NOO:

A noo de propriedade horizontal implica que tudo aquilo que se constri num
certo terreno pertence a um nico proprietrio, que simultaneamente o
proprietrio desse mesmo terreno.
Contudo, h propriedade horizontal quando as fraces autnomas
componentes de um prdio pertenam a proprietrios diferentes. Esses
proprietrios diversos so chamados de condminos. Cada condmino
proprietrio exclusivo da sua fraco e comproprietrio das partes comuns do
prdio (art.1420/1).
Actualmente, isto tem uma importncia maior, especialmente nos grandes
centros urbanos que crescem verticalmente, e com o acentuar dessa tendncia
tambm se acentua a importncia da propriedade horizontal.
Os requisitos da propriedade horizontal so assim de ordem material e
referem-se ao objecto:
a) Uma construo organizada de modo a que o edifcio possa ser fraccionado
e em que as fraces resultantes possam ser autnomas e independentes
entre si;
Autnomas no sentido de que cada uma delas ser auto-suficiente para o fim a
que se destina; independente por cada uma delas dever garantir a necessria
privacidade para o fim a que se destina;
b) O edifcio, para alm de ser fraccionado em partes com as caractersticas
indicadas, tem que ter partes comuns.
A propriedade horizontal pressupe a sua aplicao aos aldeamentos
tursticos.

Modos de constituio da propriedade horizontal

Encontram-se previstos no art.1417 e so "negcio jurdico, usucapio ou
deciso judicial proferida em aco de diviso de coisa comum ou em
processo de inventrio".

a. Usucapio
Pode dar-se quando, num prdio com todas as caractersticas
necessrias para a propriedade horizontal, haja sobre ele uma
situao de posse.

b. Deciso judicial
Havendo um edifcio em compropriedade, um dos meios de
proceder sua diviso, em aco de diviso de coisa comum, a
constituio de uma propriedade horizontal, desde que, em
termos materiais, se verifiquem os requisitos da propriedade
horizontal. Tambm pode haver constituio da propriedade
horizontal em processo de partilhas. At porque a instituio da
propriedade horizontal a nica forma que se conhece para
dividir um prdio.

c. Negcio jurdico
Neste caso podem acontecer uma de duas situaes:
1 - Existir um prdio j construdo cujo proprietrio decide submet-lo por
qualquer razo, ao regime da propriedade horizontal. Para tanto, h que
celebrar um ttulo constitutivo que consiste numa escritura que o notrio lavrar
com base no documento que a entidade competente para verificar os requisitos
materiais da propriedade horizontal, atesta.
A partir do momento de celebrao do ttulo constitutivo, as fraces
autnomas esto aptas para serem adquiridas.
O direito pleno e exclusivo do proprietrio do edifcio altera-se, j que as
vicissitudes da coisa afectam o direito. Ento, deixa de existir um direito de
propriedade para passarem a existir vrios direitos de propriedade, tantos,
quantas as fraces autnomas existentes.
O fraccionamento do edifcio implica automaticamente o fraccionamento do
direito, o que significa que, ainda que haja um s proprietrio, existem vrios
direitos de propriedade, tantos, quantas as fraces autnomas.
2 - Edifcios construdos tendo em vista a aplicao desde o inicio do regime
da propriedade horizontal. Neste caso, a constituio da propriedade horizontal
s surge a partir do momento em que o edifcio est em condies de cumprir o
fim a que se destina.

Contedo obrigatrio do acto de constituio

O art.1418 indica os aspectos que tm que constar obrigatoriamente do ttulo
constitutivo:

Identificao derivada das vrias fraces autnomas;

Valor de cada fraco relativamente ao todo, determinado em

percentagem ou permilagem.

A fraco autnoma objecto de um direito de propriedade exclusiva, enquanto

que as partes comuns so objecto de compropriedade.
A expresso "propriedade horizontal" designa um regime jurdico que vai dar
lugar figura do condmino.
Por fora da realidade material, o direito de condmino tem uma estrutura
bipartida e complexa, porque engloba:
a. Um direito de propriedade exclusiva sobre a fraco autnoma;
b. Um direito de compropriedade sobre as partes comuns.
O condmino no tem 2 direitos, tem um nico direito que possui esta
estrutura complexa, ou seja, o direito do condmino integrado por 2 direitos
que se fundem para dar origem a um direito diferente. Nesta fuso, ambos os
direitos perdem algumas das caractersticas que lhe so fundamentais, quando
considerados isoladamente.
Assim:

O direito de propriedade, alm das limitaes normais da propriedade

em geral, encontra-se neste caso tambm limitado por outras limitaes
constantes do art, 1422, sendo a principal, a limitao pelo fim
especfico a que a coisa se destina;

Tambm a compropriedade sofre alteraes importantes, visto que se

trata de uma compropriedade forada, no sentido de que, aqui, a regra
a impossibilidade de diviso. Alm disso, os condminos no gozam do
direito de preferncia na aquisio.

Frequentemente, o ttulo constitutivo no identifica quais as partes comuns.

Porm, tudo aquilo que no seja devidamente especificado no ttulo como
fraco autnoma, considera-se parte comum e, como tal, pode ser usado por
todos. Existe ainda a possibilidade de consignar, no ttulo constitutivo, a
utilizao exclusiva de uma parte comum por uma fraco autnoma.
As partes comuns encontram-se definidas pelo art.1421 e, nem todas as
partes comuns tm a mesma natureza:
- H partes obrigatoriamente comuns (n1);
- H partes presumidamente comuns (n2).
Face a esta disposio, o ttulo constitutivo que especifica se alguma das
partes obrigatoriamente comuns como inteirando uma fraco autnoma, ser

nulo quanto a tal indicao. No entanto, o ttulo constitutivo pode afectar uma
destas partes obrigatoriamente comuns ao uso exclusivo de um titular de uma
fraco autnoma.
Relativamente s partes presumidamente comuns, se o ttulo executivo nada
disser, presumem-se comuns. Porm, este ttulo pode identificar qualquer
destas partes como parte integrante de uma fraco autnoma.
No que concerne s partes obrigatoriamente comuns, nenhum dos condminos
pode negar-se ao pagamento dos encargos de conservao e fruio.
No h propriedade horizontal sem que existam partes comuns e fraces
autnomas.
O ttulo constitutivo tem ainda que indicar qual o fim que se destina a
propriedade horizontal.

Administrao das partes comuns

As partes comuns de um edifcio em propriedade horizontal so administradas
por 2 rgos, a saber:
- A assembleia dos condminos;
- A administrao dos condminos.
Da assembleia dos condminos fazem parte todos aqueles que so
proprietrios de uma fraco autnoma.
As decises desta assembleia so tomadas validamente segundo 3 tipos de
maiorias:

Em regra, maioria simples;

Para deliberar sobre inovaes, maioria qualificada (art.1425);

Para modificar o ttulo constitutivo, unanimidade (art.1419).

Para dispor de uma parte comum exige-se tambm, a unanimidade e isto

porque a disposio de uma parte comum implica a alterao do ttulo
constitutivo.
Extino do Condomnio
Como tudo na vida, tambm o regime de propriedade horizontal nasce,
desenvolve-se e morre:
Nasce pela criao do seu ttulo constitutivo, nos termos dos art 1417, 1418 e
1419, desenvolve-se pela actuao dos seus rgos administrativos, a

assemblia de condminos (art 1431 a 1434) e o administrador (art 1435 a

1438) e morre pela sua extino.
A extino pode dar-se por fora de trs circunstncias distintas:

A destruio do edifcio (prevista no art 1428)

Aqui a extino corresponde converso por efeito do desaparecimento
do edifcio, do regime de propriedade horizontal para a compropriedade
normal do terreno e dos materiais que tenham subsistido.

A concentrao das propriedades singulares nas mos de uma s

pessoa
Para que se extinga a propriedade horizontal necessrio que
expressamente seja manifestada essa inteno no prprio ttulo de
concentrao ou cancela, no registo predial, a inscrio do ttulo
constitutivo.

Expropriao do edifcio por utilidade pblica

Se o edifcio sujeito ao regime de propriedade horizontal for expropriado
por utilidade pblica, extingue-se a propriedade horizontal, uma vez que
o prdio fica afecto ao fim pblico que provocou a expropriao.
Aqui termino este trabalho, que penso no geral, ter abarcado todo o
regime da propriedade horizontal.
Espero que possa de alguma forma vir a contribuir para o estudo da
disciplina de Direitos Reais de alguns dos meus colegas.
Desejo nesse sentido que se revele to til, como o foi para mim.

Herdade da Aroeira 11 de Maio de 2003.

Bibliografia:
Almeida, L. P. Moitinho de Propriedade Horizontal, Almedina, 1996.
Ascenso, Jos de Oliveira Direito Civil Reais, Coimbra Editora, 1993.
Fernandes, Lus A. Carvalho Lies de Direitos Reais, Quid Jris Sociedade
Editorial, 2003.
Moreira, lvaro e Fraga, Carlos Direitos Reais, Livraria Almedina, 1971.