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DOCENTE
NTEGRANTE
CICLO
VI
AULA: 305
AYACUCHO PER
2016
RETRACTO
El artculo 989 del Cdigo Civil establece lo siguiente: Los copropietarios tienen el
derecho de preferencia para evitar la subasta de que se trata en el artculo 988 y
adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasacin en las partes que
correspondan a los dems copartcipes. Este derecho de preferencia, ms conocido
con el nombre de derecho de tanteo, tiene ciertos puntos de contacto con el derecho de
retracto entre copropietarios de que trata e1 inciso 2 del artculo 1599 del Cdigo Civil,
pero se diferencia de ste en lo siguiente:
El derecho de tanteo tiene carcter real, mientras que el derecho de retracto es
personal.
El derecho de tanteo se dirige contra el copropietario que pretenda vender, mientras
que el derecho de retracto se dirige contra el comprador despus de efectuada la venta.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
Conforme se aprecia los diversos cambios de nuestra realidad social y jurdica, es
imperioso determinar en qu escala o magnitud nuestro ordenamiento legal, cumple
con su finalidad u objetivo. Considerando que uno de los fines concretos es resolver un
conflicto de intereses y eliminar una incertidumbre ambos con relevancia jurdica,
haciendo efectivo los derechos sustanciales; consecuentemente lo que se busca es
lograr la paz social en justicia, considerada est como la finalidad abstracta del
ordenamiento adjetivo. Conforme a estas finalidades es que se plantea la tesis de
desentraar especficamente la finalidad del Proceso de Retracto, proceso en el que se
subroga a una persona, la misma que es facultada por la ley al comprador en todas sus
estipulaciones en un contrato de compraventa.
Es necesario tambin sealar que en un contrato (en el caso del contrato de
compraventa), que consiste en el concierto de dos o ms voluntades sobre una
declaracin de voluntad comn destinadas a crear, regular, modificar o extinguir
relaciones jurdicas, efectos que son como consecuencia de la autonoma de la
voluntad de quienes celebran determinado acto jurdico, es decir es la libertad que
tienen las personas para celebrar los contratos en los trminos y en la forma que ellos
convengan; por lo que esta autonoma de voluntad se hace presente incluso con
anterioridad a la celebracin del contrato, por cuanto las personas pueden libremente
decidir con quin van a celebrar el contrato.
Tambin existe simultneamente con la obligacin del contrato porque las partes tienen
libertad para celebrar sus contratos, podemos mencionar en este caso las clusulas,
pactos, plazos, condiciones, obligaciones y derechos que contraen los intervinientes en
una relacin contractual, sta a su vez hace su presencia con posterioridad a la
celebracin del contrato, porque las partes por mutuo discenso pueden dejar sin efecto
un contrato que han celebrado previamente. Es decir de una manera coloquial que
cualquier sujeto con capacidad para el ejercicio de sus derechos pueden celebrar un
contrato con quin l considere apropiado, en la forma y modalidad que ellos
establezcan, o en otras palabras disponer de sus bienes de la manera ms apropiada
para los contratantes, sin embargo esta libertad o autonoma de la voluntad se ve
afectada por el dirigismo contractual, pues el Estado interviene modificando, excluyendo
o creando nuevas figuras que afectan la libertad contractual, por lo que se atenta contra
la autonoma de la voluntad, evidentemente se hace manifiesto que el hombre no puede
hacer aquello que quiere y como quiere, sino aquello que es justo y satisface sus
necesidades por medio del inters pblico.
En consecuencia se puede considerar que la finalidad del proceso de retracto se
resume en los siguientes efectos que ste produce: En primer lugar la sustitucin del
comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal manera que las
partes en este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el retrayente; y, en
segundo lugar la obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que
ste pag al vendedor, los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los
intereses pactados. Justificado estos fines por responder a intereses sociales, as como
tambin el carcter pblico y social del retracto es su nota ms tipificante, por esto que
la ley instituye el retracto para determinadas situaciones, que son aquellas en que, a
juicio del legislador, aconsjalo el inters pblico. La ley se apoya para hacer la
concesin que la preferencia en la adquisicin supone en el bien comn: el objeto que
se propone concierne a la masa general.
EFECTOS DEL PROCESO DE RETRACTO
Para determinar los efectos del proceso de retracto es importante en primer lugar
distinguir que en la venta sujeta a retracto, el objeto materia del contrato; la forma
cuando sta es requerida como elemento solemne. Existe tambin la causa objetiva
propia de los contratos bilaterales onerosos En otras palabras, la venta sujeta a retracto
no es nula porque existen todos los elementos requeridos para el contrato. Para que se
d el caso de la anulabilidad, es necesario que el consentimiento este viciado por error,
dolo o violencia; que el objeto sea ilcito, as como su motivo y fin.
Ninguna de estas circunstancias se rene en la venta sujeta a retracto. Hay algo ms,
el titular del derecho o propietario, dispone de una cosa que le pertenece, es decir, que
se encuentre dentro de su esfera jurdica.
La venta sujeta a retracto tiene todos los requisitos exigidos para la validez de la
operacin llevada a cabo y slo no produce efectos con relacin a una persona
determinada; pero los produce tan pronto como se hace la notificacin; la notificacin
desempea, pues, el papel del elemento futuro y exterior para la produccin de los
efectos jurdicos, o, en otros trminos, constituye el elemento que viene a agregarse
para integrar definitivamente la latiespecie negocia.
A los fines del ejercicio del derecho de retracto, el propietario deber notificar al
copropietario, al litigante y los dems sujetos que tuvieran el derecho de subrogacin;
mediante documento autntico, su manifestacin de voluntad de vender o transferir su
propiedad, consideramos que en dicha notificacin se debe de incluir los siguientes
elementos: en primer lugar la decisin de vender el bien mueble inscribible o bien
inmueble, en segundo lugar precisar el precio pactado por las partes y finalmente las
condiciones de la transmisin. Esta comunicacin se debe de hacer de forma
fehaciente, es decir que se pueda probar que ha existido este documento y su
contenido, por lo que podra realizarse de varias maneras, entre ellas podemos
mencionar: telegrama con acuse de recibo, carta firmando copia para el interesado, va
notarial o mediante un acto de conciliacin. Consecuentemente los sujetos con
derechos de subrogacin debern notificar al propietario en forma indubitable, su
aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el plazo establecido por la ley,
transcurrido este plazo, sin que el subrogante hubiere aceptado el ofrecimiento; el
propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas
condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta.
NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO.
La opinin ms generalizada es que el derecho de retracto nace en el momento que se
celebra el contrato de compraventa o sus sucedneos. Empero, Albalaero sostiene que
el derecho de adquisicin preferente, existe sobre la cosa desde que se establece
mediante la ley; pues la enajenacin no es la que da nacimiento al derecho de
adquisicin, sino que es el hecho que hace operante el derecho de retracto
preexistente. El profesor Manuel de la Puente y la Valle, conviene con este
planteamiento, porque en realidad el derecho de retracto nace desde que la ley lo
establece, puesto que existe desde ese momento y solo se actualiza mediante la
celebracin del contrato de transferencia[4]Por lo que podemos sealar que los efectos
del proceso de retracto son:
1. La sustitucin del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal
manera que las partes en este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el
retrayente.
2. La obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste pago al
vendedor, los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los intereses
pagados.
Podemos establecer de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen
permanece intacto. Slo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al
comprador. De este modo el retracto no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca el
contrato que lo origina, este permanece en los mismos trminos. Afirmacin
corroborada por reiterada jurisprudencia; la misma que vincula en los siguientes
trminos: "la sentencia que ampara una demanda de retracto, simplemente da derecho
a que el retrayente se sustituya al comprador en su calidad tal, y que el proceso de
retracto no tiene por finalidad dejar sin efecto el contrato de compraventa".
Ejercitado el retracto con arreglo a ley, el retrayente adquiere la posicin contractual del
comprador y ocupa su lugar.
Asimismo Phothier, afirma que el derecho de retracto no es otra cosa que el derecho de
hacerse suya la compra de otro y de constituirse comprador en su lugar. El retracto no
tiende nunca a rescindir ni a destruir el contrato sino a subrogar en todos los derechos
resultantes del mismo la persona del retrayente a la del comprador sobre quin el
retracto se ejerce.
POSICIONES A FAVOR Y EN CONTRA DEL DERECHO DE RETRACTO.
Las razones de a favor y en contra de la regulacin del derecho de retracto en el
Cdigo Civil son resumidas por la doctora Elvira Martnez Coco de la siguiente manera:
Razones a favor:
1. Cumple una finalidad social.
2. La utilidad pblica lo sustenta
3. Facilita la consolidacin de la propiedad.
4. El vendedor no sufre dao alguno porque el precio que l quera por el bien lo recibe
del comprador o del retrayente.
5. Se privilegia la justicia por sobre la seguridad jurdica.
Razones en contra:
1. Hace ms onerosa las transacciones cargando de costos al vendedor, al comprador y
a los terceros.
2. Se sacrifica la seguridad jurdica del trfico inmobiliario.
3. El precio por el que se vende un bien que puede ser retrado es siempre menor que
uno que no puede serio.
4. Impide el funcionamiento eficiente del sistema circulatorio de los bienes. Falta de
proteccin a los terceros.
CAPTULO II.
Marco terico
ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
Para tener una cabal concepcin de la institucin del retracto conviene conocer sus
antecedentes. Segn Gastan y Badenes, el retracto legal tiene un origen muy antiguo,
situndose concretamente en el Antiguo Testamento, que sealaba en el captulo XXV
del Levtico los siguientes prrafos: "Habl el Seor a Moiss en el Monte de Sina,
diciendo... la tierra asimismo no se vender para siempre, por cuanto es ma y vosotros
sois advenedizos y colonos mos, y as todo el terreno de vuestra posesin se vender
con la condicin de redimible: si empobrecido tu hermano vendiere su haciendilla,
El rgano jurisdiccional dispona por consignado la suma del precio de la venta y citaba
a comparendo a las partes en conflicto, desarrollndose dicha diligencia en la fecha
sealada por el juez.
Posteriormente las partes ofrecan pruebas indistintamente, una vez vencido el trmino
probatorio el demandante solicitaba que se expida sentencia, el juez resolva el
proceso; en consecuencia se rescinda el contrato de compraventa y se sustitua el
demandante al comprador en las mismas condiciones pactadas.
Uno de los efectos del juicio del retracto es la entrega de la suma consignada al
demandado comprador.
Con relacin al demandante, ste solicitaba al juez que el demandado vendedor
otorgar la respectiva escritura, bajo apercibimiento de ser otorgada por el juzgado[9]
CONCEPTO DE RETRACTO
Se ha establecido diferentes conceptos en torno al concepto de retracto, entre ellos
podemos mencionar a Jos Vicente Caravantes quien seala que el proceso de retracto
es el procedimiento breve y sencillo, promovido a instancia del que tiene por ley
derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a otro, por el mismo precio en que este las
compro, as lo indica la etimologa de la palabra retracto, que proviene del verbo traho
trahis, trahere, mover, atraer o acercarse a si una cosa y de su frecuentativo tractare,
tratar.
Asimismo, Viso explica que se llama retracto al derecho eme compete a ciertas
personas por ley, costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio la cosa que otro
ha vendido, rescindiendo el contrato con respecto al comprador en cuyo lugar se
subroga, (citado por Badenes Gasset, 1979, Tomo II: 980). De la misma opinin es el
profesor Marn Prez, quin define al retracto como el derecho que por ministerio de la
ley, tienen ciertas personas en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue
objeto de un contrato de compraventa, subrogndose en lugar del comprador. (MARN
PREZ, 1983, Volumen II: 248).La palabra retracto se aplica con referencia al retracto
legal sin tener en cuenta su verdadero sentido gramatical. En efecto se entiende por
retraer volver a traer, traer otra vez, traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en
que ya se ha encontraba. Si segn la Real Academia Espaola, la preposicin re
denota ordinariamente repeticin, reiteracin, unido al verbo traer denotar una
repeticin en la traccin, es decir que lo que se hace al retraer es traer de nuevo, por
segunda vez, con repeticin; retrayendo se recupera un objeto que sali del mismo
patrimonio.
Es necesario, para que estemos ante un retracto propiamente tal, que la relacin
jurdica creada y cuyo desdoblamiento aquel origina, constituya entre los contratantes
una situacin transitoria, no definitiva y acabada. Este estado de interinidad es requisito
vital en el retracto, pues por existir previamente un estado tal es por lo que el que retrae
incorpora la cosa retrada con el carcter de retorno inmediato al desapoderamiento. La
retraccin ha de ser inmediata y sin solucin de continuidad al desapoderamiento. El
retrayente mantiene un invisible contacto con la cosa; acta en cierto modo sobre ella,
no se considera extrao respecto a la misma, no se ha desprendido por completo de lo
que enajena y si se produce una adquisicin que no trae causa de la enajenacin
anterior, no se readquiere jurdicamente. Aunque la cosa estuvo en poder de la misma
persona en otra ocasin y otra vez vuelve a ella, no es retracto si hubo un tiempo
durante el cual no obro su voluntad sobre aquella, ya que si se realiza una nueva
adquisicin, no es retraccin jurdicamente hablando como no lo sera si en lugar de
comprarla de nuevo le hubiese sido dejada en testamento o donada por el que fue su
comprador.
Por lo que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra en
una determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en la adquisicin
frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la
oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma
incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas
personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un
contrato de compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera llamrsele derecho
de subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambin
derecho de adquisicin preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.
EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO.
nuevo contrato para asumir las obligaciones y los derechos del vendedor en el contrato
de compraventa Como puede apreciarse, surge a favor del sealado por la ley un
derecho de sustitucin por lo que, en verdad, esta debiera ser la denominacin
adecuada para la figura y no la de retracto que, en puridad, significa "volver a traer" y no
se trata de "volver a traer" nada, sino, de traerlo a si por vez primera
3. Vigencia de la relacin jurdica creada por la compraventa: Esta es una consecuencia
lgica del derecho de sustitucin que se ejercita sobre la compraventa que se ha
celebrado, producindose solamente una modificacin subjetiva. Len Barandiaran
expresaba que "la compraventa respectiva no se rescinde, ni se anula, pues se trata en
lo que hace a la situacin interdependiente de vendedor y comprador, de una operacin
jurdica perfecta, solo que sobreviene la sustitucin por subrogacin del comprador o
del retrayente".
4. Su carcter excepcional: Como el retracto atento contra la seguridad que debe reinar
en la contratacin, el legislador restringe su utilizacin solamente para algunos casos
que socialmente merezcan proteccin. Como expresa Max Arias Schneider estas
limitaciones son por su:
Reducida rea de accin contractual.
Breve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad.
Carcter personalsimo.
NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTO.
El Cdigo Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la subrogacin,
pues en su artculo 1592 establece, que el derecho de retracto es el que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador.
Resulta as que intervienen en la subrogacin tres personas: el primitivo propietario del
bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quin
adquiere convencionalmente con el propietario su propiedad absoluta, y el retrayente,
quin por mandato de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los
derechos de propiedad sobre el bien que emanan del contrato. Obsrvese que el
retrayente no ocupa legalmente el lugar del propietario sino el lugar del comprador, de
tal manera que subsiste el contrato de compraventa. Se establece que en virtud del
retracto el retrayente se sustituye en la persona del comprador en todas las
venta de la cosa. Esto es, cuando la propiedad haba sido transferida como una unidad
a un tercero. O sea, cuando no haba ningn dominio por consolidar.
El retracto se otorga ahora solo en la venta de las porciones indivisas. Lo que equivale
a decir que slo en cuanto el vendedor transmita partes ideales sobre el bien. La
Comisin Revisora acogi la propuesta de los doctores Ferrandez Arce, Zamalloa y
Arias Schreiber de precisar que el retracto solo procede en la venta a terceros de
porciones indivisas y no en la venta de stas a otro copropietario, la cual no da lugar al
retracto
RETRACTO OTORGADO A FAVOR DEL LITIGANTE.
Sostiene Bigio, con razn que se concede el retracto no solo a favor del demandado,
sino tambin del demandante, ya que bien puede ocurrir que la venta sea efectuada por
quin ha sido demandado en va de peticin de herencia, nulidad o rescisin de
contrato, etc., de tal manera que el vocablo "litigante" comprende a todo aquel que sea
parte en un proceso. Se requiere que el proceso verse sobre la propiedad del bien.
RETRACTO DEL PROPIETARIO EN LA VENTA DEL USUFRUCTO.
Este inciso del artculo 1599 del Cdigo Civil, a semejanza de los otros incisos del
mismo artculo simplemente est orientado a la consolidacin de la propiedad. El
artculo 999 del Cdigo Civil establece que por el usufructo se confiere a las
usufructuarias facultades de gozar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El
usufructo no puede confundirse con la propiedad, en tanto que en sta hay un bien que
pertenece a dos o ms personas, segn lo establece el artculo 969 del Cdigo Civil.
Manuel Al bala dej, sostiene que el usufructo no comparte con el nudo propietario la
propiedad del bien. Solo corresponden a aqul -transitoriamente- parte de las
facultades que tocaran sobre el bien a quien fuere su propietario pleno.
Dice Len Barandiaran que la idea de conceder al propietario la posibilidad de ser
retrayente en la venta del usufructo y al contrario, es como un medio tendente a dar
acabamiento a esa situacin de dominio incompleto o limitado. En una misma persona,
el retrayente, se viene a reunir los caracteres de usufructuario y propietario, los que
antes se hallaban desdoblados en personas diferentes Por estas razones el legislador
estima necesario mantener el retracto que confera el inciso 4 del artculo 1450 del
Cdigo Civil de 1936, con la finalidad de consolidar todas las facultades que
corresponden a la propiedad en una sola mano, sea del nudo propietario o del
usufructuario.
RETRACTO A FAVOR DEL DUEO DEL SUELO Y DEL SUPERFICIARIO.
El artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que pueda constituirse el derecho de
superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una
construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho
no puede durar ms de noventa y nueve aos. A su vencimiento, el propietario de! suelo
adquiere la propiedad de lo constando reembolsando su valor, salvo pacto distinto[19]
Si bien es propsito del legislador propender a la superficie como instrumento destinado
a estimular el aprovechamiento de terrenos no edificados y la industria de la
construccin, es igualmente su inters que si el superficiario o el dueo del suelo
enajenaron, respectivamente, su derecho a tercero, se establezca el derecho a retraer a
favor de ambos con la finalidad de unificar dos dominios en uno solo, sobre lo que en
realidad es fsicamente una unidad inmobiliaria.
RETRACTO DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS URBANOS DIVIDIDOS EN
PARTES.
Indica Arias-Schreiber que el inciso seis de! artculo 1599 se contrae a una situacin
que no es usual y que Manuel Olaechea sealaba en su ctedra que se produca en
aquellos casos en que existan quintas, siendo su objetivo hacer desaparecer por
consolidacin, la servidumbre o servicios comunes que vinculen a diversos predios
urbanos.
Sobre el mismo tema Len Barandiaran refiere que no es un caso de condominio, pues
se habla de que los predios urbanos estn divididos materialmente en partes. Como no
hay retracto por colindancia en cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en
este inciso reemplaza a aqul, aunque limitativamente, pues mientras en lo que
concierne a predios rsticos el retracto es posible nicamente por la condicin de
rayanos de los inmuebles, haya o no servidumbre entre ellos, en cuanto a los predios
urbanos es de necesidad la existencia de tales servidumbres (o servicios comunes).
Pero de otro lado, en lo que hace a los predios urbanos es indiferente lo relativo a la
cabida de ellos; lo que por el contrario es esencial en lo que respecta al retracto de
fincas rsticas por colindancias[20]
exista. Como criterio esencial cabe sealar que en la diferenciacin hay que seguir un
criterio exclusivamente civil, propio y autnomo de finca rstica. Esta figura fue recogida
en nuestra legislacin a propuesta del doctor Roger Cceres Velsquez.
b) Que las fincas sean colindantes; Opina Borrel y Soler y afirma que para que proceda
el retracto entre colindantes que la finca del retrayente linde con la que se quiere retraer
No basten que estn prximas, sino que han de tener algn lmite comn; no sera
suficiente que la primera finca lindase con otra que a su vez lindase con la segunda,
porque en este caso estas dos no seran lindantes, sino que estaran separadas por la
interpuesta entre ellas. Manresa dice que si entre dos fincas existe servidumbre
aparente en provecho de otras -arroyo, acequia, barranco, camino- es evidente que
esas dos fincas no son colindantes, pues lejos de colindar, lindaran con el arroyo, con el
camino, pero no entre s, y no siendo colindantes, es claro que no puede haber derecho
de retracto.
c) Que la cabida de la finca que se enajene no exceda de la unidad agrcola o ganadera
mnima respectiva, o cuando las fincas reunidas no excedan de dicha unidad; Len
Brandaran afirma que su finalidad es procurar que no se mantenga la pulverizacin y
minimizacin de la propiedad rstica, como el micro fundi, acrecindose por el
contrario como consecuencia del retracto los existentes. Pero la limitacin en cuanto a
la cabida tiende a evitar la formacin de latifundios. Las dos condiciones sealadas en
dicho inciso deben existir, esto es, en primer lugar, no puede haber retracto si el
inmueble en que incide ste, excede de tres hectreas (la unidad agrcola o ganadera
mnima respectiva), cualquiera que sea la extensin de la finca perteneciente al
propietario colindante que retrae y en segundo lugar adems de llenarse de esta
condicin, es menester que sumadas las extensiones de ambos fundos no excedan de
diez hectreas (de la unidad agrcola o ganadera).
d) Que la venta se haga a un extrao, no a otro propietario colindante que tenga el
mismo inters: Se establece que el vendedor tiene en su mano la posibilidad de impedir
el funcionamiento del retracto de colindantes verificando la venta a un colindante, ya
que la jurisprudencia ha declarado que este retracto solo procede contra extraos, pero
no contra otro colindante que tiene el mismo inters.
CLASES DE BIENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL RETRACTO.
las
enajenadas
por
su
propietario
que
renan
los
requisitos
legales
1 Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta das naturales contados a partir
del conocimiento de la transferencia.
2 En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:
El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar. El demandante
carezca manifiestamente de inters para obrar. Advierta la caducidad del derecho.
Arezca de competencia. No exista conexin lgica entre los hechos y el petitorio. El
petitorio fuese jurdica y fsicamente imposible .Contenga una indebida acumulacin de
pretensiones.
3
El artculo 495 del Cdigo Procesal Civil establece que la demanda debe adems de
cumplir con los requisitos de los artculos 424 y 425, en estar anexada el certificado de
depsito en dinero del equivalente de la prestacin recibida por el enajenante, los
tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso los intereses debidos por
ste y que se hubieran devengado. Si en la transferencia se pact plazo para el pago
del saldo, el retrayente otorgara garanta suficiente a criterio del juez dentro del
segundo da. Sin embargo es menester considerar algunos de los principales requisitos
para el ejercicio del derecho de retracto, siendo estos:Observancia del plazo de retracto
Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto.
Existencia del ttulo en que se funda el retracto.
CONCLUSIN DEL PROCESO DE RETRACTO
En cualquier estado del proceso, el juez puede declarar la conclusin del mismo; si
habiendo indicado el retrayente que desconoce la prestacin pagada o debida, se
acredita que la conoca o que estaba en razonable aptitud de conocerla. En la misma
resolucin le impondr al demandante una multa no menor de veinte ni mayor de
cuarenta unidades de referencia procesal, sin perjuicio de las costas y costos del
proceso, esta resolucin es apelable con efecto suspensivo.
TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO.
DEMANDA.
En principio, debemos sealar que la demanda es el medio procesal por el cual se
ejercita la accin procesal solicitando la tutela jurisdiccional efectiva respecto a algn
derecho subjetivo. Mediante ella se proponen, por el actor, sus pretensiones procesales
cuya tutela jurisdiccional aspira. En otras palabras es el medio por el cual una persona
pide al organismo jurisdiccional la solucin de un conflicto de intereses intersubjetivo o
solicita se dirima una incertidumbre jurdica, ambas de naturaleza, jurdica. En el caso
del proceso de retracto se establece que: "El ttulo de la demanda, ser sealar la
demanda de retracto".
LA DESIGNACIN DEL JUEZ ANTE QUIEN SE INTERPONE LA DEMANDA.
En la demanda se debe de indicar el juez ante quien se interpone la misma, ya sea el
Juez Especializado en lo Civil por ser de su competencia el conocimiento de ella.
deben
ser
compatibles
Si
son
incompatibles
pueden
plantearse
HECHOS
EN
QUE
SE
FUNDE
EL
PETITORIO,
EXPUESTOS
debe
acompaarse
indicando
que
estos
CAPTULO IV:
CONCLUSIONES
Podemos establecer que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley
concede a determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas
las estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra
en una determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en la adquisicin
frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la
oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma
incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas
personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un
contrato de compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera llamrsele derecho
de subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambin
derecho de adquisicin preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.
Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su ejercicio en el
inters social o la utilidad pblica, as mismo se seala que uno de sus fines es que
facilita la consolidacin de la propiedad Por lo que a travs de ella se permite que la
autonoma de la voluntad o estabilidad contractual, que rige en las relaciones
contractuales se ve quebrantada, por causales preestablecidas, que responden a su
vez a estmulos de orden pblico, es decir que se trata de una facultad que emana de la
ley, por ello las situaciones o circunstancias que originan el derecho de retraer y las
personas que pueden retraer estn taxativamente sealadas en ella. Son esas y no
pueden ser otras ms.
Estos sujetos titulares del derecho de retracto, se subrogan en el lugar del comprador y
en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, es decir el retrayente se
sustituye en la persona del comprador, de tal manera que el contrato de compraventa
que le da origen permanece intacto, slo que el retrayente reemplaza, sustituye,
subroga o desplaza al comprador.
Es considerado que el contrato de compraventa en el que el retrayente pretende
subrogarse, esta revestida del consentimiento, el objeto material del contrato, la forma,
existe tambin la causa objetiva propia de los contratos bilaterales onerosos. En otras
palabras el contrato de compraventa rene los elementos requeridos para surtir sus
efectos, esta validez subsiste, pues el retrayente deber cumplir con los pactos
pendientes, asumiendo cuantas titularidades en el nacieron, y cuyo contenido no se
haya agotado, para hacerlas valer como derecho o para cumplirlas como obligaciones,
frente al transmitente primitivo, con toda la extensin o alcance que corresponda al
adquiriente sustituido; por lo que podemos afirmar que el contrato de compraventa no
se anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca; sta permanece en los mismos trminos,
es decir ejercitado el derecho de retracto con arreglo a ley, el retrayente adquiere la
posicin contractual del comprador y ocupa su lugar.
Asimismo es necesario advertir que el derecho de retracto opera incluso en los
contratos de compraventa celebrados en documento privado, debiendo desterrarse la
idea de que solamente se acciona en los contratos de compraventa o dacin en pago
celebrados por escritura pblica. Esto se explica porque la compraventa o dacin en
pago se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes sobre la cosa y el
precio, no siendo actos jurdicos ad solemnitatem, consecuentemente si estos negocios
jurdicos aparecen y constan en documentos privados procede el derecho de retracto
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en
el artculo 1603 del Cdigo Civil, que establece que la permuta se rige por las reglas de
la compraventa que le sean aplicables. Siendo la compraventa y la permuta contratos
que tienen por finalidad transferir la propiedad al adquiriente, y concedindose el
retracto para la venta y la dacin en pago se admite tambin en el caso de permuta en
aquellos casos en que el retrayente puede transferir en propiedad al permutante lo que
ste entrego a su contraparte en pago por la adquisicin del bien retrado
BIBLIOGRAFA
B1GIO CHREM, Jack. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. 1998
Cultural S.A.
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ms:
http://www.monografias.com/trabajos71/proceso-retracto/proceso-
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