Roteiro para apresentao do laudo de avaliao

Imveis Urbanos
O roteiro a seguir, desenvolvido pela empresa Pelli Sistemas Engenharia, tem como
objetivo esclarecer dvidas a respeito da elaborao do Laudo de Avaliao, para usurios
dos seguintes produtos: SisDEA Modelagem de Dados, SisReN Regresso Linear e
Redes Neurais Artificiais, SisPlanV Regresso Linear e Regresso Espacial e SisReg
Regresso Linear e Regresso No Linear.
O laudo de avaliao construdo com base neste roteiro atende s especificaes
contidas na NBR 14.653, partes 1 e 2, e estabelece a estrutura mnima para o Laudo de
Avaliao Completo e para o Laudo de Avaliao Simplificado. O Laudo de Uso Restrito tem
por finalidade atender a questes pertinentes as especificidades de cada contratante e por
este motivo no ser aqui abordado.
Os itens foram relacionados na seqncia definida pela NBR 14.653 parte 2, e se
constituem basicamente dos tpicos descritos a seguir, para o Laudo de Avaliao
Completo e para o Laudo de Avaliao Simplificado.

1. Laudo de avaliao completo

Os laudos de avaliao completos devem conter, no mnimo, os seguintes itens:
a) folha resumo:

o laudo de avaliao deve conter uma ficha resumo ou folha de rosto, que tem
por finalidade identificar, de forma rpida, o bem avaliado, a data da avaliao, o
proprietrio, a metodologia utilizada e o valor final adotado.

b) identificao do solicitante:

citar o solicitante do laudo de avaliao, conforme indicado pelo contratante.

Neste item ainda podem ser citados os proprietrios do(s) imvel (eis)
avaliado(s);

c) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante. As principais finalidades do

Laudo de Avaliao so:

alienao de bens;

aquisio de imveis novos ou usados;

arrematao em leilo ou adjudicao (retomada do imvel);

doao;

dao em pagamento, normalmente para quitao de dvidas contradas em

banco pela rea comercial;

garantia de operao comercial;

locao de imveis comerciais ou residenciais;

levantamento patrimonial

permuta

d) objetivo da avaliao;

O objetivo da avaliao est normalmente focado na determinao dos valores

de mercado (venda e locao), de liquidao forada ou liquidao imediata, e de
outros valores definidos na NBR 14.653: valor em risco, valor de desmonte, custo
de reproduo, custo de reedio e custo de reposio.

e) objeto da avaliao. Os tipos de bens normalmente avaliados so:

centros comerciais, shopping centers, lojas, prdios comerciais;

hospitais, hotis, universidades;

complexos industriais;

postos de combustveis;

apartamentos, casas;

conjuntos residenciais;

garagens autnomas, edifcios de garagem;

galpes e armazns;

terrenos, glebas urbana;

loteamentos;

salas e andares corridos;

terrenos de vocao comercial;

Neste item deve ser includa a descrio sumria do bem, que tem por finalidade
descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o(s) imvel(is)
avaliado(s), incluindo endereo completo. Alm da descrio, podem ser
relacionados os seguintes itens:

f)

rea construda, em m;

rea do terreno, em m;

ocupante do imvel e o tipo de ocupao (ocupado pelo proprietrio, locado para

terceiros, invadido, etc.)

pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2. da NBR

14653-1:2001. Para incio dos trabalhos de avaliao, a documentao referente ao
imvel a ser avaliado deve estar disponvel. Na ausncia destas informaes, neste
item caber ao engenheiro descrever os pressupostos assumidos pela insuficincia
nas informaes, bem como as ressalvas e os fatores limitantes.

g) identificao e caracterizao do imvel avaliando atender ao disposto em 7.3 da

NBR 14653-1:2001; Indicar a data ou o perodo da vistoria, relatando a vistoria ao
bem avaliado e a sua adequao ao contexto imobilirio no qual est inserido. Em
nenhuma hiptese poder ser elaborada uma avaliao sem a vistoria ao imvel
avaliado. O engenheiro poder valer-se de anexo, em caso de grande volume de
informaes, citando neste campo o nmero do referido anexo.
h) diagnstico do mercado (estrutura, conduta e desempenho) atender ao disposto
em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001, indicando a expectativa do avaliador em relao ao
desempenho do avaliando no mercado, indicando a liquidez do imvel. Os conceitos
mais frequentemente utilizados so:

liquidez: baixa, normal ou alta;

desempenho de mercado: recessivo, normal ou aquecido;

quantidade de ofertas de bens similares: baixa, mdia ou alta;

absoro do bem pelo mercado: inexistente, lenta ou demorada e rpida;

pblico alvo: indicar o pblico alvo para absoro do bem;

O engenheiro de avaliaes, caso julgue necessrio, poder valer-se de anexo

quando for grande o volume de informaes, citando o nmero do referido anexo.
i)

indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) atender ao disposto no

item 8 da NBR 14653-1:2001, indicando a(s) metodologia(s) empregada(s), e
justificando sucintamente sua utilizao. Os mtodos tratados pela NBR 14.653 so:

Mtodo comparativo direto de dados de mercado;

Mtodo involutivo;

Mtodo evolutivo;

Mtodo da capitalizao da renda;

Mtodo comparativo direto de custo;

Mtodo da quantificao de custo;

Quando no for possvel aplicar um dos mtodos relacionados acima, este

procedimento deve ser citado no Parecer Tcnico, no podendo ser enquadrado
como Laudo de Avaliao.
j)

especificao da avaliao - Indicar a especificao atingida, com relao aos graus

de fundamentao e preciso. Quando solicitado pelo contratante, dever ser
apresentado demonstrativo completo da pontuao atingida; Indicar a categoria em
que se enquadra o laudo, segundo a classificao da norma NBR 14.653-2 da
ABNT. Sugerimos transcrever, para cada metodologia utilizada, as tabelas da NBR
14.653-2 correspondentes, marcando com um (X) a coluna referente pontuao
alcanada e indicando a pontuao final atingida, conforme exemplo abaixo:

Item
1 Caracterizao do imvel avaliando

Graus de Fundamentao
II
III
I
(2
(3 pontos)
(1 ponto)
pontos)
X

Quantidade mnima de dados de mercado,

2 efetivamente utilizados
3 Identificao dos dados de mercado
4 Extrapolao
5
6

Nvel de significncia,
somatrio do valor
das duas caudas, mximo para a rejeio da
hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)
Nvel de significncia mximo admitido nos
demais testes estatsticos realizados

Total pontuao atingida

Grau de Fundamentao do Laudo

X
X
X
X
X
16
II

Descrio
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em
torno do valor central da estimativa

III

Graus de preciso
II

30%

40%

I
50%

k) tratamento dos dados e identificao dos resultados: explicitar os clculos efetuados,

o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso
de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser
apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo.
Normalmente so indicados os seguintes itens:

l)

O perodo de pesquisa de dados de mercado;

O tipo de tratamento adotado, indicando a regresso linear, as redes neurais

artificiais, a regresso espacial, a anlise da envoltria de dados ou outros
mtodos (explicitar);

resultados da avaliao e sua data de referncia; Indicar preferencialmente:

Valor de Mercado:
o

RS.......... (por extenso)

Consideraes finais quanto ao valor do bem.

Valor para liquidao imediata (quando solicitado pelo contratante):

o

Mximo (indicar o prazo de permanncia mnimo)

R$.......... (por extenso)

Mnimo (indicar o prazo de permanncia mximo)

R$.......... (por extenso)

Quando utilizadas as tcnicas de simulao de monte carlo, com a

construo de cenrios probabilsticos, indicar o intervalo de confiana e o
coeficiente de variao.

m) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela

avaliao, incluindo observao complementares e a relao de anexos, conforme
sugesto abaixo:

Observaes Complementares Importantes:

o

Informaes relevantes, quando do conhecimento do engenheiro

avaliador, tais como: nus, dvidas e gravames, invases, reas
parciais ou totais no averbadas, riscos de inundao e restries de
rgos de proteo ambiental ou de concessionrias de servios
pblicos (energia eltrica, gua e esgoto, telecomunicaes reas
de servido), etc. Sempre que for o caso, dever ser enfatizada a

necessidade do exame da matria pela rea jurdica. Indicar

documentos no anexados, que tambm subsidiaram o trabalho;

Profissional(is) responsvel(is):
o

Dever conter nomes dos profissionais com as respectivas

assinaturas, ttulos e indicao do nmero do CPF/CGC e do registro
no CREA do(s) profissional (is) e da empresa(s) responsvel (is), com
os respectivos nmeros da ART referente ao trabalho.

Local e Data do Laudo/Parecer Tcnico;

Anexos:
a) fotografias coloridas do avaliando, que permitam a identificao do bem,
destacando as fachadas e interior do imvel, o logradouro com a
numerao e a vizinhana;
b) vistoria detalhada do bem avaliando quando no contemplada no corpo
do laudo;
c) diagnstico de mercado, especialmente para empreendimentos, quando
no contemplado no corpo do laudo;
d) documentao do objeto avaliado, incluindo plantas de engenharia e
arquitetura, caso fornecidas pela contratante ou pelo proprietrio;
e) pesquisa de mercado, incluindo foto colorida de cada elemento da
amostra (a foto necessria para o enquadramento no Grau de
Fundamentao III).
f)

croqui de localizao do imvel avaliando e dos elementos amostrais;

g) A.R.T - Anotao da Responsabilidade Tcnica, dos trabalhos junto ao

CREA (via do contratante);
h) tratamento de dados e memorial de clculos, incluindo o grfico de preos
observados versus valores estimados;
i)

resultados dos valores estimados para liquidao forada (imediata) do

bem;

j)

demais documentos que fundamentaram o trabalho e arquivos gerados

em meio digital, quando solicitado pelo contratante.

2. Laudo de avaliao simplificado

O laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida, aos
itens de a a h de 10.1 da NBR 14653-1:2001. Para a identificao do valor de mercado,
podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os seguintes anexos:
documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados de
mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais
utilizados.
3. Exemplo de Laudo de Avaliao Completo
Para facilitar o entendimento do roteiro aqui desenvolvido, ser fornecido, em anexo,
um exemplo de Laudo de Avaliao Completo para o exerccio resolvido no Curso de
Avaliao Imobilirias - Fundamentos e Aplicao da Inferncia Estatstica Mdulo
Bsico, constante da apostila que acompanha o curso, avaliao de lojas.