SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS.

CURSO/GUA PRCTICA
DUE DILIGENCE,
AUDITORA LEGAL Y
VALORACIONES
INMOBILIARIAS.
Anlisis de riesgo y metodologa de la valoracin.
La clave de la financiacin inmobiliaria.
La seguridad del inversor inmobiliario.

>Para aprender, practicar.

>Para ensear, dar soluciones.
>Para progresar, luchar.
Formacin inmobiliaria prctica > Slo cuentan los resultados

ndice
Introduccin. Due Diligence, valoraciones y admisin del riesgo.
Cmo planificar y desarrollar la Due Diligence o Auditoria Legal inmobiliaria. Qu aspectos se
deben definir? Conceptos preliminares.
Qu diferencia una Due Diligence de una Auditoria Legal Inmobiliaria?
Cules son los objetivos de la Due Diligence Inmobiliaria?
Cul es la finalidad de la Due Diligence Inmobiliaria?
Qu aspectos deben analizarse para garantizar el xito de la operacin?.
Qu es el Data Room?

TALLER DE TRABAJO
Aproximacin a la due diligence.
1. Concepto de due diligence.
2. Clases de Due Diligence.
3. Diferencias entre la due diligence y la auditora.
4. Proceso de Due Diligence
a. Fase preliminar
b. Fase de investigacin
c. Fase de emisin del informe de Due Diligence

TALLER DE TRABAJO
La sala de datos virtual (virtual data room - VDR) de la due diligence inmobiliaria.

Captulo 1. Due Diligence para compra de inmuebles a travs de sociedades.

1.1. Breve mencin a las sociedades en parasos fiscales.
1.2. Escrituras y otros documentos.
1.3. Accionistas.
1.4. Poderes.
1.5. Inversiones en cartera.
1.6. Auditores.
1.7. Contabilidad y cuentas anuales.
1.8. Informacin fiscal.
1.9. Bienes inmuebles.
1.10. Bienes muebles
1.11. Contratos.
1.12. Clientes.

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1.13. Proveedores.
1.13. Seguros.
1.14. Otros contratos.
1.15. Propiedad Industrial e Intelectual.
1.16. La franquicia y el Know how.
1.17. Contratos que incidan en materias de propiedad industrial, intelectual o anlogas.
1.18. Contratos en los que la empresa reciba concesiones, licencias o autorizaciones sobre derechos
pertenecientes a terceros.
1.19. Compromisos de confidencialidad.
1.20. Controversias y contenciosos.
1.21. Laboral.
1.22. Administrativo y Medio Ambiente.

Captulo 2. Due Diligence Inmobiliaria. Elementos personales.

2.1

Informacin general inmobiliaria.

2.2. Elementos personales: el titular.

2.2.1. Regmenes econmicos matrimoniales en la legislacin comn y foral. Incidencia en el sistema de
derechos reales.
2.2.2. Sistemas sucesorios en la Legislacin Comn y Foral.
2.2.3. Donaciones. La revocacin de la donacin.
2.2.4. Ttulos de adquisicin. Modos de adquirir y prdida de la propiedad.

2.3. Limitaciones del Dominio.

2.3.1. Prohibiciones de disponer y Registro de la Propiedad.
2.3.2. Servidumbres administrativas.

Captulo 3. Due Diligence Inmobiliaria. Elementos reales.

3.1. Derechos reales de goce.
3.1.2. Uso y habitacin.
3.1.3. Derecho de superficie y derecho de vuelo. Sobreedificacin y subedificacin
3.1.4. Servidumbres voluntarias.
3.1.5. Censos.

3.2. Derechos de garanta.

3.2.1. Hipotecas y examen del crdito hipotecario.
3.2.2. La anticresis.

3.3. Derechos de adquisicin (opcin, tanteo y retracto).

3.4. Lmites al derecho de propiedad.
3.4.1. Tanteos y retractos legales.
3.4.2. Servidumbres legales y relaciones de vecindad.

Captulo 4. Due Diligence Inmobiliaria. Situaciones jurdicas de un inmueble.

4.1. Declaraciones de obra nueva Inmuebles en rgimen de comunidad y de Propiedad Horizontal.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la

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Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana.

Artculo 28. Declaracin de obra nueva.

La declaracin de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio.

4.2 Inmuebles en rgimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (conocido como
timesharing o multipropiedad).
4.3. Arrendamientos Rsticos.
4.4. Arrendamientos urbanos.
4.5. Leasing inmobiliario. Arrendamiento financiero.
4.6. Lease back.
4.7. Precario.
4.8. Aspectos tcnicos del inmueble en posesin.

Captulo 5. Due Diligence Inmobiliaria. Elementos formales. Escritura pblica, registro de la

propiedad y catastro.
5.1. El ttulo de propiedad.
5.2. La intervencin notarial. Escritura pblica y actas.
5.2.1. Escritura matriz y copias.
5.2.2. Actas notariales.
5.2.3. Testimonios y legitimaciones.

5.3. Comprobacin registral de las cargas que puedan afectar a la finca La titularidad registral. El
Registro de la Propiedad.
5.3.1. Libros registrales.
5.3.2. Asientos y anotaciones preventivas de embargo.
i) Anotacin preventiva de demanda.
ii) Anotacin preventiva del embargo.
iii) Anotacin preventiva por ejecucin de sentencia.
iv) Anotacin preventiva de secuestro o prohibicin de enajenar.
v) Anotacin preventiva de demanda de incapacidad.
vi) Anotacin preventiva del derecho hereditario en abstracto.
vii) Anotacin preventiva de legados.
viii) Anotacin preventiva de crditos refaccionarios.
ix) Anotacin preventiva por imposibilidad de inscripcin de ttulos.
x) Anotacin preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.
Cancelaciones.
Notas marginales.
Menciones registrales.

5.4. Identificacin Catastral de los inmuebles.

TALLER DE TRABAJO.
Cargas inscritas en el registro de la propiedad.
Hipoteca.
Nota marginal de ejecucin hipotecaria.
Notas marginales de afeccin fiscal.
Nota marginal de inicio o sujecin de la finca a un proyecto de reparcelacin.
Nota marginal acreditativa de la iniciacin del expediente de expropiacin, derecho de reversin.
Notas marginales que pueden aparecer sobre las fincas.

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Anotaciones preventivas.
Anotacin preventiva de embargo.
Anotacin preventiva de prohibicin de disponer.
Otras limitaciones administrativas: tanteos y retractos a favor de las administraciones pblicas
Condicin resolutoria
Pacto de reserva de dominio
Servidumbres
Normas estatutarias de la propiedad horizontal y pactos especiales
Opcin de compra
Concurso de acreedores

TALLER DE TRABAJO
La mayor Due Diligence inmobiliaria de la historia.
La Due Diligence, auditora legal inmobiliaria, que realiz el FROB al asumir el estado los inmuebles
de la banca.
Las claves de la valoracin de inmuebles.

Captulo 6. Due Diligence Urbanstica.

6.1. Primera aproximacin a la informacin urbanstica.
6.2. La viabilidad econmica de un proyecto urbanstico (Estudio de viabilidad de una promocin
inmobiliaria).
6.3. Cmo localizar la informacin urbanstica necesaria para la Due Diligence.
6.3.1. Planeamiento urbanstico. Plan general de ordenacin urbana. Naturaleza, objeto y mbito territorial.
6.3.2. Documentacin del Plan General: contenido y valor de sus elementos.
6.3.3. Interpretacin del Plan General.
6.3.4. Informacin urbanstica. Publicidad del planeamiento.
6.3.5. Consulta directa.
6.3.6. Informes urbansticos.
6.3.7. Cdulas urbansticas.
6.3.8. Valor acreditativo de los informes y cdulas urbansticas y precauciones sobre su eficacia.
6.3.9. Informacin urbanstica a suministrar a los particulares en la enajenacin de fincas.

6.4. Aspectos urbansticos que deben aparecer en la escritura pblica.

6.5. Datos personales del titular de los derechos urbansticos.
6.6. Aspectos urbansticos de los inmuebles.
6.6.1. Entorno.
6.6.2. Planeamiento y situacin urbanstica.
6.6.3. Condiciones de parcela.

6.7. Licencias.
6.7.1. Aspectos generales.
6.7.2. Clases de licencia.
6.7.2.1. Licencia de Obras o edificacin.
6.7.2.1.1. Licencia de obra mayor.
a) Licencia de obra mayor por consolidacin de edificios.
b) Licencia de obra mayor por nueva edificacin.
c) Licencia de obra mayor por rehabilitacin de edificios.
d) Licencia de obra mayor por restauracin de edificios.
6.7.2.2. Licencia de obras menores.
6.7.2.3. Licencia de primera ocupacin.

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6.7.2.4. Licencia de instalacin, actividad y apertura.

6.8. Documentacin a aportar a la autoridad en materia de licencias.

6.8.1. Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local:
6.8.2. Licencia de obra mayor de consolidacin de edificios:
6.8.3. Licencia de obra mayor de nueva edificacin:
6.8.4. Licencia de obra mayor de rehabilitacin de edificios:
6.8.5. Licencia de obra mayor de restauracin de edificios:
6.8.6. Licencia urbanstica de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectculos
Pblicos y Actividades Recreativas:
6.8.7. Licencia de obras menores:

6.9. Tasa por licencia de obras.

6.10. Licencia Comercial de la Comunidad Autnoma (para grandes superficies).
6.11. Certificacin de la finalizacin de las obras.
6.12. Documentacin necesaria para solicitar licencia de segregacin.
6.13. El aprovechamiento urbanstico. La compra por promotores de aprovechamientos
urbansticos.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de cdula urbanstica.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de ficha urbanstica de un proyecto de obra.

TALLER DE TRABAJO
Supuesto especial de Due Diligence urbanstica de un proyecto bsico apto para licencia y
pendiente de visado urbanstico.

TALLER DE TRABAJO.
La necesidad de una AUDITORA EXTERNA de la gestin urbanstica municipal desde el
planeamiento al convenio.

Captulo 7. Due Diligence de edificacin.

7.1. Due Diligence de adquisicin de terrenos para su posterior edificacin.
7.2. Condiciones para poder edificar una parcela.
7.3. Condiciones de situacin y forma de los edificios.
7.3.1. Lnea de edificacin.
7.3.2. Alineacin exterior, fondo mximo edificable y lnea mxima de edificacin.
7.3.3. Plano de fachada y de medianera.
7.3.4. Separacin a linderos.
7.3.5. Retranqueos.
7.3.6. Rasante, cota natural del terreno y cota de referencia.
7.3.7. Ocupacin, superficie ocupable y coeficiente de ocupacin.
7.3.8. Superficie ocupable.
7.3.9. Superficie libre de parcela.
7.3.10. Superficie edificada.
7.3.11. Cmputo de la superficie edificada.
7.3.12. Coeficiente de edificabilidad.

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7.3.13. Condiciones de volumen y forma de los edificios. Altura de la edificacin.

7.3.14. Condiciones particulares de uso.

7.4. Tipo de obras.

7.4.1. Obras de conservacin y mantenimiento.
7.4.2. Obras de consolidacin.
7.4.3. Obras de acondicionamiento.
7.4.4. Obras de restauracin.
7.4.5. Obras de reforma.
7.4.6. Reforma menor.
7.4.7. Reforma parcial.
7.4.8. Obras de demolicin.
7.4.9. Obras de nueva edificacin.
7.4.10. Obras de reconstruccin.
7.4.11. Obras de sustitucin.
7.4.12. Obras de ampliacin.
7.4.13. Obras de nueva planta.

7.5. Control del Proyecto.

7.6. La documentacin que se debe entregar al promotor a la conclusin de las obras.
7.7. La importancia del acto de recepcin de las obras en relacin a la responsabilidad de los riesgos
cubiertos por el seguro.
7.8. Seguros de la construccin.
7.8.1. Seguro decenal.
7.8.2. Otros seguros para promotores, constructores y subcontratistas.
7.8.3. La sustitucin del beneficiario de la pliza a favor del comprador.

7.9. Libro del edificio

TALLER DE TRABAJO
EDIFICACIN. ESQUEMAS DE FASES DE LA OBRA.
Anlisis previo para la redaccin de un Proyecto arquitectnico.
Fases preliminares del Proyecto.
El Proyecto arquitectnico.
La memoria del Proyecto arquitectnico.
La documentacin grfica del Proyecto arquitectnico.
El presupuesto del Proyecto arquitectnico.
El pliego de condiciones del Proyecto arquitectnico.
La planificacin y los controles de obra.

TALLER DE TRABAJO
Check-list del rgimen de responsabilidad de la Ley de Ordenacin de la Edificacin (L.O.E.). Ley
38/99, de 5 de noviembre, de Ordenacin de La Edificacin.
RESPONSABILIDADES COMUNES A TODOS LOS AGENTES.

TALLER DE TRABAJO
La certificacin energtica de los edificios. (Real Decreto 235/2013, de 5 abril).
1. Normativa autonmica de desarrollo.
2. Unidades constructivas. Edificios afectados.
3. Obligaciones de encargo de promotores y propietarios a encargar a los tcnicos competentes la

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certificacin energtica y a conservar la documentacin.

a. Certificaciones de edificios y partes de edificios.
b. Certificaciones de viviendas unifamiliares.

4. Procedimiento de certificacin.
a. El proceso de certificacin.
b. Tcnico competente.
c. Contenido del certificado de eficiencia energtica.
d. Certificacin de edificios de nueva construccin.
e. Certificacin de edificios existentes.
f. Validez, renovacin y actualizacin del certificado.
g. Control e inspeccin de los certificados.

5. La etiqueta energtica. La etiqueta de eficiencia energtica y el certificado.

Captulo 8. Due Diligence fiscal de los inmuebles.

8.1. Mencin previa a la venta de inmuebles a travs de sociedades.
8.2. Impuestos Directos.
8.3. El impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas.
Documentacin a solicitar en el Impuesto de la Renta (IRPF) y Retenciones.
Documentos a examinar en supuestos de no residentes:

8.4. El Impuesto sobre Sociedades: Rgimen General de Residentes.

Documentos a examinar en el Impuesto sobre sociedades

8.5. El Impuesto sobre el Valor Aadido.

Documentos a revisar en el Impuesto sobre el valor aadido (IVA).

8.6. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados.

8.7. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
8.8. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurdicos documentados (ITP y AJD).
8.9. Impuesto sobre actividades econmicas.
Documentos a solicitar en materia de tributos locales (Impuesto de bienes inmuebles (IBI), Plusvala
municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Tasas, etc.)

8.10. Inspecciones fiscales. Actuaciones ante la Administracin.

8.11 Otros temas.

Captulo 9. Litigios.
9.1. Acciones para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, etc.).
9.2.

Litigios

9.3. Documentos a solicitar.

9.4. Mencin especial a la existencia de expedientes expropiatorios.

Captulo 10. Advertencias especiales para centros comerciales y grandes superficies.

10.1. rea de reserva para ampliacin.
10.2. Licencias locales.
10.3. Segunda licencia o licencia comercial.

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Apertura, traslado o ampliacin de establecimientos comerciales.

10.4. Impuestos sobre grandes superficies.

10.5. Junta de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial.
10.6. Otros documentos esenciales en centros comerciales.
10.7. Documentos especiales para operaciones internacionales.
Certificado de entrega sin defectos
Certificado de cumplimiento
Certificado final de obras
Bonificaciones de renta.
Ficha comercial.
Contrato estandarizado de arrendamiento.
Avales.

TALLER DE TRABAJO
Check-list bsico del arrendamiento de centros comerciales.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de caso real de informe Due Diligence tcnico y medioambiental de un edificio.
1. Descripcin general del edificio.
2. Evaluacin tcnica del edificio.
a. Descripcin sistemas constructivos.
b. Descripcin interiores edificio.
c. Descripcin sistemas de instalaciones.

3. Accesibilidad y supresin de barreras.

4. Licencias y permisos.
5. Recomendaciones.
a. Clasificacin de contingencias
b. Conclusiones

6. Anexos
Anexo 1: documentacin grfica
Anexo 2: cuadros de costes
Anexo 3: ficha de definicin ambiental
7. Calificacin del informe
8. Documentacin recopilada
a. Planos del inmueble
b. Ficha y certificado urbanstico
c. Ficha catastral
d. Certificados de dominios y cargas

Captulo 11. Valoraciones. Nueva legislacin sobre normas de valoracin de inmuebles.

11.1. El rgimen legal de las valoraciones como precedente en Espaa de la Due Diligence
inmobiliaria.
11.2 El informe de valoracin de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las
sociedades de tasacin.
11.3. Qu se entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relacin con las

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edificaciones y el urbanismo.
a. El valor de mercado.
b. El valor de futuro.
c. Otros valores.

Valor intrnseco

Valor de reposicin

Valor asegurado

Valor de liquidacin o de subasta

Valor catastral o fiscal

Valor expropiatorio o urbanstico

Clase de valor de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM).
Valor del inmueble para la hiptesis de edificio terminado.
Valor de reemplazamiento (VR)
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB)
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN)
Valor de tasacin (VT).
Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH).
Valor mximo legal (VML).
Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual.
Valoracin intermedia de obra.

11.4. Tcnicas y procedimientos valoracin del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El clculo y
formalizacin del valor de tasacin. Introduccin a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Orden ECC/371/2013, de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre
normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
(BOE de 8 de marzo de 2013).
Real Decreto 716/2009, la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras.

11.5. Mtodos de clculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Qu debe saber un

inversor?. Qu documentacin se precisa para la tasacin?. Metodologa de la valoracin.
Problemtica particular en funcin del tipo de inmueble.
Determinacin de la superficie utilizable o computable.
Mtodo del coste.
Mtodo de comparacin.
Mtodo de actualizacin de rentas.
Mtodo residual.
Supuestos especficos en la valoracin de inmuebles.

11.6. El certificado de tasacin o informe de valoracin de inmuebles (situacin administrativa,

caractersticas fsicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificacin y
urbansticos, valoracin econmico financiera, etc.).
Estructura general de los informes de tasacin.
Solicitante y finalidad.
Identificacin y localizacin.
Comprobaciones y documentacin.
Localidad y entorno.
Descripcin y superficie del terreno.
Descripcin y superficie de la edificacin.

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Descripcin urbanstica.
Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.
Anlisis de mercado.
Datos y clculo de los valores tcnicos.
Valores de tasacin, condicionantes y advertencias.
Fecha de emisin, caducidad y firmas.
Documentacin anexa al informe.

11.7. Valoraciones urbansticas.

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana.
Artculo 34. mbito del rgimen de valoraciones.
Artculo 35. Criterios generales para la valoracin de inmuebles.
Artculo 36. Valoracin en el suelo rural.
Artculo 37. Valoracin en el suelo urbanizado.
Artculo 38. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin.
Artculo 39. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin o de
edificacin.
Artculo 40. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas.
Artculo 41. Rgimen de la valoracin.

REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO

Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de
la Ley de Suelo.

TALLER DE TRABAJO
El procedimiento de valoracin catastral y su regularizacin.
1. Revisin del valor catastral de los suelos urbanizables para los que no se hayan establecido las
determinaciones de ordenacin detallada o pormenorizada
2. Ponencia de valores, valor de referencia y valor de repercusin.
3. Procedimientos Simplificados de tramitacin de estas modificaciones valorativas.
4. Procedimientos de regularizacin. Tratamiento de alegaciones u otra documentacin presentada
por los interesados durante la tramitacin del procedimiento de regularizacin.
5. Tramitacin de los expedientes de regularizacin.
6. Criterios tcnicos para la medicin estimada de edificaciones.
7. Estimacin de la antigedad valorativa.

TALLER DE TRABAJO
Los principios de la tasacin inmobiliaria.
1. Principio de prudencia.
2. Principio de mxima utilidad.

>Para aprender, practicar.

>Para ensear, dar soluciones.
>Para progresar, luchar.
Formacin inmobiliaria prctica > Slo cuentan los resultados

3. Principio de adicin.
4. Principio del mnimo error.
5. Principio de objetividad.
6. Principio de equivalencia o equidad financiera.
7. Principio de equivalencia funcional.
8. Principio de variacin.
9. Principio de coherencia.
10. Principio de importancia relativa.
11. Principio de transparencia.
12. Principio de finalidad.

TALLER DE TRABAJO
Mtodos de la tasacin inmobiliaria.
1. Mtodo de comparacin
Estudio de mercado de inmuebles comparables. Estratificacin de la muestra.
Eleccin de la muestra significativa. Eliminacin y homogeneizacin de la muestra resultante.
Clculo del valor tipo medio y desviacin tpica de la muestra obtenida.
Intervalo de aceptacin. Valor mnimo y mximo.
Coeficientes correctores.
Mtodo analtico por coeficiente corrector.
Mtodo analtico por correccin de valor.
Mtodo sinttico de correccin del valor tipo.
Determinacin del valor de mercado.
Conciliacin con otros valores.

2. Mtodo del coste de reposicin.

3 Mtodo de capitalizacin de rentas.
Valor de capitalizacin (VC) de un inmueble.
Valor en renta (VC).

4 Mtodo residual.
Valor Actual Neto (VAN) y el Cash Flow
Mtodo residual sinttico
Mtodo residual analtico.

TALLER DE TRABAJO
Comparativa de las tasaciones inmobiliarias en el entorno europeo.
Caso real. Certificado de tasacin de nave industrial.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Certificado de tasacin de finca rstica.
Caso real. Certificado de tasacin de naves en fase de construccin. Valor hipotecario en la hiptesis
de que se concluyan.

TALLER DE TRABAJO.

>Para aprender, practicar.

>Para ensear, dar soluciones.
>Para progresar, luchar.
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Las valoraciones inmobiliarias por mtodos estadsticos y los encargos de valoracin inmobiliaria
masiva.

TALLER DE TRABAJO.
Sociedades de tasacin. La tasacin inmobiliaria en el crediticio hipotecario.
1. Crdito hipotecario y la tasacin inmobiliaria.
2. Rgimen legal de las Sociedades de Tasacin Homologadas
3. Fiscalizacin, control e inspeccin de las Sociedades de Tasacin Homologadas al Banco de
Espaa.

TALLER DE TRABAJO
La importancia de conocer el mtodo de valoracin empleado.
1. Informacin sobre el comportamiento del activo en el futuro frente al esttico valor
liquidativo (NAV Net Asset Value).
2. Valor aadido de un proceso de valoracin: anticiparse al futuro gracias a bases de datos y
programas de prevencin de riesgos.
3. Estimacin de los flujos de caja necesarios para cada activo inmobiliario valorado.

TALLER DE TRABAJO
El rgimen especial de valoracin de los inmuebles de la SAREB en relacin a la Orden
ECO/805/2003. Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de Espaa, por la que se
desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestin de Activos Procedentes de la
Reestructuracin Bancaria, S. A.

CHECK-LIST
Valoraciones Inmobiliarias. Tasaciones y valoraciones. Tasador inmobiliario.
1. El informe de tasacin hipotecaria. Peritaciones y tasaciones inmobiliarias.
Qu son las peritaciones y tasaciones inmobiliarias?
Valoracin de inmuebles y urbanismo.

2. Normativa aplicable a las peritaciones y tasaciones inmobiliarias.

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas tcnicas de valoracin y el
cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes
inmuebles de naturaleza urbana.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitacin Urbana.
Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley
de Suelo.
Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el Rgimen Jurdico de Homologacin de los Servicios y
Sociedades de Tasacin.
Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria
Ley Hipotecaria, Texto Refundido segn Decreto de 8 de febrero de 1946
Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley
del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados
Disposiciones del Cdigo Civil

>Para aprender, practicar.

>Para ensear, dar soluciones.
>Para progresar, luchar.
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Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

3. Definiciones y principios de valoracin inmobiliaria. Datos de partida para la valoracin.

Finalidades de la valoracin inmobiliaria. Teora del valor. Tipos de valores inmobiliarios.
4. Valoraciones hipotecarias.
Valoraciones titulizadas y no titulizadas.
Ley Hipotecaria. Orden Ministerial ECO 805/2003. Tipologas. Criterios de seleccin de los mtodos.
Metodologa.
Aplicaciones.
Documentos necesarios.
Observaciones, condicionantes y advertencias.

5. Mtodos generales de valoracin

a. Mtodo de comparacin.
Mtodo. Parmetros de comparacin. Estudio de mercado.
Comparacin de muestras.
Homogeneizacin de muestras.
Depuracin de muestras.
Valor de mercado.
Clculo del valor de mercado por el mtodo de comparacin.
Consideraciones relativas al mtodo de comparacin.
Aplicabilidad y requisitos para la utilizacin del mtodo de comparacin.
Procedimiento para el clculo por comparacin.
Determinacin del valor de mercado.
Ajuste del valor por comparacin.
b. Mtodo residual esttico.
Concepto. Mtodo.
Formulacin.
Valor residual esttico del suelo.
Mtodo de reposicin del costo.
Mtodo.
Parmetros fsicos, geomtricos y temporales.
Estado de conservacin.
Antigedad y vida til.
Apreciacin y depreciacin fsica.
Apreciacin y depreciacin funcional.
Costo de construccin actual.
Costo del suelo.
Coeficiente de mercado.
Valor de reposicin bruto.
Valor de reposicin neto.
Clculo del valor de reemplazamiento bruto y neto por el mtodo de coste.
Consideraciones relativas al mtodo del coste.
Aplicabilidad.
Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento bruto.
Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento neto.
c. Mtodo residual dinmico.
Formulacin.
Gastos de promocin.
Ingresos de promocin.
Tasa de actualizacin.
Valor residual dinmico del suelo.
Mtodo del valor mximo legal.

>Para aprender, practicar.

>Para ensear, dar soluciones.
>Para progresar, luchar.
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Determinacin del valor mximo de venta.

Consideraciones relativas a los mtodos residuales de valoracin
Condiciones de aplicabilidad y requisitos para la utilizacin de los mtodos residuales.
d. Mtodo de capitalizacin de rentas.
Concepto financiero de una renta.
Clasificacin de rentas.
Nomenclatura financiera.
Rentas de contrato. Rentas esperadas.
Rentas perpetuas.
Aplicacin de rentas al rea inmobiliaria.
Renta bruta. Gastos inmobiliarios. Renta neta.
Tipos de actualizacin.
Valor en renta.
Consideraciones relativas al mtodo de actualizacin de rentas.
Aplicabilidad y requisitos para la utilizacin del mtodo de actualizacin.
Procedimiento de clculo del valor por actualizacin.
Frmula de clculo de valor por actualizacin.
e. Valoracin por tipologas
Valoracin de terrenos, viviendas unifamiliares y multifamiliares, garajes, trasteros, locales comerciales,
oficinas y naves industriales.

Captulo 12. Los estndares internaciones de valoracin inmobiliaria.

12.1. Qu es el RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors?)
12.2. El Libro Rojo de RICS (RICS Appraisal and Valuation Standards).
a. Objetivo de estas normas: los ms altos estndares profesionales de tasacin inmobiliaria.
b. Las Normas Internacionales de Valoracin (IVS)

>Para aprender, practicar.

>Para ensear, dar soluciones.
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Introduccin. Due Diligence, valoraciones y admisin del

riesgo.

Cmo planificar y desarrollar la Due Diligence o Auditoria Legal

inmobiliaria. Qu aspectos se deben definir? Conceptos
preliminares.

>Para aprender, practicar.

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