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1.

Einfhrung
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.

Raumplanerische und baurechtliche Regelungen als anerkannte ffentliche Aufgabe


Rechtsanwendung und Rechtsgestaltung
Regelungsabsicht und Ziele im Bau- und Planungsrecht
Manahmenvielfalt zur Umsetzung der Ziele

2. Kompetenzverteilung
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.

Gemeinschaftsrechtliche Vorgaben
Bau- und Planungsrecht als Landesmaterien
Rechtliche Grundlagen fr das Bau- und Planungswesen
Abgrenzung des Baurechts zu anderen Fachmaterien
Zusammenhang zwischen Raumordnung und Baurecht

3. Raumordnungssystematik
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.

Kompetenzrechtliche Situation der Raumordnung


Legaldefinitionen
Raumordnungsgrundstze und ziele
Planungsebenen und Planungsinstrumente
Behrden in der Raumplanung

4. berrtliche Raumordnung
4.1. Inhalt berrtlicher Raumordnungsprogramme
4.2. Verfahren
4.3. Rechtswirkung berrtlicher Raumordnungsprogramme
5. rtliche Raumplanung
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.
5.6.
5.7.
5.8.

rtliches Entwicklungskonzept
Flchenwidmungsplan
Inhalt des Flchenwidmungsplanes
Rechtswirkung von Flchenwidmungsplnen
Baulandhortung Baulandmobilisierung
Kriterien bei Widmungsfestlegungen
Verfahren zur Planerlassung
Bebauungsplan

6. Baurecht
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
6.5.
6.6.
6.7.

Rechtliche Grundlagen
Geltungsbereich der Bauordnungen
Zustndigkeiten und Behrden
Instanzenzug
Bauvorhaben
Arten der Baufhrungen
Arten der Bauverfahren

7. Bauverfahren
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
7.5.
7.6.
7.7.

Grundstzliches zum Bauverfahren


Bauplatzeignung und Bebauungsgrundlagen
Baubewilligungsverfahren
Bautechnische Bestimmungen
Orts- und Landschaftsbild
Baurechtliche Auflagen
Bentzungsbewilligung, Fertigstellungsanzeige

8. Rechtsstellung von Parteien und Beteiligten


8.1. Nachbarn Definition
8.2. Nachbarrechte
9. Sachverstndige und Baufhrer
9.1. Sachverstndige
9.2. Baufhrer
10. Baupolizeirecht
10.1. Vorschriftswidrige Baufhrungen
10.2. Baugebrechen
10.3. Strafbestimmungen

1.

Einfhrung

Stufenbau der Rechtsordnung


Bundesverfassung
Landesverfassung
Landesgesetz
Verordnung
Bescheid

Bundesgesetz
Verordnung
Bescheid (Urteil)

Die Genehmigung einer bewilligungspflichtigen Baufhrung kann bestimmt sein von

1.1.

gemeinschaftsrechtl. Bestimmungen

z.B. Bauprodukterichtlinie

verfassungsrechtl. Bestimmungen

z.B. Kompetenzenregelungen

einfachgesetzliche Vorschriften

Bauordnungen

Verwaltungsakten

z.B. Bautechnikverordnungen, Flchenwidmungsplne

Raumplanerische und baurechtliche Regelungen als anerkannte ffentliche Aufgabe

Das Bauwesen (Steuerung der Siedlungsentwicklung allgemein, Errichtung von Bauwerken speziell) ist an
Regelungen im ffentlichen Verwaltungsrecht gebunden, die oft den Gestaltungsspielraum von
Grundeigentmern bzw. Bauwilligen erheblich einschrnken.
Das Grundrecht auf Eigentum (Art. 5, StGG) und die daraus resultierende Baufreiheit werden durch
ffentlichrechtliche Festlegungen des Bau- und Planungsrechts beschrnkt.
1.2.

Rechtsanwendung und Rechtsgestaltung

Das Planungsrecht gestaltet die Verwendung von Grund und Boden die Bodenordnung wird durch
verfassungsrechtliche Bestimmungen geregelt, in welche das Planungsrecht eingebunden ist.
- Art. 5 StGG erklrt das Eigentum privater Personen fr unverletzlich (Grundrecht auf Eigentum).
- Art. 1.1 Zusatzportokoll zur europischen Menschenrechtskonvention wiederholt diese Garantie auf
internationaler Rechtsgrundlage.
- Art. 6 StGG garantiert den freien Erwerb von Grund und Boden grundrechtlich.
Privatntzigkeit von Grund und Boden: Grundstzlich bestimmt der Grundeigentmer ber die Verwendung
und Nutzung von Grund und Boden, die Bundes- und Landesgesetzgeber knnen jedoch diese Verfgungsund Nutzungsrechte im ffentlichen Interesse beschrnken v.a. durch hoheitliche Nutzungs- und
Zwangsrechte (Sozialbindung von Grund und Boden).
Die Errichtung einer Baulichkeit ist idR. bewilligungs- oder anzeigepflichtig und setzt die bereinstimmung
mit den entsprechenden rechtlichen Bestimmungen voraus.

Die individuelle Baubewilligung steht im Stufenbau der Rechtsordnung ganz unten und muss mit den
darber liegenden bereinstimmen:
Verordnungen der jeweiligen Gemeinde

z.B. Bebauungs- und Flchenwidmungsplan

Verordnungen des Landes

z.B. Landesraumordnungsprogramm, Naturschutzgebiet

Verordnungen des Bundes

z.B. Wasserschutzgebiet

Diese mssen wiederum mit den Bestimmungen der Bundes- und Landesgesetze und folglich auch mit den
verfassungs- und gemeinschaftsrechtlichen Regelungen bereinstimmen.
Beim Entwurf und der Planung einer Baulichkeit sind somit die geltenden Bestimmungen des Bau- und
Raumordnungsrechts anzuwenden. Nur wenn alle Regelungen und Verfahrensbestimmungen eingehalten
werden, kann ein Planentwurf verbindlich (rechtskrftig) werden.
Ziviltechniker fr Architektur erstellen rtliche Raumplne, die dann von den zustndigen Baubehrden
beschlossen werden. Architekten werden nicht nur geltende Bestimmungen an (Normadressat), sondern
sind an der Erzeugung allgemeingltiger Rechtsnormen (Verordnungen) beteiligt.
Rechtsquellen und Begriffe
Fr Regelungen des Bauwesens sind vor allem die Bestimmungen in den jeweiligen Landesgesetzen von
Bedeutung es wird zwischen den Raumplanungs- und Raumordnungsgesetzen und den Bauordnungen
bzw. Baugesetzen unterschieden.
Jedenfalls sind die von den Landesgesetzgebern erlassenen Regelungen, bei Planungen und
Baudurchfhrungen anzuwenden (vgl. aber auch Judikatur der Hchstgerichte, -Normen, Kommentare, die
nicht unmittelbar und allgemein rechtswirksam sind, aber bei der Auslegung von Bestimmungen relevant
sein knnen).
Das Baurecht kann in zwei Bereiche geteilt werden:
- Das ffentliche Baurecht regelt die Zulssigkeit und die Grenzen der baulichen Nutzung des Bodens
(Errichtung, Vernderung oder Beseitigung baulicher Anlagen).
- Das private Baurecht behandelt Aspekte des Grundeigentums, der Nachbarrechte,
Vertragsbeziehungen, Haftungsfragen etc. (Bauvertragsrecht).
ffentliches Recht
Verfassungsrecht

Privatrecht
Allgemeines Privatrecht

Sonderprivatrecht

Verwaltungsrecht

Zivilrecht

Handelsrecht (HGB)

Vlkerrecht

Brgerliches Recht

Wertpapierrecht

Strafrecht

ABGB (Allg. Brgerliches Recht)

Wettbewerbsrecht

Prozessrecht

Versicherungsvertragsgesetz

Bau- und Planungsrecht:


Die Siedlungsstruktur und das Bauwesen werden von mehreren Vorschriften-Gruppen geregelt, welche
teilweise in Gesetzen geregelt werden. Im ffentlichen Baurecht gibt es folgende Normenarten:
grundstzliche Bebauungsbestimmungen

Baubewilligung

Baupolizeiliche Regelungen

berprfung, Kontrollen und Strafen

Bautechnische Vorschriften

Sicherheit, Brandschutz, Hygiene,

Raumplanungsrecht:
nominelles

umfasst alle gesetzlichen Regelungen der Bundeslnder, welche ausdrcklich als

Raumordnungsrecht Raumordnungs- oder Raumplanungsgesetze bezeichnet werden bzw. welche die


berrtliche und rtliche Raumordnung der Lnder regeln
funktionelles

befasst sich mit Raumfaktoren wie Boden, Luft, Wasser und der rechtlichen

Raumordnungsrecht Regelung ihrer Nutzung und Verwendung (Gewerbe-, Straen-, Forst-, Wasser-,
Denkmalschutz-, Naturschutzrecht, ...)
1.3.

Regelungsabsicht und Ziele im Bau- und Planungsrecht

Der Regelungsbedarf reicht von der Gefahrenabwehr (Manahmen gegen Brandgefahr, Bauverbot wegen
Lawinengefahr etc.) bis zu sozialen Belangen (Vorschreiben von Kinderspielpltzen oder Parkanlagen).
Das Bau- und Planungsrecht sorgt fr die Einhaltung folgender Vorgaben:
- geeigneter Standort
- geringer Ressourcenverbrauch (Bodenverbrauch, Erschlieung, Energie)
- Orts- und Landschaftsbild und Nachbarrechte nicht beeintrchtigen
- bautechnische Sicherheit
- hygienische und sanitre Standards
Vielfltige Interessen (und Interessensgegenstze)
Die Verfolgung der Ziele im Bau- und Planungsrecht fhrt oft zu Konflikten zwischen:
private Interessen

Nachbarschaftskonflikte

private und ffentliche Interessen

zwischen Bauherr/Nachbar und Bau- oder Planungsbehrde

ffentliche Interessen versch.

zwischen Nachbargemeinden

Gebietskrperschaften

zwischen Gemeinden, Land und Bund

ffentliche Interessen versch.

zwischen Bau- und Naturschutzrecht

Fachmaterien

zwischen Forstrecht und Bundesstraenrecht

1.4.

Manahmenvielfalt und Umsetzung der Ziele

Manahmen zur Umsetzung der Ziele im Bau- und Planungsrecht:


Zwangsmanahmen

Normadressat wird zu einem bestimmten Handeln verpflichtet bzw. in seinem


Handeln beschrnkt (Verbot, Nutzungsbeschrnkung, Bewilligungspflicht)

Anreizmittel

Gewnschte Aktivitten des Normadressaten werden durch Anreize


untersttzt (Subventionen wie Wohnbaufrderung)

Die Manahmen sind je nach Rechten der Entscheidungstrger versch. Verwaltungsbereichen zuzurechnen:
Hoheitsverwaltung

Hoheitsrechte werden von einer juristischen Person des ffentlichen


Rechts ausgebt (zB. Planungs- und Baubehrde)

Privatwirtschaftsverwaltung Privatrechte werden von juristischen Personen ffentlichen Rechts


ausgebt (zB. Betreiben eines stdtischen Erholungszentrums)
Die unterschiedlichen Bindungswirkungen sind fr die Umsetzung von Bedeutung:
Hoheitliche, verbindliche Manahmen

nach einem frmlichen Verfahren erlassen und sind mit


rechtlichen Mitteln durchsetzbar

unverbindliche Manahmen

haben keine unmittelbare Rechtskraft und sind nicht genau


vorgeschrieben (z.B. Konzepte, Leitbilder, Entwrfe)

Mischformen

zwischen hoheitlichen Vorgaben und privatrechtlichen


Vereinbarungen im Bereich des Public-Private-Partnership

IdR. ist ein Manahmenmix zielfhrend, da weder Vorschriften der Ordnungsverwaltung (geringe Akzeptanz,
rechtliche Schranken) allein noch der ausschlieliche Einsatz von Anreizmitteln zum gewnschten Resultat
fhren.
Im Bauwesen sind die (einschrnkenden) Regelungen im Bau- und Planungsrecht nur ein (wichtiges) Element
der ffentlichen Hand im Zuge der Deregulierungs- und Liberalisierungsdebatte kommt v.a. den
Anreizinstrumenten zunehmende Bedeutung zu.
Verfahrensregeln und Institutionen
Die am Verfahren Beteiligten sind idR. auf einen bestimmten Personen- und Institutionenkreis beschrnkt
deren Rechtsstellung ist je nach Rechtsnorm und Betroffenheit unterschiedlich. Grundstzlich ist zwischen
Parteistellung und Anhrungsrechten zu unterscheiden.

Dem Rechtsstaatsprinzip1 entsprechend sind die Planungs- und Baubehrden an die formalen (Verfahrens-)
Bestimmungen und materiellen (inhaltlichen) Regelungen der gltigen Gesetze gebunden (die Kriterien fr
die Planungs- und Bauvorschriften sind dem Bau- und Raumordnungsrecht zu entnehmen).
1

Art. 18 Abs. 1 B-VG: Die gesamte staatliche Verwaltung darf nur aufgrund der Gesetze ausgefhrt
werden.)
Die Behrde hat einen bestimmten Ermessenspielraum bei der Entscheidungsfindung und Beurteilung:
- groer Spielraum bei der Festlegung von Bauland oder bei der Frage ob ein Bauwerk mit der
ortstypischen Baustruktur bereinstimmt,
- minimaler Spielraum in Verfahrensfragen

Stufen der Brgerbeteiligung:


Information

Information durch Planer / Betreiber / Behrden (1-Weg-Kommunikation)

Stellungnahme

Recht auf Einwnde, Anhren und Errtern (2-Weg-Kommunikation)

Diskurs

Beteiligung an der Diskussion von Gutachten und technischen Fragen


Zusammenarbeit der Parteien und Erarbeiten von Empfehlungen

Mitentscheidung

Delegieren bzw. Institutionalisieren von Entscheidungsmacht


Einrumen von Kontrollbefugnissen und/oder Durchfhrungsmacht

2.

Kompetenzverteilung

sterreich ist ein aus neun selbststndigen Lndern gebildeter Bundesstaat. Die Staatsfunktionen sind
zwischen Bund und Lndern aufgeteilt (fderaler Staatsaufbau). Die Zuweisung der einzelnen
Rechtsmaterien wird in der Bundesverfassung geregelt Methoden der Kompetenzzuweisung:
Enumerationsmethode: Zuordnung bestimmter Kompetenzbereiche durch folgende Artikel:
Art. 10: Gesetzgebung und Vollziehung beim Bund
Art. 11: Gesetzgebung beim Bund, Vollziehung beim Land
Art. 12: Grundsatzgebung Bund, Ausfhrungsgesetzgebung und Vollziehung Land
Generalklausel: Alle Angelegenheiten, die nicht durch die Bundesverfassung dem Bund bertragen sind,
verbleiben im Selbststndigen Wirkungsbereich der Gemeinde.
2.1.

Gemeinschaftsrechtliche Vorgaben

sterreichische Gesetze, Verordnungen und Aktivitten mssen mit dem EU-Recht bereinstimmen
(unmittelbar anwendbares Gemeinschaftsrecht hat Vorrang gegenber allen Ebenen des nationalen Rechts).
Die EU ist fr Bauwesen und Raumplanung nicht direkt zustndig, es kann in diesem Bereich jedoch zu
Versten gegen das Primrrecht kommen (Grndungs-, Erweiterungs- und nderungsvertrge), besonders
bei der Warenverkehrs- und Dienstleistungsfreiheit durch Handelshemmnisse wie nationale technische
Vorschriften.
Das sekundre Gemeinschaftsrecht sieht folgende Arten von Rechtsakten vor:
Verordnung

allg. verbindlicher Rechtsakt mit unmittelbarer Geltung, ersetzt


nationales Recht

Richtlinie

verbindlich fr alle Mitgliedsstaaten, die Umsetzungsart ist ihnen


jedoch im Rahmen der nationalen Gesetzgebung berlassen

Entscheidung

individuelle Gltigkeit, bezieht sich auf Einzelflle

Empfehlung, Stellungnahme

rechtlich unverbindlich

Die Gemeinschaft hat Manahmen zur Rechtsangleichung in Form von Richtlinien getroffen, die v.a. das
Bauwesen Betreffen:
Bauprodukterichtlinie

technischen Harmonisierung und Normung von Bauprodukten

Baukoordinierungsrichtlinie

Koordinierung der Verfahren zur Vergabe ffentlicher Bauauftrge

UVP-Richtlinie

Umweltvertrglichkeit bestimmter Gebude

Gebuderichtlinie

Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebuden

In der Raumplanung sind die europarechtlichen Bezge gegeben durch:

2.2.

Diverse Fachkompetenzen

Landwirtschaft, Verkehr, Regionalpolitik, Umwelt

regionale Strukturpolitik

Entwicklungsfrderung von Regionen und Abbau von Ungleichheiten

Bau- und Planungsrecht als Landesmaterien

Die Bundesverfassung kennt das Bau- und Planungsrecht nicht als eignen Kompetenzbereich - beide
Bereiche fallen aufgrund der Generalklausel in die Zustndigkeit der Lnder (in Gesetzgebung und
Vollziehung). Die meisten anderen raumrelevanten Rechtsmaterien sind dem Bund zugewiesen (Wasser-,
Forst-, Gewerberecht ).
Die Kompetenzverteilung durch Enumeration und Generalklausel schliet konkurrierende Zustndigkeiten
aus eine Materie kann nur einem Kompetenzbereich zugeordnet werden (Exklusivitt der Kompetenzen).
Die alleinige Lnderzustndigkeit (Vollkompetenz) wird jedoch teilweise durchbrochen selten im Baurecht,
mehrfach im Planungsrecht (Querschnittsmaterie Raumplanung).
Sind planende Manahmen nicht ausdrcklich dem Bund bertragen, ist das Planungsrecht Lndersache.
Somit ist die Raumplanung ein Bndel von Planungsbefugnissen mit einer generellen Raumordnungszustndigkeit auf Lnderebene und Kompetenztatbestnden auf Bundesebene.
2.3.

Rechtliche Grundlagen fr das Bau- und Planungsrecht

Da das Bau- und Planungsrecht grtenteils im Kompetenzbereich der Lnder liegen, haben alle Lnder
Verordnungen und Gesetze fr Bauwesen und Raumordnung erlassen, welche in den Landesgesetzblttern
kundgemacht werden.
Rechtliche Grundlagen des Baurechts
Baurechtliche Vorschriften werden durch Bauordnungen bestimmt berbegriff fr vielfltige Normen der
einzelnen Lnder.
einzelne Bundeslnder haben nur ein Gesetz: Baugesetz (Bgld, Stmk, Vlbg)
Bauordnung (N, Tirol, Wien)
z.B.: Salzburg hat mehrere Gesetze:

Bebauungsgrundlagengesetz
Baupolizeigesetz
Bautechnikgesetz
Verordnung fr Bauten ohne Bauplatzerklrung
Verordnung ber die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundflchen
-Normen-Verordnung
Baupolizeiliche Formularverordnung

Rechtliche Grundlagen der Raumplanung


Die Rechtsgrundlagen der Raumplanung fallen durch eine unterschiedliche Begriffsverwendung auf:
Raumplanungsgesetz

Bgld, Vlbg

Bauordnung

Wien

Gemeindeplanung

Krnten

Raumordnungsgesetz

restliche Bundeslnder

Die Planungsinstrumente sind in den Lndern in speziellen Gesetzen verankert:


Land

Instrument

Gesetz

Niedersterreich

Bebauungsplan

Bauordnung

Krnten

rtliche Raumplanung

Gemeindeplanungsgesetz

Salzburg

Bebauungsgrundlagen

Bebauungsgrundlagengesetz

Wien

Stadtplanung

Stadtentwicklungs-, Stadtplanungs- und Baugesetzbuch

Starke Differenzen der gesetzlichen Regelungen


Durch die Kompetenzzersplitterung ist das sterreichische Bau- und Planungsrecht sehr unbersichtlich die
Landesgesetzgeber tendieren immer mehr dazu, auch bei grundstzlichen Bestimmungen zunehmend
unterschiedliche Regelungen zu normieren (zB. Raumvertrglichkeitsprfung, Regelungen fr
Einkaufszentren und Bebauungsdichten).
Diese Unterschiede erschweren Bau- und Planungsmanahmen - Planungs- und Projekttrger mssen sich
unter groem Arbeits- und Zeitaufwand in das jeweilige System des Bundeslandes einarbeiten. Abgesehen
davon werden viele Gesetze oft jhrlich novelliert, was die Orientierung zustzlich erschwert.
rtliche Baupolizei und rtliche Raumplanung
Die rtliche Raumplanung und Baupolizei sind Aufgaben des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden.
Dieser umfasst alle Angelegenheiten, die im Interesse der Gemeinde liegen und von den Gemeindeorganen
in ihren rtlichen Grenzen besorgt werden knnen. Rechtliche Konsequenzen:
- eigene Verantwortung der Gemeinde
- frei von Weisungen durch (Landes-) Behrden
- kein Instanzenzug an Behrden auerhalb der Gemeinden
Abgesehen davon besteht jedoch die Kontrollfunktion und Staatsaufsicht (Rechtmigkeitsprfung) durch
die Gemeindeaufsichtsbehrde.

2.4.

Abgrenzung des Baurechts zu anderen Fachmaterien

Fr die Abgrenzung zwischen verschiedenen Rechtsmaterien des Bundes und der Lnder gelten
unterschiedliche Abstimmungsmechanismen:
- Gleichwertige Anwendung verschiedener Rechtsmaterien (Kumulationsprinzip)
- Anwendungsvorrang einer bestimmten Rechtsmaterie gegenber einer anderen.
Besondere kompetenzrechtliche Bestimmungen
Die Exklusivitt der Kompetenzen verbietet nicht, dass bestimmte Sachbereiche nach verschiedenen
Gesichtspunkten geregelt werden.
Bei Gegenstnden, die z.B. nach dem Gewerbe- und dem Baurecht, dem Forst- und dem
Raumordnungsrecht, oder dem Denkmalschutz- und dem Baurecht geregelt werden geht man von der
Gleichrangigkeit von Bundes- und Landesmaterien aus.
Sehen die einzelnen Fachmaterien jeweils Bewilligungen als hoheitliche Beschrnkung vor, knnen fr ein
Bauvorhaben mehrere Bewilligungen erforderlich sein (Kumulationsprinzip).
Bei einer unsachlichen Behinderung des gegenbeteiligten Kompetenztrgers hat das Kumulationsprinzip
seine Grenzen weder darf der Bundesgesetzgeber die Interessen der Landesgesetzgeber unterlaufen, noch
umgekehrt (Bercksichtigungsprinzip).
Fragestellung bei der Errichtung von Baulichkeiten
1) Wo soll das Bauwerk errichtet werden? (Bodennutzungsbezogene Aspekte)
Abhngig vom geplanten Standort gelten unterschiedliche Einschrnkungen.
Je nachdem, ob eine Baufhrung innerhalb des Siedlungsgebietes, auf einer landwirtschaftlich genutzten
Flche, in einem Waldgebiet, an einem Seeufer oder in einem Nationalpark errichtet werden soll, sind die
Bestimmungen der jeweiligen Bundes- bzw. Landesgesetze anzuwenden.
Abhngig vom Standort knnen neben der Baubewilligung auch wasser-, naturschutz- oder
forstrechtliche Bewilligungen ntig sein.
2) Fr welchen Zweck soll das Bauwerk errichtet werden? (Anlagebezogene Aspekte)
Je nach Art der Nutzung und den zu erwartenden Auswirkungen auf die Umwelt kann eine zustzliche
Bewilligung ntig sein.
Die Errichtung verschiedener Gebude ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulssig
(mehrgeschossiges Wohngebude, Ferienhaus, Hotel, Krankenhaus, Abwasserreinigungsanlage ).
3) Wie soll das Bauwerk errichtet werden? (Bautechnische Aspekte)
Die Baubehrde prft ein bewilligungspflichtiges Projekt in vielfacher Hinsicht (Form, Gre, Baumaterial,
Gestaltung, Ausstattung und Raumeinteilung).
Neben bau- und sicherheitstechnischen Voraussetzungen mssen die hygienischen und sanitren
Standards gewhrleistet sein. Auerdem knnen die Verwaltungsbehrden Manahmen vorschreiben,
die das Orts- und Landschaftsbild weniger beeintrchtigen und die Emissionen verringern.

Abgrenzung Baurecht Gewerberecht


Das Gewerberecht steuert die erwerbswirtschaftlichen Ttigkeiten und ist Bundessache (Gesetzgebung und
Vollziehung). Die Planung der Standorte fr Industrieanlagen gehrt jedoch zum Baurecht (Lndersache).
Zwischen Baurecht (Lndersache) und Gewerberecht (Bundessache) gilt idR. das Kumulationsprinzip:
- eine gewerbliche Betriebsanlage ist ein Bau im Sinne der Bauordnung
- der Gewerbetreibende bentigt eine gewerbe- und eine baurechtliche Bewilligung
- die Baubehrde wendet die Bauordnung an, die Gewerbebehrde die Gewerbeordnung
Rechtliche Grundlage ist die Gewerbeordnung: Gewerbliche Betriebsanlagen unterliegen deren
Betriebsanlagebestimmungen. Folgende Kriterien mssen dafr erfllt sein:
- Ortsgebundenheit
- Regelmigkeit
- Gewerbliche Ttigkeit (Selbststndigkeit, Ertragsabsicht)
Fr verschiedene Arten von Betriebsanlagen gelten verschiedene Genehmigungsbestimmungen:
Normanlagen

nur Genehmigung der Bezirksverwaltungsbehrde erforderlich

Umweltbelastende Anlagen

zustzliche Beschrnkungen fr Raffinerien und Anlagen, in denen


gefhrliche Stoffe vorhanden sind

Bagatellanlagen

vereinfachtes Genehmigungsverfahren fr Betriebsanlagen mit


geringen Auswirkungen

Schutzgter: Bei einer Betriebsanlagengenehmigung werden folgende Auswirkungen geprft:


-

Gefhrdung des Lebens oder der Gesundheit des Gewerbetreibenden, Nachbarn oder Kunden
Gefhrdung des Eigentums des Nachbarn
Belstigung der Nachbarn durch Geruch, Staub, Lrm, Erschtterung
Beeintrchtigung ffentlicher Interessen oder des Straenverkehrs
Beeintrchtigung der Beschaffenheit der Gewsser

Gewerberechtliches Betriebsgenehmigungsverfahren:
Antrag

Genehmigung einer Betriebsanlage ist ein antragsbedrftiger


Verwaltungsakt

Projektunterlagen

unterschiedlich, Betriebsbeschreibung erforderlich

Bewilligungsverhandlung

nicht zwingend, idR. aber ausgefhrt (Ermessen der Behrde)

Bescheid

idR. mit Auflagen zur Vermeidung von Gefhrdungen fr Leben und


Gesundheit

Schlussberprfung

Sanktionen bei Nichteinhaltung der Auflagen


5

Arbeitnehmerschutzgesetz:
Ein Arbeitgeber ist fr einen hinreichenden Schutz des Lebens und der Gesundheit des Arbeitsnehmers
whrend der beruflichen Ttigkeit verantwortlich. Die Errichtung oder nderung einer Arbeitssttte
erfordert eine Arbeitsstttenbewilligung zeigt sich nachtrglich, dass die Arbeitnehmer nicht gengend
geschtzt sind, knnen weitere Auflagen vorgeschrieben werden.
Genehmigungspflicht besteht, wenn u.a. Nachbarn nachteilig betroffen sind:
- Emissionen mssen auf konkrete Personen einwirken
- Nachbarn sind alle Personen, die durch Errichtung, Bestand oder Betrieb einer Betriebsanlage
gefhrdet oder belstigt werden.
- Nachbar muss - anders als im Baurecht - nicht Anrainer sein (hngt vom Emissionsbereich ab)
Zwischen Bau- und Gewerberecht gilt das Kumulationsprinzip, deswegen mssen verschiedene
Bewilligungen eingeholt werden (zeit- und kostenintensiv), darum wird die Einfhrung eines konzentrierten
Bewilligungsverfahrens angestrebt (alle ntigen Bewilligungen werden mit einem Rechtsakt erteilt).
Abgrenzung Baurecht Forstrecht
Das Forstrecht regelt die Erhaltung des Waldes und ist Bundessache (Gesetzgebung und Vollziehung).
Zwischen Baurecht (Lndersache) und Forstrecht (Bundessache) gilt idR. das Kumulationsprinzip:
Rechtliche Grundlage ist das Forstgesetz, zustzlich gibt es Verordnungen zum Forstgesetz:
- Verordnung ber den Waldentwicklungsplan
- Verordnung ber Gefahrenzonenplne
- Schutzwaldverordnung
Behrden: Das Forstgesetz wird in mittelbarer Bundesverwaltung durch folgende Instanzen vollzogen:
- Bezirksverwaltungsbehrde
- Landeshauptman
- Bundesminister fr Land- und Forstwirtschaft, Umwelt- und Wasserwirtschaft
Die Privatwirtschaftsverwaltung hat im Forstwesen eine wichtige Bedeutung:
- Vergabe von Frderungen
- Durchfhrung der Gefahrenzonenplanung
- Errichten von Sicherungsbauwerken
Der Geltungsbereich des Forstgesetzes erstreckt sich auf den Wald. Als Wald gilt
- eine mit best. Holzgewchsen bestockte Grnflche von min. 1000m und 10m Breite
- der forstliche Bewuchs in der Kampfzone des Waldes
- Flchen, auf denen der forstliche Bewuchs vorbergehend beseitigt wurde
- Windschutzanlagen

Laut Forstgesetz ist die Verwendung von Waldboden zu anderen Zwecken als fr die Waldkultur (Rodung)
verboten. Die Behrde kann jedoch eine Rodungsbewilligung erteilen, wenn ein anderes ffentliches
Interesse das ffentliche Interesse an der Walderhaltung berwiegt. Liegt die Rodungsflche unter 1000m,
ist keine Rodungsbewilligung ntig, das Vorhaben muss bei der Behrde jedoch angezeigt werden.
Zwischen Bau- und Forstrecht gilt das Kumulationsprinzip beide Bewilligungen mssen unabhngig
voneinander positiv vorliegen. Die Forstbehrde prft, ob ffentliche Interessen an einer anderen
Verwendung des Waldes, die der Walderhaltung berwiegen oder umgekehrt.
Die Forstliche Raumplanung erstreckt sich auf
- die Darstellung (und Planung) von Waldgebieten
- die Darstellung von Einzugsbereichen von Wildbchen und Lawinen (Gefahrenzonen)
- Wlder mit einem besonderen Lebensraum.
Mittel der forstlichen Raumplanung:
- Waldentwicklungsplan
- Gefahrenzonenplan (!)
- Waldfachplan
Gefahrenzonenplne
Rechtliche Grundlage:
- Bundesverfassungsgesetz: Wildbach- und Lawinenbebauung ist Kompetenztatbestand des Bundes
- Verordnung ber die Gefahrenzonenplne
Fr die Erstellung der Gefahrenzonenplne ist der Bundesminister unter Heranziehung von Dienststellen
zustndig.
Im Gefahrenzonenplan sind einzutragen:
rote Gefahrenzonen

Flchen, deren Nutzung fr Siedlungs- und Verkehrszwecke durch


Wildbche oder Lawinen bedroht ist (nicht oder nur unter hohem Aufwand
nutzbar).

gelbe Gefahrenzonen

Flchen, deren Nutzung fr Siedlungs- und Verkehrszwecke durch


Wildbche oder Lawinen beeintrchtigt ist

blaue Vorbehaltsflchen

Bereiche, die fr Schutzmanahmen freizuhalten oder besonders zu


bewirtschaften sind

braune Hinweisbereiche

Steinschlag, Rutschungen

violette Hinweisbereiche

Schutzfunktion hngt von der Beschaffenheit des Bodens ab

Rechtswirkung der Gefahrenzonenplne:


- Gefahrenzonenplne sind Gutachten mit Prognosecharakter (informell, nicht unmittelbar verbindlich)
- einzelne Raumordnungsgesetze knpfen direkt am Gefahrenzonenplan an
- Widmungen erfolgen aufgrund sachlicher berlegungen in Gefhrdungsbereichen ist das
Eigentumskriterium idR. nicht erfllt.
Gefahrenzonenplne sind besonders eine Grundlage fr
- die Projektierung und Durchfhrung von Schutzmanahmen
- die Reihung dieser Manahmen entsprechend ihrer Dringlichkeit
- die Ttigkeit des Sachverstndigen
- Planungen des Bau- und Planungswesens
Die Planungsbehrde hat sich grundstzlich an Gefahrenzonenplne zu halten:
- Baulandwidmungsverbot in roten Zonen
- Einschrnkungen in gelben Zonen
- Raumordnungsgesetze sehen teilweise Ausnahmen vom Widmungsverbot in Gefahrenzonen vor
2.5.

Zusammenhang zwischen Raumordnung und Baurecht

Die Rechtsmaterien Bau- und Planungsrecht fallen grundstzlich in Lnderkompetenz sie beeinflussen die
Errichtung von Baulichkeiten bzw. bauliche Nutzungen es bestehen einige Unterschiede:

Planungsobjekt

Bauplanung

Raumplanung

zu errichtendes Objekt

weitere Entwicklung der vorhandenen

(Gebude, Anlage)

ruml. Struktur eines bestimmten Gebietes

Planungsrealisierung durch Beauftragte des

durch Einflussnahme auf ffentliche und

Planenden bzw. Bautrgers

private Entscheidungen mithilfe eines

(Bauherr)

differenzierten Instrumentariums.

bestimmende

Funktion des Bautrgers,

Raumordnungsziele /-konzepte,

Faktoren

behrdliche Auflagen,

Prognosen der Entwicklung,

Finanzierungsressourcen

verfgbares Instrumentarium,
politische Willensbildung

alternative zum

Verzicht auf das Objekt

Verfehlen der Raumordnungsziele bzw.

Planungsvorhaben

(es geschieht nichts)

problematische Entwicklung:
Verfallserscheinungen, Nutzungskonflikte,
Funktionsbeeintrchtigungen,
Ressourcenverschwendung,
Umweltprobleme,

Die Bauplanung knpft idR. an konkrete Vorgaben an, die von einzelnen Projekttrgern geplant und
umgesetzt werden. Die Raumplanung folgt hingegen allgemeinen, raumbezogenen Festlegungen, die sich am
ffentlichen Interesse orientieren.
2.6.

Entwicklung des Bau- und Planungsrechts

Der Umfang der Vorschriften hat sich im Laufe der Zeit den ffentlichen Anforderungen angepasst und
ndert sich auch weiterhin. Historische Eckpfeiler:
2.7.

Feuerpolizeiliche Verordnungen (Gefahrenabwehr)


Erste verfahrensrechtliche Regelungen fr Bauvorhaben ab 1787
Bauordnungen der Kronlnder ab 1820
Wiener Bauordnung 1930
Deutsche Gemeindeverordnung und Wohnsiedlungsgesetz von 1938-1945
Kompetenzfeststellungserkenntnis 1954
Gemeinde-Verfassungsgesetz-Novelle 1962
kologisierung und Energiesparmanahmen ab den 80ern
Deregulierung und Liberalisierung in den 90ern
Beitritt sterreichs zur EU 1995
Entwicklungen im Baurecht

Seit Mitte der 90er Jahre gibt es im Baurecht Deregulierungsbemhungen (Abbau von Vorschriften) in:
- quantitativer Hinsicht:
- qualitativer Hinsicht:

Reduktion der Regelungsmenge in Gesetzen und Verordnungen


grere Baufreiheit durch Liberalisierung und Privatisierung

Reduktion des

sind mehrere Bewilligungen erforderlich, wird teilweise auf diese

Kumulationsprinzips

verzichtet bzw. die Verhandlungen werden gemeinsam gefhrt.

Einschrnkungen

best. Vorhaben werden vom Anwendungsbereich der Bauordnungen

bewilligungspflichtiger

ausgenommen oder bewilligungspflichtige Vorhaben werden zu

Vorhaben

anzeigepflichtigen oder freien Vorhaben.

Vereinfachung des

Verzicht auf eine Bauverhandlung (mit Zustimmung der Nachbarn).

Baubewilligungsverfahrens
Verzicht auf mehrstufiges

nur Fertigstellungsanzeige statt einer Bentzungsbewilligung

Bewilligungsverfahren
Vereinfachung bautechn.

Umfangreiche bautechnische Bestimmungen werden auf ihre

Bestimmungen

Notwendigkeit geprft und teilweise reduziert

3.

Raumordnungssystematik

3.1.

Kompetenzrechtliche Situation der Raumordnung

Nach der Generalklausel des Art. 15 B-VG fllt die Raumordnung in Gesetzgebung und Vollziehung in die
Kompetenz der Lnder, bestimmte Sachbereiche fallen jedoch in die Zustndigkeit des Bundes. Die
Kompetenzverteilung der Querschnittsmaterie Raumplanung fhrt zu erheblichen Schwierigkeiten,
deswegen haben die Lnder Raumordnungs- bzw. Raumplanungsgesetze erlassen somit hat jedes
Bundesland einen gesetzlichen Rahmen fr raumplanerische Aktivitten festgesetzt.
3.2.

Legaldefinitionen

Raumordnungsgesetze enthalten Legaldefinitionen, die Begriffsbestimmungen beinhalten.


Fr die Begriffe Raumplanung und Raumordnung gibt es keine einheitliche Definitionsauffassung:

3.3.

Raumplanungsgesetz

Bgld, Vlbg

Bauordnung

Wien

Gemeindeplanung

Krnten

Raumordnungsgesetz

restliche Bundeslnder

Raumordnungsgrundstze und -ziele

Die Raumordnungsgesetzte bestimmen zunchst Grundstze und Ziele, die einen Rahmen fr die Planung
vorgeben. Dann werden verschiedene Instrumente fr die berrtliche und die kommunale Ebene sowie die
jeweiligen Verfahren fr deren Erstellung und die Rechtswirkungen geregelt.
Durch Zielformulierungen in einzelnen Gesetzen werden die Richtlinien und ffentliche Interessen bestimmt,
nach denen sich die berrtliche und kommunale Planung richten soll. Sie sind abstrakt und allgemein
formuliert (knnen unterschiedlich ausgelegt werden):
- Schutz der Umwelt vor schdlichen Einwirkungen, Sicherung/Wiederherstellung eines ausgewogenen
Naturhaushaltes
- Sicherung/Verbesserung der rumlichen Voraussetzungen fr sozial gerechte Lebensverhltnisse und
die kulturelle Entfaltung
- Sicherung/Verbesserung einer Siedlungsstruktur
- Sicherung /Verbesserung der rumlichen Voraussetzungen fr die Land- und Forstwirtschaft
- sparsame Grundinanspruchnahme und bestmgliche Abstimmung der Widmungen
- Vermeidung landschaftsschdlicher Eingriffe und Zersiedelung
- Sicherung und Verbesserung der Infrastruktur
- Schaffung und Erhaltung von Freiflchen fr Erholung und Tourismus
- Erhaltung und Gestaltung des Stadt- und Orts- und Landschaftsbildes

Finalnormen

Konditionalprogramme

Zur Erreichung der vorgegebenen Ziele sind

Zur Erreichung der vorgegebenen Ziele sind nur

mehrere Manahmen zulssig.

bestimmte Manahmen zulssig (wenn Tatbestand A,


dann Rechtsfolge B).

Bezug auf die Zukunft:

Bezug auf die Vergangenheit:

stellen einen Ist-Zustand einem Soll-Zustand

knpfen an bereits verwirklichte Tatbestnde bzw.

gegenber

vorher allgemein festgelegte Rechtsfolgen an.

Finalnormen eignen sich fr die Determinierung der Raumordnungsmaterie besser, jedoch knnen sich im
Zusammenhang mit dem Legalittsprinzip Auslegungsschwierigkeiten ergeben:
- Schwache inhaltliche Bindung durch umfassende Zielkataloge
- reduzierte Kontroll- und berprfungsmglichkeiten, da die Manahmen auf allgemeinen Zielen
beruhen und in die Zukunft gerichtet sind.
Legitimation durch Verfahren: Der Mangel an Vorherbestimmtheit planerischer Manahmen wird durch
umfangreiche verfahrensrechtliche Vorschriften kompensiert.
3.4.

Planungsebenen und Planungsinstrumente

Fr die Umsetzung von Raumordnungszielen sind mehrere Instrumente und Manahmen vorgesehen:
Einerseits gibt es hoheitliche Manahmen (wie Nutzungsbeschrnkungen)- andererseits werden
(zunehmend) andere Instrumente im Bereich der Kommunikation, Bewusstseinsbildung oder Frderung
eingesetzt.
Konzepte und Entwrfe
Die Umsetzung von Raumordnungszielen erfolgt durch Manahmen der berrtlichen und rtlichen
Raumordnung, insbesondere durch verordnete Plne.
In der Raumplanung und speziell im Stdtebau werden zunehmend unverbindliche Konzepte (z.B. Wiener
Hochhauskonzept) erstellt - auf die formale Rechtswirksamkeit wird u.a. aus folgenden Grnden verzichtet:
- nicht alle Grundstze und Manahmen haben normativen Gehalt (mit rechtl. Mitteln durchsetzbar)
- geringe Anpassungsfhigkeit von einmal rechtskrftig gewordenen Verordnungen und Bescheiden an
genderte Rahmenbedingungen
- Einschrnkung des politischen und finanziellen Handlungsspielraums durch langfristige
rechtsverbindliche Programme

Beispiele fr unverbindliche Konzepte sind Masterplne, die durch folgende Punkte gekennzeichnet sind:
-

inhaltlich hochrelevant (Grundlage fr weitere Planungsschritte)


rechtlich unverbindlich
kein formales Verfahren
keine unmittelbare Rechtswirkung
keine Rechtsschutzmglichkeiten

Hoheitliche Raumplne
Die Raumordnungsgesetze sehen ein hierarchisches System von Plnen vor, das verschiedene Plne auf
Landes- oder regionaler Ebene umfasst, deren Inhalte in den kommunalen Raumplnen umgesetzt werden.
Instrumente fr die berrtliche Raumordnung (Landesentwicklungsplne):
- fr das ganze Land (Landesentwicklungsplan)
- fr Teile des Landes (regionale Entwicklungsprogramme)
- fr Sachbereiche (sektorale Entwicklungsprogramme)
Neben berrtlichen Raumprogrammen haben einige Lnder Konzepte fr Fachbereiche ausgearbeitet, die
nicht als Verordnung erlassen werden (Wien Hochhauskonzept, Vlbg Bodenschutzkonzept,) und einen
Orientierungsrahmen (fr Sachprobleme) darstellen.
Instrumente fr die rtliche Raumordnung:
- rtliches Raumordnungsprogramm bzw. Entwicklungskonzept
- Flchenwidmungsplan
- Bebauungsplan
Die Umsetzung der planerischen Festlegungen erfolgt idR. durch die in den Bauordnungen geregelte
Bauplatzerklrung bzw. Baubewilligung. Im jeweiligen Bauverfahren werden somit die Bestimmungen der
Raumplanung anhand konkreter Baufhrungen angewendet eine eigene raumplanerische Bewilligung gibt
es nicht.
3.5.

Behrden in der Raumplanung

Zustndigkeit fr die Vollziehung der Bestimmungen der Raumordnungsgesetze:


berrtliche Raumplanung

Landesebene

Landesregierung

rtliche Raumplanung

Gemeindeebene

Gemeinderat, Gemeindevorstand, Stadtsenat

Der Brgermeister wendet als Baubehrde 1. Instanz die Festlegungen der verbindlichen Raumplne an und
legt Widmungsbeschrnkungen in konkreten Bauverfahren aus.

Verwaltungsebenen und zugehrige rumliche Plne


Gebietskrperschaft

Plne

Bund

- Fachplanung aufgrund von Bundesmaterien

(Bundesministerien)
Lnder
(Landesregierungen)

(z.B. Wasserschutzgebiete, Terrassenverordnungen fr Bundesstraen,)


- Fachplanungen aufgrund von Landesmaterien
(z.B. Natur- und Landschaftsschutzgebiete)
- Landesentwicklungsplne
- Regionale Entwicklungsprogramme
- Sektorale Entwicklungsprogramme
- Konzepte fr Fachbereiche oder Regionen

Wien

- Stadtentwicklungs- und Strategieplan

(Gemeinderat)

- Flchenwidmungs- und Bebauungsplan

Gemeinde

- rtliches Entwicklungskonzept

(Gemeinderat oder

- Flchenwidmungs- und Bebauungsplan

Stadtsenat)

- Umlegungsplan

4.

berrtliche Raumordnung

Die Raumordnungsgesetze sehen auf berrtlicher Ebene verbindliche Plne vor, deren Inhalte die
nachgeordneten Plne (besonders auf Gemeindeebene) binden.
Rechtliche Grundlagen der berrtlichen Raumplne sind die Raumordnungsgesetze der Lnder.
Trger der berrtlichen Raumordnung ist die Landesregierung mit unterschiedlichen Funktionen:
- Planungsbehrde fr die berrtliche Raumplanung
- Aufsichtsbehrde fr rtliche Planungen
- Beratung und Untersttzung fr die Gemeinden (kooperative Planung)
Kooperative Planung
In einzelnen Bundeslndern sind Regionen vorgesehen, denen bestimmte Planungsaufgaben zukommen:
- In Salzburg erstellen Regionalverbnde Regionalprogramme die Planung geht von den Gemeinden
aus, wird aber von der Landesregierung formal beschlossen
- In Tirol teilt die Landesregierung durch Verordnung das Landesgebiet in Kleinregionen ein
- in Niedersterreich werden zunehmend kleinregionale Entwicklungskonzepte erstellt
Da die Abgrenzung des rumlichen Geltungsbereichs auf das Gemeindegebiet zu Defiziten in der
Siedlungsentwicklung (isolierte Betrachtungsweisen)fhrt, werden verstrkte Kooperationsbemhungen
angestellt.
Aktuelle Beispiele fr Modelle von Gemeindekooperationen:
- Gemeinde- oder Regionalverbnde (Slbg, Tirol) von der Landesregierung formal beschlossen
- Kleinregionen (Niedersterreich) rechtlich unverbindlich
- Vision Rheintal freiwillig
4.1.

Inhalt berrtlicher Raumordnungsprogramme

berrtliche Raumordnungsprogramme haben die angestrebten Ziele und die erforderlichen Manahmen
zu bezeichnen. Der Inhalt variiert erheblich und ist abhngig von den jeweiligen Gegebenheiten, rumlichen
Problemen, Regelungsabsichten und zielen.
Mgliche Manahmen:
- berrtliche Funktionsbezeichnung, zentrale Orte
- berrtliche Siedlungsgrenzen, regionale Grnzonen, Umweltschutzmanahmen
- Standortvorsorge (Vorrangflchen) fr ffentl. Einrichtungen von berrtlicher Bedeutung
- Standortvorsorge fr Gewerbe/Industrie, touristische Infrastruktur und Rohstoffgewinnung
- Sachthemen mit berrtlicher Bedeutung (Golfpltze, Schilifte, )

4.2.

Verfahren

Das Verfahren bei der Erstellung berrtlicher Raumordnungsprogramme ist in den Raumordnungsgesetzen
genau geregelt die Landesregierung muss folgende Verfahrensschritte exakt einhalten:
Ausarbeitung des Entwurfes

Vorschlge fr die einzelnen Manahmen werden erarbeitet und


begrndet (Erluterungsbericht)

strategische Umweltprfung

erforderlich, wenn berrtliche Raumplne Umweltauswirkungen


haben - Planungsvarianten fr die beabsichtigten Manahmen werden
entwickelt und bewertet

Begutachtungsverfahren

Feststellung der fachlichen Richtigkeit und Schlssigkeit des Entwurfs


durch eine Diskussion (Stellungnahme versch. Gruppen, Abstimmung
versch. Interessen)

Beschlussfassung

durch die Landesregierung

Kundmachung
Das Verfahren hat v.a. die Aufgabe, bei der Festlegung von Planungsmanahmen die rtlichen
Gegebenheiten und verschiedenen Interessen nach den gesetzlich festgelegten Regeln zu erfassen, zu
bewerten und abzustimmen.
4.3.

Rechtswirkung berrtlicher Raumordnungsprogramme

berrtliche Raumordnungsprogramme werden als Verordnungen der Landesregierungen erlassen.


Bezglich der Rechtswirkung ist zwischen verschiedenen Normadressaten zu unterscheiden:
Selbstbindung fr die Lnder:
Verordnungen und Bescheide aufgrund von Landesgesetzen mssen mit den berrtlichen Raumplnen
bereinstimmen.
Bindungswirkung fr die rtliche Raumplanung:
Hoheitliche Manahmen der kommunalen Planungsbehrden und rtliche Raumplne mssen mit den
berrtlichen Raumplnen bereinstimmen:
- Gemeinde muss die Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereichs im Rahmen der Gesetze und
Verordnungen des Bundes und Landes besorgen.
- bei einem Widerspruch darf ein rtl. Entwicklungskonzept, ein Flchenwidmungs- oder Bebauungsplan
nicht von der Landesregierung genehmigt werden.
Bindungswirkung fr die Privatwirtschaftsverwaltung
Manahmen der Privatwirtschaftsverwaltung des Landes bzw. der Gemeinden (Frderungen und
Investitionen) mssen idR. mit berrtlichen Raumprogrammen bereinstimmen.

Bindungswirkung fr die Grundstckseigentmer


Grundstckseigentmer sind in ihren Rechten und Pflichten nicht direkt durch berrtliche Raumplne
betroffen, sondern erst durch den nachfolgenden Flchenwidmungsplan. Sie haben nicht das Recht, Inhalte
berrtlicher Raumplne direkt anzufechten.
nderung von Raumordnungsprogrammen
Verbindliche Raumplne sollen eine gewisse Bestndigkeit haben, um einerseits eine Steuerungswirkung zu
erzielen und um andererseits Rechtssicherheit fr die Planadressaten zu bieten. Aus diesen Grnden sehen
die Raumordnungsgesetze fr verordnete Raumplne eingeschrnkte nderungsregelungen vor. Dabei ist
zwischen der Pflicht zur Plannderung und einer Ermchtigung unter bestimmten Voraussetzungen zu
unterscheiden.
Ein berrtliches Raumprogramm ist zu ndern
- wegen nderung der Rechtslage
- wegen wesentlichen nderungen der Grundlagen (berprfungs- und Anpassungspflicht)

Ein Raumordnungsprogramm kann in einigen Lndern gendert werden:


- aus wichtigen Grnden im ffentlichen Interesse.

5.

rtliche Raumordnung

Die Gemeinden haben die rtliche Raumplanung im eignen Wirkungsbereich im Rahmen der Bundes- und
Landesgesetze zu vollziehen, d.h. die Gemeinden entscheiden selbst ber Nutzungs- und Bebauungsmglichkeiten im Gemeindegebiet.
Gemeinden sind verpflichtet
- rtliche Raumplne zu erstellen
- Grundlagenforschung zu betreiben
Nach Raumordnungsgesetzen ist ein dreistufiges Instrumentarium fr die Gemeindeplanung vorgesehen:
- rtliches Entwicklungskonzept
- Flchenwidmungsplan
- Bebauungsplan
Das rtl. Entwicklungskonzept ist vor dem Flchenwidmungs- und Bebauungsplan zu erstellen und stellt
deren Grundlage dar.
5.1.

rtliches Entwicklungskonzept

rechtliche Grundlagen: Raumordnungs- und Raumplanungsgesetze oder eigene Verordnungen.


Die Gesetzgeber in den einzelnen Bundeslndern verwenden fr dieses Instrument unterschiedliche
Bezeichnungen:
Bgld, Krnten, O, Stmk

rtliches Entwicklungskonzept

Slbg, Vlbg

rumliches Entwicklungskonzept

Tirol

rtliches Raumordnungsgesetz

rtliches Raumordnungsprogramm (und Entwicklungskonzept)

Wien

nicht in der WBO verankert: Stadtentwicklungsplan, Strategieplan

Aufgaben des rtlichen Entwicklungskonzeptes


Ausgehend von der Grundlagenforschung hat es
-

die angestrebten Ziele der Gemeindeplanung und

die erforderlichen Manahmen zu bezeichnen.

Neben flchenbezogenen Festlegungen sollen in bereinstimmung mit langfristigen Entwicklungsabsichten


auch die Investitions- und Zeitplanung bercksichtigt werden.
rtliche Entwicklungskonzepte enthalten oft einen Textteil sowie Plandarstellungen.

allgemeine Zielsetzung:
-

Leitlinie fr die rumliche Entwicklung der Gemeinde


Orientierungs- und Handlungsrahmen mit langfristigem Zeithorizont
Schnittstelle zwischen berrtlicher und rtlicher Raumplanung
Koordination alle planungsrelevanten Sachbereiche in einer Gemeinde
Zusammenfassung von Einzelplanungen (Siedlung, Verkehr, Landschaft, Wirtschaft,)

Die Rechtsstellung und Rechtswirkung des rtl. Entwicklungskonzeptes, also das Verhltnis zu den anderen
Planungsinstrumenten, ist in den Lndern unterschiedlich geregelt.
Es wird vom Gemeinderat entweder als Verordnung oder als Gemeinderatsbeschluss erlassen.
Als Rechtswirkung ist vor allem die Selbstbindung der Gemeinde von Bedeutung.
Das rtl. Entwicklungskonzept stellt die Voraussetzung fr die Erlassung weiterer Raumplne auf
Gemeindeebene dar und bildet einen konkretisierungsbedrftigen Rechtsakt er wird erst durch den darauf
aufbauenden Flchenwidmungs- oder Bebauungsplan fr die Brger verbindlich.
5.2.

Flchenwidmungsplan

Der Flwp legt (nach Grundlage der Katastermappe) Widmungen der Bodenflche einer Gemeinde
verbindlich fest. Er wird idR. im Mastab 1:5000 erstellt dabei sind genau festgelegte Formerfordernisse
und Darstellungsvorschriften einzuhalten (in den Planzeichenverordnungen der Lnder geregelt).
Alle Gemeinden verfgen ber einen verbindlichen Flwp, der auf den Gemeindemtern und der jeweiligen
Landesregierung aufliegt und einsehbar ist.
rechtliche Grundlage: Raumordnungsgesetze der Lnder bzw. in Krnten im Gemeineplanungsgesetz und in
Wien in der Bauordnung geregelt.
Gemeinderat: Zustndig fr die Erlassung und nderung des Flwp mittels Verordnung (nicht Bescheid)
Brgermeister: prft, ob Bauvorhaben mit den Bestimmungen des Flwp bereinstimmen
Aufgaben des Flchenwidmungsplans:
gliedert das gesamte

Festlegung von Widmungsarten fr alle Flchen;

Gemeindegebiet

Kenntlichmachung berrtl. Planungen und Nutzungsbeschrnkungen

legt Nutzungsvorschriften

Nutzungsmglichkeiten (insb. Bauland);

fest (parzellenscharf)

Nutzungsbeschrnkungen (insb. Grnflchen)

Steuerwirkung

lenkt die Siedlungsentwicklung und Bauttigkeit einer Gemeinde auf


raumordnerisch gewnschte Standorte

bewirkt finanzielle

Die einzelnen Widmungen ermglichen verschiedene Nutzungs- und

Widmungsgewinne bzw. -

Bauvorhaben durch die Grundeigentmer, was mit entsprechenden

verluste

Wertsteigerungen oder verlusten der Liegenschaften verbunden ist.


2

5.3.

Inhalt des Flchenwidmungsplanes

Ersichtlichmachung, Kenntlichmachung
Die rtliche Raumplanung fllt zwar in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinden, jedoch knnen auch
der Bund und die Lnder verbindliche Bodennutzungen festlegen (reduzierte Planungshoheit der Gemeinde).
Nutzungsbeschrnkungen und vorgaben berrtlicher Planungstrger sind im Flwp auszuweisen es gibt
zwei Arten der Kenntlichmachung:
rechtswirksame

entziehen der Gemeinde die Planungshoheit fr diese Flchen

berrtliche Planungen

(z.B. Eisenbahn, Flugplatz, Bundes- und Landesstraen, )

Nutzungsbeschrnkungen

schrnken die Planungshoheit der Gemeinde ein:

aufgrund von Bundes- oder

Fr die Realisierung von Planungen der Gemeinde ist die Zustimmung

Landesgesetzen

der entsprechenden Behrde ntig.


(z.B.: Naturschutzgebiet, Wald, Gefahrenzonen, )

Eine Nicht-Kenntlichmachung hat die Versagung der aufsichtsbehrdlichen Genehmigung des


Flchenwidmungsplanes zur Folge.
Widmungskategorien
Folgende Widmungskategorien sind von den Gemeinden selbststndig festzulegen:
- Bauland
- Verkehrsflchen
- Grnland
Einige Raumordnungsgesetze enthalten Vorbehalts- und Sonderflchen als eigene Widmungskategorien.
Alle Raumordnungsgesetze unterteilen die grundstzlichen Kategorien in weitere Widmungs- oder
Nutzungsarten (erhebliche begriffliche Unterschiede in den Lndern).
Bauland
Durch die Festlegung von Bauland und dessen Widmungsarten werden die rumliche Situierung von
Baulichkeiten in einer Gemeinde sowie die zulssigen Nutzungsformen geregelt.
In der Planungspraxis problematisch ist die Beurteilung der Zulssigkeit von Bauvorhaben, die nicht
eindeutig mit einer Widmungs- oder Nutzungskategorie bereinstimmen (z.B. landwirtschaftlicher Betrieb
oder Tennisanlage im Wohngebiet). Die entsprechende Auslegung ist von der Baubehrde im
Baubewilligungsverfahren zu treffen.

Die Nutzungsarten sind in den Raumordnungsgesetzen taxativ (vollstndig) aufgezhlt:


Wohngebiete

Wohndichteklassen sind festzulegen

Kerngebiete

spezielle Verwendungen wie Schule, Verwaltungsgebude,

Betriebsgebiete

emissionsarme Betriebe

Industriegebiete

entscheidend ist der Betriebstyp und nicht die einzelne Anlage

Agrargebiete
Sondergebiete

Krankenhaus, Kaserne, Sportanlage,

Gebiete fr Einkaufszentren
oder Fachmrkte
Gebiete fr erhaltenswerte
Ortsstrukturen
Aufschlieungszonen
Aufschlieungszonen knnen innerhalb des Baulandes ausgewiesen werden, wobei folgende
Rahmenbedingungen gelten:
- Unterteilung in Zonen, fr die vorbergehend ein Bauverbot gilt
- zeitliche Reihung der Erschlieung und Verbauung (etappenweise)
- Voraussetzungen und zeitliche Reihenfolge ergeben sich aus dem rtl. Raumordnungsprogramm:

Bebauung von Baulandflchen mit gleicher Nutzungsart zu einem bestimmten Prozentsatz

Fertigstellung infrastrukturieller Einrichtungen

Lrmschutzbauten
Vorbehaltsflchen
Gemeinden knnen durch einen Antrag Flchen fr den Gemeindebedarf reservieren (Verwaltungsgebude,
Schule, Kirche, ) der Begnstigte ist zur Einlsung der Flche innerhalb von 5 Jahren verpflichtet, sonst
wird der Vorbehalt gelscht.
Vorbehaltsflchen gehren zu den wenigen Widmungskategorien, deren Realisierung durch Enteignung
(gegen Entschdigung) sichergestellt werden kann.
Verkehrsflchen
- Flchen, die dem ruhenden und flieenden Verkehr dienen
- Flchen, die fr das derzeitige sowie knftige Verkehrsaufkommen erforderlich sind
- Verkehrsflchen mit einer speziellen Verwendung (z.B. Fu-, Rad-, Reit- und Spielwege)
Bundes- und Landesstraen sind im Flwp ersichtlich bzw. kenntlich zu machen.

Grnland / Freiflchen
Zum Grnland gehren idR. alle Flchen, die nicht als Bauland oder Verkehrsflchen gewidmet sind
(Negativdefinition, Generalklausel zugunsten des Grnlandes), dennoch werden in den
Raumordnungsgesetzen folgende Grnlandwidmungsarten aufgezhlt:
-

Land- und forstwirtschaftliche Flchen


Grngrtel
erhaltenswerte Bauten im Grnland
Materialgewinnungssttten
Grtnereien und Kleingrten
Sportsttten und Spielpltze
Campingpltze
Friedhfe und Parkanlagen
Abfallbehandlungsanlagen und Aushubdeponien
Lagerpltze
dland und koflchen
Freihalteflchen
Windkraftanlagen

Grundstzlich wird im Grnland eine Zweiteilung deutlich: land-/forstwirtschaftlich genutzte Flchen und
Sondernutzungen.
Das grundstzliche Bauverbot im Grnland wird durch bestimmte Ausnahmen eingeschrnkt
Baulichkeiten sind zulssig, die
standort- und

Infrastrukturanlagen, Schiliftstation, Schutzhuser,

nutzungsgebunden sind.
widmungskonform sind.

Baufhrungen, die mit der jeweiligen Grnlandwidmung


bereinstimmen

fr die ausgewiesene

Baufhrung, die fr die Bewirtschaftung erforderlich ist

Grnlandnutzung erforderlich sind.


In der Planungspraxis ergeben sich erhebliche Probleme bei Bauten im Grnland, insb. durch
Umgehungsversuche. Da Grnland fr Baufhrungen oft attraktiv ist (geringe Grundstckskosten,
siedlungsferne, ), werden die Ausnahmeregelungen grozgig ausgelegt.
5.4.

Rechtswirkung von Flchenwidmungsplnen

Der Flwp ist das Bindeglied zwischen den ffentlichen Interessen der rtlichen Raumplanung und den
individuellen Interessen der Grundeigentmer.
Die Planungsbehrden sind in der konkreten Bebauungsplanung an ihre eignen Nutzungsvorgaben im Flwp
gebunden, da dieser die wesentlichen Bestimmungen fr den nachgeordneten Bebauungsplan enthlt.
5

Da Bauplatzerklrungen und Baubewilligungen nur in bereinstimmung mit dem Flwp erlassen werden
knnen, sind insb. fr die Grundeigentmer die jeweiligen Widmungsfestlegungen bedeuten (individuelle
Nutzungs- und Bauabsichten werden beeinflusst).
Ob eine Baufhrung den im Flwp festgelegten Nutzungsarten entspricht, wird vom Brgermeister im
Bauverfahren geprft (kein eigenes Raumplanungsverfahren). Auf Erteilung der Baubewilligung besteht bei
Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ein Rechtsanspruch.
Bestehende Gebude sind nicht rechtswidrig auf Flchen, die im Nachhinein umgewidmet wurden (zB. als
Grnland). Erst eine nderung der Nutzung oder Baulichkeit muss mit dem Flchenwidmungsplan
bereinstimmen.
Aufhebung der Wirkung des Flchenwidmungsplanes
Einzelne Raumordnungsgesetze sehen fr Bauvorhaben die Aufhebung der Wirkung des Flwp durch
bescheidgeme Einzelbewilligungen vor. Aufgrund dieser Ausnahmeregelungen knnen Baufhrungen in
peripheren Lagen genehmigt werden, die sich aufgrund der gesetzlichen Raumordnungsziele und kriterien
tendenziell nicht fr Bauland eignen.
Solche Ausnahmebewilligungen sind idR. aufgrund der kleinflchigen Anwendung von untergeordneter
Bedeutung. Die Situierung von Baulichkeiten auf peripheren Standorten ist freilich als wesentliche qualitative
Zersiedelungsmanahme einzustufen und wenn berhaupt restriktiv anzuwenden.
5.5.

Baulandhortung - Baulandmobilisierung

Problem - Baulandparadoxon:
Bauland wird in vielen Gemeinden nicht bebaut (keine widmungskonforme Verwendung) obwohl es
erschlossen ist und in der Gemeinde eine Nachfrage besteht. Die Folge sind zustzliche
Baulandausweisungen (in Ungunstlagen) und somit ein Baulandberhang.
Ursache:
Bauland wird gehortet und aus folgenden Grnden zurckgehalten: Spekulationsabsichten,
Expansionsreserven der Wirtschaft, emotionale Bindung an eine Liegenschaft,
Hintergrund - Angebotsplanung:
Wird ein Grundstck als Bauland ausgewiesen, besteht fr den Grundeigentmer idR. kein
Realisierungsgebot (Ausnahme: Vorbehaltsflchen).
Traditionelle Planungssystematik:
- dem Grundeigentmer wird durch die Baulandwidmung eine Nutzungsmglichkeit angeboten
- es erfolgt eine Wertsteigerung der Liegenschaft
- man geht von der baldigen Realisierung der planerischen Nutzungsmglichkeiten aus
- der Grundeigentmer hat keinen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Widmung

Baulandmobilisierende Instrumente
Manahmen gegen die Baulandhortung:
- Bodenrechtliche Eigentumseingriffe (Baugebote)
- Vertragsrechtliche Vereinbarungen (Baulandsicherungsvertrge)
- Abgaberechtliche Instrumente (Steuern, Erschlieungsbeitrge)
Manahmen, die Leistungen von den Gebietskrperschaften vorsehen:
- Erschlieungsttigkeit (erhht das Angebot an bebaubaren Flchen)
- Frderungen (Wohnbaufrderung)
- Ankauf von Liegenschaften (Bodenbeschaffungsfonds, Baulandsicherungsgesellschaft)
Baugebot (Baupflicht)
Das Baugebot ist das Recht der Gemeinde, zum Zweck der widmungs- und fristgemen Bebauung einer
Bauflche dem Grundstckseigentmer eine Frist fr die Bebauung (oder Veruerung) vorzugeben und
Sanktionen bei Nichtbeachtung anzudrohen.
Mgliche Sanktionen bei Nichtbeachtung:
- Widmungsverfall
- Abgabeleistungen
- Enteignung
Die Wirkung von Baugeboten hngt ab
- von den Rahmenbedingungen (enorme Baulandberhnge)
- vom Geltungsbereich (gesamtes Bauland oder nur Teile)
- von der Ausgestaltung der Bestimmung
Drohwirkung: kann dazu beitragen, die Verhandlungsposition einer Gebietskrperschaft zu strken oder die
Bereitschaft von Eigentmern zu einer plankonformen Bebauung zu erhhen.
Befristete Baulandwidmungen
Einzelne Raumordnungsgesetze bestimmen eine Bebauungsfrist und knpfen an das Verstreichen der Frist
Sanktionen (insb. die entschdigungslose Rckwidmung von Bauland).
Drohwirkung: kann dazu beitragen, die Bereitschaft des Grundeigentmers zur widmungsgemen Nutzung
oder zum Verkauf zu erhhen.
N:

Die Gemeinde darf bei der Widmung von Bauland eine Befristung von 5 Jahren festlegen und nach
Ablauf der Frist innerhalb eines Jahres die Widmung (entschdigungslos) ndern.

Bgld:

Die Gemeinde darf bei der Widmung von Bauland eine Befristung von 5-10 Jahren festlegen und
nach Ablauf der Frist innerhalb eines Jahres die Widmung (entschdigungslos) ndern.

Baulandsicherungsvertrge
Alle Raumordnungsgesetze (auer Vlbg und Wien) haben Bestimmungen ber privatrechtliche
Vereinbarungen zwischen Gemeinde und Liegenschaftseigentmer (Raumordnungsvertrge) aufgenommen,
wodurch die Eigentmer zu unterschiedlichen Handlungen verpflichtet werden - insb. zur
widmungskonformen Bebauung innerhalb einer bestimmten Frist (Verwendungsvertrge).
Zustzlich knnen folgende Vertrge eingesetzt werden:
- berlassungsvertrge (berlassung des Grundstcks an Gemeinde oder an von ihr genannte Dritte)
- Aufschlieungsvertrge (Beteiligung der Grundeigentmer an den Aufschlieungskosten)
- Umlegungsvertge (Vertrge zur Verbesserung der Grundstcksstruktur)
- Frdervertrge (Frderung bodenpolitischer Manahmen)
Der Einsatz vertragsrechtlicher Instrumente ist auf Grundeigentmer beschrnkt, die bereit sind, fr die
Ausweisung von Bauland zustzliche Leistungen zu erbringen.
Verfassungsrechtliche Problematik - eine zwingende Verknpfung zwischen Hoheitsakten (Widmung) und
Vertrgen ist verfassungsrechtlich nicht vorgesehen:
- Wird eine Widmung vom Inhalt eines privatrechtlichen Vertrages abhngig gemacht, liegt ein Versto
gegen das Legalittsprinzip vor.
- Wird ein Grundstck nur deshalb nicht als Bauland gewidmet, weil sich der Grundeigentmer weigert,
mit der Gemeinde einen Vertrag abzuschlieen, so ist das unsachlich und gleichheitswidrig.
Beteiligungs- sowie Rechtsschutzformen
-

Umfassende und normierte Beteiligungs- und Rechtschutzformen in hoheitlichen Planungsverfahren


Vertrge zwischen Vertragsparteien keine Beteiligungsmglichkeiten fr (sonstige) Planinteressierte
Eingeschrnkte Rechtschutzmglichkeiten
wichtige Entscheidungen und Vereinbarungen sind einer berprfung kaum zugnglich

Groflchige Rckwidmungen von Bauland in Grnland


Die Rckwidmung von Bauland in Grnland, um in der Folge an die erneute Baulandausweisung vertragliche
Bedingungen zu knpfen ist keine wirkungsvolle Vorgangsweise, da diese ausreichend begrndet sein muss
und entschdigungspflichtig sein kann.
Fr die Rckwidmung von Bau- in Grnland sind besondere Voraussetzungen erforderlich:
- Baulandberhang (notwendig, aber als Argument alleine nicht ausreichend)
- Rechtfertigung durch wichtige fachliche Grnde
- Besondere Bercksichtigung der Interessen der Grundeigentmer
Rckwidmungen sind zum Teil entschdigungspflichtig:
- Aufwandersatz (Ersatz frustrierter Aufwendungen)
- Wertverlust
- besondere Belastung einzelner Grundstckseigentmer (Sonderopfer)
8

Aufschlieungsbeitrge und Erhaltungsbeitrge


Wenige Bundeslnder sehen die Einhebung von Aufschlieungs- und Erhaltungsbeitrge fr unbebaute
Grundstcke als Manahme zur Baulandmobilisierung vor.
Die Gemeinden schreiben den Eigentmern mit Bescheid einen Aufschlieungsbeitrag fr die
infrastrukturelle Erschlieung der Baupltze vor, der in Raten innerhalb von fnf Jahren zu entrichten ist.
Voraussetzung ist, dass das Grundstck aufgeschlossen ist (selbststndig bebaubar, vom Kanalstrang und der
Wasserversorgungsanlage max. 50m entfernt, erschlossen durch eine ffentliche Verkehrsflche).
Ab dem 5. Jahr schreibt die Gemeinde fr weiterhin unbebaute Baupltze einen Erhaltungsbeitrag vor.
Gnstig ist eine mglichst frhe Einhebung der Infrastrukturkostenbeitrge, da die Investitionen fr die
Infrastruktur den Gemeindehaushalt erheblich belasten.
Wenn die Belastung durch Erschlieungsbeitrge die Preissteigerung der Liegenschaft bersteigt, kann eine
mobilisierende Wirkung auf unbebautes Bauland entstehen.
Ankauf von Liegenschaften
Aktive Bodenpolitik in Form von Ankauf von Liegenschaften wird in einzelnen Bundeslndern entweder
durch die Gemeineden selber betrieben, oder durch ausgegliederte Rechtstrger, denen u.a. die Aufgabe der
Bodenbeschaffung zukommt. Untersttzt wird dies durch Bodenbeschaffungsfonds oder
Baulandsicherungsgesellschaften.
5.6.

Kriterien bei Widmungsfestlegungen

Bei der rechtsverbindlichen Nutzungsfestlegung kommt es oft zu Interessenskonflikten.


Im Planungsverfahren werden die einzelnen Interessen erfasst, bewertet und abgestimmt.
Im Flwp wird festgelegt, welche Interessen auf einer konkreten Grundflche bercksichtigt, und welche
zurckgestellt werden.
Dem Rechtsstaatprinzip entsprechend, sind die Kriterien fr die Widmungen dem Raumordnungsrecht zu
entnehmen. Der Flwp ist aus rechtlicher Sicht darauf zu prfen ob
- die gesetzlichen, verfahrensrechtlichen Bindungen eingehalten wurden
- das gesetzlich, inhaltlich eingerumte Ermessen nicht berschritten wird
Als gesetzliche Bindungen sind anzusehen:
- Vorgaben des Bundes- und Landesverfassungsrechts (Kompetenzregelungen, Grundrechte, )
- Ziele und Grundstze des nominellen Raumordnungsrechts (Nachbarschutz, Zersiedelungsverbot, )
- Planungsrechtliche Vorgaben/Einschrnkungen durch EG-Richtlinien (Umgebungslrmrichtlinie, )
- Festlegungen der berrtlichen Raumordnung (Grnzonen, Vorrangflchen, )
- Kenntlich- und Ersichtlichmachung
- Festlegungen in rtlichen Raumordnungsprogrammen
- sonstige Prfungskriterien der Aufsichtsbehrden (Planungen der Nachbargemeinde, )
Oft sind konkrete Widmungen nicht direkt aus dem Raumordnungsgesetz ableitbar (finale Determinierung).
Der Ermessensspielraum der Planungsbehrde wird durch Rechtsprechung der Hchstgerichte abgesteckt.

Zersiedelung Zersiedelungsbestimmungen
Um eine bestmgliche Nutzung und Sicherung des Lebensraumes im Interesse des Gemeinwohls zu
gewhrleisten, enthalten die Raumordnungsgesetze Grundstze und Ziele, die sich gegen eine Zersiedelung
aussprechen und einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden fordern.
In N z.B. ist die Inanspruchnahme des Bodens fr bauliche Nutzungen aller Art auf ein unbedingt
erforderliches Ausma zu begrenzen und Wohnbauland ist an bebautes Gebiet anzuschlieen.
Bei der Entwicklung der Siedlungsstruktur sollen folgende Ziele abgewogen werden:
- nach dem Prinzip der Schwerpunktbildung (dezentrale Konzentration)
- von innen nach auen
- unter Widernutzbarmachung von abgenutzten Baugebieten
Verbote fr Baulandwidmung Ermessensspielraum der kommunalen Planungsbehrde ist beseitigt oder
wesentlich eingeschrnkt: Flchen, die aufgrund der Gegebenheiten ihres Standortes zur Bebauung
ungeeignet sind, drfen nicht als Bauland gewidmet werden, insbesondere:
- Flchen, die bei 100-jhrlichen Hochwssern berflutet werden
- Flchen mit unstabilem Untergrund oder einem Grundwasserhchststand ber Gelndeniveau
- Flchen, die rutsch-, bruch-, steinschlag-, wildbach-, oder lawinengefhrdet sind
- Altlasten oder Verdachtsflchen
Kriterien fr die Festlegung von Bauland
Bedarf an Bauflchen

Baulandminimierungsgebot: Gemeinden drfen nicht beliebig viel


Bauland ausweisen, sondern mssen durch eine Bedarfsprfung den
abschtzbaren Bedarf fr 5-10 Jahre ermitteln.

Eignung der Grundflche

ausgehend von den natrlichen Gegebenheiten sind die


Nutzungspotentiale zu ermitteln (bes. Eignung fr Landwirtschaft, )

Bercksichtigung

Verdichtung, Verkehrsanschluss,

raumordnerischer Aspekte
Eine Baulandwidmung setzt alle drei Kriterien voraus. Wenn alle drei Kriterien vorliegen, kann eine
Baulandausweisung erfolgen, die Gemeinde darf aber trotzdem Grnland widmen.
Die Interessen der Grundeigentmer sind zu bercksichtigen, sie haben aber keinen Rechtanspruch auf eine
bestimmte Widmung. Unzulssig sind unsachliche Begnstigungen oder Benachteiligungen der Eigentmer
(Willkr).

10

nderungen des Flchenwidmungsplanes


Durch die strengen nderungsbestimmungen, die nur unter bestimmten Voraussetzungen nderungen
anordnen oder gestatten, wird dem Flwp im Interesse der Rechtssicherheit grundstzlich erhhte
Bestandskraft verliehen. Oftmalige nderungen beeintrchtigen das Vertrauen in rechtlich festgelegte
Planungen (Eingriff in erworbene Rechte).
Voraussetzungen fr nderungen:
- keine willkrlichen nderungen (Gleichheitsgrundsatz)
- wichtige Grnde sprechen fr eine nderung
- nderung der Rechtslage
- Planungsgrundlagen haben sich gendert (zB. Lschung eines Vorbehalts)
5.7.

Verfahren zur Planerlassung

Jede Gemeinde ist verpflichtet, einen Flwp aufzustellen, wobei ausgehend von einer Grundlagenforschung
nach einem genau geregelten Verfahren vorzugehen ist.
Die Raumordnungsgesetze enthalten detaillierte Bestimmungen ber die Erstellung oder nderung der
rtlichen Raumplne. Eine Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften fhrt zur Rechtswidrigkeit des
Flwp (z.B. wenn Informations- und Anhrungsrechte der Planbetroffenen beeintrchtig wurden).
Grundlagenforschung
Die Gemeinden sind zur Bestandsaufnahme und Grundlagenforschung verpflichtet. Bei einer allflligen
berprfung der Gesetzmigkeit von einem Flwp durch den VfGH wird geprft, ob die aus der
Grundlagenforschung abgeleiteten Entscheidungsgrundlagen ausreichend sind.
Planverfahren
Wesentliche Bestandteile des Verfahrens:
- Kundmachung der Absicht, einen Flwp zu erstellen
- Ausarbeitung eines Entwurfs des Flwp
- allfllige Durchfhrung einer Umwelt- und Raumvertrglichkeitsprfung
- Auflegung des Entwurfs in der Gemeinde
- Brgerbeteiligung (Partizipation)
- Beschluss durch den Gemeinderat
- Genehmigung durch die Aufsichtsbehrde
- Kundmachung des genehmigten Flwp
Besonderheiten genannter Verfahrensschritte:
Kundmachung der Absicht, einen Flwp zu erstellen
- in einzelnen Lndern vom Brgermeister kundzumachen
- innerhalb einer angemessenen Frist kann jeder seine Planungsinteressen geltend machen

11

Auflegung des Entwurfs in der Gemeinde


- Entwurf ist vor der Beschlussfassung durch den Gemeinderat ffentlich aufzulegen
- Einsicht in den Entwurf (6 Wochen) beim Gemeindeamt
- schriftliche Benachrichtigung der Nachbargemeinden
- Mglichkeiten zur Stellungnahme (allfllige Einwnde)
Brgerbeteiligung (sh. unten) (Information, Stellungnahme)
Beschluss durch den Gemeinderat
- Vorlage des endgltigen Entwurfs samt Stellungnahmen an den Gemeinderat
- Verordnung des Gemeinderats
Genehmigung durch die Aufsichtsbehrde
- Ausweisung der Widmungskategorien erfolgt im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde, ist jedoch
nicht uneingeschrnkt
- Flwp bedarf einer aufsichtsbehrdlichen Genehmigung
- Landesregierung entscheidet mittels Bescheid ber die Genehmigung des Flwp
- Gemeinde (nicht Grundeigentmer) hat Parteistellung und kann gegen aufsichtsbehrdliche
Bescheide Beschwerde beim VfGH oder VwGH erheben
Kundmachung des genehmigten Flwp
- an der Amtstafel (Publikation)
- ffentliche Einsicht im Gemeindeamt
Brgerbeteiligung im rtlichen Raumordnungsrecht
Der Gesetzgeber verfolgt bei der Einbeziehung der ffentlichkeit in den Planungsprozess zwei Anliegen:
- Interessierte sollen die Mglichkeit haben, sich ber die jeweiligen Planungsentwrfe zu informieren
- Planungsbetroffene sollen (innerhalb der Frist) Gelegenheit zur Stellungnahme haben
Informationspflicht bei Planentwrfen:
Ist erst ber den Entwurf eines Flwp zu informieren, wenn die Grundlagenforschung und
Bewertungsverfahren weitgehen abgeschlossen sind, reduziert sich die nderungsbereitschaft und das
Bercksichtigen von Alternativvorschlgen.
Ist bereits ber die beabsichtigte Aufstellung eines Flwp zu informieren, knnen die Planbetroffenen die
inhaltliche Gestaltung beeinflussen; auerdem wird die Planungsbehrde frhzeitig ber Nutzungswnsche
der Betroffenen informiert, was zu einer erleichterten Interessensabwgung aller ffentlichen und privaten
Interessen fhrt.

12

Mglichkeit zur schriftlichen Stellungnahme:


Innerhalb der Auflagefrist hat ein bestimmter Adressatenkreis die Mglichkeit, zum Entwurf schriftlich
Stellung zu nehmen. ber diese Stellungnahmen wird bei der Verordnungserlassung beraten, auerdem
werden sie der Landesregierung im Rahmen der aufsichtsbehrdlichen Genehmigung vorgelegt.
Die zur Stellungnahme Berechtigten haben jedoch keine Parteistellung und somit keinen Rechtsanspruch.
Mindestanforderungen:
Der rechtlich festgelegte Zeitpunkt und die Bestimmungen ber die Form der Einbeziehung der
ffentlichkeit stellen Mindestanforderungen dar, die von der Planungsbehrde jedenfalls einzuhalten sind.
Bei Beachtung der gesetzlichen Vorgaben kann jede Gemeinde den Grad der Mitbestimmungen durch die
Planbetroffenen erweitern und in der Planungsphase tatschliche Brgerbeteiligung im Sinne einer
Mitgestaltung und Mitentscheidung durchfhren.
In welcher Weise die ffentlichkeit ber Entwrfe und Planungsergebnisse informiert wird, obliegt
weitgehend den Gemeindeverantwortlichen, wobei die vielfltigen Informations- und Prsentationsformen,
insbesondere auch durch die neuen Medien, vielfltige Mglichkeiten bieten.
5.8.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan legt Einzelheiten der Bebauung fr die im Flwp als Bauland ausgewiesenen Flchen fest.
rechtliche Grundlage: Bauordnung (Wien, Bgld), Gemeindeplanungsgesetz (Ktn), Raumordnungsgesetze
Der Bebauungsplan nach der WBO
- ist dem Flwp hierarchisch nachgeordnet und darf ihm nicht widersprechen
- ist eine Verordnung des Gemeinderats und ein wesentliches Instrument der Hoheitsplanung
- begrndet Rechte fr Grundeigentmer (im Gegensatz zum Flwp)
- wird gemeinsam mit dem Flwp in einem Plandokument verfasst
- regelt die bauliche Nutzung und Gestaltung eines Gebietes
- bewirkt die zweckmige Bebauung durch Festlegung baulicher Gestaltungskriterien
- kann neben einem Planteil auch aus einem Textteil bestehen, in dem detaillierte
Bebauungsvorschriften festgelegt werden
Aufgaben und Inhalte
Detaillierung des Flwp

beschrnkt die allgemeinen Nutzungsfestlegungen des Flwp zustzlich


(insb. Grendimensionen)

Steuerung der ruml.

regelt die Situierung eines Bauvorhabens auf einer Liegenschaft, die

Gestaltung

zulssigen Gren- und Hhenentwicklungen und Kriterien zur Gestaltung

Regelung der

regelt die nheren Bestimmungen fr die verkehrliche Erschlieung

Erschlieung
13

Es ist zu Unterscheiden zwischen verpflichtend vorgesehenen und mglichen Inhalten (Regelungen


variieren in den Lndern erheblich).
verpflichtend vorgesehene Inhalte nach der WBO:
- Flchenwidmungen
- Fluchtlinien
- Bauklassen
- Bauweisen
- Hhenlage und Querschnitt von Verkehrsflchen
Als mgliche Inhalte listen die Landesgesetze umfangreiche Bestimmungen auf, aus denen je nach
rumlichen Gegebenheiten und Regelungsabsicht von der Planungsbehrde ausgewhlt werden kann:
- Beschrnkung der bebaubaren Flche eines Bauplatzes
- Beschrnkung der Gebudehhe
- Einkaufszentren drfen nur auf den dafr ausgewiesenen Flchen errichtet werden
- Grundflchen fr ffentliche Zwecke (hier ist Enteignung mglich)
- Grtnerisch zu gestaltende Grundstcksflchen,
Teilweise sind Festlegungen berrtlicher Raumplne und des Flwp sowie Grundstcksnummern und
grenzen im Bbp ersichtlich zu machen.
Besondere Bestimmungen sind Festlegungen, die im Textteil des Bbp genau erklrt sind.
Rechtswirkung des Bebauungsplanes
Die wesentliche Rechtswirkung entfaltet der Bbp im projektbezogenen Bauverfahren, da idR. die
Zustimmung zu einem Antrag auf Bauplatzerklrung bzw. Baubewilligung die bereistimmung mit dem Bbp
voraussetzt unzulssig sind bewilligungspflichtige Baufhrungen, die dem Bbp wiedersprechen.
In wenigen Bundeslndern (Slbg, Wien) ist die Erteilung einer Baubewilligung nur mglich, wenn
Bebauungsplne vorliegen die Erstellung eines Bbp ist also Voraussetzung.
Verfahren zur Planerlassung
Die Gemeinden sind grundstzlich verpflichtet, Bbp aufzustellen, wobei ausgehend von einer
Grundlagenforschung idR. nach dem gleichen Verfahren vorzugehen ist, wie bei der Erstellung des Flwp - in
einigen Bundeslndern ist allerdings keine aufsichtsbehrdliche Genehmigung durch die Landesregierung
erforderlich.
Wesentliche Bestandteile des Verfahrens:
- Grundlagenforschung und Ausarbeitung eines Entwurfs des Bbp
- Auflegung des Entwurfs in der Gemeinde
- Information und Beteiligung der Planbetroffenen
- Beschluss durch den Gemeinderat
- (Genehmigung durch die Aufsichtsbehrde)
- Kundmachung des genehmigten Bbp
14

nderungen des Bebauungsplanes


Die strengend nderungsbestimmungen, die fr den Flwp gelten und im Interesse der Rechtssicherheit
grundstzlich erhhte Bestandskraft vorsehen, gelten auch fr den Bbp. Willkrliche nderungen oder
nderungen ohne wichtige Grnde sind unzulssig.
Werden Bbp gendert, ist das gleiche Verfahren wie bei der Erstellung zu durchlaufen.
Kriterien fr Festlegungen im Bebauungsplan
Durch den Bbp werden aus ffentlichen Interessen verbindliche Nutzungsbeschrnkungen bestimmt,
welche den Gestaltungsspielraum der Grundeigentmer einschrnken. Da der Bbp unmittelbar in die Rechte
der Grundeigentmer eingreift, bestehen fr die Planungsmanahmen besondere Anforderungen.
Vorgesehene Eingriffe sind aus Grundlagenerhebung und der Interessensabwgung zu begrnden und
- am Gleichheitssatz und dem daraus resultierenden Sachlichkeitsgebot und
- am Verhltnismigkeitsprinzip zu messen.
Beschrnkungen im Bbp sind zulssig, wenn nachweisbar ist, dass die Eingriffe
- einem ffentlichen Interesse dienen
- geeignet sind
- zu keinen unntigen Belastungen fhren
- insgesamt mehr Vor- als Nachteile bringen
Insgesamt ist der planerische Gestaltungsspielraum der Planungsbehrde beachtlich.
Bebauungsplanung in der Planungspraxis
Die traditionelle Bebauungsplanung ist teilweise durch das Entwicklungstempo und die sich rasch
verndernden Wertvorstellungen in der Stadtentwicklung berfordert.
Die geringe Flexibilitt der Bauvorschrift im Bbp in Verbindung mit dem hohen Detaillierungsgrad der
Vorschriften erweist sich teilweise als problematisch. Konkrete Groprojekte stimmen idR kaum mit den Bbp
berein, was viele nderungen zur Folge hat (zeitaufwendig) stellt die Steuerwirkung des Bbp in Frage.
Aus diesen Grnden sind die Gemeinden dazu bergegangen, Bbp nicht auf Vorrat zu erlassen, sondern
erst aufgrund konkreter Projektabsichten (manchmal werden zuerst stdtebauliche Wettbewerbe
durchgefhrt und den jeweiligen Ergebnissen entsprechend wird dann ein Bbp erlassen).
Einige Gesetzgeber haben den Gemeinden durch eine zweistufige Bebauungsplanung eine differenzierte
Vorgehensweise ermglicht:
- In der Grundstufe werden allgemeine Vorgaben (Fluchtlinien, Bebauungsdichte und -hhe)
festgelegt;
- in einem ergnzenden Bebauungsplan oder in einer Aufbaustufe knnen detaillierte Regelungen
vorgenommen werden.

15

6.

Baurecht

Das Baurecht umfasst alle Rechtsvorschriften, welche die Errichtung von Bauwerken regeln, insb.
Regelungen, welche die Sicherheit und einwandfreie technische, sanitre und hygienische Beschaffenheit
von Bauvorhaben gewhrlisten sollen.
Zustzlich enthlt das Baurecht Bestimmungen, welche die Vorgaben der Raumplanung bercksichtigen, auf
den Schutz des Orts- und Stadtbildes abzielen sowie den Umwelt- und Immissionsschutz regeln.
Aus dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit des Eigentums ergibt sich zwar eine grundstzliche Baufreiheit
fr den Grundeigentmer, diese ist jedoch durch zahlreiche Vorschriften des Baurechts starken
Beschrnkungen unterworfen.
Unterschiedlich zum Planungsrecht sind konkrete Bauvorhaben Gegenstand der baurechtlichen
berprfung. Das Bauvorhaben stellt idR. ein Projektprfungsverfahren dar, in dem u.a. die Einhaltung der
planungsrechtlichen Grundlagen berprft wird.
6.1.

Rechtliche Grundlagen

Da das B-VG keinen allgemeinen Kompetenztatbestand Baurecht enthlt, fallen aufgrund der
Generalklausel baurechtliche Manahmen in die Landeszustndigkeit (in Gesetzgebung und Vollziehung).
Baurechtliche Vorschriften werden durch Bauordnungen bestimmt berbegriff fr vielfltige Normen der
einzelnen Lnder:
einzelne Bundeslnder haben nur ein Gesetz:
Baugesetz (Bgld, Stmk, Vlbg)
Bauordnung (N, Tirol, Wien)
z.B.: Salzburg hat mehrere Gesetze:

Bebauungsgrundlagengesetz,
Baupolizeigesetz,
Bautechnikgesetz,

Insgesamt sind die rechtlichen Regelungen in den Lndern in hohem Mae unterschiedlich, was zur Folge
hat, dass ein allgemeiner berblick ber die Gesamtheit der baurechtlichen Regelungen aufwendig ist.
6.2.

Geltungsbereich der Bauordnungen

Die Bestimmungen der Bauordnungen gelten nicht fr alle Bauvorhaben uneingeschrnkt. Aus folgenden
Grnden knnen Bauvorhaben aus dem Geltungsbereich der Bauordnungen ausgenommen sein (fr sie
besteht keine baurechtliche Bewilligungs- oder Anzeigepflicht):
Ausnahmen aus kompetenzrechtlichen Grnden
Ist ein Bauvorhaben kompetenzrechtlich einer anderen Verwaltungsmaterie zuzurechnen (unechte
Ausnahme), ist es baurechtlich nicht bewilligungs- oder anzeigepflichtig.
Nach einigen Bauordnungen sind Bauten, die zur Abwicklung oder Sicherung z.B. des Eisenbahnbetriebs, der
Schifffahrt, der Luftfahrt etc. dienen, dem Kompetenzbereich der Lnder entzogen.
1

Ausnahmen, weil ffentliche Interessen durch andere Rechtsvorschriften bercksichtigt werden


Bestimmte Bauvorhaben unterliegen nicht dem Geltungsbereich der Bauordnungen, wenn in anderen
Rechtsvorschriften die ffentlichen Interessen ausreichend bercksichtigt werden (echte Ausnahmen) der
Landesgesetzgeber nimmt es trotz grundstzlicher Zustndigkeit von der BO aus.
Einige Lnder haben fr Bauvorhaben auf ihre Baurechtskompetenz verzichtet, da es in der Praxis sinnlos ist,
wenn geringfgige Bauvorhaben, die nach anderen Gesetzen eine behrdliche Bewilligung erfordern, auch
baubewilligungspflichtig sind.
Ausnahmen fr Bagatellanlagen
Die Bauordnungen nehmen Bauvorhaben von der baurechtlichen Bewilligungs- und Anzeigepflicht aus, wenn
diese aufgrund ihrer Gre bzw. ihrer Auswirkungen keine ffentlichen Interessen des Bau- oder
Planungsrechts berhren (freie Bauvorhaben).
Es handelt sich z.B. um Telefonzellen, Warenautomaten, bewegliche Stnde etc.
6.3.

Zustndigkeit und Behrden

Den Gemeinden wird durch die BVG-Novelle 1962 das Recht auf Selbstverwaltung eingerumt. Auch die
Vollziehung der Angelegenheiten der rtlichen Baupolizei fllt in den eigenen Wirkungsbereich der
Gemeinden.
Nicht in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde fallen insb. folgende Angelegenheiten:
- Baustrafsachen
- Enteignungen
- Bundeseigene Gebude, die ffentlichen Zwecken dienen
- Bauvorhaben, die sich auf das Gebiet zweier/mehrerer Gemeinden erstrecken
Die Baubehrden
Whrend fr die rtliche Raumplanung grundstzlich der Gemeinderat zustndig ist, sieht das Baurecht
andere Behrden vor. In Angelegenheiten des Bauwesens sind auf Gemeindeebene (gesetzlich geregelt
durch die Bau- bzw. Gemeindeordnungen) idR. zwei Instanzen zustndig.
Baubehrden 1. Instanz:
Der Brgermeister (von den Gemeindebrgern/vom Gemeinderat gewhlt) ist regelmig die Baubehrde 1.
Instanz auerdem knnen folgende Organe Baubehrde 1. Instanz sein:
Magistrat

Wien, N, O, Tirol - in Stdten mit eigenem Statut

Stadtsenat

Stmk - in Stdten mit eigenem Statut

Bezirksverwaltungs- fr bundeseigene Gebude (durch Delegierungsverordnung festgelegt) oder


behrde

fr Bauvorhaben, die sich auf das Gebiet mehrerer Gemeinden erstrecken

Landesregierung

fr Bauvorhaben, die sich ber mehrere Bezirke erstrecken

Baubehrden 2. Instanz:
Der Gemeinderat (Vertreter durch Gemeindebrger gewhlt) ist regelmig die Baubehrde 2. Instanz
auerdem knnen folgende Organe Baubehrde 2. Instanz sein:
Gemeindevorstand

in Ktn, N, Tirol - Vertreter werden durch den Gemeinderat gewhlt

Stadtsenat

in Ktn, N, O, Innsbruck - in Stdten mit eigenem Statut

Bauoberbehrde

Wien

Bauberufungskommission in Slbg, Stmk in Stdten mit eigenem Statut


Landesregierung

wenn aufgrund einer Delegierungverordnung die


Bezirksverwaltungsbehrde 1. Bauinstanz war

bersicht ber die Bauinstanzen in Niedersterreich:


1. Instanz

2. Instanz

Gemeinden

Brgermeister

Gemeindevorstand

Stdte mit eigenem Statut

Magistrat

Stadtsenat

mehrere Gemeinden

Bezirkshauptmannschaft

Landesregierung

bundeseigene Gebude

Bezirkshauptmannschaft

Landeshauptmann

bzw. Magistrat
Baubehrde 1. Instanz in Wien ist der Magistrat (MA 37, Baupolizei) und hat folgende Aufgaben:
Baubewilligungsverfahren

von der Wohnungszusammenlegung bis zur Bewilligung von


Hochhusern

berwachung von Baufhrungen

viele Baufhrungen mussten wegen Vorschriftswidrigkeiten


eingestellt werden

berwachung bestehender Gebude

Bauauftrge (Abtragung, Instandsetzung) wegen


Baugebrechen oder Vorschriftswidrigkeiten

Fhren behrdlicher Dokumentationen

Archivierung der Bauplne aller Gebude und baulichen


Anlagen

Baurecht in der Praxis


Die Zustndigkeit der Gemeinde im Bauwesen hat eine beachtliche Brgernhe zur Folge. Detaillierte
Kenntnisse verbunden mit der Nhe zum Normadressaten erhht wesentlich die Akzeptanz und fhrt so oft
zu Interessenskonflikten, da das Naheverhltnis rechtliche Einschrnkungen teilweise schwer durchsetzbar
macht. Die Behrden sind fachlich gefordert und teilweise berfordert (aufgrund der Komplexitt der
Baufhrungen sowie der rechtlichen Rahmenbedingungen).
3

Delegierung - bertragung der Zustndigkeit


Auf Antrag der Gemeinden knnen einzelne Aufgaben der rtlichen Baupolizei auf staatliche Behrden
bertragen werden. Das Verfahren solcher Delegierungsverordnungen ist im B-VG geregelt.
In einzelnen Bundeslndern erfolgt so eine bertragung oft in Fllen, in denen neben baurechtlichen auch
andere Bewilligungen erforderlich sind (gewerbe-, wasser-, naturschutzrechtliche Bewilligungen, ).
Bei konkreten Manahmen lsst sich somit oft erst im Zusammenhang mit allflligen
Delegierungsverordnungen feststellen, welche Behrde zur Vollziehung zustndig ist.
6.4.

Instanzenzug

1. Instanz ist idR der Brgermeister.


- gegen Bescheide es Brgermeisters kann Berufung an die 2. Instanz erhoben werden (Gemeinderat
oder vorstand)
- gegen Bescheide des Gemeinderats oder vorstands ist die Vorstellung an die Aufsichtsbehrde
zulssig.
- danach ist die Beschwerde an den Verfassungs- und Verwaltungsgerichtshof zulssig
1. Instanz der Stadt Wien ist der Magistrat.
- gegen Bescheide des Magistrats kann Berufung an die Bauoberbehrde erhoben werden
Berufung an die 2. Instanz
Die Berufung als Rechtsschutzeinrichtung richtet sich ausschlielich gegen Bescheide. Erachtet eine Partei
des Bauverfahrens einen Bescheid der 1. Instanz als fehlerhaft, kann sie (binnen 2 Wochen) Berufung
erheben in diesem Fall entscheidet die bergeordnete Behrde nochmals in derselben Sache.
Rechtzeitig eingebrachte Berufungen haben idR aufschiebende Wirkung so kann z.B. ein
Baubewilligungsbescheid fr die Dauer des Berufungsverfahrens nicht konsumiert werden. Allerdings kann
die Behrde die aufschiebende Wirkung ausschlieen, wenn eine vorzeitige Realisierung im Interesse einer
Partei oder aus ffentlichen Grnden dringend geboten ist.
Vorstellung an die Aufsichtsbehrde
Nach Erschpfung des innergemeindlichen Instanzenzuges ist das Rechtsmittel der Vorstellung an die
Aufsichtsbehrde mglich (in den meisten Lndern die Landesregierung).
Dabei handelt es sich um ein Aufsichtsmittel zur Wahrung der gesetzmigen Fhrung der Angelegenheiten
eines eigenen Wirkungsbereichs durch die Gemeinden.
Die Vorstellungsbehrde kann rechtswidrige Bescheide aufheben und an die Gemeinde zur neuerlichen
Entscheidung zurckverweisen, jedoch nicht in der Sache selbst entscheiden. Die Gemeinde ist dann an die
Rechtsansicht der Vorstellungsbehrde gebunden.

Die Vorstellung in Bauangelegenheiten ist unter folgenden Voraussetzungen zulssig:


- Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereichs (z.B. Baubewilligungsbescheid)
- Bescheid eines Gemeindeorgans, wobei der innergemeindliche Instanzenzug erschpft sein muss
- Partei des Bauverfahrens, die eine Rechtsverletzung behaupten muss
- Fristgerechte Einbringung (binnen 2 Wochen nach Erlassung des Bescheides)
Die Vorstellung ist ein auerordentliches Rechtsmittel und hat keine aufschiebende Wirkung, allerdings
kann die Aufsichtsbehrde auf Antrag einer Partei der Vorstellung eine aufschiebende Wirkung zusprechen.
Beschwerde beim Verfassungs- und Verwaltungsgerichtshof
Nach Erschpfung des (ordentlichen und auerordentlichen) Instanzenzugs besteht die Mglichkeit der
Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof (VfGH) und Verwaltungsgerichtshof (VwGH).
Der VwGH dient dem Rechtschutzgegenber behrdlichem Verwaltungshandeln. Er kann rechtswidrige
Bescheide aufheben und an die Behrde zur neuerlichen Bescheiderlassung zurckverweisen, jedoch nicht in
der Sache selbst entscheiden.
Der VfGH ist zustndig, wenn der Beschwerdefhrer durch den Bescheid in einem verfassungsgesetzlich
gewhrleisteten Recht (Grundrecht auf Eigentum, Gleichheitssatz, ) wegen Anwendung eines
verfassungswidrigen Gesetzes oder einer gesetzeswidrigen Verordnung in seinen Rechten verletzt zu sein
behauptet.
Entscheidungspflicht
Die Behrden haben die Pflicht ohne unntigen Aufschub, in jedem Fall aber innerhalb der
Entscheidungsfrist (idR max. 6 Monate), ber Parteiantrge oder Berufungen zu entscheiden. Bleibt die
Behrde ber die Frist hinaus unttig, bestehen folgende Mglichkeiten fr den Betroffenen:
- Devolutionsantrag zur bertragung Entscheidungspflicht auf die bergeordnete Behrde
- bei Sumnis der obersten Verwaltungsbehrde besteht die Mglichkeit einer Sumnisbeschwerde an
den Verwaltungsgerichtshof
6.5.

Bauvorhaben

Die Bestimmungen der Bauordnungen gelten v.a. fr die Errichtung, nderung, Erhaltung oder Beseitigung
von Bauvorhaben, wobei die Gesetzgeber unterschiedliche Begriffe verwenden.
Bei den Legaldefinitionen bezglich des Begriffes Bau ist zu unterscheiden zwischen Typen von
Bauvorhaben und verschiedenen Arten von Handlungen und Aktivitten.

Bei allen Unterschieden orientieren sich die meisten Bauordnungen an der langjhrigen Rechtsprechung des
VwGH, wonach ein Bauwerk eine Anlage ist
- zu deren Errichtung ein gewisses Ma an bautechnischen Kenntnissen erforderlich ist (bzw. die von
Menschen betreten werden kann)
- die mit dem Boden sturm- und kippsicher verbunden ist
- die wegen ihrer Beschaffenheit ffentliche Interessen berhrt
Die Beurteilung in konkreten Fllen, ob nun ein Bauwerk vorliegt oder nicht, ist oft strittig und wird vielfach
vom VwGH entschieden. Beispiele:
- Bauhtte
- Pferdeunterstand
- Glashaus, Gewchshaus, Pergola,
- Schwimmbad mit berdachung, Sportanlagen,
6.6.

Arten von Baufhrungen

Die baurechtlichen Regelungen fr bestimmte Arten von Baufhrungen sind unterschiedlich umfangreich
nicht fr alle Bauvorhaben gelten dieselben materiell- und verfahrensrechtlichen Vorschriften und
Einschrnkungen. Es gibt im Wesentlich drei Arten von Baufhrungen:
- anzeigepflichtige Baufhrungen
- bewilligungspflichtige Baufhrungen
- freie Baufhrungen
Bewilligungspflichtige Baufhrungen
Nach fast allen Bauordnungen sind der Neubau, Zubau und Umbau von Gebuden bewilligungspflichtig sie
werden in den Bauordnungen taxativ (erschpfend) aufgezhlt.
Bestehen Zweifel, ob ein Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist, muss der Bauherr die notwendige
Rechtsinformation einholen (idR bei der zustndigen Behrde).
Neubau

Herstellung eines Gebudes oder wenn nach Abtragung bestehender Anlagen alte
Fundamente oder Kellermauern wieder gentzt werden.

Zubau

Vergrerung eines Gebudes durch die Herstellung neuer oder durch die Erweiterung
bestehender Rume

Umbau

Umgestaltung des Inneren oder ueren eines Gebudes, Abbruch von Geschoen eines
Gebudes oder eines selbststndig nutzbaren Gebudeteils und die Errichtung neuer
Geschoe an deren Stelle.

Nach den neueren Bauordnungen sind teilweise Kleingebude von der Bewilligungspflicht ausgenommen,
sie sind nur anzeigepflichtig (z.B. Gartenhtte bis zu 6 m Flche und 2,5 m Hhe).
Die Abnderung eines Baues ist idR bewilligungspflichtig, wenn die ffentlichen Interessen (Brandschutz,
Hygiene, ) beeintrchtigt oder Rechte der Nachbarn verletzt werden knnen.
6

Der Abbruch von Gebuden ist in den meisten Bauordnungen bewilligungspflichtig, wodurch sichergestellt
wird, dass bei der Entfernung des Mauerwerks und der Ausfllung der Kellerrume die baupolizeilichen
Vorschriften eingehalten werden.
Nach der Wiener Bauordnung bestehen auerdem Beschrnkungen fr den Abbruch von Gebuden in
Schutzzonen und erhaltenswrdigen Gebieten.
Einfriedungen sind idR bewilligungspflichtig, wenn sie gegen ffentliche Verkehrsflchen gerichtet sind.
Die Vernderung der Hhenlage ist bewilligungspflichtig, wenn sie bestehende bauliche Anlagen auf
eigenen oder benachbarten Grundflchen oder deren widmungsgeme Verwendung beeinflusst
(Standfestigkeit, Belichtung).
Die ortsfeste Aufstellung von Motoren und Maschinen ist bewilligungspflichtig, wenn dadurch die Festigkeit
und Standsicherheit des Gebudes beeinflusst wird.
Anzeigepflichtige Baufhrungen
Anzeigepflichtige Vorhaben sind vor der geplanten Ausfhrung bei der Baubehrde schriftlich anzuzeigen.
Wird die Ausfhrung nicht innerhalb einer bestimmten Frist fr bewilligungspflichtig erklrt bzw. untersagt,
ist die Bauausfhrung zulssig.
Anzeigepflichtige Baufhrungen knnen sein:
- Errichtung / nderung von Nebengebuden zu Wohngebuden,
- Errichtung / nderung von Wartehuschen bei Haltestellen,
- Errichtung /nderung von Telefonzellen o..,
Bei anzeige- und bewilligungspflichtigen Bauvorhaben bleiben andere erforderliche Genehmigungen
unberhrt insb. Erfordernisse nach dem Zivilrecht sind weiterhin aufrecht.
Freie Bauvorhaben
Bauwerke, die unter der Relevanzschwelle der bewilligungs- oder anzeigepflichtigen Bauvorhaben liegen
drfen ohne Verwaltungsverfahren realisiert werden die geltenden rechtlichen Bestimmungen mssen in
Eigenverantwortung eingehalten werden.
Nach Wiener BO ist fr folgende Baufhrungen keine Baubewilligung oder -anzeige erforderlich:
- Abbruch von Gebuden oder baulichen Anlagen auerhalb von Schutzzonen
- Auenjalousien und Markisen
- Gertehtten o.. mit bis zu 6m Flche und 2,5m Hhe
- Baustelleneinrichtungen fr die Dauer der Baufhrung
- ffentliche Toilettenanlagen,
6.7.

Arten von Bauverfahren

Wesentlicher Inhalt der Bauordnungen sind verfahrensrechtliche Regelungen, durch welche die
Voraussetzungen und der Ablauf der Bauplatz- und Projetprfung bestimmt werden.
Fr die unterschiedlichen Arten von Baufhrungen sind verschiedenen Verfahren vorgesehen:
Merkmale

Bewilligungsverfahren

Anzeigeverfahren & vereinfachte


Bewilligungsverfahren

Anwendungsbereich

umfassend:

eingeschrnkt:

Neu-, Zu- und Umbauten,

insb. geringfgige Bauvorhaben

wesentliche nderungen des


Verwendungszwecks
Einreichunterlagen

hohe Ansprche hinsichtlich Form

Vereinfachung und Nachsicht

und Umfang

hinsichtlich Form und Umfang

Parteien

Mehrparteienverfahren

Einparteienverfahren

mndliche Verhandlung

mndliche Verhandlung finden statt

keine mndliche Verhandlung

Verantwortung

hohe Verantwortung der

erhhte Eigenverantwortung des

Baubehrde

Anzeigenlegers

zwingend mit Bescheid

mit Bescheid oder

Abschluss des
Verfahrens

Baufreistellung oder
formlos

Verfahrensdauer

lnger

kurz

Beginn der

erst mit Rechtskraft des

mit Kenntnisnahme der Anzeige von

Bauausfhrung

Bewilligungsbescheides

der Baubehrde

berprfung

berprfung nach Fertigstellung

keine berprfung

7.

Bauverfahren

7.1.

Grundstzliches zum Bauverfahren

Das klassische Baubewilligungsverfahren, das vor der Realisierung bewilligungspflichtiger Vorhaben


abzuwickeln ist, gliedert sich in mehrere Verfahrensschritte, wobei folgende Verfahren vorgesehen sein
knnen:
- Bauplatzerklrung, Bebauungs- oder Baugrundlagenbestimmung
- Baubewilligungsverfahren

Bauansuchen

Vorprfung

Prfung des Bauansuchens und Bauverhandlung

Baubewilligungsbescheid

- Bauausfhrung und Bauaufsicht


- Bentzungsbewilligung und Fertigstellungsanzeige
Die baurechtliche Beurteilung von Bauvorhaben bzw. Baupltzen kann in verschiedenen Verfahren erfolgen,
bei denen unterschiedliche Kriterien anzuwenden sind. Die baurechtlichen Verfahren knnen mehrstufig
gegliedert sein und sich auf unterschiedliche Regelungstatbestnde beziehen.
aus systematisch-inhaltlicher Sicht sind Verfahren zu unterscheiden, die sich beziehen auf
- den Bauplatz und dessen Eignung fr eine Bebauung (insb. Bauplatzerklrung)
- konkrete Bauvorhaben (insb. Bau- und Anzeigeverfahren)
Die Abgrenzung zwischen einzelnen Verfahrensschritten ist nur noch schwer mglich, da
- vereinfachte Baubewilligungsverfahren eingefhrt wurden.
- Anzeigeverfahren umgewandelt wurden.
- mndliche Verhandlungen nicht mehr zwingend vorgeschrieben sind.
Teilweise kann nur mit erheblichem Aufwand festgestellt werden, welche Verfahrensschritte anzuwenden
sind bzw. angewendet werden knnen.
Mischverfahren
Die Merkmale von Anzeige- und Bewilligungsverfahren variieren in den Bundeslndern und berlagern sich
teilweise in Mischverfahren. Mit diesen Verfahren knnen auch grere Bauvorhaben in einem
vereinfachten und idR. beschleunigten Verfahren abgewickelt werden.
In einigen Bauordnungen wurden Mischverfahren entwickelt, die entweder
- als Anzeigeverfahren Elemente des Bewilligungsverfahrens oder
- als Bewilligungsverfahren Elemente des Anzeigeverfahrens enthalten.
1

Diese Verfahren beziehen sich auf einen ausgedehnten Anwendungsbereich, der auch bewilligungspflichtige
Vorhaben umfasst (Neu-, Zu- und Umbauten bestimmter Gebude und Gre).
Die Baubehrden der meisten Lnder sehen eine Prfung in zweifacher Hinsicht vor:
- einerseits hat die Baubehrde innerhalb einer vorgeschriebenen Frist darber zu entscheiden, ob das
angezeigte Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist;
- andererseits sind auch bei angezeigten Bauvorhaben einige Prfkriterien anzuwenden, die tendenziell
allgemein formuliert sind.
Planungsrechtliche Vorgaben
Auf welchen Liegenschaften Bauvorhaben errichtet werden drfen, wird nicht allein durch das Baurecht
bestimmt, sondern v.a. durch raumplanerische Festlegungen der Gemeinde.
Grundstzlich wird durch die Raumplanung ein verbindlicher Rahmen in Form von hoheitlichen
Raumplnen fr die Bau- und Siedlungsttigkeit vorgesehen, wobei die Raumplanung allgemein eine
umfassende und langfristige Siedlungsentwicklung unter Bercksichtigung des Allgemeinwohls als
Planungsziel verfolgt.
Alle Raumplne auf der berrtlichen und rtlichen Planungsebene bieten umfangreiche Mglichkeiten, die
Steuerung der Siedlungsentwicklung zu beeinflussen - fr den Bereich der rtlichen Raumplanung sind das:
- rtliches Raumordnungsprogramm bzw. Entwicklungskonzept
- Flchenwidmungsplan
- Bebauungsplan
Die Umsetzung und Konkretisierung der planerischen Festlegungen der Gemeinden erfolgt durch die
Bauplatzerklrung und in der Folge im Baubewilligungsverfahren.
7.2.

Bauplatzeignung und Bebauungsgrundlagen

Einige Bundeslnder regeln in ihren Bauordnungen ein spezielles Verfahren (vor bzw. gemeinsam mit dem
eigentlichen Bauverfahren), in dem Grundflchen, die bebaut werden sollen, bezglich der Eignung fr eine
Bebauung geprft werden es bezieht sich noch nicht auf konkrete Baufhrungen.
Ziel dieses Verfahrens ist, dem Bewerber vor einer kostenintensiven Ausarbeitung eines Bauprojekts durch
eine berprfung der wesentlichen bau- und planungsrechtlichen Vorschriften die grundstzliche
Zulssigkeit zu besttigen.
Die Ergebnisse sind idR. verbindlich fr das Bauvorhaben.
Folgende bauplatzrelevanten Verfahren sind zu unterscheiden:
- Bekanntgabe der Bebauungsgrundlagen
- Bauplatzerklrung

Bekanntgabe der Bebauungsgrundlagen


Ergnzend zu den als Verordnung erlassenen Raumplnen der Gemeinden (Flwp, Bbp), sehen einzelne
Bauordnungen die Bekanntgabe der Baugrundlagen in Form eines Bescheides vor.
So sind z.B. geregelt:
- Stmk:
die Festlegung der Bebauungsgrundlagen im Bauland fr den Einzelfall
- in Vlbg: die Baugrundlagenbestimmungen
- in Wien: die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen
Im Zuge der Bekanntgabe der Bebauungsgrundlagen wird von der Baubehrde fr ein noch nicht
ausgearbeitetes Projekt ein bestimmter Rahmen vorgegeben.
Bauplatzeignung
Durch die Bauplatzerklrung werden die raumplanerischen Vorgaben im Flwp und Bbp fr einzelne
Grundstcke durch individuelle Verwaltungsakte (Bescheide) konkretisiert.
Fr den Bauwerber ergibt sich dadurch eine gewisse Rechtssicherheit, da dadurch die grundstzliche
Bebaubarkeit einer Liegenschaft bescheidfrmig besttigt wird und die Baubehrde an die Feststellung im
Bauverfahren gebunden ist.
Der Bauwerber kann ohne erheblichen Aufwand (Bauprojekt muss noch nicht detailliert ausgearbeitet sein)
folgendes feststellen lassen:
- ob die Baufhrung raumordnungsrechtlichen Regelungen entspricht
(Flwp, Bbp, Bebauungsvorschriften, Bausperre)
- ob die Baufhrung grundlegenden baurechtlichen Anforderungen entspricht
(Hindernis der Ver- und Entsorgung, des Orts- und Landschaftsbilds, )
- Gre des Bauplatzes:
Viele BO enthalten die ausdrckliche Bestimmung, dass Baupltze eine solche Gestalt und Gre
aufweisen mssen, dass darauf den Anforderungen der BO und des Bbp entsprechende Gebude
errichtet werden knnen.
Fr die rechtliche Eignung einer Liegenschaft als Bauplatz sind insb. mageblich:
- seine Lage
- seine Gestalt (Form und Mindestgre des Grundstcks)
- seine Erschliebarkeit

IdR. sollte schon im Rahmen des Widmungsverfahrens (Flwp) die Eignung der als Bauland gewidmeten
Flchen geprft werden, damit keine Baulandwidmung auf ungeeigneten Standorten erfolgt. Oft weisen
aber nicht alle potentiellen Baupltze Baulandwidmungen auf, bzw. nicht alle als Bauland gewidmeten
Grundstcke sind tatschlich als Baupltze geeignet.

7.3.

Baubewilligungsverfahren

Das Baubewilligungsverfahren bildet den zentralen Verfahrensschritt, die vorgelagerten baurechtlichen


Verfahren haben aber auch wesentlichen Einfluss. Die einzelnen Verfahrensschritte bauen aufeinander auf
ein positiver Verfahrensabschluss ist die Voraussetzung fr die nchste Verfahrensstufe.
Bauansuchen
Die Baubewilligung ist ein antragsbedrftiger Verwaltungsakt, der bei der Baubehrde zu beantragen ist ein Bewilligungsverfahren kann nicht von Amtswegen eingeleitet werden.
Das schriftliche Ansuchen hat idR. folgende Unterlagen zu enthalten:
- Grundbuchsabschrift ber die von der Baufhrung betroffenen Grundstcke
- Zustimmung des Eigentmers (wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentmer ist)
- Nachweis der Bauplatzerklrung
- Bauplne von befugten Verfassern (bersichtsplan, Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, )
- Baubeschreibung (enthlt alle Angaben, die nicht aus den Plnen ersichtlich sind)
- sonstige Angaben (Spiel-, Mll- und Parkpltze, Brandschutz, )
Darber hinaus knnen je nach Bauordnung und Projekt weitere Unterlagen und Detailplne erforderlich
sein (statische Bemessungen, Ergebnisse von Bodenuntersuchungen, Fluchtzeit- und
Wrmebedarfsberechnungen, ).
Im Fall von Zu-, Auf- und Umbauten haben die Bauplne den Altbestand des Baues erkennen zu lassen.
Die Bauplne sind durch eine technische Beschreibung zu ergnzen, die nher bestimmte Inhalte aufweisen
mssen.
Die Bauplne und Beschreibungen mssen von Bauwerber, Liegenschaftseigentmer, Planverfasser und
Baufhrer unterschrieben werden.
Wenn erforderlich, sind auf Verlangen der Baubehrde zustzlich folgende Unterlagen vorzulegen:
- Gelndedarstellungen und Angaben der absoluten Hhen
- Detail- und Konstruktionsplne, schaubildliche Darstellungen von Einzelheiten
- statische Berechnungen, aus denen die Standfestigkeit und Fundierung ersichtlich ist
- andere Daten und Berechnungen zur Beurteilung der baulichen Manahmen (insb. hinsichtlich Schallund Wrmedmmung)
Mangelhaftes Bauansuchen
Weist ein Bauansuchen Mngel auf (fehlende oder mangelhafte Unterlagen), hat die Baubehrde die
Verbesserung des Bauansuchens zu veranlassen. Es liegt im Ermessen der Baubehrde, ob sie einen
frmlichen Verbesserungsauftrag oder die Behebung des Mangels auf andere Weise veranlasst.

Das Bauansuchen kann zurckgewiesen werden, wenn die im Verbesserungsauftrag gesetzte Frist ungenutzt
verstrichen ist (idR. 10-14 Tage).
Falsche Mae oder Unklarheiten in den Bauplnen, die schlussendlich bewilligt werden, hat der
Bewilligungswerber zu vertreten.
Nachbarn haben ein subjektiv-ffentliches Recht auf Vorlage der Planunterlagen, die fr die Verfolgung der
Nachbarrechte relevant sind. Blo geringe Mngel in den Bauplnen fhren noch zu keiner Beeintrchtigung
der Nachbarrechte.
Vorprfung
Eine Vorprfung erfolgt auf schriftlichen Antrag des Grundeigentmers (der best. Unterlagen vorzulegen
hat) bzw. hat die Baubehrde nach Einlangen eines Baubewilligungsantrags eine Vorprfung durchzufhren.
hnlich dem Verfahren ber eine Bauplatzerklrung dienen die Vorprfungsverfahren der Rechtssicherheit
und der Vermeidung eines erheblichen Verwaltungsaufwandes. Der Bauwerber kann ohne erheblichen
Aufwand (Bauprojekt muss noch nicht detailliert ausgearbeitet sein) folgendes feststellen lassen:
- ob die Baufhrung raumordnungsrechtlichen Regelungen entspricht
(Flwp, Bbp, Bebauungsvorschriften, Bausperre)
- ob die Baufhrung grundlegenden baurechtlichen Anforderungen entspricht
(Hindernis der Ver- und Entsorgung, des Orts- und Landschaftsbilds, )
Beim Vorprfungsverfahren im Rahmen des Bauverfahrens wird zustzlich geprft, ob alle erforderlichen
Unterlagen vorgelegt wurden. Hlt die Baubehrde zustzliche Antragsbeilagen fr notwendig, hat sie den
Bauwerber binnen einer Frist aufzufordern, diese vorzulegen. Hlt der Bauwerber die Frist zur Ergnzung der
Unterlagen nicht ein, ist der Antrag abzuweisen.
Stellt die Baubehrde ein Genehmigungshindernis fest, muss sie den Antrag abweisen.
Stellt die Baubehrde fest, dass dem Bauvorhaben keine Grnde der Bauordnungen entgegenstehen, erfolgt
diese Feststellung per Bescheid, der zeitlich befristet gltig ist.
Die Baubehrde ist im Bewilligungsverfahren an die Feststellungen im Vorprfungsverfahren gebunden,
soweit keine nderungen der rechtlichen oder projektbezogenen Grundlagen eintreten.
Nachbarn haben bei dieser Feststellung keine Parteienstellung. Sie knnen ihre Einwendungen in der
Bauverhandlung einbringen, was bei berechtigten Einwendungen eine Versagung der Baubewilligung zur
Folge haben kann.
Bauverhandlung
Wenn ein Baubewilligungsantrag nicht aufgrund des Vorprfungsverfahrens abzuweisen ist bzw. wenn kein
vereinfachtes Bewilligungsverfahren anzuwenden ist, hat die Baubehrde eine mndliche Bauverhandlung
durchzufhren.

Die Baubehrde hat den Ablauf der Bauverhandlung unter Beachtung des Grundsatzes der Effizienz zu
bestimmen (mglichste Zweckmigkeit, Raschheit, Einfachheit, Kostenersparnis).
In der Bauverhandlung erfolgt
- die Ermittlung des Sachverhalts
- die Wahrnehmung des Parteigehrs (Gelegenheit zur Stellungnahme)
- die Einholung zustzlich erforderlicher Fachgutachten oder Stellungnahmen
Die mndliche Verhandlung dient der Konzentration des Ermittlungsverfahrens. Unter Beiziehung aller
Beteiligten und Parteien soll das beantragte Bauvorhaben errtert werden.
Ob im Rahmen der Bauverhandlung ein Lokalaugenschein stattfindet, liegt im Ermessen der Behrde. Sie
kann dem Bauwerber in besonderen Fllen (bei unklaren Auswirkungen des Gebudes) auftragen, fr die
Bauverhandlung die Umrisse des Gebudes in der Natur darzustellen.
Die Bauverhandlung ist idR. ein Mehrparteienverfahren:
- Bauwerber (Antragsteller)
- Grundeigentmer (wenn er nicht selbst der Bauwerber ist)
- Anrainer (Eigentmer der an das Grundstck angrenzenden Grundstcke) und Nachbarn
zustzlich sind folgende Personen oder Institutionen als Beteiligte zu laden:
- Planverfasser
- Bauleiter oder Baufhrer (wenn er schon bestimmt ist)
- beteiligte Behrden und Dienststellen (Straenverwaltung, Umweltanwaltschaft, )
Die Anberaumung einer mndlichen Verhandlung wird folgendermaen bekanntgemacht:
- persnliche Verstndigung der Parteien und Beteiligten oder
- Anschlag in der Gemeinde oder
- Verlautbarung in der fr amtliche Kundmachungen im Lande bestimmten Zeitung
Nach einigen Bauordnungen wird das Mehrparteienverfahren zu einem Einparteienverfahren, wenn die
Nachbarn dem Bauvorhaben ausdrcklich zustimmen und als (Neben-) Parteien ausscheiden. In solchen
Fllen wird auf eine mndliche Verhandlung verzichtet (sh. vereinfachtes Baubewilligungsverfahren).
Baubewilligungsbescheid
Liegen keine Versagungsgrnde fr eine Baufhrung vor, so besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der
Baubewilligung.
Der Bewilligungsbescheid besttigt, dass das eingereichte Bauvorhaben nicht gegen bau- oder
raumordnungsrechtliche Bestimmungen verstt. Unberhrt sind davon rechtliche Bestimmungen anderer
Rechtsmaterien (Gewerbe-, Forst- und Wasserrecht, ).
Die Baubewilligung ist ein schriftlicher Bescheid mit dinglicher Rechtswirkung, der das Recht begrndet, das
Bauvorhaben auszufhren und bescheidgem zu ntzen (sachbezogener und nicht personenbezogener
Bescheid Rechtswirkung ist unabhngig vom Inhaber der Sache oder einem Inhaberwechsel).
6

Voraussetzungen fr die Baubewilligung


Die Baubehrde hat die Baubewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den bau- und raumplanerischen
Vorschriften entspricht und ffentliche Interessen (Sicherheit, Gesundheit, Verkehr) nicht entgegenstehen.
Widerspricht ein Bauvorhaben in einzelnen Punkten diesen Vorschriften, ist der Bauwerber aufzufordern,
das Projekt entsprechend abzundern. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, muss das ganze Ansuchen
abgewiesen werden, wobei jedes Bauvorhaben eine rechtliche Einheit ist, die nur als solche bewilligt
oder abgewiesen werden kann.
7.4.

Bautechnische Bestimmungen

Bauordnungen definieren fr die Errichtung und Gestaltung von Bauten umfangreiche Bestimmungen, damit
diese
- der Bauaufgabe gerecht werden
- dem Verwendungszweck entsprechen
- die rtlichen Verhltnisse bercksichtigen
Folgende Gesichtspunkte sind (hierarchisch) zu bercksichtigen:
- mechanische Festigkeit und Standsicherheit
- Brandschutz
- Nutzungssicherheit
- Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz
- Schallschutz
- Energieeinsparung und Wrmeschutz
Allgemeine bautechnische Vorschriften gelten grundstzlich fr alle Bauten, wobei Konkretisierungen
erfolgen fr
- bestimmte Bauten und bauliche Anlagen (Hochhuser, Kleinwohnhuser, landwirtschaftl. Gebude, )
- bestimmte Gebiete (Gefhrdungsbereiche, Ortsbildschutz)
- zustzliche Anforderungen bzw. Ausnahmen fr Einzelflle
Allgemeine Ausfhrungen zu bautechnischen Bestimmungen werden durch spezielle Regelungen
konkretisiert:
- Regelungen im Zusammenhang mit der Bauprodukterichtlinie
- OIB-Richtlinien (Richtlinien des sterreichischen Instituts fr Bautechnik)
7.5.

Orts- und Landschaftsbild

Im Rahmen der Baubewilligung sind von der Baubehrde die Einwirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild
zu beurteilen, was teilweise mit der architektonischen Gestaltungsfreiheit im Konflikt stehen kann.
Bei der Feststellung, ob eine Baulichkeit mit dem Orts- und Landschaftsbild bereinstimmt bzw. dieses
beeintrchtigt, ergibt sich ein erheblicher Auslegungsspielraum, der insb. durch die Rechtsprechung der
VwGH einige Auslegungskriterien umfasst.
7

Bei Baufhrungen ist jeweils der optische Eindruck der Ausgestaltung im Einzelfall zu prfen:
- ffentliche Interessen stehen einer Baufhrung entgegen, wenn der Bau vom
Durchschnittsbetrachter als strend empfunden wird
- weder Vertreter einer traditionellen Architektur noch Liebhaber futuristischer Bauwerke sind
Auslegungsmastab
- rumlicher Bezugsrahmen ist idR. ein Ortsteil mit spezifischen Ausprgungen und nicht zwingend die
gesamte Gemeinde
Fr die Beurteilung sind Sachverstndige heranzuziehen, die aufgrund ihres Fachwissens ein Gutachten
(Befund und Schlussfolgerung) erstellen. Werden Privatgutachten eingebracht, hat die Baubehrde dies in
die Erwgungen einzubeziehen und zu prfen.
Unter Ortsbild versteht man die bauliche Ansicht eines Ortes, Ortsteils oder Straenzuges (innen / auen):
- grundstzlich muss das Ortsbild als solches noch schutzwrdig vorhanden sein
- eine vollstndige Einheitlichkeit ist nicht erforderlich, jedoch ein Mindestma an gemeinsamer
Charakteristik muss vorliegen um eine Schutzwrdigkeit zu begrnden.
rtlicher Baucharakter
- moderne Baugestaltung ist nicht ausgeschlossen
- Fortentwicklung vorhandener Gestaltungselemente bis hin zur berhhung der Kontrapunkte ist nicht
ausgeschlossen
- bloe Unschnheit im Sinne einer Beeintrchtigung des sthetischen Empfindens seines Betrachters
bewirkt nicht zwingend eine Strung des Ortsbildes
- Traditionalistische Tendenzen der Gemeinde sind nur dann beurteilungsrelevant, wenn diese
verordnet sind (z.B. im Bbp)
7.6.

Baurechtliche Auflagen

Entspricht ein Bauvorhaben nicht den baurechtlichen Bestimmungen, ist die Baubehrde nicht automatisch
verpflichtet, den Antrag auf Baubewilligung abzuweisen; sondern erst, wenn die baurechtlichen
Voraussetzungen durch Auflagen bzw. Bedingungen nicht hergestellt werden knnen.
Die Baubehrde kann/muss somit auf ein Bauvorhaben Einfluss nehmen und die Baubewilligung unter
Auflagen erteilen.
Die Behrde ist nur dann berechtigt, Auflagen vorzuschreiben, wenn sie nach den Ergebnissen des
Ermittlungsverfahrens aufgrund der von der Behrde wahrzunehmenden Interessen gerechtfertigt ist.

Auflagen sind als bedingte Polizeibefehle anzusehen:


- Bedingt: Wirksamkeit hngt davon ab, ob von der Baubewilligung Gebrauch gemacht wird.
- Polizeibefehl: Durch die Auflagen werden Verpflichtungen fr den Bauwerber bestimmt, deren
Einhaltung zwingend ist und erforderlichenfalls mit Zwangsmitteln vollstreckt werden kann.
Die Bestimmungen in den Bauordnungen bezglich Auflagen sind grundstzlich allgemein normiert. Die
Baubehrden haben im Bauverfahren anlsslich des konkreten Bauvorhabens zu entscheiden, welche
Auflagen und Bedingungen dem Bauwerber vorgeschrieben werden. In der Praxis knnen das sowohl
Handlungsanweisungen als auch Unterlassungen sein.
Nachtrgliche Auflagen und Bedingungen
Rechtskrftige Baubescheide sind aus Grnden der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes
grundstzlich unnderbar und unaufhebbar.
Eine Durchbrechung der Rechtskraft der gltigen Bewilligung (z.B. in Form der nachtrglichen nderung
oder Aufhebung) ist verfassungsrechtlich zulssig, um zur Beseitigung von gegebenen Gefhrdungspotentialen, entsprechende Vorschreibungen zu machen.
Nachtrgliche Auflagen nach Abschluss des Baugenehmigungsverfahrens sind nur unter engen rechtlichen
Voraussetzungen zulssig und nur wenn der damit verbundene Aufwand und Eingriff in vertretbarem
Verhltnis zum erzielbaren Erfolg steht.
Baurechtliche Verfgungen und Anordnungen
Die Baubehrde ist ermchtigt, in besonderen (Gefahren-)Situationen Verfgungen bzw. Anordnungen zu
erlassen, welche die Grundeigentmer zu bestimmten Aktivitten oder Manahmen verpflichten.
Bei Gefahr im Verzug knnen notstandspolizeiliche Manahmen erforderlich sein - Zwang wird ohne
Wahrung des Parteigehrs und ohne Erlassung eines Bescheides zur Erreichung eines bestimmten Zustandes
von der Behrde angewendet.
Das Handeln der Behrde muss durch eine unmittelbare Gefahr ausgelst werden und deren Beseitigung
muss so dringend sein, dass keine Zeit bleibt, um den bedrohten Eigentmer anzuhren, ihm durch Bescheid
einen Auftrag zu erteilen und diesen Bescheid unter Einhaltung der Verfahrensvorschriften zu vollstrecken.
Die Bauordnungen zielen in erster Linie auf eine Gefhrdung durch Baugebrechen und schlechte
Bausubstanz ab, jedoch auch auf Gefahren auch durch Elementarereignisse.
Welche Manahmen zur Gefahrenabwehr gesetzt werden, ist idR. eine Ermessensentscheidung der
Behrde. Mgliche Zwangsmanahmen:
- Betretungsverfgung fr Gebude und Grundstcke
- Rumung von Gebuden (z.B. aufgrund von Gefhrdungen durch Naturereignisse)
- Beseitigung von Gebuden
9

7.7.

Bentzungsbewilligung, Fertigstellungsanzeige

Der Bauwerber hat die Vollendung einer bewilligungspflichtigen Anlage der Baubehrde anzuzeigen und in
einzelnen Bundeslndern um eine Bentzungsbewilligung anzusuchen (Stmk, Tirol). In der Folge prft die
Behrde, ob das Bauvorhaben bescheidkonform errichtet wurde und ob alle Auflagen eingehalten wurden
(Kollaudierungsverfahren).
Bentzungsbewilligung
Die Bentzungsbewilligung, die berechtigt, dass das Bauwerk entsprechend dem Verwendungszweck zu
nutzen, wird erteilt, wenn die Bestimmungen des Baubescheides eingehalten wurden. Bei Abweichungen
zum Baubescheid oder technischen Mngeln mssen die Mngel innerhalb einer Frist behoben werden bzw.
um eine nachtrgliche Bewilligung angesucht werden.
Dem Ansuchen sind (in der Stmk) folgende Unterlagen anzuschlieen:
- Bescheinigung des Baufhrers oder eines befugten Ziviltechnikers ber die bewilligungsgeme
Bauausfhrung (Angabe allflliger geringfgiger Abweichungen)
- berprfungsbefund eines Rauchfangkehrermeisters (Rauch- und Abgasfnge von Feuersttten)
- berprfungsbefund eines befugten Elektrotechnikers (Elektroinstallation)
- Bescheinigung eines Sachverstndigen oder befugten Unternehmers ber die ordnungsgeme
Ausfhrung von Feuerlsch- und Brandmeldeeinrichtungen etc.
Fertigstellungsanzeige
In mehreren Bundeslndern ist anstelle der Bentzungsbewilligung eine Fertigstellungsanzeige vorgesehen,
vor deren Erstattung eine bauliche Anlage nicht bentzt werden darf. IdR sind bestimmte Unterlagen und
Bescheinigungen vorzulegen, insb. durch Bausachverstndige ber die Einhaltung der Bauvorschriften.
Der Anzeige sind (in N) folgende Unterlagen anzuschlieen:
- Lageplan mit der Bescheinigung des Baufhrers ber die lagerichtige Ausfhrung bei Neu- oder Zubau
- Bestandsplan bei anzeigepflichtigen Abweichungen
- Bescheinigung des Baufhrers ber die bewilligungsgeme Ausfhrung des Bauwerks
- Befunde und Bescheinigungen, die im Bewilligungsbescheid vorgeschrieben wurden

10

8.

Rechtsstellung von Parteien und Beteiligten

Im Bauverfahren ist zwischen Beteiligten und Parteien zu unterscheiden.


Die Rechte der Beteiligten beschrnken sich darauf, an der mndlichen Verhandlung teilzunehmen und bei
der Feststellung des Sachverhaltes mitzuwirken (subjektives Recht auf Anhrung).
Architekten haben idR. als Planverfasser im Bauverfahren Beteiligtenstatus.
Der Gesetzgeber kann im Rahmen der verfassungsrechtlichen Vorgaben ber die Einrumung der
Parteistellung sowie ber den Umfang in den jeweiligen Bauordnungen bestimmen.
Arten von Parteien in einem Mehrparteienverfahren:
Hauptpartei

Bewilligungswerber hat ein umfassendes Mitspracherecht

Nebenpartei

Nachbarn und sonstige Rechtstrger knnen nur bestimmte (subjektiv-ffentliche)


Abwehrrechte gegen ein Projekt vorbringen

Formalpartei

beizuziehender Grundstckseigentmer hat ausschlielich prozessuale Rechte

Organpartei

Arbeitsinspektorat oder Umweltanwaltschaft vertreten spezifische ffentliche


Interessen

Rechte der Parteien


Akteneinsicht
zur Vorbereitung der Argumentation bei der mndl. Bauverhandlung
Parteigehr
Gelegenheit, sich ber die von Beteiligten, Zeugen und Sachverstndigen vorgebrachten oder die als
offenkundig behandelten Tatsachen zu uern.
Stellungnahme zum Ergebnis der Beweisaufnahme
Verkndigung bzw. Zustellung des Bescheides
Ergreifen eines ordentlichen oder auerordentlichen Rechtsmittels
- Berufung gegen den Bescheid der Baubehrde 1. Instanz
- Vorstellung gegen den Bescheid der Baubehrde 2. Instanz an die Aufsichtsbehrde
- Beschwerde gegen die Entscheidung der Aufsichtsbehrde an den VwGH/VfGH
Geltendmachung der Entscheidungspflicht
Baubehrde 1. Instanz hat ohne unntigen Aufschub (max. 6 Monate) zu entscheiden, ansonsten kann der
Bauwerber den Antrag auf bergang der Zustndigkeit an die Behrde 2. Instanz stellen (Devolutionsantrag).
Entscheidet auch die 2. Instanz nicht, kann der Bauwerber beim VwGH eine Sumnisbeschwerde erheben
der VwGH muss dann in der Sache selbst entscheiden.

Je nach Verfahren und Umfang der Mitspracherechte kann eine Partei, die mit dem Bauverfahren nicht
einverstanden ist
- die Zustimmung verweigern
- Einwendungen in der Bauverhandlung erheben
- Rechtsmittel erheben.
8.1.

Nachbarn Definition

Wesentliche Parteien im Baubewilligungsverfahren sind Nachbarn/Anrainer, wobei Bauordnungen


unterschiedliche Begriffsdefinitionen verwenden.
In vielen Bundeslndern wurden die Nachbarrechte erheblich eingeschrnkt, um einerseits das Bauverfahren
zu beschleunigen und andererseits unbersehbaren Missbrauchstendenzen entgegenzuwirken.
Einheitlich ist in den Bauordnungen geregelt, dass nur Grundeigentmer - nicht aber Bestandnehmer
(Mieter, Pchter) die Stellung als Nachbarn zukommt. Bei der Eingrenzung der in Frage kommenden
Eigentmer sind grundstzlich folgende Umschreibungen des Nachbarbegriffs vorgesehen:
Gemeinsame Grenze:
- ET des an das Baugrundstck angrenzenden Grundstcks (Anrainer)
- ET, die vom Baugrundstck durch dazwischenliegende Grundflchen mit einer Gesamtbreite bis zu
14m getrennt sind (schmales Grundstck, Verkehrsflche, Gewsser, Grngrtel) (N)
- ET, die nur durch Fahnen vom Baugrundstck getrennt sind (Zufahrtsstreifen zu einem Grundstck,
das nur durch diesen Weg mit einer ffentlichen Verkehrsflche verbunden ist) (WBO)
Bestimmte Entfernung in Meterangaben:
- ET der Grundstcke, deren Grenzen zumindest in einem Punkt innerhalb eines Abstandes von 15m zu
einem Punkt der Bauplatzgrenze liegen
- ET, die nur durch eine hchstens 20m breite ffentliche Verkehrsflche vom Baugrundstck getrennt
sind und ihr gegenberliegen (WBO)
- bei Bauvorhaben, die nicht Wohngebude betreffen: ET der Grundstcke, die vom Baugrundstck
max. 50m entfernt sind (O)

Qualitative Definition:
- ET der im Einflussbereich des Vorhabens liegenden Grundstcke
- ET jener Grundflchen, die zum Baugrundstck in einem solchen rumlichen Naheverhltnis stehen,
dass vom geplanten Bau Einwirkungen auf diese Grundflchen ausgehen knnen, gegen welche die
Bestimmungen des Baugesetzes Schutz gewhren (Stmk)

Projektabhngige Definition:
- ET, die von den Fronten des Baues nicht weiter entfernt sind als die Hhe der Fronten betragen (Slbg)
2

Die unterschiedlichen Definitionen in den Bauordnungen verdeutlichen, dass es nicht immer problemlos ist,
den Kreis derjenigen Personen abzugrenzen, denen im konkreten Bauverfahren Parteistellung zukommt.
Zustzlich ist zu beachten, dass in einigen Lndern die Nachbarn durch Zustimmung zum Bauvorhaben auf
ihr Recht auf Parteigehr im Bauverfahren verzichten knnen. In einigen Bundeslndern ist ein
Bauanzeigeverfahren ohne sowie mit Zustimmung der Nachbarn zu unterscheiden.
8.2.

Nachbarrechte

Die Parteistellung der Nachbarn wird (neben den Bestimmungen in den jeweiligen BO) durch Allgemeines
Verwaltungsverfahrensgesetz (AVG) bestimmt. Der Nachbar erlangt grundstzlich Parteistellung ab
Einleitung des Bewilligungsverfahrens und verliert diese Stellung (Prklusion), wenn nicht zeitgerecht
Einwendungen erhoben werden.
Die Geltendmachung der Nachbarrechte durch den Nachbarn selbst erfolgt durch die Erhebung von
Einwendungen vor bzw. sptestens whrend der Bauverhandlung. Eine Einwendung ist ein Antrag, das
Bauvorhaben nicht oder nicht in der eingereichten Form zu bewilligen.
Das Mitspracherecht der Nachbarn ist eingeschrnkt (inhaltlich und zeitlich). Die Parteistellung fr Nachbarn
im Bauverfahren besteht idR nur insoweit, als subjektiv-ffentliche Rechte betroffen sind und diese
rechtzeitig geltend gemacht werden.
Arten von Einwendungen
Privatrechtliche Einwendungen
Bei behaupteter Verletzung privatrechtlicher Regelungen (vertragliche Vereinbarungen) hat die Behrde auf
eine Einigung hinzuwirken. Erfolgt keine Einigung, ist der Betroffene auf den Zivilrechtsweg zu verweisen;
seine Einwendungen sind im Spruch des Baubewilligungsbescheides anzufhren. Das Bauverfahren wird
ohne Bercksichtigung dieser Einwendungen fortgesetzt.
Objektiv ffentlich-rechtliche Einwendungen
Wird die Verletzung von Bestimmungen behauptet, die nicht dem Nachbarschutz, sondern ausschlielich
ffentlichen Interessen dienen, hat die Behrde diese Einwendungen zurckzuweisen (z.B. Behauptung, dass
die architektonische Gestaltung hsslich sei und nicht ins Stadtbild passe).
Subjektiv ffentlich-rechtliche Einwendungen
Bei behaupteter Verletzung ffentlicher und Nachbarinteressen, kann die Baubehrde ber diese
Einwendungen im Baubewilligungsbescheid entscheiden. Werden sie fr berechtigt erachtet andernfalls
sind sie abzuweisen wird idR die Baubewilligung unter bestimmten Auflagen erteilt oder versagt.
In einzelnen Bundeslndern werden Nachbarn nur dann Parteien, wenn sie durch das Bauwerk und dessen
Bentzung in subjektiv-ffentlichen Rechten berhrt sind.
Die Grenzziehung zwischen subjektiv und objektiv ffentlich-rechtlichen Einwendungen ist nicht immer
eindeutig und in der Praxis oftmals konfliktreich. Abgesehen von den oben genannten, sind alle anderen
Einwendungen als unzulssig zurckzuweisen.

Subjektiv-ffentliche Nachbarrechte
Unter Nachbarrechten werden subjektiv-ffentliche Rechte verstanden, die im Baurecht begrndet sind und
neben ffentlichen Interessen insb. dem Schutz des Nachbarn dienen.
In N werden Nachbarrechte begrndet insb. durch Bestimmungen der Bauordnung, des
Raumordnungsgesetzes und der jeweiligen Ausfhrungsverordnungen, die
- bautechnische Aspekte der Nachbarbauwerke betreffen (Standsicherheit, Brandschutz, Trockenheit)
- den Schutz vor Immissionen gewhrleisten
- durch die Bebauungsbestimmungen (Bebauungsweise, Bebauungshhe, die Abstnde zwischen
Bauwerken etc.) geregelt werden.
In Wien sind die subjektiv-ffentlichen Nachbarrechte in der WBO taxativ aufgezhlt: Bestimmungen
- ber den Abstand eines Gebudes oder einer baulichen Anlage zu den Nachbargrundgrenzen
- ber die Gebudehhe
- ber die flchenmige Ausntzbarkeit von Baupltzen, Baulosen und Kleingrten
- des Bebauungsplanes hinsichtlich der Fluchtlinien
- die den Schutz vor Immissionen betreffen, die sich aus der widmungsgemen Bentzung eines
Gebudes ergeben knnen. Die Beeintrchtigung durch Immissionen, die sich aus der Bentzung eines
Gebudes zu Wohnzwecken oder fr Stellpltze (im gesetzlich vorgeschriebenen Ausma) ergibt, kann
jedoch nicht geltend gemacht werden.
Wie eine Einwendung zu behandeln ist, hngt davon ab, ob es sich um eine ffentlich-rechtliche oder eine
privatrechtliche Einwendung handelt. Von einer Einwendung im Rechtssinn kann nur dann gesprochen
werden, wenn der Nachbar die Verletzung eines subjektiven Rechtes behauptet.
Die Baubehrden haben nur das Baurecht anzuwenden und drfen ber die Verletzung anderer
Rechtsvorschriften keine Sachentscheidung treffen.
Selbst ffentlich-rechtliche Einwendungen aus dem Baurecht reichen nicht aus, um eine Sachentscheidung
der Baubehrde herbeizufhren bei der behaupteten Verletzung muss es sich um subjektiv ffentliche
Nachbarrechte handeln.
Macht der Nachbar die Verletzung von subjektiv ffentlichen Nachbarrechten (z.B. die Gebudehhe wurde
nicht eingehalten) geltend, so kann er durchsetzen
- dass das Bauansuchen abgewiesen wird oder
- der Bau nicht in der beantragten Form bewilligt wird (Bauwerber kann sein Bauansuchen ndern oder
den richtigen Seitenabstand einhalten)
Die Prklusion
Nachbarn verlieren ihre Parteistellung und die damit verbundenen Parteirechte, wenn sie nicht sptestens
whrend der Verhandlung Einwendungen erheben.Voraussetzung fr diese Rechtsfolge ist ein
ordnungsgem angekndigtes und durchgefhrtes Bauverfahren.
4

Wiedereinsetzungsantrag
Werden vorgegebene Fristen nicht eingehalten (z.B. Frist zur Erhebung von Einwendungen) oder die
Verhandlungen versumt, und zwar aufgrund der Sorglosigkeit der Partei, so hat diese die Konsequenzen
dieser Sumnis selbst zu tragen.
Trifft die Partei keine oder nur geringe Schuld, kann das Verfahren durch einen Wiedereinsetzungsantrag
von der betreffenden Behrde bewilligt - auf den Stand an dem Zeitpunkt vor Eintritt der Versumung
zurckversetzt werden.
Eine Wiedereinsetzung erfolgt nur dann, wenn die Partei
- durch ein unvorhersehbares Ereignis gehindert war, die Frist einzuhalten oder zur Verhandlung zu
kommen und wenn sie daran kein Verschulden trifft
- eine Rechtsmittelfrist versumt hat.
Die Wiedereinsetzung muss binnen zwei Wochen beantragt werden. Das Hindernis ist von der Partei
glaubhaft darzulegen. Wurde eine Frist versumt, muss die versumte Handlung (z.B. Rechtsmittel) zugleich
mit dem Wiedereinsetzungsantrag nachgeholt werden.
Eine Wiedereinsetzung wird z.B. nicht bewilligt bei
- Unkenntnis des Gesetzes
- Irrtum ber den Zeitpunkt der Zustellung
- Erkrankung, die die Entscheidungsfhigkeit nicht ausschliet
- mangelnden Sprachkenntnissen,
Die bergangene Partei
Wird eine Partei unzulssigerweise nicht zur Bauverhandlung geladen, kommen dieser bergangene Partei
im Nachhinein bestimmte Rechte zu, die jedoch zeitlich befristet sind.
Sie kann die Zustellung des Baubewilligungsbescheides beantragen, dagegen Berufung erheben und in der
Berufung alle Argumente vorbringen, die sie in der Bauverhandlung eingewendet htte. Sie hat jedoch kein
Recht auf Neudurchfhrung der Bauverhandlung.
Zeitliche Beschrnkung der Rechte von bergangenen Parteien:
In O knnen sie innerhalb eines Jahres nach Baubeginn nachtrgliche Einwendungen erheben; in Slbg
beschrnkt sich diese Frist auf 6 Monate.

9.

Sachverstndige und Baufhrer

9.1.

Sachverstndige

Grundstzlich hat die Baubehrde einen Sachverstndigenbeweis dann aufzunehmen, wenn dies in der
Bauordnung vorgesehen ist oder wenn zur Feststellung eines Sachverhalts besondere Fachkenntnisse
erforderlich sind.
Einige Bauordnungen bestimmen, dass der Bauverhandlung geeignete Sachverstndige beizuziehen sind
oder sogar, dass auf die Aufnahme eines Beweises durch Sachverstndige nicht verzichtet werden kann.
9.2.

Baufhrer

Vor Beginn des Bauvorhabens ist der Behrde der Baufhrer schriftlich mitzuteilen. Dieser muss idR zur
Ausfhrung der baulichen Anlage berechtigt sein und ist fr die Einhaltung der rechtlichen Vorschriften und
insb. den Inhalt des Baubewilligungsbescheides verantwortlich.
Beauftragte Fachleute und Baufhrer nach N BO:
- Der Bauherr hat mit der Planung und Berechnung des Bauvorhabens Fachleute zu betrauen, die hierzu
gewerberechtlich oder als Ziviltechniker befugt sind.
- Die Arbeiten fr bestimmte Vorhaben sind durch einen Baufhrer zu berwachen.
- Die Baubehrde hat dem Baufhrer je eine Ausfertigung des Baubewilligungsbescheides sowie seiner
Beilagen auszufolgen.
- Legt der Baufhrer seine Funktion zurck, hat er dies der Baubehrde mitzuteilen. Die Ausfhrung des
Bauvorhabens ist zu unterbrechen, bis ein neuer Baufhrer namhaft gemacht ist.

10. Baupolizeirecht
Die Baubehrde ist nach den Bestimmungen der Bauordnungen zur berwachung des Bauzustandes
verpflichtet. Einem von der Behrde zur Kontrolle beauftragten Organ ist in diesem Zusammenhang der
Zutritt zu allen Teilen der Baufhrung zu gestatten.
10.1.

Vorschriftswidrige Baufhrungen

Bei Baufhrungen, die nicht den Bestimmungen der Bauordnung entsprechen, ist grundstzlich zwischen
konsenslosen und konsenswidrigen Baufhrungen zu unterschieden.
konsenslose Baufhrung
Bau, der ohne Baubewilligung errichtet wurde, obwohl eine Bewilligung erforderlich war.
Ein baurechtlich bewilligter Bau kann auch konsenslos werden, wenn der Bewilligungsbescheid nachtrglich
beseitigt wird (z.B. Berufung einer bergangenen Partei).
Ist bei einem bestehenden Gebude die Baubewilligung nicht mehr auffindbar, bewirkt ihr Fehlen nicht die
Konsenslosigkeit (Vermutung der Konsensmigkeit bei alten Bauten).
konsenswidrige Baufhrung
Bau, der entgegen der erteilten Baubewilligung errichtet wurde oder ein Bau, der bau- und
planungsrechtswidrig verndert wird.
Rechtswirkung von vorschriftswidrigen Baulichkeiten
Die Rechtsfolgen, die solche Baufhrungen auslsen, sind dieselben wie bei anderen vorschriftswidrigen
Zustnden. Die Behrde ist berechtigt und verpflichtet den gesetzwidrigen Zustand zu beseitigen und den
gesetzmen herzustellen. Dies geschieht durch die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrages.
Besteht die Rechtswidrigkeit einer Baulichkeit darin, dass fr den derzeitigen Zustand keine Baubewilligung
nachweisbar ist, kann ein rechtskonformer Zustand dadurch herbeigefhrt werden, dass die fehlende
Baubewilligung nachgetragen wird.
Kann keine nachtrgliche Baubewilligung erteilt werden (z.B. Widerspruch gegen den Flwp), msste der
baupolizeiliche Auftrag zur Beseitigung des konsenslosen Baues erteilt werden.
Die Vollstreckung des Abbruchauftrages erfolgt durch sog. Ersatzvornahme: die Baubehrde
(Brgermeister) ersucht die Vollstreckungsbehrde (Bezirksverwaltungsbehrde) um Vollstreckung des
baupolizeilichen Bescheides. Diese beauftragt ein Unternehmen, den Bau auf Kosten des Verpflichteten
abzubrechen.
Der Abbruchauftrag darf so lange nicht vollstreckt werden, als nicht rechtskrftig ber das Ansuchen um
nachtrgliche Baubewilligung entschieden ist.
Die Herstellung eines bauordnungswidrigen Zustandes ist auerdem eine Verwaltungsbertretung und wird
mit einer Geldstrafe bestraft. Die Bezahlung der Strafe befreit den ET jedoch nicht von der angeordneten
Beseitigung des Gebudes.
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10.2.

Baugebrechen

Grundstzlich bestimmen die Bauordnungen eine Erhaltungspflicht fr bestehende Baulichkeiten. So sind


Bauwerke oder sonstige Anlagen vom Eigentmer nach Magabe der Baubewilligung in einem Zustand zu
erhalten, der den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit sowie dem Schutz des Orts- und
Landschaftsbildes entspricht.
Ein Baugebrechen liegt vor, wenn der Zustand eines konsensgemen Baues sich im Vergleich zu seinem
ursprnglichen Bestand so verschlechtert hat, dass die ffentlichen Interessen dadurch in Mitleidenschaft
gezogen werden. Ein ffentliches Interesse, das die Baubehrde zum Einschreiten ermchtigt, ist gegeben,
wenn durch den bestehenden Zustand eine Gefahr fr Leben, Gesundheit oder Sicherheit von Menschen
herbeigefhrt oder vergrert werden kann.
Die Verpflichtung des ET zur Beseitigung von Baugebrechen entsteht kraft Gesetz und nicht erst durch
Auftrag der Behrde. Sie ist unabhngig davon, wen das Verschulden am Baugebrechen trifft.
Daher muss sich der ET laufend ber den Zustand seiner Baulichkeit unterrichten (Instandhaltungspflicht).
Kommt ein ET dieser Verpflichtung nicht nach, ist von der Behrde innerhalb einer bestimmten Frist die
Instandsetzung aufzutragen (Instandsetzungsauftrag).
10.3.

Strafbestimmungen

Vorschriftswidriges Verhalten und die bertretung der Baugesetze sind strafbar.


Strafbehrde ist idR die Bezirksverwaltungsbehrde (teilweise die Gemeinde im bertragenen
Wirkungsbereich); Berufungsbehrde ist idR der unabhngige Verwaltungssenat.
Einerseits wird in den Bauordnungen die Hhe der Verwaltungsstrafen geregelt, wobei zwischen
schwerwiegenden und leichteren Delikten unterschieden wird.
Andererseits regeln die Bauordnungen, welche Tatbestnde eine Verwaltungsbertretung darstellen.
Grundstzlich befreit die Verhngung einer Strafe nicht die Verpflichtung, die Inhalte und Auflagen von
baubehrdlichen Bescheiden zu erfllen bzw. Abweichungen von baurechtlichen Vorschriften zu beseitigen.