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Cmara Municipal de Lisboa
Licenciamento Urbanstico e
Planeamento Urbano
Planeamento
Habitao
e Mercado Imobilirio
na rea Metropolitana de Lisboa
Habitao e Mercado Imobilirio
Avaliar e interpretar as dinmicas do sector imobilirio em Lisboa e na sua rea metropolitana,

num momento de grandes mudanas e importantes influncias, o principal objectivo deste
estudo. Perspectivam-se as dinmicas habitacionais da cidade, analisando-se o sector
imobilirio nos seus diferentes segmentos, interpretando no s as realidades materializadas
nos solos e nos valores, mas analisando tambm os sistemas de escolhas e de estratgias, quer
da parte da procura quer da parte da oferta qualificando, assim, a atractividade de cada
territrio urbano da cidade, com suas fraquezas e potencialidades.

Licenciamento Urbanstico e Planeamento Urbano
Coleco de Estudos Urbanos Lisboa XXI
Habitao
na rea Metropolitana
de Lisboa
Coleco de Estudos Urbanos Lisboa XXI 3
ficha tcnica
TTULO
Habitao e Mercado Imobilirio na rea
Metropolitana de Lisboa
COORDENAO DOS ESTUDOS SCIO-ECONMICOS
E URBANSTICOS (CML)
Joo Seixas
CO-COORDENAO (ESTUDO 3)
Eduardo Almeida Faria (EPUL)
EQUIPA TCNICA
Antnio Bastos
Fernando Valente
Nuno Caleia
AUTORIA DO PROJECTO
Mrio Ferreira Lages (CEPCEP-UCP)
Manuel Costa Lobo (CESUR)
Loureno Xavier de Carvalho (CEPCEP-UCP)
Carlos Liz (APEME)
EQUIPA TCNICA
Jos Antunes Ferreira (CESUR)
Joo Matos (SIG-IST)
Manuel Brando Alves (CEPCEP UCP)
Parashqevi de Carvalho (CEPCEP UCP)
Alice Santos Silva (CESUR)
Paula Pacheco Rolo Duarte (CESUR)
Vera Gonalves (CESUR)
Joana Gonalves (SIG-IST)
Elsa Gervsio (APEME)
Jos Mateus (APEME)
Catarina Macho (APEME)
COORDENAO DE EDIO (CML)
Helena Caria
EQUIPA TCNICA
Ana Gracindo
Conceio Peixoto
Cristiana Afonso
Leonor Martins
Sandra Veiga
DESIGN, CONCEPO GRFICA E PAGINAO
Silva!designers
INFOGRAFIA
Joaquim Guerreiro
FOTOGRAFIA
Diviso de Comunicao e Imagem (CML)
REVISO DE TEXTO
Helena Soares e Pedro Ornelas
IMPRESSO
Jorge Fernandes artes grficas, Lda
Direco Municipal de Gesto Urbanstica
Departamento de Monitorizao e Difuso de Informao Urbana
Diviso de Difuso de Informao Urbana
Campo Grande, 25 4 C
1749-099 Lisboa
Telefone +351 21 798 89 96
EDIO
CMARA MUNICIPAL DE LISBOA
Pelouro de Licenciamento Urbanstico,
e Planeamento Urbano
PRESIDENTE
Pedro Santana Lopes
VEREADORA
Maria Eduarda Napoleo
Fax. +351 21 798 80 34

www.cm-lisboa.pt
Tiragem: 250 exemplares
ISBN 972-98632-3-7
Depsito Legal: 217587/04
Lisboa, Julho de 2005 - 2 edio
Todos os direitos reservados, em todos os idiomas. Proibida a reproduo total ou
parcial, por qualquer forma ou meio, de textos e imagens, sem prvia autorizao da
Cmara Municipal de Lisboa. Qualquer transgresso ser passvel de penalizao,
prevista na legislao portuguesa em vigor.
Estudo co-financiado pela CML e EPUL
Habitao
na rea Metropolitana
de Lisboa
Cmara Municipal de Lisboa Licenciamento Urbanstico e Planeamento Urbano
prefcio
( 1 edio)
A cidade de Lisboa entrou neste novo sculo com

uma srie de importantes desafios. Lugar profundamente histrico, mesmo mtico, terra para onde e
de onde tm fludo, ao longo de sculos e sculos,
destinos, saberes e energias, a cidade assume hoje
plenamente o seu papel de grande cidade contempornea e com uma motivao redobrada.
Uma motivao redobrada, porque os seus desafios so, na verdade, muito grandes. Por mltiplas
razes, algumas srias tendncias tm agredido a
nossa cidade, nas ltimas dcadas, deixando-a numa
situao paradoxal: perdendo populao de uma
forma continuada, deixando crescer dentro dela
espaos vazios ou mesmo de solido, tendo-se deixado desestruturar nalguns sectores e processos de gesto, a cidade continua sendo lugar vital de identidade, de produtividade e de criatividade. Na verdade,
Lisboa, bela como poucas, nos seus diferentes e variados bairros, reafirma hoje condies nicas para a
qualidade de vida urbana, onde os valores de identidade, de cultura, da sociedade e, diria mesmo, da
poltica, se vo, seguramente, reforar.
esse o nosso papel, a nossa responsabilidade:
estabelecer as estruturas e as condies para que a
cidade se afirme. E tambm, perante esse nobre
objectivo, gerir, da melhor forma, cada momento
dessa afirmao, perante as suas necessidades quotidianas e as das suas gentes. Foi nesses sentidos que a
Cmara Municipal estruturou, neste incio do sculo
XXI, uma srie de iniciativas a levar a cabo nas mais
variadas reas iniciativas que foram entendidas
como fundamentais para dotar a cidade e o seu
municpio de efectivas condies para enfrentar
com viso, eficincia e gosto, tal afirmao.
Entre estas iniciativas, temos procurado dotar a
cidade de um inovador sistema onde as vises de
planeamento urbano e as prticas urbansticas se
interliguem mais directamente contribuindo para
a construo de um urbanismo que tenha, efectiva-
mente, uma estratgia luminosa e procedimentos

transparentes. O actual processo de reviso do
Plano Director Municipal entre outras aces
procura ir precisamente nesse sentido.
Desde cedo, e perante a vontade de desenvolvimento destas aces, entendemos um aspecto essencial: que, para melhor actuar no sentido das necessidades e desejos da cidade, seria necessrio conhec-la bem. E, felizmente, se existem variadssimos e
excelentes trabalhos, estudos e investigaes sobre
Lisboa, nas mais diversas reas o que tambm mostra o empenho e o amor que tantos sentem por ela
faltava ainda conhec-la na sua contemporaneidade, e sob determinadas pticas, ainda para mais
numa poca em que as mudanas so, como todos
sentimos, cada vez mais intensas muito especialmente nos territrios mais urbanos e cosmopolitas.
Impunha-se, assim, efectuar estudos aprofundados,
cientficos e rigorosos, das realidades de Lisboa,
estudos que contivessem, eles mesmos, novas formas
de entendimento da cidade, e cujas metodologias
de leitura, de diagnstico e de interpretao se
interligassem, da melhor forma, com a contemporaneidade urbana contribuindo assim, eles prprios,
para a sua modernidade. Estudos que, uma vez completos, servissem as necessidades e as vontades de
quem actua em, e por, Lisboa: a Cmara Municipal,
assumindo esta, evidentemente, a responsabilidade
de liderana no desenvolvimento das estruturas de
afirmao e gesto da cidade; mas no s: tambm
todos ns, como muncipes e pessoas pois a cidade , numa parte vital, cada uma das suas gentes.
Esta primeira srie de quatro estudos, de ndole
essencialmente scio-econmica, mas cuja interpretao permite, sem dvida, clarificar e abrir uma
srie de caminhos e propostas para a cidade algumas delas de grande significado, como a proposta
de uma nova leitura da cidade revela uma qualidade cientfica com que estamos profundamente satisfeitos. Com a sua edio e divulgao em livro (iniciando-se, assim, uma coleco de estudos urbanos
para este novo sculo), a Cmara Municipal de
Lisboa assume, ao mesmo tempo, um dos seus mais
significativos deveres, perante a sociedade e como
instituio pblica: o dever de divulgao de informao rigorosa, desejada e actual demonstrando
desta forma uma clara postura de vontade de discusso e construo conjunta do futuro da cidade um
projecto que se pretende empenhado e colectivo.
Antnio Carmona Rodrigues

Presidente da Cmara Municipal de Lisboa
om a publicao, em livro, de quatro estudos

scio-econmicos e urbansticos da cidade de
Lisboa (que, esperamos, sejam os primeiros de uma
srie de anlises e interpretaes de qualidade,
perante a nossa cidade) e dos quais um deles surge
no volume que o leitor tem entre mos a Cmara
Municipal de Lisboa, e muito nomeadamente os
seus pelouros do Licenciamento Urbanstico e do
Planeamento Urbano, mostra uma das suas maiores
assumpes: enfrentar com empenho e seriedade os
desafios contemporneos da sua cidade.
Entre as mltiplas reas e sectores em que a cidade necessita no s de uma viso e cultura estruturais, mas tambm de uma ateno que chamaria
de quotidiana, as reas do urbanismo e do planeamento urbano encontram-se entre aquelas com
maior influncia e responsabilidade. Estas, por sua
vez, contm uma srie de dimenses, sob as quais
o trabalho desenvolvido vastssimo: desde a construo de uma estrutura de planeamento e de instrumentos de gesto territorial que se pretende
visionria e vinculadamente efectiva at gesto
quotidiana dos processos de licenciamento urbanstico que se pretende atenta e organizacionalmente eficiente.
Foi nesse sentido que a Cmara Municipal de
Lisboa tomou a vontade de dotar estas reas de uma
srie de projectos de mudana estrutural, bem crente que da sua qualificao surgiriam efeitos multiplicadores que beneficiariam toda a cidade. Estes projectos, entre outros, tm-se estendido por mltiplas
reas: desde a reviso do Plano Director Municipal
de Lisboa, dotando-o de novas formas e possibilidades de regulao e de actuao sobre a cidade; passando pela construo de um sistema de monitori-
zao urbana, que permitir o acompanhamento

mais directo das transformaes que se sucedem
em cada espao urbano; at completa reviso de
sistemas organizacionais vitais, como por exemplo o
sistema de licenciamento urbanstico, reviso que,
incluindo inovaes tecnolgicas e de procedimentos, entre outros resultados, originou j uma reduo muito significativa do perodo mdio de anlise
de licenciamento cuja lentido gerava, anteriormente, importantes ineficincias econmicas e sociais para toda a sociedade.
Ao mesmo tempo, e para que, verdadeiramente,
estes ambiciosos projectos de mudana sejam estruturalmente vinculantes, uma outra dimenso de trabalho surge-nos como absolutamente vital: estou a
falar da importncia do desenvolvimento de uma
viso e de uma cultura dentro da Cmara
Municipal, mas tambm fora dela por um lado,
que contenha atitudes mais estruturais e eficazes, e,
por outro lado, que esteja mais intrinsecamente
ligada s realidades e s dinmicas actuais da prpria cidade. Ou seja, que se assuma a modernidade
urbana como vrtice essencial para quem trabalha
para, e em, Lisboa.
Todos sentimos que a cidade de Lisboa , hoje,
consideravelmente diferente da cidade de h vinte,
mesmo dez anos. Se queremos, na verdade, desenvolver uma srie de iniciativas no sentido de a servir,
perante objectivos de melhoria da qualidade e sustentabilidade da vida urbana, ao mesmo tempo
fazendo com que toda uma mquina de gesto diria da cidade, nos mais variados nveis, funcione permanentemente, e com elevados nveis de qualidade,
temos ento que olhar para a nossa cidade de frente e procurar compreend-la da melhor forma.
Estes estudos que, como referi, abrem uma

coleco de investigaes sobre a Lisboa contempornea, assumem essa vontade camarria de
desenvolvimento de uma postura cultural e contempornea mais firme. Seguindo um plano de
aco desenvolvido no incio de 2002, com diversos e ambiciosos objectivos, apresentam leituras da
cidade em reas que estavam, at hoje, ainda
muito pouco investigadas mas cujas influncias
so decisivas no presente e, com certeza, no futuro
urbano. Neste sentido, apresentamos aqui o resultado de quatro projectos concretos: em primeiro
lugar, uma anlise de quatro estudos de caso em
locais muito concretos da cidade e cujos diagnsticos, a um nvel de micro-escala, nos permitem
olhar, de uma forma integrada, para um espao
urbano como um todo; em segundo lugar, um
detalhado estudo de anlise sobre a situao e as
potencialidades ao nvel do desenvolvimento econmico e da competitividade urbana da cidade;
em terceiro lugar, um trabalho que equaciona as
realidades do mercado imobilirio na cidade e sua
metrpole, com uma nfase muito concreta no
sector da habitao; e finalmente um detalhado
diagnstico scio-urbanstico, atravs da anlise e
da interpretao do comportamento de mltiplas
variveis sociais, demogrficas e habitacionais, um
espelho de importantes realidades que tm moldado e transformado Lisboa. Estes estudos, agora
prontos e publicados assumem-se assim como
instrumentos naturalmente integrantes para a
reflexo e actuao sobre a cidade de Lisboa e as
suas mltiplas estruturas.
Gostaria de expressar os meus sinceros agradecimentos a todos aqueles que contriburam, com o
elevado empenho que pude verificar, para o desenvolvimento destes projectos: equipa interna de
coordenao da Cmara Municipal de Lisboa, que
estruturou, desenvolveu e geriu todos estes estudos,
de uma forma profundamente dedicada e empenhada; s diversas equipas de consultores, que se
imburam do esprito que na verdade todos procuramos o de fazer da nossa cidade um local de grande qualidade e proximidade; e a todos os responsveis pela edio destes estudos em livros tornandoos ainda mais acessveis e apelativos para todos.
A afirmao de Lisboa como sistema vital depende enormemente de dimenses como as dinmicas
de reabilitao e de revitalizao urbana, as dinmicas de criao de emprego ou as diversas formas e
vises perante a residencialidade. Cito apenas algumas reas, cruciais, objecto de anlise profunda
nesta srie de estudos ora apresentados. A sua leitura, que classificaria de fascinante, demonstra-nos, na
verdade, uma srie de diagnsticos e interpretaes
muito relevantes para o entendimento e a aco
sobre a Lisboa contempornea e futura e contribui seguramente, por conseguinte, para o atingir
dos objectivos acima assumidos mesmo (ou especialmente) os de ndole mais estrutural: a afirmao
de uma cultura de empenhamento e de motivao
perante as necessidades, os objectivos e os desejos
de Lisboa.
Maria Eduarda Napoleo

Vereadora do Licenciamento Urbanstico
e Planeamento Urbano
10
esde que, no final do ano de 2002, e no mbito do lanamento de uma srie de projectos e
objectivos de carcter estrutural, se estabeleceu a
vontade da Cmara Municipal de Lisboa em desenvolver uma srie de novos estudos de anlise e diagnstico da sua cidade, se assumiu tal desafio como
um grande privilgio.
Tratou-se, na verdade, da construo de uma
estrutura de anlise e de interpretao de uma
realidade que, para alm de ser profundamente
vasta, complexa e heterognea, nos toca de uma
forma profunda, pelo que significa em termos da
nossa prpria cultura, identidade e vivncia pessoal e colectiva. E, muito acreditamos, tambm
pelo que significa em termos do nosso prprio
futuro, pois cremos que est, na cidade como um
todo, mas tambm em cada um dos seus espaos,
fluxos e energias, uma parte considervel da
forma como poderemos ser mais sustentveis e
mais eficientes, e tambm mais humanos, mais
justos e mais felizes.
A anlise das diferentes reas e dimenses que
careciam de diagnstico teve diversos passos: em
primeiro lugar, analisaram-se os mais variados estudos existentes sobre a cidade, nas mais diversas reas
trabalho aps o qual se estabeleceram as reas
com mais significativas lacunas, em face da contemporaneidade da cidade e suas grandes tendncias;
sucedeu-se um perodo de auscultao e discusso
com mltiplos especialistas, quer da prpria
Cmara Municipal, quer do campo da academia e
da investigao, e tambm de sectores de gesto e
actuao na cidade, a outros nveis; finalmente,
num processo que incluiu a realizao de alguns
workshops, estabeleceu-se um plano de aco que,
alm de direccionar de uma forma bem mais clara
cada sentido de projecto a desenvolver, detalhou
cada um deles, materializando-os em cadernos de
encargos muito concretos. Assim ficou definida a
rea de trabalho dos estudos de interpretao scioeconmica e urbanstica da cidade de Lisboa
(outras reas de anlise e interpretao urbana,

foram tambm desenvolvidas, por outras equipas).
Esta rea de interpretao scio-econmica e
urbanstica da cidade de Lisboa, estabeleceu o
desenvolvimento de quatro estudos concretos, que
materializariam a necessidade e a vontade de conhecimento e de actuao em especficas e determinadas reas: em primeiro lugar, tendo em considerao que uma das mais srias questes que se colocam a Lisboa, se prende com a constante sangria das
suas gentes, que, ao irem residir noutros locais, vo
diminuindo a densidade, a compacticidade humana
e a capacidade criativa da cidade, ao mesmo tempo
contribuindo para o desenvolvimento de uma
metrpole mais dispersa e seguramente menos sustentvel, considerou-se como vital, a compreenso
dos fenmenos contemporneos inerentes residencialidade, habitao, aos espaos de vida vistos
em termos do habitar por determinadas escalas e
sentidos, e evidentemente s cadeias de valor a estas
reas ligadas nomeadamente em termos do sector
imobilirio, dos seus mercados e formas de actuao
e regulao; em segundo lugar, e entendendo que
uma das reas mais vitais de uma cidade a sua
capacidade de gerao de mais-valias e de riqueza,
permitindo tambm por essas vias, a inovao e a
criatividade, e estabelecendo dinmicas conducentes a um desenvolvimento scio-econmico consistente e diramos mesmo sustentvel, considerou-se tambm prioritrio o conhecimento das realidades econmicas e das chamadas bases empregadoras e competitivas da cidade.
Uma outra rea, transversal s vises sectoriais dos
estudos, que consideramos de grande relevncia,
prende-se com a proposta de uma (ou mais que
uma) nova leitura territorial da cidade. Na verdade,
e como o leitor poder constatar, estes diferentes
estudos, quando incidem o seu olhar sobre escalas
internas cidade, desenvolvem as suas anlises, no
perante freguesias, mas sim perante outro tipo de
agregao urbana: unidades de anlise, grandes
11
reas agregadas, zonas de aglomerao. Numa cidade que pede inovao e, sobretudo, integrao de
vontades e novas atitudes, consideramos estas propostas de novas leituras urbanas como bastante significativas.
Este estudo, que incide sobre as questes da habitao em Lisboa, procura situar tal anlise no s em
termos de um diagnstico que podemos designar
como clssico (muito por via de anlises quantitativas), mas tambm sob a forma de duas perspectivas
vitais para uma compreenso mais integrada: por um
lado, e por via de mtodos de recolha qualitativa
(que incluiu questionrios a um extenso universo,
para alm de uma srie de entrevistas e de inquirio
de focus groups, entre outras abordagens), aborda e
analisa as expresses de residencialidade (existentes
e percepcionadas) das famlias, e tambm dos prprios actores do lado da oferta imobiliria; por outro
lado, precisamente tendo em considerao esta
interligao, procura situar os desafios, as necessidades e as potencialidades residenciais da cidade, em
face das dinmicas prprias do mercado imobilirio
metropolitano. Como tal, o estudo vincula-se, de
uma forma muito directa, com a primeira grande
rea de interpretao acima referida.
Perante estas dimenses de anlise, o desenvolvimento deste projecto foi tambm acolhido pela
EPUL, que, dados os seus objectivos de desenvolvimento da qualidade de vida residencial na cidade
de Lisboa, desde o incio o acompanhou, e o procurou integrar nas suas reflexes sobre as melhores
formas de prestar to relevante servio pblico. Foi,
assim, este trabalho desenvolvido por uma vasta
equipa, liderada pelo Centro de Estudos dos Povos
de Cultura e Expresso Portuguesa (CEPCEP) da
Universidade Catlica Portuguesa, e que incluiu
equipas do Centro de Estudos dos Sistemas Urbanos
e Regionais (CESUR/IST) e da rea de
Planeamento e Estudos de Mercado (APEME) a
todos os membros destas equipas, aos seus coordenadores, assim como aos responsveis da EPUL,
mais ligados a este esforo, agradecemos todo o

empenho demonstrado ao longo deste ambicioso
projecto.
Gostaramos ainda de apresentar os mais sinceros
agradecimentos pela aposta, pela vontade e pelo
apoio dado desde o princpio a todo este projecto,
pelo Sr. Presidente da Cmara Municipal de Lisboa,
Professor Antnio Carmona Rodrigues, e pela Sra.
Vereadora Maria Eduarda Napoleo, ambos sempre
empenhados em levar por diante os mais significativos
projectos estruturais de mudana. Uma palavra de
apreo pelo apoio prestado pelos colaboradores e
dirigentes das reas do Planeamento Urbano da
Cmara. Queremos ainda agradecer a excelente dedicao colocada pela equipa de planeamento da edio (da Diviso de Difuso de Informao Urbana),
nomeadamente a Helena Caria e a Ana Gracindo. E
agradecermos a dedicao nica e inesquecvel, a
uma equipa magnfica e a uns profissionais que tero
sempre o nosso mais profundo respeito e admirao:
Nuno Caleia, Antnio Bastos e Fernando Valente.
Finalmente, com muito gosto que vemos estes
diferentes estudos serem materializados em livro,
permitindo assim uma divulgao que ultrapassar
os territrios internos do municpio. A importncia
da divulgao da informao, para um maior conhecimento das realidades, por um lado, e, atravs
desse maior conhecimento, para uma maior motivao cultural e cvica, por outro lado, certamente
uma das dimenses de responsabilidade social mais
relevantes. Esperamos que, perante este contributo,
possam outros, investigadores, decisores, tcnicos e
cidados em geral, reflectir, aprofundar as suas
vises, motivar-se mais, e agir, nas mais variadas
reas, em prol de uma Lisboa mais equilibrada, mais
sustentvel, mais criativa e mais cosmopolita.
Joo Seixas
Coordenador dos Estudos Scio-Econmicos
e Urbansticos
12
ndice
Pirmides etrias 43
Os grandes grupos etrios da AML 43
Estado civil 46
Nvel de instruo 49
Famlias 49
Fluxos migratrios 52
Movimentos pendulares 53
4 Enquadramento econmico 55
O mercado imobilirio 57
Taxa de juro 57
Acesso ao crdito habitao 58
Introduo 15
Mercado da habitao (casa prpria) 60

Custo de construo de habitao nova 61
1. Metodologias de investigao 17
Unidades de anlise da cidade de Lisboa 19
Critrios de delimitao 19
As unidades de anlise 20
Mtodos e instrumentos de recolha
de informao 21
Pesquisa documental e estatstica 21
Aplicao de mtodos qualitativos/
/intensivos 22
Aplicao de mtodos qualitativos/
/extensivos 24
Despesas para as famlias com a Habitao

Prpria 61
Mercado de Arrendamento 62
Despesas para as famlias com
a Habitao Arrendada 63
Fundos de Investimento Imobilirio 64
Diagnstico scio-econmico 66
Poltica fiscal 67
Imposto Municipal sobre Transmisses 67
Imposto Municipal sobre Imveis 68
Taxa Municipal 69
Diagnstico tecnolgico 69
2. Enquadramento da rea de estudo 27
Transportes e acessibilidades 70
Identificao da rea de estudo 29

A nvel regional 29
A nvel nacional, peninsular e europeu 30
O mercado de habitao em Lisboa
no planeamento 34
5. A procura no mercado da habitao

segundo as sondagens e focus groups 73
Estimativas da procura de habitao 75
A casa matriz de valor para
o cidado/consumidor 77
3. Caracterizao scio-demogrfica
da AML 37
Vectores estruturantes 77
Evoluo populacional da rea Metropolitana

de Lisboa 39
Qualidade da casa 82
Evoluo global da populao na Margem

Norte 40
Evoluo global da populao
na Margem Sul 40
O crescimento populacional nas duas
ltimas dcadas 41
Estrutura etria do concelho de Lisboa 43
Espao para respirar 78
Unidade da casa 85
Quantificao das observaes
e os perfis da procura na AML 86
O produto imobilirio mais procurado 98
Consideraes finais sobre a procura
de habitao 117
6. Diagnstico habitacional da cidade

de Lisboa 119
Elementos da Procura para os processos

de Reabilitao Urbana 163
Viver em Lisboa vs fora de Lisboa 121
Promoo de habitao social nas reas

centrais uma forma de combate
desertificao da cidade e de resoluo
das carncias habitacionais 165
Viver em Lisboa 121

Viver fora de Lisboa 123
Caracterizao dos inquiridos 123
Caracterizao da habitao actual 125
Insatisfaes 126
Tendncia de mudana 129
Tendncias actuais do processo de

reabilitao de edifcios 166
Campanha de reabilitao 167
Reflexes adicionais sobre estudos
de caso 169
Utilizao da casa 129

Deslocaes casa-trabalho 129
9 Anlise swot 171

Pontos fortes 173
7. Diagnstico territorializado da cidade de

Lisboa 131
Anlise das unidades com base nos inquritos
telefnicos 133
Caracterizao do inquirido 133
Pontos fracos 174

Oportunidades 176
Debilidades 177
Estratgias a considerar 178
Caracterizao da habitao actual 135

Satisfao 136
Tendncia de mudana 138
Utilizao da casa 139
Deslocaes casa-trabalho/estudo 140
Caracterizao das grandes reas
agregadas 143
Fichas de caracterizao das grandes reas
agregadas e das unidades de anlise 145
10. Estratgias futuras para o mercado

imobilirio 179
Polticas de repovoamento 181
Sntese das ideias-mestras 182
Polticas de habitao 184
Referncias bibliogrficas 187
Fichas de caracterizao territorial 191

8. A oferta no sector imobilirio 147
Descrio do mercado 149
O mercado imobilirio actual 149
Caractersticas do mercado em termos
de promoo do produto e de preo 150
Sntese conclusiva 152
Ilaes a partir do desk-research 153
Caractersticas das habitaes 155
Comunicao 155
Reabilitao urbana 157
Introduo 157
A poltica de reabilitao na Europa 159
Um estudo de caso: The Pentagon Project
(Bruxelas) 160
As necessidades de reabilitao em Lisboa
e os Programas de Reabilitao Urbana
existentes 161
13
14
introduo
No mbito de uma parceria estabelecida entre a

Cmara Municipal de Lisboa (CML) e a Empresa
Pblica de Urbanizao de Lisboa (EPUL), foi solicitado ao Centro de Estudos dos Povos e Culturas
de Expresso Portuguesa (CEPCEP) que elaborasse
um estudo de anlise do mercado de habitao de
Lisboa, a que se acrescentaram mais tarde algumas
outras perspectivas no sentido de potenciar esse
processo para a reelaborao e desenvolvimento do
PDM de Lisboa.
No cumprimento do processo de investigao
oportunamente iniciado, foi produzido este documento onde se procura, de uma forma integrada e
abrangente, abordar o mercado habitacional de
Lisboa no contexto das dinmicas imobilirias da
rea Metropolitana de Lisboa. o culminar de
mltiplos esforos em que um dos intuitos principais foi encerrar, tanto quanto possvel, numa viso
multidisciplinar e multidimensional de recolha,
observao e interpretao dos fenmenos, uma
pluralidade de factos at agora nunca totalmente
estudados de forma unificada, sendo, por isso, de
esperar que tenham sido encontrados novos caminhos, novas ideias e desenvolvimentos.
A caminhada foi feita em colaborao com os tcnicos da CML e da EPUL. Nela acabou por ser possvel fazer um levantamento do problema da habitao em Lisboa (concelho e rea metropolitana) e
suas interfaces polticas e urbansticas que poder
ajudar a reequacionar o planeamento urbanstico
da cidade no seu contexto regional, nacional e
internacional. A presente publicao coloca assim
nas mos dos interessados, designadamente os profissionais que trabalham no domnio da habitao e
do planeamento territorial, um ponto de partida
para ulteriores trabalhos.
De facto, mais do que receitas acabadas, o texto

procura apresentar pistas e linhas estratgicas que
podero contribuir para o estabelecimento de novas
orientaes ao nvel das polticas de habitao.
O presente estudo abre com uma srie de captulos
introdutrios que abordam a metodologia da investigao (cap. 1), o enquadramento da rea de estudo
em termos nacionais, regionais e locais (cap. 2), a
caracterizao scio-demogrfica (cap. 3) e, por fim,
um enquadramento econmico das dimenses em
anlise (cap. 4).
Seguidamente faz-se uma anlise exaustiva da
procura no mercado da habitao na AML (cap. 5)
e um diagnstico habitacional da cidade de Lisboa
(cap. 6), posteriormente territorializado pelas mltiplas zonas da cidade de Lisboa (cap. 7), seguindo-se uma anlise das dimenses da oferta no sector
imobilirio (cap. 8).
O trabalho termina por uma anlise SWOT (cap. 9)
e pela apresentao de possveis estratgias futuras
perante o mercado imobilirio (cap. 10).
Procura-se, pois, lanar um olhar sobre a cidade
que no seja demasiado segmentado impedindo o
acesso totalidade dos fenmenos inerentes ao
mercado imobilirio nem excessivamente terico
caindo no vazio da abstraco. Ou seja, a investigao tentou conciliar uma viso marcadamente social, urbanstica e estratgica para Lisboa no contexto
da AML, com um olhar pragmtico sobre o tema da
Habitao, incluindo tambm aspectos que, porque
no diz-lo, tm importncia comercial.
Acredita-se que o desafio colocado pela investigao, resultante da complexidade dos temas tratados, tenha sido superado e que se tenha atingido
um estdio de maturao que pode ser til, no s
queles que procuram compreender na sua complexidade os problemas em causa como tambm a
quem interessa informao mais especfica. , com
efeito, desejo dos autores que o estudo seja um instrumento de consulta profcuo sobre o estado da
arte dos principais vectores do mercado imobilirio em geral e do sector habitacional em particular.
Deseja-se ainda que permita aos diversos actores
conhecer a realidade que os envolve e que muna
os decisores de conhecimento indutor de decises
adequadas e de maiores capacidades nas aco
poltica e social em prol da cidade, nomeadamente num momento to marcante como o actual
em plena reviso do Plano Director Municipal de
Lisboa , cheio de preocupaes no plano social,
demogrfico e imobilirio. Esperam, pois, os autores que o estudo seja incentivo para outros aprofundamentos tericos e de suporte para futuras
actuaes sobre a cidade e seu contexto metropolitano.
15
16
1
metodologias
de investigao
metodologias
de
investigao
O presente captulo visa enquadrar o leitor nas principais linhas de orientao metodolgica do trabalho de investigao, ajudando-o a compreender a
dinmica pretendida e a complementaridade do
modelo de investigao aplicado.
Para alm disso, sendo este aspecto apresentado
em primeiro lugar, tem como finalidade introduzir
os pressupostos de delimitao territorial que suportam o estudo. A sua concepo e desenho constituem um dos principais contributos do trabalho
desenvolvido.
Unidades de anlise
da cidade de Lisboa
A par das decises metodolgicas de delimitao
das unidades geogrficas e territoriais de estudo
para a rea Metropolitana de Lisboa, tal como
explicadas e aprofundadas no captulo que se segue
(Enquadramento da rea de estudo), desde cedo a
dinmica de trabalho com a Cmara Municipal de
Lisboa exigiu uma canalizao de esforos tcnicos
e humanos da equipa para um processo de (re)delimitao das unidades componentes do territrio
urbano da cidade, de forma que as anlises efectuadas neste trabalho, assim como outras que decorrem e decorrero na CML, possam equilibrar-se
numa plataforma territorial comum.
Numa perspectiva puramente metodolgica,
passam a descrever-se os pressupostos e processos
de definio das unidades de anlise da cidade de
Lisboa.
Critrios de delimitao
Para a delimitao das reas de anlise foram
tidos em conta os seguintes critrios:
rea significante para o tipo de dados a tratar;
Seces estatsticas;
Freguesias;
Bairros com unidade morfolgica dos traados
urbanos;
Nomenclaturas usadas definindo grandes espaos: mercado imobilirio e mapa mental;
Distncia interna a percorrer: menor ou igual a
3 km com excepo de Monsanto;
Experincia do Provedor do Ambiente e da
Qualidade de Vida Urbana da Cmara
Municipal de Lisboa;
Formatao: compacticidade*, concentrao**;
Ocupao populacional grupos tnicos, scio-profissionais e seu relacionamento;
Usos dominantes (classes de uso);
Experincia e instinto pessoal a sntese de
valores por vezes antagnicos;
reas equilibradas entre si (ordens de grandeza
equivalentes de populao, rea);
Comunidades coesas;
Organicidade funcional e territorial (proxmica, cinturas ou estrangulamentos);
Explorao de fotografia area;
Visitas locais selectivas.
*
**
Esta delimitao teve tambm um importante critrio que foi o de ajustamento progressivo, num
processo iterativo, uma vez que obteve contributos
dos parceiros do estudo, bem como do cliente, at
se obter a delimitao agora apresentada.
Com estes critrios criaram-se as seguintes grandes reas agregadas:
Aeroporto;
Centro;
Centro Litoral;
Monsanto;
Nordeste;
Noroeste;
Sudoeste.
19
20
Delimitao das unidades de anlise Proposta definida no incio do estudo
Estas grandes reas agregadas so compostas pelas

seguintes unidades de anlise:
Aeroporto Aeroporto;
Centro Alvalade, Avenidas Novas, Antnio Augusto Aguiar, Areeiro, Campolide, Campo Grande;
Centro Litoral Avenida, Baixa, Bairro Alto,
Beato, Beato Centro, Campo de Ourique, Cais do
Sodr, Castelo, Estrela, Arroios, Santa Marta, Santos, So Vicente, Fontes Pereira de Melo;
Monsanto Monsanto, Monsanto Sul, Monsanto/
/Benfica;
Nordeste Marvila, Olivais, Oriente e Chelas;
Noroeste Benfica, Carnide Sul, Carnide Norte,
Charneca, Lumiar Sul, Lumiar Norte, So Domingos de Benfica;
Sudoeste Ajuda, Belm, Alcntara/Junqueira,
Restelo, So Francisco Xavier, Tapada.
Como adiante se ver, tambm se encarou a hiptese de desdobrar a grande rea do Noroeste em
duas reas:
G Benfica, So Domingos de Benfica, Carnide Sul,
Carnide Norte
G Lumiar Sul, Lumiar Norte, Charneca,
bem como desdobrar a grande rea do Centro Litoral em duas ou trs reas, por exemplo:
Avenida, Baixa, Bairro Alto, Campo de

Ourique, Estrela, Santos e Cais do Sodr;
G Castelo, So Vicente, Beato, Beato Centro,
Arroios, Santa Marta e Fontes Pereira de Melo.
ou
G Campo de Ourique, Estrela e Santos;
G Bairro Alto, Avenida, Baixa, Cais do Sodr,
Castelo e Santa Marta;
G Arroios, Beato, Beato Centro e Fontes Pereira
de Melo.
As unidades de anlise
Foram consideradas sete (ou nove) grandes reas
agregadas, visando espaos de planeamento e gesto num sentido orgnico e de percepo dos espaos da cidade que, como o nome indica, aglomeram
as quarenta unidades de anlise que foram definidas para a caracterizao da cidade neste estudo.
A proposta apresentada pretende garantir que
ser possvel fazer alteraes dos limites das unidades sempre que seja necessrio efectuar diferentes
anlises a diferentes escalas ( freguesia, seco, subseco...), de modo a analisar, de forma individual,
cada uma das unidades de anlise, bem como adicion-las ou subtra-las a determinada grande rea
agregada sempre que a anlise a efectuar o exija
(por motivo da disponibilidade dos dados ou do
tipo de anlise). Isto sem prejuzo do registo de
localizao nas unidades de anlise vir a permitir,
mais tarde, uma observao de mais pormenor e
novas flexibilidades de sntese atravs de diferentes
combinaes, nomeadamente para as ilaes relativas aos eixos econmicos e das tecnologias de
desenvolvimento mais relevantes.
Na prtica, as duas subdivises apresentadas nas
grandes reas agregadas Centro Litoral e Noroeste
ficam disponveis para serem ambas utilizveis, por
simples deciso na agregao das unidades de anlise consideradas.
Com este princpio de flexibilidade de agregao
de unidades de anlise ser possvel olhar para a
cidade em termos de nove grandes reas agregadas
(incluindo o Aeroporto e Monsanto) o que poder
justificar-se atravs do desenvolvimento dos estudos.
Para base deste estudo seguiram-se, como base de
trabalho, depois de vrias iteraes, as unidades e
respectivas reas agregadas que constam na proposta visvel na carta.
Mtodos e instrumentos
de recolha
de informao
jeces demogrficas, parte da caracterizao da oferta do mercado imobilirio e da reabilitao urbana e

os licenciamentos camarrios, entre outros dados de
origem, remetidos para a bibliografia do presente
estudo, pesquisa esta que incluiu um levantamento
exaustivo da oferta habitacional e de escritrios na
AML, cujo relatrio aprofundado constitui um volume anexo ao presente documento.
Das metodologias especficas utilizadas nesta
parte da investigao pe-se de seguida em destaque
a relativa ao desk research, pelo facto de ter algumas
caractersticas dignas de registo de forma a precis-la e a definir os elementos que a distanciam de
outros aspectos da investigao documental.
MERCADO EM ANLISE
Oferta de imobilirio, constituda por novos

empreendimentos para habitao e escritrios, na
rea Metropolitana de Lisboa.
PERODO DE OBSERVAO
De 26 de Maio a 30 de Junho de 2003.

CONCEITO DE EMPREENDIMENTO
Conjunto de apartamentos (para habitao) ou

espaos (fixos ou adaptveis, para escritrios), organizados num edifcio nico ou numa urbanizao,
com uma designao e imagem prprias, objecto de
comunicao em meios de comunicao social,
durante um determinado perodo de tempo (uma
s ocorrncia ou vrias).
O modelo de investigao proposto pela equipa

multidisciplinar baseia-se na aplicao de um modelo constitudo por abordagens complementares,
tanto na forma de recolha da informao como no
seu tratamento. Neste sentido, poder-se- dividir
este trabalho de recolha emprica em trs fases, no
obrigatoriamente sequenciais:
A Pesquisa documental;
B Aplicao de mtodos qualitativos/intensivos;
C Aplicao de mtodos quantitativos/extensivos.
MEIOS UTILIZADOS
Pesquisa documental
e estatstica
A pesquisa foi, por isso, conduzida a partir da

informao do Expresso em articulao com os sites
dos promotores e mediadores dos empreendimentos seleccionados no mesmo semanrio.
O recurso s fontes de informao primria e a

estudos anteriormente realizados permitiram, numa
primeira anlise, uma abordagem exploratria e
caracterizadora dos objectos e temas em estudo. Por
outro lado, foi neste tipo de informao que se basearam algumas das anlises estatsticas elaboradas, de
que so exemplo a caracterizao das unidades de
anlise da cidade de Lisboa1, as caracterizaes e pro-
21
Partindo de uma observao prvia de diversos

meios de comunicao social, organizou-se numa
primeira fase uma short list com o Dirio de Notcias,
Correio da Manh e Expresso, bem como sites especializados em imobilirio. Concluiu-se que o Expresso
era o meio mais abrangente. Quanto aos sites na
Internet, os genricos sobre o imobilirio tm
sobretudo informao sobre habitao usada. Os
que oferecem maiores potencialidades so os dos
promotores e mediadores imobilirios.
Constituio da amostra
Foi efectuado o recenseamento da oferta durante
cerca de seis semanas, nos meios descritos anteriormente, tendo sido recenseados 73 empreendimentos de habitao e 17 de escritrios. Dos empreendimentos recenseados foi seleccionada uma amostra
1 Em anexo.
22
para anlise detalhada, de forma a que todas as

zonas definidas estivessem representadas. A seleco
assim feita ficou constituda por 36 empreendimentos de habitao e 10 de escritrios. Em alguns casos
foi efectuada uma visita aos empreendimentos escolhidos para recolha de informao mais exaustiva.
Aplicao de mtodos
qualitativos/intensivos
2 Cf. Michael BLOOR,

et al., Focus Groups in
Social Research,
London, Sage, 2001.
No que respeita aos mtodos qualitativos, eles tiveram uma dupla funo no presente estudo.
Pelo facto de constiturem um elemento de investigao de maior profundidade, estes mtodos permitem um enfoque detalhado na auscultao dos
indivduos, indo ao pormenor de uma definio dos
produtos imobilirios preferidos pelos consumidores, da aferio das diversas dimenses psicossociolgicas da vivncia urbana e da captao de opinies
qualificadas de peritos e especialistas.
Por outro lado, ao permitir um contacto directo
com as vivncias individuais e familiares relativamente habitao, estes procedimentos facilitam a
preparao dos questionrios extensivos em termos
de objectividade e preciso, designadamente no que
se refere seleco de temas e questes relevantes e
na codificao de um grande nmero de questes,
ficando assim garantida uma maior qualidade dos
resultados estatsticos.
Dentro dos mtodos qualitativos, optou-se por um
conjunto de instrumentos de auscultao que, pela

sua complementaridade, rigor e credibilidade,
encerram a abordagem intensiva das problemticas
do estudo.
Focus groups e entrevistas individuais

aprofundadas
O tema da habitao trata matrias muito complexas, uma vez que constitui, na vida das pessoas, um
marco de grande densidade emocional a nossa
primeira casa, o nosso lar. A recolha de informao deve considerar esta complexidade e profundidade. Por isso se procedeu ao seu levantamento
mediante a metodologia dos focus groups, j que
neles facilmente emergem muitos aspectos relacionados com a escolha da casa e do investimento emotivo na sua aquisio.2
Um focus group consiste numa reunio com cerca
de 7--8 participantes em que, durante cerca de duas
horas, se discute de modo espontneo e aprofundado um determinado tema. O moderador tem como
funo estimular a dinmica de produo das opinies de cada membro do grupo, sendo fundamental
criar um ambiente de -vontade que permita a cada
qual contar as suas histrias pessoais e exprimir as
emoes, sentimentos, opinies, atitudes e ideias.
Tudo isto, dificilmente captvel pelos mtodos
extensivos, vai sendo validado ao longo da sesso
atravs de diversas formas de controlo, que asseguram uma superior qualidade e consistncia na informao recolhida.
5 FOCUS GROUPS
6 ENTREVISTAS INDIVIDUAIS
APROFUNDADAS
3 com Residentes em Lisboa (cidade)

3 pretendem mudar de habitao
2 com residentes fora de Lisboa (rea metropolitana)
3 pretendem comprar habitao como forma de investimento
de ambos os sexos, idades entre os 22 e os 45 anos,

Status A/B e C1, com diferentes intenes em termos
de mudana de casa e de zona.
de ambos os sexos,
idades acima dos 55 anos (sniores),
residentes na rea Metropolitana de Lisboa
Para alm disso, a interaco dos participantes

geradora de uma rede sinrgica de reaces aos
temas propostos, o que permite chegar a entendimentos profundos dos fenmenos em estudo. O
focus group constitui assim um dos instrumentos que
mais potenciam os mecanismos de interaco com
objectivos de quase experimentao disponveis na
investigao social e de mercado. Uma vantagem
adicional em relao entrevista individual, especfica deste instrumento metodolgico, est em poder
fazer o controle imediato de opinies individuais
atravs da interaco grupal. Por um lado, e como
foi acima referido, a metodologia de focus group
particularmente indicada na fase de preparao de
questionrios a aplicar a amostras estatisticamente
representativas. O desenho das questes e das perguntas pr-codificadas torna-se mais rigoroso, pelo
facto de se adequar a linguagem do inqurito s

categorias conceptuais dos respondentes. Por outro
lado, um focus group permite levantar todas as
dimenses psicolgicas de um dado assunto, funcionando como til fornecedor de insights que ajudam
o investigador a pensar e a interpretar factos e
nmeros recolhidos noutras dimenses da pesquisa.
Recorrendo, neste sentido, a uma equipa especializada na aplicao e tratamento desta metodologia
especfica, foram seleccionados os participantes
com base num painel de contactos da empresa de
estudos de mercado que integrou a equipa de trabalho, sendo-lhes aplicado um questionrio-filtro
que permitiu a caracterizao socio-demogrfica
dos participantes e a sua situao em termos habitacionais. Um procedimento digno de ser referido
que todas as sesses de trabalho foram gravadas em
FG1
FG2
FG3
8 participantes
Residentes em Lisboa
Pretendem mudar de casa
22-30 anos
H=3; M=5
A/B= 4; C1= 4
7 participantes
30-45 anos; A/B
H=3; M=4
8 participantes
Pretendem mudar de casa
28-40 anos
C1
H=4; M=4
Em processo de procura = 4
J iniciaram mudana = 4
Pretendem mudar
de casa = 4
No pretendem mudar
de casa = 4
Em processo de procura = 5
J iniciaram mudana = 3
14/05/03
15/05/03
16/05/03
FG4
FG5
7 participantes
Residentes fora de Lisboa
22-30 anos
8 participantes
30-45 anos
6 ENTREVISTAS
INDIVIDUAIS
H=5; M=2
A/B= 3; C1= 4
H=4; M=4
A/B=43; C1= 4
Pretendem morar fora de Lisboa = 4

Pretendem morar em Lisboa = 3
Pretendem morar fora de Lisboa = 4

Pretendem morar em Lisboa = 5
19/05/03
20/05/03
55-62 anos
Residentes em Lisboa = 3
Residentes fora de Lisboa = 4
H=4; M=4
Pretendem mudar de habitao = 4
Pretendem comprar para
investimento = 2
Realizadas
entre 28/05/03 e 2/06/03
23
24
udio e vdeo e posteriormente transcritas com

vista a uma anlise detalhada dos seus contedos
explcitos e implcitos. Em termos genricos, a finalidade destes focus groups era a explorao aprofundada da vivncia urbana e habitacional. Para isso,
realizaram-se cinco reunies de grupo e seis entrevistas individuais, aprofundadas entre os dias 14 de
Maio e 2 de Junho de 2003. Mais especificamente,
os participantes nos focus groups e os que foram
objecto de entrevistas aprofundadas tinham as
caractersticas a seguir descritas.
Como se deduz do quadro anterior, ao segmento
snior da populao foi feita uma abordagem mais
personalizada, atravs da realizao de seis entrevistas individuais aprofundadas tendo em conta as
seguintes situaes:
a) 4 indivduos com idade superior a 55 anos que
pretendem mudar de habitao;
b) 2 indivduos com idade superior a 55 anos que
pretendem adquirir habitao, enquanto forma de
investimento.
Realizaram-se ainda 10 entrevistas individuais de
natureza semidirectiva a lderes de opinio e especialistas em reas importantes para a compreenso
global dos fenmenos em estudo. Com isto obteve-se a informao necessria anlise da situao por
parte de pessoas de vrios vectores scio-profissionais do mercado imobilirio e captaram-se percepes complementares das dos consumidores, provindo, como provm, de pessoas e entidades que
intervm activamente, como no caso dos investidores, no mercado.
Este painel de entrevistados, por reas de especialidade, foi constitudo por:
G Mediao imobiliria: 1 consultor/mediador
imobilirio;
G Arquitectura e construo: 1 arquitecto; 1 promotor imobilirio/construtor;
G Banca: 1 especialista em crdito habitao; 1
especialista em fundos imobilirios;
G Comunicao: 1 jornalista especialista em imobilirio numa agncia de comunicao; 1 jornalista especialista em imobilirio num meio de
comunicao social;
Responsveis de associaes do sector: AICE

(Associao dos Industriais de Construo e
Edifcios); APPII (Associao Portuguesa de
Promotores e Investidores Imobilirios);
APEMI (Associao Portuguesa de Mediadores
Imobilirios).
Ainda com o objectivo de testar propostas de

novos formatos para habitao e de avaliar o seu
nvel de atractividade para os consumidores em
geral, foram entrevistados casais ou futuros casais e
indivduos de ambos os sexos que pretendem
mudar de residncia, com idades compreendidas
entre os 27 e os 46 anos, de status social B e C1, em
diferentes momentos do seu ciclo de vida e residentes quer em Lisboa cidade, quer na rea Metropolitana de Lisboa. A constituio destes grupos era a
que consta nos quadros abaixo.
Aplicao de mtodos
quantitativos/extensivos
INQURITOS POR QUESTIONRIO
A criao dinmica do conhecimento antes referida, resultante da recolha de informao primria e

da aplicao dos mtodos qualitativos, proporcionou o desenvolvimento de metodologias quantitativas centradas na aplicao de inquritos por questionrio a amostras estatisticamente representativas
da populao da AML e do concelho de Lisboa. A
utilizao complementar destas duas metodologias
constitui a pedra de toque do modelo de investigao planeado.
No que respeita a esta dimenso quantitativa,
foram aplicados diversos instrumentos de inquirio: dois questionrios populao da rea Metropolitana de Lisboa (um telefnico e outro presencial) e um populao da cidade de Lisboa (telefnico). Na sequncia so referidas as suas caractersticas metodolgicas.
2 ENTREVISTAS
DUAIS APROFUNDADAS
2 ENTREVISTAS
INDIVIDUAIS APROFUNDADAS
1 casal de namorados, procura da

futura primeira casa prpria (ambos candidatos a 1 casa da
EPUL); ambos residentes na rea Metropolitana de Lisboa
1 casal procura de uma nova residncia
(tendo mudado recentemente); residentes em Lisboa
1 jovem (sexo feminino) procura da 1 casa
3 a 5 de Dezembro 2003
que na primeira fase ser para investimento

(aluguer paga emprstimo);
residente em Lisboa
1 adulto (sexo masculino) a planear mudar
para uma residncia maior nos prximos 2 anos
3 a 5 de Dezembro 2003
INQURITO TELEFNICO POPULAO

DA REA METROPOLITANA DE LISBOA
Este inqurito foi realizado entre os dias 13 e 29

de Julho de 2003, tendo sido efectuadas 6340 chamadas telefnicas. Deste conjunto foi conseguida
informao til em 3740. Para os efeitos deste trabalho, uma vez que houve 2542 que no responderam
(ou por no procurarem habitao ou por no
terem mudado de habitao nos ltimos 5 anos) e
58 desistncias a meio do inqurito, a amostra vlida efectiva dos que compraram ou mudaram de
habitao foi de 1198. Esta amostra suficiente para
que os resultados apresentados sejam estatisticamente representativos do universo da AML, sendo
os mesmos extrapolveis com uma margem de erro
de 2,9% a um nvel de confiana de 95%.
A figura seguinte mostra a localizao dos inquiridos ao nvel metropolitano.
Localizao dos inquritos na rea
Metropolitana de Lisboa
INQURITO PRESENCIAL POPULAO

DA REA METROPOLITANA DE LISBOA
Este inqurito foi realizado entre os dias 14 de

Novembro e 1 de Dezembro de 2003. O nmero de
inquritos vlidos foi de 760, mais 160 do que os
previstos. Os inquiridores que realizaram este trabalho de campo foram 82, todos eles estudantes uni-
1
2
3
4
5
6
7
8
AKI Alfragide
C.Comercial Colina do Sol
Oeiras Parque
Cascais Villa
C. C. Vasco da Gama
El Corte Ingles
C. Comercial Alvalade
Atrium Saldanha
9
10
11
12
13
14
15
16
versitrios, que receberam formao especfica para

este tipo de trabalho.
A sondagem presencial foi planeada inicialmente
para ser feita junto de empreendimentos em comercializao e nos mediadores imobilirios. Mas este
procedimento teve de ser alterado por os fluxos de
visitas do pblico aos locais referidos serem insuficientes para a obteno do nmero de inquritos
desejado em tempo til, o que provocava grandes
compassos de espera que inviabilizavam o normal
processo de inquirio. De resto, tais circunstncias
iriam agravar fortemente o oramento inicialmente
destinado a este trabalho.
Desta forma, teve de se optar pela aplicao do
questionrio em grandes superfcies comerciais na
AML, abordando todo o tipo de indivduos e filtrando no local aqueles que reuniam as condies de
inquirio, nomeadamente que estivessem presentemente procura de habitao.
Por tudo isso, este trabalho, por si, no reunria
todos os requisitos de representatividade desejados
e planeados, embora estes fiquem garantidos pelo
inqurito telefnico que tinha sido feito ao mesmo
universo. No constituindo, pois, objectivo central
deste inqurito obter opinies e sentimentos representativos, mas completar algumas dimenses de
anlise da amostra telefnica no que referia populao que pretendia mudar ou comprar casa, considerou-se que esta amostra de convenincia estava
perfeitamente ajustada. Procurou-se, por outro lado
que a pluralidade de locais de inquirio fosse suficiente para cobrir uma grande diversidade de situaes, quer locais quer sociais, como se pode deduzir
dos locais efectivamente escolhidos apresentados
em seguida, para os quais foi obtida autorizao das
respectivas entidades gestoras (ver tabela, em baixo).
Para alm destes locais, foram ainda feitos inquritos no exterior do Cascais Shopping, por no ter
sido obtida autorizao para realizar o inqurito
dentro do edifcio.
INQURITO TELEFNICO CIDADE DE LISBOA
Entre os dias 8 e 15 de Julho de 2003, foi feito um

inqurito telefnico a residentes da cidade de Lisboa com telefone fixo, mediante 2356 chamadas
Espao Chiado
C. Comercial Colombo
C. Comercial Fonte Nova
C. Comercial Amoreiras
Odivelas Parque
C. Comercial Twintowers
C. Comercial Olivais
C. Comercial Lumiar
17
18
19
20
21
22
23
24
Carrefour Telheiras
Alfragide Jumbo
Almada Jumbo
Continente Seixal
Po de Aucar Cascais
AKI- Setbal
Forum Almada
Centro C. Palladium
25
26
telefnicas. Tendo havido 1091 recusas e 54 desistncias, o nmero de inquritos vlidos de 1211.
Os resultados deste inqurito so estatisticamente
representativos do universo da cidade de Lisboa e
por isso extrapolveis com uma margem de erro de
2,8% a um nvel de confiana de 95%.
A distribuio dos inquritos realizados pela rea
da cidade est representada no grfico seguinte.
SUDOESTE
Tapada
Ajuda
0,2%
2,6%
Alcntara/
Junqueira
2,3%
S. F. Xavier
0,2%
Belm
0,9%
Restelo
2,6%
Localizao dos inquritos telefnicos

na cidade de Lisboa
CENTRO LITORAL
Avenida
Sta Marta
1,1%
2,0%
B. Alto
Beato
3,5%
3,9%
Baixa
Arroios
0,7%
7,3%
C. Ourique
5,5%
S. Vicente
Estrela
3,9%
3,5%
Castelo
Santos
1,0%
0,4%
CENTRO
Alvalade
4,0%
A. A. Aguiar
1,7%
C. Grande
0,2%
Areeiro
Nos grficos seguintes faz-se a sntese da sua distribuio pelas unidades de anlise.
Campolide
1,7%
Av. Novas
7,0%
Inquritos realizados por grande rea

agregada e unidade de anlise
Sntese da sua distribuio pelas unidades de anlize
NORDESTE
Oriente
Chelas
5,9%
1,9%
Olivais
6,0%
Marvila
0,5%
NOROESTE
S. Domingos
Benfica
Benfica
7,4%
4,8%
Lumiar Sul
4,3%
Carnide Norte
0,8%
Lumiar Norte
Charneca
Carnide Sul
6,2%
enquadramento
da rea em estudo
enquadramento
da rea
em estudo
29
Concelhos da AML em anlise
LOURES
SINTRA
ODIVELAS
AMADORA
LISBOA
CASCAIS
OEIRAS
ALMADA
SEIXAL
Identificao da rea
em estudo
Tanto para o estudo do Mercado da Habitao em
Lisboa como para o planeamento urbanstico, considera-se no ser hoje profissionalmente acertado
elaborar estudos concelhios, nomeadamente PDM
ditos de 2 gerao, dentro dos limites dos concelhos sem articular esses estudos, pelo menos, com os
concelhos limtrofes, ou considerar mesmo a elaborao de planos intermunicipais.
No desenvolvimento destes estudos, e para a
monitorizao da evoluo dos prprios acontecimentos urbanos, ser de alargar o mbito de concelhos a abranger, conforme os prprios estudos o
aconselharem.
Para analisar o panorama da habitao em Lisboa
entendemos que haveria que considerar, no mnimo, a situao geral que se verifica nos concelhos circundantes e de relao mais relevante para o efeito:
Lisboa, Oeiras, Cascais, Amadora, Odivelas, Loures,
Sintra, Almada e Seixal.
Numa fase posterior poder haver interesse em
examinar, tambm, os concelhos do Barreiro,
Moita, Montijo, Alcochete, Palmela, na margem
esquerda, e de Vila Franca de Xira e Azambuja, na
margem direita.
Por um lado, h que garantir um melhor acesso a
Lisboa, mas tambm convir melhorar a circulao
entre os diferentes concelhos, medida que se procurem formas de desenvolver em todos eles novas
centralidades e postos de trabalho, assim distribuindo da melhor forma os fluxos de transportes e de
energia.
A nvel regional
Constituindo-se como a principal rea metropolitana do pas, a rea Metropolitana de Lisboa possui
cerca de 2,7 milhes de pessoas e cerca de 3 128
km2, apresentando uma densidade populacional de
cerca de 8,6 hab./ha (densidade para-urbana alta).
A actividade econmica marcadamente terciria
e apresenta uma componente privada muito forte
ao nvel do comrcio e restaurao e da indstria,
respectivamente com cerca de 23 e 17% da actividade, e uma componente pblica, com cerca de 12%.
A AML apresenta um complexo sistema de transportes e vias de comunicao que a ligam a todo o
pas, Pennsula Ibrica e Europa. Possuindo o maior
aeroporto nacional no interior da cidade, uma rede
ferroviria que liga o pas de Norte a Sul, para alm
do porto de Sines, de guas profundas, bem como
dois importantes portos internacionais (Lisboa e
Setbal), a AML apresenta fortes potencialidades
atractivas ao investimento.
A grande concentrao de investimento mais
recente nesta rea deve-se, em parte, a fundos disponibilizados pela Comunidade Europeia, no mbito
dos programas de apoio ao desenvolvimento da
Regio de Lisboa e Vale do Tejo.
Na dcada de 90, a AML sofreu uma enorme presso construtiva, sendo os concelhos de Montijo e
Alcochete os mais atingidos, em resultado da nova
travessia do Rio Tejo. Na restante rea metropolitana, a presso fez-se sentir junto aos principais eixos
virios: Sintra, Vila Franca de Xira, algumas freguesias a norte do concelho de Lisboa e ainda na parte
ocidental da Pennsula de Setbal.
Essa presso construtiva , no entanto, desigual,
uma vez que h freguesias com forte presso de
30
construo habitacional e outras onde o valor absoluto de alojamentos diminuiu. As taxas de crescimento so maiores no concelho de Sintra, e ainda,
de forma pontual, nos municpios adjacentes ao
concelho de Lisboa (o que corresponde a uma
suburbanizao relativamente macia).
A nvel nacional, peninsular

e europeu
Introduo
essencial meditar sobre quais as possibilidades
de Lisboa para se tornar uma capital de sucesso.
A sua morfologia e situao no favorecem grandes concentraes territoriais, a menos que se encare uma metrpole linear Lisboa Porto.
Lisboa num quarto de crculo
meio crculo
com Madrid,
e Porto em
dificilmente podero competir

que ocupa um crculo inteiro.
Examinando as consideraes que constam da

rea Metropolitana de Lisboa em nmeros INE 2000
(onde se confirma o xodo da populao mais
jovem para a periferia da rea metropolitana de Lisboa e para fora do concelho) e comparando no
s a rea metropolitana do Porto com a rea metropolitana de Lisboa, mas tambm o distrito do Porto
com a soma dos distritos de Lisboa e Setbal
dever-se-ia considerar, numa lgica similar, a soma
dos distritos do Porto e Braga nessa comparao.
Lisboa uma regio urbana que parte do plo Lisboa, o que lhe confere uma natureza particular,
enquanto que o Porto uma regio que tem origem
num espao polinucleado onde vrias cidades concorrem para um espao notvel que a grande
constelao urbana do noroeste portugus.
Partindo de outros documentos tambm examinados Unidade da Europa, Solidariedade dos Povos,
Desenvolvimento dos Territrios, Janeiro de 2001; Esquema de Desenvolvimento do Espao Comunitrio, Maio
1999, EDEC e ainda tendo em mente outros estudos, como o referente Regionalizao do Pas,
publicado em 1998 e o prprio Plano da Regio do
Porto, de 1977, podemos tecer algumas reflexes.
O Esquema de Desenvolvimento do Espao Comunitrio
refere o Espao Atlntico mas no comenta este
conceito nem o compara com uma outra perspectiva, mais rica, em que no Arco Mediterrnico deve
tambm considerar-se Portugal. O livro em referncia mostra esse arco a parar na fronteira com o
Algarve, embora, e muito bem, ultrapasse Gilbraltar.
Porqu esta demisso?
Outro livro seguido de forma mais prxima foi As
Regies Metropolitanas Portuguesas no Contexto Ibrico.
Eis alguns dados relevantes:
G Lisboa, Cascais, Loures, Oeiras e Sintra cerca
de 1,6 milhes de habitantes com 680 000 alojamentos e uma densidade de 60 hab./ha
G Almada, Seixal, Sesimbra cerca de 270 mil
habitantes com 125 000 alojamentos e uma densidade de 26 hab./ha
G Porto, Matosinhos, Maia, Gondomar, Vila Nova
de Gaia, Espinho, Sta. Maria da Feira, So Joo
da Madeira, Oliveira de Azemis, Ovar, Vila do
Conde, Santo Tirso 1,2 milhes de habitantes
com 415 000 alojamentos e uma densidade de
18 hab./ha
interessante destacar a diferena de estrutura
de emprego entre Lisboa e Porto, que acentua as
possveis sinergias entre as duas reas metropolitanas e a natureza diferente delas (AML rea polarizada por Lisboa; AMP rea multipolarizada que se
criou no por expanso de um plo mas pela expanso de muitos centros urbanos, que pela sua proximidade se colaram e entrechocaram, e espaos
muito povoados, de populao dispersa, oferecendo, em termos dominantes, um territrio hbrido
entre o urbano e o rural).
Vejamos a evoluo do PIB per capita de 1991 e
1995:
PIB nas regies metropolitanas

peninsulares
EVOLUO DO PIB PER CAPITA (%) DE 91 A 95
RM Lisboa
32,38%
RM Porto
40,49%
RM Madrid
48,85%
RM Barcelona
37,03%
RM Bilbau
30,97%
RM Saragoa
Inferior a 30%
RM Valncia
Inferior a 30%
RM Sevilha
Inferior a 30%
RM Mlaga
Inferior a 30%
Fonte: As Regies Metropolitanas Portuguesas, no Contexto Ibrico, DGOTDU, 2002
O estudo mostra o centralismo de Madrid, em

equilbrio entre Barcelona, Lisboa e Porto e este
ltimo com um crescimento bastante interessante,
revelando como, em termos de posicionamento,
Lisboa e Porto (sem grande diferena entre elas)
surgem um pouco abaixo de Barcelona e bem mais
longe de Madrid. No seu conjunto, porm, ultrapassam Madrid e, claro, Barcelona.
cidade atractiva para sede de sociedades e para a

residncia de uma populao socialmente qualificada e heterognea tm muito a ver com a forma
como a cidade for planeada e com a escala desse
planeamento.
Importaes e exportaes nas regies

metropolitanas portuguesas
O ncleo de deslocaes dirias deveria poder

abranger um crculo com um raio de aproximadamente 30 km e centro no Rossio ou Marqus de
Pombal.
A Baixa Pombalina teria que transformar-se num
centro comercial sui generis, incluindo habitao.
Num raio de 3 km deveria situar-se a concentrao de
espaos de recreio e culturais mais relevantes, para
alm dos centros complementares ao longo do litoral:
Parque das Naes;
Cais do Sodr/Docas;
Belm.
E j fora do municpio de Lisboa:
Oeiras;
Estoril Cascais.
IMPORTAES
EXPORTAES
RM Lisboa 60% das importaes

nacionais
35% das exportaes

nacionais
RM Porto 29% das importaes

nacionais
44% das exportaes

nacionais
A tabela junta confirma uma tendncia de aproximao dos casos de Barcelona e Lisboa, de Porto e
Valncia, e a singularidade de Madrid. Bilbau ser
do tipo de Barcelona, mas mais em baixo na tabela.
A ligao Lisboa Porto v confirmada a diversidade e as potencialidades sinrgicas do conjunto.
Variaes das exportaes e importaes
em algumas das regies metropolitanas
peninsulares
EXPORTAES
IMPORTAES
(106 milhares de euros)
(106 milhares de euros)
EXPORT./IMPORT.
Barcelona
27,5
Barcelona
43,1
Porto
+0,2
Madrid
13,7
Madrid
40,3
Valncia
-0,2
Valncia
8,3
Lisboa
23,1
Bilbau
-6,5
Porto
8,1
Bilbau
11,0
Lisboa
-15,1
Lisboa
8,0
Valncia
8,5
Madrid
-26,3
Escala da cidade
claro que os transportes teriam que ser fundamentalmente pblicos e ad hoc.

Os transportes fluviais tambm deveriam crescer e
permitir centros atractivos na margem esquerda do
esturio Cacilhas, Seixal, Barreiro, Montijo e Alcochete.
Em toda esta rea deveriam ser oferecidos espaos
de grande qualidade habitacional, mas de diferentes tipos e preos.
A segurana deveria prevalecer.
claro que este planeamento s faria sentido se
decorrente do espao natural da rea metropolitana
de Lisboa a ferradura que contorna por norte,
nascente e sul o esturio do Tejo o que no acontece na actual delimitao.
Escala nacional
Propostas
Mostra-nos a introduo a este tema como tem
sido difusa, ou mesmo quase ausente, uma poltica
regional de desenvolvimento da rede de centros
urbanos do pas.
Ora, as perspectivas da cidade de Lisboa como
O crescimento e enriquecimento de Lisboa implicaria, porm, a sua nova dimenso de competitividade internacional, ou seja, o binrio Lisboa-Porto,
polarizado pelas duas grandes reas metropolitanas
e reforado pela faixa intercalar:
Feira-Ovar
Aveiro
Coimbra-Figueira da Foz
Pombal
Leiria/Tomar-Abrantes
Santarm
31
32
Esquema do binrio Lisboa-Porto
Santa Maria da Feira e Aveiro, antes de Coimbra, e

em Leiria e Santarm, entre Coimbra e Lisboa, com
um tempo total de viagem de cerca de 2h30m.
A partida dos comboios de alta velocidade poderia ocorrer de 75 em 75 minutos e os de mdia velocidade poderiam partir da estao terminal sempre
10 minutos aps a partida do comboio de alta velocidade, na mesma linha.
O problema, para alm da interligao da faixa
litoral em causa, tem a ver com o tipo de actividades
e com as especialidades de cada centro, cujas complementaridades urge incentivar, de modo a optimizar as suas sinergias.
Escala europeia e peninsular
Para alm da diversificao e riqueza urbana desta

faixa, que se estende ao longo das guas territoriais
portuguesas do Oceano Atlntico, tambm as prprias reas metropolitanas do Esturio do Tejo e da
Constelao Urbana do Noroeste constituem fenmenos bem diversos, mas de poder equilibrado.
No caso do Esturio do Tejo, centra-se a regio de
Lisboa no antigo ncleo da cidade de Lisboa e suas
expanses radiais Cascais, Sintra, Loures, Vila
Franca de Xira, a norte do Tejo e completa-se a sul
pelo colar de cidades ribeirinhas de Almada, Seixal,
Barreiro, Moita, Montijo, Alcochete e pela pennsula de Setbal, em geral.
No caso da Constelao Urbana do Noroeste no
parte esta rea metropolitana de uma cidade-me
em particular, mas antes de um conjunto de cidades, de origens distintas e de fortes identidades:
Porto, Penafiel, Guimares, Braga, Barcelos e
Pvoa/Vila do Conde. No seu corao temos Santo
Tirso e Vila Nova de Famalico, apoiadas no Rio
Ave, que se centra na rea em causa, entre os vales
do Douro e do Cvado o espao GTF assinalado e
descrito no Plano da Regio do Porto. Poder ou
no associar-se com o espao de Santa Maria da
Feira e sua envolvncia.
Se o aeroporto de Lisboa fosse transferido para
Rio Frio poderia ento considerar-se a sua ligao
eficaz e a uma distncia de 330 km entre aeroportos
internacionais e um possvel percurso de comboios
de alta velocidade, de 1h40m, com uma paragem
em Coimbra. Na mesma linha poderia acoplar-se
outro comboio, de velocidade mdia, a parar em
Outra questo o j referido posicionamento do

binrio Lisboa-Porto no contexto internacional.
Para o mdio/longo prazo haveria que explorar ao
mximo a possibilidade de desenvolver o porto de
Lisboa como rea porturia de passageiros de longo
curso, tirando partido da Era da Informao, onde
os passageiros podero continuar a fazer a sua vida
de trabalho normal atravs de telefone, fax, e-mail e
Internet, com a disponibilidade de um computador
porttil e sua ligao a um centro informtico poderoso, para alm de facilidades em fotocopiar documentos e trat-los.
Vale ento a pena comparar de novo o binrio Lisboa-Porto com as outras grandes reas metropolitanas da Pennsula Ibrica.
Para alm de Madrid, com a sua posio privilegiada central, temos os grandes centros perifricos de:
Porto Lisboa;
Sevilha (e sua constelao urbana);
Valncia;
Barcelona;
Bilbau (e sua constelao urbana).
Formam estes centros o grande hexgono urbano
perifrico da Pennsula Ibrica.
Tudo indica que deveriam estes centros pugnar
por uma distribuio de trfego em alta velocidade
atravs de uma rede tangencial exterior regio de
Madrid.
33
Esquemas dos centros urbanos

peninsulares
bm aos principais centros culturais. No ncleo de

Lisboa pode contar-se com o centro histrico da
cidade (So Carlos, D. Maria, Fundao Calouste
Gulbenkian, Centro Cultural de Belm, Culturgest,
uma nova Baixa) e ainda com instalaes na periferia urbana (Casino do Estoril, Centro Cultural Olga
Cadaval em Sintra, e outras instalaes mais recentes em Almada, Oeiras, etc.). H que coordenar
uma programao de eventos muito forte que possa
atrair os grandes espectculos mundiais e as grandes
vedetas.
Boas, rpidas e confortveis ligaes a Madrid,
Badajoz, Salamanca, Mrtola, Cceres, San Sabastian, etc., podero trazer mais visitantes, inclusivamente do Sul de Frana.
De facto, este ltimo modelo conduz maior periferizao dos centros urbanos litorais e a um maior
congestionamento do centro de Madrid. Em vez de
procurar um equilbrio insiste na obsesso da
primazia de Madrid custa de outros centros.
A ligao Lisboa-Porto tornaria este binrio
metropolitano num espao de cerca de 7 milhes
de habitantes, capaz de rivalizar com a regio de
Barcelona, nos antpodas da Pennsula, e capaz de
atrair a ateno da Europa, nomeadamente se fosse
capaz de reservar nos principais ncleos da rea
metropolitana binria algumas bolsas residenciais
de grande qualidade urbanstica e com ligaes
cmodas aos servios de ensino e de sade e tam-
Concluso
Em relao a Lisboa, e como concluso geral
(ainda muito inicial a este estudo), pode dizer-se que
ser muito importante oferecer espaos de grande
qualidade de vivncia e fcil acesso s redes de
empresas, parques tecnolgicos e centros comerciais.
Os espaos residenciais com vista sobre o esturio
e sobre o mar so atractivos a no perder, a juntar a
uma boa qualidade de construo e urbanstica. H
que complet-los com dispositivos de valorizao
penetrante para o interior, aumentando as frentes
valorizadas com o seu prprio recorte inteligente.
Assim, da maior importncia enaltecer a presen-
34
a do esturio do oceano na rea metropolitana de

Lisboa e em toda a costa Lisboa Porto, com os diferentes aspectos por ele assumidos nos principais
cabos (Peniche, Mondego...), na Ria de Aveiro, nas
dunas de Espinho e da Granja e nas falsias do
Oeste Estremenho. So valores que deveriam ser
preciosamente defendidos e valorizados se queremos entrar nesse processo de competitividade. O
clima, a fronteira sul do binrio Lisboa Porto com
a proximidade do Sado (a despoluir e proteger nos
seus aspectos biolgicos), Sines (porto de guas profundas) e a facilidade de acesso ao Algarve (tambm
supostamente protegido e a 2 horas de Lisboa em
comboio) so outras mais valias a assegurar.
A incapacidade para gerir este grande conjunto
de valores mpares e para construir com qualidade
poder, obviamente, deitar muito a perder. Est nas
nossas mos evitar o que seria um grande prejuzo
para o desenvolvimento do pas.
O Governo, de cima para baixo, e o conjunto das
cidades Lisboa-Porto, de baixo para cima, deveriam
assumir a importncia do planeamento e actuar em
conformidade:
em permanncia, com forte divulgao;
dispondo de interlocutores nos diversos nveis

e sectores de planeamento;
com base em investigao cientfica inter e

transdisciplinar;
garantindo a monitorizao dos planos.

Todo este enunciar estratgico afigura-se como
muito relevante para o futuro e para o sucesso da
cidade de Lisboa. Destes conceitos, dispositivos e
programas de aco depender muito a possibilidade de prever o desenvolvimento da regio de Lisboa.
posturas e outras medidas de planeamento.

Dever-se- desenvolver um programa integrado
de recuperao de fogos degradados, obsoletos,
de modo a recoloc-los no mercado.
Devem desenvolver-se medidas para manter os
preos do imobilirio em condies de competir no mercado imobilirio das capitais europeias e, simultaneamente, garantir uma fraco
razovel de terrenos para serem disponibilizados para habitao de renda compatvel com as
necessidades da populao residente de mais
baixos recursos, resultando um tecido socialmente equilibrado.
Ser tambm importante encontrar solues
imaginativas conducentes qualificao do
espao urbano em condies de viabilidade
econmica.
Nos investimentos relativos a habitao em
zonas de vivncia com antecedentes negativos,
devem propr-se programas de interveno de
maior escala, em termos de dimenso e eventual renovao, criando imagens de marca das
novas reas a criar.
Ser essencial existir uma coordenao na interveno no mercado habitacional em Lisboa
com a evoluo do tercirio e seus postos de trabalho e tambm com outras iniciativas de concelhos limtrofes.
Haver tambm que articular as iniciativas com
a valorizao do espao circundante transporte, estacionamento, limpeza, espao pedonal e
sua qualidade, vegetao, segurana, operaes
de promoo selectivas.
Finalmente, construir e desenvolver reas de
estar e espaos pblicos de proximidade.
LOCAIS FAVORVEIS:
O mercado de habitao
em Lisboa no planeamento
G
G
G
O mercado da habitao no concelho de Lisboa

limitado mas pode crescer, com vantagem no que
depende do posicionamento de Lisboa no pas, na
Pennsula Ibrica e na Europa o que justifica algumas reflexes a este respeito.
Ultrapassando as questes atrs enunciadas, que
sero tratadas noutra oportunidade, podero formularse e enquadrar-se alguns objectivos de planeamento:
G
G
G
G
G
G
G
H que conseguir uma reduo sensvel dos

fogos devolutos entesourados, o que partir de
uma poltica concertada do municpio e do
Governo, a cobrir os domnios da fiscalidade e
dos incentivos e penalizaes a adoptar pela
Cmara Municipal de Lisboa, atravs de novas
acessibilidade boa;
infra-estruturas disponveis;
espaos vazios (ou na posse da Cmara Municipal de Lisboa);
construes abandonadas e degradadas;
estacionamento;
transporte pblico;
bom nvel social/segurana;
comrcio de proximidade e zonas verdes ou
boas vistas;
reas grandes susceptveis de renovao positiva;
preos no muito especulativos.
CONCRETAMENTE:
G
freguesias de Alcntara e Ajuda, nomeadamente as reas de Santo Amaro e Tapada da Ajuda;

So Francisco Xavier e Belm, nomeadamente
o Restelo;
36
Santos, Santa Isabel, Santo Condestvel e

Prazeres, nomeadamente Campo de Ourique e
Estrela (muita ateno ao estacionamento, oferecer uma margem importante);
centro antigo s com muito estacionamento
disponvel ou solues especiais para idosos,
jovens sem carro, etc. Explorar as vistas e o
patrimnio cultural visvel;
freguesias orientais s operaes conjuntas,
mas tentando a antecipao do crescimento do
Parque das Naes e suas proximidades (articular com investimentos para melhor acesso). Rever o caso de Chelas (interveno importante);
procurar reas prximas de futuras estaes de
Metro;
operaes integradas em Benfica/Carnide e
Lumiar, com alta densidade, e Charneca e
Ameixoeira, com baixas densidades.
A superfcie de equipamento (Seq ) pode, nalgumas reas, ser uma zona verde com 145 m de comprido e cerca de 40 m de largo, ao longo do vale.
Nas zonas mais perifricas seria de admitir substituir parte dos grupos de prdios por bandas ou
cachos de moradias com trs pisos (r/c 7x15, 1
andar 7x15, 2 andar 7x15, total de 305 m2 para quatro hab./fogo).
O ndice de utilizao lquido (il) passaria para
0,75 e o ndice de utilizao bruto para 0,55,
enquanto a populao passaria para cerca de 150, a
rea coberta (ac) seria de 75 m2/hab. e a capitao
de equipamentos (ceq) cerca de 40 m2/hab.
Estas unidades podero intercalar-se em esquemas
onde o eixo de desenvolvimento tercirio se desenvolve longitudinalmente e em transversais tercirias
(comrcio e escritrios) de quando em quando.
Esquema exemplificativo
Nas intervenes conjuntas h que integrar habitaes diferenciadas, comrcio de proximidade,

equipamento social, zonas verdes, estacionamento
suficiente (privado e pblico).
Exemplo de soluo concentrada:
Esquema exemplificativo
Sl = 14 050 m2
Al =
ib =
4x250x15 = 15 000 m2
A soluo esquemtica apresentada como hiptese de trabalho visaria obter uma procura importante
por parte de novos residentes e de outros residentes
na regio de Lisboa e desejando centralizar-se.
Os esquemas apresentados permitiriam uma soluo equilibrada de reas de equipamento e o aparecimento de eventuais reas com explorao agrcola junto de alguns vales. Em qualquer caso uma
estrutura verde marcante e uma boa qualidade de
vivncia, pela introduo de comrcio, servios e
postos de trabalho na zona.
preciso obter o terreno em condies no especulativas, que de outro modo podero absorver
todas as margens do investimento.
Para reforar o interesse da procura ser essencial
repensar novos programas de habitao:
Al
Sl+Seq
ib 0,75
.. il<1 Sl+Seq = 15 000/0,75 = 20 000 m2

Seq = 20 000 14 050 = 5950 m2
P = 18x2x4x2,5=360 hab
ac = 15 000/360 42 m2/hab
.. ceq = 5950 / P = 5950/360 = 16,5 m2/hab
acesso pedonal a locais de trabalho disponibilizado no bairro;

recanto de computador e trabalho (estirador,
banca) em cada quarto principal. Ligao
Internet e outros meios de comunicao em
cada habitao;
bolsas urbanas dominantemente pedonais ligando a vias tangenciais, com transporte pblico.
Este esquema apontaria para uma possvel variante, com trabalho parcial em casa alguns dias por
semana.
caracterizao
scio-demogrfica
da rea Metropolitana
de Lisboa
caracterizao
scio-demogrfica
da rea
Metropolitana
de Lisboa
Faz-se aqui uma breve descrio da evoluo da

populao e dos fenmenos demogrficos com vista
deteco de caractersticas significativas para o clculo das projeces populacionais da cidade (que,
fazendo parte dos objectivos do estudo, no so aqui
apresentados, pela sua complexidade e exaustividade tcnica). Os mtodos e os itens escolhidos para
este exame tm portanto uma inteno de preparao de um trabalho mais avanado (as projeces),
sendo nele utilizada a informao demogrfica disponvel, de forma a criar cenrios evolutivos que
tenham em conta no s a dinmica intrnseca aos
fenmenos demogrficos mas tambm, e sobretudo, a interaco destes fenmenos com outros de
natureza social, econmica, poltica e cultural, que
interferem na evoluo dos sistemas sociais. Esta
componente morfolgica, como costumavam dizer
os socilogos da escola durkheimiana, , pois, instrumental.
O estudo procura integrar-se nos estudos urbansticos e territoriais em desenvolvimento, ancorando a
sua justificao nas opes metodolgicas destes
estudos. Por isso se refere com mais detalhe aos concelhos fronteirios a Lisboa, por serem os que concentram maiores efectivos populacionais e por a sua
evoluo poder ter maior significado para as temticas centrais do trabalho no seu conjunto.
Por outro lado, anota-se que os concelhos de
Amadora e Odivelas s em parte podero ser estudados com o mesmo grau de profundidade dos
demais concelhos, porque nem todos os dados que
lhes dizem respeito esto desagregados das anteriores unidades geogrficas a que pertenciam, o que
obriga por vezes a estud-los em conjunto com os
dessas unidades. Disso no resultam, no entanto,
graves inconvenientes, dado que os modelos demogrficos necessrios ao cumprimento dos objectivos
finais deste trabalho tm vantagem em se referir a
populaes numerosas. mesmo possvel que se
tenha de proceder a agregaes ainda maiores para
algumas das questes que sero estudadas, como a
seu tempo se ver, de forma a ver quais as possveis
dinmicas territoriais em presena.
39
Evoluo populacional
da rea Metropolitana
de Lisboa
sobejamente conhecido que a rea
Metropolitana de Lisboa (AML) tem concentrado,
nas ltimas dcadas, a maior populao do pas,
sendo o seu espao cada vez mais procurado por
parte de pessoas vindas quer da provncia, quer do
estrangeiro. Em 2001, a AML, de acordo com os
dados do ltimo Recenseamento Geral da
Populao, concentrava 27,2% da populao do
Continente, percentagem esta idntica do censo
de 1991 (27,1%). O acrscimo mais importante
tinha de facto ocorrido na dcada de 70, em que
passou de 22,6% para 26,2%.
So vrios os factores que fazem com que esta
regio confira condies de um desenvolvimento
urbano sustentvel e melhoria da qualidade de vida
das suas populaes como:
G
a principal acumulao de recursos estratgicos

para o desenvolvimento;
a presena relevante em redes supranacionais
de cooperao e intercmbio;
importante patrimnio cultural e base econmica muito diversificada;
a atraco de pessoas e actividades qualificadas
de outros pases.
Apesar de, em cada dcada, a sua populao total

ter vindo a aumentar, este aumento no tem sido
homogneo em todos os seus concelhos. Uma anlise mais detalhada da evoluo recente da populao dos concelhos da regio, suportada nos grficos
seguintes, mostra algumas diferenas significativas
nesta evoluo. Nas ltimas quatro dcadas, os concelhos situados na Margem Norte da AML, quando
comparados com os da Margem Sul, mostram ser os
que tm maior nmero de efectivos, como se pode
ver pela comparao dos dois grficos seguintes.3
3 De forma a evitar
indicaes repetitivas
refere-se que todas as
estatsticas demogrficas utilizadas tm
como fonte o INE, seja
nas publicaes referentes aos Censos de
1970-2001, seja nas
estatsticas demogrficas dos anos utilizados.
Por vezes recorreu-se
igualmente a dados
publicados no stio do
INE: www.ine.pt.
40

na Margem Norte
Destas representaes fica-se a saber que a maior
parte dos concelhos tm uma evoluo demogrfica
positiva, durante os anos em estudo.
Os concelhos de Cascais, Loures, Odivelas, Oeiras,
Sintra e Vila Franca de Xira, registaram um acrscimo
populacional em todas as dcadas. O mais significativo aumento o do concelho de Sintra que, entre 1991
e 2001 aumentou em 39,4%, o que corresponde a
102 798 habitantes a mais na segunda data. Hoje
mesmo o segundo maior concelho em termos populacionais (363 749 habitantes) em toda a AML.
O concelho de Lisboa destaca-se por ser aquele
que teve o maior decrscimo populacional em toda a
AML nas ltimas dcadas, embora continue a concentrar a maior parte da sua populao. Em 2001 a
populao da cidade diminui cerca de 14,9 % em
relao a 1991. Mas esse fenmeno de decrscimo j
se tinha registado na dcada de 80. De facto, o mxi-
mo de populao por ele atingido foi em 1981,

podendo no ser alheia a este facto a populao
vinda das ex-colnias. A populao tem aumentado
no concelho da Amadora, excepto na ltima dcada.
Os concelhos de Azambuja e de Mafra apresentam
uma evoluo positiva e semelhante, com um ligeiro
decrscimo em 1991. No ano 2001 foram registados
na Margem Norte cerca de 1,97 milhes de habitantes, ou seja, 73,4 % da populao total da AML.

na Margem Sul
A evoluo da populao da Margem Sul da AML,
representada no grfico seguinte (o qual utiliza a
mesma escala de forma a permitir uma mais fcil
comparao das respectivas evolues) mostra,
antes de mais, que esta margem tem uma vitalidade
populacional bastante concentrada em Almada,
Seixal e Setbal.
Evoluo da populao na margem norte da AML
Fonte: INE
Evoluo da populao na margem sul da AML
Fonte: INE
De facto, o crescimento foi positivo em todas as

dcadas nos concelhos de Almada, Moita, Palmela,
Seixal, Sesimbra e Setbal. O maior crescimento
populacional foi o verificado no concelho do Seixal,
que ocupa o segundo lugar nesta margem depois do
concelho de Almada.
A mais baixa concentrao populacional a do
concelho de Alcochete, o qual registou uma diminuio da populao em 1981, mas com tendncia
de aumento nas duas ltimas dcadas. Evoluo
parecida se regista no concelho do Montijo, embora o aumento verificado de 1981 a 2001 ainda no
tenha compensado o decrscimo da dcada de 70.
No concelho de Barreiro, notou-se uma evoluo
positiva at 1991 e uma diminuio da populao na
dcada seguinte.
Na ltima dcada, a Margem Sul teve um aumento de 14,5%, superior, portanto, ao da Margem
Norte, expresso em mais 729 636 habitantes em
2001. A sua populao representa nesta data 26,6%
do total da AML.
O crescimento
populacional das duas
ltimas dcadas
De forma a tornar mais compreensvel o potencial
demogrfico das populaes da AML, apresentam-se
em seguida as taxas de crescimento contnuo (r) de
todos os concelhos entre 1981 e 2001, a primeira destas datas tendo sido escolhida por ser aquela em que,
em certa medida, se inicia o que se pode chamar a
Taxas de crescimento contnuo na AML
Fonte: INE
sobremodernidade demogrfica portuguesa, e a de

2001 por ser a ltima de que se possuem dados.
Os resultados da anlise proposta esto expressos
nos dois grficos seguintes. O primeiro mostra a
evoluo da populao no pressuposto de um crescimento exponencial, modelo adaptado ao estudo
de perodos relativamente pequenos, como o caso.
A anlise deste grfico mostra uma realidade que
o estudo dos anteriores no conseguiu pr em destaque, designadamente no que se refere a que:
G
entre 1981 e 2001 os concelhos da Margem

Norte registam um crescimento mais moderado
do que os da Margem Sul, se se exceptuar o de
Vila Franca de Xira e sobretudo Sintra;
o ritmo de decrscimo da cidade de Lisboa no
tem paralelo em mais nenhum concelho da AML,
estando o outro concelho em que se verificou
decrscimo (Barreiro) muito distante dele em termos de ritmo constante de queda populacional;
vrios concelhos da Margem Sul tm crescimentos relativos muito mais notrios do que os de
Sintra, entre eles os de Alcochete, Palmela,
Seixal e Sesimbra;
vrios concelhos da Margem Sul tm valores
semelhante aos de Vila Franca de Xira,
designadamente Moita, Montijo, e um pouco
menos Setbal.
Em sntese, as populaes com mais potencial de

crescimento esto na Margem Sul, embora as mais
numerosas se concentrem na Margem Norte.
Uma forma de tornar ainda mais perceptvel esta
dinmica populacional estabelecer o perodo em
41
42
que as populaes de cada um dos concelhos considerados, caso continuasse a taxa de crescimento
contnuo verificada entre 1981 e 2001, duplicariam
a sua populao. Tal medida est representada no
grfico seguinte.
Nele se mostra que o ritmo de crescimento das
populaes de Sesimbra, Palmela e Alcochete so
tais que, a manterem-se inalteradas o tempo suficiente para que isso se verificasse, duplicariam, respectivamente, dentro de 19, 20 e 14 anos.
No plo quase oposto esto os concelhos de
Amadora, Azambuja e Oeiras, em que o crescimento to lento que s veriam a sua populao
duplicada em perodos que vo de 160 a 260 anos.

No plo exactamente oposto est o concelho de
Lisboa. A continuar o decrscimo registado, e num
cenrio absurdo, dentro de 39 anos a sua populao
ficaria reduzida a metade.
Todos estes valores, que dizem de alguma maneira as tendncias inscritas nos nmeros globais da
populao, no supem que tais cenrios optimistas
ou pessimistas se venham a verificar. A evoluo das
populaes no se pode prever por tais procedimentos matemticos simples, pois h uma srie de
outros factores a considerar, evidentemente.
Perodos de duplicao das taxas de crescimento na AML
Fonte: INE
Estrutura etria
do concelho de Lisboa
Pirmides etrias
Um outro aspecto a ter em conta o estudo da
estrutura das populaes, a qual poderia ser examinada em detalhe para cada uma das unidades geogrficas em estudo em cada um dos anos dos censos
de 1970 a 2001. No se far, no entanto, esse estudo
pelo seu carcter repetitivo. No deixaremos, no
entanto, de apresentar graficamente a populao da
cidade de Lisboa entre 1981 e 2001, na pirmide
etria do grfico seguinte.
Esta pirmide regista o que j foi assinalado
anteriormente: uma quebra forte na populao
que afecta sobretudo as idades mais jovens, designadamente at aos 20 anos. Mas a diminuio
estende-se tambm dos 20 aos 64 anos para os
homens, e aos 69 para mulheres. Os nicos nmeros que aumentam so os dos idosos com mais de
70 anos. O envelhecimento da populao tem,
pois, feito com que os idosos representem proporcionalmente uma percentagem cada vez maior na
populao lisboeta. De 14,3% em 1981 passam
para 18,8% em 1991 e para 23,6% em 2001, da
mesma forma que os jovens de menos de 15 anos
passam de 18,9% na primeira data para 14,2% na
segunda e para 11,6% no ltimo censo, um crescimento quase complementar daquele. A regulariEstrutura etria do concelho de Lisboa
Fonte: INE
dade desta evoluo complementar que torna o

fenmeno significativo.
A diminuio das classes etrias jovens est pois a
contribuir, conjuntamente com o envelhecimento
da populao, para que a estrutura etria tenda a ter
uma configurao de pirmide invertida.
Os grandes grupos etrios

da AML
Analisando mais em detalhe a evoluo da populao dos concelhos da AML entre os anos de 1991
e 2001, deve-se, antes de mais, referir que os concelhos de Sintra e Seixal (grficos seguintes) tm
registado um aumento absoluto em todas as classes
etrias, fazendo com que o nmero de jovens (0-14
anos) ainda seja superior ao dos idosos (65 ou mais
anos). , pois, mais lento o fenmeno de envelhecimento nestes dois concelhos.
Os concelhos de Oeiras, Cascais, Amadora,
Loures, Odivelas e Almada (grficos seguintes) tm
uma evoluo semelhante. A populao entre 0-24
anos tem neles diminudo, enquanto que a dos indivduos com mais 24 anos tem aumentado, quer para
os homens quer para as mulheres. Nestes concelhos
a populao com mais de 65 anos (com tendncia
para aumentar), apresenta valores muito parecidos
com a sua populao entre 0-14 anos (com tendncia para diminuir).
43
44
SINTRA
Grandes grupos etrios
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000
20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000
SEIXAL
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
OEIRAS
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000
10 000 20 000 30 000 40 000 50 000
ALMADA
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
LOURES E ODIVELAS*
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
*Como referido, no sendo possvel a desagregao dos dados para os dois anos em estudo, estes dois concelhos foram analisados em conjunto
AMADORA
2001 M
1991 M
2001 H
1991 H
65 ou+
25-64
15-24
0-14
Fonte: INE
60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000
10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000
46
Para todos os concelhos, o nmero de mulheres

idosas maior que o dos homens da mesma idade,
o que, em princpio, indicia, caso os nveis migratrios tenham sido semelhantes, uma maior longevidade da mulher, como acontece em quase todos os
pases desenvolvidos.
Pode ainda constatar-se que os baixos nveis de
natalidade associados ao envelhecimento da populao fazem prever que estes concelhos iro enfrentar srios desafios sociais no futuro prximo. A crescente dependncia de jovens e idosos em relao
populao em idade activa colocar problemas
diversos, tanto mais graves quanto no sero apenas
prprios desta rea, j que afectaro toda a populao portuguesa.
Mas esses problemas tambm podero constituir
desafios no sentido de procura de respostas sociais,
quer ao nvel da segurana social, quer da assistncia mdica, quer da promoo de pessoas capazes
de analisar necessidades e criar condies em que
os indivduos sejam cada vez menos dependentes da
sorte ou dos erros colectivos. A necessidade de dar
apoio a um nmero de idosos cada vez maior ocupar cada vez maiores sectores da sociedade, sobretudo nas cidades em que as redes de solidariedade
se tornam progressivamente mais frgeis.
Estado civil
No que se refere ao estado civil da populao em
1991 e 2001, h a dizer que os concelhos estudados
apresentam uma situao semelhante. As principais
caractersticas so as seguintes:
G
diminuio de nmero de indivduos casados.

O concelho que mais se destaca neste aspecto
o de Sintra: em 1991 tinha 70% da populao
casada e, em 2001, 46%;
em 1991, para todos os concelhos os casados
variavam entre 57% (Lisboa) e 70% (Sintra),
enquanto que em 2001 representavam entre
43% (Lisboa) e 47% (valor mximo verificado
em Almada);
o concelho de Lisboa o que apresenta menor
percentagem de casados, tendo registado entre
os dois anos em estudo, um decrscimo de 14
pontos percentuais.
Esta evoluo devida a factores diversos, os mais

marcantes dos quais tm a ver com mudanas socioculturais e religiosas profundas e dos valores associados s sociedades tradicionais fundadas sobre as virtudes da famlia estvel.
Por outro lado, a partir sobretudo da dcada de
70, na regio de Lisboa e Setbal, os servios em

expanso, principalmente da Administrao Pblica
(como educao e sade), atraram grande parte do
emprego feminino. O acesso instruo, o avano
muito significativo das mulheres em todos os escales de ensino contriburam para encorajar a sua
actividade profissional. Comearam a sentir-se cada
vez mais as representaes igualitrias e simetrias
dos papis familiares (Almeida e Wall, 1995) entre
os homens e as mulheres, contribuindo assim para
aparecimento de novos modelos de convivncia.
A representao da repartio da populao, em
termos da evoluo do estado civil, feita nos grficos seguintes.
Estes grficos permitem concluir ter havido:
G
aumento de nmero de solteiros, passando do

valor mnimo de 20%, verificado em 1991 no
concelho de Sintra, para 39% em 2001 em trs
concelhos Amadora, Oeiras e Sintra. O prolongamento considervel da escolaridade e o
consequente adiamento da entrada dos jovens
na vida activa um dos factores que contribui
para o aumento da idade mdia no casamento;
estabilidade no nmero de divrcios e unies
de facto, tendo o primeiro indicador registado
apenas um aumento de 1% concelhos de
Cascais e de Sintra;
aumento de 2 pontos percentuais, no que se
refere s unies de facto, nos concelhos de
Sintra e Seixal (de 5% em 1991 para 7% em
2001) e de 1 ponto percentual nos de Amadora
e Almada;
ligeiro aumento de vivos em todos os concelhos, sendo mais significativo este aumento no
concelho de Lisboa (3% em 1991, para 9% em
2001);
diminuio ligeira do nmero de separados,
representando em 2001 apenas 1% do total da
populao em todos os concelhos.
47
Fonte: INE
48
Fonte: INE
Nvel de instruo
Quase todos os concelhos de AML registaram
uma diminuio de analfabetos com 10 ou mais
anos de idade, entre 1991 e 2001, com excepo dos
concelhos de Lisboa e Amadora, onde se verifica
um ligeiro aumento.
Na Margem Norte da AML verifica-se uma estabilizao dos valores da populao analfabeta entre
1991 e 2001, enquanto que a sul esta categoria divide-se entre uma estabilizao em Almada e um
decrscimo acentuado no Seixal.
No que se refere ao ensino primrio, esta evoluo tambm tem registado um decrscimo generalizado na AML, de 1991 para 2001.
O ensino preparatrio, ao contrrio das duas primeiras categorias, tem registado um acrscimo significativo em todos os concelhos, sendo maior nos
que sofreram maior diminuio da populao no
primeiro grau de ensino.
Em relao ao ensino secundrio, verifica-se a sua
diminuio, tendo sido substitudo este decrscimo
por outro tipo de ensino. Ou seja, nos casos em que
se verificou maior queda nesta categoria, tambm
tem sido maior o aumento de nveis superiores e
profissionalizantes. Os mais significativos exemplos
so os dos concelhos de Oeiras, Cascais e Lisboa na
Margem Norte, e Almada e Seixal na Margem Sul.
Esta ltima categoria, que inclui o ensino mdio e
superior, registou uma evoluo positiva em todos os
Nveis de instruo por concelhos
Fonte: INE
concelhos da AML, embora apresente maior relevncia na margem Norte. As duas ltimas categorias
de ensino representam cerca de 50% da populao
nos concelhos de Oeiras, Cascais e Lisboa.
Famlias
As alteraes que se tm verificado nas estruturas
familiares contemporneas deixaram marcas na
famlia portuguesa. Alguns indicadores demogrficos tm grande importncia, como o caso da diminuio das taxas de fecundidade, natalidade e nupcialidade nas ltimas dcadas, em resultado do controlo dos nascimentos que se generalizou em
Portugal e de novas formas de encarar o casamento e o lugar dos filhos na vida do casal.
Esta mudana da vida familiar explica-se no contexto de melhoria das condies de vida e de oportunidades de emprego fora da agricultura, ao contrrio de dcadas passadas, em que a instabilidade e
a precariedade familiares estavam frequentemente
ligados a situaes de pobreza.
Mas no se pode falar na famlia como uma estrutura nica e homognea. A diversidade manifesta-se
quer na dimenso, quer na tipologia, sendo
apresentada a sua distribuio nos anos de 1991 e
2001, por concelho, num grfico em que so utilizadas seis categorias de agrupamentos domsticos em
funo do nmero dos seus membros.
49
50
Famlias clssicas em funo da sua dimenso
Fonte: INE
Do grfico se deduz que, entre 1991 e 2001, se

verificou um aumento de famlias com uma pessoa
em todos os concelhos, sendo o de Lisboa o que tem
maior percentagem desta categoria e o de Seixal a
menor.
As famlias com duas pessoas tm registado um
acrscimo entre 1991 e 2001, sendo que, em geral,
as percentagens so semelhantes em todos os concelhos.
Estas duas primeiras categorias no chegavam em
1991 a 40% do total das famlias. Mas este valor
chega quase a 50 %, no ano 2001, em quase todos os
concelhos (com excepo de Lisboa).
As famlias com trs pessoas apresentam uma evoluo positiva em termos absolutos, mas no em termos relativos, exceptuando o concelho de Sintra
que tem registado uma estabilidade na evoluo
desta categoria.
Em relao s demais dimenses familiares (4, 5 e
6 ou mais pessoas), todos os concelhos em anlise
tm registado uma evoluo negativa em termos
relativos. Quanto a nmeros absolutos, o concelho
de Sintra apresenta valores positivos em relao a
famlias com 4 e 5 pessoas, e o concelho de Seixal
para famlias com 4 pessoas. As famlias com 5 e 6 ou
mais pessoas apresentam menores percentagens em
relao ao total das famlias.
No que se refere s tipologias familiares, o INE
destaca quatro categorias: sem ncleos familiares,
com um, com dois e com trs ou mais ncleos
familiares.
Nos dois anos em anlise, verifica-se a predominncia das famlias com 1 ncleo, embora se registe, em termos relativos, uma evoluo negativa, de
1991 para 2001.
Analisando mais em detalhe as famlias segundo
os ncleos familiares, nota-se que os concelhos que
tm famlias sem ncleos registam uma evoluo
positiva, com mais destaque no concelho de
Almada, no qual tambm se verificou a maior descida nas famlias com 1 ncleo.
No que se refere s famlias com dois ncleos, a
sua evoluo tem-se mantido praticamente estvel
em todos os concelhos.
Como se pode tambm observar no grfico, as
famlias com 3 ou mais ncleos tm pouca importncia na distribuio observada, tendo registado
uma evoluo negativa, excepo do concelho de
Amadora, no qual houve algum aumento, embora
pequeno.
No que se refere composio das famlias com
um ncleo, a sua composio e evoluo entre 1991
e 2001 est expressa no grfico seguinte.
Nele se v que, em todos os concelhos, tem
vindo a aumentar a percentagem de casais sem
filhos entre 1991 e 2001 e que em Lisboa e
Almada que h maiores percentagens de casais
nesta situao. Por outro lado, as trs categorias
de casais com filhos e de avs com netos tm
vindo a registar o movimento contrrio em todos
os concelhos, sendo curioso notar que Lisboa tem
a maior percentagem destes casos.
Tipo de famlia
Fonte: INE
Famlias com um ncleo
Fonte: INE
51
52
Fluxos migratrios
Por isso importante o seu estudo: estes fluxos

tm reflexos na evoluo da populao, modificando a sua estrutura, o nmero de pessoas em idade
activa e outra, e nos outros componentes da evoluo demogrfica, social e cultural.
Em Portugal, o perodo mais marcado pela mobilidade da populao o das ltimas quatro dcadas
(o perodo entre 1960-2000). A AML a regio mais
afectada pela presena de pessoas provenientes,
quer de outras regies do pas, quer do estrangeiro.
Em seguida faz-se a anlise das estatsticas constantes dos dois ltimos censos e daquelas que podero ser deduzidas dos movimentos da populao.
Todos os concelhos estudados apresentam uma
situao semelhante, uma vez que o nmero de emigrantes e imigrantes representa menos de 10% da
populao total. Entre 1991 e 2001 verificou-se um
ligeiro aumento no nmero de emigrantes e imigrantes e, por consequncia, uma pequena diminuio de populao que no mudou de concelho. O
concelho que concentra a maior percentagem de
emigrantes e imigrantes o de Amadora.
Tomando a populao que entrou no concelho
como total, verifica-se que a maior parte proveio dos
outros concelhos, sendo Cascais o concelho com
maior percentagem de estrangeiros entre os no
autctones, seguido de Odivelas e Almada.
Uma outra questo de que s embrionariamente

aqui so dadas indicaes a que se prende com as
migraes, analisadas apenas na vertente fornecida
pelos censos da populao.
As migraes implicam tanto mudanas de residncia sazonal como permanente, seja de indivduos isolados, seja do seu agregado familiar. Por
outro lado, sabe-se que os factores que mais contribuem para a emigrao temporria ou permanente
se prendem com questes de natureza:
G
econmica, das quais se destaca o nvel da riqueza, as oportunidades de emprego, os salrios, as

condies/qualidade de trabalho, resumindo,
o nvel diferencial de vida entre o local de partida e de trabalho;
infra-estrutural, nas suas relaes com as causas
econmicas, designadamente no que respeita a
acessibilidades, transportes e comunicaes;
demogrfica, derivada das componentes diferenciais do crescimento natural nas suas relaes com a densidade populacional cujos efeitos no so resolvidos atravs das mudanas tecnolgicas;
psicolgica, designadamente para as populaes mais jovens que tm necessidade de procurar novas experincias e conhecer outros povos
e culturas;
cultural, quer de ndole histrica, quer poltica.
Populao segundo naturalidade do concelho
Populao que no mudou de concelho
Emigrantes do concelho
Imigrantes no Concelho
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1991 2001
Amadora
Fonte: INE
1991 2001
Cascais
1991 2001
LISBOA
1991 2001
Oeiras
1991 2001
Sintra
1991 2001
Loures
1991 2001
Odivelas
1991 2001
Almada
1991 2001
Seixal
53
Origem dos imigrantes
Fonte: INE
Movimentos pendulares
Este indicador caracteriza as deslocaes de activos empregados ou estudantes com 15 ou mais
anos entre o local de residncia e o local de trabalho ou estudo. A sua anlise permite verificar que
94,8% dos activos empregados ou estudantes com
15 ou mais anos se deslocaram para trabalhar ou
para estudar, em 2001 e dentro da AML. A maioria (quadro seguinte) f-lo dentro do prprio concelho de residncia, e 40,4% para outros concelhos da AML. As deslocaes interconcelhias
aumentaram em 3,3% de 1991 para 2001. Os concelhos que tm recebido maior nmero de pessoas na AML so os concelhos fronteirios com
outras regies.
Verifica-se tambm um acrscimo no nmero de
entradas e sadas da AML, de populao activa ou
estudantes com mais de 15 anos entre 1991 e 2001.
O balano positivo: o nmero de activos empregados ou estudantes com 15 ou mais anos que entraram durante o ano 2001 superior ao daqueles que
saram.
Movimentos pendulares na AML

1991
2001
N DE
INDIVDUOS
N DE
INDIVDUOS
1 261 411
96,6
1 309 617
94,8
Intraconcelhias
777 749
59,6
752 133
54,5
Interconcelhias
483 662
37,1
557 484
40,4
Entradas na AML
30 811
2,4
47 436
3,4
Sadas da AML
13 034
1,0
23 980
1,7
1 305 256
100
1 381 033
100
Deslocaes no interior da AML
Total de deslocaes
Fonte: INE
54
Uma anlise mais detalhada dentro dos concelhos

de AML mostra que o concelho de Lisboa o principal destino para a maioria da populao residente
nesta regio, provinda dos concelhos da Margem
Norte, como Sintra, Amadora, Loures, Odivelas,
Oeiras e Cascais. So ainda importantes neste contexto dois concelhos da Margem Sul: Almada e
Seixal.
Em trs dos concelhos, as deslocaes casa-trabalho ou casa-escola para o concelho de Lisboa
Amadora, Oeiras e Odivelas so superiores ao
nmero de pessoas que trabalha ou estuda nesses
concelhos, sendo a razo principal deste facto a proximidade com Lisboa e a sua condio de principal
fornecedor de trabalho e ensino.
Em relao populao que sai do concelho de
Lisboa, esta tem como destinos principais os concelhos de Oeiras, Loures, Amadora e Sintra. Uma
parte desloca-se para fora da AML.
Situao anloga do concelho de Lisboa, embora em menor dimenso e escala, a dos concelhos
de Setbal, Azambuja e Palmela. Tambm aqui o
nmero de pessoas que entra nestes concelhos
superior ao das que deles sai.
Entre outras deslocaes interconcelhias importantes pode-se mencionar:
SeixalAlmada; SintraAmadora e vice-versa;
MoitaBarreiro; SintraCascais; OeirasCascais e
vice-versa; BarreiroLisboa; MoitaLisboa; Vila
Franca de XiraLisboa; Vila Franca de XiraLoures;
SintraOeiras; PalmelaSetbal.
4
enquadramento
econmico
enquadramento
econmico
tor da construo nestes ltimos perodos em anlise, est principalmente a retraco da procura dirigida a produtos de construo, que se reflecte numa
reduo da carteira de encomendas das empresas
do sector. As previses da Associao Nacional de
Empreiteiros e Obras Pblicas, com base nos dados
relativos quebra do licenciamento de fogos ao
longo de nove meses, eram de que a recesso durasse at 2004.
Taxa de juro
Este captulo visa caracterizar a situao do mercado

imobilirio actual do ponto de vista econmico.
Para tal, analisa-se a evoluo das taxas de juro europeias e as condies do acesso ao crdito habitao. Seguidamente, introduz-se o tema do mercado
da habitao, nova ou arrendada; por fim, caracterizam-se os fundos de investimento imobilirio.
O mercado imobilrio
No final de 2003, as estimativas apontavam para
que nesse ano o mercado de construo regredisse
2% relativamente a 2002, ano em que a construo
j tinha regredido 1,5%.
O segmento que mais ter contribuido para esta
situao ter sido o da habitao, onde se esperava
uma descida de 8% relativamente a 2001. O subsector dos edifcios no residenciais seria salvo devido, sobretudo, aos imveis necessrios organizao do Campeonato da Europa de Futebol em 2004.
Esta situao ainda mais acentuada com o apertado controlo oramental, com vista reduo do
dfice pblico, que tem como principal objectivo a
diminuio das despesas do Estado, com implicaes, necessariamente negativas, no desempenho
do sector da construo e em particular no mercado das obras pblicas.
A corroborar este ritmo de actividade menos intenso, a utilizao da capacidade produtiva revela-se
menor (79,5 e 74,2%, em termos mdios at Maio de
2002 e de 2003, respectivamente), bem como as vendas de cimento no mercado interno, que vieram registando uma assinalvel quebra.
Na base deste menor volume de actividade do sec-
A poltica monetria portuguesa recente est fortemente condicionada pela poltica monetria
europeia. Com a Unio Econmica e Monetria
(UEM), e o sistema que a antecedeu, o Sistema
Monetrio Europeu (SME), Portugal conheceu os
nveis mais baixos de sempre de inflao e de taxas
de juro. De facto, para que Portugal pudesse fazer
parte do Eurossistema (pases que participam no
Euro), exigia-se o cumprimento dos critrios de
convergncia nominal.
A descida da inflao, o compromisso de estabilidade cambial no quadro do SME, a liberalizao dos
mercados financeiros e o esforo de consolidao
oramental possibilitaram a descida das taxas de
juro internas na primeira metade da dcada de 90,
movimento que se foi acelerando com a aproximao do arranque da moeda nica.
A evoluo da taxa de inflao e da taxa de juro
de longo prazo marcada pelo movimento gradual
para a UEM, movimento iniciado em 1990 com a
aprovao do Relatrio Delors. Apesar da recesso
internacional verificada em 1992-93, no se abandonou o propsito estabelecido no Conselho Europeu
de Madrid, e assim, em 1994, h um novo impulso
ao serem estabelecidos na prtica os critrios de
convergncia j referidos, um dos quais relativo precisamente taxa de juro de longo prazo. Assim, a
taxa de juro de longo prazo no poderia ser superior em 2% relativamente s taxas verificadas nos trs
Estados-membros com a menor taxa de inflao.
Outro dos critrios de convergncia precisamente
relativo baixa da taxa de inflao.
Todo este processo culminou em 1999 com a fixao irrevogvel das taxas de cmbio entre as moedas
participantes da zona Euro, o incio formal da UEM
e o exerccio em pleno do Banco Central Europeu
e do Sistema Europeu de Bancos Centrais, entidades responsveis pela Poltica Monetria Europeia.
A partir desta data, as entidades nacionais deixam
de controlar as taxas de juro do mercado interbancrio, passando este controlo para o Banco Central
Europeu.
57
58
Inflao e taxa de juro mdia do crdito habitao
O grau de incerteza que caracterizou o enquadramento econmico internacional, com a descida das
taxas de crescimento do PIB e baixa da taxa de inflao, aliadas apreciao cambial do euro, permitiu
a contnua descida das taxas de juro. Prev-se que s
em 2005 o cenrio se comece a alterar.
As taxas de juro do crdito habitao, factor
mais importante para o estudo em causa, acompanharam esta tendncia descendente.
Acesso ao crdito habitao

O acesso ao crdito habitao foi marcado na
dcada de 90 por dois factores de importncia vital
no acrscimo de procura de habitao verificado.
Assim, temos, por um lado, a reduo acentuada das
taxas de juro e, por outro, a maior facilidade de
acesso ao crdito por parte dos particulares, devido
liberalizao do mercado financeiro.
Nesta mesma dcada, a estes dois factores associaram-se a reduo da inflao e o crescimento sustentado do PIB na ordem dos 3% por ano, o que ajudou tendncia bastante acentuada para um maior
endividamento das famlias, quer por via do crdito
habitao quer do crdito ao consumo, e isso
levou a um aumento acentuado da taxa de esforo
das famlias no cumprimento dos seus compromissos de crdito.
A iseno dos custos registrais e notariais na
transferncia de contratos de crdito habitao
entre bancos, decretada pelo Governo em 1999 e
prolongada at ao final do ano de 2000, conduziu
a uma baixa diferencial entre as taxas aplicadas nos
novos contratos e nos contratos antigos, na carteira de cada banco. Esta medida do Governo facilita
a negociao de cada cliente com o seu banco, ao
despenalizar a transferncia de contratos para bancos que apresentem melhores condies.
Os grficos acima demonstram o boom do crdito
Composio de crdito habitao nmero de contratos
Composio de crdito habitao (milhes de euros)
habitao, verificado essencialmente na segunda

metade da dcada de 90. O nmero total de contratos assinados cresceu de forma significativa ao
longo do perodo apresentado, passando de cerca
de 38 mil contratos (148 milhes de contos) em
1990, para cerca de 98 mil (762 milhes de contos)
em 1995 e para 235 mil (2508 milhes de contos)
em 1999.
Ao longo da dcada de 90, o regime de crdito
bonificado absorveu sempre mais que 50% do
nmero de contratos assinados e do valor de crdito concedido anualmente. Este facto sofreu alteraes nos finais da dcada e est intimamente relacionado com o pacote legislativo publicado em
finais de 1998, com o objectivo de moralizar o acesso ao crdito bonificado, dando prioridade aos
agregados familiares com maiores necessidades de
ordem financeira. Embora a retoma, aps o primeiro choque da introduo das medidas referidas, parea evidente a partir do 3 trimestre de
1999, a tendncia de crescimento ao nvel das taxas

de juro introduziu algum arrefecimento na procura de crdito para a habitao durante o 1 trimestre de 2000, pela primeira vez sentida ao nvel do
regime geral.
Mais recentemente, a situao alterou-se e, de
facto, a partir de 2002 o crdito bonificado deixou
de existir. De forma a, de alguma forma, compensar
os potenciais beneficirios deste regime de crdito,
foi aumentado o prazo mximo do crdito habitao, que at esta altura era de 30 anos.
O recente arrefecimento da economia mundial se,
por um lado, manteve as taxas de juro muito baixas,
podendo por isso constituir um incentivo procura
de habitao prpria, por outro, arrastou Portugal
para um perodo de forte estagnao, resultante, em
parte, do cumprimento dos compromissos assumidos no mbito da Unio Econmica e Monetria
com o estabelecimento do Procedimento por
Dfices Excessivos. O abrandamento do crescimento
59
60
econmico reflectiu uma descida generalizada da

procura interna, com a procura de habitao prpria includa, medida que as famlias comearam a
ajustar-se a elevados nveis de endividamento e
deteriorao das perspectivas de emprego.
Mercado da habitao
(casa prpria)
A compra ou construo de casa prpria para residncia permanente constitui para grande parte das
famlias portuguesas o maior esforo financeiro que
realizam em toda a sua vida.
De acordo com os Censos 91, os alojamentos ocupados pelos prprios proprietrios representavam, em
1991, 65% do parque habitacional ocupado como
residncia habitual. Esta taxa est acima da mdia
europeia. Ser tambm de salientar o ritmo de crescimento da habitao prpria em Portugal, um dos
mais elevados da Unio Europeia. Em 1970 apenas
49% das famlias portuguesas viviam em casa prpria.
Desde esse ano at 1981, o nmero de famlias a residir em casa sua cresceu 42% e entre 81 e 91 esse crescimento foi de 25% (atingiria, ento, cerca de 87%).
Diversos factores podero estar na origem deste
aumento de importncia da habitao prpria.
Destacam-se, nomeadamente, os seguintes factores:
G
G
G
restries da oferta no mercado de arrendamento privado, essencialmente resultantes dos

prolongados controlos de rendas e da rigidez
at 1990 do regime jurdico do arrendamento,
mas tambm decorrentes de um novo perfil da
poupana associado ao desenvolvimento de
novos e flexveis produtos financeiros, os quais
tero contribudo para o desvio de poupanas
do sector imobilirio;
a exiguidade do sector da habitao social;
um claro direccionamento da poltica de habitao, desde a segunda metade da dcada de
setenta, para o apoio compra de casa prpria,
fundamentalmente por via do sistema de crdito bonificado, implementado em 1976 e que
terminou recentemente;
nos ltimos anos, uma maior facilidade no acesso ao crdito resultante do processo de liberalizao financeira e tambm da quebra registada
nas taxas de juro.
Dados mais recentes do Inqurito Habitao de

1998 confirmam estas tendncias, representando
nesse ano cerca de 64,3% os alojamentos ocupados
pelo seu proprietrio.
Ao longo das ltimas trs dcadas, o nmero de

alojamentos familiares clssicos no Continente
aumentou em cerca de 2 milhes de fogos (equivalente a um crescimento prximo dos 78%). Destes,
cerca de 1,2 milhes correspondem a um aumento
de fogos para residncia habitual e os restantes 800
mil a fogos para utilizao sazonal, vagos ou com
ocupante ausente. De notar que, ao longo deste
perodo, os fogos com este tipo de ocupao triplicaram em Portugal Continental, passando de 423 380
em 1970 para 1271 140 em 1998.
Custo de construo
de habitao nova
61
O ndice de Custos de Construo de Habitao

Nova (ICCH) registou, nos meses de Dezembro de
2000 e Janeiro de 2001, uma variao mdia nos ltimos doze meses de 4,8% e 4,6%, respectivamente.
ndice de custos de construo de habitao nova
DEZEMBRO 2000
JANEIRO 2001
NDICE
VARIAO
MENSAL
VARIAO
HOMLOGA
VARIAO
MDIA (12 mes.)
NDICE
VARIAO
MENSAL
VARIAO
HOMLOGA
VARIAO
MDIA (12 mes.)
Habitao
101,1
0,1%
2,7%
4,8%
101,3
0,2%
3,3%
4,6%
Apartamentos
101,1
0,1%
2,5%
4,5%
101,3
0,2%
3,2%
4,4%
Moradias
101,0
0,1%
3,1%
5,2%
101,3
0,3%
3,5%
5,4%
Fonte: INE
No mesmo perodo e pela mesma ordem, as variaes mensais foram de 0,1% e 0,2%.
O ICCH pode ser obtido por duas pticas complementares: por um lado, atravs da desagregao
dos custos de construo de edifcios de apartamentos e de moradias e, por outro lado, atravs de
um processo de incorporao dos custos dos factores mo-de-obra e materiais.
No que se refere s desagregaes do ndice por
apartamentos e moradias, observa-se que as variaes mensal, homloga e mdia dos respectivos
ndices so superiores no estrato Moradias.
Na desagregao por custo dos factores mo-de-obra e materiais de construo, as flutuaes mensais de maior amplitude tm todas, na sua gnese,
comportamentos no mesmo sentido da sua componente de Materiais de Construo. Esta constatao
procede do facto de as sries de custos dos restantes
factores de produo de habitao evolurem de
acordo com uma tendncia mais regular.
Despesas para as famlias

com a habitao prpria
Uma estimativa da repartio dos alojamentos
habitados pelo proprietrio (casa prpria), segundo
o critrio com encargos decorrentes da compra e
sem encargos decorrentes da compra, realizada a
partir das respostas ao Inqurito Habitao 1998,
permite concluir que apenas cerca de 20% dos proprietrios ainda tinham encargos. O que corresponde a 440 mil habitaes utilizadas como residncia
habitual.
Se aos cerca de 79% de alojamentos que, em
1998, j no tinham quaisquer encargos decorrentes da aquisio, retirarmos os proprietrios que
habitavam casa prpria proveniente de heranas ou
doaes, cerca de 380 mil alojamentos, esta percentagem atinge os 74%.
Custos dos factores na habitao mo-de-obra, materiais

Mo-de-obra
Habitao
Materiais
20
15
10
J
1999
Fonte: INE
J
2000
J
2001
62
Habitao prpria com

ou sem encargos
Ainda de acordo com os dados apurados no

inqurito, a dvida mdia dos agregados familiares
com encargos decorrentes da aquisio ronda os 27
mil euros. O prazo residual de aproximadamente
15 anos e o encargo mensal mdio situava-se, nessa
altura, nos 213 .
No decurso da realizao do inqurito foi feito
um levantamento mais exaustivo em relao ao
modo de acesso propriedade para um perodo
mais restrito, 1988-98, cobrindo apenas os alojamentos ocupados durante este perodo como residncia
habitual.
Uma anlise dos dados recolhidos para este universo, pe em evidncia que cerca de 46% destes
proprietrios no recorreram ao crdito e cerca de
52% financiaram-se junto de instituies de crdito.
Habitao prpria ocupada aps 1988
habitual. No entanto, os nmeros relativos ao arrendamento no so de descurar, uma vez que cerca de
28 em cada 100 alojamentos se encontravam nesta
situao.
O arrendamento sofreu, ao longo do tempo,
mutaes importantes, originando assim vrios regimes de renda. Estes regimes tm caractersticas prprias, uma vez que surgiram em contextos polticos
e econmicos diferentes e que visaram objectivos
distintos. Desde logo, convm referir que as rendas,
desde 1910, tm sido sujeitas a sucessivos congelamentos at publicao da Lei n 46/85, de 20 de
Setembro, diploma que proclamou o princpio da
actualizao anual de todas as rendas, de acordo
com os coeficientes a aprovar pelo Governo. Para
compensar os aumentos das rendas, foi institudo
na mesma Lei o subsdio de renda para os arrendatrios de baixo rendimento; no entanto, os pedidos
de subsdio ficaram muito aqum do previsto,
embora percentualmente elevados. As correces
extraordinrias das rendas incidiram sobre bases to
baixas que no tiveram quaisquer reflexos nos rendimentos dos arrendatrios, e por conseguinte nos
rendimentos dos senhorios. Assim, e apesar dos
benefcios da referida Lei, a poltica de habitao
continuou condicionada e circunscrita ao mercado
de aquisio de habitao prpria. Por este motivo
tornou-se necessrio melhorar o iniciado com a Lei
n 46/85 atravs do Regime de Arrendamento
Urbano, Decreto-lei n 321-B/90 de 15 de Outubro.
Tendo em conta esta evoluo histrica, podemos,
actualmente, identificar os seguintes tipos de arrendamento:
G
Mercado de arrendamento
Actualmente, em Portugal, a maioria dos alojamentos so propriedade dos seus moradores. De
facto, a habitao prpria representava, em 1998,
altura do Inqurito Habitao, cerca de 64,3% dos
alojamentos clssicos ocupados como residncia
Regime de arrendamento urbano (RAU), situao verificada antes do Decreto-lei n 321 B/90
de 15 de Outubro de 1990.
Regime de renda apoiada ou social, em que o
montante da renda subsidiado, vigorando
regras especficas quanto sua determinao e
actualizao. Ficam sujeitos a este regime os alojamentos construdos ou adquiridos para arrendamento habitacional pelo Estado e seus organismos autnomos, institutos pblicos e autarquias locais, e pelas instituies particulares de
solidariedade.
Regime de renda condicionada, renda que,
aps negociao, no pode exceder por ms o
duodcimo do produto resultante da aplicao
da taxa das rendas condicionadas ao valor actual do fogo, no ano da celebrao do contrato.
Ficam sujeitos a este regime: por morte do
arrendatrio, os elementos que fazem parte do
agregado domstico privado ou subarrendatrios; os alojamentos que, tendo sido construdos
Regime de arrendamento em Portugal (1998)
Renda apoiada ou social
9%
Alojamento segundo o regime de ocupao
Renda anterior ao RAU
38%
Renda
condicionada
10%
Renda livre
43%
Fonte: Inqurito Habitao 1998 INE
para fins habitacionais pelo Estado e seus organismos autnomos, institutos pblicos e autarquias locais, misericrdias e instituies de previdncia, tenham sido ou venham a ser vendidos ao respectivo agregado; os alojamentos
construdos por cooperativas de habitao econmica, associaes de moradores e cooperao de habitao-construo que tenham usufrudo de subsdios ao financiamento ou construo por parte do estado, autarquias locais e
institutos pblicos.
Regime de renda livre, onde a renda inicial
estipulada por livre negociao entre as partes,
sendo a sua actualizao feita com base nos
coeficientes de actualizao publicados atravs de portaria.
Aps esta clarificao podemos, atravs da anlise

do grfico abaixo, verificar que, na sua maioria, os
regimes de arrendamento em Portugal, data do
Inqurito Habitao (1998), eram resultantes de
contratos anteriores ao regime de arrendamento
urbano de 1990 ou de contratos livremente negociados, apresentando valores de 38% e 43% do total
dos arrendamentos, respectivamente.
A anlise do perodo de ocupao permite compreender a dinmica subjacente aos vrios regimes
de ocupao. O quadro abaixo mostra esta dinmica, tendo em conta o perodo em que os alojamentos foram ocupados pelos agregados que neles habitam actualmente.
Podemos, assim, verificar que o peso da casa prpria em Portugal continental atingiu os valores mais
significativos nos alojamentos ocupados no perodo
compreendido entre 1977-1985 (em termos percentuais, no de volume). Esta situao deve-se s condies existentes neste perodo e que eram propcias a
adquirir casa prpria e preterir o regime de arrendamento. De facto, foi neste perodo que surgiram pela
primeira vez em Portugal facilidades para aquisio

de habitao prpria atravs do crdito bonificado.
Por outro lado, vivia-se uma poca em que as rendas
de casa se encontravam congeladas em todo o pas, o
que veio provocar uma forte queda e perda de dinamismo no mercado de arrendamento.
Em 1985 tomaram-se medidas que pretendiam
colmatar a inrcia em que se encontrava o regime de
arrendamento era necessrio alterar uma situao
em que a nica escolha credvel era a aquisio. Estas
medidas parecem surtir efeito visto que, no perodo
1986-1990, o peso do regime de arrendamento
aumenta. Para esta situao ter contribudo tambm a aprovao do regime de arrendamento urbano, em 1990, e os incentivos ao arrendamento
jovem. Obviamente que o forte peso da habitao
prpria continuou a sentir-se, pois os plafonds de crdito deixaram de existir e as taxas de juro iniciaram
uma trajectria continuamente descendente.
De referir, finalmente, que muito recentemente o
Governo avanou com uma srie de iniciativas legislativas no sentido de corrigir as mltiplas distores
no mercado de arrendamento em Portugal para
alm de procurar incentivar, de novo, a sua apetncia junto de promotores, proprietrios e potenciais
inquilinos. Espera-se, de facto, que este desejo de
reanimao no arrendamento possa revitalizar uma
dimenso fulcral de sustentao scio-econmica da
cidade.
Despesas para as famlias

com a habitao arrendada
A informao referente s rendas mdias praticadas segundo o perodo de ocupao do alojamento,
representada no grfico, afigura-se coerente com o
peso relativo dos vrios regimes de ocupao tendo
em conta o perodo em que os alojamentos foram
63
64
ocupados, j que a elevao da renda mdia dever

ter sido indispensvel na relativa retoma do mercado de arrendamento.
Renda mdia segundo
o perodo de ocupao
Como se pode verificar, as rendas registam um

forte, e pouco gradual, incremento quando o perodo de ocupao posterior a 1985. Esta evoluo
vem reforar a ideia de que as rendas que ento
vigoravam eram muito reduzidas, em resultado da
poltica de congelamento das rendas, o que ter justificado uma fraca competitividade no mercado de
arrendamento. A partir de 85 este cenrio altera-se,
as rendas denotam um forte crescimento, que foi
sinnimo da expanso verificada no mercado de
arrendamento. Isto resultou, sobretudo, da implementao de nova legislao baseada na actualizao e descongelamento de algumas rendas e na atribuio de subsdios de renda.
Fundos de investimento
imobilirio
Os Fundos de Investimento Imobilirio so fundos de investimento cujo patrimnio constitudo
essencialmente por bens imveis, e que por este
motivo constituem um recurso de financiamento
das construtoras. Estes fundos podem ser fundos
abertos, quando o nmero de unidades de participao varivel, dado que o investidor pode em
qualquer momento realizar subscries ou resgates;
ou fundos fechados, quando o nmero de unidades
de participao fixo, sendo as mesmas reembolsadas apenas na data de liquidao do fundo.
Em 30 de Setembro de 2001, encontravam-se em
actividade 28 entidades gestoras de fundos de investimento imobilirio (27 sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio e 1 instituio de crdito) que, no seu conjunto, administravam um total
de 44 fundos, 21 abertos e 23 fechados. O valor lquido global (VLG) dos fundos de investimento imobilirio ascendia a 755,3 milhes de contos, correspondendo 495,2 milhes de contos (cerca de 65,6% do
total) aos fundos abertos e 260,2 milhes de contos
(cerca de 34,4% do total) aos fundos fechados.
Ao invs dos anos anteriores, nos ltimos 2 anos,
e em especial no ltimo, assistiu-se a um aumento
do nmero de fundos de investimento imobilirio
em actividade, designadamente de fundos fechados.
Em simultneo, a importncia relativa dos fundos
fechados no cmputo do valor lquido global da
indstria cresceu continuamente, invertendo a tendncia at ento verificada.
Evoluo da indstria nos ltimos 4 anos

3 TRIM.
1997
3 TRIM.
1998
3 TRIM.
1999
3 TRIM.
2000
3 TRIM.
2001
Entidades gestoras
31
30
27
29
28
Fundos abertos
25
20
21
20
21
Fundos fechados
23
23
18
20
23
Total
48
43
39
40
44
VLG Fundos abertos (10^9 PTE)
293,1
336,3
412,8
448,1
495,2
65,5%
65,6%
69,1%
68,3%
65,6%
VLG Fundos fechados (10^9 PTE)
154,7
176,6
185,0
207,6
260,2
34,5%
34,4%
30,9%
31,7%
34,4%
TOTAL (10^9 PTE)
447,8
512,9
597,8
655,7
755,4
Taxa de crescimento
14,5%
16,6%
9,7%
15,2%
Fonte: Comisso de Mercado de Valores Mobilirios
O crescimento do valor lquido global da indstria nos ltimos 4 anos foi sempre superior a 10%
(excepto entre o 3 trimestre de 1999 e o de 2000,
em que foi ligeiramente mais baixo), notando-se,
uma certa acelerao no ltimo ano (motivada,
essencialmente, pelos aumentos verificados no 1 e
3 trimestres de 2001).
Fonte: Comisso de Mercado de Valores Mobilirios
66
Diagnstico
scio-econmico
O mercado de trabalho foi caracterizado em 2002 por
uma desacelerao do emprego e por um forte crescimento da taxa de desemprego (de 4,1% para 5,1 %).
Indicadores do mercado de trabalho
EMPREGO E DESEMPREGO
1998
1999
2000
2001
2002
Emprego total (taxa de variao em %)
2,3
1,3
2,0
1,4
0,2
Emprego por conta de outrem (tv em %)
2,1
2,8
2,5
1,5
0,7
Taxa de desemprego (em %)
5,0
4,4
3,9
4,1
5,1
Fonte: Inqurito ao Emprego, 2002 e Relatrio Anual de 2002, Banco de Portugal
Apesar de o emprego total ter crescido em 2002

cerca de 0,2%, verifica-se que o crescimento foi inferior em 1,2% ao crescimento de 2001.
O maior contributo para o crescimento foi o
aumento dos contratos a termo, em cerca de 7,2%,
ao contrrio do que se tinha verificado em 2001, em
que o maior contributo tinha sido o aumento do
emprego por conta prpria, em 5,4%.
Na composio sectorial emprego verifica-se que
foram os sectores da Construo e dos Outros
Servios que mais contriburam para a criao de
novos empregos (respectivamente 0,7% e 0,6%).
de realar que a contribuio do sector da construo no tem sido constante nos ltimos anos,
pois, apesar do crescimento de 6,2% verificado em
2002, no ano anterior os postos de trabalho deste
sector tinham decrescido 1,7% .
A taxa de actividade para os indivduos dos 15 aos
64 anos de 72% em 2002, tendo-se verificado um
aumento de apenas 0,3% relativamente ao ano anterior. Apesar de este crescimento ser inferior aos crescimentos verificados nos anos anteriores, a variao
positiva da taxa de actividade deve-se principalmente ao envelhecimento da populao, diminuio de
jovens (populao entre os 15 e os 24 anos) e ao
aumento da taxa de participao feminina.
A taxa de actividade total apurada nos Censos 2001
foi de 48,2%, mais 8% que no censo anterior (1991).
Ao comparar a taxa de actividade total nos concelhos
em estudo com base nos censos de 2001, verifica-se
que todos os concelhos, excepo do de Lisboa,
apresentam uma taxa de actividade superior mdia
nacional. Os concelhos de Odivelas e de Lisboa destacam-se dos restantes concelhos em estudo, com taxas
de actividade de, respectivamente, 55,5% e 48,1%.
Lisboa, para alm de ser o concelho com a taxa de
actividade mais baixa, tambm foi o que teve uma evoluo menor desde os Censos de 1991, apenas 5%.
Evoluo da taxa de actividade

nos concelhos em estudo
A taxa de desemprego fixou-se em 2002 em 5,1%

da populao activa (mais 1% que 2001), e o nmero total de desempregados aumentou 26,3%. Esta
variao teve como principais causas o aumento em
87% de desempregados procura de um novo
emprego e o aumento do nmero de indivduos
procura do primeiro emprego, 20,8%.
A taxa de desemprego atingiu da mesma forma
homens e mulheres, mas o efeito no foi to indiferenciado relativamente ao estrato etrio, pois foram
os jovens com idades entre os 15 e 24 anos que mais
sofreram com o aumento do desemprego, principal-
67
Remuneraes por trabalhador

1998
1999
2000
2001
2002
Total da economia (nominal)
5,3
5,4
6,2
6,3
4,9
Total da economia (real)*
2,6
3,2
3,0
1,7
1,2
Sector empresarial (nominal)*
5,0
4,5
5,3
6,3
5,3
Sector empresarial (real)*
2,3
2,3
2,2
1,7
1,7
Fonte: Relatrio Anual de 2002, Banco de Portugal
* Deflacionadas utilizando o deflator do Consumo Privado
REMUNERAO POR TRABALHADOR
Taxa de desemprego nos concelhos

em estudo
Relativamente durao do emprego, 44,8% dos

trabalhadores tm um emprego de longa durao;
este valor muito influenciado pelo peso dos trabalhadores na administrao pblica, onde 56,2%
dos trabalhadores tm um emprego de longa durao, contra 39,2% dos trabalhadores no sector privado. Por outro lado, o nmero de indivduos com
menos de um ano de antiguidade , em 2002, de
15%, mais 0,2% que em 2001. Este indicador revela uma forte desacelerao na criao de emprego
por conta de outrem no sector privado: diminuiu
0,6%, fixando-se em 17%.
Poltica fiscal
mente os que tm mais habilitaes acadmicas.
Segundo o inqurito ao emprego realizado pelo
INE, a principal razo apresentada pelos desempregados para estarem procura de emprego era, em
27,8% dos casos, o fim do contrato de trabalho de
curta durao.
Ao comparar a taxa de desemprego nos concelhos em estudo, verifica-se que todos os concelhos,
excepo de Odivelas, apresentam uma taxa de
desemprego superior mdia nacional (segundo os
Censos de 2001, de 6,8%). O concelho da Amadora
destaca-se dos restantes concelhos em estudo, com a
taxa de desemprego mais elevada, 7,8%.
No que se refere aos salrios, as remuneraes
nominais cresceram de forma moderada em 2002,
em comparao com os anos anteriores, enquanto
que os salrios reais do sector privado apresentaram
um crescimento semelhante a 2001. Esta evoluo
foi, apesar de mais baixa que nos anos anteriores,
muito superior ao crescimento da taxa de produtividade de 2001 para 2002, que foi praticamente nulo.
A baixa evoluo dos salrios tambm est associada s condies menos favorveis do mercado de
trabalho. Mesmo assim, o crescimento dos salrios
para o total da economia continuou a ser bastante
mais elevado do que o observado na zona euro (4,9
e 2,6%, respectivamente).
A poltica fiscal est em transformao: no mbito

da reforma da tributao do patrimnio, o Governo
substituiu a sisa e a contribuio autrquica por dois
novos impostos sobre o patrimnio e extinguiu o
imposto sucessrio quando estejam em causa as
doaes a cnjuges, pais e filhos; no caso de outros
herdeiros, mantm-se a tributao taxa de 10%,
agora no mbito do imposto de selo.
As mudanas tiveram lugar no primeiro dia de
Janeiro de 2004 e o que est na base destas alteraes , segundo os representantes do governo, uma
maior justia fiscal e uma avaliao realstica dos
imveis.
A principal crtica feita proposta de reforma da
tributao do patrimnio que os impostos tm
como base matrizes prediais que, em muitos casos,
esto desactualizadas e destitudas de relao com a
realidade.
Imposto Municipal sobre Transmisses

O imposto que foi proposto para substituir a sisa
o imposto municipal sobre transmisses (IMT), que
tem um novo regime de avaliao de imveis e uma
taxa mxima de 6%, contra a anterior taxa de 10%.
68
A Lei 14/2003 de 30 de Maio, que altera o Cdigo

da Sisa e do Imposto sobre as Sucesses e Doaes,
regula que as taxas da sisa passam a ser menores,
situando-se no mximo em 6,5% para a aquisio de
qualquer prdio urbano e outras aquisies onerosas que no se destinem exclusivamente a habitao.
Para os prdios rsticos, a taxa passou para 5%.
No caso dos prdios ou fraces destinadas habitao, estes esto isentos de sisa, desde que o seu valor
de compra no ultrapasse os 80 mil euros. A partir
deste montante existem cinco escales, abrangendo
o ltimo todas as compras superiores a 500 mil euros,
ao qual est associada uma taxa nica de 6%.
Verdadeiramente novo, mesmo para os juristas,
o Art. 2 deste diploma, o qual determina: (...) os
documentos de celebrao dos contratos-promessa
de compra e venda sero apensados aos contratos
respectivos no acto de celebrao da escritura pblica daquela transaco. Trata-se de uma medida
legal que visa evitar a situao comum de o contrato-promessa de compra e venda referir o preo efectivo do negcio e, depois, a escritura conter um
valor de compra substancialmente mais baixo, como
forma de evitar um valor elevado de sisa.
Imposto Municipal sobre Imveis

A proposta da reforma da tributao do patrimnio para a contribuio autrquica que esta seja
substituda pelo Imposto Municipal sobre Imveis

(IMI). Anteriormente, a taxa variava entre 0,7% e
1,3% e no novo regime a taxa varia entre 0,2% e
0,5% para prdios novos e entre 0,4% e 0,8% para os
restantes. O objectivo apresentado para esta reforma
que haja um reforo do papel das autarquias na
avaliao dos imveis e na concesso de benefcios
fiscais.
Assim, desde Janeiro de 2004 possvel estimar
em quanto que o imvel vai ser avaliado pelo Fisco
e quanto vai pagar pela nova contribuio autrquica, o Imposto Municipal sobre Imveis (IMI).
Anteriormente, visto que tanto o vendedor como
o comprador tinham interesse em subavaliar o valor
do imvel, a fuga aos impostos era bastante elevada.
Este problema sentido desde 1989, quando se tornou obrigatria a aprovao de um Cdigo de
Avaliaes. A acumulao dessa situao criou uma
das maiores injustias fiscais e um factor de distoro muito forte no mercado imobilirio.
O objectivo do Governo que o valor fiscal de
avaliao dos imveis se aproxime mais dos valores
de mercado, o que implicar o pagamento de
impostos mais elevados do que os actuais. O
Imposto Municipal sobre Imveis , assim, entre os
valores mximos de 0,4 e 0,8%, com uma margem
positiva ou negativa de 30% a cargo dos municpios, consoante as zonas a definir. Estima-se que se
verifique um agravamento da carga fiscal de quem
comprar imveis.
Taxa municipal
A Cmara Municipal de Lisboa aprovou, recentemente, a nova redaco do regulamento da Taxa
Municipal pela Realizao de Infra-estruturas
(RTRIU), que tem como principal objectivo ir ao
encontro da grande aposta do actual executivo, a
recuperao do parque edificado da cidade. Assim,
para alm de actualizarem algumas disposies que
se revelavam ineficazes, estas alteraes constituem
forte incentivo requalificao e reabilitao urbanas, valorizao do patrimnio e edificado, e revitalizao do tecido urbano funcionalmente obsoleto.
Este incentivo tem a forma de isenes ou redues no pagamento de RTRIU, nos casos em que a
reabilitao seja feita por instituies de utilidade
pblica ou particulares de solidariedade social ou
por cooperativas de habitao de custos controlados
e equipamentos sociais de apoio.
As obras de reabilitao de edifcios com mais de
trinta anos, obras de restauro em edifcios classificados ou imveis ou conjuntos edificados constantes do
Inventrio Municipal do Patrimnio ficam isentas de
pagamento de taxa municipal. A manuteno de
fachadas pr-existentes nos edifcios a reconstruir
tambm poder ficar isenta, desde que se revistam de
reconhecido interesse histrico ou arquitectnico.
Diagnstico
tecnolgico
A evoluo do sector da construo do ponto de
vista de novas tecnologias tem-se verificado principalmente no campo de eficincia energtica e aperfeioamento dos acabamentos existentes.
No que se refere eficincia energtica, existem
casas que potenciam os efeitos do clima, isto , so
geladas no Inverno e muito quentes no Vero, o que
resulta em consumos elevados de energia, aumentando os encargos das famlias, mas tambm as emisses de gases que provocam o efeito de estufa.
A Comisso Europeia est actualmente a estudar
uma srie de medidas para melhorar a eficcia energtica dos edifcios. Apesar das diferenas climticas
existentes entre os Quinze, a proposta da Comisso
Europeia atribuir aos Estados-membros certificados de performance energtica, isto porque um
maior controlo das instalaes de aquecimento
poder levar a uma poupana de 22% da energia
consumida nos edifcios europeus at 2010. Estas
medidas tambm tm com propsito contribuir
para a reduo dos gases que provocam efeito de
estufa.
Portugal vai ter de se comear a preocupar, a

partir de 2006, com os consumos tanto das residncias como dos servios. Actualmente, os cerca de
3,3 milhes de edifcios existentes consomem 22%
do total da energia distribuda. Em relao s fontes energticas, o caso ainda mais flagrante: nas
casas, nos escritrios e no comrcio que se gasta
58% do total da electricidade consumida.
Segundo os especialistas, os grandes responsveis
pelo enorme peso que os edifcios tm na factura
energtica do pas so os electrodomsticos, as
guas quentes sanitrias, os sistemas de aquecimento e arrefecimento e a iluminao. Por isso, por
aqui que passam as medidas mais importantes para
se conseguir aumentar a eficincia energtica deste
sector. So elas a etiquetagem sobre os consumos
dos equipamentos que j obrigatria para frigorficos, por exemplo, mas que ainda no o para
aparelhos em stand-by, que so grandes consumidores , o lanamento de um programa para promover
o uso de sistemas solares para aquecer as guas, a
aplicao das regras da certificao energtica dos
edifcios e dos regulamentos existentes para se conseguir o conforto ambiental e, finalmente, o lanamento de campanhas para promover um uso mais
eficiente da energia.
Toda esta revoluo passa tambm pela reviso
dos regulamentos existentes (Regulamento das
Caractersticas de Comportamento Trmico dos
Edifcios, de 1990, e o Regulamento dos Sistemas
Energticos de Climatizao em Edifcios, de 1998),
que esto desactualizados e cuja aplicao no fiscalizada.
No que se refere aos acabamentos, conjunto de
trabalhos englobando pinturas, revestimentos,
puxadores, etc. que se seguem fase de construo
bsica, a flexibilidade de processos dos construtores
cada vez maior. Algumas empresas de construo,
dependendo da fase de construo da habitao,
possibilitam a escolha dos acabamentos finais. Esta
adaptao cultura dos clientes percepcionada
pelo consumidor final como um grande benefcio, o
que d uma vantagem competitiva significativa s
empresas que esto a promover estes processos.
A sustentabilidade tambm comea a ser uma
caracterstica importante na avaliao que os clientes finais fazem dos empreendimentos e das construes. Alguma medidas sustentveis que so percepcionadas como importantes pelos clientes finais:
G
G
orientao privilegiada a sul;

proporo correcta das reas envidraadas em
funo da orientao;
aplicao de vidros duplos de grande espessura,
para conforto trmico e acstico;
69
70
isolamento trmico contnuo aplicado pelo

exterior;
aplicao de sistema solar passivo atravs da
cobertura em vidro do trio actuando como
zona de transio para reduzir as perdas de
calor das residncias;
aplicao de palas e estores exteriores, para proteco solar;
sistema de ventilao natural para o arrefecimento do trio;
elevada integrao de sistemas de isolamento
trmico para reduo de perdas de calor;
seleco de materiais, tendo em conta o ciclo de
vida energtico e o grau de toxicidade;
aplicao de pavimentos flutuantes para reduzir
a transmisso de rudo;
medidas para reduo do consumo de gua e
electricidade;
localizao do empreendimento perto de rede
de transportes pblicos.
o volume de deslocaes pendulares realizadas nos

perodos de ponta e no das restantes horas do dia.
Os principais corredores do sistema da AML so:
Corredor de Vila Franca de Xira. Vem-se consolidando ao longo dos dois eixos rodovirios: o IP1,
com capacidade e nveis de servio prprios de
itinerrio principal, e a EN10, situada entre a
linha ferroviria do Norte e o IP1, com capacidades e nveis de servio mais prprios de uma
estrada municipal. Todos os aglomerados populacionais desde Sacavm a Alverca esto localizados entre estes dois eixos e por isso os nveis de
servio nas horas de ponta correspondem saturao, quase sempre traduzidos em congestionamentos.
Corredor de Loures. Este corredor tem a maioria dos aglomerados, desde a Ramada e
Odivelas a Santo Antnio dos Cavaleiros e
Loures, passando pela Pvoa de Santo Adrio,
Flamenga e Frielas, servidos essencialmente por
dois eixos rodovirios: o IC22 e a EN8. O aumento da populao e a sua forte dependncia de
emprego e equipamentos de hierarquia superior em relao cidade de Lisboa provoca fluxos
pendulares que saturam os dois eixos, ocasionando quase sempre congestionamentos no
nico eixo de entrada: a Calada de Carriche. A
ausncia de servio ferrovirio neste corredor
tem provocado uma maior dependncia da utilizao do transporte individual.
Corredor de Amadora/Sintra. Neste corredor,

o sistema de transportes constitudo essencialmente pelo eixo rodovirio IC19, com nveis de
servio prximo da saturao e permanente
congestionamento nos perodos de ponta; e
pela linha de comboio de Sintra, actualmente a
ser duplicada at Amadora, mas com srios
problemas de acessibilidade s estaes, quer
em transporte individual, quer em transporte
colectivo. Neste corredor possvel evidenciar
os seguintes eixos transversais para redes de
capacidade intermdia: Algs Damaia; Pao
de Arcos ao Cacm; Oeiras a Mem Martins e
Cascais a Sintra.
Corredor de Oeiras/Cascais. o corredor da

AML com maior oferta em termos de transportes de/e para Lisboa. As acessibilidades a Lisboa
so asseguradas pelos eixos rodovirios do IC15
(A5) e da EN6 (a Marginal), ambas usufruindo
de ns de ligao nos principais acessos a localidades pertencentes ao concelho de Lisboa e aos
Transportes
e acessibilidades
As infra-estruturas e equipamentos de transporte
postos disposio da populao na rea metropolitana de Lisboa esto enquadrados em trs grandes subsistemas: rodovirio, ferrovirio (comboio,
metro e elctrico) e fluvial.
Na ltima dcada assistiu-se a uma forte expanso
das acessibilidades:
G
na rede rodoviria, com as ligaes AML-Norte

e AML-Sul (itinerrios complementares: radiais e circulares: Eixo N-S; IC15, IC16, IC19, IC22
e IC 17, IC18; Ponte Vasco da Gama);
a um forte desenvolvimento da rede de metropolitano (Campo Grande; Pontinha; Rato; Cais
do Sodr; Olivais/Expo-98);
a um reforo da rede de comboios suburbanos,
em particular, nas linhas de Sintra, Cascais e
Cintura, para alm das obras, entretanto em
curso, da rede nacional (linha do Norte e linha
do Sul Ligao Ponte 25 de Abril) e do reforo da rede fluvial (catamars, etc.);
verificou-se a estagnao do sistema de circulao fluvial.
A oferta actual das redes de transporte em cada

um dos corredores que constituem o sistema da
AML pode ser caracterizada pela importncia da
rede rodoviria e insuficincia da rede ferroviria
pesada, nomeadamente quanto articulao entre
71
concelhos de Oeiras e Cascais; e pela linha de

comboio de Cascais, sendo esta a nica preparada, desde a sua construo, para um servio
suburbano e a melhor localizada para servir a
populao que entretanto se foi fixando ao
longo das suas estaes. importante referir
que actualmente se verificam importantes dfices de oferta em transportes colectivos nas zonas
urbanas de desenvolvimento mais recente destes concelhos, como por exemplo Algs,
Linda-a-Velha e Carnaxide.
G
Corredor de Almada e Seixal. Almada e Seixal

foram acomodando o crescimento da ocupao
do solo segundo uma estrutura linear, que se
intensificou nos anos 60 com a ligao da Ponte
25 de Abril. Actualmente ainda o eixo da
EN10 que concentra os principais servios de
transporte colectivo. Com o eixo do IP7 e a ligao em auto-estrada entre Setbal e Lisboa,
desenvolveram-se nas proximidades dos principais ns rodovirios vrios aglomerados com
densidades brutas de ocupao cada vez mais
elevadas. Para o interior destes concelhos, a
ocupao urbana assumiu um carcter mais disperso, com inmeros espaos intersticiais que
s agora foram sendo colmatados. Esta ocupao dispersa provocou dificuldades na operacionalidade e eficcia das redes de transportes
colectivos e modelou o padro de deslocaes

nestes ltimos anos, intensificando os fluxos de
transportes individuais na Ponte 25 de Abril. A
recente ligao de comboio pela Ponte 25 de
Abril no alterou tanto quanto se poderia esperar a repartio modal entre TI e TC, apesar de
se ter registado uma transferncia modal na
ordem dos 25% do transporte individual para o
comboio.
No caso da cidade de Lisboa, as acessibilidades
tm uma configurao essencialmente radial, tanto
no sistema rodovirio como no sistema ferrovirio
(comboio e metropolitano). A estrutura e a hierarquia da rede rodoviria principal possibilitam as
funes de transporte at uma distncia abaixo dos
2,5 km do centro da cidade, o que se reflecte na elevada circulao automvel nos eixos de penetrao
da cidade at ao interior da coroa de transio, isto
, at circular constituda por eixos como a
Avenida Infante Santo, a Avenida Pedro lvares Cabral, a Avenida Duque de Loul, o Conde Redondo,
a Estefnia, a Rua Febo Moniz, e a Avenida Mouzinho da Silveira.
Em relao rede ferroviria, a estrutura dos
eixos que a constituem conferem-lhe uma boa funo de transporte, no caso do comboio, at ao centro da cidade, com excepo da Linha do Norte,
que termina em Santa Apolnia, j que a soluo
72
tangencial de Entrecampos pouco usada. Por

outro lado, a rede do metropolitano assegura uma
funo de acessibilidade ao centro da cidade (distncias inter-paragens de 450 m) que tem um custo
bastante elevado e evidencia a deficiente performance de explorao deste sistema na rede de transportes da cidade. A rede de distribuio na coroa
central e de transio da cidade assumida actualmente pela rede de autocarros.
A rede de autocarros tambm tem de suportar,
no s a maioria das ligaes internas cidade,
como as ligaes suburbanas entre sectores perifricos e mesmo entre estes e o centro da AML, quando se trata de eixos no servidos pelo modo ferrovirio (casos de Loures e Montijo-Pinhal Novo, por
exemplo).
A organizao da rede viria na cidade de Lisboa
pode esquematizar-se em trs zonas:
G
Zona Oriental, onde a rede viria principal

(com ligao rede fundamental da AML)
constituda pelas Avenida Alfredo Bensade e
Avenida Infante D. Henrique, sendo este ltimo
um eixo que liga a CRIL/Ponte Vasco da Gama
e a EN10 Praa do Comrcio. Alm destas
duas avenidas existem outras trs de igual hierarquia: Avenida Marechal Gomes da Costa,
Avenida Central de Chelas e Avenida Gago
Coutinho, que completam a rede viria principal desta zona da cidade. Toda a circulao
rodoviria dos bairros de Moscavide, Portela,
Santa Maria dos Olivais e Marvila colectada
por estes eixos para o centro da cidade. A Gare
do Oriente est localizada nesta zona e uma
importante interface rodoferroviria a 7 km do
centro da cidade.
Zona Norte, que tem ligao rede fundamental da AML pelo IC22 e IP1 atravs dos elementos da rede viria principal da cidade, como
sejam a Avenida Padre Cruz, o Campo Grande,
a Avenida da Repblica e o Eixo Norte-Sul.
Estas vias asseguram a funo transporte,
enquanto que a funo acessibilidade garantida pelos eixos circulares da 2 Circular, a
Avenida dos Estados Unidos da Amrica, passando pelo o eixo constitudo pela Av. de Berna
e Av. Joo XXI, assim como pelos eixos radiais
da Alameda das Linhas de Torres e a Avenida de
Roma. Em termos de transportes colectivos, o
interface do Campo Grande assegura as ligaes entre as redes de autocarros suburbanos e
a rede de metropolitano.
Zona Ocidental, que se articula com o centro da
cidade e com a restante rede da AML pelos
IC15 e IC19 e EN6 e pelo eixo constitudo pela

Avenida 24 de Julho/Avenida da ndia e
Avenida Vasco da Gama, eixo este de configurao radial. , no entanto, nos limites do concelho com a freguesia de Algs, do concelho de
Oeiras, que ir funcionar um n importante na
rede fundamental secundria da AML, a CRIL,
que completar a circular em torno de Lisboa
at Ponte Vasco da Gama. Uma interface
importante nesta zona ocidental a de
Alcntara/Calvrio, que junta o elctrico, o
autocarro e o comboio, servindo essencialmente os habitantes de Belm, Ajuda e Alcntara.
a procura no mercado
da habitao segundo
as sondagens
e os focus groups
a procura
no mercado
da habitao
segundo
as sondagens
e os focus
groups
O presente captulo visa caracterizar o mercado da

procura de habitao na AML, sempre que possvel
com um ngulo de viso focado na cidade de Lisboa
enquanto principal ncleo urbano das dinmicas
metropolitanas.
Estimativas da procura
de habitao 4
A partir de um exerccio de extrapolao dos
resultados dos dois inquritos telefnicos na AML e
na cidade de Lisboa, uma vez que so aqueles que
garantem a representatividade das amostras para
estes universos, procedeu-se a uma estimativa da
procura de habitao, tanto em termos globais,
como em termos de segmentao por algumas variveis de relevo.
Ocorre que, quando se pretende a estimativa da
procura segmentada por n variveis, se introduz
uma margem de variao dos resultados em relao
estimativa global da procura, isto , estimativa
pura da procura, sem qualquer segmentao.
Este fenmeno deve-se ao facto de no terem sido
tidas em conta para efeitos de cruzamento com variveis nomeadamente, a temporalidade para a
compra ou mudana de habitao, tipo de habitao, finalidade de habitao e classes sociais as
no-respostas (Ns/Nr) s questes que serviram de
base s estimativas segmentadas.
Esta opo baseia-se no pressuposto de que nas
estimativas segmentadas por n variveis, as no-respostas podem significar uma fragilizao das estimativas, uma vez que podem decorrer de uma multiplicidade de razes.
Por exemplo, no caso da temporalidade de

mudana de habitao, referente questo quando pensa mudar efectivamente de casa, est subjacente nas no-respostas uma fragilidade da inteno
de mudana de habitao quando os respondentes
no conseguem concretizar a temporalidade dessa
ocorrncia. O mesmo acontece com a finalidade ou
o tipo de habitao procurada.
Desta forma, as estimativas, quando segmentadas,
referem-se apenas ao universo objecto de segmentao concreta e portanto quantificam, aproximadamente, esse universo especfico, independentemente dos totais dos segmentos estimados no serem
sempre consonantes entre si.
Assim, a procura global de habitao na AML
data de Julho de 2003 era estimada em 127 552
fogos, sendo que 21 577 destes se referem procura da 1 casa por parte da populao mais jovem.
Quando introduzida a varivel de temporalidade
para a mudana de casa, observa-se uma perda de
cerca de 26 000 fogos, perda essa que poder representar uma margem de segurana na estimativa
pelas razes j expostas.
75
Desta forma teremos:

G procura de habitao de Julho de 2003 at
Julho de 2004, na AML 47 798 fogos;
G procura de habitao de Julho de 2003 at
Julho de 2005, na AML 101 331 fogos.
Daqui resultou um volume anual de 50 665 fogos.
No que respeita segmentao pelos fogos procurados no mercado do arrendamento e no da compra, verifica-se a seguinte distribuio:
AT JULHO 2004
AT JULHO 2005
Inteno de alugar casa
7 648
8 467
Inteno de comprar casa
36 326
86 036
O mercado da compra de habitao est assim circunscrito a aproximadamente 86 000 fogos para
comercializao entre Julho de 2003 e Julho de
2005.
Dentro deste mercado, a finalidade da compra
distribui-se em:
Comprar p/ habitao
permanente
Comprar p/ 2 habitao
Comprar p/ arrendar
AT JULHO 2004
AT JULHO 2005
35 234
83 305
819
1 638
273
4 Estimativas aproximadas com base na

extrapolao dos resultados dos inquritos
realizados durante o
ms de Julho de 2003,
na AML e cidade de
Lisboa.
76
No que respeita ao tipo de habitao procurado,

cerca de metade do valor estimado atribui-se a apartamentos em prdio. , contudo, relevante o peso
relativo das moradias e da apetncia para os condomnios fechados, como se apresenta de seguida:
Contudo, com a fonte complementar do inqurito cidade de Lisboa possvel afinar este exerccio,
particularmente porque este inqurito foi baseado
numa amostra representativa da totalidade da populao lisboeta, sem qualquer tipo de filtro.
Segundo esta fonte, a estimativa global da procura de habitao em Lisboa de 32 525 fogos, distribuindo-se em:
AT JULHO 2004
AT JULHO 2005
Apartamento em prdio
21 031
49 710
Condomnio fechado
5 190
9 560
Moradia
9 560
23 489
Inteno de alugar casa
4 259
Duplex
273
1 093
Inteno de comprar casa
28 266
Por forma a fornecer elementos para possveis

segmentaes da procura por tipo de produto imobilirio, apresentam-se as estimativas para cada uma
das classes sociais, indicando um escoamento relativamente equilibrado para cada uma das segmentaes de produto:
AT JULHO 2004
AT JULHO 2005
Classes A
8 467
16 388
Classes B
9 013
17 754
Classes C1
11 198
22 397
Classes C2
9 013
17 754
No que respeita atribuio do nmero de fogos

pelos concelhos da AML, verifica-se que, segundo as
estimativas com base no inqurito a esta regio, Lisboa ter condies de escoamento de pelo menos
24 000 fogos entre Julho de 2003 e 2005.
AT JULHO 2005
Lisboa
24 309
Sintra
11 198
Oeiras
8 467
Amadora
4 643
Vila Franca de Xira
5 736
Cascais
8 467
Almada
6 828
Montijo
2 185
Setbal
4 370
Loures
5 190
Seixal
5 463
Odivelas
2 731
Barreiro
1 366
Palmela
2 185
Entre os fogos que se incluem no mercado da

compra de habitao, verifica-se que pouco mais de
50% deles se referem a habitao nova, ao que
acresce o facto de que 20% dos potenciais compradores de casas optariam por comprar uma casa
usada e reabilit-la posteriormente.
Este cenrio apresenta-nos um escoamento de
perto de 6000 fogos reabilitados e mais de 4500 por
reabilitar, como se estima no quadro seguinte:
Compra de nova habitao
12 584
Compra de habitao usada para obras
4 646
Compra de habitao usada sem obras
5 808
No que se refere ao tipo de utilizao deste volume de casas, verifica-se que 84% se destina a habitao permanente, a que equivalem perto de 23 500
fogos, ao mesmo tempo que se observam os significativos 14%, ou 3872 fogos, para segunda habitao
em Lisboa. O restante meio milhar de fogos a adquirir est, segundo as estimativas, destinado a entrar
no mercado do arrendamento.
Compra para habitao permanente
23 426
Compra para 2 habitao
3 872
Compra para alugar
581
Estimativas da procura de habitao na AML

e Lisboa (de Janeiro de 2004 at Julho 2005)
organizados por ordem hierrquica de importncia5 e agrupados em trs conceitos nucleares, que
correspondem a atributos estruturantes da escolha/preferncia.
77
ESPAO PARA RESPIRAR
A designao (retirada do discurso directo dos

entrevistados) fala por si. A casa antes de mais
espao, isto , territrio de apropriao, manipulao e fruio. Por isso o consumidor valoriza
acima de tudo ter espao quer no interior quer no
exterior da casa pelas suas mltiplas significaes
e benefcios: qualidade de vida, no claustrofobia,
liberdade, funcionalidade, poder, integrao/posio social, conforto, privacidade, evaso...
QUALIDADE DA CASA
Prende-se essencialmente com os aspectos que

remetem para a qualidade do espao (privado e
comum) numa dimenso mais estrutural construo, arquitectura, acabamentos. Mas tambm se
inclui aqui, como elemento de valor, a existncia de
um espao especfico o estacionamento que
marca fortemente a percepo de qualidade da casa
e influencia a escolha.
A UNIDADE DA CASA
A casa: matriz
de valor para
o cidado/consumidor
Sendo a vivncia na e com a casa uma das dimenses centrais na avaliao do mercado da procura
habitacional, de toda a importncia que as quantificaes que a caracterizam sejam precedidas de
um entendimento dos contextos psicossociolgicos que orientam este tema na vida e na cabeas
dos cidados.
Vectores estruturantes
Desta forma, na Imagem 1 apresenta-se o conjunto de atributos que o consumidor actual valoriza no seu processo de escolha da casa. Esto
um conceito que remete para as noes de uniformidade e autonomia dos diferentes espaos/divises da casa. Prende-se com a crescente necessidade, para o consumidor moderno urbano, de estar
permanentemente e plenamente funcional (isto ,
de ter as condies para), esteja onde estiver na
rua, no emprego, em viagem, em qualquer uma das
divises da sua casa. O telemvel e a Internet simbolizam bem esta necessidade/exigncia de condies
tecnolgicas para uma funcionalidade/ligao permanente. A casa deve tambm exprimir esta matriz
nas condies tecnolgicas (isto , equipamentos)
que oferece.
Assim, para alm das condies/equipamentos
especficos de divises como a cozinha e o WC, o
consumidor moderno valoriza uma casa que lhe
proporcione as mesmas condies de funcionalidade e conforto em todas as divises para que possa
viver e sentir a casa como um espao nico, sintonizado, harmonioso (e no fragmentado, dissonante,
descontnuo) e tambm inteligente cmplice,
suporte de eficcia e competncia.
5 De notar que esta

hierarquizao se fundamenta numa anlise
qualitativa da informao recolhida junto da
amostra estudada
nesta fase prvia do
estudo (com base em
entrevistas individuais
aprofundadas e reunies de grupo), no
podendo confundir-se
com uma hierarquizao estatisticamente
vlida, a qual implica
uma amostra representativa do universo do
estudo, como se verifica na segunda fase do
presente estudo.
78
Imagem 1 A casa: matriz de valor
Espao para respirar

A. EXTERIOR (URBANSTICO)
Refere-se ao espao exterior considerado de diferentes perspectivas: (1) o que se v/usufrui de dentro de casa para fora, o que se v ao longe, o que a
vista alcana (VER LONGE); (2) o que se v/usufrui quando se est na rua/zona, no espao envolvente da casa, o que existe perto, ao longo dos percursos de proximidade (ANDAR PERTO)
1) VER LONGE
Trs atributos fundamentais esto includos nesta

categoria:
Horizontes/Vista e Luz
Compreende-se facilmente a sua forte valorizao
por parte do consumidor, se tivermos em conta o
universo de benefcios que lhes esto associados:

Liberdade, Energia/Vitalidade, Conforto, Prazer,
Relaxamento, Evaso (isto , suspenso ou aligeiramento do mega-urbano).
A falta de luz/horizontes gera a sensao oposta:
de claustrofobia, priso, enclausuramento, desconforto.
Luz vida; a luz solar o paradigma deste poder
energtico da valorizar-se o quarto com orientao a nascente (para um acordar vitamnico) e a sala
e cozinha a poente (aproveitar o sol da tarde,
ganhar energia e boa disposio no regresso ps-laboral).
Uma vista idealizada sempre evasiva, panormica. No mnimo exige-se que no perturbe a privacidade, que seja desafogada e que seja visualmente
atractiva ou no degradada.
As varandas e as janelas panormicas surgem par-
ticularmente valorizadas porque, ao abrirem e prolongarem a casa para o exterior, potenciam o efeito
horizonte/luz e os seus benefcios.
Espao entre Prdios
Naturalmente apresenta uma forte relao com o

atributo horizonte/luz, no sentido em que uma
das suas condies estruturais.
Mas o espao entre prdios no importa apenas
para se ter vista de casa. Tambm marca fortemente
a vivncia do espao exterior quando se est na rua.
E aqui, mais uma vez, entra a no claustrofobia, a
amplitude da vista que o olhar alcana, a luz e a cor
que entram pela abertura azul do cu.
Espaos Verdes
Apresentam uma dupla valncia: funcionam

como garantia de espao livre (no construdo) e
qualificam esse espao livre. Esta qualificao traz
um valor acrescentado muito importante, uma vez
que significa introduzir no espao urbano rplicas/
/recriaes da natureza.
A presena de amostras ou extractos de natureza
no espao envolvente da casa fundamental para o
equilbrio e bem-estar do homem urbano. Os espaos verdes so por excelncia espaos para respirar,
para olhar, para sentir, para revitalizar. Nesse sentido funcionam como clareiras ou osis na densidade
cinzenta e poluda do espao mega-urbano.
funciona mais como factor de rejeio (excluir da

short list zonas perceptivamente inseguras) do que
como factor de preferncia ou de escolha final
(escolher a zona mais segura).
A valorizao da segurana abrange:
G a casa/patrimmio, onde se inclui o carro;
G as pessoas (segurana nas deslocaes de proximidade, sobretudo a p).
Na percepo de segurana os consumidores consideram:
G as caractersticas da prpria zona mas tambm
das zonas vizinhas;
G o perfil quer de residentes, quer de visitantes,
durante o dia e durante a noite;
G o movimento e a iluminao, sobretudo durante a noite (versus espao escuro e/ou deserto)
perceptivamente dependente do grau de integrao de espaos de consumo abertos noite.
Imagem 2 Espao para respirar/exterior
A CASA
Espao para respirar
+ VALOR
Exterior
(urbanstico)
1
Ver
longe
Andar
perto
1
Horizontes
Luz
1
Localizao
2
Espao
entre prdios
2
Segurana
2) ANDAR PERTO
Mais relacionado com a mobilidade, este vector

contempla aspectos relacionados com a localizao
(distncia versus proximidade) e com a segurana.
Localizao
No captulo seguinte (5.1) sero referidos e explicados os aspectos relevantes nesta categoria correspondem aos pontos fortes e fracos de se viver em
Lisboa e fora de Lisboa. Como se ver, h quem
valorize a proximidade/centralidade e h quem
valorize a distncia/ruptura.
Mas h atributos universalmente valorizados, que
se deseja ter quando se pensa na zona ideal de residncia, independentemente da localizao ser dentro ou fora de Lisboa: a mxima concentrao e
diversificao de recursos, a fcil mobilidade dentro
da zona, boas acessibilidades (quando se sai e se
entra , seja no dia a dia seja ao fim-de-semana).
Segurana
A segurana da zona de residncia apenas se

torna conscientemente importante no processo de
escolha por defeito, isto , quando se nota a sua
ausncia ou se percebe deficiente. Neste sentido,
3
Espaos
verdes
Algumas citaes exemplificativas:

Apaixonei-me por uma casa s por uma coisa... a
janela da sala vinha quase at ao cho, era panormica... E uma pessoa estar sentada e olhar... Era um
7 andar, via Sesimbra e isso tudo...
Vem-se do trabalho e entra-se na cozinha ou na
sala com sol... E passa uma energia... influencia o
esprito...
Escolho esta [fotografia] pelo espao verde, pela
vista e por ser luminosa.
Uma casa com varanda uma casa aberta para o
exterior, a pessoa no se sente fechada em casa.
79
80
Eu tenho varanda e detestava ter que a fechar. A

paisagem que tem a varanda acho que o lazer, descontrai.
Escolho muito pela luz, gosto muito de uma casa
com sol. Pode no ser exactamente o que eu queria,
mas se for uma casa com muita luz, acabo por
optar.
Hoje em dia vivemos todos uns em cima dos
outros, sem espao para respirar. Vivemos mais na
vertical. lotao esgotada.
No gostaria de viver num stio onde fosse... Um
prdio aqui e outro logo ali... preciso um bocadinho de espao, de arejamento...
Se para fazer prdios muito altos deve haver
muito espao entre as casas. Eu sou muito claustrofbico, aqueles prdios muito encostados uns aos
outros, aquelas paredes gigantes...
Escolho esta [fotografia] porque para mim os
espaos verdes so das coisas mais importantes.
Chego janela e s vejo prdios uns em cima dos
outros, no tenho um jardim... (...) Eu escolheria
uma casa prximo de uma zona verde, o mais possvel, com um jardim para se dar um passeio, haver
tambm algumas infra-estruturas desportivas, quanto mais no fosse um ginsio com muitas actividades, aerbica, ginstica...
Estas casas degradadas... Lisboa est muito assim,
tem este ar de degradao. (...) uma insegurana
para as pessoas. E fica muito triste...
Gosto de sair rua e sentir-me segura. Nunca
compraria uma casa numa zona de que no gostasse, que no achasse segura.
B. INTERIOR (CASA)
A funcionalidade do espao naturalmente um

factor importante quando se projecta a casa ideal.
Na percepo de um espao funcional valoriza-se
particularmente:
G a existncia maximizada de espaos de arrumao roupeiros, despensa, arrecadao;
G uma adequada distribuio das divises e separao dos espaos de modo a garantir boas
condies de isolamento/privacidade dos espaos de descanso e de trabalho, e oferecer proximidade e/ou fcil comunicao a zonas de
complementaridade funcional (sala-cozinha).
Para alm destes esperados atributos de um espao funcional, dois vectores menos bvios surgem
como factores de valorizao de uma casa, intimamente relacionados com o conceito de espao para
respirar, e que designamos como espao mnimo
vital e flexibilidade do espao.
1) ESPAO MNIMO VITAL
Entende-se por espao vital (em cada diviso ou

rea delimitada da casa) o espao livre, desocupado,
no preenchido por mobilirio ou equipamentos.
Isto , o espao para Eu respirar, o espao que Eu
posso ocupar fisicamente ou com o olhar.
O espao mnimo vital o oposto de espao claustrofbico ou espao-priso; o espao necessrio
para que a pessoa no se sinta anulada, reduzida,
insignificante...
Comporta ou exige dois atributos:

G Espao mnimo vital em todas as divises Sala,
cozinha, quartos, WC tendo naturalmente em
conta, para cada uma delas, a necessidade especfica de espao a ocupar com mobilirio/equipamentos;
G Proporcionalidade de reas, ou equilbrio na
distribuio do espao pelas diferentes divises.
Perceptivamente, muita da oferta actual falha nestes dois requisitos. Para responder a uma crescente
valorizao da rea da sala, e sem levar em conta a
necessidade de espao mnimo vital em todas as divises da casa, optou-se por roubar espao s restantes
divises. Na ptica do consumidor, as reas da cozinha e dos quartos ficaram especialmente penalizadas neste reequacionamento do espao.
Uma casa com oferta deficiente ou desequilibrada
de espao mnimo vital uma casa no mnimo perturbadora de uma vivncia saudvel, uniforme e
integrada do Eu uma casa esquizofrnica.
Seguindo a lgica da oferta actual, o consumidor
sente-se importante e valorizado quando est na
sala, e remetido para uma insignificncia aniquiladora quando est no quarto.
Esta flexibilidade do espao pode tomar diferentes formas, declinar-se em diferentes solues, que
se traduzem em diferentes nveis de investimento
financeiro e de potencial de adaptabilidade:
Diviso Extra
G
Espaos Mveis
G
Prende-se com a possibilidade de abrir e fechar

espaos, de criar novos espaos, introduzindo
novas funes.
Recursos possveis: portas de correr, paredes
mveis, estantes divisrias...
Exemplos possveis: Cozinha/Sala;
Sala/Escritrio; Sala/Quarto; Quarto
Escritrio...
Recantos
G
2) FLEXIBILIDADE DO ESPAO
Este conceito, como a prpria designao indica,

remete para um espao verstil, manipulvel, adaptvel capaz de se ajustar a diferentes funes; passvel de ser recriado/reformatado em funo de
diferentes necessidades, diferentes indivduos/famlias e diferentes fases do seu ciclo de vida.
um conceito novo que o consumidor formula
indirectamente mas ainda no expressa com clareza
tambm porque no h ainda referncias claras na
oferta actual da habitao, permanecendo circunscrito ao mercado da oferta de escritrios.
Mas apresenta-se promissor, em termos de pertinncia e relevncia, se tivermos em conta alguns
dados observveis:
G a crescente incerteza ou imprevisibilidade
quanto a futuros desenvolvimentos tecnolgicos e a rapidez com que emergem novas funcionalidades traduzem-se na crescente incerteza quanto durao da adaptatibilidade de um
espao rigidamente formatado. Um espao
que funcional hoje pode no o ser amanh,
num futuro prximo. A flexibilidade uma
vantagem;
G a crescente rapidez nas mudanas verifica-se
tambm ao nvel da evoluo das famlias.
Divises e recomposies rpidas de agregados
familiares so cada vez mais comuns, gerando
novas necessidades de espao. Mais uma vez a
flexibilidade ganha vantagem rigidez.
Corresponde opo mais cara e soluo mais

bvia tendo em conta a oferta actual.
Funes possveis: futuro quarto dos filhos;
quarto de visitas; escritrio/espao de trabalho;
biblioteca/leitura; estudo; hobby...
Possibilidade de criar espaos diferenciados

dentro duma mesma diviso (sala, cozinha,
quartos)
Recursos possveis: reas no geomtricas, diferentes acabamentos.
Funes possveis: espao de trabalho/escritrio; biblioteca/leitura; estudo; hobby; refeies
dirias...
Marquise
G
Funes possveis: espao de trabalho/escritrio; biblioteca/leitura; estudo; hobby; refeies

dirias; tratamento da roupa...
Imagem 3 Espao para respirar/interior
A CASA
Espao para respirar
+ VALOR
1
1
Espao
mnimo vital
Interior
(casa)
Flexibilidade
do espao
(diviso extra, recantos,
espao mvel,
varanda-marquise...)
1
rea mnima em
todas as divises
1
Espao
adaptvel
2
Proporcionalidade
de reas
1
Recusa de
geometrias
imperativas/
limitadas
81
82

Uma boa casa uma casa com boas reas. No
aumentar o nmero de divises, aumentar a rea
de cada diviso.
Prefiro um T1 espaoso a um T4 com cubculos.
A sala deve ter uma dimenso razovel, reunir a
sala de estar e de jantar.
Quartos espaosos, que caiba a moblia e ainda
sobre espao para se estar vontade.
Eu pessoalmente dou muita importncia numa
casa cozinha e casa de banho. Tm que ter bastante espao tanto uma como outra.
Espao para mim muito importante. a primeira coisa que eu vejo numa casa.
Escolho esta [fotografia] pela negativa, porque
me faz lembrar as nossas casas. Tudo muito apertado, temos muita coisa, temos aqui isto na janela,
nem conseguimos espreitar, tudo muito atrapalhado. Faz lembrar a priso em que ns vivemos.
Nas casas pequenas v-se muito uma sala grande,
para encher o olho, e depois os quartos acanhados,
muito exguos.
Em Oeiras as casas so caras, e nas que eu vi as
cozinhas eram muito reduzidas.
H anos fui ver uma casa da EPUL e era um duplex
para uma famlia, uma casa grande. Tinha a zona mais
privada dos quartos, tinha 3 casas de banho, e em
baixo tinha uma cozinha muito reduzida, que cabia l
uma frigorfico e pouco mais. Pssimo.
Procuro um T2, mas o ideal era ter um T3 para
ter o tal espao de trabalho.
Ns que temos de abdicar de uma diviso para
ter o escritrio. As casas no so pensadas para fazer
um escritrio. Normalmente as pessoas compram
um T3 para ter um filho e um escritrio.
Eu fao aeromodelismo e aproveitei um espao,
mas pequenino.
Bastava um cantinho, uma zona recatada da casa,
para se ter o tal espao, um escritrio onde pudesse
fazer pequenos trabalhos.
preciso uma zona de trabalho, mas no estou a
ver que haja necessidade de ter uma zona especfica
s de trabalho. Pode-se aproveitar uma zona mais
recatada da casa.
Eu quero fazer da cozinha uma sala, quase.
Acho que mais a nvel de comodismo e de ser
prtico. Se a cozinha tiver espao para isso, consegue-se fazer da cozinha tambm uma sala de jantar.
Pode-se pr l uma TV, um vdeo, est-se ali a
comer... Seno tinha que se ir cozinha buscar a
comida para a sala... S se tivesse um criado.
H umas coisas que falham nas casas e que no
tm nada a ver com trabalho profissional, se calhar
a parte mais domstica. a lavagem das roupas,
uma zona para as mquinas.
A cozinha devia ter um espao para as mquinas,

por exemplo uma marquise.
A qualidade da casa
A. CONSTRUO/SEGURANA
Na percepo da qualidade da construo valorizam-se os seguintes aspectos:

G Robustez/resistncia estrutural do prdio,
cujos sinais visveis so sobretudo os materiais
de revestimento.
G Isolamento acstico paredes, tecto e janelas
duplas de forma a assegurar privacidade/conforto relativamente aos barulhos da rua e vizinhos. Considera-se um atributo essencial, que
no deve ser exclusivo de casas de luxo.
G Qualidade das canalizaes e electricidade
resistncia/durabilidade dos materiais e segurana das instalaes.
G Resistncia/Segurana da porta de entrada
necessariamente blindada e com fechaduras de
visvel qualidade.
B. ESPAOS COMUNS
A importncia deste grupo deve-se ao facto de

nele estar includo o estacionamento. Os restantes
espaos comuns (hall do prdio, elevadores, sala de
condomnio) assumem um valor muito inferior na
hierarquia dos factores de escolha/preferncia.
1) ESTACIONAMENTO
A sua elevada e crescente valorizao prende-se

com a prpria importncia que o carro assume na
sociedade actual. Esto-lhe inerentes benefcios funcionais e emocionais de que o consumidor moderno urbano no pode e no quer prescindir: mobilidade, sociabilidades, liberdade, conforto, prazer de
posse, demonstrao de status, segurana.
O estacionamento privado (garagem) torna-se
tanto mais importante quanto mais difcil/limitado
for o estacionamento de rua.
Na oferta de estacionamento necessrio levar
em conta a evoluo da posse de carro nos modernos agregados familiares cada vez mais os filhos
adultos e financeiramente autnomos prolongam a
estadia em casa dos pais, tornando comum a existncia de 3 carros em agregados de 3 pessoas.
Numa ptica de optimizao da oferta (no sentido de uma melhor adequao s necessidades do
consumidor), talvez pertinente pensar na possibilidade de uma gesto integrada da oferta de lugares
pblicos (rua) e privados, bem como novas modalidades de acesso a lugares privados (aluguer, por
exemplo).
83
2) HALL/PATAMARES E ELEVADORES
Quando o consumidor visita uma possvel casa

para comprar, a entrada do prdio pode influenciar
a escolha se nos aspectos mais essenciais a casa for
satisfatria e se o impacto da entrada for forte e
positivo.
Valoriza-se uma entrada convidativa, acolhedora:
ampla; luminosa; que utilize materiais nobres (mrmore, madeira); que seja decorada com plantas, no
seu significado de sugestes/extractos de natureza;
que se apresente limpa e perfumada...
A quantidade e funcionalidade dos elevadores
tambm pode fazer a diferena: deve haver uma
quantidade proporcional ao nmero de habitantes
e, quando a casa restaurada, a sua apresentao
sugerir confiana/segurana operativa.
3) SALA DE CONDOMNIO
No um espao muito valorizado. Considera-se

prescindvel. A sua utilizao espordica seja num
formato tradicional (reunies de condminos), seja
para outros fins, como por exemplo um espao para
festas ou uma sala de cinema/DVD no compensa
o preo extra que se paga.
C. ESTTICA (ARQUITECTURA DO PRDIO)
Harmonia Significa sobretudo que prdio (ou

urbanizao) no suscite um choque visual ao olhar,
seja pelas cores, pela forma ou pela dimenso. Deve
integrar-se no espao envolvente sem o ferir, o estragar, o deteriorar visualmente. Deve tambm transmitir alguma qualidade esttica/arquitectnica,
fugindo de geometrismos bsicos ou rudes, ou de
uma total ausncia de graciosidade.
Altura A altura pode incomodar s por si; h
pessoas (sobretudo mais velhas) que tm uma verdadeira averso a prdios altos (torres) por fobia ou
sensao de frieza/desumanizao e/ou insegurana. Mas para o comum dos consumidores interessa
mais a relao entre a altura e as condies do espao envolvente. Valoriza-se quando proporciona vistas panormicas ou quando compensada por uma
maior qualidade do espao livre envolvente (mais
amplo, mais cuidado, mais verde). No incomoda se
for respeitado o espao mnimo vital no exterior
(espao entre os prdios), ou se a oferta de lugares
de estacionamento for proporcional ao nmero de
habitantes.
Originalidade H um valor acrescentado (no
determinante da escolha mas com algum significado) se alm de um visual harmonioso o prdio/
/urbanizao apresentar uma arquitectura original
sobretudo se puder ser comunicada como uma
arquitectura de autor (assinatura de um arquitecto
prestigiado).
84
D. ACABAMENTOS
A qualidade dos acabamentos um factor importante de escolha, no s porque oferece conforto,

beleza esttica e status, mas tambm porque funciona como sinalizao (embora no totalmente fivel)
de uma qualidade mais estrutural da construo
(que no se v, apenas se sentem os efeitos a posteriori, quando a compra j se tornou irreversvel), remetendo para o benefcio de uma compra segura.
So sobretudo valorizados os seguintes aspectos:
G Resistncia e nobreza dos materiais utilizados
as referncias apontam para as madeiras e os
mrmores;
G Design/esttica do mobilirio cozinha e WC
assumem particular importncia;
G Qualidade da pintura uma qualidade que o
consumidor deseja no s visual mas tambm
tctil.
Imagem 4 A qualidade da casa

Uma boa casa ter espao, estar numa boa zona
e ter uma boa qualidade de construo. S que
difcil averiguar a qualidade da construo. No se
v, esse o problema. O ideal era haver certificados
de qualidade, algo que nos desse uma garantia.
Na casa o mais importante a construo. S que

difcil de ver. (...) Vai-se vendo, embora no se veja
tudo em profundidade, mas eles fornecem determinados elementos, a canalizao de inox e no sei
qu, alguns pormenores que podero dar alguns
indcios.
Uma coisa que me aflige muito : cada vez mais
se est a fazer o chamariz de um extra de decorao,
ou de uma novidadezinha, isto em relao ao que
fui ver no outro dia, sistemas automticos de iluminao realmente no sou sensvel a isso. Dou
muito mais valor a uma construo boa, a uns acabamentos bons, sou mais sensvel se as portas forem de
madeira macia, se a casa de banho for bem pensada, tiver bom gosto. No tanto a banheira de
hidromassagem, que para mim tem um valor relativo, se tiver melhor, mas para mim, pessoalmente,
uma melhor construo, com garantia de qualidade. Porque a casa um investimento para durar ao
longo da vida, portanto importante que no seja
aquela situao que ns ouvimos constantemente,
por exemplo as Torres da Expo. Aparentemente
andares caros, zona de luxo, andares de luxo, e
depois tudo aquilo tinha uma infiltrao que a janela e os parapeitos da janela se estavam a desfazer. Eu
penso que h uma certa falta de controlo, e as
Cmaras no tm agora nenhum prestgio, e mau
para o sector imobilirio quando se v fazer casas de
qualquer maneira
A garagem importante, mas depende do espao disponvel para estacionamento ao ar livre.
Hoje toda a gente tem carro, e h muitos que
tm dois. Porque realmente isso que tortura,
estacionar.
Se for bem feito e se tiver um bom parque de
estacionamento, a altura para mim no importante. Mas muitas vezes quando o prdio alto, h
lugar para estacionamento na garagem se calhar
para um carro, o resto para ir para a entrada do
prdio e isso no d para tantas famlias. E parecendo que no, os jovens ao morar mais tempo com os
pais, s vezes o pai, a me e o filho a ter carro.
Em Lisboa... temos uma cidade lindssima, e ao
construir ou reabilitar importante no fazer coisas
que choquem.
Gosto das madeiras. D um conforto que o metal
e a parede no do.
Eu escolhi [fotografia] esta casa de banho. um
espectculo. Pela muita luz, pelos mrmores...
Gosto das casas de banho todas em mrmore. Dme sensao de frescura, limpeza e bem-estar.
A unidade da casa
Nesta dimenso valorizam-se antes de mais os equipamentos que remetem para o domnio da funcionalidade porque suportam benefcios como a eficcia
e a gesto optimizada de recursos pessoais (energia e
tempo, desde logo) e que se designaram de:
A. EQUIPAMENTOS ALWAYS ON
1) De entre estes ganha especial relevncia a existncia de Ligaes mltiplas pontos de luz e tomadas, incluindo ligaes TV Cabo e Internet de
forma a assegurar a j referida autonomia funcional
a todas as divises e a potenciar uma vantajosa versatilidade do espao.
aquecimento limitado a uma diviso. O ar condicionado, embora seja valorizado pelas caractersticas
do nosso clima, apresenta um ponto fraco importante ser perceptivelmente nocivo para a sade
que para alguns (sobretudo mais velhos) pode justificar a rejeio da casa.
2) A hidromassagem surge como um equipamento de importncia secundria, e por vezes cai
mesmo dentro do saco dos equipamentos contraproducentes quando o consumidor considera que
o preo da casa, pelas suas caractersticas globais,
no se justifica, e avalia a oferta deste equipamento
como uma aco de marketing oportunista do construtor. No entanto, pode tornar-se progressivamente significativo na escolha, uma vez que facilmente
posicionado na categoria dos equipamentos de performance profissional (estar sempre em forma).
2) Os electrodomsticos na cozinha fogo, frigorfico, mquinas de lavar roupa e loia so tambm

essenciais. Embora assumam importncias diferentes, uma cozinha bem equipada para as necessidades do consumidor moderno exige que todos estes
electrodomsticos estejam presentes e devidamente
posicionados. O microondas tambm j vai fazendo
parte deste ncleo de bsicos.
3) O aspirador central no corre o risco de ser

includo no saco dos potenciais contraproducentes
porque remete para o domnio da gesto optimizada de tempo e de energia. Mas tambm no apresenta um peso significativo na equao de escolha.
3) Equipamentos que tragam segurana a espaos

extras fora do permetro da casa como a arrecadao e o estacionamento privado comeam a ser
valorizados, sobretudo quando a oferta os comunica. Chamando a ateno para eles, o consumidor vai
ganhando conscincia da sua importncia. Implicitamente j o faz quando enfatiza na exigncia de
segurana a salvaguarda de todos os bens (patrimnio).
4) Os comandos elctricos como som ambiente,

sensores de luz ou estores elctricos tendero eventualmente a ganhar relevncia pelos benefcios de
conforto, autonomia funcional e unidade ambiental
da casa. Mas por enquanto o consumidor mdio posiciona-os na categoria dos potenciais contraproducentes pelo seu carcter assessrio, mas tambm pelo
risco perceptivamente acrescido de avaria e de uma
reparao mais complicada e dispendiosa.
B. EQUIPAMENTOS DE CONFORTO
Imagem 5 A unidade da casa
Esto a ganhar importncia. Sobretudo os que, apesar de ainda posicionados numa dimenso de conforto (que ainda remete para um universo de luxo), se
vo tornando cada vez mais condies necessrias a
uma boa performance profissional e a uma vivncia
pessoal em casa minimamente qualificada.
1) Esto nesta categoria os equipamentos de conforto trmico, particularmente o aquecimento de
todas as divises seja a soluo mais comum e acessvel da instalao de radiadores elctricos, seja o
formato de aquecimento central (que s no est no
primeiro lugar da hierarquia para o consumidor de
classe mdia por ser perceptivamente uma soluo
mais dispendiosa). J a lareira surge sobretudo valorizada num contexto de casa de campo; na cidade
revela algumas disfuncionalidades morosidade do
processo de activao (acender), preo da lenha e
dificuldade de armazenamento, fonte de sujidade e
85
86

O aquecimento central muito mais cmodo do
que acender a lareira todos os dias.
O aquecimento e a insonorizao uma grande
falha. As casas de luxo tm, queria que as normais
tambm tivesse essas condies.
Acho melhor uma casa com bom isolamento e
esse tipo de coisas do que ter muitas coisas elctricas
e comandos.
Eu j vi casas com esses equipamentos [comandos electrnicos] mas uma pessoa paga o luxo,
considerado luxo.
Acho muito giro, s que vo pedir balrdios por
isso.
Fui ver uma casa que me agradou mas tinha ar
condicionado. S por isso no quis.
Quantificao das
observaes e perfis
da procura na AML
Perante este enquadramento aprofundado dos
processos que presidem s escolhas habitacionais
dos consumidores e utentes do espao urbano,
introduzem-se agora os resultados dos dois inquritos, um telefnico a uma amostra representativa da
populao da AML e outro presencial, no intuito de
fornecer a quantificao das percepes acima descritas e explicadas, assim como o seu cruzamento
com os perfis dos indivduos no processo de procura de habitao.
Numa primeira anlise s respostas do inqurito
telefnico AML, destacam-se as seguintes caractersticas gerais da amostra constituda por indivduos
que mudaram de casa nos ltimos cinco anos ou
que iro mudar nos prximos dois anos:
G Idade: 45% dos inquiridos tm menos de 35
anos, 24% esto entre os 36 e os 45 anos e,
finalmente, 21% dos inquiridos tm entre 46 e
60 anos. Apenas 9% dos inquiridos tm mais
de 60 anos.
G Gnero: 56% dos inquiridos so mulheres.
G Estado civil: 63% dos inquiridos so casados,
enquanto que 27% so solteiros; somente 5%
dos inquiridos so divorciados e 4% vivos.
G Nvel de instruo de quem mais contribui para
o agregado familiar: 33% dos inquiridos tm
educao superior enquanto 22% tm o 12
ano. H uma percentagem elevada de responsveis do agregado familiar (15%) com apenas a
escolaridade mnima, at ao 4 ano.
G Profisso de quem contribui mais para o agregado familiar: 20% dos inquiridos so quadros
superiores e 21% so quadros mdios. Os trabalhadores especializados e em servios que

respondem ao inqurito so cerca de 33%,
enquanto que 15% so trabalhadores no
especializados.
Quanto ao rendimento do agregado familiar,
de referir que muitos dos inquiridos no respondem a esta questo, 30%. Dos que respondem,
29% declaram um rendimento entre 750 e 1500
euros e 29% um rendimento entre 1500 e 2500
euros. Dos restantes, 17% declaram um rendimento entre 350 e 750 euros e apenas 20%
declaram um rendimento superior a 2500 euros.
Cinco questes do inqurito telefnico tinham

como objectivo identificar a casa ideal para os inquiridos, independentemente de se tratar de indivduos procura de casa para mudar nos prximos
dois anos, ou de j terem realizado essa mudana
nos ltimos cinco anos. Analisam-se as respostas a
essas perguntas nos grficos seguintes.
A primeira questo relativa casa ideal est ilustrada no grfico seguinte e incide sobre o local onde
os inquiridos gostariam de ter a casa ideal.
Local onde os inquiridos gostariam
de ter a casa ideal
Fonte: Inqurito desenvolvido pela equipa de trabalho
A maioria dos inquiridos localiza a casa ideal no

campo (aproximadamente 35%) e junto praia
(cerca de 30%). Verifica-se que os inquiridos com o
ideal de casa num bairro antigo ou num bairro de
prestgio, so muito poucos, 10% e 8%, respectivamente.
de referir que 25% dos inquiridos a localizam
casa ideal no centro da cidade enquanto 22% localiza-a numa urbanizao nova. Destacam-se os 20%
que indicam a periferia da cidade como local onde
gostariam de ter a casa ideal. Apenas 11% dos inquiridos gostariam de ter a casa ideal numa vila ou
numa cidade de provncia.
Os espaos adicionais que os inquiridos

preferem ter na casa ideal
Que equipamentos que os inquiridos

gostariam de ter j instalados na casa ideal
O espao adicional que os inquiridos preferem

a garagem: cerca de 60% dos inquiridos elegeu este
espao adicional como o mais importante da casa
ideal. A suite e a varanda tambm so mencionadas
como espaos adicionais fundamentais por cerca de
43% dos inquiridos. A arrecadao e o escritrio so
as divises que menos inquiridos (23% e 21%, respectivamente) consideram fundamentais na casa
ideal.
Os equipamentos que os inquiridos gostariam de

ter instalados quando compram a casa ideal so preferencialmente os electrodomsticos da cozinha e
os aparelhos de aquecimento e arrefecimento do ar,
com cerca de 75% e 69%, respectivamente.
Os equipamentos menos valorizados pelos inquiridos so o controlo automtico das luzes, persianas,
etc., que apenas 13% dos inquiridos valorizam e gostavam de ter na sua casa ideal. Quanto s ligaes
Internet e TV cabo, 27% dos inquiridos indicou
essa preferncia.
Que divises da casa que os inquiridos

preferem que sejam amplas
Aspectos que o inquirido valoriza mais

na casa ideal
As divises da casa que os inquiridos preferem

que sejam amplas so preferencialmente a sala de
estar e a cozinha, com cerca de 81% e 63%, de respostas. A casa de banho, na opinio da maioria dos
inquiridos, no tem de ser ampla e no que se refere
aos quartos, apenas 34% dos inquiridos considera
fundamental que sejam amplos.
Os aspectos que os inquiridos valorizam mais na

casa ideal so a qualidade da construo, seguida
da qualidade dos acabamentos, com cerca de 74%
e 54% dos inquiridos, respectivamente. A orientao solar da casa ideal valorizada por 38%
enquanto a arquitectura da casa o apenas por
22% dos inquiridos.
Aps caracterizada a casa ideal, perguntou-se aos
inquiridos se estavam satisfeitos com a casa onde
vivem actualmente. De acordo com grfico seguinte, verifica-se que 93% dos inquiridos esto satisfeitos ou muito satisfeitos com a casa. Apenas 2% dos
inquiridos esto muito insatisfeitos e 5% relativamente insatisfeitos.
87
88
Grau de satisfao com a casa actual
O inqurito AML tentou localizar as actividades

dos inquiridos nas divises da casa. De acordo com
o ilustrado no grfico seguinte, verifica-se que ver
televiso, conviver com a famlia, ouvir msica e
receber visitas ocorrem preferencialmente na sala,
apesar de alguns inquiridos indicarem hbitos diferentes, como por exemplo, ver televiso e conviver
com a famlia na cozinha e ouvir msica no quarto.
Estudar com os filhos, brincar e jogar com eles, ler
e descansar ocorrem preferencialmente nos quartos, apesar de muitos inquiridos tambm indicarem
a sala como local para ter todas estas actividades,
excepo de estudar.
Praticamente todos os inquiridos tomam pequeno-almoo, almoam e jantam na cozinha, apesar de
haver alguns inquiridos que tomam as refeies na
sala, principalmente o almoo e o jantar.
Quanto ao trabalho profissional em casa, os inquiridos fazem-no preferencialmente numa outra diviso, mas tambm h inquiridos que utilizam a sala
ou o quarto.
O inqurito AML localizou cada inquirido, no
que se refere ao local de residncia e ao local de trabalho. O grfico ilustra a distribuio dos inquiridos
pelos concelhos. Por ele se v que nos concelhos
de Lisboa e Sintra que reside o maior nmero de
inquiridos (respectivamente 18% e 14%). No que se
refere ao local de trabalho, verifica-se que 43% dos
inquiridos trabalham no concelho de Lisboa,
enquanto que nos restantes concelhos apenas h
registos inferiores a 7%.
Local da casa ou diviso onde o inquirido normalmente costuma fazer as seguintes actividades:
Concelhos onde residem versus onde trabalham
89
Na avaliao da zona de residncia, os inquiridos

destacaram a boa localizao das suas casas, seguida
da boa vizinhana e da proximidade de familiares e
amigos. O preo das casas o atributo que satisfaz
menos os inquiridos, bem como a proximidade de
equipamentos desportivos e de lazer e de espaos
verdes.
Respostas questo: Como avalia a sua
zona de residncia relativamente a...*
Localizao
Preo das casas
Espaos verdes
Ordenamento da zona
Equip. desportivos e de lazer
Escolas, c. sade, hospitais...
Vizinhana
Prox. emprego/local estudo
Prox. da escola dos filhos
Para analisar as questes referentes ao local da

residncia versus o local onde os inquiridos esto
procura da nova casa, elaborou-se um quadro que
relaciona o concelho de residncia do inquirido
com o concelho onde procura a nova habitao.
Os inquiridos que procuram casa residem, na sua
maioria, em Lisboa, Sintra, Loures, Almada e Amadora. No caso do concelho onde os inquiridos esto
procura de casa, verifica-se que os concelhos de
Lisboa e Sintra so destacadamente os preferidos,
seguidos de Cascais e Oeiras.
A anlise do quadro seguinte mostra que a taxa de
reteno dos concelhos muito alta, no que se destacam: Odivelas com 100%, Loures com 84%, Vila
Franca de Xira com 81%, Sintra com 76% e Seixal
com 75%. No que se refere preferncia pela cidade de Lisboa, verifica-se que, apesar de haver pelo
menos um inquirido de cada concelho a procurar
casa em Lisboa, nenhum concelho se destaca.
Prox. familiares ou amigos

Estacionamento
Segurana
Prestgio da zona
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
com pendor positivo.
89
Sintra
Oeiras
Amadora
V. F. Xira
Cascais
Almada
Montijo
Setbal
Loures
Seixal
Odivelas
Barreiro
Palmela
Outro
TOTAL
5%
Actractividade
de Lisboa
10%
55%
47%
76%
31
17
Oeiras
PROCURA CASA EM:
41
31
Sintra
Taxa de reteno
do concelho
47%
RESIDE EM:
42
Lisboa
PROCURA CASA EM:
Lisboa
RESIDE EM:
12%
71%
17
12
Amadora
5%
81%
21
17
V. F. Xira
3%
58%
31
18
Cascais
8%
64%
25
16
Almada
0%
25%
Montijo
0%
69%
16
11
Setbal
Matriz de correlao do concelho de residncia actual com o concelho onde procura casa
5%
84%
19
16
Loures
0%
75%
20
15
Seixal
0%
100%
10
10
Odivelas
0%
60%
Barreiro
0%
50%
Palmela
11%
33%
18
Outro
359
19
17
22
31
15
27
23
23
26
57
56
TOTAL
90
91
Antes de estudar os produtos imobilirios mais

procurados, necessrio subdividir as observaes
dos dois referidos grupos de inquiridos:
G os inquiridos que esto a pensar mudar de casa
nos prximos dois anos ou que, tendo 18 anos
ou mais, procuram casa pela primeira vez (tanto
os provenientes do inqurito telefnico como
do inqurito presencial);
G os inquiridos que mudaram ou adquiriram casa
nos ltimos cinco anos.
De acordo com o grfico, a percentagem de inquiridos por telefone que procuram casa cerca de
39% enquanto que os restantes 61% dos inquiridos
j mudaram de casa h menos de 5 anos.
Com base nesta distino, e tendo em conta que
os inquritos so diferentes para estes dois grupos,
desenvolveram-se anlises paralelas para os dois
tipos de amostras.
Por um lado, estudaram-se as opes imobilirias dos inquiridos que procuram casa (para
mudar ou pela primeira vez);
Por outro, aprofundaram-se as opes imobilirias dos inquiridos que j mudaram de casa.
CARACTERIZAO DAS AMOSTRAS

DE INDIVDUOS QUE PROCURAM CASA
(PARA MUDAR OU PELA PRIMEIRA VEZ)
Apesar de, mais frente, se proceder a uma anlise mais exaustiva, cruzando diversas variveis de
caracterizao, destacam-se para j algumas caractersticas descritivas deste grupo.
Com base no questionrio telefnico:
G 91% dos inquiridos pretendem comprar uma
casa enquanto que apenas 9% esto procura
de uma casa para arrendar;
G os inquiridos interessados em comprar casa so
quase unnimes na resposta de querer uma casa
para habitao permanente (97%), apenas
2,3% desejando casa para segunda habitao;
G questo Que tipo de casa procura?, a resposta foi maioritariamente: apartamento em prdio (58%). Ainda assim, 27% dos inquiridos
procuram moradias e 12% procuram apartamentos em condomnios fechados. O duplex
procurado apenas por 1% dos inquiridos;
G Na questo relativa ao valor que est disposto a
pagar pela casa, as respostas so bastante heterogneas: 23% respondem entre 80 a 109 mil
euros (entre 16 e 21 mil contos), 25% entre 110
e 149 mil euros (entre 22 e 29 mil contos), 21%
92
de 150 a 199 mil euros (entre 30 a 39 mil contos) e 19% de 200 a 299 mil euros (entre 40 a 60
mil contos). Apenas 3% ultrapassam esta fasquia;
G percentagem dos inquiridos que pensam recorrer a crdito bancrio para a compra da casa:
G dos inquiridos que procuram casa para arrendar, 46% esto apenas dispostos a pagar at 350
euros por ms e 32% disponibilizam-se a pagar
entre 350 a 499 euros.
G quanto questo do nmero de assoalhadas,
32% dos inquiridos procuram casas com 3 assoalhadas enquanto 36% procuram com 4 assoalhadas.
No que respeita ao inqurito presencial, quando
questionado o grupo equivalente populao que
procura casa (porque que que prefere comprar
casa em vez de alugar), 56% dos inquiridos responderam que o principal motivo para a compra da
casa era considerarem-na uma valorizao do investimento, enquanto que 32% indicaram como principal motivo para a compra o facto de o valor da
prestao ao banco ser igual ou inferior ao valor do
arrendamento.
Os argumentos de melhor localizao e de falta
de casas para alugar praticamente no foram utilizados pelos inquiridos.
Independentemente da modalidade de acesso

habitao, verifica-se que os encargos mensais que
os indivduos afirmam estar dispostos a pagar so,
em 39% dos casos, entre 350 a 499 euros. No entanto, 31% dos inquiridos indicaram que esse mximo
de 350 euros mensais pela prestao da casa ou
arrendamento, enquanto que 20% dos inquiridos
esto dispostos a pagar entre 500 a 749 euros pela
casa e os restantes 10% admitem pagar mais de 750
euros.
Fonte: Inqurito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos

desta pgina)
Para os que procuram uma casa no mercado de

arrendamento, o principal motivo apontado pelos
inquiridos para optarem por esta modalidade e no
pela aquisio, a falta de condies financeiras
para a compra da casa (61%). Apenas 17% dos
inquiridos preferem alugar para poderem mudar
mais facilmente de casa e 10% por ainda no saberem de que tipo de casa precisam.
De notar ainda que os inquiridos pretendem

financiar a compra da sua nova casa em 77% dos
casos com financiamento bancrio. Ainda assim,
23% dos inquiridos contam com fundos prprios
para a compra da casa, enquanto 10% contam tambm com o apoio de familiares para o efeito.
Quanto aos meios de informao que os inquiridos
93

usam ou pensam vir a usar na procura de casa, cerca

de 39% referem anncios de jornal e 40% contactos
nas imobilirias. Cerca de 27% ou vo aos locais que
lhes interessa morar ou pesquisam na Internet,
enquanto que 19% se informam junto de conhecidos.
Quanto questo do estacionamento, 70% dos
inquiridos preferem o estacionamento na garagem
do prdio, enquanto que apenas 14% gostariam de
ter estacionamento em local apropriado no exteri-
or do prdio. Quanto aos confrontos de escolhas

(trade-offs) em relao a caractersticas da casa, o
inqurito de pr-teste revelou que os inquiridos
tinham grandes dificuldades em quantificar os valores que estariam dispostos a pagar a mais por cada
caracterstica da casa, dando respostas pouco rigorosas e fiveis. Reformulando a questo, verifica-se que
os inquiridos estariam sobretudo dispostos a pagar
mais para ter garagem (69%), cozinha bem equipa-
94
6 Segundo o teste
Kaiser Meyer Olkin de
adequabilidade da
amostra (KMO=0,662)
da (59%), arrecadao (56%) e equipamentos de

aquecimento e arrefecimento (45%).
Apenas 20% dos inquiridos estariam dispostos a
pagar mais para ter uma suite e 21% pagavam mais
para ter equipamentos tecnolgicos, como por
exemplo Internet e controlo de luz ou estores.
Quando confrontados com a possibilidade de
lhes oferecerem 5 m2 numa diviso da casa, a maioria (44%), preferiam que este aumento se verificasse na sala. Apenas 17% preferia aumentar o quarto
e 14% o espao de trabalho/estudo ou de cozinha.
Muito poucos inquiridos valorizaram as hipteses
de aumentar a casa de banho ou o espao de lavagem de roupa, ou mesmo o hall de entrada.
Quanto possibilidade de, na fase de construo, poder fazer alteraes na casa, os inquiridos
do muita importncia escolha dos materiais dos
acabamentos, tanto da cozinha (64%), como das
casas de banho (61%), ao pavimento (61%) e
cor das paredes (58%). A incluso de roupeiros na
casa tambm considerada muito importante
(62%).
A alterao menos valorizada a alterao da disposio da casa e a possvel remoo de paredes.
No que se refere s razes de preferncia da zona,
a maioria dos inquiridos (mais de 60%) indica o
preo das casas, a tranquilidade, a segurana, a boa

vizinhana e a acessibilidade a transportes pblicos.
Outras razes tambm indicadas como muito importantes por mais de 50% dos inquiridos foram a existncia de espaos verdes, de pouca poluio e a facilidade de estacionamento. A proximidade do emprego, das escolas, de centros de sade e hospitais e de
comrcio foi referida como muito importante por
aproximadamente 40% das pessoas.
O que menos valorizado apenas cerca de 20%
dos inquiridos as referiu como importantes so a
proximidade de equipamentos de lazer e desportivos, ser a zona onde se nasceu ou viveu antes e ser
uma zona de prestgio.
Contudo, e aplicando o modelo de Anlise de
Componentes Principais (ACP) a este grupo de variveis, verifica-se que existem aspectos de avaliao das
zonas urbanas que se correlacionam entre si, o que
permite isolar um nmero mais reduzido de factores
que so decisivos para a escolha de uma localidade,
sendo o factor localizao, a par do preo, o atributo que preside escolhas habitacionais.
Assim sendo, das doze caractersticas avaliadas no
grfico anterior, a ACP leva a reduzir para cinco os
factores principais que explicam com um grau razovel6 cerca de 60% da varincia total.
95
O primeiro factor o que decidimos chamar da

importncia atribuda a uma zona tranquila.
Este factor inclui, com bons ndices de correlao,
a importncia atribuda a viver numa zona (i) com
espaos verdes e sem poluio, (ii) tranquila, segura
e com boa vizinhana, a estes dois atributos se acrescentando, de forma curiosa, (iii) a importncia da
existncia de estacionamento.
Daqui se depreende que o factor tranquilidade
tem associado, no quadro avaliativo das pessoas,
diversos conceitos. Ou seja, uma zona, para ser tranquila, tem de ter espaos verdes e ter segurana, o
que inclui o estacionamento, uma das determinantes da tranquilidade.
O segundo factor o da proximidade de equipamentos sociais. Este agrega com um alto grau de correlao a proximidade de equipamentos de sade e a
proximidade de equipamentos escolares, e tambm,
embora com menor grau, a proximidade de equipamentos desportivos e de lazer. Assim, este factor revela que a proximidade de equipamento sociais avali-
ada como um todo, e a deficincia de um dos tipos de

equipamentos influencia a percepo de qualidade
da zona. Devem, portanto, estes atributos ser considerados em conjunto.
O terceiro factor pode ser designado proximidades do quotidiano e agrega a proximidade do
emprego, do comrcio e dos transportes e acessos.
No fundo, trata-se do factor de avaliao e deciso
que remete para as componentes do quotidiano das
pessoas, no qual a acessibilidade aos locais de visita
diria, como emprego e compras habituais, bem
como a possibilidade de acesso rpido a qualquer
outra zona, assumem um peso conjunto e correlacionado. Como tal, devem ser pensados como uma
varivel nica de avaliao dos ncleos urbanos.
O quarto factor o mais intangvel e foi classificado
como zona emocional, varivel constituda pela
importncia atribuda a viver na zona em que se nasceu ou viveu, e a viver numa zona considerada de prestgio. pouco pesado nas ponderaes dos inquiridos, mas no deixa de ser importante na avaliao.
96
COMPONENTES
VARIVEIS
Qual a importncia que tem para si viver numa

zona com espaos verdes, sem poluio.
Qual a importncia que tem para si o facto de a
casa ser tranquila, segura e com boa vizinhana.
Qual a importncia que tem para si ter
estacionamento.
Qual a importncia que tem para si estar perto de
centros de sade e hospitais.
escolas.
Qual a importncia que tem para si ter uma casa
com equipamentos de lazer e desportivos.
Qual a importncia que tem para si estar perto do
emprego.
comrcios.
Qual a importncia que tem para si ter
transportes e acessos.
7 Segundo o teste
Kaiser Meyer Olkin de
adequabilidade da
amostra (KMO=0,811)
0,758
0,196
-,110
-4,0E-02
,751
,149
-9,5E-03
-,226
,631
-,128
,317
,204
-2,2E-02
,831
,256
1,51E-02
9,03
,825
,114
,152
,387
,561
-5,3E-02
,217
9,69E-02
1,76E-02
,753
7,67E-02
4,69E-02
,159
,729
7,54E-02
-,101
,147
,622
-,220
Qual a importncia que tem para si viver numa

zona de prestgio.
Qual a importncia que tem para si viver na zona
onde nasceu/ viveu.
,271
,117
-3,5E-02
,759
-,142
5,71E-02
,101
,716
Qual a importncia que tem para si o preo das

casas.
,336
-,197
,147
-,528
interessante que a aplicao deste modelo comprova anlises anteriores sobre a importncia do
preo das casas no processo de avaliao e deciso
de escolha de uma zona. De facto ela constitui por
si s, e ao contrrio das restantes variveis, um factor isolado de todos os outros.
Quanto importncia que os inquiridos do s
caractersticas da casa, verifica-se que as mais valorizadas so a construo, a qualidade dos acabamentos, a exposio solar e a dimenso da sala: mais de
60% dos inquiridos consideram estes aspectos como
muito importantes. Um pouco mais de 40% valorizam igualmente o facto de a casa ter garagem, quartos grandes, a cozinha grande e equipada, vistas
boas ou desafogadas e arrecadao.
Os aspectos menos valorizados so a arquitectura
da casa, as suites, a incluso de equipamentos de
arrefecimento/aquecimento e de ligao Internet
ou ao cabo e a dimenso das varandas.
Se aplicarmos o modelo de Anlise de Componentes Principais (ACP) a este grupo de variveis,
verifica-se que existem tambm aspectos de avaliao das casas que se correlacionam entre si, isolan-
do um numero mais reduzido de factores decisivos

para a sua escolha.
Assim, das quinze caractersticas avaliadas, a ACP
permite-nos reduzir para seis os factores principais
que explicam com um grau Bom7 cerca de 60% da
varincia total.
O primeiro factor, que chammos de espao
largo, inclui a importncia atribuda s boas e desafogadas vistas da casa, arquitectura da mesma e
existncia de arrecadao. A arquitectura depende,
pois, dos espaos que ela proporciona, nomeadamente em relao s vistas e capacidade de
arrumao.
O segundo factor o de espaos de autonomia.
Este agrega variveis como exposio ao sol, existncia de varandas grandes e de suites. Daqui se depreende que o factor decisivo a possibilidade de a casa
ter espaos autnomos de vivncia mais ntima, como
o caso da suite; mas tambm de autonomia na relao ao espao exterior. Da que as varandas grandes e
a exposio ao sol se correlacionem neste factor.
O terceiro factor a qualidade construtiva, a qual
correlaciona a importncia atribuda qualidade da
COMPONENTES
3
Que importncia d a ter boas vistas ou

desafogadas.
Que importncia d arquitectura.
Que importncia d a ter uma arrecadao.
,784
,718
,666
7,05E-02
,227
8,34E-02
,129
,215
3,20E-02
,138
-7,9E-02
,206
5,14E-02
4,27E-02
,207
Que importncia d a ter exposio ao sol.

Que importncia d a ter varandas grandes.
Que importncia d a ter suites.
6,40E-02
,130
,126
,775
,696
,640
9,21E-02
,157
7,98E-02
-7,2E-02
,206
,248
,121
4,62E-02
1,31E-02
,150
,111
,845
1,73E-02
7,35E-02
,114
,157
,745
,209
,122
,237
,340
,379
,351
3,18E-02
3,27E-02
,343
,108
,134
5,88E-02
,203
-5,6E-02
,245
,315
,807
,541
,516
,126
-3,6E-02
-,139
-,234
-2,0E-02
,186
,379
,682
,350
5,86E-02
-8,0E-02
-,134
,677
,306
,262
,234
-8,0E-02
,548
VARIVEIS
Que importncia d a ter uma construo de

qualidade.
Que importncia d qualidade dos
acabamentos.
Que importncia d a ter uma garagem.
Que importncia d a ter uma cozinha grande.
Que importncia d a ter quartos grandes.
Que importncia d a ter uma sala grande.
Que importncia d a ter uma cozinha equipada.
Que importncia d a ter ligaes de Internet e
TV Cabo.
Que importncia d a ter equipamento de
aquecimento e arrefecimento.
construo e dos acabamentos. Esta anlise comprova as percepes dos tcnicos da construo, segundo
os quais as aparncias que contam: as pessoas
tm como nico indicador da qualidade construtiva
os aspectos que esto ao alcance directo dos seus
olhos os acabamentos.
O quarto factor o da dimenso das divises da
casa. Embora sem ndices elevados de correlao,
parece ser verdade que a dimenso percepcionada
dos diferentes espaos de uma casa tende a ser vista
como um todo. Ou seja, embora a dimenso da sala
seja a mais importante na avaliao, esta no deve
ser conseguida em prejuzo (pelo menos visvel) da
dimenso das outras divises.
O quinto factor que contribui para a explicao
do processo mental de avaliao de uma casa so os
equipamentos domsticos. Esta anlise parece
sugerir que a existncia de equipamentos ligeiramente percepcionada no seu conjunto, incluindo
os equipamentos de cozinha, as ligaes de Internet e TV cabo, e os equipamentos de aquecimento/arrefecimento.
Por ltimo, embora no o menos importante, e mais

uma vez confirmando outras anlises, qualitativas e
quantitativas deste estudo, e tal como aconteceu
para o factor preo na avaliao da zona, isola-se, na avaliao da casa, o factor estacionamento. A
varivel que remete para este factor a importncia
atribuda existncia de garagem no tem correlao com outras variveis, valendo por si prpria
como um dos seis factores principais na escolha de
uma casa.
97
98
Cruzamento entre o tipo de casa e a tipologia
O produto imobilirio
mais procurado
Aps a caracterizao das principais opes imobilirias dos indivduos que procuram casa, passa-se
definio de grupos especficos com base nessas
opes, caracterizando-os.
De acordo com o grfico anterior, que ilustra o
cruzamento entre o tipo de casa que os inquiridos
procuram e a tipologia que mais valorizam, verifica-se que o tipo de casa que os inquiridos preferem
o apartamento em prdio e a tipologia preferida o
T2 e T3. No entanto alguns inquiridos preferem
casas em condomnios fechados com tipologias T2 e
T3. Identifica-se igualmente um terceiro grupo, que
prefere moradias com tipologias T3 e T4. O estudo

desta pgina)
de cada grupo apresentado em seguida. A metodologia utilizada para caracterizar cada grupo consiste na anlise das caractersticas sociais e das motivaes dos inquiridos; em identificar os principais
atributos do produto imobilirio; e finalmente em
estudar o local onde residem actualmente versus o
local onde procuram casa.
Esta anlise suportada pelo inqurito telefnico,
o qual d mais garantias de poder ser extrapolado
para a populao da AML.
GRUPO I: INQUIRIDOS QUE QUEREM COMPRAR
UM APARTAMENTO T2 OU T3 NUM CONDOMNIO
FECHADO
No caso do Grupo I, as caractersticas socais dos

inquiridos esto ilustradas nos grficos em baixo.
No grfico Idade, verifica-se que 70% dos inquiridos interessados neste produto imobilirio tm
menos de 35 anos, enquanto que 24% tm entre 36
e 60 anos e apenas 6% tm mais de 60 anos. A preferncia por esta oferta , pois, sobretudo de jovens.
No que se refere s preferncias em termos de
rendimento das famlias, nota-se, antes de mais, a
alta percentagem (37%) de inquiridos que no responde questo. Dos que o fazem, a maioria tem
entre 750 e 1500 euros de rendimento mensal. No
entanto, 15% dos inquiridos declaram um rendimento de 1500 a 2500 euros por ms e outros 15%
dizem receber mais de 2500 euros por ms.
O grfico Nvel de Instruo ilustra as escolhas de
habitao em condomnio fechado em funo do
nvel de instruo. A categoria que mais prefere este
produto a dos que tm um curso superior (30%).
Juntando-lhe os que tm um bacharelato ou o 12
ano, obtm-se cerca 70% de todos os inquiridos.
Restam cerca de 30% para as demais categorias de
instruo mais baixa.
A profisso dos inquiridos diversificada, como se
pode verificar no grfico anexo. Os inquiridos so,
na maioria, quadros superiores, quadros mdios e
trabalhadores em servios.
questo Porque que est a pensar mudar de

desta pgina)
casa? os inquiridos responderam fundamentalmente ser por necessidade de reas maiores (60%) e de
mais divises (48%).
Outras razes tambm apontadas prendem-se com
desejo de ter casa prpria, casamento, nascimento de filhos, no gostar da casa actual ou no
gostar do local onde vive. As razes que foram
menos referidas foram: divrcio, necessidade de
casa mais pequena e casa actual degradada.
Relativamente s questes referentes ao local da
residncia versus local onde esto procura da nova
casa, elaborou-se o quadro seguinte, que relaciona o
concelho de residncia do inquirido com o concelho onde procura casa. Da anlise do quadro pode
concluir-se que, para alm do concelho de Lisboa,
que se destaca por ser onde os inquiridos mais procuram casa, os restantes concelhos tm registos
semelhantes, excepo de Almada (apenas com
um registo).
No que se refere taxa de reteno dos concelhos, isto , o nmero de inquiridos que procura
casa no concelho onde reside, verifica-se que os
resultados no tm muita expresso, visto a amostra
ser pequena. No entanto, na maioria dos concelhos,
elevada. O mesmo acontece com a taxa de atraco de Lisboa.
99
100
Matriz que relaciona o concelho de residncia do inquirido com o concelho

onde procura casa
PROCURA CASA EM:
RESIDE EM:
Lisboa
Sintra
Oeiras
Vila FX
Cascais
Almada
Setbal
Loures
Lisboa
Sintra
Odivelas
TOTAL
Oeiras
Vila FX
Cascais
Almada
Setbal
Loures
Odivelas
Outro
2
2
Ns./Nr.
TOTAL
Taxa de reteno
do concelho
43%
29%
75%
100%
100%
100%
0%
50%
0%
Atractividade
de Lisboa
14%
0%
0%
0%
0%
100%
17%
100%
43%
No grfico ao lado esto ilustradas as opinies

dos inquiridos no que se refere avaliao da actual zona de residncia. A localizao o aspecto que
os inquiridos mais valorizam na sua casa actual. Os
aspectos que tambm foram avaliados como bons
por mais de 30% dos inquiridos so: os espaos verdes, o ordenamento, os equipamentos escolares e
de sade, a vizinhana, a proximidade do emprego
e da escola dos filhos e dos familiares e amigos.
No que respeita s caractersticas do produto
imobilirio, faz-se uma anlise ao valor que os
inquiridos indicam estar dispostos a pagar pela casa
que procuram.
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
Fonte: Inqurito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
101
De acordo com o ilustrado no grfico, o grupo em

estudo, procura de um apartamento T2 ou T3
num condomnio fechado, est a pensar em pagar,
no caso do T2, entre 22 e 39 mil euros, enquanto os
que procuram um T3 tm um intervalo mais amplo
entre 22 e 59 mil euros. Nenhum dos inquiridos
do grupo em estudo est disposto a pagar mais de
60 mil euros por um apartamento em condomnio
fechado, mas tambm poucos pensam em gastar
menos de 21 mil euros.
No que se refere aos atributos que os inquiridos
mais valorizaram no produto imobilirio, verifica-se
pela anlise ao grfico que a diviso que os inquiridos consideram mais importante na casa a sala de
estar, seguida da cozinha, vindo em terceiro lugar os
quartos e finalmente a casa de banho. No que se
refere aos espaos adicionais que mais valorizam,
so, por ordem de importncia: a garagem, a suite,
a varanda e finalmente a arrecadao e o escritrio,
que so os menos valorizados.
No que se refere aos equipamentos que os inquiridos preferem ter j instalados quando compram a
casa, a maioria prefere os aparelhos de aquecimento/arrefecimento de ar, logo seguido dos electrodomsticos na cozinha. Os equipamentos que no so
muito valorizados por este grupo so o controlo de
luz e de persianas e a ligao Internet.
Por outro lado, os aspectos mais valorizados na
compra da casa so, por ordem decrescente, a qualidade da construo, a qualidade dos acabamentos
e a orientao solar da casa; o menos valorizado a
arquitectura.
GRUPO II: INQUIRIDOS QUE QUEREM COMPRAR
UM APARTAMENTO T2 OU T3 NUM PRDIO
O Grupo II composto por inquiridos que indicaram querer comprar um apartamento T2 ou T3

num prdio. As principais caractersticas deste
grupo so ilustradas nos grficos do incio da pgina
seguinte.
A idade dos inquiridos que fazem parte do Grupo
II est ilustrada no grfico seguinte, do qual se retira que 58% dos inquiridos deste grupo tm menos
de 35 anos. Os inquiridos com idade entre os 36 e
os 45 anos correspondem a 23%, enquanto que os
inquiridos com mais de 46 anos apenas correspondem a 19%.
No que se refere ao rendimento das famlias que
procuram este produto, verifica-se que uma percentagem significativa dos inquiridos (28%) no responde a esta questo. Dos que respondem, igual
percentagem (28%) tem entre 750 e 1500 euros de
rendimento mensal e 17%, entre 1500 e 2500. Finalmente, 11% das famlias ganham mais de 2500
euros por ms.
102

desta pgina)
O grfico ao lado mostra que 67% dos inquiridos

tm pelo menos o 12 ano de escolaridade, e destes
34% concluram um curso superior. Os inquiridos
que no completaram a escolaridade obrigatria
correspondem a 18%. A profisso dos inquiridos
diversificada e, como se pode verificar no grfico ao
lado, bastante diferente da encontrada no Grupo I.
Os inquiridos so, em grande parte, quadros mdios (27%). Os Trabalhadores especializados, Quadros Superiores e Trabalhadores no especializados
tm percentagens inferiores quela e bastante prximas entre si 19%, 17% e 16%, respectivamente.
questo Porque que est a pensar em mudar
de casa? os inquiridos pertencentes a este grupo
responderam que o fariam por desejo de ter casa
prpria (49%), por necessidade de reas maiores
(50%) e de ter mais divises (47%).
Outras razes tambm apontadas prendem-se
com Casamento e constituio de famlia, No
gostar da casa actual ou No gostar do local onde
vive. Alguns inquiridos tambm consideram que a
compra da casa um bom negcio (23%).
As razes que foram menos referidas foram:
Divrcio, Necessidade de casa mais pequena e
Casa actual degradada, todas com menos de 6%.
Nas questes referentes ao local da residncia versus local onde se procura casa, elaborou-se um quadro que relaciona o concelho de residncia do
inquirido com o concelho onde procura casa.
No que se refere ao concelho de residncia actual, verifica-se que a maioria dos inquiridos reside em
Lisboa (18%), Sintra (14%), vindo a seguir Almada
(10%) e Loures (9%). Nos demais as percentagens
no chegam a 8%.
O concelho onde os inquiridos mais procuram casa
sobretudo Lisboa, com 30% das escolhas. Claramente abaixo dos 10% esto os concelhos de Oeiras,
Sintra, Almada, Cascais e Vila Franca de Xira. Com
menos registos ainda encontram-se os concelhos de
Odivelas, Amadora, Loures. Os da margem sul so os
que menos atractividade exercem, no conjunto.
De acordo com o quadro seguinte, as taxas de
reteno dos concelhos em estudo so bastante elevadas em alguns concelhos: Lisboa atinge os 87%,
Cascais 86% e Setbal 88%. O concelho com menor
taxa de reteno, e portanto menos atractivo por
quem l reside, Sintra: apenas 39% procura casa
no concelho.
A respeito da atractividade de Lisboa relativamente aos inquiridos que moram noutros concelhos
(cujos valores tambm constam do quadro anterior), nota-se, antes de mais, que os nmeros envolvidos so por vezes muito pequenos, o que no facilita a elaborao de concluses. Assim, o valor mais
alto (50%), referente a Montijo, diz respeito apenas
103
a uma pessoa. Em Almada, Amadora, Loures e Sintra esto nestas condies de 3 a 4 pessoas, o que
corresponde a percentagens entre 13 e 29%.
No grfico esto ilustradas as opinies dos inquiri-
dos no que se refere avaliao da actual zona de

residncia. de referir que pelo menos 23% inquiridos avaliaram a zona de residncia como boa em
cada um dos aspectos.
39%
13%
30
Amadora
V. F. Xira
Cascais
Almada
Montijo
Setbal
Loures
Seixal
Odivelas
Barreiro
Palmela
Outro
Ns./Nr.
TOTAL
Taxa de reteno
do concelho
87%
Actractividade
de Lisboa
11%
78%
Oeiras
87%
23
Oeiras
Sintra
Sintra
26
Lisboa
PROCURA CASA EM:
Lisboa
RESIDE EM:
27%
55%
11
Amadora
8%
75%
12
V. F. Xira
14%
86%
Cascais
24%
65%
17
11
Almada
50%
50%
Montijo
13%
63%
Setbal
29%
50%
14
Loures
Matriz que relaciona o concelho de residncia do inquirido com o concelho onde procura casa
0%
88%
Seixal
18%
64%
11
Odivelas
29%
43%
Barreiro
0%
67%
Palmela
0%
100%
Outro
12
10
10
14
13
49
TOTAL
104
A localizao o aspecto mais valorizado: 40% dos

inquiridos consideram bem localizada a sua casa
actual. Os aspectos que tambm foram avaliados
como bons por 33-34% dos inquiridos foram: os
equipamentos escolares e de sade e a vizinhana, a
proximidade de familiares e amigos. Outros aspectos que tambm destacados como positivos so o
ordenamento da zona, a proximidades do emprego
e a segurana.
*
No que respeita ainda s caractersticas do produto imobilirio, pode-se fazer igualmente a anlise do
valor que os inquiridos esto dispostos a pagar pela
casa que procuram. De acordo com o grfico
seguinte, para o grupo que procura um apartamento T2 ou T3 num prdio, a categoria de preos que
tem maior percentagem (quase 18%) de escolhas
no que se refere ao valor a pagar por um T2 de 16
a 21 mil euros. No que se refere a um T3 a moda da
distribuio (mais de 14%) est nos 22-29 mil euros,
decrescendo as percentuais progressivamente nas
categorias de maior custo. De qualquer maneira,
quer no que respeita aos T2, quer aos T3, s uma
pequena percentagem est disposta a pagar mais de

60 mil euros pelo produto imobilirio em questo.
E tambm muito poucos optariam por gastar menos
de 16 mil euros.
Quanto aos atributos que os inquiridos mais valorizam no produto imobilirio, verifica-se da anlise
do grfico que a sala de estar a diviso mais importante da casa, seguida da cozinha. Os outros espaos
mais referidos so, por ordem de importncia, a
garagem, a varanda e a suite. A arrecadao e o
escritrio so os menos valorizados.
105

desta pgina)
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas

ter instalados na sua casa ideal, so os electrodomsticos da cozinha, seguido dos aparelhos de aquecimento/arrefecimento de ar. Os equipamentos que
no so valorizados por este grupo so o controlo de
luz, as persianas e a ligao Internet.
Os aspectos que os inquiridos revelaram valorizar
mais na compra da casa so, por ordem decrescente, a qualidade da construo, a qualidade dos acabamentos e a orientao solar da casa. A arquitectura da casa o aspecto que os inquiridos menos valorizam quando avaliam uma casa.
Nvel de instruo
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
At ao 5,6,7
9 ano
Curso
4 ano ou 8 ano completo profissional
12
ano
Bacharelato Curso
superior
Profisso
30%
25%
20%
5%
Reformados
Domsticos
Trab. No
especializados
0%
Trabalhadores
Especializados
O Grupo III composto por 73 inquiridos, que

referiram estar procura de uma moradia T3 ou T4
para comprar. As principais caractersticas deste
grupo esto ilustradas nos grficos seguintes.
III est ilustrada no grfico ao lado, nele se vendo que
quase metade (47%) dos inquiridos tm entre 26 e
35 anos, e 23%, entre 36 e 45 anos. Dos restantes,
10% tem menos de 25 anos e 20%, mais de 46 anos.
de assinalar que 18% dos inquiridos indica um
rendimento mensal superior a 2500 euros. Mas a
10%
Trab. Servios
UMA MORADIA T3 OU T4
15%
Quad. Mdios
GRUPO III: INQUIRIDOS QUE QUEREM COMPRAR
Quad. Superiores
106

desta pgina)
categoria com maior nmero de respondentes

(27%) a dos que tm entre 1500 e 2500 euros
107
mensais. Pondo de parte os extremos, obtm-se

48% de respondentes que tm rendimentos familiares mdios mensais de 750-2500 euros.
Da anlise ao grfico relativo instruo, verificase que 38% dos inquiridos tm curso superior. No
outro plo esto os inquiridos que no completaram a escolaridade obrigatria (16%), sensivelmente os mesmo que completaram o 12 ano. As demais
categorias tm percentagens diminutas.
A profisso dos inquiridos diversificada. A maior
percentagem a dos quadros mdios (22%), seguida dos quadros superiores (21%) e dos trabalhadores especializados (19%). Os trabalhadores no
especializados esto em menor nmero (15%).
questo Porque que est a pensar mudar de
casa? os inquiridos pertencentes a este grupo indicam duas razes principais: a necessidade de reas
maiores e de mais divises. Todas as outras razes
foram referidas por cerca de 30% inquiridos,
excepo do divrcio (que no foi referido por ningum), a necessidade de casa pequena e casa actual
degradada, com 3-4% de respostas.
O grfico seguinte ilustra os concelhos onde os

inquiridos residem actualmente. Da sua anlise verifica-se que os inquiridos moram principalmente nos
concelhos de Sintra, Setbal, Seixal, Lisboa, Cascais e
Loures.
Os concelhos onde h mais inquiridos procura de
casa so os de Cascais, Setbal e Seixal. Numa segunda srie esto os de Sintra, Oeiras, Almada Loures e
Palmela. Abaixo dos 4% esto os restantes.
Porque que est a pensar mudar de casa?
Desejo de ter casa prpria/Autonomia

Casamento/Constituir famlia
Nascimento de filhos
Divrcio
Necessidade de reas maiores
Necessidade de mais divises
Necessidade de casa mais pequena
Bom negcio
No gosta da casa actual
Casa actual est degradada
No gosta do local onde vive
Outra razo
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%90%

desta pgina)
V. F. Xira
Cascais
Almada
Montijo
Setbal
Loures
Seixal
Odivelas
Barreiro
Palmela
Outro
Ns./Nr.
TOTAL
0%
67%
Oeiras
20%
0%
Amadora
Actractividade
de Lisboa
Oeiras
50%
Sintra
Sintra
Taxa de reteno
do concelho
20%
Lisboa
PROCURA CASA EM:
Lisboa
RESIDE EM:
25%
0%
Amadora
0%
50%
V. F. Xira
0%
80%
Cascais
0%
25%
Almada
0%
0%
Montijo
17%
50%
Setbal
0%
40%
Loures
Matriz que relaciona o concelho de residncia do inquirido com o concelho onde procura casa
0%
33%
Seixal
0%
50%
Odivelas
0%
0%
Barreiro
0%
100%
Palmela
0%
60%
Outro
TOTAL
108
De acordo com o quadro anterior, as taxas de reteno so elevadas nos concelhos de Cascais e Oeiras.
No entanto, a falta de representatividade da amostra
no permite fazer dedues a partir destes resultados.
No grfico seguinte esto ilustradas as opinies
dos inquiridos no que se refere avaliao da zona
de residncia actual, sendo de referir que pelo
menos 27% a consideraram boa em cada um dos
aspectos questionados.
A localizao e a proximidade de familiares e amigos so os aspectos mais postos em destaque: 53%
dos inquiridos os escolhem. E entre os outros aspectos avaliados como bons esto a vizinhana (48%), a
segurana (45%) e o prestgio da zona (45%).
entre 30 e 39 mil euros por um T4 quase trs vezes

maior do que a que gastaria o mesmo dinheiro por
um T3, o que no de estranhar.
Por outro lado, s uma percentagem mnima
pensa pagar mais de 60 mil euros por uma moradia
T4, da mesma maneira que muito poucos acham
possvel encontrar este produto imobilirio por
menos de 21 mil euros.
Quanto aos atributos que os inquiridos mais valorizam, verifica-se no grfico seguinte que a sala de estar
a diviso mais importante da casa, seguida da cozinha. Os espaos adicionais valorizados pelo inquirido
so, por ordem decrescente de importncia: a garagem, a varanda, a suite, a arrecadao e o escritrio.
109
Relativamente s caractersticas do produto imobilirio, refere-se ainda o preo que os inquiridos estariam dispostos a pagar pela casa. Restringindo a anlise queles que procuram moradias T3 e T4, nota-se
o seguinte: no caso do T3 a moda da distribuio
est nos 22 e 39 mil euros; no caso dos T4, nos 30 e
39 mil euros. Ambas as distribuies esto inclinadas
direita, a segunda mais do que a primeira. De resto
a percentagem dos que estriam dispostos a pagar
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
110

ter na casa que procuram so, em primeira escolha,
os electrodomsticos da cozinha, e em segunda, os
aparelhos de aquecimento/arrefecimento de ar. Os
equipamentos que no so valorizados por este
grupo so o controlo de luz e de persianas e a ligao Internet.
Os aspectos que os inquiridos mais valorizam na
e a orientao solar da casa. A arquitectura da casa
o aspecto menos referido pelos respondentes.
A distribuio de idades dos inquiridos que fazem

parte do Grupo IV referida no grfico seguinte.
Cerca de 68% tm mais de 46 anos. Entre os mais
jovens, o grupo etrio dos 26 aos 35 anos o que
tem mais peso, representando 20% dos inquiridos.
No que respeita ao rendimento, 10% tem rendimentos familiares baixos (< 300 euros) e 54% entre
os 350 e os 1500 euros. Apenas 2% dos respondentes indicaram um rendimento mensal superior a
2 500 euros. Notar, no entanto, que no responderam questo quase um quarto dos inquiridos.
Segue-se um estudo das opes recentes de um

grupo de inquiridos, cerca de 730, que mudaram de
casa h menos de cinco anos, quer do ponto de vista
scio-econmico, quer de satisfao com o local
onde vivem e dos atributos que valorizam na casa
que escolheram.
GRUPO IV: INQUIRIDOS QUE J COMPRARAM
UMA CASA T0 OU T1 (CORRESPONDE A 6% DOS
INQUIRIDOS QUE MUDARAM DE CASA)
Dentre estes 730 indivduos, o Grupo IV composto

por aqueles que compraram h menos de 5 anos uma
casa com 1 ou 2 assoalhadas. As principais caractersticas deste grupo esto ilustradas nos grficos seguintes.

desta pgina)
A distribuio do grfico abaixo mostra uma distribuio em U: nos respondentes com pouca instruo (36%) e nos que tm cursos superiores
(29%) que se encontram percentagens mais elevadas, j que em todas os outros graus de instruo se
no atinge os 10%.
No que se refere profisso dos inquiridos, muito

diversificada, a maioria pertence categoria dos
quadros mdios (29%), estando 17% na dos trabalhadores especializados e 12% na dos reformados.
O grfico seguinte mostra os concelhos onde os
inquiridos residem, em comparao com os dos
seus locais de trabalho. Nele se verifica que os inquiridos moram principalmente em Lisboa, Sintra, Cascais e Loures. O grfico mostra ainda, no que se
refere a Lisboa, que 53% deles trabalham na capital
mas s 36% a residem. Nos restantes concelhos, as
percentagens de residentes e de inquiridos que a
trabalham praticamente a mesma, excepo do
concelho de Odivelas, onde nenhum deles trabalha
onde vive.
No grfico seguinte so representadas as opinies
dos inquiridos no que se refere avaliao da actual zona de residncia. Pelo menos 29% avaliam a sua
zona de residncia como boa em cada um dos
aspectos ilustrados no grfico.
A localizao, o prestgio da zona e a vizinhana
so os aspectos mais valorizados, sendo certo que a
localizao referida por mais de 90% dos respondentes e o prestgio da zona e a vizinhana por cerca
111
de 70%. Os outros itens (ordenamento da zona, os

equipamentos escolares e de sade, o estacionamento e a segurana) so escolhidos por percentagens que vo dos 40% a mais de 60%. Apenas a proximidade da escola dos filhos referida por menos
de 30% dos inquiridos.
No que se refere aos atributos mais valorizados
pelos inquiridos, verifica-se pela anlise do grfico
seguinte que a sala de estar a diviso mais importante da casa, seguida da cozinha. No que se refere
aos espaos adicionais que o inquirido mais valoriza,
so, por ordem decrescente de valorizao, a suite,
a varanda, a garagem, o escritrio e a arrecadao.
ter em casa so, numa primeira escolha, os electrodomsticos da cozinha e em segundo lugar os aparelhos de aquecimento/arrefecimento de ar. Os
equipamentos menos valorizados so o controlo de
luz e de persianas e a ligao Internet.
compra da casa so, por ordem decrescente, a qualidade da construo e a qualidade dos acabamentos. A orientao solar da casa e a sua arquitectura
so os menos referidos.
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
112
Quando questionados sobre a sua satisfao relativamente casa que compraram (grfico seguinte),
53% dos inquiridos diz estar muito satisfeito e 40%
satisfeito, o que se traduz num grau de satisfao
positiva de 93%.
GRUPO V: INQUIRIDOS QUE J COMPRARAM

UMA CASA T2 OU T3 (CORRESPONDE A 56% DOS
INQUIRIDOS QUE MUDARAM DE CASA)
O Grupo V , de todos os grupos estudados, o que

tem maior nmero de respondentes (406). Trata-se
de pessoas que compraram uma casa com 3 ou 4
assoalhadas h menos de 5 anos. As principais caractersticas deste grupo esto ilustradas nos grficos
seguintes.

desta pgina)
D grfico referente idade conclui-se que cerca

de 63% dos inquiridos tm entre 25 anos e 45 anos
e apenas 6% tm menos de 25 anos, contra 9% com

mais de 60 anos.
No que respeita ao rendimento mensal das famlias que procuram este produto, de notar, antes de
mais, o elevado nmero dos que no respondem
(28%). Nos restantes, as categorias com maiores
percentagens so as daqueles que tm rendimentos
bastante elevados (1500-2500 euros), com 26% e de
quem tem rendimentos mdios (750-1500 euros),
com 21%. Nos extremos esto os 14% que dispem
de menos de 750 euros por ms e os 11% dos que
tm rendimentos acima dos 2500 euros.
Ao contrrio do que acontecia com o Grupo IV,

em que havia uma polarizao nos nveis de instruo extremos, neste Grupo V, as maiores percentagens pertencem a quem tem um curso superior
(28%) ou o 12 ano (23%). Os menos instrudos
vm apenas em terceiro lugar com 15%. As outras
categorias so residuais.
No que respeita profisso, a distribuio dos
inquiridos pelos grupos profissionais activos bastante mais homognea do que a registada no Grupo
IV: quatro categorias (quadros superiores, quadros
mdios, trabalhadores dos servios e trabalhadores
especializados) tm percentagens entre 18 e 20%
enquanto os trabalhadores no especializados tm
menos de 15% e os no activos quase no esto
representados.
O grfico seguinte mostra os concelhos onde os
inquiridos compraram casa versus concelhos onde
trabalham. Nele se v que os inquiridos moram
principalmente em Lisboa (16%), Sintra (14%),
Oeiras (8%), Amadora (9%), Seixal (9%) e Loures
(7%) e que na cidade de Lisboa se concentra uma
grande parte (38%) dos que trabalham. A diferena
entre os respondentes que residem e os que trabalham em Lisboa , pois de 22 pontos percentuais.
Os nicos concelhos onde h diferenas superiores
a 4% entre as duas estatsticas so os de Sintra, Loures e Seixal. Mas ao contrrio do que se verifica em
Lisboa, a percentagem de residentes que supera a
das pessoas que trabalham.
No grfico seguinte esto ilustradas as opinies
dos inquiridos a respeito da sua zona de residncia
actual. Com excepo de dois itens de avaliao
preo das casas e equipamentos desportivos e de
lazer, em que apenas 27% e 44%, respectivamente,
dos inquiridos faz uma apreciao positiva todos
os outros so classificados como bons por pelo
menos 51% respondentes. A localizao referida
por quase 90% como boa, e a vizinhana e a proximidade de familiares ou amigos por mais de 75%.
113
114
Um pouco menos referidos, mas ainda assim por

cerca de 65% dos respondentes, so o ordenamento da zona, os equipamentos escolares e de sade, a
proximidade do emprego e da escola dos filhos, o
estacionamento, a segurana e o prestgio da zona.
*

ter na casa que procuram so, numa primeira escolha, os electrodomsticos da cozinha e, numa segunda, os aparelhos de aquecimento/arrefecimento de
ar. Os equipamentos valorizados por menos pessoas
so o controlo de luz e de persianas e a ligao
Internet.
Os aspectos que os inquiridos mais valorizam na
e a orientao solar da casa. A arquitectura da casa
o aspecto menos referido.
As divises da casa que os inquiridos mais valorizam so, como se pode observar no grfico, a sala de
estar e a cozinha. No que se refere aos espaos adicionais, os mais valorizados so, por ordem decrescente, a garagem, a suite, a varanda, a arrecadao e
o escritrio.

desta pgina)
Quanto satisfao dos inquiridos em relao

casa que compraram, verifica-se no grfico que 49%
esto muito satisfeitos e 46% relativamente satisfeitos, o que se traduz num grau de satisfao positiva
de 95%.
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
daqueles que tm entre 1500-2500 euros, fica-se com

um grupo de quase 50% de pessoas relativamente
bem situadas do ponto de vista econmico. De qualquer maneira, a amostra tem apenas 6% de pessoas
com rendimento mensal inferior a 750 euros.
A anlise dos resultados referentes instruo
mostra uma realidade consentnea com a estudada
acima j que uma grande parte dos inquiridos
Nvel de instruo
50%
45%
GRUPO VI: INQUIRIDOS QUE J COMPRARAM

UMA CASA T4 OU MAIOR (CORRESPONDE A 17%
40%
35%
30%
DOS INQUIRIDOS QUE MUDARAM DE CASA)
25%
O Grupo VI formado pelos inquiridos que compraram uma casa com 5 ou mais assoalhadas h
menos de 5 anos. O nmero de inquiridos nestas
condies 124, e as principais caractersticas deste
grupo esto ilustradas nos grficos seguintes.
20%
15%
10%
5%
0%
At ao 5,6,7
9 ano
Curso
4 ano ou 8 ano completo profissional
12
ano
Bacharelato Curso
superior
Profisso
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%

VI est ilustrada no grfico acima. Dele se retira que
62% dos respondentes esto nos grupos dos 36-45 e
dos 46-60 anos e 25% no dos 26-35 anos.
No que se refere ao rendimento mensal das famlias h a referir, em primeiro lugar, que mais de 1/3
dos inquiridos no respondeu pergunta e, em
segundo, que uma grande parte dos restantes pode
ser considerada abastada, j que 28% ganham mais
de 2500 euros. Se a esta percentagem se juntar a
Estudantes
Reformados
Domsticos
Trab. No
especializados
Trabalhadores
Especializados
Trab. Servios
Quad. Mdios
Quad. Superiores
0%
(47%) diz ter um curso superior. Por outro lado, a

segunda categoria 12 ano representada por
mais de 17% dos inquiridos e a dos menos instrudos por menos de 10%.
A distribuio dos respondentes em termos de
profisso est representada no grfico ao lado. Nele
se torna evidente a preponderncia na subamostra
dos quadros superiores (33%) e as percentagens
quase idnticas (entre 19% e 17%) dos quadros
mdios, dos trabalhadores dos servios e dos trabalhadores especializados. Por outro lado, as outras
categorias revelam-se residuais. O grfico seguinte
mostra a relao entre local de compra de casa e de
residncia actual dos inquiridos, por um lado, e o
concelho onde trabalham, por outro. Lisboa (21%),
Sintra (11%), Cascais (8%), Almada (7%), Loures
(10%) e Seixal (11%) so os concelhos mais procurados pelo Grupo VI para residir. Como se verificou
115
116
em anlises anteriores, o concelho que mais trabalho oferece o de Lisboa: referido como local de
trabalho por 37% dos respondentes. Os concelhos
de Sintra, Loures e Seixal so os nicos tal como
se verificou em idntica anlise do Grupo V em
que a diferena de percentagens entre os que neles
habitam e os que neles trabalham favorvel aos
primeiros, numa diferena que se aproxima ou
superior a 4 pontos percentuais. Ou seja, sobretudo com os trabalhadores destes concelhos que se
constri a diferena entre aqueles que trabalham e
que habitam em Lisboa.
No grfico esto expressas as opinies dos inquiridos no que se refere avaliao da actual zona de
residncia. Excluindo as duas categorias onde h
menos inquiridos com opinies positivas (preo das
casas e equipamentos desportivos e de lazer), grande parte dos itens de avaliao tm entre 60 e 70%
de inquiridos a consider-los bons. A localizao
(com mais de 90%), a vizinhana e a proximidade
de familiares e amigos (na casa dos 80%) destacam-se neste conjunto de apreciaes positivas.
No que se refere aos espaos da casa que os inquiridos mais valorizam, verifica-se pela anlise do grfico que a sala de estar a diviso mais importante
da casa, seguida da cozinha. Os espaos adicionais
mais valorizados so, por ordem decrescente, a garagem, a suite, a varanda, a arrecadao e o escritrio,
uma ordenao que tem sido encontrada em anlises referentes a outros grupos.
Como avalia a sua zona de residncia relativamente a: *
Localizao
Preos das casas
Espaos verdes
Ordenamento da zona
Equip. desportivos e de lazer
Esc., c. de sade, hospitais
Vizinhana
Prx. do emp./local de estudo
Prx. da escola filhos
Prx. familiares ou amigos
Estacionamento
Segurana
* Corresponde
percentagem
de respostas dadas
Prestgio da zona
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

desta pgina)

ter na casa que procuram so, em primeiro lugar, os
aparelhos de aquecimento/arrefecimento de ar e,
em segundo, os electrodomsticos da cozinha. Os

equipamentos que no so valorizados por este
grupo, tal como por outros analisados antes, so o
controlo de luz e de persianas e a ligao Internet.
e a orientao solar da casa e a arquitectura, uma
sequncia encontrada noutras situaes.
Consideraes finais
sobre a procura
de habitao
117
Tendo sido inquiridas as pessoas que j compraram moradias com mais de 5 assoalhadas sobre os
encargos mensais assumidos, verificou-se (grfico
seguinte) que o grupo mais numeroso (35) o das
que tm encargos de 2500 euros mensais. Outras
(23) dispendem mensalmente 1500 euros. Quanto
s que querem comprar uma moradia de 4 ou 5
assoalhadas, as perspectivas de gastos so quase as
mesmas, excepto no que se refere categoria mais
elevada de encargos, na qual se encontram menos
respondentes do que na imediatamente anterior.
Desta sorte, a moda da sua distribuio encontra
nos 1500 euros. Fica evidente nestes nmeros que
so as famlias das classes mdia-alta e alta que
optam por qualquer destes tipos de habitao.
Encargos mensais admitidos por familias que procuram moradias
40
35
35
30
23
25
20
20
15
15
15
10
2
5
0
1
0
13
6
5
350
750
1500
2500
encargos mensais (euros)
Querem comprar moradias de 4 a 5 assoalhadas

Compram moradias com mais de 5 assoalhadas
No que respeita satisfao em relao casa

comprada, verifica-se que 63% dos inquiridos esto
muito satisfeitos e 32% esto relativamente satisfeitos, pelo que o acumulado d um grau de satisfao
no qualificada de 95%.

desta pgina)
Estes resultados so consentneos com os relativos

aos gastos ou perspectivas de gastos por parte das pessoas que compraram casa com 3 a 4 assoalhadas ou
que querem comprar habitao com 3 ou 4 assoalhadas ou ainda que pretendem comprar habitao em
condomnio fechado, as quais apresentam encargos
mensais cuja moda ronda os 1500 euros, o que implica uma pertena classe mdia/mdia-alta.
118
Por ltimo, as pessoas que compraram habitao com 1 ou 2 assoalhadas assumem encargos
mensais na ordem dos 750 como consta do grfico anterior.
Uma nota final: na avaliao destes resultados
deve ter-se em conta que os nmeros das subamostras envolvidas so relativamente pequenos, o que,
se no facilita grandes generalizaes, no impede
de dizer que h coerncia nas observaes que deles
foi possvel extrair.
diagnstico habitacional
da cidade de Lisboa
diagnstico
habitacional
da cidade
de Lisboa
Viver em Lisboa vs. fora

de Lisboa
G
Do ponto de vista do enquadramento da caracterizao do viver em Lisboa e fora de Lisboa, cabe-nos

iniciar o captulo contextualizando as percepes e
as prticas da populao no que respeita sua relao com o espao urbano, manifesta na gesto do
quotidiano pessoal, profissional, familiar e social.
Viver em Lisboa
No esquema da pgina seguinte indicam-se os
principais pontos fortes e fracos de viver em Lisboa.
So quatro as razes (fortes) para se preferir viver
em Lisboa.
1) CONCENTRAO DE RECURSOS
Pela sua oferta nica de transportes pblicos

(onde o Metro se destaca), Lisboa oferece uma
mobilidade fortemente competitiva, permitindo
que o consumidor a percepcione e a viva como uma
grande Zona ou Bairro. Da que uma das mais poderosas motivaes para se escolher Lisboa como cidade/local de residncia seja a sua concentrao de
recursos.
Para o cidado actual, podemos dizer que subiu o
nvel de exigncia relativamente quantidade e
qualidade dos recursos que se querem ter na zona
de residncia prximos ou facilmente acessveis a
partir de casa.
Trs reas ou tipos de recursos assumem particular importncia na dimenso funcional da vida de
hoje:
Viver perto do emprego. A imprevisibilidade

dos horrios de sada do trabalho e a necessidade de um bom desempenho profissional (exigncia de eficcia permanente, sem lugar para
falhas), trazem vantagens claras aos que podem
fazer em pouco tempo e com pouco desgaste de
energias o percurso casa-emprego.
Pacote mnimo de recursos perto de casa. O
comrcio j h muito faz parte deste pacote
mnimo, mas entretanto outros ganharam tambm relevncia. A j referida necessidade de
performance (que obriga a um permanente
estar em forma) traz para o domnio do must
recursos como o cabeleireiro/centro esttico e
o ginsio. Em consequncia, e como necessrio
contraponto (ou factor de equilbrio), exige-se
fcil acesso a uma dimenso ldica de consumo
que se expressa pelo mnimo na existncia de
um cinema perto de casa. Por outro lado, o consumidor moderno/urbano quer exercitar o seu
inalienvel direito liberdade de escolha e
nesse sentido valoriza a diversidade de oferta.
Autonomia dos filhos. Para alm da escola,
novos recursos de proximidade/acessibilidade
se impem actualmente. Prendem-se com o
variado universo de actividades extracurriculares (desportivas, culturais e tcnicas) disponveis no mercado e que os pais adoptam, na
inteno de oferecerem aos filhos o mximo de
possibilidades de autonomia e de qualificao
ferramentas para um desejado futuro bem sucedido numa sociedade crescentemente complexa e competitiva.
2) DIMENSO CULTURAL/POLTICA
A dimenso cultural/poltica de Lisboa tambm

um factor de atraco por ser uma cidade com uma
identidade histrica nica, de grande riqueza visual
e de elevada densidade simblica a merecer por
parte das pessoas que nela vivem (ou desejariam
viver) sentimentos igualmente fortes: Tenho uma
verdadeira paixo por Lisboa. Mas tambm por ser
uma capital europeia bom morar na capital.
H ainda outros dois aspectos que marcam a identidade de Lisboa e alimentam a vontade de nela
viver, sobretudo porque tm naturezas opostas, e ao
coexistirem no mesmo espao urbano criam uma
tenso nica:
3) DIMENSO NATURAL LUZ
Nesta dimenso natural, destacam-se como elementos valorizados de identidade: a luz (brilhante,
suave, nica); o Tejo (evasivo, relaxante, simblico);
as colinas (miradouros, pontos de suspenso do
urbano);
121
122
Viver em Lisboa
Concentrao de recursos
Dimenso cultural/ poltica
Dimenso natural Luz, Tejo
Movimento, energia
Viver fora de Lisboa

Ruptura com a cidade
Rplica acessvel de Lisboa
J morei fora de Lisboa e quando vim para lisboa pensei: nunca mais saio daqui.
Pelo pesadelo do trnsito. A casa pior, mas prefiro.
Trabalho em Lisboa e um stress, e a poluio... Para mim a casa um refgio.

Tenho que ter tranquilidade, ar puro, espaos verdes.
Uma das opes da minha escolha de casa tinha que ser no centro de Lisboa.
Fora de Lisboa uma pessoa quer ir beber um caf e tem que ir de carro, quer fazer
uma compra e tem que ir de carro. Gosto de estar numa zona sossegada e ao mesmo
tempo ter de tudo.
A Parede a melhor zona. bom para sair noite, porque posso escolher entre Lisboa
e Cascais. Depois no h muito trnsito, tenho a estao de combio perto de casa,
h cinemas, e tenho a praia em frente de casa.
Gostava de ir para Santa Catarina, que um bairro girssimo, tem-se vista para o Tejo.
"Vivi c 27 anos e o meu erro foi ter sado de Lisboa. Porque uma das minhas paixes.
Stress urbano
Custo financeiro
Eu viria para Lisboa se os preos fossem decentes. Porque acho que so

completamente irreais.
Em Lisboa tem que se andar a alta velocidade, anda tudo a correr de um lado
para o outro. Gosto de fazer as coisas com mais calma.
Fora de Lisboa mais fcil encontrar stios sossegados, sem barulho
e com espaos verdes.
Quero comprar em Algs, foi onde morei at casar. Quando casei fui morar para
a Amadora. Mas l que esto as minhas razes, tenho l amigos, e tambm uma
zona mais agradvel para se viver nesta idade. Tem mais jardins, mais espaos verdes,
mais aberta.
Distncia / Acessibilidades
Isolamento / Inaco
E depois o tempo que gastamos para chegar a qualquer lado... ao emprego, ao infantrio...
Fora de Lisboa, no obrigada. o trnsito, os acessos a Lisboa so maus. A pessoa
quando chega a Lisboa j est cansada e saturada.
Moro no Seixal e ali no se passa nada, no acontece nada, no h nada... e uma
coisa que me incomoda. Gosto de movimento.
Em Lisboa h mais espaos ldicos e culturais cinemas, ginsios, museus...
4) MOVIMENTO/ENERGIA
Este movimento/energia prende-se com a estimulao resultante de Lisboa ser uma grande urbe,
onde constantemente acontecem coisas novas,
importantes/interessantes, permitindo uma plena
integrao na modernidade por oposio s periferias-dormitrios, onde no acontece nada.
Como principais razes invocadas para no se
viver em Lisboa, surgem dois factores de natureza
diferente:
1) STRESS URBANO
Os aspectos que penalizam a vivncia em Lisboa

face periferia, e que so outras tantas fontes de
stress: a poluio ambiental, o barulho, a densidade de trfego e de edifcios, a escassez (ou m dis-
tribuio) de espaos livres/abertos/verdes. Para

alguns (uma minoria), a vivncia diria e contnua
na cidade de Lisboa acarreta um desgaste fsico e
psicolgico dificilmente ultrapassvel, ditando
uma deslocao para a periferia. Para outros (a
maioria), estes aspectos so tambm sentidos como
penalizadores. Ainda assim pesam menos que o
stress resultante das deslocaes dirias casaemprego.
2) CUSTO FINANCEIRO
a principal barreira, o factor que mais pesa para

a no escolha de Lisboa como local de residncia. A
experincia e/ou a percepo dos preos indica ao
consumidor que pode comprar fora de Lisboa uma
casa semelhante (muito) mais barata ou uma casa
maior/melhor pelo mesmo preo.
Viver fora de Lisboa

No esquema tambm surgem os principais pontos
fortes e fracos de viver fora de Lisboa.
Naturalmente, as razes porque se escolhe viver
fora de Lisboa relacionam-se directamente com os
pontos fracos desta cidade.
1) RUPTURA COM A CIDADE
Por contraponto ao stress urbano de Lisboa, surge

a motivao de ruptura com a cidade. A distncia
ganha neste caso um valor emocional elevado, factor de equilbrio psicolgico. Mas no uma distncia
qualquer tem de ser em direco ao campo,
natureza, tranquilidade, ao ar puro, aos espaos
amplos, ao mar e praia. Para este pequeno segmento de consumidores, o conceito de casa ideal
o de casa-refgio a integrao numa natureza
original (no replicada) compensa o stress das deslocaes e da estadia dirias na grande urbe. Zonas
que preenchem bem estes requisitos so a linha de
Cascais, a partir de Oeiras, e a zona de Sintra.
2) RPLICA ACESSVEL DE LISBOA
O preo elevado das casas em Lisboa naturalmente uma das razes mais poderosas para se viver
na sua periferia. Neste caso, a opo vai para
zonas/locais que designamos por Rplicas Acessveis de Lisboa so habitats com grande autonomia
funcional; podemos consider-los pacotes urbanos
com condies essenciais de sobrevivncia a preos mais acessveis. Pertencem a esta categoria cidades como Algs e Amadora a primeira mais qualificada que a segunda, sobretudo pela envolvente
mar/praia (que lhe oferece uma leve sugesto de
ruptura com a cidade).
Tambm os pontos fracos de viver fora de Lisboa
so de algum modo simtricos das motivaes de
viver em Lisboa:
1) DISTNCIA/ ACESSIBILIDADES DIFCEIS
A distncia e/ou inacessibilidades (via carro e/ou

transportes pblicos), para os que trabalham em Lisboa, um forte condicionador da escolha muitos
optam por Lisboa, mesmo quando isso implica sacrificar algum atributo importante da casa (rea, acabamentos, equipamentos, idade de construo...).
2) ISOLAMENTO/ INACO
Por oposio ao pulsar urbano, ao movimento e

energia da capital, oferta concentrada e diversificada de consumo, multiplicidade de estmulos que
se oferecem a quem anda pelas ruas de Lisboa o
isolamento/inaco de algumas zonas da periferia
sentido por quem l vive como uma fonte de insatisfao. Acontece sobretudo quando as zonas residenciais se desenvolvem numa lgica empobrecida de
dormitrio, quando falha a integrao de espaos,
funes ou actividades complementares de comrcio, lazer, cultura, desporto, diverso...
Caracterizao
dos inquiridos
A informao a seguir apresentada decorrente
da aplicao de um questionrio predominantemente constitudo por variveis de caracterizao da
habitao, descrio de prticas residenciais e profissionais, e variveis aferidoras da vivncia e aspirao habitacionais da populao lisboeta.
Assim sendo, a caracterizao da amostra revela
um diagnstico sobre uma populao de 38,3%
com mais de 60 anos de idade, 28,2% entre 46 e 60
anos, 12,6% entre 36 e 45 anos, 11,5% entre 26 e 35
anos e ainda aqueles entre os 18 e os 25 anos, que
representam cerca de 9,4% dos inquiridos.
Grupos etrios da amostra (em %)
Fonte: Questionrio desenvolvido pela equipa de trabalho
Verifica-se que os resultados do inqurito iro

reflectir as percepes de uma populao mais
envelhecida, sem que, no entanto, a populao mais
jovem, entre os 26 e os 45 anos (cerca de 24,1%),
deixe de reflectir as suas intenes.
Com esta estratificao poderemos obter uma
imagem da cidade, no s em relao ao nvel do
tipo de habitao que esta populao possui, bem
como em relao s suas aspiraes para os prximos dois anos.
Imagnemos, por hiptese, a disponibilidade de
aquisio de uma habitao no valor de 250 000
(o que poderia corresponder, grosso modo, a um
T3 com boas condies construtivas e arquitectnicas, num local com interesse). Nesta hiptese, e
para nveis de cerca de 3% de juro para o capital
investido, a casa de 250 000 no poderia ser alugada por menos de 625 /ms.
123
124
Rendimento mensal lquido
Grau de instruo
Rendimento mensal lquido por grupo etrio do chefe do agregado familiar
Grau de instruo dos inquiridos por grupo etrio
Fonte: Questionrio desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os grficos desta pgina)
Se o inquilino limitar a 20% dos seus recursos o

encargo com a casa, ento teria que ter 3125 de
rendimento mensal lquido. Esta possibilidade s
surge para cerca de 17% da populao.
Para conseguir que cerca de 50% da populao
atingisse a possibilidade de efectuar um arrendamento com estas condies haveria que admitir
encargos habitacionais que iriam at 50% ou mais
dos recursos da famlia.
Apenas 19,7% dos inquiridos auferem, ao nvel do
agregado, uma rendimento mensal lquido superior
a 2500 , sendo que 15% recebem um montante
inferior a 350 . Cerca de 65% da populao da
amostra apresenta um rendimento mensal entre os

350 e os 2500 , dos quais a principal fatia se situa
entre os 750 e os 1500 .
Com base no grfico anterior, verifica-se que no
grupo etrio dos 36 aos 60 anos que se encontra a
populao com maior poder de compra, sendo o
grupo dos mais de 60 aquele que apresenta menor
poder. Cerca de 27% da amostra possui a 4 classe e
14% completaram o 9 ano de escolaridade, sendo
que 26,2% possuem o 12 ano, um curso profissional ou bacharelato; a maior fatia dos inquiridos,
cerca de 31,7%, apresenta uma licenciatura ou grau
de instruo superior.
Nmero de pessoas que vivem na casa
Uma anlise conjunta do grfico dos rendimentos

com o grfico do nvel de instruo leva a concluir
que a falta de poder de compra da populao com
mais de 60 anos se deve essencialmente ao seu nvel
de instruo, que na sua maioria inferior ao 4 ano
de escolaridade, sendo que o grupo dos 36 ao 60
anos apresenta um nmero significativo de licenciados ou com outra formao superior.
Relativamente questo do nmero de pessoas
que vivem na casa, mais de 50% da amostra situa-se
entre as 2 e 3 pessoas, sendo que 25% possui entre
4 e 6 pessoas. curioso verificar que 1,4% dos inquiridos responderam que viviam na sua casa mais de 6
pessoas, tendo-se verificado a existncia de 9 a 15
pessoas em 0,7% dos casos.
Tipo de habitao actual
poca de construo do edifcio
Nmero de assoalhadas
Caracterizao
da habitao actual
Da populao inquirida, 81% reside em apartamentos, 8% em moradia e 5% em condomnio
fechado.
Verifica-se uma grande ocupao de edifcios da
poca do Estado Novo, cerca de 57% (edifcio construdo entre os anos 50 e 80), logo seguida de edifcios mais antigos, construdos no sculo XIX e na
primeira metade do sculo XX, cerca de 25%.
A nova construo (depois de 2000) apenas atinge 3,7% da populao inquirida.
A grande maioria das habitaes possui entre 3 e 4
assoalhadas (cerca de 61%), logo seguida pelas habitaes de 5 e 2 assoalhadas com 14% e 10%, respectivamente. 6% das habitaes tm 6 assoalhadas, sendo
que outros 6% apresentam de 7 a 11 assoalhadas.
Verifica-se que 50% da populao tem plena
posse da sua habitao e 41% paga renda. A vivncia na casa dos pais mostra-se igualmente significativa, representando cerca de 3,4% da populao
inquirida.
A habitao em casa subarrendada, partilhada ou
de familiares ou amigos representa 1% da populao.
Tipo de posse da casa
125
126
Tempo de vivncia na habitao actual
Satisfao com a zona de residncia
O tempo de vivncia na habitao demonstra falta

de mobilidade social (rendas, custos de mudana,
etc.), a satisfao da populao pela casa que possui
e pela zona onde habita, sendo que 55% reside no
mesmo local h mais de 20 anos, logo seguida pela
populao que permanece de 1 a 5 anos (16%), e
da que permanece entre os 10 e os 20 anos (14,7%).
Insatisfaes
Ao nvel dos indicadores de satisfao, a amostra
revela que, de uma forma geral, 55% dos inquiridos
esto satisfeitos com a zona em que residem,
enquanto que 10% no esto satisfeitos com a
mesma.
Procurou-se no inqurito realizado obter informao sobre a medida em que se devero programar
alteraes nos fogos a colocar no mercado, em termos de tipologia e localizao.
A avaliao especfica da satisfao dos inquiridos

com a sua da zona de residncia passa pela considerao de diversos factores, tais como: localizao,
preos das casas, espaos verdes, ordenamento da
zona, equipamentos desportivos e de lazer, escolas,
centros de sade, hospitais, vizinhana, proximidade do emprego/local de estudo, proximidade da
escola dos filhos, proximidade de familiares ou amigos, estacionamento, segurana e ainda prestgio da
zona.
A partir dos indicadores obtidos poder concluir-se que, em termos de zona de vivncia, os principais motivos de insatisfao, por ordem regressiva de
importncia que lhe foi atribuda, so:
G Preo 59%
G Estacionamento 55%
G Espaos verdes 46%
G Equipamento desportivo e de lazer 45%
G Segurana 39%
G Ordenamento do territrio 35%
127
128
Ao nvel da satisfao com a casa actual, verifica-se

que, numa avaliao global, 51% dos inquiridos
esto muito satisfeitos e 41% relativamente satisfeitos. Por outro lado, 8% mostram insatisfao em
relao sua actual habitao.
A avaliao especfica da satisfao da amostra em

relao ao local que habita passa pela sua satisfao
na considerao de diversos factores. De entre os
muitos possveis, foram questionados os seguintes:
dimenso das divises, equipamentos de climatizao/tecnologia, existncia/dimenso de varandas,
existncia/dimenso de garagem, existncia/dimenso de arrecadao, existncia de escritrio,
arquitectura, qualidade dos acabamentos, qualidade da construo, orientao solar, desafogo exterior e vistas. O resultado das respostas encontra-se nos
grficos a seguir.
A partir dos indicadores obtidos poder concluir-se que, em termos da casa, os principais motivos de
insatisfao, por ordem decrescente da importncia
que lhe foi atribuda, so:
G
G
G
G
G
G
Disponibilidade de garagem 73%

Equipamento domstico 58%
Disponibilidade de arrecadaes 55%
Disponibilidade de escritrio 46%
Varandas 41%
Vistas e desafogo 35%
Tendncia de mudana
Cerca de 82% do total de inquiridos no pensam
comprar ou alugar nova casa nos prximos dois
anos, 12% tm ideia de comprar e apenas 2% da
populao est a pensar em alugar nova casa nos
prximos 2 anos.
Populao que pretende comprar ou alugar
casa nos prximos 2 anos
Deslocaes
casa-trabalho
No que respeita ao modo de deslocao dos inquiridos, o inqurito revela que 41% utilizam o automvel prprio nas suas deslocaes casa-trabalho e
que 18% se deslocam a p ou trabalham em casa, o
que representa uma percentagem significativa da
populao.
Tipo de transporte utilizado na deslocao
casa-trabalho
Utilizao da casa
Ao nvel da cidade verifica-se que 4% da populao inquirida utiliza a sua casa para a actividade profissional.
Tipo de utilizao da casa
Os resultados relativos aos tempos de deslocao

casa-trabalho, mostram que um grande nmero de
pessoas demoram menos de 10 minutos e que se
desloca em automvel prprio (11%) ou a p
(12%), sendo muito pequeno o nmero das que
demoram mais de 60 minutos nas suas deslocaes
dirias (12,3%, distribudos por todos os modos de
transporte). Por outro lado, o nmero de pessoas
que demoram entre os 10 e 20 minutos nas suas deslocaes dirias bastante elevado (cerca de 29%
do total, dos quais 16% se deslocam em transporte
individual).
Tempo de deslocao casa-trabalho em funo do tipo de transporte na cidade
129
130
Satisfao com a zona de residncia em funo do tempo de deslocao
O nvel de satisfao dos inquiridos com a sua

zona de residncia bastante satisfatrio quando os
tempos de deslocao so inferiores a 20 minutos.
diagnstico territorializado
da cidade de Lisboa
diagnstico
territorializado
da cidade
de Lisboa
133
Grupos etrios por unidade agregada

CENTRO
Mais de 60 anos
45,4
46 a 60 anos
25,1
36 a 45 anos 11,6
26 a 35 anos 10,1
at 25 anos 7,7
10
20
30
40
50
CENTRO LITORAL
Mais de 60 anos 39,6
46 a 60 anos 27,3
36 a 45 anos 12,5
Anlise das unidades

com base nos inquritos
telefnicos
Do mesmo modo que se procurou dar um panorama geral da cidade de Lisboa, pretende-se neste captulo apresentar os resultados da anlise do inqurito
em funo da leitura de cidade proposta: das grandes
reas agregadas e das unidades de anlise.
Na definio aleatria dos nmeros de telefone,
no foi seleccionado qualquer nmero que se localizasse na unidade de anlise do Cais do Sodr.
Assim, esta unidade no est analisada com base nos
inquritos telefnicos mas possvel junt-la com a
unidade de anlise do Bairro Alto, uma vez que
apresenta grandes semelhanas urbanas e populacionais com este.
Deve ficar claro que os inquritos no visavam
possibilitar uma caracterizao das unidades de anlise mas to somente das grandes reas agregadas e
da cidade em geral. As referncias s unidades de
anlise devem ser tidas como procura de indcios
que depois sero confirmados ou no com trabalho
de campo e outras informaes.
26 a 35 anos 10,7
at 25 anos 9,9
10
15
20
25
30
35
40
10
15
20
25
30
35
40
NORDESTE
Mais de 60 anos 38,8
46 a 60 anos 27,1
36 a 45 anos 15,3
26 a 35 anos 11,2
at 25 anos 7,6
0
NOROESTE
Mais de 60 anos
31,1
46 a 60 anos
33
36 a 45 anos 13,9
26 a 35 anos 14,7
at 25 anos 7,3
10
15
20
SUDOESTE
Caracterizao do inquirido
Mais de 60 anos
Ao nvel da caracterizao dos indivduos inquiridos, no que diz respeito estrutura etria, regista-se
que 46% da populao inquirida apresenta idade
superior a 60 anos, sendo que no Centro Litoral
que se verifica a maior percentagem (9,9%) de
populao at aos 25 anos.
46 a 60 anos
46,3
27,4
36 a 45 anos 9,5
26 a 35 anos 11,6
at 25 anos 5,3
25
30
35
Rendimento mensal lquido do agregado por

unidade agregada e unidade de anlise
CENTRO
350 a 750 euros
25
750 a 2500 euros
mais de 2500 euros
N de respostas
20
15
10
5
0
AAA
Alvalade
Areeiro
Av. Novas C. Grande Campolide
CENTRO LITORAL
No que se refere ao rendimento auferido pelo

agregado familiar, os grficos seguintes mostram
que no Centro Litoral que se encontra a maior
parte das pessoas que auferem salrios inferiores a
750 euros (cerca de 41%), logo seguido do Nordeste com cerca de 38%. interessante verificar que
tambm no Centro Litoral que se encontra a maior
parte da populao com rendimentos entre os 750 e
os 2500 euros (47%). Por outro lado no Noroeste
que reside a populao com rendimentos mais elevados: cerca de 28% aufere acima de 2500 euros
mensais.
Rendimento familiar mensal por Grande rea
350 a 750 euros
35
750 a 2500 euros
mais de 2500 euros
N de respostas
30
25
NOROESTE
20
< 750
750 a 2500
> 2500
15
10
26%
46%
28%
< 750
750 a 2500
> 2500
5
< 750
750 a 2500
> 2500
So
Vicente
Santos
Sta.
Marta
Arroios
FPM
Estrela
Castelo
Beato
Beato/
Centro
Camp.
Ourique
Baixa
B. Alto
Avenida
16%
NORDESTE
CENTRO LITORAL
350 a 750 euros
30
750 a 2500 euros
mais de 2500 euros

< 750
750 a 2500
> 2500
SUDOESTE
25
N de respostas
29%
44%
27%
38%
46%
CENTRO
NORDESTE
20
29%
45%
< 750
750 a 2500
> 2500
24%
15
41%
47%
12%
euros
< 750
750 a 2500
> 2500
10
5
0
Chelas
Marvila
Olivais
Oriente
NOROESTE
350 a 750 euros
35
750 a 2500 euros
mais de 2500 euros
N de respostas
30
25
20
15
10
5
0
Benfica
Carnide Carnide Charneca Lumiar

Norte
Sul
Norte
Lumiar S.Dom. de
Sul
Benfica
SUDOESTE
350 a 750 euros
12
750 a 2500 euros
mais de 2500 euros
10
N de respostas
134
8
4
2
0
Ajuda
Belm
Alcntara
Restelo
Tapada
Com base nos grficos apresentados em seguida,

verifica-se que 41% da populao com grau superior reside na unidade agregada do Centro. Por outro
lado, a unidade Nordeste apresenta uma populao
muito equilibrada ao nvel do grau de instruo,
sendo tambm a unidade com maior percentagem
de populao com grau de instruo muito baixo
(33%).
Grau de instruo por unidade agregada

(em percentagem)
CENTRO
Grau superior
Grau mdio
Grau minimo
41,5
26
16
4 ano 16,5
CENTRO LITORAL
Caracterizao
da habitao actual
A grande maioria da populao inquirida reside
num apartamento, sendo o mximo de 88% na Unidade Centro e o mnimo de 71% na Sudoeste. Por
outro lado, a moradia representa 5% e 20% do tipo
de habitao nessas mesmas unidades.
Tipo de habitao actual
por unidade agregada
CENTRO
Outro
3%
Moradia
5%
Grau superior
Grau mdio
Grau minimo
Condomnio
fechado
4%
27,1
29,3
Apartamento
13,8
4 ano 29,8
88%
CENTRO LITORAL
Outro
NORDESTE
6%
Duplex
1%
Grau superior
135
23,2
Condomnio
fechado
5%
Moradia
6%
Grau mdio
Grau minimo
21,4
Apartamento
22
4 ano 33,3
82%
NORDESTE
Outro
NOROESTE
6%
Duplex
2%
Grau superior
39,8
Condomnio
fechado
2%
Moradia
13%
Grau mdio
Grau minimo
28,2
Apartamento
12,4
4 ano 19,5
77%
NOROESTE
Outro
SUDOESTE
1%
Moradia
7%
Grau superior
Grau mdio
Grau minimo
Condomnio
fechado
4%
39,8
28,2
12,4
4 ano 19,5
Apartamento
88%
desta pgina)
SUDOESTE
NOROESTE
Outro
Condomnio
fechado
6%
Casa dos pais
3%
4,4%
Habitao
Partilhada
0,4%
Moradia
20%
Arrendada
27,9%
Apartamento
Casa prpria
71%
67,3%
Dos grficos seguintes resulta que o tipo de posse

mais frequente o da casa prpria. Na unidade
agregada Noroeste corresponde a 67%. Por outro
lado, no Centro Litoral onde se pode encontrar a
maior percentagem de casas arrendadas (cerca de
52%). Quase ningum mora em casa de amigos ou
familiares e subarrendadas. No entanto a permanncia em casa dos pais atinge os 4% na unidade
agregada do Noroeste.
SUDOESTE
Casa dos pais
1,1%
Outra
de familiares/
amigos
1,1%
3,2%
Arrendada
36,2%
Casa prpria
58,5%
Tipo de posse de casa por unidade agregada

CENTRO
Satisfao
Casa dos pais

Outra
3,4%
0,5%
Habitao
Partilhada
0,5%
No que se refere satisfao dos inquiridos

relativamente sua zona de residncia, verifica-se
ser grande em todas as unidades, suplantando em
muito a insatisfao.
Satisfao dos inquiridos pela zona de residncia
Arrendada
Casa prpria
44,4%
51,2%
CENTRO
CENTRO LITORAL
Satisfeito
70
3,4%
Outra
de familiares/
amigos
Habitao
Partilhada
1,3%
0,8%
0,5%
Subarrendada
50
40
30
20
10
0
0,3%
AAA
Arrendada
Casa prpria
52,3%
NORDESTE
Casa dos pais
Outra
Habitao
Partilhada
2,4%
0,6%
Alvalade
Areeiro
CENTRO LITORAL
41,4%
1,2%
Insatisfeito
60
N de respostas
Casa dos pais
N de respostas
Satisfeito
80
70
60
50
40
30
Insatisfeito
20
10
Arrendada
37,1%
So
Vicente
Santos
Sta.
Marta
FPM
Arroios
Estrela
Castelo
Beato
Beato/
Centro
Camp.
Ourique
Baixa
B. Alto
0
Avenida
136
Casa prpria
58,8%
desta pgina)
NORDESTE
Satisfeito
N de respostas
100
Insatisfeito
137
reas com maiores nveis de insatisfao,

perante a zona de residncia
80
60
40
NORDESTE
NOROESTE
20
13%
0
Chelas
Marvila
Olivais
Oriente
18%
NOROESTE
17%
Satisfeito
100
CENTRO LITORAL
22%
Insatisfeito
33%
SUDOESTE
16%
17%
19%
80
N de respostas
43%
CENTRO
60
40
20
Satisfao com a casa
0
Benfica

Norte
Sul
Norte
Lumiar S.Dom. de
Sul
Benfica
CENTRO
Insatisfeito
Insatisfeito
30
25
20
N de respostas
60
Satisfeito
35
50
40
30
20
10
15
10
AAA
Alvalade
Areeiro
CENTRO LITORAL
0
Tapada
Insatisfeito
20
10
So
Vicente
Santos
Sta.
Marta
Arroios
FPM
Estrela
Castelo
Beato
Na figura seguinte, elaborada com base num estudo de clusters, assinalam-se as reas onde mais de
10% dos inquiridos esto insatisfeitos. Verifica-se
alguma insatisfao na grande rea do Sudoeste,
nomeadamente nas unidades da Ajuda e Alcntara/
/Junqueira. Na grande rea do Centro, Campolide
a unidade com maior ndice de insatisfao. Por
seu lado, no Nordeste, Chelas e Marvila apresentam
sinais importantes de insatisfao. A realar ainda, a
Baixa e Santa Marta.
Satisfeito
80
70
60
50
40
30
Beato/
Centro
Camp.
Ourique
SFX
Baixa
Restelo
B. Alto
Alcntara
Avenida
Belm
N de respostas
Ajuda
NORDESTE
Satisfeito
80
Insatisfeito
70
N de respostas
N de respostas
Satisfeito
70
SUDOESTE
60
50
40
30
20
10
0
Chelas
Marvila
Olivais
Oriente

desta pgina)
138
N de respostas
NOROESTE
Tendncia de mudana
Satisfeito
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Insatisfeito
CENTRO
Comprar
10%
Alugar
2%
Nem comprar
nem alugar
88%
Benfica

Norte
Sul
Norte
Lumiar S.Dom. de
Sul
Benfica
SUDOESTE
Satisfeito
35
Insatisfeito
CENTRO LITORAL
N de respostas
30
Comprar
25
12%
20
15
Alugar
10
1%
Nem comprar
nem alugar
87%
0
Ajuda
Belm
Alcntara
Restelo
SFX
Tapada

desta pgina)
NORDESTE
Verifica-se que na sua grande maioria a populao

se encontra satisfeita com a casa onde actualmente
reside, sendo o maior grau de satisfao registado
na unidade de anlise dos Olivais (98%), logo seguida pelo Restelo (96%).
Comprar
10%
Alugar
2%
Nem comprar
nem alugar
88%
Tendncia de mudana
Um resultado interessante que se pode retirar do
inqurito a inteno de mudana de casa nos prximos dois anos. Verifica-se que a maioria da populao no pretende mudar de casa nesse perodo, o
que reflecte no s o grau de satisfao dos lisboetas
face casa e zona onde habitam, mas tambm, por
outro lado, o estado de esprito geral de conteno
nos investimentos ao nvel imobilirio. Mesmo assim
destaca-se ainda uma percentagem significativa de
inquiridos que desejaria comprar casa a breve
prazo.
NOROESTE
Comprar
14%
Alugar
1%
Nem comprar
nem alugar
85%
SUDOESTE
Comprar
10%
Alugar
Nem comprar
nem alugar
88%
2%
Indcios de mais fortes perspectivas

de compra de casa
CENTRO
Habitao
e actividade
profissional
NOROESTE
13%
139
Tipo de utilizao da casa
4%
Habitao
96%
NORDESTE
13%
CENTRO
10%
CENTRO LITORAL
CENTRO LITORAL
12%
SUDOESTE
10%
Habitao
e actividade
profissional
4%
Habitao
96%
Com base na anlise da figura, verifica-se que, ao

nvel das unidades de anlise, apresenta maior tendncia para a aquisio de casa a populao das unidades de Belm, Alcntara/Junqueira, Campolide,
Campo de Ourique, Estrela, Arroios, Beato Centro,
Beato, Chelas, Olivais, Lumiar Sul, So Domingos
de Benfica e Benfica.
As razes de mudana desta populao tm diferentes origens, que podero passar pela insatisfao
com a zona onde residem, poder econmico e crescimento da famlia.
Utilizao da casa
Ao nvel do tipo de utilizao da casa, mais de
95% da populao inquirida utiliza a casa apenas
como residncia, sendo que na unidade agregada
de Sudoeste 7% a utiliza tambm como escritrio.
Nas restantes unidades, menos de 4% da populao
a utiliza com esse fim.
NORDESTE
Habitao
e actividade
profissional
1%
Habitao
99%
NOROESTE
Habitao
e actividade
profissional
3%
Habitao
97%
SUDOESTE
Habitao
e actividade
profissional
7%
Habitao
93%
Deslocaes casa-trabalho/estudo
As deslocaes casa-trabalho ao nvel das unidades apresentam-se distribudas da forma apresentada nos grficos seguintes:
Tempos de deslocao casa-trabalho/estudo
por grande rea
Verifica-se que da populao que se encontra a

mais de 60 minutos do seu local de trabalho ou de
estudo, so as zonas do Nordeste e Noroeste aquelas
que maiores problemticas apresentam nestes
indicadores de mobilidade quotidiana. Neste
importante mbito, so as zonas do Centro e Centro
Litoral (ou histrico) as que mais peso detm nas
mobilidades quotidianas de maior proximidade
temporal.
Tempo de deslocao casa-trabalho/estudo

por unidade de anlise
CENTRO
< 20 min
N de respostas
40
35
20 a 40
4a6
Mais de 60
30
25
20
15
10
5
0
AAA
Alvalade
Areeiro
CENTRO LITORAL
< 20 min
60
20 a 40
4a6
Mais de 60
50
N de respostas
40
30
20
10

desta pgina)
So
Vicente
Santos
Sta.
Marta
Arroios
FPM
Estrela
Castelo
Beato
Beato/
Centro
Camp.
Ourique
Baixa
B. Alto
0
Avenida
140
CENTRO LITORAL
NORDESTE
< 20 min
40
20 a 40
4a6
Mais de 60
N de respostas
Em casa ou a p
23%
35
141
Automvel prprio
15%
30
25
20
Autocarro
15
20%
10
5
0
Outros
Chelas
Marvila
Olivais
Oriente
NOROESTE
Metro e elctrico
22%
NORDESTE
< 20 min
35
20 a 40
4a6
Mais de 60
Em casa ou a p
30
N de respostas
20%
19%
Automvel prprio
21%
25
20
15
Autocarro
10
18%
5
0
Benfica

Norte
Sul
Norte
Lumiar S.Dom. de
Sul
Benfica
SUDOESTE
Outros
26%
16%
NOROESTE
< 20 min
25
20 a 40
4a6
Mais de 60
Em casa ou a p
N de respostas
Metro e elctrico
20
16%
Automvel prprio
24%
15
10
Outros
17%
Autocarro
21%
0
Ajuda
Belm
Alcntara
Restelo
SFX
Tapada
Metro e elctrico
22%
SUDOESTE
Os modos de deslocao na cidade encontram-se

distribudos como os grficos seguintes mostram:
Em casa ou a p
27%
Automvel prprio
24%
Modo de deslocao por unidades

de anlise
CENTRO
Em casa ou a p
23%
Automvel prprio
18%
Outros
21%
Autocarro
28%
Autocarro
14%
Outros
22%
Metro e elctrico
23%

desta pgina)
possvel observar que o automvel prprio o

principal meio de transporte da populao, sendo
na grande rea agregada do Noroeste que este
modo mais usado (cerca de 27%). Por outro lado,
a deslocao a p representa uma fatia significativa
das deslocaes, variando entre os 16% e os 27%. O
conjunto classificado como Outros engloba o comboio e o barco, tendo muito pouca expresso nos
modos de deslocao escolhidos pela populao
inquirida.
Verifica-se que, embora deseje maiores dinmicas

de proximidade, uma parte relevante da populao
desloca-se a p na cidade, sendo que na unidade
agregada do Sudoeste nenhum dos inquiridos se
desloca diariamente de metro ou elctrico. Os cerca
de 18% da populao da cidade que se desloca a p
distribuim-se como se mostra no grfico anterior.
NORDESTE
60
50
40
30
20
10
0
Populao que se desloca a p por unidade

agregada e unidade de anlise (em %)
Marvila
Olivais
Chelas
Oriente
NOROESTE
CENTRO
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
Benfica Charneca Carnide
Norte
0
C. Grande Campolide Alvalade
Av. Novas
Areeiro
AAA
Lumiar S.Dom. de Lumiar

Norte Benfica
Sul
Carnide
Sul
SUDOESTE
CENTRO LITORAL
100
60
50
80
40
60
30
40
20
20
10
0
Estrela
Beato/
Centro
Avenida
Arroios
So
Vicente
Camp.
Ourique
Sta.
Marta
Beato
Santos
FPM
Baixa
B. Alto
0
Castelo
142
SFX
Alcntara
Tapada
Belm
Ajuda
Restelo

desta pgina)
Caracterizao
das grandes reas
agregadas
143
144
A ponderao dos esquemas-sntese das reas

agregadas permite-nos avanar com algumas hipteses de interpretao dotadas de alguma coerncia.
O Centro Histrico da cidade tem vindo, nas
ltimas dcadas do sculo XX, a perder populao
a um ritmo altamente preocupante (mais de 20%
de 1991 a 2001), o que se deve ao abandono de
casas e ao seu no arrendamento (nas 20 000 casas
devolutas existentes poderiam alojar-se mais de
30 000 habitantes, o que j reduziria substancialmente aquele saldo negativo).
Onde o decrscimo demogrfico menor na
unidade agregada do Nordeste (influncia do Parque das Naes, com novos apartamentos) e na
unidade agregada do Noroeste (rea da cidade
onde se tem verificado ultimamente uma actividade
importante de edificao).
Na unidade agregada do Centro verifica-se o
menor nmero de pessoas por agregado familiar e
a menor percentagem de jovens, correspondente a
uma populao envelhecida, e com algum poder de
compra, que a se vai mantendo.
Quanto percentagem de unidades comerciais,
ela mxima no Centro Litoral, logo seguida da
unidade Centro, sendo o valor mnimo no Sudoeste, o que mostra para esta ltima unidade uma
boa apetncia para novas instalaes comerciais
que venham a servir o seu crescimento.
Tambm de referir o nmero de casas devolutas a precisarem de obras de reparao, que atinge
os maiores valores no Noroeste, seguido da unidade Centro Litoral, Centro, Sudoeste e Nordeste, em
sentido decrescente. Outras casas devolutas atingem o mximo no Litoral e os mnimos no Nordeste. As casas a precisarem de muita manuteno so
mais de 13 000 no Centro Litoral e mais de 4500 no
Noroeste, e em menor nmero no Centro e no
Nordeste.
Os espaos verdes situam-se entre os 250 e os 350
ha em todas as reas agregadas, excepo do Centro Litoral, onde ficam abaixo de 70 ha.
Quanto s casas em runa, tm o seu menor
nmero no Nordeste (130), variam entre 210 e
350 no Nordeste, Sudoeste e Centro e atingem
1700 no Centro Litoral, o que justificaria uma
operao de emergncia que modifique o panorama (mais de 1,5% do total dos edifcios habitacionais), com meios excepcionais financeiros,
legais, tecnolgicos.
No tocante populao estrangeira, de referir
que ela atinge perto de 8000 pessoas no Centro
Litoral (dos quais 27% dos PALOP e 15% do Brasil). No Noroeste so perto de 4500 pessoas, com
57% dos PALOP e 14% do Brasil, situando-se a,
portanto, a maior concentrao de indivduos
provinientes dos PALOP da cidade de Lisboa. A

seguir est o Centro, com 3000 estrangeiros, dos
quais 53% dos PALOP, 28% da UE e 16% do Brasil.
Nas reas agregadas Sudoeste e Nordeste h cerca
de 1500 estrangeiros, com uma percentagem de
64% dos PALOP no Nordeste, enquanto no Sudoeste h 31% dos PALOP e 28% da UE.
Populao estrangeira por reas agregadas
Populao estrangeira por Unidades Agregadas
PALOP
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Centro Litoral Noroeste
Centro
Nordeste
Sudoeste
O equipamento social pode ser considerado

ainda escasso no Centro Litoral (8 m2/hab.) e no
Nordeste (10 m2/hab.), atingindo valores confortveis no Sudoeste e no Centro (26 m2/hab.).
Quanto aos actuais valores de venda, verifica-se
haver uma importante disperso de valores, em funo da tipologia dos fogos e da sua localizao.
na unidade Nordeste que se verifica maior disperso, desde 637 000 euros para um T5 at 214 000
euros para um T2 (e 158 000 para um T1). As
menores disperses verificam-se nas unidades Sudoeste e Centro (esta com valores mais altos). As unidades Noroeste e Litoral esto numa situao intermdia, com alguns casos de valores mais baixos na
unidade Litoral.
Fichas de caracterizao
das grandes reas
agregadas e das
unidades de anlise
FICHA DE CARACTERIZAO
Taxa de crescimento populacional (1991/2001)

Taxa de crescimento habitacional
Espaos vazios/expectantes
Indicadores e parmetros
As grandes reas agregadas e as unidades de

anlise foram caracterizadas atravs de parmetros
recolhidos de diversas fontes, nomeadamente,
atravs dos Censos 2001, do Instituto Nacional de
Estatstica. Com base nos parmetros, foi possvel calcular indicadores para cada unidade de anlise e
unidade agregada, que permitiro posteriormente
uma monitorizao em continuum de cada unidade.
A cada ficha estar associado um mapa que permitir localizar rapidamente qualquer ponto na unidade em questo.
Como referido, em anexo apresentam-se as fichas
de caracterizao, com os seguintes parmetros que
podero ser combinados em novos indicadores e
desta forma enriquecer a informao urbana.
PARMETROS
N de prdios sem habitao
Prdios de uso hoteleiro
Prdios com outro uso
N de fogos com ocupao
Valores de renda
N de licenas (benefcio, conservao)
N de notificaes (consevao, runa)
Populao sem abrigo/barracas
N de anos de vivncia no local
Encargos de compra
N de pedidos de subsdio
Estacionamento (n de lugares segundo tipologia)
Estacionamento uso
Equipamentos colectivos
INDICADORES
Percentagem de espaos expectantes
N de estacionamentos/N de fogos no devolutos
145
8
a oferta no sector
imobilirio
a oferta
no sector
imobilirio
Descrio do mercado
Um mercado uma rede de relaes para trocas
econmicas, entre entidades que esto, por qualquer via, em estreito contacto entre si.8
A constituio de um mercado implica, portanto, a
presena de duas classes de operadores econmicos:
G
a oferta, constituda por todos aqueles que se

apresentam com bens (ou servios) para venda
e
a procura, constituda pelo conjunto dos que
nele se apresentam com a inteno de comprar
os bens (ou servios) em causa.
A procura cada vez mais a razo de ser de um

mercado: se ele se desenvolve, natural que surja
uma oferta para lhe dar satisfao, ao passo que s
pelo facto de esta existir, tal no quer dizer que seja
sempre possvel surgir uma procura correspondente.
Assim, quando no se verifica uma procura potencial, diz-se que no h mercado; inversamente, falase de um bom mercado quando existe uma forte
procura em relao oferta.
Numa perspectiva econmica, quanto mais elevados forem os preos mediante os quais os compradores estejam dispostos a aceitar a troca desses bens,
tanto maior ser o nmero de unidades deles que os
vendedores estaro dispostos a transaccionar.
Em sentido oposto, medida que se forem revelando como mais baixos esses preos aceites pelos compradores, menores sero as quantidades de bens que
os vendedores estaro interessados em vender-lhes.
Estas ilaes permitem afirmar que assim que se

cria o preo de equilbrio. Contudo, em determinadas conjunturas desfavorveis existem vendedores
que por razes de ordem financeira ou de urgncia
de venda so levados a aceitar preos de venda inferiores ao preo de mercado e, inversamente, compradores que tambm aceitam preos mais elevados.
por isso que se verifica a existncia de uma
gama de preos praticados, estabelecido entre um
valor mnimo e mximo. esse intervalo que se
chama zona de transaces e em que o preo mdio
representa aquele que mais frequente.
O desfasamento entre oferta e procura e o correspondente efeito sobre os preos de mercado costuma designar-se por ciclo imobilirio, o qual tendencialmente acompanha o ciclo econmico que lhe
serve de contexto.
Contudo, o desenvolvimento das realidades num
mercado to complexo como o mercado imobilirio mostra bem que a sua descrio e caracterizao
no assim to linear.
A escassez de terrenos aptos para construo um
dos factores que condiciona as caractersticas da
oferta. O grosso dos terrenos encontram-se por
desenvolver, isto , carecendo de infra-estruturas e
equipamentos colectivos, no estando a priori includos no mercado de terrenos.
Existe uma escassez de terrenos adequados para
utilizaes concretas, o que se traduz pela ocorrncia de preos elevados e impede o desenvolvimento
das actividades imobilirias, especialmente as de
carcter habitacional, a custos mais reduzidos.
Em Espanha, a forma encontrada para reduzir a
repercusso que o preo dos terrenos tem sobre a
habitao tem-se baseado em aumentar as correspondentes densidades para utilizao habitacional
at aos seus limites extremos, criando-se assim zonas
urbanas ou peri-urbanas altamente congestionadas.
Isto tambm algo sintomtico do que se passa em
Portugal, principalmente nas periferias urbanas de
Lisboa e Porto. Amadora, Odivelas e as reas ao
largo da ferrovia do concelho de Sintra so trs
casos paradigmticos desta situao.
149
O mercado imobilirio actual

O mercado imobilirio em Portugal teve, nos
ltimos anos, um desenvolvimento acentuado,
para o qual contribuiu em grande parte a reduo das taxas de juro e de inflao, criando condies para o aumento da procura no segmento
habitacional.
Tambm ao nvel do tercirio se verificou um crescendo da oferta que, at h pouco tempo, se revelava
8 Raymond Barre,
Economie Politique,
1969
150
em situao de relativo equilbrio em relao procura, fruto do clima de confiana econmica que pairou em Portugal durante grande parte da dcada de
90. Neste momento, na cidade, verifica-se uma grande quantidade de edifcios de escritrios disponveis
para arrendamento.
A conjuntura econmica tem vindo a criar uma
necessidade de reequacionamento das estratgias
do tecido empresarial, levando as empresas, numa
perspectiva de diminuio de custos, a procurar
solues mais baratas em termos de instalaes,
nomeadamente em edifcios localizados nas zonas
perifricas da cidade. Alis, o aparecimento de grande quantidade de parques de escritrios, obedecendo ao conceito de plo integrado, poder vir a fazer
perigar o equilbrio entre procura e oferta neste sector do mercado, para alm das importantes consequncias ao nvel da distribuio territorial das funes scio-econmicas.
No que concerne ao mercado imobilirio para
habitao, existem alguns indicadores importantes
que nos mostram que a actual conjuntura econmica tende a afectar a evoluo das transaces imobilirias, principalmente das casas com valores mdios
situados na ordem dos 150 000 euros. Dentre eles,
destaca-se, por exemplo, o volume dos contratos de
crdito habitao celebrados.
No primeiro trimestre do ano 2002, o nmero e
valor dos contratos de crdito habitao decresceu
em 25,4% em relao ao ano transacto. Ao mesmo
tempo, os construtores limitaram os novos investimentos, e as licenas para a construo reduziram-se 11% nesse perodo, ao passo que os fogos novos
concludos caram 7,4%, apenas nos trs primeiros
meses de 2002.
De acordo com diversos mediadores imobilirios
consultados sobre esta temtica, h poucos anos
atrs um empreendimento vendia-se em dois ou trs
meses, sendo que actualmente leva entre seis meses
a um ano.
Como consequncia, e embora no seja ainda
uma tendncia manifesta, em algumas zonas metropolitanas tem-se verificado uma baixa no preo de
venda das casas, desde o incio do ano 2000.
Esta ltima questo indicia que a situao do mercado imobilirio para habitao, tambm ao nvel da
cidade de Lisboa, tem sofrido mudanas ao longo
dos ltimos 10 anos, motivadas pela exiguidade de
terrenos com aptido construtiva dentro da cidade,
a par do muito difcil desenvolvimento de um efectivo sector econmico para a reabilitao dos edifcios, em condies de serem vendidos ou arrendados,
o que conduziu a uma perda significativa de populao, que se deslocou para os concelhos limtrofes,
onde a oferta de habitao, para alm de ter cresci-
do exponencialmente, continuou a praticar preos

mais reduzidos.
No mbito deste estudo, considerou-se importante ter uma noo do comportamento da oferta de
habitao nos maiores concelhos da Grande Lisboa.
Para o efeito, foi consultada a base de dados de uma
grande entidade bancria que rene o conjunto de
fogos para venda de um nmero significativo de
agncias e mediadoras imobilirias, promotores e
construtores entidades que se constituem como
suas parceiras na colocao de fogos para venda e
arrendamento, atravs da Internet.
Num universo constitudo por 5500 fogos, em
Setembro de 2003, foi possvel verificar que, perante
nove concelhos da Grande Lisboa analisados, se
conclui o seguinte:
G
em Sintra e Cascais que os apartamentos T0

tm preo mais elevado, oscilando entre 128 000
e 140 000 euros.
Lisboa posiciona-se em 3 lugar, sendo no Seixal
que se encontra o valor menos elevado desta
tipologia (65 000 euros).
Nas restantes tipologias T1 a T5 em Lisboa
que se praticam os preos mais elevados: T1
150 000 euros e o T5 419 000 euros.
Em outros passos desta publicao foram j abordados os principais desafios que a cidade de Lisboa
tem de enfrentar na sua afirmao como cidade
com qualidade quer ao nvel nacional, quer internacional, no s no domnio econmico, cultural e
turstico, mas tambm na capacidade de fixar populao e de gerar riqueza. Esses desafios passam pelo
ordenamento do territrio e o modo de fazer
cidade; pelo combate desertificao dos centros
histricos e reabilitao dos prdios; pela criao
de incentivos que promovam o arrendamento das
casas devolutas; pela implementao de medidas
que desincentivem a especulao imobiliria e que
limitem o aparecimento de novas construes.
Caractersticas do mercado
em termos de promoo
do produto e de preo
HABITAO
Numa sociedade cada vez mais dependente da

informao e condicionada pela comunicao, a
venda de um bem como a habitao (um dos maiores investimentos que as famlias fazem na sua vida)
sugere a necessidade de apelar aos mais modernos e
adequados meios de promoo do produto, atravs
das mltiplas vias disponveis.
151
Contudo, apesar de os anncios para venda de

habitao quer individual, quer integrada em
empreendimentos, serem cada vez mais apelativos e
altamente dirigidos aos pblicos que pretendem
atingir, verifica-se, da anlise feita s diversas fontes
onde constam anncios de venda que o contexto
usado para promoo do produto se baseava exclusivamente nos seguintes aspectos:
G
G
G
G
imponncia do edifcio;
o local e a vista;
a exclusividade e o investimento;
os acabamentos.
Verificou-se uma completa ausncia de referncias aos aspectos relacionados com a dinmica da
vida familiar e aos significados e vivncias dos espaos especficos da habitao, bem como importncia que o viver na cidade assume na obteno de
uma vida mais activa e recheada de acontecimentos.
Este facto indica que o mercado imobilirio funciona de sobremaneira virado para o produto em si,
no se articulando com outras componentes que
interagem no processo. Do mesmo modo, a distribuio tipolgica das habitaes disponveis para
venda no gerada tendo em conta as carncias
reais, isto , a procura efectiva, mas sim a tipologia
de habitao que rende mais lucro.
Em relao aos preos de venda de habitao
nova, e usando a base de dados atrs referida, em
Setembro de 2003, o nmero de apartamentos
novos para venda era o seguinte:
Fonte: BPI Imobilirio

G
65% dos apartamentos novos venda eram da

tipologia T2 e T3, sendo que a tipologia T2 era
a mais representativa, com 34%.
Somente 15% dos apartamentos para venda
correspondiam a T4 e T5.
Contudo, na ltima dcada, o nmero mdio de
152
divises por alojamento registou um acrscimo

(de 4,4 para 4,62 por alojamento), tendo decrescido para 2,6 o nmero de pessoas/famlia.
Embora o espao seja entendido cada vez mais
como um elemento fundamental da habitao,
as famlias com acesso a uma habitao de T2
para cima, neste contexto de oferta, pertencem
a um estrato socio-econmico mdio/mdio
alto, tendo em conta os preos de mercado
actuais.
Ao nvel das grandes unidades de anlise, verifica-se que os preos por tipologia apresentam valores
com alguma discrepncia, mesmo dentro da mesma
zona. Este facto j no acontece com os preos do
tercirio, que so bastante homogneos dentro da
mesma zona, apenas se diferenciando em funo da
localizao.
na zona Noroeste que os T0 tm valores mais elevados, tal como os T1.
Quanto aos apartamentos maiores, na zona Nordeste que tanto os T4 como os T5 atingem o seu
preo mais elevado.
Uma das principais razes para a existncia de to
altos preos da habitao em Lisboa , sem dvida,
o elevado custo do terreno, que pode chegar a atingir 50% do valor de venda da habitao.
A comercializao de habitaes pautadas por esta
fasquia s permite a sua aquisio por uma faixa de
famlias relativamente restrita, tendo em conta que
cerca de 20% da populao portuguesa ganha menos
do que o salrio mnimo nacional e cerca de 35%
aufere um rendimento mensal entre os 500 e os 750
euros.
Dos 670 escritrios para arrendamento constituintes da amostra, a maior parte situava-se na zona Centro, sendo tambm nesta zona que os preos do
arrendamento mensal eram mais elevados (Avenidas Novas).
Sntese conclusiva
A anlise do mercado imobilirio actual indica que
este vive ainda na sombra do estado de graa da construo que existiu em Portugal entre 1995 e 2001.
O elevado volume da procura, com o respectivo
acesso ao crdito fcil, propiciou um grande nmero de vendas de habitao nova, a preos francamente especulativos e que, mesmo na actualidade,
os promotores insistem em manter, na expectativa
de uma mudana do clima econmico.
Na verdade, e em termos da sua efectiva ocupao, quer por famlias, quer por actividades econmicas, o escoamento da construo e mesmo da reabilitao tem sido difcil, principalmente nos ltimos dois anos, havendo assim um excesso de casas
sem utilizador que j pesam nas ltimas estatsticas
dos fogos vazios.
O mercado da reabilitao, sendo escasso, est, no
entanto, a balizar-se pelo preo das casas novas, o
que tambm traz naturais dificuldades na sua consolidao junto da procura potencial.
Em suma, o mercado imobilirio actual encontra-se numa fase de reajustamento face incerteza econmica do momento presente, o que poder ser
uma vantagem para uma viragem positiva, no futuro, caso se ponderem os seus pontos fracos e se tentem novas solues para uma melhor adequao s
diferentes procuras existentes.
Convm lembrar tambm, em relao ao mercado
imobilirio de reabilitao de prdios antigos, que se
podem verificar diferentes tipos de interveno:
G
Fonte: BPI Imobilirio
COMRCIO E ESCRITRIOS
No que concerne ao tercirio, verificou-se que a

maioria dos empreendimentos deste tipo se encontravam disponveis principalmente para arrendamento, conforme pode ser visto no quadro acima.
Manuteno das fachadas e remodelao total

das paredes e pavimentos interiores;
Manuteno do prdio antigo, conservando as
tipologias de construo e materiais com rigor e
fazendo apenas as beneficiaes necessrias;
Manuteno parcial, por vezes com o risco de adaptaes medocres e culturalmente reprovveis.
Ilaes a partir
do desk-research
Como concluses do desk-reserch podem desenhar-se as seguintes reflexes sobre a oferta de habitao:
G
G
oferta ainda escassa na zona Lisboa Consolidada;

necessidade de um vital impulso nas dinmicas
de reabilitao urbana (atendendo ao nmero
de edifcios devolutos na cidade);
concentrao da oferta nas Zonas de
Desenvolvimento, com a opo construtiva a
centrar-se, quase exclusivamente, na construo
em altura (a Alta de Lisboa constitui um exemplo claro);
os empreendimentos mistos de habitao e
escritrios localizam-se essencialmente nas periferias, a mostrar que a que se continua a construir a cidade com naturalidade, na busca de
solues que se complementam e que respondem s necessidades de todos os dias.
a zona de influncia da Marginal e a Margem

Sul (com excepo do Barreiro e Moita), claramente associadas a segmentos cada vez mais
altos, por segunda habitao ou investimento.
Nesta tendncia o Oeste comea a marcar posio;
alguns destes empreendimentos de 2 habitao surgem um pouco como o Algarve em
Lisboa, incluindo solues de hotelaria na
urbanizao.
No que se refere aos preos, no quadro acima

podem observar-se os custos por m2 para as diversas
zonas consideradas, verificando-se que o custo mais
elevado corresponde Lisboa Consolidada, enquanto os custos menos elevados se encontram na
Margem Sul.
Registam-se ainda, por tipologia e zona de Lisboa,
os seguintes preos:
Na rea metropolitana de Lisboa pode assinalar-se:

G
a zona de influncia de Sintra encontra-se esgotada, mostrando uma inverso da tendncia dos
ltimos anos. Mesmo Massam, que constituiu
um xito comercial no passado recente, mostra
sinais de abrandamento;
Para a zona Lisboa Consolidada, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
153
154
Para a zona Lisboa Zonas em Desenvolvimento, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
Para a zona Lisboa Periferias, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
Para a zona de influncia da Marginal, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
Para a zona de influncia de Sintra, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
Para a Margem Sul, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)
Caractersticas das habitaes

Foi possvel observar as seguintes tendncias:
G
uma separao ntida da zona social (cozinha,

sala) da zona de privacidade (quartos e escritrio,
significativamente integrados na privacidade);
disponibilidade em praticamente todos os tipos
de empreendimentos e de zonas, de uma suite
por apartamento;
vulgarizao da existncia de garagens, solues
de climatizao e cozinhas equipadas;
foco nos acabamentos (pavimentos flutuantes,
revestimentos de qualidade nas cozinhas e casas
de banho);
ausncia quase generalizada de referncias s
qualidades construtivas estruturais e isolamento
climtico (para alm de vidros duplos) e acstico.
Comunicao
Verificaram-se, nos anncios consultados, referncias aos seguintes aspectos:
G
G
G
G
imponncia do edifcio;
local e vista;
exclusividade e investimento;
acabamentos.
Ausncia de referncias:
G
dinmica da vida familiar real (diferente do

casal idlico com filhos);
aos significados e vivncias dos espaos especficos da habitao;
energia associada ao viver na cidade.
Nos pontos seguintes apresentam-se, perante a

anlise efectuada, as diversas consideraes conclusivas perante o estado do mercado imobilirio, afectando directamente a cidade de Lisboa e a sua rea
metropolitana.
o mercado tercirio mostra-se muito mais inovador que o de habitao, como se pode ver pelas
solues apresentadas nos case studies;
EXISTIR MAIS CONSTRUO DO QUE

A NECESSRIA
Ao longo deste estudo foi possvel constatar por

artigos em revistas da especialidade e por entrevistas
a especialistas do sector que a quantidade de fogos
para comercializao parece ser superior s necessidades do mercado. Tambm as estatsticas sobre
propriedade de habitao, no confronto com as de
outros pases europeus, denotam esta situao.
A presente conjuntura econmica contribui tambm para a reduo das dinmicas, com as famlias
a retrarem-se e a evitarem investimentos, espera
da evoluo da situao.
Finalmente, possvel detectar uma alterao qualitativa na procura de habitao: depois de um movimento nos ltimos anos, que conduziu ao abandono
da cidade, existe hoje um desejo de habitar em Lisboa no(s) seu(s) centro(s) que s no completamente correspondido, at ao momento, por
ausncia de oferta economicamente competitiva.
A ANLISE DA CADEIA DE VALOR DO MERCADO
IMOBILIRIO MOSTRA O PESO EXCESSIVO
ATRIBUDO AO CUSTO DO TERRENO
Segundo os especialistas entrevistados, a quase

ausncia de terrenos para construo na zona consolidada da cidade faz com que o custo dos terrenos
existentes (que habitualmente resultam de demolies) atinja valores muito significativos.
Atendendo a que o processo at ao incio da construo poder estender-se por perodos superiores a
dois anos, torna-se necessrio equilibrar os custos
financeiros da operao imobiliria, atravs do agravamento do custo final, compensando assim as faltas
de eficincia ao longo da cadeia.
Por outro lado, o mercado de habitao usada
fixa os seus preos pelos da habitao nova: assim, os
preos mantm-se altos no seu todo.
O MERCADO DE TERCIRIO
G
a maioria dos empreendimentos encontra-se

vendida a Fundos Imobilirios, pelo que a opo
disponvel, habitualmente, o arrendamento;
o mercado criou diversas alternativas quer de
tipologias de espao, quer de zonas, e consequentemente existe alguma possibilidade de
escolha de condies comerciais;
diferenas de preo basicamente relacionadas
com a localizao, sendo relativamente uniformes por zona;
O MERCADO AFASTOU NOVOS HABITANTES

DE LISBOA
Como se pode observar atravs dos preos mdios por metro quadrado (para alm da experincia
comum dos entrevistados procura de casa), as
casas em Lisboa apresentam os valores mais elevados da rea metropolitana.
Por outro lado, no existem opes concorrenciais ao nvel do arrendamento. Este mercado, muito
155
156
limitado, no apresenta preos que constituam uma

alternativa aos custos associados propriedade.
A poltica econmica actual, que favorece a manuteno de taxas de juro muito baixas (contrariamente ao que aconteceu no passado, em que os emprstimos eram caros), empurra quem anda procura
de casa para a situao de proprietrio. Como os
preos em Lisboa so de facto, pela sua centralidade
e apetncia, mais elevados, os potenciais compradores acabam por ir para fora de Lisboa. Compreende-se assim, muito claramente, uma das grandes razes
por que a cidade tem perdido habitantes.
A OFERTA NO EST ADAPTADA NOVA
REALIDADE SCIO-DEMOGRFICA
As estatsticas sobre a populao mostram claramente que o nmero mdio de filhos por famlia
tem diminudo.
Simultaneamente, o aumento do perodo de escolaridade e o facto de as mulheres terem uma vida
cada vez mais activa profissionalmente levam a que
os agregados familiares actuais sejam muito diferentes dos de h alguns anos atrs.
Todo o ciclo de vida se encontra deslocado para a
frente: sai-se mais tarde de casa dos pais, casa-se mais
tarde, tem-se menos filhos e mais tarde, h maior
nmero de separaes e, no geral, maior instabilidade familiar. Observam-se novas formas de coabitao e de famlia, mais pessoas a viverem ss (frequentemente com filhos), famlias compostas por
filhos de relaes anteriores.
Enquanto o ambiente demogrfico mudou
completamente, a oferta de habitao manteve-se
relativamente inalterada.
OS PRODUTOS DE HABITAO SO POUCO
INOVADORES
O desenho interior da generalidade dos apartamentos repete os padres de casa tradicional burguesa (referente ao casal tradicional burgus), no
se observando uma evoluo significativa das funes nucleares da habitao. As alteraes demogrficas e civilizacionais impem a caducidade daquele
modelo e o desenvolvimento de alternativas (embora com prudncia, pois a evoluo do gosto muito
lenta).
Os materiais e processos construtivos, onde prevalece a associao tijolo/cimento, no sofreram alteraes, e quando existem limitam-se incorporao
de acessrios tecnolgicos (sensores, msica ambiente, estores elctricos, climatizao).
A oferta existente intensifica assim a dificuldade
em mudar/adaptar o espao da habitao a novas
necessidades e utilizaes, ou a remodelaes que

facilitem o redesenho da vida familiar.
NOVAS TENDNCIAS MAIS VISVEIS
NO TERCIRIO QUE NA HABITAO
O facto de a vida das empresas estar mais em

comunicao com o exterior (muitas tm as sedes
no estrangeiro; negoceiam e comunicam com
outros mercados) faz com que a evoluo orgnica
da empresa seja superior a outros domnios da vida
nacional. Nas empresas, evoluo e mudana significam frequentemente sobrevivncia.
Foi necessrio alterar e flexibilizar a organizao
dos espaos dos escritrios (que deixaram de ser
construdos, interiormente, em alvenaria), a tecnologia e materiais utilizados, criar zonas de sociabilidades que facilitem a troca de conhecimento (na
habitao deveriam facilitar a criao de famlia e de
autonomia).
Esta maior compreenso das dinmicas econmicas e sociais criou diferentes alternativas na oferta.
No se pode dizer, infelizmente, que j exista um
movimento semelhante no mercado de habitao.
A INTER-RELAO ENTRE ESTES VRIOS
FACTORES POTENCIA A IMOBILIDADE ACTUAL
DO MERCADO
Os vrios especialistas entrevistados so de opinio que os instrumentos legais do mercado imobilirio se encontram desadaptados, no respondendo de forma eficaz s necessidades actuais (arrendamento, novas formas de propriedade, etc...).
Como vimos anteriormente, tambm as opes
comerciais e financeiras existentes empurram os
potenciais compradores para fora de Lisboa e para
os produtos habituais: ao contrrio de outros mercados, e perante o estado da arte actual, no imobilirio o cliente que tem de se adaptar oferta.
A conjuno de todos estes factores, com relaes
dinmicas entre si, potencia a rigidez actual do mercado imobilirio, que necessita de medidas urgentes
que promovam a sua agilidade e a promoo
dinmica de centralidades urbanas e de qualidade
de vida, em ambiente contemporneo e valorizador
da cidade antiga e moderna.
EXISTE ESPAO PARA A CRIAO DE NOVOS
PRODUTOS IMOBILIRIOS OU REFORMULAO
DOS EXISTENTES
necessrio uma adaptao e/ou evoluo dos

espaos nucleares da habitao. O espao privilegiado da cozinha, por onde passam muitas das afectivi-
dades e sociabilidades do dia a dia; da sala, aberta ao

espectculo e confraternizao; dos espaos de trabalho, no necessariamente profissional, mas que
facilitem o acesso ao Conhecimento; das zonas de
privacidade, onde frequentemente coexistem vrias
tribos familiares; da funcionalidade global, suporte
crtico de uma vida actual muito exigente.
metropolitana de Lisboa, sobretudo dos estratos

jovens e activos da populao, o que tem como consequncia:
G
G
A abertura a experimentalismos e mixagens que

respondam a situaes concretas embora de
forma contida e controlada para verificar a sua
receptividade poder abrir o caminho a solues
mais vastas, com sucesso previamente garantido.
HABITAR LISBOA CONTINUA A SER

A PRIMEIRA OPO
Este estudo permitiu observar um desejo claro, da

parte de quem procura habitao, de habitar em
Lisboa. Por melhores que sejam os acessos, no anulam os custos econmicos e vivenciais, associados s
deslocaes pendulares casa-emprego.
Existe ainda um efeito rio Tejo, frequentemente
citado pelos entrevistados como associando a vida
em Lisboa a uma ambincia com algum exotismo.
Lisboa representa uma tenso ainda bem agradvel entre dinamismo urbano e escala humana. Alguma confuso e caos da cidade so mais vividos como
energia do que como desagrado.
Impe-se assim uma reestruturao global do
mercado imobilirio em Lisboa como condio
necessria para que a cidade volte a captar habitantes, e deixe de ter, em algumas das suas zonas, uma
atmosfera de abandono e de edifcios degradados,
citados pelos entrevistados como o factor mais negativo da cidade.
o envelhecimento da populao;
degradao e desertificao das reas centrais
da cidade;
grande incremento dos movimentos pendulares dirios entre as periferias e as reas centrais
da cidade.
Em termos urbansticos e habitacionais, verifica-se

um acentuado desordenamento urbanstico e territorial, com relevncia para a desertificao e degradao dos centros histricos, a par de um nvel elevado de degradao da habitao quer no centro
histrico de Lisboa, quer noutras zonas do casco
urbano da cidade.
Do universo de edifcios existentes na cidade,
somente 39% no necessitam de qualquer tipo de
reparao, tomando como referncia os dados dos
Censos 2001.
Estado de conservao dos edifcios
Fonte: INE (Censos 2001)
Estado de conservao dos edifcios

zona Centro Litoral
A reabilitao urbana
Introduo
Os processos de ocupao e crescimento urbano
tm gerado um crescente despovoamento das reas
centrais das principais cidades do pas, evoluo caracterizada principalmente pela diminuio
do nmero de moradores, envelhecimento dos que
resistem, existncia de muitos imveis vazios e subutilizados e degradao do patrimnio histrico.
A cidade de Lisboa sintomtica desta situao.
Ao nvel demogrfico, depois de dcadas de crescimento populacional, tem vindo a perder peso
relativo ao nvel populacional no conjunto da rea
A zona Centro Litoral corresponde grande

unidade de anlise onde se concentra a maior parte
dos bairros histricos da cidade. nesta rea que se
verifica a existncia de 71% de edifcios necessitando de reparao, sendo que em 20% deles urgem
reparaes de grande dimenso.
157
158
Necessidades de reparao dos edifcios

por grandes reas de anlise
9 O que, de acordo
com uma recente proposta de legislao,
passaro a integrar um
nico programa, de caractersticas mais claras
e eficientes.
No conjunto das grandes unidades de anlise,

realmente a zona Centro Litoral que apresenta
maior nmero de edifcios com necessidade de
reparao, seguindo-se a Zona Centro, que integra
bairros como Alvalade, Areeiro e Campolide. Alis,
neste ltimo verifica-se que 50% dos prdios necessitam de reparaes entre o nvel mdio e a reabilitao profunda.
Neste ponto chamamos a ateno para o facto de
estes dados terem de ser analisados com alguma precauo, por duas razes: por um lado, os dados recolhidos resultam da observao dos inquiridores contratados pelo INE, que no tm formao especfica
neste domnio, e por outro esta avaliao feita de
uma forma que, embora de acordo com fichas de
avaliao desenvolvidas pelos tcnicos do LNEC,
contemplou essencialmente uma avaliao externa
dos edifcios. Ao no se incluir no levantamento estatstico tudo o que esteja relacionado com o interior
do edifcio, como sejam as canalizaes, as instalaes elctricas ou outras semelhantes, corre-se o
risco de estar a subavaliar as necessidades de reparao dos mesmos.
Os dados dos Censos 2001 apontam para a existncia de uma forte relao entre a idade dos edifcios e o seu estado de conservao. De facto, dos edifcios construdos antes de 1919, apenas 19,8% no
apresentavam necessidades de reparao, enquanto
que 64,8% careciam de obras de reparao e 15,4%
encontravam-se muito degradados.
medida que o perodo de construo dos edifcios aumenta (entre 1919-1945, 1945-1970, e assim
sucessivamente) as necessidades de reparao dos
mesmos diminuem, com cerca de 87,6% dos edifcios construdos entre 1991 e 2001 a no necessitarem
de qualquer tipo de interveno, encontrando-se
assim em bom estado de conservao. No obstante
este facto, de referir que 0,2% dos edifcios construdos entre 1991 e 2001 se encontravam muito
degradados, o que apesar de em termos relativos ser

um valor bastante pequeno no , de todo, menosprezvel quando estamos a falar de edifcios que
tm, no mximo, 10 anos.
Serve este pequeno parntesis para relembrar
que, para alm da idade do parque habitacional,
existem muitos outros factores que afectam o estado
de conservao dos edifcios, tais como a qualidade
da construo e a correcta utilizao destes por
parte daqueles que neles habitam.
Nas ltimas dcadas, a manuteno dos edifcios
foi sempre uma actividade negligenciada dentro do
processo construtivo. Esta situao provm de uma
legislao generalista (RGEU e Dec.-Lei 177/2001
obrigatoriedade de obras de conservao de 8 em 8
anos), nem sempre cumprida, de ineficientes polticas de arrendamento/manuteno e da cultura
reactiva dos vrios intervenientes neste processo.
Estes aspectos, a que acrescem as deficincias
durante a concretizao dos empreendimentos,
agravaram o estado de conservao dos edifcios e
deram origem a inmeras anomalias, muitas delas
conduzindo falta de condies de segurana.
De acordo com um estudo feito pelo Laboratrio
Nacional de Engenharia Civil, em 2000, as principais
incidncias das causas de anomalias em edifcios resumiam-se da seguinte forma:
G
G
G
G
defeitos de execuo 25%;

defeitos de materiais 20%;
defeitos de utilizao 10%;
defeitos de projecto 40%.
Neste contexto, e de acordo com o estudo atrs

referido, o patrimnio construdo apresenta estados de degradao preocupantes, quer ao nvel
dos edifcios mais antigos, construdos at 1955,
onde no existem as condies mnimas de habitabilidade e de segurana, quer ao nvel dos mais
recentes, de estrutura de beto, em que notrio
o envelhecimento precoce e acelerado dos seus
elementos. Em ambos os casos, as anomalias construtivas e funcionais existentes afectam as exigncias dos utentes e originam a reduo da vida til
dos edifcios.
Embora se verifique, em Portugal, a existncia de
algumas linhas de aco com vista a inverter esta
tendncia, nomeadamente os programas comunitrios para a revitalizao das cidades (Polis e Proqual) e os programas nacionais para a reabilitao
de edifcios (RECRIA; RECRIPH; SOLARH e
REHABITA9), continuamos a ser o pas da Unio
Europeia com a mais baixa percentagem de investimento no sector de manuteno e reabilitao.
Enquanto que Frana e Itlia apresentam 42 e 45%,
159
respectivamente, do total da sua actividade de construo no sector de manuteno e reabilitao e

Espanha com 25% (dados de 2000 do Euroconstruct), Portugal situava-se nuns escassos 6%.
Existem obviamente condicionantes evoluo
do mercado de reabilitao do parque habitacional,
que no depende de modo algum apenas das necessidades que se foram acumulando ao longo dos
anos, e que esto relacionadas com:
G
a evoluo da economia, atravs do impacto

que tem sobre a disponibilidade financeira das
famlias;
as medidas pblicas de apoio reabilitao do
parque habitacional, que tm sido escassas face
ao nmero de edifcios com necessidades de
reparao;
a resoluo do problema do arrendamento.
Para alm destas razes, h ainda que considerar,

como factores negativos:
G
a multiplicidade das entidades envolvidas no

processo de reparao de um edifcio (no caso,
por exemplo, do edifcio se encontrar numa
zona histrica);
a fraca capacidade de resposta das empresas do
sector da construo, principalmente no que
diz respeito existncia de mo-de-obra especializada;

a pouca interiorizao, por parte dos proprietrios, de que os trabalhos de reparao e manuteno representam um importante investimento patrimonial, e de retorno efectivo a mdio e
longo prazo.
A poltica de reabilitao
na Europa
Na Europa, a reabilitao urbana, como poltica
corrente, teve incio nos anos 70 e j passou por
diversas transformaes e modos de aplicao em
vrias cidades de diversos pases.
Embora, at aos anos 90, a maior parte dos pases
europeus tivessem concentrado as suas polticas de
habitao na construo habitacional, atendendo s
carncias existentes, tendo em conta a expanso
urbana e o crescimento econmico, o advento do
sculo XXI imps, contudo, que as polticas de habitao existentes fossem analisadas e repensadas no
sentido de as integrar nas estratgias de desenvolvimento sustentvel.
De acordo com o Regular National Reports on Changes made to Housing Policies in European Countries,
publicado pela UE em 2002, as polticas de habita-
160
o actuais nos pases mais desenvolvidos da Europa

centram-se nas seguintes questes:
a) promoo do acesso ao mercado de habitao;
b) reestruturao urbana e cidades sustentveis;
c) criao de novos modelos de habitao social.
No que concerne reestruturao urbana com
vista criao de cidades sustentveis, esta uma
componente muito forte das actuais polticas de
habitao, principalmente dos pases que experimentaram uma urbanizao muito acentuada
durante os anos 60. Os conceitos de desenvolvimento urbano, renovao urbana, reestruturao urbana e cidades compactas surgem hoje
com novos significados nas polticas de habitao.
A reabilitao e modernizao de edifcios j uma
parte substancial da actividade do sector da construo nos principais pases europeus, captando grande
parte dos fundos pblicos adstritos ao sector da habitao. A par deste facto, tm vindo a ser desenvolvidas
operaes de revitalizao urbana que, para alm de
procederem reabilitao do edificado, integram
tambm programas de revitalizao social.
Actualmente, quase todos os pases da Europa
enfrentam a problemtica das casas vazias. o que
se passa, por exemplo, em certas regies menos
desenvolvidas da Sucia no sector de habitao para
arrendamento. Na Blgica acontece o mesmo, principalmente com os proprietrios idosos que no
conseguem j proceder aos necessrios trabalhos de
recuperao com vista a colocarem no mercado as
suas habitaes antigas. Na Alemanha, a percentagem de fogos devolutos atinge os 13%, sendo essa
percentagem superior nas reas mais afastadas dos
principais centros urbanos.
Profundas modificaes estruturais esto na origem deste fenmeno, como seja o decrscimo
populacional em reas economicamente deprimidas e a existncia de uma oferta de construo nova
muito acima dos padres de qualidade do stock de
habitao antiga. Como resultado, as pessoas de rendimentos mais elevados mudam-se para reas mais
apelativas, onde existe um mercado de habitao
nova de alta qualidade, embora extremamente cara.
Tendo em conta a situao, o Governo alemo criou
uma Comisso de Peritos para analisar a situao e
encontrar solues.
Na ustria, as casas situadas em reas suburbanas
muito populosas esto a ser abandonadas. Situao
anloga encontramos em Frana, no meio rural, em
que as habitaes ficam devolutas por no apresentarem os nveis de conforto necessrios, ou porque
a zona envolvente no rene suficientes atractivos
que justifiquem a residir.
Um estudo de caso:
The Pentagon Project (Bruxelas)
O Pentagon Project foi criado com o objectivo de
elaborar e implementar uma estratgia de revitalizao do centro da cidade de Bruxelas, a qual se debate com problemas de especulao imobiliria, ocupao do edificado pelo tercirio, congestionamento de trfego e decrscimo da populao residente.
Os objectivos prioritrios deste projecto so os de
revitalizar as tradicionais funes do centro da cidade como local de residncia, comrcio, cultura e
turismo, integrando o conceito de sustentabilidade
nas suas diferentes vertentes.
a
f
g
h
i
Habitao e renovao urbana: reactivao de

grandes unidades fabris, reconvertendo a sua
utilizao quer para habitao em open space,
quer para pequenas empresas de servios inovadores; venda de edifcios abandonados; construo/reabilitao de moradias e apartamentos a
preos abaixo do mercado para famlias jovens;
Preservao do patrimnio cultural: desenvolvimento de iniciativas culturais; aquisio, pela
cmara municipal, dos edifcios classificados
existentes;
Mobilidade dos residentes: criao de um Plano
de Trfego muito rigoroso proibindo o estacionamento na rea de interveno do projecto;
incentivo do uso dos transportes pblicos em
vez do carro; controle rigoroso da velocidade;
criao de uma linha de elctrico atravessando
toda a rea central;
Medidas de proteco ambiental: programa de
luta contra a poluio envolvendo toda a comunidade;
Medidas sociais: programa de combate droga
atravs de trabalho de rua; apoio aos imigrantes
residentes e reabilitao de habitaes vazias
para atribuio aos sem-abrigo ou com dificuldades de alojamento;
Segurana: incremento do nmero de agentes
policiais na zona, principalmente noite;
Educao: promoo da quantidade e qualidade dos professores das escolas locais;
Emprego: mobilizao de meios para a criao
de novos empregos;
Apoio no registo e legalizao dos imigrantes
residentes.
A estratgia seguida envolveu uma abordagem

integrada com profissionais de diversas reas quer
de nvel local, quer da Administrao Central, num
esprito de cooperao intermunicipal e com a participao dos residentes.
Uma estratgia de revitalizao urbana de uma
cidade no pode estar limitada s questes do planeamento urbano (uso do solo; regulamentos da construo, etc.), na verdade tem obrigatoriamente que
contemplar, em simultneo, as questes de natureza
social e econmica do local.
As necessidades de reabilitao
em Lisboa e os programas de
reabilitao urbana existentes
De acordo com os dados constantes nos Censos
2001, dos 288 431 alojamentos clssicos existentes
em Lisboa, s 86% se encontravam ocupados,
havendo cerca de 40 000 que se encontram devolutos, dos quais 67% (26 634) no tinham qualquer
destino previsto.
Tal como atestam as duas imagens anteriores, na

parte mais antiga da cidade, onde se localizam os
bairros histricos, que se encontra a maioria dos
fogos vagos. tambm nesta zona (Centro Litoral)
que se encontra a maior parte das habitaes para
reabilitar.
Estes indicadores demonstram a necessidade de
ser pensada uma estratgia que, no deixando as
restantes reas da cidade de fora, permita a revitalizao urbana deste conjunto de bairros, detentores
de um forte patrimnio histrico, cultural e social,
de grande diversidade.
Apesar de existirem trs programas de reabilitao do edificado, continua a verificar-se que a sua
existncia no resolveu, na raiz, o problema da
degradao dos edifcios da cidade nem o problema
da falta de uso dos mesmos.
Esses programas, dos quais o mais importante o
RECRIA-Regime Especial de Comparticipao na
Recuperao de Imveis Arrendados, foi criado no
fim da dcada de 80 e, de acordo com os dados fornecidos pela CML, entre o seu primeiro ano (1988)
e 2003 foi alvo de 4150 pedidos de interveno, dos
quais s 2739 (66%) foram alvo de comparticipao
financeira por parte do Estado (Cmara e IGAPHE)
Fogos devolutos por unidades agregadas

Pedidos de subsdio ao abrigo do RECRIA
na cidade de Lisboa

Fonte:CML
Distribuio dos fogos vagos por UA

Intervenes ao abrigo do RECRIA entre
1988-2003

Fonte:CML
161
162
Investimento em reabilitao na cidade

de Lisboa
Fonte: INH
Considerando que existem cerca de 20 000 prdios a necessitar de reparaes mdias e grandes, na
cidade, conclui-se rapidamente que, perante as
manifestas necessidades de investimento, o esforo
dispendido, at ao incio do novo sculo, atravs do
principal programa de reabilitao existente foi significativamente pequeno.
importante salientar que a grande quantidade
de processos indeferidos se prende com diversos
factores, sendo os principais o peso excessivo da
burocracia do prprio programa; as demasiadas
exigncias em termos de elaborao da candidatura (com o preenchimento de diversos formulrios
difceis de compreender pela maioria dos proprietrios idosos), a que se tem que adicionar a
morosidade na respectiva anlise, impedindo,
assim, que haja, por parte dos proprietrios, a adeso que este programa deveria ter obtido ao longo
dos mais de dez anos da sua implementao na
cidade.
Alm disso, de referir que o RECRIA foi um programa de reabilitao virado exclusivamente para os
edifcios, deixando de fora a reabilitao dos espaos envolventes. Embora tenham existido (e existam, para certas zonas urbanas) programas de revitalizao urbana do espao pblico, o que se tem
verificado que no tem havido a necessria articulao entre estas duas vertentes, como aconselha a
prtica dos pases da Europa e como ficou demonstrado na descrio do projecto belga, a que atrs
fizemos referncia.
Na perspectiva da alterao da poltica de reabilitao em Portugal, no sentido da integrao dos
financiamentos e na sua maior abrangncia e flexibilidade, ser essencial dar um passo significativo
na melhoria da imagem da cidade, na criao de
uma nova dinmica social dos bairros mais desertificados da capital, o que obrigatoriamente passa
pela articulao de uma srie de medidas de polti-
cas sectoriais, desde a urbanstica poltica fiscal,

extravasando assim a poltica de habitao.
No que concerne poltica fiscal, foram j tomadas
medidas, que se espera que venham a criar mais condies para a reconverso urbana dos prdios antigos. Outra possibilidade a criao de penalizaes
fiscais sobre os imveis abandonados, tal como acontece noutros pases europeus, designadamente na
Blgica. Neste pas, a habitao enquanto produto
considerado um bem raro e por isso tem de ser protegido. Assim, a partir de 2001 foi instaurado um sistema de taxa progressiva, aumentado anualmente, de
modo a desencorajar os proprietrios de deixarem os
seus imveis ao abandono. No primeiro ano, a taxa
corresponde ao pagamento, por parte do proprietrio, de 10 euros por cada m2 de rea habitvel do seu
imvel, num valor mnimo de 620 euros. No segundo
ano, o montante a pagar pura e simplesmente o
dobro e assim sucessivamente.
A aplicao de um sistema deste tipo, em Portugal, teria certamente efeitos muito positivos quer
para a colocao de novos fogos no mercado de
arrendamento, quer como forma de desincentivar a
especulao imobiliria.
A circunstncia de um prdio estar arrendado
deveria ser, no nosso ponto de vista, fomentada e
protegida pelo sistema, o que se materializa em dois
pontos:
o aparecimento do produto;
o incentivo de promotores e proprietrios que
estejam dispostos a investir em prdios de rendimento.
1
2
Para o efeito, sero, contudo, necessrios:

G
G
G
G
procedimentos administrativos e planeamento

urbanstico de qualidade, que garantam a quem
investe uma qualificao do stio, em termos de
localizao, prestgio social e de equipamentos
e infra-estruturas necessrias;
um sistema legal eficiente;
um sistema de mercado compensador;
que o custo final do terreno da construo e os
encargos financeiros subjacentes sejam adequados, de modo a que exista competitividade no
preo das rendas;
que o sistema legal imponha quer aos proprietrios, quer aos inquilinos um bom comportamento no cumprimento das suas obrigaes e
que os conflitos passveis de existir tenham resoluo rpida por parte dos tribunais.
Elementos da procura para

os processos de reabilitao
urbana
Com base no inqurito presencial realizado,
possvel aferir algumas tendncias dos segmentos da
procura do mercado habitacional. No tendo sido
um inqurito focalizado no tema da reabilitao10,
no deixa de nos dar algumas pistas de reflexo, evidenciando tambm a pertinncia de estudos empricos exclusivamente dirigidos a esta problemtica.
De uma forma geral, observa-se que 28% dos
inquiridos, os quais esto em processo activo de procura de casa, afirmam que, entre dois apartamentos
da mesma qualidade um num prdio totalmente
reabilitado e outro num prdio novo no escolheriam o apartamento reabilitado.
Entre aqueles inquiridos que procuram casa, 34%
deles consideram a hiptese de escolher o reabilitado, mas apenas na condio de ser mais barato que
o apartamento no prdio novo; ao passo que 7% da
amostra estaria disposta a pagar o mesmo ou ainda
mais pelo reabilitado, constituindo assim o grupo de
maior interesse por este mercado habitacional.
Tambm relevante o facto de que 31% dos
inquiridos darem prioridade ao critrio da localizao na ponderao da sua escolha, pelo que sugere
que este poder ser um importante activo de atraco das populaes a este mercado.
Entre aqueles que colocam a hiptese de habitar

um apartamento reabilitado, independentemente
das condies acima descritas, apenas 12% estariam
disponveis a faz-lo num contexto de uma reabilitao ligeira, ou seja, apenas ao nvel dos acabamentos. No plo contrrio, 45% exigiriam um modelo
de reabilitao que apenas mantm as fachadas
anteriores e reconstri todo o edifcio.
interessante verificar que, entre as pessoas que
consideram a hiptese de habitar um apartamento
reabilitado, 64% destas representam agregados com
apenas duas pessoas, sendo um tero destes agregados de indivduos ss.
Coincidente com esta anlise so as tipologias
procuradas por estes indivduos, em que 66% so
casas at T2.
163
Quantas pessoas iro morar na casa que procura?
4%
1%
1
11%
22%
20%
42%
Quantas assoalhadas dever ter a casa que procura?
Em que condies escolheria o apartamento reabilitado?
1%
1%
6%
Se tivesse melhor
localizao
31%
Nunca escolheria
um reabilitado
21%
28%
4
27%
Se custasse
o mesmo
5%
Mesmo que fosse mais caro
2%
S se fosse
mais barato
34%
Em que condies de reabilitao, escolheria a sua casa ?
Profunda
manter a fachada
e reconstruir tudo
Ligeira
s acabamentos
12%
45%
Mdia
Canalizaes,
electricidade
e acabamentos
43%

desta pgina)
44%
Como seria de esperar, mesmo dentro desta amostra, o apartamento de um prdio o tipo de habitao mais procurada (72% dos casos), ainda que seja
relevante o facto de 17% das pessoas que consideram a opo de um reabilitado estarem neste
momento procura de uma moradia.
Quando cruzada a subamostra dos disponveis
para o reabilitado, verifica-se que mais de 70% afirmam no ter disponvel mais de 500 euros para este
encargo mensal.
Tal como referido inicialmente, no sendo este
um inqurito especialmente dirigido problemtica da reabilitao, no de forma to directa que
poderemos identificar perfis seguros dos pblicos
alvo deste mercado.
10 Que, pela sua

grande relevncia,
merece um tratamento
analtico bem completo, em sede prpria.
164
Assim, atravs de uma anlise inversa, poderemos

aproximar-nos de tais perfis, medindo o grau de resistncia ou permeabilidade ao conceito da reabilitao. Analisando os grficos seguintes, poderemos
verificar que so as populaes mais jovens (18 a 24
anos) as que menos resistncias apresentam, assim
como aquelas situadas entre os 35 e 44 anos de idade.
J em termos de escolaridade, a presente amostra
aponta para uma inesperada superior resistncia dos
indivduos com os mais altos nveis de ensino, nomeadamente, licenciados, mestrados e doutorados.
Contrariamente, so os indivduos de frequncia
universitria ou bacharis que se afirmam mais permeveis. Esta observao correlacionvel com o
perfil etrio, pois provavelmente o segmento mais
jovem e ainda estudante universitrio que determina
fortemente este segmento cultural da populao.
J no que respeita ao estado civil dos inquiridos,
so os segmentos de maior mobilidade que apresentam as menores resistncias, ou seja, os casais em
unio de facto e os solteiros.
Ainda que em termos tendenciais, de referir os
concelhos dos indivduos que apresentam menor
resistncia em habitar um apartamento reabilitado.
Destacam-se de imediato os indivduos provenientes
de concelhos limtrofes a Lisboa, como Vila Franca
de Xira, Seixal, Loures, Odivelas e Setbal, como
aqueles mais permeveis ideia. E como mais resistentes os residentes em Almada, Palmela, Sintra,
Moita e Cascais.
V. F. Xira
Sintra
Setbal
Seixal
Palmela
Oeiras
Odivelas
Moita
Loures
Lisboa
Cascais
Amadora
Almada
0
10
20
30
40
50
Nmero de inquiridos
Interessante a posio dos lisboetas que, no se situando no grupo dos mais favorveis, apresentam uma atitude moderada perante a reabilitao habitacional.
Promoo de habitao social

nas reas centrais uma forma
de combate desertificao
da cidade e de resoluo
de carncias habitacionais
Os resultados do inqurito presencial atrs apresentados demonstram que existem determinados
grupos procura de habitao que se revem
essencialmente no mercado de habitao nova.
Sendo os que possuem maiores habilitaes e maior
capacidade financeira, tambm para eles que o
actual mercado imobilirio, nas condies de recesso actuais, se dirige, j que so estes que tm
ainda capacidade de endividamento ou mesmo o
dinheiro na mo que permite a compra de uma casa
nova, aos preos actuais, consideravelmente especulativos.
Verificamos, assim, que uma parte ainda significativa de famlias estabilizadas e com poder de compra
acima da mdia no consideram vantajoso adquirir
(j que o arrendamento para estes segmentos est
completamente fora de questo) uma habitao
antiga, mesmo que tenha sido alvo de reabilitao,
na medida em que o seu imaginrio relativamente
ao habitat pressupe um conjunto de condies que
grande parte das habitaes antigas inseridas em
reas histricas e envolventes no tm atingido.
Desde a exiguidade das reas internas da casa que,
mesmo com reabilitaes inovadoras em termos de
concepo de espao continuam a ter divises
pequenas, na maior parte dos casos, passando pela
reduzida dimenso das janelas, das escadas e portas
de acesso ( o que se verifica em locais como o Bairro Alto, por exemplo). Tambm no que concerne ao
espao exterior, significativa na escolha da habitao, para os estratos scio-econmicos mais altos, a
existncia de espaos pblicos generosos, com condies de estacionamento automvel e uma rede de
comrcio e servios adequada s suas necessidades e
caractersticas, condies nem sempre satisfatrias
nos mais diferentes bairros da cidade.
No obstante, tem-se verificado que diversas iniciativas de reabilitao, efectuadas por promotores
privados, tm ido muito no sentido de segmentos
elevados, dados os nveis muito altos de preos de
venda por metro quadrado o que tambm indicia
que existe uma crescente procura de alojamentos
reabilitados por parte das camadas mais favorecidas
da sociedade.
Esta abordagem suporta o argumento que, a
exemplo do que tem vindo a ser feito noutras capitais europeias, devero ser os poderes pblicos a ter
de tomar as rdeas do processo de revitalizao
urbana da cidade, aproveitando a existncia de um
conjunto significativo de famlias e indivduos que
no encontram uma resposta adequada para o seu
problema de habitao atravs do mercado livre,
seja pela compra, seja mesmo em regime de arrendamento.
A disponibilizao de fogos reabilitados quer para
venda quer para arrendamento, permitiria:
G
para os mal alojados, resolver as carncias habitacionais existentes (o quadro abaixo reflecte
precisamente que o nmero de fogos vagos
existentes na regio de Lisboa e Vale do Tejo
trs vezes superior ao nmero de famlias em
carncia habitacional);
para os actuais residentes, criar melhores condies de habitabilidade, portanto melhores condies de vida e vontade de continuar a residir
no local;
para os proprietrios das habitaes, uma
forma de rentabilizao e de preservao do seu
patrimnio.
Estimativa de carncias habitacionais Lisboa e Vale do Tejo (2001)

1. Famlias vivendo em barracas e outros alojamentos no clssicos
11 960
2. Famlias clssicas vivendo em regime de habitao partilhada
21 376
3. Famlias clssicas residentes em hotis e similares e em convivncias
1 981
4. 2% do n de famlias clssicas residentes
20 113
TOTAL DAS CARNCIAS (AML)
55 430
ALOJAMENTOS VAGOS (AML)
149 327
ALOJAMENTOS VAGOS DISPONVEIS NO MERCADO (AML)

Fonte: IV Recenseamento Geral da Habitao Resultados Definitivos Censos 2001
58 403
165
166
Esta questo envolve necessariamente a criao de

mecanismos a montante e a jusante do processo de
reabilitao, isto : os proprietrios devero ser
obrigados a reabilitar as casas e coloc-las no mercado mas a receber, em troca, o preo justo pelo
arrendamento tendo em conta a valorizao patrimonial criada pelo investimento realizado. Isto conduz necessidade de se implementarem esquemas
de subsdio renda, concedidos pelo Estado s
famlias que objectivamente no apresentem condies para pagar a renda da sua habitao poltica
generalizada dos pases mais desenvolvidos da
Unio Europeia h bastantes anos.
Tambm do ponto de vista urbanstico, esta soluo permitiria maior consolidao do tecido urbano
nas zonas mais afectadas pela desertificao e o
desenvolvimento de uma diversidade social e funcional em conjugao com as diversas dinmicas
normais do mercado imobilirio de reabilitao.
Por outro lado, a criao de programas de habitao social nestas reas aliviaria a presso construtiva
das zonas perifricas da cidade, onde hoje se encontra a grande parte dos bairros de habitao social
construdos nos ltimos 10 anos, ao abrigo do Programa Especial de Realojamento. Se alguns destes
bairros j revelam, no seu desenho urbano (os mais
recentes), preocupaes com o espao pblico, com
a diversidade funcional e com a ligao malha
urbana envolvente, a sua maioria continua a ter
mltiplas disfuncionalidades sociais e urbansticas,
edificados entre vias de circulao rpida, isolados
das reas residenciais mais prximas, onde a par da
alta concentrao de habitaes coexiste tambm
uma grande concentrao de problemas sociais.
A reabilitao urbana da cidade passa, assim, no
s por reabilitar os edifcios e o que os rodeia, mas
tambm por apoiar os grupos com maiores dificuldades de integrao social, o que gerar necessariamente, no futuro, uma cidade mais segura, mais
atractiva e mais viva.
Tendncias actuais do processo

de reabilitao de edifcios
Preservar uma casa, edifcio ou monumento um
processo contnuo. Porm, a manuteno peridica
e cuidadosa dos nossos edifcios no regra mas sim
excepo. Os objectos que chegaram aos nossos dias
com um alto grau de autenticidade so aqueles que
sofreram uma manuteno peridica, normalmente
restringida ao absolutamente necessrio, executada
com materiais e tcnicas tradicionais de origem (ou
compatveis), e ainda aqueles cuja finalidade e cujo
uso nunca foram alterados nem interrompidos.
Continuidade , pois, um dos termos chave na

preservao do patrimnio edificado. Primeiro que
tudo, porque actua como travo ao longo dos anos
sobre a degradao fsica do elemento e, em segundo lugar, porque gera a preservao dos conhecimentos sobre mtodos e materiais, um crculo
fechado onde os efeitos positivos so considerveis e
tendem a actuar como vacina efectiva contra as
aberraes, destruies ou falsificaes.
As razes de uma interveno podem ser, entre
outras, uma simples manuteno peridica, uma
modernizao interna, uma reabilitao total, uma
mudana de uso, alteraes de plano, acrscimos,
etc. Quanto maior a interveno, maior o perigo
de se cometerem erros que, inevitavelmente, vo
conduzir perda de valores. Os restauros de fachada so um excelente exemplo onde quase tudo se
perde nas partes interiores. As modernizaes, alteraes e acrscimos implicam, muitas vezes, a introduo de materiais e de infra-estruturas novas que
conduzem a perdas e falsificaes no imvel. Inclusivamente, uma simples manuteno levada a cargo
sem o devido conhecimento e sensibilidade poder
acabar de uma maneira desastrosa.
ALGUNS CRITRIOS TCNICOS A CONSIDERAR:
Preservar o mais possvel

Um edifcio constitudo por um conjunto de
materiais e de estruturas diversas, cuja interaco,
posio e funo formam um objecto com caractersticas prprias e inseparveis. O grau de autenticidade sempre mais elevado nos objectos que chegaram aos nossos dias com poucas substituies
e/ou alteraes. Por cada elemento ou material substitudo/alterado perde-se um pouco da histria do
objecto, mesmo tendo em conta que, paralelamente, estamos a preservar as suas estruturas, materiais,
formas, estilo, funes, etc. (um automvel onde
todas as peas foram substitudas no mais do que
uma rplica do original).
Reduzir as intervenes ao mnimo
Este um dos grandes problemas da reabilitao.
Muitos so os valores materiais (econmicos) que,
inconscientemente, so deitados para o lixo e substitudos por outros de qualidade inferior ou incompatveis com os de origem. Basta, muitas vezes, reparar
ou substituir apenas as partes degradadas ou que j
no cumpram a sua funo de uma maneira satisfatria (um telhado no necessita ser substitudo por
algumas telhas estarem partidas). Restringir as intervenes ao mnimo tem tambm partes positivas,
sob um ponto de vista econmico/ecolgico.
Usar materiais e tcnicas de origem

(ou compatveis)
Recorrer a materiais e tcnicas de origem normalmente um obstculo na conservao. Os materiais podem j no existir no mercado e encontrar
quem domine a sua aplicao prtica pode ainda ser
mais difcil. , normalmente, nestas condies que
surgem os materiais e as tcnicas modernas, muitas
delas totalmente incompatveis (e desastrosas),
quando implementadas num edifcio antigo. Muitas
obras de arquitectura milenares, chegaram aos nossos dias em excelente estado de conservao. Nunca
nos devemos esquecer que as mesmas foram edificadas com cal, areia, pedra, tijolo, telha, madeira e
ferro. Muitos edifcios antigos perdem o seus valores
inerentes devido ao uso desnecessrio dos materiais
e das tcnicas modernas.
Adaptar o novo ao velho
A modernizao dos edifcios antigos algo que
sempre ocorreu durante a histria. A adaptao a
novos tempos, outros ideais, novas necessidades e
exigncias, vai alterando os edifcios, sobretudo na
sua parte interior. Estas intervenes tendem, infelizmente, a conduzir obliterao da maioria dos
valores materiais e tcnicos de origem. A introduo
de elementos novos dever sempre ser ponderada, e
a sua execuo prtica nunca deve significar a destruio desnecessria dos valores existentes. Este
tipo de intervenes requer, pois, muita sensibilidade e cuidados de quem as planeia.
Considerar sempre uma possvel
reversibilidade futura
A introduo de novos elementos ou a substituio dos antigos dever, sempre que possvel, considerar uma futura reversibilidade. E essa mesma
sempre dependente de uma adaptao cuidadosa.
Uma nova parede divisria pode ser construda de
maneira a ser removida no futuro, sem causar grandes danos no original.
Campanha
de reabilitao
Face s circunstncias, assume-se como fundamental uma campanha de reabilitao de grande escala
em Lisboa visando os seguintes aspectos articuladamente:
1
2
recuperao do patrimnio cultural;

aumento da populao nas reas centrais
histrica e consolidada;
3
4
5
6
aumento do mercado de arrendamento;

combate especulao imobiliria que inclua
fogos devolutos ou degradados;
maior segurana em bairros antigos despovoados;
melhor coeso social.
Percentagem de fogos devolutos

das unidades mais afectadas
Percentagem de fogos devolutos das zonas mais afectadas
NORDESTE
NOROESTE
CENTRO
CENTRO LITORAL
SUDOESTE
20%
40%
30%
30%
35%
Ora, a observao dos dados recolhidos mostra que

h reas da cidade onde as casas devolutas se aproximam dos 30 e mesmo 40%, exactamente em zonas
contguas e de grande valor patrimonial e locacional
junto ao esturio do Tejo como se v no mapa.
Este esforo deve ser acompanhado por uma
generosa linha de crdito que deve ser aplicada na
compra desses fogos ou prdios ou no estabelecimento de parcerias com os proprietrios ou promotores privados agregados para o efeito.
Ser possvel considerar o alargamento das parcerias com a participao de proprietrios de outros
prdios no devolutos da zona interessados em actualizar e beneficiar os seus imveis.
Simultaneamente devem ser tomadas outras
medidas de importante alcance, nomeadamente
nas seguintes dimenses:
G intimao de todos os proprietrios da zona
para realizarem obras de conservao e actualizao nos seus prdios, fiscalizando a situao
de forma rigorosa e com pesadas coimas por
incumprimento.
G montagem de uma operao de esclarecimento
que permita mostrar aos interessados a situao
decadente do imobilirio da zona e suas potencialidades atravs, e s atravs, de uma operao
conjunta que evite que alguns faam um esforo inglrio por falta de economia de escala dos
benefcios esperados.
167
168
Estas duas medidas, em conjunto, devem obstar

especulao imobiliria, permitindo aquisio por
preo justo.
Nestas condies sero feitas propostas vantajosas
para resultados a mdio e longo prazo mas que exijam o partir de um valor muito contido de imobilirio nas actuais condies, situao a ligar lgica fiscal pr-activa, face s casas devolutas e abandonadas
e at ao seu valor cultural.
Todo este movimento deve tirar partido das grandes mais-valias da centralidade lisboeta, em dimenses como o cosmopolitismo e a proximidade permitindo assim uma fundamental revoluo no planeamento urbano da cidade.
Procurando no esquecer os aspectos sociais da
operao, h que estipular uma fraco de fogos a
manter na posse de uma entidade vocacionada (ou
de entidades vocacionadas) para efeito de arrendamento e com rendas condicionadas ou mesmo subsidiadas em funo da populao a alojar, que deve
cobrir um amplo leque de estratos sociais. O plano
de conjunto deve visar, habilmente, contribuir para
a complementaridade e integrao das populaes
a alojar, evitando segregao e marginalizao, antes
reforando a coeso social e o equilbrio do tecido
urbano.
Por outro lado, deve ser tambm cuidada a faceta
ldica do espao em causa, igualmente bem integrada, naturalmente, com a populao residente.
Os locais mais valiosos em Santa Catarina, Rua Victor Cordon, Cames/Cais do Sodr, etc., devem ser
geridos de forma a deles se tirar o maior proveito,
onde habitao de elevado custo e at algumas
empresas com sedes representadas podem (e
devem) ir progressivamente encontrando os seus
espaos.
H que procurar conjugar as funes residenciais
e terciria, de forma a evitar um tecido desequilibrado em que, mais uma vez, as habitaes fossem
expulsas por um excessivo tercirio.
s equipas de projectistas (arquitectos e engenheiros) solicita-se muita imaginao para inventarem solues mexendo o menos possvel no existente e procurando evidenciar as memrias e os
valores vernaculares, com respeito pelo patrimnio
cultural.
equipa de planeamento ser tambm solicitada
grande criatividade, visando pr em valor toda a
rea no seu conjunto em termos infra-estruturais,
artsticos e ambientais. A equipa de planeamento
integra a disponibilidade de consultores do foro histrico e arqueolgico e do foro tecnolgico (geologia, fundaes, drenagens, etc.) que tambm devem
dar apoio aos engenheiros projectistas.
Quanto populao existente e a integrar, de
esperar o apoio inestimvel das Unidades de Projecto da CML nas reas histricas de Lisboa que, com
a sua experincia, devem ajudar essas populaes a
participarem no processo, a aprenderem como
gerir a conservao e manuteno dos imveis e a
tirar partido positivo das mudanas a operar.
Esta colaborao facilita o estender da operao
incidente sobre fogos degradados e devolutos a
recuperar at ao conjunto todo do bairro, uma operao a fasear para o longo prazo mas que dever
apresentar resultados bem visveis no mdio prazo
(cerca de 10 anos, dependendo do esforo financeiro possvel).
No que diz respeito comercializao das casas
,convir tirar partido do encanto e identidade prpria destas reas vernaculares, tanto pela valorizao
do espao exterior e seu controle esttico, como
pelas habitaes, em que o tratamento das superfcies, das caixilharias, dos ferrolhos, das sancas e at
da decorao poder atrair os interessados, fazendo-os compreender o grande valor cultural que lhes
caberia usufruir. No tocante decorao, pode ser
executada em fogos piloto e depois ser acrescentada
a pedido, com alguns vectores personalizados ou,
pelo menos, poder estimular os residentes a visionar um futuro evolutivo e valorizador das suas casas,
portanto estimulando-os a comprar ou arrendar a
casa. Poder ser, simultaneamente, uma via pedaggica para fazer subir a preparao cultural dos habitantes da zona.
NOTA FINAL
Uma grande campanha de recuperao dos bairros da frente ribeirinha antiga de Lisboa, pela sua
reabilitao e valorizao, implica uma noo clara
das cautelas a ter com os valores do patrimnio e
com a qualidade ambiental. O efeito sobre o prestgio de Lisboa ser enorme e poder potenciar-se
com a ligao do Mosteiro dos Jernimos at ao
esturio, na condio de repor a prioridade para os
pees.
A operao deve ser capaz de arrastar um grande
movimento, muito diferente mas igualmente mobilizador. Assim, actuariam, a par com a CML e a
EPUL, parcerias, e o sector privado.
Naturalmente, este um movimento a exigir um
planeamento conduzido com estratgia e muito
empenho.
A gravidade da situao justifica a declarao de
uma situao de emergncia para parte da cidade
de Lisboa e o estabelecimento de medidas legislativas essenciais com forte potencialidade estratgica
de estmulo aos promotores.
De qualquer forma, preciso pr o mercado da
reabilitao bem mais dinmico partir de preos
mdicos do terreno e dos imveis degradados, evitando o escndalo social e econmico de um valor
baixo para impostos e alto para vender.
Igualmente preciso criatividade na recuperao
e nos incentivos camarrios e do Estado (entre
diversas hipteses esto a iseno de licena para
construir e para montar o estaleiro, garantir celeridade no processo, mais flexibilidade para modificaes e reforos no interior, certificar estabilidade e
qualidade, oferecer encanto/valor cultural), dando
sempre muito apoio tcnico aos promotores, visando o mdio e longo prazo das operaes.
Reflexes adicionais
sobre estudos de caso
Na poltica habitacional britnica desde h muito
que se tem defendido a ideia de construir habitaes novas para estratos sociais economicamente
mais desafogados, na ideia de que muitas pessoas se
deslocaro de suas casas antigas para essas casas
mais novas. A realidade no se tem revelado
exactamente com tal tendncia, mas apenas em
parte, de que resulta a libertao de casas mais anti-
gas, as quais podero ser ento ocupadas por estratos economicamente mais desfavorecidos.
No caso francs podemos citar trs casos de estudo. O primeiro o dos HLM e da construo ps-guerra de blocos pr-fabricados repetitivos e de
arquitectura minimalista. O resultado que desde
h alguns anos se tem verificado o abandono desses
prdios antigos e a demolio de muitos deles. Este
facto corrobora o inconveniente de fazer esse tipo
de construo dita racionalista mas que, afinal, no
satisfaz os cidados, com todas as suas complexas
dimenses. Outro caso de estudo Le Marais, em
Paris, bairro pitoresco mas que estava muito degradado at h cerca de 30 anos. Face ao clamor que
se verificou para a sua reabilitao, atendendo ao
seu valor cultural, foi feita uma recuperao exemplar em termos da reabilitao do bairro, mas
custa da sada de uma populao modesta que
entretanto a se instalara e que ter sido centrifugada para mais longe, com eventuais efeitos negativos
de perda de acessibilidade e de segregao social.
O terceiro exemplo ser o bairro Les Minguettes,
em Lyon. Feito com a inteno de integrar diferentes etnias, acabou por receber imigrantes de vrias
provenincias, criando graves tenses internas. Passou a ser um bairro mal afamado e origem de muito
170
vandalismo e a consequente marginalizao social.

Na Sucia tambm se est a verificar o fenmeno
da imploso de edifcios do tipo blocos sociais, os
quais, ainda que de boa qualidade, no tm procura. O sentido economicista dos suecos e a exigncia
de conservao do patrimnio levou concluso de
que era mais econmico eliminar esses edifcios do
que proceder sua conservao sem qualquer contrapartida, pois continuaram devolutos.
claro que as pequenas construes at dois pisos
no apresentam a mesma fragilidade face s alteraes da conjuntura econmica e social. V-se, por
exemplo, o sucesso dos antigos bairros sociais em
Portugal, e tambm noutros pases europeus se mostra como mais fcil ir conservando e ajustando
esses fogos antigos e torn-los teis no mercado
habitacional.
Tambm em Portugal se tm constitudo firmas
de reabilitao de prdios antigos que parecem ter
algum sucesso. Valer a pena estudar os casos de
sucesso e os respectivos projectos de actualizao e
valorizao para da tirar lies quanto a esse tipo de
investimentos. Assim, sugere-se o estudo dos critrios e dos processos tecnolgicos que conseguem a
partir de prdios com 80 ou mais anos:
G
G
G
G
elaborar o projecto arquitectnico de valorizao;

elaborar o projecto de consolidao da estabilidade estrutural;
verificar quais os acabamentos mais duradouros;
procurar as vias para conseguir um custo final
acessvel;
juntar os dispositivos e a decorao capaz de
tornar a casa atractiva (simples de gerir, com
uma imagem nica e um toque de classe, mais
alguns aspectos de personalidade acrescentveis
pelos interessados, de imediato ou a prazo)
algo de encanto, na casa ou na imagem do seu
enquadramento.
O sucesso destas operaes de reabilitao passa

muito pela capacidade imaginativa da equipa projectista, capaz de conseguir o tal espao de encanto
com dispositivos de reforo de estabilidade, materiais fceis de conservar e elementos atractivos/personalizados da decorao, por baixo preo. No
esquecendo igual cuidado para o espao urbano
prximo e de enquadramento.
O caderno de encargos do projecto poder
incluir:
1
2
estacionamento ou garagem para um automvel garantido uma distncia inferior a 500 m;

espao de vizinhana qualificada e passeios
onde seja possvel passear e encontrar temticas
interessantes (lojas de bairro, vista sobre a paisagem longnqua, elementos arquitectnicos qualificados como monumentos ou espao urbano
pitoresco, bancos aprazveis, jardim pblico
local, praa pblica ou outro local de encontro
animado, cafs, restaurante, centro de correios,
Internet e telefones, etc.);
3 casa fcil de gerir e conservar e espaos internos
ou externos para as crianas poderem brincar e
os adultos se reunirem;
4 garantia de estabilidade e segurana contra
incndios;
5 garantia de boa drenagem e canalizaes eficazes;
6 quartos com duche e retrete;
7 local para comunicao e acesso Internet e
outras facilidades da cidade digital;
8 cozinha com local para refeies rpidas ou
interligao com recanto adequado da sala;
9 local para estendal/secagem de roupa;
10 varanda grande, por exemplo 2,5mx4m.
Cada casa dever ter uma certificao de qualidade e um texto de explicao sobre os valores da casa
e do seu stio na cidade para tirar deles o melhor
benefcio (saber usar a cidade e a casa).
anlise swot pontos fortes,

pontos fracos, oportunidades
e debilidades
anlise swot
pontos fortes,
pontos fracos,
oportunidades
e debilidades
Pontos fortes
G
A rea metropolitana de Lisboa muito atractiva, tanto para a construo residencial como
para o tercirio.
A populao da AML corresponde a 27% da populao do Continente. Esta percentagem
tem-se mantido relativamente constante desde 1991. O acrscimo populacional mais significativo ocorreu na dcada de 70, em que a populao passou de 22,6% para 26,2%.
Os factores que permitem AML ambicionar um desenvolvimento urbano sustentvel e
melhorar a qualidade de vida das suas populaes so: ter a principal acumulao de recursos estratgicos para o desenvolvimento do pas; ser uma presena relevante em redes supranacionais de cooperao e intercmbio; ter um importante patrimnio cultural e uma base
econmica muito diversificada e tambm ser um plo de atraco de dinmicas e actividades
qualificadas; ser considerada uma regio bela e com caractersticas ambientais de grande
qualidade.
De acordo com os Censos, os alojamentos ocupados pelos prprios proprietrios representavam, em 1991, 65% do parque habitacional ocupado como residncia habitual. Esta taxa est
acima da mdia europeia. tambm de salientar o ritmo de crescimento da habitao prpria em Portugal, um dos mais elevados da Unio Europeia. Em 1970 apenas 49% das famlias portuguesas viviam em casa prpria. Desde esse ano at 1981 o nmero de famlias a residir em casa da sua propriedade cresceu 42% e entre 81 e 91 esse crescimento foi de 25%.
No que se refere aos regimes de arrendamento em Portugal, data do Inqurito Habitao
(1998), 38% dos arrendamentos eram resultantes de contratos anteriores ao regime de
arrendamento urbano de 1990 e 43% eram resultantes de contratos livremente negociados.
Em 1985 tomaram-se medidas que pretendiam colmatar a inrcia em que se encontrava o
regime de arrendamento. As medidas pareceram ter surtido algum efeito, visto que no perodo 1986-1990 o peso do regime de arrendamento aumentou. Para esta situao tambm
contribuiu a aprovao do regime de arrendamento urbano, em 1990, e os incentivos ao
arrendamento jovem. Para este mesmo ano de 2004, perspectiva-se uma importante
redinamizao do mercado de arrendamento, por via de alteraes ao respectivo regime
jurdico.
Em 2002 e 2003, em especial no ltimo ano, assistiu-se a um aumento do nmero de fundos
de investimento imobilirio em actividade, designadamente de fundos fechados e a importncia relativa dos fundos fechados no cmputo do valor lquido global da indstria cresceu
continuamente.
O imposto que substituiu a sisa (o Imposto Municipal sobre Transmisses) ter um novo regime de avaliao de imveis e com uma taxa mxima de 6%, contra a anterior taxa de 10%.
173
174
A Lei 14/2003 de 30 de Maio, que altera o Cdigo da Sisa e do Imposto sobre as Sucesses
e Doaes, regula que as taxas da Sisa passam a ser menores, situando-se no mximo em
6,5% para a aquisio de qualquer prdio urbano e outras aquisies onerosas que no se
destinem exclusivamente a habitao. Para os prdios rsticos, a taxa passa para 5%. A Lei
tambm regula que (...) os documentos de celebrao dos contratos-promessa de compra e
venda sero apensados aos contratos respectivos no acto de celebrao da escritura pblica
daquela transaco. Trata-se de uma medida legal que visa evitar a situao hoje comum de
o contrato-promessa de compra e venda referir o preo efectivo do negcio e, depois, a escritura conter um valor de compra substancialmente mais baixo, como forma de evitar um valor
elevado de Sisa.
A proposta da reforma da tributao do patrimnio para a contribuio autrquica deu
origem sua substituio pelo Imposto Municipal sobre Imveis. Anteriormente a taxa
variava entre 0,7% e 1,3%, e no novo regime a taxa varia entre 0,2% e 0,5% para prdios
novos e entre 0,4% e 0,8% para os restantes. O objectivo apresentado para esta reforma
que haja um reforo do papel das autarquias na avaliao dos imveis e na concesso de
benefcios fiscais.
A Cmara Municipal de Lisboa aprovou, recentemente, a nova redaco do regulamento da
Taxa Municipal pela Realizao de Infra-estruturas (RTRIU), que tem como principal objectivo ir ao encontro da grande aposta do actual executivo, a recuperao do parque edificado
da cidade. Este incentivo tem a forma de isenes ou redues no pagamento de RTRIU nos
casos em que a reabilitao seja feita por instituies de utilidade pblica ou particulares de
solidariedade social ou por cooperativas de habitao de custos controlados e equipamentos
sociais de apoio.
A Comisso Europeia est actualmente a estudar uma srie de medidas para melhorar a eficcia energtica dos edifcios. Apesar das diferenas climticas existentes entre os Quinze
membros, a proposta da Comisso Europeia atribuir aos Estados-membros certificados de
performance energtica, isto porque um maior controlo das instalaes de aquecimento
poder levar a uma poupana de 22% da energia consumida nos edifcios europeus at 2010.
Estas medidas tambm tm como propsito contribuir para a reduo dos gases que provocam efeito de estufa.
No que se refere aos acabamentos, conjunto de trabalhos englobando pinturas, revestimentos, puxadores, etc. que se seguem fase de construo bsica, a flexibilidade de processos dos construtores cada vez maior. Algumas empresas de construo, dependendo
da fase de construo da habitao, possibilitam a escolha dos acabamentos finais. Esta
adaptao cultura dos clientes percepcionada pelo consumidor final como um grande
benefcio, o que d uma vantagem competitiva significativa s empresas que esto a promover estes processos.
A poltica monetria portuguesa recente est fortemente ligada construo europeia. Com
a Unio Econmica e Monetria Portugal conheceu os nveis mais baixos de sempre de inflao e de taxas de juro, nomeadamente nas taxas de juro do crdito habitao, que tambm
acompanharam esta tendncia descendente.
Pontos fracos
G
A grande concentrao de investimentos nesta rea deve-se em grande parte aos fundos disponibilizados pela Comunidade Europeia, que podero ser severamente reduzidos com o
novo Quadro Comunitrio de Apoio.
Alguns concelhos da AML, nomeadamente, os concelhos de Alcochete e Montijo, sofreram
uma grande presso construtiva, devido nova travessia do Rio Tejo e actualmente esto com
dificuldades em comercializar todos os alojamentos construdos.
A cidade, devido aos preos praticados na venda da habitao, estar, aparentemente, a atrair essencialmente as classes com rendimentos mais elevados, o que poder fragilizar uma
heterogeneidade saudvel e necessria.
O concelho de Lisboa destaca-se por ser o que teve o maior decrscimo populacional nas lti-
mas dcadas, a um ritmo sem paralelo em mais nenhum concelho do pas. Embora continue
a concentrar a maior parte da populao, em 2001 a populao da cidade diminuiu cerca de
14% em relao a 1991, mas o decrscimo tambm j se tinha registado na dcada de 80. De
tal forma que, se o concelho de Lisboa continuasse o decrscimo registado, dentro de 39
anos a sua populao poderia ficar reduzida a metade.
Na cidade de Lisboa verifica-se que a quebra forte na populao afecta sobretudo as idades
mais jovens, designadamente at aos 20 anos. Mas a diminuio estende-se tambm dos 20
aos 64 anos, para os homens, e aos 69, para as mulheres. Os nicos nmeros que aumentam
so os dos idosos com mais de 70 anos. O envelhecimento da populao tem, pois, feito com
que estes representem proporcionalmente uma percentagem cada vez maior na populao
lisboeta. De 14,3% em 1981 passam para 18,8% em 1991 e para 23,6% em 2001, da mesma
forma que os jovens de menos de 15 anos passam de 18,9% na primeira data para 14,2% na
segunda e para 11,6% no ltimo censo, uma evoluo quase complementar daquela. A regularidade desta evoluo complementar que torna o fenmeno significativo.
O acesso ao crdito habitao foi marcado na dcada de 90 por dois factores de importncia vital no acrscimo de procura de habitao verificado. Assim temos, por um lado, a reduo acentuada das taxas de juro e, por outro, a maior facilidade de acesso ao crdito por
parte dos particulares, devido liberalizao do mercado financeiro. Nesta mesma dcada,
a estes dois factores associaram-se a reduo da inflao e o crescimento do PIB na ordem
dos 3% por ano, o que ajudou tendncia bastante acentuada para um maior endividamento das famlias quer por via do crdito habitao, quer do crdito ao consumo. Isto levou
a um aumento acentuado da taxa de esforo das famlias no cumprimento dos seus compromissos de crdito. Mais recentemente a situao alterou-se. De facto, a partir de 2002 o crdito bonificado deixou de existir.11
O recente arrefecimento da economia mundial se, por um lado manteve as taxas de juro
muito baixas, podendo por isso constituir um incentivo procura de habitao prpria, por
outro arrastou Portugal para um perodo de forte estagnao, resultando em parte do cumprimento dos compromissos assumidos no mbito da Unio Econmica e Monetria com o
estabelecimento do Procedimento por Dfices Excessivos. O abrandamento do crescimento
econmico reflectiu uma descida generalizada da procura interna, com a procura de habitao prpria includa, medida que as famlias comearam a ajustar-se a elevados nveis de
endividamento e deteriorao das perspectivas de emprego.
O mercado de trabalho em 2002 foi caracterizado por uma desacelerao do emprego e por
um importante crescimento da taxa de desemprego (de 4% para valores prximos dos 6%,
onde o nmero total de desempregados aumentou 26,3%). Esta variao teve como principais causas o aumento em 87% de desempregados procura de um novo emprego e o
aumento do nmero de indivduos procura do primeiro emprego em 20,8%.
A taxa de desemprego atingiu da mesma forma homens e mulheres, mas o efeito no foi to
indiferenciado relativamente ao estrato etrio, pois foram os jovens com idades entre os 15
e 24 anos que mais sofreram com o aumento do desemprego, principalmente os com maiores habilitaes acadmicas.
O concelho de Lisboa o que apresenta menor percentagem de casados, tendo registado,
entre os de 1991 e 2001, um decrscimo de 14 pontos percentuais.
O nmero de solteiros passou do valor mnimo de 20%, verificado em 1991 no concelho de
Sintra, para 39% em 2001 em trs concelhos Amadora, Oeiras e Sintra. O prolongamento
considervel da escolaridade e o consequente adiamento da entrada dos jovens na vida activa um dos factores que contribui para o aumento da idade mdia no casamento;
Verificou-se um ligeiro aumento de vivos em todos os concelhos, sendo mais significativo
este aumento no concelho de Lisboa (3% em 1991, para 9% em 2001);
As deslocaes casa-trabalho ou casa-escola para o concelho de Lisboa, em trs dos concelhos Amadora, Oeiras e Odivelas so superiores ao nmero de pessoas que trabalham ou
estudam nestes concelhos, sendo a razo principal deste facto a proximidade com Lisboa e
a sua condio de principal fornecedor de trabalho e ensino. Em relao populao que
sai do concelho de Lisboa, esta tem como destinos principais os concelhos de Oeiras, Loures,
Amadora e Sintra. Uma parte desloca-se para fora da AML.
175
11 De forma a compensar os potenciais

beneficirios deste
regime de crdito, foi
aumentado o prazo
mximo do crdito
habitao.
176
Oportunidades
G
G
G
A AML o principal plo empregador do pas e, internamente, a cidade de Lisboa que

concentra o maior nmero de empresas da AML. A concentrao de empregos na capital
continua a ser uma oportunidade para um mercado imobilirio sustentado, se baseado em
estratgias urbanas claras. Este pode-se desenvolver para responder s necessidades diversificadas dos trabalhadores de Lisboa, que em grande nmero comutam diariamente para a sua
residncia noutros concelhos da AML.
Os concelhos de Cascais, Loures, Odivelas, Oeiras, Sintra e Vila Franca de Xira registaram
um acrscimo populacional em todas as dcadas. O mais significativo aumento o do concelho de Sintra que, entre 1991 e 2001, aumentou em 39,4%, o que corresponde a 102 798
habitantes a mais na segunda data. Hoje mesmo o segundo maior concelho em termos
populacionais (363 749 habitantes) em toda a AML. No ano 2001 foram registados na
Margem Norte cerca de 1,97 milhes de habitantes, ou seja, 73,4 % da populao total de
AML; a Margem Sul teve um aumento de 14,5 %, superior, portanto, ao da Margem Norte.
Atingindo 729 636 habitantes em 2001, a populao da Margem Sul representa nesta data
26,6% do total da AML. Entre 1981 e 2001 os concelhos da Margem Norte registam um crescimento mais moderado do que os da Margem Sul, se se exceptuar o de Vila Franca de Xira
e sobretudo Sintra. Em sntese, as populaes com mais potencial de crescimento esto na
Margem Sul, embora as mais numerosas se concentrem na Margem Norte.
Analisando mais em detalhe a evoluo da populao dos concelhos da AML entre os anos
de 1991 e 2001, deve-se, antes de mais, referir que os concelhos de Sintra e Seixal tm registado um aumento absoluto em todas as classes etrias, fazendo com que o nmero de jovens
(0-14 anos) ainda seja superior ao dos idosos (65 ou mais anos), sendo, pois, mais lento o
fenmeno de envelhecimento nestes dois concelhos.
O concelho que concentra a maior percentagem de imigrantes Amadora.
de destacar a diminuio do nmero de indivduos casados, sendo que o concelho onde
este fenmeno mais evidente o de Sintra: em 1991 tinha 70% da populao casada e, em
2001, 46%. Em 1991, para todos os concelhos os casados variavam entre 57% (Lisboa) e 70%
(Sintra), enquanto que em 2001 representavam entre 43% (Lisboa) e 47% (valor mximo
verificado em Almada);
Entre 1991 e 2001, verificou-se um aumento de famlias com uma pessoa, para todos os
concelhos em anlise. o concelho de Lisboa que apresenta a maior percentagem desta
categoria.
Verifica-se tambm um acrscimo no nmero de entradas e sadas da AML, de populao
activa ou estudantes com mais de 15 anos entre 1991 e 2001. O balano positivo: o nmero de activos empregados ou estudantes com 15 ou mais anos que entraram durante o ano
2001, superior ao daqueles que saram.
O nmero elevado de fogos devolutos na cidade tambm se revela como um factor chave
para o desenvolvimento do mercado imobilirio, em particular para o mercado da reabilitao da renovao.
A alterao da legislao sobre o arrendamento e a reabilitao poder potenciar, de uma
forma decisiva, o desenvolvimento do mercado.
A diminuio do tempo de deslocao entre o local de residncia e o local de trabalho um
dos factores de escolha de habitao. A melhoria das acessibilidades internas da cidade de
Lisboa, potenciada em muito pelo crescimento da rede do metropolitano, valoriza diversos
bairros e locais da cidade, aumentando a procura de habitao.
A crescente exigncia do cliente final com a qualidade da construo e dos acabamentos da
habitao deve tornar-se numa verdadeira oportunidade para o sector. Cada vez mais o cliente se revela mais ciente dos seus direitos como consumidor e exige qualidade, por vezes
at exige personalizao (prefere escolher revestimentos e acabamentos).
Debilidades
G
Os concelhos de Oeiras, Cascais, Amadora, Loures, Odivelas e Almada tm uma evoluo

semelhante. A populao entre 0-24 anos tem neles diminudo, enquanto que a dos indivduos com mais de 24 anos tem aumentado quer para os homens, quer para as mulheres.
Nestes concelhos a populao com mais de 65 anos (com tendncia para aumentar), apresenta valores muito parecidos com a sua populao entre 0-14 anos (com tendncia para
diminuir).
As alteraes que se tm verificado nas estruturas familiares contemporneas deixaram marcas na famlia portuguesa. Alguns indicadores demogrficos tm, sem dvida, grande importncia, como o caso da diminuio das taxas de fecundidade, natalidade e nupcialidade nas
ltimas dcadas, em resultado do controlo dos nascimentos, generalizado maciamente em
Portugal, e de novas formas de encarar o casamento e o lugar dos filhos na vida do casal.
A oferta imobiliria fora da cidade de Lisboa muito diversificada e bastante atractiva para
certos escales da populao. possvel encontrar, nos concelhos limtrofes da capital, habitaes de dimenses mais generosas com diversos equipamentos extra a preos mais acessveis que os praticados na cidade de Lisboa. Este tipo de oferta imobiliria cativa certos escales da populao que, apesar de trabalhar em Lisboa, no tem possibilidades econmicas e
de endividamento para adquirirem uma casa na capital, e no colocam nas suas ponderaes
elementos vitais como a proximidade e a heterogeneidade de um tecido urbano mais vivo e
complexo. Assim, verifica-se que a cidade de Lisboa no respondeu, at ao incio deste
sculo, s necessidades de habitao da populao para os mais diversos extractos sociais e
etrios.
O problema do envelhecimento da populao que se verifica ao nvel do pas e da AML tambm se revela de extrema gravidade na cidade de Lisboa. Apesar de a cidade ser muito atractiva para a populao jovem no que se refere oferta de emprego, na maioria dos casos no
consegue responder s necessidades de habitao dessa populao, devido aos preos praticados pela oferta imobiliria existente.
A estagnao do poder de compra das famlias portuguesas traz como grande consequncia
para o mercado imobilirio uma grande cautela tanto na compra de primeira habitao,
como na troca de habitao.
A falta de estabilidade laboral e de garantias dos postos de trabalho influenciam a negativamente o mercado imobilirio. O aumento do desemprego registado nos ltimos anos tambm uma influncia muito negativa para este mercado.
O facto de o controle das taxas de juro ser exclusivamente do Banco Central Europeu e no
estar dependente de nenhuma poltica nacional tambm se revela uma ameaa ao mercado
imobilirio, dada a correlao entre a variao da taxa de juro e a variao da aquisio de
habitao.
O grau de endividamento tanto das famlias como das prprias entidades bancrias levou os
bancos a aumentarem a dificuldade de acesso ao crdito bancrio por parte das famlias.
177
178
Estratgias a considerar
G
Garantir uma percentagem razovel de habitao a preos controlados para todos os estratos
econmicos da populao, a manter na posse da administrao municipal ou de organismos
vocacionados, portanto em regime de arrendamento, e incentivar os proprietrios a vender
ou a alugar, penalizando as casas devolutas.
Qualificar o espao urbano em termos de equipamento educacional, zonas verdes e rede de
circulao, com tipologias e imagens capazes de atrair a ateno e o interesse das famlias,
um pouco como aconteceu no Parque das Naes.
Conseguir uma reduo sensvel dos fogos devolutos entesourados, o que partir de uma
poltica concertada do municpio e do Governo a cobrir os domnios da fiscalidade e dos
incentivos e penalizaes a adoptar pela Cmara Municipal de Lisboa, atravs de posturas e
outras medidas de planeamento.
Desenvolver um programa de recuperao de fogos degradados, obsoletos, de modo a recoloc-los no mercado.
Desenvolver medidas para manter os preos do imobilirio em condies de competir no
mercado imobilirio das capitais europeias e, simultaneamente, garantir uma fraco razovel de terrenos para serem disponibilizados para habitao de renda compatvel com as
necessidades da populao residente de mais baixos recursos, resultando um tecido socialmente equilibrado.
Encontrar solues imaginativas conducentes qualificao do espao urbano em condies
de viabilidade econmica.
Nos investimentos relativos a habitao em zonas de vivncia com antecedentes negativos,
prever programas de interveno de maior escala, em termos de dimenso e com a eventual
renovao do espao pblico, criando imagens de marca das novas reas a criar.
Coordenar a interveno no mercado habitacional em Lisboa em paralelo com a evoluo do
tercirio e seus postos de trabalho e tambm com outras iniciativas de concelhos limtrofes.
Articular as iniciativas com a valorizao do espao circundante transporte, estacionamento, limpeza, espao pedonal e sua qualidade, vegetao, segurana, operaes de promoo
selectivas.
Desenvolver reas de estar de proximidade e detectar os locais favorveis, com acessibilidade
boa, infra-estruturas disponveis, assim como os espaos vazios (da Cmara Municipal de
Lisboa e outras entidades), as construes abandonadas e degradadas, nomeadamente as
reas grandes susceptveis de renovao positiva e a preos no muito especulativos. Em paralelo, aprofundar as solues de estacionamento e transporte pblico, o bom nvel social/segurana, o comrcio de proximidade e zonas verdes ou boas vistas.
10
estratgias futuras
para o mercado imobilirio
estratgias
futuras
para
o mercado
imobilirio
Polticas de
repovoamento
nas proximidades ou com algum desafogo,

nomeadamente onde for possvel resolver o
problema de estacionamento ou construir garagens privadas. o caso de Belm, Ajuda, Santo
Amaro, Rato, Campolide/Campo de Ourique,
Carnide, Lumiar, Campo Grande, Olivais...
Podero tambm estudar-se intervenes de
charme mas com muita simplicidade, para
que possam oferecer-se por preos convidativos a jovens casados ou solteiros, a artistas, a
antigos residentes dos bairros tradicionais.
Seriam casas de pequena dimenso mas com
personalidade, num canto da cidade caracterstico ou com vista sobre o esturio ou sobre
recantos pitorescos ou monumentos. H um
levantamento extensivo a realizar e opes de
investimento a fazer, implicando uma importante mobilizao inicial de capital para a compra
dos imveis.
Prdios novos, a intervencionar em conjunto,
para que possa ser beneficiada a vizinhana
com obras de melhoramentos e novos equipamentos sociais e com uma nova imagem, mas
evitando conotaes negativas dessa nova imagem sobriedade e algum elemento de qualificao, com nvel artstico, boas ligaes a transportes pblicos ou a vias principais no congestionadas. Para este tipo de interveno conjunta qualificada, sugere-se: Alto da Ajuda, Rio
Seco, Vale Escuro, Alta de Lisboa, Marvila, Bela
Vista. O conjunto dever ser suficientemente
forte para anular um certo desatractivo resultante das urbanizaes anteriormente realizadas nas proximidades. Ser fundamental valorizar os espaos pblicos, equipamento social e
reas centrais. Se, a ttulo exemplificativo, por
cada fogo de 100 000 forem reservados mais
10 000 para investir em arranjos exteriores,
num conjunto de 500 fogos poderiam investir-se 5 000 000 , no total, o que j permitiria
benefcios visveis e consequentes. Conjuntos
muito pequenos, por exemplo de 50 fogos, dariam apenas 500 000 , o que dificilmente teria
economia de escala para o fim em vista, mas
ser fundamental analisar caso a caso.
Em Lisboa h que retomar uma poltica de povoamento que passar por quatro orientaes.
1
Garantir uma percentagem razovel de habitao de preos controlados a manter na posse da

administrao municipal ou de organismos
vocacionados para regime de arrendamento, de
forma a servir os estratos da populao de mais
fracos recursos.
Incentivar os proprietrios a vender ou a alugar,
penalizando as casas devolutas e, sobretudo,
agravando as coimas perante situaes de conservao desleixada, ou mesmo perigosa falta
de conservao.
Qualificar o espao urbano em termos de equipamento educacional, zonas verdes e rede de
circulao, com tipologias e imagens capazes de
atrair a ateno e o interesse das famlias, um
pouco como aconteceu no Parque das Naes,
nomeadamente aps aquisio de um lote de
fogos a qualificar de forma programada.
Promover a reabilitao do mercado de habitao degradada e obsoleta, em relao s casas e
ao enquadramento urbano, justificando-se,
para j, uma operao de emergncia na Baixa
de Lisboa.
Como polticas locais de habitao deduz-se, das

concluses anteriores, que conviria:
G
Quanto aos locais de interveno prioritrios

podero sugerir-se os seguintes.
1
Prdios a reabilitar em zonas com cerca de 50 a

100 anos e que apresentam estao de metro
Contratualizar, entre as autoridades pblicas

locais e centrais, acordos no sentido da construo de fogos sociais permitindo o arrendamento de fogos por um preo compatvel com
os recursos das famlias (nunca mais de um
quinto dos ditos recursos).
181
182
Valorizar espaos urbanos de Lisboa onde as

autoridades locais, incluindo associados como a
EPUL e as novas Sociedades de Reabilitao
Urbana (SRU), j tenham terrenos e imveis e
onde se invista na construo ou recuperao
de habitaes. Haver que proceder ao pleno
arranjo dos espaos pblicos e oferecimento de
equipamento urbano.
Adquirir casas antigas vagas ou com alguns
andares devolutos e recuper-las para oferecer
segundo o indicado no primeiro ponto ou para
vender habitaes em mercado livre, de preferncia com certificao de qualidade.
Em relao aos incentivos e penalizaes a proprietrios para que no tenham casas devolutas,
h que criar legislao e procedimentos de fiscalizao no sentido de incentivar e pressionar
novas dinmicas de reabilitao. Diversas possibilidades se abrem, como por exemplo a criao de uma derrama sobre todas as casas devolutas degradadas, e/ou, simultaneamente, um
emprstimo sem juros durante 5 anos para a
recuperao de casas degradadas. Simultaneamente poderiam ser aplicadas coimas pesadas
pelo no cumprimento das posturas sobre conservao do edificado, a aplicar anualmente e

de forma crescente. Acordos especiais sobre
casos de prdios com rendas muito baixas.
Sntese
das ideias-mestras
Como introduo reflexo sobre estratgias de
interveno pareceu-nos com interesse a esquematizao do grande espao de Lisboa com alguns indicadores relevantes.
Esta situao, aliada morfologia do espao concelhio, permite salientar aspectos cruciais privilegiados
da geografia da cidade e desenvolver algumas ideias-chave para a sua valorizao. So ideias que podero
servir de impulsos para o debate a ter no prprio
mbito do planeamento urbanstico de Lisboa.
Algumas dessas ideias reflectem-se no cartograma
apresentado em seguida.
183
Tecem-se os seguintes comentrios:

1
O concelho de Lisboa est indissoluvelmente

ligado ao esturio do Tejo, que deve ser estudado em relao aos problemas e potencialidades
ambientais, de suporte de trfego, de recreio,
de prazer visual, de riqueza de recursos piscatrios e outros.
Sobre o esturio h duas pontes e poder vir a
haver trs, o que implica saber todo o significado, custo e valor acrescentado a tirar dessas ligaes em termos funcionais, econmicos, sociais,
culturais, etc.
Ao longo do litoral ter que se recuperar e valorizar a sua frente ribeirinha e destacar nessa beneficiao os espaos que melhor sirvam o peo e o
residente/utilizador em termos de qualidade de
vida, qualificao cultural e de recreio.
Os percursos de pees, ciclistas, etc., ho-de ter
a sua projeco para montante e juzante com
ligao aos concelhos vizinhos.
H que reforar e reorganizar as reas centrais
da cidade e, dentro delas, proceder reabilitao da parte vernacular, mais degradada e antiga, numa perspectiva de emergncia sria (conduzindo a campanhas de reabilitao).
A poente haver que proteger e valorizar a bolsa
de territrio que se tem mantido a oeste da rea
Central, com toda a sua identidade, conseguindo algumas beneficiaes para a vivncia local
(Campo de Ourique, Estrela, Campolide).
7 Toda a rea sobranceira ao Tejo deve ser tambm protegida, resguardada, visando a sua valorizao a curto, mdio e longo prazo (proteco
da identidade imagtica).
8 A estrutura verde urbana est eivada de solues de continuidade. H que reforar e estender essa estrutura at ao Tejo e para o interior e
criar uma rede de verde, e os possveis dispositivos para a completar, tanto quanto possvel.
9 H que reforar a estrutura terciria em eixos
atractivos, como as radiais e circulares, os espaos alcandorados, os espaos exteriores ao concelho mas dele emanando, para o que haver
que garantir a construo dessas avenidas e percursos adequados a ligar s reas centrais dos
concelhos vizinhos que possam oferecer novas
centralidades, assim desafogando esse mercado
e articulando-se com a poltica de habitao.
10 Estudo e execuo de ligaes que melhorem a
intercomunicao e coeso entre as partes da
cidade e suas populaes, nomeadamente atravs de novos conceitos de espaos pblicos,
caminhos para pees e passagens desniveladas
em relao a estradas urbanas.
184
Polticas de habitao
2
A populao de Lisboa j enxameou a Baixa, Alfama/Mouraria/Castelo, Bairro Alto/Santa Catarina.

Depois espraiou-se para Santos/Ajuda/Belm, para
as Avenidas e o Campo dos Mrtires da Ptria, Almirante Reis e Penha de Frana, etc. Havia muita
sublocao e casas sobreocupadas.
O tecido urbano congestionou-se. Depois foi recobrando desafogo e qualidade pela construo de
novos edifcios e novos bairros e at pela sada da
populao em excesso, do concelho para os arredores, deixando atrs de si casas devolutas e abrindo
espaos para a concentrao de actividades tercirias.
O resultado foi a progressiva reduo do povoamento na cidade, enquanto se verificava uma invaso de escritrios. Esta situao contribuiu para um
congestionamento das ruas e para a falta de vivncia
ou envelhecimento dos bairros centrais, no fundo
no correspondendo actual procura, tornando os
locais desinteressantes, desequipados ou obsoletos.
O objectivo do planeamento urbano retomar
algum crescimento da populao, conseguir um
certo equilbrio na sua composio e obter a satisfao dos moradores da cidade.
Os dois riscos que a estratgia de planeamento
deve encarar, e evitar que se concretizem, so:
G
a incapacidade de intervir, deixando prosseguir a degradao da cidade, com a consequente evaso das pessoas com capacidade de
escolha e deixando em Lisboa reas desqualificadas com tendncia para a marginalizao e a
desqualificao;
uma excessiva e extensiva poltica de qualificao, tendo como efeito a gentrificao da cidade, com um forte desequilbrio social e agravamento das assimetrias quanto aos recursos econmicos das famlias, por outro lado dificilmente conseguindo a recuperao demogrfica da cidade.
Uma srie de iniciativas e vises ao longo dos ltimos anos foram desenvolvidas para contrariar o primeiro risco mas no para enquadrar o segundo.
Assim, prope-se:
1
definir um conjunto de programas e tipologias

habitacionais que satisfaam a populao actual
e nos prximos 10 a 20 anos. H que localizar
operaes em locais estratgicos (com fora
condutora) ou realizando operaes conjuntas
com economia de escala e dimenso suficientes
para induzir, s por si, uma atmosfera urbana e
social positiva, visvel, com imagem;

priorizar uma poltica urbanstica de valorizao dos diferentes bairros intervencionados de
Lisboa, no tocante localizao de equipamento social qualificado, promoo da imagem
urbana e oferecendo condies de recreio e
lazer favorveis, desde a possibilidade de praticar desporto at s zonas verdes, vistas e acesso
ao esturio, ruas apetrechadas com passeios
agradveis para os pees, para o seu passeio propriamente dito e para o seu trajecto pedonal
para o trabalho e para os equipamentos;
no permitir com tal poltica urbanstica a
excessiva concentrao do tercirio, com expulso dos residentes, mesclando-o com indstria
no poluente e defendendo a manuteno das
habitaes de vrios nveis e tipologias. Ser bastante importante, a esse respeito, uma boa poltica de localizao empresarial;
canalizar tambm, via Governo e Unio Europeia, subsdios para que uma determinada percentagem dos investimentos na realizao, reabilitao e conservao de casas antigas, sejam
para renda controlada, de forma a permitir
que em Lisboa se mantenha um largo espectro
social de residentes, sem pr em risco o equilbrio financeiro inerente prpria actuao
das instituies.
Quanto tipologia das habitaes podero intervir vrios princpios:

no se deve procurar centrar a produo habitacional no programa e tipologia mdios considerados ptimos, antes se dever produzir uma
gama variada de habitao, mas nas propores
da previsvel procura e de forma imaginativa;
b) a categoria da construo e sua localizao
devero corresponder capacidade econmica
dos residentes, evitando artificialismos no
comportveis e que sempre conduzem ao desvio dos programas e a artifcios que pem em
perigo a desejada distribuio equilibrada dos
diferentes grupos sociais;
c) os T0 e T1 podero ser previstos preferentemente para aluguer, respondendo a populaes
instveis, como estudantes, pessoas isoladas ou
jovens casais. Ser conveniente relacion-los
com alojamentos maiores, no mesmo prdio ou
proximidades, tendo em conta a importncia
dos elos familiares potenciais;
d) os T3 e T4 podero incluir:
G
uma sala comum espaosa, centrada na habitao;
G
dois ou trs quartos amplos de modo a cona)
e)
f)
terem um espao especfico para computador/televiso/fax com ligao Internet e

TV Cabo, servindo de local de trabalho, de
estudo ou simplesmente de diverso;
G
uma casa de banho com banheira, sempre
que possvel, uma casa de banho com chuveiro e um lavabo, podendo um dos primeiros ser ligado a um quarto ou ter entradas
alternativas (no caso de T4 e T5 poder ter
mais uma casa de banho privativa);
G
cozinha espaosa com pequena varanda
para o estendal e eventual local para refeio (este poder estar na sala comum ou
em situao intermdia);
G
varanda a sul, a partir da sala, com >2,5 m
de balano e > 4 m de fachada;
G
armrios de parede e dispensa ou arrumos;
G
depsito de gua com 250 ou 500 l para
emergncias;
G
cisterna individual, em moradias, com >
8m3 ou > 25m3, conforme rea de logradouro, e se possvel cisterna colectiva em prdio
de andares, destinando-se esta gua, preferencialmente, rega do jardim e a outras
actividades, como lavar os logradouros;
G
lugar de estacionamento ou garagem (de
preferncia o mnimo de dois por fogo no
caso de T4 e T5), para alm dos lugares previstos na via pblica, normalmente pagos,
mesmo para residentes (valor menor);
G
pelo menos uma rvore, prpria ou pblica;
os T2 podero ter em ateno o que fica dimensionado para os T3 e T4 mas o quarto poder
ser menor, integrando-se o local de trabalho na
sala comum. Poder existir apenas uma casa de
banho e um lavabo e no existir varanda;
mantm-se o interesse na presena de ao menos
uma rvore, tal como a cisterna;
no caso de moradias uni ou bifamiliares h que
garantir uma sebe viva ou muro de vedao de
boa qualidade imagtica, assim como um logradouro ajardinado bem projectado. H que insistir nas moradias em banda (talvez com a garagem integrada na empena de transio do lote).
No que respeita reabilitao do patrimnio

habitacional existente, h que procurar a via da conservao em primeiro lugar, com solues imaginativas. Onde haja que renovar ser, evidentemente,
vital para a identidade lisboeta reter memrias, imagens e um sentido de identidade local, valorizando
o espao nos domnios cultural e afectivo. Quando
o programa no possa satisfazer os padres pr-fixados, aceita-se o sistema de compensao, nomeadamente o valor ambiental da zona, onde o ele-
mento vegetal pode tomar lugar de relevo, logo a

seguir boa acessibilidade, transportes pblicos e
conforto e segurana do peo.
A valorizao do edifcio ou do espao tambm
poder acentuar-se com um bom nome (toponmia) e uma apresentao cuidada (cor, qualidade e
boa conservao dos acabamentos).
Para que no se inferiorizem, os fogos desenvolvidos pelas instituies municipais devero criar condies para um ambiente positivo, favorvel ao uso
residencial, no sentido de garantir a qualificao
urbanstica de cada zona. Em reas ou bairros mais
desfavorecidos ser recomendvel que as operaes
sejam de escala adequada de modo a que elas prprias criem o seu ambiente urbano de qualidade.
Isto sem prejuzo de todas as cautelas gerais, no
domnio do trfego e sua disciplina e segurana e
no domnio da segurana visando um ambiente
social agradvel e, no fundo, potenciador da
evoluo deste tipo de zonas, para uma condio de
bairros citadinos com qualidade.
185
186
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Loures Gabinete de Planeamento da Cmara

Municipal de Loures
Odivelas Gabinete de Planeamento da Cmara
Municipal de Odivelas
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Oeiras Gabinete de Planeamento da Cmara

Municipal de Oeiras
Almada Gabinete de Planeamento da Cmara

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Plano Director Municipal dos concelhos da rea

Metropolitana de Lisboa Cascais, Lisboa,
Loures, Oeiras, Sintra, V. F. Xira, Amadora,
Almada, Barreiro, Moita, Montijo e Seixal.
Amadora Gabinete de Planeamento da Cmara

Municipal da Amadora
Confidencial Imobilirio
Plano Estratgico da Cmara Municipal de Lisboa
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Seixal Gabinete de Planeamento da Cmara

Municipal do Seixal Arq. Natlia Madureira
HF-Soc Construo Civil SA, Dr. Antnio Rego

(reabilitao do tecido antigo de Lisboa)
Sintra Gabinete de Planeamento da Cmara

Municipal de Sintra Eng. Carlos Fernandes
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2002
fichas de caracterizao
territorial
193
Centro
Freguesias: Nossa Senhora
de Ftima, So Domingos de Benfica,
Campolide, So Sebastio da Pedreira,
So Joo de Brito, Campo Grande,
Alto do Pina, So Joo de Deus, Alvalade
rea (ha) S: 1 285,8
Populao (P)/Agregados (AF):
93 613/25 988
Taxa Crescimento Agreg.
Familiares (1991/2001): -41%
Espaos Verdes (ha): 121
Planos Urbansticos:
PP Bairro da Liberdade e Serafina
em elaborao, PP Artilharia 1
em elaborao, PP Alto do Parque Eduardo
VII publicado, PP Quarteiro da Garagem
Militar publicado
INDICADORES E PARMETROS
Parmetros
Prdios
Prdios sem necessidade de reparaes
Prdios com necessidade de reparaes
Prdios em runa
Prdios com rampa de acesso
Prdios acessveis (sem rampa)
Prdios inacessveis a deficientes
Fogos familiares clssicos
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos devolutos para venda
Fogos devolutos para arrendamento
Fogos devolutos para demolir
Outro tipo de fogos devolutos
Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobilirio - Setembro 2003
Valor mdio de vendas (euros)
Fogos Arrendados
Presena comercial no bairro/Sociedades
Parques de estacionamento (lugares)
rea de equipamentos colectivos (ha)
7 810
3 553
3 910
347
246
3 260
4 410
50 341
44 347
5 994
627
1 105
203
4 059
680/118
T0 100 523,28
T1 162 187,42
T2 224 794,65
T3 296 052,91
T4 381 991,02
T5 397 566,00
17 785
10 842
18 975
246
Indicadores
Densidade habitacional
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
20,21 AF/ha
12,92 m2/hab
Espaos verdes (%)

Prdios sem necessidade
de reparaes (%)
45,49%
Prdios com necessidade

de reparaes (%)
50%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos com ocupao (%)
Fogos devolutos (%)
Fogos arrendados (%)
N fogos /prdio
4,44%
1,85 hab/fogo
88,09%
11,90%
35,32%
6,44
Fontes: INE (Censos 2001), Ministrio do Trabalho e da Segurana Social, Cmara Municipal de Lisboa e BPI Imobilirio
9,41%
194
Centro Litoral
Freguesias: Corao de Jesus,
So Mamede, So Jos, Santa Justa, Encarnao,
So Joo, Penha de Frana, Santa Engrcia, Santa
Isabel, Mercs, Santa Catarina, S. Paulo, Sacramento,
So Nicolau, Madalena, Mrtires, Santos-o-Velho,
Beato, Santo Condestvel, Lapa, Prazeres, Socorro,
Anjos, Graa, So Cristvo e So Loureno, Castelo,
So Vicente de Fora, So Estvo, Santiago, So
Miguel, S, So Jorge de Arroios, Pena
rea (ha) S: 1 572
Populao (P)/Agregados (AF): 185 000 /
50 573
Taxa Crescimento Agreg. Familiares
(1991/2001): -48%
Planos Urbansticos: PP Bairro
da Liberdade e Serafina em elaborao,
PP Artilharia 1 em elaborao,
PP Alto do Parque Eduardo VII publicado, PP
Quarteiro da Garagem Militar publicado, PU Vale
de Alcntara II em elaborao, PU Z. Rib. Oriental
em elaborao, PU Salvaguarda do Ncleo Histrico
da Madragoa publicado, PU Salvaguarda do Ncleo
Histrico do Bairro Alto e Bica publicado, PU
Salvaguarda do Ncleo Histrico de Alfama e Colina
publicado, PU Salvaguarda do Ncleo Histrico da
Moraria publicado, PU Zona de Interveno da
COPRAD - Vale de Chelas publicado, PP Recuperao
da Zona Sinistrada do Chiado publicado
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Valor mdio de vendas (euros) (*)
(*) Preo mdio de venda T0 na Lapa, Estrela de 263.452,52 Euros
Preo venda/m2 3 117,01 Euros
Fogos Arrendados
22 101
6 701
13 659
1 741
481
11 333
10 780
109 069
88 709
20 350
1 633
4 223
622
13 872
1 519/121
T0 126 090,34
T1 148 537,90
T2 185 522,28
T3 250 625,86
T4 287 516,10
T5 416 078,25
46 203
16 981
21 722
146
Indicadores
D=AF/S
32,17 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
3,72 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
de reparaes (%)
Prdios em runas (%)
f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
4,38%
30,31%
61,80%
7,87%
1,69 hab/fogo
81,34%
18,65%
42,36%
4,93
195
Monsanto
Freguesias: So Domingos de
Benfica, Benfica
rea (ha) S: 846
5 827/1 579
Familiares (1991/2001): - 17%
Planos Urbansticos:
PP Plo Universitrio do Alto da Ajuda
publicado
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos (venda/arrendamento)
Fogos Arrendados
692
253
421
18
17
478
215
1 720
1 658
62
0
9
0
53
1 455
75
0
23
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
1,86 AF/ha
1 328,29 m2/hab
91,48%
36,56%

de reparaes (%)
60,83%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
2,60%
3,38 hab/fogo
96,39%
3,60%
84%
2,48
196
Nordeste
Freguesias: Marvila, Santa Maria
dos Olivais, Alto do Pina
rea (ha) S: 1 379
85 215/25 442
Familiares (1991/2001): - 13%
Planos Urbansticos:
PU Chelas publicado, PU Expo 98
publicado, PU Zona Ribeirinha Oriental
em elaborao, PP Zona Central da Expo
98 (P.P.1) publicado, PP Recinto da Expo
98 (P.P.2) publicado, PP Zona Sul da Expo
98 - Av. Mar. Gomes da Costa (P.P.3)
publicado, PP Zona Norte da Expo 98 /
Beirolas (P.P.4) publicado
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos Arrendados
4 708
2 259
2 315
134
461
2 220
2 054
34 321
31 725
2 596
361
230
101
1 904
651/20
T0 157 609,05
T1 214 424,26
T2 277 812,15
T3 296 052,91
T4 364 161.98
T5 636 771,66
12 793
773
12 986
85
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
18,44 AF/ha
22,76 m2/hab
14,06%
47,98%

de reparaes (%)
49,17%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
2,84%
2,48 hab/fogo
92,43%
7,56%
37,27%
7,28
197
Noroeste
Freguesias: Carnide, Lumiar,
Charneca, Ameixoeira, So Domingos
de Benfica, Benfica
rea (ha) S: 1 906
14 4815/4 1553
Familiares (1991/2001): - 14,7%
Planos Urbansticos:
PU Telheiras publicado, PU Alto do
Lumiar publicado, PU Ncleo Histrico
de Carnide/Luz em elaborao,
PU Ncleo Histrico da Ameixoeira
em elaborao, PP Envolvente do Mercado
de Benfica publicado, PP Calhariz de
Benfica publicado, PP Eixo Urbano
Luz/Benfica publicado, PP Pao do
Lumiar e Rua do Lumiar em elaborao
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos Arrendados
9 239
4 450
4 579
210
702
5 530
3 060
67 338
59 987
7 351
1 465
1 192
103
4 59
1 428/184
T0 130 270,84
T1 207 337,38
T2 208 280,75
T3 278 532,48
T4 299 437,00
T5 441 792,63
17 559
4 509
14 849
242
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
21,79 AF/ha
24,51 m2/hab
18,62%
48,16%

de reparaes (%)
49,56%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
2,27%
2,15 hab/fogo
89,08%
10,91%
26,07%
7,2
198
Sudoeste
Freguesias: Alcntara, Ajuda, Santa
Maria de Belm, So Francisco Xavier
rea (ha) S: 1 026
Populao (P)/Agregados
(AF): 50 186/14 551
Familiares (1991/2001): - 35%
Planos Urbansticos:
PP Plo Universitrio do Alto da Ajuda
publicado, PP Pedreira Alvito em
elaborao
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Valor mdio de vendas (euros) (*)
(*) Nota: Zona Sudoeste: Amostra 5, sendo que preo mdio T5
na zona Belm/Restelo 449.500 Euros
Fogos Arrendados
7 395
3 136
4 004
255
117
3 668
3 719
25 652
22 392
3 260
339
674
92
2 155
355/34
T0 106 625,00
T1 129 542,90
T2 192 739,34
T3 307 432,14
T4 368 788,74
T5 341 583,34
9 033
1 994
2 707
136
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
14,18 AF/ha
55,38 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
42,4%

de reparaes (%)
54,63%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
3,4%
1,95 hab/fogo
87,3%
12,7%
36,2%
3,46
27%
199
Ajuda
Freguesias: Ajuda (parte),
Alcntara (parte)
rea (ha): 156
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 17 113/5 108
Densidade Populacional
(hab/ha): 109,54
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 449
793
1 559
97
26
1 260
1 217
8 708
7 672
1 036
77
131
60
768
35 009
359
100
17.3
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
32,74 AF/ha
14,61 m2/hab
16,03%
32,38%

de reparaes (%)
63,66%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
3,96%
1,97 hab/fogo
88,10%
11,90%
40,19%
3,56
200
Alcntara/Junqueira
Freguesias: Santa Maria de Belm
(parte), Alcntara (parte), Ajuda (parte)
rea (ha) S: 207
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 14 682/4 178
(hab/ha): 70,83
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 735
472
1 173
90
21
931
80 333
8 355
6 984
1 371
188
485
16
682
3 550
813
1 900
31.8
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
20,18 AF/ha
12,94 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
21,20%

de reparaes (%)
67,61%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
5,19%
1,76 hab/fogo
83,59%
16,41%
42,49%
4,82
9,18%
201
Alvalade
Freguesias: So Joo de Brito,
Campo Grande (parte)
rea (ha): 291
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 21 765/6 155
(hab/ha): 74,86
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 692
1 147
536
9
28
424
1 252
10 689
12 952
1 005
64
166
22
753
3 327
1 497
2 042
25.5
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
21,15 AF/ha
11,03 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
67,79%

de reparaes (%)
31,68%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
0,53%
2,04 hab/fogo
90,60%
9,40%
31,13%
6,32
8,25%
202
Antnio Augusto Aguiar

Freguesias: Campolide (parte),
So Sebastio da Pedreira (parte),
So Domingos de Benfica (parte)
rea (ha): 209
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 7 042/1 724
(hab/ha): 33,72
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
538
248
267
23
5
287
253
3 771
3 268
503
58
200
10
229
1 210
1 630
4 538
41
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
8,25 AF/ha
69,58 m2/hab
23,44%
46,10%

de reparaes (%)
49,63%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
Fogos arrendados (%)s
N fogos /prdio
4,28%
1,87 hab/fogo
86,66%
13,34%
32,09%
7,01
203
Areeiro
Freguesias: Alvalade (parte),
So Joo de Deus (parte),
Alto do Pina (parte)
rea (ha): 271
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 21 299/4 969
(hab/ha): 98,27
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 202
451
713
38
63
398
755
11 422
10 263
1 159
101
241
8
809
4 228
1 727
2 333
4.9
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
22,9 AF/ha
1,88 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
37,52%

de reparaes (%)
59,32%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
3,16%
1,86 hab/fogo
89,85%
10,15%
37,02%
9,50
1,84%
204
Arroios
Freguesias: So Jorge de Arroios
(parte), Anjos (parte), Penha de Frana
(parte), So Joo (parte)
rea (ha): 158
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 33 433/9 128
(hab/ha): 211,58
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 795
916
1 761
118
41
777
2 011
20 033
16 713
3 320
378
506
79
2 357
7 835
3 140
763
14.3
Indicadores
D=AF/S
57,77 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
1,20 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
32,77%

de reparaes (%)
63,01%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
Fogos arrendados (%)s
N fogos /prdio
4,22%
1,67 hab/fogo
83,43%
16,57%
39,11%
7,17
2,53%
205
Avenida
Freguesias: So Mamede (parte),
Corao de Jesus (parte), So Jos (parte),
Santa Justa (parte)
rea (ha): 92
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 5 798/1 397
(hab/ha): 62,93
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
618
292
304
22
12
296
333
3 254
2 634
620
30
147
28
415
1 383
1 842
3 251
1.6
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
15,18 AF/ha
22,42 m2/hab
14,13%
47,25%

de reparaes (%)
49,19%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
3,56%
1,78 hab/fogo
80,95%
19,05%
42,50%
5,27
206
Avenidas Novas
Freguesias: Nossa Senhora de
Ftima, So Sebastio da Pedreira (parte),
So Joo de Deus (parte), Alvalade (parte)
rea (ha): 282
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 26 237/6 912
(hab/ha): 93,12
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 060
1 035
945
80
79
838
1 194
14 750
12 847
1 903
184
328
78
1 313
5 170
4 930
8 004
40.3
Indicadores
D=AF/S
24,51 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
2,29 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
50,24%

de reparaes (%)
45,87%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
3,88%
1,78 hab/fogo
87,10%
12,90%
35,05%
7,16
2,13%
207
Bairro Alto
Freguesias: So Mamede (parte),
Santa Isabel (parte), Mercs,
Santa Catarina, Encarnao (parte),
So Paulo (parte)
rea (ha): 98
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 18 730/4 857
(hab/ha): 190,86
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 698
952
1 570
176
28
1 458
1 285
11 443
9 391
2 052
128
687
77
1 160
5 376
1 737
1 440
6.7
Indicadores
D=AF/S
49,56 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
1,07 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
35,29%

de reparaes (%)
58,19%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
6,52%
1,64 hab/fogo
82,07%
17,93%
46,98%
4,24
2,04%
208
Baixa
Freguesias: Encarnao (parte),
Sacramento, Mrtires, So Nicolau,
Madalena (parte), So Paulo (parte), Santa
Justa (parte)
rea (ha): 63
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 2 834/654
(hab/ha): 44,80
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
471
116
302
53
4
248
251
2 220
1 369
851
90
243
0
518
728
1 833
1 593
3.7
Indicadores
D=AF/S
10,38 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
7,06 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
24,63%

de reparaes (%)
64,12%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
11,25%
1,28 hab/fogo
61,67%
38,33%
32,79%
10,60
3,17%
209
Beato
Freguesias: Beato (parte),
So Joo (parte), Penha de Frana (parte),
Santa Engrcia
rea (ha): 285
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 22 763/6 626
(hab/ha): 79,99
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 725
1 024
1 524
177
170
1 907
699
11 079
9 807
1 272
119
213
39
901
4 766
840
475
40.4
Indicadores
D=AF/S
23,25 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
3,51 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
37,58%

de reparaes (%)
55,93%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
6,50%
2,05 hab/fogo
88,52%
11,48%
43,02%
4,07
2,81%
210
Beato Centro
Freguesias: So Joo (parte),
Beato (parte)
rea (ha): 63
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 10 233/3 027
(hab/ha): 162,9
Espaos Verdes (ha):
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
818
320
465
33
10
308
507
5 330
4 585
745
17
116
32
580
2 264
428
0475
4.6
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
48,05 AF/ha
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
39,12%

de reparaes (%)
56,85%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
4,03%
1,92 hab/fogo
86,02%
13,98%
42,49%
6,52
211
Belm
(parte),
rea (ha): 196
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 4 628/1 222
(hab/ha): 24,9
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
840
484
331
25
23
511
324
2 134
1 872
262
26
19
4
213
636
330
707
26.1
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
6,23 AF/ha
66,98 m2/hab
15,82%
57,62%

de reparaes (%)
39,40%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
2,98%
2,17 hab/fogo
87,72%
12,28%
29,80%
2,54
212
Benfica
Freguesias: Carnide (parte),
Benfica (parte), So Domingos de Benfica
(parte)
rea (ha): 269
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 37 445/11 362
(hab/ha): 138,98
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 225
1 551
658
16
110
1 339
789
19 076
17 490
1 586
155
192
18
1 221
4 515
1 478
1 020
41.7
Indicadores
D=AF/S
42,24 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
8,81 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
12,27%
69,71%

de reparaes (%)
29,57%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
0,72%
1,96 hab/fogo
91,69%
8,31%
23,67%
8,57
213
Cais do Sodr
Freguesias: So Paulo (parte)
rea (ha): 31
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 453/121
(hab/ha): 14,84
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
51
6
29
16
0
8
48
265
187
78
12
44
0
22
129
273
1 460
1.2
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
3,90 AF/ha
22,08 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
11,76%

de reparaes (%)
56,86%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
31,37%
1,71 hab/fogo
70,57%
29,43%
48,68%
5,20
3,23%
214
Campo Grande
Freguesias: So Joo de Brito (parte)
rea (ha): 146
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 2 832/1 110
(hab/ha): 19,35
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
174
129
40
5
35
71
70
1 844
1 505
339
171
31
12
125
734
155
1 267
127.9
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
7,60 AF/ha
67,09 m2/hab
13,01%
74,14%

de reparaes (%)
22,99%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
2,87%
1,54 hab/fogo
81,62%
18,38%
39,80%
10,60
215
Campo de Ourique
Freguesias: Santo Condestvel,
Santa Isabel (parte), Lapa (parte),
Prazeres (parte)
rea (ha): 191
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 25 463/7 053
(hab/ha): 133,58
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
3 432
620
2 454
358
47
2 418
1 018
14 454
12 174
2 280
166
498
111
1 505
6 131
1 378
1 877
28.2
Indicadores
D=AF/S
36,93 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
3,93 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
5,24%
18,07%

de reparaes (%)
71,50%
Prdios em runas (%)

10,43%
f=P/fogos
1,767 hab/fogo
84,23%
Fogos devolutos (%)
15,77%
42,42%
N fogos /prdio
4,21
216
Campolide
Freguesias: Campolide (parte)
rea (ha): 141
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 14 428/4 118
(hab/ha): 102,14
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 144
543
1 409
192
36
1 242
886
7 865
6 780
1 085
49
133
73
830
3 116
903
791
6.4
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
29,21 AF/ha
13,17 m2/hab
13,48%
25,33%

de reparaes (%)
65,72%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
8,96%
1,83 hab/fogo
86,20%
13,8%
39,62%
3,67
217
Carnide Norte
Lumiar (parte)
rea (ha): 214
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 9 653/2 755
(hab/ha): 45,09
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 215
146
1 063
6
72
964
186
3 895
3 323
572
267
162
2
141
2 567
14
1 000
28.1
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
12,87 AF/ha
18,65 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
12,02%

de reparaes (%)
87,49%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
0,49%
2,48 hab/fogo
85,31%
14,69%
65,91%
3,21
8,41%
218
Carnide Sul
Lumiar (parte)
rea (ha): 187
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 11 374/3 189
(hab/ha): 60,85
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
617
266
317
34
57
438
130
5 676
4 549
1 127
616
38
8
465
343
507
7 696
21.4
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
17,05 AF/ha
29,89 m2/hab
18,18%
43,11%

de reparaes (%)
51,38%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
5,51%
2,00 hab/fogo
80,14%
19,86%
6,04%
9,20
219
Castelo
Freguesias: Socorro, Graa (parte),
So Cristovo e So Loureno (parte),
Santiago, Santo Estevo, So Miguel,
S, So Vicente de Fora (parte),
Madalena (parte)
rea (ha): 88
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 13 058/3 555
(hab/ha): 147,88
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 154
444
1 410
300
23
917
1 283
9 527
6 892
2 635
120
504
99
1 912
4 475
968
2 887
Indicadores
D=AF/S
40,40 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
2,30 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
20,61%

de reparaes (%)
65,46%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
13,93%
1,37 hab/fogo
72,34%
27,66%
46,97%
4,42
3,41%
220
Charneca
Freguesias: Charneca,
Ameixoeira, Lumiar (parte)
rea (ha): 449
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 27 235/7 748
(hab/ha): 60,68
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 346
746
1 492
91
114
1 314
943
10 617
9 217
1 400
84
506
59
751
4 846
331
143
9.9
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
17,26 AF/ha
39,29 m2/hab
23,83%
32,52%

de reparaes (%)
63,60%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
3,88%
2,57 hab/fogo
86,81%
13,19%
45,64%
4,53
221
Chelas
Freguesias: Marvila (parte),
Alto do Pina (parte)
rea (ha): 472
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 34 700/10 030
(hab/ha): 73,57
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 140
325
764
51
176
555
417
12 442
11 408
1 034
28
80
36
890
7 732
81
750
47.4
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
21,25 AF/ha
39,48 m2/hab
29,03%
28,51%

de reparaes (%)
67,02%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
4,47%
2,79 hab/fogo
91,69%
8,31%
62,14%
10,91
222
Estrela
Freguesias: Prazeres (parte),
Lapa (parte), Santos-o-Velho (parte)
rea (ha): 144
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 17 941/4 872
(hab/ha): 124,98
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 158
718
1 307
133
45
1 084
1 071
10 338
8 154
2 184
152
298
25
1 709
4 107
906
1 860
10.4
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
33,83 AF/ha
11,15 m2/hab
13,89%
33,27%

de reparaes (%)
60,57%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
6,16%
1,74 hab/fogo
78,87%
21,13%
39,73%
4,79
223
Fontes Pereira de Melo

Freguesias: So Jorge de Arroios
(parte), Corao de Jesus (parte)
rea (ha): 31
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 1 905/463
(hab/ha): 61,88
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
199
55
135
9
11
134
53
1 403
1 004
399
93
79
6
221
448
653
1 205
0.00048
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
14,94 AF/ha
0
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
27,64%

de reparaes (%)
67,84%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
4,52%
1,36 hab/fogo
71,56%
28,44%
31,93%
7,05
0,0%
224
Lumiar Norte
Lumiar (parte)
rea (ha): 205
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 4 396/1 224
(hab/ha): 21,42
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
281
130
136
15
65
182
38
1 870
1 652
218
14
6
3
195
162
19
1 581
14.2
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
5,97 AF/ha
254,78 m2/hab
54,63%
46,26%

de reparaes (%)
48,40%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
5,34%
2,35 hab/fogo
88,34%
11,66%
8,66%
6,65
225
Lumiar Sul
Freguesias: Lumiar (parte)
rea (ha): 307
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 24 177/6 790
(hab/ha): 78,76
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 212
859
342
11
231
693
285
11 400
10 443
957
140
65
2
750
1 375
940
845
21.4
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
22,12 AF/ha
14,48 m2/hab
11,40%
70,87%

de reparaes (%)
28,22%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
0,91%
2,12 hab/fogo
91,61%
8,39%
12,06%
9,41
226
Marvila
Freguesias: Marvila (parte)
rea (ha): 169
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 4 105/1 061
(hab/ha): 24,29
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
577
114
422
41
17
317
238
1 913
1 657
256
3
53
40
160
879
223
0
1.8
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
6,28 AF/ha
7,31 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
19,76%

de reparaes (%)
73,14%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
7,11%
2,15 hab/fogo
86,62%
13,38%
45,95%
3,32
1,78%
227
Monsanto (Unidade de Anlise)

Freguesias: Benfica (parte),
Campolide (parte)
rea (ha): 576
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 5 755/1 460
(hab/ha): 9,99
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
592
213
364
15
17
399
195
1 571
1 512
59
0
8
0
51
1 369
32
0
20.4
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
2,53 AF/ha
813,21 m2/hab
81,25%
35,98%

de reparaes (%)
61,49%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
2,53%
3,66 hab/fogo
96,24%
3,76%
87,14%
2,65
228
Monsanto/Benfica
Freguesias: So Domingos
de Benfica (parte)
rea (ha): 92
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 378/98
(hab/ha): 4.1
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
92
39
51
2
0
76
14
117
116
1
0
0
0
1
76
43
0
0
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
1,07 AF/ha
1 851,85 m2/hab
76,09%
42,39%

de reparaes (%)
55,43%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
2,17%
3,23 hab/fogo
99,15%
0,85%
64,96%
1,27
229
Monsanto Sul
Freguesias: Ajuda (parte),
Alcntara (parte)
rea (ha): 270
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 72/21
(hab/ha): 0,27
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
8
1
6
1
0
3
6
32
30
2
0
1
0
1
10
0
0
2.9
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
0,08 AF/ha
32 778 m2/hab
87,41%
12,50%

de reparaes (%)
75,00%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
12,50%
2,25 hab/fogo
93,75%
6,25%
31,25%
4,0
230
Olivais
Freguesias: Santa Maria dos Olivais
(parte)
rea (ha): 431
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 36 710/11 514
(hab/ha): 85,12
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
2 666
1 559
1 068
39
155
1 312
1 220
15 882
14 955
927
198
43
24
662
2 456
391
2 193
33.7
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
26,71 AF/ha
14,44 m2/hab
12,30%
58,48%

de reparaes (%)
40,06%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
1,46%
2,31 hab/fogo
94,16%
5,84%
15,46%
5,96
231
Oriente
Freguesias: Santa Maria dos Olivais
(parte)
rea (ha): 307
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 9 700/2 837
(hab/ha): 31,64
Espaos Verdes (ha):
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
325
261
61
3
113
36
1 791
4 084
3 705
379
132
54
1
192
1 726
78
10 043
2.6
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
9,24 AF/ha
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
80,31%

de reparaes (%)
18,77%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
0,92%
2,38 hab/fogo
90,72%
9,28%
42,26%
12,57
232
Restelo
(parte), So Francisco Xavier, Ajuda (parte)
rea (ha): 234
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 11 822/3 467
(hab/ha): 50,49
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 864
1 173
649
42
33
855
985
5 523
5 079
444
41
35
12
356
1 225
428
0
34.3
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
14,82 AF/ha
26,22 m2/hab
13,25%
62,93%

de reparaes (%)
34,82%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
2,25%
2,14 hab/fogo
91,96%
8,05%
22,18%
2,96
233
Santa Marta
Freguesias: Pena, Corao de Jesus
(parte), So Jos (parte), Santa Justa
(parte), Anjos (parte)
rea (ha): 125
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 14 284/3 597
(hab/ha): 114,28
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 877
498
1 224
155
64
829
1 036
8 621
6 923
1 698
156
517
61
964
3 769
1 905
2 039
27.7
Indicadores
D=AF/S
28,78 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
2,10 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
26,53%

de reparaes (%)
65,21%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
8,26%
1,66 hab/fogo
80,30%
19,70%
43,72%
4,59
2,40%
234
Santos
Freguesias: Santos-o-Velho (parte),
Prazeres (parte)
rea (ha): 106
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 1 330/370
(hab/ha): 12,58
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
260
52
192
16
2
173
92
978
639
339
4
38
0
297
325
297
2 280
2.8
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
3,49 AF/ha
15,04 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
20,00%

de reparaes (%)
73,85%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
6,15%
1,36 hab/fogo
65,34%
34,66%
33,23%
3,76
1,89%
235
So Domingos de Benfica
Freguesias: So Domingos de Benfica
(parte)
rea (ha): 274
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 30 535/8 465
(hab/ha): 111,32
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 343
735
571
37
53
600
689
14 804
13 313
1 491
189
223
11
1 068
3 751
1 220
2 564
65.9
Indicadores
D=AF/S
30,89 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
4,91 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
54,73%

de reparaes (%)
45,52%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
2,76%
2,06 hab/fogo
89,93%
10,07%
25,34%
11,02
5,47%
236
So Francisco Xavier
Freguesias: So Francisco Xavier
(parte), Santa Maria de Belm (parte)
rea (ha): 121
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 1 468/420
(hab/ha): 12,12
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
415
212
202
1
14
107
299
684
585
99
4
0
0
95
81
731
0
3.5
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
3,47 AF/ha
599,46 m2/hab
72,73%
51,08%

de reparaes (%)
48,67%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
0,24%
2,15 hab/fogo
85,53%
14,47%
11,84%
1,65
237
So Vicente de Fora
Freguesias: So Vicente de Fora
(parte), Santa Engrcia (parte), Graa
(parte), Anjos (parte)
rea (ha): 99
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 16 775/4 853
(hab/ha): 169,57
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
1 845
688
982
175
24
776
1 093
10 114
8 237
1 877
168
333
65
1 311
4 467
731
592
4.8
Indicadores
D=AF/S
49,02 AF/ha
Capitao
de espaos verdes
0,60 m2/hab
Espaos verdes (%)

de reparaes (%)
37,29%

de reparaes (%)
53,22%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
9,49%
1,66 hab/fogo
81,44%
18,56%
44,17%
5,48
1,01%
238
Tapada
Freguesias: Alcntara (parte)
rea (ha): 122
Populao/Agregados
(hab/n agreg.): 473/156
(hab/ha): 3,89
Parmetros
Prdios
Prdios em runa
Fogos com ocupao
Fogos devolutos
Fogos arrendados
92
2
90
0
0
4
91
248
200
48
3
4
0
41
41
39
0
23.8
Indicadores
D=AF/S
Capitao
de espaos verdes
Espaos verdes (%)
de reparaes (%)
1,28 AF/ha
1775,90 m2/hab
68,85%
2,17%

de reparaes (%)
97,83%
Prdios em runas (%)

f=P/fogos
Fogos devolutos (%)
N fogos /prdio
0,00%
1,91 hab/fogo
80,65%
19,35%
16,53%
2,70
siglas
AML
APEME
rea Metropolitana de Lisboa

rea de Planeamento e Estudos
de Mercado, L.da
CEPCEP-UCP Centro de Estudos dos Povos e
Culturas de Expresso Portuguesa
Universidade Catlica Portuguesa
CESUR
Centro de Sistemas Urbanos
e Regionais
CML
DGOTDU
Direco Geral de Ordenamento
do Territrio e Desenvolvimento
Urbano
EPUL
Empresa Pblica de Urbanizao
de Lisboa
IGAPHE
Instituto de Gesto e Alienao
do Patrimnio Habitacional
do Estado
INE
Instituto Nacional de Estatstica
PALOP
Pases Africanos de Lngua Oficial
Portuguesa
PIB
Produto Interno Bruto
PROQUAL
Programa integrado
de Qualificao das reas
Suburbanas da rea Metropolitana
de Lisboa
SIG-IST
Sistema de Informao Geogrfica
Instituto Superior Tcnico
239

Licenciamento Urbanstico e
Planeamento Urbano
Planeamento
Habitao
Habitao e Mercado Imobilirio
Avaliar e interpretar as dinmicas do sector imobilirio em Lisboa e na sua rea metropolitana,

num momento de grandes mudanas e importantes influncias, o principal objectivo deste
estudo. Perspectivam-se as dinmicas habitacionais da cidade, analisando-se o sector
imobilirio nos seus diferentes segmentos, interpretando no s as realidades materializadas
nos solos e nos valores, mas analisando tambm os sistemas de escolhas e de estratgias, quer
da parte da procura quer da parte da oferta qualificando, assim, a atractividade de cada
territrio urbano da cidade, com suas fraquezas e potencialidades.

Licenciamento Urbanstico e Planeamento Urbano
Coleco de Estudos Urbanos Lisboa XXI

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Cmara Municipal de Lisboa

na rea Metropolitana de Lisboa

na rea Metropolitana de Lisboa

Habitao e Mercado Imobilirio

Avaliar e interpretar as dinmicas do sector imobilirio em Lisboa e na sua rea metropolitana,

Cmara Municipal de Lisboa

Coleco de Estudos Urbanos Lisboa XXI

Coleco de Estudos Urbanos Lisboa XXI 3

Fax. +351 21 798 80 34

Estudo co-financiado pela CML e EPUL

Cmara Municipal de Lisboa Licenciamento Urbanstico e Planeamento Urbano

A cidade de Lisboa entrou neste novo sculo com

mente, uma estratgia luminosa e procedimentos

Antnio Carmona Rodrigues

om a publicao, em livro, de quatro estudos

zao urbana, que permitir o acompanhamento

Estes estudos que, como referi, abrem uma

Maria Eduarda Napoleo

(outras reas de anlise e interpretao urbana,

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Despesas para as famlias com a Habitao

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Promoo de habitao social nas reas

Viver em Lisboa 121

Tendncias actuais do processo de

Utilizao da casa 129

9 Anlise swot 171

7. Diagnstico territorializado da cidade de

Pontos fracos 174

Caracterizao da habitao actual 135

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No mbito de uma parceria estabelecida entre a

De facto, mais do que receitas acabadas, o texto

Delimitao das unidades de anlise Proposta definida no incio do estudo

Estas grandes reas agregadas so compostas pelas

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De 26 de Maio a 30 de Junho de 2003.

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Partindo de uma observao prvia de diversos

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3 com Residentes em Lisboa (cidade)

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Para alm disso, a interaco dos participantes

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