UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARAN

DETERMINAO DO VALOR DA TERRA NUA DA FAZENDA SO FRANCISCO

CURITIBA
2016

PEDRO CORDEIRO NEVES

DETERMINAO DO VALOR DA TERRA NUA DA FAZENDA SO FRANCISCO

Trabalho de graduao apresentado disciplina de

Avaliao e Percia de Imveis Rurais do Curso de
Engenharia Florestal, Setor de Cincias Agrrias da
Universidade Federal do Paran.
Orientador: Prof. Dr. Ana Paula Dalla Corte

CURITIBA
2016

SUMRIO

1 CLCULO DE NDICE AGRONMICO DA AVALIANDA.................................................4

2 DEFINIO DE IMVEIS SEMELHANTES......................................................................5
3 FATOR DE ELASTICIDADE..............................................................................................6
4 APLICAO DO FATOR DE ELASTICIDADE DA OFERTA (F.E.).................................7
5 NDICES EQUIVALENTES................................................................................................8
6 CLCULO DO VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTN/H INDEXADO).................9
7 SANEAMENTO AMOSTRAL...........................................................................................10
8 CLCULO DO VALOR DA TERRA NUA SANEADO.....................................................11
9 CLCULO DO VALOR DA TERRA NUA SANEADO TOTAL........................................11
10 INTERVALO DE CONFIANA (IC)................................................................................12
11 CAMPO DE ARBTRIO +-10%.......................................................................................12
12 CONCLUSO ................................................................................................................13
REFERNCIAS...................................................................................................................14

Elementos amostrais iniciais.

Amostra
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35

Municpio
Passos Maia
Faxinal dos Guedes
Ponte Serrada
Ponte Serrada
gua Doce
Vargem Bonita
Passos Maia
Lindia do Sul
Faxinal dos Guedes
Passos Maia
Ponte Serrada
Irani
Faxinal dos Guedes
Passos Maia
Ponte Serrada
Passos Maia
Passos Maia
Passos Maia
Vargeo
Ponte Serrada
Passos Maia
Vargeo
Passos Maia
Passos Maia
Passos Maia
Passos Maia
Passos Maia
Passos Maia
Passos Maia
Passos Maia
Vargem Bonita
Passos Maia
Passos Maia
Vargem Bonita
gua Doce

VTN/ha
R$ 12.964,77
R$ 12.147,88
R$ 36.996,52
R$ 13.482,54
R$ 14.261,00
R$ 6.406,13
R$ 10.699,84
R$ 4.644,42
R$ 6.280,71
R$ 6.667,93
R$ 25.725,27
R$ 8.095,59
R$ 8.435,47
R$ 7.467,66
R$ 10.703,55
R$ 5.717,45
R$ 11.636,36
R$ 7.933,88
R$ 8.494,83
R$ 18.887,82
R$ 23.428,82
R$ 13.368,72
R$ 19.431,92
R$ 28.115,86
R$ 30.500,00
R$ 8.264,46
R$ 16.363,64
R$ 8.181,82
R$ 2.727,27
R$ 22.314,05
R$ 13.216,49
R$ 4.338,84
R$ 22.314,05
R$ 5.691,70
R$ 9.536,07

Tipo
Oferta
Oferta
Oferta
Oferta
Oferta
Negcio
Negcio
Oferta
Oferta
Oferta
Oferta
Oferta
Oferta
Negcio
Oferta
Oferta
Negcio
Negcio
Negcio
Negcio
Oferta
Oferta
Oferta
Oferta
Negcio
Negcio
Negcio
Negcio
Negcio
Oferta
Negcio
Negcio
Negcio
Oferta
Oferta

Situao
Vicinal IV
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal IV
Vicinal II
Vicinal IV
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Asfalto

NA
0,349
0,270
0,585
0,317
0,587
0,292
0,315
0,252
0,228
0,231
0,527
0,445
0,246
0,301
0,288
0,198
0,306
0,216
0,230
0,369
0,477
0,298
0,466
0,542
0,619
0,270
0,403
0,270
0,180
0,489
0,407
0,207
0,477
0,270
0,418

i.a.
amostras
0,349
0,270
0,585
0,317
0,587
0,292
0,315
0,252
0,228
0,231
0,527
0,445
0,246
0,301
0,288
0,198
0,306
0,216
0,230
0,369
0,477
0,298
0,466
0,542
0,619
0,270
0,403
0,270
0,180
0,489
0,407
0,207
0,477
0,270
0,418

Primeiramente, deve-se determinar o ndice agronmico (i.a.) da propriedade

avalianda. O autor KOZMA (1984) props o uso da tabela desenvolvida por MENDES
SOBRINHO (1966), esta que relaciona as Classes de Capacidade de Uso com a Situao
da propriedade. A partir dos coeficientes existentes na tabela, possvel determinar o i.a.
da avalianda.
1) Clculo de ndice agronmico da avalianda
Percentuais de Capacidade de Uso (%)
rea Situao
1
2
3
4
5
6
7
8
i.a. avalianda
2165,8 Vicinal II 0,00 1,33 2,02 2,8 1,35 0,22 57 35,25
0,263

Como foi determinado um critrio de semelhana de 20%, deve-se definir o limite

inferior de 0,8 e superior de 1,2 em relao ao i.a. da avalianda. Todas as amostras fora
desse intervalo sero descartadas para a avaliao. Alm da distino de quais so ofertas
e quais so negcios. Para uma boa avaliao importante separar quais dados amostrais
so semelhantes ou homogneos, pois desta forma que possvel fazer comparaes
entre as amostras e a avalianda, alm de posteriormente fazer estimativas de valores.
Segundo MOREIRA (1984) esta homogeneizao se d pelo uso de ndices corretivos para
determinados atributos dos imveis rurais.
Como o objetivo deste trabalho trabalhar com um grau de fundamentao II ou III,
os dados das amostras devem ficar entre um intervalo de +-20% do i.a. da avalianda (LIMA
2006).

2) Definio de imveis semelhantes

i.a. avalianda
0,263
Fundamentao 3 e 2 +- 20%
LI
0,211
LS
0,316

Amostra
2
6
7
8
9
10
13
14
15
17
18
19
22
26
28
34

Municpio
Faxinal dos Guedes
Vargem Bonita
Passos Maia
Lindia do Sul
Faxinal dos Guedes
Passos Maia
Faxinal dos Guedes
Passos Maia
Ponte Serrada
Passos Maia
Passos Maia
Vargeo
Vargeo
Passos Maia
Passos Maia
Vargem Bonita

VTN/ha
R$ 12.147,88
R$ 6.406,13
R$ 10.699,84
R$ 4.644,42
R$ 6.280,71
R$ 6.667,93
R$ 8.435,47
R$ 7.467,66
R$ 10.703,55
R$ 11.636,36
R$ 7.933,88
R$ 8.494,83
R$ 13.368,72
R$ 8.264,46
R$ 8.181,82
R$ 5.691,70

Tipo
Oferta
Negcio
Negcio
Oferta
Oferta
Oferta
Oferta
Negcio
Oferta
Negcio
Negcio
Negcio
Oferta
Negcio
Negcio
Oferta

Situao
Vicinal II
Vicinal IV
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II

NA
0,270
0,292
0,315
0,252
0,228
0,231
0,246
0,301
0,288
0,306
0,216
0,230
0,298
0,270
0,270
0,270

i.a.
Situao
amostras
20 %
0,270
fica
0,292
fica
0,315
fica
0,252
fica
0,228
fica
0,231
fica
0,246
fica
0,301
fica
0,288
fica
0,306
fica
0,216
fica
0,230
fica
0,298
fica
0,270
fica
0,270
fica
0,270
fica

Aps a definio das amostras semelhantes, das 35 amostras iniciais, restaram 16.
Dentre as amostras restantes ser aplicado o fator de elasticidade da oferta (f.e.), sobre os
dados provenientes de ofertas. Para o clculo do f.e. necessrio dividir a mdia das
vendas sobre a mdia das ofertas. Para o clculo do f.e. sero usados todos os dados
amostrais, pois quando usado apenas as amostras consideradas semelhantes, o f.e. ficou
maior que 1 (1,017) e quando utilizado todos os dados, o f.e. foi de 0,821, o que
normalmente se esperado quando se calcula o f.e., um valor abaixo de 1.
3) Fator de elasticidade

Amostra
2
6
7
8
9
10
13
14
15
17
18
19
22
26
28
34

Municpio
Faxinal dos Guedes
Vargem Bonita
Passos Maia
Lindia do Sul
Faxinal dos Guedes
Passos Maia
Faxinal dos Guedes
Passos Maia
Ponte Serrada
Passos Maia
Passos Maia
Vargeo
Vargeo
Passos Maia
Passos Maia
Vargem Bonita

VTN/ha
R$ 12.147,88
R$ 6.406,13
R$ 10.699,84
R$ 4.644,42
R$ 6.280,71
R$ 6.667,93
R$ 8.435,47
R$ 7.467,66
R$ 10.703,55
R$ 11.636,36
R$ 7.933,88
R$ 8.494,83
R$ 13.368,72
R$ 8.264,46
R$ 8.181,82
R$ 5.691,70

Fundamentao 3 e 2 +- 20%
Mdia transaes
Mdia das ofertas
f.e. 20%

11.828,87
14.400,51
0,821

Tipo
Oferta
Negcio
Negcio
Oferta
Oferta
Oferta
Oferta
Negcio
Oferta
Negcio
Negcio
Negcio
Oferta
Negcio
Negcio
Oferta

Situao
Vicinal II
Vicinal IV
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II
Vicinal II

NA
0,270
0,292
0,315
0,252
0,228
0,231
0,246
0,301
0,288
0,306
0,216
0,230
0,298
0,270
0,270
0,270

i.a.
amostras
0,270
0,292
0,315
0,252
0,228
0,231
0,246
0,301
0,288
0,306
0,216
0,230
0,298
0,270
0,270
0,270

Este f.e. obtido utilizado para multiplicar e ajustar todos os dados provenientes das
ofertas.
4) Aplicao do fator de elasticidade de oferta (f.e.)
VTN/ha
i.a.
corrigido f.e.
Amostra
Municpio
VTN/ha
Tipo
Situao amostras
20%
2
Faxinal dos Guedes R$ 12.147,88 Oferta Vicinal II
0,270
R$ 9.978,52
6
Vargem Bonita
R$ 6.406,13 Negcio Vicinal IV
0,292
R$ 6.406,13
7
Passos Maia
R$ 10.699,84 Negcio Vicinal II
0,315
R$ 10.699,84
8
Lindia do Sul
R$ 4.644,42 Oferta Vicinal II
0,252
R$ 3.815,02
9
Faxinal dos Guedes R$ 6.280,71 Oferta Vicinal II
0,228
R$ 5.159,10
10
Passos Maia
R$ 6.667,93 Oferta Vicinal II
0,231
R$ 5.477,17
13
Faxinal dos Guedes R$ 8.435,47 Oferta Vicinal II
0,246
R$ 6.929,07
14
Passos Maia
R$ 7.467,66 Negcio Vicinal II
0,301
R$ 7.467,66
15
Ponte Serrada
R$ 10.703,55 Oferta Vicinal II
0,288
R$ 8.792,11
17
Passos Maia
R$ 11.636,36 Negcio Vicinal II
0,306
R$ 11.636,36
18
Passos Maia
R$ 7.933,88 Negcio Vicinal II
0,216
R$ 7.933,88
19
Vargeo
R$ 8.494,83 Negcio Vicinal II
0,230
R$ 8.494,83
22
Vargeo
R$ 13.368,72 Oferta Vicinal II
0,298
R$ 10.981,34
26
Passos Maia
R$ 8.264,46 Negcio Vicinal II
0,270
R$ 8.264,46
28
Passos Maia
R$ 8.181,82 Negcio Vicinal II
0,270
R$ 8.181,82
34
Vargem Bonita
R$ 5.691,70 Oferta Vicinal II
0,270
R$ 4.675,28

Para a determinao dos ndices equivalentes (i.e.), deve-se dividir o i.a. da

propriedade avalianda pelo i.a. das amostras. Desta forma, obtm-se o i.e. a 20%.
5) ndices equivalentes
i.a. avalianda
0,263
Fundamentao 3 e 2 +- 20%
i.a.
VTN/ha corrigido
Amostra Tipo
amostras
f.e. 20%
2
Oferta
0,270
R$ 9.978,52
6
Negcio
0,292
R$ 6.406,13
7
Negcio
0,315
R$ 10.699,84
8
Oferta
0,252
R$ 3.815,02
9
Oferta
0,228
R$ 5.159,10
10
Oferta
0,231
R$ 5.477,17
13
Oferta
0,246
R$ 6.929,07
14
Negcio
0,301
R$ 7.467,66
15
Oferta
0,288
R$ 8.792,11
17
Negcio
0,306
R$ 11.636,36
18
Negcio
0,216
R$ 7.933,88
19
Negcio
0,230
R$ 8.494,83
22
Oferta
0,298
R$ 10.981,34
26
Negcio
0,270
R$ 8.264,46
28
Negcio
0,270
R$ 8.181,82
34
Oferta
0,270
R$ 4.675,28

i.e.
20%
0,975
0,901
0,835
1,044
1,154
1,139
1,070
0,874
0,914
0,860
1,218
1,144
0,883
0,975
0,975
0,975

A partir do i.e. 20% possvel fazer a indexao do VTN/ha 20%. Para isto,
necessrio multiplicar o VTN/ha corrigido pelo f.e. 20% pelo i.e. 20%.
6) Clculo do Valor da Terra Nua Indexado (VTN/h indexado)
Fundamentao 3 e 2 +- 20%
VTN/ha
i.a.
corrigido f.e.
i.e.
VTN/ha
Amostra Tipo
amostras
20%
20% indexado 20%
2
Oferta
0,270
R$ 9.978,52 0,975
R$ 9.725,06
6
Negcio
0,292
R$ 6.406,13 0,901
R$ 5.773,02
7
Negcio
0,315 R$ 10.699,84 0,835
R$ 8.938,34
8
Oferta
0,252
R$ 3.815,02 1,044
R$ 3.983,70
9
Oferta
0,228
R$ 5.159,10 1,154
R$ 5.954,28
10
Oferta
0,231
R$ 5.477,17 1,139
R$ 6.239,28
13
Oferta
0,246
R$ 6.929,07 1,070
R$ 7.411,90
14
Negcio
0,301
R$ 7.467,66 0,874
R$ 6.528,42
15
Oferta
0,288
R$ 8.792,11 0,914
R$ 8.033,24
17
Negcio
0,306 R$ 11.636,36 0,860
R$ 10.006,59
18
Negcio
0,216
R$ 7.933,88 1,218
R$ 9.665,45
19
Negcio
0,230
R$ 8.494,83 1,144
R$ 9.718,90
22
Oferta
0,298 R$ 10.981,34 0,883
R$ 9.696,82
26
Negcio
0,270
R$ 8.264,46 0,975
R$ 8.054,54
28
Negcio
0,270
R$ 8.181,82 0,975
R$ 7.974,00
34
Oferta
0,270
R$ 4.675,28 0,975
R$ 4.556,53

* Observao: Os valores foram recalculados e continuaram iguais, segundo os clculos do

software Excel. Por exemplo, na primeira correo a amostra 34 foi corrigida por
R$4.558,39 e o calculado por mim continua sendo de R$ 4.556,53. Diferena de apenas
0,00041%.

10

Tendo indexado o VTN/ha possvel fazer o saneamento amostral. Ele serve par a
eliminao de dados suspeitos que apresentam grandes desvios em relao a mdia. Este
saneamento pode ser feito atravs de mdia aritmtica, desvio padro e entre outros
critrios, para este trabalho, foi escolhida a mdia aritmtica. Para isso feita a mdia dos
novos dados calculados. Ento, define-se novos limites inferior e superior, desta vez 30%
abaixo e a acima da mdia encontrada.
7) Saneamento amostral
Fundamentao 3 e 2 +- 20%
Mdia do VTN indexado
Desvio padro

LI
LS

7.641,25
1.952,43

Mdia Aritmtica 30%

5.348,88
9.933,63

Fundamentao 3 e 2 +- 20%
i.a.
Amostra Tipo
amostras
2
Oferta
0,270
6
Negcio
0,292
7
Negcio
0,315
8
Oferta
0,252
9
Oferta
0,228
10
Oferta
0,231
13
Oferta
0,246
14
Negcio
0,301
15
Oferta
0,288
17
Negcio
0,306
18
Negcio
0,216
19
Negcio
0,230
22
Oferta
0,298
26
Negcio
0,270
28
Negcio
0,270
34
Oferta
0,270

VTN/ha
corrigido f.e.
VTN/ha
Situao com
20%
i.e. 20% indexado 20% saneamento
R$ 9.978,52 0,975
R$ 9.725,06
R$ 6.406,13 0,901
R$ 5.773,02
R$ 10.699,84 0,835
R$ 8.938,34
R$ 3.815,02 1,044
R$ 3.983,70
fora
R$ 5.159,10 1,154
R$ 5.954,28
R$ 5.477,17 1,139
R$ 6.239,28
R$ 6.929,07 1,070
R$ 7.411,90
R$ 7.467,66 0,874
R$ 6.528,42
R$ 8.792,11 0,914
R$ 8.033,24
R$ 11.636,36 0,860
R$ 10.006,59
fora
R$ 7.933,88 1,218
R$ 9.665,45
R$ 8.494,83 1,144
R$ 9.718,90
R$ 10.981,34 0,883
R$ 9.696,82
R$ 8.264,46 0,975
R$ 8.054,54
R$ 8.181,82 0,975
R$ 7.974,00
R$ 4.675,28 0,975
R$ 4.556,53
fora

11

Aps o saneamento amostral, restaram 13 amostras, destas 6 so provenientes de

ofertas e 7 de negociaes.

Fundamentao 3 e
i.a.
Amostra amostras
2
0,270
6
0,292
7
0,315
9
0,228
10
0,231
13
0,246
14
0,301
15
0,288
18
0,216
19
0,230
22
0,298
26
0,270
28
0,270

2 +- 20%
Tipo
Oferta
Negcio
Negcio
Oferta
Oferta
Oferta
Negcio
Oferta
Negcio
Negcio
Oferta
Negcio
Negcio

VTN/ha
corrigido f.e.
20%
i.e. 20%
R$ 9.978,52 0,975
R$ 6.406,13 0,901
R$ 10.699,84 0,835
R$ 5.159,10 1,154
R$ 5.477,17 1,139
R$ 6.929,07 1,070
R$ 7.467,66 0,874
R$ 8.792,11 0,914
R$ 7.933,88 1,218
R$ 8.494,83 1,144
R$ 10.981,34 0,883
R$ 8.264,46 0,975
R$ 8.181,82 0,975

VTN/ha
indexado 20%
R$ 9.725,06
R$ 5.773,02
R$ 8.938,34
R$ 5.954,28
R$ 6.239,28
R$ 7.411,90
R$ 6.528,42
R$ 8.033,24
R$ 9.665,45
R$ 9.718,90
R$ 9.696,82
R$ 8.054,54
R$ 7.974,00

Com este novo conjunto de dados, tm-se a mdia da Terra Nua Saneada

8) Clculo do valor da Terra Nua Saneado

Fundamentao 3 e 2 +- 20%
VTN/ha saneado

R$ 7.977,94

A partir da nova mdia obtida calculado o valor total da avalianda, multiplicando a

mdia do VTN/ha saneado pela rea total.
9) Clculo do Valor da Terra Nua Saneado Total
Fundamentao 3 e 2 +- 20%
VTN/ha saneado
R$ 17.278.629,88

rea (ha)
2165,8

12

Com o valor total da avalianda possvel calcular um intervalo de confiana com

nvel de confiana de 80%. Estabelecendo assim a probabilidade do valor da avalianda
estar entre estes limites. Desta forma o IC representa o grau de preciso do trabalho.
10) Intervalo de Confiana (IC)
Mdia
7.977,94
t (gl;80%)
1,36
Desvio
1.506,05
n
13
LI - IC
LS + IC

7.411,45
8.544,44

R$ 16.051.713,54
R$ 18.505.546,21

Por fim, estabelece-se um campo de arbtrio de 10% sobre os limites inferior e

superior que fornece um provvel valor da avalianda. O uso dele deve ser justificado e
fundamentado pelo avaliador em caso de sua escolha.
11) Campo de Arbtrio (+-10%)
LI - CA
LS + CA

7.180,15
8.775,74

R$ 15.550.766,89
R$ 19.006.492,86

13

CONCLUSO
Ao fim da avaliao do valor da terra, chegou ao valor total para Fazenda So
Francisco de R$ 17.278.629,88, em uma rea de 2.165,8 ha. Dentro do intervalo de
confiana o valor da propriedade pode ficar entre R$ 16.051.713,22 e R$ 18.505.546,21.
Caso seja necessrio, o avaliador pode utilizar do campo de arbtrio de 10% desde que
devidamente justificado. Desta forma os valores mnimos e mximos para a propriedade
podem ficar entre R$ 15.550.766,89 e R$ 19.006.492,86, respectivamente.

14

REFERNCIAS
Material de aula da disciplina de Avaliao e Percia de Imveis Rurais, AS076 - Parte 2 Terra Nua de autoria da professora Ana Paula Dalla Corte