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N 76 mai 2010
Lhabitat la Martinique :
un march sous contrainte(s)
Soutenu par des politiques publiques incitatives, le march du logement a suivi une volution favorable sur longue priode. Sous leffet
dune forte demande, due la croissance dmographique rapide des annes 80 et 901, le parc rsidentiel sest amlior aussi bien
quantitativement que qualitativement. Toutefois, la satisfaction des besoins en matire de logements se heurte une contrainte
foncire majeure due lexigut du territoire, une consommation du foncier insuffisamment planifie (absence de politique foncire)
et une concurrence accrue entre les acteurs (notamment les promotions en dfiscalisation libre). La part du logement social a ainsi
dclin au cours de la dcennie 2000, alors que paralllement la proportion de la population ligible a augment. Llaboration dune
politique foncire volontariste et les dispositions prises en faveur du logement social sont un pralable pour rtablir un quilibre du
march et rpondre la demande en termes quantitatif et qualitatif.
Mnages
Population
30%
22,8%
20%
16,9%
25%
24,9%
1968-1974
1975-1981
1982-1989
6,0%
1990-1998
16,3%
1,1%
26,3%
9,4%
19,3%
0%
1,5%
13,7%
5%
5,7%
10,8%
10%
13,5%
15%
4,3%
1999-2006
08
20
06
07
20
20
04
03
02
01
00
99
98
97
05
20
20
20
20
20
20
19
19
19
95
96
19
19
94
0
19
Source: Consuel
Entre 1982 et 1990, la population martiniquaise a progress de 9,4 % contre 1,1 % entre 1975 et 1981. Le principal gnrateur de besoins en
logement nest plus la croissance dmographique mais la rduction de la taille des mnages du fait de la dcohabitation.
2
Recensement 2006 de lINSEE
2 500
Secteur priv
Secteur social
1600
1400
1200
2 000
1000
1 500
800
600
1 000
400
500
200
0
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Selon les professionnels du secteur social, la rduction de la production de logements sociaux tient labsence de politique globale
damnagement et labsence de politique de matrise du foncier. En Martinique, le fond rgional damnagement foncier urbain
(FRAFU) est peu sollicit en comparaison des autres DOM et les fonds mis en place par les contributeurs restent faibles en volume au
regard des besoins de foncier urbain qui font dfaut.
II - LACCOMPAGNEMENT DU MARCHE
Pour rpondre lampleur et la diversit de besoins, lEtat intervient
sur le march du logement la fois sur loffre et sur la demande. La
mise en place des aides la pierre, regroupes dans la ligne
budgtaire unique (LBU), contribue la construction neuve de
logements sociaux, lamlioration de lhabitat, laccession la
proprit et la rsorption de lhabitat insalubre.
120
100
80
60
40
20
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Selon le recensement de lInsee, le parc de rsidences principales est compos de 130 844 logements en 1999 et 152 998 en 2006.
En 2005, le nombre de logements locatifs sociaux autoriss atteint ainsi 4,5 % du total des logements en Martinique contre 25 % en Guadeloupe,
36 % en Guyane et 13 % la Runion.
5
Le seuil de bas revenu atteint 7 394 euros par an en 2006 en Martinique, soit un revenu mensuel de 616 euros.
6
Les formes particulires demploi regroupent les emplois aids, les contrats dure dtermin ou temps partiel, les stagiaires, les intrimaires et les
apprentis.
7
Les ingalits aux Antilles Guyane : dix ans dvolution Insee - mai 2009
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(ALF) ou lallocation logement caractre social (ALS). Les aides la personne sont environ deux fois suprieures aux aides la pierre.
En moyenne, entre 2000 et 2008, 87 millions deuros ont t verss par an aux mnages contre 47 millions aux organismes de
logement social (OLS), pour laide la pierre. Les aides la personne ont progress un rythme particulirement rapide (+6,9 % par
an). Au total, pas moins de 134 millions deuros ont t attribus par an par lEtat.
Paralllement aux aides la pierre, des dispositifs dincitations fiscales ont t crs afin de favoriser lemploi et le dveloppement
conomique. Dans le cadre de la Loi de programme pour lOutre-mer, la construction ou la rhabilitation de logements donne droit
une rduction dimpt sur le revenu (IR) aux personnes physiques ralisant ces investissements. Ce dispositif permet galement une
dduction du montant des investissements sur le rsultat imposable des entreprises soumises limpt sur les socits (IS). Ce
dispositif ne prvoyait aucune disposition pour le secteur social. Ces investissements se sont donc naturellement ports vers le secteur
libre. Le systme bancaire a galement accompagn le financement du logement libre. Lencours des crdits l'habitat (1,9 milliard d
fin 2009) est la principale composante de l'endettement des mnages, son volution est reste dynamique jusqu fin 20088. A
linverse les concours consentis aux organismes de logement social subissent une dgradation ds 2004, corrle la baisse de la
production de nouveaux logements.
Evolution croise du taux de croissance des crdits l'habitat
des OLS* et du nombre de logements sociaux livrs
18%
16%
15,8%
13,6%
12%
11,9%
10%
8%
9,1%
8,9%
6%
6,9%
5,8%
4%
5,6%
5,6%
4,4%
4,3%
Crdits l'habitat
14%
2%
0%
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
1 400
8%
1 200
6%
1 000
4%
800
2%
600
0%
400
-2%
200
-4%
2009
Source: IEDOM
10%
LLS et LLTS
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Pour enrayer la baisse de la construction au sein du secteur social, des propositions et des pistes de rformes se sont traduites par
llaboration de diffrents textes lgislatifs et rglementaires, notamment la LODEOM. Les principales propositions portent sur
lintroduction des crdits logement dans un dispositif lgislatif, la mise en place dun outil foncier et lorientation de la dfiscalisation
vers le logement social.
Lotissement
100
80
60
40
20
20
05
20
04
20
02
20
03
20
01
20
00
19
98
19
99
19
97
19
96
19
95
19
94
19
92
0
19
93
Une offre foncire constructible limite et, dans une moindre mesure,
la spculation immobilire ont contribu au renchrissement des prix
du foncier9. Laugmentation des prix du foncier amnag tient
galement au renforcement des contraintes du plan de prvention
des risques naturels (PPR) et aux surcots gnrs par les frais de
raccordement en matire dassainissement et le respect des normes
environnementales.
19
91
Entre 1999 et 2005, les prix ont fortement progress, en hausse annuelle de 15,5 %, contre 4,2 % entre 1991 et 1998. Les prix des
terrains en lotissement (+29,6% en moyenne par an) se sont envols en raison de laccentuation des charges de viabilisation et de la
raret des parcelles. Cette hausse des prix sest accompagne dune baisse des transactions. Lanne 2000 est ainsi une anne
charnire, qui marque la fois la chute de production des logements sociaux et lacclration du rythme de la hausse des prix du
foncier.
A fin dcembre 2009, les encours de crdits lhabitat des mnages ne progressaient plus que de 4,3 % sur un an.
Le mme phnomne a t observ en mtropole ou dans les autres pays europens, pour ces derniers indpendamment de la mise en place de
dispositif de dfiscalisation.
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Une plus forte valeur ajoute dans le secteur du logement mais une production qui
plafonne
A partir de 2000, le march du logement est devenu fortement
dpendant du march immobilier priv. Entre 2000 et 2006, les
valeurs ajoutes du secteur du BTP et des activits immobilires
progressent ainsi respectivement de + 6,1 % et + 3,4 % par an en
moyenne, lanne 2004 marquant une acclration, avec le soutien
des dispositifs de dfiscalisation (loi Girardin).
900 000
5 500
850 000
800 000
5 000
750 000
700 000
600 000
4 000
550 000
500 000
3 500
450 000
400 000
3 000
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
4 500
650 000
Ltroitesse du march et le renchrissement continu des matires premires ont entran une hausse des cots de construction. Une
tude rcente10 indique que les prix des matriaux de construction, dont lacier, ont fortement augment entre 2004 et 2008. Sur cette
priode, le prix du bton a augment de 27,6 %, les agrgats suivent une progression globale de plus de 50 % et le prix du sable
passe de 7,5 euros la tonne 15,4 euros la tonne. Dans la priode de surchauffe , le secteur du logement social, dont les
rglementations dappels doffre sont plus restrictives, sest ainsi trouv moins rmunrateur que le segment libre pour les
entreprises du secteur.
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