DERECHO REGISTRAL

1.- CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL Y ORIGEN HISTORICO.

CONCEPTO:
Es el conjunto de sistemas, principios y normas que tienen por objeto regular la
estructura orgnica de los entes estatales encargadas de registrar personas, hechos,
actos, contratos derechos y obligaciones, as como la forma y modo de practicarse
tales inscripciones, sus efectos y consecuencias jurdicas que se derivan de estas,
orientado a darles fe y publicidad, otorgando seguridad jurdica al acto por inscribir.
En resumen, el derecho registral es el estudio de las instituciones de carcter
registral, en su procedimiento, doctrina, sistemas, instancias e instituciones que lo
constituyen como una materia autnoma.
EVOLUCIN HISTRICA:
El dominio Espaol en el Per trajo consigo nuevas formas de propiedad y la
aplicacin de la legislacin que regla en Espaa, es as que en 1768 la pragmtica
del Rey Carlos III crea los Oficios de Hipotecas y los reglamenta, hacindose
extensiva esta disposicin a todas las colonias de Amrica, por reales cdulas del 8
de Mayo de 1778 y 16 de Abril de 1783, estos registros de cargas y gravmenes no
fueron eficaces, pero constituyeron la primera manifestacin de publicidad registral
organizada en el Per, ya que en estos se poda verificar la toma de razn de censos,
hipotecas, mayorazgos, capellanas y otros.
En la poca republicana continuaron aplicndose estas normas espaolas, en razn
de que el Estatuto Provisional de Jos de San Martn estableci que quedaban en
vigor las leyes espaolas que no se opusieran a los principios independentistas, de
la misma forma se indica en la Constitucin de 1823. En el Proyecto del Primer
Cdigo Civil Peruano presentado por Manuel Lorenzo de Vidaurre, contempla
nicamente las inscripciones de cargas y gravmenes sin ocuparse de las
transmisiones inmobiliarias.
Con la vigencia del C.C. de 1852 cesa oficialmente la aplicacin de la legislacin
espaola, pero no ofrece cambio sustancial alguno en esta materia, restablecindose
los Oficios de Hipotecas, vale mencionar el Art. 2043 que establece que para la
validez de las hipotecas judiciales y convencionales, se exige que se registren estas
en el oficio de hipotecas. Pero estos oficios de hipotecas no empezaron a brindar un
marco de proteccin adecuado, es as que los diputados Alejandro Arenas y
Mariano Valcrcel presentaron un proyecto de Ley que establece el Registro de
Propiedad Inmueble, el que al ser aprobado se convirti en la Ley del 02 de Enero
de 1888 que crea el Registro de Propiedad Inmueble en el Per.
Vale mencionar que el Art. 10 del texto original de este Proyecto, estableca que la
Inscripcin era OBLIGATORIA, sin embargo este fue modificado establecindose
en el texto aprobado que la inscripcin serla VOLUNTARIA.

La Ley del 2 de Enero de 1888 que crea el Registro de Propiedad Inmueble fue
promulgada por Andrs Avelino Cceres el 02 de Enero de 1888, y se inspir
grandemente en las leyes hipotecarias espaolas de 1861 y 1869, representando un
cambio radical con relacin al antiguo Oficio de Hipotecas, ya que el naciente
Registro de Propiedad Inmueble se constituy en una Institucin jurdica en la que
se inscriba ordenadamente todo el historial jurdico de la finca, sus transferencias,
sus cargas y gravmenes y otros actos que la afectasen. Este precepto legal
significaba un revolucionario cambio en el sistema de propiedad del pas, ya que a
partir de ese momento la inscripcin de algn derecho sobre las fincas determinaba
su absoluta oponibilidad frente a terceros, pero durante varias dcadas no se
comprendi su importancia, inclusive esta ley fue muy criticada, por considerarse
un sistema registral Innecesario, complicado y no acorde a la realidad del pas, lo
que corrobora que todo cambio no siempre es bien recibido.
El Reglamento de la ley fue publicado el 11 de Septiembre de 1888 siendo
promulgado por el Poder Ejecutivo.
Esta Ley estableci que el Registro se hallaba bajo la direccin del Poder Judicial,
pero posteriormente en el ao de 1892 la Junta de Vigilancia reemplazo a la Corte
Suprema en las funciones que desempeaba en el Registro, esta Junta estaba
conformada por el Ministro de Justicia, quien la presida, por el Fiscal de la Corte
Suprema, por el Fiscal de la Corte Superior, por el Decano del Colegio de
Abogados y por el Director del Registro de Propiedad Inmueble.
Con la entrada en vigencia del Cdigo de Comercio de 1902 que regula la
existencia del Registro Mercantil, as como la Ley 2402 del 13 de Diciembre de
1916 que crea la Prenda Agrcola, la denominacin del Registro de Propiedad
Inmueble fue modificada pasando a llamarse Registro de Propiedad Inmueble,
Mercantil y Prenda Agrcola.
En 1926 la Comisin constituida por la Ley 4675 formul un Proyecto de ley
Orgnica de los Registros Inmobiliarios e Industrial en donde se regula la
Implantacin en el Pas del Sistema Torrens, de acuerdo con este proyecto el
propietario que se acogiera a este sistema, obtendra un certificado de dominio que
sera un ttulo inatacable, con valor absoluto, sin admitir prueba en contrario, sin
embargo dicho proyecto no prosper.
El Cdigo Civil de 1936 regula por primera vez los Registros Pblicos, pero lo hace
dentro del Libro IV de los Derechos Reales, estableciendo en el Art. 1036 que los
Registros Pblicos comprendan: El Registro de Propiedad Inmueble, Personas
Jurdicas, Testamentos, Mandatos, Personal, Mercantil, Buques, y Prenda Agrcola.
Paralelamente ese ao se aprueba el primer Reglamento de Inscripciones segn
acuerdo de la corte suprema de fecha 17 de diciembre de 1936 con vigencia desde
el 01 de enero de 1937, reglamento todava hoy vigente hasta la promulgacin del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios pronto a aprobarse;
posteriormente el 18 de julio de 1940 se aprob el primer Reglamento General de

los Registros Pblicos, el que es sustituido despus en 1968 por un nuevo

Reglamento General vigente hasta Setiembre del 2001, fecha a partir de la cual
qued derogado entrando en vigencia el actual R.G.R.P. aprobado por Resolucin
195-2001-SUNARP/ SN.
Por Decreto Ley 23095 del 18 de Junio de 1980, se cre la Oficina Nacional de los
Registros Pblicos ONARP, antecedente ms cercano de lo que hoy conocemos
como SUNARP.
En 1984 con la dacin del Cdigo Civil, se regula a los Registros Pblicos en un
libro exclusivo (Libro IX) separndolo as de los Derechos Reales, y clasificndolo
en Registros de Propiedad Inmueble, Personas Jurdicas, Mandatos y Poderes,
Personal, Testamentos, Sucesiones Intestadas y Bienes Muebles, dejando abierta la
clasificacin para otros Registros regulados por leyes especiales, adems
perfecciona y regula en este mismo libro los Principios Regstrales e Incorpora
algunas novedades como la inscripcin del Derecho de Opcin y el rechazo de la
sola posesin como derecho inscribible.
En la exposicin de motivos de este C.C. se indica que no se han Introducido
mayores modificaciones en el Tema Registral con respecto al C.C. de 1936, y que
entre sus fuentes de Inspiracin adems del C.C. anterior, se encuentra la ley
Hipotecaria Espaola de 1944.
Como consecuencia de lo establecido en la Ley 24650 Ley de Bases de la
regionalizacin vigente a partir del 5 de Abril de 1987, se produjo la transferencia a
los gobiernos regionales de las funciones, personal, recurso materiales,
presupuestal, financiero y acervo documentario de las Oficinas de los Registros
Pblicos y Civiles, ubicadas en su mbito de competencia territorial, siendo
organizadas las Oficinas Regstrales en trece Oficinas Regionales, pasando a
denominarse en: Regiones Grau, La Libertad, Nor Oriental del Maran, Chavn,
Los Libertadores Wari, Arequipa, Jos Carlos Mariategui, San Martn, Andrs
Avelino Cceres, Inka, Loreto, Ucayall y Urna y Callao.
Posteriormente por Decreto Ley 25993 del 21.12.1992, se cre la Direccin
Nacional de los Registros Pblicos y Civiles, en sustitucin de la ONARP,
constituyndose en un rgano de lnea del Ministerio de Justicia.
Finalmente por Ley 26366 del 14 de Octubre de 1994 se crea el Sistema Nacional
de los Registros Pblicos y la Superintendencia Nacional de Los Registros
Pblicos-SUNARP, cuyo propsito es integrar a todos los Registros Pblicos que
existen en el pas, agrupndolos en cuatro Registros principales: Registro de
Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y
Registro de Personas Jurdicas.
La SUNARP es un organismo descentralizado del Sector Justicia y es el ente rector
del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, las oficinas regstrales constituyen

rganos desconcentrados, habindose Incorporado recientemente el Registro

Predial Urbano RPU como rgano desconcentrado, segn lo establecido por Ley
27755 que crea el Registro de Predios.
Tenemos actualmente un Reglamento de Organizacin y Funciones de SUNARP
aprobado mediante Resolucin Suprema 139-2002-JUS, el que establece que los
rganos desconcentrados conocidos como Oficinas Regstrales Regionales, pasaron
a denominarse Zonas Regstrales, existiendo actualmente 13 Zonas Regstrales, las
que conservan la misma ubicacin Geogrfica de las anteriores Oficinas Regstrales
Regionales.
Finalmente, cabe indicar que la Comisin encargada de formular el Anteproyecto
de la Ley de Reforma del Cdigo Civil ha considerado la propuesta de distinguir los
bienes en registrados y no registrados, y establece respecto de los primeros que la
transmisin y constitucin de derechos reales se realizarla con la inscripcin,
retomndose as la propuesta de reforma del Cdigo Civil de 1936 que se hiciera en
el ao de 1965, la cual no fuera tomada en cuenta en el Cdigo Civil de 1984 por
quienes opinaron que an no era conveniente ese cambio; sin embargo de manera
personal me atrevo a sostener que si sera una reforma conveniente porque
accederan al Registro aquellos inmuebles que an no lo han hecho, y
consecuentemente tambin accedan sus posteriores transferencias, permitiendo ello
que el Registro otorgue la seguridad jurdica efectiva que actualmente se ve
afectada por la informalidad en las transferencias y la falta de Inscripcin.

2.- BREVE RESUMEN DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS

PBLICOS, RESPECTO A SUS ASPECTOS IMPORTANTES.
REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS
I PUBLICIDAD MATERIAL.- El registro otorga publicidad jurdica a los
diversos actos o derechos inscritos.
II PUBLICIDAD FORMAL.- La publicidad formal garantiza que toda persona
accede al conocimiento efectivo del contenido, en general obtenga informacin
del archivo registral.
III PRINCIPIO DE ROGACIN Y DE TITULACIN AUTENTICA.- La
rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo
reserva expreso; se presume que el representante del ttulo acta en
representacin de los sujetos legislativos para solicitar la inscripcin.
IV PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.- Por cada bien persona jurdica se
abrir una partida registral independiente, en donde se extender la primera
inscripcin, as como los actos derechos posteriores relativos a cada uno.
V PRINCIPIO DE LEGALIDAD.- Los registradores califican la legalidad del
ttulo, en cuya virtud se solicita la inscripcin , la calificacin comprende la

verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo , as como

la validez del acto , comprende tambin la verificacin de los obstculos que
pudieran emanar de las partidas regstrales.
VI PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.-Ninguna inscripcin salvo la
primera, se extiende sin que est inscrito se inscriba el derecho de donde
emana su extensin.
VII PRINCIPIO DE LEGITIMACION.- Los asistentes regstrales se presumen
exactos y vlidos, producen todos sus efectos, para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este reglamento se
declare judicialmente su invalidez.
VIII PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL.- La inexactitud de los
asientos regstrales por nulidad , anulacin , resolucin rescisin del registral
que lo origina , no perjudicara al tercero registral que a ttulo oneroso y buena
fe hubiera contratado , siempre que no conste en los asientos registra.
IX PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE.- La preferencia de los
derechos, se retroceden a la fecha y ahora de respectivo asiento de
presentacin.
X PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE.- No puede inscribir un ttulo
incompatible con otro ya inscrito pendiente de inscripcin aunque sea de
igual anterior fecha.
DISPOSICIONES GENERALES
Art. 1.- Naturaleza del procedimiento: El procedimiento registral es especial de
naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripcin de un ttulo.
Art. 2.- Conclusin del procedimiento registral: La inscripcin; La tacha por
caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin; La aceptacin del
desistimiento total de la rogatoria.
Art. 3.- Instancias: El registrador; E l tribunal registral.-Solo de podr interponer
demanda judicial.
Art. 4.- Computo de plazos: Los plazos se cuentan por das hbiles, en el cmputo
se excluye el da inicial y se incluye el da del vencimiento.
Art. 5.- Ttulos conexos: Se entiende as cuando son presentados al requisito uno
ms asientos de presentacin, siempre que estn referidos a la misma partida
asunto.
Art. 6.- Partida registral: Es la unidad de registro conformada por los asientos de
inscripcin.
Art. 7.- Definicin: Titulo es el documento documentos en que fundamenta su
existencia de un derecho acto inscribible.
Art. 8.- Requisitos de la inscripcin: Se efectuaran sobre la base de los
documentos sealados, en su defecto por las disposiciones que regulen la
inscripcin del acto derecho respectivo.
Art. 9.- Traslado copias de instrumentos pblicos: Solo podrn fundarse en
traslados copias certificadas, por el notario funcionario autorizado de la
institucin.
Art. 10.- Formalidad de los instrumentos privados: Cuando por disposicin se
permita que la inscripcin se efectu en mrito de documentos privados, deber
presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente.

Art. 11.- inscripcin de actos o derechos otorgados en el extranjero . Pueden

inscribirse, siempre en cuando que contengan actos o derechos inscribibles,
conforme a la ley peruana, se presentaran traducidos al espaol y legalizados
notarialmente.
PRESENTACION DE TITULOS III
Art. 12.- solicitud de inscripcin. Se inicia con la presentacin del ttulo por el
diario, tienen facultad para solicitar la inscripcin las personas a que se refiere el
Art. III del ttulo preliminar, el notario tiene inters propio, para efectos de la
solicitud de inscripcin, esta facultad puede ser ejercida a travs de sus
dependientes.
Art. 13.- desistimiento de la rogatoria. El representante del ttulo o la persona a
quien represente, podrn desistirse de su solicitud de inscripcin mediante un
escrito con firma legalizada por notario.
Art. 14 solicitudes exonerados o inafectas. Los pedidos de inscripcin de actos
que se encuentra exonerados o inafectas al pago, formulados por autoridades
judiciales o administrativos mediante oficio sern dirigidos al funcionario
competente. La cual ser derivado para su ingreso por el diario.
Art. 15.- formalidad de la solicitud de inscripcin. La solicitud de inscripcin se
formula por escrito, en los formatos aprobados por la superintendencia nacional de
los registros pblicos, adjuntando copia simple de su documento de identidad del
representante, con la constancia de haber sufragado o haber solicitado dispensa.
Art. 16.- presentacin a travs de medios informativos. La superintendencia
nacional de los registros pblicos, podr autorizar a las oficinas regstrales que
cuenten con sistemas de archivos compatibles, la presentacin de ttulos, mediante
el uso informticos.
Art. 17.- requisitos de admisibilidad. Est prohibido rechazar de plano una
solicitud de inscripcin, salvo que el usuario no adjunte la documentacin indicada
en la solicitud o no abone los derechos regstrales.
Art. 18.- horario de presentacin: Tendr validez la presentacin de ttulos que se
efectu dentro del horario establecido por el jefe de la oficina registral, por causa
justificada y extraordinaria, el horario podr ser ampliado, por el citado funcionario.
Art. 19.- asiento de presentacin: Los asientos de presentacin se extendern en
el diario, por orden de ingreso de cada ttulo se extiende en mrito de la
informacin contenida en la solicitud de inscripcin.
Art. 20.- presentacin simultanea de ttulos conexos. Se podrn presentar
simultneamente ttulos conexos a registros de distinta naturaleza siempre en
cuando sean de competencia de la misma oficina registral.
Art. 21.- presentacin de ttulos en oficinas regstrales no competentes. Cuando
las solicitudes de inscripcin se formulen en oficinas registrales no competentes,
estas actuaran como oficinas receptoras.
Art. 22.- tramite entre oficina receptora y oficina de destino. Recibida una
solicitud de inscripcin por la oficina receptora, la misma ser remitida a la oficina
de destino, la remisin dejara constancia del envi previo pago de los derechos de
trmite, la oficina de destino extender el respetivo asiento dentro de las 24 horas
de recibida por la oficina receptora.
Art. 23.- contenido del asiento de presentacin. Cada asiento de presentacin,
tendr un nmero de orden en atencin y contendr los siguientes datos: fecha,
hora, minuto y segundo de presentacin; nombre y documento de identidad del
representante, se dejara constancia, cuando la presentacin se hace en nombre de un
tercero sea natural o jurdica; naturaleza del documento, sean pblicos o privados;

actos o derechos cuya inscripcin se solicita; nombre-denominacin o razn social,

segn corresponda; partida registral con indicacin del nmero de tomo y folio;
registro y seccin al que corresponda el ttulo; en el caso del registro de propiedad
inmueble la indicacin del distrito donde se encuentre ubicado el bien o bienes;
indicacin de los documentos que se acompaan al ttulo.
Art. 24.- garanta de inalterabilidad del diario: Las oficinas regstrales adoptaran
las medidas de seguridad que garanticen la inalterabilidad del contrato de la
informacin ingresada en el diario.
Art. 25.- vigencia del asiento de presentacin: Tienen vigencia durante 35 das a
partir de la fecha del ingreso del ttulo.
Art. 26.- ttulos incompatibles. Durante la vigencia del asiento de presentacin de
un ttulo, no podr inscribirse ningn otro que sea incompatibles, un ttulo es
incompatible, cuando los mismos estn referidos a actos o derechos excluyentes
entre s.
Art. 27.- prrroga de la vigencia del asiento de presentacin. La autoridad
administrativa inmediata superior, a solicitud del registrador, puede prorrogar la
vigencia del asiento de presentacin, hasta por 35 das adicionales, cuando por su
extensin o complejidad, no pueda calificar o inscribirse el ttulo dentro de los
plazos establecidos.
Art. 28.- prrroga automtica. En los siguientes casos: a.- cuando se interponga
recurso de apelacin contra las observaciones, tachas y liquidaciones, b.- cuando se
formule denegatoria de inscripcin de mandatos judiciales. c.- cuando se formulen
o observaciones a un ttulo, tramitado va oficina receptora.
Art. 29 suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin. Se
suspende en los casos siguientes: a.- cuando no se puede inscribir o anotar
preventivamente un ttulo porque resulta incompatible o caducidad del asiento de
presentacin. B.- cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo,
por encontrarse en procedimiento de reconstruccin de la partida registral. C.cuando se produzca el supuesto previsto en el ltimo prrafo del Art. 123 de este
reglamento (cuando la falta de adecuada calificacin de los ttulos que se presenten)
el registrador emitir la observacin correspondiente.
Art. 30.- anotacin de la prorroga o suspensin. La prrroga del plazo de
vigencia del asiento de presentacin o la suspensin de su cmputo, se har constar
en el diario y en la partida respectiva.
3.- LOS PRINCIPIOS BASICOS QUE RIGEN EL DERECHO REGISTRAL.
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios regstrales son la base de nuestro sistema registral, por cuanto
constituyen reglas de orientacin, fundamentales del derecho registral.
Tal como lo seala LUIS GARCIA GARCIA "Los principios regstrales son notas,
caracteres o rasgos bsicos que tienen o debe tener un determinado sistema
registral"
Nuestro sistema registral se encuentra conformado por 10 principios regstrales, los
cuales se encuentran normados en el Cdigo Civil y en Reglamento de los Registros
Pblicos.
1.- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD MATERIAL.

Atendiendo a que este principio lo que determina es la presuncin de que toda

persona tiene conocimiento de las inscripciones, que se efecta en el registro, es
decir todos debemos tener conocimiento de la publicidad que emana el registro,
por lo que antes de explicar propiamente en que consiste la publicidad material,
debemos explicar que es en si la publicidad.
Entendemos a que la publicidad se trata de una exteriorizacin, y que esa
exteriorizacin se trata de la situacin jurdica resultante del acto, realizada por el
Registro, siendo que la publicidad tiene tambin eficacia frente a terceros,
debemos entender que Dicha exteriorizacin debe ser continuada a travs del
registro ,por tanto la publicidad registral no es intermitente ni espordica, se
manifiesta en todo momento hasta su cancelacin.
Entendiendo que la publicidad tiene por finalidad producir cognoscibilidad
general, es decir, la posibilidad de conocimiento, por lo que no se puede alegar
ignorancia, aunque efectivamente el conocimiento no haya tenido lugar, pues
existe la posibilidad de conocer el contenido del Registro.
Entonces, entendamos que el principio de publicidad material implica la
publicacin de las situaciones jurdicas susceptibles de ser conocidas por todos y
sin ninguna limitacin, por lo que el contenido de los asientos registrables
perjudica a los terceros aunque no los hayan conocido efectivamente, esto es,
generan oponibilidad erga omnes.
En realidad, la relevancia de la publicidad registral radica en este efecto la
oponibilidad erga omnes del derecho publicitado por el Registro. En efecto, en
nuestro ordenamiento, cuando el titular de un derecho cualquiera inscribe su ttulo
en los registros, no solo informa a los dems de la existencia de su derecho, sino
que adems, en principio, en virtud de la presuncin del artculo 2012 del Cdigo
Civil, el cual elimina la posibilidad de que "alguien" desconozca su derecho.
2.- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL.
Este principio determina la forma como los usuarios del Registro va institucional
tienen acceso a la informacin registral mediante el acceso a los documentos del
archivo registral y a las certificaciones que expide el Registro, por lo que es una
garanta de acceso efectivo al conocimiento del contenido de todas las partidas
regstrales y dems informacin que obra en el archivo registral.
Caractersticas de la Publicidad Formal:
Se establece la posibilidad de que se solicite la exhibicin de ttulos en trmite.
Se establece que la manifestacin, tratndose de partidas electrnicas, se
realizar, tambin, mediante el servicio de informacin en lnea, a travs de los
terminales ubicados en las Oficinas Regstrales o a travs de otros medios
informticos.
Se precisa que en caso de solicitud de aclaracin de certificado, cuando la
certificacin fuese literal, slo proceder, previa rectificacin de la partida de
acuerdo al procedimiento establecido, mediante la expedicin de un nuevo
certificado.
Los certificados expedidos (sean literales o compendiosos) acreditan la existencia
o inexistencia de inscripciones o anotaciones en el Registro al tiempo de su
expedicin.

3.- PRINCIPIO DE ROGACIN Y DE TITULACIN AUTNTICA

Este principio establece que La inscripcin se hace en virtud del ttulo que conste
en instrumento pblico, salvo disposicin contraria.
Los instrumentos que dan mrito a la Inscripcin son:
Instrumento pblico notarial; la Escritura Pblica del cual se obtiene los partes
notariales.
En mrito a Resoluciones Judiciales.
Instrumento pblico administrativo, como las resoluciones administrativas.
Formulario Registral con firmas certificadas, por los propietarios o sus
representes legales.
Documentos Privados.
El fundamento de este principio se deriva del necesario reconocimiento que la
seguridad jurdica no puede conseguirse, nicamente, mediante un
perfeccionamiento del Sistema Registral, sino que requiere, como exigencia
bsica para la produccin de sus efectos, de la existencia de documentacin
autentica, por lo que de nada servira una correcta calificacin registral si los
documentos son fraudulentos o que no corresponden a actos realmente
celebrados.
3.1.- EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE ROGACIN:
El principio de Rogacin tiene algunas excepciones, a los cuales los cuales el
Registrador Pblico proceder a su inscripcin sin que se hubiera efectuado
la rogacin para tal acto.
a) Rectificacin de oficio de errores en los asientos regstrales: Se
encuentra prevista en el artculo 76 del Reglamento, aplicable para todos
los casos de errores materiales, y, excepcionalmente, para el caso de errores
de concepto, slo cuando con ocasin de la calificacin de una solicitud de
una inscripcin, el Registrador determine que sta no puede realizarse si
previamente no se rectifica el error, en mrito al ttulo ya inscrito.
b) Las hipotecas y prendas legales: Conforme a los artculos 1065 y 1119
del Cdigo Civil establecen que "se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador, simultneamente
con los contratos de los cuales emanan."
4.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
Se encuentra contemplado en el numeral IV del Reglamento General de los
Registros Pblicos, indicndose como un principio por el cual "Por cada bien o
persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se
extender la primera inscripcin de aquellas, as como los actos o derechos
posteriores relativos a cada uno"... Sin embargo un sector de la doctrina indica
que el Principio de Especialidad no debe ser considerado como un principio, por
cuanto se trata de una herramienta del procedimiento registral.
4.1.- CLASES DE SISTEMA DE INSCRIPCIN:
a) Folio Real: Consiste en la ordenacin, sea de los ttulos o de los derechos
reales, por los inmuebles sobre los que recaen, es decir, que esta tcnica

supone la individualizacin de los asientos regstrales tomando como

base los inmuebles.
b) Folio Personal: Los asientos se llevan por orden cronolgico de ingreso
de los ttulos al diario y los ndices son ordenados en consideracin a los
nombres de los titulares de los derechos. Esta tcnica, supone que los
libros no se llevan por inmuebles, sino por el orden de recepcin de los
documentos o por las personas de los propietarios.
5.- PRINCIPIO DE LEGALIDAD O CALIFICACION REGISTRAL.
Este principio est relacionado con la calificacin registral, que es practicada por
el Registrador pblico en forma independiente e imparcial. Teniendo en cuenta la
validez del acto y las formalidades, conforme lo establece el Artculo 2010 del
Cdigo Civil y en el Reglamento General de los Registros Pblicos, el cual
determina que la inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento
pblico, salvo disposicin contraria.
Siendo importante indicar que por este principio se procede a la evaluacin de la
legalidad del ttulo presentado para su inscripcin, no slo respecto a su
contenido, validez y forma del mismo, sino tambin en relacin a su
compatibilidad y adecuacin con los antecedentes existentes en el registro; as
como verificar si el acto "es o no" inscribible.
6.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
El presente principio se encuentra regulada en el artculo 2015 del Cdigo Civil,
y en numeral VI del Reglamento General de los Registros Pblicos, bajo el
siguiente texto "Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende sin que est
inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario", lo cual indica que
slo puede transmitirse o gravarse lo que se encuentre previamente inscrito,
entendindose como una secuencia entre adquisiciones y transmisiones.
Por lo que se pretende procurar que el historial jurdico de cada asiento
inmatriculado, respecto de los sucesivos titulares regstrales que hayan adquirido
el dominio o derechos reales sobre la misma, y que figuren con plena continuidad
ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas,
cronolgicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo que el transferente
de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente
de maana.
6.1.- EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
Estamos ante los supuestos especiales en que por disposiciones especficas,
respecto a una partida registral ya abierta con anterioridad, no ser necesaria
la inscripcin del acto previo aparentemente adecuado para permitir la
nueva inscripcin
a. La inexigibilidad de la inscripcin de los acuerdos o decisiones
societarias registrables para la inscripcin de las resoluciones judiciales
referidas a dichos acuerdos.
b. Para la inscripcin de resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las
participaciones sociales tampoco ser necesaria la previa inscripcin de

los acuerdos o decisiones correspondientes que han dado lugar a las

mencionadas resoluciones.
c. Inmatriculacin.
d. Disolucin de Sociedades Irregulares.
7.- PRINCIPIO DE LEGITIMACIN.
Este principio se encuentra regulado por el artculo 2013 del C.C, y en el
numeral VII del R.G.R.P. el mismo que nos informa que el contenido de las
inscripciones se presume cierto mientras no se declara judicialmente su invalidez
o se haya producido su rectificacin. Es decir, brinda una presuncin relativa de
exactitud y validez de las inscripciones y que para la doctrina es expresin de la
tutela a la seguridad jurdica esttica, lo que significa que el titular de un derecho
no puede ser privado del mismo sin su consentimiento. Puede ir contra del
principio de legitimacin:
a. Nulidad, falsedad o error en el asiento.
b. Nulidad, falsedad o defecto del ttulo.
c. Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo.
d. Existencia de ttulos posteriores que lo hayan modificado.
e. Extincin del derecho inscrito.
8.- PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL.
Se encuentra regulado por el artculo 2014 del Cdigo Civil, y en el numeral
VIII del R.G.R.P. Se protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con
buena fe de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en
el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se
fundamenta en causas no inscritas antes.
Los requisitos para que sea aplicable, son los siguientes:
a) Debe existir un acto o un derecho inscrito que contenga una causa de nulidad,
anulabilidad, rescisin o resolucin, que publicita la existencia de facultades
dispositivas para el transferente de un derecho.
b) Un tercero, respecto a la relacin jurdica que da lugar al acto o derecho
inscrito, adquiere un derecho mediante un acto plenamente vlido.
c) La adquisicin del tercero se efecta a ttulo oneroso.
d) No debe constar en el Registro las causas que determinan la invalidez o
ineficacia del acto o derecho inscrito.
e) El tercero debe proceder con buena fe.
f) El tercero debe inscribir su derecho en el Registro correspondiente.
9.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE.

Est contenida en el artculo 2016 del Cdigo Civil, y en el numeral IX del

R.G.R.P. Este artculo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que
se produce respecto de diversos derechos inscritos, con posibilidad de
concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s
se jerarquizan en funcin a la antigedad de la inscripcin, por el rango.
La prioridad de rango se orienta a ttulos "compatibles", en los que la inscripcin
de uno no determina la imposibilidad de la inscripcin del presentado en segundo
lugar.
10.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE.
Regulado en el artculo 2017 del Cdigo Civil, bajo el ttulo de principio de
Impenetrabilidad y por el numeral X del R.G.R.P, el cual indica que Los actos o
derechos contenidos en los ttulos en conflictos son incompatibles entre s, por lo
que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de su preferencia y
rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero, determinara el cierre
registral respecto al presentado en segundo lugar.
La incompatibilidad entre ttulos presentados debe ser absoluta, es decir,
imposibilidad de inscripcin del segundo si se inscribe el primero.
4.- LAS FUENTES DEL DERECHO REGISTRAL Y POR QUE TIENEN TAL
DENOMINACION.
Este es un tema que debe ser estudiado en todas las disciplinas jurdicas, por lo tanto,
debe ser estudiado dentro del derecho registral, a efecto de tener slidos
conocimientos de la disciplina jurdica estudiada.
Si un registralista no conoce estas fuentes, es claro que puede incurrir en una serie de
errores, lo cual ocasionar muchos problemas al mercado, por ejemplo los
registradores pblicos deben conocer las mismas a efecto de interpretar en forma
coherente y adecuada el derecho registral. En sentido contrario, si el indicado al
inicio del primer prrafo conoce estas fuentes es claro que interpretar el derecho
registral correctamente y de esta forma el mercado crecer, porque el registro debe
incentivar las inversiones, como ocurri por ejemplo hace algunos aos en el derecho
estadounidense cuando se aprob una norma societaria, es decir, se debe interpretar y
aprobar normas registrales, de tal forma que el registro cumpla un papel activo en el
crecimiento econmico del estado peruano.
Las fuentes del derecho son las leyes, doctrina registral, jurisprudencia registral,
ejecutorias registrales, realidad social registral, principios registrales, costumbre
registral, entre otras. Los cuales constituyen temas ampliamente desarrollados en los
cursos de introduccin al derecho y de teora general del derecho.
A. LEYES REGISTRALES
En tal sentido, las leyes registrales son slo una parte del derecho registral, y no
deben confundirse las indicadas, porque en tal caso seramos positivistas, lo cual
generara muchos problemas al registro y a sus usuarios.
Dentro de las principales leyes registrales podemos citar el caso de los reglamentos
registrales, por ejemplo el reglamento general de los registros pblicos, es una norma

registral, y lo mismo ocurre en el caso del reglamento de inscripciones del registro de

predios, y con cualquier otro reglamento registral.
Las leyes registrales son de dos clases que son las siguientes: 1) leyes registrales
vigentes, y 2) leyes registrales no vigentes, lo cual es ampliamente conocido por
parte de los registralistas.
Las leyes registrales son dividen en nacionales, extranjeras e internacionales.
Por lo tanto, para dominar las leyes registrales se debe conocer ampliamente el
derecho positivo registral.
Es necesario dejar constancia que algunas personas tienen una concepcin
normativista del derecho registral, con lo cual no estamos de acuerdo, porque en tal
supuesto se confunde las leyes registrales con el derecho registral.
Los registralistas no son mquinas que pueden ser controladas con algunas normas
registrales, por ejemplo no se puede manejar y controlar a los primeros con
reglamentos registrales inconstitucionales o ilegales, lo cual dejamos constancia a
efecto de que se aprueben normas por la sunarp normas que respeten las normas de
mayor jerarqua.
Es decir, dentro del derecho registral existen normas registrales, las cuales se dividen
de acuerdo a la jerarqua y en este orden de ideas prevalecen las de mayor jerarqua y
tambin prevalecen las posteriores.
Segn hemos precisado en diversas publicaciones la ley prima sobre otras fuentes del
derecho, por ejemplo prima la indicada sobre la doctrina y jurisprudencia, sin
embargo, esto no es tan simple y para quien desee estudiar estos temas de manera
mas amplia le recomendamos investigar en libros de introduccin al derecho.
B. DOCTRINA REGISTRAL
La doctrina registral es fuente del derecho y est conformada por los comentarios de
los diferentes registralistas, los cuales aparecen publicados en tratados, libros,
revistas, pginas web, blogs, entre otros.
Por ejemplo los libros de Gunther GONZALES BARRON, Jorge GONZALES
LOLI, pueden ser considerados como doctrina registral peruana, y como doctrina
registral extranjera pueden ser tenidos en cuenta los trabajos de Pau PEDRON,
Francisco Javier GOMEZ GALLIGO, MANZANO SOLANO, ROCA SASTRE,
Jernimo GONZALES, Jos Manuel GARCIA GARCIA, entre otros tantos.
Pero tambin debemos consultar revistas de derecho registral, que en muchos casos
nos mantienen actualizados en temas que son tratados en libros y tratados luego de
mucho tiempo despus.
C- JURISPRUDENCIA REGISTRAL
La jurisprudencia registral, que ahora se encuentra seleccionada con los plenos
registrales en el derecho registral peruano, y que son las resoluciones del tribunal

registral, con las cuales se fijan criterios de aplicacin obligatoria para posteriores
calificaciones registrales.
D. EJECUTORIAS REGISTRALES
Las ejecutorias registrales son las resoluciones del tribunal registral, pero que no son
obligatorias para posteriores procesos registrales.
E. PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales son fuente del derecho registral, los cuales desarrollamos
en el presente libro en forma separada, a efecto de brindar conocimientos en forma
ms amplia y detallada recurriendo en muchos casos a jurisprudencia registral, a
efecto de determinar que el tribunal registral ha establecido que se deben respetar los
mismos, sin embargo, su estudio ha sido un tanto dejado de lado, al menos en el
derecho peruano, lo cual nos preocupa, porque es un tema que nunca pasar de moda.
F. COSTUMBRE REGISTRAL
La costumbre registral es fuente del derecho y debe ser tomada en cuenta.
5.- RAMAS DEL DERECHO CON RELACIN AL DERECHO REGISTRAL.
5.1.- CON EL DERECHO PROCESAL CIVIL:
El derecho registral se relaciona con el derecho procesal civil por que es
necesario tener en cuenta el Cdigo Procesal Civil para la anotacin de las
demandas, embargos, y otras medidas cautelares, as como la inscripcin de las
sentencias.
El derecho procesal civil es de mucha importancia cuando se libran los exhortos
para la registracin de los mandatos judiciales y en la calificacin registral de
documentos judiciales, por lo cual se tiene en consideracin el Cdigo Procesal
Civil de 1993 promulgado por el D. Leg. 768 y el Texto nico Ordenado de la
Ley Orgnica del Poder Judicial, aprobado por el D.S. 017-93-JUS publicado el
02-06-93.
En la calificacin registral de documentos judiciales es necesario tener en cuenta
el art. 656 del Cdigo Procesal Civil que establece que tratndose de bienes
registrados, la medida puede ejecutarse inscribindose el monto de la afectacin,
siempre que sta resulte compatible con el ttulo de propiedad ya inscrito y
tambin establece que este embargo no impide la enajenacin del bien, pero el
sucesor asume la carga hasta por el monto inscrito. Adems es necesario tener en
cuenta el penltimo prrafo del art. 123 del mismo Cdigo que establece que la
cosa juzgada slo alcanza a las partes y a quienes de ellos deriven sus derechos,
adems establece que se puede extender a los terceros cuyos derechos dependen
de las partes o a los terceros de cuyos derechos dependen los de las partes, si
hubieran sido citados con la demanda.
Tambin es necesario tener presente lo establecido en el tercer prrafo del art.
178 del Cdigo Procesal Civil, que establece que en el procedimiento de nulidad

de cosa juzgada fraudulenta slo se pueden conceder medidas cautelares

inscribibles.
Muchas normas del derecho procesal civil son necesarias para la calificacin
registral de documentos judiciales como los artculos 625 (caducidad de medida
cautelar), 650 (embargo de inmueble no inscrito), 673 (anotacin de demanda),
739 (transferencia de inmueble por Remate), 744 (adjudicacin en pago), 837 al
840 (reconocimiento de resoluciones judiciales y laudos expedidos en el
extranjero).
5.2.- CON EL DERECHO PROCESAL PENAL
El derecho registral se relaciona con el derecho procesal penal por que el
Cdigo de Procedimientos Penales de 1940 promulgado por Ley 9024
establece en su art. 96 que el inculpado podr sustituir el embargo por caucin
o garanta real, que, a juicio del Ministerio Pblico, sea suficiente para cubrir
su responsabilidad. El mismo Cdigo establece en su art. 97 que los embargos
que se ordenen para los fines a que se contrae el Ttulo denominado Embargo
de bienes del inculpado y de terceros, se inscribirn en los Registros Pblicos o
en la entidad que corresponda y adems establece que stas inscripciones no
estn afectas al pago de derechos y se harn por el slo mrito de la resolucin
judicial que ordena el embargo.
El derecho procesal penal tambin es de mucha importancia porque en la
calificacin de algunos ttulos es necesario tener en cuenta las normas sobre
incautacin.
5.3.- CON EL DERECHO CIVIL
El derecho registral se relaciona con el derecho civil por que el art. I del Ttulo
Preliminar del Cdigo Civil de 1984 promulgado por el Decreto Legislativo
295, contiene las normas aplicables en los supuestos de derogaciones de
normas, y el art. IX del Ttulo Preliminar del mismo Cdigo establece que las
disposiciones del Cdigo Civil se aplican supletoriamente a las relaciones y
situaciones jurdicas reguladas por otras leyes, siempre que no sean
incompatibles con su naturaleza.
El derecho registral guarda estricta relacin con el derecho civil, tal como se
explica a continuacin:
Del Libro I del Cdigo Civil es necesario tener en cuenta la Seccin Segunda
denominada Personas Jurdicas, en la cual se establece las Disposiciones
Generales sobre las Personas Jurdicas, y las disposiciones especiales sobre la
Asociacin, Fundacin, Comit y Comunidades Campesinas y Nativas.
El Libro II denominado Acto Jurdico es indispensable porque contiene normas
sobre la representacin (en especial el art. 156 que establece que para disponer
de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo
conste en forma indubitable y por escritura pblica, bajo sancin de nulidad), y
las causales de nulidad y anulacin del acto jurdico entre otros.

Del Libro III titulado Derecho de Familia es necesario tener en cuenta sobre
todo las normas sobre el Rgimen Patrimonial en el matrimonio y el
patrimonio familiar.
En el Libro IV titulado Derecho de Sucesiones es necesario tener presente las
normas sobre revocacin, clases y requisitos de los testamentos, y tambin es
necesario tener en cuenta las clases de sucesin.
Del Libro V titulado Derechos Reales es importante tener en cuenta que el
Registro otorga publicidad a los Derechos Reales en los Registros de Bienes y
en los Registros de Contratos, sobre todo respecto del derecho de propiedad, la
prenda (pero no a la prenda con desplazamiento) y la hipoteca.
En el Libro VI titulado Obligaciones es necesario tener en cuenta sobre todo las
normas sobre el pago. En el primer prrafo del artculo 1233 del Cdigo Civil
se establece que la entrega de ttulos valores que constituyen rdenes o
promesas de pago, slo extinguir la obligacin primitiva cuando hubiesen sido
pagados o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado, salvo pacto
en contrario.
Del Libro VII titulado Fuentes de Obligaciones es necesario tener en cuenta las
normas sobre los contratos, sobre todo la compra venta y que conforme al
artculo 1582 no pueden integrar la compra venta, que son nulos y que son: 1)
El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la compra
venta por convenirse que, si hubiera quien de ms por el bien, lo devolver el
comprador, y 2) El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al
comprador la obligacin de ofrecer al vendedor por el tanto que otro proponga,
cuando pretenda enajenarlo. Luego es necesario tener en cuenta el artculo
1687 en el cual se establece que el plazo del arrendamiento de duracin
determinada no puede exceder de 10 aos y que cuando el bien arrendado
pertenece a entidades pblicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de
seis aos.
En el Libro IX se encuentran las Disposiciones Generales sobre los Registros
Pblicos.
En el Libro X se encuentran las normas relativas al Derecho Internacional
Privado las cuales son aplicables al Derecho Registral conforme al artculo 11
del Reglamento General de los Registros Pblicos.
5.4.- CON EL DERECHO MERCANTIL
El derecho registral se relaciona con el derecho mercantil porque para la
calificacin registral de los actos inscribibles en el Registro de Sociedades es
indispensable la Ley General de Sociedades, Ley 26887 publicada el 09-12-97, y
para la calificacin de los actos inscribibles en el Registro de Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada es indispensable la Ley de la Empresa
Individual de Responsabilidad Limitada, D. Ley 21621 publicada el 15-09-76.
En la calificacin registral tambin es necesario tener en cuenta la Ley de Ttulos
Valores y la Ley 27287 publicada el 19-06-2000 que regula la emisin (art. 240)
y contenido del Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (art. 241).

5.5.- CON EL DERECHO BANCARIO

El derecho registral se relaciona con el derecho bancario porque para la
calificacin registral de ttulos relacionados con las Instituciones del Sistema
Financiero es indispensable la Ley General del Sistema Financiero y del
Sistema de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros,
Ley 26702 publicada el 09-12-96.
5.6.- CON EL DERECHO DE SEGUROS
El derecho registral se relaciona con el Derecho de Seguros porque para la
calificacin registral de ttulos relacionados con las Empresas de Reaseguros y
Empresas de Seguros es indispensable la Ley General del Sistema Financiero
y del Sistema de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y
Seguros, Ley 26702 publicada el 09-12-96.
5.7.- CON EL DERECHO MINERO
El derecho registral se relaciona con el derecho minero porque para la
calificacin registral de actos inscribibles en el Registro de Minera es
indispensable el Texto nico Ordenado de la Ley General de Minera, D.S. 01492-EM publicado el 04-06-92 y su Reglamento aprobado por D.S. 03-94-EM
publicado el 15-01-94.

5.8.- CON EL DERECHO AGRARIO

El derecho registral se relaciona con el derecho porque para la calificacin
registral de algunos ttulos es necesario la revisin de normas del derecho
agrario por ejemplo para la inmatriculacin de terrenos de propiedad de
Comunidades Campesinas es necesario tener en cuenta el artculo 10 de la Ley
que declara de necesidad nacional e inters social- el Deslinde y Titulacin del
territorio de las Comunidades Campesinas, Ley 24657 publicada el 14-04-87.
Tambin es necesario tener en cuenta el Decreto Supremo 008-91-TR publicado
el 15-02-91, que aprueba el Reglamento de la Ley General de Comunidades
Campesinas.
Es importante tener en cuenta la Ley de Promocin de las Inversiones en el
Sector Agrario aprobada por el Decreto Legislativo 653 publicado el 07 de enero
de 1991 en cuyo artculo 10 se establece que la Hipoteca y prenda agrcola
podrn extenderse mediante documento privado con firmas legalizadas
notarialmente y precisa que era ttulo suficiente para su inscripcin registral.
5.9.- CON EL DERECHO NOTARIAL
El derecho registral se relaciona con el derecho notarial porque para la
calificacin registral de Ttulos de origen notarial es indispensable la Ley del
Notariado aprobada por el D. Ley 26002 publicado el 27-12-92 y la Ley de
Asuntos no Contenciosos, la cual fue aprobada por Ley 26662 publicada el 2209-96. En la calificacin registral tambin es necesario tener en cuenta las

normas sobre el Bloqueo Notarial que son el Decreto Ley 18278 de 19 de mayo
de 1970 y la Ley 26481 publicada el 15-06-95.
5.10.- CON EL DERECHO COOPERATIVO
El derecho registral se relaciona con el derecho cooperativo porque para la
calificacin registral de ttulos en el Registro de Cooperativas es indispensable
el Texto nico Ordenado de la Ley General de Cooperativas aprobado por D.S.
74-90-TR publicado el 07-01-91.
5.11.- CON EL DERECHO LABORAL
El derecho laboral se relaciona con el derecho registral porque para la
calificacin registral de Sindicatos, Federaciones y Confederaciones es
indispensable la Ley de Relaciones Colectivas de Trabajo, Ley 25593
publicada el 02-07-92 y su Reglamento aprobado por D.S. 011-92-TR y
publicado el 15-10-92.
5.12.- CON EL DERECHO ADMINISTRATIVO
El derecho registral se relaciona con el derecho administrativo porque la Ley
del Procedimiento Administrativo General publicada el 11-04-2001 establece
en el segundo prrafo del art. VII del Ttulo Preliminar que cuando la
deficiencia de la normativa lo haga aconsejable, complementariamente a la
resolucin del caso, la autoridad elaborar y propondr a quien competa, la
emisin de la norma que supere con carcter general esta situacin, en el
mismo sentido de la resolucin dada al asunto sometido a su conocimiento.
El derecho registral se relaciona con el derecho administrativo porque el art.
34.1.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo General califica a los
procedimientos de inscripcin registral de procedimientos administrativos de
evaluacin previa con silencio negativo. Y tambin porque para la tramitacin
de los procesos contenciosos administrativos luego de agotadas las instancias
registrales es necesaria la revisin de la Ley 27584 que regula el Proceso
Contencioso Administrativo, publicada el 07-12-2001.
5.13.- CON EL DERECHO CONSTITUCIONAL
El derecho registral se relaciona con el derecho constitucional porque las
inscripciones no pueden estar en contra de normas contenidas en la
Constitucin de 1993 publicada el 30-12-93. Por ejemplo el segundo prrafo
del art. 89 de la Constitucin Poltica de 1993 establece que la propiedad de las
tierras de las Comunidades y Nativas es imprescriptible, norma que es
necesario tener en cuenta para la calificacin de ttulos de prescripcin
adquisitiva de dominio. Otro ejemplo es en el caso del art. 74 de la
Constitucin de 1993 que establece que las exoneraciones tributarias slo
pueden establecerse por ley o decreto legislativo en caso de delegacin de
facultades, salvo los aranceles y tasas, los cuales se regulan mediante decreto
supremo, lo cual es necesario concordar con el art. 172 del Reglamento
General de los Registros Pblicos en el cual se establece que los derechos
registrales son tasas y con el art. 173 del mismo Reglamento en el cual se
establece que la exoneracin de derechos registrales slo procede por

disposicin expresa de la ley o decreto legislativo, en caso de delegacin. Otro

artculo de la Constitucin que es necesario tener en cuenta en el derecho
registral es el tercer prrafo del art. 103 en el cual se establece que la ley se
deroga slo por otra ley y se precisa que tambin queda sin efecto por sentencia
que declara su inconstitucionalidad.
5.14.- CON EL DERECHO PENAL
El derecho registral se relaciona con el derecho penal por que conforme al art.
36 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece la tacha por
falsedad documentaria, por la cual cuando en el procedimiento de calificacin
el Registrador o el Tribunal Registral advierta la falsedad del documento en
cuyo mrito se solicita la inscripcin, previamente a los trmites que acrediten
indubitablemente tal circunstancia, proceder a tacharlo o disponer su tacha
segn el caso, derivando copia del documento o documentos al archivo del
Registro y adems se establece que informar a la autoridad administrativa
superior, acompaando el documento original a fin de que se adopten las
acciones legales pertinentes.
5.15.- CON EL DERECHO TRIBUTARIO
El derecho registral se relaciona con el derecho tributario porque el Texto
nico Ordenado del Cdigo Tributario que fue aprobado por Decreto Supremo
N 135-99-EF publicado el 09-08-99, establece en el literal b del art. IV del
Ttulo Preliminar establece que slo por Ley o por Decreto Legislativo, en caso
de delegacin de facultades se puede conceder exoneraciones y otros
beneficios tributarios. Es decir, conforme al Cdigo Tributario las
exoneraciones de derechos registrales es necesario que sean concedidas por
Ley o por Decreto Legislativo.
Adems en el literal 2 del inc. c del art. II del Ttulo Preliminar del mismo
Cdigo se establece que los derechos son tasas que se pagan por la prestacin o
mantenimiento de un servicio pblico, es decir se establece que los derechos
registrales son tasas.

5.16.- CON EL DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

El derecho registral se relaciona con el derecho internacional privado porque el
tercer prrafo del art. 11 del Reglamento General de los Registros Pblicos
establece que las sentencias, as como las resoluciones que ponen trmino al
procedimiento y los laudos arbitrales pronunciados en el extranjero son
inscribibles, siempre que hayan sido reconocidos en el pas, conforme a las
normas establecidas en el Cdigo Civil, el Cdigo Procesal Civil y la Ley
General de Arbitraje, en su caso, y al referirse al Cdigo Civil se refiere a su
Libro X denominado Derecho Internacional Privado.
6.- ACTIVIDAD REGISTRAL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral se inicia desde el momento en que se presenta el ttulo
por el libro diario, es decir, que solo a partir de la presentacin del ttulo en la

oficina del diario se inicia el procedimiento registral, el cual siendo uno de

naturaleza especial no contenciosa.
Ahora bien debemos sealar quien est facultado para solicitar la inscripcin, del
ttulo, conforme el Reglamento de los Registros Pblicos, el cual indica que los
facultados para solicitar la inscripcin son los sealados en el artculo III del Ttulo
Preliminar, esto es, los otorgantes del acto o derecho materia de registracin, los
terceros interesados (lo cual queda sujeto al estricto criterio del registrador, sobre
todo en los casos en que la persona que aluda inters no haya otorgado el ttulo)
entro los cuales se incluye al notario como persona con inters propio en la
inscripcin de los ttulos que l o sus dependientes tramiten.
El PRESENTANTE DEL TITULO, presume jure el de jure, es decir que acta en
representacin de los legitimados para solicitar la registracin; sin embargo en
virtud al artculo 23 inc. b del RGRP, este deber necesariamente dejar constancia
en el asiento de presentacin acta en calidad de representacin de quien o quienes
se solicita la inscripcin cuando as fuere el caso, lo que redunda a su vez en la
posibilidad de recurrir en apelacin o en desistirse del recurso, conforme a lo
sealado por el artculo 143 RGRP.
Existen requisitos indispensables que deber contener el formulario de inscripcin
del ttulo, esto con la excepcin cuando la registracin deba practicarse de oficio.
Debindose indicar lo concerniente al contenido del asiento de presentacin, entre
los cuales cabe destacar como uno de los ms trascendentes la indicacin de la
partida registral, lo que slo "podr omitirse por razones justificadas, con
autorizacin del funcionamiento encargado de Diario"4. Esto permite publicar
mediante el asiento de presentacin qu partidas cuentan con ttulo pendiente lo que
desencadena finalmente en un tema de prioridad registral pues ante la celebracin
de dos o ms ttulos se debe establecer indubitablemente qu partidas son
bloqueadas por unos y cules por otros. Ya dentro del procedimiento registral,
teniendo en cuenta que en atencional articulo III del ttulo Preliminar la rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en los ttulos salvo reserva
expresa, si se hubiese omitido la indicacin de una de las partidas sobre las cuales
se busca la inscripcin se deber observar el ttulo para que se seale el nmero de
partida sobre el cual va a recaer la registracin.
De conformidad con el artculo 12 del RGRP, indica que la solicitud debe contener
los datos a que se hace referencia el artculo 23 en sus incisos b, c, d, e y f as como
la indicacin del Registro ante el cual se solicita la inscripcin, la firma y el
domicilio del solicitante. Estos datos se deben consignar en la solicitud
inexorablemente, pues segn el artculo 19 del RGRP, el asiento de presentacin se
extiende en mrito de la informacin contenida en la solicitud de inscripcin, y de
manera complementaria en base a la informacin contenida en el ttulo.
En relacin a los mecanismos que facilitan la presentacin del ttulo al registro se
encuentran las denominadas OFICINAS RECEPTORAS, quien har las veces de
receptora nicamente por no ser competente, y que deber remitir a otra oficina
denomina "oficina de destino" la solicitud de inscripcin luego de recibida esta va
fax, e mail u otro idneo junto con el proyecto del asiento de presentacin, para que
a su vez la oficina de destino en el trmino de 24 horas de recibida la solicitud
extienda el correspondiente asiento de presentacin; es correcto decir, entonces, que
la prioridad se obtiene no con la presentacin en la oficina receptora, sino con la
extensin del asiento por parte de la oficina destinataria.

ASIENTO DE PRESENTACION
La importancia que cobra el asiento de presentacin dentro del procediendo
registral es mayor, pues importa la obtencin para el ttulo de una prioridad a
oponer. Cada asiento de presentacin tendr un nmero de orden en atencin a la
presentacin del ttulo a la oficina del diario, cuyo contenido involucra la fecha,
hora, minuto y segundo de presentacin; nombre y documento de identidad del
presentante, dejando constancia cuando la presentacin se hace a nombre de un
tercero; la naturaleza del documento presentado, sea este pblico o privado y con
indicacin de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que los autorice o
autentique; actos y derechos cuya inscripcin se solicita, y en su caso dejar
constancia de la reserva formulada por el presentante; nombre; denominacin o
razn social de todas las personas que otorguen el ttulo o a las que se refiera el
mismo; partida registral de existir esta; Registro y seccin a la que corresponda el
ttulo, en su caso; para el caso del Registro de Predios la indicacin del distrito en
que se encuentre ubicado el bien la indicacin de los documentos que se
acompaan al ttulo.
El asiento de presentacin tendr una vigencia de 35 das hbiles, prorrogable, a su
vez, hasta un mximo de 35 das ms, el mismo que deber de ser solicitado al 30
da del ingreso del ttulo por el diario.
CONCLUSIN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Existe tres nicos supuestos en que concluye el procedimiento registral y que no
revisten mayor dificultad en su interpretacin, pero que ameritan algn comentario
adicional.
a.

El primer supuesto en que concluye el procedimiento registral refiere a la

inscripcin del ttulo presentado al Registro.

b.

El segundo supuesto alude a la tacha por caducidad de plazo de la vigencia del

asiento de presentacin.
CALIFICACION REGISTRAL
Es el estudio y anlisis minucioso que realiza el Registrador, respecto a la licitud y
determina si es inscribible un acto, derecho o contrato y/o resolucin judicial o
administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes
que constan en los Registros Pblicos, y si el acto " es o no" inscribible.
La calificacin es para el Registrador una inexcusable actuacin obligatoria,
personalsima, indelegable y bajo su responsabilidad
La calificacin registral se entiende por la que es practicada por el Registrador
Pblica en Primera Instancia y por el Tribunal Registral en Segunda Instancia; la
calificacin no es otra cosa que el estudio del ttulo presentado al registros,
mediante el cual se proceder a verificar lo siguiente:

La competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o

certifique el ttulo.

La validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato que, se pretenda

inscribir.

La capacidad de los otorgantes por lo que resulta del ttulo o de sus antecedentes
regstrales.

Deber efectuar una comparacin entre el documento que se presenta y los

asientos que existan en el Registro.

Comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones legales sobre la

materia y el cumplimiento de los requisitos establecidos en la norma.

Efecta la bsqueda de informacin que obra en los Registros.

Realiza una confrontacin entre los asientos regstrales con los antecedentes que
obran en el archivo.

Advierte la existencia de errores materiales en asientos y procede a la

rectificacin de oficio.
DOCUMENTOS QUE DAN MERITO DE INSCRIPCION.

En mrito a Documentos notariales.

En mrito a Resoluciones judiciales.

En mrito a Documentos que emite la Autoridad administrativa.

En mrito a Formularios Regstrales con certificacin de firma.

En mrito a Documento Privado.

CONSECUENCIA DE LA CALIFICACION REGISTRAL
El registrador una vez que califica el ttulo tiene las siguientes opciones:

I.

Formula observacin al ttulo, cuando el mismo adolece de defecto subsanable,

o exista un obstculo en la partida registral, siempre y cuando ese obstculo sea
temporal.

II.

Formula Tacha, esta se produce cuando a opinin del Registrador se den los
siguientes casos:
a.

Tacha de Plano.- Se da cuando el ttulo no contenga acto inscribible, la

oficina registral no sea competente, por un obstculo insalvable que emana de
la partida. Ejm. La partida registral se encuentre cerrada.

b.

Tacha por Caducidad de Plazo.- Se da cuando no se cumpli con el con

el pago del mayor derecho liquidado, o no haber subsanado la observacin
dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin..

c.
III.

Tacha por Falsedad Documentaria.- Se da cuando el documento del cual

emane la inscripcin es falso.
Liquidacin de Mayor Derecho.- El registrador proceder a liquidar el ttulo
cuando de la calificacin advierta que no exista ningn obstculo, sin embargo
liquidar por el derecho de calificacin de los actos materia de rogatoria.

IV.

Inscripcin.- Cuando el ttulo a travs de la calificacin se ha verificado que no

adolece de ningn elemento subsanable, el registrador proceder a extender el
asiento de inscripcin

PLAZOS DE CALIFICACION
La calificacin del ttulo, segn el RGRP, se debe efectuar dentro de los siete
primeros das, en el Registrador proceder a la inscripcin o formular las
observaciones, tachas o liquidaciones a los ttulos; una vez que el ttulo ha sido
observado el presentante deber de subsanar pagar el monto del mayor derecho
liquidado hasta el sexto da anterior al vencimiento de la vigencia del asiento, por
cuanto los ltimos cinco das se utilizarn para extender el asiento de inscripcin
respectivo, de ser el caso.
PRORROGA A LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION
La autoridad administrativa inmediata superior, a solicitud del Registrador, puede
prorrogar la vigencia del asiento de presentacin hasta por 35 das adicionales,
cuando no pueda inscribirse dentro del trmino ordinario; as tambin puede
solicitarla el presentante del ttulo, cuando hubiese recado observacin a su
solicitud de inscripcin y se requiriese de un plazo adicional para subsanarla.
La citada autoridad administrativa, por razones extraordinarias y debidamente
fundamentadas puede prorrogar de oficio la vigencia del asiento de presentacin de
determinados ttulos, dando cuenta a la Jefatura de la Resolucin correspondiente.
SUSPENSIN DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION
La suspensin de la vigencia del asiento de presentacin se da en los siguientes
casos:
a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar
vigente el asiento de presentacin de uno anterior referido a la misma partida
registral y el mismo resulte incompatible. La suspensin concluye con la
inscripcin o caducidad del asiento de presentacin del ttulo anterior.
b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por encontrarse
en procedimiento de reconstruccin la partida registral respectiva. La suspensin
concluir con la reconstruccin de la partida o al vencimiento del plazo fijado para
ella.
c) Cuando se produzca el supuesto previsto en el ltimo prrafo del Artculo 123
de este Reglamento. La suspensin concluir con la reproduccin o reconstruccin
del ttulo archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella.
MEDIOS IMPUGNATORIOS Y EL TRIBUNAL REGISTRAL
Dentro de los medios Impugnatorios que contempla el Reglamento General de los
Registros Pblicos, procederemos a tratar los siguientes:

RECURSO DE RECONSIDERACION:
Se trata de un recurso opcional e implcito, es decir, se puede hacer valer o no, esto
no impide el ejercicio del recurso de apelacin; se presenta ante el mismo
Registrador que liquid, observ o tach el ttulo.
El plazo para interponer el presente recurso es durante la vigencia del asiento de
presentacin; para la presentacin de dicho recurso es suficiente con indicacin del
amparo legal, por lo que no requiere de mayor formalidad que la simple solicitud
con la firma del presentante o el titular del derecho.
RECURSO DE APELACION:
Es un medio impugnatorio destinado que la decisin del Registrador Pblico
plasmado en su esquela de observacin, tacha, o liquidacin de mayor derecho sea
analizada por una instancia superior, que en este caso sera el Tribunal Registal.
El presente recurso se presenta a travs de la Oficina de Trmite Documentario, la
misma que es presentada al Registrador Pblico que califico el ttulo materia de
Apelacin, siendo el Registrador quien proceder a elevar el ttulo al Tribunal
Registral.
La etapa para la presentacin del recurso de apelacin es durante la vigencia del
asiento de presentacin
EL TRIBUNAL REGISTRAL
Es la segunda instancia del procedimiento registral; contra lo resuelto por esta
instancia, se pone fin a la va administrativa; por lo que el nico camino que queda
es interponer Demanda en lo Contencioso Administrativo en la va judicial.
EFECTOS DE LO RESUELTO POR EL TRIBUNAL REGISTRAL:
El Tribunal Registral debe pronunciarse sobre cualquiera de las siguientes formas:
1.-Confirmando total o parcialmente la observacin.
2.- Revoca total o parcialmente la observacin.
3.- Declara Improcedente o inadmisible la apelacin.
4.- Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado.
ACCION JUDICIAL
Se establece que los "efectos de los asientos regstrales, se presume cierto mientras
no se demuestre judicialmente su invalidez", es decir, por lo que los asientos
regstrales no podrn ser materia de ningn tipo de impugnacin ante el Registro.
Siendo que el nico medio por el que se puede anular un asiento de inscripcin es
mediante la presentacin de una demanda contencioso administrativo, la misma que
es presentada a la Sala Contencioso Administrativo de la corte superior, conforme
al artculo 540 y 542 del Cdigo Procesal Civil.

7.- CUALES SON LOS SISTEMAS REGISTRALES QUE EXISTEN EN EL MUNDO.

SISTEMAS REGISTRALES:

Los sistemas regstrales en el Derecho Comparado, se configuran por y para los

Registros Inmobiliarios y cada uno tiene elementos que distinguen unos de otros.
Se habla de SISTEMAS REGISTRALES PUROS (Francs, Alemn y Australiano) y
SISTEMAS REGISTRALES MIXTOS (Espaol y Peruano), sin embargo no hay
sistemas puros porque unos han influido sobre otros recprocamente.
a) Sistema Registral Francs:
Base Legal: Ley de Transcripciones del 14-01-1955 modificado el 14-10-1955. Forma de
Asiento: Trascripcin y se encuadernan los ttulos bajo estricto orden de presentacin. El Registro
no es constitutivo. Inscripcin: Obligatoriedad bajo responsabilidad del notario.
Este sistema no garantizan quien es el dueo del derecho, pero si proporciona informacin
relevante que el dueo es necesariamente uno de los varios que el registro pblica es decir
delimitan el rea de la investigacin. Como quiera que no existe impedimento en registral
titularidades diferentes y no compatibles respecto del mismo inmueble, sus efectos se limitarn a
indicar el grupo dentro del cual est el titular. Atendiendo a que la incertidumbre es menor pero
que an existe, debe recurrirse a mecanismos complementarios como la contratacin de un
seguro de mercado.
b) Sistema Registral Alemn:
Base Legal: Cdigo Civil, el catastro y el Registro Territorial.
Tcnica Registral: El folio Real sobre la base del principio de especialidad que vincula el aspecto
fsico de la propiedad establecido por el catastro y el aspecto jurdico de la propiedad.
Efectos de la inscripcin: El acuerdo de las partes y la manifestacin de voluntad ante el notario
constituye parte del proceso de trasmisin del dominio que se perfecciona en el Registro. El
Registro es Constitutivo.
La inscripcin es facultativa. Slo admite derechos perfectos; las modificaciones del asiento slo
puede ser ordenada va judicial. Y quienes adquieren bajo la Fe del registro la presuncin es de fe
pblica, no aceptando prueba en contrario.
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la informacin deseada: la
titularidad, delimitacin del derecho, cargas que lo gravan etc. Este sistema requiere grandes
barreras de entrada generando un alto grado de seguridad jurdica sin necesidad de mecanismos
complementarios. En el sistema alemn, el nico derecho existente es el publicitado.
c) Sistema Registral Australiano:
(Llamado Sistema Torrens creado por Sir Robert Torrens). Ley Real Property Act. En 1858.
Esta ley constituye una ficcin jurdica por la cual los terrenos de las colonias inglesas
revertan a la corona la cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad
Real, que convierte al registrador en juez de ttulos por cuanto admite la rogatoria solicitando
la propiedad a la que se debe adjuntar los ttulos que lo amparan, califica y ordena la
publicacin, admite la oposicin si se produjera determina el mejor derecho entre el
solicitante y el opositor. Este sistema tiene al catastro como base para determinar el aspecto
fsico y debe adjuntarse la rogatoria.
Tcnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripcin. Inscripcin: Obligatoria.

El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral el ttulo real que se

otorga al inscribirlo. La inscripcin hace nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos
del ttulo que se convierte en inatacable otorgndose el ttulo de propiedad a nombre de la
corona inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la contratacin,
elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el crdito inmobiliario. Est asegurada por el
Estado.
d) Sistema Registral Espaol.Nace en Espaa con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los
cambios socio econmico.
Tcnica Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripcin.
El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la nica excepcin del derecho
real de hipoteca cuya inscripcin tiene efecto constitutivo y es de carcter obligatoria. La
inscripcin produce los efectos de presuncin juris tantum (principio de legitimacin) se presume
cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero que adquiere bajo la fe del registro (fe pblica registral).
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la informacin deseada:
titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurdica sin necesidad de
mecanismos complementarios- En este sistema el derecho publicado es el nico que requiere
conocer el que pretende contratar, bastar al adquiriente verificar la publicidad del registro e
inscribir su derecho para gozar de la seguridad de la firmeza de su adquisicin, a travs de los
principios de legitimacin, fe pblica, tracto sucesivo, especialidad etc. la inscripcin del derecho
en este sistema constituye un mecanismo de proteccin. Ahorrando costos de transaccin.
e) Sistema de Pases de Tradicin Anglosajona.En estos sistemas facilitan la labor de bsqueda de la informacin, el Registro no es Constitutivo,
ya que la informacin que brinda el registro slo coadyuva a la investigacin personal,
proporcionado datos para determinar titularidades, facultades dispositivas existencias de otros
derechos, etc. Sin embargo la publicidad que brinda es meramente informativa, sin que existan
slidas barreras de acceso, por lo que la seguridad jurdica debe lograrse a travs de mecanismos
complementarios como, los seguros de ttulos.
f) SISTEMA REGISTRAL PERUANO. Este sistema se encuentra dentro del mbito de influencia del Derecho Registral Espaol, tanto
en la tcnica: folio real; forma de los asientos: Inscripcin; y efectos de la inscripcin, acoge la
presuncin juris tatum y la jure et de jure para quien adquiere bajo la fe del registro.
El Per ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de legislaciones solo ordena un
Registro Inmobiliario. Al integrar registros personales a los registros tradicionales, ha
coadyuvado a otorgar seguridad jurdica en el trfico.
A fin de determinar las caractersticas de nuestros sistema debemos definir los sistemas
imperantes: Sistema de Trascripcin, son aquellos que son transcritos literalmente en los
archivos de los registros, sin abreviacin ni omisin alguna (Francia). Sistema de Inscripcin,
se extrae de los ttulos los elementos esenciales, para que quede constancia en los asientos de
inscripcin (alemn, espaol), Nuestro sistema es el de Inscripcin, porque aun cuando se
archive copia del ttulo se publica un asiento que es un resumen o extracto del ttulo. Sistema

Potestativo, cuando las personas deciden voluntariamente su acceso o no al registro (alemn).

Mientras que el Sistema Obligatorio, cuando se establecen sanciones para quienes no cumplan
con inscribir los actos correspondientes (francs, australiano). Sistema Constitutivo, es aquel
que no admite la existencia de un acto o contrato si ste no ha sido inscrito. La inscripcin
resulta un elemento de validez del acto jurdico (Australiano). Mientras que el Sistema
Declarativo, se acepta la existencia del acto jurdico a pesar de su falta de inscripcin.
En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de situaciones: Hipoteca
(constitutiva), Transferencia de propiedad (declarativa), Arrendamiento (declarativa), Persona
Jurdica (constitutiva), Patrimonio Familiar (constitutiva). En conclusin, lo que pretende el
ordenamiento civil es otorgar a la inscripcin de cada institucin la naturaleza que a ella sea
ms conveniente.
En nuestro Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los Registros Personales: En
cuanto a la tcnica, los de bienes son de folio real y los personales son de folio personal. En
cuanto a la forma de los asientos, todos se extienden bajo la modalidad de la inscripcin.
8.- CUAL ES EL SISTEMA REGISTRAL QUE EXISTE EN NUESTRO PAS.
El Sistema Registral Peruano se encuentra dentro del mbito de influencia del Derecho Registral
Espaol, tanto en la tcnica: folio real; forma de los asientos: Inscripcin; y efectos de la inscripcin,
acoge la presuncin juris tatum y la jure et de jure para quien adquiere bajo la fe del registro.
9.- CUAL ES LA ESTRUCTURA DEL DERECHO REGISTRAL PERUANO.
1.- ANTECEDENTES.Los Registros Pblicos en el Per, como toda institucin registral, est destinado a la inscripcin
de los actos y contratos y derechos que seala la ley y a la publicidad de stos. Nacen como
registros de la propiedad inmueble por ley del 2 de Enero de 1888 bajo la direccin e inspeccin
del Poder Judicial, integrando en 1902 al Registro Mercantil y de Buques creados en el Cdigo d
Comercio, y en 1916 al Registro de la Prenda Agrcola creada por Ley 2402. En 1936 a la
dacin del Cdigo Civil formaba parte del Libro Cuarto de los Derechos Reales y estaba
integrado por los registros de propiedad, mercantil, personas jurdicas, personal, buques, prenda
agrcola, testamentos, mandatos. En 1965 se integr el Registro de Declaratoria de Herederos
(sucesiones intestadas).
A la dacin del Cdigo Civil de 1984, en una mejor sistematizacin se dispuso un Libro
Especial Libro IX Registros Pblicos; el Art. 2008 seala los registros que lo integran
incluyendo el de bienes muebles y el Art. 2009 agrega los omitidos: Registro de Naves,
Aeronaves, Prenda Agrcola, Mercantil y dems regulados por ley. As como tambin se seala
que actos son inscribibles por cada registro. Y sobre todo los principios regstrales que lo rigen:
Legalidad y Rogacin (Art. 2011), Publicidad (Art.2012), De Legitimacin (Art. 2013), Buena
Fe Registral (Art. 2014), Tracto Sucesivo (Art. 2015), Prioridad (Art. 2016), Impenetrabilidad
(Art. 2017).
Opinin: Dr. Jorge Luis Gonzales Loli, Seala que el Derecho Registral Peruano, ha desarrollado
puntos que hace necesario la esperada reforma del Cdigo Civil, y que debe consistir en la
separacin del Libro IX, dictndose una ley especial que regule la actividad registral de manera
precisa y detallada.
2.- LEYES Y REGLAMENTOS ESPECIALES.- (Art. 2009 C.C., Los RR.PP. se sujetan a lo
dispuesto en este Cdigo, a sus leyes y reglamentos especiales)

 Cdigo Civil: Libro IX: Registros Pblicos, Art. 2008 al 2045.

Ley 26366 del 14-09-1994: Crea el SINARP y la SUNARP.
Res. N 195-2001-SUNARP-SN del 19-07-01vigente el 01-10-2001, y mediante, Res. N
079-2005-Sunarp-Sn del 21-03-2005 se aprueba el TUO del RGRRPP.
Res. Suprema N 135-2002-JUS del 15-07-02 aprueba Estatuto de la SUNARP.
Res. Suprema N 139-2002-JUS del 19-07-02 Rgto. Orga. Fun. de la SUNARP.
Res. N 287-2002-SUNARP/SN 23-07-2002, aprueba Cdigo de tica de la Sunarp.
Res. N 565-2002-Sunarp/Sn del 29-11-2002, aprueba el Rgto. Tribunal Registral.
Ley 27755 del 15-06-2002: Crea el Registro de Predios a cargo de la SUNARP.
Res. N 540-2003-Sunarp-Sn del 21-11-03, aprueba el Rgto. Ins. Reg. de Predios.
Ley 26877 Ley General de Sociedades.
Res. N 200-2001-Sunar/Sn del 24-07-2001, aprueba el Rgto. Reg. de Sociedades.
Decreto Supremo N 058-2003-MTC del 12-10-2003 Regto. Nacional de Vehculos.
Res. N 087-2004-Sunarp-Sn del 01-03-2004 Rgto. Insc. Del Reg. Prop. Vehicular.
Ley 28677 del 01-03-2006, Ley de Garantas Mobiliarias.
Res. N 142-2006-Sunarp-Sn del 26-052-2006 Rgto. de Ins. Del Reg. Mob. De Contratos y
su Vinculacin con los Registros Jurdicos de Bienes Muebles.
Res. N 218-2006-Sunarp-Sn del 06-08-2006 Rgto. de Saneamiento del tracto Registral
Interrumpido en los Reg. Jurdicos de Bienes Muebles.
Ley 26002 del 27-12-2002 Ley del Notariado.
Ley 26662 del 22-09-1996 Ley Notarial en Asuntos No Contenciosos.
Ley 27333 del 30-07-2000 Ley complementaria de la ley 26662.
Ley 27444, Ley de Procedimientos Administrativos General.
Ley 27972 del 27-05-2003, Ley Orgnica de Municipalidades.
Ley 28294, Sis. Nac. Integrado de Catastro y su Vinculacin con Reg. de Predios.
Ley 26878 del 19-11-1997, Ley de Habilitaciones Urbanas.
D.S. 010-2005-Vivienda, TUO del Rgto. De la Ley de Habilitaciones Urbanas.
D.S. 011-2006-Vivienda 08-05-2006, aprueba el Rgto. Nacional de Edificaciones.
Ley 26512 del 28-07-1995 y Ley 27493 del 02-07-2001, Dispone el Saneamiento Fsico
Legal de los Bines Inmuebles de las Entidades del Sector Pblico.
D.S. N 130-2001-EF del 02-07-2001, medidas reglamentarias para el Saneamiento de
Bienes Inmuebles del Estado.
D.S. N 154-2001-EF del 18-07-2001, aprueba el Rgto. Gral. De Procedimientos
Administrativos de los Bienes de Propiedad del Estado.
Ley 27157 del 20-07-1999, Ley de Regularizacin de Edificaciones.
D.S. 035-2006-VI del 08-11-2006, TUO del Reglamento de la Ley 27157.
D. Legislativo N 667 del 09-03-1991, Ley del Registro de Predios Rurales.
Ley 27161 del 04-08-1999, Ley Modificatorias y Ampliatorias de Ley del Registro de
Predios Rurales (Determinacin, Conversin y Rectificacin de reas).
La Jurisprudencia Registral emitida por el Tribunal Registral, especficamente por los
Precedentes de Observancia Obligatoria.
3.- ORGANIZACIN REGISTRAL.
(Ley 26366 del 14-10-1994), crea la SINARP y SUNARP.
A.- SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS (SINARP).Mantener y preservar la unidad y coherencia de la funcin registral en todo el pas,
orientado la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin.
(Art. 1)

El sistema vincula en lo jurdico registral a los Registros de todos los sectores pblicos y esta
conformado por los siguientes registros (Art. 2):
a) REGISTRO DE PERSONAS NATURALES.- Unifica los Registros de: Mandatos y
Poderes, Testamentos, Sucesiones Intestadas, Personal, de Comerciantes.
b) REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS.- Unifica los Registros de: Personas
Jurdicas, Mercantil, Sociedades Mineras, Sociedades del Registro Pblico de
Hidrocarburos, Sociedades Pesqueras, Personas Jurdicas creadas por ley, de Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada (Ley 21621).
c) REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE.- Unifica los Registros de:
El Registro de Predios ley 27755 (Est conformado por: Registro de Propiedad
Inmueble, El Registro Predial Urbano, Seccin Especial de Predios Rurales).
Registro de Concesiones para la Explotacin de Servicios Pblicos.
Registro de Derechos Mineros.
d) REGISTRO DE BIENES MUEBLES.- Unifica los Registros: Bienes Muebles,
Propiedad Vehicular, Naves y Aeronaves, Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro
Mobiliario de Contratos (Ventas a Plazos, Prenda Industrial, Agrcola, Minera, pesquera
etc.)
e) LOS REGISTROS DE CARACTER JURIDICO CREADOS O POR CREARSE.
GARANTIAS DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS.a) La autonoma de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones regstrales.
b) La intangibilidad del contenido de los asientos regstrales salvo ttulo modificatorio
posterior o sentencia judicial firme.
c) La seguridad jurdica de los Derechos de quienes se amparan en la fe del registro.
d) La indemnizacin por los errores regstrales.
B.- LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS. Organismo descentralizado, autnomo del sector de Justicia y ente rector del Sistema
Nacional de los RR.PP., con personera jurdica de D Pblico, con patrimonio propio y
autonoma funcional, jurdico registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa.
Su domicilio y sede principal en Lima y podr establecer oficinas descentralizadas en el
territorio de la repblica.
Dictar las polticas y normas tcnico administrativas de los RR.PP., estando encargada de
planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de
los actos y contratos en los RR.PP. que integran el Sistema Nacional.
Integracin de los RR.PP. a nivel nacional con el objeto de modernizar el sistema dotando
a los Registros de una organizacin, procedimientos y tecnologa avanzada en materia de
archivo e informacin registral.
Est conformada por rganos de alta direccin, gerencias y oficina de control interno
cuyas funciones se especifican en su estatuto.
4) REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS. Res. N 195-2001-Sunarp-Sn del 19-07-2001 se aprob el Rgto. Gral. de los RR.PP. Entr
en vigencia 01-10-2001, derogando el anterior reglamento que fue aprobado por Corte
Suprema el 16-05-1968 cuya vigencia fue por de 30 aos.
Ante las posteriores modificaciones de varios artculos, por Res. N 079-2005-Sunarp-Sn del
21-03-2005, se dict el TUO del Rgto. Gral. de los RR.PP., el cual est vigente.
En su elaboracin se ha tomado como antecedente legislativo fundamental a la ley y al
reglamento hipotecario espaol, pero con las particularidades de nuestro ordenamiento
legislativo la prctica registral nacional, de all que la gran cantidad de artculos solo

consagran diversos criterios que ya haban sido uniformemente aceptados por la

jurisprudencia registral.
Este Reglamento General, consta de un Ttulo Preliminar conformada por X artculos, en la
cual se desarrolla los principios regstrales en la cual se basa el quehacer registral, consta de 11
ttulos y 169 artculos en la cual se desarrolla los procedimientos regstrales tanto en la
primera como en la segunda instancia.
Este Reglamento General fue la base para que se deroguen los antiguos reglamentos y se
dicten nuevos reglamentos especficos para cada registro, as tenemos: Rgto. Registro de
Sociedades (Res. N 200-2001-Sunarp-Sn del 24-06-01); Rgto. Registro de Propiedad
Vehicular (Res. N 087-2004-Sunarp-Sn del 01-03-2004); Rgto. Registro de Predios (Res. N
540-2003-Sunarp-Sn del 17-11-2003).
10.- COMO SE ENCUENTRA ORGANIZADO LOS REGISTROS PBLICOS EN EL
PER.

LOS REGISTROS PUBLICOS EN EL PERU

La institucin registral, tiene su trascendencia en todo estado organizado por cuanto debe cumplir con
otorgar seguridad jurdica al intercambio de bienes, al trfico inmobiliario, mercantil, y al universo de
actos jurdicos susceptibles de inscripcin; de all, la importancia de los servicios inscriptorios y de
publicidad que ofrecen en su organizacin y desarrollo econmico en el pas es indiscutible.
Esta Institucin, en la actualidad se halla bajo la administracin de la Sunarp, formando parte del
Sistema Nacional De Los Registros Pblicos, que persigue mantener y preservar la unidad de la
funcin registral en todo el pas, vinculando lo jurdico registral a los registros de todos los sectores
pblicos.

SUNARP
La superintendencia nacional de los registros pblicos - Sunarp, es un organismo descentralizado y
autnomo del sector justicia, que se constituye, conforme a ley, como el ente rector del sistema nacional
de los registros pblicos a nivel nacional. Fue creada el 16 octubre de 1994 mediante ley N 26366.
FINALIDAD - SUNARP
La SUNARP tiene como finalidad dictar las polticas y normas tcnico administrativas de los registros
pblicos, estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin
y publicidad de los actos y contratos en los registros pblicos que integran el sistema nacional y que han
tenido acogida al cumplir los requisitos de ley.
QUE SE ENTIENDE POR SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS.
Al conjunto de principios jurdicos registrales y de organismos administrativos jurisdiccionales, que
tienen por finalidad garantizar a los inscribientes y a los terceros; as como mantener y preservar la
unidad y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a la especializacin,
simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin de todos los
registros que lo integran.
El sistema nacional de los registros pblicos vincula en lo jurdico registral a los registros de todos los
sectores pblicos.
SISTEMA NACIONAL.
Conjunto de reglas o principios de derechos registral y administrativo relacionados entre s, formando
un todo orgnico, un cuerpo nico, con finalidades u objetivos especficos y con jurisdiccin a nivel
nacional.
JURDICO REGISTRALES
Conjunto de reglas que norman los derechos inscribibles, las formas y las consecuencias o efectos de la
inscripcin cuyo fundamento primordial es el principio de la publicidad, y la seguridad jurdica que ella
otorga.
ADMINISTRATIVO JURISDICCIONALES
Al integrar los registros que funcionan en los diversos sectores de la administracin con los registros
pblicos tradicionales, agrupndolos por su naturaleza y por su calidad de especiales.
REGISTROS QUE CONFORMAN EL SISTEMA NACIONAL
Conforme lo establece el artculo segundo de la ley 26366 de creacin del sistema nacional de los
registros pblicos, esto son:
A) Registro de personas naturales, que unifica los siguientes registros:
El registro de mandatos y poderes, el registro de testamentos, el registro de declaratoria de herederos,
el registro personal, el registro de comerciantes y el registro de gestin de intereses.
B) Registro de personas jurdicas, unifica los siguientes registros:
1. Personas jurdicas

2. Mercantil,
3. Sociedades mineras
4. Personas jurdicas creadas por ley
5. Empresas E.I.R.L.
6. Sociedades mercantiles
7. Sociedades mineras
8. Sociedades pesqueras
9. Sociedades de hidrocarburos
10. Comunidades campesinas y nativas
11. Rondas campesinas
C) REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE, QUE UNIFICA LOS SIGUIENTES
REGISTROS:
Registro de predios (prop. Inmueble; predial, predios rurales).
Registro de buques.
Registro de embarcaciones y pesqueras.
Registro de aeronaves.
Registro de naves.
Registro de derechos mineros.
Registro de concesiones para la explotacin de los servicios pblicos.
D) REGISTRO DE BIENES MUEBLES, QUE UNIFICA LOS SIGUIENTES REGISTROS:
1. Bienes Muebles
2. Propiedad Vehicular,
3. Fiscal De Ventas A Plazos,
4. Prenda Industrial,
5. Prenda Agrcola,
6. Prenda Pesquera,
7. Prenda Minera,
8. Prenda Global Y Flotante.
9. Martilleros Pblicos.
GARANTIAS DEL SISTEMA
ARTCULO 3.- Son Garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos:
A) La autonoma de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
B) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o
sentencia judicial firme;
C) La seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparan en la fe del registro; y
D) La indemnizacin por los errores registrales, sin perjuicio de las dems responsabilidades que
correspondan conforme a ley.
SUNARP
Es un organismo descentralizado autnomo del sector justicia y ente rector del sistema nacional de los
registros pblicos.
Posee:
Personera jurdica de derecho pblico.
Patrimonio propio.
Autonoma funcional, jurdica registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa.

ORGANIZACIN ADMINISTRATIVA
Estructura Orgnica Sunarp
Sede central
13 zonas registrales
58 oficinas registrales
30 oficinas receptoras
1625 trabajadores
FUNCIONES DE LA SUNARP
La sunarp tiene las funciones y atribuciones generales siguientes:
A) Dictar las polticas y normas tcnico-administrativas de los registros pblicos que integran el
sistema nacional.
B) Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de los actos
y contratos en los registros que conforman el sistema.
C) Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar el proceso de simplificacin,
integracin y modernizacin de los registros que forman parte del sistema.
D) Ejecutar actividades de formacin, capacitacin y entrenamiento de los registradores pblicos y
dems personal de los registros que integran el sistema.
E) Aprobar la estructura orgnica de los registros que conforman el sistema.
F) Normar y ejecutar las actividades de procesamiento de datos y racionalizacin administrativa.
G) Celebrar convenios con entidades del sector pblico o del sector privado, nacional, internacional o
de cooperacin tcnica internacional, con el propsito de promover, desarrollar proyectos
relacionados con el sistema registral del pas.
H) Supervisar el correcto empleo de los recursos provenientes de los convenios referidos en el inciso
g).
I) Contratar servicios no personales de terceros o celebrar contratos de trabajo sujetos a modalidad
que coadyuven el cumplimiento de los objetivos de la sunarp o permitan una mayor eficiencia en
el desarrollo de sus funciones.
J) Las dems que establezca la ley.