de la concurrencia de voluntades de dos partes: del enajenante o
transferente (sea voluntario o forzado) y del adquirente, quien como
consecuencia del acuerdo de voluntades desplaza al primer titular en todas sus
atribuciones y responsabilidades (compra-venta, permuta, donacin, etc.).

LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO:

El transcurso del tiempo puede conllevar a que muchas personas adquieran o

pierdan derechos, y de no haber mediado ninguna causa que haya motivado la
suspensin o interrupcin del plazo legalmente establecido, al cumplirse el
ltimo da de plazo fijado en el Derecho Positivo, se habr adquirido o perdido
derecho por prescripcin (extintiva o adquisitiva, segn sea el caso).

La prdida o la adquisicin de los derechos, segn doctrina mayoritariamente

aceptada se produce con el transcurso del tiempo; sin embargo y limitndonos
en el presente caso solamente a los supuestos de prescripcin adquisitiva de
dominio, a efectos de oponer vlidamente a terceros es menester que sea
declarada por una entidad, funcionario o profesional a quien el Estado le
confiere facultades para el efecto. En el Per son el Poder Judicial, los Notarios,
COFOPRI y la SUNARP (no implementado hasta la fecha el procedimiento a
cargo de esta ltima entidad) los entes facultados en mrito de normas que
emitieron los gobiernos de turno, y que siguen vigentes, y es ms, vienen
siendo reforzados.

Cabe establecer la diferencia entre el ttulo material y el ttulo formal;

pues, si bien es cierto que en la prescripcin el derecho (ttulo material) nace
con el slo transcurso del tiempo, es el documento (ttulo formal) otorgado por
los entes antes citados que sustentarn la inscripcin del acto en el Registro.

Pues bien, teniendo en cuenta que la prescripcin adquisitiva de dominio tiene

su origen en la usucapio romana, que es una figura histrica muy antigua
(Fundamentos de Derechos Civil Patrimonial Vol III, pg. 689, por Luis DiezPicazo). Se trata de un mecanismo, que permite al poseedor transformarse en
propietario con el transcurso del tiempo y su posicin deviene en inatacable, es
decir, una vez adquirida la propiedad a travs de la usucapion, el nuevo
propietario no puede ser despojado de su derecho.

La usucapio, tal como sostiene el citado maestro espaol, es una forma

originaria de adquirir la propiedad, requirindose que el usucapiente se
comporte como propietario por un perodo determinado (posesin pacfica,
pblica, con o sin justo ttulo) y basta que haya transcurrido el tiempo
establecido en el ordenamiento jurdico para que el poseedor adquiera la
calidad de propietario, siendo la declaracin judicial o extrajudicial una slo de
carcter declarativo y no constitutivo de derecho.

En ese orden de ideas, desde el punto de vista jurdico, el proceso de

declaracin de propiedad por Prescripcin Adquisitiva de Dominio permitir a
las personas tener un ttulo formal que acredite su propiedad, derivado de la
ocupacin pacfica, continua, pblica y a ttulo de propietario durante un
tiempo determinado (05 aos para la prescripcin corta, y 10 aos para la
prescripcin larga). Desde el punto de vista econmico, con la prescripcin
adquisitiva de dominio se logra incorporar los bienes al mercado para su
circulacin y generacin de riqueza, y precisamente la justificacin radica en
que un bien no puede ser un elemento inerte e intil, sino que tiene que estar
al servicio de quien lo explota y conduce, convirtindolo en un objeto dinmico
en el mercado.

Segn la legislacin y la doctrina, la usucapin puede recaer sobre bienes no

inscritos o sobre bienes inscritos (usucapin contra tbula).

EL TITULO SUPLETORIO DE DOMINIO:

Si la prescripcin adquisitiva de dominio es la adquisicin de la propiedad a que

tiene derecho un poseedor por el transcurso del tiempo (institucin regulada
por el Derecho Sustantivo), el ttulo supletorio es una institucin del derecho
procesal que permite al propietario lograr que el Estado le confiera un ttulo
que acredite su dominio.

Se dice que Ttulo Supletorio de Dominio es un instrumento inmatriculador por

excelencia, sustituyendo los defectos formales o estructurales o falta de
exhibicin de documentos fehacientes que acrediten la propiedad; ergo ser el
documento que sirva de sustento para inmatricular un predio, cumplindose
por tanto con la exigencia prevista en el art. 2018 del Cdigo Civil, porque
precisamente, los jueces califican el justo ttulo que detenta el propietario;
sin embargo, queda a discrecin del juzgador la antigedad del ttulo que dar
lugar al ttulo supletorio, pero que en lo personal, debe ser el mismo plazo de
una prescripcin adquisitiva de dominio corta.

Sin embargo, estas dos instituciones a nivel jurisprudencial (judicial y registral)

se vienen considerando como instituciones similares (por no decir iguales),
bajo el sustento que si bien es que el usucapiente accedi a detentar el ttulo
de propietario por el transcurso del tiempo, y en el ttulo supletorio de dominio
el solicitante es un propietario cuyo ttulo deriva de un acto traslativo de
dominio, pero que presenta defectos formales o estructurales; en ambos casos
al momento de solicitar la declaracin de propiedad o la emisin del ttulo
supletorio ya son propietarios, que es el criterio determinante para que no se
haga tal distingo. En tal razn, tanto en sede notarial como en sede judicial, se
tramitan ambas pretensiones indistintamente sobre bienes inscritos o no
inscritos. Sin embargo, ms adelante advertiremos el riesgo de un proceso de
formacin de ttulo supletorio en sede notarial, si es que no se tiene en cuenta
la naturaleza de cada una de las instituciones.

Trtese de Prescripcin Adquisitiva de Dominio o Ttulo Supletorio, la finalidad

ltima es que la persona que vena poseyendo el bien y a quien los terceros
crean propietario del predio que ocupaba, se incorpore al mercado con los
beneficios de un derecho reconocido, y una vez inscrito en el Registro el titular
podr ser sujeto de crdito y el predio se habr incorporado a partir de ese
momento al mundo del trfico comercial. Por otro lado, el Estado, con un ttulo
reconocido garantizar la paz y convivencia entre vecinos, y eliminar la
incertidumbre jurdica que a la postre puede convertirse en conflicto de
intereses con consecuencias no deseadas.

LA PRESCRIPCION
ADMINISTRATIVA

ADQUISITIVA

DE

DOMINIO

JUDICIAL,

NOTARIAL

El Poder Judicial ha sido, por tradicin, el rgano estatal encargado de resolver

conflictos o incertidumbres jurdicas. Pero por razones que han sido materia de
estudio por especialistas en la materia que no vienen al caso entrar en detalle,
los procesos no contenciosos y otros contenciosos se han desjudicializado[2].

Nos preguntamos: A qu se debe la progresiva desjudicializacin de los

llamados procesos no contenciosos?: La respuesta es simple: Un proceso de
prescripcin adquisitiva de dominio que en teora debera durar como promedio
03 meses, llega a durar hasta 02 aos. Todo este tiempo, los justiciables,
tenan que realizar gastos en abogados, prdida de tiempo, y lo que es ms
grave, las opciones de realizar transacciones se truncaban con el consecuente
estancamiento del trfico patrimonial, o segua ahondando la informalidad en
la transmisin de la propiedad predial.

En el aspecto administrativo, los Decretos Legislativos 495, 496, 803, se

formalizaron miles de pueblos jvenes, asentamientos urbanos y centros
poblados de la Costa y Sierra, a cargo de COFOPRI y el Ex-Registro Predial
Urbano.

El Decreto Legislativo N 667, marc un hito muy importante, en el

procedimiento de formalizacin de la propiedad rural en el Per, que consisti
en un procedimiento simplificado y eficiente de lograr el acceso a la propiedad
formal a travs del procedimiento llamado inscripcin de derecho de posesin
y ulterior conversin en Derecho de Propiedad, que no es sino un
procedimiento administrativo de prescripcin adquisitiva de dominio, a cargo
del Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural del Ministerio de
Agricultura PETT, que ha titulado ms de 04 millones y medio de predios
rurales a nivel nacional, meta que nunca se hubiera alcanzado si los
poseedores optaban particularmente por iniciar un procedimiento similar ante
el Poder Judicial. Este procedimiento ha sido sustituido ahora por el
procedimiento previsto por el Decreto Legislativo N 1089, que recoge un
mecanismo mucho ms dinmico y simplificado, que dota a COFOPRI de todas
las herramientas tecnolgicas y jurdicas para lograr la inscripcin de derechos
de particulares en el Registro de Predios.

A fines de la dcada pasada, se promulg la Ley 27157, denominada Ley de

Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de
Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Comn, que en sus artculos 21 y 22 regul de manera un poco
tmida el procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio y formacin de
ttulo supletorio (inmatriculacin, segn la Ley), remitindose supletoriamente
a los requisitos y procedimientos previstos en el Art. 504 y ss. del Cdigo
Procesal Civil. Posteriormente la Ley fue reglamentada con el D.S. 008-2000MTC. (compilado en TUO por el D.S. N 035-2006-VIVIENDA), que en su Art. 35
y ss. estableci el procedimiento a seguirse, que a muy poco tiempo de su
vigencia fue materia de cuestionamiento, al regular supuestos fuera del
contexto de la Ley. Finalmente, la Ley 27333 corrigi los vacos y excesos de la
Ley N 27157 y su Reglamento, ampliando el mbito de aplicacin a los predios
sin construir ubicados en zonas urbanas.

Con las normas antes indicadas se logr incorporar a la formalidad y en

consecuencia al Registro, una cantidad considerable de predios urbanos con o
sin edificaciones, y la actuacin del notario con ligeros excesos o defectos que
tambin se observaba a menudo en sede judicial, como es la falta de
diferenciacin de procedimientos de prescripcin adquisitiva de dominio y
formacin de ttulo supletorio, no ha sido cuestionada, mas por el contrario, su
actuacin y su interrelacin activa con el Registro, ha logrado que del 100% de
procesos de prescripcin adquisitiva de dominio y formacin de ttulos
supletorios que se tramitan en sede registral, slo en Cajamarca supera el
98.00% sin que ninguno, hasta la fecha, haya sido materia de nulidad o
cuestionamiento en sede judicial, o al menos no consta la cancelacin del
registro por nulidad de procedimiento notarial en las materias que nos ocupan.

Debemos tener en cuenta que la actuacin notarial en materia de declaracin

de propiedad continuar y quienes estamos imbuidos en el quehacer registral,
habida cuenta que el Registro es uno de los principales receptores de los
instrumentos pblicos notariales, ha favorecido notablemente la formalizacin
de la propiedad urbana y su acceso al mercado. La Ley ampliatoria, es decir la
Ley 27333 ha establecido mecanismos de control, bajo responsabilidad del
notario. De producirse alguna oposicin a la solicitud, no slo de declaracin de
propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o formacin de ttulo
supletorio sino de rectificacin de reas y linderos de predios urbanos, la
norma ha previsto la conclusin del proceso, porque la oposicin elimina la
naturaleza no contenciosa del proceso, debiendo en este caso el interesado

accionar ante el Poder Judicial, donde el proceso es contencioso (proceso

abreviado).

Respetuosos de la profesionalidad del notariado, en sede Registral se ha

optado por trasladar la responsabilidad de la verificacin de datos al Notario;
sin embargo, como un sistema registral de control preventivo depurado y
exigente como es el peruano, y teniendo en cuenta que uno de los principios
constitucionalmente reconocidos es el derecho a la defensa, mereci que el
Registro controle este aspecto, considerndose como aspecto calificable el
incumplimiento de la notificacin al titular registral[3], donde los notarios, me
refiero slo a Cajamarca, han tenido bemoles, que finalmente fueron superados
por los propios notarios.

Sin embargo, en ms de una ocasin se propuso la eliminacin de la

competencia notarial en materia de prescripcin adquisitiva de dominio y
formacin de ttulo supletorio, y el ltimo intento fue el Proyecto de Ley N
13354/2004, presentado el 07 de Julio del ao 2005, con una exposicin de
motivos respetable desde todo punto de vista en el marco de la
constitucionalidad y primaca de las normas constitucionales y la exclusividad
de la funcin jurisdiccional, pero un tema no tomado en cuenta en el referido
proyecto es que un asunto no contencioso no requiere mayor actividad
probatoria que la constatacin de hechos (pues estamos ante una
incertidumbre jurdica), y sustenta el autor del proyecto que la Ley 27157 y su
ampliatoria otorgara a los Notarios facultades discrecionales (tantas veces
cuestionada a los Jueces), en un proceso contencioso. El autor se olvida que
por la naturaleza no contenciosa (mientras no exista posicin) de la
prescripcin adquisitiva de dominio, tanto el Notario como el Juez slo
constatan hechos o situaciones existentes.

Este proyecto no ha tenido, para suerte de muchos propietarios, el impulso

necesario en el seno del congreso, porque entendemos se debera al efecto
positivo que ha tenido la ley en la prctica, al haber incorporado al mercado y a
la dinmica comercial predios muertos.

En consecuencia, la constitucin se interpreta no en su sentido literal ni aislado

de otras instituciones y principios constitucionales, sino en forma sistemtica;
pues si bien es cierto que se sostiene que el Poder Judicial tiene como funcin
exclusiva administrar justicia, un proceso donde no existe conflicto o

contencin, sino una incertidumbre jurdica, ser propiamente una funcin

exclusiva del Poder Judicial?. De ser afirmativa la respuesta, la maquinaria
judicial estar en la capacidad de responder a las expectativas de la poblacin
y caminar a la par del trfico patrimonial?. Estimamos que no. Si el Estado
tiene como funcin de garantizar el derecho de propiedad o a la propiedad de
las personas, y el derecho a la propiedad es uno de los principios
fundamentales consagrados constitucionalmente, por tanto es su deber la
dotacin de los medios ms idneos que permita a las personas insertarse a la
formalidad mediante procesos de formacin de prescripcin adquisitiva de
dominio y su posterior inscripcin en el Registro. Asimismo, una propiedad
registrada se convertir en un bien susceptible de ser dado en garanta, es
decir convertirse en fuente de generacin de riqueza y de desarrollo.

Terminamos concordando con el maestro Diez Picazo (Fundamentos del

Derecho Civil Patrimonial, Tomo III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, pg. 742),
quien con una autoridad acadmica incuestionable expresa lo siguiente:
Aunque el ejercicio judicial de la usucapin sea el ms llamativo, tampoco es
el nico. No hay ningn inconveniente en que la usucapin se ejercite
extrajudicialmente y el titular funde una pretensin extrajudicial en tal causa,
aunque probablemente ello no sea normal. Slo nos queda decirle al maestro
espaol, que en el Per, ello es normal, y contamos con el mecanismo jurdicotcnico adecuado para conseguir un propsito: Darle valor agregado a los
predios y convertirlo en un mecanismo de generacin de riqueza y ampliacin
del mercado.

El trabajo, en su versin inicial fue presentado y expuesto en el VI CONGRESO

NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL Formalizacin de la Propiedad y
Garantas Reales: Condiciones para le Inversin y Desarrollo Econmico,
realizado en Ica Per, los das 29, 30 de Setiembre y 1 de Octubre del 2005.

[1] Abogado por la Universidad Privada San Pedro

Certificacin aprobatoria del I Post Ttulo Internacional de Derecho Registral y
Notarial por la PUCP y la Universidad Notarial Argentina.
Diplomados en Derecho Civil, Registral, Notarial y Concursal.
Curso de Especializacin: VIII Curso Iberoamericano de Derecho Registral
Crdoba Espaa (2008).
Estudios de Maestra concluidos en Ciencias de la Educacin Superior.

Ex Profesor de Derecho en las Universidades: Universidades Privada Antonio

Guillermo Urrelo, Universidad San Pedro - Filial Cajamarca y Universidad Los
Angeles Chimbote.
Actualmente, ejerce la docencia en la Universidad Privada del Norte Cajamarca.

[2] La Ley N 26662 denominada Ley de Competencia Notarial en Asuntos No

Contenciosos, fue el primer instrumento legal que traslada la competencia de
los siguientes asuntos no contenciosos: declaracin de sucesin intestada,
rectificacin de partidas, adopcin de personas capaces, patrimonio familiar,
Inventarios, comprobacin de testamentos, etc. a la esfera notarial, pero no
con el carcter exclusivo, sino compartido con el propio Poder Judicial. El ao
2002, con la Ley N 27157 y la Ley N 27333, tres asuntos: Declaracin de
Propiedad por Prescripcin Adquisitiva de Dominio, Formacin de Ttulo
Supletorio y Rectificacin de Areas y Linderos sobre predios urbanos o ubicadas
en zonas urbanas, que segn el Cdigo Civil se tramita como proceso
contencioso (Proceso Abreviado), se traslada a la competencia notarial, como
proceso no contencioso, lo cual nos parece un acierto legislativo.
[3] Precedente aprobado en el XXVII Pleno del Tribunal Registral:
EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO: Se encuentra dentro del mbito de la
calificacin registral del ttulo que contiene la declaracin de adquisicin de la
propiedad mediante prescripcin, la evaluacin de la adecuacin del ttulo
presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso
judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de
dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastar constatar que
el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso
respectivo.