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no depende de otro
satisfaccin
personal
del
comprador, el
pacto
de
Dedicatoria
Este trabajo est dedicado a las personas que
desean
informarse
referente
los
temas
relacionados en el mbito del Derecho Civil Contratos que atraviesan en todos los pases.
Es por eso que realizamos esta investigacin para
que cada da los lectores se informen acerca de la
problemtica que se viene dando en lo que es
referente a los contratos de compra venta.
Agradecimiento
A Nuestros padres. A Dios, por estar presente en
cada paso realizado, fortalecer nuestros corazones e
iluminar nuestras mentes, el de alcanzar el xito con
sacrificio y civismo.
PROLOGO
La monografa presentada va a tratar sobre el contrato de compra venta que es un
tema amplio que daremos a conocer a los lectores que estn interesados en saber
tanto su definicin, como las diferencias hay en el contrato de compra venta con
otros contratos puesto que tambin iremos conociendo ms puntos que se van
hacer desarrollar, para tener conocimiento en cmo actuar ante un contrato de
compra venta en litigio que acciones correspondientes deber interponer el
comprador, as como tambin en el caso de una compra venta de bien ajeno como
actuar en caso que el interesado en adquirir el bien haya sido el perjudicado, otro de
los puntos ms importantes es la facultad de agregar pactos que le resulten
favorables tanto para el vendedor como el comprador en el contenido del contrato,
as como tambin aquellas personas que estn interesadas en adquirir algn bien
sea mueble o inmueble tenga conocimiento de aquellos pactos que estn prohibidos
en la incorporacin del contenido del contrato.
El principal objetivo, es tocar todos los puntos que se encuentra comprendidos en la
monografa con la finalidad de conocer el contrato de compra venta. En cuanto al
mtodo seguido, hemos de sealar que, la informacin que se encuentra en la
monografa trabajada, se ha extrado de diversos libros que hablan con respecto del
tema a conocer y fuentes extradas de Internet. Por otra parte, esperamos que logren
entender el tema de contratos de compra venta ya que es un tema amplio e
importante de conocer en caso de que est interesado en adquirir algn bien sea
mueble o inmueble y sepa si el vendedor est actuando de buena fe ante la
celebracin del contrato y no le perjudique ante la mala fe que pueda actuar, como
tambin a los estudiantes de derecho para que tengan conocimiento de que trata un
contrato de compra venta y cmo podemos actuar ante la afectacin de su
patrocinado. Para finalizar hemos realizado un resumen de todo lo que comprende los
contratos de compra venta para que sea fcil de entender el tema que le estamos
haciendo llegar para su conocimiento.
NDICE
Captulo I: Definicin
1.2. Concepto
10
10
10
10
10
12
12
12
12
12
13
13
13
14
16
4.4.2. Es principal
16
16
16
4.4.5. Es oneroso
16
4.4.6. Es obligacional
16
4.4.7. Es conmutativo
16
4.4.8. Es consensual
16
18
5.5.2. El consentimiento
18
5.5.3. El bien
18
19
19
19
20
20
21
21
22
23
5.5.13. El precio
23
24
24
24
24
25
25
27
28
29
compra venta
34
35
35
36
38
39
40
42
46
47
47
48
49
52
52
53
54
Conclusiones
Recomendaciones
Bibliografa
Anexos
55
CAPTULO I
DEFINICIN
1.2. CONCEPTO
Es el contrato, mediante el cual una persona, denominada vendedor, obliga a
transferir a otra, denominada comprador, la propiedad de un bien a cambio del pago
de un precio en dinero.
La definicin la encontramos en el art. 1529 del C.C. que dice: Por la compraventa el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a pagar
su precio en dinero.
El vendedor se obliga dice este artculo, no dice vende. En realidad en la
compraventa existe la obligacin de vender.
Es el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, se obliga a transferir
la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el
pago de un precio cierto en dinero. 1
La compra venta produce una obligacin a cargo del vendedor, a transferencia de la
propiedad se desdobla, segn sea el bien mueble o inmueble. Para estos ltimos,
basta el consentimiento, para los muebles es necesario la entrega.
El objeto de la compra venta es el cambio de mercancas contra dinero. Es un
contrato bilateral, en el que una de las partes (el vendedor) se compromete a
transferir un objeto patrimonial al patrimonio de la otra parte (el comprador). En el
cual se compromete al pago de una suma de dinero.
El contrato de compraventa es uno con prestaciones recprocas que debe de
cumplirse simultneamente, por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad
de un bien al comprador y ste a pagar el precio en dinero.
En otras palabras el contrato de compra venta se da cuando el vendedor o oferente
que viene hacer el titular de un bien mueble o inmueble o sea su representante que
lo realice tiene la obligacin de transferir el bien al comprador o destinatario de la
oferta que es la persona interesada en adquirir el bien siempre y cuando este pague
la suma del dinero dependiendo los pactos que han acordado en la forma de pago,
este contrato puede ser celebrado con formalidad o sin formalidad, pero lo ms
seguro para ambas partes es celebrarlo con formalidad esto dara ms seguridad
para ambos en caso que se cometa alguna irregularidad en el contrato.
1 Leopoldo
CAPITULO II
DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS
[10]
CAPTULO III
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS
DE COMPRA VENTA
[12]
[13]
[14]
CAPITULO IV
CARACTERES JURDICOS DE LA
COMPRA VENTA
[16]
CAPITULO V
ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE LA
COMPRA VENTA
[19]
Este contrato se aplica en el caso que el comprador dude que no sea el bien que
requiere por lo que no se dar el perfeccionamiento del contrato hasta asegurar que
sea el bien adecuado para que forme parte de su patrimonio.
5.5.7. Compra venta sobre Muestra
Podemos manifestar que la compraventa sobre muestra es Cuando los contratantes
se ponen de acuerdo para la celebracin del contrato, sin tener a la vista el objeto
mismo, sino slo una parte desprendida del objeto que se llama muestra.
En esta modalidad de compraventa, la condicin, suspensiva no es subjetiva, sino
objetiva. Se trata de que entre las muestras y el bien haya correspondencia fsica. Si
la muestra no corresponde al bien vendido, no hay venta, pero si corresponde, ya no
hay derecho a reclamo.
Esta modalidad de la compraventa est legislada en el art. 1573, que dice Si la
compra venta se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolucin del
contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el
comercio. 3
Esto implica que el comprador puede optar por esta modalidad de compra venta a
prueba que el vendedor le facilite las pruebas del bien que se va adquirir en caso de
que el bien no sea igual como lo propuso en la prueba el comprador puede realizar la
resolucin del contrato de compra venta sobre muestra.
5.5.8. Compra venta de Cosas Litigiosas
Es factible vender los bienes sobre los cuales se discute la propiedad o cualquier otro
derecho real.
Para la venta de cosa litigiosa, se necesita que quien ha adquirido tenga
conocimiento del proceso, porque de otra manera se estara sorprendiendo la buena
fe del comprador, especialmente en los bienes muebles.
3 COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA. ART. 1573 Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene
derecho a la resolucin del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el
comercio.
Csar Fernndez Fernndez
El ARTCULO bajo comentario se refiere a la compraventa sobre muestra, en la cual tanto el vendedor como el
comprador celebran el contrato teniendo en especial consideracin una muestra del bien materia del contrato que
el vendedor ha ofrecido y puesto a disposicin del comprador, y que este ltimo ha manifestado su plena
conformidad.
Precisamos que el vendedor deber cumplir con entregar al comprador bienes idnticos al ofrecido en la muestra,
es decir, debern guardar plena conformidad con la muestra. Caso contrario, el comprador est en su legtimo
derecho de rechazar la mercadera. CODIGO CIVIL COMENTADO. Tomo VIII Editorial: gaceta jurdica.
[20]
no hay derecho a reclamar por parte del comprador ni del vendedor. La compra venta
se ha hecho tal como es, en bloque. Esto se puede hacer porque en nuestra patria
no existe una titulacin bien llevada. Esta compraventa ad corpus, en bloque, es una
figura usual en la compraventa inmobiliaria y est ubicada en el art. 1577 del C.C.
que dice: Si e bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su
extensin o cabida, aun cuando sta se indique en el contrato, el comprador debe
pagar la totalidad del precio a pesar de que compruebe que la extensin o cabida
real es diferente.
Sin embargo, si se indic en el contrato la extensin o cabida y la real difiere de la
sealada en ms de una dcima parte, el precio sufrir la reduccin o el aumento
proporciona.
Si no se dice que la compraventa es ad corpus o por extensin o cabida, se presume
que ha sido ad corpus, segn lo ha establecido por la doctrina.
Funciona la clusula ad corpus, slo en cuanto a la medida de la extensin, pero no
en lo relativo a la naturaleza o calidad del objeto, en cuyo caso puede haber error o
dolo.
5.5.11. Compraventa por Extensin o Cabida
La figura contraria a la compraventa ad corpus, es la venta por extensin o cabida,
llamada tambin sobre medida, en la cual hay derecho a reclamo. El comprador tiene
derecho a reclamar, porque la extensin o cabida, ha sido condicin esencial del
contrato, puesto que ha querido comprar o vender slo en determinado nmero de
metros. Si hubiera ms o menos extensin hay derecho a reclamar por parte del
comprador o vendedor. Para este efecto, debera agregarse en una clusula del
contrato, la expresin: Quedando entendido que la compraventa es por extensin o
cabida.
Como hemos dicho anteriormente la venta por extensin o cabida da derecho a
reclamo, mientras que la de ad corpus, no da ese derecho. Al respecto se presentan
dos alternativas.
a) Si la diferencia no excede de un dcimo, es decir, que es mnimo el perjuicio y,
por tanto, las consecuencias tambin son mnimas, hay derecho a reclamar
hasta el 10 % de diferencia, pero no se puede pedir la rescisin, que es un
factor pernicioso en el contrato.
b) En el caso de que la diferencia sea superior al dcimo, la situacin es ms
grave, y el legislador le da al comprador el derecho de reclamar la reparacin
del dao o la rescisin de contrato. La solucin es alternativa segn los arts.
1574 y 1575 del C.C. que dicen:
[22]
b) Que sea verdico.- Es decir, que debe responder al valor real de la cosa.
[23]
A contado, cuando se paga el precio total en un solo acto, que se puede hacer
en las compras de menor volumen y por quienes tienen recursos econmicos
suficientes.
A plazos, sobre todo en las ventas de gran volumen, en las cuales el precio es
pagadero en determinado lapso, principalmente en la venta de inmuebles y
artefactos del hogar elevado precio.
[24]
Segn el art. 1546, concordante con el art. 1235, las partes pueden fijar el precio
de tal modo que el monto en moneda nacional, sea referido a ndices de reajuste
automtico que fije el Banco Central de Reserva del Per, a otras monedas a
mercancas, a fin de mantener dicho monto en valor constante.
5.5.17. Precio Normalmente establecido por el Vendedor
Que se fija en los bienes que el vendedor vende habitualmente, cuando las partes
no han determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo (art.
1547).
5.5.18. Precio de Remate
Que consiste en un acto de pblica subasta donde la mayor oferta es a que
determina el precio. Esta figura es muy peligrosa porque el vendedor puede
enviar a un testaferro que infle y eleve el precio. El comprador tendra que pagar
este precio, por lo que no es recomendable.
[25]
CAPITULO VI
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE
DOMINIO EN LA COMPRA VENTA
6.1. Definicin
Uno de los aspectos principales que regula el Cdigo Civil es el relativo a la
compraventa y la transmisin de propiedad de bienes.
Segn el artculo 1529 define El contrato de compraventa estableciendo: Por la
compra venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien a comprador
y ste a pagar su precio en dinero. 4
Este artculo conserva el carcter consensual de la compraventa, en tanto que, como
contrato, queda perfeccionado con el consentimiento sobre el bien vendido y el
precio.
Se desprende de su texto, que la compraventa no es por s misma un contrato
traslativo, ya que por la compra venta el vendedor no transfiere el bien, sino slo se
obliga a transferirlo al comprador.
Se colige igualmente de l, que por la compraventa se crean obligaciones de dar (la
propiedad del bien a cargo del vendedor y una suma de dinero por parte del
comprador), pero no surge necesariamente un derecho real a favor del comprador.
Se colige igualmente de l, que por la compraventa se crean obligaciones de dar (la
propiedad del bien a cargo de vendedor y una suma dinero por parte del comprador),
pero no surge necesariamente un derecho rea a favor del comprador.
Por tanto, en el nuevo rgimen civil, debe continuar distinguindose entre el ttulo de
adquisicin y el modo de adquirir.
El ttulo, es el acto jurdico que algunas veces se encuentra como antecedente del
hecho o acto de adquisicin y el modo es el hecho o acto que da nacimiento a la
adquisicin y el modo es el hecho o acto que da nacimiento a la adquisicin. La
tradicin o la inscripcin en el registro de la propiedad, constituyen los modos de
adquisicin, en tanto que la venta, la donacin y la permuta que les sirven de
antecedente, constituye el ttulo.
En el cual veremos cules son los modos de adquirir en el nuevo ordenamiento
jurdico civil.
4 DEFINICIN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA. ART. 1529 Por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a pagar su precio en dinero.
Manuel De la Puente y Lavalle
Segn Badenes, con la expresin "compraventa" se menciona una tipificacin caracterstica. La palabra venta y
la palabra compra estn indisolublemente unidas y solo representan dos aspectos de una misma verdad
conceptual. An ms, se podra decir simplemente venta o se podra decir simplemente compra, porque la
primera comporta correlativamente la segunda y viceversa. CODIGO CIVIL COMENTADO. Tomo VIII Editorial:
gaceta jurdica
[27]
Para ello es necesario determinar que bienes pueden ser objeto del contrato de
compraventa. Con arreglo al artculo 1529 del Cdigo Civil vigente, pueden venderse
no slo las cosas materiales, sino tambin los derechos incorporales
Ello se desprende de la sustitucin del vocablo cosa empleado en el artculo 1383
del Cdigo Civil derogado, por el trmino bien que tiene mayor alcance, pues
abarca tanto los bienes materiales como los inmateriales y que es utilizado en el
artculo 1529 del texto civil vigente.
6.6.2. TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRAVENTA
Se ha expresado anteriormente, que por la compra venta, el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador.
El solo intercambio de voluntades, perfecciona a transferencia de la propiedad
inmobiliaria.
La obligacin de dar, puede consistir no slo en la obligacin de transferir la
propiedad, sino tambin el uso de la posesin o la restitucin del bien ajeno
Se contraen las obligaciones de dar, entre otros, los siguientes deudores:
A) El vendedor, de transferir al comprador la propiedad de un inmueble (artculo
1529).
B) El arrendador, de transferir el uso de un bien al arrendatario (artculo 1666).
C) El comodatario, de devolver al comodante el bien que ste le dio en comodato
(artculo 1738 inc. 5).
D) El vendedor de un inmueble ajeno, de transmitirle la propiedad del bien al
comprador (art. 1537).
Si bien el caso (a) es admisible que el acreedor de la obligacin de dar (el
comprador) adquiere la propiedad del bien, no parece razonable establecer que tal
obligacin haga propietario a los acreedores de las otras formas de las obligaciones
de dar, as en los casos (b) y (c), no se da esta situacin, por cuanto el objeto de
dichos contratos no es el de transmitir la propiedad, sino el uso de, y tampoco en el
caso (d), debido a que el vendedor de un bien inmueble ajeno no puede cumplir con
su obligacin de dar (transferir la propiedad) si el bien no le pertenece.
El concepto de enajenar es ms preciso y se refiere nicamente a la transmisin de
la propiedad.
Por tanto, la obligacin de enajenar equivale a la obligacin de dar en propiedad.
El comprador se convierte en propietario por haber perfeccionado su adquisicin
(artculo 949), salvo lo dispuesto en el artculo 1135 del Cdigo Civil, que en cierta
[28]
[29]
Qu ocurre con los derechos del expropietario que puede haber entregado la cosa
al dueo del establecimiento a ttulo de comodato, de depsito, de consignacin o
para su reparacin, mediante un contrato de obra? Qu ocurre si se venden en el
establecimiento pbico cosas mueves robadas o perdidas?
La situacin jurdica de esta persona, a quien el Cdigo intencionalmente denomina
como el perjudicado, (toda vez que ya no es propietario) es la siguiente:
a) No puede intentar accin reivindicatoria, desde que esta accin corresponde a
su propietario y tal condicin le asiste a quien compr de establecimiento
pblico.
b) Tiene expedita las acciones civiles (daos y perjuicios) y penales (estelionato
y reparacin civil) contra quien vendi la cosa indebidamente.
[30]
8 ADQUISICIN DE BIENES EN LOCALES ABIERTOS AL PBLICO. ART. 1542 Los bienes muebles
adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico no son reivindicables si son amparados con facturas o plizas
del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que
correspondan contra quien los vendi indebidamente.
Leon; Ral Amaya Ayala
Segn lo establecido en el ARTCULO 948 del Cdigo Civil, quien de buena fe y como propietario recibe de otro
la posesin de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de la facultad
para hacerlo. Sin embargo, se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin de la
ley penal. No obstante ello, el ARTCULO bajo comentario establece que no son reivindicables los bienes
muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico. Como este dispositivo no hace ninguna distincin
respecto a la procedencia de los bienes consideramos que en l se comprenden incluso bienes perdidos o
robados, lo cual permite concluir que el ARTCULO 1542 establece una excepcin a la limitacin prevista en el
ltimo prrafo del referido ARTCULO 948. Por eso estamos convencidos de que la irreivindicabilidad funciona
aun cuando el comprador no acte de buena fe, es decir a sabiendas del origen del bien.
CODIGO CIVIL COMENTADO. TOMO VIII. Editorial: gaceta jurdica
[31]
[32]
CAPITULO VII
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
7.1 DEFINICION
8.1 Estas obligaciones no se refieren a las que emanan de los contratos, sino a
las obligaciones legales que se imponen al vendedor y comprador.
9.1 El vendedor puede tener un sinnmero de obligaciones convencionales pero
legalmente tiene las siguientes:
10.1
1.- perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre la cosa materia
del contrato. Obligacin visceral del vendedor es la de transmitir al comprador
el dominio de la cosa (art. 1549).
11.1
ARTCULO 1549.- Es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien.
12.1
2.- entregar la cosa que vende en el estado en el que se encuentra en
el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios. Obligacin
incorporada al concepto mismo de la compra venta (art. 1550). La entrega de
la cosa va implicada a la naturaleza de la compraventa. Si se trata de
inmuebles, la entrega es simblica, basta el simple consentimiento, porque la
escritura pblica no es requisito, y si se hace, es por seguridad, mientras que
en los bienes muebles, es necesaria la entrega material o tradicin.
13.1
3.- garantizar la calidad y el estado de la cosa que vende. Si una
persona compra es para servirse de la cosa si tiene un vicio oculto, el
vendedor responde por la calidad y estado del bien que se transmite, para
cuyo efecto existe la accin redhibitoria.
14.1
La accin redhibitoria no es privada de la compraventa, sino que
funciona en todo contrato oneroso. Pero no basta la entrega, ni que la cosa
tenga vicio oculto, sino le conviene que el vendedor tenga tranquilidad el
disfrute.
15.1
4.- responsabilizarse por la eviccin y el saneamiento. El vendedor est
obligado a proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en
caso de que un tercero le disputase la cosa, alegando mayor derecho. Es el
deber del vendedor defender al comprador, cuando un tercero, que pretende
tener mejor derecho, le disputase la cosa. El saneamiento es una
consecuencia de la eviccin y consiste en que si un tercero reivindica el bien,
el vendedor restituye el precio, paga los intereses y daos y perjuicios (art.
1503 al 1512 del C. C).
16.1
Esta garanta es para el comprador de buena fe, o sea, que ignora una
cosa con vicio oculto.
[34]
17.1
18.1
19.1
[35]
26.1
El vendedor no solo est en la obligacin de entregar la cosa, sino que
el bien tiene que satisfacer los fines que justifican su adquisicin, lo que ocurre
solamente cuando responde a las exigencias del comprador. Si tiene algn
vicio oculto, el comprador tiene dos facultades: resolucin del contrato o
rebaja del precio. Estas opciones son alternativas, se opta por una de ellas.
27.1
Esta garanta de saneamiento por vicio oculto o redhibitoria, desdobla
en la accin resolutoria y de rebaja de precio, se halla en el art. 1503 del C. C.
que dice:el transferente esta obligado al saneamiento por los vicios ocultos
existentes al momento de la transferencia, el art. 1511 que dice: el
adquiriente puede pedir, en razn del saneamiento a que esta obligado el
transferente, la resolucin del contrato. Y en el art. 1513 que dice: el
adquiriente puede puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale
de menos, por razn de vicio, en el momento de ejercer la accin de pago,
teniendo en cuenta la finalidad de su adquision, sin perjucio del derecho que
contempla el art. 1512 inc. 5, que se refiere a la indemnizacin de daos y
perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la
existencia de los vicios.
28.1
Esta garanta, se encuentra en todo los contratos onerosos donde hay
transferencia de propiedad, uso o posesin. Por esta razn el titulo XV de la
seccin primera del libro VII del cdigo civil, se ocupa de manera general de
las obligaciones de saneamiento.
29.1
El funcionamiento de la acciones resolutoria y de rebaja de precio o
quanti minoris, esta sujeto a un plazo determinado. La figura redhibitoria solo
puede ejercitarse en un plazo de 3 meses, si se trata de bienes muebles y de
6 meses si se trata de bienes inmuebles, segn lo establece el art. 1514 del C.
C., pasados los cuales ya no hay derecho a reclamo. Dichos plazos se
computan desde el momento de recepcin del bien.
30.1
Existe vicio oculto en las ventas judiciales?. La accin no tiene
lugar cuando la venta es judicial, por tanto, solo funciona en la compraventa
convencional. No funciona en la venta judicial, porque esta es forzosa, por
mandato de la ley, por subasta pblica, por ejecucin de deudas, etc.
7.4 ELEMENTOS DE LOS VICIOS OCULTOS:
31.1
Los elementos que entran en juego en los vicios ocultos son los
siguientes:
a) Debe ser de cierta gravedad.- no existira razn para que un comprador
descubriendo un vicio oculto mnimo plantee un proceso. El poder judicial,
[36]
debe utilizar en tanto que los intereses perjudicados sean de cierta gravedad y
cuando ha habido una quiebra de inters.
32.1
En todo caso, segn el art.1515 10, cuando se trata de vicios de poca
importancia, el transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la
oferta es rechazada por el adquiriente, este puede intentar solo la accin
estimatoria, perdiendo la redhibitoria.
b) Que afecte bienes muebles o inmuebles transferidos a titulo oneroso (art.
1484).
c) Que los vicios existan paralelamente o con anterioridad a la transmisin del
dominio.- el vendedor no responde por vicios que representen despus de la
transferencia, ya que cuando la entrego la cosa, esta no tenia vicio oculto.
d) Buena fe del comprador.- no hay lugar a la garanta de saneamiento si el
comprador acta de mala fe o sabiendo que la cosa adoleca de vicio oculto,
ya que sera contrario a la equidad y la justicia, que alguien reclamara
conociendo el vicio de la cosa.
33.1
Esta garanta se presume, pues se encuentra en la ley (art. 1486 y
1503). No es necesario poner en una clausula del contrato. Es una garanta legal,
solo se pone por prctica. Para que no funcione, es necesario que en el contrato
se exprese que el comprador renuncia a la accin redhibitoria y asume una
situacin aleatoria. Dicha renuncia al saneamiento, de acuerdo a lo dispuesto por
el art. 1520, es nula cuando el transferente acta con dolo o culpa inexcusable
respecto a la existencia de vicios del bien al momento de celebrarse el contrato o
de pactarse la renuncia.
34.1
El cdigo establece que se puede ampliar, restringir o suprimir la
obligacin de saneamiento por vicio oculto (art. 1489).
35.1
Hay un caso especifico de vicio oculto que se refiere a la transferencia
de animales, tratado en los art. 1506 del c. c. el vicio oculto de uno de los
animales, da lugar a responsabilidades respecto de este animal, salvo que la
transferencia sea en bloque, como por ejemplo: un tiro, una yunta, una pareja, un
juego o anlogos.
36.1
En la transferencia de animales, el saneamiento por vicio oculto, se
regula por leyes especiales o en su defecto, por usos, de conformidad con lo
10 VICIOS DE POCA IMPORTANCIA. ART.
1515: Cuando se trata de vicios de poca importancia, el
transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquirente, este puede
intentar solo la accin estimatoria, perdiendo la redhibitoria...Javier lsmodes TalaveraToda vez que el Cdigo
Civil no define expresamente qu es un vicio de poca importancia, entenderemos que se trata de aquel que, una
vez advertido por el adquirente, puede ser subsanado por el transferente cuando este as lo cree. CODIGO CIVIL
COMENTADO.TOMO VII. Editorial: gaceta jurdica
[37]
[40]
[41]
49.1
50.1
51.1
52.1
53.1
54.1
55.1
CAPITULO VIII
56.1
57.1
OBLIGACIONES DEL
COMPRADOR
11 EFECTOS DE LA RESOLUCIN POR FALTA DE PAGO. ART. 1563 La resolucin del contrato por
incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una
compensacin equitativa por el uso del bien ya la indemnizacin de los daos y perjuicios, salvo pacto en
contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a ttulo de indemnizacin, algunas de
las armadas que haya recibido, aplicndose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con
clusula penal.
Manuel Muro Rojo
Lo primero que debe delimitarse en relacin a esta norma es su mbito de aplicacin, es decir a qu supuestos
de incumplimiento del comprador se refiere.
Considerando que los ARTCULOS 1559, 1560 Y 1561 contienen hiptesis relacionadas con la existencia de un
saldo del precio a cargo del comprador.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO VIII. Editorial: gaceta jurdica
[43]
63.1
Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a
titulo de indemnizacin, algunas de las armadas que haya recibido,
aplicndose en este caso las disposiciones pertinentes sobre la obligacin con
clausula penal.
64.1
Este derecho consagra el principio fundamental de que en todo contrato
a titulo oneroso, en el cual se produce la resolucin o la rescisin por accin
de uno de los sujetos, el otro tiene la facultad de exigir el resarcimiento de su
menoscabo patrimonial; por tanto, el comprador no responde, cuando la
resolucin o rescisin se produce por caso fortuito o fuerza mayor.
65.1
Cuando se rescinda el contrato de compraventa de muebles y hay un
tercero adquiriente de buena fe, el legislador resuelve en beneficio del nuevo
comprador, segn el art. 948 del C. C., que establece que Quien de buena fe
y como propietario recibe de otro la posesin de una cosa mueble, adquiere el
dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de facultad para
hacerlo. Se excepta de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con
infraccin de la ley penal.
66.1
En sntesis, tratndose de bienes muebles, quien recibe el bien de
buena fe, habindolo adquirido de conformidad con el art. 1542 del C. C., es el
propietario, aunque el enajenamiento carezca de facultad para hacerlo, salvo
que tenga procedencia ilcita y no hayan sido adquiridos segn la norma
indicada.
a) COMPRAVENTA A PLAZOS
67.1
En una sociedad como la nuestra, en que la mayora no pueden
satisfacer de inmediato sus necesidades, el crdito es muy imprtate. Su
funcin es de carcter vital en el engranaje social, es en ese cierto modo, la
democratizacin de la compraventa, pues, la pone al alcance de todos los que
no pueden hacerlo al contado.
68.1
Esta institucin que pareciera responder a un estimulo de carcter
humano, en la realidad tiene un origen de carcter econmico, basado en la
competencia comercial. Los propios vendedores, desde muchos aos atrs,
se dieron cuenta que la mejor forma de atraer al comprador, es la venta a
plazos, rodendola de una serie de atractivos.
69.1
Una exageracin de la compraventa a plazos, conduce a la inflacin, es
como un espejismo que engaa y agrava la economa familiar, porque
personas de escasos recursos econmicos, se comprometen demasiado y
asumen obligaciones que perjudican su presupuesto familiar; por eso en un
[44]
76.1
La compraventa de bienes a crdito, esta sujeto en cuanto a su
resolucin a los art. 1561 y 1562 del cdigo civil.
77.1
Seala el art. 1561, que en caso de la compraventa a plazos, puede
pedirse la resolucin, si el comprador deja de pagar hasta tres cuotas. Esta es
una norma subsidiaria a la del contrato entre las partes en el que puede
sealarse un nmero diferente. Cuando la ley dice tres cuotas, lo hace en
silencio de las partes, porque este art. 1561, no es de carcter pblico. Por
otro lado puede exigirse el pago judicialmente. Una va excluye a la otra.
78.1
El art. 1562, establece que el vendedor no tiene derecho a la resolucin
del contrato, sino a cobrar el crdito, si el comprador pago mas de la mitad del
precio. Es nulo todo pacto en contrario. La razn que ha tenido el legislador
para dictar esta norma, es evitar la resolucin, que es un factor perturbador de
la paz social. No desea la resolucin cuando la responsabilidad del comprador
es menor, porque ya ha pagado una parte importante del precio y el vendedor
ha cobrado un volumen considerable. En este caso, el acreedor tiene derecho
solo a cobrar el crdito.
79.1
Hay una formula que se utiliza en la compraventa de bienes muebles e
inmuebles, llamada la reserva de dominio. Se ha discutido mucho sobre esta
particular, se ha dicho, que es un concepto contradictorio, porque la
compraventa, es esencialmente traslativa de dominio y por tanto, no debe
aceptarse la reserva del mismo; pero ella es posible, solamente dejando
suspendido el dominio, hasta una circunstancia determinada, ya que no se
elimina el desplazamiento del bien, objeto del contrato.
80.1
Esta reserva de dominio no se presume, de modo que tiene que ser
pactada expresamente, porque todo contrato de compraventa, se produce con
el desplazamiento de dominio sobre el bien. Por tanto, esta reserva de
dominio, es una excepcin, que en derecho tiene que ser expresa.
81.1
Esta figura est contemplada por el art. 1583 del C. C., como parte de
los pactos que pueden integrar la compraventa, condicionada a que el precio
este totalmente pagado. Adems, el vendedor puede reservarse parte del
precio para resarcirse de posibles daos y perjuicios. De otro lado el
[46]
98.1
8.4 PACTO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD
99.1
Es aquel en el que el vendedor se reserva la propiedad de bien hasta
que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de el, aunque el
bien haya sido entregado al comprador.
100.1
Este pacto se encuentra legislado en el art. 1583, que adems de lo
anteriormente expuesto, establece que el comprador asume el riesgo de la
prdida o deterioro del bien, desde el momento de la entrega. Igualmente, que
el comprador adquiere automticamente el derecho de propiedad del bien con
el pago del precio convenido.
101.1
De otro lado a tenor del art. 1584, la reserva de la propiedad es
oponible a los acreedores del comprador solo si consta por escrito que tenga
fecha cierta anterior al embargo, y si se trata de bienes inscritos, la reserva de
la propiedad es oponible a terceros, siempre que el pacto haya sido
previamente registrado.
8.5 PACTO DE RETRO VENTA
102.1
Legislado por el art. 1586 del C. C., que dice:Por la retroventa el
vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin
necesidad de decisin judicial.
103.1
El pacto de retroventa, en la doctrina se llama retracto convencional o
facultad de conservar la cosa vendida. Debe ser establecido expresamente en
el contrato. La retroventa, es la oportunidad que la ley otorga al vendedor para
recuperar el bien que ha vendido.
[49]
104.1
Este pacto trata de que el comprador recupere el bien que vendi de
urgencia, dentro del tiempo y las condiciones establecidas por la ley, que
segn el art. 1588 es de dos aos, tratndose de inmuebles y de un ao, en el
caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor, computados
a partir de la celebracin de la compraventa.
105.1
En caso de que las partes hayan pactado, un plazo mayor o lo hayan
prorrogado, se considera reducido al plazo legal.
106.1
Por otra parte, el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el
vendedor le reembolse las mejoras necesarias y tiles.
107.1
El pacto de retroventa, a tenor de lo dispuesto por el art. 1591, es
oponible a terceros, cuando aparece inscrito en el registro correspondiente
(registro de la propiedad inmueble).
108.1
La retroventa dificulta la circulacin de la riqueza, porque la
compraventa queda bajo una condicin resolutoria. A nadie le va a ser posible
comprar un bien con este pacto, que no consolida la propiedad adquirida.
109.1
110.1
111.1
8.6 OTROS PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA
112.1
a) Cmputo del Plazo
113.1
De acuerdo con el artculo 1587 del Cdigo Civil, el vendedor puede
ejercer el derecho de la resolucin que contiene el pacto de retroventa dentro
de los siguientes plazos:
114.1
Por esta razn, las partes que intervienen en un contrato de
compraventa pueden establecer los plazos menores, peor nunca mayores de
los que establece la ley; de lo contrario quedarn reducidos al plazo legal.
115.1
b) Deberes y derechos de las partes
[50]
116.1
c) Derechos de terceros de buena fe protegido por la ley
La ley, usando un criterio de justicia y de seguridad, protege los intereses de
los terceros que contraten con el comprador de un bien sujeto a u pacto de
retroventa, siempre y cuando el tercero tenga buena fe.
V. gr.: Si A vende a B un inmueble con un pacto de retroventa y luego B lo
vende a C, en el caso que A resuelva el contrato, no podr recuperar el bien si
C desconoca la existencia del pacto de retroventa. Sin embargo, si este pacto
se inscribi en el registro de propiedad inmueble donde se ubica el bien y
esta inscripcin es anterior a la que Ce realiz por su derecho, entonces la
buena fe de C queda descartada; pero consiguiente, deber devolver el
inmueble a A, ya que la ley presume que todos conocen el contenido de los
registro pblicos. Esta es una presuncin.
Este tipo de pacto se puede aplicar en el caso que el bien materia de la
compraventa sea perseguible y susceptible de recuperarse. En este sentido, el
pacto de retroventa es perfectamente aplicable a los inmuebles; sin embargo,
genera una dificultad en el caso de los muebles, ya que la propiedad de stos
se transmite con la entrega. Por eso es mejor aplicar este pacto en el caso de
bienes inmuebles y muebles inscribibles.
117.1
d) Pacto de reserva de propiedad
Es aquel pacto en que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que
se haya pagado todo el precio o una parte determinada de l, aunque el bien
haya sido entregado al comprador.
El comprador asume los riesgos de 1 prdida o deterioro del bien, desde el
momento de la entrega. Igualmente, el comprador adquiere automticamente
el derecho de propiedad del bien con el pago del precio convenido.
118.1
[51]
119.1
e) Pactos prohibidos en la compraventa
120.1
La ley prohbe expresamente que las partes incluyan en un contrato de
compraventa determinados pactos que atentan contra la seguridad jurdica y
que ocasionara situaciones de injusticia.
f) Pacto de Mejor Comprador
121.1
Consiste en el acuerdo mediante el cual las partes contratantes
convienen en incluir una clusula en el contrato de compraventa que
establece la posibilidad de rescisin de contrato por parte del vendedor
dentro del plazo convenido por las partes, slo en el caso que un tercero
haga mejor oferta que el comprador inicial del bien.
122.1
Roy vende a Renzo una casa, para lo cual celebran un contrato de
compraventa mediante el cual acuerdan que durante el plazo de 6 meses,
contados desde la celebracin del contrato, puede rescindir el contrato
celebrado con Renzo, y vender la casa de Luis quien le ofrece una cantidad
mayor a la que le ofreci Renzo.
g) Causas de su Prohibicin
123.1
El fundamento de la prohibicin de este pacto radica en un criterio de
justicia, equidad y seguridad jurdica. Se puede resumir este inconveniente en
tres motivos:
124.1
- Este pacto coloca al comprador en una total situacin de inseguridad
respecto a la propiedad del bien adquirido, ya que puede ser privado de dicho
bien, por el ofrecimiento de mejores condiciones por parte de un tercero.
125.1
- Desalienta al comprador a preocuparse por el destino del bien.
Introducir mejoras en l, ya que ninguna persona tendra inters en mantener
en buenas condiciones un bien que no est seguro de haberlo adquirido.
126.1
- Se presta a los abusos del vendedor, en el caso que presente
compradores ficticios (testaferros) que ofrezcan precios elevados, superando
de esta forma la oferta del primer comprador.
h) Pacto de Preferencia
127.1
Consiste en el acuerdo celebrado entre las partes contratantes
mediante el cual el comprador de un bien, en el momento que decida venderlo
a un tercero, primero debe ofrecerlo al vendedor con el fin de que supere la
oferta hecha por el tercero.
[52]
128.1
Anita vende un departamento de su propiedad a Alexandra. En el
contrato se incluye una clusula que contiene un pacto de preferencia a favor
de Anita: si Alexandra posteriormente decide vender la casa a Roco que le
hace una buena oferta, primero debe ofrecerla a Anita; en el caso que supere
la oferta de Rocio, Alexandra debe vender la casa a Anita.
i) Causas de su Prohibicin
129.1
Las principales causas de su prohibicin radican en los inconvenientes
que generan este tipo de pactos en el trfico de bienes y servicios.
-
130.1
j) Nulidad de los Pactos Prohibidos
131.1
La principal consecuencia de incluir uno de estos pactos entre las
clusulas de un contrato de compraventa es la nulidad de los mismos. La
nulidad de un Negocio Jurdico se presta cuando falta uno de sus elementos
esenciales desde la conclusin del negocio, o cuando atenta contra una
norma de orden pblico o contra las buenas costumbres; la nulidad implica la
ineficacia permanente del negocio jurdico ya que ste no va a producir sus
efectos por ningn motivo.
132.1
La nulidad de un Negocio Jurdico puede ser alegada por quienes
tengan intereses o por el Ministerio Pblico, y puede ser declarada de oficio
por el juez, cuando resulte manifiesta.
8.7 RETRACTO O SUBROGACION LEGAL
133.1
A tenor del art. 1592 del cdigo civil, el derecho de retracto, es el que la
ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. 12
12 DEFINICIN DE RETRACTO. ART. 1592 El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por ste y, en su caso, los
intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico.
Lean; Ral Amaya Ayala
[53]
134.1
El retrayente debe reembolsar al adquiriente, el precio, los tributos y
gastos pagados por este y, en su caso, los intereses pactados.
135.1
El retracto constituye una restriccin a la libre contratacin y obedece a
razones de orden publico.
136.1
Mediante el retracto las personas llamadas por ley, y solo ellas, tienen
derecho a sustituirse en la persona del comprador.
137.1
El retracto es una institucin de orden legal, funciona en los casos que
seala el art. 1599 del cdigo civil.
138.1
Respecto al tracto, hay sostenedores e impugnadores. Los
sostenedores, afirman que consolida la unidad de la propiedad, que se
traduce en beneficio de la familia. Por otro lado, los impugnadores, sostienen
que es una institucin retrograda, conservadora, que ya ha sido superada,
porque la propiedad se puede disponer libremente.
139.1
Entre los defensores y los impugnadores, hay como siempre, la tercera
posicin, que acepta sus ventajas, pero que lo circunscribe en el tiempo, el
espacio y la ley, que es la de nuestro cdigo civil.
8.8 CARACTERISTICAS DEL RETRACTO
140.1
Son las siguientes:
a) Es de orden legal.- en el art. 1599 del cdigo civil que tiene 6 incisos, estn
sealados los casos especficos del retracto. Este articulo es restrictivo, por lo
que no procede interpretacin analgica.
b) Tiene limitaciones en el espacio y en el tiempo.- funciona solamente con
respecto a la dacin en pago o en venta de bienes muebles inscritos o de
inmuebles (art. 1593-1594 del cdigo civil).
141.1
El plazo para ejercitar el derecho de retracto es de 30 das, contados a
partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este
derecho o del aviso inserto en el diario encargado de la publicacin de los
avisos judiciales del lugar de la situacin de los bienes, y si la persona que
goza de este derecho conoce la transferencia por un medio distinto que los
anteriores, dicho plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento,
segn lo establecen los art. 1596 y 1597.
c) El llamado por ley tiene que ser notificado para que pueda ejercitar su
derecho.- el art. 1596 del cdigo civil establece que la notificacin al posible
Su carcter legal. Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones que originan el derecho a
retraer y las personas que pueden retraer estn taxativamente sealadas en ella.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO VIII. Editorial: gaceta jurdica
[54]
retrayente debe ser judicial; pero el art. 1597 prescribe que el retrayente
puede tener conocimiento de la transferencia por un medio distinto.
d) Su carcter personalsimo.- con la finalidad evidente de limitar sus efectos,
se le da un carcter personalsimo en el cdigo civil, ya que el derecho de
retracto, de conformidad con el art. 1595, es irrenunciable e intransmisible por
acto entre vivos.
142.1
8.9 CASOS EN QUE FUNCIONA EL RETRACTO
143.1
De acuerdo con el art. 1599, tienen derecho a retracto los siguientes:
a) El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
144.1
En la prctica, un estado de indivisin es factor de perturbacin social;
all donde hay condominio hay litigios, por eso el legislador busca atenuarlos
por medio de la divisin y participacin, y tambin por el retracto, porque evita
que esos derechos pasen a extraos.
145.1
En la doctrina, el retracto, solo funciona cuando un condmino quiere
vender su derecho a un extrao, pero no, si vende a otro condmino y este
principio es el que ha sido recogido por el cdigo civil vigente.
146.1
El retracto es subrogacin en las mismas condiciones y proporciones.
Funciona sobre la cuota ideal y tambin sobre la parte fsica.
b) El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo
judicialmente.
c) El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.es cuando coincide en
la misma persona dos calidades incompatibles, la de propietario y
usufructuario, por disposicin testamentaria o contractual.
d) El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos
derechos.
e) Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes,
que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems
partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
f) El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una
finca rustica cuya cabida no excede; de la unidad agrcola o ganadera mnima
respectiva, cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.
147.1
Es necesario aclarar que el inc. 1 de este art. Que otorgaba este
derecho, al arrendatario, conforme a la ley de la materia, ha sido derogado por
el inc. C) de la 1era disposicin final del D. L. 757, ley marco para el crecimiento
de la inversin privada de 8 de noviembre de 1991 y publicada el 13-11-91.
8.10
[55]
[56]
148.1
CONCLUCIONES
[57]
152.1
RECOMENDACIONES
153.1
Que los contratos de compra venta su contenido sea obligatorio que se lleve con
formalidad tal como lo indique la ley, ya que sera ms seguro tanto para ambas
partes en caso que una de ellas actu de mala fe.
154.1
155.1
Acudir a los registros pblicos para determinar si el bien que vas adquirir se
encuentra inscrito a nombre de la persona con la que estas llevando a cabo el
contrato.
156.1
Verificar si las medidas del predio que se va adquirir estn de acuerdo como lo
haya manifestado el vendedor.
157.1
El comprador solicite una copia del contrato de compra venta ante cualquier
problema que presente.
[58]
BIBLIOGRAFIA
[59]
ANEXOS
Seor Notario:
ANTECEDENTES:
2.- S/. .. dentro de los tres das siguientes de finalizado el proceso judicial a
que se refiere la clusula segunda.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:
GASTOS Y TRIBUTOS:
DCIMO TERCERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que
origine la celebracin, formalizacin y ejecucin del presente contrato sern
asumidos por EL COMPRADOR. Queda expresamente establecido que los
gastos del proceso en tramitacin corrern por cuenta de EL VENDEDOR.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
[62]
DOMICILIO:
EL VENDEDOR
EL COMPRADOR
NORMAS APLICABLES:
CDIGO CIVIL:
[63]
[64]
REUNIDOS
[65]
La parte vendedora declara que la finca objeto de este contrato est libre
de cargas y gravmenes de cualquier tipo, remitindose a lo que resulte
del contenido de los Libros del Registro de la Propiedad.
[66]
ESTIPULACIONES
PRIMERA.- COMPRAVENTA.
parte
como
y sin
I.V.A.
[67]
[68]
TERCERA.ESCRITURA
OTORGAMIENTO
DE VENTA
DE LA
Y
[69]
[70]
SEPTIMA.- GASTOS.
[71]
[72]
NOVENA.PRESTAMO
SUBROGACION
CONCEDIDO
EN
AL
EL
PROMOTOR.
EL VENDEDOR
COMPRADOR
EL
[74]
REUNIDOS
- Vivienda
de la planta __ puerta __, emplazada en la ciudad de Madrid, calle
- La vivienda descrita tiene asignada una cuota del 10% de participacin en los elementos
comunes, cuyo porcentaje es el que sirve de mdulo de reparto de beneficios y cargas de la
comunidad de propietarios de la que forma parte, y a los dems efectos que determina la Ley
de Propiedad Horizontal.
- TITULO: Le pertenece por ttulo de COMPRAVENTA, segn escritura otorgada en fecha de
___ de ____ de 19__, autorizada por el Notario D. _______________ n
______ de protocolo.
- INSCRIPCIN:
Consta inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad de
CARGAS: La vivienda descrita est gravada con una hipoteca a favor del Banco
XXXX, constituida por escritura autorizada por el Notario D. _______________,
[75]
I.- Compraventa
II.- Precio
1.- Mediante la entrega que la parte compradora hace en este acto, sirviendo el
presente documento como eficaz carta de pago y recibo, de la cantidad de __________
EUROS.
prximo mes de diciembre de 200_ y el ltimo el del mes de diciembre del ao 200
_, cada uno de ellos por importe nominal de ___________Euros. El pago de todos
los pagars se ha domiciliado en la cuenta corriente n ___________ que la parte
compradora mantiene en la Sucursal de _____ del Banco XXXX.
- La parte vendedora libra a su propia orden, aceptadas por la parte compradora, _
letras de cambio no a la orden, sin gastos, con vencimiento a los das _ de cada mes,
siendo el primero el del prximo mes de diciembre de 200_ y el ltimo el del mes de
_________
del ao 200_, cada una de ellas por importe nominal de 1________ Euros. El pago de
todas las letras de cambio se ha domiciliado en la cuenta corriente n ________ que la
parte compradora mantiene en la Sucursal de 5555 del Banco XXX.
4.- El resto del precio lo retiene la parte compradora para hacer pago a la entidad
acreedora subrogndose tanto en la obligacin garantizada como en la propia hipoteca,
siendo todos los gastos que se deriven de esta subrogacin de cargo de la parte
compradora. Esta obligacin de pago la asume la parte compradora an en el caso de
que la entidad acreedora hipotecaria, de conformidad con lo establecido en el art. 1.205
del Cdigo Civil y 108 de la Ley de Hipotecaria, no admitiese la subrogacin de la
parte compradora y por lo tanto la parte vendedora no quedase desligada de la
obligacin garantizada
En caso de resolucin por impago del precio aplazado, ambas partes debern restituirse
recprocamente las prestaciones ya realizadas, salvo que la parte vendedora retenga las
siguientes sumas que tiene derecho a deducir:
a) El diez por ciento del importe de los plazos pagados en concepto de indemnizacin por la
tenencia de las cosas por el comprador.
b) Una cantidad igual al desembolso inicial por la depreciacin comercial del inmueble
vendido, con el lmite mximo de la .......................parte del precio de venta. Por el deterioro
de la cosa vendida, si lo hubiere, podr exigir el vendedor, adems, la indemnizacin que
legalmente proceda.
[77]
Igualmente se conviene que esta clusula sea contemplada en la escritura pblica que
en su da se otorgue.
a) Los elementos que componen el coste total del crdito que supone el aplazamiento
de pago del precio, con excepcin de los gastos de incumplimiento contractual son: el
inters nominal del....................por ciento (....................%) anual, que no se modificar
durante toda la vida del contrato, los honorarios de Notara y Registro por la
constitucin y, en su da, cancelacin de la condicin resolutoria, y el Impuesto de
Actos Jurdicos Documentados por tal constitucin y cancelacin, que en la actualidad
es el....................% sobre el precio aplazado e intereses garantizados en cada uno de
dichos actos. b) Que la tasa anual equivalente definida en la citada Ley es
el....................por ciento (....................%) anual, para cuyo clculo slo se ha considerado
el tipo de inters, plazo y periodicidad de los mismos.
V.-Entrega de la vivienda.
Los gastos e impuestos que se deriven de dicho otorgamiento sern satisfechos por las
partes con arreglo a Ley, y por tanto cada compareciente satisfar la parte de Notaria
que reglamentariamente le corresponda, la parte vendedora el Impuesto Municipal
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de la Naturaleza Urbana (Plusvala) y la
parte compradora el Impuestos sobre Transmisiones y Actos Jurdicos Documentados y
los gastos de gestin y los Honorarios por la inscripcin de la compraventa en el
Registro de la Propiedad.
[78]
Para consignar en el Registro de la Propiedad el pago del precio aplazado una vez se
haya satisfecho la total cantidad y la cancelacin de la condicin resolutoria explcita,
la parte compradora podr exigir de la parte vendedora el otorgamiento de escritura de
Carta de Pago y Extincin de la Condicin Resolutoria, o a su sola instancia, otorgar
Acta Notarial de exhibicin de los pagars y letras de cambio cuya tenencia supone el
pago del precio, siempre que la parte compradora manifieste que posee dichos efectos
legtimamente por haber pagado su nominal.
[79]
Para que as conste y se haga valer ante quien corresponda, las partes firman dos
ejemplares idnticos, uno para cada interviniente, en lugar y fecha indicado en el
encabezamiento del presente documento.
EL VENDEDOR
EL COMPRADOR
[80]