TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIN N 114-2010-SUNARP-TR-T
Trujillo, ocho de abril de dos mil diez.
APELANTE
TTULO
RECURSO

:
:
:

FELIPE QUISPE CONTRERAS.

N 73632-2009 del 16.12.2009.
H.T.D. N 9026 del 05-02-2010.

REGISTRO
ACTO (s)
SUMILLA

:
:
:

Registro de Predios de Chiclayo.

Bloqueo.

IMPLICANCIA

DE

LOS

TTULOS

PENDIENTES

RESPECTO

LA

CALIFICACIN DE UN TTULO POSTERIOR

Si la copia literal advierte de la existencia de ttulos pendientes, implcitamente
alerta al interesado de una posible variacin de la situacin jurdica de la
partida registral; mxime si los efectos de la inscripcin se retraen a la fecha
del asiento de presentacin de los ttulos respectivos.
I.

ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN

PRESENTADA
Mediante el presente ttulo se solicit la anotacin de bloqueo del predio
inscrito en la partida electrnica N 02005577 del Registro de Predios de
Chiclayo.
A tal efecto se adjunt, solicitud formulada por el notario Jos Urteaga
Caldern y copia de la minuta de compraventa del 29.01.2009 celebrada
entre ANN ARBOR PERU S.A. EN LIQUIDACIN, representada por la
entidad liquidadora ROMA RECURSOS EMPRESARIALES SAC en
calidad de vendedora; y de la otra parte INVERSIONES SMS SAC como
compradora.

II.

DECISIN IMPUGNADA
La Registradora Pblica del Registro de Predios de Chiclayo, Karina
Fong Maita, tach sustantivamente el ttulo en los siguientes trminos:
I. Acto solicitado: Inscripcin de bloqueo

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II. Antecedente Registral. Partida 02005577
Razones para tachar:
Realizada la calificacin del ttulo presentado y su adecuacin a
sus antecedentes registrales se verifica de la partida 02005577 que
el actual titular registral del predio es GASTRONOMICA DEL SUR
SAC y no ANN ARBOR PERU SAC EN LIQUIDACIN, por
transferencia de
Por ello, al no
compraventa el
transferencia, se

su anterior propietaria PIZZERIA GROUP SAC.

ser el vendedor del predio segn minuta de
propietario registral del inmueble materia de
procede con la tacha sustantiva del presente ttulo

de conformidad con el 2015 del CC, al no existir tracto sucesivo,

artculo 42 de la Res. 079-2005-SUNARP/SN y por existir
incompatibilidad entre lo solicitado y los antecedentes registrales, al
amparo del art. 2017 CC.(...).
III.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
Inversiones MSM SAC, representado por Rodrigo Osvaldo Billa
Saavedra, interpone recurso de apelacin, en base a los siguientes
fundamentos:
Se indica que ANN ARBOR PERU SAC en liquidacin, no es propietaria
del inmueble, por cuanto figura como tal GASTRONOMICA DEL SUR
SAC. Al respecto, indica que a la fecha de la presentacin del ttulo
(16.12.2009) y dos das despus (18.12.2009) obtuvieron copia literal
donde se verific (pginas 3 al 5) que a la fecha de la presentacin del
ttulo (16.12.2009) se encontraba como titular registral ANN ARBOR
PERU SAC en liquidacin; como tal, debi inscribirse el bloqueo
solicitado, respecto a la transferencia realizada a favor de Inversiones
MSM SAC, segn minuta del 29.01.2009.
Indica que el 21.02.2009 (cuando la propietaria era ANN ARBOR PERU
SAC) ingresaron la minuta de compraventa a la notara, habiendo
quedado perfeccionado el contrato de compraventa, dado su carcter
consensual.
Agrega que mediante ttulo 10027-2009 ingres una solicitud de
bloqueo, por lo que era de conocimiento pblico que el inmueble haba
sido transferido a los recurrentes.
El principio de la fe pblica registral protege al tercero adquirente frente
a la inexactitud del contenido del registro; y en base al principio de
legitimacin solicita se ordene la inscripcin socitada.

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IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida electrnica N 02005577 del Registro de Predios de
Chiclayo, se encuentra inscrito el inmueble ubicado en la Av.
Sesquicentenario N 295, Urbanizacin San Martn Unidad Inmobiliaria
N 35 sector C interseccin Av. Garcilazo de la Vega.
En el asiento C0001 aparece registrado como titular registral.ANN
ARBOR PERU SA en liquidacin.
En el asiento C0002, se registr (ttulo archivado N 2009-66606 del
13.11.2009)
como
propietaria
a
la
empresa
SERVICIOS
INMOBILIARIOS DE LIMA SAC, al haberlo adquirido por prescripcin
adquisitiva.
Segn el asiento C00003 (ttulo archivado N 2009-66606 del
13.11.2009) se inscribe la compraventa que efecta la anterior
propietaria a favor de PIZZERIA GROUP SAC.
En el asiento C0004 (ttulo archivado N 2009-66610 del 13.11.2009) se
registr la transferencia de propiedad que se efectu a favor de
GASTRONOMICA DEL SUR SAC.
Finalmente en el asiento C0005 (ttulo archivado N 2010-1538 del
11.01.2010) consta inscrito como actual titular dominical INMOBILIARIA
P.B.E. SAC.

V.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal(s) Glmer Marrufo Aguilar, autorizado
mediante Resolucin N 069-2010-SUNARP/PT del 23.03.2010.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin
a dilucidad se expresa en la siguiente interrogante:
- Qu implicancia genera la publicidad registral cuando existen ttulos
pendientes?

VI.

ANLISIS
1. El bloqueo se encuentra regulado por el Decreto Ley N 18278 y sus
modificatorias aprobadas por el Decreto Ley N 20198 y la Ley N
26481. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
tambin contiene normas registrales sobre la materia, en los artculos
103 y 104.

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2. En nuestro ordenamiento jurdico, el derecho de propiedad
inmobiliario se transmite de manera consensual, extrarregistralmente,
de conformidad con el artculo 949 del Cdigo Civil1; sin embargo,
esto no garantiza al adquirente la plena oponibilidad de su derecho
contra todos, dado que no se elimina la posibilidad de su prdida
ulterior por una doble venta o su afectacin con gravmenes o cargas
no consentidas. Es as, que el Registro establece un orden en los
derechos que concurren sobre un mismo inmueble de manera
objetiva e imparcial, a travs de la prioridad registral, estableciendo la
proteccin del que lleg primero al Registro: prior in tempore, potior in
iure.
La institucin del bloqueo registral permite anotar preventivamente en
el Registro el contrato en minuta con la finalidad de reservar su
prioridad en el Registro hasta que se produzca la formalizacin e
inscripcin de la constitucin, modificacin o extincin del derecho
real de que se trate, derecho real cuya inscripcin retrotraer sus
efectos a la fecha de la anotacin del bloqueo respectivo2. Como
puede apreciarse, el efecto principal del bloqueo, segn el artculo 4
de la ley y la precisin del artculo 104 del vigente Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, es que durante el plazo de
vigencia del bloqueo no podr inscribirse ni anotarse
preventivamente ningn acto o contrato incompatible con aqul cuya
prioridad se ha reservado, salvo que se registre el acto o contrato
anotado previamente como bloqueo.
Es as, que los efectos del bloqueo estn ligados a la aplicacin del
principio de prioridad3. Anotado el bloqueo se produce un
Artculo 949. Transferencia de propiedad de bien inmueble
La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de el,
salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
2 El artculo lX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos precisa
"los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos
emanan, se retrotraern a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin."
Artculo 5 del Decreto Ley 18278: Los efectos de la inscripcin del acto o contrato a que se
refiere el aviso notarial se retrotraern a la fecha y hora del asiento de presentacin de este
aviso.
3 La prioridad registral se encuentra regulada en los artculos 2016 y 2017 del Cdigo Civil. El
artculo 2016 establece que "la prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia
de los derechos que otorga el registro". El artculo 2017 seala que no puede inscribirse un
ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior."
1

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subsecuente cierre temporal de la partida registral a actos
incompatibles, a efectos de que se cumpla con la formalizacin
notarial e inscripcin registral del acto o contrato, dentro del plazo
legal.
3. Segn el artculo 1 del D. Ley N 18278, modificado por D. Ley N
20198 y Ley 26481, el bloqueo se encuentra establecido a favor de
las personas naturales y jurdicas que lo soliciten, por los actos y
contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya, amplen
o modifiquen derechos reales en favor de los mismos.
Lo determinante es que el bloqueo cautela el acto o contrato y a las
personas que intervienen en l.
4. El bloqueo registral permite a los adquirentes de un predio gozar de
la eficacia retroactiva del contrato de transferencia inscrito con fecha
anterior a su formalizacin notarial.
De esta manera, una vez formalizado el contrato de transferencia del
predio en la escritura pblica; y siempre que sta se inscriba dentro
del plazo que contempla la citada norma legal, los efectos de dicha
inscripcin se retrotraen a la fecha del asiento de presentacin del
ttulo que dio mrito a la anotacin del bloqueo respectivo.
En virtud de dicha retroactividad, la calificacin registral del bloqueo,
conlleva necesariamente la determinacin de la compatibilidad del
acto material que contiene la solicitud de bloqueo con el antecedente
registral.
Por tales razones, mientras el bloqueo se encuentre vigente, como
toda anotacin preventiva, se presume cierto, vlido y eficaz, en
aplicacin de lo dispuesto por los artculos 2013 y Vll del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, con las
limitaciones y los alcances propios de la anotacin.
5. En este sentido el artculo 103 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, modificado mediante Resolucin N 309-2009SUNARP-SN, ha previsto que La calificacin del bloqueo se limita a

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las formalidades extrnsecas, la acreditacin del tracto sucesivo y la
inexistencia de obstculos insalvables que aparezcan en la partida
registral. (). (resaltado nuestro).
As en principio, la solicitud de un bloqueo que no se sustente en el
derecho previamente inscrito del cual emana el derecho que se
pretende cautelar con la anotacin preventiva, no puede tener
acogida registral por inadecuacin al antecedente registral; puesto
que una las particularidades del bloqueo radica en servir de nexo o
puente entre el derecho anotado (imperfecto registralmente por
inexistencia o defecto del documento que lo contiene) y la inscripcin
definitiva.
6. As, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 1) del artculo 32
del Reglamento General de los Registros Pblicos, los alcances de la
calificacin comprenden, entre otros aspectos, la confrontacin de la
adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida
registral correspondiente y complementariamente con los
antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimacin de aqullos.
Podemos concluir entonces, que el derecho contenido en la solicitud
de bloqueo es un acto que debe ser materia de calificacin registral
en cuanto a las formalidades extrnsecas del acto, as como su
adecuacin con la partida registral, por aplicacin de los principios
de tracto sucesivo4 y prioridad excluyente5.
7. En el presente caso, se solicita la anotacin del bloqueo registral en
la partida 02005577 del Registro de Predios de Chiclayo, para la
inscripcin de la compraventa otorgada por ANN ARBOR PERU SAC
en liquidacin, representada por la liquidadora ROMA RECURSOS
EMPRESARIALES SAC a favor de la compradora INVERSIONES
MSM SAC, segn minuta del 29 de enero del 2010.

4 Art. VI del Reglamento General de los Registros Pblicos: PRINCIPIO DE TRACTO

SUCESIVO: Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende sin que est inscrito o se
inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensin,
salvo disposicin en contrario.
5 Art. X del Reglamento General de los Registros Pblicos: PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE: No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de

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La denegatoria de inscripcin se sustenta en la falta de adecuacin
del ttulo presentado (solicitud de bloqueo) con relacin al
antecedente registral, toda vez, que figura registrada como actual
titular registral GASTRONOMICA DEL SUR SAC (C0004) y no la
vendedora ANN ARBOR PERU SAC (C0001); por lo que la tacha
sustantiva se fundamenta en la falta de tracto sucesivo y el principio
de prioridad excluyente.
El recurrente, impugna la decisin de primera instancia, bsicamente
porque a la fecha de la presentacin del ttulo (16.12.2009) y hasta
dos das despus (18.12.2009) figuraba registrada como propietaria
la vendedora ANN ARBOR PERU SAC (C0001) segn copia literal
que se anexa al recurso.
Sin embargo, del tenor de la propia copia literal presentada consta
que a la fecha del otorgamiento de la copia literal (18.12.2009) en la
partida se encontraban como pendientes los ttulos Nros. 2009-66606
y 2009-66610, ambos presentados el 13.11.2009.
8. Sobre el particular el artculo 140 del RGRP ha previsto que la
existencia de ttulos pendientes de inscripcin no impide la
expedicin de un certificado, en cuyo caso ste debe contener la
indicacin de la existencia de ttulo pendiente y las precisiones o
aclaraciones correspondientes para no inducir a error a terceros
sobre la situacin de la partida registral.
De modo que si la copia literal advierte de la existencia de ttulos
pendientes, implcitamente alerta al interesado de una posible
variacin de la situacin jurdica de la partida registral; mxime si los
efectos de la inscripcin se retraen a la fecha del asiento de
presentacin de los ttulos respectivos.
Es decir, en el caso analizado, si bien es cierto a la fecha de la
presentacin del ttulo venido en grado (16.12.2009) as como a la
fecha de la expedicin de la copia literal (18.12.2009) se encontraba
registrado como titular registral del predio objeto de venta ANN
ARBOR PERU SAC; sin embargo, es innegable que tambin se
inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha.

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publicit la existencia de ttulos pendientes en trmite, como el caso
del ttulo 2009-66606 y 66610, ambos presentados el 13.11.2009.
Por lo tanto, la publicidad otorgada en los trminos establecidos,
adverta al interesado que la situacin de la partida registral puede
variar, si se llegasen a registrar los ttulos en trmite, mxime si los
efectos de las inscripciones por regla general se retrotraen a la fecha
del asiento de presentacin del ttulo respectivo, en virtud al principio
de prioridad preferente previsto en el numeral IX del ttulo preliminar
del RGRP, que establece: los efectos de los asientos registrales, as
como la preferencia de los derechos que de stos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin,
salvo disposicin en contrario.
9. En tal contexto, en el asiento C0002, se registr el ttulo N 200966606 del 13.11.2009, donde por disposicin del Juez del 7 Juzgado
Civil de Chiclayo, se declar propietaria por prescripcin adquisitiva a
la empresa SERVICIOS INMOBILIARIOS DE LIMA SAC. Asimismo,
en mrito al mismo ttulo se registr (C00003) la compraventa que
efectuada por SERVICIOS INMOBILIARIOS DE LIMA SAC a favor de
PIZZERIA GROUP SAC. Posteriormente, en mrito al ttulo N 200966610 del 13.11.2009, se registr la transferencia de propiedad que
se efectu a favor de GASTRONOMICA DEL SUR SAC. Si bien es
cierto, el asiento de inscripcin se extendi el 21.12.2009; sin
embargo, como hemos sealado en el numeral que antecede, los
efectos de las inscripciones realizadas se retraen a la fecha del
asiento de presentacin de los ttulos respectivos, esto es, al
13.11.2009.
Es preciso indicar que con posterioridad dichas inscripciones se ha
inscrito el asiento C0005 (ttulo archivado N 2010-1538 del
11.01.2010) en cuyo mrito consta inscrito como actual titular
dominical INMOBILIARIA P.B.E. SAC.
10. En este orden de ideas, podemos concluir que si bien es cierto al
16.12.2009, fecha de presentacin del ttulo venido en grado
(solicitud de bloqueo) constaba inscrito como titular registral ANN
ARBOR PERU SAC (C0001); sin embargo, tambin es verdad que a

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esta fecha ya haban sido presentados los anteriores ttulos que se
encontraban en trmite y que dieron lugar a las inscripciones en los
asientos C0002 (ttulo 2009-66606), C0003 (ttulo 2009-66606) y
C0004 (ttulo 2009-66610); por lo tanto, una vez, generados los
asientos de inscripcin, stos retraen sus efectos a la fecha de
presentacin de los ttulos que lo sustentan (66606 y 66610 del
13.11.2009); de manera que por aplicacin del principio de prioridad
excluyente (art. 2017 del Cdigo Civil concordante con el numeral X
del ttulo preliminar del RGRP), no puede inscribirse un ttulo
incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripcin, aunque
sea de igual o anterior fecha.
11. Finalmente, la recurrente tambin alega que mediante ttulo 100272009 ingres una solicitud de bloqueo, por lo que era de
conocimiento pblico que el inmueble haba sido transferido a los
recurrentes. Sobre el particular, es preciso sealar que conforme se
advierte del mdulo de consulta registral, dicha solicitud no tuvo
calificacin positiva, por lo que el argumento expresado, carece de
consistencia jurdica.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.

RESOLUCIN
CONFIRMAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de
Predios de Chiclayo al ttulo indicado en el encabezamiento, por los
fundamentos expresados en la presente resolucin.

Regstrese y comunquese.