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LAUDO TCNICO DE AVALIAO

PROPOSTA N 47.244
LAUDO N 68232 | NOVEMBRO/2014
AVENIDA VISCONDE DO RIO BRANCO, 15/17 - CENTRO - RIO DE
JANEIRO - RJ

Rua Paes Leme, 524 - 12 andar | 05424 904


So Paulo | SP | Brasil | Tel: 5511 3817.2021-2020
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N. LAUDO

: 68232

SOLICITANTE

: Fundo nico de Previdncia Social do Estado do Rio de Janeiro -

RIOPREVIDNCIA

PROPRIETRIO

: Fundo nico de Previdncia Social do Estado do Rio de Janeiro -

RIOPREVIDNCIA

FINALIDADE

: Determinao de Valor de Mercado para Venda e Locao

ENDEREO

: Avenida Visconde do Rio Branco, 15/17 - Centro - Rio de Janeiro -

RJ

VALORES DA AVALIAO:
VALOR DE MERCADO PARA VENDA : R$ 6.635.000,00 (Seis milhes, seiscentos e
trinta e cinco mil reais)

VALOR DE MERCADO PARA LOCAO: R$ 43.560,00 (Quarenta e trs mil,


quinhentos e sessenta reais)

Considerando o imvel livre de qualquer nus, posse, domnio, hipoteca ou


desapropriaes que pesem sobre o mesmo e para a finalidade especfica para a qual
foi destinada esta avaliao, para a data base Novembro/2014.

So Paulo, 16/novembro/2014.

SETAPE
ENGENHARIA DE AVALIAES
CREA-SP 0183298

Este documento foi assinado por AC SERASA SRF ICP-BRASIL. A lei brasileira, conforme Medida Provisria 2.100-2,
determina validade legal para qualquer documento digital certificado pela ICP-Brasil.

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NDICE
MDULO 1 ....................................................................................... 4
RESUMO DA AVALIAO .................................................................................................. 4

MDULO 2 ..................................................................................... 14
CLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA ...................................................... 14

MDULO 3 ..................................................................................... 24
CLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAO ................................................. 24

MDULO 4 ..................................................................................... 34
METODOLOGIAS E CRITRIOS ...................................................................................... 34

MDULO 5 ..................................................................................... 39
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAO DA AVALIAO .............................................. 39

MDULO 6 ..................................................................................... 43
FOTOS DO IMVEL .......................................................................................................... 43

MDULO 7 ..................................................................................... 54
DOCUMENTAO UTILIZADA ......................................................................................... 54

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MDULO 1
RESUMO DA AVALIAO

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M.1. INTRODUO
A SETAPE Servios Tcnicos de Avaliao do Patrimnio e Engenharia
Ltda., inscrita no CNPJ-MF sob o no 44.157.543/0001-92, com sede na Rua Paes
Leme, 524, cj. 121, So Paulo, SP, contratada pelo Fundo nico de Previdncia Social
do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDNCIA. procedeu avaliao de Imvel
localizado na Avenida Visconde do Rio Branco, 15/17 - Centro - Rio de Janeiro - RJ,
para a finalidade de Determinao de Valor de Mercado, com data base para
novembro/2014.

O resultado da avaliao, bem como critrios tcnicos, mtodo adotado, nvel


de

preciso

fundamentao,

definies

tcnicas,

procedimentos

para

determinao de valores esto detalhadas neste laudo, onde esto detalhados os


objetos da avaliao e memoriais de clculo.

M.1.1. ESCOPO
Esta avaliao tem por finalidade avaliar imvel comercial composto pelas
contas de Edifcios e Terreno.

M.1.2. DESCRIO DO IMVEL


De acordo com a inspeo efetuada no local em 05/11/2014, elementos
fornecidos pelo solicitante e dados obtidos em vrias fontes cadastrais, as
caractersticas principais do objeto da avaliao so as seguintes:

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M.1.2.1. LOCALIZAO

Tipo do Imvel

Comercial
Fundo nico de Previdncia Social do Estado do Rio de Janeiro -

Proprietrio
RIOPREVIDNCIA
Endereo

Avenida Visconde do Rio Branco, 15/17

Bairro

Centro

Municpio

Rio de Janeiro

Estado

Rio de Janeiro

M.1.2.2. ZONEAMENTO
O imvel se localiza em rea central (AC-2) da II Regio Administrativa
(Centro), de acordo com a lei de zoneamento, Decreto Lei n. 322/76 e seus
complementos e conforme plano diretor da Prefeitura do Rio de Janeiro.

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M.1.3. CARACTERSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAO


Logradouro
Rua Visconde do Rio Branco

Mo
Direo
nica

Largura
8,00 m

Qtd
Pistas
Uma

Traado

Pavimentao

Caladas

Guias

Sarjetas

Retilneo

Asfalto

Sim

Sim

Sim

M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO


Pela prpria Avenida Visconde de Itabora, trafegam algumas linhas regulares
de nibus.

M.1.4.1. CARACTERSTICAS DA REGIO

Uso Predominante:

Residencial, Comercial.

Densidade de Ocupao:

Mdia

Padro Econmico:

Mdio

Distribuio da Ocupao:

Vertical

rea Sujeita a Enchentes:

No
gua, Esgoto, Energia Eltrica, Telefone, Asfalto, Guia/Sarjeta,

Melhoramentos Pblicos:

Gs, Iluminao Pblica, Transporte Coletivo, guas Pluviais,


Arborizao/Jardins.

Transportes Coletivos:
Equipamentos Comunitrios:

nibus.
Lazer, Sade, Cultura, Educao, Segurana.

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Intensidade de Trfego:

Mdio

Nvel de Escoamento:
Principais Plos de Influncia:

Regular
Avenida Rio Branco, Avenida Presidente Vargas

Principais Vias de Acesso:

Rua da Carioca, Avenida Passos, Praa da Repblica

M.1.5. DESCRIO GERAL DO IMVEL


Com base em vistoria realizada em 05/11/2014, verificou-se tratar de uma
construo do incio do sculo XX, tombado pelo Instituto Municipal de Urbanismo
(Decreto n. 11.883) que faz parte da APA da Cruz Vermelha, com 3 pavimentos,
construda em estrutura de alvenaria e concreto, fachada com caractersticas eclticas
tpicas das construes do incio do sculo XX, revestida com massa desempenada
pintada; cobertura de telhas de barro tipo coloniais sobre estrutura de madeira, tendo
internamente:

Trreo: duas lojas (15 e 17)

Segundo pavimento com acesso independente e pela loja 15: com salo livre

Terceiro pavimento com salas de escritrio.

A loja 15 possui um mezanino com banheiros e depsito e interligada s


demais dependncias do prdio (2 e 3 pavimentos) que atualmente so ocupadas
(alugadas) por instalaes do Rio Scenarium, tradicional casa de eventos da Lapa,
tendo salo para shows com bar no 2 piso e escritrios da administrao no 3 piso.

A loja 17 estava desocupada no momento da vistoria e no foi possvel vistorila internamente

rea Total doTerreno (m):

483,00

rea Total Construda (m):

1.449,00

Vagas de Garagem (un):

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Acabamentos internos:
Ardsia,

Piso:

Assoalho

de

Tbuas,

Cermica,

Cimentado Comum, Granito Polido, Porcelanato.


Azulejos 1/2 Altura, Cermica, Chapisco, Massa
Parede:
Desempenada Pintada, Pastilha Cermica.
Forro:

Chapa Metlica, Madeira.

Portas:

Alumnio, Ferro, Madeira.

Caixilhos:

Madeira.

Padro Construtivo:

Simples s/Elevador

Idade Aparente:

30 anos

Estado de Conservao:

Reparos Simples

P Direito:

3,50 m / 5,00 m

M.1.6. DOCUMENTAO DO IMVEL AVALIANDO


NumeroMatricula

Quantidade

Cartorio

DataRegistro

77.832

240,75

2 Ofcio de Registro de Imveis da Capital, RJ

14/12/2005

81.770

264,03

2 Ofcio de Registro de Imveis da Capital, RJ

06/10/2008

M.1.7. OCUPAO CIRCUNVIZINHA

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M.1.8. FOTOS DO EDIFCIO

M.1.9. PREMISSAS PARA A AVALIAO


Para esta avaliao foi considerada a rea de terreno como sendo a
apresentada na documentao em anexo (Matrculas), fornecidas pelo solicitante. A
rea construda foi estimada no local e com ajuda do programa Google Earth.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliao, o bem livre de


hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer nus ou
problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercializao.

A documentao fornecida para a elaborao deste relatrio, , por premissa,


considerada boa e vlida, no tendo sido efetuadas anlise jurdica ou medies de
campo exceto estimativas in loco para as benfeitorias e construes.

No foram efetuadas medies para comprovao da rea acima, no sendo


possvel tecnicamente conciliar a vistoria fsica do imvel com a documentao do
mesmo em anexo, bem como anlise da matria jurdica nela expressa, pois no
este o objetivo deste trabalho.

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Presumese que no existam condies obscuras ou no aparentes, com


relao ao imvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma
responsabilidade assumida por estas condies ou pelos servios que possam vir a
se tornar necessrios para a descoberta desses fatores.

O valor aqui atribudo se refere finalidade especfica deste laudo, ou seja,


Valor de Mercado, no podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto
os critrios de avaliao bem como os valores devero ser re-analisados.

Vale ressaltar, que as informaes prestadas junto ao Laudo de Avaliao no


tm cunho definitivo sobre a propriedade, litgios ou alienaes dos referidos bens,
sendo to somente uma anlise baseada nas documentaes fornecidas e acima
referidas. Considerou-se que o imvel mostrado seja o mesmo descrito na
documentao fornecida.
O laudo considerado pela SETAPE Servios Tcnicos de Avaliao do
Patrimnio e Engenharia Ltda. Como documento sigiloso, absolutamente confidencial,
ressaltando-se que os trabalhos no devem ser utilizados para outra finalidade que
no seja as estabelecidas no termo de referncia.

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M.1.10. SITUAO DE MERCADO


O mercado imobilirio na regio central do Rio de Janeiro est bastante
aquecido em virtude de investimentos pblicos em infraestrutura e servios e dos
recentes projetos de revitalizao na rea porturia denominada Porto Maravilha, que
contribuem para a atual valorizao imobiliria, acarretando interesse de empresas a
se instalarem no Rio, principalmente na regio central, por isso, a grande aposta do
mercado a regio do porto e a periferia do bairro Centro (Cidade Nova, Lapa, Praa
XV e Gamboa).

No entorno do imvel avaliando no entanto, existem muitos sobrados antigos, a


maioria preservados, o que permite apenas modificaes internas desde que no
descaracterizem a volumetria original (fachadas e telhado), com predominncia de
grficas, depsitos, centrais de distribuio, lojas de materiais de construo, o que
dificulta grande valorizao, tornando os imveis com rentabilidade mdia.
Nvel de Oferta:
Nvel de Demanda:
Absoro:
Desempenho do Mercado Atual:

Mdia/Alta
Mdia
Mdia
Equilibrado

M.1.11. RESUMO DE VALORES POR PLANO DE CONTA

Descrio

Quant

Un

Valor Mercado
para Venda

Valor de Mercado
para Locao

Imvel Comercial

1.449,00

m2

R$ 6.635.000,00

R$ 43.560,00

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MDULO 2
CLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA

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M.2. CALCULO DO VALOR DO IMVEL PARA VENDA


M.2.1. CONSIDERAES
O valor de mercado do imvel foi obtido com base no unitrio definido para o
imvel avaliando, considerando-se as devidas correes especficas ponderadas por
modelo de inferncia estatstica, para adequ-lo s caractersticas do avaliando.

O unitrio adotado foi determinado aps uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobilirio, atravs de e contatos com corretores, imobilirias atuantes, proprietrios e
pessoas afins. Identificamos elementos comparativos vlidos que, de acordo com as
"Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalncia:

a) Equivalncia de Situao: d-se preferncia a locais da mesma situao


geo-scio-econmica, da mesma regio e zoneamento.

b) Equivalncia de Tempo: sempre que possvel, os elementos comparativos


devem apresentar contemporaneidade com a avaliao.

c) Equivalncia de Caractersticas: sempre que possvel deve ocorrer


semelhana com o imvel objeto da avaliao no que tange situao, grau de
aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao ao meio, utilizao etc.

Em se tratando de uma regio com alta densidade, h mdia variedade de


oferta de imveis comerciais nas proximidades. Fez-se ento uma ampla pesquisa
onde foram coletadas amostras as quais foram criteriosamente analisadas e 20 (vinte)
amostras foram selecionadas em funo da localizao e grau de semelhana com o
imvel avaliando.

O tratamento para alcanar a convico do valor foi baseado em processo de


inferncia estatstica permitindo o clculo de estimativa de valor no tendencioso,
estabelecendo-se intervalos de confiana e submetendo os dados a testes de
hipteses.

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De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR


14653/2004 da ABNT, adotamos para o tratamento estatstico das amostras e
estimativas as seguintes variveis explicativas:
V1 = rea Construda (m)

= varivel quantitativa em m

Definio: medida que aumenta a rea construda diminui o valor unitrio.

V2 = Localizao

= varivel proxy binria

Definio: A localizao foi atribuda atravs de notas que variam de 1 a 10,


sendo a nota 1 a pior localizao e a nota 10 a melhor localizao, devidamente
aferidos para o local avaliando. Para se atribuir a nota foram considerados todos os
fatores que interferem da localizao do imvel, tais como: infraestrutura, ocupao no
entorno, vias de circulao, etc.

Os elementos comparativos no foram transpostos atravs dos valores de


lanamento tributrio, uma vez que entendemos que estes esto defasados da
realidade do mercado imobilirio local.

Para a elaborao deste laudo utilizamos as seguintes notas com as seguintes


classificaes:
Nota
5

Descrio
Imvel localizado em zona comercial com baixo fluxo de pedestres e
veculos e poucos imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre baixo e mdio de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo mdio de pedestres e
veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre mdio e alto de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com alto fluxo de pedestres e
veculos e diversos imveis comerciais.

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V3 = Padro

= varivel qualitativa binria

Definio: Os diferentes padres construtivos e projetos dos elementos


coletados e imvel avaliando devem sofrer ajustes para melhor comparao, segundo
ndices relacionados com os custos unitrios de edificaes tabelados por boletins
peridicos. A obsolescncia de determinados imveis ser considerada neste fator.
Tambm a qualidade do projeto e a incidncia de equipamentos como ar condicionado
e outros devero ser considerados. O enquadramento dos elementos em mdio
comercial e simples comercial foram baseados em estudo de Valores de Edificaes
de Imveis Urbanos, elaborado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Pericias de Engenharia).

Os imveis com padro mdio comercial possuem maior valor unitrio.


Binmio adotado:

Padro = 2 (mdio comercial)


Padro = 1 (simples comercial)

Y = varivel explicada do imvel ou valor de mercado para venda do mesmo


em R$/m x Ac (rea construda).

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M.2.2.MODELO DE REGRESSO LINEAR


Modelo: Avaliao de Prdio Comercial

Data de referncia: segunda-feira, 15 de novembro de 2014

Informaes Complementares:
Variveis e dados do modelo
Total de variveis:
Variveis utilizadas no modelo:
Total de dados:
Dados utilizados no modelo:

Quant.
6
4
20
16

Estatsticas:
Estatsticas do modelo
Coeficiente de correlao:
Coeficiente de determinao:
Fisher - Snedecor:
Significncia do modelo (%):

Valor
0,8817096
0,7774118
13,97
0,01

Normalidade dos resduos:


Distribuio dos resduos
Resduos situados entre -1 e + 1
Resduos situados entre -1,64 e + 1,64
Resduos situados entre -1,96 e + 1,96

Curva Normal
68%
90%
95%

Modelo
68%
93%
100%

Outliers do modelo de regresso:


Quantidade de outliers:
% de outliers:

0
0,00%

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Anlise da varincia:
Fonte de variao

Soma dos
Quadrados
27644230,049
7915080,618
35559310,667

Explicada
No Explicada
Total

Graus de
Liberdade
3
12
15

Quadrado
Mdio
9214743,350
659590,051

F
13,97

Equao de regresso / Funo estimativa (moda, mediana e mdia):


Valor

unitrio

+8883,194545

+256723,7281

rea

construida

+701,4363914 * Padro -31099,48411 / Localizao

Testes de Hipteses:
Variveis

Transf.
1/x
x
1/x
y

rea construda
Padro
Localizao
Valor unitrio

t Obs.
1,27
1,37
-4,25
5,79

Sig.(%)
22,71
19,61
0,11
0,01

Correlaes Parciais:
Correlaes parciais para rea construda
Padro
Localizao
Valor unitrio

Isoladas
0,38
-0,34
0,50

Influncia
0,11
0,15
0,34

Correlaes parciais para Padro


Localizao
Valor unitrio

Isoladas
-0,46
0,60

Influncia
0,06
0,37

Correlaes parciais para Localizao


Valor unitrio

Isoladas
-0,83

Influncia
0,77

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Grfico de Aderncia - Regresso Linear

Grfico de resduos - Regresso Linear

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Determinao do Valor de Mercado para Venda:

Endereo = Avenida Visconde do Rio Branco, 15/17


rea construda = 1.449,00m
Padro = 1 (simples comercial)
Localizao = nota 6

Valores:
Mnimo (8,78%) = R$ 4.176,43/m
Mdio = R$ 4.578,56/m
Mximo (8,78%) = R$ 4.980,68/m

Avaliao do Imvel Avaliando:


1.449,00m x R$ 4.578,56m = R$ 6.634.333,00

Valor Arredondado: R$ 6.635.000,00 (Seis milhes, seiscentos e trinta e


cinco mil reais)

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M.2.3. ELEMENTOS COLETADOS


Elemento

Endereo

Bairro

Cidade/UF

Aveni da Mem de S , n 135

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Aveni da Mem de S , n 330

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua Al exa ndre Ma ckenzi , n 121/123

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua Tefi l o Otoni , n 121

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua Mi guel Couto, n 7

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua da As s embl i a , n 13

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua Vi s conde de Inha ma , n 105

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua do La vra di o, n 186

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

9 (*)

Rua dos Andra da s , n 159

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

10

La rgo de Sa nta Ri ta, n 6

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Aveni da Mem de S , n 276

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

12

Pra a da Repbl i ca , n 63

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

13

Rua da Cons titui o, n 71

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

14

Tra ves s a do Comrci o, n 9

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

15

Rua Genera l Ca l dwel , n 161

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

16

Rua do Sena do, n 74

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

17

Aveni da Mem de S , n 252

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

18

Rua do Ri a chuel o, n 44

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua da Cons titui o, n 59

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua da Ca ndel ri a , n 4

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

5 (*)

11 (*)

19 (*)
20

Informante

Valor Ofertado (R$)

Corretor Rubens Ca va l ca nti - Tel .:


(21) 99996-1346
Srgi o Ca s tro Imvei s - Sr. Ma rcos Tel .: (21) 2292-0080
Srgi o Ca s tro Imvei s - Sr. Ma rcos Tel .: (21) 2292-0080
Srgi o Ca s tro Imvei s - Sr. Ma rcos Tel .: (21) 2292-0080
Srgi o Ca s tro Imvei s - Sr. Ma rcos Tel .: (21) 2292-0080
Srgi o Ca s tro Imvei s - Sr. Ma rcos Tel .: (21) 2292-0080
Gl a uce Sa ntos Imvei s - Sr. Sa ntos Tel .: (21) 3072-7006
Ri o Antigo Imvei s - Sr. Roberto
Rei s - Tel .: (21) 2303-1641
Corretor - Sr. Jorge Ferrei ra - Tel .:
(21) 2289-5040
Gl a uce Sa ntos Imvei s - Sr. Sa ntos Tel .: (21) 3072-7006
J. Ta va res Imobi l i ri a - Sr. Cri s tia n Tel .: (21) 2274-0431
Foco Imobi l i ri a - Sra . F tima - Tel .:
(21) 2303-1648
Punta Ri o Imvei s - Sr. Cl udi o Tel .: (21) 99918-4295
Bra s i l Brokl ers - Roberto Rodri gues Tel .: (21) 2112-0300
Ferna ndo Bra nd o Imvei s - Sr.
Ferna ndo - Tel .: (21) 2494-4646
LF cons ul tori a Imobi l i ri a - Sra .
Ama nda - Tel .: (21) 3553-3833
Ka s a Nova Imobi l i ri a - Sr. Pi nhei ro Tel .: (21) 2245-9974
Srgi o Ca s tro Imvei s - Sr. Ma rcos Tel .: (21) 2292-0080
RBR Imvei s - Sra . Ra fa el a - Tel .:
(21) 97981-9599
Home Wa y Cons . - Sr. Zeca - Tel .:
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22

rea terreno
(m)

rea construida
(m)

Fator
Especulao

Valor unitrio
(R$/m)

Padro

Nota
Localizao

3.000.000,00

222,00

478,00

0,90

5.648,54

4.000.000,00

330,00

660,00

0,90

5.454,55

4.500.000,00

325,00

870,00

0,90

4.655,17

2.000.000,00

120,00

240,00

0,90

7.500,00

12.800.000,00

170,00

1.200,00

0,90

9.600,00

4.600.000,00

137,00

550,00

0,90

7.527,27

2.500.000,00

160,00

320,00

0,90

7.031,25

6.000.000,00

450,00

900,00

0,90

6.000,00

2.000.000,00

315,00

700,00

0,90

2.571,43

2.900.000,00

157,00

469,00

0,90

5.565,03

1.500.000,00

140,00

300,00

0,90

4.500,00

5.600.000,00

300,00

900,00

0,90

5.600,00

9.000.000,00

600,00

1.800,00

0,90

4.500,00

4.200.000,00

150,00

688,00

0,90

5.494,19

2.200.000,00

220,00

632,60

0,90

3.129,94

1.800.000,00

116,00

232,00

0,90

6.982,76

5.200.000,00

272,00

816,00

0,90

5.735,29

4.000.000,00

310,00

1.502,00

0,90

2.396,80

2.000.000,00

207,00

414,00

0,90

4.347,83

12.000.000,00

270,00

1.350,00

0,90

8.000,00

M.2.4. MAPA DE LOCALIZAO DO IMVEL AVALIANDO E


ELEMENTOS COMPARATIVOS

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23

MDULO 3
CLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAO

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24

M.3. CALCULO DO VALOR DO IMVEL PARA LOCAO


M.3.1. CONSIDERAES
O valor de mercado para locao do imvel foi obtido com base no unitrio
definido para o imvel avaliando, considerando-se as devidas correes especficas
ponderadas por modelo de inferncia estatstica, para adequ-lo s caractersticas do
avaliando.

O unitrio adotado foi determinado aps uma ampla pesquisa junto ao mercado
imobilirio, atravs de e contatos com corretores, imobilirias atuantes, proprietrios e
pessoas afins. Identificamos elementos comparativos vlidos que, de acordo com as
"Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalncia:

a) Equivalncia de Situao: d-se preferncia a locais da mesma situao


geo-scio-econmica, da mesma regio e zoneamento.

b) Equivalncia de Tempo: sempre que possvel, os elementos comparativos


devem apresentar contemporaneidade com a avaliao.

c) Equivalncia de Caractersticas: sempre que possvel deve ocorrer


semelhana com o imvel objeto da avaliao no que tange situao, grau de
aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao ao meio, utilizao etc.

Em se tratando de uma regio com alta densidade, h mdia variedade de


oferta de imveis comerciais nas proximidades. Fez-se ento uma ampla pesquisa
onde foram coletadas amostras as quais foram criteriosamente analisadas e 16
(dezesseis) amostras foram selecionadas em funo da localizao e grau de
semelhana com o imvel avaliando.

O tratamento para alcanar a convico do valor foi baseado em processo de


inferncia estatstica permitindo o clculo de estimativa de valor no tendencioso,
estabelecendo-se intervalos de confiana e submetendo os dados a testes de
hipteses.
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25

De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR


14653/2004 da ABNT, adotamos para o tratamento estatstico das amostras e
estimativas as seguintes variveis explicativas:
V1 = rea Construda (m)

= varivel quantitativa em m

Definio: medida que aumenta a rea construda diminui o valor unitrio.

V2 = Localizao

= varivel proxy binria

Definio: A localizao foi atribuda atravs de notas que variam de 1 a 10,


sendo a nota 1 a pior localizao e a nota 10 a melhor localizao, devidamente
aferidos para o local avaliando. Para se atribuir a nota foram considerados todos os
fatores que interferem da localizao do imvel, tais como: infraestrutura, ocupao no
entorno, vias de circulao, etc.

Os elementos comparativos no foram transpostos atravs dos valores de


lanamento tributrio, uma vez que entendemos que estes esto defasados da
realidade do mercado imobilirio local.

Para a elaborao deste laudo utilizamos as seguintes notas com as seguintes


classificaes:
Nota
5

Descrio
Imvel localizado em zona comercial com baixo fluxo de pedestres e
veculos e poucos imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre baixo e mdio de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo mdio de pedestres e
veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre mdio e alto de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com alto fluxo de pedestres e
veculos e diversos imveis comerciais.

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26

V3 = Padro

= varivel qualitativa binria

Definio: Os diferentes padres construtivos e projetos dos elementos


coletados e imvel avaliando devem sofrer ajustes para melhor comparao, segundo
ndices relacionados com os custos unitrios de edificaes tabelados por boletins
peridicos. A obsolescncia de determinados imveis ser considerada neste fator.
Tambm a qualidade do projeto e a incidncia de equipamentos como ar condicionado
e outros devero ser considerados. O enquadramento dos elementos em mdio
comercial e simples comercial foram baseados em estudo de Valores de Edificaes
de Imveis Urbanos, elaborado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Pericias de Engenharia).

Os imveis com padro mdio comercial possuem maior valor unitrio.


Binmio adotado:

Padro = 2 (mdio comercial)


Padro = 1 (simples comercial)

Y = varivel explicada do imvel ou valor de mercado para venda do mesmo


em R$/m x Ac (rea construda).

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27

M.3.2.MODELO DE REGRESSO LINEAR


Modelo: Avaliao de Prdio Comercial

Data de referncia: segunda-feira, 15 de novembro de 2014

Informaes Complementares:
Variveis e dados do modelo
Total de variveis:
Variveis utilizadas no modelo:
Total de dados:
Dados utilizados no modelo:

Quant.
6
4
16
16

Estatsticas:
Estatsticas do modelo
Coeficiente de correlao:
Coeficiente de determinao:
Fisher - Snedecor:
Significncia do modelo (%):

Valor
0,9654083
0,9320133
54,84
0,01

Normalidade dos resduos:


Distribuio dos resduos
Resduos situados entre -1 e + 1
Resduos situados entre -1,64 e + 1,64
Resduos situados entre -1,96 e + 1,96

Curva Normal
68%
90%
95%

Modelo
75%
93%
100%

Outliers do modelo de regresso:


Quantidade de outliers:
% de outliers:

0
0,00%

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28

Anlise da varincia:
Fonte de variao

Soma dos
Quadrados
3419,854
249,465
3669,319

Explicada
No Explicada
Total

Graus de
Liberdade
3
12
15

Quadrado
Mdio
1139,951
20,789

F
54,835

Equao de regresso / Funo estimativa (moda, mediana e mdia):


Valor

unitrio

+60,71749423

+3172,308819

rea

construida

+15,32793265 * Padro -289,0480442 / Localizao

Testes de Hipteses:
Variveis

Transf.
1/x
x
1/x
y

rea construda
Padro
Localizao
Valor unitrio

t Obs.
2,07
5,37
-7,00
7,09

Sig.(%)
6,10
0,02
0,01
0,01

Correlaes Parciais:
Correlaes parciais para rea construda
Padro
Localizao
Valor unitrio

Isoladas
0,40
-0,27
0,52

Influncia
0,28
0,41
0,51

Correlaes parciais para Padro


Localizao
Valor unitrio

Isoladas
-0,41
0,78

Influncia
0,67
0,84

Correlaes parciais para Localizao


Valor unitrio

Isoladas
-0,82

Influncia
0,90

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29

Grfico de Aderncia - Regresso Linear

Grfico de resduos - Regresso Linear

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30

Determinao do Valor de Mercado para Locao:

Endereo = Avenida Visconde do Rio Branco, 15/17


rea construda = 1.449,00m
Padro = 1 (simples comercial)
Localizao = nota 6

Valores:
Mnimo (8,31%) = R$ 27,56/m
Mdio = R$ 30,06/m
Mximo (8,31%) = R$ 32,56/m

Avaliao do Imvel Avaliando:


1.449,00m x R$ 30,06/m = R$ 43.557,00

Valor Arredondado: R$ 43.560,00 (Quarenta e trs mil, quinhentos e


sessenta reais)

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31

M.3.3. ELEMENTOS COLETADOS


Elemento

Endereo

Bairro

Cidade/UF

Aveni da Mem de S , n 135

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua Vi s conde de Inha ma , n 105

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

La rgo de Sa nta Ri ta, n 6

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua da Cons titui o, n 71

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua da Ca ndel ri a , n 4

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua da Qui tanda , n 51

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua do Acre, n 66

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua Gomes Frei re, n 579

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Rua Sa ca dura Ca bra l , n 105

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

10

Aveni da Mem de S , n 252

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

11

Aveni da Mem de S , n 236

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

12

Rua da Ca ri oca , n 43

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

13

Rua da Ca ri oca , n 44

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

14

Rua dos Inv l i dos , n 143

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

15

Rua Sete de Setembro, n 177

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

16

Rua Sete de Setembro, n 180

Centro

Ri o de Ja nei ro/RJ

Informante

Valor Ofertado (R$)

Corretor Rubens Ca va l ca nti - Tel .:


(21) 99996-1346
Gl a uce Sa ntos Imvei s - Sr. Sa ntos Tel .: (21) 3072-7006
Gl a uce Sa ntos Imvei s - Sr. Sa ntos Tel .: (21) 3072-7006
Punta Ri o Imvei s - Sr. Cl udi o Tel .: (21) 99918-4295
Home Wa y Cons . - Sr. Zeca - Tel .:
(21) 2524-5886
Corretor - Sr. Rodri go - Tel .: (21)
96899-2058
Ca rmo Imovei s - Sr. Edua rdo - Tel .:
(21) 2289-9074
R. Gentil Imvei s - Sr. Da goberto Tel .: (21) 2303-1752
Mora i s Cunha - Sr. Ferna ndo - Tel .:
(21) 2524-4711
J. Ta va res - Sr. Cri s tia n - Tel .: (21)
3216-4250
Corretor Sr. Ta deu - Tel .: (21) 975292794
Corretor - Sr. Ci d Ameri ca no - Tel .:
(21) 2686-1784
Merka tor Imovei s - Sra . Ta l i ta - Tel .:
(21) 2262-2114
Pri ma r Imob. - Sr. Ca rl os - Tel .: (21)
2303-1737
Independenci a Imob. - Sr. Ja va n Tel .: (21) 2509-5380
VK Adm. de Imvei s - Sra . Vera Luci a
- Tel .: (21) 2222-1498

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32

rea terreno
(m)

rea construida
(m)

Fator
Especulao

Valor unitrio
(R$/m)

Padro

Nota
Localizao

25.000,00

222,00

478,00

0,90

47,07

25.833,33

160,00

320,00

0,90

72,66

22.000,00

157,00

469,00

0,90

42,22

45.200,00

600,00

1.800,00

0,90

22,60

66.666,67

270,00

1.350,00

0,90

44,44

80.000,00

320,00

1.525,00

0,90

47,21

10.000,00

124,00

330,00

0,90

27,27

22.000,00

280,00

560,00

0,90

35,36

35.000,00

200,00

570,00

0,90

55,26

21.000,00

272,00

816,00

0,90

23,16

35.000,00

200,00

600,00

0,90

52,50

40.180,00

260,00

980,00

0,90

36,90

28.000,00

140,00

420,00

0,90

60,00

35.000,00

735,00

1.835,00

0,90

17,17

35.000,00

200,00

500,00

0,90

63,00

20.000,00

100,00

400,00

0,90

45,00

M.3.4. MAPA DE LOCALIZAO DO IMVEL AVALIANDO E


ELEMENTOS COMPARATIVOS

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33

MDULO 4
METODOLOGIAS E CRITRIOS

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34

M.4. METODOLOGIA
De acordo com NBR 14.653 Partes 1 e 2, a metodologia avaliatria a ser
utilizada deve alicerar-se em pesquisa de mercado envolvendo, alm dos preos
comercializados e/ou ofertados, as demais caractersticas e atributos que exeram
influncia no valor do imvel avaliando.

O tratamento para alcanar a convico do valor foi baseado em processo de


inferncia estatstica permitindo o clculo de estimativa de valor no tendencioso,
estabelecendo-se intervalos de confiana e submetendo os dados a testes de
hipteses.

O subitem 3 da Tabela 1 do item 9.2.1 tambm foi atendido, no que se refere


ao nmero de dados efetivamente utilizados no modelo de regresso (N), atingindo o
Grau II de fundamentao, ou seja:

N > 4 (K + 1), onde:


N = 16 (elementos)
K = 3 (nmero de variveis independentes)
Portanto:N >4 (3 + 1) = 16 (ok)

M.4.1. IMVEL
M.4.1.1. TRATAMENTO DE DADOS
No tratamento de dados foi utilizado o modelo de regresso linear por
inferncia estatistica, no qual admite-se, a priori, a validade da existncia de relaes
fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos.

O tratamento para alcanar a convico do valor foi baseado em processo de


inferncia estatstica permitindo o clculo de estimativa de valor no tendencioso,

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35

estabelecendo-se intervalos de confiana e submetendo os dados a testes de


hipteses.

De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR


14653/2004 da ABNT, adotamos para o tratamento estatstico das amostras e
estimativas as seguintes variveis explicativas:
V1 = rea Construda (m)

= varivel quantitativa em m

Definio: medida que aumenta a rea construda diminui o valor unitrio.


V2 = Localizao

= varivel proxy binria

Definio: A localizao foi atribuda atravs de notas que variam de 1 a 10,


sendo a nota 1 a pior localizao e a nota 10 a melhor localizao, devidamente
aferidos para o local avaliando. Para se atribuir a nota foram considerados todos os
fatores que interferem da localizao do imvel, tais como: infraestrutura, ocupao no
entorno, vias de circulao, etc.

Os elementos comparativos no foram transpostos atravs dos valores de


lanamento tributrio, uma vez que entendemos que estes esto defasados da
realidade do mercado imobilirio local.

Para a elaborao deste laudo utilizamos as seguintes notas com as seguintes


classificaes:
Nota
5

Descrio
Imvel localizado em zona comercial com baixo fluxo de pedestres e
veculos e poucos imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre baixo e mdio de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo mdio de pedestres e
veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com fluxo entre mdio e alto de
pedestres e veculos e moderada quantidade de imveis comerciais.
Imvel localizado em zona comercial com alto fluxo de pedestres e
veculos e diversos imveis comerciais.

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36

V3 = Padro

= varivel qualitativa binria

Definio: Os diferentes padres construtivos e projetos dos elementos


coletados e imvel avaliando devem sofrer ajustes para melhor comparao, segundo
ndices relacionados com os custos unitrios de edificaes tabelados por boletins
peridicos. A obsolescncia de determinados imveis ser considerada neste fator.
Tambm a qualidade do projeto e a incidncia de equipamentos como ar condicionado
e outros devero ser considerados. O enquadramento dos elementos em mdio
comercial e simples comercial foram baseados em estudo de Valores de Edificaes
de Imveis Urbanos, elaborado pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Pericias de Engenharia).

Os imveis com padro mdio comercial possuem maior valor unitrio.


Binmio adotado:

Padro = 2 (mdio comercial)


Padro = 1 (simples comercial)

Y = varivel explicada do imvel ou valor de mercado para venda do mesmo


em R$/m x Ac (rea construda).

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M.4.2.1. DEFINIO DO VALOR DE MERCADO


Definio: O Valor de Mercado de um bem pressupe uma situao, em que
as partes interessadas, conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na
situao em que tanto o comprador, quanto o vendedor, estejam interessados, porm
no compelidos a concretizar a transao.

M.4.2.2. DEFINIO DO VALOR DE LOCAO MENSAL


Definio: O Valor de Locao de um bem pressupe uma situao, em que
as partes interessadas, conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na
situao em que tanto o locatrio, quanto o locador, estejam interessados, porm no
compelidos a concretizar a locao mensal do imvel.

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MDULO 5
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAO DA AVALIAO

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M.5. IMVEL
A avaliao do imvel em questo ser procedida com a observncia de todas
as diretrizes fixadas na Parte II da NBR 14653-2, atualizada em 2011, que detalha os
procedimentos gerais da norma de avaliao de bens no que diz respeito avaliao
de imveis urbanos, inclusive glebas urbanizveis, unidades padronizadas e servides
urbanas.

O detalhamento e interpretao das especificaes constantes das Normas da


ABNT so discutidos e apresentados atravs de estudos analticos pelo Instituto
Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - IBAPE.

Este laudo foi avaliado segundo as normas da ABNT - Associao Brasileira de


Normas Tcnicas, conforme descrio abaixo:

Tabela 1 da NBR 14563-2:2011 Grau de fundamentao

Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de


regresso linear
Item

Descrio

Grau
III

II

Caracterizao do imvel avaliando

Completa quanto a
todas as variveis
analisadas

Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo

Adoo de situao
paradigma

Coleta de dados de mercado

Caractersticas
conferidas pelo autor
do laudo

Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo

Podem ser utilizadas


caractersticas
fornecidas por
terceiros

Quantidade mnima de dados de


mercado efetivamente utilizados

6 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes

4 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes

3 (k + 1), onde k o
nmero de variveis
independentes

Identificao dos dados de mercado

Apresentao de
informaes
relativas a todos os
dados e variveis
analisados na
modelagem, com
foto

Apresentao de
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente utilizados
no modelo

Apresentao de
informaes relativas
aos dados e variveis
efetivamente
utilizados no modelo

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Admitida para apenas


uma varivel, desde
que:

Extrapolao

a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando no
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores
metade do limite
amostral inferior

No admitida

b)o valor estimado


no ultrapasse 10%
do valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida varivel

Admitida, desde que:


a)as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando no
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores
metade do limite
amostral inferior
b)o valor estimado
no ultrapasse 10%
do valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas variveis,
simultaneamente

Nvel de significncia (somatrio


do valor das duas caudas) mximo
para a rejeio da hipteses nula de
cada regressor (teste bicaudal)

10%

20%

30%

Nvel de significncia mximo


admitido nos demais testes
estatsticos realizados

1%

5%

10%

Tabela 5 da NBR 14563-2:2011 - Grau de preciso no caso de utilizao de


tratamento por fatores
Descrio

III

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em


torno do valor central da estimativa

< 30%

Nota: Observar subseo 9.1


Intervalo de Confiabilidade Venda
Grau de preciso atingido - Venda

17,56%
Grau III

Intervalo de Confiabilidade Locao


Grau de preciso atingido - Locao

16,62%
Grau III

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Grau
II
< 40%

I
< 50%

M.5.1. ESPECIFICAO DA AVALIAO VENDA


O presente trabalho classificado como " Grau II" quanto fundamentao da
avaliao do imvel e "Grau III" quanto preciso do valor do imvel, com amplitude
do intervalo de confiabilidade de 17,56% de preciso, segundo as normas da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas NBR 14653-2/2011.

M.5.2. ESPECIFICAO DA AVALIAO LOCAO


O presente trabalho classificado como " Grau II" quanto fundamentao da
avaliao do imvel e "Grau III" quanto preciso do valor do imvel, com amplitude
do intervalo de confiabilidade de 16,62% de preciso, segundo as normas da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas NBR 14653-2/2011.

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MDULO 6
FOTOS DO IMVEL

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M.6.1. FOTOS IMVEL

Rua do Lavradio

Fachada do prdio

Fachada do prdio

Interior da Loja 15 - Trreo

Interior da Loja 15 - Trreo

Interior da Loja 15 - Trreo

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Interior da Loja 15 - Trreo

Acesso ao mezanino

Mezanino

Depsito no mezanino

Salo do prdio 15/17 - 2 Pavimento

Salo do prdio 15/17 - 2 Pavimento

Salo do prdio 15/17 - 2 Pavimento (Bar)

Salo do prdio 15/17 - 2 Pavimento (Cozinha)

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Acesso ao 3 pavimento

Interior do 3 pavimento - circulao

Sala de escritrio no 3 pavimento

Sala de escritrio no 3 pavimento

Interior do 3 pavimento

Banheiro no 3 pavimento

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M.6.2. FOTOS ELEMENTOS AMOSTRAIS PARA VENDA

Elemento 1

Elemento 2

Elemento 3

Elemento 4

Elemento 5

Elemento 6

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Elemento 7

Elemento 8

Elemento 9

Elemento 10

Elemento 11

Elemento 12

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Elemento 13

Elemento 14

Elemento 15

Elemento 16

Elemento 17

Elemento 18

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Elemento 19

Elemento 20

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M.6.3. FOTOS ELEMENTOS AMOSTRAIS PARA LOCAO

Elemento 1

Elemento 2

Elemento 3

Elemento 4

Elemento 5

Elemento 6

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Elemento 7

Elemento 8

Elemento 9

Elemento 10

Elemento 11

Elemento 12

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Elemento 13

Elemento 14

Elemento 15

Elemento 16

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MDULO 7
DOCUMENTAO UTILIZADA

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