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PROJEKTENTWICKLUNG

Part_02
Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Arch. Christoph M. Achammer

SoSe2015

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

PROZESSE
Projektakquisition

Projektkonkretisierung

Initiative
Grundstck

Genehmigungsplan
Grundstckssicherung

Projektidee
Kapital

Kostensicherung
Vorverwertung

Projektidee Initiierung
Basisgrundlagen
Grobkonzeption

Projektfinanzierung
Bauentscheidung
Projektrealisierung

einfache PE Rechnung

Ausfhrungsplanung

Projektentscheidung

Projektmanagement

Projektkonzeption

Baudurchfhrung

Masterplanung Feasibility Study

Vermietung

Grundlagen Ist-Erfassung
Sollkonzept Pflichtenheft
Idealkonzept

Mieterkoordination
Verkauf
Projektbetrieb

Analysen
Realkonzepte

bergabe
Gebudemanagement

Masterplan

Betriebsmanagement

PE Rechnung

Nutzungsmanagement

Investitionsentscheidung

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Projektakquisition
Initiative
> Grundstck
> Projektidee
> Kapital

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Grundstck :: Heart of Europe

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Park City

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Park City

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Projektidee

> Basisgrundlagen
> Grobkonzeption
> einfache PE Rechnung

> Projektentscheidung

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Einfache PE Rechnung
Kosten
- Grundstck

- Bauwerk

m/BRI; m/BGF

- Nebenkosten

- Finanzierung

- GIK Gesamtinvestitionskosten

Erlse
- Mieten

EUR/m/a; % Umsatz

- Verkauf

Mieten/a x Faktor, EUR/m

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Einfache PE Rechnung

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Projektentscheidung

Kriterien
- PE Gewinn
- PE Risiken
- Zeit

- Kosten

- Grund

- Marketing

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Projektkonzeption

Masterplanung
> Grundlagen Ist-Erfassung

> Sollkonzept Pflichtenheft


> Idealkonzept
> Analysen
> Realkonzepte
> Masterplan
> PE Rechnung
> Investitionsentscheidung

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Ist-Erfassung
>

Erheben der standortspezifischen Daten gem den Kriterien mglicher


Anforderungsprofile.

>

Erfassung und Dokumentation der natrlichen und rechtlichen


Beschrnkungen der Bebaubarkeit.

>

Erfassen und Dokumentation der bautechnischen


Rahmenbedingungen bzw. eines allflligen Bestandes.

>

Erfassen und Dokumentation der infrastrukturellen


Rahmenbedingungen in Bezug auf Wasserver- und Entsorgung,
Energieversorgung und Kommunikation.

>

Erfassen und Dokumentation der Rahmenbedingungen bezglich


Verkehrserschlieung, Zugnglichkeit und Stellplatzkonzeption.

>

Beurteilen der grndungstechnischen Manahmen auf Grund der


vorhandenen Unterlagen und Daten.

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Ist-Erfassung
Beispiel: GZSCH Mdling

> Einfhrung Mdling


Mdling geografische Lage
Mdling als Bezirksstadt
Auszge aus der Statistik
Projektgebiet im Kontext zur Stadt
> Rahmenbedingungen Verkehr
Erreichbarkeit
Verkehrssituation Groraum Wien
Verkehrssituation Stadt Mdling
Verkehrssituation Grutschgasse
> Natrl./rechtl. Beschrnkungen der Bebaubarkeit
Rechtl. Grundlagen
Flchenwidmung Projektgebiet Grutschgasse
Besitzstand und Verfgbarkeit

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Ist-Erfassung
Beispiel: GZSCH Mdling

> Bestand
Orientierungsplan Gebudestand
Tabellarische Gebudeerfassung
Bestandsplne
> Infrastrukturelle Rahmenbedingungen
Verzeichnis der zustndigen mter
Plan Infrastruktur/ Wasser Strom, Gas, Kanal, Telekom
> Anforderungsprofile
Handel
Gewerbe
Bildung
Freizeit/Tourismus/Kultur
Wohnen und Soziale Einrichtungen
> Verzeichnis der Unterlagen
> Anhang
Auszug aus Bodengutachten HTL

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Projektgebiet im Stadtkontext

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Rahmenbedingungen Verkehr

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Verfgbarkeit

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Bestand
Fototechnisches Gebude

BGF

NGF

BF

Baujahr

Zustand

506 m

388 m

1924 m

schlecht

BGF
3134 m

NGF
2411 m

BF
Baujahr
1165 m 1920 ?

Kommandogebude

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Zustand
Feuchtigkeit
im KG OGs
in gutem Zustand

Bestand
Vortragssaal

BGF

NGF

BF

Baujahr

Zustand

646 m

497 m

933 m

1965 ?

relativ gut

BGF

NGF

BF

Baujahr

Zustand

1965 ?

Technik Gebude

1755 m

1350 m

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

mittelmig

Bestand
Schiekanal
(unterirdisch)

BGF

NGF

BF

Baujahr

Zustand

430 m

344 m

1965 ?

schlecht

BGF

NGF

BF

Baujahr

Zustand

371 m

285 m

309 m

relativ gut

Garage

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Anordnungsprofil

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Sollkonzept
>

Festlegen der Anforderungen an das Gebude auf Grund des


festgelegten Nutzungskonzeptes.

>

Fhren von Nutzergesprchen und Abstimmung der erhobenen


Anforderungen mit dem Auftraggeber.

>

Einbeziehen und Auswerten von Erfahrungen und vergleichbaren Daten


hnlicher Objekte.

>

Erarbeitung von projektspezifischen Kennziffern.

>

Besichtigung von Vergleichsobjekten im In- und Ausland.

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Ideallayout
>

Formulierung der qualitativen und quantitativen Zielsetzungen fr das


Projekt.

>

Festlegung verschiedener Nutzungskonzepte, gemeinsam mit dem


Auftraggeber, skizzenmige Darstellung und Grobevaluierung hinsichtlich
Kosten und Ertrgen.

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Masterplanung
> Erstellen eines Layouts im Mastab 1:200, 1:500 mit nutzungsgerechter Anordnung
der einzelnen Bereiche unter Bercksichtigung von Nachbarsynergien und
allflligen Erweiterungsmglichkeiten.
> Berechnung und Spezifizierung der geplanten Flchen unter Zugrundelegung der
Vorgabewerte.
> Unterteilung der baulichen und infrastrukturellen Manahmen in einzelne
Baustufen.

> Erarbeitung einer Grobkostenschtzung der einzelnen Baustufen.


> Weiterentwicklung der Ersteinschtzung der Wirtschaftlichkeitsanalyse und der
Bercksichtigung der aktuellen Flchengrobkostenschtzungen, Mietkalkulation auf
aktueller Basis.

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Masterplan :: Beispiel Vajnorska

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Masterplan :: Beispiel Vajnorska

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Masterplan :: Beispiel Vajnorska

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Masterplan :: Beispiel Vajnorska

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Masterplan :: Beispiel Vajnorska

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Masterplan :: Beispiel Vajnorska

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Masterplan :: Beispiel Vajnorska

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

PE Rechnung
Beispiel: GZSCH Mdling
ca. 60 WE

70 Stpl

ca. 60 WE
80 St

B1

B2
E
C3
D2

C1
12 Stpl

IST 30 = 45

D1

C2

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

50 Stpl

PE Rechnung
Beispiel: GZSCH Mdling

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

PE Rechnung
Beispiel: GZSCH Mdling

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Trading Profit

1.000.000,-

Miete p. a.
Einstandsfaktor / statische Rendite
14,24

7,01%
14.240.000,-

Trading Profit
12%

1.708.800, 15.948.800,-

Verkaufspreis
Verkaufsfaktor / statische Rendite

15,95

6,27%

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Net Trading Profit

Trading Profit

1.708.800,-

15%

- PE Fees (Deckungsbeitrag)

650.000,-

- EK Verzinsung

210.000,-

848.000,-

Net Trading Profit

= 5,95% auf Einstand

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

INVESTITIONSENTSCHEID

Projektkonkretisierung
> Genehmigungsplan
> Grundstckssicherung
> Kostensicherung

> Vorverwertung
> Projektfinanzierung
> Bauentscheidung

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Genehmigungsplan
> Flchenwidmung
UVP-Verfahren

> B-Plan

> Baugenehmigung
> Gewerbegenehmigung
> Sondergenehmigung

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Grundstckssicherung
> Kauf
> Option

> Baurecht

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Kostensicherung
ATP-BAUKOSTENGLIEDERUNG:

BAUSTUFE 4

BKG

Kostenschtzung

Kostenbereiche

Nr.

vom: 10.05.00
1000

Grundstck

2000

Aufschlieung

3100

Gebude Rohbau

3200

Gebude - TGA

3300

Gebude Ausbau

4000

Auenanlagen

5000

Ausstattung/Einrichtung

6000

Betriebstechnik

7000

Reserve

8000

Reserve

9000

Nebenkosten 15%

Summe

17.528.400
3.710.000
0
500.000
0
15.335

3.263.060

3000

GEBUDEKOSTEN
Summe

21.238.400

3000 - 5000

HERSTELLUNGSKOSTEN
Summe

21.738.400

2000 - 9000

BAUKOSTEN
Summe

25.016.795

1000 - 9000

GESAMTKOSTEN

25.016.795

HRL mit Schichtenkhlung !!

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Vorverwertung

Belegungsplan / Basement

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Vorverwertung

Belegungsplan / EG

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Vorverwertung

Belegungsplan / 1.OG

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Projektfinanzierung
> Hypothekarfinanzierung
> Eigenkapitalanforderung

> BASEL II
> Mezzaninkapital

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Prfungsfaktoren
>

Prfung der Bonitt des Kreditnehmers

>

Marktanalyse

>

Standortanalyse

>

Baurechtsprfung

>

Untersuchung des Nutzungskonzeptes

>

Ermittlung Beleihungswert / Verkehrswert

>

Wirtschaftlichkeitsberechnung / Szenariotechnik

>

Bewertung der Risiken

>

Zusammenfassende Bewertung

>

Festlegung der Finanzierungsbedingungen

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

BAUENTSCHEIDUNG

Projektrealisierung
> Ausfhrungsplanung
> Projektmanagement
> Baudurchfhrung

> Vermietung
> Mieterkoordination
> Verkauf

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Vermietung
Beispiel: CCL

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Mieterkoordination :: Leistungsbild ATP


A.

Mietereinheit-Layout

A.1. Erstellung der grundstzlichen Lsungsvorschlge zur Abgrenzung der


Grundrisskonfiguration der jeweiligen Mieteinheiten im Mastab 1 : 200
fr die einzelnen Nutzervarianten, nach individueller Flchen- und
Funktionsanforderung durch den Mieter

A.2. Beurteilung der Vorentwrfe der Mieterarchitekten zur design- und


technischen Qualittssicherung des Zentrumsstandards

ausfhrungs-

A.3. Einarbeitung und Abstimmung der gewhlten Variante in die bestehende Planung
im Mastab 1 : 100, zur bergabe an den Mieter-Architekten
A.4. Erarbeitung plus Abstimmung der grundstzlichen Parameter der Technischen
Gebudeausrstung in Abstimmung auf die spezifische, freigegebene
Anforderung des Mieters im Mastab 1 : 100, zur bergabe an den MieterArchitekten
A.5. Allfllige berarbeitung der ffentlichen Flchen bzw. Versorgungsflchen des
Gesamtkonzeptes, resultierend aus spezifischen und freigegebenen
Nutzungskonfigurationen

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Mieterkoordination :: Leistungsbild ATP


B.

Ausbaukoordination

B.1. Koordination und Prfung auf gestalterische und bautechnische Kompatibilitt der
Entwrfe des jeweiligen Mieter-Architekten
B.2. Koordination und Abstimmung der haustechnischen Gesamtanlage auf die dem
gewhlten TGA-Konzept des Mieters adquaten Erfordernisse

C.

Bauaufsicht-Mieterkoordination

C.1. Kontrolle des Mieterausbaus auf bereinstimmung mit den koordinierten


Gesamtstrukturen des Zentrums
C.2. Laufende Kontrolle der vereinbarten Materialien und Qualitt im Allgemeinbereich,
d. h. nicht in der Mietereinheit
C.3. bergeordnete Terminkontrolle des Shopausbaues zur Sicherstellung des
vereinbarten Erffnungstermins

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Mieterkoordination

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Projektbetrieb
> bergabe
> Gebudemanagement

> Betriebsmanagement
> Nutzungsmanagement

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Gebudemanagement

SS 2003

VO Projektentwicklung Univ.-Prof. DI Christoph Achammer