MESSWEISE DER GEBUDEHHE AM HANG

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Gemss PBG

Neue Regelung

Attikageschosse drfen die zulssige Prollinie eines hypothetischen Schrgdachs unter 45 nicht durchstossen. Der
Projektierungsspielraum namentlich bei steilen Hanglagen
wird dadurch vor allem an Hanglagen relativ stark eingeschrnkt.

Attikageschosse sollen bergseitig fassadenbndig angeordnet werden knnen, sofern die zulssige Gebudehhe
eingehalten wird. Dies ermglicht namentlich bei steilen
Hanglagen einen grsseren Projektierungsspielraum.

FOLGERUNGEN
Das Ziel des geltenden Attikaverbots in drei Wohnzonen (Art. 38 Abs. 1 BZO) war es seinerzeit, in den Gebieten mit niedriger Dichte Gebude zu vermeiden, die dreigeschossig in Erscheinung treten. Dachgeschosse mit Schrgdchern blieben
aber weiterhin zulssig. Die optimale Nutzung solcher Schrgdachvolumen nach heutigen Wohnbedrfnissen ist mit einer
optischen Belastung der Dachlandschaft durch Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachchenfenster verbunden. Die
Kombination mehrerer Elemente auf demselben Dach ergeben oft gestalterisch unbefriedigende Lsungen. Mit der Aufhebung des Attikaverbots wird der Spielraum fr angemessene Gestaltungslsungen erweitert. Zudem entstehen bessere
Durchblicksmglichkeiten fr Hinterlieger, weil Attikageschosse eine geringere Hhe und Breite aufweisen als Schrgdcher mit ihrem hherliegenden First und ihren seitlichen Dachvorsprngen.
Die Haupteigenschaft der geltenden Attika-Denition (Art. 38 Abs. 2 BZO) liegt darin, dass Attikas abgesehen von Dachaufbauten allseitig von der Fassadenucht zurckgesetzt werden mssen. Aus der Nhe betrachtet kann dies die Hhenentwicklung dmpfen. Aus einer gewissen Distanz sind solche Rcksprnge jedoch kaum wahrnehmbar, namentlich
vom See her. Die Dachlandschaft von Erlenbach ist ohnehin gekennzeichnet durch einen vielfltigen Mix von Schrg- und
Flachdchern. Aus ortsbaulicher Sicht bestehen somit zwischen den drei vorgngig betrachteten Regelungen nur geringe
Unterschiede. Mit einer Lockerung der Attika-Denition kann jedoch ein zustzliches Nutzchenpotential aktiviert und eine
bauliche Verdichtung gefrdert werden.
Der Vergleich der drei betrachteten Regelungen zeigt, dass es im Interesse der Nutzbarkeit und des Gestaltungsspielraumes vertretbar erscheint, Attikageschosse in allen Wohnzonen ausser der Kernzone zuzulassen und die restriktive AttikaDenition zu lockern. Damit wird auch das Anliegen der Attika-Initiative erfllt. Mit der vorgeschlagenen Neufassung von
Art. 38 BZO in Anlehnung an die PBG-Regelung sind keine negativen Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild zu
erwarten, zumal ausser Ksnacht alle Seegemeinden auf Sonderregelungen bei der Attikagestaltung verzichten und ebenfalls die PBG-Regelung anwenden.
BZO-VORSCHLAG
Art. 38 Attikageschosse
1

Attikageschosse sind ausser in der Kernzone in allen Zonen zulssig.

Dachgeschosse ber Flachdchern (Attikageschosse) sind entsprechend den kantonalen Bestimmungen zulssig.

In den 2- und 3-geschossigen Wohnzonen darf das Attikageschoss bergseitig fassadenbndig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite
unter Einbezug des Attikageschosses die zulssige Gebudehhe eingehalten wird und seine Flche nicht grsser wird als die eines Attikageschosses gemss Abs. 2. Das nachtrgliche Erstellen von Schrgdchern auf einem solchen Attikageschoss ist nicht zulssig.

TEILREVISION DER NUTZUNGSPLANUNG

REGELUNG FR ATTIKAGESCHOSSE
AUSGANGSLAGE
Die Gemeinde Erlenbach ist zurzeit daran, ihre Bau- und Zonenordnung (BZO) den aktuellen Gegebenheiten anzupassen.
Die Gemeindeversammlung lehnte am 25. Juni 2012 die Attika-Initiative ab, welche in allen Wohnzonen Attikageschosse zulassen wollte. Sie beschloss im Sinne einer ganzheitlichen Betrachtungsweise, sowohl die Zulssigkeit als auch die
Ausbildung von Attikageschossen im Rahmen der laufenden Teilrevision der Ortsplanung zu prfen. Die Attikaregelung Art.
38 BZO wurde 1995 im Rahmen der damaligen Revision der Nutzungsplanung eingefhrt. Der Zweck dieser in Erlenbach
geltenden Regelung ist es primr, zu vermeiden, dass die Bauten in zweigeschossigen Zonen als dreigeschossige Gebude in Erscheinung treten. Gemss dieser Zielsetzung sollen sich Attikageschosse von den darunterliegenden Vollgeschossen deutlich abheben.
PROBLEMATIK
Mit der geltenden Vorschrift von Art. 38 BZO werden gleich drei subsidire gesetzliche Bestimmungen verschrft:
Attikageschosse sind in den Wohnzonen W2A/20, W2B/20 und W2/25 nicht zulssig
In Abweichung zu 281 Planungs- und Baugesetz (PBG) ist auch an den Gebudeschmalseiten (Giebelfassaden)
eine Rckversetzung vorzusehen
Dachaufbauten sind im Gegensatz zu 292 PBG nur auf einer Gebudelngsseite (Trauffassade) zulssig
Damit wird sowohl die Zulssigkeit als auch die Nutzung von Attikageschossen relativ stark eingeschrnkt. Dies gilt namentlich an steilen Hanglagen oder bei schmalen Grundstcken, wo nur geringe Gebudebreiten mglich sind. Im Zusammenhang mit den heutigen hohen Bodenpreisen und der aktuellen Diskussion zur baulichen Verdichtung soll der hohe
Stellenwert der Gestaltung zugunsten einer besseren Nutzbarkeit zurckgenommen werden.
UNTERSCHIEDLICHE REGELUNGSMGLICHKEITEN
Aufgrund der verschiedenen baurechtlichen Denitionen gibt es in der Praxis sehr unterschiedliche Ausprgungen des
Attikageschosses. Anhand einer Gegenberstellung der Attikageschossregelungen in der BZO der Gemeinde Erlenbach,
im PBG und in der BZO der Stadt Zrich werden die Unterschiede bezglich Nutzbarkeit und Erscheinungsbild auf den
nachfolgenden Seiten aufgezeigt.

REGELUNG GEMSS BZO ERLENBACH

Auf den Gebudeschmalseiten von Flachdachbauten entsteht

bei Ausschpfung der Gebudehhe dank der Rcksprnge
keine bergeschossige Erscheinung. Bei Nicht-Ausschpfung der
Gebudehhe kann eine bergeschossige Erscheinung entstehen,
weil die Rcksprnge des Attikageschosses dann kleiner sind.
Mit der begrenzten Volumetrie und den allseitigen Rcksprngen
ist die Einordnung im Orts- und Quartierbild gut vertrglich, weil
das Attikageschoss den Vollgeschossen deutlich untergeordnet ist.

Die Regelung in der BZO Erlenbach (Art. 38 Abs. 2) ist

infolge der einzuhaltenden seitlichen Rcksprnge und der
Beschrnkung der Dachaufbauten restriktiv.

REGELUNG GEMSS PBG

Eine kompakte kubische Erscheinung der Gebude nach dem

Prinzip aus einem Guss wird erschwert, weil das Attikageschoss
fast immer aufgesetzt wirkt. Namentlich in dichteren Zonen knnte
ein zustzliches Vollgeschoss anstelle eines Attikageschosses
formal klarere Kuben generieren.
Die nutzbare Flche im Attikageschoss und damit auch die effektive Ausntzung steht in einem ungnstigen Verhltnis zu einer
Vollgeschossche ( 55%).
An den Gebudeschmalseiten kann verstrkt eine bergeschossige Erscheinung entstehen, weil die Attikageschosse seitlich keinen
Rcksprung einhalten mssen. Dies gilt besonders, wenn Dachaufbauten in den Gebudeecken angeordnet sind.
Die gestalterischen Auswirkungen sind in der Regel mit dem
Orts- und Quartierbild vertrglich, da auf den Gebudelngsseiten immer Rcksprnge erforderlich sind, die das Attikageschoss
visuell von den Vollgeschossen abheben.
Wird die zulssige Gebudehhe nicht beansprucht, so ist dies
nicht mit einer vergrsserten Attikache kompensierbar.

Die Regelung des PBG ist in den meisten Gemeinden der

Normalfall. Teilweise wird in der Bau- und Zonenordnung
zustzlich die zulssige Gesamtbreite der Dachaufbauten
gelockert oder verschrft.
REGELUNG GEMSS BZO STADT ZRICH

Die nutzbare Flche im Attikageschoss und damit auch die effektive Ausntzung steht infolge der relativ geringen Einschrnkungen
in einem guten Verhltnis zu einer Vollgeschossche ( 60%).

An den Gebudeschmalseiten kann verstrkt eine bergeschossige Erscheinung entstehen, weil die Rcksprnge des Attikageschosses kleiner sind, wenn die Gebudehhe nicht ausgeschpft wird.
Die Auswirkungen auf das Orts- und Quartierbild drften namentlich bei grsseren Gebudebreiten weniger vertrglich sein,
weil die Rcksprnge auf den Gebudelngsseiten im Verhltnis
kleiner sind.
Wird die zulssige Gebudehhe nicht beansprucht, wird dies,
wie bei der geltenden Regelung, nicht mit einer etwas AttikaNutzlfche belohnt.
Bei der Regelung in der BZO Stadt Zrich handelt es sich
um eine Erleichterung der PBG-Regelung mit dem Ziel,
eine bessere Nutzbarkeit der Attikageschosse zu erreichen.

GH: Gebudehhe

Flachdcher sind den Schrgdchern hinsichtlich der Kniestockhhe faktisch gleichgestellt.

Die nutzbare Flche im Attikageschoss und damit auch die effektive Ausntzung steht dank der geringen Einschrnkungen in einem sehr guten Verhltnis zu einer Vollgeschossche ( 70%).