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NA COISA ALHEIA
FRACIONAMENTO
PROPRIEDADE
DOS
PODERES
DA
Uso;
Gozo ou fruio;
Livre disposio;
Reivindicao.
USO
GOZO/
FRUIO
LIVRE
DISPOSIO
REIVINDICA
O
Com este fracionamento dos poderes da propriedade, faz com que terceiro
detenha consigo parcela dos poderes do domnio, sem afetar o carter exclusivo
da propriedade (haver apenas um proprietrio).
Porm, este proprietrio ter um esvaziamento dos poderes de seu
domnio, no entanto, sem esvaziar a sua propriedade. Seu domnio fica
comprometido, apesar da propriedade permanecer em suas mos.
USUFRUTO
USO
HABITAO
SERVIDO PREDIAL
SUPERFCIE
ENFITEUSE
HIPOTECA
PENHOR
ANTICRESE
ALIENAO FIDUCIRIA
Direitos reais de
gozo
ou
de
fruio
ENFITEUSE
A enfiteuse o direito real na coisa alheia que o mais amplo e ilimitado do
ordenamento jurdico. A enfiteuse no acabou; ela apenas no poder ser criada
aps o advento do novo Cdigo Civil. O CC/2002 apenas regula as j constitudas,
remetendo seu regime para o CC/1916.
Professor Cristiano Chaves diz que as normas relativas enfiteuse
demonstram-se como exemplo de ultratividade da norma no campo do direito civil.
Aplica-se a elas o regime da enfiteuse que era utilizado no Cdigo Civil de 1916.
Art. 2.038, CC - Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses,
subordinando-se as existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil
anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de janeiro de 1916 , e leis posteriores. (...)
um dos mais antigos direitos reais na coisa alheia a enfiteuse, e por ela
se transfere para o terceiro a plenitude dos poderes do domnio (uso, gozo, livre
disposio e reivindicao). Mas, o proprietrio ainda se mantm to somente com
o ttulo da propriedade.
A enfiteuse confere ao terceiro todos os direitos decorrentes do domnio
(uso, gozo, livre disposio e reivindicao). A enfiteuse tambm chamada de foro
ou de emprazamento.
O terceiro chamado de enfiteuta ou foreiro e possuir todo o domnio,
exceto o ttulo da propriedade. E o proprietrio, tambm chamado de senhorio,
se mantendo to somente com o ttulo da propriedade, porm com o seu domnio
esvaziado.
A enfiteuse um entrave ao cumprimento da funo social. O foreiro ou
enfiteuta no tem responsabilidade nenhuma ou compromisso com a propriedade,
mesmo que dela mantenha tamanho domnio. Por isso a enfiteuse est em
CARACTERSTICAS
O enfiteuta pode fazer o que quiser com a propriedade. Pode alug-la; pode
sobre ela fazer uma construo; poder at mesmo alienar esta propriedade que
foi dada em enfiteuse.
O senhorio recebe em contraprestao deste uso que realizado pelo
enfiteuta um valor anual, uma espcie de prestao pecuniria chamada de
FORO, PENSO ou CANON.
Esta contraprestao um desestmulo na constituio de enfiteuse porque
ela certa e invarivel, no havendo qualquer reajuste no valor com o passar
dos anos.
Observao: S se admite o reajuste do foro ou penso anualmente
quando se tratar de uma enfiteuse de terra pblica. uma enfiteuse especial,
baseada no decreto-lei 9760/1946, que rege as enfiteuses sobre terrenos
marinhos e de terras pblicas. Mais diferenas sero analisadas em um quadro
mais adiante.
A enfiteuse PERPTUA, podendo ser transferido o direito real da
enfiteuse para os herdeiros do enfiteuta, se caso ele vier a falecer. Caso o
enfiteuta no deixe qualquer herdeiro sucessvel, a sim, extingue-se a enfiteuse
(art. 692, III, CC/1916).
Art. 692, CC/1916 - A enfiteuse extingue-se:
III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.
SUPERFCIE
O direito real de superfcie parte da premissa que as construes e as
plantaes so valores jurdicos em si mesmos. Construir e plantar tm densidade
econmica e jurdica.
O direito de superfcie nada mais do que a transferncia para terceiro
utilizar da superfcie, para construir ou plantar, sempre perseguindo a funo
social da propriedade.
Transfere-se a explorao econmica do solo para terceiro, que proceder
de acordo com a funo social. Segundo o Estatuto da Cidade (lei 10.257/2001) o
proprietrio urbano que no cumprir a funo social poder sofrer as seguintes
sanes:
1.
2.
3.
4.
Edificao compulsria;
Pagamento de IPTU progressivo;
Parcelamento compulsrio;
Desapropriao.
SERVIDO
A servido d a idia de prestao de servio de utilidade. Como a CF/1988
transmite uma idia extremamente humanista, no permite o ordenamento uma
servido pessoal, que se aproximaria de um verdadeiro regime de escravido.
Mas, o ordenamento jurdico brasileiro permite-se a SERVIDO PREDIAL.
Servido o direito real atravs do qual um prdio adquire um benefcio, uma
vantagem ou uma utilidade em relao aos direitos reais do outro prdio.
Observao: prdio pode ser entendido de modo amplo, no sentido de
edificao, como um edifcio, uma casa, um monumento, uma ponte, etc.
Exemplos destes benefcios gerados por edificaes: direito de vista; direito
de passagem; direito de guas (servido de tirada de gua); direito de pastos, etc.
Qualquer vantagem poder vir a constituir uma servido para um prdio. SEMPRE
SER CONSTITUDA A SERVIDO ENTRE PRDIOS, ENTRE IMVEIS.
SERVIDO E DIREITO DE VIZINHANA
A servido de passagem, por exemplo, no se confunde com o direito de
vizinhana da passagem forada.
SERVIDO
DIREITO DE VIZINHANA
uma norma previamente elaborada, ele comete ato ilcito subjetivo. Neste caso foi
violada uma norma especificamente.
No entanto, se retirar a fazenda cerca de 8.000 litros em outro ms, quando
tinha necessidade apenas 5.000, comete ato ilcito objetivo. Neste caso pratica
abuso do direito. No viola a norma que permitiria que fossem retirados 10.000
litros de gua, mas h claro abuso de direito quanto possibilidade e necessidade
que poderia ele retirar.
Enunciado 37, I Jornada de Direito Civil Art. 187: a responsabilidade civil
decorrente do abuso do direito independe de culpa e fundamenta-se somente no
critrio objetivo-finalstico.
Servido
Descontnua :
depende da atuao
humana para seu
exerccio.
Servido Aparente:
pode ser percebida
visivelmente.
Servido no
aparente:
no transparecem seus
sinais aparentes.
Servido positiva:
conferem ao titular a
prerrogativa de praticar
um ato.
Servido negativa:
impe ao prdio
dominado uma
absteno de um ato
que lhe seria possvel,
em princpio.
Servides urbanas:
recaem sobre prdios
urbanos
Servides rsticas:
recaem sobre prdios
rsticos
CLASSIFICAO DE
SERVIDES
PROTEO
POSSESSRIA.
Deve ser sempre objeto do direito real do usufruto um bem frugfero, isto ,
que proporcione ao usufruturio a obteno das utilidades desta espcie de bem.
Como deve o usufruturio posteriormente restituir o bem, somente sero
objetos de usufruto apenas os bens INFUNGVEIS. Quando o usufruturio tiver de
devolver o bem, dever devolver o mesmo bem dado em usufruto. E no bem
diverso de mesma qualidade ou quantidade.
Observao: h uma exceo no sistema no art. 1.392, 1, CC, apelidada
pela doutrina de quase-usufruto, tambm chamado de usufruto imprprio. Recai
esta espcie de usufruto em bens fungveis. Em verdade, se no h dever de
restituir, de usufruto tecnicamente no se trata.
Art. 1.392, CC
1 o Se, entre os acessrios e os acrescidos, houver coisas consumveis, ter o
usufruturio o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras,
o equivalente em gnero, qualidade e quantidade, ou, no sendo possvel, o seu
valor, estimado ao tempo da restituio.
4. Por usucapio;
5. Por negcio jurdico entre as partes.
Chamado esta espcie de usufruto firmado em negcio
convencional. Ele poder ser constitudo por duas diferentes formas:
jurdico
Direitos reais de
garantia
INTRODUO
A Lex Poetelia Papiria um marco histrico na democratizao do direito.
Foi a ela a lei que modificou o sistema de responsabilidade do devedor perante
suas obrigaes.
Por meio desta lei, a responsabilidade passou de pessoal para possuir
natureza patrimonial. medida que o devedor passa a responder por uma espcie
de responsabilidade patrimonial, o credor passa a exigir um maior nmero de
garantias patrimoniais em contrapartida.
E neste contexto que surgem as garantias patrimoniais. A fiana e o aval
so dois exemplos de garantias fidejussrias. E ao lado destas esto os direitos
reais de garantia, que so assegurados por um bem, uma coisa.
A garantia a afetao de um bem, de um direito real ao cumprimento de
uma obrigao. Vincula-se a propriedade de um bem, um direito real ao
adimplemento desta obrigao.
Em suma, configura-se a vinculao do poder do credor sobre um bem que
pertencente ao devedor.
Concluindo por toda esta explanao, chega-se caracterstica de ser
propriamente acessrio este direito real de garantia, relao jurdica obrigacional
pr-existente. E desde que esta obrigao no reclame especificamente uma
garantia fidejussria.
Quando for cumprida a obrigao, em conseqncia, ser extinto o direito
real de garantia.
D
ire ito Real
Re a l d
e
Direito
de
G
a ra n tia
Garantia
O te rce iro
re ce b e p a rce la
d o s p o d e re s d o
d o m n io ,
S O M E N T E , p a ra
a sse g u ra r o
cu m p rim e n to d e
u m a o b rig a o
p r -existe n te . O s
p o d e re s
re ce b id o s p e lo
te rce iro s o
lim ita d o s.
Priv
il g io C
re d itcio
Privilgio
Creditcio
O s p riv il g io s
cre d itcio s s o
exe rc id o s so b re
to d o o
p a trim n io (q u e
p o d e r se r
u tiliza d o p a ra
sa tisfa ze r a
o b rig a o ),
e n q u a n to o
d ire ito re a l d e
g a ra n tia re ca ir
a p e n a s so b re o
bem .
Bens que
podem ser
alienados
Capacidade
para Alienar
Requisitos
Subjetivos
(art. 1420,
CC)
Consentiment
o do cnjuge
Titularidade
do bem
Publicidade
Formais
Especializa
o
(art. 1424,
CC)
Art. 1.420, CC - S aquele que pode alienar (capacidade para alienar) poder
empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; s os bens que se podem alienar (bem
pode ser alienado) podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
O incapaz somente poder dar seu bem como garantia de direito real
quando representado ou assistido, e desde que haja autorizao especial do Juiz,
ouvido o Ministrio Pblico. No basta que esteja representado para que haja a
constituio do direito real dado em garantia.
Se a pessoa for casada, dever haver a outorga do cnjuge, sob pena de
ANULABILIDADE do direito constitudo em garantia de bem do casal. Salvo se o
casamento est constitudo sob regime de separao absoluta; se constitudo em
participao final dos aquestos e o pacto antenupcial dispensar a necessidade da
outorga; ou estiver o casal em unio estvel.
O direito real dado em garantia quando prestado pelo condmino ser
diferenciado e depender do tipo de condomnio. Se for dado o direito real em
garantia pelo condmino do condomnio edilcio, ele poder dar em garantia a sua
unidade independente da aquiescncia dos demais.
Mas, no que tange ao regime do condomnio comum, a garantia deve ser
dada por TODOS OS CONDMINOS, caso recaia a garantia sobre o bem comum
condominial.
Mas a cota parte de cada (frao ideal), mesmo que em condomnio
comum, poder ser dada em garantia independentemente da autorizao dos
demais.
possvel ao ascendente dar um bem em garantia a um de seus
descendentes independente do consentimento dos demais. Desta feita, no se
aplica o regramento do artigo 496, CC para o regime dos direitos reais.
E como fica a situao da alienao do ascendente para outro
descendente com a autorizao dos demais? Ele no precisou da autorizao
dos demais para assumir a obrigao, ento deste modo, para garantir esta
obrigao tambm no ser necessrio que se autorize tambm (garantia
acessria obrigao principal).
Bens que podem ser alienados
Bem de Famlia
Convencional
Escolhido o bem pelo
indivduo at um certo
limite disposto em lei
(art. 1.711, CC).
No poder ser dado
em garantia, porque
torna o bem inalienvel,
no podendo ser dado
em garantia.
EFEITOS DA GARANTIA
Decorrem alguns efeitos a partir da constituio da garantia que dada
sobre o bem:
1. Direito de excusso do bem: o direito de levar a coisa praa ou
leilo. No haver este direito quando houver a alienao fiduciria,
como j foi dito anteriormente, por ser entendida como uma exceo do
sistema;
2. Direito de seqela: tem o direito de reaver de qualquer pessoa que
injustamente a detenha aquele que possui o direito real de garantia
constitudo;
3. Indivisibilidade da garantia: uma vez prestada a garantia, ela
considerada como indivisvel. Ou seja, o pagamento ou a remio
parcial no liberar o bem dado em garantia, porque propriamente esta
a garantia indivisvel. O bem ser liberado com a quitao da
obrigao realizada totalmente;
4. Gera preferncia para o credor que ele detenha uma garantia sobre
o bem: o credor real, que possui esta garantia constituda de direito real,
tem preferncia no concurso de credores.
H nova ordem de preferncia para os crditos que sero pagos, de acordo
com o art. 83 da lei 11101/2005:
1. Crditos Trabalhistas (natureza alimentar);
2. Crdito com Garantia Real (ultrapassou o crdito fiscal, devida a
importncia desta garantia);
3. Crdito Fiscal.
ANTICRESE
Anticrese direito real de garantia sobre bem frugvel ( o bem frugfero
que poder ser mvel ou imvel, que produz frutos). A anticrese o mais simples
de todos os direitos reais de garantia.
PENHOR
CONCEITO
O penhor direito real de garantia que incide sobre bem mvel, conforme
consta do art. 1431, CC.
Observao: importante que no se confunda o instituto do penhor que
uma garantia real que incide sobre bem mvel com penhora. Penhor advm do
PENHORA
Exemplo: se terceiro vier a esbulhar o bem que est em sua posse, o credor
tem o dever de promover a defesa da coisa. E tem esta obrigao, em virtude da
boa-f objetiva (dever anexo da boa-f objetiva que no decorre estritamente do
contrato), devendo informar ao devedor o ocorrido e garantindo a integridade do
bem.
A violao positiva de contrato ocorre quando, embora cumpridas todas
as obrigaes contratuais pela parte, so descumpridos os deveres anexos.
Mesmo que o credor pignoratcio cumpra todas as suas obrigaes contratuais, se
descumprir qualquer dos deveres anexos, gerar responsabilidade objetiva (abuso
de direito).
Penhor
Convencio
nal
Espcies
de Penhor
Penhor
Legal
Penhor
Especial
Penhor Convencional
A regra geral est baseada na constituio do penhor convencional. O
penhor convencional est submetido s caractersticas acima estudadas (tradio,
registro, solenidade, possibilidade de sub-penhor, etc.).
O penhor convencional aquele que decorre da vontade das partes, na
forma do artigo 1431, CC:
Art. 1.431, CC Constitui-se o penhor pela transferncia efetiva da posse que, em
garantia do dbito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou algum por
ele, de uma coisa mvel, suscetvel de alienao.
Pargrafo nico. No penhor rural, industrial, mercantil e de veculos, as coisas
empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.
Penhor especial
Existem quatro espcies de penhor especial dentro do Cdigo Civil, que so
abaixo listados:
a) Penhor rural;
O penhor rural aquele que incide sobre bens mveis da agricultura ou
pecuria. E por isso que se diz que o penhor rural poder ser um penhor
agrcola ou um penhor pecurio.
Dispensa-se a tradio. Para facilitar o cumprimento da obrigao, o penhor
rural dispensa a tradio. Se houvesse a entrega da coisa, provavelmente a
obrigao no seria honrada.
Em verdade, h tradio ficta, conhecido como constituto possessrio. O
credor pignoratcio do bem fica com a posse indireta do bem, atravs da clusula
constituti que transfere a posse sem que efetivamente seja entregue a coisa para
ele.
Se porventura terceiro vier a esbulhar a coisa empenhada no penhor rural o
credor pignoratcio real tem direito de propor uma ao possessria, pois se
mantm na posse indireta do bem dado em garantia.
Art. 1431, CC
Pargrafo nico. No penhor rural, industrial, mercantil e de veculos, as coisas
empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.
HIPOTECA
CONCEITO E CARACTERSTICAS
Hipoteca direito real de garantia sobre bem imvel (bem de raiz), como
regra. A hipoteca se constitui por contrato escrito, ser solene e formal, e dever
ser registrado no cartrio de imveis.
Tem como caracterstica proeminente a dispensa da tradio, constituindose a hipoteca somente com o registro de cartrio de imveis com o contrato
solene celebrado.
Como se constitui em garantia sobre bem imvel, indispensvel que se d
a vnia conjugal. Exceto para o cnjuge casado sob o regime de separao
absoluta ou se previsto no pacto antenupcial do regime de participao final dos
aquestos.
Observao: O STJ vem entendendo que as pessoas que vivem em unio
estvel no precisam requerer a outorga do companheiro para que se faa a
onerao sobre o bem imvel.
Apesar de se admitir hipoteca sobre navios e aeronaves, para a
constituio dela no necessrio o consentimento do cnjuge. So bens mveis
propriamente, ficando excludos do regime da outorga uxria/marital.
A hipoteca no obsta o real aproveitamento do bem. O devedor hipotecrio
permanece na posse do bem e continua exercendo todos os seus poderes de
domnio sobre ele (uso, gozo, disposio e reivindicao). Ficar no bem como
possuidor e proprietrio.
A hipoteca no tira o aproveitamento real do bem. O devedor hipotecrio do
bem pode tirar todas as suas utilidades. Pode constituir sobre ele um condomnio,
fazer nele um loteamento, entre outras atividades podem ser exercidas sobre ele.
Art. 1.488, CC - Se o imvel, dado em garantia hipotecria, vier a ser loteado, ou se
nele se constituir condomnio edilcio, poder o nus ser dividido, gravando cada lote
ou unidade autnoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos,
obedecida a proporo entre o valor de cada um deles e o crdito.
da
OBJETO DA HIPOTECA
Art. 1.473, CC - Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imveis e os acessrios dos imveis conjuntamente com eles;
II - o domnio direto;
III - o domnio til;
IV - as estradas de ferro (antiguidade que uma herana do CC/1916, pouco
aplicada na prtica);
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo
onde se acham (os recursos naturais podero ser objeto de hipoteca independente
da titularidade do solo) ;
VI - os navios;
VII - as aeronaves.
CAPACIDADE
LEGITIMAO
ESPCIES DE HIPOTECA
Hipoteca
Convencio
nal
Espcies
de
Hipoteca
Hipoteca
Judicial
Hipoteca
Legal
1. Hipoteca Convencional
A hipoteca convencional a hipoteca que foi criada por iniciativa dos
contraentes, isto , por vontade de ambas as partes interessadas.
2. Hipoteca Judicial
Esta garantia pode ser firmada sob a forma de hipoteca. Esta hipoteca tem
ndole processual, figurando dentro do processo, e no uma hipoteca de direito
material.
Determinando-se a hipoteca judicial, necessrio que se faa seu registro,
para que todos dela tomem cincia.
3. Hipoteca Legal
A hipoteca legal a hipoteca constituda em favor de alguns credores, e
quando requerendo cada um destes ao Juiz, poder especializar a hipoteca em
favor de cada um deles:
Art. 1.489, CC - A lei confere hipoteca:
I - s pessoas de direito pblico interno (art. 41) sobre os imveis pertencentes aos
encarregados da cobrana, guarda ou administrao dos respectivos fundos e
rendas (hipoteca dada ao fisco);
II - aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias, antes
de fazer o inventrio do casal anterior;
Observao: preciso que seja analisado o artigo 1.486, CC, que permite
que a hipoteca seja representada por cdula, para facilitar sua circulao,
garantindo os direitos creditcios do credor hipotecrio.
Art. 1.486, CC - Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca,
autorizar a emisso da correspondente cdula hipotecria, na forma e para os fins
previstos em lei especial.
Bem de famlia legal, com base em lei especfica, poder ser dado em
hipoteca se a divida que foi assumida reverter em favor do ncleo familiar (art. 3,
V, lei 8009/1990).
GRAUS DA HIPOTECA
A diferenciao dos graus de hipoteca confirma a possibilidade de plena
utilizao do bem pelo devedor hipotecrio, podendo ele inclusive constituir
diversos graus de hipoteca.
O credor hipotecrio de segundo grau poder REMIR (perdoar) a dvida
independente do consentimento do credor hipotecrio de primeiro grau, por
exemplo. So relaes jurdicas autnomas.
Afora as condutas fraudulentas, poder travar um credor hipotecrio firmar
relaes com o devedor hipotecrio independentemente do consentimento dos
demais.
PRAZO MXIMO DA HIPOTECA
o chamado prazo de perempo da hipoteca. Se expirar o prazo de trinta
anos, o credor seguir na obrigao/execuo como credor quirografrio. Em
razo de ser o prazo mximo para que o bem fique fora do comrcio.
ALIENAO FIDUCIRIA
CONCEITO
PENHOR
HIPOTECA
ALIENAO
FIDUCIRIA
CAPTULO VI
DISPOSIES FINAIS
Alteraes da Lei de Incorporaes
Art. 53, lei 10931/2004 - O Ttulo II da Lei n o 4.591, de 16 de dezembro de 1964 ,
passa a vigorar acrescido dos seguintes Captulo e artigos:
"CAPTULO I-A.
DO PATRIMNIO DE AFETAO
Art. 31-A. A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime
da afetao, pelo qual o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria,
bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do
patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado
consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias
aos respectivos adquirentes. (...)
Mas, o artigo 66-B da lei 4728/1965, inserido pela lei 10.931/2004, autoriza
que a alienao fiduciria recaia sobre os bens fungveis tambm.
Art. 66-B, lei 4728/1965
3 o admitida a alienao fiduciria de coisa fungvel e a cesso fiduciria de
direitos sobre coisas mveis, bem como de ttulos de crdito , hipteses em que,
salvo disposio em contrrio, a posse direta e indireta do bem objeto da
propriedade fiduciria ou do ttulo representativo do direito ou do crdito atribuda
ao credor, que, em caso de inadimplemento ou mora da obrigao garantida, poder
vender a terceiros o bem objeto da propriedade fiduciria independente de leilo,
hasta pblica ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, devendo aplicar o
preo da venda no pagamento do seu crdito e das despesas decorrentes da
realizao da garantia, entregando ao devedor o saldo, se houver, acompanhado do
demonstrativo da operao realizada. (Includo pela Lei 10.931, de 2004)
REGISTRO EM CARTRIO
Professor Cristiano Chaves diz que esta smula 285, STJ causa certa
insegurana para o devedor fiduciante sobre a dispensa de indicao do quando
Direito real
aquisio
de
ALEGAO
DE
BOA-F
DO
TERCEIRO