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TECNOLGICO
Negcios Imobilirios
Modalidade a Distncia
Mdulo IV
REITORIA
NEWTON DE PAIVA FERREIRA FILHO
VICE-REITORIA
PAULO NEWTON DE PAIVA FERREIRA
PR-REITORIA ACADMICA
NGELA MARIA PRATA PACE SILVA DE ASSIS
COORDENAO TECNOLGICA NEWTON PAIVA VIRTUAL
PEDRO LUIZ PINTO DA CUNHA
COORDENAO PEDAGGICA NEWTON PAIVA VIRTUAL
MARTA CARLOS COSTA MALTA LEMOS
COORDENAO DE PRODUO NEWTON PAIVA VIRTUAL
CLUDIA SILVEIRA DA CUNHA RIBAS
EQUIPE PEDAGGICA
BRUNELLA CRISTINA LUCARELLI
KELLY CRISTINA SANTANA
VALDIVIA DE FRANA MARAL
EQUIPE DE PRODUO
ALEXANDRE FRANCISCO SILVEIRA DA SILVA
CRISTINA PAULAO PERRONE
GABRIELA SANTOS DA PENHA
GISELLE VANESSA BENZAQUEN DASSUMPO
JULIANA PEREIRA PAPA
KENIA DA SILVA CUNHA
LEONARDO CORRA DIAS
LUCIANA APARECIDA INCIO
MICHELLE RAMOS ALVES
SORAIA DE OLIVEIRA VIDAL
SECRETARIA
MARIA LUIZA AYRES
MONITORIA
PAULA SILVA PINTO
REVISO ORTOGRFICA
DANIELA THEODORO DE PAULA
Sumrio
Unidade 1: Tipos de Laudos / Finalidades
22
41
60
76
94
109
cones
Comentrios
Reflexo
Dica
Lembrete
Nesta unidade, apresentaremos a voc os diversos tipos de laudos com suas aplicaes no mercado.
Vrios avaliadores, conceituados e habilitados para tal, adotam diferentes conceitos em seus
trabalhos, uma situao um pouco subjetiva, pois no existe uma determinao para quais e quantos
tipos de laudos devam existir. O principal aspecto de que o laudo deva conter as informaes
colhidas pelo avaliador com o maior critrio possvel e devem ser relatadas em seu trabalho tcnico.
Os laudos so as peas principais para ns avaliadores, onde relatamos o que foi observado,
concluindo e avaliando valores de coisas e direitos.
O avaliador dever redigir um laudo que facilite a interpretao exata pelo juiz. recomendado o uso
de recursos, tais como: fotos, certides de registro, guias de IPTU, e etc, visando reforar sua
argumentao e clareza, necessrios a se fazer justia quando da sentena final.
Descreveremos, nesta unidade, os diversos tipos de laudos, assim como suas finalidades no mercado
de avaliao de mveis.
Vamos em frente!!!
2. Para Refletir
Antes de iniciar o estudo desta unidade, gostaramos que voc refletisse sobre:
A funo de dar nome a cada laudo visa a atender a qual tipo de finalidade e objetivo para o qual ele
est sendo elaborado. So chamados os laudos de avaliao de bens, laudos de vistoria, laudos
periciais e outros que detalharemos frente.
Por exemplo, os laudos de avaliao de bens seriam uma anlise tcnica, realizada por ns,
avaliadores, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores de viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada finalidade,
situao e data. (Norma de Avaliao de Bens, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - NBR
14 653- Parte 1:2001, Procedimentos gerais).
3. Contedo Didtico
3.1. Introduo
Voc sabia que, na verdade, no existe uma frmula nica para se elaborar um laudo tcnico?
Existem, no meio profissional, recomendaes as quais devemos observar. Uma delas baseada na
Engenharia Legal, termo muitas vezes desconhecido pelos estudantes da rea, segundo Fiker
(2005).
A Engenharia Legal a parte da Engenharia que auxilia o juiz na prova pericial e que tambm est
presente em vrios outros campos de atuao, tais como vistorias tcnicas, avaliaes de aluguis,
desapropriaes, aes reais imobilirias, etc.
Vale dizer tambm que a maioria dos avaliadores possui dificuldade em expressar seus conceitos
tcnicos em uma linguagem mais tcnica, quando da elaborao de laudos. Da, a necessidade de
uma explicao detalhada dos conceitos relativos nossa matria.
Em nosso curso, veremos que engenharia legal tambm um termo comumente utilizado pelos
profissionais da rea para denominar o ramo de trabalho em que estamos atuando.
O laudo permite ao avaliador estabelecer o grau de detalhamento das atividades bsicas, o nvel de
preciso compatvel e as demais circunstncias que podem influir no valor do imvel.
Para a elaborao dos laudos de avaliao, devem ser observadas as seguintes normas, j
estudadas na unidade 03, da disciplina Avaliao de Imveis, do mdulo anterior:
A Norma de Avaliaes de Bens, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (NBR 14 653 - Parte
1:2001, Procedimentos gerais) estabelece que o laudo de avaliao pode ser apresentado nas
seguintes modalidades:
as informaes
Laudo de Avaliao;
Laudo de Arbitramento;
Laudo Pericial;
Laudo de Vistoria;
Parecer Tcnico;
Abaixo, como forma de enriquecer nossos conhecimentos sobre os tipos de laudos, citamos as
definies feitas por dois grandes autores.
Fiker (2007, p.51-52) identifica diversos conceitos como espcies de laudos, listados abaixo:
LAUDO: Parecer tcnico escrito e fundamentado e emitido por um especialista indicado por
uma autoridade, relatando resultados de exames e vistorias, assim como eventuais
avaliaes com ele relacionadas;
PARECER TCNICO: Relatrio circunstanciado, ou esclarecimento tcnico emitido por um
profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade;
RELATRIO: Narrao ou descrio verbal ou escrita, ordenada e mais ou menos minuciosa,
daquilo que se viu, ouviu ou observou;
LAUDO DE VISTORIA: Documento que resulta da constatao de um fato em um imvel,
mediante exame circunstanciado e descrio minuciosa dos elementos que o constituem,
objetivando sua avaliao ou parecer sobre o mesmo;
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10
Fiker (2007, p.53) ainda classifica em dois tipos os laudos para avaliaes de bancos-instituies
financeiras:
No decorrer do curso, complementaremos os conceitos presentes nesta unidade, tais como: Graus de
Fundamentao e Preciso dos Laudos, bem como a aplicao prtica dos mtodos de avaliao
utilizados em imveis urbanos, rurais e os casos especiais. Nas unidades subseqentes,
procuraremos aplicar a tcnica correta (mtodos de avaliao), mostrando a maneira de se
apresentar esses trabalhos sob a forma de um laudo.
11
TRANSFERNCIA DE PROPRIEDADE
FINANCIAMENTO E CRDITO
b) Dar bases slidas ao investidor para definio quanto compra de bens imveis
hipotecados, aes ou outro tipo de aplice;
12
APLICAES SECURITRIAS
Mas, afinal, o que quer dizer estes dois termos: Ao Renovatria e Ao Revisional? Na pgina
seguinte, voc encontrar a resposta.
13
Ao Revisional Quando o imvel locado est com seu valor defasado, o seu
proprietrio pode entrar na justia com uma ao pleiteando a atualizao dos
valores recebveis e a esse tipo de ao d-se o nome acima mencionado.
1. INTERESSADO:
O interessado na grande maioria das vezes o nosso contratante e devemos cit-lo.
2. PROPRIETRIO:
Devemos citar o nome do proprietrio mesmo que coincidente com o do interessado.
3. DESCRIO DO OBJETO:
Neste item, devemos descrever as caractersticas do imvel, procurando sempre ser o mais fiel
possvel s suas caractersticas, ressaltando todos os detalhes que sejam pertinentes ao nosso
trabalho tcnico.
Veja, abaixo, um breve exemplo de como pode ser redigida a descrio do objeto:
Trata-se de uma edificao comercial dotada de dois pavimentos e um subsolo com estrutura
de concreto armado e metlica, suas divises internas foram executadas em alvenaria de
tijolos e gesso, as lajes externas foram impermeabilizadas e nos pisos foram aplicados
materiais incombustveis tais como; granito, cermica, as esquadrias de vedao do edifcio
so de alumnio. No subsolo foi implantado um restaurante e uma cozinha industrial para
atender os usurios da instituio.
14
Veja, abaixo, um exemplo de como pode ficar este item de seu laudo:
O presente trabalho tcnico tem como objetivo a conferncia e teste das instalaes de
combate a incndio e pnico visando garantir a segurana dos usurios, para a apurao
destes parmetros esto sendo consideradas as normas e legislaes pertinentes, em
especial a Lei estadual 14.130/01, o Decreto 43.805/04, a NBR9.077/93 e NBR-13.523/95.
6.
PESQUISA
DE
VALORES
TRATAMENTO
ESTATSTICO
(NO
CASO
DE
AVALIAO):
De acordo com a norma de avaliaes, devemos apresentar de forma clara as informaes bem
como a memria de clculo com os valores encontrados.
Homogeneizao da Amostra
Considerando os parmetros diferenciais dos imveis pesquisados em relao ao imvel avaliado,
sero considerados os seguintes fatores de homogeneizao:
Fator de Oferta (Fo)
Fator de Topografia (Fg)
Fator de Frente (Ff)
Fator de esquina (Fe)
15
Valor/m
Pesquisado
3.200,00
3.500,00
3.300,00
3.500,00
3.350,00
3.400,00
Fo
Fg
Ff
Fe
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
0,95
1,05
1,00
1,10
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
0,90
1,00
1,00
1,00
Valor/m
Homogeneizado
3.360,00
3.150,00
3.267,00
3.150,00
3.350,00
3.230,00
Mdia Aritmtica
Xa = 3.360,00+3.150,00+3.267,00+3.150,00+3.350,00+3.230,00 = 3.251,17
6
Saneamento Amostral / Testes do modelo
Desvio-padro desta amostragem = 199,90
Intervalo de Confiana
Limite Inferior: = 3.251,17 1,73 x 199,9/ 5
0,5
= R$ 3.096,51/m
0,5
= R$ 3.405,83/m
O campo de arbtrio, onde o avaliador poder arbitrar o valor que julgar acertado para o imvel est
compreendido entre R$ 3.096,51/m e R$ 3.405,83/m. Multiplicando esses valores unitrios por
metro quadrado pela rea do imvel avaliado, tem-se, ento, o intervalo de valores para o imvel.
Portanto:
Dentro desse intervalo, podemos arbitrar qualquer valor, conforme determina a norma NBR 14.653
parte 2 Avaliao de imveis urbanos.
16
Viu, aplicamos aqui o que aprendemos sobre seqncia das avaliaes no mdulo 03!
8. ANEXOS E OBSERVAES:
Neste item, so apresentados todos os documentos pertinentes ao trabalho como: fotos, certides de
registro, guias de impostos, desenhos, plantas aerofotogramtricas, etc.
9. PROFISSIONAIS RESPONSVEIS:
Neste item, informamos o nome do profissional envolvido e seu nmero de registro profissional na
entidade de classe.
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4. Teoria na Prtica
Suponhamos que um Banco receba o pedido de um emprstimo e que como garantia a ele seja
oferecido um bem imvel.
Para que o banco possa decidir se vai ou no conceder o emprstimo e medir o risco do negcio,
contratou voc para que possa emitir um laudo tcnico de avaliao sobre o imvel em questo e, a
partir dessas informaes, o banco ter condies de decidir sobre a liberao ou no de recursos
para esse solicitante.
Nesse caso, voc ter facilidade de encontrar outras ofertas de imveis semelhantes ao avaliado,
assim, no poder contar com o mtodo comparativo de dados de mercado ou com a inferncia
estatstica para a elaborao de seu laudo de avaliao, uma vez que esses mtodos necessitam de
uma amostragem de imveis semelhantes.
Assim, voc dever lanar mo de uma nova metodologia de avaliao como: Custo de reproduo
para as benfeitorias ou o mtodo da renda, conforme visto na unidade 4 do mdulo III Mtodos de
Avaliao .
Independente da metodologia aplicada, este trabalho dever possuir uma seqncia mnima que
demonstre, de forma clara, ao contratante as concluses encontradas ao final dele.
18
5. Recapitulando
Agora, vamos rever os principais conceitos apresentados nesta unidade. Estes termos tcnicos esto
presentes no cotidiano dos profissionais avaliadores:
Parecer
Tcnico
19
FIKER,Jos. Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. 1 ed. So Paulo : Pini, 2005.
Nessas referncias, voc poder aprofundar seus conhecimentos sobre os tipos de laudos em suas
diversas modalidades e aplicaes.
20
7. Referncias
21
Atualmente, j pela NBR 14653, Avaliao de Bens, avaliar consiste em uma anlise tcnica,
realizada por um profissional avaliador habilitado, visando identificar o valor de um bem, seus custos,
frutos e direitos e/ou determinar indicadores da viabilidade de sua situao econmica, a fim de
determinar sua finalidade, situao e data.
O nvel de rigor do trabalho elaborado ser medido agora pelo Grau de Fundamentao que, dentre
outras coisas, veremos nesta unidade e ao longo desta disciplina.
Vamos em frente!!!
22
2. Para Refletir
A necessidade de se conseguir um valor aceitvel, mais exato, de um bem avaliado faz com que o
avaliador utilize os mais diversos tipos de mtodos e ferramentas para alcanar seu objetivo.
Desde a NBR-5676 com o emprego dos nveis de rigor (expedito, normal, rigoroso e rigoroso
especial) e atualmente com a NBR 14.653, a busca por um melhor trabalho determina a metodologia
a ser utilizada, visando atender o objetivo da avaliao e, tambm, sua especificao, determinada
por Graus de Fundamentao e/ou de Preciso.
E voc? Possui conhecimentos sobre a NBR 14.653, a fim de produzir um laudo tcnico
de avaliao de um imvel que atenda s exigncias dessa norma? No se preocupe, isso que
voc vai descobrir ao estudar esta unidade.
23
3. Contedo Didtico
3.1. Introduo
Conforme vimos na unidade anterior, as avaliaes de imveis so trabalhos
tcnicos, denominados laudos, elaborados por profissionais habilitados para
tal.
Em 1977, surgiu a primeira Norma Brasileira para Avaliaes de Imveis Urbanos, a NB-502/77, mais
tarde registrada no INMETRO como NBR-5676, trazendo importantes conceitos, terminologias e
notaes que passaram a fazer parte dos laudos elaborados por avaliadores. Foram fixados nveis de
preciso e condies a serem observados, levando em considerao quantidade, confiabilidade e
tratamento dos elementos pesquisados, traando uma diretriz a ser seguida na elaborao dos
laudos.
Esta norma NBR- 5676 (ABNT, 2004) considerava que o valor do bem
avaliado aquele fornecido para um determinado momento, no sendo
importante qual a finalidade da avaliao.
Esse valor correspondia ao preo que se definiria para um citado imvel em um mercado de
concorrncia, sujeito s seguintes premissas:
a) Homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) Nmero grande de compradores e vendedores;
c) Inexistncia de influncia externa;
d) Conhecimento total sobre o mercado, sobre os bens e as tendncias de avaliao por
parte dos compradores e vendedores;
e) Vendedores e compradores oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e sada
do mercado.
Dessa forma, permitia uma avaliao econmico-financeira de imveis, mas no apresentava maiores
detalhes sobre sua abordagem.
O conceito de valor, considerado de difcil definio e sujeito suscetvel mudana, deveria ser
adotado com critrios que o credenciasse como justo na determinao do valor do bem. Para uma
correta avaliao dos imveis, dentre outros fatores, era preciso levar em conta que o valor de um
bem estava diretamente ligado sua rentabilidade, sua provvel utilizao e sua raridade.
24
O que ocorria que, em grande parte dos mercados imobilirios, a avaliao dos imveis urbanos era
realizada com subjetividade, baseada na experincia ou na esperteza dos vendedores (o imvel
vendido por um preo superior ao preo real) ou, ainda, com base nas necessidades financeiras da
empresa imobiliria ou do proprietrio.
Assim, a NBR 5676 estabelecia trs nveis de rigor para os laudos de avaliao, buscando medir a
preciso do trabalho elaborado.
Normal
Rigoroso e
rigoroso
especial
25
Sob o ttulo geral de Avaliao de bens, agregando diversas normas anteriores, que tratavam de
temas independentes e que agora esto reunidos em sete partes que a compem (algumas ainda em
fase de desenvolvimento e discusso).
Parte 4: Empreendimentos;
Foram contemplados tambm outros assuntos como meio ambiente e patrimnio histrico, at ento
desconsiderados na norma anterior.
A diviso dessa norma em partes fixa as diretrizes gerais para a avaliao de bens, visando:
A partir do surgimento da NBR 14.653, a especificao de uma avaliao passou a ser determinada
por graus de fundamentao e/ou preciso, tendo como opes graus I, II e III, este ltimo mais
rigoroso e detentor do menor grau de subjetividade.
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O alcance do Grau II representaria uma situao intermediria entre as anteriormente descritas para
os Graus I e III acima, valendo ressaltar que o enquadramento final de um laudo o resultado da
aplicao de uma tabela de pontos, com condies mnimas atendidas em cada caso.
A especificao est relacionada tanto com o empenho do profissional avaliador, como com o
mercado e as informaes dele extradas e dever sempre procurar sempre atingir o maior grau de
fundamentao e preciso possveis.
O enquadramento global do laudo dever considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de
itens.
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A apresentao de um laudo restrito fica sujeito a acordo entre as partes, sendo dispensado de
qualquer especificao.
As tabelas a serem utilizadas para atendimento aos quesitos e valorao deles so diferentes para
cada mtodo avaliatrio. Ento, na seqncia, apresentaremos a voc as tabelas constantes da
norma NBR-14653 para cada tipo de metodologia aplicada.
Vamos l?
Conforme a tabela 1.
Tabela 1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Item
Descrio
Caracterizao do imvel
avaliando
Coleta de dados de
mercado
Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
Extrapolao
Grau
I
Completa quanto
a todas as variveis
analisadas
Caractersticas conferidas
pelo autor do laudo
6 (k+1), onde k o nmero
de variveis independentes
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e variveis
analisados na modelagem,
com foto
No admitida
II
III
Apresentao de informaes
relativas aos dados e variveis
efetivamente utilizados no modelo
Apresentao de informaes
relativas aos dados e variveis
efetivamente utilizados no modelo
28
10%
20%
30%
1%
5%
10%
III
Pontos Mnimos
Itens obrigatrios no grau
correspondente
II
18
11
I
7
Todos, no mnimo, no grau I
III
Grau
II
30%
30%-50%
>50%
29
Conforme a tabela 4.
Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores
Item
1
2
Descrio
III
Caracterizao do
imvel avaliando
Coleta de dados de
mercado
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
Identificao dos
dados de mercado
Extrapolao
conforme B.5.2 do
Anexo B
Grau
II
12
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas dos
dados analisadas, com foto
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas dos
dados analisadas
No admitida
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas dos
dados correspondentes aos
fatores utilizados
Admitida
Intervalo admissvel de
ajuste para cada fator
e para o conjunto de
fatores
0,90 a 1,10
0,80 a 1,20
Adoo de situao
paradigma
Podem ser utilizadas
caractersticas fornecidas
por terceiros
0,50 a 1,50
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:
III
15
Itens 3, 5 e 6, com os demais
no mnimo no grau II
II
9
Item 3, 5 e 6 no mnimo no
grau II
I
6
todos, no mnimo, no grau I
30
III
Grau
II
30%
30%-50%
>50%
Descrio
Estimativa do custo
direto
BDI
Depreciao fsica
III
Pela elaborao de
oramento, no mnimo
sinttico
Calculado
Calculada por levantamento
do custo de recuperao do
bem, para deix-lo no
estado de novo
Graus
II
Pela utilizao de custo
unitrio bsico para projeto
semelhante ao projeto
padro
Justificado
Calculada por mtodos
tcnicos consagrados,
considerando-se idade, vida
til e estado de conservao
I
Pela utilizao de custo
unitrio bsico para projeto
diferente do projeto padro,
com os devidos ajustes
Arbitrado
Arbitrada
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:
III
7
1, com os demais no mnimo
no grau II
II
5
1 e 2, no mnimo no grau II
I
3
Todos, no mnimo, no grau I
31
Mtodo Involutivo
3
4
5
6
7
8
9
Descrio
Nvel de detalhamento
do projeto
Preo de venda das
unidades do projeto
hipottico
Estimativa dos custos
de produo
Prazos
Taxas
Modelo
Anlise setorial e
diagnstico de
mercado
Cenrios
Anlises de
sensibilidade do
modelo
III
Anteprojeto ou projeto
bsico
No mnimo grau II de
fundamentao no mtodo
comparativo
Grau III de fundamentao
no mtodo da quantificao
do custo
Fundamentados com dados
obtidos no mercado
Fundamentadas com dados
obtidos no mercado
Dinmico com fluxo de caixa
De estrutura, conjuntura,
tendncias e conduta
Mnimo de 3
Simulaes com discusso
do comportamento do
modelo
Grau
II
Estudo preliminar
Grau I de fundamentao no
mtodo comparativo
I
Aproveitamento, ocupao e
usos presumidos
Estimativa
Grau II de fundamentao
no mtodo da quantificao
do custo
Justificados
Grau I de fundamentao no
mtodo da quantificao do
custo
Arbitrados
Justificadas
Arbitradas
Esttico
2
Simulaes com
identificao das variveis
mais significativas
Sintticos da conjuntura
1
Sem simulao
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:
Tabela 10 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo
involutivo
Graus
Pontos Mnimos
Itens obrigatrios no grau
correspondente
III
22
2, 6,7 e 8, com os demais no
mnimo no grau II
II
13
2, 6, 7 e 8, no mnio no grau
II
I
9
Todos, no mnimo, no grau I
32
LAUDO DE AVALIAO
I - Interessado/Proprietrio
Sr. Cicrano de Tal
II - Objetivo
O presente trabalho tcnico tem como objetivo a apurao do valor de avaliao da gleba urbanizada.
III - Descrio do Imvel
O imvel em anlise constitudo por uma gleba urbanizavel que ser subdividida em 8 (oito) lotes projetados e
respeitados os parmetros da legislao com relao a reas que devem ser preservadas.
A Gleba apresenta solo seco, topografia plana e est situado em regio privilegiada prxima a Bo Horize.
A regio circunvizinha apresenta ocupao tipicamente residencial, sendo servida por infra estrutura urbana
disponvel na cidade, tais como, redes de energia eltrica, telefone, gua e esgoto, transporte coletivo, entrega postal,
escolas e etc.
IV - Metodologia Avaliatria e Grau de Fundamentao
Ser adotado o mtodo Involutivo e seu grau de fundamentao II.
Tomemos avaliar uma gleba urbana com as seguintes caractersticas e fatores influenciantes:
rea: 17.673,00 m2
rea lotevel: 11.487,45 m2
infra-estrutura vizinha: completa
topografia: planta horizontal
acesso: avenida
restries: nenhuma
frente: 128,80m
Anteprojeto de implantao
(8 lotes de 16,10 x 89,20m)
Dados da equao
X Incgnita
- Inclui os juros do capital imobilizado
- Definio dos prazos de projeto, implantao e venda.
Dt Despesas totais de implantao
- Escritura, ITBI, registro (inclui juros)
- Valores de implantao fsica urbanizao, arruamento, melhoramentos comuns:
projetos
Levantamento topogrfico
movimento de terra
locao dos lotes
gua
esgotos
galerias pluviais
Rede eltica/iluminao
meios-fios/sarjetas
pavimentao
R$38.500,00
R$6.000,00
R$28.500,00
R$18.500,00
R$8.000,00
R$15.500,00
R$161.900,00
R$116.700,00
R$50.900,00
R$220.200,00
Total
R$754.200,00
Despesas de venda
- comisses/corretagem
- taxa de administrao (obra)
IPTU
- hiptese de reduo
- proporcional ao valor da gleba
33
L Lucro do empreendedor
- proporcional ao realizado com a venda dos lotes
- taxa escolhida a partir de empreendimentos do gnero/
remunerao normal em construo civil
VL Valor de venda dos lotes
Valor apurado com a venda dos lotes
- suposta distribuda uniformemente
- valorizao dos lotes linear, no meio do perodo
- obtido por comparao o outro mtodo, com base no anteprojeto
No caso em questo:
VL= R$10.840.000,00
Avaliao da terra nua
rea bruta
reas reservadas
rea lotevel
despesas de compra
juros sobre o capital investido
despesas de urbanizao
despesas de venda
prazo estimado para a venda dos lotes
imposto territorial da gleba
imposto territorial dos lotes
valorizao mdia dos lotes
prazo do investimento
lucro
valor da venda dos lotes
juros sobre o capital realizado
17673,04m2
6.185,57m2
11.487,48m2
2%
1%
R$754.200,00
5%
9 meses
3%
2%
1%
15 meses
30%
R$1.840.000,00
1%
Feitos os clculos:
- valor total da gleba nua:
R$604.340,00
- valor unitrio da gleba nua: R$34,20/m2
Nvel de detalhamento do projeto: Sim, foi feito projetos preliminares, Grau 3 ento somam-se 3 pontos
Preo de venda das unidades do projeto hipottico: Sim obtido atravs de pesquisa de mercado com mtodo
comparativo, Grau 3 somam se 3 pontos
Estimativa dos custos de produo: Sim, foi feito oramento bsico, Grau 3 somam-se 3 pontos
Prazos: Sim, prazos arbitrados com base na experincia do incorporador, Grau 1, ento soma-se 1 ponto
Taxas: Sim, tambm com base na experincia do incorporador, Grau 1, ento soma-se 1 ponto
Modelo: No, esttico, foi feito apenas levantamento de custos, Grau 1, ento, soma-se 1 ponto
Anlise setorial e diagnstico de mercado: No, no foi feita a anlise setorial, Grau 1, ento soma-se 1 ponto
Cenrios: No, no foi simulado nenhum tipo de cenrio, Grau 1, ento soma-se 1 ponto
Anlises de sensibilidade do modelo: No, no foi feita anlise, Grau 1, ento soma-se 1 ponto
Como a soma dos pontos resultou em 15, atravs da tabela 10, temos que este laudo est enquadrado no Grau II de
fundamentao.
Quando o terreno ou as benfeitorias isoladamente menos de 15% do valor total do imvel, poder ser adotado para este
item, independente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos.
34
Mtodo evolutivo
Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. Conforme a
tabela 11
Tabela 11 Graus de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo
Item
Descrio
Estimativa do valor
do terreno
Estimativa dos
custos de reedio
Fator de
comercializao
III
Grau III de
fundametnao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Inferido em mercado
semelhante
Grau
II
Grau II de
fundametnao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
I
Grau I de
fundametnao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Justificado
Arbitrado
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
os seguintes critrios:
Tabela 12 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo
evolutivo
Graus
Pontos Mnimos
Itens obrigatrios no grau
correspondente
III
8
1 e 2, com o 3 no mnimo
no grau II
II
5
1 e 2, no mnimo no grau
II
I
3
Todos, no mnimo no grau
I
Em Teoria na Prtica, voc ver outro exemplo de laudo, seguindo os enquadramentos aprendidos
nesta unidade. Nas unidades 03 e 04, voc conhecer outros modelos.
Bons estudos e at l!
35
4. Teoria na Prtica
Vamos tentar visualizar aqui no papel, hipoteticamente, nosso estudo na determinao dos graus de
fundamentao e preciso.
A seguir, apresentaremos a voc um exemplo de laudo de avaliao feito pelo tratamento de fatores.
Em seguida, voc ver como chegamos ao seu grau de fundamentao.
Obs.: Os dados a seguir so verdadeiros da poca e regio, porm, por questes de
tica, no divulgaremos os verdadeiros nomes e dados que de alguma forma possam
indicar os envolvidos.
Para ajudar no entendimento dos contedos, apresentaremos a voc um laudo de avaliao feito pelo
mtodo involutivo que iremos classific-lo quanto aos graus de fundamentao:
Avaliar a gleba de 40.000,00 M, situada na Estrada do Cu, San Antonio - RJ. Sabendo-se que a
exigncia legal para a implantao de loteamento no municpio de Laguna de lotes mnimos de
300,00 M; com testada mnima de 12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, rea verde e
rea para a implantao rgos pblicos. A infraestrutura necessria : gua, energia, guias,
ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.
Vg = R D L , onde:
Vg = Valor da Gleba
R = Renda estimada
1% da renda
370,00/ha x 40 ha
960,00/ha x 40 ha
1.400,00/ha x 40 ha
2.000,00/ha x 40 ha
1.400,00/ha x 40 ha
1.300,00/ha x 40 ha
7.200,00
14.800,00
38.400,00
56.000,00
80.000,00
56.000,00
52.000,00
304.400,00
36
Despesas indiretas:
Custos financeiros
Despesas de venda
Publicidade
Despesas de administrao
Impostos
Totalizao
Total geral das despesas
Determinao do lucro:
20% da renda = 20% x 720.000,00
60.880,00
72.000,00
21.600,00
50.400,00
7.200,00
212.080,00
516.480,00
144.000,00
Vg = R D L , assim,
Vg = 720.000,00 516.400,00 144.000,00, ou:
Vg = 59.600,00
Nvel de detalhamento do projeto: Sim, foram feitos projetos preliminares, Grau 3, ento,
somam-se 3 pontos;
Preo de venda das unidades do projeto hipottico: Sim, obtido apenas com estimativa de
mercado. Grau 1, somam-se 1 ponto;
Estimativa dos custos de produo: Sim, foi feito oramento bsico, Grau 3, somam-se 3
pontos;
Prazos: Sim, prazos arbitrados com base na experincia do incorporador, Grau 1, ento,
soma-se 1 ponto;
Taxas: Sim, tambm com base na experincia do incorporador, Grau 1, ento, soma-se 1
ponto;
Modelo: No, esttico, foi feito apenas levantamento de custos, Grau 1, ento, soma-se 1
ponto;
Anlise setorial e diagnstico de mercado: No, no foi feita a anlise setorial, Grau 1, ento,
soma-se 1 ponto;
Cenrios: No, no foi simulado nenhum tipo de cenrio, Grau 1, ento, soma-se 1 ponto;
Anlises de sensibilidade do modelo: No, no foi feita anlise, Grau 1, ento, soma-se 1
ponto.
Como a soma dos pontos foi 15 e analisando a tabela 10, conclumos que esse laudo pode ser
enquadrado no grau II de fundamentao.
37
5. Recapitulando
Na antiga norma NB-5676, existiam trs tipos de nveis de rigor, visando elaborao de um laudo
mais bem detalhado:
Atualmente, a nova norma 14.653, intitulada Avaliao de bens, agrega os diversos conceitos
presentes nas normas anteriores e est dividida em sete partes. Para nosso curso, interessa-nos as
partes 1 a 4 principalmente, entretanto, a ttulo de curiosidade, algumas das partes da norma ainda
esto em fase de desenvolvimento e discusso, a saber:
38
Edidora Pini
Ano: 2005
Pg.: 262
39
7. Referncias
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653: Avaliao de Bens - Parte1:
Procedimentos Gerais e Parte 2: Imveis Urbanos, 2004.
MAIA NETO, Francisco. Introduo Engenharia de Avaliaes e Percias Judiciais. Belo
Horizonte: Del Rey, 1992.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais. Belo Horizonte; Del
Rey, 1997.
MAIA NETO, Francisco. Dicionrio do Mercado Imobilirio.Belo Horizonte; Del Rey, 1998.
MENDONA, Marcelo Correa et al. Fundamentos de avaliaes patrimoniais e percias de
engenharia. So Paulo: Pini, 1998.
40
Nesta unidade, apresentaremos a voc os laudos de avaliao feitos atravs dos mtodos diretos
existentes para aplicaes.
Esses mtodos diretos podem ser usados tanto para avaliao de imveis
urbanos, como para imveis rurais.
Podemos definir como mtodo direto aquele que, aps sua aplicao, obtemos o resultado da
avaliao, sem depender de nenhum outro mtodo.
Os nicos mtodos diretos existentes e constantes na norma de Avaliao de Bens 14. 653 da ABNT
(Associao Brasileira de Normas Tcnicas) so:
O mtodo comparativo de dados de mercado avalia o bem atravs de dados estatsticos, oriundos
do mercado imobilirio.
A inferncia estatstica se baseia nos dados coletados em campo e, atravs deles, elaborado um
modelo explicativo da composio de valores.
Descreveremos, agora, com mais detalhes, esses mtodos diretos de avaliao de imveis.
Vamos em frente!!!
41
2. Para Refletir
Antes de iniciar o estudo desta unidade, gostaramos que voc refletisse sobre:
Segundo a NBR 14653- Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais, a funo de dar nome a
cada mtodo , basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliao e da
disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes colhidas no mercado . A escolha dever ser
justificada e ater-se ao estabelecido na Norma supracitada, visando retratar comportamento do
mercado, atravs de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
Os procedimentos mais usados para avaliar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, e seu custo,
bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade esto descritos na Norma 14 653.
So eles:
Mas, nada impede o profissional avaliador, envolvido em situaes atpicas, de empregar outro
procedimento avaliatrio, desde que devidamente justificado e fundamentado.
Os mtodos constantes da Norma NBR 14 653 esto divididos em mtodos diretos e mtodos
indiretos.
42
3. Contedo Didtico
Os mtodos diretos se caracterizam pela existncia de uma pesquisa de mercado, qual ser
comparado o imvel avaliando.
Imvel 01
Imvel 02
Imvel Avaliando
Imvel 03
Imvel 04
Tamanho da frente;
Topografia;
Dentre outros.
43
PRDIO
EDIFCIO
VALOR?
Imvel Avaliado
Imvel Hipottico
44
1) Vistoria
2) Diagnstico de Mercado
3) Pesquisa ou levantamento ou coleta de dados de mercado
4) Justificativa do mtodo utilizado e critrios de avaliao
5) Tratamento dos elementos que compem a amostra
6) Clculo do valor do imvel
7) Consideraes finais e concluso
Esses mtodos, quando bem empregados, conduzem a resultados extremamente confiveis, que so
diretamente proporcionais ao grau de semelhana dos imveis escolhidos como amostras.
Os dados pesquisados devem ser ponderados por homogeneizao ou por inferncia estatstica,
respeitando-se a especificao da Norma.
fundamental a existncia de um Mercado de Amostras que possa fornecer dados para aplicao
desse mtodo comparativo de dados.
Ele aplicvel nas avaliaes de terrenos, salas, edificaes, glebas e apartamentos e tambm em
locaes de imveis residenciais e comerciais.
45
Fator de oferta (Fo): utilizado para imveis em oferta, correspondendo a uma deflao de
0,90 a 1,00;
V pesq
(R$/m2)
33,89 x
Fo
Ft
V hom
(R$/m2)
Fz
45,00 x
46,88 x
33,33 x
24,44 x
25,00 x
25,00 x
35,00 x
25,00 x
46
recomendadas.
A seguir, para exemplificarmos o exposto, apresentaremos a voc um laudo de avaliao feito pelo
mtodo comparativo de dados de mercado.
LAUDO DE AVALIAO
I - Interessado/Proprietrio
O presente trabalho tcnico tem como objetivo a apurao do valor venal de mercado do imvel em questo.
III - Descrio do Imvel
O imvel em anlise constitudo por um lote de terreno situado na rua das Perdizes, n 156, Bairro: Jandaia, na
cidade de Citinpolis/MG, possuindo 12,00 metros de frente e 30,00 metros de profundidade, o que totaliza uma rea de
360,00 m, situado no quarteiro definido pela rua das Perdizes,e rua das Paineiras, rua das Rosas.
O terreno apresenta solo seco, topografia plana e est situado no meio da quadra.
A regio circunvizinha apresenta ocupao tipicamente residencial, sendo servida por infra-estrutura urbana
disponvel na cidade, tais como redes de energia eltrica, telefone, gua e esgoto, transporte coletivo, entrega postal,
escolas e etc.
O imvel est devidamente registrado no cartrio de registro de imveis da cidade de Cititpolis/MG, sob o n 200-XYZ,
Livro WT-T.
47
Foram realizadas pesquisas no mercado imobilirio local, sendo consultadas empresa imobilirias e corretores
autnomos, atravs de anncios publicados em jornais de circulao na cidade.
Das pesquisas levadas a efeito, foram levantados os seguintes dados amostrais, situados no mesmo bairro onde est
localizado o lote avaliando:
48
VI - Homogeneizao da Amostra
Considerando os parmetros diferenciais dos imveis pesquisados em relao ao imvel avaliando, sero
considerados os seguintes fatores de homogeneizao:
Amostra
Valor/m
Fo
Fg
Ff
Fe
Pesquisado
Valor/m
Homogeneizado
01
83,33
1,00
1,20
1,00
1,00
100,00
02
100,00
1,00
1,00
1,05
0,90
94,50
03
100,00
1,00
1,10
0,95
0,90
95,05
04
50,00
0,90
1,00
1,00
1,00
45,00
05
102,78
1,00
1,00
1,00
1,00
102,78
06
105,56
1,00
1,20
1,00
1,00
126,67
Nota-se que os valores dos elementos amostrais 04 e 06 esto fora deste intervalo determinado. Portanto, sero
eliminados, repetindo -se todas as operaes com elementos amostrais restantes.
49
Pelo fato de os valores dos dados amostrais restantes estarem inseridos no intervalo calculado, a amostra restante
de 04 elementos ser considerada em sua totalidade, passando para a fase seguinte do processo avaliatrio.
IX - Intervalo de Confiana
O campo de arbtrio, onde o avaliador poder arbitrar o valor que julgar acertado para o imvel, est compreendido
entre R$ 88,05/m e R$ 107,61/m. Multiplicando esses valores unitrios por metro quadrado pela rea do imvel avaliando,
tem-se, ento, o intervalo de valores para o imvel.
Portanto:
Limite Inferior = R$ 88,05/ m x 360,00 m = R$ 31.698,00
Considerando-se as caractersticas fsicas e funcionais do imvel, arbitramos o valor de R$ 35.000,00 (Trinta e cinco
mil reais), vlidos para a data citada neste trabalho.
XI - Encerramento
Este trabalho consta de 05 (cinco) laudas impressas e rubricadas, sendo a ltima datada e assinada.
Coleta de dados de mercado : Sim, fornecidas por pessoas consultadas, Grau 2, somam-se 2 pontos;
O somatrio final de pontos foi de 16; portanto, este laudo pode ser considerado com Grau de fundamentao 3. (Para o Grau
de Fundamentao 3, o mnimo de 15 pontos acumulados). Ver tabela 5 e 6 da norma.
50
IINFER- www.ariainformatica.com.br
SISREN- www.pellisistemas.com.br
Segundo Fiker (1992), benfeitoria pode ser definida como qualquer melhoria realizada e incorporada
permanentemente ao solo pelo homem, que no poder ser retirada, sem causar destruio, dano ou
fratura. Por exemplo: obras de infra-estrutura, edificaes em geral.
A depreciao (efeitos do desgaste fsico com o tempo e/ou do obsoletismo funcional das
benfeitorias) devem ser justificadas e quantificadas.
51
Para DANTAS (1998), o custo da reedio da benfeitoria ser o resultado da subtrao entre o custo
de sua reproduo e a parcela relativa depreciao.
As estimativas dos custos de reproduo da benfeitoria podem ser realizadas a partir do Custo
Unitrio Bsico, examinando-se as tabelas fornecidas pelo SINDUSCON - Sindicato da Indstria da
Construo Civil - ou pelo SINAPI - Sistema Nacional De Pesquisa de Custos e ndices da
Construo Civil - e tambm por um oramento detalhado, conforme citado acima.
Ainda segundo Dantas (1998), a avaliao a partir do Custo Unitrio Bsico segue os seguintes
passos:
1) Vistoria da benfeitoria avalianda;
2) Estimao do Padro Construtivo;
3) Relacionamento das benfeitorias com os projetos-padro, constantes na NBR 12 721/92;
4) Estimativa do Custo Unitrio Bsico;
5) Clculo da rea Construda, dada pela frmula S = Ap + Aq.P ,onde:
0,50 nas reas cobertas e 0,25 nas reas descobertas, sem devida justificativa
tcnica.
J a avaliao do custo pelo oramento detalhado, segundo Dantas (1998), consiste num
preenchimento de uma planilha de custos com valores apropriados e passa pelas seguintes etapas:
52
O que acontece com certa freqncia avaliarmos um bem imvel em parte por Mtodo comparativo
de dados de mercado e outra parte por custo de reproduo como, por exemplo, um stio afastado de
Belo Horizonte, onde h uma grande oferta de terrenos mas no de terrenos com benfeitorias. Ento,
o que se faz avaliar o terreno pelo mtodo comparativo de dados de mercado e a benfeitoria (casa)
avaliada pelo mtodo do custo de reproduo conforme determina a norma NBR 14.653.
A seguir, apresentaremos a voc um trecho de laudo de avaliao de uma edificao feita pelo
mtodo do custo de reedio ou reproduo de benfeitorias para ilustrar o exposto anteriormente:
Lojas (1, 2, 3, 4)
rea equivalente = (444,10 + 310,41 + 111,61 + 117,42) x 0,90 = 885,19 m
Coeficiente da norma
12.721 para clculo de
reas equivalentes no
caso de lojas.
Garagem (subsolo)
rea equivalente = 931,83 x 0,75 = 698,87 m2
Coeficiente da norma
12.721 para reas
cobertas de
edificaes.
Esses coeficientes so para ponderar o custo de reproduo dessas reas, ou seja, para construir garagens, no
temos o mesmo custo que para reproduzir reas nobres cobertas.
Somatrio das reas equivalentes = 5.935,56 m2
Valor do custo de reproduo dessas reas utilizando o CUB (custo unitrio bsico da construo) para projetos comerciais de
alto padro com no mximo 16 andares.
CUB (CSL16 - Janeiro 2008) = R$ 1.047,78/m2
53
A norma NBR- 12.721/2005 estabelece que esses valores de CUB no incluem fundaes, projetos especiais tipo arcondicionado, esquadrias de alumnio, subestao de energia. Ento, temos de corrigir esse valor, que historicamente
conhecido entre 40 a 50% a mais do CUB inicial; portanto, teremos:
R$ 6.219.161,05 x 1,40 = R$ 8.706,825,47. A esse valor agora devemos aplicar a depreciao adequada por no se tratar de
imvel novo.
Imvel com idade aparente de 20 anos, ou seja, aproximadamente 30% de sua vida til e considerando ainda o estado de
conservao como novo:
Considerando um prazo mdio de 18 meses para a construo de um edifcio similar ao avaliando, e uma taxa de renda
correspondente ao aluguel deste imvel de 0,5% a.m e ainda uma remunerao financeira em torno de 1% a.m , teremos o
terceiro componente em 16% de acrscimo no valor total do imvel.
A ttulo de informao adicional, abaixo, citamos os coeficientes preconizados pela norma NBR12721, para clculo de reas equivalentes:
54
Bem, nesta unidade, aprendemos mais um mtodo de avaliao de imveis, ou seja, mais uma opo
na hora de fazer a melhor avaliao para seus clientes.
55
4. Teoria na Prtica
Imaginemos a seguinte situao hipottica de mercado: Um avaliador foi contratado para avaliar um
2
apartamento de quatro quartos de altssimo luxo com aproximadamente 250,00 m de rea construda
no Bairro Belvedere, regio nobre de Belo Horizonte-MG. Nessa regio, existem diversas ofertas de
imveis semelhantes ao avaliando.
Esse avaliador trabalha em um escritrio bem montado em Belo Horizonte com acesso a
computadores e softwares de avaliao, porm no conhece bem a metodologia inferencial e no
domina bem o software de avaliao especfico da rea.
A primeira indagao que surge para esse profissional, considerando as condies de mercado acima
expostas, : qual deve ser o mtodo mais adequado a se utilizar para realizar a avaliao do imvel
em questo?
A fartura de ofertas semelhantes ao avaliando na regio nos leva a utilizar um mtodo direto. O uso
de computadores e softwares um facilitador para utilizarmos a inferncia estatstica, porm o
desconhecimento da metodologia inferencial e dos softwares de avaliao nos leva a optar pelo
Mtodo comparativo de dados de mercado que, certamente, tambm nos levar a chegar a uma
concluso acertada.
56
5. Recapitulando
Agora, vamos rever os tipos de mtodos diretos presentes no cotidiano do profissional avaliador.
Mtodo comparativo de dados de mercado aquele que identifica o valor de mercado do bem
avaliando, baseado em amostras semelhantes de imveis presentes no mercado imobilirio.
Utilizando tratamento estatstico, ele dever entender, interpretar e homogeneizar as caractersticas
dessas amostras, quando comparados com as caractersticas do imvel, objeto da identificao de
valor.
Inferncia estatstica o mtodo em que se formula um modelo matemtico que explica a formao
de valores dos imveis em uma determinada poca e regio.
Mtodo comparativo do custo de reedio de benfeitorias aquele que faz a apropriao do valor da
benfeitoria atravs da reproduo dos custos de seus componentes. Os custos so levantados
atravs de um oramento detalhado ou sumrio, levando em conta o rigor do trabalho avaliatrio.
57
NETO Francisco Maia, Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais: Del Rey, 1998. (Fonte:
http://www.planetanews.com)
58
7. Referncias
59
da capitalizao de renda;
o mtodo involutivo;
o mtodo residual;
o mtodo evolutivo.
O mtodo involutivo faz a identificao do valor de mercado do bem, apoiado no seu eficiente
aproveitamento e baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, atravs de
empreendimento hipottico compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do
mercado no qual est inserido, considerando-se situaes viveis para execuo e comercializao
do produto.
O mtodo residual consiste em apurar o valor de uma parte do bem avaliando, do qual se conhece o
valor global, tirando-se dele, sucessivamente, o valor de todos os outros componentes, assim como
de seus respectivos encargos, gastos, lucros e outros itens ou despesas pertinentes.
O mtodo evolutivo identifica o valor do bem pela soma dos valores de seus componentes. O fator
de comercializao deve ser considerado, caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado.
Agora, veremos com maiores detalhes esses mtodos indiretos de avaliao de mveis.
60
2. Para Refletir
Antes de iniciar o estudo desta unidade sobre mtodos indiretos para avaliaes de imveis,
gostaramos que voc refletisse sobre:
Existem vrias situaes com as quais o profissional avaliador se depara no seu dia-a-dia de trabalho
e tambm vrias maneiras de se obter o valor de um imvel.
E a, como escolher o melhor mtodo para ser avaliar um bem, aplicando a metodologia
mais adequada, a fim de elaborar seu trabalho tcnico devidamente justificado e
fundamentado?
Essa escolha do mtodo a ser aplicado depende das informaes que o profissional avaliador dispe
naquele momento e tambm do nvel de rigor desejado, segundo preconiza a NBR 14653.
Conforme detalhamos na unidade anterior, existem os mtodos diretos, teoricamente mais usados,
valendo-se pelo fato de terem mais informaes da situao existente, que devero ser tratadas
inferencial ou estatisticamente, gerando fatores aplicveis nesses mtodos.
Portanto, a escolha de metodologia aplicvel cai, alm do que dita a Norma 14 653, no experimento
do profissional avaliador em seus trabalhos tcnicos j elaborados.
61
3. Contedo Didtico
Os mtodos indiretos se caracterizam pela dependncia que tm com os resultados obtidos pelos
mtodos diretos.
Pela Norma NBR 14653, Parte 1 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), os mtodos
indiretos utilizados so os seguintes:
Segundo Juliano (2004), este mtodo o mais aconselhvel de ser usado quando o Mtodo
Comparativo de Mercado no for adequado ou quando o objetivo da percia exigir.
Para Gonzlez (1998-2000), este mtodo da renda baseado na hiptese de quanto o imvel
valorizado pela renda.
Assim, o montante de renda gerado por um imvel durante sua vida til significa uma evidncia de
seu Valor.
Ainda segundo Gonzlez (1998-2000), natural o proprietrio do imvel aceitar uma taxa de
desconto razovel, a fim de receber antecipadamente essa renda, ou seja, uma relao entre uma
receita fracionada ao longo de um tempo maior (por exempo, um aluguel lquido a ser recebido por
toda a vida til) e uma receita atual (valor de venda no mercado).
Para o autor, em tese, fcil essa situao, mas, na prtica, torna-se mais difcil a aplicao desse
mtodo da renda, devido taxa de juros a ser aplicada para a antecipao de receitas. Havendo uma
62
VI = VA x N x FD
Onde:
VI - valor do Imvel avaliando
VA valor do aluguel do imvel
N Tempo de vida til do imvel (720 meses ou 60 anos)
FD Fator de desconto estamos recebendo todo o valor do imvel vista
Obs: Se usarmos o valor do aluguel por ms, a vida til do imvel tambm
dever ser considerada em meses.
Este mtodo no reconhecido pela norma NBR-14.653 e deve ser usado com cautela, pois carrega
em seus conceitos um grau de subjetividade muito grande.
Gleba
Fonte: http://www.construmed.com.br/projetos.htm
Para aprimorarmos mais nossos conhecimentos, destacamos trs conceitos de Maia Neto (1997),
interessantes de saber:
Glebas: grandes extenses de terrenos que so passveis de receber obras de infraestrutura urbana, visando a um eficiente aproveitamento, atravs de loteamento,
desmembramento ou implantao de empreendimento.
Newton Paiva Virtual
63
Segundo Juliano (2004, p. 354), so necessrias certas exigncias para a aplicao deste mtodo. A
saber:
Segundo Dantas (2005), o mtodo involutivo um caso particular do Mtodo da Renda, j que a
incgnita fluxo de caixa representa a despesa correspondente ao valor do terreno na constituio do
custo do empreendimento.
No caso de glebas urbanizveis, o mtodo involutivo pode ser expresso matematicamente pela
seguinte frmula:
X + D + L = VL
X= VL D L
Onde:
X = valor da gleba bruta
D = despesas de urbanizao e comercializao
L = lucro do empreendedor, geralmente em torno de 20%
VL = valor de venda dos lotes
64
pesquisa de amostras de mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou
unidades construdas;
O professor ainda destaca que o mtodo involutivo usado nas situaes onde no existam dados
de transaes de imveis semelhantes.
Tomamos, por exemplo, a avaliao de um terreno. Faz-se um estudo hipottico para a construo
de uma benfeitoria no local, considerando as despesas necessrias para se realizar o melhor
empreendimento, incluindo custos e despesas do empreendedor. O valor do bem avaliando, no caso
o terreno, ser a diferena entre o preo de mercado das unidades construdas (avaliadas pela
comparao com imveis semelhantes) e a totalidade de despesas.
Para uma gleba urbana, segundo Gonzlez (1998/2000), verifica-se geralmente a possibilidade de
um loteamento.
Os preos dos terrenos na regio sero calculados por comparao com dados de mercado. Dever
ser elaborado um projeto de loteamento, obtendo-se um determinado nmero de lotes, no tamanho
padro adotado da regio, com a verificao das despesas realizadas. O valor da gleba ser
determinado pela diferena entre o montante das vendas desses lotes e o custo para a sua obteno.
Na antiga NBR 8951/85, j citada em unidade anterior, existia a seguinte definio para mtodo
involutivo:
http://www.exatec.unisinos.br/~gonzalez/valor/valor.html
65
Devido grande extenso do mtodo involutivo, costuma-se usar mtodos mais simplificados. Os
principais so:
X= { [ S ( 1 K ) X q ] / ( 1 + L ) } D
X= S ( 1 K ) X [ ( q / 1,15 ) ( 1,3 X p ) ]
Onde, nas duas equaes:
Avaliar a gleba de 40.000,00 M, situada na Estrada Real do Jo, Belo Vale - MG. Sabendo-se que a
exigncia legal para a implantao de loteamento no municpio de Belo Vale de lotes mnimos de
360,00 M; com testada mnima de 12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, rea verde e
rea para a implantao rgos pblicos. A infra-estrutura necessria : gua, energia, guias,
ensaibramento das ruas e drenagem pluvial.
Feito o projeto detalhado do empreendimento, constatamos a possibilidade da implantao de 100
lotes.
66
1% da renda
10.800,00
Topografia
370,00/ha x 40 ha
14.800,00
Terraplanagem
960,00/ha x 40 ha
38.400,00
Drenagem
1.400,00/ha x 40 ha
56.000,00
Arruamento
2.000,00/ha x 40 ha
80.000,00
Rede de gua
1.400,00/ha x 40 ha
56.000,00
1.300,00/ha x 40 ha
52.000,00
Totalizao
308.000,00
Despesas indiretas:
Custos financeiros
61.600,00
10% da renda
108.000,00
Publicidade
3% da renda
32.400,00
Despesas de administrao
7% da renda
75.600,00
Impostos
1% da renda
10.800,00
Despesas de venda
Totalizao
308.000,00
288.400,00
Determinao do lucro:
20% da renda = 20% x 1.080.000,00
216.000,00
67
Segundo Gonzlez (1998-2000), este mtodo muito utilizado quando no existam dados para
transaes de imveis. Ele de grande utilidade para aplicao, havendo a necessidade de se
avaliar um terreno localizado em uma rea com infra-estrutura completa, urbanizada e que no
existam informaes suficientes de vendas de terrenos vagos, mas sim informaes de terrenos com
benfeitorias construdas.
Surge a possibilidade de avaliao do bem pelo Mtodo Evolutivo, que consiste na seguinte frmula:
VI = (VT + VB) x FC
Onde:
VI valor do imvel
VT valor do terreno
VB valor da benfeitoria
FC fator de comercializao
Como diz Juliano (2004), fator de comercializao a razo entre o valor de mercado de um bem e o
seu custo de reedio.
68
A questo de ordem fsica diz respeito ao desgaste nas partes constitutivas deste bem. J a
depreciao de ordem funcional pode ser causada no caso de bem imveis por uma inadequao por
falhas no projeto ou na execuo. A superao conseqncia do aparecimento e desenvolvimento
de novas tcnicas; j a anulao o resultado da inadaptabilidade para outros fins.
Existem vrios mtodos para o clculo da depreciao de um bem, sendo o principal deles o de
Ross-Heidecke, mais utilizado na rea de valiaes.
Este mtodo de Ross-Heidecke um misto, que combina o estado de conservao do imvel com a
idade em percentual da sua vida til provvel.
{ 100 [ k X ( 1 r ) ] } / 100
Onde:
Esta tabela se usa para calcular o quanto devemos depreciar um imvel que
no novo, em funo de seu estado de conservao e anos de construo.
usado tanto no mtodo evolutivo quanto no custo de reproduo de
benfeitorias (direto).
69
Fonte: http://www.ibapepb.org.br/includes/tab_ross.pdf
70
Uma benfeitoria nova, calculada pelo custo de reedio, tem o valor de R$ 100 000,00. Calcular seu
valor aps depreciao, pelo mtodo Ross-Heidecke, considerando:
D = { 100 [ k X ( 1 r ) } } / 100
D= 100 [ 48,8 X ( 1 0,2 ) ) ] } / 100
D = 0, 6096
o valor aps a depreciao ser de:
V d = D X Vn = 0,6096 X R$ 100.000,00
Vd = R $ 60 960,00
Assim, fechamos aqui nossos estudos sobre os mtodos indiretos. Na seo Amplie seus
Conhecimentos, voc encontrar boas dicas de livros para aprofundar seus conhecimentos
aprendidos nesta unidade.
71
4. Teoria na Prtica
Qual deve ser a metodologia mais adequada e quais passos seguir para realizar um bom
trabalho?
- O Mtodo de avaliao mais adequado a ser seguido ser o Mtodo Involutivo, pois teremos de
verificar junto ao mercado da regio preos de venda de terrenos em condomnios similares em sua
estrutura. Para checarmos a renda provvel de nosso empreendimento, deverei contratar os anteprojetos de infra-estrutura, levando-se em conta as exigncias dos rgos governamentais no que diz
respeito a arruamentos, reas de permeabilidade dos solos, ao meio ambiente e etc. Feito isso,
deverei orar as despesas que teremos de legalizao, comercializao e as despesas efetivas das
obras para, assim, subtra-las do valor provvel de renda auferida. Chega-se ao valor final dos lotes
e, a partir da, verifica-se se ele vivel ou no, exatamente conforme preconiza essa metodologia.
72
5. Recapitulando
Este mtodo apresenta uma dificuldade a ser considerada, no que se refere fixao das
taxas utilizadas. Uma pequena variao dessas taxas leva a uma grande diferena no valor
final procurado. Inclusive, a norma NBR- 14.653 no prev essa metodologia, porm, para
uma estimativa inicial sem muito rigor, esse mtodo pode ser usado.
Mtodo Residual:
Mtodo calculado a partir do valor total do imvel, em que, para se achar o valor final do
terreno, diminui-se desse valor total o valor da benfeitoria, ou vice-versa.
Pode haver a necessidade tambm de se diminuir uma parte correspondente ao lucro e s
taxas administrativas e financeiras que aumentam o valor final do imvel.
Mtodo Involutivo:
Mtodo que se baseia no estudo de um empreendimento hipottico, baseando-se na
viabilidade tcnico-econmica mais eficiente para a apropriao do terreno.
Muito utilizado para glebas.
Mtodo Evolutivo:
Mtodo que identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes dele. Caso a
finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de
Comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado.
73
Chamado de livro azul, essa publicao contm mais de 1000 pginas sobre o assunto de
autores renomados e teve o apoio do IBAPE de So Paulo. Recomendamo-lo apenas para
aqueles alunos que queiram se aprofundar no assunto, pois se trata de um livro caro.
Este livro ideal para os profissionais avaliadores que militam prximos a reas rurais e
necesitam desse conhecimento. O autor engenheiro agrimensor especializado em
avaliaes rurais, excelente publicao.
NETO Francisco Maia, Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais: Del Rey, 1998.
Este livro um clssico indispensvel para qualquer avaliador, livro de fcil entendimento e
que contm alguns exemplos interessantes com preo bem acessvel.
74
7. Referncias
ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 2 ed. So
Paulo: Pini, 2000.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653: Avaliao de Bens- Parte1:
Procedimentos Gerais, 2004.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliaes. Uma Introduo Metodolgia Cientfica. 2 ed.
So Paulo: Pini, 2005.
JULIANO, Rui. Manual dePercias.Rio Grande. Rio Grande do Sul, 2004.
SILVA, A.P. Apostilas do Curso de Especializao em Construo
Horizonte, 2006.
75
Existem profissionais no meio das avaliaes que propuseram e realizaram vrios trabalhos tcnicos
em situaes especiais. So casos de avaliaes de empreendimentos, tais como cinemas, teatros,
postos de gasolina, estacionamentos, hotis, estes considerados bens tangveis, e tambm marcas e
patentes, consideradas bens intangveis. H ainda os bens mveis e imveis de valor histrico, cuja
parte 7, constante da Norma 14.653 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, continua em fase
de discusso.
Os hotis so avaliados a partir do conjunto da construo, levando-se em conta sua rentabilidade em um perodo
determinado de tempo.
Os cinemas e teatros so imveis cuja finalidade especfica atividade-fim, onde quem os ocupa para
desenvolver tal atividade se dispe a pagar um aluguel proporcional receita que ir conseguir.
Maia Neto (1998) destaca trabalhos elaborados por Pelegrino e Abunahman como precursores na elaborao da
frmula para a avaliao de postos de gasolina, baseando-se em contratos firmados entre empresas distribuidoras,
que so donas dos postos revendedores e os inquilinos, denominados usurios.
Para estacionamentos, adotado o mesmo procedimento usado para cinemas e teatros, podendo ser adotado
tambm para avaliao de terrenos em reas centrais, cuja atividade seria a de utilizar o espao como
estacionamento.
Nesta unidade, veremos alguns desses casos especiais e, quando nos deparamos com essas
situaes, como devemos direcionar nossos esforos para realizar uma avaliao correta de imveis
baseados nas tcnicas j experimentadas pelo mercado. Veremos a maneira de avali-los,
procedimento no presente nas normas da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas).
Vamos l!
76
2. Para Refletir
Como j aprendemos, existem mtodos diretos (comparativo de dados de mercado e custo de
reedio de benfeitorias) e indiretos (capitalizao da renda, involutivo, evolutivo e residual) para se
avaliar imveis urbanos e rurais.
Tais mtodos no se aplicam aos imveis chamados especiais, considerados empreendimentos, caso
de teatros, cinemas, hotis, estacionamentos, etc, onde usamos de outros meios para se chegar ao
valor do bem.
Aqui, nesses casos, existe maior interesse na avaliao econmica do bem, do que propriamente no
seu valor patrimonial. Esse o critrio experimentado pelo mercado e baseado no interesse das
pessoas na rentabilidade futura do imvel, sendo o principal aspecto de base do trabalho avaliatrio.
Porm, bom salientar que alguns autores usam o mtodo comparativo de dados do mercado
imobilirio, com a seleo de elementos semelhantes ao bem avaliando para realizar o laudo
avaliatrio, no perdendo de vista a metodologia baseada na renda que o imvel pode auferir ao
proprietrio.
Deve-se dar prioridade a alguns fatores mais relevantes que influenciam no sistema do
empreendimento, mas pode-se ressaltar que alguns fatores presentes nas avaliaes de imveis
residenciais/comerciais tambm influenciam, mesmo que indiretamente, nas avaliaes dos
empreendimentos citados.
77
3. Contedo Didtico
3.1. Introduo
Nas avaliaes econmicas, h um maior interesse no faturamento dos empreendimentos envolvidos
do que no seu patrimnio imobilirio.
As variveis que levam para o valor econmico do empreendimento esto geralmente concentrados
no fluxo de caixa descontado, em que feita uma anlise do futuro desse empreendimento para um
perodo mnimo de cinco anos, realizando uma projeo compatvel com sua atividade.
Segundo Fiker (2005, p. 79), o fluxo de caixa realizado atravs de uma anlise prospectiva desse
empreendimento, tratado como empresa, tomando-se por base uma anlise retrospectiva,
analisando-se seus mercados, componentes de custos, suas receitas e dedues sobre as mesmas.
Ainda segundo Fiker (2005), como esses lucros esto em perodos futuros, devem ser trazidos a valor
presente, atravs de uma taxa de desconto que remunere o custo de oportunidade do mercado
financeiro e lhe propicie uma compensao pelo risco do setor e da empresa.
Essa taxa dever ser igual maior das taxas do mercado financeiro, sem
risco, para valer a pena deixar a inrcia das aplicaes financeiras e partir
para o risco de um empreendimento.
A NBR 14 653-1 Parte 1. 2001 define taxa de desconto como a taxa adotada para o clculo do
valor presente de uma despesa ou receita futura.
78
3.2. Hotis
Na classificao dos bens, segundo a NBR
14653-1, o hotel um bem intangvel. So
considerados
empreendimento
imveis
de
base
especiais
imobiliria,
um
cuja
empresa.
A grande variedade de servios oferecidos dificulta a sua avaliao. Para os hotis, so muitos os
fatores a serem analisados e dependem de hotel para hotel, podendo ser classificados em vrios
tipos, dependendo da finalidade a que ele se submete. Vejamos:
Residncia;
Negcios;
Banhos;
Conferncias;
Frias;
Seminrios;
Esportes;
Resorts.
Os hotis tambm podem ser diferenciados devido sua localizao, por exemplo, como hotel de
cidade/centro, de montanhas, de praias.
79
Maia Neto (1998) sugere que a avaliao locatcia de hotis seja realizada, usando-se a frmula a
seguir:
VL= p X n X 30 X k X i
Onde:
intervalo.
Esses
valores
da
taxa
de
remunerao
variam
Abunahman (2000) relata que Guimares, apoiado na frmula para cinema e teatros do arquiteto
Gomes Jnior, e na renda efetiva, criou seu modelo para avaliao de hotis, introduzindo mais dois
fatores especficos pertinentes, referentes rotatividade e rea de ocupao efetiva utilizada pelo
hspede em relao rea equivalente de construo do hotel, conforme a NB 140 , que sempre
inferior a 01.
80
A diferena que nessa outra metodologia so levados em conta outros parmetros tipo
remunerao do investidor. J na frmula do Prof. Francisco Maia Neto, isso no levado em conta.
Mas, podemos na seqncia inserir o mesmo exemplo, utilizando a frmula do prof. Francisco.
Hipoteticamente, vamos calcular aqui o valor de aluguel do Hotel BOA VIDA, localizado prximo
praia dos Mares, na cidade de Fortaleza, no Cear, considerando a frmula supracitada.
VL= N X P X F X d X r X T X Rp
VL = 500 X R$ 250,00 X 0,641 X 30 X 1,00 X 0,60 X 0,52
VL = R$ 749. 970,00 ou arredondando,
VL= R$ 750. 000,00
81
Teremos, ento, considerando o mesmo exemplo acima, agora utilizando a metodologia indicada por
Maia Neto:
VL= p X n X 30 X k X i
Da, teremos:
VL = 250,00 x 500 x 30 x 0,60 x 0,20 = R$ 450.000,00
Dada essa diferena, temos de ter muita cautela ao usar esses mtodos.
Fonte: http://www.artcoustic.com/Latest%20News/Goethe%20cinema%20front.jpg
82
VL= p X n X s X k X i
Onde:
VL = aluguel mensal
p = preo lquido do ingresso, desconsiderando os impostos
n = nmero de poltronas disponveis
s = nmero mensal de sesses ou espetculos
k = ocupao mdia mensal
i = taxa de remunerao , com valor sugerido no intervalo de 0,20 a 0,30.
Abunahman (2000) tambm concorda com Gomes Jnior (1984) de que o aluguel desses imveis
especiais de destinao especfica, como cinemas e teatros, no pode ser determinado pelo Critrio
da Rentabilidade, baseado no valor binomial terreno mais benfeitorias. Ele tambm se apia no
trabalho de Gomes Jr (1984), mas de uma maneira mais simplificada, no clculo de aluguis desses
dois empreendimentos.
Ele sugere que o aluguel mensal desses imveis seja calculado pela frmula:
AL = N X P X n X 0,05
Onde:
AL = aluguel mensal
N = nmero de poltronas para o pblico
P = preo lquido do ingresso, sem impostos
N = nmero mensal de sesses ou espetculos
83
Podemos exemplificar
Vamos sugerir aqui o clculo de um valor locativo justo, poca de maro de 2005, do Cinema
Celestial, localizado na Rua das Paineiras, n 120, Centro do Municpio de Belo Horizonte.
Aps um exame no border, verificou-se uma freqncia mdia superior aos 20% preconizados na
frmula do arquiteto Jnior. Precisamente, 27%.
AL = N X P X n X 0,05
AL = 500 X 4,20 X 4 X 30 X 0,25 X 0,27
AL = R$ 17. 010,00 (Dezessete mil e dez reais)
de cinema,
Aqui, alm dois mtodos, Damato (2007) destaca o emprego do Mtodo da Participao, que se
refere obteno das rendas lquidas mensais do Cinema. So elaborados quadros-resumos das
rendas.
Newton Paiva Virtual
84
A frmula seria:
VL= n X d X p X k X i
Onde:
quadrados)
d = nmero mensal de dias em que exista uso comercial
p = diria lquida cobrada ou obtida por soma de horrios
k = ocupao mdia diria
i = taxa de remunerao, usualmente no intervalo de 0,20 e 0,30.
Segundo Maia (1997), a frmula de clculo do aluguel mensal de postos de gasolina baseia-se em
alguns contratos de locao firmados entre empresas distribuidoras, proprietrias dos postos
revendedores e os inquilinos, denominados usurios, usando- se as taxas com certa cautela.
A frmula sugerida :
Onde:
avaliao(em litros)
pd = preo do litro de diesel na data da avaliao
ld = margem unitria obtida sobre a venda do diesel
i = taxa de remunerao, cujo valor pode variar entre 0,10 e 0,20 para o terreno nu e
entre 0,20 e 0,30,quando existem benfeitorias no terreno, ressalvando-se que tais
taxas flutuam com grande freqncia, sugerindo-se uma pesquisa mercadolgica
para sua adoo.
Pelo mtodo de remunerao do capital, o valor do aluguel obtido avaliando-se primeiro o posto de
gasolina e aplicando-se depois sobre esse valor de mercado uma taxa de rendimento compatvel.
O valor de mercado do posto de gasolina poder ser determinado pelo mtodo comparativo de dados
de mercado ou pelo mtodo evolutivos, que j aprendemos nas unidades 3 e 4.
No mtodo evolutivo, obtm-se o valor do bem a partir da conjugao de mtodos, a partir do valor do
terreno e considerado o custo de reproduo
comercializao.
86
Grupos, pessoas da rea e ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) tentam, na elaborao
desta parte 7 da norma NBR 14653, atender de forma coerente, precisa e completa o estudo da arte.
A princpio, devero ser contemplados os seguintes itens:
Vale salientar que o texto dessa norma est sendo discutido e poder sofrer
alteraes, com adio e/ou retirada de sugestes propostas. Esses itens no
so definitivos.
Imveis em geral
Infra-estruturas
Mquinas
Instalaes
Equipamentos
Recursos naturais
Veculos
Recursos ambientais
Mobilirio e utenslios
Culturas agrcolas
Acessrios
Semoventes
87
Fundos de Comrcio
Marcas
Patentes
Para obteno do registro de uma marca, necessrio apresentar o pedido ao INPI (Instituto
Nacional de Propriedade Industrial), que o examinar baseado nas normas legais estabelecidas pela
Lei da Propriedade Industrial e nas resolues administrativas.
Todos os dias, ficamos sabendo de casos de compra e venda de empresas.
Porm, na verdade, a maioria das operaes tem interesse maior pelas
marcas. A marca, apesar de ser considerada como intangvel, representa um
capital essencial.
Avaliar e definir o valor das marcas, por diversas vezes, confundida com definir o valor das
empresas, o que no o correto.
A quase totalidade das empresas sempre acreditou que os seus valores reais seriam definidos
apenas pelos nmeros contabilizados em registro, os quais, tambm, poderiam servir como base para
a definio de metas estratgicas mais seguras e acertadas.
A avaliao de marcas, com relativa percepo, realizada apenas quando
uma operao de venda corporativa apresenta-se na vida das empresas.
O desenvolvimento de avaliao monetria de uma marca pode comear pelo seu lanamento
contbil, marcas e patentes, nos balanos realizados pelas empresas.
A ausncia de um esforo conjunto (contbil e globalizado) das medidas administrativas tradicionais
dificulta encontrar a melhor metodologia para encontrar o valor monetrio das marcas.
A citao desses casos especiais e o conhecimentos das tcnicas corretas de avaliao dos tipos
de imveis nos conduzem a uma outra forma de encarar as avaliaes de imveis, ou seja, a
88
Vamos agora ver na prtica um pouco da teoria que aprendemos aqui. Bons estudos e at a prxima
unidade!
89
4. Teoria na Prtica
Imaginemos a seguinte situao hipottica:
Foi ofertado para uma pessoa o arrendamento de um posto de gasolina. Para saber se estava ou no
fazendo um bom negcio, ele consultou um avaliador, indagando como ele poderia saber se o
aluguel que ele deveria pagar ao proprietrio do posto era justo ou no.
Nesses casos especiais, sempre devemos ter em mente o que aquele imvel pode render. Assim,
devemos avali-lo com cautela..
90
5. Recapitulando
Vimos, nesta unidade, que os imveis tratados como especiais, cinemas, teatros, hotis,
estacionamentos, postos de gasolina, etc. seguem critrios diferentes no que tange ao conhecimento
sobre seu valor patrimonial.
Em alguns casos, segundo alguns escritores, o Mtodo comparativo de dados do mercado pode ser
utilizado para essa avaliao.
Para o clculo desse valor, quer para venda, quer para locao, procura-se usar frmulas e critrios
baseados em vrios fatores que influenciam no funcionamento desses empreendimentos.
91
Livro que tem por objetivo ensinar de maneira simples e prtica os mtodos de avaliaes
de imveis . Usa um captulo para falar de avaliaes econmicas, citando exatamente o
exposto nesta unidade: de que o interesse, nesses casos,
o faturamento do
empreendimento.
ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 2 ed. So
Paulo: Pini, 2000.
92
7. Referncias
ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 2 ed. So
Paulo: Pini, 2000.
ANDREAS, Dittmar Weise. Artigo Fatores que influenciam Avaliao de Hotis - VI Seminrio
Internacional da LARES: 2006.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653: Avaliao de Bens - Parte1:
Procedimentos Gerais 2001.
DAMATO, Monica. ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Imveis urbanos/Avaliao de aluguis Aspectos prticos e jurdicos. So Paulo: Leud, 2007.
FIKER, Jos Jnior Joaquim da Rocha Medeiros. A Percia Judicial- Como redigir laudos
argumentar dialeticamente. So Paulo: Pini, 2006.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais Belo Horizonte: Del
Rey, 1998.
MENDONA, Marcelo Correa et al. Fundamentos de avaliaes patrimoniais e percias de
engenharia. So Paulo: Pini, 1998.
93
Percia, segundo a parte 1 - Procedimentos gerais da norma 14.653 da ABNT- Associao Brasileira
de Normas Tcnicas (Bblia ou livrinho de bolso de todo profissional avaliador) tem por definio a
seguinte frase em sua pgina 5:
Atividade tcnica realizada por profissional com qualificao especfica, para averiguar e
esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram
determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.
O avaliador habilitado se ver, por vrias vezes, de frente com situaes em que dever usar seus
conhecimentos, dependendo de sua formao ou dever contratar um outro profissional para realizar
uma percia em um imvel para esclarecimento de determinado fato, a fim de finalizar seu laudo
avaliatrio da melhor maneira possvel.
Ordinrias;
Possessrias;
Revisionrias
Reivindicatrias;
aluguel;
Usucapies;
Desapropriaes;
Divisionrias;
Medidas cautelares ;
Demarcatrias, etc
renovatrias
de
Vamos em frente!!!
94
2. Para Refletir
Antes de iniciar o estudo desta unidade sobre tipos de percias em imveis, voc poderia refletir sobre
a pergunta a seguir:
Existem vrias situaes com que depara o profissional avaliador no seu dia-a-dia de trabalho e
tambm existem vrias maneiras de se obter o valor de um imvel.
Teremos um laudo pericial, elaborado por profissional habilitado, identificando detalhes, causas,
solues, determinando um contexto bem minucioso do problema em questo.
Podemos afirmar que, sempre que houver a necessidade de se verificarem fatos atravs de
conhecimentos tcnicos, h a realizao da Percia por profissionais habilitados e entendidos na
matria.
O tema prova importante para os profissionais de percia tcnica porque os laudos elaborados so
requeridos pela justia com o objetivo de solucionar os vcios, ou seja, anomalias que afetam o
desempenho de produtos ou servios, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam,
trazendo transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor.
Podem decorrer de falha de projeto ou de execuo, ou ainda da informao defeituosa sobre sua
utilizao ou manuteno.
95
3. Contedo Didtico
percia como sendo a prova ou o meio realizado, objetivando mostrar a verdade de um fato .
No caso de um processo judicial, quando a verdade apurada postulada por uma das partes
envoltas, com afirmativas e alegaes divergentes, pode o Juiz, julgando necessrio, nomear um
profissional especialista, que produzir a prova que elucidar o problema em questo.
As percias podem ocorrer no mbito judicial, quando h a nomeao de um perito por um juiz de
determinada Vara Judicial ou contratadas por terceiros.
Simples
Complexas
Complexas: aquela realizada por dois ou mais profissionais de duas ou mais reas
do conhecimento cientfico.
96
O Perito, encarregado de elaborar o laudo pericial, todo profissional com formao cientfica com
capacidade de prestar esclarecimentos tcnicos em juzo.
Em um litgio judicial, as partes podero requerer a produo da prova pericial, que ser determinada
atravs de autorizao do juiz, que far a nomeao do perito para esclarecer o caso, elaborando o
laudo pericial, que ser anexado ao processo.
Considerada o corao do processo, a prova tem sentido multvoco sendo o meio lcito para
demonstrar a verdade ou no do fato, com o escopo de convencer o rgo julgador acerca de sua
existncia ou inexistncia, segundo os procedimentos previstos em lei. (DANTAS, 2007, p. 1).
O direito prova uma garantia que confere a todos os litigantes por assegurar o contraditrio e a
ampla defesa argumentada no art. 5, LV, CF/88, quer por garantir a observncia do devido processo
legal.
A fotografia, por exemplo, considerada como meio de prova tpica, documental, de acordo com o
Cdigo Civil Brasileiro.
atravs da fotografia que o juiz conhece o fato sem qualquer interferncia valorativa, pois a
interferncia humana no fato, diante da prova documental, restringe-se formao de um documento
e reconstruo do fato no futuro (por exemplo, pelo juiz ou pelas partes envolvidas,) (MARINONI
apud DANTAS, 2007, p. 1)
Segundo Maia Neto (1998), quando se inicia uma ao judicial, as partes envolvidas na lide o fazem
com a convico da razo, consistindo o processo judicial instaurado em um instrumento que tem por
finalidade dar razo a quem a tem.
97
O Cdigo de Processo Civil disciplina as provas usuais admitidas em Juzo ao longo dos arts. 342 a
443, no restringindo, porm, qualquer outro meio legal necessrio finalidade probatria, conforme
se v no art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legtimos, ainda que no
especificados neste Cdigo, so hbeis para provar a verdade dos fatos em que se funda a ao ou a
defesa."
depoimento pessoal;
confisso;
presunes e indcios
prova documental;
prova testemunhal;
prova pericial;
inspeo judicial.
Diante da necessidade de se esclarecer uma situao atravs de uma prova pericial, determina-se
que seja realizado um trabalho legal e fundamentado, denominado Laudo, que veremos a seguir.
3.2. Laudo
Maia Neto (1998) sugere um roteiro para a elaborao deste laudo, que deve conter as observaes
pertinentes, a fim de que se possa provar a verdade pelo perito.
Primeiro, alm do ttulo de laudo (avaliao, vistoria, arbitramento, parecer tcnico ou laudo pericial),
o relatrio dever conter a indicao do interessado e do proprietrio com dados da pessoa fsica
ou jurdica, o objetivo do trabalho, e a descrio do objeto.
Na apresentao dos relatrios e dos procedimentos adotados, Maia Neto (1998) sugere que o
entendimento dos fatos fique claramente redigido numa seqncia lgica.
98
A concluso final uma sntese do trabalho elaborado e fundamentado, podendo ser acrescida de
fotografias,
croquis,
plantas,
mapas,
levantamento
topogrfico
(planimtrico;
altimtrico,
planialtimtrico ou aerofotos).
Outros documentos que por ventura sejam citados na percia, desde que
tenham uma proposta esclarecedora para a lide, devero ser anexados ao
relatrio final.
Maia Neto (1998) diz que a prova pericial precisa ter o conhecimento tcnico, que o Juiz no possui, e
a linguagem jurdica, na maioria das vezes, a fim de ter a condio de definir o que est certo ou
errado.
nele que o perito d a sua contribuio profissional, como um juiz especializado, sobre as questes
em discusso, ou apurao do valor das coisas, direitos e obrigaes, pois, num processo,
fundamental a anlise profunda dos fatos, no pairando quaisquer dvidas sobre as concluses
obtidas.
Voc sabia?
Para que acontea o trabalho do perito, o Cdigo de Processo Civil determina inicialmente, atravs dos
arts. 420 a 430, a diviso de uma percia em:
Exame: inspeo judicial realizada pelo perito sobre pessoas, animais, coisas mveis, livros,
papeis, a fim de verificar algum fato ou qualquer circunstncia relativa ao mesmo
Vistoria: inspeo judicial realizada por perito sobre o imvel, a fim de verificar fatos ou
circunstncias relativas ao mesmo.
Avaliao: exame pericial com a finalidade de verificar o valor em dinheiro de alguma coisa ou
obrigao.
99
Existem vrios tipos de aes, que decorrem de litgio judicial e que necessitam da realizao de uma
prova pericial, ou seja, de uma percia, a fim de esclarecer o fato.
Segundo Maia Neto (1997), so aes consideradas como de grande complexidade e abrangncia,
que considera como exemplos de aes ordirias:
O Perito apresenta seu laudo, constatando fatos, arbitrando danos possveis ou fundamentando
causas de um determinado acontecimento, num exame preliminar em imveis vizinhos, anteriormente
ao incio da obra programada a ser erguida em um certo terreno.
Vamos citar, como exemplo, o propritrio de uma casa vizinha a uma obra de um prdio a ser
erguido nas circunvizinhanas. Temendo danos futuros a seu imvel, devido realizao desta obra,
esse proprietrio requer uma vistoria judicial, a fim de atestar as reais condies estruturais e de
conservao de sua casa neste determinado momento.
Trata-se de uma prova produzida no meio judicial para a qual no h julgamento especfico. Existe
uma homologao a fim de criar efeitos jurdicos futuros.
Segundo Maia Neto (1997) , essa vistoria cautelar, muito conhecida como vistoria ad perpetuam
re-memoriam, pode ser usada em casos para apuraes de infiltraes em apartamentos, danos
causados em um imvel desocupado recentemente por um inquilino ou em situaes semelhantes.
100
prejudicada. O que se faz apenas constatar o estado em que se encontra a construo vizinha .
A ao revisionria acontece quando uma das partes envoltas em um contrato de locao requer a
reviso atravs de uma avaliao judicial do valor de locao do imvel. Referem-se a imveis
comerciais e tambm a imveis residenciais.
Essa uma ao que se inicia com a execuo de um levantamento altimtrico da rea para, em
seguida, determinar-se a linha demarcanda.
Para Maia Neto (1997), essa ao, que possui um rito prprio contido nos
arts. 946 a 981 do Cdigo de Processo Civil, exige a presena de um perito
agrimensor e dois peritos arbitradores. O primeiro faz o traado, a marcao
da linha demercada ou a diviso de quinhes, determinada pelos outros dois
peritos, depois de estudos e levantos realizados no local desejado.
Tambm se inicia com a realizao de um levantamento planialtimtrico da rea e, em seguida, fazse a partilha para os respectivos lanamentos dos quinhes devidos.
101
Segundo o Cdigo Civil, o possuidor tem direito de ser mantido na posse em caso de turbao e
restitudo no de esbulho.
A Constituio Federal de 1988 criou usucapies especiais, urbanos e rurais, cujo prazo de posse
diminui para 5 anos.
Yee Che(2006) afirma que a ao de usucapio aplica-se a terras particulares , atravs da qual o
Autor ou Requerente declara, nos termos da lei, o domnio do imvel ou a servido predial. Quando
se trata de imveis, pode ser tanto da rea urbana como da rural.
Todas as aes que envolvem questes de terra: demarcao ou reivindicatria, diviso, possessria
e de usucapio consistem num trabalho de anlise dos ttulos dominais, das sucesses possessrias
e obteno de informaes durante a vistoria inicial, bem como a elaborao de plantas e confrontlas com as plantas disponveis, conforme o caso em questo, uma tarefa realizada pelo profissional
Perito habilitado para tal.
8) Aes de Nunciao de Obra Nova so aes que tem por objetivo o embargo de
determinada obra. (SILVA e PARISI, 2007).
Devido ao seu carter emergencial, normalmente h uma grande urgncia na elaborao do laudo
pericial, que deve conter respostas enfticas, no deixando dvidas sobre a concluso apurada.
feita um anlise do risco existente, suas consequncias, assim como a origem do problema.
102
O perito nomeado determina o justo valor do imvel, elaborando um laudo avaliatrio de acordo com
as normas da ABNT.
Algumas vezes, costuma ocorrer uma avaliao prvia, objetivando a imisso de posse do imvel.
Para Maia Neto (1997), essa ao promove, de maneira compulsria, a transferncia de um imvel
pertencente a um particular para o Patrimnio Pblico, consistindo na apurao do justo e legal do
valor da indenizao a ser paga.
Zung (2006, p. 91) destaca que a aco de desapropriao pode ser amparada por dispositivos legais
relativos espcie, tais como:
Decreto lei 3.365 ,de 21/06/1941, que dispe sobre desapropriao por utilidade pblica;
Lei 4.132, de 10/09/1962, que define os casos de desapropriao por interesse social e
dispes sobre sua aplicao;
Decreto lei 512 ,de 21/03/1969, que regula a Poltica Nacional de Viao Rodoviria, fixando
diretrizes para a reorganizao do Departamento Nacional de estradas de Rodagem e d
outras providncias;
Decreto lei 1.075, de 22/01/1970, que regula a imisso de posse ininio litis, em imveis
residenciais urbanos;
10) Aes de servido consistem em aes tambm promovidas pelo Poder Pblico ou por
suas concessionrias. (SILVA e PARISI, 2007).
Trata-se de uma ao com limitao da posse, sem transferncia do domnio. O Perito avalia o imvel
e, em seguida, calcula o percentual relativo aos prejuzos decorrentes da servido.
103
Fiker e Jnior (2006. p.21) faz referncia a quatro tipos de aes que envolvem trabalhos periciais.
So elas:
Percias em desapropriaes;
Percias em casos que tratam de avaliao de aluguis em aes renovatrias, revisionais ou
outras similares;
Percias em medidas cautelares (vistorias) e nunciaes de obra nova;
Percias em aes reais imobilirias (possessrias, reivindicatrias, usucapies, divisrias e
demarcatrias).
Concluso
Assim, vimos os principais tipos de aes em que cabe a presena de uma percia.
A prova pericial um instrumento de tamanha importncia existente hoje no meio judicial e tambm
fora dele. Ela serve para esclarecer fatos acontecidos, em que existe a divergncia entre as partes
envolvidas.
Na esfera judicial, o Perito Oficial, profissional habilitado, assume a palavra do Juiz que o nomeou,
ajudando-o, atravs de seu laudo, a concluir tecnicamente a pendncia de um determinado fato numa
situao atpica.
No caso de situaes extrajudiciais, esse mesmo laudo tcnico, elaborado por um Perito, tambm
auxiliar na soluo de problemas de particulares, como, por exemplo: divergncia de vizinhos,
existncia de problemas em estruturas, ocorrncia de danos construtivos, etc.
104
4. Teoria na Prtica
Vamos imaginar um caso de avaliao de um imvel localizado no municpio de Belo Horizonte, na
Rua X, n 999999, com a finalidade de venda.
Um avaliador contratado para avaliar tal imvel. Ao chegar ao local, realizando a vistoria inicial, o
profissional avaliador vai checando toda a rea do apartamento e, indo ao banho social, se depara
com uma infiltrao na parede do banheiro em seu canto direito. Seu trabalho de elaborao do laudo
avaliatrio ser prejudicado se ele no informar essa patologia (termo usado pelos profissionais
peritos), no corpo do laudo, pois o preo de venda ser influenciado por essa infiltrao.
Mas, o profissional avaliador enxerga outra providncia mais certa e eficaz, o que, com certeza,
valorizar o preo de venda. Contratar um perito, conhecedor desse assunto tcnico, que dever
elaborar um laudo pericial sobre o problema encontrado.
Sua funo ser o de informar as causas dessa infiltrao e, acertado antecipadamente, tomar as
providncias cabveis para elimin-la.
Feito isso, com uma nova pintura e com o problema sanado, o profissional avaliador termina seu
laudo de avaliao.
Certamente, com a questo resolvida, o imvel calculado em seu valor justo e legal.
105
5. Recapitulando
Vimos nesta unidade a importncia da PERCIA como meio de prova em processos judiciais e extra
Judiciais e tambm os tipos de aes que envolvem as provas periciais.
As percias podem ser simples, quando se tem a presena de um ou dois profissionais de uma rea
especfica e podem ser complexas, com a presena de profissionais de reas correlatas com o
objetivo da percia.
Em um processo judicial, um profissional habilitado, nomeado pelo Juiz de uma Vara como Perito
Oficial, ser o responsvel pela elaborao do laudo pericial.
Em situao extra judicial, um mesmo profissional, com habilitao legal, ser o Perito responsvel
pela execuo do laudo pericial.
106
107
7. Referncias
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 13 752: Percias de Engenharia na
Construo Civil. Rio de janeiro, 1996.
FIKER, Jos; MEDIEROS JNIOR, J. R. A Percia Judicial - Como redigir laudos e argumentar
dialeticamente, 2 ed. So Paulo: Leud, 2006.
FIKER, Jos. Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. 2 ed. So Paulo: Pini, 2005.
JULIANO, Rui. Manual de Percias. Rio Grande do Sul: Rio Grande, 2004.
MAIA NETO, Francisco. Da Prova Pericial. Belo Horizonte: Del Rey, 1998.
MAIA NETO, Francisco. Percias Judiciais de Engenharia - Doutrina-Prtica-Jurisprudncia. Belo
Horizonte: Del Rey, 1993.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais. Belo Horizonte: Del
Rey, 1997.
SILVA, A. P.; PARISI, C.M. Apostilas do Curso de Especializao em Construo Civil da EEUFMG,
Belo Horizonte, 2006/2007.
YEE, Zung Che. Percias de Engenharia- Anlise e Crtica, Curitiba: Juru Editora, 5 ed., 2006.
108
A Jurisprudncia existente ajuda o perito a retirar fundamentos para a realizao de seu trabalho,
quando se julgar necessrio. Ela servir ainda para orient-lo em matrias extra-laudos, como, por
exemplo, no pedido de adiantamento dos honorrios, tarefa a ser realizada pelos rgos da fazenda,
municipal, estadual e federal, como tambm dos Ministrios Pblicos.
Os Peritos nomeados pelo Juiz em um processo judicial ou trabalhando numa percia particular
devero cumprir os preceitos da tica, assim como tambm os assistentes tcnicos.
Os trabalhos realizados por esses peritos so remunerados com honorrios estipulados por eles
mesmos. Em processos judiciais, em alguns casos, pode haver adiantamento de parte desses
valores, a pedido do prprio Perito e autorizado pelo Juiz, preso a questes de despesas
preliminares.
Em alguns casos tambm, podemos frisar que nem sempre o Perito recebe o
valor pedido por seu trabalho, numa deciso tomada pelo Juiz, baseado no
trabalho realizado.
Veremos ainda o que o Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica PTAM, conforme determina
a Resoluo 957/2006, que consiste num documento elaborado por um profissional habilitado,
avaliando um bem, atravs de critrios tcnicos e de uma anlise de mercado.
Vamos em frente!
109
2. Para Refletir
Felizmente, o Cdigo de Processo Civil, em alguns de seus artigos, dita procedimentos para a
execuo das percias judiciais.
Nesses artigos, podemos ver desde a nomeao do PERITO Quando a prova de fato depender de
conhecimento tcnico ou cientfico, o juiz ser assistido por perito, segundo o disposto no artigo 421,
at a elaborao do trabalho final, que consiste em um laudo que auxiliar o juiz na soluo de uma
pendncia objeto da percia.
Este Perito nomeado dever ter um conhecimento especfico e atualizado da matria objeto da
percia e tambm possuir conhecimentos de direito, pois ser no seu laudo elaborado que o juiz
tomar uma deciso mais prxima de esclarecimento do fato em questo.
A no existncia de uma legislao que sirva de prova em uma situao acontecida acarretaria, com
certeza, srios conflitos entre as partes envolvidas e, tambm, a quase totalidade dessas situaes
no teriam uma soluo final dentro da lei.
Esses artigos que prevem a percia como meio de prova, presentes no Cdigo Processual Civil,
servem de amparo e, conseqente soluo, de casos e situaes atpicas. atravs da realizao de
uma diligncia pericial, com a conseqente elaborao de um laudo final pelo Perito, que o
Meritssimo Juiz capaz e, na maioria das vezes, tem condies de dar sua sentena em um
processo judicial.
Da, a importncia da legislao que coloca a percia como meio de prova, tornando singular a figura
do Perito no seu objetivo auxiliar Justia.
110
3. Contedo Didtico
aes de desapropriaes;
demarcatrias;
divisrias;
renovatria de locao;
usucapio;
vistorias.
111
Relembrando:
Vistoria: prova pericial que trata da inspeo de coisas e locais afins de solucionar o
problema em questo;
O perito cumprir cuidadosamente o encargo que lhe foi cometido. Os assistentes tcnicos
so de total confiana das partes, no sujeitos a sujeies ou impedimentos (art. 422 CPC).
Recusa da nomeao por parte do perito ou ser recusado por suspeio (art. 423 CPC).
Quesitos suplementares (perguntas realizadas pelas partes aps serem feitos os quesitos
iniciais) e devero ser apresentados antes da apresentao do laudo (art.425 CPC).
O juiz poder dispensar a prova pericial, caso haja a apresentao, pelas partes envolvidas,
de documentos ou pareceres tcnicos esclarecedores (art. 427 CPC).
Nomeao de mais de um perito pelo juiz e mais de um assistente tcnico pelas partes, caso
tratar-se de percia complexa (art. 431-B).
Prorrogao de prazo para entrega do laudo, caso haja necessidade (art. 432 CPC).
Apresentao do laudo pelo perito em pelo menos 20 dias antes da audincia de instruo e
julgamento (art. 433 CPC).
15) O juiz no est limitado ao laudo pericial, podendo formar a sua prpria opinio baseado
em outros elementos ou fatos provados nos autos (art.436 CPC).
16) O juiz poder determinar nova percia, caso a matria ainda no lhe parecer
suficientemente esclarecida (art. 437 CPC).
17) A segunda percia ser regida pelas mesmas disposies impostas primeira (art. 439
CPC).
Dos artigos 440 ao 443, o Cdigo de Processo Civil trata da inspeo judicial que acontece quando o
juiz v a necessidade de inspecionar pessoas ou coisas em determinado local,
para buscar
esclarecimentos sobre o que est sendo discutido (por exemplo: processos de interdio de
pessoas).
Newton Paiva Virtual
113
3.3. tica
Iniciando nosso entendimento sobre a tica da profisso de perito judicial, vamos apresentar os
conceitos de tica e profisso, a fim de termos uma melhor formao de nossas idias:
tica a cincia do comportamento moral dos homens em sociedade (VASQUEZ, 1995, p.12 apud
NALINI,1997).
Profisso consiste na atividade pessoal, desenvolvida de maneira estvel e honrada, a servio dos
outros e a benefcio prprio, seguindo sua prpria vocao e em ateno a dignidade da pessoa
humana
(NALINI, 2001)
Por outro lado, pela relao tambm estreita entre a tica e o direito, no campo
jurdico que as normas das obrigaes morais predominam, originando um cdigo
de regras ou de deveres convencionalmente denominado Deontologia Forense4.
Cabe ao perito judicial, face ao que foi dito como regra, aplicar a referida deontologia, cujo princpio
fundamental agir pela cincia e conscincia.
A deontologia Forense Deontologia a teoria dos deveres. Deontologia Forense designa o conjunto das normas ticas e
comportamentais a serem seguidas pelo profissional jurdico. Elas no se confundem com regras de educao, costume e
respeito, pois enquanto estas so de cumprimento espontneo no constituindo seu desatendimento infrao tica, aquelas
so de contedo preceptivo e constitui infrao tica sua inobservncia. Disponvel em:
http://www.usinadaspalavras.com/ler.php?txt_id=12145. Acesso em: 29/04/2008
Newton Paiva Virtual
114
Tambm para o professor Rocha (1998), Conscincia consiste em ter em mente que,
inarredavelmente, exerce uma funo social, da qual no pode se julgar desvinculado. A conscincia
precisa ser tambm objeto de contnuo aprimoramento, com exerccio constante e tambm
aperfeioamento progressivo naquilo que o mais importante de todo o processo educativo.
O perito judicial, alm de ter sempre que agir com cincia e conscincia, deve adotar o princpio da
conduta ilibada, com um comportamento sem desonra tal como o Juiz em virtude de atuar por ele
como verdadeiro Juiz de fato.
A conduta do perito judicial deve se caracterizar pela incorruptibilidade. Ele dever ser merecedor de
confiana e honrar a funo que lhe foi dada.
O perito judicial deve tambm adotar os princpios da dignidade e o do decoro profissional, que deve
ter um comportamento digno e com decoro.
Outro princpio a ser adotado pelo perito judicial o da correo profissional, que consiste em
atuar com transparncia no relacionamento com todos os participantes da lide, agindo somente no
interesse exclusivo do trabalho, no se descuidando do interesse da funo e nem se beneficiando
dela.
115
c) Disponibilizar tempo e boa vontade para trocas de idias a fim de solucionar problemas
atpicos de carter tcnico;
Os peritos judiciais, tal como os juizes que os nomeiam, devem ser considerados como pessoas de
confiana e merecedoras de respeito e crdito. So esperados deles a observncia rgida e firme aos
preceitos da tica.
116
Reserva
Efetividade e
Continuidade
enganosos;
Vamos citar aqui alguns questionamentos freqentes tica da profisso de perito judicial e suas
respectivas respostas:
Constitui falta de tica ser perito quando j atuou como assistente tcnico?
Resposta: No. Desde que no seja percia de mesmo objeto.
No caso contrrio, lcito aceitar ser assistente tcnico de uma das partes em que foi perito
oficial?
Resposta: No. Desde que no seja percia de mesmo objeto.
Qual o procedimento a ser adotado com relao presena de pessoa leiga na percia?
Resposta: No abrir espao para opinio.
Resposta: Deve estipular um valor de ajuda de custo. No bom negar a nomeao, uma
vez que o Juiz seu cliente.
O perito substituto pode apresentar honorrios inferiores quele s apresentadas pelo substitudo?
Resposta: Pode. Sendo o impasse pelos honorrios, ele pode dar descontos ou parcel-los.
117
O assistente tcnico pode ser denunciado pela parte contrria por seus atos na percia?
Resposta: No, apenas se transgredir a tica profissional.
O perito pode delegar a terceiros etapas de seu trabalho (vistoria, pesquisa, levantamentos,
ensaios, etc.)?
Resposta: A vistoria no pode ser delegada a outrem; os demais servios sim.
3.4. Honorrios
Os honorrios consistem em interesses entre contratante e contratado, entre Juzes e Perito, dando
garantia ao profissional avaliador a receber uma remunerao condigna e compatvel com o trabalho
por ele elaborado.
o
o
Reavaliaes para atender Lei das Sociedade Annimas, trabalhos percias em aes de
Desapropriaes, revisionais e renovatrias de aluguel, vistorias, inventrios, partilhas e
outras pendncias.
Devem se levar em conta para a fixao dos honorrios a serem pagos a esses profissionais os
seguintes elementos entre outros:
o
o
o
o
o
118
o
o
o
o
Os trabalhos realizados para a elaborao do laudo (leitura do processo, estudo dos quesitos,
coleta de dados no local da percia, pesquisas complementares, reunies com os assistentestcnicos,etc);
o
o
Nas Percias Judiciais, recomendado que o profissional apresente um oramento prvio e justificado
de seus honorrios, requerendo, desde logo, o arbitramento e depsito prvio desses valores, aps
serem ouvidas as partes envolvidas na lide.
Em casos complexos, em que no seja possvel realizar uma estimativa preliminar de seus
honorrios, devido extenso dos trabalhos, o profissional dever apresentar uma estimativa
provisria, a ser complementada quando do fim dos servios.
Os profissionais devem ser ressarcidos de todas as despesas tais como transporte, viagens, estadias,
cpias de documentos, autenticaes, levantamentos topogrficos, pareceres, etc
Mas, de uma maneira geral, esses profissionais peritos podero ter seus honorrios fixados em
funo do tempo gasto para pesquisa, execuo e apresentao de seu laudo final.
Essa remunerao ter como base de clculo um custo estipulado previamente por hora trabalhada,
compreendendo todo o tempo efetivamente gasto para a realizao de vistorias, pesquisas, estudos,
clculos e outras atividades tcnicas necessrias ao desempenho de suas atividades, juntando-se
ainda o tempo gasto em viagens e deslocamentos, desde a sada do domiclio ou do escritrio deste
profissional at o seu retorno, excludos os intervalos para as refeies e repouso, no incluindo
despesas eventuais.
Vale lembrar que os Honorrios Periciais sero pagos por quem requereu a
percia e que tal pagamento dever ter uma definio entre as partes e o
Perito.
119
120
4. Teoria na Prtica
Vamos apresentar um caso hipottico de avaliao,
Raimundo.
Permaneceu
por
trs
dias,
quando
da
digitao,
cpias,
uso
elaborao
de
do
programa
laudo:
para
profissional
dentro
pelo
Sr.
Raimundo
agindo
contratado
das
normas
de
avaliao de bens.
avaliao.
Decorrido um prazo e a necessidade da urgncia
construo da nova estrada, o processo findou-se
com o Sr. Raimundo entrando em acordo com o
Poder Pblico e recebendo um valor justo e
equivalente ao valor pago pela desapropriao de
sua propriedade.
121
5. Recapitulando
Vimos, nesta unidade, que o Cdigo de Processo Civil Brasileiro prev em seus artigos a realizao
da Prova Pericial, que consiste em uma atividade tcnica realizada por um profissional com
qualificao especfica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as
causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos, segundo a
NBR- 14 653-1.
A nomeao de um Perito numa ao judicial ou extra-judicial recai em uma pessoa que deva se
comportar de maneira ntegra e honesta quanto tica do profissional perito avaliador. Dever ainda
ser zeloso, digno e imparcial com relao aos fatos analisados.
Entre outros deveres, dever guardar sigilo profissional, ser competente na elaborao de seu
trabalho, inteirar-se de todos os fatos relativos percia, recusar a indicao quando no se achar
capacitado para tal, no manifestar sua opinio pessoal sobre os direitos das partes envolvidas na
lide, etc.
A tica do profissional perito avaliador enumera as condutas necessrias boa e honesta prtica de
seu trabalho de elaborao de laudos para a Justia e tambm para particulares.
Vimos tambm a importncia da estipulao dos honorrios periciais, remunerao paga aos Peritos,
depois de terminarem e entregarem seus trabalhos.
A tarefa desses profissionais, ao realizarem um trabalho, que servir para auxiliar a Justia, consiste
na elaborao de um documento muito importante para o Juiz que o nomeou. Conseqentemente,
esse trabalho final dever ter uma remunerao digna.
Vimos que o Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica se assemelha a uma Avaliao realizada
por um Engenheiro Perito Avaliador, em que se avalia um bem imvel pelo Mtodo de Dados
Comparativos de Mercado. So colhidas amostras iguais ou semelhantes e realizado o tratamento
por homogeneizao de fatores.
Nesse Parecer devem constar todas as informaes relativas a interessado, objetivo, caractersticas
do imvel avaliando, pesquisas realizadas, tratamento de homogeneizao realizado, valor do imvel
avaliando, etc.
122
ASPEJUDI Minas Gerais (Associao dos Peritos Judiciais, rbitros, Conciliadores Mediadores de
Minas Gerais)
Neste guia, so citados vrios assuntos constantes desta unidade, entre eles o Cdigo de
tica do Perito Judicial.
www.aspejudi.com.br
FIKER Jos. Linguagem do Laudo Pericial- Tcnicas de Comunicao e Persuaso. Leud:So Paulo,
2005.
Neste livro, o professor Ficker traz informaes e questes importantes sobre o que no se
aprende no trabalho de elaborao do laudo pericial, dentro de uma linguagem clara e
concisa.
123
7. Referncias
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653: Avaliao de Bens- Parte1:
Procedimentos Gerais. 2004.
COITINHO, L. E.; HEINEN, M.I.; ROMAN, M. H. M.; MAURER, R. Da Prova Pericial. Disponvel em:
http://www.tex.pro.br/wwwroot/00/00c0420a0439.php. Acesso em 09/05/2008.
EDITORA SARAIVA. Vade Mecum Saraiva. 4 ed. So Paulo, 2007.
FIKER, Jos; MEDEIROS JNIOR, J. R. A Percia Judicial - Como redigir laudos e argumentar
dialeticamente. So Paulo: Pini, 2006.
HORCAIO, Ivan. Dicionrio Jurdico Fundamentado. 1 ed. So Paulo: Primeira Impresso, 2006.
IBAPE _MG. Manual de Engenharia de Avaliaes e Percias - Guia dos Peritos Judiciais de
Engenharia. 2008.
MACHADO, A. C. C. Cdigo de Processo Civil Interpretado. 5 ed. Baurueri: Editora Manole, 2006.
MAIA NETO, Francisco. Percias Judiciais de Engenharia- Doutrina, Prtica, Jurisprudncia.Belo
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MEDEIROS JUNIOR, J. R., excerto de exposio no painel A tica do Engenheiro Nas Percias e
Avaliaes, promovido pela Diviso de Avaliaes e Percias do Instituto de Engenharia de So
Paulo e pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE/SP, em 25/05/1998,
in Revista Engenharia n. 530/1998.
MENDONA, Marcelo Correa et al. Fundamentos de avaliaes patrimoniais e percias de
engenharia. So Paulo: Pini, 1998.
124