Coeficiente de Servido

02/10/2008
atualizado em: 08/07/2011

EVANDRO MENEGHATTI
Engenheiro Agrnomo / RS - ERECHIM
Determinao do Coeficiente de Servido

DETERMINAO DO COEFICIENTE DE SERVIDO:

A servido administrativa ou pblica nus real de uso,
imposto propriedade particular para assegurar a realizao e conservao de obras e
servios pblicos ou de utilidade, mediante a indenizao dos prejuzos efetivamente
suportados pelo proprietrio.
importante considerar que, nas servides administrativas,
embora, a presena de riscos, incmodos e restries ao uso seja uma constante, as terras
servientes continuam sob o domnio de seus proprietrios, mas a sua implantao altera o
planejamento da propriedade.
Como podemos observar normalmente uma ao de servido
perptua, portanto as restries continuaro ocorrendo por toda a existncia do imvel,
incmodo constante, fato este que deve ser considerado no valor da indenizao.
O coeficiente de servido deve exprimir a perda real do valor
da frao de um imvel, devido s depreciaes impostas a esta frao de terra e variar de
propriedade para propriedade na forma com que atuam os fatores depreciativos especficos.
Diante destas circunstncias, fica evidente que o valor da
indenizao a ser paga aos expropriados no pode ser o valor total da faixa utilizada.
Para o estabelecimento do coeficiente de servido, conforme
os ensinamentos do Eng Srgio Antonio Abunahman, ns devemos levar em conta trs
fatores, a saber:
Riscos:
Possibilidade de rompimento dos cabos eltricos por motivos
vrios, como fadiga do material, defeito de fabricao e ventos; defeitos no isolamento e/ou
aterramento prximo s estruturas das torres; maior facilidade de atrao de raios. Estes riscos
so proporcionais ao tipo de linha de transmisso a ser instituda. Conforme metodologia
empregada pelas principais empresas ligadas ao setor, o ndice mximo para este fator 0,10.
LOCAL DA FAIXA DE SEGURANA

Sem a presena de
da sede do imvel
Com a presena de
da sede do imvel
Sem a presena de
da sede do imvel
Com a presena de
da sede do imvel

PESOS

torres e distante

At
138 kv
0,01

At
230 kv
0,02

At
345 kv
0,03

500 kv ou
mais
0,05

torres e distante

0,02

0,03

0,05

0,07

torres e prxima

0,03

0,05

0,07

0,08

torres e prxima

0,05

0,07

0,08

0,10

Incmodos:
O efeito do campo magntico (induo) exercido por uma rede,
causando pelo efeito corona interferncia nos aparelhos eltricos como rdio e televiso (RI e
TVI), rudo acstico (RA); passagem pela faixa do pessoal de manuteno para fiscalizao e
reparos, alheio ao proprietrio do imvel serviente; problemas psicolgicos criados aos

produtores que so reticentes em residir prximo s linhas de transmisso; atrao dos

cabelos; faiscao da pele. Estes incmodos so proporcionais ao tipo de linha de transmisso
a ser instituda. Conforme metodologia empregada pelas principais empresas ligadas ao setor,
o ndice mximo para este fator de 0,05 (induo, fiscalizao e reparos).
LINHA DE
TRANSMISSO
At 138 kv
At 230 kv
At 345 kv
At 500 kv ou mais

PESOS

0,02
0,03
0,04
0,05

Restries:
Impedimento de qualquer tipo de construo na faixa, j que a
implantao da mesma torna-a non aedificandi, obrigando a demolio das edificaes
existentes, quando houver; proibio de culturas de maior porte; proibio de queimadas;
depreciao sofrida pela propriedade mediante a instalao da servido e a posio da rede
em referncia a propriedade (seccionamento do imvel). Estas restries ocorrem
independentes do tipo de linha de transmisso a ser instituda.
Proibio de Construo:
Proibio de Construo:
Quanto proibio de construo, no h o que negar, pois as
normas so enfticas em proibir qualquer construo na rea servida. Uma vez que a
propriedade a relao de direito entre a pessoa e o bem tangvel ou intangvel, certo e
determinado, podendo dela gozar ou dispor, submetendo-a de maneira absoluta, exclusiva e
direta a sua vontade e poder, entendemos que a proibio de construo uma restrio que
fere este principio. Portanto deve ser considerada no estabelecimento do coeficiente de
servido independente de julgar hoje no haver interesse no estabelecimento de construo,
pois em funo disto propriedade sofre desvalorizao.
Para a utilizao do ndice proibio de construo, devemos
considerar as restries impostas pelo ambiente (banhado, rios, lagos, audes, declividade
acentuada, etc.) e as restries legais (mato nativo sem licena de corte, rea de preservao
permanente, rea de reserva ambiental, etc.). O ndice a ser utilizado deve ser em funo do
percentual da rea servida passvel de construo, limitado ao fator de 0,30 pelo coeficiente de
aproveitamento.
Limitao de Culturas:
A limitao de culturas que em sua fase adulta atinja mais de
3,00 m de altura ou que para o seu manejo utiliza queimada, tambm esta nas normas. Hoje h
um grande incentivo por parte dos Governos Federais, Estaduais e Municipais, Organizaes
de Proteo Ambiental e Indstrias para o fomento da silvicultura e cultivo da cana como forma
de aumentar os rendimentos dos produtores rurais, ainda mais com os problemas enfrentados
pela agricultura. Na rea servida esta substituio da agricultura pela silvicultura no
possvel, portanto este fator deve ser considerado no estabelecimento do coeficiente de
servido, com ndice de 0,10.
Desvalorizao do Remanescente:
Devemos considerar o parmetro desvalorizao do
remanescente, ou seja, o ndice de desvalorizao que o restante da rea sofre
(desconsiderando a rea composta pela servido) em funo do estabelecimento da linha de
transmisso de energia eltrica sobre a propriedade, pois em caso de venda, h sempre forte

Atravs
de pesquisa de mercado, pode-se verificar facilmente que
propriedades com servides tm seu valor reduzido em relao
a outras que no possuem este nus, da a necessidade de
argumentao do comprador com relao a esse nus que pesa sobre o imvel.

considerar este ndice no estabelecimento do coeficiente de

servido para a devida indenizao.
Para clculo da desvalorizao do remanescente, utilizamos a
inter-relao entre a rea de servido e a rea total do imvel, segundo o Msc. Eng Agr
Carlos Augusto Arantes.
Desvalorizao do remanescente = rea da servido rea total da propriedade
Seccionamento do Imvel:
Mesmo sendo uma servido area, sua passagem pelo imvel
causa o seu seccionamento, pois na rea da servido sero proibidas construes, audes,
plantio de culturas de porte alto e aglomerao de pessoas, ocasionando uma descontinuidade
na propriedade. Portanto o modo como ela passa pela propriedade influi numa maior ou menor
valorizao do imvel e deve ser computada no estabelecimento do coeficiente de servido.
Conforme metodologia empregada pelas principais empresas ligadas ao setor, o ndice mximo
para este fator de 0,15.
EVANDRO MENEGHATTI
Engenheiro Agrnomo / RS - ERECHIM

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