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PROPOSTA N 47.244
LAUDO N 68232 | NOVEMBRO/2014
AVENIDA VISCONDE DO RIO BRANCO, 15/17 - CENTRO - RIO DE
JANEIRO - RJ
N. LAUDO
: 68232
SOLICITANTE
RIOPREVIDNCIA
PROPRIETRIO
RIOPREVIDNCIA
FINALIDADE
ENDEREO
RJ
VALORES DA AVALIAO:
VALOR DE MERCADO PARA VENDA : R$ 6.635.000,00 (Seis milhes, seiscentos e
trinta e cinco mil reais)
So Paulo, 16/novembro/2014.
SETAPE
ENGENHARIA DE AVALIAES
CREA-SP 0183298
Este documento foi assinado por AC SERASA SRF ICP-BRASIL. A lei brasileira, conforme Medida Provisria 2.100-2,
determina validade legal para qualquer documento digital certificado pela ICP-Brasil.
NDICE
MDULO 1 ....................................................................................... 4
RESUMO DA AVALIAO .................................................................................................. 4
MDULO 2 ..................................................................................... 14
CLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA ...................................................... 14
MDULO 3 ..................................................................................... 24
CLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAO ................................................. 24
MDULO 4 ..................................................................................... 34
METODOLOGIAS E CRITRIOS ...................................................................................... 34
MDULO 5 ..................................................................................... 39
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAO DA AVALIAO .............................................. 39
MDULO 6 ..................................................................................... 43
FOTOS DO IMVEL .......................................................................................................... 43
MDULO 7 ..................................................................................... 54
DOCUMENTAO UTILIZADA ......................................................................................... 54
MDULO 1
RESUMO DA AVALIAO
M.1. INTRODUO
A SETAPE Servios Tcnicos de Avaliao do Patrimnio e Engenharia
Ltda., inscrita no CNPJ-MF sob o no 44.157.543/0001-92, com sede na Rua Paes
Leme, 524, cj. 121, So Paulo, SP, contratada pelo Fundo nico de Previdncia Social
do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDNCIA. procedeu avaliao de Imvel
localizado na Avenida Visconde do Rio Branco, 15/17 - Centro - Rio de Janeiro - RJ,
para a finalidade de Determinao de Valor de Mercado, com data base para
novembro/2014.
preciso
fundamentao,
definies
tcnicas,
procedimentos
para
M.1.1. ESCOPO
Esta avaliao tem por finalidade avaliar imvel comercial composto pelas
contas de Edifcios e Terreno.
M.1.2.1. LOCALIZAO
Tipo do Imvel
Comercial
Fundo nico de Previdncia Social do Estado do Rio de Janeiro -
Proprietrio
RIOPREVIDNCIA
Endereo
Bairro
Centro
Municpio
Rio de Janeiro
Estado
Rio de Janeiro
M.1.2.2. ZONEAMENTO
O imvel se localiza em rea central (AC-2) da II Regio Administrativa
(Centro), de acordo com a lei de zoneamento, Decreto Lei n. 322/76 e seus
complementos e conforme plano diretor da Prefeitura do Rio de Janeiro.
Mo
Direo
nica
Largura
8,00 m
Qtd
Pistas
Uma
Traado
Pavimentao
Caladas
Guias
Sarjetas
Retilneo
Asfalto
Sim
Sim
Sim
Uso Predominante:
Residencial, Comercial.
Densidade de Ocupao:
Mdia
Padro Econmico:
Mdio
Distribuio da Ocupao:
Vertical
No
gua, Esgoto, Energia Eltrica, Telefone, Asfalto, Guia/Sarjeta,
Melhoramentos Pblicos:
Transportes Coletivos:
Equipamentos Comunitrios:
nibus.
Lazer, Sade, Cultura, Educao, Segurana.
Intensidade de Trfego:
Mdio
Nvel de Escoamento:
Principais Plos de Influncia:
Regular
Avenida Rio Branco, Avenida Presidente Vargas
Segundo pavimento com acesso independente e pela loja 15: com salo livre
483,00
1.449,00
Acabamentos internos:
Ardsia,
Piso:
Assoalho
de
Tbuas,
Cermica,
Portas:
Caixilhos:
Madeira.
Padro Construtivo:
Simples s/Elevador
Idade Aparente:
30 anos
Estado de Conservao:
Reparos Simples
P Direito:
3,50 m / 5,00 m
Quantidade
Cartorio
DataRegistro
77.832
240,75
14/12/2005
81.770
264,03
06/10/2008
Mdia/Alta
Mdia
Mdia
Equilibrado
Descrio
Quant
Un
Valor Mercado
para Venda
Valor de Mercado
para Locao
Imvel Comercial
1.449,00
m2
R$ 6.635.000,00
R$ 43.560,00
MDULO 2
CLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA
O unitrio adotado foi determinado aps uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobilirio, atravs de e contatos com corretores, imobilirias atuantes, proprietrios e
pessoas afins. Identificamos elementos comparativos vlidos que, de acordo com as
"Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalncia:
= varivel quantitativa em m
V2 = Localizao
Descrio
Imvel localizado em zona comercial com baixo fluxo de pedestres e
veculos e poucos imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre baixo e mdio de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo mdio de pedestres e
veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre mdio e alto de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com alto fluxo de pedestres e
veculos e diversos imveis comerciais.
V3 = Padro
Informaes Complementares:
Variveis e dados do modelo
Total de variveis:
Variveis utilizadas no modelo:
Total de dados:
Dados utilizados no modelo:
Quant.
6
4
20
16
Estatsticas:
Estatsticas do modelo
Coeficiente de correlao:
Coeficiente de determinao:
Fisher - Snedecor:
Significncia do modelo (%):
Valor
0,8817096
0,7774118
13,97
0,01
Curva Normal
68%
90%
95%
Modelo
68%
93%
100%
0
0,00%
Anlise da varincia:
Fonte de variao
Soma dos
Quadrados
27644230,049
7915080,618
35559310,667
Explicada
No Explicada
Total
Graus de
Liberdade
3
12
15
Quadrado
Mdio
9214743,350
659590,051
F
13,97
unitrio
+8883,194545
+256723,7281
rea
construida
Testes de Hipteses:
Variveis
Transf.
1/x
x
1/x
y
rea construda
Padro
Localizao
Valor unitrio
t Obs.
1,27
1,37
-4,25
5,79
Sig.(%)
22,71
19,61
0,11
0,01
Correlaes Parciais:
Correlaes parciais para rea construda
Padro
Localizao
Valor unitrio
Isoladas
0,38
-0,34
0,50
Influncia
0,11
0,15
0,34
Isoladas
-0,46
0,60
Influncia
0,06
0,37
Isoladas
-0,83
Influncia
0,77
Valores:
Mnimo (8,78%) = R$ 4.176,43/m
Mdio = R$ 4.578,56/m
Mximo (8,78%) = R$ 4.980,68/m
Endereo
Bairro
Cidade/UF
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Rua da As s embl i a , n 13
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
9 (*)
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
10
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
12
Pra a da Repbl i ca , n 63
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
13
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
14
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
15
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
16
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
17
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
18
Rua do Ri a chuel o, n 44
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Rua da Ca ndel ri a , n 4
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
5 (*)
11 (*)
19 (*)
20
Informante
rea terreno
(m)
rea construida
(m)
Fator
Especulao
Valor unitrio
(R$/m)
Padro
Nota
Localizao
3.000.000,00
222,00
478,00
0,90
5.648,54
4.000.000,00
330,00
660,00
0,90
5.454,55
4.500.000,00
325,00
870,00
0,90
4.655,17
2.000.000,00
120,00
240,00
0,90
7.500,00
12.800.000,00
170,00
1.200,00
0,90
9.600,00
4.600.000,00
137,00
550,00
0,90
7.527,27
2.500.000,00
160,00
320,00
0,90
7.031,25
6.000.000,00
450,00
900,00
0,90
6.000,00
2.000.000,00
315,00
700,00
0,90
2.571,43
2.900.000,00
157,00
469,00
0,90
5.565,03
1.500.000,00
140,00
300,00
0,90
4.500,00
5.600.000,00
300,00
900,00
0,90
5.600,00
9.000.000,00
600,00
1.800,00
0,90
4.500,00
4.200.000,00
150,00
688,00
0,90
5.494,19
2.200.000,00
220,00
632,60
0,90
3.129,94
1.800.000,00
116,00
232,00
0,90
6.982,76
5.200.000,00
272,00
816,00
0,90
5.735,29
4.000.000,00
310,00
1.502,00
0,90
2.396,80
2.000.000,00
207,00
414,00
0,90
4.347,83
12.000.000,00
270,00
1.350,00
0,90
8.000,00
MDULO 3
CLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAO
O unitrio adotado foi determinado aps uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobilirio, atravs de e contatos com corretores, imobilirias atuantes, proprietrios e
pessoas afins. Identificamos elementos comparativos vlidos que, de acordo com as
"Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalncia:
= varivel quantitativa em m
V2 = Localizao
Descrio
Imvel localizado em zona comercial com baixo fluxo de pedestres e
veculos e poucos imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre baixo e mdio de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo mdio de pedestres e
veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre mdio e alto de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com alto fluxo de pedestres e
veculos e diversos imveis comerciais.
V3 = Padro
Informaes Complementares:
Variveis e dados do modelo
Total de variveis:
Variveis utilizadas no modelo:
Total de dados:
Dados utilizados no modelo:
Quant.
6
4
16
16
Estatsticas:
Estatsticas do modelo
Coeficiente de correlao:
Coeficiente de determinao:
Fisher - Snedecor:
Significncia do modelo (%):
Valor
0,9654083
0,9320133
54,84
0,01
Curva Normal
68%
90%
95%
Modelo
75%
93%
100%
0
0,00%
Anlise da varincia:
Fonte de variao
Soma dos
Quadrados
3419,854
249,465
3669,319
Explicada
No Explicada
Total
Graus de
Liberdade
3
12
15
Quadrado
Mdio
1139,951
20,789
F
54,835
unitrio
+60,71749423
+3172,308819
rea
construida
Testes de Hipteses:
Variveis
Transf.
1/x
x
1/x
y
rea construda
Padro
Localizao
Valor unitrio
t Obs.
2,07
5,37
-7,00
7,09
Sig.(%)
6,10
0,02
0,01
0,01
Correlaes Parciais:
Correlaes parciais para rea construda
Padro
Localizao
Valor unitrio
Isoladas
0,40
-0,27
0,52
Influncia
0,28
0,41
0,51
Isoladas
-0,41
0,78
Influncia
0,67
0,84
Isoladas
-0,82
Influncia
0,90
Valores:
Mnimo (8,31%) = R$ 27,56/m
Mdio = R$ 30,06/m
Mximo (8,31%) = R$ 32,56/m
Endereo
Bairro
Cidade/UF
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Rua da Ca ndel ri a , n 4
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Rua do Acre, n 66
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
10
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
11
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
12
Rua da Ca ri oca , n 43
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
13
Rua da Ca ri oca , n 44
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
14
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
15
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
16
Centro
Ri o de Ja nei ro/RJ
Informante
rea terreno
(m)
rea construida
(m)
Fator
Especulao
Valor unitrio
(R$/m)
Padro
Nota
Localizao
25.000,00
222,00
478,00
0,90
47,07
25.833,33
160,00
320,00
0,90
72,66
22.000,00
157,00
469,00
0,90
42,22
45.200,00
600,00
1.800,00
0,90
22,60
66.666,67
270,00
1.350,00
0,90
44,44
80.000,00
320,00
1.525,00
0,90
47,21
10.000,00
124,00
330,00
0,90
27,27
22.000,00
280,00
560,00
0,90
35,36
35.000,00
200,00
570,00
0,90
55,26
21.000,00
272,00
816,00
0,90
23,16
35.000,00
200,00
600,00
0,90
52,50
40.180,00
260,00
980,00
0,90
36,90
28.000,00
140,00
420,00
0,90
60,00
35.000,00
735,00
1.835,00
0,90
17,17
35.000,00
200,00
500,00
0,90
63,00
20.000,00
100,00
400,00
0,90
45,00
MDULO 4
METODOLOGIAS E CRITRIOS
M.4. METODOLOGIA
De acordo com NBR 14.653 Partes 1 e 2, a metodologia avaliatria a ser
utilizada deve alicerar-se em pesquisa de mercado envolvendo, alm dos preos
comercializados e/ou ofertados, as demais caractersticas e atributos que exeram
influncia no valor do imvel avaliando.
M.4.1. IMVEL
M.4.1.1. TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o modelo de regresso linear por
inferncia estatistica, no qual admite-se, a priori, a validade da existncia de relaes
fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.
= varivel quantitativa em m
Descrio
Imvel localizado em zona comercial com baixo fluxo de pedestres e
veculos e poucos imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre baixo e mdio de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo mdio de pedestres e
veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre mdio e alto de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com alto fluxo de pedestres e
veculos e diversos imveis comerciais.
V3 = Padro
MDULO 5
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAO DA AVALIAO
M.5. IMVEL
A avaliao do imvel em questo ser procedida com a observncia de todas
as diretrizes fixadas na Parte II da NBR 14653-2, atualizada em 2011, que detalha os
procedimentos gerais da norma de avaliao de bens no que diz respeito avaliao
de imveis urbanos, inclusive glebas urbanizveis, unidades padronizadas e servides
urbanas.
Descrio
Grau
III
II
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
Adoo de situao
paradigma
Caractersticas
conferidas pelo autor
do laudo
Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo
6 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
4 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
3 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas a todos os
dados e variveis
analisados na
modelagem, com
foto
Apresentao de
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente utilizados
no modelo
Apresentao de
informaes relativas
aos dados e variveis
efetivamente
utilizados no modelo
Extrapolao
a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando no
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores
metade do limite
amostral inferior
No admitida
10%
20%
30%
1%
5%
10%
III
< 30%
17,56%
Grau III
16,62%
Grau III
Grau
II
< 40%
I
< 50%
MDULO 6
FOTOS DO IMVEL
Rua do Lavradio
Fachada do prdio
Fachada do prdio
Acesso ao mezanino
Mezanino
Depsito no mezanino
Acesso ao 3 pavimento
Interior do 3 pavimento
Banheiro no 3 pavimento
Elemento 1
Elemento 2
Elemento 3
Elemento 4
Elemento 5
Elemento 6
Elemento 7
Elemento 8
Elemento 9
Elemento 10
Elemento 11
Elemento 12
Elemento 13
Elemento 14
Elemento 15
Elemento 16
Elemento 17
Elemento 18
Elemento 19
Elemento 20
Elemento 1
Elemento 2
Elemento 3
Elemento 4
Elemento 5
Elemento 6
Elemento 7
Elemento 8
Elemento 9
Elemento 10
Elemento 11
Elemento 12
Elemento 13
Elemento 14
Elemento 15
Elemento 16
MDULO 7
DOCUMENTAO UTILIZADA