Secretaria Especial de Licenciamentos

Secretaria Municipal de Licenciamento

- SEL

ZEIS no PDE 2014

Lei 16.050
de 31 de julho de 2014

O qu so ?
Zona Especial de Interesse Social - ZEIS

Instrumento de poltica fundiria

Reserva/Destinao de terra para HIS
Para incluso e manuteno da habitao
de interesse social nas reas urbanas dotadas
de infraestrutura, equipamentos sociais,
reas verdes e comrcio, servios e oportunidades
de emprego

Por qu?
Sem regulao da poltica urbana, o mercado imobiliria
"empurra" a populao de menor renda para as periferias,
com prejuzos:
das prprias famlias de baixa renda:
morar "longe de tudo";
tempo gasto no transporte;
falta/precariedade da infraestrutura, etc
da cidade como um todo:
deseconomias na infraestrutura e sistema de transportes;
ocupao de reas inadequadas para urbanizao e/ou
preservao ambiental

Por qu?

Base Legal
Constituio Federal de 1988:
a propriedade deve cumprir sua funo social;
o Plano Diretor estabelece em que condies a propriedade
urbana cumpre a sua funo social
o direito moradia um direito constitucional
Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01)
ZEIS - Instrumento jurdico e poltico da poltica urbana
Lei Federal 11.977/09 - art. 47/V - Definio de ZEIS
parcela de rea urbana instituda pelo Plano Diretor ou definida
por outra lei municipal, destinada predominantemente moradia
de populao de baixa renda e sujeita a regras especficas de
parcelamento, uso e ocupao do solo.

ZEIS em So Paulo
Criadas no PDE de 2002 e ampliadas na Lei 13.885/04
rea (ha)
(640)

Nmeros de permetros:

(517)

TOTAL PDE: 685

TOTAL PRE: 964

ZEIS 1

(90) (147)

(60) (145)

ZEIS 2

ZEIS 3

(18)

(32)

ZEIS 4

Perodo 2004 - 2014

Implementao das ZEIS
identificao dos problemas de regulamentao
(considerando os objetivos das ZEIS:
perda de terrenos para outros usos)
instituio, pelo governo federal, do Programa
Minha Casa Minha Vida
divulgao e reconhecimento/apropriao da importncia
do instrumento pelos movimentos de moradia

ZEIS no PDE de 2014

ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Ampliao significativa da rea de ZEIS

Lei 13.885/04
122 km

ZEIS 1
2

143 km
Lei 16.050/14

7,3 km

ZEIS 2
2

13,8 km

5,9 km

ZEIS 3
2

6,8 km

3,6 km

ZEIS 4

ZEIS 5
2

4,9 km

3,5 km

ZEIS no PDE 2014

Localizao:
apenas na Zona Urbana

ZEIS no PDE de 2014 (art. 44 a 60)

Alterao/aperfeioamento
da normas de licenciamento em ZEIS
1 - Definio de HIS e HMP
2 - Tipos de ZEIS
3 - % de destinao obrigatria de rea construda para HIS e HMP
4 - Incidncia da destinao obrigatria de rea construda para

HIS e HMP
5 - Disciplina de parcelamento, uso e ocupao do solo em ZEIS

6 - Outorga onerosa e incentivos

7 - Disciplina de EHIS e EHMP

Definio de HIS - Alteraes

Lei 13.885/04 - Artigo 2, XXVI

Habitao de Interesse Social HIS aquela destinada a famlias com renda igual ou inferior a 6
salrios mnimos ou com capacidade de pagamento a ser definido, promoo pblica ou
conveniada com o Poder Pblico, com padro de unidade habitacional com um sanitrio, at
uma vaga de garagem e rea til de, no mximo, 50 m2 , com possibilidade de ampliao
quando as famlias beneficiadas estiverem envolvidas diretamente na produo das moradias;

Lei 16.050/14 - Quadro 1

Habitao de Interesse Social HIS aquela destinada ao atendimento habitacional das famlias
de baixa renda, podendo ser de promoo pblica ou privada, tendo no mximo um sanitrio e
uma vaga de garagem, e classificando-se em dois tipos:
a) HIS 1: destinada a famlias com renda familiar mensal de at R$ 2.172,00 ou renda per
capita de at R$ 362,00;
b) HIS 2: destinada a famlias com renda familiar mensal superior a R$ 2.172,00 ou 362,00 per
capita e igual ou inferior a R$ 4.344,00 ou R$ 724,00 per capita.

ZEIS no PDE de 2014 - Alteraes

Definio de HIS
Parmetro

Lei 13.885/04

Lei 16.050/14

rea mxima da
unidade

50 m

no tem

Promoo

pblica ou
conveniada com o
Poder Pblico

pblica ou privada

At 6 SM

HIS 1: at R$ 2.172,00
(3 SM de 2014)
HIS 2: > R$2.172,00 e <
R$ 4.344,00 (6 SM)

Renda familiar dos

beneficirios

Valores em reais a serem atualizados em janeiro pelo IPCA - SM em 2014 = R$ 724,00

Agentes promotores de EHIS: administrao direta e empresas pblicas; associaes ou
cooperativas de moradores, outras entidades e empresas, conveniadas com o Poder Pblico;
empresas ou entidades atuando no mbito de programa habitacional subvencionado pela
Unio, Estado ou Municpio.

Definio de HMP - Alteraes

Lei 13.885/04 - Artigo 2, XXVII

Habitao de Mercado Popular HMP aquela destinada a famlias com renda igual ou inferior
a 16 salrios mnimos ou capacidade de pagamento a ser definida em lei especfica, de
promoo pblica ou privada, com padro de unidade habitacional com at dois sanitrios, at
uma vaga de garagem e rea til de, no mximo, 70m2 (setenta metros quadrados);

Lei 16.050/14 - Quadro 1

Habitao de Mercado Popular HMP aquela destinada ao atendimento habitacional de
famlias cuja renda mensal seja superior a R$ 4.344,00 e igual ou inferior a R$7.240,00 com at
dois sanitrios e at uma vaga de garagem, podendo ser de promoo pblica ou privada;

ZEIS no PDE de 2014 - Alteraes

Definio de HMP
Parmetro

Lei 13.885/04

Lei 16.050/14

rea mxima da
unidade

70 m

no tem

Promoo

pblica ou privada

pblica ou privada

at 16 SM

> R$ 4.344,00 e at
R$ 7.240,00 (10 SM)

Renda familiar dos

beneficirios

Valores em reais a serem atualizados em janeiro pelo IPCA - SM em 2014 = R$ 724,00

Tipos de ZEIS - Alteraes

Tipo de ZEIS

Lei 13.885/04

Lei 16.050/14

ZEIS 1

reas ocupadas por

favelas, loteamentos
e conjuntos

idem

ZEIS 2

lotes e glebas vazios

idem

ZEIS 3

imveis
subutilizados,
encortiados, em
reas com toda
infraestrutura

idem

ZEIS 4

vazios em rea de
proteo ambiental
ou proteo de
mananciais

vazios em rea de
proteo de
mananciais

ZEIS 5

no existe

vazios em reas com

boa infraestrutura

ZEIS no PDE de 2014 - Alteraes

Destinao de rea construda para HIS (%)

Tipo de ZEIS
Lei 13.885/04
Lei 16.050/14
total de rea computvel

total de rea construda

50% p/ HIS
ZEIS 1

30% p/ HMP
20% p/HMP, R ou nR
40% p/ HIS

ZEIS 2 e 3

40% p/ HMP

60% p/ HIS 1 (min)

20% p/ HIS 1 ou HIS 2
20% p/HMP, R ou nR (max)

20% p/HMP, R ou nR
ZEIS 4

70% p/ HIS
30% p/HMP, R ou nR

40% p/ HIS 1 ou HIS 2 (min)

ZEIS 5

no existe

20% p/ HIS1, HIS 2 ou HMP

40% p/ HMP ou R /nR (max)

ZEIS no PDE de 2014 - Alteraes

Incidncia da obrigatoriedade de rea construda para HIS

Tipo de
ZEIS
ZEIS 1

rea do lote
Lei 13.885/04

Lei 16.050/14

> 250 m

> 1000 m

ZEIS 3

> 500 m

> 500 m

ZEIS 4

> 250 m

ZEIS 5

no existe

ZEIS 2

> 1000 m

Situao
Lei 13.885/04

Lei 16.050/14

Art. 136 (vazios;

subutilizados; no
utilizados; ocupados
por favelas, cortios,
conjuntos e
loteamentos
irregulares)

Quando for pedido:

(i) edificao nova
(ii)reforma com
mudana de uso
(iii) reforma que
altere 50% ou mais
da rea construda
existente

ZEIS no PDE de 2014 - Alteraes

Excees destinao obrigatria de rea construda para HIS:
imveis pblicos destinados a equipamentos sociais de
educao, sade, assistncia social, cultura, esportes e lazer,
bem como infraestrutura urbana (igual);
integrantes do Sistema Municipal de reas Protegidas, reas
Verdes e Espaos Livres (igual);
classificados como ZEPEC-BIR, tombados ou que tenham
processo de tombamento aberto pelo rgo competente de
qualquer ente federativo (novo);
os terrenos particulares com rea de at 500 m destinados
instalao de templos religiosos (retirado)

ZEIS no PDE de 2014 - Alteraes

Disciplina de parcelamento, uso e ocupao do
solo em ZEIS
A disciplina de uso do solo das ZEIS prevalece sobre qualquer
outra zona de uso, inclusive nos Eixos
Situaes bsicas para licenciamento:

a) EZEIS: empreendimento com destinao obrigatria de rea

construda para HIS;
b) intervenes sem destinao obrigatria para HIS 1
(pedidos de reforma sem mudana de uso ou reforma que
envolver at 50% de alterao da rea construda existente)

ZEIS no PDE de 2014

Alteraes 5

EZEIS
Ocupao dos lotes

Tipo de
ZEIS

CA mximo

ZEIS 1

2,5 (a)

ZEIS 2
ZEIS 3

4
4 (b)

ZEIS 4
ZEIS 5

2 (c)
4

Outros parmetros
Decreto especfico

Usos
HIS 1, HIS 2, HMP, R e
nR (% do Quadro 4)

disciplina de EHIS

disciplina de EHMP

nR1 e nR2
(Quadro 2i da Lei
13.885/04)

(a) Na ZEIS 1 pode chegar a 4 a critrio do Conselho Gestor da ZEIS e CAEHIS;

(b) Na OU Centro pode chegar a 6; (c) Em mananciais observar leis especficas
Nos EZEIS sero consideradas no computveis as reas destinadas a usos no
residenciais at o limite de 20% da rea computvel destinada a HIS e HMP.

ZEIS no PDE de 2014 - Alteraes

Disciplina de parcelamento, uso e ocupao do solo em ZEIS, sem

destinao obrigatria para HIS

Situaes:
reforma sem mudana de uso; ou
reforma que envolver alterao de at 50% da rea construda existente

Ocupao dos lotes

Quadro 2j da Lei
13.885/04

Usos
HIS 1, HIS 2, HMP, R
e nR
nR1 e nR2
(Quadro 2i da Lei
13.885/04)

Em ZEIS 5 aplicam-se os parmetros da ZEIS 3

ZEIS no PDE de 2014 - Alteraes

Outorga Onerosa
em ZEIS 1, 2, 3, 4 e 5: gratuita para todas as categorias de
uso integrantes de EZEIS
em ZEIS 1, 2, 3 e 4, dentro dos limites de Operaes
Urbanas: gratuita para todas as categorias de uso
integrantes de EZEIS
em outras zonas de uso: gratuita para HIS 1 e HIS 2

ZEIS no PDE de 2014 - Alteraes

Outros Incentivos
A porcentagem de destinao de rea construda para HIS poder
ser atendida em um conjunto de lotes, contguos ou no, desde
que:
I - os lotes estejam localizados em ZEIS, na mesma Subprefeitura;
II - o total de rea construda destinada para HIS 1 e HIS 2 atenda
soma do exigido em cada lote, conforme Quadro 4

No caso de demolio ou reforma de edificao existente,

para a construo de EHIS, EHMP ou EZEIS permitida a
utilizao da taxa de ocupao e do coeficiente de
aproveitamento do edifcio demolido ou reformado, mesmo que
maiores do que os estabelecidos nos quadros da Lei 16.050/14

ZEIS no PDE de 2014 - Outras disposies

As reas demarcadas como ZEIS pelas Lei n 13.885/04 que
no constam dos Mapas 4 e 4A do novo PDE, sero integradas
zona predominante do entorno
Nas ZEIS ou nos EHIS/EHMP em qualquer zona de uso no se
aplicam os estoques de potencial construtivo
Em reas de mananciais prevalece sempre a legislao estadual
especfica, inclusive no se aplicando o gabarito de 9m em ZEIS 4
Em ZEIS 1 e ZEIS 3 ocupadas por moradores de baixa renda sero constitudos
Conselhos Gestores para participar dos planos de urbanizao ou projetos de
interveno a serem executados
A regularizao dos assentamentos dever atender os parmetros
estabelecidos pelo plano de urbanizao ou projetos de interveno aprovados
pelo respectivo Conselho Gestor e pela CAEHIS

Disciplina de EHIS e EHMP

EHIS e EHMP permitidos em toda a Zona Urbana do Municpio,

com exceo das ZER-1 e das ZPI

Os EHIS podem ser permitidos na ZPI mediante parecer favorvel

da CAEHIS

Disciplina de EHIS e EHMP - Fora de ZEIS

EHIS

EHMP
CA

EHIS e EHMP
Gabarito

Eixos (a)

Eixos (b), (c)

2,5

28

Fora dos Eixos (a)

Fora dos Eixos
(b), (c)

2,5

28

1,5

1,25

15

nR1 e nR2
(usos complementares)
Quadro 2C
e Quadro 4 (largura da via) da
Lei n 13.885/04
Quadros 2A, 2B, 2C,
2D (sem limite de rea
computvel), 2E, 2F, 2G e 2 H,
conforme a zona e classificao
do via da Lei n 13.885/04

a) Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana

b) Macrozona de Proteo e Recuperao Ambiental
c) Em rea de proteo de mananciais prevalecem as leis estaduais especficas
Geral: em ZEPEC e ZEPAM licenciamento mediante parecer dos rgos competentes
Nos EHIS e EHMP sero consideradas no computveis as reas destinadas
a usos no residenciais abertos ao pblico ou de uso institucional, quando localizadas
no pavimento trreo, at o limite de 20% da rea computvel destinada a HIS e HMP

Regulamentao

O decreto especfico, com a regulamentao de

ZEIS, EHIS e EHMP
est em elaborao, pela SEL
O novo decreto vai substituir o Decreto n 44.667/04
e suas alteraes e tambm vai tratar do
parcelamento do solo de interesse social