Ilan Chamovitz

Avaliao de imveis

Sumrio
CAPTULO 4 Estudo de Casos.......................................................................................05
Introduo.....................................................................................................................05
4.1 Estudo de Caso 1......................................................................................................05
4.1.1 Descrio do imvel.........................................................................................06
4.1.2 O problema.....................................................................................................07
4.1.3 O mtodo proposto..........................................................................................07
4.1.4 A aplicao do mtodo.....................................................................................08
4.2 Estudo de casos: comportamento do consumidor no mercado imobilirio:
atributos relevantes na compra de imveis no Rio de Janeiro.........................................11
4.2.1 A questo de pesquisa......................................................................................12
4.2.2 Caractersticas de consumidores de imveis........................................................13
Sntese...........................................................................................................................18
Referncias Bibliogrficas.................................................................................................19

03

Captulo 4
Estudo de Casos

Introduo
Sabemos que a avaliao de imveis pode ser aplicada em diversos contextos, como, por exemplo, a venda de imveis, partilha entre irmos, disputas judiciais, estabelecimento de valor de
aluguel. O estudo de casos uma importante ferramenta para a pesquisa e pode facilitar o
aprendizado, na medida em que ilustra a aplicao de pressupostos tericos em casos prticos,
reais. Existem crticas ao uso de casos e tambm defesa por essa utilizao, como ser apresentado mais adiante.
Estudos de casos oferecem algumas caractersticas especficas. Yin (2005, p. 32) descreve o
estudo de caso da seguinte forma:

um estudo emprico;
investiga um fenmeno atual dentro do seu contexto de realidade;
quando as fronteiras entre o fenmeno e o contexto no so claramente definidas;
utiliza vrias fontes de evidncia.
Gill (2008) informa que o estudo de caso empregado para:

explorar certas situaes reais e cujos limites no esto claramente definidos;

descrever a situao do contexto no qual existe alguma pesquisa sendo realizada;
explicar

as variveis causais de determinado fenmeno em situaes complexas, sem

possibilidade de realizar estudos de levantamento de dados.

Estudo de casos tem defensores e tambm sofre crticas. Por exemplo, Gill (2008) apresenta a
falta de rigor metodolgico, a dificuldade de generalizao e a demanda por muito tempo para
a realizao da pesquisa, o que pode determinar resultados inconsistentes.
Por estarmos essencialmente focados em objetivos didticos, aproveitaremos aqui os benefcios
de estudos de casos como forma de ilustrar o contedo aprendido anteriormente e de perceber
que a teoria pode ser aplicada em casos prticos, reais.

4.1 Estudo de Caso 1

Este estudo de caso foi recuperado de uma publicao que gerou uma apresentao no V Seminrio Internacional da Latin American Real Estate Society (Lares), em 2005. O tema central
aborda a situao de uma casa de espetculos localizada no Rio de Janeiro, que compreendia
duas aes renovatrias de aluguel entre 1996 e 2002. O estudo relevante porque adota um
mtodo diferente do mtodo comparativo estudado anteriormente neste curso. O mtodo apresentado nesse caso prope um modelo que se baseia na apropriao do justo valor locatcio

05

Avaliao de imveis

em funo da renda lquida obtida pelo estabelecimento, durante o ano anterior ao trmino do
perodo da locao. (SILVA; BRASILEIRO, 2005, p. 1).

4.1.1 Descrio do imvel

Apresentamos, a seguir, alguns dados para contextualizao do caso:

Nome do empreendimento Caneco

Proprietrio Universidade Federal do Rio de Janeiro
Alugado (na poca) para Mrio Priolli, empresrio
Ramo de atividade Casa de espetculos
Data do estabelecimento do imvel desde 1967
Localizao Zona Sul, rea turstica, com pequena distncia do Po de Acar, da praia
de Copacabana, shopping centers, clubes, escolas, com grande oferta de transporte.

Observao Situao atual (2015): o imvel foi recuperado depois de quatro dcadas sem
receber pagamento de aluguel.
Confira mapa e foto do local:

Botafogo Futebol

Shopping OFF PRICE

Campus Praia
Vermelha
UFRJ
CANECO

Shopping
Rio Sul

Copacabana
MAPA DE SITUAO DO CANECO

Figura 1 Mapa de situao do Caneco.

Fonte: Silva; Brasileiro, 2005.

06 Laureate- International Universities

Figura 2 Caneco (Rio de Janeiro).

Fonte: Wiki Commons, 2015.

4.1.2 O problema
Para as aes renovatrias de aluguel, era necessrio realizar a avaliao do valor do imvel. Na
poca, o perito preparou um laudo a partir do mtodo comparativo e, para isso, usou o imveis
localizados na mesma rea. Ainda seguindo o mtodo comparativo, realizou a homogeneizao
considerando aspectos que tornavam os imveis diferentes: sua localizao, sua rea, se eram
novos ou no, etc.
Um aspecto que no foi considerado para a avaliao do imvel do Caneco foi o ramo de atividade para o qual ele era utilizado. De acordo com o trabalho de Silva e Brasileiro (2005), no
existia imvel em atividade similar na regio e, dessa forma, a comparao com outros imveis
no resultaria em algum valor consistente.
Silva e Brasileiro (2005) apontam que o perito tambm utilizou o mtodo da renda que, segundo
os autores, apresentou valor bem prximo ao apresentado pelo mtodo comparativo. Assim, os
autores descreveram o cenrio proposto para a investigao e proposta de uso de um terceiro
mtodo, que levasse em considerao o ramo de atividade no qual o imvel estava sendo considerado. Os autores justificam, ainda, a adoo dessa viso, citando diversos exemplos, como
o do valor da renovatria de aluguel para a loja de automveis que tem espao para somente
duas vagas, mas que usa a calada para colocar mais oito automveis e que est localizada em
frente a um ponto de nibus, em rua movimentada. Os autores concluem a explicao citando
pontos e empreendimentos no Rio de Janeiro que no tm condies de comparao: restaurante no Aterro do Flamengo, com vista para o Po de Acar, quiosques na praia de Copacabana.
Enfim, segundo os autores, o que vale a possibilidade de ganhos na viso do locatrio e a
possibilidade de se obter lucro com o empreendimento na viso do locador (SILVA; BRASILEIRO,
2005, p.3).

4.1.3 O mtodo proposto

O mtodo descrito por Silva e Brasileiro (2005) foi apresentado em um trabalho do engenheiro
Nelson R. Pereira Alonso, mencionado por Auricchio (1972), e citado como mtodo por participao no faturamento (IBAPE, 2005). Segundo os autores, o mtodo surgiu em 1979, sendo
apresentado em estudos anteriores como mtodo da renda para casos especiais de atividade.
Os autores indicam que esse mtodo poderia ser chamado, tambm, de mtodo da parceria,
07

Avaliao de imveis

uma vez que imveis comerciais e com finalidade especfica, como teatros, cinemas e postos
de combustveis, apresentam grande dificuldade para utilizar os mtodos usuais em processos
judiciais.

NO DEIXE DE LER...
Vrios livros so sugeridos no site da Ibape-SP, como, por exemplo, os seguintes ttulos: Engenharia de avaliaes: uma introduo metodologia cientfica; Avaliaes de
propriedades rurais manual bsico; Imveis urbanos avaliao de aluguis aspectos
prticos e jurdicos. Os materiais esto disponveis no endereo: <http://www.ibape-sp.org.br/publicacoes/Default.aspx>.

VOC O CONHECE?
Eurico Gaspar Dutra (Cuiab, 18 de maio de 1883 Rio de Janeiro, 11 de junho de
1974) foi um militar brasileiro, dcimo sexto presidente do Brasil e nico presidente
oriundo do atual estado do Mato Grosso. Durante o seu governo, foi criada a Fundao da Casa Popular, o primeiro rgo federal brasileiro na rea de moradia com a
finalidade de centralizar a poltica de habitao. Essa fundao tida como precursora
do Banco Nacional da Habitao (BNH), criado em 1964.>

4.1.4 A aplicao do mtodo

Para aplicar o mtodo da parceria, era necessrio conseguir o valor dos resultados financeiros a
partir do imvel. Esse valor no foi obtido pelo perito, porque o Caneco no apresentou os valores solicitados. Segundo Silva e Brasileiro (2005), a sada do perito foi utilizar valores existentes
no balano financeiro de 1996 para sugerir o valor de aluguel. O perito descontou os impostos
da receita anual da bilheteria e aplicou o percentual de 20 e 30%, sugerido por autores para
obter a frequncia mdia da casa. As diferenas apresentaram uma amplitude muito grande,
tornando essa aplicao invivel. O perito acabou por adotar valores estabelecidos no mtodo
comparativo realizado anteriormente e obteve valores mais baixos que os obtidos pelo mtodo
de participao.
Na segunda renovatria, para aluguel de 2002 a 2006, o perito decidiu utilizar dois mtodos,
de forma que pudesse considerar o comportamento do mercado imobilirio. O perito adotou o
mtodo involutivo, que busca obter o custo do bem por meio da apurao da receita total aufervel na venda de todas as unidades de projeto (hipottico ou no) que corresponde ao aproveitamento mximo e, em seguida, considerando a execuo do empreendimento, deduzindo todos
os gastos diretos e indiretos e considerando, tambm, os lucros. Alm desse mtodo, o perito
adotou o mtodo da participao. Silva e Brasileiro (2005, p. 4) focam o artigo no mtodo da
participao, informando apenas que o resultado da adoo do mtodo involutivo foi a proposta
de aluguel no valor de R$ 35.900. Os autores informam, tambm, que, dessa vez, foram obtidos
mais dados fornecidos pelo Caneco.
As variveis utilizadas para o mtodo da participao so:
A = nmero de lugares para o pblico;
08 Laureate- International Universities

B = preo lquido do ingresso (sem impostos);

C = nmero mensal de sesses ou espetculos;
D = taxa mdia de frequncia, verificada nos doze meses que antecedem o ms da avaliao;
E = percentual habitual de lotao mdia;
F = percentual de remunerao do locado/empresrio.
A equao adotada multiplica os valores :
Aluguel = A * B * C * D * E * F, sendo que, se adotado E = 20% e F = 25%, o valor do
aluguel corresponderia a algo em torno de 5% (0,20 * 0,25) do valor do faturamento
com os impostos descontados.

Um grande problema reside na adoo de 20% como percentual de lotao mdia, pois deveria
representar a frequncia real. Alm disso, segundo os autores, seria preciso considerar outras
receitas, como as que advm de publicidade e outros servios, como alimentao. Soma-se a
esses problemas a dificuldade em obter outros dados e controles, apresentados pelos autores no
artigo, como identificar a qualidade dos registros na poca, uma vez que a diferena de tempo
entre o registro (1996) e o laudo (2005) era de nove anos. Ao final, o clculo do aluguel obtido
foi apresentado segundo a equao:
Aluguel mensal = Receita lquida x FR (Fator de remunerao do locador = 0,20),
em que:
RL = Receita Lquida da Bilheteria (RLB) + Receita Lquida de Propaganda (RLP) + Receita Lquida

do Bar e Restaurante (RLR).

A figura a seguir apresenta o clculo proposto por Silva e Brasileiro (2005, p. 6). Note que o
fator de remunerao (25%, na frmula estabelecida como F) no foi includo no clculo e ser
adotado no final.

Receita Lquida da Bilheteria RLB = R$ 58.159,00

RLB = N x P x n x FO, onde:
N = nmero de poltronas para o pblico = 1774 lugares;
P = preo mdio do ingresso (sem impostos) = R$ 20,49;
n = nmero mdio mensal de espetculos = 8;
FO = Fator de Ocupao = 0,20.

Figura 3 Clculo do aluguel da casa de espetculos segundo o mtodo da participao.

Fonte: Silva; Brasileiro, 2013.

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Avaliao de imveis

Os autores fazem a ressalva quanto aos parmetros usados no mtodo, indicando que cabe
aos avaliadores buscarem a proximidade com os dados reais. Por exemplo, a taxa de frequncia
pode ser maior que 0,20 em alguns casos e, ento, os parmetros devem ser alterados pelos
avaliadores ou peritos.

Outras receitas
Alm da RLB, o perito considerou outras receitas, como a RLP (Receita Lquida de Propaganda) e
a RLR (Receita Lquida de Restaurante).
Para a RLP, o perito considerou dados dos anos de 2002, 2003 e 2004 e, tambm, o perodo
utilizado, que correspondia a 4/5. Assim, adotou como receita lquida de propaganda a mdia
das receitas apuradas nos anos de 2002, 2003 e 2004, qual aplicou o fator de 4/5, correspondente aos 4 anos de contrato com garantia de receita em 5 anos de perodo a ser renovado.
A equao ficou assim:
RLP = 4/5 x RLP mdia; RLP mdia = (RLP2002 + RLP2003 + RLP2004) / 3
Os dados considerados esto na Tabela 1:

RECEITAS LQUIDAS DE PROPAGANDA

VALOR

RLP2002 = Receita Lquida Mdia Mensal

Ano 2002

R$ 131.465,23

RLP2003 = Receita Lquida Mdia Mensal

Ano 2003

R$ 129.554,07

RLP2004 = Receita Lquida Mdia Mensal

Ano 2004

R$ 95.578,01

RLP mdia = Receita Lquida Propaganda

Mdia dos trs anos

R$ 118.866,00

RLP=4/5 RLP mdia

R$ 95.093,00

Tabela 1 RLP a partir das receitas lquidas de propaganda, de 2002 a 2004 Caneco.
Fonte: Silva; Brasileiro, 2005.

A receita de restaurante foi obtida com a empresa que explora o bar e restaurante e resultou em
R$ 39.043.
A Receita Lquida Total (RL) foi calculada assim:
RL = RLB + RLP + RLR; RL = 58.159,00 + 95.093,00 + 39.043,00;
Receita Lquida Total = R$ 192.295,00
Lembre-se: a equao de clculo seria:
Aluguel = A * B * C * D * E * F
e que o clculo da bilheteria considerou apenas ABCDE.
Segundo o artigo, o fator F foi reduzido pelo perito para 20% e, aps a adoo da frmula, o
aluguel mensal (AL) resultou em R$ 38.459.
10 Laureate- International Universities

 AM = RL x FR
AM = 192.295,00 x 0,20
AM = R$ 38.459,00
Concluso do estudo de Silva e Brasileiro (2005)
O estudo de caso demonstra fatores utilizados para a avaliao de um imvel com o objetivo de
estabelecer o valor mensal do aluguel. Os autores Silva e Brasileiro (2005, p. 8) lembram que o
valor deve ser otimizado para ambas as partes, tanto locador quanto locatrio:
Quando h super avaliao do imvel para locao o empreendedor acaba por no suportar
os custos da locao e, a, termina por se retirar do imvel. Quando isso acontece, os dois
perdem e novos contratos de locao vo estar atrelados ao histrico do imvel para fins de
locao. Ningum usa um imvel com vistas ao prejuzo.
[...] No h como sobreviver a uma relao onde um inquilino venha a auferir altos lucros
diante de um proprietrio recebendo quantia nfima pela locao, da mesma forma que, um
proprietrio no poder explorar seu inquilino, a ponto de lev-lo a ter dificuldades para
prosseguir no seu negcio.

Segundo os autores, o mtodo da participao busca essa parceria, uma relao mais justa.
Entretanto, fundamental que se obtenham dados com qualidade, o que no acontece.

NS QUEREMOS SABER!
O caso Caneco foi divulgado na mdia? Sim, o caso foi noticiado, ao longo de muito
tempo. Afinal, segundo a mdia, foram dcadas sem pagar o aluguel de um imvel
estabelecido e de propriedade da Universidade Federal do Rio de Janeiro. Saiba mais
sobre o caso, com fotos e reportagem das revistas Veja e Isto , acessando os links:

<http://www.istoe.com.br/reportagens/73263_+SHOW+NAO+PODE+PAR
AR>

<http://veja.abril.com.br/noticia/entretenimento/rio-de-janeiro-pode-ter-ocanecao-de-volta-em-2015/>

4.2 Estudo de casos: comportamento do

consumidor no mercado imobilirio: atributos
relevantes na compra de imveis no Rio de
Janeiro
O estudo a seguir data de 2013 e foi realizado no Rio de Janeiro, a partir da avaliao de
mudanas no mercado imobilirio por conta da chegada da Copa do Mundo, em 2014, e das
expectativas com as Olmpiadas de 2016, associados ao crdito fcil e, segundo os autores, ao
aumento de renda da populao.

11

Avaliao de imveis

O estudo aponta que, por meio de pesquisas de profundidade, podem-se identificar alguns conflitos quando o consumidor no considera o critrio localizao, levando mais em considerao
o espao interno, por exemplo.
A reviso de literatura apresentada no artigo produzido por Silva, Silva e Araujo (2013) mostra
alguns itens interessantes, resumidos a seguir.

Falco

(2009, apud SILVA; SILVA; ARAUJO, 2013) informa que parte das construtoras
decidiu investir no Rio de Janeiro, aumentando a oferta de imveis, mas a oferta continua
ainda abaixo da demanda em diversos pontos da cidade, ocasionando uma das mais
altas valorizaes no pas.

Mendona e Sachsida (2012) associam a intensidade da disparada de preos dos imveis

a uma bolha imobiliria.

Fachel (2012) reportou a queda dos juros que auxilia o aquecimento do mercado.
Tabak

(2012) informou que a Caixa Econmica Federal continuava atuando em seus

programas de financiamento, com emprstimos maiores em 40% em relao ao ano
anterior, incluindo o programa Minha Casa, Minha Vida.

Assim, o trabalho de Silva, Silva e Araujo (2013) complementa outros trabalhos anteriores sobre
avaliao de comportamento de consumidores no segmento imobilirio no Brasil, em Macei
(LIMA, SOUZA; SILVEIRA, 2008) e em Porto Alegre (LEITO, 1998).
Esse crescimento do mercado imobilirio gerou um aumento de 11 mil corretores segundo o
Monitor Mercantil (2011, apud SILVA; SILVA; ARAUJO, 2013).

NS QUEREMOS SABER!
O que laudmio? Laudmio um valor pago Unio quando ocorre a transao
onerosa de um imvel situado em determinados locais ou originariamente pertencentes
Unio, como, por exemplo, terrenos de Marinha. A palavra laudmio tem sido utilizada constantemente para identificar um instituto amplo e complexo, disciplinado por
lei. O artigo Entenda o que laudmio, escrito por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues,
esclarece sobre a cobrana de laudmio. Disponvel em: <http://www.laudemio.com.
br>. Voc tambm pode encontrar mais informao em: <http://www.tudosobrelaudemio.com.br/o-que-e-laudemio/>.

4.2.1 A questo de pesquisa

Para Silva, Silva e Arajo (2013), a partir dessa inflao nos preos dos imveis na ocasio
da divulgao dos eventos esportivos, colocando o Rio de Janeiro na mdia, seria importante
responder seguinte pergunta: quais critrios e atributos de compra de imveis so mais
relevantes para o consumidor na cidade do Rio de Janeiro?

Assim, o trabalho de pesquisa busca identificar elementos que podem auxiliar na soluo dessa
questo.

12 Laureate- International Universities

NS QUEREMOS SABER!
Como funciona o programa Minha Casa Minha Vida? O programa Minha Casa,
Minha Vida um programa divulgado pelo Ministrio das Cidades e Caixa Econmica
Federal que possibilita a aquisio da casa prpria compatibilizando o valor das prestaes com a capacidade de pagamento das famlias. O programa atende a famlias
com rendimento mensal entre 0 (zero) e R$ 5.000,00 e estabelece regras distintas
para as famlias que recebem at R$ 1.600,00 e para aquelas que recebem entre R$
1.600,01 a R$ 3.275,00 e R$ 3.275,01 a R$ 5.000,00 (Decreto n 7.825, de 2012).
Quem pode participar do programa? Pessoas com mais de 18 anos; pessoas que
no possuem casa prpria ou financiamento habitacional em qualquer localidade do
Brasil; pessoas que nunca foram beneficiadas por programas de habitao social do
governo. Acesse o programa do Estado do Rio de Janeiro: <http://www.rio.rj.gov.br/
web/smh/minha-casa-minha-vida>.

Figura 4 Pgina do programa Minha Casa Minha Vida no site da Caixa Econmica Federal
Fonte: Caixa, 2015.

NO DEIXE DE VER...
Seo da revista Exame dedicada ao mercado imobilirio. Apresenta reportagens sobre
preos de imveis no pas e no exterior. Acesse em: <http://exame.abril.com.br/topicos/mercado-imobiliario>.

4.2.2 Caractersticas de consumidores de imveis

O estudo de consumidores faz parte da rea de marketing das empresas. Por meio de instrumentos diversos, como questionrios, entrevistas, explorao da literatura, incluindo jornais, revistas,
comerciais de TV e tambm observao, o pesquisador pode obter informaes bem relevantes
e descobrir a provvel causa para um determinado comportamento ou, ainda, obter alguma
informao que apresente alguma tendncia de mercado.

13

Avaliao de imveis

Na literatura, possvel encontrar vrios trabalhos na rea de avaliao de imveis, especialmente em conferncias associadas percia, engenharia de avaliao ou em eventos promovidos
por entidades da rea imobiliria Cofeci, Creci, associaes de empresas do ramo imobilirio,
construtoras. O foco pode ser o imvel, o ambiente urbano ou rural, o patrimnio pblico ou
algum aspecto ou comportamento do consumidor.
Benazzi e Alvim (2009) apresentam fatores relevantes encontrados na literatura e que influenciam
a deciso de consumidores para a compra de imveis residenciais. A figura a seguir expe os
fatores encontrados:

Acessibilidade do empreendimento

Opes de acabamento

Anncios em jornal, revistas, televiso

Opes de lazer: piscina, sauna, salo de jogos,

salo de festas, cinema, quadra poliesportiva,
recreao infantil, adolescente e adulto em geral

Apresentao do book do empreendimento

Percentual de entrada

Apresentao e disposio do stand de vendas

Percentual de parcelas durante a obra

Coberturas dos prdios entregues

com piscina e/ou churrasqueira

Percentual de sinal

Confiana na estabilidade da economia

Perodo entre lanamento e incio da obra

Confiana no corretor

Placas de sinalizao

Confiana no prazo de entrega da obra

Possibilidade de modificaes de planta

Criao de espaos assinados por grifes

Prazo para entrega da obra

Custo de manuteno do imvel

Preo

Disposio dos cmodos

Preo estimado da condomnio

Distribuio de mala direta, e-mail

marketing, folhetos

Proximidade de comrcio em geral

Formulao do conceito do produto

Proximidade de escolas

Imagem da construtora

Proximidade de favelas

Imagem da Imobiliria

Proximidade do trabalho do possvel comprador

Imagem do incorporador

Qualidade da planta

Localizao do empreendimento

Qualidade do material utilizado

Nmero de vagas de garagem por unidade

Segurana do local

Vagas cobertas ou descobertas

Figura 5 A idealizao do imvel para compra.

Fonte: Shutterstock, 2015, Benazzi; Alvim, 2009.

14 Laureate- International Universities

Silva, Silva e Araujo (2013, p.10) citam caractersticas de consumidores levantadas por Engel et
al. (2000):
1. Reconhecimento da necessidade para comprar/alugar um imvel predominantemente
associada famlia (casamento ou extenso da famlia), seguida por investimento.
2. Consumidores no abrem mo de conhecer os imveis e geralmente procuram uma segunda
opinio, como de um corretor ou amigos.
3. Atributos para a deciso de compra do imvel foram divididos por renda.

3.1 Famlias com renda reduzida priorizam a localizao e a forma

de pagamento, sendo esta ltima mais priorizada do que o prprio preo

3.2 Famlias com renda um pouco maior priorizam o conforto do lar, ventilao e posio do sol

3.3 Atributos considerados como suplementares foram dependncia de empregada e salo de

ginstica e os autoresassociam esta preferncia ao fato do incremento da oferta de academias
e ao fato da reduo de empregadas que dormem no emprego. Como grande parte dos
respondentes considerou todos os atributos como importantes e existe a mudanas e concesses
durante a negociao, os autores sugerem mais estudos.
4. Para a aquisio de imveis, a maioria (53%) afirmou ter requisitado a corretagem, seja
corretagem de empresa, ou mesmo independente.
5. Quanto ps-compra, 27% dos que responderam experimentaram alguma insatisfao com
motivos que variaram entre defeitos no imvel e servios incompletos, com esforo mnimo para
evitar esta situao (LIMA; SOUZA; SILVEIRA, 2008).

Figura 6 Consumidores buscam a segunda opinio de um corretor.

Fonte: Shutterstock, 2015.

Atributos gerados pela experincia pessoal dos entrevistados

O estudo de Benazzi e Alvim (2009) obteve respostas a partir de especialistas e sugere que os
atributos principais utilizados na compra de imveis residenciais foram diferentes dos estudos que
vimos anteriormente. A lista foi considerada representativa pelos especialistas, que ponderaram
que outros atributos estariam includos dentro das categorias indicadas. A lista de atributos, em
ordem de prioridade indicada a partir das respostas ao questionrio, ficou assim (BENAZZI; ALVIM, 2009, p. 12):
1. condies de pagamento;
2. segurana do negcio;

15

Avaliao de imveis

3. segurana do local;
4. localizao;
5. imagem dos agentes promotores;
6. preo do condomnio;
7. material didtico de vendas;
8. vagas de garagem;
9. planta;
10. conceito (concepo temtica).
Em outro estudo de caso, Silva, Silva e Araujo (2013) apresentaram os atributos existentes nos
imveis adquiridos e que compem a figura a seguir:

Apartamento grande e com closet nos

quartos
rea de servio e varanda
Ventilao
Arejado, vista boa, sol da manh
Dois quartos
Distribuio dos cmodos, consevado,
boa vizinhana
Trs quartos no mnimo
Silncio e sol da manh
Boa infraestrutura

Figura 7 Caractersticas utilizadas no estudo.

Fonte: Adaptado de Silva; Silva; Araujo, 2013.

Sobre a concluso do estudo de Silva, Silva e Araujo (2013)

O trabalho de Silva, Silva e Araujo (2013, p. 23-24) leva a diversas concluses, que sero relacionadas na sequncia.
1. O preo como critrio vem sendo substitudo por espao interno do apartamento e a
infraestrutura.
2. Existem novas opes de apartamentos em localidades que apresentam valores mais
acessveis devido demanda ainda baixa.
16 Laureate- International Universities

3. Financiamentos e crdito oferecidos pelo governo e pelos bancos tambm influenciam

essa mudana.
4. Os participantes, em geral, buscam a informao sobre a construtora responsvel pela
construo.
5. Em relao a critrios, aspectos internos do apartamento, como espao interno, tamanho
e sua distribuio prevalecem sobre outros itens externos do apartamento, como
infraestrutura e localizao, incluindo proximidade do comrcio, atividades de lazer,
proximidade com o trabalho e transporte pblico.
Por fim, os autores apresentam que a pesquisa possui limitaes. A pesquisa, porm, importante porque permite conhecer mais os consumidores desse segmento e direcionar os investimentos
no mercado imobilirio.

17

Sntese
Sntese

Os

dois estudos de caso trazidos neste captulo ampliam a viso na rea de avaliao
de imveis, na medida em que oferecem informaes relevantes e que so consideradas
tanto na rea de construo quanto na rea de comercializao de imveis.

primeiro caso mostra que a avaliao para estabelecer o valor de um aluguel pode
considerar os ganhos do locatrio e, consequentemente, procurar garantir os ganhos do
locador. Afinal, nenhum locador quer cobrar um valor alto para um locatrio que no
poder pagar e que implicar gastos com sua sada do imvel. Ou seja, o negcio deve
ser bom para todas as partes. Nesse exemplo, foi apresentado o mtodo da participao.

O segundo exemplo foca os critrios de compra de consumidores. Mostra que se podem

realizar pesquisas com consumidores de imveis para estabelecer a forma como decidem
pelo imvel que vo adquirir.

captulo visou a ampliar a viso sobre a avaliao de imveis, a partir dos casos
apresentados.

18 Laureate- International Universities

Referncias
Bibliogrficas

AURICCHIO, L. Aluguel imobilirio. So Paulo: Pini, 1992.

BENAZZI, J. R. S.; ALVIM, A. C. Um estudo sobre os fatores relevantes para a compra do primeiro imvel residencial na cidade do Rio de Janeiro. In: SIMPSIO DE EXCELNCIA EM GESTO E TECNOLOGIA, 6., Resende, 2009. Anais do VI SEGeT.Organizao: AEDB, Resende,
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20 Laureate- International Universities