PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL ESTADO

NUM. EXT. 227 DE FECHA 13 DE JUNIO DE 2013

GOBIERNO DEL ESTADO

SECRETARA DE DESARROLLO SOCIAL

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Direccin General de Desarrollo Urbano y
Ordenamiento Territorial
Al margen un sello que dice: Gobierno del estado de Veracruz.
Circular nmero: DGDUOT/0001/2013.
Circular que establece los lineamientos que debern cubrir los
desarrolladores ante el estado y los municipios, respecto a los nuevos
fraccionamientos de inters social enfocados nicamente a la vivienda
vertical. Direccin General de Desarrollo Urbano y Ordenamiento
Territorial.
JUSTIFICACIN
La escasez de suelo genera uno de los mayores problemas que enfrenta el
desarrollo de vivienda. El costo del suelo, invasiones e incumplimiento de los
Programas de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial dentro de los
Municipios, la vigencia jurdica de cada uno de ellos y la especulacin de precios
hacen que se incremente el valor de la vivienda de Inters Social.
La compra de vivienda de Inters Social ha crecido dentro del estado de Veracruz,
y la oferta y la demanda se ha visto incrementada enormemente, lo que genera
que los desarrolladores de vivienda se enfoquen a satisfacer la demanda de los
sectores sociales de bajos ingresos a travs de la construccin de vivienda vertical
-de Inters Social-, que ocupa menos suelo y de menor costo. En este rubro el
INFONAVIT ampla sus Programas de Vivienda para los desarrolladores y viviendas
que cumplan con los criterios de seleccin, este Programa tiene como objetivo:
Fomentar el desarrollo de vivienda vertical, as como de aquella que rena
condiciones de sustentabilidad superiores a la media, y constituir una fuente
alternativa de financiamiento a la oferta actual de las entidades financieras en
beneficios para sus derechohabientes. Con ello el presupuesto federal destinado a
los subsidios de vivienda, contribuye a impulsar al mercado interno, asimismo,
dicho subsidio es una oportunidad importante para adquirir una vivienda a menor
costo.

El Artculo 4 de la Constitucin Poltica seala que "Toda familia tiene derecho a

disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecer los instrumentos y
apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo". Sin embargo, la poltica actual de
vivienda ha generado a la fecha distorsiones en el desarrollo urbano local y
regional, con implicaciones sociales y ecolgicas, al desencadenar una intensa
expansin de asentamientos humanos en la periferia y zonas no urbanas de las
ciudades; con impactos negativos a la estabilidad productiva de los suelos, a la
capacidad para la introduccin de las infraestructuras urbanas necesarias para
dicho fin, a la falta de transporte y los tiempos de traslados, etc.
Las ciudades de manera prioritaria requieren de un esquema de planeacin que
permita a las autoridades competentes y a la ciudadana, asumir el rumbo del
desarrollo de su comunidad hacia una imagen objetivo, siempre a favor de una
mayor y ms gil integracin regional y del desarrollo urbano como promotor del
bienestar colectivo (Pradilla 1993).
En consecuencia de lo anterior, la elaboracin de los Programas de Desarrollo
Urbano y Ordenamiento Territorial, se enfocan principalmente al ordenamiento de
los usos de suelo, el mejoramiento de la infraestructura y el equipamiento urbano,
aun cuando la realidad de las localidades implica ampliar el trabajo de la
planeacin hacia el impulso de un desarrollo local ms integral, motivando con ello
el desarrollo econmico, social y ambiental. Esto coadyuvara a un resultado ms
sensible con respuestas ms adecuadas a las condiciones de marginalidad social y
econmica de las localidades.
En algunos casos, la falta de seguimiento y de informacin sobre para lo que sirve
o significa un Programa de Ordenamiento, as como su beneficio por parte de
algunos Municipios, afecta el proceso y cumplimiento de sus estrategias.
Dada la situacin actual de la temporalidad de los diferentes Programas de
Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial con que cuenta el Estado se
considera necesario la actualizacin de los instrumentos de planeacin en los
centros de poblacin ya que presentan una dinmica de crecimiento, actualmente
se encuentran vigentes 68 Programas de Ordenamiento Territorial o Desarrollo
Urbano los cuales han sido rebasados en su actualizacin ordinaria 59 Programas
documentados en el Registro Estatal de Informacin Urbana, Territorial y Vivienda;
siendo la Carta Sntesis de estos programas el instrumento con el cual los
Municipios autorizan las solicitudes de usos de suelo y lo referente al control
urbano de sus territorios. La Secretara de Desarrollo Social - SEDESOL- formaliz
el Reglamento de la Ley nmero 241 de Desarrollo Urbano, Ordenamiento
Territorial y Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial del estado de Veracruz,
nmero extraordinario 150, en fecha 7 de mayo de 2012, dicho instrumento tiene
como objetivo asegurar la certeza jurdica y regular las acciones en materia de
planeacin y desarrollo urbano en el Estado.

Por ello la estrategia de la presente administracin, se sujeta a acciones en

materia de suelo, cuyo objetivo es impulsar en la poblacin el desarrollo
habitacional, as como ampliar la cobertura social de los sistemas de
financiamiento para suelo urbanizado, a fin de canalizar un mayor nmero de
recursos a la poblacin de bajos ingresos y con ello aumentar la posibilidad de
acceder a una vivienda digna.
Con la finalidad de impulsar las polticas y estrategias por parte de los
desarrolladores de vivienda, as como de las Instituciones Pblicas encargadas de
otorgar crditos para vivienda, se prev la emisin de esta CIRCULAR que permita
al Estado y los Municipios otorgar los usos de suelo acordes con el comportamiento
actual de la mancha urbana del Territorio Veracruzano, sin que ello implique el
desapego a los ordenamientos jurdicos que rigen a una localidad o ciudad, sino
que permita uno de los fines esenciales del Estado, que es el de fomentar la
creacin de espacios habitables, propios de las familias de bajos recursos.
Por lo anteriormente expuesto, con fundamento en lo dispuesto en el Artculo 4
prrafo quinto de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos; artculo
4 prrafo tercero de la Constitucin Poltica del Estado Libre y Soberano de
Veracruz de Ignacio de la Llave; en los artculos 1, 9 fraccin VIII, 11, 27 y 28 de
la Ley Orgnica del Poder Ejecutivo del Estado de Veracruz, segn Decreto nmero
5 publicado en la Gaceta Oficial con el nmero extraordinario 399 de fecha 14 de
diciembre de 2010 por el que se reforman, adicionan y derogan diversas
disposiciones de dicha Ley, considerando adems los incisos B y M del Acuerdo
Delegatorio de Funciones que se le atribuyen al C. director general de Desarrollo
Urbano y Ordenamiento Territorial, publicado en la Gaceta Oficial del estado bajo
el nmero 102 de fecha 27 de marzo de 2012; los artculos 1 fracciones I, IX y X;
3 fraccin IV, 5 fraccin I incisos d) e y), fraccin II inciso a), b), c), d), g) y h) de
la Ley nmero 241 de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda; se
dictan los siguientes lineamientos que debern cubrir los desarrolladores de
vivienda respecto a la densidad mxima total para los nuevos fraccionamientos en
cuyo caso el Programa de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial que rija al
Municipio en donde se pretenda desarrollar prev exclusivamente el de Tipo
Inters Social, debiendo ser hasta de 180 viviendas por hectrea en los que la
ocupacin sea nicamente multifamiliar -modalidad vertical-, debindose respetar
un Coeficiente de Utilizacin del Suelo CUS de hasta 5 niveles de construccin por
edificio -incluyendo planta baja, tal y como lo sealan los Artculos 185 fracciones I
inciso a), VI inciso a) y 189 fraccin I inciso c) del Reglamento de la Ley nmero
241 de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda.
Expuesto lo anterior, se dictan los siguientes:
Lineamientos que debern cubrir los nuevos desarrollos habitacionales
para la densidad nicamente en vivienda multifamiliar -modalidad
vertical-, en fraccionamientos en cuyo caso el programa de desarrollo
urbano y ordenamiento territorial que rija al municipio donde se

pretenda desarrollar prev exclusivamente el de tipo inters social en el

estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, teniendo como vigencia slo
hasta el 31 de diciembre de 2013, con el objeto de contribuir a la
recuperacin econmica del estado en materia de vivienda edificada.
Artculo primero. Caractersticas de la Vivienda de Inters Social de acuerdo con
lo sealado en el Artculo 189 inciso c) (para el caso nicamente de vivienda
multifamiliar) del Reglamento de la Ley nmero 241 de Desarrollo Urbano,
Ordenamiento Territorial y Vivienda, vigente:
I. Densidad. La densidad mxima total ser de:
c) Hasta 180 viviendas por hectrea en los que la ocupacin sea nicamente
multifamiliar debindose respetar hasta 5 niveles de construccin por edificio; en el
caso de que el Programa de Desarrollo Urbano y/o Ordenamiento Territorial
vigente permita mayor nmero de niveles se podr considerar; observando lo
estipulado por el Reglamento de Construcciones vigente.
II. Lotificacin. Las caractersticas de los lotes sern las siguientes:
c) La superficie de lotes multifamiliares ser determinado por el desarrollador en la
superficie y configuracin que se ajuste al proyecto propuesto, siempre que no se
rebase la agrupacin mxima de viviendas sealada por la densidad permisible
para el Fraccionamiento y se cumplan con las normas de edificacin establecidas
en el Reglamento de Construcciones respectivo.
III. Coeficientes de ocupacin y utilizacin de suelo.
c) Para lotes multifamiliares a los que refiere el inciso c) de la fraccin II de este
artculo, el coeficiente de ocupacin de suelo no ser mayor de 0.70, equivalente al
70% de la superficie de desplante con respecto a la superficie total del lote y el
coeficiente de utilizacin del suelo no ser mayor a 3.50 equivalente a una altura
mxima de cinco niveles. Se considerar la separacin de los edificios entre si la
mitad de la altura total de edificio como mnimo.
En todos los tipos de lote se deber contar con un cajn de estacionamiento por
vivienda, los cuales podrn resolverse al interior del lote o en bolsa de
estacionamiento que no deber ubicarse a una distancia mayor de 150.00 metros
del paramento del lote.
IV. Usos.
a) Ser permisible la creacin de lotes de uso comercial en una superficie no
mayor del 5% del rea vendible. El COS aplicable ser del 0.8 y el CUS de 1.60
equivalente a dos niveles;

V. Destinos.
El desarrollador se obliga a la creacin de espacios de uso colectivo, hasta alcanzar
un 19% de la superficie vendible, definida sta como la que resta de descontar a
la superficie total del predio la prevista para ser ocupada por vialidad. Tal
superficie de uso colectivo se distribuir de la manera siguiente:
a) El 8 % del rea vendible para equipamiento urbano, a donarse a favor del
Municipio, con carcter de inalienable, inembargable e imprescriptible y sin
posibilidad de modificacin del fin pblico o destino previsto.
b) El 4 % del rea vendible para rea verde, a donarse a favor del Municipio, con
carcter de inalienable, inembargable e imprescriptible y sin posibilidad de
modificacin del fin pblico o destino previsto. Ser obligacin del desarrollador
habilitar el rea verde como espacio recreativo, bajo su costo y con la supervisin
municipal.
c) El 7% como espacio vendible por el desarrollador con la condicin de que en l
se instale algn fin de uso colectivo, es decir, equipamiento urbano de carcter
particular con uso comunitario. Se entender como no procedente el cambio de
uso de suelo en estos predios, debindose incluir en las escrituras
correspondientes su finalidad nica como equipamiento urbano particular.
Los terrenos a que se refiere la fraccin V destinados para equipamiento urbano
y/o rea verde, no debern contar con una pendiente mayor al 15%.
VI. Vialidades.
Prioritariamente dentro de las vialidades deber considerarse un circuito de
movilidad urbana, tomando en cuenta ste como la nica va donde circular los
servicios de transporte urbano. Teniendo como medidas mnimas las indicadas en
la vialidad primaria.
As tambin tendr que tomarse en cuenta el diseo de una ruta de recoleccin de
basura nicamente en vialidad primaria y secundaria, no permitindose en las
vialidades terciarias, para no entorpecer la movilidad urbana.
Las vialidades contarn con las siguientes caractersticas:
a) Las vialidades primarias medirn como mnimo 20 metros de seccin, de
paramento a paramento, con banquetas de 2.50 metros, camelln de 1.00 metro y
arroyos de 7.00 metros; o en su caso, ajustarse a la continuidad de la seccin vial
de la arteria a la que se integre.

b) Las vialidades secundarias o colectoras medirn como mnimo 13.00 metros de

seccin, de paramento a paramento, con banquetas de 2.00 metros y arroyos de
9.00 metros;
c) Las vialidades terciarias incluyendo calles de retorno medirn como mnimo
11.00 metros de seccin de paramento a paramento, con banquetas de 1.50
metros y arroyos de 8.00 metros. Las calles de retorno tendrn un radio mnimo de
8.00 metros y una longitud no mayor a 100 metros;
d) La distancia entre intersecciones en el total de vialidades no ser mayor a 200
metros.
El desarrollador se obliga a jardinar las banquetas al menos en un 30% de su
seccin, iniciando en forma contigua a la guarnicin. En las colindancias de lotes,
sin estorbar los accesos, sobre el rea jardinada deber plantar rboles cuya
especie no dae la infraestructura urbana. Se obliga adems a respetar las normas
relativas al acondicionamiento de banquetas para dar servicio a poblacin con
capacidades diferentes.
Artculo segundo. El
infraestructura bsica:

fraccionamiento

deber

contar

con

la

siguiente

a) Red de agua potable y tomas domiciliarias;

b) Red de drenaje sanitario y red de alcantarillado pluvial;
c) Sistema de tratamiento de aguas residuales, aprobado por la autoridad
competente en los casos en que no sea factible la conexin a la red municipal;
d) Red de energa elctrica;
e) Red de alumbrado pblico;
f) Guarniciones y banquetas;
g) Calles pavimentadas;
h) Jardinera mayor y menor en reas verdes, as como en camellones y
banquetas; y
i) Sealamiento y nomenclatura y otros mobiliarios urbanos, que aseguren el
correcto funcionamiento del fraccionamiento.
Artculo tercero. La vigencia de los presentes lineamientos es exclusivamente
para el 31 de diciembre de 2013.

Artculo cuarto. Para los efectos del debido cumplimiento de la presente circular,
hgase del conocimiento de la Cmara Nacional de la Industria de Desarrollo y
Promocin a la Vivienda, Delegacin Veracruz, a la Cmara de la Industria
Construccin en el estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, al Colegio de
Urbanistas e Ingenieros en el estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, al Colegio
de Urbanistas Ingenieros Planificadores de Veracruz, A.C., al Colegio de
Arquitectos en el estado de Veracruz, al Colegio de Notarios del Estado de
Veracruz, a la Comisin Dictaminadora de Peritos en Desarrollo Urbano, as como a
los Desarrolladores en materia de vivienda en el Estado.
Artculo quinto. Hgase del conocimiento a los H. Ayuntamientos del estado de
Veracruz de Ignacio de la Llave, para los efectos legales de su competencia.
Se firma la presente circular, en las oficinas que ocupa la direccin general de
Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial, ubicadas en la calle Miguel Hidalgo
nmero 98, zona Centro en la ciudad de XalapaEnrquez, Ver., a los treinta das
del mes de abril de dos mil trece.

Ing. Jos Jaime Domnguez Pia

Director General de Desarrollo Urbano
y Ordenamiento Territorial
Rbrica.
Arq. Erika Contreras Barillas
Subdirectora de Planeacin y
Ordenamiento del Territorio
Rbrica.
Arq. Xchitl Soto Torres
Subdirectora de Control Urbano
Rbrica.
Ing. Emilio Hernndez Domnguez
Subdirector Tcnico
Rbrica.
Lic. Anbal Maturano Ramrez
Subdirector Normativo
Rbrica.