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Ao 1 Volumen 1

Julio / 2014
ESPECIAL DEL MES

El nuevo proceso de desalojo: Ley N 30201

Actualidad

Especial del del


mes mes
Especial

rea
Civil

El nuevo proceso de desalojo: Ley N 30201

Contenido
COMENTARIO
HCTOR E. LAMA MORE: Nuevas reglas para el desalojo con condena a futuro
1

26

COMENTARIO JUAN G. CHVEZ MARMANILLO: La nueva va procedimental para el desalojo: comentarios


32
2
a la Ley N. 30201
COMENTARIO JULIO E. POZO SNCHEZ: Breves apuntes sobre el nuevo desalojo express para
3
los inquilinos bajo la clusula de allanamiento futuro

38

COMENTARIO CSAR E. RAMOS PADILLA: La eliminacin del procedimiento concursal por mandato
46
4
judicial en la Ley N. 30201

Comentario

COMENTARIO
Nuevas reglas para el desalojo con
condena a futuro

Comentario de la
Ley N. 30201

Hctor E. Lama More*

SUMARIO

Magistrado titular del Poder Judicial


Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Pontificia Universidad Catlica
del Per y Universidad de San Martn Porres y de la Academia de la Magistratura
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Introduccin
Requisitos formales que imponen la nueva norma y reglas para un trmite breve
La cancelacin del alquiler adeudado
Es prorrogable la competencia fijada en la nueva norma?
Deudores judiciales morosos
Conclusiones

1. Introduccin
La Ley N. 30201 ha modificado, entre
otras normas, el artculo 594 del Cdigo
1

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San


Marcos. Magster con mencin en Derecho Civil por
la Pontificia Universidad Catlica del Per. Estudios
concluidos de Doctorado en Derecho por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
1 Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos, publicada en el diario oficial El Peruano, el 28
de mayo de 2014.

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Procesal Civil. En esta se establecen nuevas


reglas para la tramitacin de los procesos de
desalojo, respecto de inmuebles entregados
en arrendamiento.
El crecimiento del mercado inmobiliario y la
relativa mejora econmica de la poblacin,
ha permitido la adquisicin masiva de departamentos y casas en los ltimos aos, por
lo que cada da, ms numerosa clase media,
y en la mayora de ellos con financiamiento
hipotecario; ahora bien, siendo que muchos
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
departamentos se han adquirido a crdito,
sus propietarios se han visto en la necesidad,
en muchos casos, de ofrecer, en alquiler los
mismos; paradjicamente la demanda de
alquiler de casa habitacin o departamentos
se mantiene por encima de la oferta, lo que
ha llevado consigo que los precios de los
alquileres se incrementen.
Con esta norma, el Estado sale al frente en
la proteccin de los propietarios de predios,
ante la eventual morosidad de los inquilinos;
sin embargo, se advierten algunos defectos en
esta que impedirn que se logre la finalidad
buscada.

2. Requisitos formales que imponen


la nueva norma y reglas para un
trmite breve
La nueva norma procesal incorpora ciertos
requisitos: que se aplique a los contratos de
arrendamientos sobre inmuebles que consten
por escrito y que tengan firmas legalizadas;
y adems que contengan una denominada
clusula de allanamiento a futuro del
arrendatario, para la restitucin del bien por
conclusin del contrato o por resolucin del
mismo por falta de pago, conforme lo dispone
el artculo 1697 del CC2.
Por otro lado, para los fines de un trmite
breve, se fijan las siguientes reglas: i) El juez
2 Artculo 1697 del Cdigo Civil. Causales de resolucin.
El contrato de arrendamiento puede resolverse: 1.
Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y adems quince das.
Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo perodo y adems quince das.
Si el alquiler se conviene por periodos menores a un
mes, basta que venzan tres periodos. 2. En los casos
previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesit que
hubiese contra l sentencia para pagar todo o parte
de la renta, y se vence con exceso de quince das el
plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada. 3. Si el arrendatario da al bien destino
diferente de aquel para el que se le concedi expresa
o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres. 4. Por subarrendar
o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador. 5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus
obligaciones.
Volumen 1 | Julio 2014

RESUMEN

En el presente artculo, el autor seala que


la emisin de la nueva Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos (Ley
N. 30201) es una forma de otorgar mayor
proteccin a los propietarios de predios que
tienen que enfrentar la eventualidad de
inquilinos morosos. Sin embargo, aprecia
algunas deficiencias tcnicas que no permitiran concretizar el objetivo de la misma,
como por ejemplo, la invocacin de dos
causales para el desalojo (la conclusin de
arrendamiento y la de falta de pago de la
renta) y la referencia imprecisa del artculo
1697 del Cdigo Civil (no se seala a qu
inciso se refiere). Asimismo, refiere que existen dudas sobre la acreditacin de la deuda
derivada de la renta impaga y que adems
se estaran presentando cuestionamientos a
la competencia del juez.

CONTEXTO NORMATIVO

Cdigo Procesal Civil: artculos 19, 563 y


594.
Cdigo Civil: artculos 1697, 1700, 1703
y 1708.

PALABRAS CLAVE

Arrendamiento / Ley N 30201 / Causales de


desalojo / Competencias del Juez

notifica al arrendatario con la demanda, para


que dentro del plazo de 6 das, acredite la
vigencia del contrato de arrendamiento o la
cancelacin del alquiler adeudado. ii) Vencido
el plazo, el juez ordena el lanzamiento en 15
das hbiles, conforme el artculo 593 del CPC;
iii) en estos casos es competente el juez del
lugar donde se encuentra el bien arrendado;
y iv) la deuda judicialmente reconocida la
lugar a la inscripcin del demandado en el
Registro de morosos.
En cuanto a los requisitos formales, al parecer
el legislador busca certeza con relacin a la
identidad de las partes y la voluntad de estas
expresada en el contrato; y en cuanto a la

Actualidad Civil

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Civil

Especial del mes

legalizacin de las firmas, ello proporciona al


contrato la calidad de documento de fecha
cierta, lo que resulta positivo.
Respecto de la novsima clusula de allanamiento a futuro, es del caso sealar algunos
defectos en la regulacin. Uno de ellos est
referido a la invocacin de dos causales para
el desalojo: la conclusin de arrendamiento
y la de falta de pago de la renta. Sobre este
tema, creo que la norma debi sealar como
causal la de vencimiento del plazo y no
la de conclusin del arrendamiento, pues
esta expresin nos conduce inevitablemente
a otros supuestos que pueden complicar el
proceso, pues en materia de arrendamiento
puede tambin referirse, por ejemplo a la
conclusin del arrendamiento por efecto
de la comunicacin prevista en el artculo
1700 del CC3 concordado con el numeral
1704 del CC4, y no al vencimiento del
plazo del arrendamiento; o tambin puede
entenderse como la conclusin del arrendamiento previsto en el artculo 1708 del
CC5, referido a los arrendamientos de pre3 Artculo 1700 Cdigo Civil. Continuacin de arrendamiento de duracin determinada. Vencido el plazo del
contrato, si el arrendatario permanece en el uso del
bien arrendado, no se entiende que hay renovacin
tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo
sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador
solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento.
4 Artculo 1704 Cdigo Civil. Exigibilidad de devolucin
del bien y cobro de penalidad. Vencido el plazo del
contrato o cursado el aviso de conclusin del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el
arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y a
cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una
prestacin igual a la renta del periodo precedente,
hasta su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de
ellas no importar la continuacin del arrendamiento.
5 Artculo 1708. Cdigo Civil. Enajenacin del bien arrendado. En caso de enajenacin del bien arrendado se
proceder del siguiente modo: 1. Si el arrendamiento
estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el
contrato, quedando sustituido desde el momento de
su adquisicin en todos los derechos y obligaciones
del arrendador. 2. Si el arrendamiento no ha sido
inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dicha obligacin.3.
Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est

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dios enajenados cuando el nuevo dueo comunica al inquilino del anterior propietario
que no respetar el arrendamiento celebrado con el transferente, por no encontrarse
inscrito el contrato; o el supuesto previsto
en el artculo 1703 del CC6. El uso de la
expresin conclusin de arrendamiento,
no resulta idnea, si lo que se pretende es
alejar la complejidad del proceso.
El otro defecto est referido a la invocacin del
artculo 1697 del CC; en este caso se debi indicar expresamente el inciso 1 de dicha norma, es
decir el referido al incumplimiento del pago de
la renta; pues citar la norma sin esa indicacin
incluira cuatro supuestos adicionales como
se verifica del texto de la misma; en estos
ltimos supuestos se incluyen, por ejemplo
el del incumplimiento de la prohibicin de
subarrendar, o el darle al bien un fin distinto al
pactado. Creo que este error agrega elementos
para hacer complejo el nuevo proceso.

CONCLUSIN MS IMPORTANTE
El texto de la nueva disposicin solo
exige al arrendatario acreditar la
cancelacin del alquiler adeudado,
lo que puede suceder en el mismo
acto de apersonamiento al proceso adjuntando el certificado de
consignacin judicial por el monto
suficiente para cancelar la renta que
adeudaba, dando as fin al proceso;
el efecto debe ser la conclusin del
proceso.

3. La cancelacin del alquiler adeudado


La norma seala que el juez al admitir a trmite
la demanda, notifica al demandado para: a)
obligado a respetar el contrato si recibi su posesin
de buena fe. (subrayado es nuestro).
6 Artculo 1703 Cdigo Civil. Fin del arrendamiento de duracin indeterminada. Se pone fin a un arrendamiento
de duracin indeterminada dando aviso judicial o
extrajudicial al otro contratante.
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
Acreditar la vigencia del contrato; o b) acreditar
la cancelacin del alquiler adeudado.

4. Es prorrogable la competencia
fijada en la nueva norma?

Con relacin a lo ltimo, una interpretacin


vlida admite la posibilidad que el demandado al contestar la demanda acredite la
cancelacin de los alquileres adeudados
con el certificado de consignacin judicial
que contenga el importe por los meses que
hasta ese momento adeudaba al demandante; la norma no precisa si el demandado
debe acreditar haber estado al da antes de la
intimacin judicial o extrajudicial, o no haber
estado en mora en ningn momento, es decir
que siempre estuvo al da; por lo que, segn
el texto, habiendo incurrido en mora, esta
queda superada acreditando la cancelacin
de los alquileres que hasta ese momento
adeudaba. Sabemos que en la actualidad, si
se demanda desalojo por falta de pago de la
renta, el pago de la misma luego de la mora,
no detiene el proceso; es decir, en el proceso normal de desalojo la causal de falta de
pago no se subsana con la consignacin del
adeudo efectuada al contestar la demanda.

La ley, objeto de este breve comentario, fija


una competencia territorial expresa, atribuyendo la competencia para el conocimiento
de este proceso: al juez del lugar donde se
encuentra el bien materia del arrendamiento
y no al juez del domicilio del demandado;
Ser esta una competencia prorrogable? O
la misma tendr el carcter de improrrogable;
algunos autores sostienen que la competencia as fijada en la ley sera improrrogable,
es decir no est sujeto a la voluntad de las
partes; en cuyo caso el juez puede declarar
su incompetencia de oficio si advierte que el
bien materia de la demanda no se encuentra
en su mbito territorial.

DATOS
137 mil hogares de Lima Metropolitana viven en inmuebles alquilados.
(Cfr. ORREGO, Fabrizio, La situacin
de la tenencia de vivienda en el
Per, en Moneda, N 152, BCR,
Lima, 2012, p. 45. Versin en lnea:
<bit.ly/1qyxfdL>). Esto corresponde
al 10% de hogares de Lima, segn
un estudio del Banco Interamericano
de Desarrollo (BID) de 2013.
En mi opinin, el texto de la nueva disposicin
solo exige al arrendatario acreditar la cancelacin del alquiler adeudado, lo que puede
suceder en el mismo acto de apersonamiento
al proceso adjuntando el certificado de consignacin judicial por el monto suficiente para
cancelar la renta que adeudaba, dando as fin
al proceso. El efecto debe ser la conclusin
del proceso.
Volumen 1 | Julio 2014

En mi opinin, esta competencia territorial,


por ms que sea expresa, resulta prorrogable,
pues creo que para que resulte improrrogable
la ley procesal debe sealar de modo expreso
su improrrogabilidad; es el caso, por ejemplo,
del supuesto de improrrogabilidad prevista
en el artculo 19 del CPC, referida a la competencia territorial en materia sucesoria. Es
decir, al ser prorrogable esta competencia, si la
demanda se interpusiera ante un juez de lugar
distinto al que se encuentra el bien materia
del arrendamiento, dicho juez no debera
declararse, de oficio, incompetente por razn
de territorio, pues, en tal caso deber esperar
que el demandado alegue la competencia
territorial fijada en la ley.

5. Deudores judiciales morosos


Debo indicar, finalmente, que la creacin
del registro de deudores judiciales morosos
resultaba a todas luces necesaria, pues ahora
si alguien quiere arrendar el inmueble de
su propiedad, tendr la oportunidad de
conocer si su futuro inquilino tiene o no
antecedentes de inquilino moroso; con tal
informacin le permitir a los arrendadores
adoptar decisiones ms eficientes: no alquilar
a dicha persona o exigir garantas suficientes
para asegurar el pago puntual de la renta.
Para ello, el Poder Judicial debe asegurar los

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Civil

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mecanismos necesarios para que tal informacin pblica este siempre al da, y que tenga
alcance nacional.

6. Conclusiones
La nueva disposicin solo exige al arrendatario
acreditar la cancelacin del alquiler adeudado, lo que puede suceder en el mismo acto
de apersonamiento al proceso adjuntando
el certificado de consignacin judicial por el

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monto suficiente para cancelar la renta que


adeudaba, dando as fin al proceso; el efecto
debe ser la conclusin del proceso.
La creacin del registro de deudores judiciales morosos resultaba a todas luces necesaria, pues ahora si alguien quiere arrendar
el inmueble de su propiedad, tendr la
oportunidad de conocer si su futuro inquilino tiene o no antecedentes de inquilino
moroso.

Volumen 1 | Julio 2014

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Civil

Comentario

COMENTARIO
Comentario de la
Ley N. 30201

La nueva va procedimental para el


desalojo
Juan Gualberto Chvez Marmanillo*

SUMARIO

Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

1.
2.
3.
4.

Introduccin
Situacin jurdica vigente antes de la nueva ley
Anlisis de la Ley N. 30201
Algunas deficiencias de la norma

1. Introduccin
Con fecha 28 de mayo del presente ao, se
ha publicado la Ley N. 30201 que consta
de seis artculos, tres disposiciones complementarias finales, dos disposiciones complementarias transitorias y una disposicin
complementaria derogatoria.
Esta norma crea y regula el Registro de Deudores Judiciales Morosos, que en sus cuatro
primeros artculos introduce modificaciones
al artculo 594 (al adicionar nuevos prrafos)
y al artculo 692-A del Cdigo Procesal Civil.
En su artculo 5 modifica y deroga normas de
la Ley N. 27809, Ley General del Sistema
Concursal.
Intentaremos glosar y comentar los cinco
primeros artculos de esta nueva ley por
lo que, debemos ubicar el espritu de esta
norma en la situacin jurdica vigente tanto
en el aspecto sustantivo como en lo procesal
o adjetivo.
* Abogado y Magster en Derecho Civil y Comercial por
la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

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2. Situacin jurdica vigente antes de


la nueva ley
El ser humano por naturaleza es un ser social,
primero porque nace en un grupo familiar, el
que a su vez, est integrado a un grupo social
ms grande que es su comunidad, sea vecinal, distrital, provincial regional o nacional.
En el proceso de su desarrollo convive con su
ncleo familiar y luego gradualmente tambin se va integrando con los otros grupos
familiares, de tal manera que una persona
siempre vive en sociedad.
A efectos de satisfacer sus necesidades, se
ve precisado a relacionarse con las otras
personas a fin de obtener lo que necesita.
Para ello establece lo que se denominan
relaciones jurdicas, es decir, relaciones
que son reconocidas por las normas jurdicas
y adems reguladas, en las que sealan las
consecuencias para cada una de las partes.
Esto se denomina acto jurdico y en otras
legislaciones se denomina negocio jurdico.
Los actos jurdicos en los que interviene la
persona humana, cuando tiene contenido
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
patrimonial se denominan contratos y generan obligaciones para las partes. Estas
obligaciones pueden set unilaterales, bilaterales o multilaterales. Las obligaciones se
clasifican en: de dar, de hacer y de no hacer.
El obligado a dar, hacer o no hacer se denomina deudor, mientras que, la contraparte
se llama acreedor. Cuando el deudor no
cumple con su obligaciones de dar, hacer o
no hacer, asume el costo de lo que no ha
dado, de lo que no ha hecho y de lo dejo de
omitir. Por ello, se le declara deudor moroso
respetando el procedimiento regulado por el
artculo 1333 del Cdigo Civil.
Sin embargo, nos cuestionamos lo siguiente:
qu es un deudor moroso? El deudor moroso no es ms que el titular de la obligacin
de hacer, dar o de no hacer, a favor de su
contraparte que es el acreedor que, no ha
cumplido con realizar la obligacin, la que
en doctrina se denomina pagar, por lo que,
se le declarara deudor moroso. En ese sentido, el deudor moroso sera el deudor que
no cumpli con su obligacin de pagar al
acreedor lo que estaba obligado: dar, hacer
o no hacer.
De all que estas relaciones jurdicas son de
diferente clase y contenido, pero si su objeto
es de naturaleza econmica se denominan
relaciones de crdito y tiene como fuente el
contrato. No obstante, existen otros contratos
distintos a estos; as tenemos: el contrato de
compraventa, de donacin, de prstamo, de
arrendamiento tipificados y regulados en el
Libro VII titulado Fuentes de las obligaciones.
De esa manera, en cada uno de estos
contratos existen dos partes: el acreedor y
el deudor. En el caso de los contratos de
compra venta, el acreedor es el vendedor y
el comprador es el deudor obligado a pagar
el precio pactado pero, al mismo tiempo,
el vendedor es acreedor del comprador en
cuanto se obliga a transmitir la cosa vendida.
Si el deudor no cumple con su obligacin se
le puede convertir en deudor moroso; con
ello, tanto al vendedor por no entregar la
cosa vendida al comprador, como al comVolumen 1 | Julio 2014

RESUMEN
En el presente artculo, el autor realiza una
evaluacin sobre la nueva Ley N. 30201,
describiendo la situacin jurdica actualmente vigente. Asimismo, realiza un anlisis
sucinto sobre las implicancias del nuevo
texto normativo en el mbito procesal y
sustantivo, calificando a la nueva regulacin
legislativa como un trmite especial y como
resultado de varios factores que causan la
demora de los procesos de desalojo.

CONTEXTO NORMATIVO

Cdigo Procesal Civil: artculos 594 y 692-A.

PALABRAS CLAVE

Arrendamiento / Deudor moroso / Desalojo


/ Nueva va procedimental

prador por no pagar el precio pactado, se


pueden convertir en deudores morosos.
As que, por ejemplo, en el contrato de prstamo civil llamado mutuo, existe el deudor
que es la persona que recibe una suma de
dinero con obligacin de devolver y el acreedor que es el que entrega el dinero. De esa
manera, cualquiera de estas partes pueden
ser declaradas deudores morosos.
En el caso del contrato de arrendamiento, el
acreedor es el arrendador que es la persona
que entrega un bien inmueble al deudor que
es el arrendatario, segn las clusulas del
contrato que deviene en deudor de pagar
la renta mensual, devolver el inmueble al
vencimiento del plazo pactado, etc.
De esa manera, lo desarrollado anteriormente se encuentra enumerado y contemplado
en el Cdigo Civil, en el Libro VI (Las obligaciones) y en el Libro VII (Las fuentes de las
obligaciones).

3. Anlisis de la Ley N. 30201


La ley que estamos comentando, en su

Actualidad Civil

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Actualidad

Civil

Especial del mes

artculo 1, crea un Registro de deudores


morosos, as declarados en procesos judiciales tramitados y culminado en sentencias
por el juez. La ley se refiere a demandas que
han culminado con sentencias declarndolas fundadas sobre procesos ejecutivos de
obligacin de dar suma de dinero, entre los
cuales se comprende la deuda devengada de
los arrendatarios.
De all que no se comprende los casos de
deudores morosos declarados extraproceso,
segn el artculo 1333 del Cdigo Civil.
Asimismo, se precisa que la inscripcin es
facultativa del acreedor (demandante), lo
que es de inicio de parte.
De otro lado, en el artculo 2 (Gratuidad
y publicidad del registro) se precisa que el
registro es un medio de publicidad de la
lista de morosos a la que se puede acceder
a travs de la consulta va web del portal
del rgano del Poder Ejecutivo, y que este
servicio es completamente gratuito para
cualquier persona.
En el artculo 3 (Vigencia de la inscripcin) se
seala la vigencia de la calidad de deudor
moroso en el registro, la cual comprende
hasta que el deudor moroso extinga su
obligacin de pagar la deuda, al cabo del
cual este puede solicitar que se le excluya,
siempre a travs del juzgado competente.
De otro lado, en el artculo 4 se regula la
exoneracin o exclusin de la inscripcin
del Estado como deudor moroso en el registro, cuyas obligaciones se hayan judicializado
y en las que se tenga que declarar deudor
moroso a las entidades estatales.
En cuando al artculo 5 de la Ley en comento
(Modificacin de los artculos 594 y 692- A
del Cdigo Procesal Civil), se incorpora un
nuevo prrafo al artculo 594 del CPC, por
el cual se autoriza a los arrendadores iniciar
un proceso de desalojo contra su arrendatario antes de que el plazo de vigencia del
contrato haya vencido, precisamente para
que, si se declara fundada la demanda y
cuando se produzca el vencimiento de la

34

Instituto Pacfico

misma, al ejecutarse dicha sentencia e inmediatamente despus de dicho vencimiento,


se evite que el arrendatario permanezca
ocupando el inmueble luego de dicho plazo.
De all que los bienes producirn sus frutos
como correspondan a su propietario, y no
estancaran al arrendador en la percepcin
de frutos como consecuencia del inicio de
un proceso de desalojo, que normalmente
tiene una duracin prolongada.
Sin embargo, esta norma no sera del todo
eficaz como se pretende, porque en la prctica
sucede que, por la demora en la tramitacin
del desalojo, no siempre culmina antes del
vencimiento del contrato sino mucho despus,
con lo que se desnaturaliza el buen propsito
de la nueva norma.
Por supuesto que esto no es defecto atribuido
a la norma sino a otros factores que son imputables al rgano jurisdiccional, como seran
sus operadores (jueces, auxiliares jurisdiccionales, rganos administrativos) y tambin a
las partes y los abogados1.
Con la nueva ley se pretende paliar estas causas que originan la demora en la tramitacin
de los procesos de desalojo. En el artculo 594
se ha incorporado el siguiente prrafo:
En los contratos de arrendamiento de
inmuebles, con firmas legalizadas ante
notario pblico o juez de paz, en aquellos
lugares donde no haya notario pblico, que
contengan una clusula de allanamiento a
futuro del arrendatario, para la restitucin
del bien por conclusin del contrato o por
resolucin del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artculo 1697 del
Cdigo Civil, el Juez notifica la demanda al
arrendatario para que, dentro del plazo de
seis das, acredite la vigencia del contrato de
arrendamiento o la cancelacin del alquiler
1 En un anterior trabajo hemos analizado las causas
que conducen a que los procesos de desalojo por
vencimiento de contrato demoren tantos aos. Cfr.
Chvez Marmanillo, Juan Gualberto, Proceso de desalojo
por vencimiento de contrato, Tesis para optar el grado
de Magister en Derecho con mencin en Derecho Civil
y Comercial, Unidad de Posgrado de la Facultad de
Derecho y Ciencia Poltica de la Universidad Nacional
Mayor de San Marcos, Lima, 2008.
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
adeudado. Vencido el plazo establecido sin
que se acredite lo sealado en el prrafo
anterior, el Juez ordena el lanzamiento en
quince das hbiles, de conformidad con
el artculo 593 del Cdigo Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud
de restitucin del inmueble, en contratos
con clusulas de allanamiento, el Juez del
lugar donde se encuentra el bien materia
del contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente
reconocida origina la inscripcin del demandado en el Registro de Deudores Judiciales
Morosos.

SABA USTED QUE?


Los derechos que se afectan por
la dilacin del proceso de desalojo
son: el derecho de propiedad de
los arrendatarios, al derecho de la
libre circulacin de los bienes, pero
adems, que se permite la existencia de una especie de patente de
corso a favor de los arrendadores
para incurrir en inejecucin de sus
obligaciones de devolver el bien
arrendado, luego del plazo vencido,
entre otros.
Esta modificacin tiene como antecedente
una norma que pertenece al mbito del
derecho civil, como es el contrato tpico de
arrendamiento, regulado en el Ttulo VI
del Libro Sptimo del Cdigo Civil (artculos
1666 al 1713). Se puede apreciar que lo
se est regulando es el arrendamiento, sus
partes, objeto del contrato, la renta convenida y el plazo de vigencia, las obligaciones
del arrendador, las cuales se encuentran
comprendidas como parte de la norma
sustantiva.
De otro lado, de la lectura de dichas normas
sustantivas, se entiende que los contratos
de arrendamiento estaran bien regulados,
cautelando los derechos de los arrendadores
frente a la accin u omisin de los arrendatarios. Sin embargo, ocurre que, con mucha
Volumen 1 | Julio 2014

frecuencia, los arrendatarios no cumplen sus


obligaciones reguladas en la norma sustantiva
antes sealada.
Es por eso que se necesita iniciar una demanda y solicitar que el juez declare el derecho
del demandante (arrendador) y en una
sentencia se ordene al arrendatario devolver el bien arrendado, sea por vencimiento
de contrato o por haber este incurrido en
mora en al pago de los arriendos a que est
obligado.
Esta accin se tramita segn el Cdigo Procesal Civil, mediante el proceso sumarsimo
de desalojo. No obstante, este proceso se
tiene que tramitar segn los plazos y etapas
establecidos, y respetando las formas, las
que corren bajo el control del juez, en sus
diferentes instancias, en el que intervienen
las partes. Este proceso est reconocido en el
Ttulo III, artculo 546 inciso 4 y los artculos
585 y siguientes del Cdigo Procesal Civil.
Es en el Cdigo Procesal Civil donde aparece
sealada la forma en que una persona puede
hacer valer su derecho con intervencin del
juez, quien resuelve las diferencias (conflictos) entre las partes. Por ello, en este cuerpo
de leyes aparecen los procesos de conocimiento, los procesos ejecutivos, los procesos
de ejecucin y los procesos cautelares, etc.
Estas normas procesales obligan a las partes
que tienen un conflicto de intereses en sus
relaciones, a que se sometan al trmite
establecido por esta norma procesal y, por
tanto, someterse a los jueces, que son los
que resolveran los casos relacionados a
esta materia.
El proceso civil, como sabemos, es un sistema
de pasos o etapas procesales medidos en el
tiempo y que se deben cumplir rigurosamente bajo sancin de nulidad e ineficacia.
Solo al final del trmite procesal del mismo
se emitir una resolucin, a travs de la cual
se pronuncia sobre si existe o no el derecho,
a quin corresponde el derecho y, solo despus, ordenar que el obligado cumpla con
lo resuelto.

Actualidad Civil

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Actualidad

Civil

Especial del mes

En ese sentido, para desalojar a un arrendatario que permanece ocupando el inmueble arrendado, que tiene vencido el plazo
convenido y que no lo devuelve, la norma
procesal ordena que el arrendador tendra
que emplazar al arrendatario ante el centro
de conciliacin y, si no ha concurrido en dos
citaciones entonces, recin puede presentar
demanda ante el juez competente que, puede ser el especializado en lo civil o el juez
de paz letrado.
No obstante, en el proceso ad hoc para este
tipo de procesos, como hemos sealado, se le
denomina proceso sumarsimo de desalojo
y tiene su propia tramitacin regulado en el
artculo 546 inciso 4, el cual se encuentra
desarrollado en los artculos 585 hasta el
596 del Cdigo Procesal Civil.

JORGE AVENDAO VALDEZ dice:


propiedad es,
enLaprimer
lugar,

un poder jurdico.
El poder adopta
muchas formas.
As hay el poder
de la fuerza, el
poder poltico, el
poder blico. En este caso es un
poder que nace del Derecho. Recae
sobre un bien o sobre un conjunto
de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales (derechos) .

Podemos apreciar que este proceso ha devenido en un va crucis para los arrendadores
cuando tenian que desalojar a sus arrendatarios, porque estos no devuelven el inmueble
cuando ha vencido el plazo del contrato,
constituyendo un problema de naturaleza
social de momento insoluble. Estos son los
principales responsables de la existencia de
estos conflictos, obligando a que se judicialice
su relacin contractual y, dentro del proceso,
son los que incurren en abuso del derecho al
recurrir a actuaciones dilatorias.

36

Instituto Pacfico

Finalmente, existen causas de orden presupuestal financiero en la medida que los


juzgados no estn dotados de los recursos
necesarios para implementar un buen despacho judicial y muchos de ellos carecen del
personal idneo y competente para atender
la carga de trabajo que se acumula precisamente por falta de logstica y personal por el
poco presupuesto del Poder Judicial.
La consecuencia de este problema es la afectacin al derecho de propiedad de los arrendatarios, al derecho de la libre circulacin de
los bienes, la generacin de la carga procesal
que ahoga a los juzgados y, especialmente,
lo ms grave, se permite la existencia de una
especie de patente de corso a favor de los
arrendadores para incurrir en inejecucin de
sus obligaciones de devolver el bien arrendado, luego del plazo vencido, entre otros2.
Por ello, a criterio nuestro, consideramos
que el arrendador no necesita que el juez
le reconozca el derecho a recuperar su
inmueble arrendado, puesto que esto est
expresamente declarado y expresamente en
el contrato y hasta con fe registral, en algunos
casos, porque su derecho existe. El contrato
de arriendos es ya un ttulo, por lo que en
lugar de someterlo al proceso regular de desalojo del CPC, en el que el arrendador tenga
que probar que tiene tal derecho, debera
buscarse su ejecucin, en mrito de ese ttulo
(el contrato). No obstante, el proceso judicial
de desalojo deviene en la prctica como una
sancin al titular del inmueble que arrienda
a un tercero llamado arrendatario, porque lo
obliga a seguir todo un trmite que resulta
intil, dado que se puede iniciar un proceso
en mrito al contrato de arrendamiento.
Es por eso que planteamos dos vas de solucin ante todos estos problemas enunciados
2 Como sostiene Avendao, la propiedad es, en primer
lugar, un poder jurdico. El poder adopta muchas formas. As hay el poder de la fuerza, el poder poltico,
el poder blico. En este caso es un poder que nace
del Derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto
de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales
(derechos) (Avendao Valdez, Jorge, Definicin de
propiedad, en AA.VV., Cdigo Civil comentado, Gaceta
Jurdica, Lima, 2003, T. V, p. 187).
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
anteriormente en los procesos de desalojo, los
cuales pueden lograrse con la modificacin
de la norma o por la regulacin con una va
especial, de la siguiente manera:
1. Con la modificacin de la norma
Que el contrato de arriendos con fe notarial
sea incorporado como un ttulo ejecutivo
y, como consecuencia de ello, que dicho
ttulo sea pasible demandar el desalojo por
la va del proceso ejecutivo. As, no tiene
que pasar por el centro de conciliacin y,
adems, no tiene necesidad de que el juez
declare el derecho que le asiste al arrendador de recuperar el bien inmueble a travs
del proceso sumarsimo de conocimiento.
2. Con la emisin de una ley especial
Que si bien en estos casos de conflicto se
generaron solo y exclusivamente por el
incumplimiento de la obligacin por parte
del arrendatario, se espera que con la ley
especial y la incorporacin de un nuevo
procedimiento, se pueda garantizar el
debido proceso.
No obstante, el requerimiento va la intimacin al arrendatario, otorgndole un
plazo que puede ser de tres o de cinco
das para que pruebe que su contrato no
ha vencido, o que habiendo vencido se ha
renovado a travs de otro contrato, bajo el
apercibimiento de ordenar el lanzamiento,
la sentencia se notificara por conducto notarial y si el arrendatario, haciendo valer su
derecho a la doble instancia, lo impugnara, se le conceda la alzada condicionada a
que ofrezca caucin econmica suficiente
que cubra el perjuicio que podra generar
la dilatacin de la ejecucin, si es que la
instancia superior confirma la resolucin.
Estimamos que el nuevo prrafo del artculo
594, al regular de manera especial una va
procedimental distinta a la regulada en el CPC,
recoge en algo nuestra propuesta planteada en
nuestro trabajo anteriormente citado3. Como
3 Chvez Marmanillo, Proceso de desalojo por vencimiento
de contrato, Tesis para optar el grado de Magister en
Derecho con mencin en Derecho Civil y Comercial,
Unidad de Posgrado de la Facultad de Derecho y
Volumen 1 | Julio 2014

vemos, si bien se crea una va procedimental


especial, esta se subordina a que el contrato
de arriendos introduzca una clusula por la
que el arrendatario se obliga (se allana), y con
ello se acepte esta va breve y especial como
solucin ante el vencimiento del contrato y
que el arrendatario no desocupe el inmueble.
Por otro lado, se dispone que en dicho contrato se cuente con la legalizacin de las firmas
ante el notario o el juez en lugares donde no
existe notario; asimismo, se instituye la competencia del juez del lugar donde se encuentra
el bien arrendado.
De esa manera, la deuda reconocida en dicho
proceso, se inscribira a peticin de parte en
el Registro de deudores morosos.

4. Algunas deficiencias de la norma


En la norma en comentario no se comprende
a los contratos de arriendos vigentes hasta
su entrada en vigencia y tampoco los que se
suscriban sin consignar dicha clusula de allanamiento y que no cuenten con la legalizacin
notarial o judicial. As, se establecera una va
especialsima para contratos de arriendos que
cumplen solamente los requisitos sealados
en la norma en comento; es decir, los arrendadores que tienen arrendado sus predios no se
encontraran tutelados por esta ley especial.
No obstante, debemos saludar la nueva norma, pues viene a ofrecer un medio procesal
para agilizar los procesos de desalojo y aliviar
en algo la situacin de los arrendadores ente
el abuso de los arrendatarios.
As, se obligara a las partes (arrendador y
arrendatario), en el momento de suscribir
el contrato de arrendamiento, a introducir
clusulas que sealen que el arrendatario se
compromete con el arrendador a desocupar el
inmueble a su vencimiento y/o pagar la mora
por el pago tardo de la renta, bajo apercibimiento de iniciarse el proceso de ejecucin
sumarsima.
Ciencia Poltica de la Universidad Nacional Mayor
de San Marcos, Lima, 2008.

Actualidad Civil

37

Actualidad

Especial del mes

Civil

Comentario

COMENTARIO
Comentario de la
Ley N. 30201

Breves apuntes sobre el nuevo


desalojo express para los
inquilinos bajo la clusula de
allanamiento futuro
Julio E. Pozo Snchez*

SUMARIO

Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos

1.
2.
3.
4.
5.

Apuntes previos
El desalojo en el nuevo artculo 594 del Cdigo Procesal Civil
Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo
El nuevo procedimiento de desalojo express
Conclusiones y recomendaciones

1. Apuntes previos
Con fecha 28 de mayo del 2014 se public
en la separata de Normas Legales del diario
oficial El Peruano, la Ley N. 30201, Ley
que crea el Registro de Deudores Judiciales
Morosos1.
La referida norma dispone en su artculo 1
la creacin, dentro del rgano de gobierno
del Poder Judicial, del novsimo Registro de
deudores morosos, en el que se inscribe, a
solicitud del ejecutante, el incumplimiento
de las acreencias originadas en resoluciones
firmes, que declaran el estado de deudor
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos. Egresado de la Maestra en Derecho Civil
por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Posttulo en Derecho Procesal Civil por la Pontificia
Universidad Catlica del Per.
1 Conforme a la primera disposicin complementaria
final de la mencionada Ley, esta entrar en vigencia
a los 45 das hbiles de su publicacin.

38

Instituto Pacfico

judicial morosa en aplicacin de los artculos


594 y 692-A del Cdigo Procesal Civil.
Nos interesa abordar, a efectos del presente
comentario, la modificacin que ha sufrido el
mencionado artculo 594 del Cdigo Procesal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de
incluir en los contratos de arrendamiento la
clusula de allanamiento futuro del arrendatario,
la misma que facultar a los arrendadores a recurrir a un procedimiento especial de desalojo
que bien puede ser catalogo como express [o
ejecutivo, incluso] por su aparente celeridad
en cuanto a etapas se refiere.
Se trata de una suerte de subprocedimiento
especial de desalojo creado especficamente
para tratar de brindar mayores armas a los
arrendadores que hoy por hoy no pueden
recuperar su posesin sino hasta dentro de 2
a 4 aos de interpuesta la demanda desalojo
contra el inquilino (siempre que el proceso

Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
se inicie ante un juez de paz [!]. Ni qu decir
cuando el proceso se inicia ante un juzgado
especializado dada la eventualidad de interponerse casacin).
A diferencia de lo establecido por el Cuarto
Pleno Casatorio Civil publicado el 14 de
agosto de 2013, que se aboc ntegramente
a los supuestos de desalojo por ocupacin
precaria, la pronta entrada en vigencia de la
Ley que crea el Registro de deudores judiciales morosos, introduce un nuevo supuesto y
procedimiento de desalojo exclusivo para los
arrendadores contra inquilinos2.

2. El desalojo en el nuevo artculo


594 del Cdigo Procesal Civil
El artculo 594 se encuentra ubicado dentro
de la Seccin Quinta [Procesos Contenciosos],
Ttulo III [Proceso Sumarsimo], Captulo II y
Subcaptulo 4, dedicado al proceso de Desalojo de predios.
Su redaccin original establece que el
desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien.
Sin embargo, de ampararse la demanda, el
lanzamiento solo puede ejecutarse luego de
2 No es la esencia del presente comentario, pero no
puede pasar desapercibido que esta nueva propuesta
para alcanzar un desalojo express (muy ejecutivo) se
ha incluido en una norma, cuya razn de ser principal
ha sido crear un Registro de deudores judiciales morosos. De all la denominacin de la misma. Incluso,
el proyecto de ley que le dio luz solo se refera a dicho
registro (Proyecto de Ley N. 1376-2013). As, el referido proyecto de ley postula la implementacin de
un sistema de publicidad a travs del cual se sancione
al deudor ejecutado que no cumpla el mandato de
pago ordenado judicialmente ni seale bienes libres o
parcialmente gravados con cuya realizacin se honre el
pago debido. Con ello se publicita el incumplimiento
judicial, permitiendo que la sociedad utilice dicha
informacin antes de que un tercero decida contratar
de nuevo con el sujeto de derecho declarado deudor
judicial moroso.
Aunque fue acumulado a otros proyectos de ley, como
el 1006-2011, referidos al Registro de inquilinos
morosos, creemos que dada la trascendencia de sus
efectos en la sociedad, la inclusin de este nuevo
procedimiento de desalojo a travs de la clusula de
allanamiento futuro debi merecer una regulacin
normativa singular.
Volumen 1 | Julio 2014

RESUMEN
En el presente artculo, el autor realiza un
anlisis acerca de la modificacin al artculo
594 del Cdigo Procesal Civil, dado que este
artculo originalmente no permita la recuperacin de los bienes arrendados de manera
clere; por ello, con la modificatoria de este
artculo se permitira a los arrendadores la
recuperacin de la posesin de su bien inmueble en un tiempo menor, No obstante,
para lograr dicho objetivo, no solo se habra
modificado el artculo referido sino se habra
establecido un subprocedimiento especial en
el desalojo, lo cual no necesariamente asegura la tramitacin del proceso de desalojo
de manera rpida sino que el proceso puede
continuar hasta la Corte Suprema.

CONTEXTO NORMATIVO

Cdigo Procesal Civil: artculo 594.

PALABRAS CLAVE

Arrendamiento / Desalojo express

seis das de vencido el plazo. Si el emplazado


se allanara a la demanda y al vencimiento
del plazo pusiera el bien a disposicin del
demandante, este deber pagar las costas y
costos del proceso.
Como es de verse, se refiere a un supuesto
que consiste en provocar la intervencin de
la jurisdiccin para solicitar la condena del
demandado, pese a que an no ha vencido
la obligacin3. Agrega la recientemente
electa miembro del Tribunal Constitucional, doctora Marianella Ledesma Narvez,
citando a Micheli, que la accin preventiva
es concedida para conseguir la declaracin
de un derecho cuando este ltimo, aun no
habiendo sido violado o judicialmente discutido, se hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en cuanto de
3 Ledesma Narvez, Marianella, Comentarios al Cdigo Procesal Civil, 2. ed., T. I, Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 358.

Actualidad Civil

39

Actualidad

Civil

Especial del mes

hecho el mismo es discutido o desconocido


por otros4.
Sin embargo, la novedad introducida con la
entrada en vigencia de la Ley 30201 a travs
de la modificacin del artculo referido supone la creacin de un procedimiento especial
de desalojo, que podra entenderse que puede iniciarse antes del vencimiento del plazo
tambin (dada su ubicacin en el artculo
594) y que solo podra proceder siempre
que se cumplan los siguientes presupuestos:
- Que exista un contrato escrito de arrendamiento;
- Que el objeto del arrendamiento sea un
inmueble5;
- Que se haya pactado la clusula de allanamiento a futuro;
- Que el plazo del contrato de arrendamiento haya vencido o que el arrendatario haya
incurrido en alguno de los supuestos de
resolucin a que hace referencia el artculo
1697 del Cdigo Civil6; y,
- Que las firmas de dicho contrato hayan
sido legalizadas ante notario pblico o en
su defecto, por juez de paz.

4 Loc. cit.
5 En nuestra opinin, est dems la referencia a que se
trata de un inmueble. Recordemos que el desalojo,
conforme lo establece el artculo 585 del CPC est
referido a la recuperacin de la posesin de predios
(inmuebles per se)
6 Cdigo Civil. Artculo 1697.- El contrato de arrendamiento puede resolverse:
1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y adems quince das.
Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el
vencimiento de un solo perodo y adems quince
das. Si el alquiler se conviene por periodos menores
a un mes, basta que venzan tres periodos.
2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario
necesit que hubiese contra l sentencia para pagar
todo o parte de la renta, y se vence con exceso de
quince das el plazo siguiente sin que haya pagado
la nueva renta devengada.
3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de
aqul para el que se le concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres.

40

Instituto Pacfico

El procedimiento que aparentemente permite


un rpido desalojo de inquilinos (desalojo
express o ejecutivo) supone las siguientes
etapas:
- Interposicin de la demanda bajo la va
del proceso Sumarsimo ante el Juez del
lugar donde se encuentra el bien inmueble
materia del contrato.
- Admitida a trmite, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro
del plazo de seis das este acredite: (i) la
vigencia del contrato de arrendamiento; o,
(ii) la cancelacin del alquiler adeudado.
- Vencido el plazo establecido sin que el
arrendatario acredite lo sealado, el Juez
ordenar el lanzamiento en quince das
hbiles, de conformidad con el artculo
593 del Cdigo Procesal Civil7.

3. Presupuestos para poder recurrir


al nuevo procedimiento especial
de desalojo
Indudablemente el presupuesto ms importante para poder optar por esta alternativa de
desalojo express es contar con una clusula
de allanamiento a futuro.
En nuestra opinin, esta pueda ser definida
como un acuerdo celebrado por escrito, en
el marco de una Contrato de Arrendamiento,
que tiene por objeto, que una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolucin a que hace
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra
pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen
cualesquiera de sus obligaciones.
7 Cdigo Civil. Artculo 593.- Consentida o ejecutoriada
la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen
el predio, aunque no hayan participado en el proceso
o no aparezcan en el acta de notificacin.
Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se
hace entrega del bien al demandante en su integridad
y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se
acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio,
el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil, se
pueda recurrir a un procedimiento de desalojo
especialmente regulado por el artculo 594
para estos efectos.
Se trata, por tanto, de un reconocimiento a
futuro por parte del arrendatario, de que en
caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos
comentados, dejar facultado al arrendador
para optar por una va de desalojo especial. As, a nuestro modo de ver, el trmino
allanamiento es utilizado, para definir este
reconocimiento o aceptacin futura8 y no
puede equipararse, para su entendimiento, a
la figura del allanamiento como mecanismo
autocompositivo de solucin de conflicto de
intereses o su reflejo en el proceso civil, como
forma especial de conclusin del proceso.
En tanto la norma no est vigente, nos permitimos transcribir la frmula de clusula
de allanamiento futuro que propone el Dr.
Martn Mejorada con la que coincidimos por
sus efectos prcticos:
Por la presente el arrendatario se allana
anticipadamente al desalojo que interpondr
el arrendador, en caso de vencimiento de
plazo o resolucin por falta de pago de la
renta. La eficacia de esta clusula est sujeta
a la condicin de que entre vigencia la Ley
30201 que modifica el artculo 594 del Cdigo Procesal Civil, u otra con similar alcance9.

8 Para Martn Mejorada, pese a que la figura alude


a un allanamiento o aceptacin anticipada, en
realidad no es cierto que las imputaciones del arrendador se entiendan reconocidas plenamente por el
demandado. Por el contrario la norma seala que
el juez notifica al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado, o que ya haba pagado
la deuda antes de la resolucin del arrendamiento.
Si el demandado no acredita estos hechos se ordena
el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedar en el bien. Es decir,
el llamado allanamiento no es tal. Una aceptacin
anticipada real implicara que ante la demanda de
desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por adelantado. Vase
su muy interesante comentario en Mejorada, Martn,
El allanamiento del arrendatario, en el blog Predio
legal del diario Gestin, Lima, 3 de junio de 2014.
Versin en lnea: <goo.gl/8awCsf>.
9 Loc. cit.
Volumen 1 | Julio 2014

No deja de ser curioso que con el objeto de


buscar establecer nuevos mecanismos para
facilitar el desalojo de los indeseables inquilinos morosos o con contratos vencidos, se
tenga que recurrir a frmulas que finalmente
suponen que el arrendatario se obliga o
compromete a reconocer u aceptar, lo que la
ley (Cdigo Civil) y muchas veces el propio
contrato, ya lo obligaron a hacer: devolver el
bien inmediatamente.
Finalmente, no puede pasar desapercibida la
formalidad que exige la norma para el contrato de arrendamiento: que las firmas puestas
en el referido documento se hayan legalizado
ante notario pblico o juez de paz letrado en
ausencia del primero. Se trata pues de una
formalidad ad probationem dado que la Ley no
sanciona con nulidad su inobservancia, y por
el contrario, se exige a razn de ser un medio
de prueba de la existencia del acto (contrato
de arrendamiento).

IMPORTANTE
El procedimiento que aparentemente permite un rpido desalojo
de inquilinos (desalojo express o
ejecutivo) supone las siguientes
etapas: Interposicin de la demanda
bajo la va del proceso Sumarsimo
ante el juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble materia del
contrato. Admitida a trmite, el Juez
notifica la demanda al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis
das este acredite: (i) la vigencia del
contrato de arrendamiento; o, (ii) la
cancelacin del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que
el arrendatario acredite lo sealado,
el Juez ordenar el lanzamiento en
quince das hbiles, de conformidad
con el artculo 593 del Cdigo Procesal Civil.
Una primera inquietud sobre el particular es
que a razn de la modificacin materia de
comentario, se habra introducido a travs

Actualidad Civil

41

Actualidad

Civil

Especial del mes

del Cdigo Procesal Civil una formalidad


especial al contrato de arrendamiento con
clusula de allanamiento futuro. Recordemos
que el Cdigo Civil nada nos dice sobre la
forma que debe adoptar dicho contrato para
que resulte vlido. Es ms, es muy frecuente
que ni siquiera conste por escrito, lo que por
supuesto a la larga termina perjudicando ms
al arrendador, pero as ocurre.
De otro lado, en caso se descarte la idea ofrecida en el prrafo anterior, estando a que es
en el proceso judicial que dicho documento
ser presentado, conviene preguntarnos por
qu el legislador excluy los dems supuestos
de fecha cierta a que se refiere el artculo 245
del CPC.
En nuestra opinin, en tanto la clusula conste
por escrito en el documento, su eficacia de
cara a un proceso, no debera ser limitada a
una formalidad que el Cdigo Civil no exige
y mucho menos reducirla al mbito de la
legalizacin de firmas notarial.
Sin bien hay quienes podran afirmar que la
obligacin de legalizar las firmas responde a
la necesidad de que expresamente conste que
el arrendatario conoci y acept la clusula de
allanamiento futuro, dando mayor seguridad
a esos fines, ello tampoco resulta suficiente
argumento por cuanto, conforme es prctica
notarial, este notario legaliza la firma, mas
no el contenido del documento.

MARIANELLA LEDESMA dice:


[La] accin preventiva es concedida para conseguir la declaracin
de un derecho
cuando este ltimo, aun no habiendo sido violado o judicialmente discutido, se
hace objetivamente incierto en su
existencia o en su contenido, en
cuanto de hecho el mismo es discutido o desconocido por otros.

42

Instituto Pacfico

4. El nuevo procedimiento de desalojo express


Aunque de Perogrullo, este nuevo procedimiento de desalojo express o ejecutivo est
reservado solo para que los arrendadores
puedan recuperar la posesin que ostentan
sus inquilinos, una vez vencido el contrato
de arrendamiento o cuando hayan dejado de
pagar la renta de ms de 2 meses y 15 das
(supuesto generalizado).
En primer lugar, a nuestro modo de ver, la
inclusin de este supuesto y procedimiento de
desalojo dejara [en la prctica] en desuso la
alternativa del desalojo por ocupante precario
en los supuestos de vencimiento de contrato
de arrendamiento una vez cursado el aviso
de conclusin. Y es que como lo estableci el
Cuarto Pleno Casatorio Civil:
5.2. Ser caso de ttulo de posesin fenecida
cuando se presente el supuesto previsto por
el artculo 1704 del Cdigo Civil, puesto que
con el requerimiento de la devolucin del
inmueble se pone de manifiesto la voluntad
del arrendador de poner fin al contrato. No
constituir un caso de ttulo fenecido el supuesto contemplado por el artculo 1700 del
Cdigo Civil, dado que el solo vencimiento
del contrato de arrendamiento no resuelve
el contrato sino que, por imperio de la ley,
se asume la continuacin del mismo hasta
que el arrendador le requiera la devolucin
del mismo10.
10 Aun cuando no sea materia del presente trabajo
conviene resaltar que posicin asumida por el Cuarto
Pleno Casatorio era necesaria. Ya nuestro amigo y
maestro, el doctor Hctor Lama More haba advertido
tiempo atrs que luego de cursado el aviso de conclusin del arrendamiento, el contrato dej de existir,
pues en adelante lo que se cobra ya no es renta, es
como se indica en la norma, penalidad o prestacin
por el uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo as
el poseedor dej de tener la calidad de arrendatario
o la de poseedor inmediato, deviniendo en precario
por fenecimiento de ttulo. Cfr. Lama More, Hctor,
La posesin y la posesin precaria, Grijley, 2007, Lima,
p. 149.
Coincidimos plenamente con su opinin. Sin embargo, no est de ms hacer notar que an hasta hoy
pueden leerse sentencias de la Corte, emitidas con
anterioridad al Pleno, pero publicadas recientemente
que sealan (equivocadamente) lo contrario. As,
la Casacin N. 2911-2012-Lima, publicada en El
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
Por tanto, es totalmente posible optar por
la va de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato de
arrendamiento [una vez cursado el aviso de
conclusin] aunque no la ms recomendable
dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar
dilucidndose a nivel de Corte Suprema en
Casacin, lo que hace ms largo el calvario
hasta obtener la restitucin, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuanta, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado. Ello a
diferencia de la frmula de procedimiento
express que ofrece el nuevo marco legal con
la inclusin de la clusula de allanamiento
futuro.
El artculo 594 en su prrafo quinto establece
que el juez competente es el del lugar donde
se encuentra el bien materia de litis. Nos
preguntamos si con esto debe entenderse
que no se podr demandar ante el juez del
domicilio del demandado. Recordemos que
la competencia, como presupuesto procesal
para una vlida relacin jurdica procesal,
solo puede ser establecida por la ley y no
puede modificarse.
Peruano el 2 de diciembre de 2013, seala Dcimo
Segundo.- Sobre el particular es del caso anotar que
nuestra legislacin civil no contempla la renovacin
tcita, sino la continuacin del arrendamiento bajo sus
mismas estipulaciones en el caso que el arrendatario
permanezca en el uso del bien arrendado no obstante
haber vencido el plazo del contrato respectivo hasta
que el arrendador solicite su devolucin; la cual puede
pedir en cualquier momento acorde a lo estipulado
por el artculo 1700 del Cdigo Civil facultando la
Ley al arrendador a exigir la devolucin del bien a
cobrar penalidad convenida o en su defecto a una
prestacin igual a la renta del periodo precedente
hasta la devolucin su devolucin de conformidad a lo
establecido por el artculo 1704 de la norma acotada
no importando el cobro de los mismos la continuacin
del arrendamiento pues el plazo de este ha vencido o
se ha cursado el aviso de conclusin del arrendamiento; (...) por tanto la causal a invocar para demandar
la restitucin del bien la de desalojo por vencimiento
del plazo del contrato y no la desalojo por ocupacin
precaria toda vez, como ya se anotado, el vencimiento
del plazo del contrato y la restitucin del mismo, no
convierten en precario al arrendatario....
Volumen 1 | Julio 2014

MARTN MEJORADA dice:


[Pese] a que la
figura alude a un
allanamiento o
aceptacin anticipada, en realidad
no es cierto que
las imputaciones
del arrendador se
entiendan reconocidas plenamente
por el demandado. Por el contrario,
la norma seala que el juez notifica
al ocupante para que pruebe que el
contrato se ha prorrogado o que ya
haba pagado la deuda antes de la
resolucin del arrendamiento. Si el
demandado no acredita estos hechos, se ordena el lanzamiento;
pero si el poseedor prueba que las
imputaciones son falsas se quedar
en el bien. Es decir, el llamado allanamiento no es tal. Una aceptacin
anticipada real implicara que ante
la demanda de desalojo, el poseedor no tenga defensa alguna, pues
supuestamente ha consentido por
adelantado.

En este extremo consideramos innecesario


el establecimiento de la competencia puesto
que nuevamente limita el alcance de aplicacin y uso de este novsimo mecanismo.
No hubo necesidad de hacer dicho resalte
porque bien se hubieran aplicado las reglas
de competencia del desalojo general.
De otro lado, la norma en comentario establece que admitida a trmite la demanda,
el juez notifica la misma al arrendatario
para que, dentro del plazo de seis das este
acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; o, (ii) la cancelacin del alquiler
adeudado. Vencido el plazo establecido sin
que el arrendatario acredite lo sealado, el
juez ordenar el lanzamiento en quince das
hbiles, de conformidad con el artculo 593
del CPC.

Actualidad Civil

43

Actualidad

Civil

Especial del mes

Como es de verse, el escenario que plantea


este nuevo procedimiento supone que el
arrendatario solo puede formular contradiccin bajo dos supuestos (cual procedimiento
de ejecucin). Sin embargo, nos preguntamos si es posible que el demandado pueda
deducir excepciones o plantear defensas
previas, de ser as, Cul sera el plazo?
En nuestra opinin, aunque no se haya
establecido expresamente dicha posibilidad, negarle al inquilino demandado la
posibilidad de cuestionar la presencia de los
presupuestos procesales y materiales atentara manifiestamente contra su derecho a
la tutela jurisdiccional efectiva. Recordemos
adems que si bien en un primer momento
tampoco se reconoca dicha posibilidad en
los procesos de ejecucin, finalmente esta
facultad qued consagrada expresamente en
el CPC. Asimismo, tampoco se establece la
posibilidad de impugnar el auto que ordena
el lanzamiento. Creemos, al igual que en
el caso anterior, que dicha facultad no est
negada al inquilino.

HCTOR LAMA MORE dice:


[Luego] de cursado el aviso de
conclusin del
arrendamiento, el
contrato dej de
existir, pues en
adelante lo que se
cobra ya no es
renta, es como se indica en la norma, penalidad o prestacin por el
uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo as el poseedor dej de
tener la calidad de arrendatario o
la de poseedor inmediato, deviniendo en precario por fenecimiento de
ttulo.

44

Instituto Pacfico

5. Conclusiones y recomendaciones
El modificado artculo 594 del Cdigo Procesal
Civil (CPC) regula la posibilidad de incluir en
los contratos de arrendamiento la clusula de
allanamiento futuro del arrendatario, la misma
que facultar a los arrendadores a recurrir a un
procedimiento especial de desalojo que incluso
podra iniciarse antes del vencimiento del plazo
de contrato de arrendamiento (solo en ese
supuesto) y que bien puede ser catalogo como
express [o ejecutivo, incluso] por su aparente
celeridad en cuanto a etapas se refiere.
La clusula de allanamiento futuro del
arrendatario puede ser definida como
un acuerdo celebrado por escrito, en el
marco de un contrato de arrendamiento,
que tiene por objeto que, una vez vencido
el plazo fijado para el arrendamiento o
habiendo incurrido el inquilino en alguno
de los supuestos de resolucin a que hace
referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil, se pueda recurrir a un procedimiento
de desalojo especialmente regulado por
el artculo 594 para estos efectos.
En tanto la clusula conste por escrito en el
contrato de arrendamiento, su eficacia de
cara a un proceso, no debera ser limitada
a una formalidad que el Cdigo Civil no
exige y mucho menos reducirla al mbito
de la legalizacin de firmas notarial cuando existe otros supuestos de fecha cierta.
Pese a que es totalmente posible optar por
la va de desalojo por ocupante precario
en caso de fenecimiento del contrato
de arrendamiento [una vez cursado el
aviso de conclusin] no resulta lo ms
recomendable dado que en la realidad,
el proceso de desalojo por ocupante
precario puede terminar dilucidndose
a nivel de Corte Suprema en Casacin,
lo que hace ms largo el calvario hasta
obtener la restitucin, cuando los casos
de desalojo por vencimiento de contrato
de arrendamiento, dada la cuanta, suelen
iniciar ante juzgados de paz letrado.

Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
NUEVO PROCESO DE DESALOJO
PROCESO SUMARSIMO
Art. 546 CPC

Causales de desalojo
Art. 591 CPC

ANTES DE LA LEY N 30201

Contrato de arrendamiento

Falta de pago

Vencimiento
de contrato

Requerimiento
notarial

Conciliacin

Demanda

Precario

DESPUS DE LA LEY N 30201

Contrato de arrendamiento
con clusula de allanamiento
de arrendatario y firmas
legalizadas

Falta de
pago

Vencimiento
de contrato

Resolucin
de contrato

Conclusin
de contrato

Demanda

Traslado al
arrendatario
(Plazo 6 das)

Volumen 1 | Julio 2014

Acredita o
reconoce
vigencia o
cancelacin
de deuda

No acredita
o reconoce
la vigencia o
cancelacin
de deuda

Se inscribe la
deuda
Registro de
deudores
judiciales
morosos

Juez ordena
lanzamiento
en 15 das
hbiles

Actualidad Civil

45

Actualidad

Especial del mes

Civil

Comentario

COMENTARIO
Comentario de la
Ley N. 30201

La eliminacin del procedimiento


concursal por mandato judicial en
la Ley N. 30201
Csar E. Ramos Padilla*

SUMARIO

Profesor de la Unidad de Posgrado de Derecho de la


Universidad Nacional Mayor de San Marcos

1.
2.
3.
4.

Del procedimiento concursal


El procedimiento concursal por mandato judicial
El procedimiento concursal a partir de la Ley N. 30201
Conclusin

1. Del procedimiento concursal


La actividad empresarial, cuyo titular puede
ser un ente colectivo (sociedad annima)
o una persona individual, en su desarrollo
puede encontrarse con diversas crisis. Una de
ellas, la ms grave, es que no pueda cumplir
con el pago de sus obligaciones ordinarias y
exigibles con los ingresos que regularmente
persigue (insolvencia), situacin que no podr
salir sin el concurso de sus acreedores. Este
es el escenario propicio para el desarrollo del
procedimiento concursal ordinario.
Para ingresar al procedimiento concursal ordinario, el artculo 23 de la Ley General del
Sistema Concursal establece que:
El Procedimiento Concursal Ordinario podr
ser iniciado por el propio deudor o por sus
acreedores, cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley.
* El autor es tambin Profesor visitante de la Escuela
de Posgrado de la Universidad Nacional Pedro Ruiz
Gallo, Universidad San Pedro y Universidad Catlica
Los ngeles de Chimbote.

46

Instituto Pacfico

Como podemos observar, la ley establece dos


accesos para el inicio del Procedimiento Concursal Ordinario: el primero, cuando el propio
deudor solicite someterse al procedimiento
concursal ordinario demostrando su propia
insolvencia, lo que se conoce como Concurso
voluntario; el segundo, se presenta cuando
los acreedores soliciten el inicio del procedimiento concursal del deudor, acreditando
algunas de las manifestaciones externas de
dicha insolvencia, conocido como Concurso
Necesario.
Para demostrar su insolvencia el propio deudor en el Concurso Voluntario, el numeral
24.1 del artculo 24 de la Ley General del
Sistema Concursal dispone lo siguiente:
24.1Cualquier deudor podr solicitar el inicio
del Procedimiento Concursal Ordinario siempre
que acredite encontrarse en, cuando menos,
alguno de los siguientes casos:
a) Que ms de un tercio del total de sus obligaciones se encuentren vencidas e impagas
por un periodo mayor a treinta (30) das
calendario;
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
b) Que tenga prdidas acumuladas, deducidas
las reservas, cuyo importe sea mayor al tercio
del capital social pagado.

En el caso del Concurso Necesario, o sea, el


concurso iniciado por iniciativa de los acreedores, estos deben demostrar la manifestacin
externa de dicha insolvencia, que el numeral
26.1 del artculo 26 de la Ley General del Sistema Concursal regula de la siguiente manera:
26.1 Uno o varios acreedores impagos cuyos
crditos exigibles se encuentren vencidos, no hayan sido pagados dentro de los treinta (30) das
calendario siguientes a su vencimiento y que, en
conjunto, superen el equivalente a cincuenta
(50) Unidades Impositivas Tributarias vigentes
a la fecha de presentacin, podrn solicitar el
inicio del Procedimiento Concursal Ordinario
de su deudor. El desistimiento de alguno de los
acreedores que present la solicitud, luego de
emplazado el deudor, no impedir la continuacin del procedimiento.

Estas vas de acceso a la etapa postulatoria


del procedimiento concursal se inspira en el
artculo VII del Ttulo Preliminar de la Ley
General del Sistema Concursal, que consagra
el principio que el impulso de los procedimientos concursales se desarrolla a instancia
de parte:
Artculo VII.- Inicio e impulso de los procedimientos concursales
Los procedimientos concursales se inician a
instancia de parte interesada ante la autoridad
concursal.
El impulso de los procedimientos concursales
es de parte. La intervencin de la autoridad
concursal es subsidiaria.

2. El procedimiento concursal por


mandato judicial
Por otro lado, excepcionalmente, la ley
concursal estableca la posibilidad que
judicialmente se declare la disolucin del
patrimonio del deudor y ordene el inicio de
un procedimiento de liquidacin dentro del
procedimiento concursal ordinario, contra el
deudor ejecutado.
Esta va se originaba en un proceso de ejecucin de sentencia o ejecucin forzosa de la
Volumen 1 | Julio 2014

RESUMEN
El autor desarrolla un breve anlisis sobre el
procedimiento concursal, a partir de la Ley
General del Sistema Concursal y lo regulado
recientemente por la Ley N. 30201, en el
cual se puede apreciar la eliminacin del
procedimiento concursal en los casos regulados para los contratos de arrendamiento
con la clusula de condena a futuro, y que
ha sido reemplazado por el sistema de publicidad del registro de deudores morosos, sin
que la nueva normativa haya contemplado
la derogacin expresa de la norma concursal.
El autor realiza un breve anlisis sobre el
procedimiento concursal, a partir de la Ley
General del Sistema Concursal y lo regulado
recientemente por la Ley N. 30201; del
cual se puede apreciar la eliminacin del
procedimiento concursal en los casos regulados para los contratos de arrendamiento
con la clusula de condena a futuro, para ser
reemplazado por el sistema de publicidad
del registro de deudores morosos, sin que
la nueva normativa haya contemplado la
derogacin expresa de la norma concursal.

CONTEXTO NORMATIVO

Ley N. 27809, Ley General del Sistema


Concursal: artculos 23, 24. 1, 26. 1 ,34.
2, 36. 2, 50 y 97.4
Ley N. 30201: artculos 5 y 6
Cdigo Procesal Civil: artculo 692-A

PALABRAS CLAVE

Registro de deudores judiciales morosos


/ Procedimiento concursal por mandato
judicial

misma, previo requerimiento del juez para


que el deudor sealase los bienes libres que
podan ser susceptibles de embargo, hacindose efectivo el apercibimiento del juez. A
este procedimiento se le denomina el Procedimiento Concursal por Mandato Judicial. El
modificado artculo 692-A del Cdigo Procesal
Civil dispona lo siguiente:

Actualidad Civil

47

Actualidad

Civil

Especial del mes

Si al expedirse el auto que resuelve la


contradiccin, y manda llevar adelante la
ejecucin en primera instancia, el ejecutante desconoce la existencia de bienes de
propiedad del deudor, solicitar que se le
requiera para que dentro del quinto da seale uno o ms bienes libres de gravamen o
bienes parcialmente gravados cuyo saldo de
cobertura posible resulte cuantitativamente
suficiente para cuando menos igualar el valor
de la obligacin materia de ejecucin, bajo
apercibimiento del juez de declararse su
disolucin y liquidacin.
Consentida o firme la resolucin, concluir
el proceso ejecutivo y el Juez remitir copia
certificadas de los actuados a la Comisin de
Procedimientos Concursales del INDECOPI o
a la Comisin Delegada que fuera competente, la que conforme a la Ley de la materia,
proceder a publicar dicho estado, debiendo
continuar con el trmite legal.
El apercibimiento contenido en el presente
artculo tambin ser de aplicacin en la etapa procesal de ejecucin forzada de sentencia
derivada de un proceso de conocimiento,
abreviado o sumarsimo.

El Procedimiento concursal por mandato judicial regul la forma extraordinaria de ingresar


al procedimiento concursal ordinario, ya que
en principio la ley concursal estableca que
todo procedimiento concursal se iniciaba a
peticin de parte, result ser el procedimiento
ms frecuente. Lo paradjico o contradictorio
es que en la realidad este medio extraordinario ha llegado a constituir en el ao 2013
el 95.41 % del total de procedimientos concursales que ingresaron y estn a cargo de la
Comisin del Indecopi1.
El mencionado principio que el procedimiento
concursal debe iniciarse y desarrollarse a impulso de parte, colision con la realidad, pues
la mayor parte de procedimientos concursales se
iniciaban de oficio con la previa declaracin de
disolucin y liquidacin por parte del juez.
En este escenario se han presentado diversas
situaciones que fue muy difcil solucionar
entre las cuales podemos mencionar algunas:

1 INDECOPI. Anuario de Estadsticas Institucional 2013,


Indecopi, Lima, 2013, pp. 195 y ss.

48

Instituto Pacfico

a) Empresas que han sido declaradas en


liquidacin mediante Procedimiento concursal por mandato judicial tienen como
crditos montos irrisorios, estableciendo
un incentivo para ingresar al Procedimiento concursal ordinario sin cumplir los
requisitos que establece la Ley Concursal.
b) Mediante Procedimiento concursal por
mandato judicial no es posible establecer
la viabilidad o no de la empresa que ser
sometida a procedimiento concursal,
debiendo necesariamente proseguir con
la liquidacin de la misma
c) En el caso que el procedimiento permitiera
elegir entre la reestructuracin y liquidacin, no hubiera sido posible por la falta
de acceso a la informacin relevante, los
procesos ejecutivos o de ejecucin no lo
permiten.
d) Mediante este procedimiento se han paralizado ejecuciones de sentencia que luego
de largos procesos obtuvieron sentencias
favorables del Poder Judicial, impidiendo
que proveedores y entidades del sistema
financiero no puedan satisfacer oportunamente la recuperacin de sus crditos.
e) Por el procedimiento mencionado muchas personas naturales no dedicadas a
la actividad empresarial, por efecto del
sobreendeudamiento en la mala utilizacin de las tarjetas de crdito, que en no
pocos casos les fueron ofertados contraviniendo todo sistema de proteccin al
consumidor, estn enfrentando a un duro
sistema concursal que est concebido
para analizar la viabilidad de empresas
y no de consumidores sobreendeudados.
Llegando a situaciones ridculas como exigirles a estas personas el acervo documentario
y entrega de bienes al liquidador e inclusive
generando procedimiento sancionadores
administrativos, por no cumplir obligaciones
imposibles.
La exposicin de motivos del Proyecto de Ley
que se convirti en la Ley N. 30201 resalta
algunos problemas:
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario
i. El Procedimiento Concursal por Mandato
Judicial no es compatible con la finalidad
de nuestro ordenamiento concursal (artculo II del Ttulo Preliminar de la Ley
General del Sistema Concursal).

concursal por mandato judicial, el cual estaba previsto en el texto anterior del artculo
692-A del Cdigo Procesal Civil, el artculo 5
modifica el artculo 692-A del Cdigo Procesal
Civil, en los trminos siguientes

ii. A pesar que son escasas las posibilidades


de recuperar sus crditos se le somete al
acreedor a un procedimiento en la va
administrativa.

Si al expedirse el auto que resuelve la contradiccin y manda llevar adelante la ejecucin


en primera instancia, el ejecutante desconoce
la existencia de bienes de propiedad del
deudor, aquel solicitar que se requiera a este
para que dentro del quinto da seale uno
o ms bienes libres de gravamen o bienes
parcialmente gravados, a efectos que, con
su realizacin, se cumpla el mandato de
pago, bajo apercibimiento establecido por el
juez, de declarrsele deudor judicial moroso
e inscribirse dicho estado en el Registro de
Deudores Judiciales Morosos, a solicitud del
ejecutante. El apercibimiento contenido en el
presente artculo tambin ser de aplicacin
en la etapa procesal de ejecucin forzada de
sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarsimo.

iii. Se ingresa al Procedimiento concursal


ordinario sin cumplir con el requisito para
el inicio del Concurso Necesario que exige
el artculo 26 de la Ley Concursal peruana.
iv. Por medio del procedimiento concursal
por mandato judicial, sin que exista
concurrencia de acreedores se moviliza la
maquinaria concursal del Estado.
v. La legislacin no establece incentivos para
que el deudor seale bienes libres y brinde
informacin de su situacin real.

SABA USTED QUE?


El Procedimiento concursal por
mandato judicial se regul como una
forma extraordinaria de ingresar al
procedimiento concursal ordinario,
ya que en principio la ley concursal
estableca que todo procedimiento
concursal se iniciaba a peticin de
parte, result ser el procedimiento
ms frecuente. Lo paradjico o contradictorio es que en la realidad este
medio extraordinario ha llegado a
constituir en el ao 2013 el 95.41 %
del total de procedimientos concursales que ingresaron y estn a cargo
de la Comisin del Indecopi.

3. El procedimiento concursal a partir


de la Ley N. 30201
Tratando de corregir las situaciones antes
mencionadas la Ley N. 30201 en materia
concursal, el principal efecto de esta reforma
ha sido eliminar el denominado procedimiento
Volumen 1 | Julio 2014

La eliminacin del procedimiento concursal


por mandato judicial ha requerido que el
artculo 6 de la Ley N. 30201 modifique el
prrafo 34.2 del artculo 34, el prrafo 50.5
del artculo 50 y el prrafo 97.4 del artculo
97 de la Ley N. 27809, Ley General del
Sistema Concursal, en los trminos siguientes:
Artculo 34.- Apersonamiento de acreedores
al procedimiento
(...) 34.2 Igual derecho corresponde al acreedor cuyo crdito dio lugar a la declaracin
de situacin de concurso, en cuyo caso los
crditos correspondientes sern reconocidos
de oficio por la Comisin. (...)
Artculo 50.- Instalacin de la Junta de Acreedores
(...) 50.5 En caso de que la disolucin y
liquidacin del deudor se haya iniciado en
aplicacin de los supuestos previstos en el
literal b) del prrafo 24.2 del artculo 24 y
en el prrafo 28.4 del artculo 28, la Junta se
desarrollar en el lugar, da y hora sealados
en nica convocatoria. La Junta se podr instalar con la asistencia de cualquier acreedor
reconocido y los acuerdos se adoptarn con
el voto favorable del acreedor o acreedores
que representen crditos superiores al 50 %
de los crditos asistentes a la Junta de Acreedores. (...)

Actualidad Civil

49

Actualidad

Civil

Especial del mes

Artculo 97.- Nombramiento del liquidador y


aprobacin del Convenio de Liquidacin
(...) 97.4 En el caso de que dicha Junta no se
instale o instalndose no adopte el acuerdo
pertinente a la liquidacin, la Comisin
podr designar, de ocio, al liquidador
responsable, previa aceptacin de este. Si
no hay liquidador interesado, renuncia el
designado por la Comisin o queda sin efecto
su designacin de conformidad con el prrafo
120.5 del artculo120, se dar por concluido
el proceso.

Finalmente la Ley N. 30201 mediante la


Disposicin derogatoria de la Disposicin
Complementaria Derogatoria nica se derogan los artculos 30 y 31 y el numeral 36.2 del
artculo 36 de la Ley N. 27809, Ley General
del Sistema Concursal.

CONCLUSIN MS IMPORTANTE
El Procedimiento Concursal por Mandato Judicial ha quedado eliminado
por la Ley N. 30201, sustituyndolo
por un sistema de publicidad a travs
del Registro de deudores judiciales
morosos.
El hecho que se haya eliminado el Procedimiento Concursal por Mandato Judicial no
significa que el deudor que no seale bienes
libres de gravamen, en un proceso nico de
ejecucin o no seale bienes libres de gravamen en la etapa procesal de ejecucin forzada
de una sentencia derivada de un proceso de
conocimiento, abreviado o sumarsimo, no
se encuentren dentro de una manifestacin
externa de insolvencia, que es el fundamento

50

Instituto Pacfico

del artculo 26 de la Ley General del Sistema


Concursal, solo que el inicio del Procedimiento
Concursal, la cual debe ser solicitada por el
acreedor debiendo superar el crdito las 50
UIT y por lgica, ya han pasado los 30 das
desde su vencimiento. Al parecer se requerira
innecesariamente dos manifestaciones externas de insolvencia, por lo que en este caso
se requiere normas adicionales para hacerla
eficiente para la recuperacin de dicho crdito
en Sede Concursal.

4. Conclusin
En consecuencia, el Procedimiento Concursal
por Mandato Judicial ha quedado eliminado
por la Ley N. 30201, sustituyndolo por un
sistema de publicidad a travs del Registro de
deudores judiciales morosos.
Se inscribirn en el Registro de Deudores
judiciales morosos, el incumplimiento de las
acreencias originadas en resoluciones firmes
que declaren el estado de deudor judicial moroso, dentro de los cuales se encuentra tanto
el supuesto que el demandado no seale bien
libre de gravamen, en un proceso nico de ejecucin, cuya venta o remate le permita cumplir el mandato judicial de pago, o, cuando el
demandado no seale bien libre de gravamen
en la etapa procesal de ejecucin forzada de
una sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarsimo (artculo
692-A del Cdigo Procesal Civil), sin perjuicio
que el acreedor o acreedores posteriormente y
cumpliendo los requisitos de la Ley Concursal,
soliciten el inicio del Procedimiento Concursal
Ordinario.

Volumen 1 | Julio 2014