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El contrato de locacin en el Nuevo Cdigo Civil

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Requisitos para la usucapin o
prescripcin adquisitiva de inmuebles
(2989)
En qu consiste una Declaratoria de
Herederos o sucesin y qu se necesita
para iniciarla (1518)
Juicio de escrituracin: la obligacin de
escriturar y cmo pedir su
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Puntos a tener en cuenta al encarar un
Divorcio o Separacin personal (1125)
Contrato de Trabajo a plazo jo:
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El contrato de locacin en el Nuevo Cdigo Civil

El nevo Cdigo Civil que entra en vigencia el 1 de Agosto de 2015 introduce algunas modi caciones al contrato de
locacin respecto a lo establecido en el Cdigo anterior, ley de alquileres y dems leyes complementarias.

Regulacin autnoma de la locacin de cosas

El cdigo, al contrario del anterior, regula de forma autnoma la locacin de cosas muebles e inmuebles, de la locacin
de servicios.
ARTCULO 1187.- De nicin. Hay contrato de locacin si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de
una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Requisito de la forma escrita.

Tanto para la locacin de inmuebles como de muebles se exige la forma escrita. Igualmente la forma est establecidaad
probationem,por lo cual su omisin no acarrea la nulidad del contrato.

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ARTCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locacin de cosa inmueble o mueble registrable, de una
universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

General

Continuadores de la locacin.

Legislacin

Se retoma lo establecido por el art. 9 de la ley 23.091, protegiendo a quienes vivan con el locatario, recibiendo
ostensible trato familiar. Adems de exigir el trato familiar, la nueva regulacin exige un plazo mnimo de un ao
durante el cual hayan cohabitado.
ARTCULO 1190.- Continuador de la locacin. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado
a habitacin, en caso de abandono o fallecimientodel locatario, la locacin puede ser continuada en las mismas
condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del
locatario ostensible trato familiar durante el ao previo al abandono o fallecimiento.
Asimismo, se hace prevalecer el derecho de los continuadores sobre los herederos del locador.

Nulidad de clusulas en contra de personas incapaces y de capacidad restringida.

Se extiende la proteccin que estableca el art. 1504 del Cdigo en proteccin de los menores, a los dems incapaces,
estableciendo la nulidad de las clusulas que impida suingreso o excluya la habitacin de los mismos. Incluso, la
proteccin alcanza espec camente a los casos en que el locador no habite en el inmueble.
ARTCULO 1195.- Habitacin de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la clusula que impide el
ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida
que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representacin del locatario o sublocatario, aunque ste no habite el
inmueble.

Ampliacin del plazo mximo

Se ampla el plazo mximo de la locacin a 20 aos para destino habitacional y a 50 aos para otros destinos (el plazo
establecido por el cdigo anterior es de 10 aos para ambos casos). Es especialmente til esta ampliacin en los casos
de contratos de inmuebles con destino comercial o industrial, permitiendo que el locatario amortice inversiones que
puede haber realizado en el inmueble.

Plazo mnimo del contrato

Otra modi cacin es que se uni ca el plazo mnimo para todos los destinos de locacin de inmuebles, estableciendo un
mnimo legal de dos aos. Este plazo no se aplica a los siguientes casos:
a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitacin de su personal extranjero
diplomtico o consular;
b. habitacin con muebles que se arrienden con nes de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera
los tres meses, se presume que no fue hecho con esos nes;
c. guarda de cosas;
d. exposicin u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mnimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una nalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Obligaciones del locador

Se mantienen las obligaciones del locador:
Entregar la cosa segn lo acordado (o en el estado que sea apta para su destino en defecto de acuerdo.
Conservar la cosa con aptitud para el destino convenido, abonando las reparaciones por daos ocasionados por
su culpa, dependientes, hecho de tercero o caso fortuito.
Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario.

Obligaciones del locatario

El locatario est obligado por su parte a:
No puede variar el destino de la cosa
Conservar la cosa en buen estado, respondiendo por los daos ocasionados por su causa o visitantes ocasionales,
o por incendios no originados en caso fortuito. El cdigo cambia las reglas en cuanto a la responsabilidad del
incendio, ya que la legislacin anterior traa una presuncin iuris tantum de que el incendio era originado en
caso fortuito.
Debe abonar los gastos de mero mantenimiento de la cosa y de conservacin tambin si la cosa es mueble.
Abonar el canon convenido

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Pagar cargas y contribuciones originadas en el destino de la cosa, pero no est obligado a pagar las que gravan
la cosa salvo pacto en contrario.
Restituir la cosa en el estado que la recibi, salvo los deterioros del paso del tiempo y el uso regular.
Entregarle al locador las constancias de los pagos que efectu de impuestos y servicios.

Frustracin del uso de la cosa. Rescisin

Se establece en el art. 1203 que cuando el locatario se vea impedido de usar la cosa o la misma no pueda servir para el
objeto de la convencin, puede pedir la rescisin del contrato, o la cesacin del pago durante el perodo que estuviere
impedido del uso.
Este supuesto se da nicamente en casos que afectan la cosa, por lo cual no comprendera casos como la mudanza del
locatario por cambio de domicilio laboral, u otros casos que no surgen de la cosa.

Eliminacin del vicio redhibitorio por oscurecimiento.

Se elimina la posibilidad de nalizar el contrato o reduccin del precio por construcciones vecinas que reduzcan la luz
del inmueble (situacin que se explicaba a la poca de sancin del cdigo anterior cuando no existan redes elctricas).
nicamente se reserva dicha posibilidad en caso de dolo del locador.

Va ejecutiva para el cobro de alquileres, expensas, impuestos y dems gastos.

Adems de establecer dicha va para el cobro de los alquileres, el cdigo agrega que est prevista para toda otra
prestacin de pago peridico asumida convencionalmente por el locatario. As se aclara cierta discrepancia que haba
en alguna jurisprudencia respecto a la procedencia de la va ejecutiva para estos casos.

Comunicacin previa al juicio de desalojo por falta de pago

El nuevo cdigo mantiene el requisito de la intimacin para proceder al desalojo por falta de pago, establecindolo
nicamente para los contratos con destino habitacional.
El locador deber intimar fehaciente al locatario por el plazo de 10 das corridos desde la recepcin de la comunicacin,
indicando el lugar donde debe hacerse efectivo el pago.

Cesin y sublocacin
Respecto a la cesin, est permitida salvo prohibicin contractual. La prohibicin de ceder incluye la de sublocar.
Para la cesin se debe seguir los trminos previstos para la cesin contractual en los artculos 1636 y siguientes.
El locatario puede sublocar una parte de la cosa, si no est prohibido en el contrato.Para ello debe comunicar al
locador, por medio fehaciente, su intencin de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se
propone contratar, y el destino que el sublocatario asignar a la cosa. El locador tendr 10 das para oponerse.

Finalizacin del contrato continuacin

Se establece que no hay tcita reconduccin en caso de que el locatario contine con la tenencia de la cosa una vez
vencido el plazo contractual, siguiendo con los mismo trminos del contrato anterior. Cualquiera de las partes dar por
concluido el contrato por comunicacin fehaciente. Esto se aplica an cuando el locador reciba pagos vencido el plazo
contractual.
Resolucin anticipada por parte del locatario
El nuevo Cdigo recepta lo establicido por el art. 8 de la ley 23.091, extendiendo a todos los destinos la posiblidad de
resolver el contrato.
El art. 1221 establece que: si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo
noti car en forma fehaciente su decisin al locador. Si hace uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de
la relacin locativa, debe abonaral locador, en concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de
alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso.
A diferencia de la norma vigente, que estableca un plazo de 60 das de anticipacin para realizar el aviso
correspondiente, en el articulo mencionado no hace referencia a plazo alguno, por lo cual ser conveniente incluir una
mencin expresa en los contratos para evitar inconvenientes.

MODELO DE CONTRATO DE LOCACIN

En otra entrada he publicado un modelo de acuerdo al nuevo articulado VER MODELO CONTRATO DE LOCACIN

Por Dr. Emiliano Herrera | febrero 22nd, 2015 | Derecho Civil, General | 419 Comentarios

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Acerca del autor: Dr. Emiliano Herrera

Abogado egresado de la Universidad Nacional de Crdoba, con varios aos de ejercicio de la profesin
en el mbito Civil y Laboral.

Artculos relacionados

419 Comentarios
Gustavo 23 diciembre 2015 en 11:11 AM - Reply

Hola. Mi consulta es la sig. alquile un local comercial hace dos meses deceo recindirlo ya que el negocio no
result al alquiler fue de dueo directo con un depsito de 2 meses que pasos tengo que seguir

martin 31 diciembre 2015 en 12:50 PM - Reply

me dirijo a usted con el n de preguntarle en el momento de contratar con una inmobiliaria y la misma me
pide un mes de comision, a quien le corresponde abonar el mismo. al propietario o al futuro inquilino o en
partes iguales, segun la reforma del nuevo codigo?

Dr. Emiliano Herrera 19 enero 2016 en 12:35 PM - Reply

Martn: al inquilino, como siempre, no hubo cambios al respecto. Eso no est regido por el Cdigo
civil sino por las leyes provinciales que regulan la actividad de los corredores.

monica 1 enero 2016 en 5:06 PM - Reply

Dr Emiliano: Puedo extender un contrato de locacin de vivienda que se vence en mayo de 2016 por slo 6
meses?
Muchas gracias.

Dr. Emiliano Herrera 5 enero 2016 en 4:02 PM - Reply

Mnica: si hacen otro contrato, tiene que ser por dos aos. La nica forma de extenderlo es seguir
con el mismo contrato hasta que desocupen el inmueble y que el inquilino siga pagando

guadalupe 8 enero 2016 en 2:13 AM - Reply

Hola Dr.
El de la inmobiliaria me ofreci irme y acept ya que comenzaba una obra. Me solicit enviara por mail todo
lo hablado para que el dueo lo rmara .
En principio la obra era en enero pero arranc en diciembre. Estuve sin bao una semana. No me obr el
mes en ese momento. Luego, aleg que era deudora y me pidi el mes completo, se qued con el deposito
porque en su presupuesto de pintura cubra con ese monto solo la mano de obra.
Le solicit que dado loa perjuicios no me cobrara la pintura g se neg diciendo que me haba conseguido
boni cacion de rescindirque no podia pedir nada mas. Termin comprando todo. Hice entrega de llaves

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30 de diciemb y solo un papel provisorio me dio donde aclara q el contrato sigue hasta q constaten el
deptopor si me tienen q cobrar algo mas. Hoy est destruido por la obra. Lo busco desde entonces y se
niega a atenderme. Yo silo quiero el papel de nitivo y desafectacion de garantias.

Sergio 8 enero 2016 en 7:01 AM - Reply

Buen da Dr, tengo alquilado un Dto en CABA , hubo prdida de gas y fue solucionado cambiando los caos
pero el olor persiste ya que una rejilla de ventilacin del zotano se encuentra a 2 mts de altura de mi patio,
por la misma sale olor. Fueron veri cados los medidores , pero el olor persisite. Le sugeri al administrador
que colocara un ducto ( cao ) a los 4 vientos, es decir que lo lleve hasta 2 mts de laltura a la terraza. Hasta
el momento no fue realizada , de no tener solucion que puedo hacer? ya que anteriormente cuando no
creian que habia olor, le indicamos que hariamos el reclamo a la empresa de GAS y podran cortar el
suministro a todo el edi cio. Que puedo hacer?
Gracias

Martha 8 enero 2016 en 6:19 PM - Reply

Hola. Alquilo| una casa desde hace 1 ao y medio y hoy hace un ao que informe de humedad que entro en
una parte de l casa y no se arreglo, ltimamente se llueve en otra parte y se ha roto la canilla de la cocina
que un plomero me dijo no tiene arreglo porque es un sistema viejo y el locatario me dice que me
corresponde a m porque es por el uso., adems una persiana de madera siempre estuvo sin una bisagra y
nunca la arreglo, an habiendo informado al comenzar el contrato. Voy a rescindir el contrato 6 meses antes
y le pintare la casa pero no los arreglos de lo antes dicho y tampoco creo que corresponda pagarle el mes
de multa ya que le informe el 30 de noviembre y me lo exige igual. Que me aconseja?

Dr. Emiliano Herrera 1 febrero 2016 en 5:40 PM - Reply

Martha: esa comunicacin la hiciste por algn medio fehaciente?

an 8 enero 2016 en 10:21 PM - Reply

hola buenas noches, te consulto doctor para saber lo siguiente: tengo un inquilino en un depto que se le
vence el contrato el ltimo da del mes de enero y cuando le quise hacer rmar una nota donde le
informaba que no le iba a renovar el contrato luego del vencimiento de aquel, me la rm con una rma
totalmente distinta a la que tengo en el contrato de locacin (que tiene rma certi cada). Pregunto: para
quedarme tranquila, puede enviarle una carta documento noti cndole que al 31 de enero, que opera el
vencimiento del contrato, no le voy a renovar?, ya que su actitud de rmar alevosamente con una rma
distinta, me hace pensar que no est obrando de buena fe. Gracias

Dr. Emiliano Herrera 2 febrero 2016 en 3:53 PM - Reply

An: el contrato vence de pleno derecho, no hace falta noti cacin alguna y el inquilino debe dejar el
departamento en la fecha pactada.

iris 9 enero 2016 en 9:15 PM - Reply

hola doctor:le queria preguntar que debo pagar al alquilar un local comercial..adermas del mes de deposito
y mes de alquiler que me pide el inquilino..o sea la parte legalyo soy responsable inscripto,,,se que es
alicuotas, pero no se que porcentajes y si los debo pgar yo o el inquilinodesde ya muchas gracias.

Dr. Emiliano Herrera 2 febrero 2016 en 3:44 PM - Reply

Iris: los impuestos de iva e ingresos brutos los paga el locador, salvo que pacten otra cosa.

Pamela 10 enero 2016 en 12:34 AM - Reply

Hola Dr.Emiliano, mi pregunta es tengo un contrato x 2 aos que lo hice en abril de 2015 me pienso ir x
problemas con los vecinos ya q es una casa compartida y yo vivo en un departamento al fondo. Si me voy
ahora tengo q avisar 60 dias antes q me voy y q indemnizacion debo abonar y si paso el ao q me voy q es
lo q tendria q pagar .. ah y el deposito me lo tienen q devolver. Gracias

Dr. Emiliano Herrera 29 enero 2016 en 12:36 PM - Reply

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Si, el depsito se lo devuelven actualizado. Hay que avisar con esa anticipacin ya que se rm con
el anterior cdigo, y las indemnizaciones son iguales.

JUAN CARLOS 16 enero 2016 en 11:41 AM - Reply

Dr. Estoy en San Fernando Pcia. De Buenos Aires. Tengo q renovar el contrato de alquiler x otros 2 aos. En
el contrato q se vence estaba incluida la cochera. En el nuevo q an no se form la cochera queda fuera del
contrato. Existe una legislacin o contrato para celebrar al respecto y en base a que se establecen los
muertos q se me apliquen. . Gracias

Dr. Emiliano Herrera 9 febrero 2016 en 12:43 PM - Reply

Juan: los aumentos los deciden en el contrato, no hay una norma que establezca la cantidad o un
parmetro (es ms est prohibido aplicar un ndice para los aumentos). Respecto a la cochera,
tambin es una cuestin de acuerdo entre partes.

JUAN CARLOS 16 enero 2016 en 11:44 AM - Reply

Perdn doctor sali la palabra muertos quise decirle los aumentos q se me apliquen. Gracias

Javier Knez 17 enero 2016 en 11:51 AM - Reply

Hola ! Buen da Doctor : quera saber si en un contrato de alquiler destinado a vivienda familiar, se puede
convenir el precio, de acuerdo a una base como el precio del cemento, ladrillos etc?

Dr. Emiliano Herrera 9 febrero 2016 en 12:56 PM - Reply

Javier: se podra, sera una clusula de determinacin de precios. Es decir que se determinar una
obligacin de valor, no de indexacin. La indexacin est prohibida.

Hernan 18 enero 2016 en 2:41 PM - Reply

Buenas tardes. Tengo el siguiente problema. Llevo ms de 4 aos alquilando el mismo departamento en el
barrio de Belgrano en Capital Federal. Hemos realizado contratos de 2 aos. El ultimo contrato vencia en
Septiembre de 2015 y el dueo me renov contrato por 1 ao, nalizando en Septiembre de 2016. Por
motivos de viajes del dueo no lo hemos podido rmar. Tengo el contrato en mi poder, mails del dueo con
el OK de la renovacin y estoy pagando el Nuevo importe de alquiler establecido en el mismo. En estos das
el dueo me inform que vender el departamento y como no est rmado el nuevo contrato debo irme.
Mi consulta es, tiene validez el Nuevo contrato sin estar rmado teniendo todas las pruebas por escrito de
su conformidad y renovacion? No he recibido ninguna carta documento a la nalizacin del contrato
anterior ya que fue renovado pero sin rmar. De que manera debera protegerme para hacer valer mis
derechos y que cumpla con el contrato acordado?
Desde ya muchas gracias.
Hernan

Dr. Emiliano Herrera 18 enero 2016 en 6:03 PM - Reply

Hernn: teniendo los recibos por el nuevo precio, y prueba de la formacin del contrato, creo que se
entiende que hay un contrato nuevo y no la continuacin del anterior, aunque no se haya hecho por
escrito.

Federico 18 enero 2016 en 4:27 PM - Reply

Dr Emiliano
Tengo en alquiler un departamento sin contrato solo de palabra , ahora le estoy pidiendo el departamento
pero no se va.
Que me recomienda hacer para solucionar este problema?
Desde ya le agradezco
Saludos
Federico

Dr. Emiliano Herrera 18 enero 2016 en 6:01 PM - Reply

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Federico: si no se van hay que iniciar un desalojo, hay un procedimiento de realizar una medida
previa cuando no hay contrato, pero eso se presenta cuando se decide a hacer el juicio de desalojo.

juliana portillo 24 enero 2016 en 10:12 AM - Reply

tengo una casa en alquiler el futuro inquilino se hace cargo del la pintura de la misma para la misma
entregue la llave el dia 6 de enero terminando el arreglo y pintura el dia 23 01 16 rmara el contrato el 25
,dicho contrato ya corresponde al mes de enero o a febrero? GRACIAS espero su respuesta

Dr. Emiliano Herrera 25 enero 2016 en 5:23 PM - Reply

Juliana: el contrato lo pueden iniciar cualquier da, no hace falta que inicie el primero.

rosina 25 enero 2016 en 4:38 PM - Reply

Hola te hago una consulta , me queda 11 meses de contrato y la casa q alquilo se vendio , me tienen q
resarcir de alguna forma y q plazo me tienen q dar .gracias

Dr. Emiliano Herrera 25 enero 2016 en 5:08 PM - Reply

Rosina: te tienen que respetar el contrato de alquiler aunque hayan vendido la casa.

Jazmin 27 enero 2016 en 1:09 PM - Reply

buen dia! quiero saber si el 1% que se cobra del sellado o timbrado del contrato de locacion en el bco de
cba lo tiene que pagar el inquilino o el propietario? Gracias

Dr. Emiliano Herrera 27 enero 2016 en 2:43 PM - Reply

Jazmin: lo que acuerden entre ustedes, eso lo determinan en el contrato.

Veronica 2 febrero 2016 en 12:37 PM - Reply

Es muy interesante su pagina. Muchas gracias por compartir esta info.

No encuentro el modelo de Contrato Temporariopodria pasarme el link? Muchas gracias

Dr. Emiliano Herrera 2 febrero 2016 en 3:40 PM - Reply

http://www.esderecho.com.ar/modelo-de-contrato-de-alquiler-por-temporada-segun-nuevo-codigocivil-comercial/

Rodolfo 22 febrero 2016 en 12:09 PM - Reply

hola Dr. la inmobiliaria, me obliga por clausula, a pagar el pintor y la pintura mas cara para pintar , ya tengo
hace un tiempo problemas con ellos, porque no solucionaron en 2 anos, el horno que no anduvo bien, ni
tampoco tengo agua en el bao desde hace mas de medio ao que persiste el problema, y espordicamente
le han intentado dar solucin. les reclame, pero solo hablando con ellos y mail que comenc a mandarles
porque un da me dijeron que como era de palabra no esta dicho. el tema es que solo mails les mande.
porque tampoco quera entrar en con icto, solamente vivir tranquilo. la cuestin es que me piden materiales
para arreglar tambin una humedad que ya tenia el dpto, y comenz a brotar al cabo de un mes y es escrib
mail, ya que se inundo en la inundacin de la plata. me piden mucha cantidad de otros materiales y mucha
pintura. la verdad temo porque me parece que actuaron con mala fe, incluso en clausulas en donde me
tendra que hacer cargo de todo, incluso de fuerza mayor y caso fortuito. que cuando se los dije, me
respondieron que lo cambiaran, y cuando no lo hicieron, en el momento de la rma, me dijeron que no me
preocupe que no es tan as. La verdad les tengo miedo, y me siento desamparado, porque no se con que me
van a salir. de hecho hay otras cosas, como la mesada fracturada, y alguna imperfeccin que no le preste

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atencin de inmediato, y cuando lo hice mi prioridad era el agua y horno, que me tuvo muy con ictuado.

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siempre los trate bien,apelando a la buena fe y al dialogo, pero ya este ultimo mes antes de tener que irme
porque no me renuevan, les ped fue un descuento por la situacin, y me descontaron 300 pesos del ultimo
alquiler. la cuestin es que me voy, y me apuran a llevarles los materiales y el dinero para el pintor. pero
tambin temo por que puedan hacer, ya que lo que dice el contrato que estaba en perfectas condiciones, no
es verdadero, y el departamento, tenia un montn de cosas que no guraban. y que fueron apareciendo en
el transcurrir de los primeros meses, como la humedad, calef[on, horno, etc. como puedo defenderme, o
como tengo que actuar para que esto no empeore?. mil gracias y disculpe la extensin.

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Cynthi 16 agosto 2016 en 6:44 PM - Reply

Hola, quisiera consultar si existe la prrroga x escrito de un contrato de locacin o si x el contrario cada vez
q se vence un contrato hay q iniciar otro nuevo, y en caso de q se pueda prorrogar la pregunta es si puede
serlo x menos de 2 aos, gracias

Dr. Emiliano Herrera 19 agosto 2016 en 11:42 AM - Reply

Cynthia: siempre que se mantenga el mismo precio se podra considerar una prrroga, si hay un
nuevo precio, sera un nuevo contrato con un mnimo de dos aos.

leonardo 27 septiembre 2016 en 10:50 AM - Reply

Hola Doctor. de acuerdo al nuevo codigo. con que antelacion se debe solicitar la rescision del contrato.Teniendo en cuanta que antes debe ser con 60 das de antelacion. muchas gracias

Lorena Gonzalez 30 septiembre 2016 en 5:22 PM - Reply

Buenas tardes Dr. le pregunto si podra enviarme el modelo de contrato de alquiler de casas.
Muy interesante su pgina!

Dr. Emiliano Herrera 1 octubre 2016 en 2:31 PM - Reply

En el sitio tenemos un modelo publicado. Saludos!

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