La posesin como elemento de hecho necesario para oponerse al

propietario no registral en las ventas sucesivas

Vctor Antonio Bazn Carranza
Universidad Seor de Sipan
1.
2.
3.

SUMARIO
Introduccin
El derecho de propiedad en el Cdigo Civil peruano de 1984
La posesin como elemento de hecho de la propiedad en el Cdigo Civil
peruano de 1984
Propietario no inscrito vs. doble venta
Propietario no inscrito vs. embargo inscrito
Conclusiones
Referencia bibliogrfica

4.
5.
6.
7.

RESUMEN
Nuestro Cdigo Civil de 1984 regula la propiedad en el artculo 923 y seala que
el solo hecho de enajenar el bien hace propietario al adquirente, en ese sentido
nuestro sistema de enajenacin de bienes inmuebles es meramente declarativo
lo que significa que para desplegar todos sus efectos jurdicos no es necesario
ingresar al registro pblico. Por otro lado el artculo 896 seala que la posesin
es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad, por lo
tanto aquella persona que ejerce la posesin de un inmueble se presume que
tiene derechos sobre aquel, por lo tanto, entendemos que cuando una persona
alega buena fe al haber adquirido un bien que en el registro aparece como de un
propietario aparente este tercero tiene que tener la diligencia necesaria de
verificar la situacin fsica real del inmueble al momento de adquirirla. En el
trfico jurdico de bienes inmuebles la posesin tiene que ser el taln de Aquiles
de los traficantes, falsificadores y estafadores pues verificando dicho poder de
hecho regulado por nuestro Cdigo Civil se podr hablar claramente de buena fe
del tercero adquirente-, no solamente por lo que diga el registro, no solamente
por lo que digan los ttulos archivados, sino por lo que diga la realidad fsica.
PALABRAS CLAVES
Propiedad/ posesin/ propiedad no inscrita/ buena fe
Recibido: 03/05/16
Aceptado: 03/05/16
1. Introduccin

El Per, en sus ltimos aos, se ha visto beneficiado econmicamente con el

denominado boom inmobiliario, a todas luces positivas para nuestra economa,
pero con ello tambin se ha desarrollado un nivel de fraude inmobiliario
preocupante, ya sea con falsificaciones o ventas sucesivas aprovechando el no
Abogado por la Universidad Seor de Sipn Chiclayo. Litigante en Aboconsult
Abogados Consultores Asociados.

acceso al registro de los legtimos propietarios. Ante este problema, nuestros

legisladores han credo necesario para solucionar el problema realizar
modificaciones en el Cdigo Civil, in concreto el art. 2014 mediante Ley N
30313 Ley de oposicin al procedimiento de inscripcin registral en trmite y
cancelacin del asiento registral por suplantacin de identidad o falsificacin y
asimismo ha llevado a realizar una implementacin de mecanismos de
proteccin a nivel registral como alerta registral, cierre de partidas y otros.
Es decir, el registro ya no brinda la seguridad que debera ni a los mismos
propietarios inscritos tanto as que el mismo registro pblico tiene que crear
nuevos mecanismos de proteccin, es decir, el ente que debe dar seguridad
a tu propiedad te ofrece servicios para mayor seguridad.
En las ltimas fechas nuestra normativa sustantiva civil y nuestro sistema
registral ha sido materia de sendos anlisis y crticas al sistema que ampara los
derechos adquiridos por terceros de buena fe (art. 2014 del CC) pues se
considera que mediante dicha buena fe se han visto amparados despojos de
vctimas de falsificacin, suplantacin y doble venta.
El nuevo artculo 2014 del CC ha quedado redactado de la siguiente manera:
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez
inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda, cancele o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y
los ttulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro (cursivas
nuestras).

El autor considera que dicha modificatoria en lugar de beneficiar el trfico

inmobiliario lo nico que har es aumentar los costos pues ahora se tendr que
revisar los ttulos archivados innecesariamente, as pues no soluciona en nada el
problema de fondo que es evitar la vulneracin del derecho del legtimo
propietario que no ha accedido al registro.
Por el contrario, mediante el presente artculo el autor propone que la solucin
es que el tercero que alega la buena fe debe probarla y el propietario que alega
derechos adquisitivos anteriores debe acreditarla mediante la posesin ejercida
sobre el inmueble materia de litis, siendo as la posesin (mediata o inmediata)
la forma de acreditar la buena fe del propietario no inscrito.
2. El derecho de propiedad en el Cdigo Civil peruano de 1984
El artculo 923 del CC seala lo siguiente:
La propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar
un bien. Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la
Ley.

Asimismo el artculo 949 del mismo cuerpo sustantivo seala lo siguiente:

La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.

La propiedad es, en primer lugar, un poder jurdico. El poder adopta muchas

formas. As, hay el poder de la fuerza, el poder poltico, el poder blico. En este
caso es un poder que nace del derecho. Recae sobre un bien o sobre un
conjunto de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales (derechos).
Cuatro atributos o derechos confiere la propiedad a su titular: Usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien.
Por usar podemos entender servirse del bien. Usa el automvil quien se traslada
con l de un lugar a otro, usa el inmueble quien vive en ella, quien dispone el
bien inmueble, quien asume la actividad de propietario 1. Por disfrutar podemos
entender el disfrutar del bien inmueble econmicamente. Disponer es prescindir
del bien, hipotecarlo, venderlo, etc. En cualquier caso, el propietario est
facultado, mediante la accin reivindicatoria a recuperar el bien de quien lo
posee ilegtimamente.
Por otro lado, partiendo del art. 949 del CC podemos afirmar que nuestro
sistema es mero declarativo ms no constitutivo como el alemn, ya el maestro y
padre de nuestro Cdigo Civil Len Barandiarn seala lo siguiente respecto al
sistema de transferencia de bienes inmuebles sin notarios, sin abogados, sin
clima propicio para imponer el requisito de la inscripcin con carcter de
ineluctable obligatoriedad. Es decir que en nuestro actual sistema civil con el
solo hecho de transferir el bien hace propietario al adquirente sin necesidad de
inscribir dicha propiedad en el Registro Pblico.
Actualmente dicho sistema declarativo ha venido siendo duramente criticado por
los extremistas sealando que es momento de cambiarlo por uno constitutivo,
igual al alemn, donde se tiene que inscribir necesariamente en el registro para
que su derecho pueda surtir todos sus efectos jurdicos y ser reconocido como
propietario y poder ser oponible frente a terceros. Somos de la idea de que aquel
cambio no es la solucin, nuestro actual sistema registral ha sido muy vulnerado
por los falsificadores, realizando ventas sin voluntad de sus legtimos
propietarios que confiando en los registros pblicos han visto igualmente
vulnerados sus derechos legtimamente adquiridos, frente a esto Sunarp el ente
que tiene que dar seguridad patrimonial de la sociedad ha implementado
mtodos como alerta registral y cierre de partidas, demostrando que la
seguridad que pregonan no es tal.
3. La posesin como elemento de hecho de la propiedad en el Cdigo Civil
peruano de 1984
El artculo 896 del CC seala lo siguiente:
La posesin es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la
propiedad.

1 AVEDAO VALDEZ, Jorge, Cdigo Civil Comentado, Tomo V, Derechos Reales. Pg.
148.

Para Savigny la posesin busca proscribir la violencia entre privados que

debaten sobre el derecho a poseer los bienes, por ello hay que proteger a quien
tiene los bienes en su poder mientras los jueces resuelven sobre el mejor
derecho. Segn Thinbaut la posesin es el respaldo a la permanencia del
estado de cosas, hasta que no se den motivos determinantes para alterarlas.
Para Rder y Arehens el fundamento se encuentra en la presuncin de probidad,
segn la cual se debe presumir que toda persona es proba y honrada de modo
que si explota un bien es porque tiene algn derecho sobre l. Por su parte
Gans seala que: la posesin se protege porque es el comienzo de la
propiedad a la que se puede acceder por va de la usucapin. Puchta y Bruns
sealaron que la posesin era la proteccin de la voluntad de la persona que
posee, lo cual a su vez es una manifestacin de su personalidad por tanto la
posesin protege la personalidad del poseedor. Sthal indica que la posesin
debe protegerse de modo distinto a la propiedad porque finalmente se trata de
un comportamiento tendiente a la explotacin patrimonial de los bienes, lo cual
satisface necesidades humanas y ello debe tutelarse. Finalmente Ihering, quien
ha tratado ms extensamente este tema, seala que la posesin es la
exteriorizacin de la propiedad y debe ser protegida porque los propietarios no
siempre pueden probar el dominio2.
Toda persona que usa y disfruta un bien es poseedor. La posesin tiene una
enorme importancia porque es el contenido de muchos derechos reales. El
propietario adquiere un bien inmueble con la lgica finalidad de usarlo y al
mismo tiempo aprovechar las ventajas del mismo. Nuestro Cdigo Civil le brinda
una peculiar importancia a la posesin pues con el transcurso de aquella una
persona se puede convertir en legtimo propietario, esto mediante la figura de la
prescripcin adquisitiva de dominio.
El artculo 905 del Cdigo se refiere a la posesin inmediata y a la posesin
mediata. La primera corresponde al que posee en virtud de un ttulo temporal
(por ejemplo el aparente usufructuario) y la segunda al que confiri el ttulo (por
ejemplo el aparente propietario). El poseedor inmediato ser tal si ejerce de
hecho la conducta que permite apreciarlo como un usufructuario (siguiendo el
ejemplo) y no hay duda que es fcil identificar a una persona en dicha actitud,
pero qu ejercicio de hecho apreciable con facilidad realiza el poseedor
mediato? En el esfuerzo por aplicar de modo literal la definicin de posesin y
justificar la calificacin posesoria en favor del mediato, se han ensayado
diversas respuestas. Por ejemplo se ha dicho que el mediato ejerce de hecho el
atributo de la disposicin, o que ejerce el disfrute pues eventualmente percibe
rentas del usufructuario3.

2 DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio, Sistema de Derecho Civil, vol. III (Derecho
de Cosas, Derecho Inmobiliario y Registral), 3 ed. revisada y puesta al da, Madrid:
Tecnos, 1987, p. 101.
3 MEJORADA CHAUCA, Martn, La Posesin en el Cdigo Civil Peruano, en Derecho
& Sociedad, N 40, Lima: 2013, pp. 251-256. Recuperado de: <http://bit.ly/1WGqwfk>.

Puede segn esto la posesin representar la propiedad? S, porque es la

propiedad en su estado normal. La posesin es la exterioridad, la visibilidad de
la propiedad. Estadsticamente hablando, esta exterioridad coincide con la
propiedad real en la infinita mayora de los casos. Por lo regular el poseedor es
al mismo tiempo el propietario. Podemos pues designar al poseedor como el
propietario presunto4.
El profesor alemn Rudolf Ihering seala lo siguiente: Si para ser protegido
como poseedor basta demostrar la posesin, esta proteccin aprovecha lo
mismo al propietario que al no propietario. La proteccin posesoria, establecida
para el propietario, beneficia de este modo a una persona para quien no se ha
instituido. Tal consecuencia es absolutamente inevitable. El Derecho debe
aceptarla por encima de todo, para alcanzar su fin de facilitar la prueba de la
propiedad5.
4. Propietario no inscrito vs. doble venta
A es propietario de un bien inmueble que goza de publicidad registral. A decide
vender dicho inmueble a B, se emite la correspondiente escritura pblica pero B
no ingresa dicho documento a registros y no inscribe pero toma posesin del
bien que es de su propiedad, hace vida de propiedad, cambia los datos en la
municipalidad, igualmente con los servicios de luz y agua, ejerce efectivamente
su derecho de propiedad.
Tiempo despus A quien an aparece como propietario registral (aparente) se
percata de aquello y con el nimo de defraudar a B realiza una segunda venta a
C quien inscribe su propiedad pero este nuevo comprador C nunca visit el
inmueble que compr, no tuvo la diligencia de acercarse a verificar si
efectivamente lo que le estaban vendiendo era lo que estaba comprando,
simplemente se dej llevar por lo que deca el registro, compr y registr.
Posteriormente C sin haber ido, ni requerido de forma alguna el inmueble,
demanda por reivindicacin contra B aduciendo que ha adquirido de buena fe y
en base al registro por lo tanto solicita la inmediata entrega del bien inmueble.
Este tipo de casos son los ms comunes en los pasillos del Poder Judicial.
El art. 2014 del CC seala lo siguiente:
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una
vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda, cancele o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los
ttulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no
se pruebe que conoca la inexactitud del registro (cursivas nuestras).

4 MEJORADA CHAUCA, Martn, Homenaje a Jorge Avendao, Tomo I, Primera edicin,

junio de 2004, pg. 114.
5 IHERING, Rudolf. Tres estudios jurdicos. Buenos Aires: Bibliografa Omeba, 1960,
pp. 114 y 116.

El art. 2022 seala lo siguiente:

Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con
anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplican las disposiciones del derecho comn. (El segundo prrafo ha
sido utilizado para hacer prevalecer el derecho de propiedad vs. el embargo inscrito
segn el VII Pleno Casatorio Civil, unificando jurisprudencia luego de tremenda
patinada en casaciones con iguales hechos y diferentes resultados).

Pero que entendemos por buena fe? Segn Manuel Ossorio buena fe significa:
Convencimiento, en quien realiza un acto o hecho jurdico, de que ste es
verdadero, lcito y justo. El concepto tiene extraordinaria importancia en materia
contractual y de derechos reales (propiedad, posesin, servidumbre, etc.) as como
tambin en materia de prescripcin (V. justo ttulo)6.

Igualmente nos preguntamos Qu entendemos por diligencia? El mismo autor

Manuel Ossorio seala lo siguiente:
Voz con mltiples y capitales significados jurdicos: cuidado, celo, solicitud, esmero,
desvelo en la ejecucin de alguna cosa, en el desempeo de una funcin, en la
relacin con otra persona7.
El maestro Fernando de Trazegnies sobre la buena fe seala lo siguiente:
La buena fe no puede consistir en la inocencia del ingenuo o del negligente. Si esa
persona que alega buena fe no conoci el hecho irregular que se encontraba detrs
de la situacin a pesar de que cualquier persona razonable se hubiera dado cuenta
de que tras las cortinas exista gato encerrado que maullaba su irregularidad, no
estamos ante una situacin de buena fe sino de necedad 8

En esa lnea Martn Mejorada seala lo siguiente:

La posesin es un derecho que se configura por los comportamientos que se aprecian
en el mismo bien y que avisan sobre alguna titularidad en ejercicio (artculo 896 del
Cdigo Civil). El derecho de posesin se sustenta en que si alguien est en control de un
predio es porque usualmente tiene derecho sobre l. Por esta razn la posesin genera
la presuncin de propiedad a favor del ocupante (artculo 912 del Cdigo Civil).
En tal sentido, si el fraude se comete sobre inmuebles que estn posedos por sus
verdaderos dueos o por poseedores legtimos, difcilmente el tercero adquirente podr
alegar que tena buena fe, ya que una diligencia mnima lo obligaba a investigar la
posesin y ah se habra dado cuenta que el ofertante (seguramente un delincuente) no
est en control material del predio y que no guarda relacin alguna con el tenedor. El
interesado en adquirir el bien tendra que haber preguntado al poseedor quin es usted
y qu vnculo tiene con el vendedor? Sin estas preguntas, o sin respuestas satisfactorias,
difcilmente se podra decir que hay buena fe. El poder de la posesin es tal que no
requiere inscripcin para romper la buena fe del adquirente, ni siquiera requiere
expresarse en documento alguno. Basta que del mismo predio se observe la presencia

6 OSSORIO, Manuel, Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales, 29 ed., p.

139.
7 Ibid., p. 347.
8 DE TRAZEGNIES GRANDA, Fernando, Desacralizando la buena fe en el derecho.

de alguien distinto al enajenante, o que no guarde relacin con este para que el tercero
pierda amparo y la propiedad permanezca en su lugar9.

En ese sentido, consideramos que dicha buena fe tiene que ser amparada
siempre y cuando el tercero adquirente haya actuado con diligencia debida como
lo hara toda persona consciente y sin nimo de afectar derechos. Un comprador
diligente no solo debe basarse en lo que diga registros, es mucho ms fcil,
econmico y real que si una persona est interesada en adquirir un bien
inmueble lo primero que tendr que hacer es solicitar al vendedor inspeccionar
el bien ofertado, conocerlo, saber qu cosa estoy comprando, y si despus de
aquello me doy cuenta de que existe otra persona que alega derechos de
propiedad sobre dicho inmueble pues lgicamente evitar perder dinero de
buena fe. Podemos ejemplificarlo de la siguiente manera, cuando una persona
quiere adquirir un bien mueble un auto usado lo primero que hace es observar
el auto, ver sus caractersticas, sus defectos y si es posible contratar un experto
y solicitar su opinin respecto a lo que voy a comprar, una vez satisfecho an y
solo an nos fijamos en lo que diga el registro respecto al propietario y ah
podemos apreciar si el que est ofertando dicho mueble es quien aparece con
facultades para vender.
Como dice el Dr. Mejorada nos encontramos en un barrio peligroso y como el
derecho es mutable, cambiante, la gente, la sociedad tambin lo es y no
podemos de buena fe creer que nuestra sociedad es una de inocentes.
En ese sentido podemos mencionar la siguiente jurisprudencia argentina:
La buena fe puede ser determinada, directamente, con referencia al
conocimiento mismo por el tercer adquirente de la razn o causa que
obsta la legitimidad de la transmisin en el momento de perfeccin del
negocio adquisitivo, de forma que pierde la proteccin otorgada. La carga
tica de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra en el
sentido negativo que presenta la extensin conceptual de la buena fe, es
decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido
salir del error o desconocimiento de la situacin y conocer la discordancia
existente entre la informacin registral y la realidad dominical de que se
trate. La carga bsica de la diligencia exigible al adquirente no puede
medirse con relacin a cualquier posesin o indicio de la misma que se
hubiera podido conocer, sino solo a una situacin posesoria clara y
manifiesta que se ejercite en concepto de dueo y que contradiga o
ponga en seria duda la exactitud de la informacin registral, con relacin
al derecho inscrito (STS de 11 de julio de 2012 nm. 454/2012)10

9 MEJORADA CHAUCA, Martn, La posesin en un barrio peligroso, en La Ley, 4 de

diciembre de 2015. Recuperado de <http://bit.ly/1UwMkKq>.
10 Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, 19 de mayo de 2015 (sentencia nmero
144/2015). Proteccin del tercero adquirente de buena fe en supuestos de doble
inmatriculacin de una misma finca.

Volviendo al ejemplo inicial, consideramos que si aquella persona C quien alega

ser propietaria de buena fe, antes de adquirir el bien inmueble, siendo diligente
tendra que haber solicitado al vendedor aparente que le muestre el inmueble
que ofertaba as se hubiera podido dar cuenta de que en dicho bien exista una
persona que si ciertamente no apareca en el registro, si posea el bien inmueble
y alega derechos de propiedad con escritura pblica legal. En ese sentido, hay
que saber que el actuar de las personas de buena fe en nuestra sociedad
siempre es diligente, siempre es desconfiada por la misma razn de que
estamos en una sociedad de riesgos, donde los estafadores estn prcticamente
al asecho. La posesin es la solucin a estos problemas. Ahora si el comprador
no inscribe y tampoco hace ejercicio de posesin y otro adquiere por lo que dice
el registro y porque cuando se aperson al bien inmueble efectivamente estaba
vaco y el propietario registral aparente- tena la posesin del bien, a este
propietario no inscrito solo le quedar, como se dice coloquialmente, ir a llorar al
ro. En definitiva, parece evidente, y, en ello, es unnime la doctrina, que
la buena fe constituye una regla de conducta a la que ha de adaptarse el
comportamiento jurdico de los hombres11.
5. Propietario no inscrito vs. embargo inscrito
Este tema ha sido bastante criticado, principalmente, porque nuestro tribunal
supremo ha tenido muchas veces posiciones contrarias, y lo que era ms
preocupante, posiciones contrarias con hechos idnticos.
Las casaciones que han motivado a que se emita el VII Pleno Casatorio Civil
han sido la Casacin N 5135-2009-Callao de fecha 06 de marzo del 2014 y la
Casacin N 3014-2013-Lima de fecha 15 de mayo del 2014.
La Casacin N. 5135-2009-Callao de fecha 06 de marzo del 2014 afirma lo
siguiente en su fundamento:
10.4. () En el proceso en debate, la controversia gira en torno a determinar qu
derecho debe favorecerse: el del propietario que tiene documento no inscrito aunque
con fecha cierta o el del acreedor que tiene embargo inscrito registralmente.
10.11. () Por consiguiente, cuando se susciten controversias como las aqu
presentadas, la solucin la otorga los datos que brinda los Registros Pblicos, de no
ser as se resquebrajara la propia razn de ser de esta institucin, los mandatos
judiciales podran ser enervados fcilmente y se propiciara el fraude procesal en
detrimento de quien quiso cautelar su derecho debidamente. Es, por lo tanto, el
principio de publicidad material, el principio de legitimacin y el principio de prioridad
registral a los que hay que acudir para solucionar estos conflictos ()
10.12. En ese orden de ideas, cuando el embargo se encuentra inscrito, no tiene por
qu perjudicarse al diligente que se vale de los principios de publicidad y legitimacin
registrales para cautelar su acreencia, esto es la parte que es acuciosa en el cobro
de su crdito y se asiste de los datos que le proporcionan los Registros Pblicos no
puede ser preterida para favorecer al negligente titular de un derecho real que no
supo cautelarlo (entindase inscribirlo). Dicha casacin fue suscrita por los Vocales
Supremos Ss. Almenara Bryson, Tello Gilardi, Rodrguez Chvez, Cunya Celi,
Caldern Puertas.

11 DE LOS MOZOS, Jos Luis, El Principio de la buena fe, Barcelona, 1965, p. 40

Principalmente podemos sealar que esta sentencia casatoria usa el trmino

diligente y las relaciona con el derecho de publicidad y legitimacin para
amparar el derecho del embargo inscrito vs. la propiedad, razonamiento
criticable que no compartimos porque vaca de contenido al artculo 70 12 de la
Constitucin Poltica del Estado que protege inexorablemente a la propiedad, as
como tambin, vaca de contenido al sistema declarativo del cual se basa
nuestro ordenamiento jurdico que como ya sabemos no es necesario acceder al
registro para gozar de la propiedad de los bienes adquiridos.
Por otro lado mediante Casacin N. 3014-2013-Lima emitida con fecha 15 de
mayo del 2014, la misma Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia
afirmaba que en virtud de la buena fe registral, la empresa accionante adquiri
el bien inmueble sin embargo inscrito, por lo que no cabe que tal derecho
personal le sea opuesto a su derecho de propiedad.
Finalmente este problema ha sido resuelto con sentencia del VII Pleno Casatorio
(Casacin N. 3671-2014-Lima). La referida sentencia ha declarado que
constituyen precedente judicial vinculante las siguientes reglas:
1. En los procesos de tercera de propiedad que involucren bienes inscritos, debe
considerarse, de conformidad con lo dispuesto en la segunda parte del artculo 2022 del
Cdigo Civil, en concordancia con los artculos 949 y 1219 inciso 1 o del mismo cuerpo
legal, que el derecho de propiedad del tercerista es oponible al derecho del acreedor
embargante, siempre que dicho derecho real quede acreditado mediante documento de
fecha cierta ms antigua que la inscripcin del embargo respectivo.
2. El Juez de Primera Instancia, de oficio, una vez que sea admitida la demanda, deber
velar por la legalidad de la certificacin de la fecha cierta del documento que presente el
tercerista. Para tal fin, podr oficiar al notario, juez y/o funcionario que haya emitido tal
certificacin, a efectos de que informe sobre la autenticidad o falsedad de la misma.
3. En caso de que el notario, juez o funcionario correspondiente no reconozca la
autenticidad de la certificacin que se le atribuye en el documento presentado por el
tercerista, la demanda deber ser declarada INFUNDADA, debindose expedir las
copias certificadas correspondientes al Ministerio Pblico, para atribuciones 13.

6. Conclusiones
Como breve conclusin se puede sealar que la buena fe en sentido amplio
tiene que ser entendido como un todo, como un sol que ilumina a todo el
derecho, como un principio general del derecho, no solamente para los
contratos, si en general para todo el ordenamiento jurdico. Si bien es cierto que
12 El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armona
con el bien comn y dentro de los lmites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad
sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pblica, declarada
por ley, y previo pago en efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya
compensacin por el eventual perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para
contestar el valor de la propiedad que el Estado haya sealado en el procedimiento
expropiatorio.
13 POZO SNCHEZ, Julio, Sentencia del VII Pleno Casatorio: prevalece la propiedad
no inscrita, en La Ley, 18 de diciembre de 2015. Recuperado de <http://bit.ly/24wiOr0>.

actualmente estamos en una sociedad peligrosa es tambin que al igual que el

derecho, las personas evolucionan y se adaptan a dichos cambios, la diligencia
con la que debe actuar y en lo general actan debe ser tal que protejan no
solo sus intereses, sino los intereses de los dems actuando con buena fe. En
el trfico jurdico de bienes inmuebles la posesin tiene que ser el taln de
Aquiles de los traficantes, falsificadores y estafadores pues verificando dicho
poder de hecho regulado por nuestro Cdigo Civil se podr hablar claramente de
buena fe, no solamente actuando guiados como corderos por lo que diga el
registro, no solamente por lo que digan los ttulos archivados, sino por lo que
diga la realidad fsica. Si actas con buena fe tienes que actuar con diligencia, si
actas con diligencia no sers estafado por tu buena fe. De igual forma el autor
considera innecesaria la modificatoria por la Ley N. 30313 respecto al anlisis
de los ttulos archivados, inservible norma que solo aumentar los costos de
transferencia, la solucin es simple y es que cuando se acta de buena fe todo
es correcto, por lo que dicho extremo del artculo 2014 debe ser eliminado.
7. Referencia bibliogrfica
AVEDAO VALDEZ, Jorge, Cdigo Civil Comentado, Tomo V, Derechos Reales. p. 148.
DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio, Sistema de Derecho Civil, vol. III (Derecho de Cosas,
Derecho Inmobiliario y Registral), 3 ed. revisada y puesta al da, Madrid: Tecnos, 1987, p. 101.
MEJORADA CHAUCA, Martn, La Posesin en el Cdigo Civil Peruano, en Derecho &
Sociedad, N 40, Lima: 2013, pp. 251-256. Recuperado de: <http://bit.ly/1WGqwfk>.
MEJORADA CHAUCA, Martn, Homenaje a Jorge Avendao, Tomo I, Primera edicin, junio de
2004, pg. 114.
IHERING, Rudolf. Tres estudios jurdicos. Buenos Aires: Bibliografa Omeba, 1960, pp. 114 y 116.
OSSORIO, Manuel, Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales, 29 ed., p. 139.
Ibid., p. 347.
DE TRAZEIGNES GRANDA, Fernando, Desacralizando la buena fe en el derecho.
MEJORADA CHAUCA, Martn, La posesin en un barrio peligroso, en La Ley, 4 de diciembre
de 2015. Recuperado de <http://bit.ly/1UwMkKq>.
Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, 19 de mayo de 2015 (sentencia nmero 144/2015).
DE LOS MOZOS, Jos Luis, El Principio de la buena fe, Barcelona, 1965, p. 40
POZO SNCHEZ, Julio, Sentencia del VII Pleno Casatorio: prevalece la propiedad no inscrita,
en La Ley, 18 de diciembre de 2015. Recuperado de <http://bit.ly/24wiOr0>.