CAPITULO I

LA COMPRAVENTA
1. Nocin y definicin

Se conoce popularmente como compraventa a aquel comercio en el cual se compran y

venden cosas, especialmente aquellas usadas o antiguas y por supuesto con un valor
mucho ms accesible que en cualquier otro comercio en el cual se ofrecen piezas
similares pero nuevas y sin uso. La celebracin del contrato de promesa de
compraventa, es una figura jurdica que se encuentra debidamente regulada en la
legislacin ecuatoriana, y su utilizacin es requerida cuando las partes contratantes no
pueden o no quieren legalizar el contrato definitivo en ese momento, por faltar algn
requisito u otras circunstancias que no es posible solucionarlos de inmediato, por ello
celebran un acto jurdico emergente que les confiere ciertas garantas para que llegue a
otorgarse el contrato definitivo de compraventa. Este contrato emergente o pre-contrato
de transferencia de dominio es el llamado contrato de promesa de compraventa, que es
aquel por el cual ambas partes se obligan recprocamente a celebrar un contrato de
compraventa en las condiciones preestablecidas tipificndose de esta manera en un
futuro un contrato definitivo.
El contrato de promesa de compraventa cumple una funcin econmica de importancia,
donde se ponen en juego intereses dignos de tutela por el ordenamiento jurdico, razn
por la cual no puede asumirse una tesis negativa extrema, para poner en tela de duda la
existencia y utilidad de esta figura, asimilando integralmente la promesa con el contrato
definitivo. Generalmente todo contrato puede ser objeto de una previa promesa, es decir,
puede ser precedido por un contrato, evidencindose con mayor amplitud en los
contratos traslaticios de dominio. Al no existir en nuestra normativa legal suficiente
jurisprudencia o literatura jurdica, respecto al presente tema, ha dado origen a
innumerables casos de controversias judiciales derivadas de este contrato precisamente
por el incumplimiento del mismo, debido a la mala interpretacin de la figura jurdica
de la promesa de celebrar un contrato por lo que es evidente la necesidad de llenar ese
vaco legal.
Puede manifestarse de manera preliminar que al alto ndice de incumplimiento del
contrato de promesa de compraventa obedece a factores intrnsecos de los contratantes y

la ley sanciona ese incumplimiento; pero la eficacia del contrato, habr que tratarla
jurdicamente y averiguar dentro de este contexto sus causas, sin descartar el uso
indebido que de l se hace generalmente.
En los tiempos antiguos el contrato de compra venta tuvo sus orgenes con el trueque;
por lo que los diversos actos, contratos se lo realizaba no con dinero sino con especies.
El primer indicio de la compra venta aparece con el derecho Quiritano, donde se
transmita automticamente la propiedad enajenada; es decir que no era una venta
obligacional sino traslaticia del dominio. El contrato de venta en la poca romana era un
contrato consensual, sinalagmtico o sea bilateral, perfecto y de buena fe, por el cual
una persona llamada vendedor se obligaba a asegurar a la otra llamada comprador, es
decir la posesin pacfica y duradera de su cosa, transmitindole todos sus derechos
sobre la misma, mediante el pago de un precio real que era el dinero. El contrato de
venta en el derecho romano era una institucin vulgar, una creacin de la pretura para
remplazar la mancipio en los casos que esta institucin quintara, y exclusiva no
proceda, era un requisito legal creado por el pretor para poder conceder la
comercializacin a los fundos provinciales.
2. Diferencia de otros contratos
2.1.

La dacin en pago es aquella causa de extincin de las obligaciones por la que acreedor
y deudor pactan la transmisin del domino por parte de este ltimo de ciertos bienes a
favor del primero, que los acepta en pago, quedando extinguida la obligacin primitiva,
sea cual fuere la prestacin a que se hubiere obligado el deudor inicialmente.

2.2.

La cesin de bienes, que s encuentra expresa regulacin en el Cdigo Civil, puede ser
definida como aquella forma especial de pago, como causa de extincin de las
obligaciones, consistente en el pacto o convenio entre las partes por el que acreedor y
deudor pactan la transmisin por parte de este ltimo de ciertos bienes a favor del
primero, a fin de que ste, previa enajenacin de los mismos, aplique su importe a la
satisfaccin de su crdito. Por tanto, a diferencia de la dacin en pago o adjudicacin en
pago, en la cesin de bienes no se transmite la propiedad de los bienes a favor del
acreedor.

2.3.

La renta vitalicia es una forma de contrato aleatorio, y es un contrato civil el cual

consiste en que una persona so obliga para con otra a realizarle un pago o pensin
peridica, que puede ser en efectivo o en bienes, hasta que una de las personas
participes del contrato viva, por consiguiente la muerte de uno de los dos significa la
culminacin del contrato.

2.4.

La licitacin es simplemente el medio para corregir un avalo defectuoso. Cuando un

heredero piense que ha estimado poco por un bien, pide que se adjudique por un precio
mayor. En ello existen dos operaciones: por un lado, se altera la tasacin del bien, que
queda con el mayor valor ofrecido, y por otra nace la obligacin de adjudicarlo al mejor
postor.

2.5.

El contrato de permuta consiste en el cambio que se hace de una cosa por otra, por
ejemplo Sandy cambia un apartamento por un carro, el carro es de Jorge, entre Sandy y
Jorge se debe celebrar un contrato de permuta. Son susceptibles de este contrato las
cosas que puedan venderse. Pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales
cuya venta no est prohibida por la ley. Dentro de las caractersticas de este contrato
encontramos que es bilateral, es decir genera obligaciones para los permutantes, es
principal no depende de otro contrato para existir, es oneroso ya que el gravamen es
para ambos permutantes, es conmutativo. Por otra parte en este contrato, entre las
obligaciones de los permutantes se encuentra el responder por los vicios ocultos de la
cosa, es decir los vicios redhibitorios, esto conlleva a ejercer la accin redhibitoria a
travs de la cual se puede rescindir el contrato de permuta, tambin deben se debe
amparar por parte de los permutantes el dominio y posesin de la cosa.

2.6.

La Subrogacin es una figura jurdica trata de la delegacin o reemplazo de

obligaciones hacia otros, es considerada un tipo de sucesin. Se trata de un negocio
jurdico mediante el cual una persona sustituye a otra en una obligacin. La subrogacin
puede darse en cualquiera de las dos posiciones de una obligacin: posicin deudora y
acreedora. Subrogacin en la posicin del deudor. Dado que el deudor es el obligado al
cumplimiento, es necesaria la autorizacin del acreedor para una subrogacin, dado que
puede ocurrir que el nuevo deudor no tenga tantos bienes o est suficientemente
capacitado para cumplir la obligacin. No es necesaria dicha autorizacin en caso de

muerte del deudor, si la subrogacin es por herencia. De forma ms genrica, pero en el

mismo sentido, una persona puede subrogarse en una posicin contractual. En ese caso
estara asumiendo, a la vez, las posiciones deudora y acreedora de todas las obligaciones
que nacen de dicho contrato y que son aplicables a su recin adquirida posicin en el
contrato.

2.7.

La cesin es la transferencia o transmisin, gratuita u onerosa que hace el cedente a

favor del cesionario de un derecho mediante un ttulo que es una forma de tradicin del
derecho. La cesin puede ser a ttulo de venta, permuta o a ttulo gratuito, siempre con
la entrega del ttulo o documento en el que consta el derecho que se transmite.

2.8.

La donacin constituye un acto de liberalidad

frecuentemente ocasionado en un

estmulo de gratitud del donante hacia el donatario o en el deseo de aquel de premiar a

ste por virtud del cual una persona entrega gratuitamente algo a otra que lo acepta.
Como se ve, este contrato surge por la conveniencia de dos voluntades; la del donante
para entregar la cosa y la del donatario para recibirla, si bien, contrariamente a lo que
suele ocurrir en otros contratos, en ste acuerdo puede no ser simultneo sino que
frecuentemente es sucesivo. Tal, por ejemplo, ocurre en la vida corriente cuando una
persona enva un regalo a otra. Por eso el contrato de donacin se perfecciona cuando el
donante conoce la aceptacin del donatario, y mientras no lo conozca puede dejar sin
efecto la donacin. La donacin representa la prestacin por una de las partes sin que
exista contraprestacin por la otra.

2.9.

El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada

arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la
tenga a nombre y en lugar del dueo, use y goce de ella, pagando al arrendador un
precio por el mismo. Una clusula que fije la duracin del contrato de arrendamiento
como perpeta o que deje en manos de uno solo de los contratantes poner fin al mismo
no encuentra acomodo en la Ley. Una clusula como la sealada desnaturaliza al
contrato locativo, de modo que hace perder al arrendamiento una nota propia, una nota
de esencia al mismo, como es la temporalidad.

2.10.

Se entiende como contrato de construccin aquellos que tiene por objeto la construccin
de cualquier tipo edificacin, sea esta residencial, comercial o industrial, tambin como
puentes, carreteras, y en general cualquier tipo de construccin que implique levantar o
fabricar un monumento o edificio, lo mismo que las obras inherentes y accesorias como
son las redes elctricas y de datos, alcantarillado, acueducto.

2.11.

Es un contrato en que una de las partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas
fungibles, con cargo de restituir otras tantas del mismo gnero y calidad. Cabe precisar
sin embargo, que el mutuo recae usualmente sobre cosas consumibles antes que sobre
cosas fungibles. De ah que se hable de un prstamo de consumo. El Cdigo tambin
incurre en esta imprecisin en otras materias, como acontece al definir el usufructo. En
verdad, podramos concluir que las cosas objeto de un contrato de mutuo,
ordinariamente han de ser consumibles y tambin fungibles. Con todo, podra ocurrir
que pueda recaer sobre cosas fungibles pero objetivamente no consumibles, cuando por
ejemplo se prestan 200 sillas a un establecimiento educacional, obligndose el mutuario
a restituir otras sillas, iguales, pero nuevas. No se trata en este caso de un comodato o de
un arrendamiento, pues entonces habra que restituir las mismas sillas.

2.12.

El depsito es el contrato por el cual una persona, el depositario, se obliga para con otra,
el depositante, que le ha confiado una cosa mobiliaria corporal, a conservarla y a
restituirla cuando esta ltima quiera. Por ser el mvil de las partes asegurar la
conservacin, la guarda de la cosa, el contrato deja de ser un depsito cuando la
obligacin de conservacin impuesta a la parte que reciba la cosa no sea la finalidad de
la operacin

2.13.

Por contrato atpico debe entenderse, en un sentido amplio, aqul en que las partes, en
uso de la autonoma de su voluntad, regulan de forma novedosa y desconocida por el
ordenamiento jurdico sus relaciones jurdicas. Definido el contrato como aquel negocio
jurdico donde las declaraciones de voluntad libremente emitidas por las partes buscan
la produccin de un efecto jurdico, normalmente patrimonial, reconocido por el
Derecho; su principal finalidad es la constitucin de un vnculo obligacional derivado de
la propia voluntad de las partes.

3. Clases de Compraventa
3.1

El contrato de compra-venta es el que tiene mayor importancia entre los de su

clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, adems, porque
constituye la principal forma moderna de adquisicin de riqueza; es decir, tanto en su
funcin jurdica como econmica, debe merecer un estudio especial. Como contrato tipo
de los traslativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la permuta; sufrirn
estas modificaciones esenciales en la donacin; tambin recurriremos a la compraventa
para explicar ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transaccin y de la
renta vitalicia. Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir
el dominio. Las formas de adquisicin del dominio estn representadas por el contrato,
la herencia, la prescripcin, la ocupacin, la accesin, la adjudicacin y la ley. El
contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de
los contratos traslativos de dominio.

3.2 El artculo 3 del Cdigo de Comercio, cuando establece los actos de comercio, lo
enumera en 1er lugar, dando las caractersticas que debe reunir dicha gestin, para ser
considerado mercantil y son: una objetiva, la necesidad de que el bien material del
contrato sea mueble y otra eminentemente subjetiva, el nimo de revenderlo en la
misma forma o en forma distinta. Los ms caracterizados comentaristas estiman que
aquello de que solo los bienes muebles son materia de legislacin mercantil es un
arcasmo, hoy por varias fuentes, los inmuebles han incursionado en este campo.
El Art. 1732 del Cdigo Civil, define al contrato de compraventa de la siguiente manera:
Compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa; y al otra
a pagarla en dinero. El que contrae la obligacin de dar la cosa se llama vendedor, y el
que contrae al de pagar el dinero, comprador. El dinero que el comprador se obliga a dar
por la cosa vendida se llama precio. En conclusin podramos decir que la
compraventa es el ttulo traslaticio de dominio legitimaste, es el contrato
sustancialmente obligacional, consensual por el que se obliga recprocamente el
vendedor a entregar la cosa con el nimo de transferir el dominio a favor del comprador
que se obliga a pagar el precio al vendedor de la cosa adquirida.
4. Caractersticas generales del contrato de compraventa

4.1 El contrato de compraventa es bilateral porque genera desde que se perfecciona o

desde que nace a la vida jurdica desde su origen sinalagmtico perfecto, obligaciones
recprocas o correspondientes entre ambas partes contratantes la una hacia la otra, a
saber vendedor y comprador, el vendedor se obliga a dar la propiedad de la cosa y
sanear la eviccin y los vicios redhibitorios, y el comprador impone a obligacin de
pagar el precio convenido. Desde el ngulo de los efectos que genera la compraventa,
nacen simultneamente

obligaciones para cada una de las partes, que son

correspondientes, estas son obligaciones de la esencia de esta clase de contratos y sin

ella el contrato no produce efectos civiles o degenera en otro contrato diferente, no se
concibe un contrato unilateral de compra o un contrato unilateral de venta. En el
contrato de compraventa tanto el vendedor como el comprador quedan constreidos a
cumplir una determinada prestacin.

4.2 Tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes. Como hemos visto le contrato de
compraventa es bilateral, y en esta clase de contratos por su naturaleza bilateral son
tambin siempre onerosos. El actual artculo 1456 del C.CC, define al contrato oneroso
de la siguiente manera: El contrato es oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de
ambos contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro. En el contrato de
compraventa las contraprestaciones son cosa y precio por lo que tienen la caracterstica
de ser oneroso, por cuanto implica utilidad recproca para las partes contratantes, el
vendedor se beneficia del precio y el comprador de la cosa que le entrega el vendedor, si
bien existe sacrificio patrimonial o afectacin al patrimonio de las dos partes, estas por
esa prestacin tambin reciben una ventaja o beneficio equivalente.
4.3 Es aquel que genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y recprocas
entre

las partes. En doctrina se

considera

que

slo

los contratos

bilaterales y onerosos pueden ser contratos conmutativos, siempre y cuando las

obligaciones mutuas sean equivalentes. Se sostiene que estos contratos resultan ms
justos para los contratantes. Dicha justicia se fundara en el intercambio (conmutacin)
directo de algo sobre la base de la igualdad de aquello intercambiado en razn de este
tipo de acuerdos.
4.4 El Contrato aleatorio, es aquel que surge cuando la prestacin depende de un
acontecimiento futuro e incierto y al momento de contratar, no se saben las ganancias o

prdidas hasta el momento que se realice este acontecimiento futuro. Ejemplos son el
contrato de compraventa de cosecha llamado de "esperanza", apuestas, juegos, etc.
4.5. Consensual por regla general, el consentimiento de las partes basta para formar el
contrato; las obligaciones nacen tan pronto como las partes se han puesto de acuerdo. El
consentimiento de las partes puede manifestarse de cualquier manera. No obstante, es
necesario que la voluntad de contratar revista una forma particular, que permita por
medio de ella conocer su existencia. No es la simple coexistencias de dos voluntades
internas lo que constituye el contrato; es necesario que stas se manifiesten al exterior,
que sean cambiadas Ejemplos: mutuo, comodato y depsito.
4.6

Doctrinariamente se define a la simulacin como la declaracin de un contenido

de voluntad no real, emitida conscientemente y de acuerdo entre las partes, para

producir, con fines de engao, la apariencia de un negocio jurdico que no existe o es
distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo. Es por ello que se dice que los
requisitos que la constituyen son: la disconformidad deliberada y consciente entre la
voluntad interna y la manifestacin externa; concierto entre las partes; y, intencin de
engaar a terceros.
5. La promesa de compraventa
5.1 Es un tipo de contrato mediante el cual una parte se compromete a vender y la otra
se compromete a comprar un bien raz determinado. En ella se establece el plazo para
materializar la compraventa, condiciones y multas en caso de desistimiento por alguna
de las partes interesadas. Usualmente, tanto el vendedor como el comprador dejan una
garanta con el propsito de demostrar su inters en concretar la promesa. Siempre se
debe realizar ante Notario Pblico, y puede inscribirse ante el Conservador de Bienes
Races para evitar el incumplimiento por parte del vendedor. Con este documento se le
garantiza al comprador la adquisicin del inmueble y se fijan reglas para que el
vendedor no lo ofrezca a un tercero.
Adems, ninguno de los dos puede cambiar las condiciones de precio, fechas y entrega.
Sin promesa, cualquiera de las partes puede desistir del negocio sin que haya lugar a
multas. Estas son algunas caractersticas que este documento debe tener, sin embargo en
la caja derecha de esta pgina podr descargar los diferentes modelos de promesas de
compraventa.

5.2 La nulidad, segn la doctrina prevalente, constituye un castigo o sancin civil que
se impone por la omisin de los requisitos que la ley considera indispensables para la
validez de los actos o contratos. La nulidad se identifica con la invalidez del acto o
contrato. La nulidad puede ser absoluta o relativa. La primera se dirige a proteger el
inters pblico o general de la sociedad, pues est destinada a castigar lo ilcito, es decir,
lo contrario a la ley, las buenas costumbres y el orden pblico. La segunda protege el
inters privado o particular. Sin embargo, es posible encontrar casos en los que los dos
intereses -privado y pblico- se encuentran comprometidos.

5.3 Los casos que se han presentado ante los jueces y tribunales son demasiados y es la
jurisprudencia que ha confirmado invariablemente estos puntos, el contrato privado no
es vlido, mucho menos, no es apto para transferir dominio.

5.4 El efecto propio del contrato es el nacimiento de una obligacin de hacer. Lo

normal ser que las partes cumplan con esta obligacin voluntariamente, en cuyo caso
se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse cumplido y, en
consecuencia, slo pasa a tener vida propia el nuevo contrato. El contrato de
compraventa es la promesa sinalagmtica de vender una cosa en un cierto precio y la de
comprar esa cosa a ese precio. Se perfecciona por el encuentro de las dos voluntades del
vendedor y del comprador, concordantes sobre la cosa vendida y el precio. Esas dos
voluntades se expresan por las dos promesas reciprocas de vender esa cosa y de comprar
a ese precio.

5.5 Esta figura es de utilidad por cuanto en muchas ocasiones las partes no quieren o
no pueden celebrar un acto definitivo en razn de situaciones econmicas, jurdicas o de
otra naturaleza pero requieren por razn de seguridad obtener cierta garanta de que
superados ciertas circunstancias sociales o jurdicas se tenga la seguridad de poder
acceder a la celebracin del acto definitivo. Esto se da mucho en materia de bienes

inmuebles en que los promotores de urbanizaciones o edificaciones realizan contratos

preparatorios con los futuros adquiriente de los inmuebles, sujetando la celebracin de
la compraventa definitiva a la condicin de carcter econmico tales como el
otorgamiento de facilidades crediticias por instituciones bancarias o garantas de
cualquier naturaleza que aseguren el pago del precio. En estos contratos usualmente se
incorpora clusulas que difieren en el tiempo que luego se denominaran contrato
preliminares sujetos a plazo. A todas luces se justifica la regulacin del contrato
preliminar y de promesa. En otras legislaciones el contrato preliminar es visto de
manera autnoma, es decir separado del contrato de compraventa. Esto es adecuado
debido a que el contrato preliminar es violado por todos los actos jurdicos y no solo por
el contrato de compraventa.

5.6

El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que el contrato ha

de constar por escrito. Este requisito no se exige como medio de prueba o de publicidad,
sino como un elemento indispensable para su existencia; en consecuencia, no existiendo
un instrumento escrito, no hay promesa, aunque el contrato prometido sea puramente
consensual. De igual forma, el contrato de promesa no puede probarse por ningn otro
medio probatorio que no sea el instrumento mismo que se exige por va de solemnidad;
no procede ni siquiera la confesin de parte. Aunque el artculo 1701, inciso 1, se
refiere a la falta de instrumentos pblicos, nos parece que puede invocarse tambin para
el contrato de promesa, aplicndolo por analoga, conforme al aforismo donde existe la
misma razn, debe aplicarse la misma disposicin. Cabe indicar que es suficiente un
instrumento privado, aunque el contrato prometido requiera como solemnidad escritura
pblica. Se plante una discusin sobre el punto, en torno a la promesa de compraventa
de un inmueble. La jurisprudencia estuvo inicialmente dividida, pero luego ha tendido a
uniformarse concluyendo que no se requiere escritura pblica.

5.7 Se ha discutido en la doctrina y en la jurisprudencia la naturaleza jurdica del plazo

pactado en el contrato de promesa. Para la mayora de los autores, se trata de un plazo
suspensivo, es decir, posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la
promesa. Vencido el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento de la obligacin

de celebrar el contrato prometido, incluso recurriendo a la justicia de ser necesario. La

jurisprudencia no ha sido unnime. Algunos fallos han sostenido que el plazo sealado
en la promesa de venta para celebrar el contrato es extintivo por su naturaleza, pues, una
vez vencido, cesa o se extingue la obligacin contrada por el promitente vendedor de
ejecutar el contrato prometido. Si el promitente comprador no hizo uso de su derecho a
exigir la celebracin del contrato dentro del plazo estipulado, el promitente vendedor
podr excepcionarse alegando que caduc el derecho del promitente comprador. Para la
doctrina subyacente en estos fallos, opera una causal de caducidad y no de prescripcin.
En efecto, si ambas partes no dan cumplimiento a una promesa con plazo extintivo y
ninguna desarrolla actividades ni persevera en el contrato dentro del trmino estipulado,
el solo transcurso de ste acarrea la ineficacia posterior de la promesa. La promesa deja
de producir efectos.

CAPITULO II
CAPACIDAD Y CONSENTIMIENTO PARA LA
COMPRAVENTA

6.

Principio de libertad contractual

6.1 Las diversas legislaciones adoptan diferentes criterios en torno a las bases que se
han de respetar para la formacin de los contratos, a esto se conoce doctrinariamente
con el nombre de sistemas de contratacin, de los cuales se conoce tres sistemas
fundamentales. Ntese que el Cdigo Civil emplea la palabra habilidad y esta se refiere
a la capacidad aplicada a una concreta actividad.

6.2 Se justifican las limitaciones de la capacidad por diversas consideraciones, que

calificamos en los siguientes aspectos por inters del bien comn para proteger a los
incapaces, es decir para evitar el eventual abuso de quienes los representa legalmente.

6.3

Las limitaciones se dan en algunos casos de manera ms radical como

prohibiciones absolutas cuya trasgresin originaria nulidad tambin absoluta. No se han

dado en este lugar del Cdigo normas directas sobre efecto de la violacin de las
limitaciones excepcionales de la capacidad. Habr que aplicar las reglas generales que
se pueden sintetizar.

6.4

Al tratar de hablar de inhabilidad, tenemos que referirnos a la capacidad y al

consentimiento, que estn estrechamente relacionados entre s, y dan lugar a ciertas

situaciones jurdicas especiales, como las ventas con autorizacin judicial. Tambin hay
que considerar las ventas hechas por representantes legales o por medio de mandatario
voluntario.

6.5 Es el derecho que tienen las personas para decidir celebrar contratos y con quin
hacerlo, as como la libertad para determinar el contenido de los mismos. Por
consiguiente, las personas son libres para negociar la celebracin de sus contratos
(libertad de contratar entre los sujetos) y las condiciones, limitaciones, modalidades,
formalidades, plazos, y dems particularidades que regirn la relacin jurdica creada
por el contrato libertad contractual sobre los objetos. La libertad de contratacin est
sostenida doctrinalmente en la libertad individual y la autonoma de la voluntad.

7.

Limitaciones de la libertad de compraventa entre conyugues y entre padres e hijos

7.1 La prohibicin de contrato de compraventa entre conyugues figura la mayor parte

de los cdigos civiles. Todas estas motivaciones resultan bastante discutibles y relativas,
queriendo perjudicar a terceros los conyugues encontraran muchas maneras de obrar
colusoriamente.

7.2 Tradicionalmente se ha admitido dos excepciones a la prohibicin de contratos

entre conyugues, el mandato de compraventa realizada a subasta pblica. Ya no est
realmente prohibido en el Ecuador el contrato entre conyugues, podr realizar siempre y
cuando se revista la forma de las capitulaciones matrimoniales.

7.3 Para lo futuro tiene importancia el debate sobre qu clase de nulidad se produce por
infraccin de prohibicin.

7.4 Un problema totalmente diferente del que se acaba de exponer, consiste en las
ventas de bienes de uno de los conyugues o de la sociedad conyugal a favor de terceras
personas, aqu no existe ninguna prohibicin sino la exigencia de ciertos requisitos
formales.

7.5 Por razones parecidas se prohbe la compraventa entre padres e hijos de familia. La
prohibicin es absoluta y su violacin producir nulidad de igual manera.

7.6. Tambin respecto de los hijos de familia se presenta una situacin similar a la de
los conyugues con relaciona la compraventa, los bienes de los menores sujetos a patria
potestad no pueden ser libremente enajenados.

8.

Prohibiciones para los empleados y administradores pblicos

8.1 Los que administran bienes pblicos, solamente pueden venderos, cumpliendo las
prescripciones de ndole administrativo, que pertenecen al Derecho Pblico, y constan
en la Constitucin y las leyes especficas de esta materia, principalmente las leyes
Orgnicas, la facultades de disposicin de los bienes pblicos por parte de los
administradores se limita a lo que le conceden las respectivas leyes.

8.2 No hay una expresa prohibicin de comprar sino la de vender pero debemos
entender que tampoco un funcionario empleado puede comprar para la entidad que
representa sino aquellas cosas y en la forma y requisitos de las leyes administrativas.

8.3

No hay inconveniente que los jueces, secretarios, abogados y procuradores,

compren bienes incluso en el mismo juzgado en que intervienen pero que se relaciona
con un juicio distinto de aquel en el que tienen parte.

9.

Prohibiciones a los guardadores y otras personas

9.1 La contraposicin de intereses que impide a los padres e hijos incapaces comprar o
venderse produce igualmente entre los tutores o curadores y sus pupilos. En el artculo
1738 dice no es licito a los tutores o curadores comprar parte alguna de los bienes de sus
propios pupilos sino con arreglo a lo prevenido en el Titulo de la administracin de los
tutores y curadores.

9.2 El artculo 437 extiende la prohibicin a todo acto o contrato en que directa o
indirectamente tenga inters el tutor o curador, pero permite que se celebren con la

intervencin de los otros guardadores o del juez, de modo que la prohibicin no es

absoluta y ms bien se establece un requisito especial.

9.3 La administracin extraordinaria corresponde a quien fuere designado curador del

marido o de sus bienes, que en concreto podra ser la mujer o un tercero. La regla
general es que el ejercicio de la administracin extraordinaria le corresponda a la mujer,
sin embargo no necesariamente le corresponde a ella. Adems cuando le corresponde a
la mujer, no le corresponde por ese solo hecho, sino que precisamente por el hecho de
ser designado curadora del marido o de sus bienes. Es importante recalcar, que aquel
que ha sido designado curador del marido o de sus bienes por este solo hecho le
corresponde la administracin extraordinaria, sin que se requiera un pronunciamiento
especial a este respecto.
10. Compraventa en nombre de otro
10.1 Todas estas personas deben actuar en resguardo de los derechos e intereses de sus
representados y lgicamente habr una contraposicin de intereses con los suyos
propios, si es que pretenden adquirir algo de los bienes que les corresponde administrar.
La prohibicin no se refiere a toda cosa de sus representados o del patrimonio que
administran.
10.2 Al tratar del mandato, el Cdigo seala las facultades naturales que confiere y
cuanto exceda de esas facultades requiere de especial delegacin o mandato expreso.
Estas atribuciones no se amplan por analoga y el artculo 2046 expresamente establece
que el poder para vender comprende la facultad de recibir el precio.
10.3 El albacea tiene el encargo de ejecutar la voluntad del causante de la sucesin,
pero no es propiamente un representante ni del de cuiu, que ya no es persona viva ni de
los herederos o menos aun del patrimonio considerado como persona que no lo es.
10.4 Un interesante caso fue resuelto en la Corte Suprema una persona vendi a favor
de sus cincos hijos mayores de edad un inmueble pero tambin se incluy entre los
compradores una hija menor de edad en cuyo nombre actu uno de los compradores

hermano suyo, declarando que adquira la cuota su hermana incapaz de intervenir por s
misma y sujetando el contrato a la ratificacin de ella cuando fuera mayor.
10.5 En ciertas circunstancias se requiere adems del consentimiento del vendedor y
del comprador, la intervencin de una autoridad o de otra persona estos requisitos
adicionales se fundan en principios orden pblico, para la proteccin de los intereses
generales de la sociedad.
10.6 Cuando la propiedad esta de algn modo fraccionada como sucede en el usufructo
se requiere de la intervencin conjunta de ambos titulares.
10.7 El consentimiento de uno redunda en el derecho de otro, tambin en ciertos casos
de subrogacin. Cuando se adquiere un bien, en situacin, puede suceder que no se
adquiera el que interviene como comprador.
10.8 La venta con declaracin de por orden se distingue as de la venta por medio de
los mandatario, si el mandatario no da a conocer quin es su mandante la venta es nula,
pero el mandatario no ser adquiriente personal y definitivo.
10.9 La eficacia de todas esas ventas en las que interviene un tercero si mandato o
representacin expresa del comprador depende de la ratificacin por parte del tal
beneficiario.
10.10 Se producen a veces situaciones ambiguas que originan pleitos como el resuelto
en una sentencia de la Corte Suprema los actos de la demandante coetnea y posterior al
contrato de compraventa actos que se refieren al pago del precio del automvil por ella
adquiri.
10.11 Cuando dos o ms compran en comn una cosa singular determinada, surgen
entre los compradores una indivisin que se rige por el pacto celebrado entre los
adquirientes, y a falta de acuerdo, por las reglas relativas a la comunidad y que termina
por las causas determinadas en el artculo 2239.
10.12 Hay algunas formas de ventas en las que se finge o se presume el consentimiento
del vendedor tal sucede con las cosas perdidas y consignadas a la custodia de las

autoridades, deben venderse en subasta pblica si transcurrido un ao no aparece el

dueo se vender a mitad de precio.
11. Compraventa entre personas no presentes
11.1 El acuerdo de voluntades entre vendedor y comprador se efecta estando ambos en
el mismo lugar, por medio de un representante legal. Pero tambin sucede como en el
que las partes se comuniquen y lleguen a un acuerdo a distancia mediante una carta,
telegrama, fax u otro proceso electrnico.
11.2 Tratndose de inmuebles, no hay problema porque la compraventa necesariamente
debe ser por escritura pblica y esto requiere la comparecencia de las partes por si
misma. Las compraventas de bienes muebles pueden realizarse por escritura privada y
aun verbalmente utilizando el telfono, el telgrafo, el fax y el correo.
11.3

Los instrumentos privados no constituyen prueba plena salvo que sean

reconocidos judicialmente, o que se extienda en presencia y con firma de los testigos,

pero queda de todas formas la cuestin de saber en qu momento se perfecciono la
compraventa.
11.4 Mientras no est perfeccionado el contrato ser vlido y licito que una de las
partes, o ambas retire su consentimiento. Teora de la declaracin segn la cual el
contrato se perfeccionara en el momento en que una parte acepta la oferta de la otra, si
el comprador declara aceptar la oferta del vendedor o viceversa declara que acepta el
precio que le ofrece el otro. Teora de expedicin el contrato se perfecciona cuando el
aceptante remite su respuesta no basta que consienta, que acepte si no que mida la
comunicacin de su consentimiento, es el ms equitativo y practico. Teora de recepcin
el contrato se perfecciona cuando el oferente recibe la respuesta de aceptacin. Teora
de cognicin cuando el aceptante sabe que su aceptacin ha llegado al oferente.
11.5 La oferta en ciertas circunstancias se suele hacer abierta al pblico incluso de
modo implcito, exhibiendo las cosas que se venden o dando avisos, se convierte en
compraventa desde el momento en que una o ms personas la aceptan.

12.
12.1

Consentimiento verdadero y sin vicios

Como todo acto o contrato, la compraventa requiere que las partes hayan

consentido, sino ha existido consentimiento, no hay contrato y si el consentimiento

existi pero adoleci de un vicio, error, fuerza o dolo la compraventa ser nula.
12.2 La compraventa en un contrato consensual, y por consiguiente se forma por la
simple expresin del consentimiento del vendedor y del comprador. Si se trata de otros
bienes, es decir de muebles, las mismas partes si lo desean pueden comprometerse en
revestir su consentimiento con la sokemnidad de escritura privada o pblica.
12.3 Desde luego no hay contrato si uno pretende vender y otro arrendar con observa
rezzonico surge tambin una dificultad de interpretacin, cuando las partes no han
precisado desde el primer momento la cosa o el precio o bien lo han realizado de forma
defectuosa.
12.4 La obligacin de celebrar un contrato de compraventa se transforma a veces en un
contrato de promesa de venta o de ventas sucesivas, incluso con carcter permanente, tal
es el contrato de suministro.
12.5

Como es evidente para que una compraventa sea nula por vicios del

consentimiento se requiere probar debidamente la existencia del erro, fuerza o dolo, que
hayan influido de manera determinante en la celebracin del contrato. La prueba de la
existencia de estos vicios y de su real influjo y su gravedad, suele ser difcil, pero son
pocos los que alcanzan una sentencia favorable en demandante de nulidad.
12.6 Cuando se trata de la venta de bienes de incapaces, el consentimiento lo da el
representante legal, quien suple al representado. Por esto, los vicios del consentimiento
en tales casos, se aplican al representante. En la representacin voluntaria el asunto se
complica, porque el mandato debe haber sido con pleno y valido consentimiento y el
mandatario debe actuar as mismo con conocimiento y libertad, para no incurrir en
vicios que anulara la compraventa.
12.7 Realizado el contrato, sea directamente o por medio de representante legal o
voluntario, la entrega de la cosa vendida se realiza directamente o por medio del
representante.

12.8 En el caso de cesin de bienes, una vez efectuada, el propietario de las cosas ya no
puede disponer de ellas y sus acreedores tiene la facultad de pedir la venta judicial.
12.9 El remate judicial o en pblica subasta se origina tambin en la libre voluntad del
propietario o de los propietarios. El remate voluntario es cogido como forma de realizar
la venta perfectamente lcita y valido. Tambin en estos remate voluntarios interviene el
juez en representacin del propietario, pero la voluntad del vendedor es ms evidente
que en las ventas forzadas.
12.10 En las particiones de bienes comunes, sean o no hereditarios, se prev como uno
de los procedimientos para distribuirlos entre los coparticipes, el remate o licitacin. Si
se adjudica a uno de los condominios no hay compraventa sino acto de comparticin,
aunque el que reciba la cosa deba pagar algn saldo por superar el precio de la cos al
monto de su parte en la indivisin.
12.11 En estos diversos supuestos de ventas forzadas, algunos autores aseguran que no
hay venta. Otros opinan que si hay consentimiento aunque no sea actual, libre y
espontnea. Llegan a la conclusin que en nuestro sistema jurdico las indicadas ventas
forzadas en las que el juez interviene son verdaderos contratos de compra y venta y
asume una representacin del vendedor.
13.

La expropiacin

13.1 En el campo del derecho pblico hay varias figuras jurdicas parecidas a la
compraventa, y a las que en partes se aplican las normas de contrato civil del que
venimos hablando. La confiscacin, la incautacin, el decomiso, la requisicin y, la ms
conocida y frecuente la expropiacin .La indemnizacin cubre el valor de la cosa
expropiada y otros perjuicios que se producen al pasar la propiedad de una persona a la
entidad pblica expropiadora.
13.2 La declaracin de utilidad pblica solamente puede ser hecha por el estado y las
instituciones del sector pblico. Una vez realizado el acto administrativo y reformable o
de ms alto nivel, la persona expropiada solamente puede discutir el valor de la
indemnizacin que tiene que recibir.

13.3

La jurisprudencia de nuestros tribunales ha confirmado el criterio de que la

expropiacin no es una compraventa.

La compraventa es un contrato o convencin de voluntades, en que es indispensable el
consentimiento de las partes y el acuerdo en la cosa y el precio, en tanto que la
expropiacin es el resultado de la aplicacin de la potestad del estado.
La Corte Suprema ha sentenciado la expropiacin es una institucin de Derecho
Pblico, distinta y diversa de la compraventa de Derecho Privado. Por lo mismo, no es
cientficamente aceptable aplicar libremente.