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www.pwc.com/realestate
ndice
12
14
16
18
20
22
1. Pensar globalmente
23
24
25
26
27
28
30
1. Una red global con conocimientos locales y relaciones slidas con los gobiernos
31
32
34
35
37
Personas de contacto
38
Primera parte
Introduccin
Nos encontramos en marzo de 2020. Ahmed Naneesh, responsable de inversiones
de un fondo soberano y administrador de una de las carteras inmobiliarias
ms inportantes a nivel global, preside un panel en el World Real Estate Forum,
el principal evento del sector inmobiliario que se celebra en Singapur. El tema
del debate es Construyendo el futuro - El aumento de la demanda en inversiones
inmobiliarias.
En los ltimos aos, la demanda de capital privado en el sector de la inversin inmobiliaria y de las infraestructuras se
ha incrementado en de forma considerable. En las economas emergentes, los fuertes flujos migratorios hacia los ncleos
urbanos, el incremento de la poblacin y el aumento de la clase media estn generando una desesperada necesidad de
activos inmobiliarios urbanos. En las economas avanzadas, las ciudades tambin crecen, si bien no tan rpido, mientras que
la tecnologa, los factores demogrficos y las cuestiones medioambientales se convierten en las nuevas palancas del valor.
Tal y como indican los integrantes del panel presidido por Ahmed (y escuchan todos los asistentes que se han conectado a la
retransmisin web del evento desde todos los rincones del mundo), los activos inmobiliarios son una categora de activos que
cambia a gran velocidad. Estn surgiendo grandes gestores de activos inmobiliarios que estn construyendo e invirtiendo
a una escala nunca vista; sin embargo, los pequeos gestores especializados tambin desempean un papel significativo. El
panorama del sector se est haciendo cada vez ms diverso y complejo, y en l intervienen una gama de elementos de riesgo y
rentabilidad mayor que nunca, adems de nuevas palancas de generacin del valor.
Disclaimer:
En este preciso momento, miles de personas estn emigrando desde las zonas
rurales a los ncleos urbanos de los principales territorios de Asia, Oriente Medio,
Latinoamrica y frica, atrados por la nueva riqueza generada por estas economas.
Para el ao 2020, estos flujos migratorios habrn quedado firmemente establecidos,
las ciudades crecern a gran ritmo y surgirn ncleos urbanos completamente nuevos.
Entre tanto, la creciente clase media de los mercados emergentes y el envejecimiento
de la poblacin mundial continuarn incrementando la demanda de tipos especficos
de activos inmobiliarios. Algunos subsectores como la agricultura, la educacin, la
sanidad y otros aspectos relacionados con la jubilacin crecern con fuerza en el 2020.
En este informe se realizan una serie de predicciones y se presenta la visin de PwC sobre el futuro del sector en la gestin de activos.
Dichas predicciones son, por supuesto, slo eso: predicciones. Estas predicciones abordan asuntos que son, en distintos grados, inciertos
y se pueden materializar en resultados diferentes de lo expresado en este documento. La informacin proporcionada en este documento
no es sustitutivo de ningn asesoramiento profesional, legal o de otro tipo. Si algn lector requiere asesoramiento legal u otro tipo de
asistencia profesional, deber consultar a sus propios asesores profesionales, legales o de otro tipo y analizar los hechos y circunstancias
especficas que sean aplicables en su caso.
4 PwC Real Estate 2020: Construyendo el futuro
50
45
5,8%
40
45,3
3,9%
35
20,3
8,2%
30
29,0
23,8
25
20
18,9
15
4,6
10
14,3
14,6%
6,9
5,9%
10,3
8,1%
8,9%
2,0%
3,7%
16,9
18,7
2007
2012
25,0
2004
2020
2007
2012
2020
n Latinoamrica n frica subsahariana n Asia Pacfico (en desarrollo) n Oriente Medio y Norte frica
n Comunidad de Estados Independientes y Europa central y oriental n Norteamrica n Zona euro
n Asia Pacfico
Fuente: Anlisis de PwC
10
12
En billones de dlares
1 Prudential Real Estate Investors: A Birds Eye View of Global Real Estate
Markets, actualizacin de 2012, febrero de 2012.
PwC Real Estate 2020: Construyendo el futuro 7
Segunda parte
El cambiante panorama
inmobiliario
Las megatendencias
mundiales cambiarn el
panorama inmobiliario
de manera considerable
en los prximos seis aos.
Muchas de las tendencias
identificadas ya son
evidentes, aunque existe
una actitud natural a
infravalorar hasta qu
punto cambiar el entorno
inmobiliario para el ao
2020.
1
Enorme expansin de las
ciudades con resultados
desiguales
n Para el ao 2050, la
poblacin urbana se
incrementar en un
75% hasta los 6.300
millones de personas
en comparacin con los
3.600 millones de 20102
n En el ao 2025, habr
37 megaciudades, en
comparacin con las 23
actuales, y 12 de ellas
estarn en los mercados
emergentes3
n 1,5 millones de
residentes al mes se
trasladarn a las
ciudades chinas en lo
que queda de dcada4
Para el ao 2020, la gran migracin del siglo XXI desde las zonas rurales a los ncleos
urbanos estar ya muy avanzada. Las ciudades crecern con fuerza en los pases de rpido
crecimiento de Asia, frica, Oriente Medio y Latinoamrica. Incluso los pases occidentales
desarrollados continuarn su proceso de urbanizacin, aunque a un ritmo menor. Pero
no todas las ciudades prosperarn. Algunas de ellas se convertirn en grandes centros de
creacin de riqueza en un mundo multipolar, mientras otras probablemente no lo consigan.
El volumen de la actividad constructora ser enorme, expandiendo la base actual
de activos inmobiliarios de categora institucional en todo el mundo. Se prev que la
produccin mundial del sector de la construccin llegue casi a duplicarse hasta los 15
billones de dlares para el ao 2025, en comparacin con los 8,7 billones de dlares
registrados en 20125. Los mercados emergentes de Asia sern la regin de mayor
crecimiento, seguida de la regin del frica subsahariana.
Sin embargo, la filosofa de construye y ya vendrn no ser aplicable en todas partes.
Algunas ciudades crecern y se convertirn en autnticos hubs creativos, generadores
de crecimiento econmico. Otras, sin embargo, destruirn riqueza, con unas deficientes
infraestructuras, chabolas y un elevado ndice de delincuencia. Otras sern las ciudades
fantasma. En algunos pases, la densidad de las principales ciudades motivar a la gente a
abandonar estos centros urbanos y dirigirse a entornos rurales o ciudades satlite.
Grfico 4: Poblacin urbana mundial desde 1950 a 2050
Poblacin en millones
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
1.000
2050
2045
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
1970
1965
1960
0
1955
2.000
1950
Urbana Rural
2050
2040
2040
0
2030
2020
200
2010
500
2000
400
1990
1.000
1950
600
2050
1.500
2040
800
2030
2.000
2020
1.000
2010
2.500
2000
1.200
1990
3.000
1980
1.400
1970
3.500
frica
1980
Millones
1970
Asia
1960
Millones
1960
2050
2050
Urbana Rural
Urbana Rural
1950
2030
0
2020
2010
100
2000
1.000
1990
200
1950
2.000
2040
300
2030
3.000
2020
400
2010
4.000
2000
500
1990
5.000
1980
600
1970
6.000
1960
700
1950
7.000
EUROPA
1980
Millones
1970
MUNDO
1960
Millones
Urbana Rural
Millones
LATINOAMRICA
700
Millones
NORTEAMRICA
450
400
600
350
500
300
400
250
300
200
150
200
100
100
50
Urbana Rural
2050
2040
2030
2020
2010
2000
1990
1980
1970
1960
1950
2050
2040
2030
2020
2010
2000
1990
1980
1970
1960
1950
Urbana Rural
8 The Infrastructure Challenge for Emerging Markets, RBS/Cambridge University, octubre de 2011.
PwC Real Estate 2020: Construyendo el futuro 11
2
Cambios sin precedentes en
la poblacin que determinan la
demanda del sector
Para el ao 2050:
n la poblacin del planeta
ascender a 9.300
millones de personas,
un aumento superior
al 50% con respecto a
los 6.100 millones de
personas del ao 20009
n el nmero de personas
con ms de 60 aos
superar al nmero de
menores de 15 aos por
primera vez10
n Espaa tendr la
poblacin ms
envejecida, Nigeria la
poblacin ms joven10
9 Fuente: Naciones Unidas, Departamento de Asuntos Econmicos y Sociales, Divisin de Poblacin (2012). World Urbanization Prospects: The 2011 Revision.
10 World Population Ageing 19502050, Naciones Unidas.
11 Fuente: Agencia Europea de Medio Ambiente; Centro de Desarrollo de la OCDE; anlisis de PwC.
12 Fuente: Old-age dependency ratios, The Economist, 9 de mayo de 2009. Mide el nmero de personas mayores (ms de 65 aos) en proporcin a la poblacin en
edad de trabajar (1564).
13 Ageing and asset prices, Bancos de Pagos Internacionales, agosto de 2010.
12 PwC Real Estate 2020: Construyendo el futuro
El crecimiento y envejecimiento de
la poblacin provocarn que surjan
varios subsectores dentro del mercado
inmobiliario. Si bien el sector de oficinas,
industrial, comercial y residencial
seguirn siendo los principales sectores,
segmentos como los de la vivienda
asequible, agricultura, sanidad y
otros segmentos relacionados con la
jubilacin se convertirn en subsectores
significativos por derecho propio. El
incremento del consumo alimentario
provocado por el aumento de la poblacin
mundial seguir incrementando el inters
en el suelo agrcola, al tiempo que el
envejecimiento de la poblacin provocara
un aumento de la necesidad de hogares
para la tercera edad.
Por tanto, las nuevas tendencias
demogrficas crearn probablemente
una enorme necesidad de una nueva
serie de activos inmobiliarios diferentes
para el ao 2020. El residencial tender a
especializarse, y se caracterizar por una
serie de diferencias locales y culturales que
influirn exactamente en su evolucin.
Por ejemplo, los apartamentos de las
ciudades para jvenes profesionales puede
que tengan un tamao ms reducido, no
dispongan de cocinas o de aparcamientos
para vehculos; asimismo, es probable que
exista una mayor gama de viviendas para
jubilados; mientras que las familias de
algunas economas emergentes podran
vivir en comunidades cerradas a las
afueras de los centros urbanos.
Poblacin con 65 aos o ms, como porcentaje de la poblacin entre 1564 aos
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2000
2010
2020
2030
2040
Mxico
2050
Rusia
Turquia
2060
EEUU
Mundo
21%
15%
10%
8%
10%
5%
1950
2000
2050
Debate en el foro de
Singapur:
Wei Long, banquero de Shanghai,
vive en la ciudad ms poblada de
China. Esta ciudad tambin se ha
convertido en el principal centro de
servicios de Asia, y en el hub de la
regin para la industria financiera
y sectores relacionados. Pero las
parejas de profesionales con nios
estn emigrando ahora a las afueras
de la ciudad para poder residir en
zonas ms rurales y trasladarse al
trabajo diariamente en el tren de
alta velocidad. Asimismo, el creciente
grupo de jubilados acomodados
de la ciudad se est trasladando
a complejos residenciales para
la tercera edad. Estn surgiendo
subsectores inmobiliarios con unas
caractersticas de riesgo/rentabilidad
claramente diferenciadas.
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
3
El crecimiento de los mercados
emergentes aumenta la
competencia por los activos
n Para 2020, los
mercados emergentes
dominarn el top
five de las economas
mundiales14
n Para 2025, los
mercados emergentes
acumularn el 60% de
la actividad mundial de
construccin15
n Para el ao 2025,
Nigeria necesitar casi
20 millones de viviendas
nuevas en comparacin
con 201216
A medida que los mercados emergentes maduran, se van formando nuevas entidades
de gestin de activos locales y regionales con divisiones especficas del sector
inmobiliario. Gracias a sus slidos contactos con los promotores locales y sus estrechas
relaciones con los inversores institucionales regionales, estas entidades se encuentran
en una posicin ms fuerte que la mayor parte de los gestores de activos occidentales
para aprovechar el crecimiento en sus regiones de origen. Para 2020, es probable
que algunos de estos gestores se haya convertido en alguno de los principales actores
Debate en el foro de
Singapur:
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0
2004
2007
2012
2020
n Latinoamrica n frica subsahariana n Asia Pacfico (en desarrollo) n Oriente Medio y Norte de
frica n Comunidad de Estados Independientes y Europa central y oriental n Norteamrica
n Zona euro n Asia Pacfico
Fuente: Anlisis de PwC
11.507.476
China
9.326.381
Indonesia
1.513.865
EEUU
1.485.966
Nigeria
1.484.362
Brasil
1.389.872
Mxico
742.780
Rusia
572.517
Reino Unido
220.046
Australia
194.148
Alemania
186.499
Arabia Saudi
184.135
Polonia
167.560
4
La sostenibilidad
transforma el diseo de los
edificios y las promociones
n Con una poblacin de
rpido crecimiento,
para 2030
necesitaremos:
un 50% ms de
energa
un 40% ms de agua
un 35% ms de
alimentos 17
n Para el ao 2050,
podra haber 200
millones de refugiados
ambientales en todo el
mundo18
Las ciudades aportan en torno a un 70% de los gases de efecto invernadero relacionados
con la energa en todo el mundo, mientras que ocupan tan slo un 2% del suelo.18 La
ubicacin de las ciudades - a menudo en zonas costeras con escasa elevacin - y las
grandes poblaciones hacen que estos ncleos urbanos sean especialmente vulnerables
al impacto del cambio climtico, como es el caso del aumento de los niveles freticos.
A medida que el desarrollo urbanstico crece en todo el planeta, tambin lo hacen las
presiones para que los edificios y construcciones sean ms ecoeficientes.
La intensidad que genere esta presin de aqu al ao 2020 depender de lo sensible que
resulten ser los fenmenos atmosfricos ante el cambio climtico, y la rapidez con la que
suba el precio de la energa. Si los fenmenos meteorolgicos consiguen destruir una
ciudad importante o arrasar la cosecha anual de un alimento en particular, la presin
aumentar con fuerza, y posiblemente genere un incremento significativo de nuevas
regulaciones. Asimismo, si el precio de la energa sigue subiendo al ritmo actual, la
presin tambin aumentar para mejorar la eficiencia energtica de los edificios, si bien
la explotacin de nuevas fuentes de energa podra mitigar en cierto modo dicha presin.
Para el ao 2020, es probable que todos los edificios de las economas avanzadas deban
contar con algn tipo de certificacin de sostenibilidad. Y lo que es ms importante, el
concepto de la sostenibilidad se habr ampliado y significar crear lugares en los que
la gente pueda disfrutar de su vida y del trabajo. De este modo, los nuevos proyectos
urbansticos se disearn con espacios verdes, una ptima calidad del aire, espacios para
el entretenimiento y los encuentros sociales, etc.
Los promotores ya estn integrando los criterios de sostenibilidad en la construccin
del segmento de oficinas prime, en el desarrollo de las nuevas ciudades y del nuevo
concepto de hogar. Las nuevas ecociudades como Tianjin en China y Masdar City en Abu
Dhabi aspiran a generar cero emisiones de carbono y de residuos, mientras que ciudades
existentes como Tokio en Japn y Malm en Suecia simplemente aspiran a generar
una mayor revitalizacin de los ncleos urbanos. Los edificios de oficinas ecolgicos
incorporan tecnologas energticas renovables, sistemas de reduccin de residuos y un
mayor uso de la luz natural para mejorar el rendimiento econmico, social y ambiental
de los edificios.
Para los gestores de activos inmobiliarios, esta tendencia hacia una mayor sostenibilidad
en el diseo de los edificios presenta oportunidades y riesgos. Si bien es cierto que el
precio de venta de estos activos refleja las credenciales de sostenibilidad de los edificios
hasta cierto punto - a travs de la denominada prima de sostenibilidad - actualmente
17 Presentacin del informe Tendencias Emergentes 2014 de PwC/ULI (versin Amricas), noviembre de 2013.
18 UN-HABITAT Cities and Climate Change: Global Report on Human Settlements 2011.
16 PwC Real Estate 2020: Construyendo el futuro
Green Stars
100
Implementation & Measurement
80
60
40
2012
2011
20
2013
0
0
25
Green Starters
50
Gestin y Polticas
75
100
25
50
75
Green Talk
19 The Value of Green Labels in the California Housing Market, julio de 2012.
PwC Real Estate 2020: Construyendo el futuro 17
5
El efecto disruptivo de la
tecnologa en los fundamentos
econmicos del sector
n El 49 por ciento
de las ventas de
electrodomsticos en
el Reino Unido sern
online en el ao 201820
n En 2017, la audiencia
mundial de las redes
sociales ascender
a 2.550 millones de
personas, un 70% ms
que en 201221
La tecnologa est llegando por fin al sector inmobiliario. Para el ao 2020, habr
alterado los fundamentos econmicos de subsectores enteros del sector, y habr
cambiado la forma en que operan los promotores inmobiliarios y la comunidad inversora.
Y lo que resulta an ms sorprendente, la necesidad de espacio fsico ya se est
reduciendo en la mayor parte de los subsectores inmobiliarios. Algunas importantes
cadenas comerciales estn desapareciendo por completo de las calles comerciales en
las ciudades occidentales en sectores tales como el vdeo, en donde sus clientes se han
trasladado casi por completo a los medios online. Entre tanto, los plazos de entrega para
las compras realizadas online se siguen acortando, de manera que est aumentando las
necesidades de almacenamiento cercanas a los clientes.
En el mbito minorista, creemos que los locales comerciales siempre tendrn un papel
que desempear, aunque en sectores como el de los libros, la msica y el vdeo, la
mayora de los artculos se comprarn online. Sectores como la salud y la belleza o los
artculos del hogar es probable que sean ms resistentes a esta tendencia. El secreto ser
saber combinar el espacio minorista fsico y el espacio online en una nica plataforma
operativa. Por ejemplo, los centros comerciales que mezclen los locales comerciales con
los restaurantes, las zonas de entretenimiento y de interaccin social probablemente
conserven un mayor atractivo.
Entretanto, las necesidades de espacio para oficinas es probable que se reduzcan. El
teletrabajo se encuentra an en sus fases iniciales de desarrollo y es probable que crezca
de manera significativa en los prximos aos. A medida que la cultura corporativa acepta
cada vez con mejores ojos tecnologas tales como las videoconferencias en sustitucin de
las reuniones presenciales, y a medida que los archivos digitales sustituyan al papel, un
mayor nmero de personas podrn trabajar desde casa o desde oficinas satlite.
Creemos que es probable que estas tendencias alteren los fundamentos econmicos
del sector inmobiliario en mayor medida de lo previsto. Desde 2020 en adelante, la
generacin que ha crecido en el mundo digital dominar el gasto destinado al consumo
y la cultura del trabajo. Las redes sociales ayudarn a las personas a determinar dnde y
cmo quieren vivir, trabajar y disfrutar de su ocio. Al mismo tiempo, la reduccin de las
barreras tecnolgicas har que las compras online cobren un atractivo a un mayor, quiz
gracias tambin a la entrega de productos mediante drones. Asimismo, el teletrabajo se
adaptar a sus modalidades ms prcticas - por ejemplo, a medida que resulte cada vez
ms fcil acceder a aplicaciones de bases de datos a travs de las tablets.
Grfico 12: Penetracin del mercado online por categora, 2006-2018, Reino Unido
Porcentaje de ventas online sobre el total del mercado
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Libros, msica y vdeo Electrodomsticos, ropa, hogar, bricolaje, belleza y mobiliario Alimentacin
Fuente: Retail in Turmoil, PwC 2013
6
El capital inmobiliario centro de todas las miradas
en el sector financiero
n La base mundial de
inmuebles de categora
institucional crecer
ms de un 55% entre
2012 y 202022
n Los activos bajo gestin
aumentarn casi un 60%
hasta los 101,7 billones
de dlares en 202023
n Se espera que la
asignacin de activos
alternativos crezca un
30% hasta 202023
2004
2007
2012
2020
Fondos de pensiones
21,3
29,4
33,9
56,5
Aseguradoras
17,7
21,2
24,1
35,1
Fondos soberanos
1,4
3,3
5,2
8,9
37,9
50,1
52,4
76,9
Clase acomodada
42,1
55,8
59,5
100,4
Fuente: Anlisis de PwC. Datos anteriores basados en Credit Suisse Global Wealth Data Book, SWF Institute, The
City UK, OCDE e Insurance Europe.
Nota: Las diferencias en los valores se deben al redondeo. El valor de los activos bajo gestin por clientes no
equivale al valor de los activos bajo gestin por productos que se muestra debido a los dobles recuentos. El valor de
los activos de todos los clientes tambin incluye dobles recuentos dado que una parte de los activos de la categora
clase acomodada y grandes patrimonios individuales se invertir en aseguradoras y fondos de pensiones.
120
6,0%
101,7
100
1,4%
80
16,8%
63,9
59,4
60
40
13,0
2,5
2.5
37,3
9,3%
28,8
30,4
25,4
27,0
2007
2012
18,7
20
16,1
2004
47,5
6,4
5,3
5,7%
5,4%
41,2
2020
7,3
66,0
50,2
11%
22,7
6,4
22%
10%
13%
79%
65%
13,0
Tercera parte
El cambiante panorama
del sector traer unas
importantes consecuencias
para la inversin y
promocin inmobiliaria
de activos, pero tambin
cambiar el perfil de
las oportunidades
de inversin. Las
organizaciones
inmobiliarias tendrn que
adaptarse pronto para
sobrevivir y prosperar en
este entorno.
Pensar
globalmente
Evaluar las
oportunidades
para reflejar
una mayor
gama de
riesgos
Comprender
los factores
econmicos
subyacentes de
las ciudades
Estrategia
inmobiliaria
para 2020
Decidir
dnde y cmo
competir
Incluir la
tecnologa y la
sostenibilidad
en las
valoraciones de
los activos
Colaborar con
los gobiernos
para conseguir
un progreso
econmico y
social
1
Pensar globalmente
La expansin y la
globalizacin del sector
inmobiliario generar
mayores oportunidades
2
Comprender los fundamentos
econmicos subyacentes de las
ciudades
Las ciudades de mayor
crecimiento presentarn
una amplia gama de
riesgos y recompensas
A medida que el planeta se vuelva cada vez ms multipolar, irn surgiendo nuevas
ubicaciones con activos inmobiliarios de categora institucional. En pases como
India, China y los estados del Golfo Prsico, se estn construyendo ciudades
completamente nuevas, mientras que en pases como Brasil, Mxico, Nigeria,
Sudfrica y Turqua, las ciudades existentes se estn desarrollando a gran velocidad.
Estas ciudades compiten entre s por convertirse en los centros de servicios
dominantes de sus regiones respectivas. Las ciudades que consigan vencer en estas
batallas competitivas y surjan como generadoras de riqueza, ofrecern atractivas
oportunidades de inversin en nuevos activos prime.
3
Incluir la tecnologa
y la sostenibilidad en la
valoracin de los activos
La tecnologa y la
sostenibilidad sern
palancas fundamentales
del valor
Los rpidos cambios con los que se produce la aplicacin de las tecnologas digitales
seguirn reduciendo la demanda de locales comerciales y de espacios de oficinas,
mientras que se incrementar la demanda de unos nuevos tipos de almacenamiento,
ms cercanos al cliente. Asimismo, la comunidad inversora aprender a utilizar
los datos inteligentes que tienen a su disposicin para aadir valor a sus servicios.
A travs del seguimiento de la informacin disponible sobre sus inquilinos, los
propietarios de los inmuebles podrn valorar la demanda y tomar mejores decisiones
de inversin.
El avance y la omnipresencia de las tecnologas tambin acelerarn la transformacin
sostenible de los edificios. A medida que se reducen los costes que comportan las
mejoras del rendimiento medioambiental de los edificios en sintona con el menor
coste de las innovaciones tecnolgicas - como es el caso de los paneles solares o los
sistemas eficientes de calefaccin - los inquilinos exigirn estas mejoras y estarn
dispuestos a pagar una prima por ellos. De igual manera, exigirn unos espacios
residenciales y de oficinas diseados con una ptima calidad de aire y abundante luz
natural. Los edificios residenciales y de oficinas prime con un eficiente rendimiento
en materia de sostenibilidad de las economas avanzadas padecern un descuento
por la ausencia de credenciales sostenibles, que en ocasiones derivar en una
evidente reduccin de su vida operativa.
25 Fuente: PwC. #Social Media Studies asset management in the social era, Junio de 2013.
PwC Real Estate 2020: Construyendo el futuro 25
4
Colaborar con los gobiernos
para conseguir un progreso
econmico y social
Trabajar en estrecha
colaboracin con los
gobiernos ser muy
importante
5
Decidir dnde y cmo
competir
La intensa competencia
por los activos core
obligar a los gestores y a
la comunidad inversora a
centrarse en su verdadera
ventaja competitiva.
El ascenso de las economas del hemisferio sur provocar una competencia mucho
mayor por los activos - tanto en las economas en desarrollo de rpido crecimiento
como en las economas avanzadas.
En muchas de las principales ciudades del mundo, no son solo los fondos soberanos
los actores que estn apareciendo con una creciente pujanza competitiva por adquirir
los activos inmobiliarios prime los inversores inmobiliarios profesionales nacionales
tambin crecern con fuerza en el hemisferio sur. Dotados con profesionales locales
muchos de ellos educados en escuelas de negocios internacionales y bien conectados
con sus mercados locales sern actores con los que resultar difcil competir.
Asimismo, continuarn empujando al alza los precios en las principales ciudades
occidentales.
6
Evaluar las oportunidades
para reflejar una mayor gama
de riesgos
El aumento de las
oportunidades vendr
acompaado de unos
riesgos mayores y ms
diversos
Cuarta parte
Factores de xito
Conocimientos
especializados e
innovacin
Los profesionales
adecuados
1
Una red global con
conocimientos locales y
relaciones slidas con los
gobiernos
Los conocimientos
locales siempre han sido
fundamentales para
tener xito en el sector
inmobiliario, pero sern
an ms importantes a
medida que la comunidad
inversora trate de
encontrar valor en los
mercados internacionales
en un mercado cada vez
ms global.
2
Conocimientos especializados
e innovacin
Las habilidades necesarias dependern del enfoque de inversin que se adopte, pero
podan incluir las siguientes:
Especializacin en subsectores: A medida que reas como la promocin
urbanstica, las viviendas para la tercera edad, la agricultura, etc., se conviertan
en subsectores por derecho propio, los gestores inmobiliarios tendrn que ser
especialistas en estas reas a fin de poder beneficiarse de ellas. Asimismo, al
igual que sucede en cualquier entorno caracterizado por una rpida evolucin,
la capacidad de emprendizaje se ver recompensada con unas rentabilidades
mayores. Los pioneros de estos subsectores - especialmente en las economas
emergentes - obtendrn unas rentabilidades superiores.
Anlisis econmico urbano. Dado que las ciudades se convertirn en el motor
econmico de muchas economas nacionales, los gestores inmobiliarios tendrn
que disponer de habilidades para diferenciar las ciudades ganadoras a largo plazo
en la economa mundial de aquellas que no lo sean. La calidad de estos anlisis
ser sin duda una ventaja competitiva en el futuro.
Estructuracin de operaciones. Los gestores inmobiliarios necesitarn unos
avanzados conocimientos en estructuracin de operaciones a fin de poder trabajar
con los gobiernos y promotores locales. Para poder establecer alianzas con los
promotores locales, normalmente ser necesario poner en prctica estructuras
rigurosas que garanticen que todas las partes cumplan los objetivos pactados.
Cuando se trabaje con las administraciones pblicas, especialmente para
desarrollar infraestructuras, puede que sea necesario adoptar nuevos modelos
para los sectores pblico/privado.
Gestin del valor de los activos. Histricamente, puede que haya sido suficiente
con adquirir activos inmobiliarios y ocuparse de su mantenimiento. En el futuro,
los edificios sostenibles conllevarn unos alquileres mayores y, por el contrario,
reducirn el valor de los activos si su adaptacin tecnolgica no se mantiene al
ritmo adecuado. Los gestores de activos tendr que contar con las habilidades
adecuadas para mejorar de manera continua el valor de sus edificios, o de lo
contrario se arriesgarn a destruir el valor de los mismos.
Desarrollo de productos. A medida que los gestores inmobiliarios ocupan el
vaco dejado por los bancos en las estructuras de capital, habr recompensas para
aquellos que hagan un mejor uso de las estructuras de emprendimiento - por
ejemplo, mediante la compra anticipada de activos para su posterior promocin
o creando innovadoras estructuras de financiacin tipo mezzanine. Asimismo,
Riesgo y obligaciones de
informacin. Los gestores de activos
y los fondos inmobiliarios tendrn que
disponer de controles, mecanismos
de informacin transparentes y de
liquidez que cumplan las necesidades
de los inversores institucionales
ms exigentes para poder competir
por los activos ms valiosos. Los
controles debern ser de primera
categora y estarn certificados de
forma independiente, mientras
que los sistemas de informacin y
transparencia deben mejorar con
respecto a los niveles actuales.
Impuestos y regulacin. A medida
que las carteras inmobiliarias se
vuelven ms complejas y aumenta
la regulacin, lo mismo sucede
con las exigencias impuestas sobre
los equipos y departamentos de
cumplimiento regulatorio, jurdico y
tributario. Los gestores inmobiliarios
tendrn que transformar estos equipos
para poder encontrar el equilibrio
adecuado entre anlisis avanzados,
eficiencia, cumplimiento y control.
Adems, estos equipos debern
adaptarse a las futuras necesidades
del sector, y debern dejar atrs su
perfil administrativo y convertirse
en verdaderos aliados del negocio.
La alineacin con el negocio debe
mejorarse y estar plenamente integrada
con sus actividades de expansin.
Las obligaciones de informacin y
cumplimiento regulatorio sern cada
vez ms importantes a medida que se
3
Gestin de costes
y escala
El negocio inmobiliario
ha pasado a ser menos
rentable en la mayor parte
de los pases durante
los ltimos cinco aos
desde que estallara la
burbuja inmobiliaria,
lo cual ha generado la
necesidad de mejorar
la gestin de costes
mediante la creacin de
unas organizaciones ms
eficientes.
4
Los profesionales adecuados
Quinta parte
Conclusin
Personas de contacto
Personal de Investigacin y Asesores de PwC
Australia
Tim Peel
Rob Christmas
Brasil
Joo Santos
Canad
Nelson da Silva
China/Hong Kong
KK So
Paul Walters
Sam Crispin
Billy MY Hui
Alemania
Uwe Stoschek
India
Shashank Jain
Japn
Raymond Kahn
Hideo Ohta
Luxemburgo
Kees Hage
Julien Ghata
Dariush Yazdani
Laurent Rouach
Mauricio
Nicolas Vaudin
Pases Bajos
Andrew Jurczynski
Singapur
Sudfrica
Ilse French
Suecia
Henrik Steinbrecher
Reino Unido
Craig Hughes
Tim Wright
Leo Johnson
Simon Hardwick
Alan McGill
Jonathan Hook
Richard Johnson
Estados Unidos
Robert Sciaudone
Andrew Warren
Byron Carlock Jr.
Barry Benjamin
Donald Reed
Mitchell Roschelle
David Steiner
Tom Wilkin
Scott Williamson
Mike Herman
Craig Hughes
Socio
PwC (Reino Unido)
craig.o.hughes@uk.pwc.com
+44 20 7212 4183
Kees Hage
Socio
PwC (Luxemburgo)
kees.hage@lu.pwc.com
+352 49 48 48 2059
Byron Carlock Jr
Socio
PwC (Estados Unidos)
byron.carlock.jr@us.pwc.com
+1 214 754 7580
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