CONTRATOS

CLASES DE CONTRATOS
La construccin en Colombia est regulada por las normas estipuladas en el Decreto Ley 222 de 1883, por
medio del cual se expiden normas sobre contratos de la Nacin y sus entidades descentralizadas y se dictan
otras disposiciones.
Hay cuatro tipos de contratos entre propietarios y constructor que son:
a)
b)
c)
d)

Precios unitarios y fijos

Precio global fijo
Administracin delegada
Administracin interesada

Las principales caractersticas de cada uno de ellos son:

a)

PRECIOS UNITARIOS FIJOS: Los contratos a precios unitarios son aquellos en los cuales se pacta el precio
por unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que resulten de
multiplicar las cantidades de obra ejecutadas por el precio de cada una de ellas, dentro de los lmites
que el mismo convenio fije.
El contratista es el nico responsable por la vinculacin de personal, la celebracin de subcontratos y la
adquisicin de materiales, todo lo cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo, sin que
dueo de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.

b)

PRECIO GLOBAL FIJO: Los contratos a precio global, que tambin se llaman a Precio alzado, son
aquellos en los que el contratista, a cambio de las prestaciones a que se compromete, obtiene como
remuneracin una suma fija, en la cual estn incluidos sus honorarios, y es el nico responsable de la
vinculacin de personal, de la celebracin de subcontratos y la adquisicin de materiales, todo lo cual
realiza a su propio nombre y por su cuenta y riesgo, sin que el dueo de la obra adquiera
responsabilidad alguna por dichos actos.

c)

ADMISTRACION DELEGADA: Los contratos de administracin delegada son aquellos en los que el
contratista, por cuenta y riesgo del contratante, se encarga de la ejecucin del objeto del convenio.
Percibe por ello honorarios de acuerdo a tarifas. El contratista es el nico responsable de los
subcontratos de los subcontratos que celebre.

d)

ADMINISTRACION INTERESADA: Los contratos de administracin o contrato con reembolso de gastos

son aquellos en los cuales el contratista, con cargo a sus propios recursos, ejecuta las obligaciones a que
se comprometi y en los que, con la periodicidad acordada, la entidad contratante le va reintegrado los
gastos comprobados y le paga los honorarios causados. Los honorarios se fijarn de acuerdo con las
tarifas que, con aprobacin previa del Gobierno Nacional establezcan las asociaciones profesionales que
tengan el carcter de cuerpo consultivo del Gobierno.

En los dos primeros casos se pacta una frmula de reajuste de precios de acuerdo al tipo de obra.
Para todos los casos el contrato estipula plazo, forma de pago y multas y/o bonificaciones.

COSTOS DE CONSTRUCCION
Un factor predominante en la construccin de una edificacin es la preocupacin por sus costos, por dos
razones: por una parte, si los costos de construccin superan el presupuesto del propietario, se corre el
riesgo de que cancele el proyecto; por otra, los costos, como los impuestos sobre propiedades y el seguro,
que se originan despus de la terminacin de la obra, con frecuencia son proporcionales al costo inicial.
Debido a ello, los propietarios procuran mantener bajos esos costos. Sin embargo, disear un edificio con la
idea de reducir al mnimo el costo de la construccin, puede no ser muy favorable para los intereses del
propietario. Existen muchos otros costos en que incurre el propietario durante la vida til del edificio que
deberan tenerse en cuenta.
Antes de iniciar la construccin de un edificio, el propietario deber realizar una cuantiosa inversin en el
proyecto, gran parte de la cual se dedica a la compra del terreno donde se va a construir la obra y al diseo
de la construccin. Otros costos previos a la construccin incluyen estudios de factibilidad, seleccin y
evaluacin del sitio de la obra, topografa y definicin de programa.
La parte ms considerable de los costos de construccin es la suma de los pagos realizados al contratista
general y a los contratistas principales. Los otros costos se refieren a intereses del prstamo de construccin,
honorarios por permisos o licencias y costos de materiales, equipo y mano de obra no incluidos en los
contratos de construccin.
EL COSTO INICIAL, para el propietario est formado por la sumatoria de los costos de preconstruccin,
construccin y ocupacin. Estos ltimos cubren los costos del traslado de bienes al edificio, y la puesta en
marcha de los servicios pblicos tales como agua, electricidad, gas y telfono.
Despus de que se ocupa el edificio, el propietario incurre en costos de operacin y mantenimiento de la
edificaciones; costos que tienen origen en decisiones tomadas durante el diseo del edificio.
Con frecuencia se permite que los costos de posconstruccin sean altos, para que los costos iniciales se
conserven bajos. Por ejemplo, el funcionamiento del edificio puede resultar costoso cuando, por su diseo,
es indispensable el uso de la luz artificial en horas en que es posible aprovechar la luz del da o cuando se
requieren equipos extras de calefaccin o aire acondicionado debido al aislamiento trmico inadecuado de
los muros y el techo. Un ejemplo adicional es que el mantenimiento puede ser costoso si se presentan
dificultades al cambiar lmparas elctricas o si la limpieza del edificio es una labor ardua y prolongada.
Adems, es factible que se requieran reparaciones frecuentes por haber seleccionado deficientemente los
materiales durante el proceso de diseo. Por tanto, deben tenerse en cuenta los costos de mantenimiento y
funcionamiento del edificio durante un periodo determinado, digamos unos diez o veinte aos, con el fin de
optimizar el diseo de un edificio.
EL COSTO DE CICLO DE VIDA TIL, se define como la sumatoria de los costos iniciales, de mantenimiento y
funcionamiento. En general, este costo de ciclo de vida til es el que hay que reducir al mnimo, en vez del
costo de construccin, para permitir al propietario recibir el mejor rendimiento posible de la inversin
realizada en la edificacin.
A pesar de lo anterior, los clientes suelen preparar su presupuesto de construccin sin tener en cuenta el
costo de ciclo de vida til, sobre todo cuando el cliente no dispone del capital necesario para obtener una
edificacin ptima y reduce mucho los costos de construccin, en cuyo caso aspira a disponer en el futuro del
capital suficientes para sufragar los crecientes costos operativos y de mantenimiento o para sustituir aquellos
materiales de construccin y equipo instalado inconveniente. El cliente, en ciertas ocasiones, establece un

presupuesto bajo de construccin pues su meta es lograr utilidades rpidas con la pronta venta de la
edificacin, en cuyo caso es poco lo que le preocupan los altos costos operativos y de mantenimiento futuro
del edificio. Debido a estas razones, el costo de la construccin es a menudo una preocupacin prevaleciente
en el diseo.

CLASES DE PROYECTOS
El fin de todo proyecto es la combinacin de recursos tcnicos y humanos para conseguir un propsito
determinado.
Lo que nos define es el alcance del mismo y esto a dado lugar a la aparicin en el entorno de la ingeniera de
una serie de variantes en funcin del nmero de horas de diseo, clculos y dibujos.
Para aclarar totalmente el contenido del trmino PROYECTO, lo clasificamos en tres grupos, cuyo enfoque y
programa es diferente.
1.

Proyecto Previo (Preliminar): Para dar comienzo al diseo de cualquier proyecto, siempre es necesario
efectuar una fase previa en la cual se van matizando los planteamientos iniciales, necesidades
aproximadas y filosofa general.

En esta fase previa el nivel de definicin es bajo y el proyecto se suele presentar con un volumen mnimo
tanto en contenido como en horas de diseo. Contendr:
Memoria general
Planos generales
Presupuestos globales
El grado de precisin estar en torno al 70%.
2.

Proyecto bsico: Mientras que en el proyecto previo, de forma clara la tendencia es la discrecin general
de aquellas actividades o disciplinas que se consideran vitales para el buen funcionamiento del edificio,
en el proyecto bsico se analizan todas las disciplinas que componen el sistema propuesto.

Se efecta por consiguiente el planteamiento de todas las soluciones posibles, concepto, criterios y las
necesidades reales del edificio. Por consiguiente el xito del proyecto futuro pasa por unas definiciones
bsicas claras, que nos permite evaluar de forma aproximada (80 a 90%) el costo econmico del
proyecto.
El proyecto incluir entre los siguientes documentos:
Memoria general
Planos (Nivel general de plantas)
Presupuestos globales (Por captulos)
Pliegos tcnicos
Nivel de calidad
Marcas de materiales
3.

Proyecto de ejecucin (Ingeniera de detalles): Este ltimo grupo es el proyecto real, debe tener un
grado de definicin preciso de manera que sea fcilmente ejecutable y por consiguiente evitar todo tipo

de modificaciones, improvisaciones y cambio, que dan lugar a la introduccin de parmetros que hay
que resolver normalmente fuera del plazo con unos costos a veces demasiado grandes.
Es fundamental disponer de un proyecto de calidad que nos garantice su ejecucin de forma rpida y sin
apenas modificaciones (mnimas).
Por las caractersticas indicadas, el proyecto de ejecucin incluir los siguientes documentos:
- Memoria
Anexo:
a) Hiptesis de funcionamiento
b) Clculos
c) Plan de crecimientos
Planos desarrollados al detalle
Pliego de condiciones
Mediciones y presupuestos
Se har especial nfasis en el proyecto a:
- Caractersticas y calidades de materiales.
- Consideraciones especiales de recursos del edificio y aprovechamiento energtico
- Consideraciones de seguridad, tanto a nivel de bienes como de personas.

Realiz

Ing. Pedro Burbano Machado

Profesor Politcnico Mayor del Casanare