Unidad IV. Tema 21.

EL DERECHO REAL DE
SERVIDUMBRE
Derecho Civil II. Bienes y Derechos Reales
Prof. Francisco de Jongh Sarmiento
Unidad IV
Tema N 21
EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE(Resumen y anotaciones de los libros
de Jos Luis Aguilar Gorrondona; Ovelio Pia Valles; Elosa Snchez Brito;
Germn Rojas Gonzlez; Juan Garay y Miren Garay)
El concepto de servidumbre, tal y como se seal en el apartado referente
al derecho real de usufructo, era mucho ms amplio en pocas remotas, puesto
que antes de la publicacin de las Institutas de Justiniano, todos los derechos
reales sobre cosa ajena eran conocidas como Servidumbres, servidumbres que
si favorecan a una persona eran llamadas servidumbres personales y si
favorecan a un fundo se denominaban servidumbres prediales[1].
Segn la doctrina, conforme a lo planteado por Pia Valles[2], la
servidumbre es un derecho real que, en principio, tiende a la perpetuidad, el
cual consiste en limitaciones impuestas por un predio dominante a otro predio
conocido como sirviente, sin tomar nunca en consideracin la titularidad de los
mismos, es decir, sin importar quienes sean los propietarios de esos inmuebles.
Tambin se define, en palabras de Elosa Snchez[3], como un derecho
real sobre ciertos usos de un predio (llamado predio sirviente), establecido a
favor de otro predio (llamado predio dominante).
Al analizarse ambas definiciones se desprenden algunas consideraciones,
las cuales, para su fcil comprensin, son de un necesario sealamiento.

Las servidumbres, a diferencia de lo establecido en la antigua Roma,

solo se establece entre predios, es decir, entre inmuebles.

Presupone dos predios necesariamente.

Los predios deben pertenecer a personas diferentes.

La servidumbre es un derecho accesorio al predio, en tal sentido, se

transmite con el mismo.

Debe establecerse para uso y utilidad de un predio. Por tanto, debe

haber un beneficio econmico para el predio dominante. Esta caracterstica es

la que sirve de base para la definicin legal colombiana, dispuesta en el artculo

879 del Cdigo Civil colombiano[4], citado por Rojas Gonzlez[5].

Generalmente se establecen entre fundos vecinos, pero tambin es

viable la existencia de servidumbres entre fundos que no lo sean.
El Cdigo Civil Venezolano vigente, en el encabezado de su artculo 709
ofrece una definicin de esta modalidad de derecho real sobre cosa ajena. En
ese sentido, el sealado dispositivo tcnico legal seala que consiste en
cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro
perteneciente a distinto dueo, y que no sea en manera alguna contraria al
orden pblico.
El Cdigo acenta el aspecto pasivo de las servidumbres, es decir, define
la figura como un gravamen, una carga que debe soportar un predio, conocido
como sirviente, en beneficio de otro predio, nombrado dominante.
La carga que seala el aspecto pasivo de las servidumbres, esto es, la
carga soportada por el predio sirviente, contrae las facultades de disposicin
del propietario de ste, quien debe tolerar ese gravamen sin realizar ninguna
actividad que menoscabe los derechos generados para el predio dominante.
De igual manera, tal y como se mencion en el anlisis de las definiciones
doctrinarias, el artculo en comento dispone la diferenciacin entre los titulares
de ambos predios relacionados por medio de este derecho, es decir, que
pertenezcan a dueos distintos, nocin que responde al decir romano nemine
res sua servit, esto es, no se puede constituir servidumbre sobre cosa propia.
Caractersticas de las Servidumbres

Es un derecho real sobre cosa ajena. Recae sobre una cosa que,
necesariamente, presupone la pertenencia a distintos propietarios.

Constituye un estado excepcional de la propiedad. Puesto que

impone un gravamen sobre el predio; de esto se derivan tres aspectos:

Que las servidumbres nunca se presumen, debe probarse su

constitucin y existencia. (Art. 1920 C.C.V.)

Debe practicarse de una manera que no perjudique al predio

sirviente. (Arts. 726 al 729 C.C.V.)

La extensin de la servidumbre debe favorecer al fundo sirviente,

esto es en caso de conflicto de intereses. (Art. 734 C.C.V.)

Son unilaterales. Ya que implican una imposicin u obligacin para el

fundo sirviente y un derecho para el predio dominante.

Constituye una relacin funcional entre predios. No se entiende

como una relacin jurdica entre bienes, sino en funcin de esos bienes.

Generalmente, son a ttulo oneroso. Esto se debe a que limita la

disposicin del propietario del fundo sirviente, aunque pueden constituirse a
ttulo gratuito.

Tiene a la perpetuidad. No es perpetuo el gravamen como tal, sino la

vocacin de servicio del predio sirviente que preste utilidad al predio
beneficiario. Si la razn que justifica la servidumbre desaparece, sta tambin
deja de existir.

Son indivisibles. No se pueden adquirir ni perder parcialmente.

Es un derecho inseparable. Por ser inseparables de la propiedad del

fundo o predio dominante, su propietario no podr enajenar el fundo separado
de la servidumbre ni la servidumbre separada del fundo.

No es un derecho autnomo. Requiere la preexistencia del derecho de

propiedad y nace por ttulo separado. (Art. 709 C.C.V. nico aparte).
Contenido de las Servidumbres
Si se observa detenidamente el encabezado del artculo 709 del Cdigo
Civil Venezolano, se tiene que la servidumbre consiste en cualquier
gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a
distinto dueo, y que no sea en manera alguna contraria al orden pblico., esta
ltima frase seala que no existen lmites en cuanto a las atribuciones
conferidas al predio beneficiario, el margen mximo de facultades viene dado
por el orden pblico.
Esto hace suponer que las servidumbres, en palabras de Aguilar
Gorrondona[6], son un tipo de derechos reales contemplados en la ley que les
autoriza a tener cualquier contenido lcito.
Requisitos de Procedencia para las Servidumbres

Inmueble por su naturaleza. La servidumbre es un derecho real

inmobiliario, es decir, recaer sobre un predio o fundo, excluyndose
totalmente los bienes muebles y, por supuesto, la concepcin de las
servidumbres personales que se conocan en el antiguo derecho romano.

Existencia de dos bienes inmuebles. Para la existencia de la

servidumbre deben existir, al menos, dos inmuebles, uno que se beneficia de
este derecho llamado predio dominante y otro donde se establecer el
gravamen correspondiente que se conocer como predio sirviente.

Diferentes propietarios. Es necesaria la presencia de dos propietarios,

o ms, que sean diferentes, ya que no podr constituirse servidumbre sobre un
predio que le pertenezca a la misma persona, conforme al principio Nemine res
sua servit, sobre el cual ya se hizo referencia a priori.

Beneficio o utilidad. El gravamen o carga de servidumbre que se

constituye sobre uno de los predios[7] debe tener como consecuencia el
aumento de beneficios[8] para el predio dominante.

Carga o gravamen. Consiste en admitir sobre la propiedad de un fundo

la existencia de ciertos servicios a favor de la propiedad de otro.
Clasificacin de las Servidumbres
1.

Segn su Constitucin

Servidumbres Naturales: Son aquellas que se constituyen por la

ubicacin de los lugares sin que medie la mano del hombre. La ms
caracterstica de esta modalidad es la Servidumbre de Aguas Pluviales,
dispuesta en el artculo 647 del Cdigo Civil, el cual dispone que Los predios
inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del
hombre, caen de los superiores, as como la tierra o piedras que arrastren en
su curso
a.

Servidumbres Legales: Tienen su origen en la ley. Estas

servidumbres se exigen por medio de un juicio cuando el propietario del fundo
sirviente se niegue a constituirla a favor del predio dominante.
b.

Servidumbres Voluntarias o Convencionales: Son aquellas

que se constituyen por voluntad de las partes, siempre que no atenten contra el
orden pblico, la moral y las buenas costumbres.
c.

Segn el Bien Afectado (Hoy han perdido su vigencia, pues proviene

del derecho romano)
2.

Servidumbres
Rsticas
(Servitutes
Praediorum
Rusticorum):Aquellas que se constituan para provecho y comodidad de un
objeto agrcola, con independencia de si est en la ciudad o en el campo.
a.

Servidumbres
Urbanas
(Servitutes
Praediorum
Urbanorum):Aquellas que se imponan para provecho o comodidad de un
edificio o de una construccin, independientemente de su ubicacin en la
ciudad o en el campo.
b.

3.

Segn la Facultad que Concedan[9]

Servidumbres Positivas: Son aquellas que le permiten al

propietario del predio dominante hacer algo que no podran hacer si no
existiera la servidumbre.
a.

Servidumbres Negativas: Se impone al propietario del predio

sirviente el impedimento de hacer algo que pudiera hacer de no existir la
servidumbre.
b.

Por el modo de ejercicio[10], clasificacin distinguida en el artculo 710

del Cdigo Civil Venezolano, de acuerdo con lo planteado por Juan y Miren
Garay[11], segn sean usadas por el hombre o no necesiten ese uso.
4.

Servidumbres Continuas: Son aqullas que se encuentran

presentes y no necesitan del ejercicio ni la intervencin del hombre.
a.

Servidumbres Descontinuas (sic): Aqullas que necesitan de la

actuacin del hombre para ejercitarse.
b.

Por el modo de manifestarse[12], modalidades consagradas en el

artculo 711 del Cdigo Civil Venezolano las cuales atienden, como indican
Juan y Miren Garay[13], a las seales visibles en los inmuebles que conforman
la servidumbre.
5.

Servidumbres Aparentes: Son aqullas cuyo

manifiesta por la existencia de un signo exterior.
a.

ejercicio se

Servidumbres No Aparentes: Son aqullas que no requieren la

existencia de signos externos.
b.

Constitucin de las Servidumbres

El artculo 720 del Cdigo Civil Venezolano, en su encabezado, seala las
tres formas de constitucin de las servidumbres. En ese sentido, el mencionado
artculo dispone que Las servidumbres se establecen por ttulos, por
prescripcin o por destinacin del padre de familia.

En este orden de ideas planteado, se sigue con el anlisis de cada una de

estas modalidades previstas en la legislacin sustantiva civil, tomando como
base la tesis desarrollada por Juan y Miren Garay[14].
Por Ttulo. Se establece una Servidumbre cuando los propietarios de
los inmuebles pactan y suscriben un contrato por medio del cual el objeto
principal o una clusula accesoria constituye este derecho real.
1.

Por Prescripcin[15]. Cuando no consta un contrato que contenga la

manifestacin de voluntad entre las partes, suple tal ausencia la presuncin de
que el derecho se ha venido ejercitando durante varios aos.
2.

Por Destinacin del Padre de Familia[16]. As conocida por ser

frecuente cuando el mismo propietario, dueo de uno o ms inmuebles, los
parcela para sus hijos, resultando una servidumbre de un predio sobre otro.
3.

Requisitos para la procedencia de la Servidumbre por destinacin del

padre de familia

Existencia de, al menos, dos fundos actualmente divididos.

Que hayan sido posedos por el mismo propietario.

Existencia de seales visibles correspondientes a una servidumbre a

favor de uno de los fundos y a cargo del otro.

El establecimiento de esas seales haya sido dado por el anterior

propietario comn.
Derechos y Deberes en materia de Servidumbres
Derechos y Deberes del propietario del Predio Sirviente (Arts. 732 y
733 C.C.V.)
1.

No puede alterar, disminuir ni incomodar, en detrimento del predio

dominante, el ejercicio de la servidumbre con que est gravado su fundo.
a.

En principio, est obligado, en virtud del ttulo, a pagar todos los

gastos necesarios para la conservacin de la servidumbre, sin embargo, tiene
el derecho de librarse de estos pagos mediante el abandono del predio
sirviente al propietario del predio dominante.
b.

Tiene el derecho de modificar la servidumbre cuando su ejercicio

se ha hecho oneroso o le impida la realizacin de trabajos, reparaciones o
bienhechuras.
c.

Puede solicitar la extincin o cancelacin de la servidumbre

cuando se evidencie que no sea necesaria para el predio dominante.
d.

Derechos y Deberes del propietario del Predio Dominante (Arts. 726

al 729 C.C.V.)
2.

Tiene derecho a ejercer la servidumbre utilizando solo los medios

necesarios para ellos.
a.

No puede abusar del derecho, extralimitndose en el uso de

medios no necesarios o la realizacin de actos no contemplados en el ttulo.
b.

No puede ejercer actividades que agraven la limitacin del predio

c.

sirviente.
Tiene el derecho de solicitar al titular del predio sirviente el
cambio del lugar de la servidumbre, demostrando una mayor utilidad y que no
produzca un dao al predio sirviente.
d.

Pagar todos los gastos que se realicen por las obras necesarias
para el ejercicio de la servidumbre.
e.

Modificacin de las Servidumbres

Por el convenio de los propietarios de los predios.

Efectos del tiempo y la posesin.

Cambio de cualquiera de los fundos que revistan una importancia que

amerite la alteracin del contenido de la servidumbre.
Extincin de las Servidumbres

Por la consolidacin o confusin en la misma persona de la cualidad de

propietario de ambos predios (Art. 750 C.C.V.)

Por prescripcin extintiva, esto es, por el no uso durante 20 aos (Art.
752 C.C.V.)

Por la alteracin de los fundos que imposibilite el ejercicio de la

servidumbre (Art. 748 C.C.V.)

Por la renuncia del propietario del predio dominante.

Por el vencimiento del trmino o el cumplimiento de la condicin

resolutoria a los cuales estuviera sometida la servidumbre.

Por la resolucin del derecho del constituyente (Solo en caso de

enfiteusis Art. 751 C.C.V.)

Por abandono del predio sirviente.

Por la voluntad entre los propietarios, bien a ttulo gratuito o a ttulo

oneroso.
Proteccin de las Servidumbres
Por ser las Servidumbres derechos reales, cuenta con la proteccin a
travs de las Acciones Petitorias, es decir, la Accin Confesoria y la Accin
Negatoria. De igual manera, por estar sometidas a un rgimen posesorio,
contar tambin por la proteccin interdictal, a travs de las Acciones
Posesorias.

Accin Confesoria: Es aqulla ejercida por el poseedor o el titular del

derecho real en cosa ajena contra el propietario que niega tal condicin.

Accin Negatoria: Es aqulla en la cual el actor alega que la cosa que

afirma pertenecerle no est gravada por el derecho real en cosa ajena que el
requerido alega tener sobre ella o que, incluso, ejerce.

Accin Posesoria: Corresponde a los Interdictos de Amparo o de

Despojo, siempre que se cumplan con los requisitos legales para su
interposicin ante la autoridad judicial correspondiente.

[1] Cfr. Tema 19. El Derecho Real de Usufructo, p. 1.

[2] PIA VALLES, Ovelio. Bienes y Derechos Reales, Esquemas Prcticos. Caracas,
2011, p. 161
[3] SNCHEZ BRITO, Elosa. Derecho Civil Bienes. Valencia, Venezuela, 2012, p. 211
[4] Artculo 879 del Cdigo Civil colombiano: Servidumbre predial o simplemente
servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio
de distinto dueo.
[5] ROJAS GONZLEZ, Germn. Manual de Derecho Civil. 2001, Bogot, p. 187
[6] AGUILAR GORRONDONA, Jos Luis. Cosas, bienes y derechos reales. Derecho
Civil II. 2003, Caracas, p. 444
[7] En este caso nos referimos al predio sirviente.
[8] Beneficios que vienen dados por el mejoramiento de la explotacin, la obtencin
de comodidad, entre otras.

[9] Se desprenden del artculo 709 del Cdigo Civil Venezolano, artculo que, a su
vez, consagra la definicin legal de las Servidumbres.
[10] Contenidas en el artculo 710 del Cdigo Civil Venezolano. Las servidumbres
son continuas o descontinuas (sic).
Son continuas aqullas cuyo ejercicio es o puede ser continuo, sin que haya
necesidad del hecho actual del hombre para tal ejercicio; tales son los acueductos,
los desages de los techos, las vistas y otras semejantes.
Son descontinuas (sic) las que tienen necesidad del hecho actual del hombre para
su ejercicio; tales son las de paso, las de tomar aguas, las de pasto, y otras
semejantes.
[11] GARAY, Juan y GARAY, Miren. Cdigo Civil Comentado (Volumen II), 2012,
Caracas, p. 70.
[12] Artculo 711 del Cdigo Civil Venezolano.Las servidumbres son aparentes o no
aparentes.
Son aparentes las que se muestran por seales visibles, como una puerta, una
ventana, un acueducto.
Son no aparentes aqullas cuya existencia no se indica por ninguna seal visible,
como la de no edificar en un predio o no edificar sino hasta una altura
determinada.
[13] GARAY, Juan y GARAY, Miren. Obra citada, p. 71.
[14] GARAY, Juan y GARAY, Miren. Obra citada, p. 73.
[15] Art. 720 C.C.V. nico aparte: La posesin til para la prescripcin en las
servidumbres continuas aparentes y descontinuas (sic) aparentes, se contar desde
el da en que el dueo del predio dominante haya comenzado a ejercerlas sobre el
predio sirviente. Respecto a las servidumbre continuas no aparentes o descontinuas
(sic) no aparentes, la posesin til para la prescripcin se contar desde el da en
que el propietario del predio dominante manifieste por escrito al propietario del
predio sirviente su pretensin sobre ellas.
[16] Art. 721 C.C.V.: La destinacin del padre de familia procede solamente
respecto de las servidumbres aparentes, continuas o descontinuas (sic) y cuando
consta, por cualquier gnero de prueba, que dos fundos actualmente divididos han
sido posedos por el mismo propietario, y que ste ha puesto o dejado las cosas en
el estado del cual resulta la servidumbre.