SECCIN 2: BORRADORES DE NORMAS Y REGULACIONES A IMPLEMENTAR

A continuacin se presentan modificaciones concretas a los textos de normas legales,

previamente identificadas y priorizadas en el Informe de Propuestas y Recomendaciones.
1. Propuesta de modificacin a los artculos referidos a las clases de bienes
establecidas por el cdigo civil:
Artculo 885.- Los bienes regulados por este Libro V son de dos clases: registrados y no
registrados.
Son bienes registrados aquellos que son susceptibles de ser anotados en un registro
pblico, de modo que puedan ser perfectamente identificados.
Los bienes no registrados son todos aquellos que no se encuentran anotados en registro
alguno, independientemente de su naturaleza.
Tratndose de bienes registrados, su registro tiene los efectos de constituir derechos reales
sobre l, as como modificarlos o extinguirlos. En el caso de los bienes no registrados, los
derechos reales se constituyen por la tradicin.
Las disposiciones de este artculo no enervan los efectos de los artculos 660, 900 y 950 de
este Cdigo Civil.
Artculo 911.- La posesin precaria es la que se ejerce sin ttulo alguno o cuando el que
tena ha fenecido. El poseedor precario no puede transferir bajo ningn ttulo la posesin y
si no hiciera sta ser acto nulo.
Artculo 912.- El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario.
Esta presuncin no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco
puede oponerse al propietario.
Quien transfiere posesin sin tener derecho a ello, es personal y civilmente responsable por
los daos que causare.
Artculo 948.- Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de un bien
no registrado, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de facultad
para hacerlo. Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con
infraccin de la ley penal.
2. La adecuada aplicacin del proceso de ejecucin de garantas.
Respecto al adecuado cumplimiento del artculo 722 del Cdigo de Procedimientos
Civiles, la Sala Plena de la Corte Suprema podra debatir una recomendacin a las Salas y
juzgados que precise:
En los casos de ejecucin de garantas, las Salas y Juzgados no admitirn a trmite a las
contradicciones que se presenten, si es que la demanda se encuentra recaudada con
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instrumento que acredite que la garanta se encuentra adecuadamente registrada, lo que

deber acreditarse con la constancia respectiva emitida por la oficina registral
correspondiente o cuando la demanda se encuentre respaldada por instrumento pblico.
En caso que el demandado alegue que su obligacin ha sido cancelada, devenido en
inexigible, quedado extinguida o ha prescrito, las Salas y Juzgados no admitirn a trmite,
bajo responsabilidad, los escritos que no se encuentren acompaados de documentos que
acrediten fehacientemente el dicho.
Por tratarse de un proceso de ejecucin de garantas, si de la apreciacin de los documentos
presentados no quedara acreditado fehacientemente el dicho del demandado, las Salas y
Juzgados darn por absuelto el trmite y se resolver ordenando el remate, dejando a salvo
el derecho del demandado para hacer valer su pretendido mejor derecho en el proceso
correspondiente, sin que ello pueda de modo alguno paralizar el proceso de ejecucin de
garantas.
3. Modificaciones a la ley n 27157, ley de regularizacin de edificaciones, del
procedimiento para la declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
LEY
Artculo 1.- Modifquese los artculos de la Ley 27157 que a continuacin se indican,
cuyos textos sern los siguientes:
Artculo 1.- La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la
titulacin de edificaciones o unidades inmobiliarias, as como para la tramitacin de la
declaratoria de fbrica y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden
bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
Artculo 5.- De la funcin notarial
5.1. El Notario, adems de lo estipulado en el artculo precedente, actuar de conformidad
con lo establecido por el artculo 25 de esta Ley, para los fines de la legalizacin,
certificacin y verificacin de la documentacin que se adjunta al formulario registral, bajo
responsabilidad.
5.2. En casos de oposicin de terceros, el proceso debe seguirse ante el Poder Judicial, en
la instancia contencioso administrativa, contra lo resuelto por la Municipalidad Distrital, en
concordancia con lo que establece el artculo 6 de esta Ley.
Artculo 6.- Del inicio del proceso.
Cuando el terreno donde se encuentra la edificacin se encuentra registrado.
6.1. El o la mayora de los propietarios presentarn al registrador el Formulario Registral,
el que deber contener con claridad los datos relativos a la edificacin, su ubicacin, los
detalles sobre el terreno sobre el cual se ha construido, el nmero y rea de las de unidades

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inmobiliarias en que se divide, los espacios comunes y en general todos los datos que se
consideren necesarios para la identificacin e independizacin de cada departamento.
6.2. Las Municipalidades Distritales debern verificar los datos proporcionados de
acuerdo con el numeral anterior, debiendo cobrar por tal servicio slo el costo que el
mismo represente. COFOPRI podr celebrar convenios con las Municipalidades del pas a
efectos de brindar su cooperacin, la que ser brindada acorde con las atribuciones que le
son propias de acuerdo a ley.
6.3. El registrador, luego de calificar los ttulos presentados, mandar a publicar en el
diario oficial El Peruano y en uno de mayor circulacin del lugar en donde el inmueble se
ubica, de manera resumida, el contenido y los datos que se pretenden registrar, para que
cualquier interesado pueda oponerse dentro de los 30 das calendario siguientes de
realizadas ambas publicaciones.
6.4. Vencidos los 30 das a que se refiere el prrafo anterior, el registrador proceder con el
registro solicitado. Si hubieran oposiciones las que debern encontrase debidamente
fundadas, el registrador enviar la solicitud y todos los documentos vinculados a la
Municipalidad que hubiere realizado la verificacin a efectos que esta pueda evaluar la
oposicin. El reglamento de la ley establecer las facultades que a este respecto podr
ejercer una Municipalidad, incluyendo la de actuar como instancia administrativa
dirimente frente a una controversia generada respecto de su verificacin.
Artculo 8.- De la inscripcin cuando el terreno donde se encuentra la edificacin no se
encuentra registrado.
El o la mayora de los propietarios del terreno podrn solicitar el registro del terreno en el
Formulario Registral, acompaando al mismo el ttulo con el que acreditan su derecho.
COFOPRI podr prestar su concurso para ayudar a los propietarios a delimitar su
propiedad o aun a otorgarles el ttulo correspondiente, de acuerdo con las facultades que la
ley le confiere. Verificada la propiedad y sin perjuicio de lo establecido por el artculo
2018 del Cdigo Civil, el registrador procede a inmatricular el terreno a nombre del o de
los propietarios. Posteriormente y de acuerdo con lo indicado por los presentadores de la
solicitud, proceder a registrar la propiedad que a cada uno corresponde siguiendo los
lineamientos que se anotan en los artculos anteriores.
Artculo 9.- De la inscripcin cuando el terreno est registrado.
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en quinta, casa de
copropiedad u otra unidad inmobiliaria con bienes comunes, son de aplicacin las
disposiciones del artculo 6 y 7 de esta Ley, sin perjuicio de las disposiciones siguientes.
Artculo 10.- De la inscripcin cuando el terreno no est registrado
En estos casos sern de aplicacin las mismas disposiciones contenidas en el artculo 8. El
registrado deber cuidar que al momento de inmatricular la totalidad del terreno, se
distinga entre el rea y bienes de propiedad comn y el rea y bienes de propiedad
exclusiva. En el primer caso, se inmatriculan en su calidad de copropiedad y en el
segundo, directamente a nombre del titular del derecho.

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Artculo 14.- De la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria

cuando el terreno est registrado.
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en galera, centro
comercial o campo ferial, cualquier propietario debe presentar el formulario registral, de
acuerdo con lo dispuesto por los artculos 6 y 7 de esta Ley.
Artculo 15.- De la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria
cuando el terreno no est registrado.
En estos casos sern de aplicacin las mismas disposiciones contenidas en los artculos 8
y 10 de esta Ley.
Artculo 17.- De la inscripcin cuando el terreno est registrado.
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria de propiedad
exclusiva cualquier propietario debe presentar el formulario registral, de acuerdo con lo
dispuesto por los artculos 6 y 7 de esta Ley.
Artculo 18.- De la inscripcin del derecho de propiedad cuando el terreno no est
registrado.
En estos casos sern de aplicacin las mismas disposiciones contenidas en los artculos 8
y 10 de esta Ley, en lo pertinente.
Artculo 25.- En todos los casos de regularizacin de edificaciones a que se refiere el
presente ttulo, el o los interesados deben presentar al Registrador un informe tcnico de
verificacin que deber ser preparado por la Municipalidad Distrital; sin embargo, si el
propietario o la mayora de stos lo deciden, tal informe de verificacin podr ser
preparado por ingeniero civil o arquitecto, debiendo buscarse la participacin de un
Notario que actuar conforme lo establece el artculo 5 de esta Ley.
Artculo 27.- De la declaratoria de fbrica
A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la existencia de
cualquier tipo de edificacin, independientemente de la fecha de su construccin, se har
mediante declaracin de su propietario o por accin de la Municipalidad Distrital
correspondiente; sin embargo, no ser condicionante previa a la inscripcin de la
propiedad la de la declaratoria de fbrica.
No obstante, la regularizacin de edificaciones construidas con posterioridad a la vigencia
de la presente Ley, prescindiendo de los procedimientos que aqu se establecen, ser
posible si es que previamente se cancela un monto equivalente al 3% (tres por ciento) del
valor declarado de la obra, que corresponde ser recibido como renta propia por la
Municipalidad respectiva. Tal importe ser cancelado sin que ello implique pago de
moras, multas o intereses.
El valor total declarado no puede ser inferior al que resulte de aplicar los precios unitarios
de construccin vigentes a la fecha de presentacin de la solicitud.

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Artculo 36.- De la regularizacin de edificaciones construidas con anterioridad a la

vigencia de la presente Ley.
Los propietarios de las edificaciones que construidas antes de la vigencia de la presente
Ley y que no cuenten con Declaratoria de Fbrica registrada, podrn regularizar su
situacin, aplicando las disposiciones contenidas en el segundo y tercer prrafo del artculo
27 de esta Ley.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.- Del acogimiento a la regularizacin.
En ningn caso se puede condicionar la inscripcin de la propiedad o de la declaratoria de
fbrica al pago de las obligaciones tributarias que corresponden a ESSALUD o a las
Municipalidades.
Segunda.- Las solicitudes en trmite.Las solicitudes de registro de propiedad o de declaratoria de fbrica en trmite al momento
de entrar en vigencia la presente Ley, se adecuan a sus disposiciones, a solicitud de los
peticionantes. Si no hubiere tal solicitud, continuarn rigindose por las normas vigentes
al momento de su presentacin.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- De la comunicacin a las Municipalidades
En los casos en que intervenga el Notario, corresponde a ste comunicar a la
Municipalidad Distrital correspondiente o a la Provincial, tratndose del mbito del
Cercado, la inscripcin efectuada, para los fines tributarios y catastrales correspondientes.
Cuando haya participado directamente la Municipalidad en la verificacin, corresponde a
sta imponerse de la mencionada informacin.
Artculo 2.- Derguense las disposiciones que se opongan a la presente Ley.
4. Bloqueo registral para cualquier acreedor
LEY
Artculo 1.- Por acuerdo de voluntades entre las partes contratantes, se podr hacer uso del
bloqueo registral para la inscripcin de cualquier acto ante los registros que integran los
Registros Pblicos, siendo de aplicacin, en lo que fuera pertinente lo dispuesto por el
Decreto Ley 18278, ampliatorias y modificatorias.

5. Ejecucin extrajudicial de las hipotecas

LEY
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Artculo 1.- Modifquese el artculo 1097 del Cdigo Civil, cuyo texto ser el siguiente:
Artculo 1097.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de
cualquier obligacin, propia o de un tercero.
La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin,
preferencia y venta judicial o extrajudical del bien hipotecado.
Cuando vence el plazo sin haberse cumplido la obligacin, el acreedor puede proceder a la
venta, en la forma pactada al constituirse la obligacin. En este caso, procede la venta
siempre que el precio que se obtenga no sea inferior al 75% del valor de tasacin comercial
del bien. Si el precio a obtenerse fuera de monto inferior, se deber solicitar la venta por el
Juez en un proceso de ejecucin de garantas.
A falta de pacto, se tramita como proceso de ejecucin de garantas. La oposicin del
deudor slo puede sustentarse en prueba documentada que acredite indubitablemente el
pago..
6. En la calificacin crediticia
Resolucin de la Superintendencia de Banca y Seguros
Artculo 1.- Sin perjuicio de lo establecido por la Resolucin SBS N 572-97 y sus
disposiciones modificatorias, sustitutorias o complementarias, a partir de la vigencia de
esta norma, a solicitud de la empresa, para la clasificacin del deudor considerado como
MES se tendr en consideracin que en el caso que los estados financieros presentados por
el cliente o aquellos elaborados por la empresa conjuntamente con el cliente permitan
conocer indicadores financieros mnimos y la capacidad de pago para el cumplimiento de
la obligacin, a satisfaccin de la Superintendencia, se tomarn los criterios siguientes.
2. clasificacin del deudor de la cartera de crditos mes
2.1 categora normal (0)
El anlisis de flujo de fondos demuestra que el deudor es capaz de atender holgadamente
todos sus compromisos financieros. El deudor:
a) Presenta una situacin financiera lquida, con bajo nivel de endeudamiento patrimonial
y adecuada estructura del mismo en relacin a su capacidad de generar utilidades. El
flujo de fondos no es susceptible de un empeoramiento significativo ante
modificaciones importantes en el comportamiento de las variables tanto propias como
vinculadas con su sector de actividad; y/o
b) Cumple puntualmente con el pago de sus obligaciones, entendindose que ello sucede
cuando el cliente las cancela sin recurrir a nueva financiacin directa o indirecta de la
empresa.
Adicionalmente la empresa del sistema financiero considerar si el deudor:

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a) Presenta informacin que le permita a la empresa tomar opinin sobre la informacin

de las operaciones del cliente en forma permanente; y/o}
b) Cuenta con una direccin que conoce el negocio en el cual se desenvuelve.
2.2 categora con problemas potenciales (1)
El anlisis del flujo de fondos del deudor demuestra que, al momento de realizarse, puede
atender la totalidad de sus compromisos financieros. Sin embargo, existen situaciones que,
de no ser controladas o corregidas oportunamente, podran comprometer la capacidad
futura de pago del deudor. El deudor:
a) Presenta una buena situacin financiera y de rentabilidad, con moderado
endeudamiento patrimonial y adecuado flujo de fondos para el pago de las deudas por
capital e intereses. El flujo de fondos tiende a debilitarse para afrontar los pagos, dado
que es sumamente sensible a modificaciones de variables relevantes; y/o
b) Presenta incumplimientos ocasionales y reducidos.
Adicionalmente la empresa del sistema financiero considerar si el deudor:
a) Presenta informacin que le permita a la empresa tomar opinin sobre la informacin
de las operaciones del deudor en forma permanente. Sin embargo, no proporciona la
informacin de base oportunamente, lo que ocasiona algunos atrasos en su evaluacin;
y/o
b) Cuenta con una direccin que conoce el negocio en el cual se desenvuelve; y/o
c) Es competitivo en su actividad.
2.3 categora deficiente (2)
El anlisis del flujo de fondos del deudor demuestra que tiene problemas para atender
normalmente la totalidad de sus compromisos financieros y que, de no ser corregidos, esos
problemas pueden resultar en una prdida para la empresa del sistema financiero. El
deudor:
a) Presenta un nivel de flujo de fondos que no le permite atender el pago de la totalidad
del capital y de los intereses de las deudas, pudiendo cubrir solamente estos ltimos. La
proyeccin del flujo de fondos no muestra mejora en el tiempo y presenta alta
sensibilidad a modificaciones menores y previsibles de variables significativas,
debilitando an ms sus posibilidades de pago. Tiene escasa capacidad de generar
utilidades; y/o
b) Presenta incumplimientos mayores a 60 das y que no exceden de 120.
Adicionalmente la empresa del sistema financiero considerar si el deudor:
a) Tiene crditos vencidos y/o en cobranza judicial por montos significativos en otras
empresas del sistema; y/o
b) La informacin financiera es desactualizada, dados los incumplimientos o falta de
colaboracin del deudor en la facilitacin de la informacin base; y/o
c) Cuenta con una direccin de poca capacidad y/o experiencia; y/o
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d) Pertenece a un sector de la actividad econmica o ramo de negocios cuya tendencia

futura no es firme; existe la perspectiva de disminucin de ingresos, y la posibilidad de
reduccin en la demanda de los productos; y/o
e) Tiene dificultades para enfrentar la competencia y presenta problemas en su relacin
crediticia con proveedores y clientes.
2.4 categora dudoso (3)
El anlisis del flujo de fondos del deudor demuestra que es altamente improbable que
pueda atender la totalidad de sus compromisos financieros. El deudor:
a) Presenta un flujo de fondos manifiestamente insuficiente, no alcanzando a cubrir ni el
pago de capital ni el pago de intereses; presenta una situacin financiera crtica y muy
alto nivel de endeudamiento, y se encuentra obligado a vender activos de importancia
para la actividad desarrollada y que, materialmente, son de magnitud significativa con
resultados negativos en el negocio; y/o
b) Presenta incumplimientos mayores a 120 das y que no excedan de 180.
Adicionalmente la empresa del sistema financiero considerar si el deudor:
a) Tiene crditos vencidos y en cobranza judicial en la empresa financiera y en otras
empresas del sistema; y/o
b) Tiene un sistema de informacin poco confiable y desactualizado, que impide conocer
la situacin financiera y econmica de la empresa; y/o
c) Cuenta con una direccin inadecuada; y/o
d) Pertenece a un sector de la actividad econmica o ramo de negocios con una tendencia
decreciente, con perspectiva negativa de ingresos y utilidades; y/o
e) Tiene muy serios problemas para enfrentar la competencia.
2.5 categora prdida (4)
Las deudas de deudores incorporados a esta categora se consideran incobrables. Si bien
estos activos podran tener algn valor de recuperacin bajo un cierto conjunto de
circunstancias futuras, su incobrabilidad es evidente al momento del anlisis. El deudor:
a) Presenta un flujo de fondos que no alcanza a cubrir los costos de produccin. Se
encuentra en suspensin de pagos, siendo factible presumir que tambin tendr
dificultades para cumplir eventuales acuerdos de reestructuracin; se encuentra en
estado de insolvencia decretada, o ha pedido su propia quiebra, o est obligado a
vender activos de importancia para la actividad desarrollada, y que, materialmente,
sean de magnitud significativa; y/o
b) Presenta incumplimientos mayores a 180 das.
Adicionalmente la empresa del sistema financiero considerar si el deudor:
a) Ha cesado en su actividad empresarial y sus crditos han ingresado a cobranza judicial;
y/o
b) Carece o no proporciona informacin de base, lo que impide conocer la situacin
financiera y econmica de la empresa; y/o
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c) Cuenta con una direccin inadecuada, control interno nulo; y/o

d) Pertenece a un sector de la actividad econmica o ramo de negocios en extincin, con
graves problemas estructurales, o que est requiriendo una reestructuracin
generalizada; y/o
e) No se halla en condiciones de competir.
7. Alcances de la hipoteca
LEY
Artculo 1.- Sustityase el artculo 1101 del Cdigo Civil con el texto siguiente:
Artculo 1101.- La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado,
a sus accesorios existentes al momento de su constitucin as como a cualquier otro que se
incorpore en el futuro, incluyendo edificaciones, y al importe de las indemnizaciones de
los seguros y de la expropiacin, salvo pacta distinto..
8. Cobertura de la hipoteca
LEY
Artculo 1.- Sustityanse los artculos 1099, inciso 3. y 1107 del Cdigo Civil con el
texto siguiente:
Artculo 1099.3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro
de la propiedad inmueble. Este requisito quedar extendido hasta cubrir toda obligacin
futura o eventual, directa o indirecta del deudor, si as hubiere sido pactado por las partes,
al amparo de ley expresa que as lo permita.
Artculo 1104.- La hipoteca puede garantizar una obligacin futura o eventual. Cuando
por acuerdo de voluntades y en concordancia con lo establecido por el inciso 3. del artculo
1099, las partes convengan en que la hipoteca se extienda a cubrir deuda futura o eventual,
el monto anotado en la escritura de constitucin ser slo referencial.
Artculo 1107.- La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del
seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio. No obstante, si la hipoteca se
hubiere constituido de modo tal que permita que el acreedor quede cubierto por todos los
crditos presentes y futuros o eventuales a cargo de su deudor garantizado con la hipoteca,
sta cubrir a aquel hasta que quede satisfecha la totalidad de la o las obligaciones..

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