Entropía de La Propiedad - Francesco Parisi PDF

No.
61 (2012)
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El presente artculo tiene como ttulo original Entropy in Property. Publicado en el American Journal of
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traduccin fue realizada por Carlos Fernando de Trazegnies Valdez, miembro de la comisin de Contenido
de THEMIS.
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and the Law, George Mason University.
Francesco Parisi

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aicos, ni todos los hombres y caballos del Rey pueden reconstruirlo, y esto contrasta con la facilidad con la
que se rompi en pedazos al caer en primer lugar.
Tal como en el mundo fsico, donde se necesita energa adicional para empujar una piedra de vuelta hacia
la cima de una cuesta, despus de que esta haya rodado hacia abajo por su cuenta, tambin se requiere un
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continua incrementando entre ambas partes.
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Para la aplicacin de este marco terico a lo moderno, ver Smith (2000).
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Los derechos de propiedad absoluta pueden ser observados solo como una categora excepcional en
la mayora de sociedad que no pertenecen al Oeste mientras que representen un rgimen de propiedad
predeterminado en los sistemas legales de occidente. En general, la concepcin de los habitantes del Oeste
con respecto a la propiedad no es universal, por lo menos no histricamente.
Claramente, si un nico dueo puede reclamar un pedazo de tierra, un problema de fragmentacin distinto
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agricultoras del Oeste tratan este problema de distintas maneras. En el Derecho romano, el jefe de la familia
(SDWHUIDPLOLDV) haba concentrado autoridad sobre la propiedad. Un sistema elaborado (SHFXOLXP) mitig
la concentracin de la capacidad legal con el resto de miembros del grupo familiar, como esclavos e hijos,
autorizados a llevar a cabo transacciones legales vinculantes relacionadas a la propiedad. En tiempos
pasados, cuando la capacidad legal era extendida a cada individuo dentro del grupo que sea mayor de edad,
la fragmentacin de la propiedad era prevenida mediante otras reglas y costumbres sociales, como las reglas
de sucesin (por ejemplo, las reglas de la primogenitura), y arreglos institucionales (como las jerarquas
feudales) que resultan en la concentracin de tierra en manos de un par de individuos.

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Otros privilegios del Lord incluan los conocidos incidentes feudales, los cuales, entre otras cosas, le daban
al Lord el derecho de poseer la tierra.
Conforme el tiempo pasaba, los servicios, que estaban relacionados al apoyo y defensa del ORUGen tiempos
de guerra mediante el servicio militar, se convirtieron gradualmente en obligaciones pecuniarias. Es imposible
entender los desarrollos de la sociedad medieval sin notar que la corona y el nobiliado (y en cada feudo, el ORUG
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el nivel personal, el acuerdo de lealtad entre un ORUGy su vasallo siempre tenda a enmascarar el mismo tipo
de relacin inestable y, de la misma forma, los lazos de propiedad intentaban crear un mecanismo de unin
que promueva estabilidad.
Si un teniente muriera sin herederos, la tierra retornaba al ORUG: una forma de aclamacin residual del
soberano sobreviviente, bajo un nombre distinto, en el Derecho moderno de sucesiones.
(O HPEDUJR \ FRQVFDFLyQ HUDQ UHPHGLRV TXH SHUPLWtDQ DO ORUG recuperar la posesin de la tierra si un
teniente rompa su promesa de lealtad o fallaba en desarrollar los servicios feudales. Remedios similares
fueron aplicados en el caso de alta traicin en favor del rey. Para mayor referencia, ver el captulo 3 de
'XNHPLQLHUDQG.ULHU
La economa feudal estaba basada principalmente en la agricultura. La estructura feudal aseguraba la
produccin de la comida necesitada para mantener a una poblacin constantemente al borde de la guerra.
Incluso el Derecho feudal de propiedad a menudo presentado como el paradigma de la propiedad entrpica
concibi remedios para combatir fragmentaciones excesivas de propiedad. En efecto, mientras algunas
formas funcionales de fragmentacin de propiedad eran vitales para la estabilidad de la sociedad feudal,
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En la tradicin legal occidental, las leyes que prohiban la particin de la tierra y establecan la sucesin
de la tierra en favor de los hijos mayores o menores, han sido a menudo utilizadas para preservar la unidad
de la tierra. Estas reglas solan tener sus orgenes comunes y gozaban de un gran nivel de aceptacin y
cumplimiento, dado el inters de la mayora de propietarios de tierras en proteger el poder y prestigio de su
familia, los cuales estaban ligados tradicionalmente al tamao de sus tierras. En este contexto, la prioridad
en la sucesin era normalmente otorgada al hijo mayor (primogenitura) o al hijo menor (ultimogenitura). El
efecto principal de estas reglas ha sido la manutencin de la unidad en su estado normal, es decir, cuando el
propietario heredatario la posea.
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Las reglas emergan para prevenir la futura fragmentacin de intereses posesorios incluso en tiempos
feudales. Los tenientes en demeine no podan subcontratar sus derechos y obligaciones a travs de la
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GH OD MXVWLFDFLyQ LQWHOHFWXDO SDUD UHVWULFFLRQHV PRGHUQDV HQ OD IUDJPHQWDFLyQ IXQFLRQDO GH OD SURSLHGDG
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tuviera el poder para entrelazar la tierra con el desarrollo de un capricho, sa tierra sera plagada por una
SLUiPLGHGHREOLJDFLRQHVQRGLIHUHQWHVDHVDVDVRFLDGDVDODSUiFWLFDGHOVXELQIHXGDWLRQ(concepto similar al
subarriendamiento, en el que los tenientes de tierras del ORUGo del rey, permitan otros usos, alienaban partes,
etctera. Rudden reconoce la validez de este argumento, pero formula tres objeciones. Primero, l considera
que la objecin histrica al VXELQIHXGDWLRQno concerna en principio las capas de la obligacin. Segundo,
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amplio. Tercero, los mecanismos mercantiles podran resolver mejor tales problemas piramidales, en lugar
de mecanismos legales.
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comenzaran en un tiempo de resurgimiento de la vida urbana en el norte de Italia. El sur de Francia era el
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un importante componente del ius commune, al menos en localidades con mercados comerciales activos.
3DULVL\2+DUD\3DULVLREVHUYDURQTXHVLELHQWHQtDQFDELGDORVFRQLFWRVMXULVGLFFLRQDOHV
el Derecho Feudal haba coexistido armnicamente con el Derecho Mercantil, dada la distante perspectiva
entre ambos, en cuanto a la Propiedad y a los temas contractuales (sea, que el Derecho Feudal cubra,
por lo general, temas de propiedad y de estado, mientras que el Derecho Mercantil era usado para temas
comerciales y contractuales).
El sistema feudal no form la base de la jurisdiccin en las ciudades, donde el Derecho Romano y el Derecho
&DQyQLFR WRPDURQ SUHFHGHQFLD (O 'HUHFKR )HXGDO QR FRQJHQLDED FRQ ODV QHFHVLGDGHV GLQiPLFDV GH OD
emergente clase mercantil. Como resultado de la revolucin comercial por parte de la clase mercantil medieval,
las grandes ciudades del antiguo Imperio Romano se volvieron atractivas para el desarrollo de mercados
comerciales activos, as que muchos comerciantes de segunda generacin reubicaron el centro de su actividad
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El feudalismo se expandi de Francia hacia el norte de Italia, Alemania y Espaa, para luego inmiscuirse en
algunos territorios latinos en Europa. Muchas de las otras grandes civilizaciones del mundo han pasado por
SHULRGRVHQORVTXHKDQLPLWDGRORVDUUHJORVIHXGDOHVSRUPiVGHTXHODVFDUDFWHUtVWLFDVHVSHFtFDVVRQGH
alguna manera, diferentes al paradigma tpico de Europa medieval.
Los arreglos feudales en temas de Propiedad, caracterizaron mucho del Derecho comn de la Propiedad,
sin embargo, los juristas y acadmicos medievales continuaron utilizando las categoras romanas de la
Propiedad en sus escritos. Esto facilit el retorno a las categoras romanas, que fueron eventualmente
reinstauradas como parte de la oposicin al feudalismo que los conduca a la Revolucin Francesa.

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servidumbre como la conocemos (legal).
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demuestra los lmites de las analogas entre las nociones romanas de la propiedad absoluta y la aplicacin
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Consecuentemente, por ejemplo, los derechos de uso y de explotacin se divorciaron del usufructo, el
cual solo se poda dar a una persona por toda su vida; la creacin de restricciones legalmente obligatorias
(servidumbres) estaba agudamente limitada.
3DXOXV%RRNDG6DELQXPen D. 8.2.28: RPQHVDXWHPVHUYLWXWHVSUDHGLRUXPSHUSHWXDVFDXVDVKDEHUH
GHEHQW (todas las servidumbres deben tener causa perpetua).
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servitus imponi non potest. (las servidumbres no pueden ser creadas para atribuir derechos para cosechar
fruta o tener meriendas o para simplemente irrumpir en la propiedad ajena). Tales arreglos atpicos entendidos
como un corolario implcito podan, sin embargo, ser creados como objeto de obligaciones personales.
Los acadmicos europeos tambin se referan a este principio invocando el concepto de los derechos de
SURSLHGDGQRPLQDGRV0HUULOO\6PLWKSKDQUHFRQRFLGRTXHVLELHQHOSULQFLSLRGHQXPHUXVFODXVXV
es producto de la doctrina romanista y es seguida y aplicada en muchos pases del Derecho Civil, el principio
tambin existe como parte de la tradicin inarticulada del &RPPRQ/DZ. Los autores ilustran las muchas formas
en las que los jueces del &RPPRQ/DZse acostumbran a pensar en terminos comparables a la doctrina civilista.
3DUDXQGHVDItRPRGHUQRDOSULQFLSLRGHQXPHUXVFODXVXVYHU5XGGHQTXLHQDQDOL]DFUtWLFDPHQWH
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conocidos a un puado de formas estandarizadas.
0HUULOO\6PLWKSSQRWDQODSHFXOLDUGLFRWRPtDHQWUHOD3URSLHGDG\ORVFRQWUDWRVREVHUYDQGR
que mientras los derechos contractuales son libremente pactables, los derechos de propiedad son restringidos
a una lista cerrada de formas estandarizadas.
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Esto implica que los derechos de propiedad son reforzados solo con remedios reales si es que conforman
una de las QRPLQDGDVcategoras estandarizadas. Por otro lado, la premisa es lo opuesto en el campo de los
contratos: el sistema legal refuerza todo tipo de contratos, a menos que stos violen una norma dispositiva
en cuanto a su objeto y alcance.
Muchos artculos del Cdigo Civil Francs consideran el concepto de WLSLFDOLGDGde los derechos reales y
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dominio absoluto, entre otros.
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legal, lo cual puede ser visto como un despegue sustancial de la concepcin feudal de la propiedad, donde
la mayora de derechos atpicos tenan una naturaleza abstracta.
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SURYHHXQHVWXGLRFRPSDUDWLYRGHOSULQFLSLRGHQXPHUXVFODXVXVen los sistemas legales del mundo
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FXDOQLQJ~QGHUHFKRUHDOSXHGHFUHDUVHVLHVTXHQRHVWiSURYLVWRSRUHO&yGLJRROHJLVODFLyQGHFDGDOXJDU
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DUWtFXOR3URYLVLRQHVVLPLODUHVH[LVWHQHQRWURVVLVWHPDVGHULYDGRVGLUHFWDPHQWHGHPRGHORVHXURSHRV
WDOHVFRPRHO&yGLJRGH/RXLVLDQDDUWtFXORLQFLVRHO&yGLJR$UJHQWLQRDUWtFXORHO&yGLJR(WLRSt
DUWtFXORLQFLVR\OD,VUDHOL/DQG/DZVHFFLRQHVD
(OUD]RQDPLHQWROHJDOGHODDXVHQFLDGHQRWLFDFLRQDSDUHQWDTXHVHUtDGLItFLOSDUDXQFRPSUDGRUFRQRFHU
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objecin a este razonamiento. Piensa que un sistema registral funcional podra revelar stas transacciones al
FRPSUDGRU0iVD~QODQRWLFDFLyQQRHVQHFHVDULDQLVXFLHQWHSDUDFUHDULQWHUHVHVYiOLGRVGHSURSLHGDG
3DUDPD\RUDQiOLVLVHQHVWHSXQWRYHU0DWWHLSSTXLHQREVHUYDTXHODPLVPDUHVWULFFLyQHQ
la admisibilidad de los instrumentos registrables no existe en las jurisdicciones del &RPPRQ/DZ, donde las
partes pueden crear derechos de propiedad con un grado mucho mayor de autonoma.
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otros cdigos y cortes civiles. Ver, asimismo, Mattei (2000: p. 123).
La regla DGFRHOXPtuvo sus orgenes en las Instituciones de Gayo, para luego reproducirse en las Instituciones
GHO-XVWLQLDQR(OFRQFHSWREDVLFRHVTXHTXHODSURSLHGDGUHDOVHH[WLHQGHYHUWLFDOPHQWHKDVWDHOLQHUQR
(LQIHURV) y el cielo (FRHOXP). Ya una vez en la era republicana del Derecho Romano, sin embargo, los
conocidos permisos DGDHGLFDQGXP(los que fueron luego protegidos totalmente por remedios, a travs del
DFWLRGHVXSHUFLHSHUPLWLHURQODFUHDFLyQGHGHUHFKRVGHVXSHUFLHKRUL]RQWDOTXHSXGLHVHQVHURVWHQWDGRV
por sujetos diferentes al dueo o propietario del estrato del subsuelo.
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temprano. Atribuye esto a dos principales razones: (i) la popularidad de la regla DGFRHOXPen el pensamiento
PHGLHYDO LQJOpV \ HO GRPLQLR GH WHRUtDV DEVROXWLVWDV GH SURSLHGDG \ LL ODV SUiFWLFDV GH WUDQVIHUHQFLD GH
tierras que, por mediodel ritual de seisin (recordando la WUDGLWLRVLPEROLFDdel Derecho Romano), requirieron
una muestra simblica de la posesin, a travs de la entrega personal de una piedra o una mazorca del
suelo de esa misma tierra. El ritual de la WUDGLWLRVLPEROLFD, segn Wenzel, no era idneo para simbolizar la
transferencia del ttulo para derechos del subsuelo o de minerales no descubiertos.
La doctrina DGFRHOXPan se usa en el Derecho moderno en dos grandes campos, uno siendo el Derecho de
Propiedad, para cuestiones como por ejemplo la accesin en el dominio (por ejemplo, casos en los que las
construcciones cuelgan sobre la propiedad del vecino, entre otros); y en Derecho Internacional, para llegar
a temas de soberana territorial sobre espacio areo. Recientemente, la doctrina ha sido reanimada en el
Derecho Internacional Pblico, a travs de los reclamos de Estados ecuatoriales por sus derechos sobre la
yUELWDJHRHVWDFLRQDULDSDUDVDWpOLWHV2EYLDPHQWHORV(VWDGRVQRHFXDWRULDOHVVHRSRQHQDODDSOLFDELOLGDG
de la regla DGFRHOXPe invocan la aplicacin de una regla de posesin original.
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Revista de Derecho

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As como a los lmites verticales de la propiedad, incluso en tiempos tempranos, la atraccin hacia la regla
DGFRHOXPera mayormente simblica y sujeta a varias excepciones. El valor de tal simbolismo, sin embargo,
no debera ser subestimado, dada la fuerza interpretativa que es a menudo asociada con los principios
generales en sistemas del Derecho Civil.
De acuerdo a la regla de la accesin, VXSHUFLHVVRORFHGLW, ausente tal acuerdo, el dueo del ttulo poda
proclamar propiedad en cualquier construccin erigida por terceros en su tierra.
&yGLJR$OHPiQSDUiJUDIRVORVTXHIXHURQPiVDGHODQWHUHHPSOD]DGRVSRUXQDOH\HVSHFLDOGHO
GHHQHURGHODFXDOSURYH\yXQDUHJXODFLyQPiVH[SOtFLWDHQODPDWHULD
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las reglas civiles de la accesin, de acuerdo a las cuales el propietario de la tierra adquirira el ttulo de la
HGLFDFLyQHULJLGRSRUWHUFHURVHVWRHVVXSHUFLHVVRORFHGLW) con el deber de compensar el menor monto
entre el valor incremental de la propiedad y el costo de la construccin. La solucin por defecto en el Cdigo
&LYLOSXHGHKDEHUVLGRRFDVLRQDOPHQWHSUREDGDLQMXVWDGDGRHOPD\RUYDORUVXEMHWLYRGHXQDHGLFDFLyQSDUD
aquellos que lo disearon y construyeron, en comparacin al valor promedio o la valoracin subjetiva del
GXHxRGHODWLHUUDTXHQRWLHQHLQWHUpVGHSURSLHGDGHQUHODFLyQDODHGLFDFLyQ
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agriculturales o de construccin, excavaciones para un desage propio, o simplemente crear una poza o una
cava de vinos, entre otros. Para apreciar una investigacin histrica de la evolucin de las concepciones de
ODXQLGDGItVLFDGHODSURSLHGDGYHUWDPELpQ%LDQFD
Francesco Parisi
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Recientemente, las cortes del &RPPRQ/DZhan sido relativamente creativas en idear las formas para utilizar
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bienes raices del &RPPRQ/DZ en la tierra ahora parecen anticuados. Como el autor irnicamente expresa, las
referencias a la propiedad objeto de herencia, individible e inalienable, casi nunca fallan en traer una sonrisa.
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THEMIS 61
Revista de Derecho

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necesidades de los propietarios locales (por ejemplo, para la preservacin del estilo de subdivisin). Tambin
menciona que los que labran la tierra han, desde el giro del siglo, impuesto restricciones contractuales,
limitando el uso de la propiedad para darle prioridad a los valores de propiedad (como restringir el uso para
FLHUWRVSURSyVLWRVSURKLELUODFRQVWUXFFLyQGHFLHUWRVWLSRVGHHGLFDFLRQHVRHVSHFLFDUHOPDWHULDORORV
FRORUHVTXHGHEHQVHUXVDGRVHQODFRQVWUXFFLyQ5XGGHQREVHUYDHQXQDOtQHDVLPLODUTXHVLELHQ
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pero repetidos, intervalos de tiempo.
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SDUDXVDUODWLHUUDGHRWUROODPDGDSURSLHGDGVHUYLGRUD1RKD\XQDREOLJDFLyQDUPDWLYDSDUDHOSURSLHWDULR
de la propiedad servidora. Como es generalmente explicado, el propietario de la propiedad servidora solo
tiene el deber negativo de no interferir con los derechos del propietario de la propiedad dominante.
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asume tales obligaciones. El problema de la ley de convenios reales es, por tanto, principalmente debido a las
situaciones donde el asignado no ha aceptado expresamente asumir los convenios del propietario anterior.
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HOREMHWLYRIUHFXHQWHGHSHUPLWLUDODVFDUJDV\EHQHFLRVGHORVFRQYHQLRVUHDOHVSDVDUDORVSURSLHWDULRV
sucesivos en la propiedad subyacente.
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doctrinas de Common Law y estrategias que viste los derechos colectivos de propiedad en el pblico
GHVRUJDQL]DGR FRPR XQD IRUPD GH JHVWLyQ ySWLPD GH ORV UHFXUVRV 0iV UHFLHQWHPHQWH 6PLWK
LQWURGXMR OD QRFLyQ GH VHPLFRPXQHV (VWRV VRQ SDFWRV GH SURSLHGDG TXH FRQVLVWHQ HQ XQD PH]FOD GH
GHUHFKRVWDQWRSULYDGRVFXDQWRFRPXQHVFRQLQWHUDFFLRQHVVLJQLFDWLYDVHQWUHDPERVREVHUYDQGRTXHHVWD
estructura de propiedad permite la optimizacin de la escala de diferentes usos de la propiedad.
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(2001).
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propsito. Ejemplos de fragmentacin disfuncional con un propsito pueden encontrarse en situaciones
GRQGHORVGXHxRVGHODSURSLHGDGXQLFDGDTXLHUHQJHQHUDUSUREOHPDVGHDQWLFRPXQHVFRPRXQDIRUPD
GHFRQWURODUHOXVRGHVXSURSLHGDGPiVDOOiGHOWLHPSRGHVXGRPLQLR8QHMHPSORLQWHUHVDQWHGHODYLGD
real se ofrece por el caso de asociaciones de naturaleza y clubes de bicicleta de montaa, que utilizan
fragmentacin del tipo anticomunes como una forma de asegurar la conservacin a largo plazo o perpetua
de la tierra en su actual estado de indesarrollo.
En trminos generales, la fragmentacin disfuncional ocurre cuando atributos complementarios de la
SURSLHGDG VRQ GHVPHPEUDGRV /RV GHUHFKRV GH XVR \ H[FOXVLyQ VRQ XQ HMHPSOR SDUDGLJPiWLFR GH ORV
FRPSOHPHQWRV HVWULFWRV HQ HO SDTXHWH GH OD SURSLHGDG 1R REVWDQWH DSDUWH GH HVWH FDVR SDUDGLJPiWLFR
SRGHPRVIiFLOPHQWHSHQVDUHQRWURVDWULEXWRVHVHQFLDOHVGHXQGHUHFKRGHSURSLHGDGTXHHVWiQGHVWLQDGRV
a estar bajo el control de un individuo particular. Los problemas de anticomunes pueden emerger cuando tal
separacin disfuncional ocurre.
&RPR VH GLVFXWLy HQ OD VHFFLyQ QR KD\ XQD QRFLyQ HVWiWLFD GH IUDJPHQWDFLyQ ySWLPD /D +LVWRULD KD
GHPRVWUDGRTXHORTXHSDUHFtDVHUXQPDUFRGHWUDEDMRGHSURSLHGDGHFLHQWHEDMRFLHUWDVFLUFXQVWDQFLDV
sociales y econmicas, puede convertirse en subptimo bajo diferentes condiciones y viceversa. Imagine
la fragmentacin de una propiedad grande, tal como una antigua granja, en lotes construibles, cuando el
iUHDTXHURGHDFRQVLVWHHQSURSLHGDGUHVLGHQFLDOGHSHTXHxDVXSHUFLHYDORUDEOH(QWDOFDVRKD\SRFDV
sinergias no percibidas entre los fragmentos, y aquellas prdidas son superadas por la reduccin del tamao
del lote a un escala ptima para el nuevo propsito residencial. Los que hacen las polticas no pueden
controlar perfectamente la volatilidad del desarrollo de la tierra y los cambios resultantes en el uso ptimo de
OD3URSLHGDG6LQHPEDUJRSXHGHQLQWHQWDUDVHJXUDUTXHODSURSLHGDGPDQWLHQHVXFLHQWHH[LELOLGDGSDUD
adaptarse a las necesidades del momento.
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SUHVFULSFLyQSRUXVXIUXFWR$VLPLVPRHODUWtFXORGHO&yGLJR&LYLO$OHPiQHVWDEOHFHXQSHULRGRJHQHUDOGH
WUHLQWDDxRVSDUDODSUHVFULSFLyQDSOLFDEOHDODVDFFLRQHVUHDOHV3RURWURODGRORVDUWtFXORV\GHO
&yGLJR&LYLO,WDOLDQRHVWDEOHFHQODSUHVFULSFLyQDORVYHLQWHDxRVSDUDORVGHUHFKRVGHVXSHUFLH\XVXIUXFWR
respectivamente.
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de cesacin o de los daos a causa de la violacin de una restriccin de construccin pueden presentarse
despus de un lapso de dos aos desde el comienzo de una violacin notable. Ver tambin el comentario
RFLDOEDMRHODUWtFXORHOFXDOHVWDEOHFHTXHHVWDSURYLVLyQQRFDPELDODOH\FXDQGRHQOXJDUGHHVRKD
VLGRQRWDGRHQIiWLFDPHQWHSRU<LDQQRSRXORVTXHWDOHVSOD]RVSUHVFULSWLYRVSDUWHQVXVWDQFLDOPHQWHGH
los principios generales de la prescripcin de obligaciones contractuales (con una prescripcin de diez, en
lugar de dos aos).
Francesco Parisi
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Revista de Derecho
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Estos plazos de prescripcin son a veces sorprendentemente cortos. Ver, por ejemplo, el caso del Estatuto
de limitaciones de Lousiana, extinguiendo los derechos reales luego de dos aos desde el comienzo de
la violacin. Es importante notar que, en la misma jursidiccin, una accin personal para la aplicacin de
restriccin sera sujeto a un plazo mucho mayor, de diez aos por prescripcin liberativa. Ver el Cdigo Civil
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<LDQQRSRXORV
9HU<LDQQRSRXORVFXDQGRGLVFXWHHODUWtFXORGHO&yGLJR&LYLOGH/RXLVLDQDUHYLVDGRHQ
De acuerdo a los principios legales, la extincin de un tipo de restriccin, concluido el lapso de un estatuto
de limitacin no afecta la aplicabilidad de otros tipos de restriccin, as como tampoco lo extiende a
otras situaciones (por ejemplo, librando otros lotes del mismo tiempo de restriccin que ha sido violada).
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GHPiVGHGRVDxRODSURSLHGDGVHOLEHUDGHWRGDVODVUHVWULFFLRQHVUHODWLYDVDOXVRFRPHUFLDO
De acuerdo al artculo 782 del Cdigo Civil de Louisiana, las restricciones a la construccin terminan por
abandono del plan completo o por un abandono general de una restriccin particular. El abandono, como
la prescripcin, no se limita a prohibir el derecho de accin para la aplicacin de restricciones; extingue el
GHUHFKRUHDO9HUHODUWtFXORGHO&yGLJR&LYLOGH/RXLVLDQDUHYLVDGRHQH[WHQVLYDPHQWHGLVFXWLGR
HQ<LDQQRSRXORV
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llama lmite de principio el cual limita el derecho a subdividir la propiedad privada en fragmentos. El derecho
de Propiedad responde a la excesiva fragmentacin con el uso de una variedad de reglas y doctrinas como
ODUHJODFRQWUDUHVWULFFLRQHVGHSHUSHWXLGDG]RQLFDFLyQ\VXEGLYLVLyQLPSXHVWRVDODSURSLHGDG\FRVWRVGH
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abandonados para que el Estado pueda luego recuperarlos.
En el caso de un incumplimiento de un convenio real, por ejemplo, el propietario dominante puede solo
recuperarse a travs de daos y perjuicios.
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Revista de Derecho

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Restaurar el acuerdo natural original requiere esfuerzos legales y transaccionales (tal como rodar una
piedra cuesta arriba requiere esfuerzo fsico con un costo incrementado de energa). En suma, luego de la
UHXQLFDFLyQODVFRVDVSXHGHQYHUVHFRPRDQWHVSHURHOFDPELRQRVHGDVLQFRVWRVVRFLDOHV
Merrill y Smith (2000) plantean la interesante pregunta de por qu tales preocupaciones surgen solo con
respecto a derechos reales atpicos. La conclusin del autor desestima la explicacin de anticomunes de
+HOOHUVREUHODGRFWULQDGHQXPHUXVFODXVXV, y sugiere que el objetivo de tales reglas es la minimizacin
de los costos de informacin.
La implementacin de un paradigma de remedios direccionales obviamente requiere informacin H[DQWH
sobre la magnitud de los costos de direccin. La decisin de los remedios llevados a cabo en la seccin previa,
GHKHFKRVHUHHUHDGHFLVLRQHVH[DQWHde remedios ptimos. Los remedios son seleccionados en la base
de los costos de direccin esperados, y no seran aplicables en situaciones donde no se esperen diferencias
GHGLUHFFLyQVLVWHPiWLFDV8QDHYDOXDFLyQH[SRVWde tales costos, mientras que mejoran potencialmente en
ODHFLHQFLDGHODDVLJQDFLyQLQFUHPHQWDUtDODLQFHUWLGXPEUHGHODSURWHFFLyQUHPHGLDOGLVSRQLEOHSDUDORV
propietarios actuales, reduciendo los incentivos para mejorar el valor de las inversiones para los propietarios
racionales con aversin al riesgo.
Francesco Parisi

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Mattei (2000: p. 123) observa que la taxonoma que requiere que el objeto de la propiedad sea una cosa
material y tangible, puede ser explicada como una expulsin del dominio del derecho de propiedad de esos
poderes no relacionados a una relacin fsica con la tierra, como sola ser el caso de la mayora de derechos
de propiedad.
Como una aplicacin de este principio, los documentos que establecen convenios restrictivos deben ser
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En la jurisprudencia de Louisiana, el abandono de una restriccin particular es entendido como el abandono

de un convenio real, afectado a todas las partes del convenio original. Los cambios en la vecindad de
la subdivisin, pero no dentro de ella, no tienen, por tanto, efecto en la validez de las restricciones de
FRQVWUXFFLyQHQODVXEGLYLVLyQ<LDQQRSRXORV
El artculo 783 del Cdigo Civil de Louisiana declara que la duda sobre la existencia, validez o alcance de
las restricciones de construccin se resuelve a favor de la libre utilizacin del inmueble. De acuerdo a las
cortes de Louisiana, desde que las servidumbres y las restricciones conveniales tienen efectos similares a
aquellos de otras restricciones de construccin, cualquier convenio que establece restricciones en el uso de
la propiedad debera ser interpretado en IDYRUHPOLEHUWDWLV<LDQQRSRXORV3RUORWDQWRFXDQGRKD\
una duda sobre el contenido o validez de una restriccin (por ejemplo, un cuestionamiento de la validez de
un plan de subdivisin o convenio real), la duda se resuelve favoreciendo el uso irrestricto de la propiedad.
Yiannopoulos tambin provee varios casos y ejemplos, explicando que cuando una restriccin particular
de subdivisin ha sido abandonada, las propiedades en la misma subdivisin son liberadas de esa sola
UHVWULFFLyQ3RUWDQWRXQFDPELRHQHOYHFLQGDULRGHUHVLGHQFLDODFRPHUFLDOQRDIHFWDDXWRPiWLFDPHQWHRWUDV
restricciones funcionales no relacionadas, pero puede afectar otras limitaciones funcionalmente relacionadas.
Esta aparente anomala en la coordinacin de propiedad y reglas contractuales ha sido pasada por alto en la
literatura. Investigaciones recientes sugieren que las cortes angloamericanas respondieron intuitivamente a
los peligros de la fragmentacin irrestricta, obstruyendo el devenir de las promesas personales adjuntas a la
tierra en favor de los acuerdos objetivos, intrnsecos a la tierra en cuestin. Ver Depoorter y Parisi (2000).
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UHVXOWDGRGHOLGHDOGHOLEHUWDGHFRQyPLFDHLQWHOHFWXDODFRJLGRSRUODWHRUtDSROtWLFDOLEHUDO*RUGOH\
La teora contractual europea continental aplic la nocin de libertad de contratar a un amplio rango de
situaciones que son generalmente agrupadas bajo los tres ttulos generales de libertad de forma, tipo y
REMHWR 3DUD QHV GHO VLJOR ;,; HO 'HUHFKR LQJOpV KDEtD FRQVROLGDGR WDPELpQ XQ SULQFLSLR GH OLEHUWDG GH
contratar, el cual permaneci como un principio central de su marco de ordenamiento privado. El ideal de
libertad de contratar del siglo XIX rechaz la imposicin re restricciones legales a la libre determinacin de
las partes a un contrato, sin embargo, se dej un espacio para una distincin entre acuerdos de propiedad
WtSLFRV\DWtSLFRVFRQXQDSURWHFFLyQUHPHGLDOGLIHUHQFLDGD3DULVL
Como se mencion, estas libertades contractuales son a menudo agrupadas bajo tres ttulos generales en la
WHRUtDFRQWUDFWXDOHXURSHDDVDEHUOLEHUWDGGHIRUPDWLSR\REMHWR3DULVL/DOLEHUWDGGHWLSRDERUGDORV
problemas de taxonoma en acuerdos contractuales. Lo interesante de esta libertad es que las partes de un
contrato tienen la libertad de forjar nuevos tipos de contratos fuera de los tipos contractuales estandarizados
de los cdigos civiles modernos. En la historia del derecho de contratos, los contratos innominados o atpicos
VRQ HQ HIHFWR GHQLGRV FRPR DTXHOORV TXH QR FDEHQ GHQWUR GH ORV WLSRV FRQWUDFWXDOHV HVWiQGDU \ SRU
los cuales la ley no provee ningn puado de reglas designadas para esa transaccin en particular. Estos
contratos atpicos disfrutan la plena aplicacin por el sistema legal y son generalmente adjudicados en la
base de los principios generales del derecho de contratos (a menudo contenidos en los ttulos On Contracts
LQ*HQHUDOHQORVFyGLJRVHXURSHRV\ODHOHFFLyQHVSHFtFDGHGLVSRVLFLRQHVSUHGRPLQDQWHVDFRUGDGDSRU
las partes.
Francesco Parisi
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de las formas tpicas de la propiedad, los sistemas legales suelen imponer requisitos estrictos para el
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subsecuentes.
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propiedad.
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que no lo consientan. Tudden ilustra su idea con la siguiente observacin. Supongamos que Negro tiene la
propiedad de Acrenegro, mientras que su vecino Blanco tiene la propiedad de Acreblanco. Si Blanco le da a
Negro el derecho de paso a travs de Acreblanco, entonces la transaccin imparte a Negro una rplica del
reclamo de Blanco, que nadie construye en Acreblanco. Por tanto, en una transaccin que envuelve solo a
Blanco y Negro, la posicin legal del resto del mundo es alterada en que ellos ahora deben a Negro un deber
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Mattei (2000) llama a este efecto el factor de impacto permanente.
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restringidos a un nmero limitado de formas estandarizadas, manifestando que la raz de la diferencia
(...) nace de la naturaleza in rem de los derechos de propiedad: Cuando los derechos de propiedad son
creados, los terceros deben gastar tiempo y recursos para determinar los atributos de estos derechos, ambos
para evitar violarlos y para adquirirlos de los poseedores actuales. La existencia de derechos de propiedad
inusuales incrementa el costo de procesamiento de informacin sobre los derechos de propiedad. No siempre
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Francesco Parisi

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propiedad.
Posner primero reconoci los costos de la excesiva fragmentacin, proveyendo una aplicacin en el derecho
de propiedad de las servidumbres. La distincin del &RPPRQ/DZentre promesas que conciernen a la tierra
y los convenios restrictivos que son meramente personales es explicada en esta luz. La idea, formulada en
las primeras ediciones de este texto, se expresa en la ltima edicin, como sigue: Una razn es que teniendo
muchos palos en el conjunto de derechos ... la propiedad incrementa los costos de transferir propiedad.
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negociacin entre las partes, y (ii) la superacin de la negociacin estratgica. Notablemente, la primera
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anticomunes. La bsqueda y los costos de transaccin seran generalmente altos en casos tradicionales de
comunes (libre acceso), dado el potencialmente ilimitado nmero de individuos que podan tener acceso a
un recurso de libre acceso, desestabilizando y explotando cualquier acuerdo a que los usuarios incumbentes
podan haber llegado entre ellos. En casos de anticomunes, sin embargo, como en las propiedades del
escaparate de Heller, cada parte trata de ejercitar un derecho a excluir. Pero para hacer esa amenaza
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Una ilustracin seria de ayuda. Considera el caso en el que un dueo que deliberadamente elige fragmentar
su propiedad como un modo de controlar el futuro del uso de la propiedad (por ejemplo, en el caso de grupos
a favor del medio ambiente y asociaciones para el cuidado de la naturaleza que utilizan fragmentaciones
de anti comunes como una forma de asegurar la conservacin a largo plazo o perpetua de tierra en un
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para rendir cualquier parcela (o combinacin de unas cuantas parcelas) que no se puede usar para otros
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fragmentarios y la sociedad se quedan con un costo hundido, debido al mosaico despilfarro de los pequeos
ttulos inservibles.
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hechos para crear una fragmentacin. Recontratar es, en efecto, sustancialmente barato en el ltimo caso,
reduciendo la necesidad de conservar el acuerdo original.
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casi arreglos contractuales que disfrutan de proteccin de propiedad (de alguna forma, podemos pensar
HQ XQ GHVHQYROYLPLHQWR HVSHFtFR D PHGLGD TXH HO GHUHFKR FRQWUDFWXDO DQDOyJLFR GH ORV UHPHGLRV GH
SURSLHGDG&RPRWRGRVORVHVWXGLDQWHVTXHVREUHYLYLHURQDXQDFiWHGUDGHUHPHGLRVSRGUtDQGDUVHFXHQWD
las categoras sustantivas de propiedad y contratos solo son SUR[LHV muy imperfectos para las categoras
remediales aplicables en el caso
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