Propiedad Horizontal

Sistema de propiedad que combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho comn sobre otros, que es
su accesorio y que existe para posibilitar el completo ejercicio de aqul.
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica (3ius) que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Ttulo y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
La propiedad horizontal y el Cdigo Civil
ARTICULO 2038.- Constitucin. A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular de dominio o los condminos
deben redactar, por escritura pblica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
Dominio que integra con un condominio de indivisin forzosa: inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al ttulo suficiente sobre la unidad funcional.
Naturaleza jurdica. Distintas tesis
El derecho sobre las partes comunes, pertenece por una parte indivisa a cada consorcista por lo que es un condominio
de indivisin forzosa. El dominio y el condominio de indivisin forzosa se encuentran "indisolublemente unidos" en una
relacin de principal (el dominio) a accesorio (el condominio de indivisin forzosa).
Derecho real autnomo
figura sui generis en la cual se combinan dos formas jurdicas distintas: dominio y condominio.
El derecho sobre las partes exclusivas se encuentra sometido a restricciones que la ley establece, en virtud de la relacin
de interdependencia en que se encuentran con respecto al conjunto del edificio, fundamentadas en razones de beneficio
comn; la voluntad de los copropietarios no puede expresarse individualmente, sino dentro de asambleas, a cuyas
decisiones debe ajustarse tambin el administrador.
Objeto del derecho
Objeto: siempre un inmueble edificado, en el cual sobre ciertas partes cada consorcista tiene un derecho exclusivo y
sobre las otras un derecho comn, concretado en una parte indivisa o "porcentual", derecho comn que se establece "al
solo efecto de hacer posible el primero". "los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los
mismos, separadamente del piso o departamento a que acceden"
A) Partes exclusivas o privativas:
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino,
que tengan independencia funcional, y comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso comn del
inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms unidades complementarias
destinadas a servirla.
Las unidades deben reunir los Siguientes requisitos:
1. Independencia funcional, cada unidad sea autnoma y se baste a s misma para satisfacer el fin al cual va a ser
destinada.
2. Salida a la va pblica, directamente o por un pasaje comn
Adems de estos requisitos, el edificio debe cumplir con las normas sobre edificacin establecidas por el poder pblico.
B) Cosas y partes comunes
ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y
partes de uso comn de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de
propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no est determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin exclusiva a
una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos
de los otros propietarios.
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;

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h) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, externas a la
unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solrium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el saln de usos mltiples.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
B) Cosas y partes propias
ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y
partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
Tambin son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada
Facultades y obligaciones de los propietarios
ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitucin, transmisin o
extincin de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y
a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de stas.
ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario est obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporcin de su parte indivisa;
d) contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalacin;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad
funcional.
ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Administracin
ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurdica
consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen de propiedad horizontal,
inscripta en el registro inmobiliario.
El comienzo de la existencia de estas personas estara dado por la redaccin e inscripcin en el Registro de la Propiedad
del Reglamento de Copropiedad y Administracin, (estatuto regulador).
El administrador
ARTICULO 2065.- Representacin legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carcter de
mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurdica.
Designacin. Remocin
ARTICULO 2066.- Designacin y remocin. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa
en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los
noventa das de cumplidos los dos aos del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas
el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del
reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresin de causa.(Pero no sin previa deliberacin de
los copropietarios reunidos en asamblea)
Para remover al administrador la mayora necesaria sera la que la ley impone para resolver los asuntos de inters
comn, es decir, la mayoria absoluta sin perjuicio de que pueda convenirse una superior.

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Facultades y obligaciones del administrador
ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el
reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir
la autorizacin previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y
dems riesgos de prctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier
otro que exija la reglamentacin local. Tambin debe archivar cronolgicamente las liquidaciones de expensas, y
conservar todos los antecedentes documentales de la constitucin del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remocin, dentro de los quince das hbiles debe entregar al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn caso despus de las cuarenta y ocho horas hbiles de
recibir la comunicacin respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres das hbiles el certificado de deudas y de crditos del
consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e informacin sobre
los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las
facultades propias de su carcter de representante legal.
Asambleas
Es el rgano deliberativo de la comunidad que se constituye por la reunin de los copropietarios en nmero suficiente
para alcanzar el quorum correspondiente.
Las resoluciones que ella toma, obligan a los copropietarios ausentes y disidentes. Constituye el organismo supremo a
travs del cual se exterioriza la voluntad comn.
Las funciones y funcionamiento de la asamblea deben determinarse en el Reglamento de Copropiedad, le competen
todos aquellos "asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al
representatne de los condominos"
ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunin de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de
stos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relacin al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.
acta en forma exclusiva, sin perjuicio de que pueda revisar, los actos realizados por el representante del consorcio
puesto que si los copropietarios pueden remover al administrador, aun sin causa, tienen tambin los poderes revisorios
la Asamblea puede tomar resoluciones con fuerza vinculante, pero slo tendrn esa fuerza las resoluciones surgidas de
su seno: para que la voluntad sea considerada como voluntad comn.
Tipos
Asambleas Ordinarias son las que se renen peridicamente en los plazos predeterminados por el Reglamento, y para
considerar las cuestiones que en el mismo reglamento los copropietarios hayan decidido tratar con regularidad. (Ejemplo:
aprobacin de las cuentas del administrador, formulacin del presupuesto de gastos para el nuevo ejercicio financiero,
renovacin de los miembros del Consejo de Administracin etctera).
Extraordinarias: son las que se celebran para considerar todos aquellos asuntos de inters comn que se presentan en
cada caso y cuya convocatoria se ajustar a las previsiones estatutarias.
Reglamento de propiedad horizontal
La inscripcin del Reglamento de Copropiedad origina el "estado de propiedad horizontal"', pero no el nacimiento de los
diversos derechos de propiedad horizontal que coexistirn en el inmueble que slo operarn al cumplirse los requisitos
comunes exigidos por el CdigoCivil (ttulo suficiente y modo suficiente), requirindose al menos la existencia de dos
titulares (ventas).
El reglamento de coporpiedad se integra al titulo suficiente de la unidad funcional.
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinacin del terreno;

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b) determinacin de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeracin de los bienes propios;
d) enumeracin de las cosas y partes comunes;
e) composicin del patrimonio del consorcio;
f) determinacin de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinacin de la forma de convocar la reunin de propietarios, su periodicidad y su forma de notificacin;
n) especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para
representar a otros en asambleas;
) determinacin de las mayoras necesarias para las distintas decisiones;
o) determinacin de las mayoras necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayoras;
q) determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades complementarias hacia terceros
no propietarios;
r) designacin, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la funcin de administrador;
t) fijacin del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
ARTICULO 2057.- Modificacin del reglamento. por resolucin de los propietarios, mediante una mayora de dos tercios
de la totalidad de los propietarios.
Prehorizontalidad
En materia de propiedad horizontal, el lapso entre el boleto y la escritura suele ampliarse considerablemente, dado que
muchas veces se enajenan unidades an no construidas o en construccin. Como la transferencia del dominio slo se
operar luego de "firmado el instrumento pblico sumado a ello el requisito de la inscripcin para hacer oponible la
trasmisin a terceros fcil es advertir los riesgos que corren los titulares de boletos, que muchas veces se ven impedidos
de escriturar, aun habiendo pagado parte sustancial del precio, y hasta obtenido la posesin, debido a la aparicin de
acreedores embargantes, inhibientes, hipotecarios, o a la imposibilidad de que el vendedor prosiga con la construccin
del edificio por falta de fondos.
La prehorizontalidad se aplica para proteger contratos que versen sobre propiedad horizontal previos a que la unidad
funcional exista.
ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el
rgimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para
el riesgo del fracaso de la operacion cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con ms un inters
retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los gravmenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligacin impuesta en este artculo priva al titular del dominio de todo derecho contra el
adquirente a menos que cumpla ntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra
el enajenante.
ARTICULO 2072.- Estn excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitucin de la propiedad horizontal resulta de la particin o liquidacin de comuniones de
cosas o bienes, o de la liquidacin de personas jurdicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades
financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus clusulas resulta que los contratos definitivos
con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle
poder irrevocable a ese fin.
Derechos de disfrute sobre cosa ajena: Superficie, servidumbres y usufructo .
Derechos de disfrute

Los derechos reales de disfrute son aquellos derechos reales en los que su titular puede usar y/o gozar de una cosa
ajena, perpetuamente o por u n tiempo determinado.

Superficie
Es derecho real de disfrute sobre cosa ajena ya que le falta perpetuidad para ser derecho de dominio. (plazo mximo 70
aos)
ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposicin material y jurdica del derecho de plantar,
forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, segn las
modalidades de su ejercicio y plazo de duracin establecidos en el ttulo suficiente para su constitucin y dentro de lo
previsto en este Ttulo y las leyes especiales.
Si es sobre cosa propia especie de dominio, tiene derecho sobre la superficie de la cosa (como todos los derechos
reales sobre cosa propia)
ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
Tambin puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al
superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Excepcion al principio de accesin: todo lo sembrado pertenece al dueo del inmueble natural (terreno). Derecho real
que el dueo constituye a favor de un tercero para que constituya, siembre o plante sobre el terreno. El dueo del terreno
y el dueo de lo edificado son personas diferentes. (la diferencia con el usufructo es el objeto)
ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyeccin en el espacio areo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del
rgimen de propiedad horizontal.
La extensin del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantacin, forestacin o construccin,
pero debe ser til para su aprovechamiento.
ARTICULO 2117.- Plazos. Maximo de setenta aos cuando se trata de construcciones y de cincuenta aos para las
forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisicin del derecho de superficie. El plazo convenido puede
ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos mximos.
ARTICULO 2118.- Legitimacin. Estn facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
ARTICULO 2119.- Adquisicin. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapin. La prescripcin breve es
admisible a los efectos del saneamiento del justo ttulo.
ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie est facultado para constituir derechos
reales de garanta sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos
casos, al plazo de duracin del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construccin al rgimen de la propiedad horizontal, con separacin del terreno
perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las
viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario.
ARTICULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposicin material y jurdica que corresponde a
su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
ARTICULO 2122.- Destruccin de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en
contrario, por la destruccin de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del
plazo de seis aos, que se reduce a tres aos para plantar o forestar.
ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisin de las obligaciones. La transmisin del derecho comprende las
obligaciones del superficiario.

La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales.

ARTICULO 2124.- Extincin. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento
del plazo, cumplimiento de una condicin resolutoria, por consolidacin y por el no uso durante diez aos, para el
derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
ARTICULO 2125.- Efectos de la extincin. Al momento de la extincin del derecho de superficie por el cumplimiento del
plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos
reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales
constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese
habido extincin, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten tambin los derechos personales durante el tiempo establecido.
ARTICULO 2126.- Indemnizacin al superficiario. Producida la extincin del derecho de superficie, el titular del derecho
real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnizacin es fijado
por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnizacin, se toman en cuenta los valores subsistentes
incorporados por el superficiario durante los dos ltimos aos, descontada la amortizacin.
Servidumbres
ARTICULO 2162.- Definicin. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero
recreo.
ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
Es un derecho real no puede consistir el objeto en un hacer. EL titular del fundo sirviente no tiene obligaciones (si tiene
obligaciones no es derecho real sino creditorio) La relacin entre la persona y la cosa es directa. El sirviente es el
inmueble no el dueo. La obligacin de hacer puede llevar como accesoria una servidumbre.
ARTICULO 2168.- Legitimacin activa: los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la
posesin. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
ARTICULO 2169.- Prohibicin de servidumbre judicial. En ningn caso el juez puede constituir una servidumbre o
imponer su constitucin.
ARTICULO 2170.- Presuncin de onerosidad. En caso de duda, la constitucin de la servidumbre se presume onerosa.
ARTICULO 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante. La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte.
ARTICULO 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos
personales con relacin a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No
puede constituir derechos reales.
ARTICULO 2174.- Extensin de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las
servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que slo hacen ms cmodo
su ejercicio.
ARTICULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del
inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
ARTICULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras
necesarias para el ejercicio y conservacin de la servidumbre. Estn a su cargo, a menos que el gasto se origine en
hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
ARTICULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a quien hizo en el
inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a
su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, ste slo debe tolerar la realizacin de las tareas, sin poder
reclamar contraprestacin alguna.
ARTICULO 2178.- Ejecucin por acreedores. En ningn caso la transmisin o la ejecucin de la servidumbre pueden
hacerse con independencia del inmueble dominante.
ARTICULO 2179.- Comunicacin al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones

de hecho o de derecho sufridas en razn del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daos
sufridos por el titular sirviente.

Derechos del titular sirviente

ARTICULO 2180.- Disposicin jurdica y material. El titular sirviente conserva la disposicin jurdica y material que
corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre. As, aquel cuyo fundo est gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar l mismo
por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitucin de otra. Si lo hace, el titular dominante puede
exigir el cese de la turbacin; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminucin del precio proporcional a la
gravedad de la turbacin.
ARTICULO 2181.- Alcances de la constitucin y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la constitucin y el
ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al
dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
Si en el ttulo de la servidumbre no estn previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar
el titular sirviente.
Extincin de la servidumbre
ARTICULO 2182.- Medios especiales de extincin de las servidumbres:
a) la desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estn cumplidos el plazo o
condicin pactados; si el titular es una persona jurdica, su extincin, y si no se pact una duracin menor, se acaba a los
cincuenta aos desde la constitucin.
ARTICULO 2183.- Efectos de la extincin.extingue todos los derechos constituidos por el titular dominante.
Constitucin: nace con los 2 elementos. Antes se tiene un derecho real a la cosa
-Contrato o testamento (TS)
-Comienza con el primer uso que se hace del fundo sirviente (MS)
"Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen y predio dominante el que reporta la utilidad. Con respecto al predio
dominante la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, pasiva."
Toda servidumbre activa implica una pasiva, pero no toda servidumbre pasiva implica una activa.
Clasificacin de las servidumbres
1. Positivas y negativas
ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su
ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstencin determinada impuesta en el ttulo.
POSITIVAShay un uso concreto x parte del titular del fundo dominante (Limitacion del ejercicio del derecho de
propiedad, obligndo a sufrir que otro haga alguna cosa que tendra derecho a impedirle si no existiese otro derecho en
la cosa.)
NEGATIVASProhibicion del titular del fundo sirviente de realizar ciertos usos sobre el inmueble. (Restriccion del
derecho de hacer todo lo que podramos hacer si no existiese otro derecho constituido en la cosa)
2. Reales y personales
ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada
sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del ttulo
no resulta una duracin menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la
servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situacin de los predios debe permitir el
ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente
al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo,
ni formar el objeto de una convencin, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
ARTICULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. Si se extingue para una subsiste para las restantes,
pero sin derecho de acrecer, excepto que el ttulo prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre s, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

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SERVIDUMBRE REAL Es til para cualquiera que sea el titular. La ventaja es real (para el inmueble y no para la
persona) Se transmite por el dominio.
SERVIDUMBRE PERSONAL Es intitu personae. Se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin
dependencia de la posesin de un inmueble, y que acaba con ella. La ventaja se obtiene directamente por una persona,
puede o no haber fundo dominante, puesto que su existencia no es indispensable
3. Principales y accesorias
Las accesorias deben existir para usar la principal.
4. Servidumbre forzosa
ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitucin de una servidumbre, excepto que la ley
prevea expresamente la necesidad jurdica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de trnsito a favor de un inmueble sin comunicacin suficiente con la
va pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotacin econmica establecida en el inmueble
dominante, o para la poblacin, y la de recibir agua extrada o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio
grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en caeras.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del fundo dominante, o con la autoridad local si est
involucrada la poblacin, se la debe fijar judicialmente.
La accin para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
El usufructo
ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente de un bien ajeno, sin
alterar su sustancia. Hay alteracin de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si
se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, slo en los casos en que la ley lo prev;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
No se tiene ninguna facultad sobre la cosa mas que transmitir su derecho real de usufructo. La dispocision jurdica esta
limitada a su derecho.
ARTICULO 2131.- Legitimacin activa: dueo, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los
comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
ARTICULO 2135.- Presuncin de onerosidad. En caso de duda, la constitucin del usufructo se presume onerosa.
ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultneamente a
favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes.
ARTICULO 2133.- Prohibicin de usufructo judicial. En ningn caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su
constitucin.
ARTICULO 2134.- Modos de constitucin. El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisin del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
ARTICULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado
del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el
inventario y determinacin del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado.
En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pblica.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario est obligado a inventariar y
determinar el estado del objeto, en escritura pblica. Esta obligacin tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecucin no efectivizada.
ARTICULO 2138.- Presuncin. La falta de inventario y de determinacin del estado de los bienes hace presumir que se
corresponden con la cantidad indicada en el ttulo y que se encuentran en buen estado de conservacin, excepto que se
haya previsto lo contrario.
ARTICULO 2139.- Garanta suficiente en la constitucin y en la transmisin. En el acto de constitucin puede
establecerse la obligacin previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garanta suficiente, por la conservacin y
restitucin de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo 9
dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.
Derechos del usufructuario
ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o universal:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario est obligado a
reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extincin;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extincin pertenecen al
nudo propietario;
c) los productos de una explotacin ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin
contraprestacin alguna.
ARTICULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y
no la del adquirente la que determina el lmite mximo de duracin del usufructo. Con carcter previo a la transmisin, el
adquirente debe dar al nudo propietario garanta suficiente de la conservacin y restitucin del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitacin y derechos personales
de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
ARTICULO 2143.- Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, adems de las que est obligado
a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separacin
no ocasiona dao a los bienes.
ARTICULO 2144.- Ejecucin por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el
adquirente del usufructo debe dar garanta suficiente al nudo propietario de la conservacin y restitucin de los bienes.
Obligaciones del usufructuario
ARTICULO 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el
que se determina por la convencin, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
ARTICULO 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las
necesarias y las dems que se originen por su culpa.
No estn a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que est obligado aun antes de la extincin
del usufructo.
ARTICULO 2147.- Mejoras anteriores a la constitucin. El usufructuario no est obligado a hacer ninguna mejora por
causas originadas antes del acto de constitucin de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe
pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
ARTICULO 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos,
tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
ARTICULO 2149.- Comunicacin al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razn de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daos sufridos
por el nudo propietario.
ARTICULO 2150.- Restitucin. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la
restitucin al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artculos 2137 y 2138.
Derechos y deberes del nudo propietario
ARTICULO 2151.- Disposicin jurdica y material. El nudo propietario conserva la disposicin jurdica y material que
corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el
cese de la turbacin; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminucin del precio proporcional a la gravedad
de la turbacin.
Extincin
ARTICULO 2152.- Medios especiales de extincin. Son medios especiales de extincin del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condicin pactados. Si no se pact la duracin del
usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se pact la duracin, se extingue a los cincuenta aos desde la
constitucin del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn. El desuso involuntario no impide la extincin, ni
autoriza a extender la duracin del usufructo;

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d) el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente.
ARTICULO 2153.- Efectos de la extincin. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos
por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar ms all de la oportunidad prevista para la extincin del
usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, ste cumple con
entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del
usufructuario, ste tiene opcin de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en l,
entregando los que no hayan perecido.
Uso
ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material
o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la
extensin del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso slo puede constituirse a favor de persona humana.
ARTICULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Habitacin
ARTICULO 2158.- Concepto. La habitacin es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o
en parte material de l, sin alterar su sustancia. Slo puede constituirse a favor de persona humana.
ARTICULO 2160.- Limitaciones. La habitacin no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.
ARTICULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside slo en una parte de la casa
que se le seala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte
de la casa que ocupa.

Garantas personales y reales. Hipoteca

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Nociones Generales acerca de l a s Garantas

Garantas: principios comunes y clasificacin
El deudor responde del cumplimiento de las obligaciones comunes que haya contraido con todos sus bienes presentes y futuros, ("el patrimonio es
la prenda comn de los acreedores") todos los bienes que integran el patrimonio del deudor estn afectados al cumplimiento de sus obligaciones.
Como todos los acreedores gozan de este derecho de prenda que por ello es "comn"estn en un pie de igualdad para cobrarse sus crditos con los
bienes que integran el patrimonio del deudor.

En caso de insolvencia, por el principio de igualdad debern cobrar a prorrata y vern reducidas proporcionalmente sus acreencias 4.
Es por eso que se ha tratado siempre de idear instrumentos jurdicos que brinden a los acreedores una cierta seguridad de cobro, que
tambin redundan en beneficio del propio deudor, por cuanto, existiendo, le permitirn obtener crdito con mayor facilidad, y que
reciben el nombre genrico de garantas.
Pueden separarse segn:
a) Personales: agregue al deudor otro deudor que se obligue por igual o subsidiariamente con l, o
b) Reales: que se afecte al pago algn o algunos de los bienes del deudor, pudiendo recaer sobre bienes determinados o sobre la
generalidad de los del deudor, naciendo as la distincin entre garantas reales generales y especiales, las que a su vez pueden ser
legales (o judiciales) o convencionales.
VER CUADRO LIBRO
Estrictamente, de garantas slo podra hablarse en el caso de la fianza garanta personal que puede ser legal, judicial o
convencional y de los derechos reales de hipoteca, prenda y anticresis que, pueden ser legales o judiciales (generales o
especiales) o convencionales (siempre especiales).
Las garantas reales afectan y recaen directamente sobre la cosa o cosas cuyo valor pudo apreciar el acreedor en el momento
de la constitucin, permitiendo su persecucin10 y otorgando, adems (salvo la anticresis) un derecho de preferencia en el cobro
(privilegio).
En cambio, las garantas personales presentan la desventaja de que, si el deudor es de solvencia dudosa, le ser difcil conseguir
quien se obligue con o junto a l, ya que la accin de repeticin podra resultar ilusoria y por lo dems, respecto del fiador, el acreedor
corre el albur de que tambin caiga en insolvencia.
ARTICULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en garanta de crditos se
rigen por las disposiciones comunes de este Captulo y por las normas especiales que corresponden a su tipo.
ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garanta slo pueden ser constituidos por contrato,
celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo.
ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garanta son accesorios del crdito que aseguran, son
intransmisibles sin el crdito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extincin de la garanta por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crdito.
ARTICULO 2187.- Crditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crdito, puro y simple, a plazo, condicional o
eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garanta, el crdito debe individualizarse adecuadamente a travs de
los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.
ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales
de garanta. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crdito. El monto de la garanta o gravamen debe estimarse en dinero. La
especialidad queda cumplida con la expresin del monto mximo del gravamen.
El crdito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en
todos los casos, el gravamen constituye el mximo de la garanta real por todo concepto, de modo que cualquier suma
excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garanta se sujeta, que no puede exceder de diez aos, contados
desde ese acto. Vencido el plazo, la garanta subsiste en seguridad de los crditos nacidos durante su vigencia.
ARTICULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitucin de la garanta es vlida aunque falte alguna de las
especificaciones del objeto o del crdito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones
del acto constitutivo.
ARTICULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garanta son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada

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uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, estn afectados al pago de toda la deuda y de cada una
de sus partes.
El acreedor cuya garanta comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o slo a uno o algunos
de ellos, con prescindencia de a quin pertenezca o de la existencia de otras garantas.
Puede convenirse la divisibilidad de la garanta respecto del crdito y de los bienes afectados. Tambin puede disponerla
el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a peticin de este
ltimo si hace a su propio inters.
ARTICULO 2192.- Extensin en cuanto al objeto. En la garanta quedan comprendidos todos los accesorios fsicamente
unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no estn comprendidos en la garanta:
a) los bienes fsicamente unidos a la cosa que estn gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de
propiedad de terceros, aunque su utilizacin por el deudor est autorizada por un vnculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen fsicamente a la cosa, si al tiempo de esa unin estn gravados con prenda o
son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
ARTICULO 2193.- Extensin en cuanto al crdito. La garanta cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su
constitucin, como as tambin los daos y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daos y
costas anteriores a la constitucin de la garanta quedan comprendidos en su cobertura slo en caso de haberse previsto
y determinado expresamente en la convencin.
ARTICULO 2194.- Subrogacin real. La garanta se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los
gravados, sea por indemnizacin, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogacin real.
En caso de extincin parcial del objeto, la garanta subsiste, adems, sobre la parte material restante.
ARTICULO 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la garanta conserva todas las facultades inherentes
a su derecho, pero no puede realizar ningn acto que disminuya el valor de la garanta. Si esto ocurre, el acreedor puede
requerir la privacin del plazo de la obligacin, o bien puede estimar el valor de la disminucin y exigir su depsito o que
se otorgue otra garanta suficiente.
ARTICULO 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecucin, son inoponibles al acreedor los actos jurdicos celebrados en
perjuicio de la garanta.
ARTICULO 2197.- Realizacin por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del
plazo, el titular de la garanta tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Si el crdito est sujeto a condicin suspensiva, puede requerrsele que ofrezca garanta suficiente de la restitucin de lo
percibido en la extensin del artculo 349 para el caso de frustracin de la condicin.
ARTICULO 2198.- Clusula nula. Es nula toda clusula que permite al titular de un derecho real de garanta adquirir o
disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecucin previstas por la ley para cada derecho
real de garanta.
ARTICULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la
garanta o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crdito asegurado, responde
nicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el mximo del gravamen.
ARTICULO 2200.- Ejecucin contra el propietario no deudor. En caso de ejecucin de la garanta, slo despus de
reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales,
hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el lmite del gravamen, o para que oponga
excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor slo si se dan los requisitos de la accin
subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trmite fijado para la ejecucin pueden ser alegadas por el propietario no deudor en
juicio de conocimiento.
ARTICULO 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garanta, el propietario no deudor

tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusin del precedente propietario y de los
acreedores quirografarios.

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ARTICULO 2202.- Subrogacin del propietario no deudor. Ejecutada la garanta o satisfecho el pago de la deuda
garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:
a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;
b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garanta en beneficio de la misma deuda, hacer citar a
sus titulares al proceso de ejecucin, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenacin por la
proporcin que les corresponde soportar segn lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor
de cada uno de los bienes gravados.
ARTICULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garanta se extinguen por efecto de la subasta pblica
del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecucin, sin perjuicio del derecho y preferencias que
les correspondan sobre el producido para la satisfaccin de sus crditos.
ARTICULO 2204.- Cancelacin del gravamen. Las garantas inscriptas en los registros respectivos se cancelan:
a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitucin, con
el que el interesado puede instar la cancelacin de las respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolucin respectiva se inscribe en el registro,
a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelacin se asiente por nota marginal en el ejemplar del ttulo constitutivo
de la garanta.
Hipoteca
ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno o ms inmuebles
individualizados que continan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecucin y preferencia para cobrar sobre su producido el crdito garantizado.
ARTICULO 2206.- Legitimacin. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
-El nuevo cdigo agrega el principio de convalidacin y elimina la posibilidad de emitir pagares hipotecarios
Caracteres
Los caracteres esenciales de la hipoteca son lo que si o si deben estar, si faltan no es hipoteca. Estos son: es un derecho real, accesorio y
convencional, que debe ser inscripto para resultar oponible a terceros y que goza de especialidad. El carcter natural (puede estar o no, queda a
eleccin de las partes) es la indivisibilidad.
1. Derecho real
2. Accesorio
La hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe consistir en un crdito cierto y determinado en dinero.
la hipoteca lo mismo que la prenda es "accesorio de la obligacin", pero no "obligacin accesoria", se trata de un derecho real al que no
corresponde obligacin alguna. Este carcter de accesoriedad que reviste la hipoteca trae como consecuencia que en nuestra legislacin no puede
existir hipoteca sin crdito al cual garantice.
3. Convencional
4. Publicidad
Debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de que pueda ser opuesta a terceros. Se sustituye la tradicin por la inscripcin,

puesto que no hay entrega de la cosa al acreedor hipotecario.

ARTICULO 2210.- Duracin de la inscripcin. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el trmino de
veinte aos, si antes no se renueva.
5. Especialidad
la especialidad, que tiene un doble aspecto: a) en cuanto al inmueble, o sea, al objeto de la hipoteca y b) en cuanto al crdito
a) Especialidad en cuanto al inmueble: todos los derechos reales gozan de esta caracterstica, pues el objeto del derecho real es
siempre una cosa cierta e individualmente determinada.
ARTICULO 2209.- Determinacin del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicacin,
medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registracin, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones
sean necesarias para su debida individualizacin.
b) Especialidad en cuanto al crdito: "No puede constituirse hipoteca... sino por una suma de dinero tambin cierta y determinada."
"La hipoteca garantiza tanto el principal d;l crdito como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados en la
obligacin. Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en
suma cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno."
Y cuando, al determinar el alcance del privilegio del acreedor hipotecario. "La hipoteca garantiza a ms del principal, los intereses o rentas
debidas de dos aos y los que corran durante el juicio de ejecucin hasta el efectivo pago."
La finalidad de la especialidad en cuanto al crdito es la misma que cuando sta se refiere al inmueble: se justifica tanto por el inters de los terceros
futuros adquirentes del inmueble hipotecado o acreedores de su propietario cuanto por el del propio constituyente:

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"Toda hipoteca que garantice un crdito ilimitado en cuanto a su importe, arruina el crdito de la persona a quien grava, aun cuando
esa persona posea un inmueble de subido valor: un nuevo acreedor tendr siempre el temor de ver aumentar inopinadamente la deuda asegurada por
la hipoteca que la precede en rango; por otra parte, las hipotecas indeterminadas impiden conocer exactamente en un momento cualquiera el pasivo
hipotecario del deudor."
6. Indivisibilidad
ARTICULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condmino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor
hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la particin. Mientras subsista esta hipoteca, la
particin extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
Tiene lugar tanto activa (desde el punto de vista del acreedor) como pasivamente (desde el punto de vista del deudor):
a) Consecuencias
1. Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando la totalidad de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que
puede ejecutarse toda(s) la(s) cosa(s) gravada(s) para lograr el pago del saldo deudor, por reducido que sea, porque "toda la cosa
hipotecada est afectada a! pago de cada parte de la deuda".
2. Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser demandado por el todo de la deuda, aunque ofrezca
pagar su parte, porque "toda la cosa hipotecada est afectada al pago de la deuda"
3. Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crdito, elacreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda,porque "cada
parte de la cosa est afectada al pago de toda la deuda"
4. Como la indivisibilidad tiene lugar no slo pasiva, sino tambin activamente), si existen varios coacreedores hipotecarios en
relacin a un inmueble, el pago de la porcin de uno deja subsistente la garanta en favor de los otros que, si bien no pueden demandar
ms que su parte en el crdito, por esa parte pueden ejecutar todo el inmueble gravado, pues "toda la cosa est afectada a cada parte de
la deuda".
b) No afecta la divisibilidad del crdito
Como la hipoteca es un accesorio de crdito, su indivisibilidad no influye sobre la divisibilidad de ste, que siempre revista tal
carcter, ya que se trata de una obligacin de dar sumas de dinero.
c) Es un carcter natural
juega salvo pacto en contrario
f) Derecho de opcin del acreedor. Facultad del juez
Si hay varios inmuebles hipotecados, como todos los inmuebles estn afectados al pago de todo y cada parte del crdito y tambin est afectado cada
inmueble "el acreedor podr a su eleccin perseguirlos a todos simultneamente o a uno solo de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al
dominio de diferentes personas o existiesen otras hipotecas".
El tercero que haya adquirido un bien hipotecado junto con otros "est autorizado para hacer citar al juicio a los terceros poseedores de otros
inmuebles hipotecados al mismo crdito; con el fin de hacerles condenar por va de indemnizacin, a contribuir al pago de la deuda en proporcin al
valor de los inmuebles que cada uno poseyere"
Objeto de la hipoteca.

ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales
de garanta. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
ARTICULO 2192.- Extensin en cuanto al objeto. En la garanta quedan comprendidos todos los accesorios fsicamente
unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. no estn comprendidos en la garanta:
a) los bienes fsicamente unidos a la cosa que estn gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de
propiedad de terceros, aunque su utilizacin por el deudor est autorizada por un vnculo contractual;
b) los bienes que posteriormente se unen fsicamente a la cosa, si al tiempo de esa unin estn gravados con prenda o
son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
ARTICULO 2209.- Determinacin del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicacin,
medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registracin, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones
sean necesarias para su debida individualizacin.
Crditos que garantiza
la hipoteca se constituye en seguridad de u n "crdito cierto en dinero" Tambien pueden ser garantizadas las obligaciones condicionales, o de valor
indeterminado, o eventuales, de hacer, de no hacer de dar cosas ciertas o cantidades de cosas que no fueran dinero, con un solo requisito: "que se
declare el valor estimativo en dinero en el acto constitutivo".
Ahora bien, si incurro en incumplimiento y resulta probado que los perjuicios irrogados al acreedor superan la suma indicada en el contrato
hipotecario, al ejecutar el inmueble gravado, slo puede cobrarse "hipotecariamente" la suma indicada en el contrato constitutivo , por el resto, reviste
la calidad de acreedor quirografario.
Modalidades
La hipoteca puede estar sujeta a condicin o plazo; en ambos supuestos, suspensivo o resolutorio.
Constitucin
1. Contrato hipotecario:
la hipoteca slo puede constituirse por contrato. Podr celebrarse en u n mismo acto la constitucin de la hipoteca y la de la obligacin a que sta
accede o puede acordarse una hipoteca en g aranta de una deuda preexistente, o formalizada separadamente.
Toda constitucin hipotecaria debe ser aceptada por el acreedor, si es posterior al acto en que la hipoteca se otorga, opera retroactivamente

"al da mismo de su constitucin". Para que la hipoteca les sea oponible a terceros se requiere que se la inscriba.
El contrato de hipoteca slo podr ser por escritura pblica
ARTICULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pblica excepto expresa

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disposicin legal en contrario. La aceptacin del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma
formalidad y previamente a la registracin.
2. Hipoteca constituida en otra jurisdiccin o en el extranjero
a) Hipoteca constituida en el extranjero sobre un inmueble ubicado en el pas.
el acto constitutivo debe constar en instrumento pblico legalizado, y luego presentado al juez de primera instancia en lo civil,
a fin de que ste, previa vista al agente fiscal y pago del impuesto de sellos correspondiente ordene su protocolizacin, en el protocolo
de un escribano de la jurisdiccin del lugar donde se encuentre el inmueble afectado.
La hipoteca as constituida debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a fin de hacerla oponible a terceros. Dicha inscripcin debe
cumplirse, en el trmino de seis das contados desde que el juez ordene la protocolizacin...' Pasado ese trmino la hipoteca
no perjudica a tercero."
el plazo juega a los efectos de hacer la inscripcin retroactiva al momento del decreto judicial ordenando la protocolizacin. Fuera de
dicho termino, la hipoteca an podr inscribirse, pero sera oponible a terceros a partir de la fecha de inscripcin.
b) Hipotecas constituidas en otra jurisdiccin
constitucin de hipoteca otorgada en una provincia, sobre un inmueble ubicado en otra, es necesario inscribir en el Registro del lugar
de situacin del bien a fin de oponer la constitucin a terceros.
"Los actos pblicos y procedimientos judiciales de una provincia gozan de entera fe en las dems; se reconoce "entera fe" a los actos
pblicos y procedimientos judiciales de una provincia, mediante el simple requisito de la autenticacin de las firmas.
4. Condiciones de fondo
Propiedad de la cosa hipotecada
para constituir hipoteca es necesario ser propietario del inmueble que se hipoteca.
La hipoteca puede constituirse no slo por el deudor, sino tambin or un tercero, quien puede obligarse personalmente tambin por el pago de la
deuda, o no hacerlo*' .En el primer caso estaramos frente a u n a situacin similar a la del llamado "tercer adquirente" y en el segundo a la del
denominado "tercer poseedor.
Publicidad hipotecaria
La hipoteca a los efectos de su oponibilidad a terceros, debe ser inscripta en los Registros de la Propiedad Inmueble.
1. Inscripcin
"La hipoteca constituida debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas,
que debe existir en la ciudad capital de cada provincia. La inscripcin es requerida con fines de publicidad.

la prioridad de las hipotecas se determina por el orden de su registro

"El registro debe hacerse en los seis das siguientes al otorgamiento de la escritura hipotecaria, para que la hipoteca tenga efecto
contra terceros...".: si toma razn de la hipoteca dentro del trmino legal 45 das sta tendr efecto contra terceros desde la fecha
de su constitucin, la inscripcin operar retroactivamente a tal da; en cambio, si sta se efecta despus de transcurrido el aludido
trmino,la garanta ser oponible a terceros a partir de l fecha de la inscripcin.
Duracin de la inscripcin
los efectos del registro de la hipoteca se conservan por veinte aos, si antes no se renovara , transcurrido este plazo y en defecto de renovacin, los
efectos de la inscripcin y subsiste el derecho hipotecario, que acompaa al crdito tanto cuanto este vive.

la reinscripcin de tal derecho ya sea antes o despus de vencido tal plazo, no se necesita la conformidad del deudor ni orden
judicial, sino que el acreedor que en la prctica ser quien ms inters tenga en la oponibilidad erga omnes de la hipoteca puede
directamente solicitar la renovacin de la inscripcin en el Registro de la Propiedad, aunque hubiera vencido el trmino de la primera
inscripcin.
El deudor no puede oponerse a la reinscripcin, as como no puede oponerse a la inscripcin primera. Si considera lesiva a sus
derechos la reinscripcin u.g., porque hubiera pagado la deuda, etc. deber solicitar su nulidad u oponer las excepciones
a que se considere con derecho al ser ejecutado.
Los efectos de la reinscripcin efectuada vencidos los 20 aos primeros, no podrn perjudicar los derechos de terceros, adquiridos en
el nterin, porque la inscripcinoperar para el futuro.
G) Relaciones que la hipoteca establece entre el constituyente y el acreedor
ARTICULO 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la garanta conserva todas las facultades inherentes
a su derecho, pero no puede realizar ningn acto que disminuya el valor de la garanta. Si esto ocurre, el acreedor puede
requerir la privacin del plazo de la obligacin, o bien puede estimar el valor de la disminucin y exigir su depsito o que
se otorgue otra garanta suficiente.
La hipoteca no restringe, en principio, las facultades del propietario. puede enajenar el inmueble y/o sus frutos, realizar construcciones
o reformas, etc. Mas est impedido de realizar respecto del bien, cualquier acto material o jurdico cuya consecuencia sea la
disminucin del valor del inmueble, sobre el cual, ha de hacerse efectiva la acreencia del titular de la garanta.
el propietario podra enajenar el inmueble, ya que dicha enajenacin no perjudica al acreedor hipotecario, que puede perseguir
la cosa y ejecutarla, aunque la encuentre en manos de terceros, sea que stos hayan asumido o no la deuda.
los acreedores hipotecarios tendrn derecho a oponerse a la ejecucin de la venta cuando "el propietario del inmueble gravado ejerce
actos de disposicin jurdica que, sin disminuir el valor del inmueble tiene, sin embargo, por resultado hacer ms difcil o dispendiosa
la realizacin de la garanta hipotecaria. (ej: una enajenacin parcial)
El propietario puede constituir otras hipotecas sobre el mismo inmueble; como ellas cobrarn segn la fecha de su inscripcin,
la que determina su rango o "grado" y no a prorrata no perjudicarn al acreedor hipotecario de grado anterior.
Cules son las facultades del acreedor en caso de que el propietario viole?
Si los deterioros o actos perjudiciales no han sido consumados se autoriza al acreedor, a asegurar su crdito solicitando
las pertinentes medidas cautelares embargo preventivo,prohibicin de innovar, etc. previa demostracin de que se encuentran

reunidos los presupuestos comunes que las hagan procedentesverosimilitud del derecho y peligro en la demora.
Cuando las medidas cautelares carezcan de sentido, por haberse consumado los deterioros tienen estas opciones:
a) pedir la estimacin de los deterioros y el depsito de lo que importen;
b) demandar un suplemento de hipoteca.
Relaciones que la hipoteca establece entre los acreedores hipotecarios y los terceros poseedores propietarios
"Si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o lucrativo, el todo o
una parte de la cosa o una desmembracin de ella, que por s sea susceptible
de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en poder del adquirente,
y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el
dcucr Pero bi la cosa enajenada fuera mueble, que slo estaba inmovilizada
y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor
no podr perseguirla en manos del tercero poseedor" (art. 3162
Cd. Civ.).
Muebles
accesorios
Cuando la norma se refiere a "des i-embraciones" de la cosa,
no est aludiendo al punto de vista jurdico v.g. un usufructo,
una s e r v i d u m b r e , etc. sino al m a t e r i a l , como lo
demuestra la ltima parte.
Cuando las cosas muebles que eran accesorias del inmueble
hipotecado, y como tales comprendidas en la hipoteca
art. 3110, hubieran sido separadas y enajenadas a terceros
de buena fe, el acreedor hipotecario no podra ejecutarlas, porque
el tercero se h a b r a hecho propietario por aplicacin del
art. 2412 Cd. Civ., y siendo su adquisicin originaria como
vimos oportunamente ingresan a su patrimonio libres de
cargas.
Recordar tambin al respecto lo dispuesto por el art. 3158
para el caso de que los muebles hubieran sido enajenados
y por el 3160, que juega cuando la enajenacin se hubiera consumado.
otro acreedor hipotecario."

1. Adquirente responsable personal y adquirente responsable por la cosa

Si el deudor que ha hipotecado un inmueble de su propiedad
a fin de garantizar su deuda lo enajena, el tercero que lo
adquiere tiene dos opciones: asumir la deuda o no hacerlo.
1) Si asume la deuda, l mismo se convierte en deudor del Tercer
crdito, el cual tiene como accesorio a la hipoteca194, de modo adq"rente
que responde por aqul con todo su patrimonio, y no puede
abandonar el inmueble para liberarse.
Para que el adquirente del inmueble que asume la deuda Debe ser
se convierta en deudor frente al acreedor hipotecario, es nece- aceptado
sario que ste lo acepte como tal, pues no se puede imponer al deudor
acreedor otro deudor si no quiere (nota al art. 3172 Cd. Civ.).
En este caso al ser aceptado como deudor el tercero recibe
el nombre de tercer adquirente195.
Si el tercero no es aceptado como deudor por el acreedor hi- Si no es
potecario, responder frente a ste como si no hubiera asumido acePt a d"
la deuda slo con el inmueble y como propietario del mismo
sin perjuicio de la validez de las convenciones que pudieran
existir entre l y el anterior propietario deudor (vase nota
al art. 3172).
Mas la simple aceptacin del acreedor respecto del nuevo Delegacin
deudor que adquiri el inmueble hipotecado, no implica la libe- "perfecta
racin del anterior deudor, si el acreedor no se la acuerda en
forma expresa art. 814 Cd. Civ.19S, de modo que en tal supuesto
de no liberacin expresa, el acreedor tendr dos deudores:
el primitivo y el nuevo que, adems, por ser propietario de
la cosa hipotecada, tendr que soportar la ejecucin de sta.
En cambio, si el anterior deudor es liberado expresamente Delegacin
por el acreedor, se operar una delegacin perfecta o novacin Prlecta
por cambio de deudor (art. 814 Cd. Civ.) y el acreedor tendr subjetiva
as un solo deudor, que, a su ver ;=> ;_ r.jetario del inmueble
afectado por la garanta: ejecutar el crdito con el accesorio de
la hipoteca197.
Tercer 2) Si el adquirente no asume la deuda, o si la asume pero

16

poseedor e\ aCTeedor no lo acepta como deudor, o si se trata de una persona

que ha hipotecado un inmueble propio para garantizar
una deuda ajena, pero sin obligarse personalmente caso del
art. 312119S, entonces no reviste el carcter de deudor del
crdito, pero como propietario de la cosa hipotecada tiene que
soportar que el acreedor ejerza sobre ella su derecho real, que
por ser erga ornnes le permite perseguirla en manos de quien
se encuentre art. 3162.
Pero como este adquirente no es deudor, una vez agotado
el asiento de la hipoteca, no puede ser perseguido en otros bienes
de su patrimonio si quedara un saldo impago, puesto que l
responde slo con la cosa hipotecada y como propietario de ella
art. 3165.
Este adquirente recibe el nombre de tercer poseedor, no
porque el llamado "tercer adquirente" no sea tambin poseedor,
ni porque el "tercer poseedor" no sea adquirente, sino para denotar
con ms fuerza que slo es responsable por su relacin
con la cosa y en la medida de sta199.
Para revestir la calidad de tercer poseedor o tercer adquirente,
es menester haber adquirido el derecho de dominio sobre
el inmueble. Por eso so ha decidido que:
"No es un tercer poseedor en los trminos del art. 599 Cd. Proc.
quien slo tiene a su favor un boleto de compraventa, subsistiendo la titularidad
del dominio en cabeza de la ejecutada. Por lo tanto, no puede
intervenir aqul en el juicio hipotecario, sin perjuicio de las dems acciones
a que se crea con derecho en el proceso correspondiente"200.
C.N.Civ., sala A, IX, 89-133; Fornieles, Cuestiones de Derecho civil, 2*
parte, pg. 16, ed. 1945.
198 Anota diferentes consecuencias de la situacin jurdica de quien adquiere
un inmueble hipotecado sin asumir la deuda y el tercero que hipoteca
un inmueble propio en garanta de una deuda ajena, Arraga Penido, M., Hipoteca:
relaciones entre el hipotecante no deudor y el tercer poseedor en el Cdigo
Civil ante la reforma de la ley 24.441, JA, sup!. del 12.3.97.
197

Tambin juega respecto de los terceros i :s.s\r.,i.~v'tss" o

"poseedores" lo dispuesto por el art. 3157 Cd. Civ.
Expresamente establece el art. 3179:
"Los acreedores hipotecarios, aun antes de la exigibilidad de sus
crditos estn autorizados a ejercer contra e! tercer poseedor todas
las acciones que les corresponderan contra el deudor mismo, para
impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble
hipotecado."
Y el art. 3180:
"Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser
anulados cuando no hubieran adquirido una fecha cierta antes de la intimacin
del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieran una
fecha cierta p.ites de la intimacin del pago, deben ser mantenidos."
Respecto de los contratos de locacin con fecha cierta anterior
a la de la intimacin de pago, no siempre debern ser
mantenidos, porque pueden darse circunstancias que autoricen
su anulacin. Resulta aqu enteramente aplicable cuando
dijimos al t r a t a r sobre el efecto de los arrendamientos celebrados
por el propietario, refirindonos a las relaciones que la hipoteca
establece entre el constituyente y el acreedor (apartado
G de este Captulo).
Concordemente aunque en relacin a otras cargas dice
el 3183:
"Los acreedores pueden demandar que el inmueble hipotecado se
venda libre de las servidumbres que le hubiere impuesto el tercer poseedor."
1. Ejecucin contra el tercer poseedor.Vas por las que puede optar. Excepciones
Dijimos que el acreedor puede ejecutar el inmueble contra
el tercer poseedor tercero que adquiri el bien pero que no es
deudor del crdito.
Pero ste no puede ser ejecutado directamente, ya que el
art. 3163 determina:
"...antes de pedir el pago de la deuda al ter cer poseedor, el acreedor debe
hacer intimar al deudor el pago del capital y de los intereses exigibles en
el trmino de tercero da, y si ste no lo verificare, cualquiera que fuese
la excusa que alegare, podr recunir al tercer poseedor, exigindole el
pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce."

17

Se h a decidido que:
"constituye un requisito previo para poder ejecutar un inmueble hipotecado
por un tercero en garanta de una deuda ajena (cuya situacin
se asemeja a la del tercer poseedor),que el acreedor intime al deudor
principal al pago de la deuda exigible, de lo contrario queda cerrada
toda accin contra el tercero garante, desde que no hay accin directa
o autnoma en su contra, pues l slo se ve afectado en la etapa ejecutoria
despus de dictada la sentencia de trance y remate contra el
deudor principal"201.
Por su parte, el art. 599 del Cdigo Procesal Civil y Comercial
de la Nacin establece:
"Tercer poseedor. Si del informe o de la denuncia a que se enere el
artculo anterior202, resultare que el deudor transfiri el inmueble hipotecado,
dictada la sentencia de trance y remate contra aqul, se intimar
al tercer poseedor para que dentro del plazo de cinco das pague la deuda
o haga abandono del inmueble, bajo apercibimiento de que la ejecucin
se seguir tambin contra l. En este ltimo supuesto, se observarn las
reglas establecidas en los arte. 3165 y siguientes del Cdigo Civil."
Vale decir que, intimado, el tercer poseedor, puede optar
por los siguientes caminos: a) pagar; b) abandonar el inmueble;
c) excepcionar (arts. 3163 y 3166 Cd. Civ.).
Mas "no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados
al mismo crdito que se hallen en poder del deudor originario,
ni oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que
no alcanzan a pagarse con su valor" (art. 3167).
Es la aplicacin de los arts. 3113 y 3114 Cd. Civ.
Tampoco puede exigir "la retencin del inmueble, hipotecado, para
ser pagado de las expensas necesarias o tiles que hubiese hecho, y
su derecho se limita, aun respecto de las expensas necesarias, al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el
acreedor y los gastos de la ejecucin" (art. 3168).
a) El tercer poseedor paga
Con respecto al pago, el tercer poseedor tambin el tercer Pago
adquirente goza de los trminos y plazos concedidos al deudor
por el contrato o por un acto de gracia pero no de los que se le
otorgan a ste en caso de concordato preventivo o resolutorio
y, en consecuencia, la deuda hipotecaria no puede serle demandada
sino cuando fuese exigible al deudor art. 3164.
Si el tercer poseedor paga el crdito hipotecario, "queda subrogado
en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado
tema por su crdito, no slo sobre el inmueble librado, sino
tambin sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crdito,
sin necesidad de que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones"
(art. 3185).
La subrogacin en las hipotecas "sobre el inmueble librado", que
es de su propiedad, no significa que el tercero poseedor podr ejecutarse
a s mismo, sino que en caso de ejecucin del inmueble por otros
acreedores hipotecarios o no l mantendr sobre el precio la colocacin
y la preferencia que tena el acreedor hipotecario a quien desinteres,
as como la mantendr en la hiptesis de enajenacin de la
cosa a un tercero.
b) El tercer poseedor abandona
El abandono es una de las facultades de que goza el tercer Abandono
poseedor no as el tercer adquirente: art. 3172, en razn de
que su responsabilidad est limitada a la cosa y le corresponde
en razn de la misma.
Este abandono no lo es de la propiedad, sino slo de la po- No lo es
sesin arts. 3175 y 3184. Slo puede ser hecho por los que de,|.
tengan capacidad para enajenar sus bienes art. 3173.
Como este abandono no autoriza al acreedor hipotecario a Curador
apropiarse del inmueble, sino slo a hacerlo vender y a cobrarse
con su producido art. 3163 el juez debe nombrarle un
curador contra quien se siga la ejecucin (art. 3174).
A pesar del abandono, el tercer poseedor puede conservar el Puede
inmueble, "pagando los capitales y los intereses exigibles, aun- vov*r?f
que no posea sino una parte del inmueble hipotecado, o aunque
la suma debida sea ms considerable que el valor del inmueble"
(art. 3176).
En ciertos casos, esta facultad se transforma en obligacin:
"El vendedor del inmueble hipotecado puede obligar, antes de la

18

adjudicacin, al tercero poseedor que lo hubiera abandonado, a volverlo

a tomar y ejecutar el contrato de venta, cuando l hubiese satisfecho
a los acreedores hipotecarios" (art. 3173).
Porque ese vendedor podr oponerse al abandono "cuando
la ejecucin pura y simple del contrato de venta, pueda dar la
suma suficiente para el pago de los crditos" (art. 3177).
Si ejecutado el inmueble y satisfecha la deuda del acreedor
hipotecario an quedara un saldo favorable, ste pertenece al
tercer poseedor, "con exclusin del precedente propietario y de
los acreedores quirografarios" art. 3184; ello es debido a
que el abandono lo es slo de la posesin y no de la propiedad.
El tercer poseedor que abandonare el inmueble, ser "plenamente
indemnizado" por el deudor, an de las mejoras que
hubiese hecho en ste (art. 3170).
c) El tercer poseedor opone excepciones
Excep- El tercer poseedor intimado para que pague la deuda o
cuma abandone el inmueble art: 3163 Cd. Civ.; a r t . 599, ley
17.454 puede no optar por ninguna de estas soluciones.
Pero como l no es deudor, sino que slo responde con la cosa
hipotecada, no pueden pronunciarse contra l condenaciones
personales, sino que nicamente puede pe: seguirse la ejecucin
del bien art. 3165 Cd. Civ.; art. 599 del Cdigo Procesal Civil
y Comercial de la Nacin203 a cuyo efecto "es admitido a excepc
i o n a l art. 3166 Cd. Civ.; art. 599, 2a parte Cd. Proc. Civ.
Trmino Las excepciones deben ser opuestas dentro del trmino
que se le otorga p a r a pagar o abandonar, sin que sea necesario
que se lo cite de remate, toda vez que la intimacin que se
le dirige es una verdadera intimacin de pago, que implica la
citacin para oponer excepciones204.
As, se ha resuelto que:
"Es suficiente que la citacin de remate se efecte respecto al deudor
de la obligacin, no siendo necesaria la del tercer poseedor, a quien
la intimacin cumplida en los trminos del art. 3163 Cd. Civ., da oportunidad
de ejercer las defensas autorizadas en el art. 3166 Cd. Civ."~ 05.
E n c u a n t o a l a s excepciones q u e p u e d e oponer el t e r c e r po- Excep
s e e d o r , dice el a r t . 3166 que l a 2a p a r t e del a r t . 599 del Cdi- t?"Zl
go r i t u a l i n d i v i d u a l i z a d o " s u p r a " d e c l a r a a p l i c a b l e son:

a) la no existencia del derecho hipotecario; b) la extincin

de l; c) la nulidad de la toma de razn; d) la inexigibilidad de
la deuda206.
Encuadrada en la "no existencia del derecho hipotecario", inexishemos
sostenido que el tercer poseedor podra oponer la excep- tenc,a
cin de inhabilidad de ttulo, que el Cdigo Procesal Civil y Comercial
de la Nacin suprime respecto del deudor207.
Relativamente a la extincin del derecho hipotecario, p u e - Extincin
de oponer todas las causales, menos las que fuesen personales
al deudor. As, por ej.: el pago, la prescripcin, etc.
La "nulidad de la toma de razn" solamente puede oponer- Nulidad o
la el tercero poseedor, no as el deudor, por cuanto la inscrip- caducidad
cin de la hipoteca no es necesaria para las partes, el escribano
y los testigos que intervinieron en el acto de constitucin de la
hipoteca, as como respecto de los terceros de mala f--. art.
3135 y 3136 Cd. Civ., ya que respecto de ellos, la hipoteca
"constituida por escritura pblica se considera registrada".
inscripcin

Tambin podra oponer la caducidad de la inscripcin hipotecaria

por el transcurso del tiempo arts. 3151 y 3197 Cd.
Civ. lo cual, por las razones aludidas antes, no podra hacer
el deudor208.
Lo dispuesto en punto a la "inexigibilidad de la deuda" concuerda
con la norma del art. 3164 Cd. Civ.
Aparte de las excepciones mencionadas en el art. 3166 Cd.
Civ., podra el tercer poseedor oponer otras, puramente procesales,
que no fueran personales del deudor, tales como incompetencia,
falta de personera, litispendencia o cosa juzgada?
Parece obvio que la respuesta debe ser afirmativa, puesJo
contrario importara la violacin de la garanta de la defensa
en juicio art. 18 de la Constitucin Nacional si se lo privar
a de solicitar el rechazo de una ejecucin irregularmente emp
r e n d i d a contra l, y porque s t a s le corresponden en su

19

calidad de ejecutado y por derecho propio, mientras que las

enunciadas en el art. 3166 Cd. Civ., en su carcter de sucesor
singular del inmueble hipotecado209.
Una vez ejecutado el : .amueble, dispone el 5J81:
"Las servidumbres personales o reales que el tercer poseedor tena
sobre el inmueble hipotecado antes de la adquisicin que haba hecho,
y que se haban extinguido por la consolidacin o confusin,
renacen despus de la expropiacin; y recprocamente, la expropiacin
hace revivir las servidumbres activas debidas al inmueble expropiado,
por otro inmueble perteneciente al tercer poseedor."
Segn el art. 3171:
"El tercer poseedor, si se opone al pago o al abandono del inmueble,
est autorizado para hacer citar al juicio a los terceros poseedores
de otros inmuebles hipotecados al mismo crdito; con el fin de hacerles
condenar por va de indemnizacin, a contribuir al pago de la deuda
en proporcin al valor de los inmuebles que cada uno poseyere."
Esta citacin se practica, no para obligar al acreedor hipotecario
respecto del cual siempre juegan los arts. 3112, 3113
y 3114 Cd. Civ. a seguir la ejecucin contra todos los propietarios de los inmuebles hipotecados al mismo crdito, sino a los
efectos de evitar el r e c u r s o que t e n d r a el t e r c e r poseedor
contra ellos en caso de ser ejecutados y, a tenor de lo dispuesto
en el art. 3185 Cd. Civ., autorizndosele su citacin a los efectos
de que contribuyan al pago.
Al respecto, rigen los a r t s . 94 y sig. del Cdigo Procesal Civil
y Comercial de la Nacin.

20

Extincin de la hipoteca. Diversos supuestos

Siendo la hipoteca u n derecho accesorio, todas las causales que originen la extincin de la deuda que garantiza, acarrearn su propia extincin .
Existen causas propias de extincin de la hipoteca que no afectan al crdito:
Renuncia: expresa ''y constante en escritura pblica", consintiendo el acreedor la cancelacin de la hipoteca.
Resolucin: "La extincin de la hipoteca tiene lugar cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o
condicional, y la condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra resuelto".
La reunin en una misma persona, de las cualidades de propietario irrevocable del inmueble y acreedor hipotecario: La propiedad tiene que
adquirirse en forma irrevocable, pues si lo es sujeta a plazo o condicin resolutorias, natural mente ella pasa al titular sujeta al transcurso

del plazo o acaecimiento de la condicin y tal adquisicin interina del dominio no causa la extincin de la hipoteca.
Remate judicial: la hipoteca se extingue respecto del comprador del inmueble en remate judicial, quien lo adquiere libre de
hipotecas, si se hubieren cumplido las condiciones del artculo.El remate puede ordenarse en cualquier clase de juicios y no
necesariamente debe tratarse de una ejecucin hipotecaria. Una vez dictado el auto de venta, ste debe notificarse a
los acreedores215 que a esa fecha tenan registradas hipotecas a
su favor.
Cancelacin de la hipoteca
La cancelacin de la hipoteca es el acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin del gravamen en el Registro de la
Propiedad.
No debe confundirse la cancelacin que hace a la inscripcincon la extincin de la hipoteca que hace al derecho mismo si
bien en algunos supuestos la cancelacin ser una consecuencia de la extincin.
Pero puede darse el supuesto de una hipoteca cuya inscripcin se haya cancelado y que, no se haya extinguido, quedando entonces
como hipoteca no inscripta, oponible slo contra las personas individualizadas. As como puede haberse extinguido la hipoteca y
subsistir la inscripcin por no haberse efectuado la pertinente cancelacion.
ARTICULO 2210.- Duracin de la inscripcin. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el trmino de
veinte aos, si antes no se renueva, la cancelacin opera de puro derecho.
Juicio hipotecario
Para el caso de tener que hacer valer judicialmente los derechos emergentes de la hipoteca, suelen distinguirse dos supuestos:
a) Si lo que se persigue es el cobro de la deuda que lleva como anexo la hipoteca nos encontraramos frente a una deuda
personal.
b) Si se pone directamente en movimiento el derecho real hipotecario, que permite perseguir la cosa contra terceros, este derecho real
pasa a primer plano y la accin respectiva es una accin real, tal como sera el caso de la ejecucin.
Prenda
La palabra "prenda" es utilizada en diversos sentidos:
a) Como sinnimo del derecho real que afecta una cosa mueble para garantizar un crdito
b) Para mencionar al contrato de prenda, esto es, al convenio que da nacimiento al derecho real de prenda
c) Para denotar el objeto sobre el que recae el derecho real, la cosa mueble afectada al pago de la deuda
ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garanta sobre cosas muebles no registrables o crditos
instrumentados que entrega el constituyente al acreedor o a un tercero designado por ambos de comn acuerdo en
seguridad de una deuda.

21
Se constituye por el dueo o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento pblico o privado
y tradicin al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. El derecho que da la prenda al acreedor, se
extiende a los accesorios de la cosa y a sus aumentos; correspondiendo su propiedad, al constituyente.
Caracteres: accesoriedad, convencionalidad , especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crdito, cuyo importe cierto
y determinado en dinero, debe constar en el instrumento constitutivo del derecho e indivisibilidad.
ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garanta son accesorios del crdito que aseguran, son
intransmisibles sin el crdito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extincin de la garanta por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crdito.
ARTICULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento pblico o privado de
fecha cierta. El instrumento debe mencionar el importe del crdito y contener la designacin detallada de los objetos
empeados, su calidad, peso, medida, descripcin de los documentos y ttulos, y dems datos que sirven para
individualizarlos.
ARTICULO 2221.- Posesin. Los derechos provenientes de la prenda slo subsisten mientras el bien afectado se
encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor o el tercero continan en posesin
de la prenda cuando media prdida o sustraccin de ella o hubiera sido entregada a otro con obligacin de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesin de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al propio
constituyente de la prenda.
La publicidad de la prenda se cumple a travs de la tradicin.
La prenda debe inscribirse en el registro de crditos prendarios x 5 aos.
Extincin de la prenda
La prenda se extingue cuando se extingue el crdito garantizado (accesorio) o por va principal si la cosa se extingue o
es puesta fuera del comercio, o en los casos de confusin, si la propiedad de sta pasa al acreedor o de renuncia por
parte de ste.
Si la cosa se vende en una ejecucin forzada, a travs de una subasta judicial, como el comprador la adquiere libre de
gravmenes,
los derechos del acreedor pignoraticio se trasladan sobre el precio. Pero si la venta se hace privadamente, la cosa se
trasmite con el derecho real que la grava que, resulta oponible erga omnes.
Anticresis
ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garanta que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a
percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
caracteres: unilateral y oneroso .
Forma: escritura pblica, slo es exigido cid probationem y si se constituye sobre inmuebles. Respecto de terceros, para
que les sea oponible el derecho real de anticresis, el acto que lo constituye debe ser inscripto en el Registro de la
Propiedad Inmueble
caracteres:
a) derecho real. (los frutos y el terreno forman una sola cosa, de manera que al afectar a sus frutos, el derecho afecta al
propio inmueble, el cual, adems, es entregado al acreedor anticresista que asume la calidad de poseedor legtimo
implicando las facultades que este derecho otorga sobre la cosa, una verdadera desmembracin del dominio de su
propietario, porque se encuentra privado del derecho de percibir los frutos.
b) slo puede nacer de un contrato.
c) Derecho accesorio
d) Es indivisible, el titular no est obligado a restituir el inmueble mientras no se le haya pagado enteramente el crdito
e) especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crdito
f) La publicidad que acarrea la oponibilidad a terceros se cumple mediante la inscripcin del acto constitutivo en el
Registro de la Propiedad Inmueble
Capacidad Es necesario ser propietario del inmueble o tener derecho a los frutos. Al tratarse de una desmembracin del
dominio, para constituirla es menester tener capacidad ce disponer .
Extincin de la anticresis
La anticresis se extingue por va principal o por va de consecuencia al extinguirse el crdito que garantiza.
ARTICULO 2214.- Plazo mximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez aos para cosas inmuebles y de
cinco aos para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duracin menor, la
anticresis, se acaba con su titularidad.
ARTICULO 2218.- Duracin de la inscripcin. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el trmino de
veinte aos para inmuebles y de diez aos para muebles registrables, si antes no se renueva.

22
Prescripcin adquisitiva
"Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir
un derecho o de libertarse de una obligacin por el transcurso del tiempo." Las noemas sobre prescripcin son de orden
publico.
ARTICULO 1897.- Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa
adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley.
Es una forma originaria de adquirir la posesin xq no hay entrega y recepcin voluntarias.
Clases
PRESCRIPCIN BREVE
ARTICULO 1898.- Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y
buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo
es de dos aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.
-Cabe la convalidacin si alguien transmite un derecho real mejor del que tiene
- No es rigurosamente de adquirir: la cosa ya est adquirida con justo ttulo y buena fe" . (una persona haya adquirido la
cosa con justo ttulo y buena fe, de quien no era dueo de ella, existen dos propietarios: el verdadero, frente a todos, y el
usucapiente, que lo es frente a todos menos frente al anterior propietario, quien puede reivindicarle la cosa hasta que se
cumpla el trmino de la prescripcin. Ambos tienen la accin reivindicatora: el propietario contra todos; el usucapiente
contra todos menos contra el propietario.
ARTICULO 1902.- Justo ttulo: es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la
posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al
efecto. (Titulo vallido cuyo error esta en el sujeto)
El ttulo putativo no es considerado "justo ttulo" y no puede servir de apoyo a una prescripcin breve
PRESCRIPCIN LARGA
ARTICULO 1899.- Prescripcin adquisitiva larga. (usucapin) Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo es de veinte
aos.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida,
que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.
-Si hay mala fe se necesita 1 ao mas para purgar los vicios
Elementos de la prescripcin adquisitiva sea corta o larga: la posesin y el tiempo.
1. La posesin
La posesin requerida a los efectos de usucapir es la pose con sus dos elementos posesin corpus y animus domini.
ARTICULO 1900.- Posesin exigible. La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua. (una posesin es
discontinua cuando ha sido interrumpida. La discontinuidad es causada por omisin del que posee, mientras que la
interrupcin supone un hecho positivo del poseedor o de un tercero.) a fin de apreciar la continuidad de la posesin,
ha de considerarse la naturaleza de la cosa poseda, y no es necesario el ejercicio constante de actos posesorios
siempre que ello responda a la naturaleza y destino de la cosa, y no a una omisin voluntaria del poseedor.
La posesin, se exterioriza a travs de la realizacin de actos materiales sobre la cosa, pero esos actos posesorios que
llevan a la prescripcin deben distinguirse de los llamados "actos de mera facultad o "de simple tolerancia'' que, a pesar
de ser actos materiales sobre la cosa, no conducen a su adquisicin por prescripcin, aunque se reiteren durante largo
tiempo.
actos de mera facultad seran aquellos que el propietario puede o no realizar en lo suyo, pero si no los realiza y de ello
resulta un beneficio
para otro, esto no podra invocarse para fundar la prescripcin adquisitiva a favor del beneficiado, salvo que la ley le
otorgue ese efecto.
actos de mera o simple tolerancia son aquellos cuyo tolerancia ejercicio permite voluntariamente el propietario, con
nimo de favorecer a otro y en aras de la buena vecindad.
La posesin til para prescribir, adems, no debe ser viciosa. Debe ser pacifica.
2. El tiempo
ARTICULO 1901.- Unin de posesiones. El heredero contina la posesin de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras.
En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.
ARTICULO 1903.- Comienzo de la posesin. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia en la
fecha del justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesin, sin
perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.
Suspensin de la prescripcin.

ARTICULO 2539.- Efectos. La suspensin de la prescripcin detiene el cmputo del tiempo por el lapso que dura pero 23
aprovecha el perodo transcurrido hasta que ella comenz.
ARTICULO 2540.- Alcance subjetivo. La suspensin de la prescripcin no se extiende a favor ni en contra de los
interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles
Supuestos:
ARTICULO 2541.- Suspensin por interpelacin fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el
poseedor. Esta suspensin slo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripcin de la
accin.
ARTICULO 2542.- Suspensin por pedido de mediacin. o desde su celebracin, lo que ocurra primero.
El plazo de prescripcin se reanuda a partir de los veinte das contados desde el momento en que el acta de cierre del
procedimiento de mediacin se encuentre a disposicin de las partes.
ARTICULO 2543.- Casos especiales. El curso de la prescripcin se suspende:
a) entre cnyuges, durante el matrimonio;
b) entre convivientes, durante la unin convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos, durante la
responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d) entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus rganos de fiscalizacin, mientras continan
en el ejercicio del cargo;
e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por causa la
defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.
Interrupcin de la prescripcin
ARTICULO 2544.- Efectos. El efecto de la interrupcin de la prescripcin es tener por no sucedido el lapso que la
precede e iniciar un nuevo plazo.
ARTICULO 2549.- Alcance subjetivo. La interrupcin de la prescripcin no se extiende a favor ni en contra de los
interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles.

1. Interrupcin natural
Lo que resulta interrumpido es el hecho mismo de la posesin despojo ya sea por el propietario contra el cual se
est prescribiendo o por un tercero, mantenindose el despojante en el goce de la cosa durante el trmino de un ao.
Pero si la posesin del despojante no dura un ao, o aunque sobrepase el ao ella misma ha sido interrumpida por
alguna otra causal antes de transcurrido el ao, la interrupcin se tiene por no sucedida y el poseedor puede
aprovecharse de la posesin del usurpador.
Ejemplo: Juan est prescribiendo un inmueble contra su propietario, Pedro. Al cuarto ao de la posesin de Juan, Pedro
(o un tercero, v.g. Diego), lo despoja del inmueble. Si Pedro (o Diego) se mantiene en la posesin durante un ao, sin
que dentro de ese ao haya sido interrumpida por demanda de Juan defensas posesorias, reconocimiento (emanado
de l mismo) o compromiso arbitral (emanado de ambos), la prescripcin de Juan queda
interrumpida y aunque l recupere la cosa posteriormente, el lapso por el que anteriormente posey queda interrumpido y
el plazo de prescripcin tendra que comenzar a contarse nuevamente. En cambio, si luego de ser despojado por Pedro
(o Diego), Juan, a los 6 meses lo despoja a su vez, o queda interrumpida por demanda, etc., la posesin de Pedro (o
Diego), al recuperar Juan la posesin puede computar a su favor el lapso por el que estuvo privado del goce de la cosa.
2. Interrupcin civil
a) Demanda
ARTICULO 2546.- Interrupcin por peticin judicial. El curso de la prescripcin se interrumpe por toda peticin del titular
del derecho ante autoridad judicial que traduce la intencin de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en
la posesin, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el
plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.
ARTICULO 2547.- Duracin de los efectos. Los efectos interruptivos del curso de la prescripcin permanecen hasta que
deviene firme la resolucin que pone fin a la cuestin, con autoridad de cosa juzgada formal.
La interrupcin del curso de la prescripcin se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o caduca la instancia.
No causan interrupcin las gestiones administrativas, porque no constituyen peticin judicial demanda, aunque ellas
revelen el nimo de mantener vivo el derecho.

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b) Reconocimiento
ARTICULO 2545.- Interrupcin por reconocimiento que el deudor o poseedor efecta del derecho de aquel contra quien
prescribe.
La interrupcin provendra de un acto del poseedor que lo priva del animus domini y lo convierte en tenedor.
Para que pueda comenzar a prescribir nuevamente, tendr que producirse una interversin de ttulo.
c) Compromiso arbitral
ARTICULO 2548.- Interrupcin por solicitud de arbitraje. El curso de la prescripcin se interrumpe por la solicitud de
arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupcin de la prescripcin por peticin judicial,
en cuanto sea aplicable.
La interrupcin provendra de un acto del poseedor y del propietario.
Dispensa de la prescripcin
ARTICULO 2550.- Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripcin ya cumplida al titular de la accin, si
dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio de la accin, y el titular hace valer
sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la cesacin de los obstculos.
Objeto:"Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una adquisicin". Las cosas
que no son susceptibles de posesin ni de apropiacin privada, tampoco pueden prescribirse, porque uno de los
elementos de la prescripcin es la posesin, y porque ella lleva a la adquisicin de la propiedad.
No en todos los casos la posesin de una cosa mueble "vale ttulo", solo si la cosa no hubiese sido robada o perdida".
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida,
que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.
Renuncia de la prescripcin
ARTICULO 2535.- Renuncia. La prescripcin ya ganada puede ser renunciada por las personas que pueden otorgar
actos de disposicin. La renuncia a la prescripcin por uno de los codeudores o coposeedores no surte efectos respecto
de los dems. No procede la accin de regreso del codeudor renunciante contra sus codeudores liberados por la
prescripcin.
se puede renunciar a una prescripcin ya ganada, pero no a la posibilidad de prescribir para lo sucesivo, renunciar con
anticipacin a la prescripcin, es derogar por pactos una ley que interesa al orden pblico.
Formas procesales de hacer valer la prescripcin
ARTICULO 2551.- Vas procesales. La prescripcin puede ser articulada por va de accin o de excepcin.
ARTICULO 2552.- Facultades judiciales. El juez no puede declarar de oficio la prescripcin.
Si no se ejercita como accin, la prescripcin no puede ser suplida de oficio por el juez, sino que debe ser opuesta como
defensa, al ser demandado por reivindicacin de la cosa quien est poseyendo.

Juicio de usucapin: es complejo xq el titular no suele aparecer y hay que rastrear a los herederos. Si no aparece
senombra un defensor oficial. La sentencia es declarativa (el dominio nace cuando se cumplen los requisitos) La
sentencia debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, para poder ser opuesta a los terceros interesados
desde el momento en que se registr (presc larga).
La sentencia debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripcin, se produce la adquisicin del derecho real
respectivo. La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la
posesin. En la prescripcin corta, la sentencia tiene efecto retroactivo al momento del justo titulo.

Defensas posesorias
ARTICULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias segn
haya turbacin o desapoderamiento (producidos o de inminente produccin), tienen por finalidad mantener o recuperar el
objeto sobre el que se tiene una relacin de poder.
Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos excluyen absolutamente al poseedor o al tenedor.
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben ser juzgados como accin posesoria sino como accin
de daos.
ARTICULO 2239.- Accin para adquirir la posesin o la tenencia. Un ttulo vlido no da la posesin o tenencia misma,
sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesin o a la tenencia no puede
tomarla; debe demandarla por las vas legales.
Defesas posesorias

EXRAJUDICIALES: Facultad del poseedor o tenedor de defender su rel de poder con la cosa cuando
intentan despojarlo e incluso de recuperar la posesin por mano propia siempre que el auxilio de la
justicia llegue tarde, haya inmediatez y no se exceda la legtima defensa. (proporcionalidad del ataque
y racionalidad del medio empleado)

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JUDICIALES: (Ac posesorias) La accin como medio para hacer valer un derecho judicialmente. La
accin es accesoria a un derecho. Protegen la posesin cuando ha habido despojo o turbacin
(ataque a la posesin sea esta legitima o ilegitima)
Acciones posesorias propiamente
dichas
Acciones
posesorias propiamente dichas si no es titular del derecho real. Tramitan por juicio
CUANDO HAY DESPOJO ordinario
ARTICULO
2241.- Accin de despojo. para recuperar la tenencia o la posesin a todo
o sumarissimo. LA: despojado LP: poseedor actual sea quien sea
tenedor o poseedor sobre unaAcciones
cosa o una
universalidad
de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus
policiales En proteccin al orden publico. Tramitan por medio de interdicto de recobrar
herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La accin puede
(sumarsimo. 6m. LA: despojado y tenedor interesado despojado. LP: autor del despojo cmplices y
ejercerse aun contra el dueo del bien si toma la cosa de propia autoridad.
sucesores de mala fe, se protege al poseedor 3ero de bueno fe y a titulo oneroso). No esta en el CC.

Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la realizacin de una obra que se comienza a hacer en el
objeto sobre el cual el actor ejerce la posesin o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitucin de la cosa o de la universalidad, o la remocin de
la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la
tenencia.
CUANDO HAY TURBACION ARTICULO 2242.- Accin de mantener la tenencia o la posesin. Corresponde a todo
tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en
parte del objeto.
Esta accin comprende la turbacin producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que
anuncian la inminente realizacin de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbacin y adoptar las medidas pertinentes para
impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la
tenencia.

ARTICULO 2243.- Prueba. Si es dudoso quin ejerce la relacin de poder al tiempo de la lesin, se considera que la
tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, ms prxima a la lesin. Si esta prueba no se produce, se
juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relacin de poder ms antigua.
ARTICULO 2244.- Conversin. Si durante el curso del proceso se produce una lesin mayor que la que determina la
promocin de la accin, el afectado puede solicitar su conversin en la que corresponde a la lesin mayor, sin que se
retrotraiga el procedimiento, excepto violacin del derecho de defensa en juicio.
ARTICULO 2245.- Legitimacin. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de
hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y
tambin contra stos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesin comn. No proceden estas acciones cuando la
cuestin entre coposeedores slo se refiere a la extensin mayor o menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que ste sea
reintegrado en la posesin, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente.
ARTICULO 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento ms abreviado que
establecen las leyes procesales o el que determina el juez.

Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales

-Las acciones posesorias protegen la posesin y las acciones reales protegen al derecho real.
ARTICULO 2269.- Prohibicin de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.
ARTICULO 2270.- Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es intil la prueba del derecho real, mas
el juez puede examinar los ttulos presentados para apreciar la naturaleza, extensin y eficacia de la posesin.
ARTICULO 2271.- Suspensin de la accin real. Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la accin
real antes de que la instancia posesoria haya terminado.
ARTICULO 2272.- Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la
accin real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.
ARTICULO 2273.- Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede interponer la accin real que le
compete o servirse de la accin posesoria; si intenta la real, pierde el derecho a promover la posesoria; pero si interpone
la accin posesoria puede iniciar despus la real.
ARTICULO 2274.- Acciones por distintos hechos. El demandante en la accin real no puede iniciar acciones posesorias
por lesiones anteriores a la promocin de la demanda, pero s puede hacerlo el demandado.

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ARTICULO 2275.- Turbaciones o desapoderamientos recprocos. Si los hechos constituyen turbaciones o
desapoderamientos recprocos, quien es condenado en la accin posesoria y cumple con la sentencia de restitucin,
puede a su vez entablar o continuar la accin posesoria o real respecto del hecho anterior.
ARTICULO 2276.- Hechos posteriores. La promocin de la accin real no obsta a que las partes deduzcan acciones de
defensa de la posesin y la tenencia por hechos posteriores.

Acciones Reales
ACCION: facultad de reclamar la intervencin del rgano jurisdiccional del Estado, cuando se considera que un derecho
ha sido lesionado. Las acciones de carcter patrimonial suelen clasificarse en reales y personales.
Accin real ser la que est destinada a proteger un derecho real, y personal la que satisface el mismo fin respecto de
un derecho personal u obligacional. Como el derecho real es oponible erga omnes, la accin real se dirige contra el que
posee la cosa o contra cualquiera que lo viole, mientras que siendo el derecho personal relativo, la accin que lo protege
slo podr ejercitarse contra quien se oblig al cumplimiento de la prestacin que se reclama.
El fin perseguido por quien intenta una accin real es que se declare su derecho real y que se condene al demandado
a finalizar el ataque para recuperar la posesin.
Las acciones reales competen tambin a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han
sido desposedos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin.
ARTICULO 2250.- Dao. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la
indemnizacin sustitutiva del dao.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del dao.
Si opta por obtener la indemnizacin sustitutiva del dao, pierde el derecho a ejercer la accin real.
La accin reivindicatoria se detiene frente a los terceros adquirentes. En esos supuestos, la accin personal por la que se
impetra la indemnizacin del dao causado contra el responsable, sustituye a la accin real.
Las acciones reales en el Cdigo Civil
ARTICULO 2247.- Acciones reales. son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos
reales contra ataques que impiden su ejercicio. son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las
acciones reales son imprescriptibles (no tienen prescripcin lieratoria).
ARTICULO 2249.- Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al
tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.
ARTICULO 2251.- Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra
terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando la accin se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de
la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o
puede reducirse a la medida de su parte indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El
contenido de la sentencia relativo a la indemnizacin del dao aprovecha o perjudica slo a los que han intervenido en el
juicio.
Cada accin tiene su mbito propio.
ACCIN NEGATORIA
mbito de la accin negatoria: defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesin ante una turbacin,
(cualquiera que intente menoscabarlo con un derecho real igual o distinto, con tal que no sea el de dueo).
La legitimacin activa ser idntica a la de la reivindicatora.
ARTICULO 2262.- Legitimacin pasiva. La accin negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer
de otro, aunque sea el dueo del inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida. Puede tambin tener por
objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
ARTICULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin
necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no est constreido
por el pretendido deber inherente a la posesin.
ACCIN CONFESORIA
mbito de la accin confesoria: tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que
impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesin.
Legitimacin activa:
"1) los poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a
la posesin de inmuebles sean reales o personales, los que no competen a una o ms personas determinadas, sino
indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada."
"Son derechos inherentes a la posesin de los inmueble las servidumbres activas."

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Puede intentar la accin confesoria, para que se me restablezca en el pleno ejercicio de tal servidumbre.
2) los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas cuando fuesen impedidos de ejercerlas".
2) los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos
inherentes a su posesin."
ARTICULO 2264.- Legitimacin pasiva. La accin confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos
inherentes a la posesin de otro, especialmente sus servidumbres activas.
ARTICULO 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa
si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes
a la posesin; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inaccin del titular, tiene la carga de probar su derecho de
hipoteca.
ACCIN DE DESLINDE
ARTICULO 2266.- Finalidad de la accin de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por
donde debe pasar la lnea divisoria entre inmuebles contiguos, la accin de deslinde permite fijarla de manera cierta,
previa investigacin fundada en ttulos y antecedentes, y demarcar el lmite en el terreno.
No procede accin de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los lmites.
ARTICULO 2267.- Legitimacin activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por
edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con l a fijar mojones
desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el lmite divisorio. Puede citarse a los dems poseedores que lo
sean a ttulo de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La accin puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio
pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.
ARTICULO 2268.- Prueba y sentencia. Cada una de las partes debe aportar ttulos y antecedentes a efectos de probar la
extensin de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la
que establece una lnea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de lmites antiguos, por los ttulos ni
por la posesin, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes segn, fundadamente, lo considere
adecuado.
ACCIN REIVINDICATORA
mbito de la accin reivindicatora: proteger a los derechos reales que se ejercen por la posesin en caso de despojo.
La accin reivindicatora "nace del dominio", y tambin en la conceptualizacin del usufructo, uso y habitacin, como
servidumbres personales. Los derechos que quedaran fuera de la rbita de la accin reivindicatora seran: las
servidumbres y la hipoteca, por ser derechos que no se ejercen por la posesin de la cosa sobre la cual recae el derecho
real.
Legitimacin activa: titulares de ejercen los derechos reales que se ejercen por la posesin, o sea aquellos que tienen
cualquiera de los siguientes derechos: dominio, posesin condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis,
para el supuesto de desposesin o despojo.
ARTICULO 2255.- Legitimacin pasiva. La accin reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto,
aunque lo tenga a nombre del reivindicante.( a fin de recuperar la posesin de ella.)
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la accin si individualiza al poseedor. Si
no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la accin, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el
poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la accin puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre,
quien debe ser resarcido en los trminos del rgimen especial.
Prueba:
ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicacin de inmuebles: con el titulo anterior a la posesin del demandado. (titulo:
protocolo)
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor comn, se presume propietario quien primero es
puesto en posesin de la cosa, independientemente de la fecha del ttulo;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el ttulo del reivindicante posterior a la
posesin del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente ttulo
alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el ttulo del reivindicante es anterior a
la posesin del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se
reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cul de
ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesin.
-Si no se puede determinar quien tiene mejor titulo, gana el que tiene la posesion
ARTICULO 2257.- Prueba en la reivindicacin de muebles registrables robadas o hurtadas, cuando la registracin del
demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al
rgimen especial y tampoco se constata la documentacin y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripcin en el registro respectivo. El
demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;

c) si el derecho invocado por el actor no est inscripto, debe justificar su existencia y la rectificacin, en su caso, de los28
asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripcin, incumbe a ste acreditar el que invoca contra el
actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin registral, emanados de un autor comn,
es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el rgimen
especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin registral derivados de personas
distintas, sin que se pueda decidir a quin corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo
tiene inscripto.
ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicacin de muebles no registrables.
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor comn, prevalece el derecho de la que primero adquiere el
derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor ms
antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisicin originaria, aunque sea ms
reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a ttulo gratuito, procede la reivindicacin si el objeto se encuentra en
poder del subadquirente, aunque ste sea de buena fe.
Objeto de la accin reivindicatora:
ARTICULO 2252.- Reivindicacin de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser reivindicada en su
totalidad o en parte material. Tambin puede serlo la universalidad de hecho.
El objeto de la accin reivindicatora, son las "cosas particulares. (objetos materiales susceptibles de valor, actualmente
existentes, ciertos y determinados en su individualidad y que se encuentren en el comercio , si una cosa no puede ser
poseda, no se la puede reclamar ). El reivindicante debe limitar con exactitud el objeto de reivindicar: si se trata de un
inmueble, indicando su ubicacin, superficie, linderos, etc.; si se trata de una cosa mueble, consignando con el mayor
detalle posible todas las circunstancias que hacen a su individualizacin.
ARTICULO 2253.- Objetos no reivindicables. los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los
accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitucin.
ARTICULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores inscriptos
de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y posedos de buena fe durante dos aos,
siempre que exista identidad entre el asiento registral y los cdigos de identificacin estampados en chasis y motor del
vehculo.
Pueden reivindicarse:
a) Las cosas particulares, sean muebles o inmuebles,
b) Ttulos de crdito
c) Las partes ideales de las cosas en condominio por cada uno de los condminos contra los dems.
d) Si una cosa ha perecido en todo o en parte, se puede reivindicar sus restos o accesorios siempre que se determine de
un modo cierto lo que se quiere reivindicar, y siempre tambin, que el derecho que se ejercite a travs de la
reivindicacin, contine sobre dichos restos o accesorios
e) Universalidades de cosas, tales como un rebao, en definitiva, se reivindican las unidades que componen la
universalidad de cosas y respecto de cada una de ellas debern reunirse los requisitos necesarios para reivindicar, de
modo tal que la accin podr prosperar respecto de algunos elementos integrantes del conjunto y no respecto de otros.
No pueden reivindicarse
a) Los bienes que no sean cosas,
b) Las cosas futuras, porque tales cosas no pueden, tampoco, ser objeto ni de posesin ni de derechos reales.
c) "Las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser stas reivindicadas". Como las cosas
accesorias siguen la suerte de las principales y como la propiedad de una cosa se extiende a sus accesorios, estos
objetos no pueden ser reivindicados separadamente de la cosa principal a la que acceden.
d) Las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, ya que slo las cosas ciertas e individualmente
determinadas pueden ser materia de reivindicacin.
e) Las universalidades de bienes. Estas, forman un todo jurdico, compuesto de derechos reales y personales, que "no
pueden ser divididas sino en partes alcuotas", pero no en partes que puedan ser separadamente determinadas. No hay
objeto a reivindicar, porque no hay cosa individualmente determinada que pueda constituir materia de la accin. Podran
reivindicarse cosas particulares que se encuentren formando parte de una universalidad;
Alcance de la accin reivindicatoria
ARTICULO 2260.- Alcance. La accin reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el
subadquirente de un derecho real de buena fe y a ttulo oneroso excepto disposicin legal en contrario; sin embargo, el
reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el ttulo
oneroso, si el acto se realiza sin intervencin del titular del derecho.
Juicio de reivindicacin
Prueba

Quien demanda por accin reivindicatoria la restitucin de la cosa contra el poseedor, debe justificar la titularidad del de29
su derecho respectivo, porque la reivindicacin es una accin que nace del dominio sobre cosas particulares y porque el
poseedor no est obligado a producir ttulo alguno en apoyo de su posesin posee porque posee en el caso de que
el actor no justifique su derecho sobre la cosa, si el poseedor no invoca ttulo o justifique uno mejor, en el caso de que
ste tambin lo invoque, resultar perdidoso, puesto que en igualdad de condiciones, triunfa el poseedor. La carga de la
prueba reposa en el reivindicante quien debe acreditar que tiene ttulo sobre la cosa, entendindose por ttulo el
antecedente jurdico del cual resulta el derecho ejercitado, o sea todo acto que acredite la existencia de l (compraventa,
donacin, permuta, particin, sentencia judicial, etc.).
Dejando de lado las cosas muebles, respecto de las cuales la posesin de buena fe otorga ttulo bastante para
reivindicar, en materia inmobiliaria, no bastara con acreditar la existencia de un ttulo a su favor por parte del actor, sino
que tambin es menester demostrar la titularidad del trasntente, y la del trasmitente del trasmitente, y as
sucesivamente remontando la cadena de antecesores hasta llegar al origen del dominio. La nica valla a este retroceso
sera el cumplimiento del trmino necesario para que se consume la prescripcin adquisitiva larga que no requiere
ttulo es decir, que la demostracin debera remontarse por lo menos hasta los veinte aos anteriores.
se contemplan dos situaciones: Supuestos
a) Que slo el reivindicante (actor) alegue ttulo para fundar su reclamo, en cuyo caso ste puede ser posterior o anterior
a la fecha en que el demandado comenz a poseer.
b) Que ambas partes aleguen ttulo, pudiendo aqu presentarse, por su parte, dos hiptesis: que el ttulo emane del
mismo antecesor, o de antecesores distintos.
"la inscripcin no convalida el ttulo nulo n subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes".
A) Ttulo solamente presentado por el actor
1. ttulo de fecha posterior a la posesin del demandado no es suficiente para fundar la demanda. Por cuanto si el ttulo
del reivindicante es posterior a la posesin del demandado, ello implica que no pudo hacrsele tradicin de la cosa, por
inexistencia de "posesin vacua" y por consiguiente, que no adquiri el derecho real, ya que no pueden coexistir dos
posesiones iguales sobre una misma cosa.
Sin embargo, el actor no pierde el juicio, sino que su ttulo "no es suficiente para fundar la demanda." Se debe agregar
otros ms antiguos capaces de justificar que el vendedor o el donante de quien recibi la heredad era efectivamente
dueo de ella."
De modo tal que el pleito lo perder el reivindicante con ttulo posterior a la posesin si invoca solamente su ttulo, pero
no si agrega los ttulos de los antecesores hasta llegar a alguno que sea de fecha anterior a la posesin del demandado.
2. Si el actor presenta ttulos de fecha anterior a la posesin del reivindicado y ste no presenta ttulo alguno, juega a
favor del actor la presuncin de que el autor de dicho ttulo anterior, era poseedor y propietario de la heredad reclamada y
debe presentar ttulos anteriores. (es presumido haber sido el propietario y el poseedor y haberle hecho pasar la pruebe
su posesin y la propiedad)
El reivindicante debe probar su propia posesin, que se le ha hecho tradicin de la cosa. O sea que puede no haberse
trasmitido la propiedad y posin al reivindicante, por no existir tradicin, pero como en la enajenacin se considera
tcitamente cedida la accin reivindicatora cesin para la cual no es necesaria la tradicin aqul puede ejercerla en
nombre propio, aunque no demostrara su propia posesin.
En resumen: al demandado que no presenta ttulo y no logra probar que el reivindicante con ttulo anterior no era
poseedor de buena fe, le est vedado demostrar que el autor del ttulo anterior a su posesin que se le opone, no era
propietario. De all se deduce que no podr resistir con xito la accin reivindicatora que le competa, en su carcter de
propietario.
B) Ttulos presentados por actor y demandado
1. ttulos emanados del mismo autor, el primero que ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica se
reputa ser el propietario aun cuando no se haya establecido que esa persona es el verdadero propietario; ninguna de las
partes estar interesada en demostrar que el autor comn no era propietario, justamente porque es tambin su propio
antecesor.
Se hace propietario el primero que reuni en su cabeza los requisitos de ttulo y modo, sin interesar la fecha de su ttulo.
Para triunfar en la reivindicacin sera menester contar con tradicin anterior y, adems, no haberla recibido conociendo
que el enajenante
se haba obligado previamente a trasmitir la cosa a un tercero: la mala fe descalifica al adquirente frente al otro acreedor
de la obligacin de trasmitir, y ste resultara vencedor.
2. ttulos emanados de autores distintos, sin que pueda establecerse cul de ellos era el verdadero propietario, se
presume serio el que tiene la posesin. Es necesario examinar cul de esos antecesores tena mejor derecho, ya que si
el trasmitente tena mejor derecho, tambin lo tendr mejor el sucesor.
Prueba a los efectos de acreditar cul de los autores tena mejor ttulo: presunciones: triunfar aqul cuyo autor haya
ostentado ttulo mejor o ms probable , aunque no acredite que se le ha hecho a l mismo tradicin de la cosa, ya que, el
acto de trasmisin implica la cesin implcita de la accin reivindicatora.
Situacin del Estado cuando demanda por accin reivindicatora
Si el estdo demanda no debe probar su ttulo o su mejor ttulo a poseer, porque Son bienes privados del Estado todas
las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica, carecen de otro dueo.
El ttulo del Estado, reposa en la ley, y nada tiene que probar. Es el demandado, que pretende que lo reivindicado "tiene
otro dueo", quien debe acreditar tal circunstancia, demostrando que el bien sali del dominio originario del Estado

ARTICULO 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitucin del objeto, parte material de30
l
o sus restos. Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripcin a favor del vencido, debe ordenarse la
rectificacin del asiento registral.

31
Publicidad registral
Anlisis del rgimen nacional: Ley 17.801
A) Principios regstrales
principios regstrales: bases fundamentales, orientaciones capitales o lneas directrices del sistema.
1. Principio de rogacin
El Registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de partes interesadas . Aunque la intervencin del Registro
es, como principio "rogada", existen algunas excepciones:
a) la inscripcin de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, al vencimiento del plazo
legal
( 20aos) si antes no se renovare
b) las anotaciones de embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares tambin caducan de pleno derecho y sin
necesidad de solicitud alguna, a los cinco aos de la toma de razn, salvo disposicin en contrario de las leves
c) las anotaciones provisionales (caso de documentos observados por el Registro que se inscriben provisoriamente, en
principio por ciento ochenta das renovables, contados desde la fecha de presentacin del documento) y (caso de
documentos rechazados por el Registro, de cuya presentacin se deja constancia, por el mismo plazo que el de las
inscripciones previsionales);
d) "bloqueo registral"
2. Principio de la inscripcin
Se vincula con la necesidad de la inscripcin (que es obligatoria) y sus efectos (declarativa).
-oponibilidad a terceros
-"ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de trasmisin, constitucin, modificacin o cesin
de derechos reales sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro".
3. Principio de especialidad
en la inscripcin debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quin es su titular, as como en
el caso de gravmenes,
el monto a que alcanzan.
4. Principio de tracto sucesivo
Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares regstrales, de modo tal que todos los actos dispositivos
forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros. Cada nueva inscripcin se
apoya en otra anterior, que resulta
ser su antecedente legtimo."
El requisito de que cada nueva inscripcin se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de
matriculacin de u n inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisicin de un inmueble matriculado por
usucapin. Las excepciones a este principio conforman el "Tracto abreviado".
5. Principio de legalidad
Consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el ttulo, para verificar si rene los requisitos exigidos para poder
ser inscripto a fin de que slo tengan acceso los que fueran vlidos y perfectos. Se efectivizan a travs de la llamada
"calificacin registral", que puede aceptar el ttulo o rechazarlo, y en este ltimo caso, provisional o definitivamente.
6. Principio de prioridad
La prioridad de los derechos se establece segn el orden de su inscripcin, tiene prioridad el derecho que primero se
inscribe.
7. Principio de presuncin registral
Los asientos regstrales se presumen veraces el derecho real inscripto se presume que existe hasta que se
demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurdica y sean rectificados.
La carga de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancia, del registro.
8. Principio de publicidad
Los interesados pueden tener acceso a las constancias regstrales, ya sea directamente a travs de la consulta de sus
archivos o mediante la expedicin de informes y certificados.
9. Principio de presuncin de completividad o integridad
Como resultan inoponibles a los terceros interesados de buena fe los derechos no inscriptos, ello conduce a suponer que
todos los ttulos relativos a derechos reales sobre inmuebles han tenido acceso al registro y, consecuentemente, que lo
no registrado no perjudica a dichos terceros (proteccin negativa).
mbito de aplicacin de la ley
Es una ley nacional, para todo el pas, a cuyo rgimen debern sujetarse las provincias. Queda librado a la
reglamentacin local, la organizacin administrativa, funcionamiento y nmero de los registros, procedimientode
registracin, plazos, recursos e impugnaciones, modo de expedicin de certificados y su plazo de validez, etc., en cuanto
sean compatibles con la ley nacional.
Documentos que deben inscribirse
Deben ser anotados o inscriptos, segn el art. 2 los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales

32
Los requisitos que deben reunir esos documentos para poder acceder al Registro son:
-Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn corresponda
-Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado
para hacerlo
-Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registracin, sirviendo inmediattnaente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable
Los instrumentos privados, no pueden ser registrados, salvo los casos excepcionales y expresos que establezcan las
leyes, la firma de sus otorgantes debe ser certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.
Efecto declarativo de la inscripcin
la inscripcin corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los ttulos que se inscriben. Tiene
una funcin DECLARATIVA y no constitutiva del derecho rea!.
La inscripcin salva los defectos del ttulo?
Las anotaciones e informes que expida el Registro hacen plena fe; pero esa fe pblica registral slo cabe en el aspecto
formal: la inscripcin no subsana los vicios del ttulo y puede ser dejada sin efecto si la anotacin no concuerda con la
realidad jurdica extrarregistral".
Efecto retroactivo de la inscripcin
"Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de 45 das contado desde su otorgamiento, se considerarn
registradas a la fecha de su instrumentacin."
La inscripcin posterior a ese plazo, carecer de retroactividad pero no existe ningn plazo legal mximo para que la
inscripcin se realice.
Examen de la legalidad del ttulo
Solicitada la inscripcin de un documento, el registro procede a examinar la "legalidad de las formas extrnsecas",
atenindose "a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos"
Este examen constituye la "calificacin registral" de los documentos que pretenden ser inscriptos.
Segn una corriente, el Registro slo puede examinar las formas del documento. Se hace prevalecer el art. 8 de la ley
que menciona a las "formas extrnsecas" y a l se subordinael art. 9, de modo que las nulidades absolutas y
manifiestas o
los defectos subsanabies a los que este ltimo se refiere seran las vinculadas con las formas del documento. Se
argumenta
que otorgar un mayor alcance que avance sobre el fondo a la funcin calificadora del Registro importara otorgarle
facultades
impropias de un organismo administrativo.
No obstante, como el art. 8 manda examinar las "formas extrnsecas" de los documentos "atenindose a lo que resultare
de ellos (vale decir, de los documentos) yde los asientos respectivos", el Registro debe constatar el cumplimiento del
tracto sucesivo, no pudiendo tampoco admitir a la inscripcin actos otorgados por personas sobre las que pesaren
inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones inscriptas en el propio Registro. Y estos extremos se vinculan ms bien con
el contenido del documento que con sus "formas extrnsecas". Partiendo de esa base se ha plasmado un criterio que
confiere mayor amplitud a la facultad calificadora del Registro, autorizando a ste el examen del contenido del
documento. Ello es as porque de lo contrario el Registro estara reducido a ser un mero buzn receptor de documentos,
sin reparar en que interesa a la comunidad que el funcionario encargado del Registro realice un anlisis del ttulo, para
que no accedan documentos que presenten fallas o defectos groseros.
En definitiva, el Registro no juzga sobre la validez del acto sino que slo declara inadmisible al documento a los efectos
de su registro.
Matriculacin
A los fines de cumplir con el principio de especialidad, los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse
los documentos sern previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicacin.
Quedan excluidos de la matriculacin los inmuebles del dominio pblico; puesto que, por tratarse de cosas fuera del
comercio no pueden ser objeto de derechos reales.
La matriculacin se cumple destinando a cada inmueble folio especial con una caracterstica de ordenamiento, que
servir para designarlo.
Se redactar sobre el Folio breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Cuando exista, se tomar
razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente. Expresar el nombre del o de
los titulares del dominio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de
adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante establecindose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculacin.
Una vez matrinulado el inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn:
"a) Las posteriores trasmisiones de dominio; b) las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se
relacionen con el dominio;
c) las cancelaciones o extinciones que corresponda; d) las constancias de las certificaciones expedidas

Los asientos mencionados se llevarn por orden cronolgico que impida intercalaciones entre los de su misma especie.33
Tracto sucesivo. Tracto abreviado
"No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento
que se otorgue,
en los siguientes casos:
"a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de contratos u
obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre.
"b) Cuando los herederos o sus sucesores trasmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o
de su cnyuge.
"c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios.
"d) Cuando se t r a t e de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios''.
La enumeracin no es taxativa. La abreviacin del tracto no significa afectar la progresin de la secuencia ordenada e
ininterrumpida de actos trasmisivos.
Ahorra el paso previo de la inscripcin previa de la declaratoria de herederos a los efectos de inscribir la venta. En el
documento deber expresarse la relacin de antecedentes del dominio a partir de quien figura inscripto consignada en
la misma escritura.
Prioridad
La prioridad est dada por la inscripcin: quien primero se inscribe, es ms fuerte en el derecho.
Con respecto a los documentos que provengan de actos, otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de
los mismos. No obstante, la ley admite que las partes establezcan el orden de preferencia de sus derechos reales con
independencia de la fecha de constitucin, siempre que se respete el principio de especialidad y se brinde la debida
publicidad a este acuerdo de partes.
Sintetizando tenemos:
a) Como principio, la prioridad entre las inscripciones se determina por la fecha y nmero de la presentacin al Registro
b) No obstante, los actos que se presenten para ser inscriptos dentro de los cuarenta y cinco das de su otorgamiento, se
los considera registrados a la fecha de la instrumentacin
c) Adems, la ley 17.801 establece una "reserva de prioridad" por el trmino de validez del certificado. "Esta certificacin
producir los
efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripcin para cuyo otorgamientose
hubiere solicitado "
d) Las partes pueden acordar introducir variaciones en el orden de preferencia
Alcance de la publicidad del Registro
El Registro es pblico, pero slo pueden obtener informacin de l quienes tengan "inters legtimo en averiguar el
estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas" Tienen inters legtimo en conocer los
asientos regstrales, adems de sus titulares: a) los organismos del Estado Nacional, Provincial y de las Municipalidades;
b) el Poder Judicial c) abogados, escribanos, procurador, ingeniero o agrimensor; d) los martilieros pblicos, los gestores
de asuntos judiciales y administrativos reconocidos como tales ante el Registro y las personas debidamente autorizadas
por los profesionales
mencionados.
La informacin mencionada puede obtenerse, ya sea mediante la consulta de los asientos por los interesados o a travs
de las certificaciones o informes que sobre dichos asientos expida el Registro.
Los informes a diferencia de los certificados y aunque tambin son instrumentos pblicos no engendran reserva de
prioridad, ni garantizan la inmutabilidad de los datos que consignan, slo cumplen la funcin de dar noticia sobre
cualquiera de sus constancias, pero garantizan la inmutabilidad de los das que hacen conoce:. Por eso carecen de plazo
de vigencia.
En cuanto a las certificaciones son verdaderos instrumentos pblicos que tiene el mismo valor que el asiento original,
siendo responsable
quien los expide, en caso de inexactitud. La informacin omitida en el certificado no resulta oponible a los terceros de
buena fe que hubieran escriturado con base en esa certificacin.
Expedido un certificado, debe tomarse nota de esa expedicin en el folio correspondiente al inmueble.
Los certificados, a diferencia de los informes, producen reserva de prioridad y garantizan la inmutabilidad de los datos
que hacen conocer. Por eso tienen un determinado plazo de vigencia, transcurrido el cual caducan automticamente.
Obligacin de los escribanos
"Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de trasmisin, constitucin, modificacin o cesin de
derechos reales
sobre inmuebles sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha
oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias regstrales. Los
documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin".

El plazo de validez del certificado es de 15, 25 30 das, segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados 34
por escribanos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del
mbito de la provincia, o Capital
Federal.
Dentro de este plazo de validez del certicado, debe otorgarse la respectiva escritura; si el certificado vence, el escribano
debe solicitar otro, a fin de cumplir con la obligacin.
El plazo de validez del certificado comienza a correr desde la cero hora del da de su expedicin. Una vez otorgada la
escritura, es deber del
escribano que la autoriz presentarla al Registro de la Propiedad Inmueble para su inscripcin dentro del trmino de 45
das; ello a fin de asegurar la retroactividad de la inscripcin a la fecha de otorgamiento.
El incumplimiento de este deber hace pasible al notario de responsabilidad por indemnizacin de los daos que pudieran
derivar de su omisin en caso de prdida de la reserva de prioridad por ingreso de otra enajenacin.
Anotacin preventiva y publicidad del negocio jurdico en gestin
"Expedida una certificacin, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble
dentro del plazo de su vigencia. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera
causando una reserva de prioridad para el derecho que resulte de aquel acto, siempre que ste se instrumentara e
inscribiera dentro de los plazos.
Con la anotacin de la expedicin de la certificacin y su objeto, se anoticia a terceros que un negocio jurdico
determinado se
est gestando, en relacin a dicho inmueble.
El certificado produce un "bloqueo registral", garantizando que la situacin registral permanecer tal cual era a la fecha
de expedicin del certificado. Pueden expedirse otros certificados e ingresar anotaciones preventivas embargosen
forma condicional, ya que, de concertarse e inscribirse en el plazo legal el negocio jurdico en gestin tendr prioridad
sobre dichas certificaciones y anotaciones.
Valor del asiento registral
a los efectos probatorios, la simple certificacin del Registro, no puede suplir la presentacin de los instrumentos que
acrediten autnticamente la titularidad del derecho real.