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CARREIRA JURDICA

Direito Civil Mdulo II


Cristiano Chaves

O CONDOMNIO GERAL E O
CONDOMNIO EDILCIO
Prof. Cristiano Chaves de Farias
Promotor de Justia do Ministrio Pblico do
Estado da Bahia
Professor de Direito Civil do CERS
1. Noes gerais (combinao das regras
do Cdigo Civil, arts. 1.314 a 1.358 e da Lei
n4.591/64).
Pluralidade de sujeitos e unicidade de objeto.
A questo da exclusividade sobre a
propriedade. No afeta a teoria da
propriedade integral.
Qualitativamente igual, quantitativamente
diferente.
Subjetivamente, comunho; objetivamente,
indiviso.
Fonte de conflitos (expresso pomo da
discrdia mitologia grega com a Deusa da
Discrdia RIS lanando um pomo de ma
para a mais bela das Deusas em uma festa
no Monte Olimpo, digladiando-se Atena, Hera
e Afrodite).
2. Espcies de condomnio no direito
brasileiro.
Condomnio comum e condomnio edilcio.
Condomnio
comum
(tradicional)

Propriedade
comum, sem
qualquer parte
individualizada

Condomnio
edilcio (por
unidades
autnomas)

Mix
de
propriedade
comum
e
unidades
autnomas

Ex:
casamento,
unio
estvel,
herana
Ex: edifcio
de
apartamento
s,
edifcio
comercial,
vilas
de
casas

3. O condomnio comum (tradicional).


3.1. Noes gerais. Vrios sujeitos
exercendo o MESMO direito de propriedade
sobre a MESMA coisa.
Exemplo: herana, casamento/unio estvel...
3.2. Direitos dos condminos.
i)
Direitos de uso e fruio exercidos
sobre toda a coisa, independentemente da

cota-parte de cada condmino, sem impedir


que os demais tambm o faam (teoria da
propriedade integral).
A questo do usucapio por condmino
(STJ, REsp.10.978/RJ).
ii)
Possibilidade
de
ajuizar
aes
possessrias
e
reivindicatrias
contra
terceiros e somente possessrias contra os
demais comunheiros.
iii)
Direito de alienar ou dar em garantia
(CC 1.420, 2) a coisa comum, com o
consentimento de TODOS (a questo da
recusa imotivada abuso do direito)
iv)
O direito de preferncia dos demais
condminos na alienao onerosa (venda) do
quinho (CC 504). Inaplicabilidade no
condomnio edilcio. Inaplicabilidade no
condomnio edilcio.
v)
Direito de voto, se estiver em dia com
as cotas condominiais (CC 1.335, II).
vi)
Direito de preferncia para o aluguel
da coisa, caso assim seja deliberado.
Art. 1.314, CC:
Cada condmino pode usar da coisa conforme sua
destinao, sobre ela exercer todos os direitos
compatveis com a indiviso, reivindic-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva
parte ideal, ou grav-la.
3.3. Deveres dos condminos.
i)
Respeitar a finalidade do bem,
conforme a sua destinao (pode, porm,
praticar atos conservatrios)
ii)
No dar posse, uso ou gozo do bem a
terceiros, sem o consentimento dos demais
iii)
Dividir
as
despesas
comuns
proporcionalmente
s
fraes
ideais
(obrigao propter rem). Possibilidade de
renncia frao ideal (CC 1.316) para eximir
do rateio.
iv)
Responsabilidade pelo rateio das
despesas comuns, no limite da cota de cada
comunheiro a obrigao NO solidria
(CC 1.315 e 1.317). Diviso do valor locatcio.
Ex: dvidas trabalhistas com empregados
comuns. Presuno de igualdade de cotas.
v)
Responsabilidade
pelos
frutos
recebidos isoladamente. Ex: ex-cnjuge ou

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companheiro
(CC
REsp.622.472/RJ).

1.319

STJ,

Art. 1.316, CC:


Pode o condmino eximir-se do pagamento das
despesas e dvidas, renunciando parte ideal.
1 Se os demais condminos assumem as despesas e
as dvidas, a renncia lhes aproveita, adquirindo a
parte ideal de quem renunciou, na proporo dos
pagamentos que fizerem. 2 Se no h condmino
que faa os pagamentos, a coisa comum ser
dividida.
Art. 1.315, CC:
O condmino obrigado, na proporo de sua
parte, a concorrer para as despesas de conservao
ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que
estiver sujeita.
Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes
ideais dos condminos.

administra
sem oposio dos demais).
Exemplo de incidncia da teoria da
aparncia.
Deliberao da maioria quanto finalidade do
condomnio.
3.5. Espcies de condomnios comuns.
O condomnio legal, que imposto por lei
(forado ou fortuito cercas/muros e
sucesso hereditria), e o condomnio
voluntrio (regime de bens).
Hipteses de condomnio comum previstas
em lei (compscuo e muros, cercas e valas) e
a presuno relativa de co-propriedade. O
direito de estremar (CC 1.328). A questo das
construes suntuosas (abuso do direito):
arbitramento por peritos, s expensas dos
condminos (CC 1.329).
Condomnio
legal

Forado ou
fortuito

Condomnio
voluntrio

Espontneo

Imposio
pela norma ou
pela natureza
da coisa
Vontade
dos
interessados

3.6. Extino.
Art. 1.317, CC:
Quando a dvida houver sido contrada por todos
os condminos, sem se discriminar a parte de cada
um na obrigao, nem se estipular solidariedade,
entende-se
que
cada
qual
se
obrigou
proporcionalmente ao seu quinho na coisa
comum.
Art. 1.319, CC:
Cada condmino responde aos outros pelos frutos
que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
3.4. Administrao.
Administrador eleito pela maioria das fraes
ideais (critrio econmico). Empate: deciso
judicial. O direito de minoria. Direito de
requerer prestao de contas. Possibilidade
de mandato tcito (quando um condmino

A temporariedade (a natural divisibilidade em


prazo mximo de 5 anos).
Condomnio como fonte de conflitos.
Direito de requerer a diviso. Possibilidade de
prorrogao da indivisibilidade (CC 1.320). Se
for possvel a diviso, no caso de
alienao (STJ, REsp.791.147/SP): hiptese
de socialidade.
A ao de diviso submete-se s regras do
inventrio e partilha (CC 1.321).
Se o bem indivisvel, ser caso de ao de
alienao de bem indivisvel (CC 1.322).
Preferncia do condmino pelo mesmo valor.
Se houver conflito entre condminos, tem
preferncia o que tiver mais benfeitoria
(funo social da propriedade). Se no h
benfeitoria, a preferncia do condmino de
maior cota. Se no h preferncia, haver
licitao (com preferncia dos condminos).
Art. 1.320, CC: A todo tempo ser lcito ao
condmino exigir a diviso da coisa comum,
respondendo o quinho de cada um pela sua parte
nas despesas da diviso. 1 Podem os condminos

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acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo


no maior de cinco anos, suscetvel de prorrogao
ulterior. 2 No poder exceder de cinco anos a
indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3 A requerimento de qualquer interessado e se
graves razes o aconselharem, pode o juiz
determinar a diviso da coisa comum antes do
prazo.

III.
No condomnio edilcio existem
partes de propriedade comum e de
propriedade exclusiva dos condminos.
IV.
No condomnio edilcio, cada
condmino pode vender a sua unidade,
desde que respeitado o direito de
preferncia dos demais.
V.
No condomnio edilcio, lcito ao
condmino exigir a qualquer tempo a
diviso das coisas comuns.

Art. 1.321, CC:

So INCORRETAS, segundo o Cdigo


Civil:

Aplicam-se diviso do condomnio, no que


couber, as regras de partilha de herana (arts.
2.013 a 2.022).
Art. 1.322, CC: Quando a coisa for indivisvel, e
os consortes no quiserem adjudic-la a um s,
indenizando os outros, ser vendida e repartido o
apurado, preferindo-se, na venda, em condies
iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre
os condminos aquele que tiver na coisa
benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o de
quinho maior. Pargrafo nico. Se nenhum dos
condminos tem benfeitorias na coisa comum e
participam todos do condomnio em partes iguais,
realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de
adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano,
proceder-se- licitao entre os condminos, a fim
de que a coisa seja adjudicada a quem afinal
oferecer melhor lano, preferindo, em condies
iguais, o condmino ao estranho.
Aplicao prtica:
01 (PGE/SC/03) Analise as afirmativas
abaixo.
I.
No condomnio geral, o condmino
pode alienar ou onerar a terceiros a sua
parte ideal.
II.
No condomnio geral, a qualquer
tempo pode o condmino exigir a diviso
da coisa comum, desde que embasado em
justa motivao.

a)
b)
c)
d)

I, II e III.
III, IV e V.
II, IV e V.
I, IV e V.

02 (TJ/MG/03) Marcos, Paulo e Joo so


proprietrios em condomnio de um lote
situado no Municpio de Belo Horizonte.
Marcos se indisps com Paulo e Joo,
razo pela qual decidiu doar sua quota
parte do imvel a um amigo. Assinale a
alternativa CORRETA.
a)
Marcos no pode doar a sua quotaparte no imvel indiviso.
b)
Marcos pode doar sua quota-parte,
no assistindo aos demais condminos
qualquer direito de preferncia.
c)
Marcos pode do-la, desde que
respeite o direito de preferncia dos demais
condminos.
d)
Marcos, antes de doar, deve promover
a diviso do lote, pois do contrrio dever
observar o direito de preferncia dos demais
condminos.
e)
Marcos, para deixar o condomnio, no
pode doar sua quota-parte, devendo requerer
a alienao judicial do bem.
4. O condomnio edilcio.
4.1. Noes gerais.
Regime especial de condomnio, atravs da
simbiose orgnica de propriedade individual e
coletiva (CAIO MRIO).

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4.2. Elementos componentes:


Unidades autnomas e partes comuns (no
admitem separao).
Alcance: prdios de apartamentos, salas,
lojas etc. Aplicabilidade s vilas de casas
(STJ, REsp.1902/RJ).
A questo do horrio de funcionamento dos
condomnios
comerciais
(TJ/SP,
ApCv.101.781.4).
Questes polmicas:
a) impossibilidade de usucapio das reas
comuns (admissibilidade de supressio - STJ,
REsp.356.821/RJ e STJ, REsp.214.680/SP.
Enunciado 247, Jornada Direito Civil.
b)
legitimidade de todos os condminos
para o manejo de tutela possessria
c)
impossibilidade de ocorrncia
encravamento (CC 1.331, Par.4)

de

d)
terrao ou cobertura pertencente ao
condomnio (rea comum), salvo disposio
contrria. Se pertencer a um condmino, no
possvel aumentar os limites de construo
(o condomnio no gera direito de
sobrelevao).
e)
a questo das garagens / abrigo de
veculos (art. 2o, Lei n4.591/64 e CC 1.331,
Par.1) e a impossibilidade de locao de
vagas de garagem, salvo disposio contrria
(CC 1.338 e CC 1.331, Par. 1).
Impossibilidade de venda da vaga de
garagem. Se a conveno permitir o aluguel
de garagens, tero preferncia no aluguel os
condminos. Inaplicabilidade aos edifciosgaragens.
Art. 1.331, CC:
1 As partes suscetveis de utilizao
independente, tais como apartamentos, escritrios,
salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus
proprietrios, exceto os abrigos para veculos,

que no podero ser alienados ou alugados a


pessoas estranhas ao condomnio, salvo
autorizao expressa na conveno de
condomnio.
Art. 1.338, CC: Resolvendo o condmino alugar
rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em
condies iguais, qualquer dos condminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores.
4.3. Natureza jurdica
No

pessoa
jurdica
(ente
despersonalizado), mas tem legitimidade
processual.
Enunciado 246, Jornada de Direito Civil:
deve ser reconhecida a personalidade do
condomnio nas relaes inerentes ao seu
interesse.
pessoa jurdica para fins de contribuio
previdenciria (STJ, MC 15.422/SC).
Pode adquirir unidades autnomas e outros
bens em nome prprio (art. 63, Par. 3, Lei
n.4.591/64).
A questo da Smula 308, STJ.
Foge da regra da gravitao (o acessrio
segue o principal).
Tem CNPJ, mas no pessoa jurdica. No
pode sofrer dano moral.
STJ 308:
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior celebrao da
promessa de compra e venda, no tem eficcia
perante os adquirentes do imvel.
4.4. O time sharing (multipropriedade
imobiliria)
Incidncia do CDC nesse peculiar tipo de
condomnio.
4.5. Elementos
constitutivos:

constitutivos.

Os

atos

a) ato de instituio (CC 1.332, inter vivos


ou causa mortis, com registro no cartrio de
imveis). O ato de incorporao imobiliria

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como ato antecedente e as diferentes


possibilidades.
O testamento no precisa ser pblico.
Matrias obrigatrias.

Art. 1.332, CC:


Institui-se o condomnio edilcio por ato entre
vivos ou testamento, registrado no Cartrio de
Registro de Imveis, devendo constar daquele
ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das
unidades de propriedade exclusiva, estremadas
uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a
cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
b) conveno do condomnio (verdadeira
Constituio interna, obriga os condminos
mesmo que no registrada: Sumula n260 do
STJ: A conveno de condomnio aprovada,
ainda que sem registro, eficaz para regular
as relaes entre os condminos.). Natureza
estatutria,
no
contratual.
Matrias
obrigatrias (CC 1.334). Maioria qualificada
de 2/3 das fraes ideais (CC 1.334);

Art. 1.333, CC:


A conveno que constitui o condomnio
edilcio deve ser subscrita pelos titulares de,
no mnimo, dois teros das fraes ideais
e torna-se, desde logo, obrigatria para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para
quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra
terceiros, a conveno do condomnio
dever ser registrada no Cartrio de
Registro de Imveis.
STJ 260: A conveno de condomnio aprovada,
ainda que sem registro, eficaz para regular as
relaes entre os condminos.

Art. 1.334, CC:


Alm das clusulas
referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a
conveno determinar: I - a quota
proporcional e o modo de pagamento das
contribuies dos condminos para atender s
despesas ordinrias e extraordinrias do
condomnio; II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de
sua convocao e quorum exigido para as
deliberaes; IV - as sanes a que esto
sujeitos os condminos, ou possuidores; V - o
regimento interno. 1 A conveno poder
ser feita por escritura pblica ou por
instrumento particular. 2 So equiparados
aos proprietrios, para os fins deste artigo,
salvo disposio em contrrio, os promitentes
compradores e os cessionrios de direitos
relativos s unidades autnomas.
A taxa condominial como obrigao do
condmino (Questes polmicas sobre a
taxa condominial):
a)
direito intertemporal:
aplicabilidade das regras do Cdigo Civil,
limitando a clusula penal moratria a 2% ao
ms, aos condomnios j constitudos (taxas
vincendas
e
no
vencidas).
STJ,
REsp.722.904/RS. Alcance das prestaes
vencidas
antes
do
CC/02
(STJ,
REsp.746.589/RS).
b)
natureza
de
obrigao
propter
rem
(obrigao
ambulatria) e vinculao do promitentevendedor e do possuidor (promissriocomprador), com direito regressivo contra o
anterior
proprietrio
(vide
STJ,
REsp.247.288/MG
e
STJ,
REsp.
1.366.894/RS).
c)
valor
calculado
proporcionalmente s fraes ideais, salvo
disposio em contrrio na conveno (CC
1.334, I) STJ, REsp.784.940/MG
d)
os juros estipulados
(no estipulados: 1% ao ms). Possibilidade
de estipulao superior a 1% ao ms pela
conveno (STJ, REsp 1.002.525/DF).
Correo monetria somente se houver
cobrana judicial.

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e)
o pagamento de
despesas proporcionalmente ao que se serve
das partes comuns (CC 1.340) (STJ,
REsp.164.672/PR)
f)
falta de pagamento
e impossibilidade de interrupo de servios
condominiais (TA/MG, AgInstr.0.311.877-4,
Ac.6aCm.Cv., rel. Juiz Belizrio de
Lacerda)
g)
taxa de condomnio
e penhorabilidade do bem de famlia (STJ,
REsp.147.485/MG)
h)
obrigatoriedade de
rateio do seguro obrigatrio (CC 1.346; art.
13, Lei n.4.591/64), a ser realizado no prazo
de 120 dias contados do habite-se
c) regimento interno (carter complementar,
dizendo respeito a questes mais peculiares e
especficas). Maioria simples.
Questes polmicas sobre os elementos
constitutivos:
a)
a questo relativa
proibio absoluta ou permissividade total da
manuteno de animal em condomnio (CC
1.277)
b)
recebimento
de
visitas e abuso do direito. Impossibilidade de
limitao ao recebimento de visitas, sob pena
de afetao do direito de propriedade.
c)
a possibilidade de
realizao de cultos religiosos nas unidades
autnomas
d)
a questo do furto
ou roubo de automveis em garagens (TJSP,
ApCv. 131.610.1, Ac.3aCm.Cv., rel. Des.
Flvio Pinheiro). A hiptese de culpa do
empregado/preposto e a responsabilidade
pelo fato de terceiro (CC 932, III).
e)
a impossibilidade do
locatrio participar das assembleias, mesmo
quitada a cota, salvo como procurador
(representao privada)
f)
alterao
de
fachada para embelezamento (maioria de 2/3
das fraes ideais,
CC 1.341, I).
Impossibilidade de mudana da fachada,
salvo unanimidade (art. 10, Par. 2, Lei
4.591/64). Possibilidade de realizao de
obras ou servios de segurana, mesmo
individualmente (ex: instalao de redes
protetivas para crianas), por se tratar de

modificao
insignificante
(STJ,
REsp.61.372/SP). Cabimento de ao de
nunciao de obra nova e de ao
demolitria.
g)
Multas
ao
condmino antissocial. Necessidade de
respeito ao devido processo legal (STF, RE
201.819/RJ).

Art. 1.336, CC:


So deveres do condmino: I - contribuir para
as despesas do condomnio na proporo das
suas fraes ideais, salvo disposio em
contrrio na conveno; II - no realizar obras
que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das
partes e esquadrias externas; IV - dar s suas
partes a mesma destinao que tem a
edificao, e no as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurana
dos possuidores, ou aos bons costumes.
2
O condmino, que no cumprir qualquer dos
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a
multa prevista no ato constitutivo ou na
conveno, no podendo ela ser superior a
cinco vezes o valor de suas contribuies mensais,
independentemente das perdas e danos que se
apurarem; no havendo disposio expressa, caber
assemblia geral, por dois teros no mnimo dos
condminos restantes, deliberar sobre a cobrana
da multa.

Art. 1.337, CC:


O condmino, ou possuidor, que no cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o
condomnio poder, por deliberao de trs
quartos dos condminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente at
ao quntuplo do valor atribudo contribuio
para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiterao,

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independentemente das perdas e danos que se


apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor
que, por seu reiterado comportamento antisocial, gerar incompatibilidade de convivncia
com os demais condminos ou possuidores,
poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais,
at ulterior deliberao da assembleia.

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