DICTAMEN PERICIAL DE UN PREDIO AGRICOLA

1. GENERALIDADES.- El Bien Inmueble materia de la presente Valuacin Tasacin, trata de un predio ubicado en una zona rural, dedicados al uso
agrcola, pecuario y forestal, no habilitados como urbanos o pre-urbanos, no
existiendo por lo tanto, instalaciones fijas y permanentes; Y cuyas
caractersticas, de rentabilidad y valor comercial, estarn explicados en la
siguiente Memoria Descriptiva.
MEMORIA DESCRIPTIVA.1. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION
Solicita la Valuacin Tasacin, la Parte Demandante
2. OBJETO DE LA TASACION
Para los efectos a que se contraen el mandato del Juzgado
3. FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA TASACION
A la fecha del presente Dictamen
4. DESCRIPCION ACTUAL Y USO DEL PREDIO
El predio materia de la presente Valuacin se encuentra formando parte de un
amplio terreno rural dedicados a uso agrcola, pecuario y forestal,
denominado FUNDO PULANCACHE, dentro de otra ms grande y amplia,
denominada

ZONA DE SAN NICOLAS, con plantaciones permanentes,

susceptibles de explotacin econmica por mas de dos campaas anuales.

En la Inspeccin efectuada por nosotros, los Peritos, el predio se encuentra
en muy buen estado de conservacin, limpio, y recientemente preparado para
recibir cualquier tipo de nueva plantacin, propios y de caracterstica
especiales de la zona: como el maz hbrido, zapallo, aj panca, choclo, caa
de azcar, esprragos, entre otros, por lo rezagos encontrados en las orillas
de la parcela, se puede deducir
azcar.

haber tenido plantaciones de caa de

5.

UBICACION
El Predio Agrcola en referencia se encuentra ubicado en el VALLE Y
CUENCA del

Ro Supe, Zona

de

SAN

PULANCACHI, jurisdiccin de la Localidad

NICOLAS,

Fundo

DISTRITO

DE

de

SUPE,

PROVINCIA de BARRANCA, DEPARTAMENTO de LIMA.

El

Predio se encuentra ubicado por su lado de mayor longitudinal,

colindante,

con

la carretera

rural

de caractersticas

TROCHA

CARROSABLE que va a las localidades rurales de PULANCACHI Y CARAL, a

30 45 minutos (dependiendo de la movilidad que toma), de la localidad de
Supe Pueblo.
La carretera de trocha carrozable se inicia y comienza al separarse de la
Carretera Panamericana Norte, (casi perpendicularmente hacia el lado este),
antes de la Localidad de Supe a aproximadamente

8 a 10 minutos de

recorrido por la carretera Panamericana Norte en direccin a Lima

5.1

ACCESIBILIDAD
Existe un solo

medio de poder acceder y llegar al fundo de

PULANCACHE Predio N 166: Los paraderos de todo tipo de movilidad,

sean estos colectivos, mnibuses tipo 350 taxis se encuentran
ubicados a una cuadra del Mercado de Supe, all se abordan el tipo de
vehculo elegido.
5.2

RECORRIDO
Del paradero Inicial, se recorre por la Carretera Panamericana Norte en
direccin a Lima un tiempo de aproximadamente 5 a 8 minutos, luego
se dobla hacia el lado este, entrando, y donde se inicia la carretera de
trocha carrozable; se sigue en forma recta durante un tiempo de
aproximadamente 25 a 30 minutos y a una distancia de la carretera
Panamericana Norte, de 12 a 15 kilmetros, pasando, por los puntos
denominados, El Molino, las Torres hasta el punto llamado Pasaje Los
Pacus, quedando al frente la referida parcela, N 166.

6.

PROPIETARIO.
Corresponden esta PARCELA N 166 segn la COPIA LITERAL DEL PREDIO
N P01013783: REGISTRO PREDIAL DE LIMA, ZONAL NORTE

Y LA

UNIDAD CATASTRAL N 13083, registrado en la JUNTA DE REGANTES de

la Administracin Tcnica del Distrito de Riego Barranca, DEPENDENCIA DE
LA UNIDAD AGRARIA DEPARTAMENTAL LIMA - CALLAO, del MINISTERIO
DE AGRICULTURA,

corresponde

como

legtimos

Propietarios:

LUIS

DEMETRIO PARDO FERNANDEZ y esposa BERTILA TRUJILLO LEIVA.

7. LINDEROS
Por el lado NORTE, ESTE y OESTE colindan con propiedad de Terceros,
con actual plantacin de caa de azcar, por el lado SUR, colinda con la
carretera

rural de tipo trocha carrozable que van hacia los poblados de

Pulancache y Caral
8.

AREA
El rea comprendida de la Parcela N 166 del Fundo Pulancache es de
CUATRO

HECTAREAS Y MEDIA (4.5 Hectreas, equivalentes a 45,000

metros cuadrados).

9. NATURALEZA
DOMINANTE

CLASIFICACION DE LAS TIERRAS

PRODUCCION

De acuerdo a la clasificacin de las terrenos y a la verificacin en el lugar, las

tierras de este Predio pertenecen a un solo tipo de terreno: TIERRAS APTAS
PARA CULTIVO EN LIMPIO, son aquellas tierras de Clase A, aptas para el
cultivo en condiciones agrolgicas

que permitan la remocin peridica y

continuada del suelo, usadas para el sembro de plantas herbceas de corto

perodo vegetativo, accesibles a los agricultores del lugar y sin sufrir
deterioro

de la capacidad productiva del suelo ni alteracin del rgimen

hidrolgico; estas tierras por su alta calidad agronmicas pueden tambin

dedicarse al cultivo Permanente, Pastoreo, Produccin Forestal y de
Proteccin. LA PRODUCCION DOMINANTE de la zona es la caa de
azcar

10. RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO

Los recursos hdricos que abastecen a toda el rea del fundo de
PULANCACHE,

ubicacin de la Parcela N 166

materia de la presente

tasacin y a todo la zona de San Nicols provienen del RO SUPE, recursos

que son llevados mediante canales madres y de derivaciones uno de los
cuales es el que pasa por todo el lmite del lado Sur del predio, es decir entre
la carretera rural y el Predio nmero 166. Se debe precisar que el ro Supe es
uno de pocos ros de la Costa Peruana en abastecer el recurso hidroegentico
en forma constante durante las cuatro estaciones del ao, lo que permite al
agricultor, programar sus cultivos de acuerdo a un calendario y al mercado de
la gran capital, Lima. En la ciudad de Barranca existe una dependencia del
Ministerio de Agricultura denominado UNIDAD AGRARIA DEPARTAMENTAL
LIMA CALLAO, DISTRITO DE RIEGO DE BARRANCA, encargado de llevar
el Padrn de usos y control de todos los parceleros de todos y cada uno de los
fundos as como el control del sistema de riego por gravedad.

11. BENEFICIO Y RENTABILIDAD.

Considerando la calidad del terreno, las condiciones climticas y la
garantizada provisin de agua durante el ao, la diversidad de productos y
plantaciones que pueden sembrarse, como, maz, esprragos caa de azcar,
etc. se obtienen en promedio, de este ltimo producto, 100 toneladas mtricas
por hectrea por lo que se obtienen en promedio y por hectrea (en el caso
de la caa de azcar: una bolsa de azcar por tonelada de caa), es decir 100
bolsas de azcar por hectrea.
En Resumen, la RENTABILIDAD DE LA PRODUCCIN del Predio, es,
producir: 100 bolsas de azcar / Ha x 4.5 Ha = 450 bolsas de azcar en un
primer corte, subiendo la produccin en el segundo corte hasta por 15 %, 25
% en un tercer corte, y as sucesivamente hasta seis, siete ms cortes. LA
RENTABILIDAD ESTARIA DADO HASTA POR LA SUMA DE S/. 45, 000.00
por corte, Suma en el que se incluye costos de semilla, abono, mano de obra y
otros (30 %).

12. VALOR COMERCIAL.

Para la determinacin de valor Comercial del Predio se ha tomado las
siguientes consideraciones:
1. METODOLOGIA Y REGLAMENTO
La metodologa y Reglamento para la presente Tasacin se encuentran
normada por el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobada
mediante Resolucin Ministerial N 469-99-MTC-15. 04 de fecha 10 de
Diciembre de 1999, y publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el 17 de
Diciembre de 1999.
2. VALORES ARANCELARIOS.
Los Valores Arancelarios de los Predios Rsticos que rigen en la Provincia
se encuentran normadas en los planos arancelarios de Barranca, siendo
normativo y referencial, bsico para clculos tributarios.
3. COSTO DE MERCADO
Se hizo el correspondiente Estudio de Mercado, encontrando referencias
para la zona de Pulancache, de un valor productivo, en promedio US. $ 7,
500 la Hectrea.
Por lo que llegamos a estimar para efectos de la presente Valorizacin Tasacin la suma de OCHO

MIL DOLARES AMERICANOS POR

HECTREA (US. $. 8, 000. 00)

13. VALOR DE TASACION.
Considerando todo lo antes indicado el

Predio Propiedad del Sr. Luis

Demetrio Pardo Fernndez y esposa Bertila Trujillo Leyva, ubicados en el

fundo PULANCACHE, PREDIO N 166, con un rea y extensin de 4. 5
Hectreas, estn valorados en: 4. 5 Ha x US. $ 8,000 / Ha =

TRENTISEIS MIL DLARES AMERICANOS. (US. $. 36, 000. 00).

Tipo de cambio = US. 1$ = s/. 3.50

Por lo expuesto, se ha procedido a valorizar el Predio Agrcola ubicado en el

fundo

PULANCACHE

PREDIO N 166, ubicado en el Distrito de Supe,

Provincia Barranca, Departamento de Lima, en la suma de TRENTISEIS MIL

DOLARES AMERICANOS (US. $ 36, 000. 00)

Lima 22 de Junio del 2000.

-------------------------------ARQTO Perito Tasador

CAP. 11228