Um passo frente na Engenharia de Avaliaes

MODELO DE LAUDO DE AVALIAO

ATENO !!!

O Laudo de Avaliao aqui elaborado tem por finalidade prover um modelo

compatvel com as exigncias tcnicas da NBR 14.653, Parte 1 Procedimentos Gerais e
Parte 2 Imveis Urbanos.
Todos os dados aqui utilizados foram extrados do exerccio terico, desenvolvido em
sala de aula, com o uso de nossos softwares de Regresso Linear: SisDEA Modelagem
de Dados, SisReN Regresso Linear e Redes Neurais Artificiais, SisPlanV Regresso
Linear e Regresso Espacial e SisReg Regresso Linear e Regresso No Linear.
O exerccio aplicado durante o curso de Avaliaes Imobilirias Fundamentos e
Aplicao de Regresso Linear e da Inferncia Estatstica Mdulo Bsico, e est descrito
na Apostila utilizada neste curso.
Os demais dados utilizados, bem como as fotos digitais, so para uma simples
ilustrao, no retratando, em nenhuma hiptese, ofertas ou transaes de imveis reais
ocorridas no mercado imobilirio, nas condies citadas.

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LAUDO DE AVALIAO FOLHA RESUMO

N. da solicitao (informado pelo contratante): 2011.01.01.01.201
Solicitante: Banco Exemplo.
Interessado: Exemplo Participaes e Incorporaes Ltda.
Proprietrio: Exemplo Participaes e Incorporaes Ltda.
Objetivo da avaliao: Definio do valor venal dos imveis.
Endereo completo dos imveis:
Cidade: Belo Horizonte
Loja 1: Avenida W,

CEP: 31.000-000
Loja 2: Avenida W,

UF: MG
Loja 3: Avenida T.

rea construda (m):

Loja 1: 150,00 m,

Loja 2: 400,00 m,

Loja 3: 300,00 m.

Mtodo(s) utilizado(s): Mtodo comparativo direto de dados de mercado.

Resultados de avaliao:

- Valor de mercado para venda do imvel:

Loja 1: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais)
Loja 2: R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais)
Loja 3: R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais)
Classificao quanto liquidez: Normal
Grau de Fundamentao do Laudo: I
Grau de Preciso do Laudo: II
Dados e assinatura do RT do Laudo de Avaliao:

Eng. Civil e Mecnico Antnio Pelli Neto CPF: 000.000.000-00 CREA 00.000/D.

Local e data do laudo de avaliao

Belo Horizonte, 20 de janeiro de 2011.

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LAUDO DE AVALIAO

1. Solicitante
Banco Exemplo
2. Interessado / Proprietrio
Exemplo Participaes e Incorporaes Ltda
Diretoria de Infra estrutura
3. Finalidade
Alienao de Bens.
4. Objetivo
Determinao do valor de mercado para venda e locao.
5. Objeto da Avaliao
Tipo do bem: Lojas.
Endereos:
Cidade: Belo Horizonte
Loja 1: Avenida W,

UF: MG
CEP: 31.000-000
Loja 2: Avenida W,
Loja 3: Avenida T.

rea construda (m):

Loja 1: 150,00 m, Loja 2: 400,00 m, Loja 3: 300,00 m.
Os imveis, para uso comercial, esto localizados na regio central da cidade de
Belo Horizonte, sendo constitudo de 3 (trs) lojas, no nvel da via pblica, com
padro de acabamentos normal e em bom estado de conservao.
Ocupante do imvel: O imvel encontra-se locado para terceiros.
Tipo de ocupao: comrcio varejista local.

6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento deste trabalho no foram observadas ressalvas ou fatores
limitantes.

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7. Identificao e Caracterizao do Bem Avaliando

Data da vistoria: 17/01/2011.
7.1) Caracterizao da regio
7.1.1) Caracterizao Fsica
Trata-se de regio inserida na malha urbana do Municpio de Belo Horizonte, infraestrutura completa, ocupao mista - comercial / residencial multifamiliar, com
padro de ocupao normal, apresentando facilidade de acessos, estando
localizados prximos aos cruzamentos das avenidas W e T.
A regio formada por construes de padro construtivo elevado e possui forte
intensidade de trfego de veculos e pedestres. O padro de comrcio observado
normal, com tipo de comrcio local e atratividade mdia.
7.1.2) Servios / Infra-estrutura
dotada de toda infra-estrutura que normalmente serve as reas urbanas, assim
como redes de gua, energia eltrica, esgotos, pavimentao, transporte coletivo e
telefone.
7.2) Caracterizao dos imveis avaliandos
Trata-se de imveis para uso comercial, lojas, edificadas em terreno no nvel do
logradouro pblico com rea descrita no item 5 anterior, conforme Registro de
Imveis Registro Geral, da Cidade de Belo Horizonte, matrcula n. 7.217.
Os imveis avaliando possuem estrutura geral em concreto armado, padro de
acabamento normal, idade aparente de dez anos e encontram-se em bom estado de
conservao.
Existe pavimento inferior com rea 18,17 m2, com acesso por rampa voltada para o
logradouro ou por escada interna nos fundos do pavimento trreo.
Foi observado o acabamento dos imveis em estudo como segue:
-

Fachadas: revestida parcialmente em full jet, tinta ltex e esquadrias de

alumnio anodizado com vidro.
Piso: cermico (hall de entrada), carpete (rea de atendimento), piso
emborrachado (nas salas internas).
Paredes: revestimento em tinta ltex sobre massa corrida.
Teto em laje sem rebaixamento.

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Banheiros: paredes revestidas em azulejo, piso tipo emborrachado e bancada em

granito.
Subsolo: piso cimentado e paredes em tinta ltex sobre massa corrida.

8. Diagnstico do Mercado
O municpio de Belo Horizonte possui uma populao de aproximadamente
2.700.000 habitantes. O centro antigo da cidade, onde se localizam os imveis
avaliandos, tem sido alvo de constante processo de revitalizao, pelos rgos
municipais.
Considerando que vem ocorrendo em nosso pas uma retomada da atividade
econmica, principalmente no setor varejista, com um incentivo do governo
municipal para pequenos lojistas / empresrios, o municpio encontra-se com o
comrcio com desempenho normal, havendo na cidade um nmero significativo de
transaes imobilirias.
A quantidade de ofertas de bens similares mdia e a absoro pelo mercado pode
ser considerada normal.
Os imveis que esto sendo avaliados possuem padro construtivo compatvel com
o encontrado na cidade, sendo as reas similares maior parte das lojas
selecionadas na amostra, possuindo rea toda de trreo e posicionadas no meio de
quadra.
Considerando as condies do mercado e os atributos particulares dos imveis
avaliandos, estes so classificados como de LIQUIDEZ NORMAL.
9. Metodologia empregada
Mtodo empregado: Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Para elaborao deste trabalho foi utilizado o Mtodo Comparativo de Dados de
Mercado, com tratamento tcnico aos dados com a utilizao da regresso linear /
inferncia estatstica, conforme recomenda a Norma Tcnica da ABNT NBR
14.653, partes 1 e 2.
.
Para o clculo inferencial estatstico foi utilizado o programa de regresso linear
mltipla e de redes neurais artificiais SisDEA Home.

10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados

Perodo de pesquisa: de 05/01/2011 a 17/01/2011.

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Tratamento dos Dados:

Modelo Estatstico Venda:
Para se obter o valor de mercado das lojas por regresso linear e inferncia
estatstica, foi desenvolvido modelo matemtico / estatstico, contando com 9 (nove)
elementos coletados e efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR
14.653-2, sendo considerada uma varivel dependente, valor unitrio (R$), e duas
variveis independentes: setor urbano e rea total .
Nmero de Dados de mercado utilizados:
Lojas: 9 elementos efetivamente utilizados.
A descrio das variveis utilizadas e o tratamento dos dados encontram-se
anexo VI.

11. Especificao da Avaliao

O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia cientfica, atravs de
processo de regresso linear / inferncia estatstica, e os resultados enquadrados
nos seguintes nveis de fundamentao e preciso:

Item
Caracterizao do imvel avaliando
Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados
Identificao dos dados de mercado
Extrapolao
Nvel de significncia, somatrio do valor das duas caudas, mximo
5
para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)
6 Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula
do modelo atravs do teste F de Snedecor
Total pontuao atingida
Grau de Fundamentao do Laudo
1
2
3
4

Descrio
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em
torno do valor central da estimativa

III

Graus de Fundamentao
III
II
I
(3
(2
(1
pontos) pontos) ponto)
X
X
X
X
X
X
18
I

Graus de preciso
II

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12.

Resultado da Avaliao e Data de Referncia

Valor de mercado: venda (alienao):

Loja 1: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais)
Loja 2: R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais)
Loja 3: R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais)
Os valores expressos acima foram obtidos em concordncia com a liquidez do
mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares dos
imveis, suas caractersticas fsicas, sua localizao e a oferta de imveis
assemelhados no mercado imobilirio.
13. Ressalvas e Fatores Limitantes
No desenvolvimento do presente trabalho no foram observadas informaes
complementares importantes.
14. Profissional Responsvel
Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho encerrado com 06
(seis) folhas impressas, sendo a ltima assinada e as demais rubricadas,
alm de seus anexos.
Belo Horizonte, 20 de janeiro de 2.011

Pelli Sistemas Ltda.

Antnio Pelli Neto

CGC 00.000.000/0000-00
CREA MG 00.000

Eng. Civil e Mecnico

CREA : 0.000/D
CPF: 000.000.000-00

Anexos:
I Documentao fotogrfica do avaliando
II Documentao utilizada no trabalho
III ART Anotao de Responsabilidade Tcnica
IV Croquis de Localizao da amostra e dos imveis avaliando
V Pesquisa de Mercado
VI Tratamento dos Dados
VII Arquivos da avaliao em meio digital

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