Tesis de Gabriela y César 29 de Abril Del 2014

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR
SEDE REGIONAL MANAB

CAMPUS CHONE
CARRERA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS

TESIS PROYECTO DE GRADO:
ESTUDIO DEL IMPACTO SOCIOECONMICO DE LOS CRDITOS
HIPOTECARIOS QUE OTORGA EL BIESS A LOS BENEFICIARIOS EN
EL CANTN CHONE, PERODO 2011-2012.
PREVIO AL TTULO DE:
INGENIERA EN ADMINISTRACIN DE EMPRESAS
REALIZADO POR:
CUADROS SUQUE CSAR ANDRS

LOOR ALCVAR MARA GABRIELA
LNEA DE INVESTIGACIN:
ECONMICO FINANCIERO
TUTOR:
Econ. FLIX SIXTO PILAY TOALA

SEDE REGIONAL MANAB/CAMPUS CHONE
Estudio del impacto socioeconmico de los crditos hipotecarios que otorga
El BIESS a los beneficiarios en el cantn Chone, perodo 2011-2012
JULIO DE 2013
CHONE MANAB, ECUADOR
CERTIFICA
Haber revisado el presente informe final de investigacin, el mismo que ajusta a las normas
vigentes de la carrera de Administracin de Empresas, de la Pontifica Universidad Catlica
del Ecuador Sede Regional Manab, Campus Chone; cumpliendo los requisitos
establecidos por la Oficina de Proyectos e Investigacin; en consecuencia estancia apta para su
presentacin y sustentacin.
__________________________
Econ. Flix Sixto Pilay Toala
24

CI. 1303926107
APROBACIN DEL TRIBUNAL

El jurado examinador, aprueba el presente informe de investigacin en nombre de la
Universidad:
_________________________
Ing.
24
__________________________
Ing.

C.I.
Primer Lector
C.I.
Segundo Lector
_____________________________
Ing.
C.I.
Tercer Lector
DERECHO DE AUTOR
Se autoriza utilizar los contenidos de esta investigacin como referencia bibliogrfica para
fines acadmicos por cualquier medio o procedimiento citado como fuente de informacin a
los autores de la misma.
24

_________________________
Mara Gabriela Loor Alcvar
Chone, Santa Martha
lindagabys23@gmail.com
0985249032
__________________________
Csar Andrs Cuadros Suque
Chone, Cdla. El Rosario
cesar_cuadros_1990@hotmail.com
0992452885
DECLARACIN DE LOS DERECHOS DEAUTORA
24

Nosotros MARA GABRIELA LOOR ALCVAR y CSAR ANDRS CUADROS SUQUE

declaramos bajo juramento que la presente investigacin es total responsabilidad de los
autores, y que se ha respetado las diferentes fuentes de Informacin.
_________________________
Mara Gabriela Loor Alcvar
131329717- 6
24
__________________________
Csar Andrs Cuadros Suque
131356319 - 7

DEDICATORIA
La presente Tesis Proyecto de Grado est

dedicado, primeramente a mi Dios por ser
fuente de energa y el que ilumina mi
camino, a mi mamita Aracely por haberme
cuidado desde el cielo a lo largo de mi
vida, a mi Papito Csar Alcvar por
haberme apoyado, ser mi amigo, hermano,
confidente mi todo, a mi hermano Jos Luis
por estar ah apoyando y siendo mi
ejemplo a seguir y mis dos hermanos
Luisito y Lary por ser mi apoyo moral, a
mi mamita ngela Solrzano por ser mi
madre y estar junto a mi aunque me regao
tanto por este trabajo, que tanto he viajado
ahora lo he logrado madre y a mis dems
familiares que han estado a lo largo de mi
camino estudiantil dndome fortaleza y, a
mi madrina Marcia que gracias a su apoyo
y voto de confianza pude estudiarme.
De todo corazn les dedico mi esfuerzo,
24
con amor Gabriela Loor Alcvar

Consagro ste trabajo a Dios,

que nunca me ha dejado solo y
me bendice cada da, a mis
padres Csar y Narcisa, que son
los albailes de mi vida, a mi
hermana Scarlett, mi mano
amiga, a mi sobrina Mara Paz,
que con su inocencia da alegra
a mis das.
DEDICATORIA
Tambin dedico ste trabajo a

mis abuelos Juan y Monserrate,
fuente de sabidura, honestidad y
sencillez, ellos me ensearon a
dar valor a las cosas, estoy
seguro que desde el cielo guan
mis pasos y estn orgullosos del
profesional que ser y del ser
humano que ellos forjaron.
Con amor, Csar Cuadros
24

Extendemos nuestros ms sinceros

agradecimientos a la Pontificia
Universidad Catlica del Ecuador,
Sede Manab, Campus Chone, a
los docentes quienes con su
profesionalismo buscan no solo
desarrollar nuestras capacidades
sino tambin forjar nuestra tica
moral y profesional, con la
finalidad de servir a la comunidad.
AGRADECIMIENTO
A nuestro director de tesis

Economista Sixto Pilay Toala
quien con su experiencia como
docente ha sido la gua para
realizar esta tesis, que nos ha
brindado su apoyo, ha sido la
mano amiga en horas de
desconsuelo y angustia.
Con cario Csar Cuadros y
Gabriela Loor
24

NDICE
PORTADA......
CERTIFICADO ........i
APROBACIN DEL TRIBUNAL......ii
DERECHO DE AUTOR.........................iii
24

DECLARACIN DE DERECHO DE AUTORA.............................iv
DEDICATORIA.......v
DEDICATORIA..vi
AGRADECIMIENTO....vii
NDICE.....viii
NDICE DE TABLA...xi
NDICE DE ILUSTRACIONESxii
RESUMENxiii
ABSTRACT...xiv
CAPTULO I............................................................................................................ 15
1.
GENERALIDADES.......................................................................................... 15
1.1.
Introduccin.............................................................................................. 15
1.2. Planteamiento del Problema............................................................................ 17

1.4.
Justificacin............................................................................................. 18
1.5.
Objetivo general........................................................................................ 19
1.6.
Hiptesis.................................................................................................. 20
CAPTULO II........................................................................................................... 21
2.
FUNDAMENTACIN TERICA......................................................................21
2.1.
Marco Referencial..................................................................................... 21
Ilustracin 1: Logotipo Institucional del Banco del Instituto de Seguridad Social. Fuente: BIESS
.................................................21
2.2.
Fundamentos conceptuales..........................................................................33
2.3.
Fundamentacin Legal...............................................................................38
24

CAPTULO III.......................................................................................................... 50
3.
DIAGNSTICO DE LOS CRDITOS HIPOTECARIOS.......................................50

3.1.
Anlisis: Crditos hipotecarios.....................................................................50
3.2.
Macro Ambiente: Europa y Nuestra Amrica..................................................50
3.2.1.
Factor: Economa Europea y Mercado de Hipotecas.....................................51
3.3.
Nuestra Amrica y el desarrollo mercantil de viviendas.....................................57
3.4.
Meso Ambiente: Mercado de Vivienda e Hipotecas en Ecuador..........................62
3.5.
Micro Ambiente: Chone.............................................................................. 70
3.6.
Metodologa de la investigacin....................................................................75
3.7.
Resultados de la investigacin......................................................................77
3.8.
Cuadro de resultado de Encuestas................................................................90
3.9.
FODA..................................................................................................... 93
3.10.
MATRIZ DE FODA............................................................................... 94
3.11.
Objetivos estratgicos.............................................................................95
3.12.
Explicacin de la matriz FODA.................................................................96
CAPTULO IV.......................................................................................................... 97
4. INCIDENCIA DE LOS CRDITOS HIPOTECARIOS QUE OTORGA EL BIESS EN
EL CANTN CHONE............................................................................................ 97
4.1.
Chone aspectos influyentes..........................................................................98
4.2.
Chone, economa de los habitantes del cantn...............................................100
4.3.
El BIESS en Chone.................................................................................. 103
CAPTULO IV........................................................................................................ 111

5.
24
Propuesta:.................................................................................................... 111

5.1.
Antecedente de la propuesta......................................................................111
5.2.
Justificacin de la propuesta......................................................................112
5.3.
Fundamentacin de la propuesta................................................................113
5.4.
Misin y Visin de la propuesta..................................................................114
5.5.
Metas.................................................................................................... 114
5.6.
Plan de Accin........................................................................................ 115
5.7.
Anlisis PEST......................................................................................... 116
5.8.
Valores y principios................................................................................. 120
6.
Conclusiones.................................................................................................... 121
7.
Recomendaciones............................................................................................. 122
8.
Bibliografa..................................................................................................... 124
9. Glosario.130
10.
Anexos
.132
24

NDICE DE TABLA
Tabla # 1
Sistema Financiero Nacional
66
Tabla # 2
Oferta y Caracterstica de Bancos
68
Taba # 3
Resultado de la encuesta
78
Tabla # 4
79
Tabla # 5
80
Tabla # 6
81
Tabla # 7
82
Tabla # 8
83
Tabla # 9
84
Tabla # 10
85
24

Tabla # 11
86
Tabla # 12
87
Tabla # 13
88
Tabla # 14
90
Tabla # 15
Cuadro de resumen de resultado de encuesta
91
Tabla # 16
FODA
94
Tabla # 17
Matriz FODA
95
Tabla # 18
Detalle de los crditos otorgados BIESS Chone
107
Tabla # 19
Demanda actual y futura en % de los crditos hipotecarios 108
Tabla # 20
Resumen Anlisis PEST
117
NDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustracin # 1
Logo tipo BIESS
21
Ilustracin # 2
Montos otorgados en crditos
24
24

Ilustracin # 3
Tasa Activa Referencial de viviendas
28
Ilustracin # 4
67
Ilustracin # 5
Mapa de Chone
72
Ilustracin # 6
Resultados de encuesta
78
Ilustracin # 7
89
Ilustracin # 8
80
Ilustracin # 9
81
Ilustracin # 10
82
Ilustracin # 11
83
Ilustracin # 12
84
Ilustracin # 13
85
Ilustracin # 14
86
Ilustracin # 15
87
Ilustracin # 16
88
Ilustracin # 17
90
Ilustracin # 18
Cantidad de ganado en Manab
101
Ilustracin # 19
Superficie laboral
102
Ilustracin # 20
Proceso para otorgar crditos del BIESS Chone105
Ilustracin # 21
Crditos otorgados en el BIESS Chone
107
Ilustracin # 22
Demanda actual y futura de los crditos
109
Ilustracin # 23
Beneficios que resultaron de los crditos
110
Ilustracin # 24
Consideraciones de los beneficios
111
24

RESUMEN
La vivienda es un recurso necesario para alcanzar una mejor calidad de vida y es deber del
Estados velar por el mismo, a travs de mecanismos que faciliten su adquisicin. El IESS es
una institucin del estado ecuatoriano, la cual a travs del BIESS colabora con dicho objetivo.
El presente trabajo busca distinguir la problemtica que se presenta en el campo de desempeo
de esta entidad y a partir de lo cual brindar una propuesta que permita mejorar el sistema y
asegurar la calidad de lo que se va adquirir. Distinguir elementos calificados por sus
cualidades cognoscitivas y experimentales en el campo de construccin civil para recomendar
y ofrecer alternativas a los que buscan adquirir financiamiento y un producto de calidad.
Permitir que los que aportan voluntariamente apliquen los crditos hipotecarios y de igual
manera buscar reducir el nmero de aportaciones para que puedan aplicar tambin los que se
desempean en el sector privado.
PALABRAS CLAVES, BIESS, crditos hipotecarios
financiamiento y productos y servicios de calidad.
24
Calidad de Vida, alternativas de

ABSTRACT
The housing is a necessary to achieve a better condition of life, and is the duty of States to
ensure the same, through mechanisms that facilitate resource acquisition. The IESS is an
institution of the Ecuadorian state, which through BIESS works with that objective. In this
paper seeks to distinguish the problems that arise in the field of performance of this entity and
from which provide a proposal to improve the system and ensure the quality of what you will
acquire. Distinguish qualified for their cognitive and experimental qualities in the field of civil
construction to recommend and provide alternatives to the funding and seeking to acquire a
quality product elements.
Allow contributing voluntarily apply to mortgage loans and likewise seek to reduce the
number of shares that may also apply to those who work in the private sector.
24

KEYWORDS, BIESS, mortgage credits, quality of life, and alternative financing products and
services.
CAPTULO I
1. GENERALIDADES
1.1.
Introduccin
En el cantn Chone se encuentra la mayora de entidades gubernamentales de la Zona Norte

de Manab como el MAGAP, MIES, MRL, Consejo de la Judicatura, mientras que, hasta la
actualidad desde el 2010 funciona una oficina como punto de informacin el BIESS Chone, el
cual atiende a todos los cantones del Norte de Manab, como Flavio Alfaro, El Carmen,
Pedernales, Jama, entre otros.
El BIESS debera ofrecer un servicio ms personalizado a los afiliados, realizando todo el
proceso de crditos hipotecarios tal como se lo hace en la ciudad de Portoviejo, considerando
la propuesta gubernamental de la descentralizacin, esto conllevara a los servicios del BIESS
a los diferentes distritos y circuitos de la zona norte, dndole mayor ingreso econmico y
24

bienestar social al Cantn, ya que dentro del objetivo como Banco del Estado: es canalizar el
ahorro nacional de los asegurados hacia el desarrollo productivo, a fin de potenciar el
dinamismo econmico en este caso del cantn y del pas.
Ante la escasa presencia del mercado de valores nacional, resultaba indispensable contar con
una entidad que apoye, a travs de inversiones estructuradas y proyectos de inversin en los
sectores productivos para un mayor crecimiento, ya que el cantn consta de muchas riquezas
naturales y no son aprovechadas como se debe para asegurar su desarrollo.
El estudio socioeconmico, tema de la tesis, permiti investigar de forma social y econmica
la influencia que tiene en las actividades crediticias, y la determinacin actual y futura, se
desarroll un sistema integral para expandir los beneficios de los crditos hipotecarios.
Captulo I.- El captulo uno comprende a las generalidades del proyecto, como planteamiento
de problema, justificacin, objetivo general y objetivos especficos e hiptesis.
Captulo II.- Este captulo est compuesto por el Marco terico que hace referencia a l
(BIESS) Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, una institucin de carcter
pblica con autonoma administrativa, tcnica y financiera, con finalidad social y de servicio
pblico; y tambin comprende el marco conceptual y legal de los crditos hipotecarios.
Captulo III.- Hace mencin a un diagnstico de los crditos hipotecarios que se obtuvo
mediante recoleccin de datos, que obtuvimos mediante las encuestas realizada a los
beneficiarios y entrevista realizada al responsable del BIESS Chone.
24

Captulo IV.- Este captulo se trata del anlisis de la incidencia socioeconmica de los crditos
hipotecarios en el cantn, como se encuentra en la actualidad nuestro cantn Chone.
Captulo v.- El captulo cinco hace mencin a la propuesta de un sistema integral para
expandir los beneficios de los crditos hipotecarios.
1.2. Planteamiento del Problema
24

El BIESS institucin financiera encargada de otorgar prstamos hipotecarios en el Ecuador,
para el caso de la presente investigacin, especficamente el cantn Chone, siendo una oficina
de atencin al afiliado, la cual no cuenta con las herramientas de anlisis del impacto que
causa los prstamos en la economa del cantn. En la parte correspondiente establecer
claramente el impacto socioeconmico de los prstamos en la economa del cantn.
La ausencia de datos especficos de los clientes y sus respectivos prstamos hace que el detalle
de esta actividad sea desconocida de forma parcial para el fortalecimiento de las actividades
econmicas en el cantn, ya que no existe un mecanismo de control de parte del BIESS para
el uso adecuado de estos recursos y hoy por hoy en algunos casos, sobre todo en el pasado, se
desconoce, si es que stos estn siendo invertidos conforme el objeto del crdito y en qu
medida, esta inyeccin econmica incide negativa o positivamente a los usuarios y su entorno
inmediato.
24

1.4.
Justificacin
Se justifica, el estudio de impacto socioeconmico entre los afiliados al IESS que han recibido
crditos hipotecarios, porque contendr un diagnstico de la incidencia que tienen en el
entorno social de nuestro cantn. Adems porque responde a la necesidad de contar con
informacin integral y real sobre el dinero desembolsado a travs de los crditos hipotecarios,
ya que hasta ahora, de acuerdo a lo investigado en; la oficina del BIESS Chone lo nico que se
conoce es el monto desembolsado en los crditos hipotecarios.
El detalle de la utilizacin de los fondos econmicos obtenidos mediante la solicitud de
crdito, es un tema desconocido en la actualidad financiera del cantn, es as, que la
realizacin del estudio servir como fuente de informacin actual, que responder a incgnitas
interpuestas acerca de la influencia de esta actividad financiera en la ciudad.
El estudio realizado en el ao 2013, comprende la revisin de la cartera desembolsada entre el
ao 2010 y 2013; respecto a temas puntuales cmo: montos solicitados, montos recibidos,
inversin ejecutada, beneficios colaterales a la economa familiar del afiliado.
24

La influencia de la informacin obtenida fruto de la presente investigacin es de significativa
importancia para futuros anlisis ya sea de estudiantes universitarios, empresarios, para
establecer una situacin exacta acerca de actividades relacionadas con la otorgacin de
crditos hipotecarios.
1.5.
Objetivo general
Determinar el impacto socioeconmico de los crditos hipotecarios que otorga el

BIESS a los beneficiarios en el cantn Chone, perodo 2011 2012.
1.5.1. Objetivos especficos
Fundamentar terica, conceptual y legalmente, el impacto socioeconmico de los
crditos hipotecarios que otorga el BIESS.
Realizar un diagnstico para determinar la demanda actual y futura de crditos
hipotecarios para la vivienda terminada, remodelacin y ampliacin, adquisicin de
terreno y construccin de vivienda, de los afiliados del BIESS, en el cantn Chone.
Evaluar la incidencia o el impacto socioeconmico de los prstamos hipotecarios para
la adquisicin de viviendas, vivienda terminada, remodelacin y ampliacin,
24

adquisicin de terreno y construccin de vivienda, otorgados por el BIESS a los
afiliados del cantn Chone
Elaborar la propuesta de un estudio del impacto socioeconmico de los crditos
hipotecarios, que permita tanto autoridades como beneficiarios, tomar las mejores
decisiones al momento de acceder al crdito.
1.6.
Hiptesis
El estudio del Impacto Socioeconmico de los crditos hipotecarios, mejorar la toma de

decisiones, tanto de las autoridades como de los afiliados en el BIESS en la ciudad de Chone.
24

CAPTULO II
2. FUNDAMENTACIN TERICA
2.1. Marco Referencial
2.1.1.
Historia del BIESS
En la Constitucin de la Repblica del estado Ecuador en el artculo 372, dispone de la
creacin de una entidad financiera de propiedad del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social
24

(IESS) la cual ser responsable de canalizar inversiones y administrar los fondos previsionales
pblicos, inversiones privativas y no privativas; y, que su gestin se sujetar a los principios
de seguridad, solvencia, eficiencia, rentabilidad y al control del rgano competente.
Grfico # 1
Ilustracin 1: Logotipo Institucional del Banco del Instituto de Seguridad Social. Fuente: BIESS
Razn por la cual, en el Suplemento del Registro Oficial No. 587, del 11 de mayo de 2009 se
aprob la creacin del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social o BIESS. Esta se
constituir como una institucin de carcter pblica con autonoma administrativa, tcnica y
financiera, con finalidad social y de servicio pblico y cuyo domicilio principal se situara en la
ciudad de Quito.
La creacin de esta entidad cuyo objeto y menester es canalizar el ahorro nacional de los
asegurados hacia el desarrollo productivo, a fin de potenciar el dinamismo econmico del pas,
ante la escasa profundizacin del mercado de valores nacional, por lo que resultaba
indispensable contar con una entidad que apoye, a travs de inversiones estructuradas y
proyectos de inversin en los sectores productivos.
24

2.1.2.
Antecedentes de los prstamos hipotecarios
Antes de constituirse lo que hoy en da conocemos como BIESS; el IESS tras disposicin de
la constitucin de 1980, inicia con su poltica crediticia con la vigencia de un reglamento
general de prstamos, dictado por el Consejo Superior de ese entonces, cuyas cuantas estaban
en funcin de la capacidad operativa de los asegurados, computada a partir de un dividendo
equivalente al 35% del sueldo o salario o pensin promedio. (Castillo, 2011)
Determinado el dividendo y el plazo del crdito, se calculaba la cuanta con modalidades de
pago de inters simple por ao con solo el pago de intereses o con abonos de capital e
intereses en el mismo dividendo. En los dos casos en el que el dividendo era constante y el
tipo de inters se calculaban de la siguiente manera segn el prstamo.(Beltrn & Moreno,
2009)
1)
2)
3)
4)
5)
6)
Por los primeros 90.000 sucres el 7%

Por los siguientes 30.000 sucres el 9%
Por los ltimos 100.000 sucres, el 12 %
El prstamo solidario no poda exceder de S/. 400.000
A ms de esto, se cobraba una prima por el Seguro de desgravamen hipotecario, que cubra
riesgos de muerte o invalidez definitiva del asegurado. El plazo era de 10 a 30 aos. En ese
entonces, la tasa de inters legal vigente en el mercado financiero era del 8,5%.(Castillo, 2011)
24

Luego, con otras modificaciones a la Reglamentacin del crdito hipotecario, se fueron
incrementando las cuantas del prstamo inicial a 850.000 sucres individual y solidario
1.000.000 de sucres. Existan tambin los prstamos complementarios hasta 850.000 sucres.
(Beltrn & Moreno, 2009)
Los ltimos prstamos hipotecarios en 1985, avanzaron a 2.400.000 sucres solidarios y
1.500.000 sucres en forma individual, con un inters anual de 14% como mximo al ao.
(Beltrn & Moreno, 2009)
A partir de la vigencia de la Resolucin 480 propuesta 1983, el IESS, suspende los programas
de vivienda y los prstamos hipotecarios por las situaciones de orden tcnico, administrativo y
financiero.(Beltrn & Moreno, 2009)
Los prstamos hipotecarios durante 1983 constituan un alivio para el dficit de vivienda de
los asegurados, considerando que las condiciones financieras de la economa del pas y del
IESS eran muy coherentes, es decir, el tipo de inters mximo de un crdito hipotecario era de
alrededor del 10% al inters simple anual y la tasa del mercado financiero era del 8%, y an
ms, la tasa actuarial era de apenas de un 6 %.(Beltrn & Moreno, 2009)
2.1.3.
Crditos Hipotecarios
En el artculo 233 del Cdigo Civil describe que: la hipoteca es un derecho de prenda,
constituido sobre inmuebles que no dejan, por eso de permanecer en poder del deudor, la
hipoteca deber otorgarse por escritura pblica, o constituirse por mandato de Ley en los casos
por ella establecida
24

Los bancos histricamente han ofertado el mayor volumen de crditos hipotecarios, hasta el
primer trimestre del ao 2001, los bancos comerciales ofrecan en promedio alrededor del
92,51%, pero a partir del segundo trimestre del ao 2001, esta situacin cambia, aunque no de
manera radical, disminuyendo a un 88% de la cartera total de crdito hipotecario, debido al
incremento de las colocaciones de las mutualistas y cooperativas. Hasta el ao 2005 el inters
que cobraban los bancos para diciembre de ese ao fue del 10,80%, las sociedades financieras
privadas el 13.03% y las asociaciones mutualistas, el 12,20%, el costo del crdito disminuy
desde el 2001. En el 2001 la tasa de inters era del 18% anual, considerando que era una
economa recientemente dolarizada su inters era muy alto, por lo que adquirir un crdito
resultaba demasiado costoso.(Landeta, 2006)
2.1.4.
Crditos del BIESS
De enero a junio de 2011, el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS)
desembols 357 millones de dlares en crditos hipotecarios, monto con el cual logr una
cifra acumulada de 1.360 millones, desde el 2008 cuando el IESS inici la entrega de
hipotecarios, labor que fue asumida por el BIESS a partir de octubre de 2010.La cifra global
entregada ha beneficiado a ms de 35 mil familias ecuatorianas, as como el crecimiento en un
17.5% del sector de la construccin en el primer trimestre de 2011, generando por tal ms
fuentes de trabajo, segn informacin del Banco Central del Ecuador (BCE).
EL BIESS mostr las cifras de operaciones en enero 2013 con una tendencia creciente en
montos y beneficiarios en crditos hipotecarios y quirografarios, otorgados por el mismo. Es
as que durante el primer mes del presente ao se desembols 88.63 millones de dlares en
24

crditos para vivienda representando un incremento del 81% respecto a la inversin realizada
durante el mismo mes en 2011 (49.03 millones), y un 30% respecto al 2012 (68.37 millones).
En enero de 2013, un nmero de 2.327 familias han cumplido su sueo de tener casa propia,
superior a enero 2011 con 1.407 y 2012 con 1.920. (Banco del IESS (BIESS))
Grafica #2
Hipotecario
20
13
Quirorafario
En
er
o
de
20
12
de
En
er
o
En
er
o
de
20
11
$ 100,000,000.00
$ 80,000,000.00
$ 60,000,000.00
$ 40,000,000.00
$ 20,000,000.00
$$ 49,030,000.00
$ 50,090,000.00
$ 68,370,000.00
$ 83,020,000.00
$ 88,630,000.00
$ 98,110,000.00
Ilustracin2: Montos otorgados en crditos Hipotecarios y Quirografarios Enero de2011/2012/2013 Fuente: BIESS
Loor y Csar Cuadros
Elaboracin: Gabriela
Segn su planificacin anual, el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social invertir
en 2013; 2.264 millones de dlares en la colocacin de estas dos lneas de crdito, as, el
44,6% (1009,75 millones de dlares) ser destinado a crditos hipotecarios y el 55.3%
(1254,25 millones de dlares) a crditos quirografarios.
2.1.5.
Financiamiento,
Montos
Requisitos
Hipotecarios del BIESS

El BIESS financia por conceptos de hipotecas lo siguiente:
24
para
Acceder
Crditos

1)
2)
3)
4)
5)
Vivienda terminada
Construccin de vivienda
Remodelacin y ampliacin de vivienda
Adquisicin de terreno y construccin de vivienda
Adquisicin de oficinas, locales comerciales y consultorios
Para efectuar el proceso de solicitar el crdito los requisitos que debe de cumplir de forma
general son (exceptuando los jubilados):
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
Tener 12 ltimas aportaciones consecutivas.

Si es representante legal de una empresa no debe tener obligaciones pendientes.
Estar dentro del lmite de edad requerido (75 aos).
No estar registrado como afiliado voluntario.
Su empleador actual no debe pertenecer a la zafra.
Su empleador actual no debe pertenecer al Seguro Social Campesino.
No tener prstamo hipotecario vigente con el IESS o BIESS en MORA.
No tener un prstamo hipotecario vigente adquirido bajo la modalidad de compra o
redescuento de cartera con el IESS o BIESS.

9) No tener una solicitud de prstamo hipotecario para vivienda terminada en trmite.
10) No tener una solicitud de prstamo hipotecario para construccin de vivienda en
trmite.
11) No tener una solicitud de prstamo hipotecario para remodelacin y ampliacin de
vivienda en trmite.
12) No tener una solicitud de prstamo hipotecario para Sustitucin de Hipoteca.
13) No tener una solicitud de prstamo hipotecario para Adquisicin de Terreno.
14) No tener una solicitud de prstamo hipotecario para Adquisicin de Terreno y
Construccin.
15) No tener una solicitud de prstamo hipotecario para Adquisicin de Inmueble.
16) No tener una solicitud de prstamo hipotecario para Vivienda Terminada Hipotecada.
24

17) No tener en curso una Lnea de Crdito para Construccin de Vivienda y/o inactiva la
tabla de amortizacin del prstamo hipotecario concedido.
18) No tener valores pendientes de pago por concepto de gastos instrumentacin en
solicitudes anuladas de Prstamo Hipotecario con el IESS o BIESS.
19) No tener Obligaciones Vigentes como Garante o Fiador por concepto de Prstamos
Hipotecarios para Voluntarios.
20) No tener dividendos de prstamos con el IESS o BIESS en mora.
21) Existencia de Prstamos Quirografarios vigentes con el IESS concedidos a travs del
Sistema Antiguo del IESS.
22) Existencia de Prstamos Quirografarios vigentes con el IESS concedidos a travs de
Historia Laboral o con el BIESS.
23) No estar registrado en la base de datos del IESS con una enfermedad degenerativa.
24) Usted debe aprobar la calificacin crediticia del BIESS. (IESS, 2009)
Para los jubilados es similar el proceso, notando que debe cumplir como requisito que:
1) El pensionista de vejez o jubilado debe encontrarse en goce de pensin otorgada por el
IESS.
Exceptuando para estos:
1) Tener 12 ltimas aportaciones consecutivas.
2) Si es representante legal de una empresa no debe tener obligaciones pendientes.
3) No estar registrado como afiliado voluntario.
4) Su empleador actual no debe pertenecer a la zafra.
5) Su empleador actual no debe pertenecer al Seguro Social Campesino
2.1.6.
Monto y Financiamiento
24

Si el valor del avalo de la vivienda es menor o igual a USD 100.000 podr financiarse el
100% es decir hasta USD 100.000; si es superior a USD 100.000, el BIESS financiar el 80%
del total del bien inmueble y la diferencia deber ser cubierta por el solicitante.
2.1.7.
Plazo Mximo
El plazo mximo contemplado por la entidad financiera es de hasta 25 aos, otorgndose estos
crditos a entes que no exceda su edad de los 75 aos.
2.1.8.
Tasa de Inters
Las tasas de inters son aquellas que se tranzan en el mercado. El Banco Central del Ecuador
(BCE) calcula semanalmente las tasas de inters en funcin de la informacin que remiten las
instituciones financieras los das jueves de cada semana. Esta tasa que se conceder para los
prstamos hipotecarios, flucta de acuerdo con el plazo y tomando como referencia la Tasa
Activa Efectiva Referencial del Segmento de Vivienda publicada por el Banco Central del
Ecuador. La tasa se reajustar cada 180 das.
Las tasas de inters activas y pasivas resultan de clculos promedios ponderados dentro del
sistema.
Tasa Activa Referencial es igual al promedio ponderado semanal de las tasas de operaciones
de crdito de entre 84 y 91 das, otorgadas por todos los bancos privados, al sector corporativo.
24

Por otro lado la Tasa Pasiva Referencial, es igual a la tasa nominal promedio ponderada
semanal de todos los depsitos a plazo de los bancos privados, captados a plazos de entre 84 y
91 das.
Grfico # 3
14.00
12.00
10.00
Febrero
8.00
Marzo
6.00
Diciembre
Agosto
4.00
2.00
0.00
Ilustracin. 3: Tasa Activa Efectiva Referencial y Mxima del Segmento de Vivienda. Elaboracin: Gabriela Loor y Csar Cuadros
Fuente: BCE (http://www.bce.fin.ec/docs.php?path=documentos/Estadisticas/SectorMonFin/TasasInteres/Indice.htm)
2.1.9.
Re -Financiamiento / Re-Estructuracin
El afiliado o jubilado que se encuentre al da en sus pagos pero que prevea posibilidades de un
posible incumplimiento en el pago de las obligaciones crediticias, puede solicitar al BIESS el
refinanciamiento de su crdito hipotecario, para lo cual se modificarn las condiciones
principales del crdito, relacionadas al plazo, tasas de inters y cuotas mensuales.
24

Si el usuario hubiese cado en mora en el pago de sus obligaciones crediticias y presente
dificultades para fuertes debilidades financieras con un nivel de riesgo superior al normal,
capacidad de pago nula o insuficiente, el Banco podr, previa solicitud del cliente, reestructurar la deuda contrada, modificando las condiciones principales del prstamo y
estableciendo un nuevo plan de pagos, previa cancelacin de las obligaciones atrasadas.
(BIESS)
2.1.10.
Capacidad de Endeudamiento
Depende de la capacidad de pago tomado en cuenta los 6 ltimos meses promedio de los
sueldos pagados al IESS y su endeudamiento promedio mensual.
El afiliado puede comprometer hasta el 40% de sus ingresos netos, una vez deducidas las
deudas reportadas por el Bur de Crdito y de la Central de Riesgos.
En caso que la vivienda a adquirirse est hipotecada, previa la presentacin de la solicitud, el
afiliado deber tomar en cuenta la lista de entidades financieras con las cuales el BIESS ha
firmado un convenio para el efecto.
2.1.11. Seguro de Desgravamen
Los beneficiarios del prstamo hipotecario estarn protegidos por el Seguro de desgravamen,
en caso de muerte, mediante el pago de una prima relacionada con el rango de edad (en aos
cumplidos) del beneficiario y con el del plazo del prstamo, sobre el capital total de la deuda,
que se deducir del valor del prstamo al momento de su entrega.
24

1) El rango de edad para acceder a un prstamo hipotecario otorgado por el IESS es de 23
a 74 aos, adicionalmente se ha indicado que la expectativa de vida considerada por el
INEC es de 75 aos, por cuanto el Instituto de Seguridad Social conceder prstamos
hipotecarios hasta 74 aos de edad.
2) En las escrituras de mutuo hipotecario incluirn una clusula en la cual se har constar
la contratacin obligatoria de la pliza de seguros desgravamen, ser manejada por el
IESS.
3) La prima a cancelarse, se encuentra en funcin de la edad del asegurado y el plazo del
prstamo.
4) La cobertura en los prstamos solidarios, ser realizada nicamente la parte
proporcional del asegurado fallecido.
5) La cobertura del prstamo hipotecario ser antes de proceder a la liquidacin y pago de
un seguro de desgravamen, la administracin exigir los documentos probatorios del
siniestro.(Calahorrano, 2008)
6) El seguro de desgravamen ser concedido nicamente a las personas que cumplan con
las declaraciones de salud y edad de acuerdo a los requisitos planteados.
7) Se realizar la creacin de un departamento especializado en medicina, que evale la
salud de las personas que desean adquirir el seguro de desgravamen.
8) Monitoreo constante de las condiciones de los asegurados.
9) Los fondos recaudados por las aportaciones de los asegurados sern destinados a
portafolios de inversin que generen la liquides necesaria para la cobertura de los
siniestros.(Calahorrano, 2008)
10) Las cuentas del seguro de desgravamen, se presentan desglosadas para facilitar la
administracin del seguro como tambin el correspondiente registro contable. El
24

desglose mencionado se refiere al manejo de las primas recaudadas, debiendo
efectuarse en cuatro (4) cuentas contables distintas:
a) Prima de tarifa mensual (a cobrar).- que corresponden a los valores que
efectivamente se recaudarn a los asegurados, y que, una vez recaudados
efectivamente sern distribuidos hacia:
b) Prima natural (de proteccin).- valores que una vez entregados, efectuarn la
proteccin efectiva al asegurado en caso de ocurrencia de un siniestro de
muerte.
c) Prima de Contingencia.- rubro que servir para proteger a la prima natural o de
proteccin en caso de desfinanciamiento, y,
d) Gastos de Administracin.- destinados exclusivamente para los gastos que
demande la administracin del Seguro de Desgravamen.(Calahorrano, 2008)
11) En caso de muerte del deudor, el Seguro de Desgravamen cancela la deuda asegurada y
el IESS levantar el gravamen sobre el inmueble hipotecado, as como liberar
garantas adicionales presentadas. Pero en el caso de que existieran hijos menores de
edad, seguir vigente el Patrimonio Familiar hasta que estos adquieran la mayora de
edad.(Beltrn & Moreno, 2009)
12) La mora de dividendos, producir la caducidad del contrato y el Seguro de
Desgravamen no cubrir ni pagar beneficios luego de esa fecha.(Beltrn & Moreno,
2009)
13) Si la falta de pago de los dividendos es imputable al agente de retencin, no se produce
la terminacin del contrato, procediendo el IESS a la recuperacin va coactiva contra
el empleador, de los gastos, intereses, capital, y el recargo de cuatro puntos
porcentuales.(Beltrn & Moreno, 2009)
24

14) Si la falta de pago de los dividendos es por responsabilidad del administrador de la
cuenta del deudor en IESS, no se produce la terminacin del contrato de Seguro de
Desgravamen, sancionando al o a los funcionarios responsables, segn la Ley.(Beltrn
& Moreno, 2009)
2.1.12.
Vivienda
El poseer una vivienda en adecuadas condiciones, es uno de los derechos fundamentales para
el desarrollo social y econmico de los individuos de cualquier sociedad en el mundo: debe ser
preocupacin prioritaria de los gobiernos el disear programas que generen una cantidad de
soluciones habitacionales e impidan el crecimiento de la problemtica habitacional,
contribuyan a desarrollar la capacidad de la ciudades para responder a los desafos impuestos
por el crecimiento urbano y mejoren las condiciones de vida de la poblacin de bajos
recursos (Arboleda, 2011)
El plan nacional del Buen Vivir (Sumak Kawsay) en su objetivo tres describe la calidad de
vida como parte integral del desarrollo del mismo ya que se vincula con la creacin de
condiciones para satisfacer sus necesidades materiales, psicolgicas, sociales y ecolgicas.
Este concepto integra variables asociadas con el bienestar, la felicidad y la satisfaccin
individual y colectiva, que dependen de relaciones sociales y econmicas solidarias,
sustentables y respetuosas de los derechos de las personas y de la naturaleza, en el contexto de
las culturas y del sistema de valores en los que dichas personas viven, y en relacin con sus
expectativas, normas y demandas. En la actualidad la construccin de las viviendas se
24

condicionan en varios aspectos debido a la poltica del Buen Vivir y condiciones naturales, en
el primer punto creando disposiciones generales que buscan proteger espacios verdes y
pblicos (esparcimiento familiar y peatones), mediante los gobiernos seccionales y la
promocin de ordenanzas que limiten tanto altura de las casas en reas pblicas como
materiales recomendados en la construccin.(SENPLADES, 2009)
En el segundo caso de la condiciones naturales limita debido a factores como movimiento del
suelo (la mayora de las nuevas construcciones son antissmicas), velocidad del viento, si
subterrnea o no (por profundidad del agua puede resultar filtrante-), presin atmosfrica a la
que se encuentra la construccin (referido a que distancia sobre el nivel del mar que se
encuentre), entre otros.(SENPLADES, 2009)
2.1.13.
Del plan nacional del Buen Vivir
El plan nacional del buen vivir ha presentado tres partes hasta la actualidad: el Plan inicial
presenta las orientaciones y principios para un cambio radical orientados hacia el Buen Vivir,
luego incorpora un diagnstico crtico sobre los procesos econmicos, sociales y polticos que
han caracterizado al pas en las ltimas dcadas. Principalmente propone las transformaciones
necesarias para alcanzar, en el mediano plazo, un nuevo modo de acumulacin y redistribucin
para el Buen Vivir.(SENPLADES, 2009)
La segunda parte desarrollada para el 2007-2009 los 12 Objetivos Nacionales para el Buen
Vivir, actualizados en funcin de los contenidos constitucionales, los resultados de la
evaluacin del Plan Nacional de Desarrollo 2007-2009, las agendas y polticas sectoriales y
24

territoriales, las acciones e inversiones pblicas y los aportes ciudadanos.(SENPLADES,
2009)
En su tercera parte y como parte de las innovaciones del Plan Nacional para el Buen
Vivir2009-2013 se incluye la Estrategia Nacional Territorial, la misma que identifica y
territorializa las principales intervenciones y proyectos estratgicos nacionales. Se incluyen
como anexos complementarios a la estrategia territorial una primera versin de las agendas
zonales. Estas constituyen un aporte para un proceso de discusin ampliado en el que
progresivamente y en funcin de procesos de la informacin y la planificacin territorial se
brinde sustento para el diseo de polticas pblicas en funcin de la diversidad propia del pas.
(SENPLADES, 2009)
En la actualidad se encuentra en desarrollo las ponencias y dilogos nacionales entres el
organismo encargado SENPLADES y la comunidad ecuatoriana a nivel nacional con fin de
mejorar el presente y vigente plan del Buen Vivir, este mantiene los principios inciales y el
desarrollado, ahora se focaliza a componentes de desarrollo: como el cambio de la matriz
productiva.
Anexamente se est desarrollando una ley que busca propiciar ciudades del buen vivir. Es
necesario tener en cuenta que los municipios son autnomos y disponen de sus ordenanzas en
base a las disposiciones de las Leyes del Estado, el objeto de esta nueva ley es limitar el abuso
en las edificaciones y sus afecciones al medio ambiente en parmetros bsicos y estructurales
de conservacin de espacios verdes, parques, zona de transentes, altura mximas
dependiendo de la ubicacin, entre otros.
24

En el artculo 14 de la ley constitucin se declara de inters pblico la preservacin del
ambiente, la conservacin delos ecosistemas, la biodiversidad y la integridad del patrimonio
gentico del pas, la prevencin del dao ambiental y la recuperacin de los espacios naturales
degradados.
2.2. Fundamentos conceptuales
2.2.1. Estudio socioeconmico.- un estudio socioeconmico consiste en un anlisis profundo
de estructura y mecanismo que rigen a la sociedad en el campo econmico y social y
examina cmo afecta est en el diario de la vida de la colectividad.
Es importante el estudio socioeconmico, porque permiten identificar las caractersticas
de la sociedad, su funcionalidad econmica, las diversas actividades a las que se dedican y
permiten lograr su sostenibilidad, alcanzar un mejor nivel de vida, entre otros.
2.2.2.
Crdito.- La Real Academia Espaola de la Lengua define a crdito como la cantidad
de dinero, o cosa equivalente, que alguien debe a una persona o entidad, y que el acreedor
tiene derecho de exigir y cobrar.
Se distingue de forma peculiar diferencias entre trminos generales aplicados por los entes
comunes en base al primer definido con relacin a Prstamo. Este ltimo se distingue por
ser puesto a disposicin del cliente una cantidad fija y el cliente adquiere la obligacin de
devolver esa cantidad ms unas comisiones e intereses pactados en el plazo acordado es a
mediano y largo plazo y sus cuotas son planificadas en forma mensual, trimestral, o
semestral.
24

Por el contrario los crditos son generalmente a corto plazo y admite la renovacin y
ampliacin cuantas veces se necesite, caso que no ocurre en los prstamos. Los intereses
son menores en los prstamos aunque estos se deben pagar por la totalidad del importe
concedido.
Existen diferentes tipos de crditos, los ms importantes son: los de consumo,
Hipotecarios y comerciales. Los primeros se realizan cuando se adquiere elementos para
el hogar como televisor, camas, telfono, etc., (se realiza a travs de tarjeta de crditos o
crdito directo).
El crdito hipotecario es que solicita como respaldo la vivienda o finca para obtener la
cantidad monetaria requerida para un fin.
El crdito comercial es aqul que extiende una organizacin a otra empresa de negocios,
es generalmente de corto plazo: 30, 60 y 90 das; y es convencional en tiempos de alta
inflacin.
2.2.3.
Hipotecas: derecho real que grava bienes materiales sujetndolos a responder del
cumplimiento de una obligacin dineraria.

La hipoteca o prstamo hipotecario tiene como singularidad especfica que toma como
garanta real la vivienda (Bien material Auto, empresa, etc.) a favor de la entidad
financiera que presta el dinero.
Esto implica que en caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesin del
prstamo la entidad pasara a ser la titular propietaria del inmueble. Por tanto, el ente
24

hipoteca su bien a favor de la entidad financiera, hasta que le haya devuelto la totalidad
del prstamo en las condiciones y plazos determinados.
Esta garanta, que toma como contrapartida la propia vivienda o bien inmueble, es lo que
explica que el tipo de inters aplicado sea ms bajo que los prstamos generales o
personales existentes en el mercado.
Entre las ventajas ms importantes de los prstamos hipotecarios es que puedes cubrir al
menos el 80% de la necesidad por la cual solicitas el prstamo, aunque esto depende de
las caractersticas y funcionamiento de la entidad prestamista.
2.2.4.
Banco: Empresa dedicada a realizar operaciones financieras con el dinero procedente
de sus accionistas y de los depsitos de sus clientes.
Son instituciones privadas o pblicas ligadas al manejo financiero de las personas,
ofertando alternativas que permiten asegurar la disposicin econmica y minimizando el
riesgo que significa cargar el dinero en efectivo (a travs de tarjetas de dbito o Crdito).
Entre los bancos que tienen actividad en el Ecuador se encuentran:
Banco Bolivariano
Banco Central Del Ecuador
Banco COFIEC
Banco De Loja
Banco del Austro
Banco Del Pacfico
Banco Delbank S.A.
Banco General Rumiahui
24
Banco Finca
Banco Internacional
Banco Machala S.A.
Banco Mundial
Banco Nacional de Fomento
Banco Procredit S.A.
Banco Promerica
Banco Solidario S.A.

Actualmente tiene mayor competencia estas entidades debido a la creciente inversin
de la sociedad en sistemas financieros que se basan en conceptos de Cooperativas de
Ahorro y Crditos, entre otros.
2.2.5.
Vivienda: Lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas. Los
modelos de vivienda en el Ecuador son variados y ha ido evolucionando: antiguamente

los materiales comunes de construccin eran la madera y la caa guadua, en la
actualidad los principales materiales son el ladrillo, el cemento, el hierro antissmico, la
arena, la piedra, entre otros.
2.2.6. Familia: Grupo de personas emparentadas entre s que viven juntas. La familia es la
base de toda sociedad, los principios que rigen el seno familiar son los que enmarcan el
bienestar entre sus integrantes: as se a construidos con el tiempo los lineamientos que
se reflejan en el actuar diario de cada ente entre la misma sociedad.
2.2.7. Bienestar: Es el conjunto de cosas necesarias para vivir bien, una vida holgada o
abastecida en un estado en la que la persona se hace sensible el buen funcionamiento
de su actividad somtica y psquica.
El bienestar con frecuencia es una cuestin psquica y depende mucho del entorno
familiar en cuestin de crianza, aunque existen otros factores que con frecuencia son
elementos nocivos para el bienestar propio, como son alcoholismo, drogadiccin entre
otros.
2.2.8. Seguro: El seguro es un contrato por el cual una de las partes (el asegurador) se
obliga, mediante una prima que le abona la otra parte (el asegurado), a compensar un
dao o cumplir la prestacin convenida si ocurre el evento previsto, como puede ser un
accidente o un incendio, entre otros.(Jouvin & Rodrguez, 2008)
Los seguros se pueden clasificar de diversas formas, dependiendo de la funcin que el
seguro este prestando. Los seguros se dividen en seguros sociales, segn se hallen a
cargo del Estado, y seguros privado, en su funcin de tutela o de la actividad
aseguradora privada.(Jouvin & Rodrguez, 2008)
La cultura ecuatoriana est reformndose debido a los constantes riesgos que se
presentan en la actualidad por efecto de la mala salud y sus influyentes comunes,
amigos del bien ajeno, entre otros.
98

El seguro bsicamente respalda al individuo en caso suscite el hecho por el cual fue
convenido su compra, as se encuentran entre los ms comunes el seguro de accidente,
vida, de bienes, general de salud, etc.
2.2.9.
Prima: Palabra que suele tener varias acepciones en economa y finanzas, entre
las cuales cabe sealar:
a) Cantidad que el asegurado paga al asegurador como precio del seguro;
b) Cantidad que percibe un comerciante por ceder a otro un negocio u operacin
que l posee o ha contratado;
c) Subsidio o incentivo que los gobiernos otorgan para fomentar las
exportaciones;
d) Premio que se concede a los trabajadores por haber alcanzado ciertas metas de
produccin, por puntualidad o por otros motivos.
2.2.10. Tasa de inters: El porcentaje que se cobra como inters por un una suma
determinada. Las tasas de inters suelen denominarse activas cuando nos referimos a la
que cobran los bancos y otras instituciones financieras que colocan su capital en
prstamos a las empresas y los particulares, y pasivas, cuando nos referimos al inters
que pagan dichas instituciones al realizar operaciones pasivas, es decir, cuando toman
depsitos de ahorro o a plazo fijo. La tasa de inters real es aquella que toma en cuenta
el efecto desvalorizado de la inflacin: as, si una tasa de inters es del 20% anual y la
inflacin, en el mismo perodo, es de un 18%, la tasa de inters real es slo de un 2%,
pues sta es la proporcin en que ha crecido el capital durante el perodo.
Esta tasa de inters es fijada por el Banco Central del Ecuador, y cada noventa das es
actualizada.
2.2.11.
Mora; La doctrina clsica configura la mora como un cumplimiento
tardo, que en ltima instancia no es sino una modalidad de incumplimiento, incurren
en mora los obligados a alguna cosa desde el momento en que no la cumplen y el
acreedor se lo exige.(Prez, 2009)
La mora se da por el incumplimiento de cuota o pago: la medida tomada por parte del
acreedor depender de lo prescrito y en base a legislacin correspondiente y vigente
segn el caso que corresponda.
2.2.12. Amortizacin: La amortizacin, entendida como amortizacin tcnica, segn ha
sido expuesto, sirve para corregir la depreciacin sistemtica, continuada e irreversible
98

del inmovilizado material o inmaterial. Es la expresin contable de la depreciacin
continuada e irreversible que experimentan los bienes del activo inmovilizado.(Martn,
2004)
2.3. Fundamentacin Legal
2.3.1.
De la normativa del Buen vivir
La Constitucin del 2008 posiciona la planificacin y las polticas pblicas como
instrumentos para la consecucin de los objetivos del Buen Vivir y la garanta de
derechos.
El Art. 14 de la constitucin, reconoce el derecho de la poblacin a vivir en un ambiente
sano ecolgicamente equilibrado, que garantice la sostenibilidad y el buen vivir, SUMAK
KAWSAY.
Considerando la Carta Magna la planificacin tiene como objeto principal propiciar la
equidad social y territorial (desconcentrando la riquezas en la metrpolis). Para alcanzar
dicho objetivo, se debe asumir como primaca la erradicacin de la pobreza, la promocin
del desarrollo sustentable, y la redistribucin equitativa de los recursos y la riqueza, como
condiciones fundamentales para alcanzar al Buen Vivir. Con lo que se le faculta a los
ciudadanos, en forma individual y colectiva, el derecho propio de participar de forma
protagnica en la toma de decisiones, en la formulacin de polticas y en la gestin de los
asuntos pblicos.(SENPLADES, 2009)
El artculo 280 de la Constitucin de la Repblica del Ecuador dispone: EI Plan Nacional
de Desarrollo es el instrumento al que se sujetarn las polticas, programas y proyectos
pblicos; la programacin y ejecucin del presupuesto del Estado; y la inversin y la
asignacin de los recursos pblicos; y coordinar las competencias exclusivas entre el
Estado Central y los gobiernos autnomos descentralizados. Su observancia ser de carcter
obligatorio para el sector pblico e indicativo para los dems sectores.(SENPLADES,
2009)
98

La Constitucin Ecuatoriana formula una relacin entre Estado, mercado, sociedad y
naturaleza en el que se busca impulsar el desarrollo; y su interaccin con cada elemento que
se ha descrito.(SENPLADES, 2009)
En el artculo 276 de la Constitucin refiere objetivamente que: el Sumak Kawsay
implica mejorar la calidad de vida de la poblacin, desarrollar sus capacidades y
potencialidades; contar con un sistema econmico que promueva la igualdad a travs de la
redistribucin social y territorial de los beneficios del desarrollo; impulsar la participacin
efectiva de la ciudadana en todos los mbitos de inters pblico, establecer una
convivencia armnica con la naturaleza; garantizar la soberana nacional, promover la
integracin latinoamericana; y proteger y promover la diversidad cultural(SENPLADES,
2009)
El Poder Ejecutivo estableci a travs del SENPLADES doce estrategias de cambio durante
el periodo 2009-2013que busco y busca construir una bio-polis eco-turstica, cuyo
desafo ha sido concretar un nuevo modo de generacin de riqueza y re-distribucin postpetrolera para el Buen Vivir.
1) Democratizacin de los medios de produccin, re-distribucin de la riqueza y
diversificacin de las formas de propiedad y de organizacin
2) Transformacin del patrn de especializacin de la economa a travs de la
sustitucin selectiva de importaciones para el Buen Vivir
3) Aumento de la productividad real y diversificacin de las exportaciones,
exportadores y destinos mundiales
4) Insercin estratgica y soberana en el mundo e integracin latinoamericana
5) Transformacin de la educacin superior y transferencia de conocimiento en
6)
7)
8)
9)
ciencia, tecnologa e innovacin

Conectividad y telecomunicaciones para construir la sociedad de la informacin
Cambio de la matriz energtica
Inversin para el Buen Vivir, en el marco de una macroeconoma sostenible
Inclusin, proteccin social solidaria y garanta de derechos en el marco del Estado
Constitucional de Derechos y Justicia

10) Sostenibilidad, conservacin, conocimiento del patrimonio natural y fomento al
turismo comunitario
98

11) Desarrollo y ordenamiento territorial, desconcentracin y descentralizacin
12) Poder ciudadano y protagonismo social(SENPLADES, 2009)
Las normativas del buen vivir buscan orientar un nuevo modelo de estructura social y
cultural, respetando consigo el derecho a la vida, la naturaleza y el bien comn, de una
forma organiza y planificada: permitindose as armona y paz con el medio ambiente,
familia y sistema cultural, poltico y econmico que rige en la sociedad.
2.3.2.
Ley General de Instituciones del Sistema Financiero (LEY GENERAL
DE INSTITUCIONES DEL SISTEMA FINANCIERO)

Las instituciones financieras en general se rigen bajo sus propias leyes en lo que respecta a
su creacin, actividades, funcionamiento y organizacin; en lo relacionado a la aplicacin
de normas de solvencia y prudencia financiera; y, control y vigilancia bajo la Ley General
del Sistema Financiero bajo la gua de la Superintendencia de Bancos y Seguro (Art.1 Ley
General de Instituciones del Sistema Financiero)
Las corporaciones de desarrollo de mercado secundario de hipotecas son las nicas
autorizadas por esta Ley para actuar como fiduciarias en procesos de titularizacin que
efecten en el cumplimiento de sus fines. Estas corporaciones tendrn como fin bsico, en
el cumplimiento de su objeto social relativo al mbito hipotecario, el desarrollo de
mecanismos tendientes a movilizar recursos en favor del sector de vivienda e
infraestructura relacionada; tambin, podrn emprender en procesos de titularizacin
tanto de cartera hipotecaria propia como de cartera hipotecaria de terceros, actuando para
ello en ambos casos con la triple calidad de originador, fiduciario y colocador a travs de
intermediarios de valores autorizados [].(Art.1 Ley General de Instituciones del Sistema
Financiero)
En el Art. 51 de la Ley del Sistema financiero describe que los bancos pueden efectuar
operaciones en moneda nacional o extranjera, o en unidades de cuenta establecidas en la
Ley: en el mismo: en literal F describe la facultad que poseen el sistema para otorgar
98

prstamos hipotecarios y prendarios, con o sin emisin de ttulos, as como prstamos
quirografarios.
En el Art. 70de la Ley del Sistema Financiera precisa que si el valor de todo prstamo,
descuento o cualquier otra obligacin cuyo deudor estuviese en mora tres aos, ser
obligatoriamente castigado por la institucin del sistema financiero.
El Art. 99 de la Ley del Sistema Financiero describe que el acreedor podr iniciar el
procedimiento en los casos siguientes:
a) Al encontrarse el deudor en mora total o parcial de la obligacin u obligaciones
que puedan acceder a este procedimiento; y,
b) Por cualquier otra causa que las partes hubiesen convenido, bajo los mismos
requisitos de forma determinados en los incisos segundo y tercero del artculo 98.
Una vez que el juez ha aceptado el avalo efectuado por el perito y fijada la fecha de
remate se publicar por tres das el aviso correspondiente en un peridico de circulacin
nacional. Los avisos de remate debern especificar: la fecha del remate, la descripcin,
ubicacin y avalo del bien hipotecado o prendado y la indicacin de que el mismo se
efecta bajo las normas. (Art. 101, Ley General de Instituciones del Sistema Financiero)
En el Art. 102 y 103 de la ley del sistema Financiero se describe que no se admitirn
posturas que no vayan acompaadas por lo menos el diez por ciento (10%) del valor total
de la oferta; y de menos de las dos terceras partes del avalo de lo que se va a rematar; as
como tampoco se aceptarn posturas que se fijen plazos que excedan de tres aos contados
desde el da del remate, ni las que no ofrezcan el pago de por lo menos el inters legal,
pagadero por anualidades adelantadas.
El acreedor puede hacer posturas con la misma libertad que cualquier otra persona, y si no
hubiesen terceras coadyuvantes podr imputarla al valor de su crdito y no har la
consignacin prevista para el sealamiento (Art. 104, Ley General de Instituciones del
Sistema Financiero)
98

En el Art. 109 dispone que toda caucin hipotecaria o prendaria conferida a favor de una
institucin financiera d derecho al acreedor para solicitar a su arbitrio que en el auto de
pago se le entregue el bien en anticresis judicial para que lo administre y se pague con sus
frutos.
La institucin financiera podr designar una persona para depositario delos bienes sobre
los cuales se solicite la anticresis judicial y el juez estar en la obligacin de nombrarlo.
Este depositario, que podr ser empleado de la institucin acreedora, responder
solidariamente con dicha institucin por su gestin. El deudor podr objetar el
nombramiento en el trmino de tres das de la fecha en que se le hizo conocer el particular
[]. (Art. 110. Ley General de Instituciones del Sistema Financiero)
Los depositarios de bienes entregados en anticresis judicial por ejecuciones propuestas por
las instituciones financieras para el cobro de sus crditos hipotecarios y prendarios, estn
obligados a entregar mensualmente al acreedor el valor delos productos o frutos de los
bienes embargados que se imputar a la deuda que hubiese motivado la ejecucin (Art.
111. Ley General de Instituciones del Sistema Financiero)
Se propiedad que entrega al acreedor, en virtud de la anticresis, se realizar mediante
inventario. [] se inscribirn en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil,
segn corresponda. (Art. 112. Ley General de Instituciones del Sistema Financiero)
El art. 114 describe que acreedor o el deudor pueden solicitar en cualquier momento la
continuacin de procedimiento de ejecucin, a fin de llegar al remate de la propiedad para
el pago de la deuda: sin que altere el proceso de anticresis judicial.
Los terceristas coadyuvantes podrn ejercer los derechos que les concede el Cdigo de
Procedimiento Civil, aun cuando ni el acreedor ni el deudor hubiesen pedido la prosecucin
del juicio.(Art. 114. Ley General de Instituciones del Sistema Financiero)
Es aplicable a la institucin financiera que toma una propiedad en anticresis judicial, lo
dispuesto en los artculos 2366 y 2367 del Cdigo Civil. (El Art. 2366 del Cdigo Civil
98

dispone que el acreedor que tiene anticresis, goza de los mismos derechos que el
arrendatario, para el abono de mejoras, perjuicios y gastos; y est sujeto a las mismas
obligaciones que el arrendatario, relativamente a la conservacin de la cosa; y, el art. 2367
del mismo describe que el acreedor no se hace dueo del inmueble a falta de pago, ni
tiene preferencia en l sobre los otros acreedores, sino la que le d el contrato accesorio de
hipoteca, si lo hubiere. Toda estipulacin en contrario es nula)
En el Art.119 de la Ley de General de Instituciones Financiera estipula que las instituciones
del sistema financiero no podrn conservar bienes muebles e inmuebles obtenidos mediante
adjudicacin o dacin en pago por ms de un ao. Finiquitado el plazo, la institucin
constituir provisiones por un 36avo mensual del valor en libros a partir del mes siguiente al
de la terminacin del plazo original. Enajenado el bien podrn revertirse las provisiones
correspondientes. De no enajenrselo, la Superintendencia dispondr su venta en pblica
subasta.
Es menester delas asociaciones mutualistas de ahorro y crdito para la vivienda contratar
compaas de seguros privadas un seguro de hipoteca y de desgravamen que cubra riesgos
de muerte o incapacidad del deudor. (Art. 194. Ley de General de Instituciones Financiera)
Los servicios activos, pasivos o de cualquier otra naturaleza que en las instituciones
financieras debern sujetarse a las tarifas mximas que sern segmentadas por la naturaleza
de cada institucin financiera y determinadas trimestralmente por la Junta Bancaria y
publicadas en las pginas Web y oficinas de la Superintendencia de Bancos y Seguros y de
las Instituciones Financieras conforme a la normativa expedida para el efecto por la Junta
Bancaria.(Art. 201.Ley de General de Instituciones Financiera)
En el caso de los prstamos en que se haya convenido por amortizacin gradual se
cancelarn por dividendos peridicos que integran el inters del capital y la cuota de
amortizacin. [] Tratndose de prstamos hipotecarios de amortizacin gradual la tabla
de amortizacin deber constar en la escritura pblica de otorgamiento del mismo. (Art.
202. Ley General de Instituciones Financiera)
98

En el art. 211 de la Ley General de Instituciones Financiera, en los casos de los ttulos
hipotecarios y prendarios, podrn ser transferidos mediante endoso a favor de una
institucin financiera o de un fideicomiso o de corporaciones de desarrollo de mercado
secundario de hipotecas, en cuyo caso el endoso deber hacerse constar en el propio ttulo
con la firma del endosatario y endosado, sin perjuicio de la notificacin que deber hacerse
al deudor de la obligacin hipotecaria o prendaria.
El endosatario podr disponer el momento que inscribe en el registro correspondiente sin
que tal inscripcin cause ningn gravamen ni derecho de inscripcin o de registro, a
excepcin de los derechos del registrador los que en ningn caso podrn exceder del cero
punto cincuenta por mil (0.500/00) de la cuanta del ttulo endosado.
Solamente sern susceptibles de titularizacin las obligaciones hipotecarias o prendarias
con vencimientos mayores a un ao contados a partir de la fecha de titularizacin, cuya
emisin responder a obligaciones de la misma especie.
[] El acreedor podr ejecutar las clausulas cuando exista el incumplimiento total o
parcial del crdito (se considera que tres aos es el mximo establecido para ejecutar
hipoteca Tambin depende de lo firmado en el contrato-): y este bien no puede ser
conservado por ms de un por parte de la entidad. Se considera que cuando se ejecuta
hipoteca la deuda tambin culmina. (Art. 211.Ley General de Instituciones Financiera)
2.3.3.
Ley de Seguridad Social (LEY DE SEGURIDAD SOCIAL)
En el Art. 61 de la Ley de Seguridad Social se describen las Normasen Generales para las
Inversiones Financieras del IESS en el que y por medio de la Comisin Tcnica de
Inversiones, efectuar todas sus inversiones y operaciones financieras, a travs del mercado
financiero, con sujecin a los principios deficiencia, seguridad, rentabilidad, oportunidad y
liquidez
Sus inversiones no privativas, el IESS se acoger a las disposiciones de la Ley de Mercado
de Valores, bajo las mismas condiciones autorizadas a las entidades del sector privado.
98

Las inversiones privativas del IESS son los prstamos hipotecarios y quirografarios a sus
afiliados, las colocaciones financieras de las Cuentas de Menores Beneficiarios del IESS,
los recursos asignados al servicio pblico del Monte de Piedad, las operaciones de
descuento de ttulos hipotecarios cuando se trate de operaciones con los afiliados del IESS,
y la adquisicin, conservacin y enajenacin de bienes races, con recursos de los fondos de
pensiones, para fines de capitalizacin de las reservas tcnicas del rgimen de jubilacin
por solidaridad intergeneracional creado en el Libro Segundo de esta Ley (Art. 62. Ley de
Seguridad Social)
El IESS podr directamente o a travs de fideicomisos conceder a sus afiliados y
pensionistas de vejez o jubilados, prstamos hipotecarios en condiciones financieras
favorables y hasta por el monto que determine el Consejo Directivo al fijar las polticas de
inversin, en base a los estudios que para el efecto presenten las direcciones de inversiones
y de riesgos y las que correspondan del IESS []. Dichos prstamos se otorgarn a una
tasa que no podr ser menor a la tasa actuarial, que comprende: tasa de inflacin, puntos
porcentuales determinados por los estudios actuariales y el porcentaje de rendimiento
mnimo que determine el IESS. (Art. 62. Ley de Seguridad Social)
Los plazos de concesin de los prstamos hipotecarios sern de hasta veinte y cinco aos,
para el caso de adquisicin o construccin de vivienda; quince aos en el caso de
remodelacin, ampliacin o mejoramiento de las mismas []. Cada crdito contara con
garanta hipotecaria y necesariamente un seguro de desgravamen. (Art. 62. Ley de
Seguridad Social)
[] el destino de los fondos ser exclusivamente para la adquisicin o construccin de
unidades de vivienda, o la remodelacin, ampliacin o mejoramiento de las mismas
brindado preferencia a la compra de vivienda a los afiliados que no dispongan. (Art. 62.
Ley de Seguridad Social)
Las Instituciones Financieras no podrn cobrar multas ni penalidad alguna, por pago
anticipado (Art. 62. Ley de Seguridad Social)
98

No podrn participar en la concesin de prstamos hipotecarios aquellos afiliados que se
encuentren en mora de sus obligaciones con el IESS, ni aquellos que tengan calificacin D
o En los burs de crdito debidamente autorizados por la Superintendencia de Bancos y
Seguros [] (Art. 62. Ley de Seguridad Social)
En caso de incumplimiento por parte del beneficiario del prstamo en el pago de tres
cuotas mensuales o ms, se declarar vencida la totalidad del crdito y se proceder a su
cobro inmediato mediante la ejecucin de las garantas hipotecarias y la venta del inmueble
en pblica subasta (Art. 62. Ley de Seguridad Social)
Las propiedades adquiridas por los afiliados con prstamos del Instituto sern
inembargables, excepto para el pago de crditos al IESS, y constituirn patrimonio familiar.
Tampoco podrn enajenarse ni gravarse con otras hipotecas o derechos reales, si no hubiere
la autorizacin expresa del Director General o Provincial del Instituto. Los registradores de
la propiedad inscribirn esta prohibicin que constar en todas las escrituras de mutuo
hipotecario con afiliados, que se otorguen a favor del Instituto (Art. 70. Ley de Seguridad
Social)
En el Art. 287 de la Ley de Seguridad Social describe que el Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social se halla investido de jurisdiccin coactiva para el cobro de aportes, fondos
de reserva, descuentos, intereses, multas, responsabilidad patronal, aportaciones
obligatorias del Estado, as como para el cobro de crditos y obligaciones a favor de sus
empresas
El remate de los bienes embargados deber realizarse de acuerdo con las disposiciones del
Cdigo de Procedimiento Civil o del Cdigo de Comercio, segn el caso (Art. 287. Ley de
Seguridad Social)
2.3.4.
Cdigo Civil Ecuatoriano (LEY DEL CDIGO CIVIL ECUATORIANO)
El Art. 1539 del cdigo civil describe que el pago de una obligacin no puede exigirse antes
de expirar el plazo, si no por qu:
98

1. El deudor este constituido en quiebra o que se halle en notoria insolvencia; y,
2. El deudor cuyas cauciones, por hecho o culpa suya, se han extinguido o han
disminuido considerablemente de valor. Pero, en este caso, el deudor podr reclamar
el beneficio del plazo, renovando o mejorando las cauciones
El deudor queda libre cuando cancele la totalidad de una de las cosas que alternativamente
deba y no puede obligar al acreedor a que acepte parte de una y parte de otra (Art. 1543.
Cdigo Civil)
El pago se har, bajo todos respectos, en conformidad al tenor de la obligacin []. El
acreedor no estar obligado a recibir otra cosa que lo que se le deba, ni aun a pretexto de ser
de igual o mayor valor la ofrecida (Art. 1612. Cdigo Civil)
Los gastos que incurridos por el cobro sern de cuenta del deudor; sin perjuicio de lo
estipulado y de lo que el juez ordenare acerca de las costas judiciales (Art. 1614. Cdigo
Civil)
El inters convencional, civil o mercantil, no podr exceder de los tipos mximos que se
fijaren de acuerdo con la Ley; y en lo que excediere, lo reducirn los tribunales aun sin
solicitud del deudor (Art. 2136. Cdigo Civil)
Se conocer como inters corriente es aquel que se cobra en la plaza, siempre que no
exceda del mximo del convencional determinado en este artculo e inters reajustable al
que vara peridicamente para adaptarse a las tasas determinadas por Directorio del Banco
Central []. (Art. 2136. Cdigo Civil)
El Art. 2333 del Cdigo Civil describe a la hipoteca como un derecho de prenda,
constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor
La hipoteca es indivisible en tallo hipotecado a una deuda y cada parte estn obligada al
pago del total de la deuda y de cada parte de ella (Art. 2334. Cdigo Civil)
La hipoteca deber otorgarse por escritura pblica, o constituirse por mandato de la Ley en
los casos por ella establecidos [] (Art. 2335. Cdigo Civil)
98

En los casos de contratos hipotecarios celebrados en el exterior el art. 2337 del Cdigo
Civil describan que surtirn efecto, con respecto a los bienes situados en el Ecuador, con
tal que se inscriban en el registro del cantn donde dichos bienes existan.
El Art. 2341 del Cdigo Civil dispone que el dueo de los bienes gravados con hipoteca
pueda enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulacin en contrario.
La hipoteca no podr tener lugar sino sobre bienes races que se posean en propiedad o
usufructo, o sobre naves (Art. 2344. Cdigo Civil)
El Art. 2347 del Cdigo Civil describe que los casos de aumentos y mejoras sobre el bien
hipotecado la hipoteca e extiende a estos.
La hipoteca sobre un usufructo o sobre minas y canteras no se extiende a los frutos
percibidos, ni a las sustancias minerales una vez separadas del suelo (Art. 2349. Cdigo
Civil)
En el Art. 2358 del Cdigo civil se describe que en la inscripcin de la hipoteca deber
constar:
1. El nombre, apellido y domicilio del acreedor, y su profesin, si tuviere alguna, y
las mismas designaciones relativamente al deudor, y a los que, como apoderados o
representantes legales del uno o del otro, requieran la inscripcin. En caso de tener
vida jurdicas sern designadas por su denominacin legal o popular y por el lugar
de su establecimiento; y se extender a sus personeros lo que se dice de los
apoderados o representantes legales en el inciso anterior;
2. La fecha y la naturaleza del contrato a que accede la hipoteca y el archivo en que
se encuentra. Si la hipoteca se ha constituido por acto separado, se expresar
tambin la fecha de este acto, y el archivo en que existe;
3. []
4. La cantidad determinada a que se extiende la hipoteca, en el caso del artculo
precedente; y,
5. La fecha de la inscripcin y la firma del Registrador de la Propiedad
98

El Art. 2360 del Cdigo Civil dispone que la hipoteca se extinga junto con la obligacin
principal. Se extingue, asimismo, por la resolucin del derecho del que la constituy, o por
el cumplimiento de la condicin resolutoria, segn las reglas legales.
Se extingue, adems, por la llegada del da hasta el cual fue constituida.
Y por la cancelacin que el acreedor otorgue por escritura pblica, de que se tome razn al
margen de la inscripcin respectiva.
El cdigo civil hace referencia a un conjunto ordenado, sistematizado y unitario de
reglamentos contemplados por el derecho privado. Se trata, por lo tanto, de normas creadas
para ejercer un control sobre los vnculos civiles establecidos por personas tanto fsicas
como jurdicas, ya sean privadas o pblicas (respecto a esta ltima alternativa, cuando las
personas actan como particulares). Es de gran importancia que muchas de las leyes en sus
artculos estn sujetas o anexas a ellas artculos del derecho civil.
CAPTULO III
3. DIAGNSTICO DE LOS CRDITOS HIPOTECARIOS
3.1. Anlisis: Crditos hipotecarios
La modalidad de crditos hipotecarios es una alternativa que ofrecen las entidades
bancarias para que la sociedad comn pueda adquirir su vivienda propia. Esta modalidad de
crditos se oferta a nivel mundial y sus tasaciones se adaptan de acuerdo a las leyes y
regulaciones de cada pas y su respectiva moneda.
Los crditos hipotecarios son una alternativa de negocio no solo para entidades bancarias,
tambin afecta benficamente a negocios de inmobiliarias, y en ciertas poblaciones a los
constructores.
A nivel internacional hace poco se gener controversia principalmente en Espaa por que
dicho crditos eran fraudulentos y se adaptaban a los beneficios de las entidades
prestamista dejando al desnudo a los adquiriente de la deuda ya que en los contratos en sus
98

clusulas se estipulan que ellos podan cambiar las condiciones del contrato de acuerdo a
las situaciones del mercado lo que provoc que gran parte de la poblacin se quedara sin su
vivienda.
En economa estable como la britnica, americana y otras europeas y asiticas son ms
reguladas y benefician a la colectividad.
A nivel de Amrica Latina esta situacin es muy regulada principalmente porque lo
gobierno en poder son de carcter socialistas, y por lo general estos buscan el bien comn.
3.2. Macro Ambiente: Europa y Nuestra Amrica
Es importante sealar la existencia de tres tipos principales de prstamos hipotecarios para
la financiacin en Europa y EEUU:
Los prstamos a tipo variable, que preponderan fundamentalmente en los pases
anglosajones (excepto EEUU), y tambin en Espaa y Portugal. Nota de la AHE:
Desde el punto de vista del riesgo de inters, hay una diferencia fundamental entre los
tipos variables anglosajones (variable estndar o revisable) y los tipos variables
espaoles (obligatoriamente referenciados). En los primer referido, los tipos de inters
varan segn las fluctuaciones del mercado de dinero y las modificaciones que se
producen en los tipos aplicados estn sujetas a la discrecionalidad de las entidades de
crdito, a menos que se utilice un tipo de referencia, y en los referenciados espaoles, el
tipo de inters se modifica con cadencias iguales o inferiores a un ao prefijadas en el
contrato y con referencia a un ndice oficial de mercado, no influenciable por la entidad
de crdito.)
Los prstamos a tipo fijo con mecanismos de proteccin para el prestamista contra el
prepago, tales como la comisin o indemnizacin por el prepago, constituyen la forma
de crdito que predomina en Europa continental y los Pases Escandinavos. A estos
prstamos tambin se les denomina non-callable o prstamos sin opcin a prepago.
Los prstamos a tipo fijo con opcin de prepago sin compensacin econmica por la
opcin, que se ofrecen en Dinamarca y EEUU.
98

Estos tres tipos de prstamos son, fundamentalmente, el resultado de los diferentes modelos
de refinanciacin que se han dado histricamente en los distintos pases. (Dbel, 2005)
3.2.1.
Factor: Economa Europea y Mercado de Hipotecas
La zona euro experiment un decrecimiento en la segunda mitad de 2012 que se tradujo en

una tasa de crecimiento del PIB del 0,4%para todo el ao. La economa de la zona se
mantendr estancada en la primera mitad de 2013 y solo crecer levemente en la segunda
mitad, con un crecimiento del PIB para toda la zona, durante este ao, de escasamente el
0,3%. (Comajuncosa, 2013)
El deterioro del crecimiento se ha dado en todas las economas de la zona Euro. Aunque se
mantienen diferencias entre los pases, la recesin se extiende desde la periferia hacia los
pases del centro. Las economas globalmente ms fuertes no sern, sin embargo, las que
presenten un mayor crecimiento: los pases como Alemania, Francia, Holanda, Blgica y
Luxemburgo crecern con una tasa positiva pero sin alcanzar el 1%. Por su parte, Finlandia,
Austria e Irlanda pueden crecer ligeramente por encima de ese 1%; mientras que el
crecimiento ser superior en algunas economas emergentes, como Estonia, Eslovaquia y
Malta, donde se superar la tasa del2-3%. En las economas del sur mantendrn valores
negativas de crecimiento. Es el caso de Italia, Espaa, Portugal, Eslovenia, Chipre y sobre
todo, Grecia. La mayora de estas economas acumular ya cinco aos de recesin o
estancamiento econmico. (Comajuncosa, 2013)
Los datos de actividad crediticia correspondientes al primer trimestre de 2012 confirmaron
el descenso en los volmenes de nueva contratacin observado en la segunda mitad de 2011
en gran parte de los mercados hipotecarios de la UE. De esta forma en pases como Blgica,
Francia, Irlanda, Italia, Portugal, Espaa o Suecia se registraron, al menos por tercera vez
consecutiva, cadas interanuales en el nuevo crdito. (Federacin Hipotecaria Europea,
2012)
El principal factor explicativo de este descenso generalizado de la actividad crediticia en la
UE continu siendo el desfavorable entorno macroeconmico, caracterizado por unas
98

crecientes tasas de desempleo, problemas de refinanciacin para las entidades, la crisis de
deuda soberana y expectativas de recesin en la zona euro.
En Blgica la demanda de crdito hipotecario se vio fuertemente afectada por las medidas
de ajuste presupuestario introducidas por el gobierno. Adems, desde el mes de enero los
gastos notariales han pasado a estar sujetos a IVA. Como consecuencia, en el primer
trimestre del ao se produjo un fuerte descenso en el nmero de operaciones formalizadas
que se reflej en una cada anual del crdito del 12%. (Federacin Hipotecaria Europea,
2012)
En Irlanda el nuevo crdito hipotecario se contrajo en trminos interanuales un 23,9% en
nmero y un 22% en volumen. Los bajos niveles de actividad reflejaron el desnimo de la
demanda y la continua incertidumbre sobre el futuro econmico del pas. Adems, se
prevn reducciones adicionales en la renta disponible de los hogares debido un
endurecimiento de la poltica fiscal y a la introduccin de nuevos gravmenes (por ejemplo,
sobre el consumo de agua). (Federacin Hipotecaria Europea, 2012)
Las condiciones de crdito tambin se endurecieron en el periodo, lo que se reflej en unos
LTV (Loan ToValue) ms restrictivos y en la reduccin de los plazos. (FHE, 2012)
En Portugal el nuevo crdito dispuesto experiment una pronunciada cada del 72% en
trminos interanuales, registrando sus niveles ms bajos de los ltimos tres aos. La
contraccin de la nueva actividad dio lugar, asimismo, a un descenso en el saldo vivo del
1,5% respecto a marzo de 2011. (Federacin Hipotecaria Europea, 2012)
En Espaa el importe del nuevo crdito dispuesto experiment un retroceso del 24% en
trminos interanuales, lo que representa su sptima cada consecutiva desde el segundo
trimestre de 2010. La actividad crediticia sigui vindose afectada por los continuados
problemas de acceso a la financiacin mayorista para las entidades de crdito derivados de
la crisis de deuda soberana, por el proceso de desapalacamiento de los hogares y por el
proceso de reestructuracin que afronta el sistema financiero. (Federacin Hipotecaria
Europea, 2012)
98

En Suecia, el saldo vivo del crdito hipotecario a los hogares continu mostrando
crecimientos positivos trimestrales, si bien a ritmos cada vez ms moderados desde junio de
2010. Diversos factores explican esta evolucin del saldo: por un lado, en los dos ltimos
aos la nueva actividad crediticia ha sufrido una fuerte desaceleracin respecto a su
crecimiento en 2010. Adems los tipos de inters hipotecarios han crecido
ininterrumpidamente entre 2010 y 2011. A esto se uni an endurecimiento de las
condiciones de financiacin, al establecerse por la Autoridad Supervisora Sueca (Swedish
FSA) un techo en el LTV del 85%. Por ltimo, el crecimiento del PIB desacelerado
notablemente en los ltimos aos, pasando de crecer a un ritmo del 6% en 2010 un 3,9%
en 2011 y con expectativas de que apenas alcance el 0,3% en 2012. (Federacin
Hipotecaria Europea, 2012)
Dinamarca constituye, por el contrario, una excepcin en este patrn de cada del crdito.
En el primer trimestre de 2012 el importe de la nueva contratacin registr un incremento
del 152,6%respecto a marzo de 2011 y del 38,3% respecto al trimestre anterior. Este
comportamiento ms vigoroso del crdito se debi, en parte, al bajo nivel de los tipos de
inters, que registraron su valor ms bajo de los ltimos ocho aos. (Federacin Hipotecaria
Europea, 2012)
Finalmente, en Reino Unido la eliminacin de la deduccin por compra de primera
vivienda a partir del mes de abril supuso un incentivo para que este segmento de demanda
completara el proceso de compra dentro del trimestre, lo que dio lugar a un incremento
anual del nuevo crdito del 13,5%. En trminos trimestrales, no obstante, el volumen de
crdito dispuesto se redujo un 8,8%. (Federacin Hipotecaria Europea, 2012)
Los pases 15 Europeos en su mayora poseen una dinmica econmica elevada lo que le
permite encontrarse entre los 30 pases de los 50 con mejor ingreso per cpita: as en el
2011 el Banco Mundial distingui a Mnaco como el principal pas con un ingreso per
cpita de $ 171.465,00; seguido de Luxemburgo con un ingreso de $ 114.232,00 y Noruega
con $ 98.081,00. (BCM, 2011)
98

3.2.2.
Anlisis: Factor Demogrfico Europeo
Rodrguez hace mencin que en el continente Europa se estimada que tenga una poblacin
total de 738 millones de habitantes, en la actualidad, segn registros de Eurostat; es el
segundo continente ms pequeo de la Tierra, con una extensin de 10359.358 km2.
Aunque gran parte de Europa est situada en latitudes septentrionales, los mares que rodean
el continente, relativamente clidos, proporcionan a la mayor parte de Europa central y
occidental un clima moderado, con inviernos fros y veranos templados. Los vientos del
oeste, dominantes, calentados en parte al pasar sobre la corriente ocenica del Atlntico
Norte (corriente del Golfo), traen precipitaciones durante casi todo el ao. En la zona
climtica mediterrnea (Espaa, Italia y Grecia) los meses de verano suelen ser calurosos y
secos, y la mayora de las precipitaciones se recogen en otoo y primavera.
Aproximadamente a partir de Polonia central, hacia el este, se reduce el efecto moderador
de los ocanos y, como consecuencia, el clima es ms fro y seco. Las partes septentrionales
del continente tambin tienen este tipo de clima. Las precipitaciones anuales varan entre
los 510 y los 1.530 milmetros. (Rodrguez Alonso, R. (2011).
La poltica de vivienda en
Espaa en el contexto europeo. Deudas y Retos, Boletn CF+S, 47/48, pp. 125-172.
Recuperado de:http://habitat.aq.upm.es/boletin/n47/arrod_2.html)
El problema de la vivienda en Europa es consecuencia directa de la inmigracin campociudad producida por la Revolucin Industrial. La masiva llegada de trabajadores del
campo en busca de puestos de trabajo satura las ciudades que crecen mucho ms
rpidamente en nmero de habitantes que en viviendas y equipamientos. A finales del siglo
XIX, los gobiernos de Europa occidental ya haban comenzado el proceso de saneamiento
de las ciudades (demolicin de viviendas insalubres, creacin de equipamientos,
ensanchamientos de calles), que vino acompaado de la creacin de una nueva
legislacin relativa a normas de construccin y urbanismo. Pero estas medidas no
facilitaron el acceso a la vivienda a la poblacin de rentas ms bajas. A principios del siglo
XX se empez a dar solucin real a los problemas de alojamiento de los obreros que
trabajaban en las fbricas y no tenan recursos para acceder a la vivienda. En este momento
98

se ponen en marcha las polticas de vivienda social en los pases industrializados del norte
de Europa, siendo una de las primeras iniciativas la creacin de viviendas. Se empieza a
ofertar vivienda social en Suecia, Dinamarca, Austria, Alemania, Francia, Holanda y Reino
Unido. En algunos pases, como Alemania, Holanda o los pases escandinavos, la poltica
se implantara rpidamente, de modo que al final de la Segunda Guerra Mundial, exista ya
un parque social considerable. (Rodrguez Alonso, R. (2011).
La poltica de vivienda en
Espaa en el contexto europeo. Deudas y Retos, Boletn CF+S, 47/48, pp. 125-172.
Recuperado de:http://habitat.aq.upm.es/boletin/n47/arrod_2.html)
Segn Rodrguez Alfonso, Espaa cuenta hoy en da con el mayor parque de viviendas de
todos los pases analizados (Espaa, Finlandia, Irlanda, Alemania, Holanda, Francia, Reino
Unido, Dinamarca y Suecia). En el ao 2007, ltimas estimaciones disponibles en el
Ministerio de la Vivienda, existan en Espaa un total de 551 viviendas por cada mil
habitantes, frente a las 508 de Francia o a las 485 de Alemania. Analizando la evolucin
entre 1970 y 2007 podemos observar cmo Espaa ha sufrido el mayor desarrollo del
parque, con un crecimiento de 226 viviendas por cada 1.000 habitantes respecto a las
menos de 100 de Reino Unido, Dinamarca o Suecia. A principios de la dcada de los 70,
Espaa tena uno de los parques de menor tamao dentro del grupo de pases analizados
313 viviendas por cada 1.000 habitantes, slo por encima de Holanda (289) e Irlanda (244).
Treinta y cinco aos ms tarde, en 2005, el parque de viviendas en Espaa es el mayor de
todos los pases analizados, con 35 viviendas por cada mil habitantes ms que Francia, el
segundo pas en el ranking, y 139 ms que Irlanda, el ltimo de la lista. (Rodrguez Alonso,
R. (2011).
Boletn
La poltica de vivienda en Espaa en el contexto europeo. Deudas y Retos,

CF+S,
47/48,
pp.
125-172.
Recuperado
de:http://habitat.aq.upm.es/boletin/n47/arrod_2.html)
3.2.3.
Anlisis: Factor Poltico
La poltica ha sido unos de los recursos que en contraste a los lineamientos apropiados para
el bien comn han afectado con leyes que no limitan el abuso de las entidades prestaras en
98

especial en Espaa, donde ha sido uno de los pases Europeos que ha tenido un crecimiento
considerable en el concepto de vivienda.
Es necesario considerar que una de las principales fuentes de financiamiento de vivienda es
a travs de los crditos hipotecarios, las polticas de la unin de ciertos pases integrantes
son condescendientes con el capital lo que ha facilitado el abuso de estas entidades con la
comunidad delo que ha suscitado en juicios en cortes de UE.
El derecho a la vivienda y el reconocimiento de sta como bien de primera necesidad se
recoge por primera vez en 1948 en la Declaracin Universal de los Derechos Humanos.
Ms de cincuenta aos despus la vivienda sigue siendo un problema en muchos pases. En
este contexto, la Conferencia sobre los Asentamientos Humanos Hbitat II celebrada del 3
al 14 de junio de 1996 en Estambul, recoge una serie de compromisos bajo el lema Una
vivienda adecuada para todos. La Unin Europea, a pesar de no tener competencias directas
sobre esta materia, se adhiere a estos compromisos traduciendo las propuestas de la cumbre
al contexto europeo: proporcionar seguridad en la tenencia e igualdad de oportunidades en
el acceso a la propiedad del suelo y promover el derecho a una vivienda digna, la igualdad
de oportunidades en el acceso al crdito y a los servicios bsicos. Repasando las diferentes
legislaciones europeas el objetivo comn de las polticas en todos los pases se podra
resumir en la misma premisa: el derecho de todos los ciudadanos a acceder a una vivienda
digna.
Una vez solucionado el problema masivo del acceso a la vivienda, los pases europeos
tienden a fomentar la propiedad como forma de acceso, de tal forma que la vivienda no sea
una carga econmica para el Estado, sobre todo en el caso de las clases medias. En este
contexto, la poltica de vivienda se centra en nuevas dimensiones como la capacidad de
eleccin, haciendo referencia a tanto a la diversidad en el rgimen de tenencia como a la
cohesin social y a la variedad de clases sociales, edades y circunstancias en los enclaves
de vivienda (en Francia, Finlandia, Irlanda o el Reino Unido); el derecho no slo a la
vivienda sino tambin a un entorno saludable, seguro y ecolgicamente sostenible, a la
ciudad, a un medio ambiente sano y a la calidad de vida (en Suecia, Francia, Irlanda o
98

Finlandia); o el derecho a una vivienda con un precio razonable, como en el caso de Suecia
o Finlandia. En este sentido, la vivienda deja de ser un derecho a garantizar por s slo y se
empieza a entender como parte activa y fundamental de otras materias:
La poltica contra la exclusin social. La mezcla de clases sociales como forma de
lucha contra la segregacin espacial, la inclusin de las nuevas necesidades
especficas de determinados grupos sociales que son resultado de una nueva
estructura de la poblacin (inmigrantes, tercera edad, jvenes o minusvlidos) o los
procesos de participacin dentro de la gestin de las viviendas como mtodo de
integracin social son algunos de los aspectos que aparecen en las distintas polticas
europeas.
La poltica de la ciudad desde un punto de vista sostenible y medioambiental,
primando el cuidado del entorno y de la ciudad existente frente al crecimiento
desmedido, y con rehabilitacin integrada de barrios como principal exponente.
3.3. Nuestra Amrica y el desarrollo mercantil de viviendas.
El informe del CEPAL describe: la construccin, como un indicador parcial de la evolucin
de la inversin, tuvo un desempeo mixto aunque en su mayor parte favorable. En el primer
trimestre de 2012 se produjo una marcada aceleracin de la construccin en el Per y
Venezuela (Repblica Bolivariana de), mientras que en Costa Rica y Honduras lastases de
variacin revelan una recuperacin del descenso registrado en el primer semestre de 2011,
mientras que en Mxico la actividad mantuvo el dinamismo de los trimestres anteriores.
(Barcena, 2012)
En cambio, se produjo una desaceleracin de la actividad de este sector en la Argentina y
Nicaragua. El buen desempeo del sector de la construccin en Chile y Venezuela se refleja
en sus respectivas cifras sobre inversin. En el primer trimestre de 2012, y en comparacin
con el mismo perodo de 2011, la formacin bruta de capital fijo se expandi un 8,3% en
Chile y un 27,3% en Venezuela. En Mxico (10,2%)2 y el Per (16,5%) la formacin bruta
de capital fijo tambin muestra un crecimiento. En Mxico el aumento de la inversin se
vio impulsado por el mayor incremento dela inversin en maquinaria y equipos de origen
98

importado, en tanto que el dinamismo observado en el Per responde, en buena medida, al
alza del 36,5% de la inversin pblica durante el primer trimestre de 2012. En ese mismo
perodo, las importaciones de bienes de capital aumentaron significativamente en algunos
pases, entre otros Bolivia (Estado Plurinacional de) (33,8%), Nicaragua (23,6%), Costa
Rica (22,5%) y el Ecuador (17,5%), lo que indica que el aumento de la inversin fue una
fuente importante de crecimiento en estos casos, adems de Chile y Venezuela. (Barcena,
2012)
Esto es debido a una mayor estabilidad econmica, cada de las tasas de inters y una
disminucin en la inflacin, los pases latinoamericanos lograron reducir la vulnerabilidad
de sus sistemas financieros.
En USA la Asociacin de Banqueros Hipotecarios describi que su ndice
desestacionalizado de la actividad de solicitudes hipotecarias disminuyo (incluye
compraventa retrada 7,1%-)
El ndice de solicitudes de refinanciamiento baj un 8%, a la vez que la lectura de
peticiones de prstamos para compras de viviendas disminuy 3,9%.
3.3.1.
Factor: Economa Americana
A diferencia de Europa en Amrica se distinguen dos divisiones con regmenes que se

diferencian e influyen en sus economas propiciados por sus propias polticas como estados
libres e independientes, y estos son: Latino Amrica (Amrica del Sur Centro Amrica) y
Amrica del Norte (muchos autores incluyen a Mxico)
El Banco Mundial considera la economa de Amrica Latina como la tercera a nivel
mundial en cuanto a potencia teniendo en cuenta la paridad de nivel adquisitivo. El
crecimiento y desarrollo econmico de los pases latinoamericanos ha sido vertiginoso en
las ltimas dcadas, tanto que la crisis mundial que ha azotado el planeta ha afectado en
menor medida a las principales economas latinoamericanas, que han hecho frente a las
turbulencias econmicas con una capacidad notable. Si algo caracteriza a la economa de
98

Amrica Latina es su sistema financiero equilibrado, estable y saneado. Asimismo, cabe
destacar que los pases latinoamericanos cuentan con una capacidad de prstamo menor que
la de otras regiones, como Europa, Asia o Amrica del Norte. Las actividades econmicas
de Amrica Latina se basan principalmente en los sectores secundario y terciario, es decir,
las actividades industriales y los servicios y el turismo.
En la actualidad, la economa ms grande y potente de la regin latinoamericana es Brasil.
Su producto interior bruto por poder adquisitivo PIB (PPA)- es de 2293 billones de
dlares, segn los ltimos datos del cuarto trimestre del ao 2011. La economa de Brasil es
la ms rica de toda Amrica del Sur y la segunda de todo el continente europeo, por detrs
de la economa de Estados Unidos, y la sexta a nivel de todo el mundo. Brasil forma parte,
junto con Mxico y Argentina del Grupo de los 20, que representan los pases ms
industrializados y emergentes a nivel mundial. La segunda economa ms importante de
Amrica Latina es la de Mxico, cuyo PIB (PPA) se sita en 1658 billones de dlares. La
economa mexicana es la undcima a nivel mundial y la tercera en el continente europeo.
Su principal actividad econmica est basada en el mercado libre y las exportaciones a todo
el mundo. La tercera economa ms potente de Latinoamrica es Argentina, con un PIB por
poder adquisitivo de 688 mil millones de dlares. Argentina basa su economa en las
exportaciones, en los recursos naturales y en la fabricacin de software. A pesar de que en
2001 sufri una de sus peores crisis financieras, en la actualidad es un pas emergente cuya
economa se sita en el vigsimo segundo puesto de las economas mundiales. Por ltimo
cabe hablar de Colombia, la cuarta economa ms importante de la regin, con un PIB
(PPA) de 460 mil millones de dlares. Su principal motor econmico es, sin duda, la
exportacin de petrleo, oro y piedras preciosas.
Por su parte la renta Per-Cpita para pases como Brasil Argentina, Mxico, Chile, Uruguay
y Ecuador son: $12.594,00; $10.942,00; $10.047,00; $14.934,00; $13.866,00; y, 4.496,00
respectivamente.
En lo referente Amrica del Norte Estados Unido creci a un ritmo anual del 2,5% en los
tres primeros meses del ao ayudado por las fuertes cifras de gastos de los consumidores.
98

En el 2010 su PIB creci un 2,4%; 2011 un 1,8% y el 2012 un 2,2%.Segn datos del Banco
del Mundial Estados Unidos se encuentra en el puesto 15 del Ranking de Renta Per Cpita
con $ 48.112,00.
La economa canadiense creci un 1,8% en 2012 tras terminar el ao con los peores
resultados desde la recesin de 2008, segn datos dados a conocer por el estatal Estadsticas
Canad (EC).En 2011, la economa canadiense creci un 2,6%. Y durante el ltimo
trimestre del ao, la economa canadiense creci slo un 0,2%. Por su parte Canad tiene
una renta Per Cpita de $ 50.344,00 superando a USA.
3.3.2. Factor: Demografa Americana
La regin de Amrica Latina y el Caribe se conforma de 41 pases en los que viven un
poco ms 577 millones de personas con una extensin de 22222,000 Km 2. Es rica en
diversidad cultural, lingstica y biolgica; se hablan ms de 600 idiomas y posee las
mayores reservas hdricas y de biomasa leosa en la tierra, con 5 pases entre los de mayor
biodiversidad biolgica. Los indgenas constituyen una porcin relevante de su poblacin.
Se identifican ms de 650 pueblos indgenas concentrados principalmente en Mxico,
Bolivia y Guatemala, adems de Ecuador, Per, Colombia, Brasil, Chile y algunos pases
de Amrica central y el Caribe.
La regin se caracteriza por presentar grandes desigualdades. La esperanza de vida alcanza
alrededor de los 70 aos para gran parte de los pases pero flucta entre los 58 aos en Hait
y los 78 en Costa Rica. (UNFPA, 2008)
La Poblacin de Norte Amrica es de 346.132,732 segn informacin del Banco Mundial;
las estadsticas del 2011 muestran que la densidad de la poblacin Norteamrica es 15,9
habitantes por km2 con una esperanza de vida al nacer varn de 77,9 aos y 80,7 habiendo
nacido mujer y una media de 77,9 aos.
Estados Unidos posee un 12% de su poblacin en la pobreza y un 9,34% de la poblacin
canadiense son pobres encontrndose en el puesto 131 y 138 del Ranking Mundial.
98

3.3.3. Factor: Poltica de Amrica
Existe una cuestin extensiva debido a la cantidad de pases que conforman nuestra
Amrica y ellos como estado independiente tienen sus propias leyes definidos en gran parte
por los poderes que conoce cada constitucin as destacamos:
A nivel de Amrica latina se ha creado un organismo conocido como MINURVI (Ministerio
y Autoridades Mximas de Vivienda y Urbanismo de Amrica Latina y el Caribe) para
identificar las polticas que apoyan al sector vivienda y su realidad en el 2006 en el foro
virtual sobre disponibilidad del suelo urbanizado para asentamientos humanos de inters
social Argentina, Chile, El Salvador, Mxico, Per y Uruguay destacaron las situacin
programas para la atencin a las necesidades habitacionales de los sectores de menores
recursos que incluyen la consideracin del acceso a la tierra o la regularizacin de su uso y
propiedad. En la vigsimo primera asamblea que tuvo organismo con la participacin de
Ecuador quedo a la vista la des-actualizacin de informacin en pases como Argentina y
Jamaica en lo referente a dficit de vivienda, cabe aclarar sin embargo que estos pases
tienen sus polticas as se destacan:
Mejoramiento/regularizacin de barrios que abarcan uno o ms de los siguientes
componentes, entre otros: regularizacin urbanstica, regularizacin de la tenencia,
infraestructura urbana, equipamiento y servicios, mejoramiento y/o nueva vivienda;
generacin de empleo, ingreso y desarrollo comunitario; fortalecimiento
institucional y coordinacin; y re-localizacin de las viviendas en riesgo;
Generacin de bancos/bolsas de tierras creando los instrumentos legales para la
transferencia, adquisicin y/o expropiacin de tierras (pblicas o privadas) para
vivienda social, las estructuras institucionales para su ejecucin (comisiones, subsecretaras, programas, etc.), y la asignacin de recursos para su adquisicin a travs
de subsidios, licitaciones u otras.
Lotes con servicios / tierra urbanizada de desarrollo directo por entes pblicos o a
travs de concesiones, y para la autoconstruccin u otros modalidades de
construccin de la vivienda.
98

Lotificaciones de desarrollo progresivo acompaadas de normativa para parcelar y
la urbanizacin. Algunos gobiernos estn involucrados en la produccin de lotes
(Macro lotes en terrenos del estado) o en transferencias de terrenos fiscales para
desarrollo por el sector privado (subastas) con base a normativa que asegure su
insercin urbana y sostenibilidad.
Programas de regularizacin de propiedad de tierras En algunos pases se han
creado programas especficamente enfocados en la regularizacin legal de la
tenencia, dejando para el esfuerzo propio o futuras inversiones complementarias los
aspectos de mejora fsica y de la vivienda.
3.4. Meso Ambiente: Mercado de Vivienda e Hipotecas en Ecuador
3.4.1.
Demanda de vivienda
La demandad de vivienda se ve condicionada
por diferentes factores, entre los que
destacan las condiciones demogrficas, capacidad econmica y factores polticos (leyes).

3.4.2.
Demografa
En el censo del INEC 2011-2012 la poblacin ecuatoriana es de 15225.080habitantes (en

el censo 2010 la poblacin era 14483.499 habitantes) de lo que 7703.890 pertenecen al
sexo femenino y 7521.190 al sexo masculino. En este mismo determinaron el nmero de
viviendas que es 3923.123 (en el censo del 2010 registraron 3810,548 hogares) de los
cuales:
El 64,9% son propias lo que equivale a 2546,107 viviendas(en el 2010 el 63,98%
eran propias-2438,056 casas-)
17,0%de las viviendas son arrendadas y/o anticresis (en el 2010 este porcentaje era
de 21,63)
Las viviendas cedidas o recibidas por servicios representan el 18,1% del total (en el
2010 este representaba el 14,39%)
La media de habitante por vivienda es de 3,9 (en el 2010 era 3,8); y 1,9 por hogar tiene una
ocupacin.
98

En las estructura de la viviendas existe un dficit en ciertas conceptos considerados como
bsicos, es as que 44,9% de las viviendas no cuentan con alcantarillado. La energa
elctrica no poseen el 1,8 % de las viviendas ecuatorianas y el 26,30% de los hogares no
reciben agua de red pblica.
Los datos del INEC 2010 define que el tipo de vivienda preferido son las casas y villas con
un 70,48% en el pas, los departamentos en casa o edificio representan 11,67% de las
viviendas y los cuartos en casa de inquilinato en margen 4,65%.
3.4.3.
Capacidad Econmica
La economa ecuatoriana ha crecido considerablemente lo que se ve reflejado en la realidad

social, influenciada por la comercializacin petrolera, la inversin pblica, el aumento de
exportaciones en conceptos de banano (primer divisa no petrolera del pas), camarn, atn
y rosas (principales productos exportados).
En el 2011-2012 el INEC realiz la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos Urbanos y
Rurales obteniendo que el ingreso promedio de los hogares ecuatorianos sedes 893 cada
mes. Dichos ingresos disgregan en el rea urbana, donde el promedio es ms elevado:
alcanzando USD 1.046 mensuales y a diferencia en el rea rural, USD 567.
El Gasto corriente promedio del hogar 810 dlares. En el rea urbana el gasto promedio es
de USD 943 mensual y en el rea rural este alcanza los 526 dlares/mes. Dejando como
resulta una recuperacin de los ingreso promedio de USD 83 por mes: en el rea urbana,
los hogares tienen la capacidad ahorrar 103 dlares cada mes, y en el rea rural, USD 41.
Tele-amazonas el 4 de mayo del 2013 pblica, que el 58,8% de los hogares tiene capacidad
de ahorro, ante el 41,1% de estos que gasta ms de lo que ganan.
3.4.4.
Factores polticos
En la constitucin desarrollada en el 2008
en el captulo segundo est enmarcado,
Derechos del buen vivir, seccin sexta, para Hbitat y vivienda, la cual en el artculo
98

nmero 30 expresa: Las personas tienen derecho a un hbitat seguro y saludable, y a una
vivienda adecuada y digna, con independencia de su situacin social y econmica
De las carteras de estado, la ms vinculada al tema de viviendas es el MIDUVI, ministerio
cuyo propsito principal es colaborar con la sociedad para permitirle construya su hbitat
de una forma organizada, programada y sencilla. Los programas ofrecidos por lo general
financian la construccin del bien inmueble, a travs de crditos que se recuperan
paulatinamente en cutas programadas y exequibles para el ente que aplica.
Las polticas permiten a los ciudadanos someterse a crditos de hipotecas de una forma
segura, ya que los lineamientos establecidos en la ley son consistentes y buscan el bien
comn, considerando la humanidad de la persona antes que el bien material, sin perjudicar
a la contraparte, mediante lo expuesto en la ley de hipotecas.
Polticas de control por parte de un organismo central (Banco Central del Ecuador) de las
tasaciones de inters a cobrar por de la entidad prestamista por el monto y tiempo cedido,
as como los lineamientos en los casos anticresis, intereses por impago o mora, entre otros.
3.4.5.
Oferta de crditos para viviendas
En el compendio publicado por la SBS (Superintendencia de Bancos y Seguros), en el mes

de a abril describe la particin en el sector de vivienda del 77,36% de la Banca Privada a
partir del 2007 hasta al mes de marzo del presente ao. Por su parte el sector de Mutualista
tiene una participacin del 10,85%. Sociedades financieras 0,28%. Banca pblica 0,94% y
Cooperativas 10,38% aunque estn no presentaron informacin durante el primer trimestre
del ao.
Tabla # 1
Tot
al
%
TOTAL
BANCOS
TOTAL
COOP
TOTAL
MUTUALISTAS
TOTAL SOC.
FINAN.
TOTAL BANCA
PBLICA
89.632.439
12.022.99
8
10,38
12.009.459
762.423
1.438.569
10,36
0,66
1,24
77,36
Tabla # 1: Participacin en miles de dlares; Sistema Financiero Nacional 2007-2012. Fuente: SBS.
98
Total
103856,4
38
100

Elaboracin: Gabriela Loor y Csar Cuadros
Grfico #4
10% 1% 1%
TOTAL BANCOS
TOTAL COOP
TOTAL MUTUALISTAS
10%
TOTAL SOC. FINAN.

TOTAL BANCA PBLICA
77%
Ilustracin.4: Participacin en miles de dlares; Sistema Financiero Nacional 2007-2012. Fuente: SBS.
En base a estadsticas del BCE el volumen de crdito del segmento de Vivienda, en el mes
de enero de 2013 en relacin al mes anterior, se observa una contraccin de 16.4 millones
ubicndose en USD 31.0 millones; el monto promedio por operacin se sito en USD
39,912.1; as como el nmero de operaciones realizadas en el mes de enero fue
de777operaciones, con una tasa efectiva de10.80%.
El Banco del IESS (BIESS); tuvo un valor trasferido neto de USD70.2 millones registrando
1,848 operaciones en el mes de diciembre de 2012.
El valor comercial promedio de la vivienda incluido el valor del terreno, para enero de
2013se situ en USD91, 471.6, finalmente, el51.92% del volumen de crdito se coloc a un
plazo entre 10 y 15.3 aos y el25.67%a un plazo de 2 a 6 aos.
El ndice de HHI para el segmento de Vivienda en lo referente al volumen de crdito en
enero de 2013 fue 1.016puntos, las cinco IFIs ms representativas del segmento
presentaron el62.19% del volumen ofertado en el mes de enero de 2013.
98

Tabla # 2
3.4.6. Banca Privada: requisitos para aplicar crditos Hipotecarios
Banco
Producto
Requisitos
Caractersticas
Copia de la cdula de identidad del deudor y cnyuge, Monto del crdito: Hasta el 70% del valor de la
garante y cnyuge.
vivienda mximo US$ 150,000
Respaldo del patrimonio declarado (copia de pago Entrada desde el 30%.
Grupo
Crdito
impuesto predial y/o matrcula de vehculo).
Financiero
Hipotecario
de
Copia de la declaracin del impuesto a la renta.
Plazo hasta 180 meses.
PRODUBANCO
Produccin
Copia planilla de servicios bsicos.
Forma de pago mensual.
Certificado de ingresos.
Certificados bancarios y tarjeta de crdito.
Crdito Habitar
Ampliacin,
remodelacin y
terminacin de
vivienda
Compra
de
vivienda desde el
extranjero
Personas
dependientes:
-Pre-evaluacin
del
cliente.
-Impresin de la cotizacin de crdito firmada por el
cliente.
-Solicitud de crdito del solicitante(s) y adicional del
garante(s) para el crdito habitar construccin.
-Copias de cdulas de identidad de todos los
participantes.
Para
empleados
de
empresas
privadas:
-Rol de pagos o certificado de ingresos actualizado.
Para
empleados
de
empresas
pblicas:
-Certificado actualizado de ingresos y rol de pagos.
Para
jubilados:
-Soportes
de
pagos
por
jubilacin.
En caso de declarar patrimonio, se requiere adjuntar
copias de respaldo patrimonial.
Personas
naturales
independientes:
-Pre-evaluacin
de
crdito.
-Impresin de la cotizacin de crdito firmada por el
cliente.
-Solicitud de crdito del solicitante(s) y adicional del
garante(s) para el crdito habitar construccin.
-Copias de cdulas de identidad de todos los
participantes.
-Fotocopia de RUC, permiso de funcionamiento,
Crdito habitar
patente municipal, calificacin artesanal, o carn
construccin
municipal de ocupacin de puesto que justifique 2
aos
de
existencia
del
negocio.
-Para los transportistas se solicitar tambin el
certificado de la Cooperativa de Transporte
correspondiente.
Mutualista
Pichincha
Crdito
Hipotecario
98
Solicitud de crdito (Estado de Situacin Personal)

Copias legibles de cdulas y papeleta de votacin.
Garanta: hipoteca a favor de PRODUBANCO.

Seguro de incendio y desgravamen
Compra de vivienda nueva/ usada.
Financiamiento de hasta el 70% del avalo
comercial de la vivienda nueva.
Financiamiento de hasta el 70% del valor de
realizacin de la vivienda usada.
El monto mnimo de crdito es de $ 5.000, y el
mximo es de $ 150.000.
Plazo de 3 y 20 aos
El monto mnimo de financiamiento es de $ 5.000, y
el monto mximo es de $ 150.000
Plazo de 3 y 5 aos
Financiamiento del 100% del presupuesto de obra
El monto mnimo de crdito es de $ 3.000, y el
monto mximo es de $ 60.000
La tasa de inters es reajustable.
Para emigrantes, el plazo es de 3 a 12 aos.
El monto para construccin (1 ao plazo mximo) es
de hasta el 80% del costo o presupuesto de
construccin.
El monto mnimo del crdito es de $15.000, y el
monto mximo es de $120.000.
La tasa de inters es reajustable.
Durante la construccin, el plazo de crdito es hasta
12 meses contados a partir del primer desembolso.
Una vez terminada la casa, el plazo de crdito es
desde 3 hasta 20 aos.
Garanta: Primera hipoteca abierta del terreno donde
se efectuar la construccin.
Hasta quince aos plazo

Financiamiento de hasta el 70%

Mutualista
Certificados de ingresos originales, en el que constar

el tiempo de servicio, cargo e ingreso mensual y/o Lo respalda la hipoteca del bien a adquirir
documentos de respaldo de situacin financiera.
Copias de los respaldos del patrimonio si lo tuvieren. No Aplican (N/A)
- Crditos para construccin de proyectos
Bur de Crdito: no registrar calificaciones adversas. inmobiliarios
Mantener una cuenta de ahorro en Mutualista -Crditos a empresas constructoras
Pichincha con saldo promedio correspondiente al
menos al valor de una cuota.
Clientes sin relacin de dependencia:
Copia de RUC.
Dos referencias comerciales por escrito de clientes y
proveedores.
Copias de las tres ltimas declaraciones del IVA y
copia de balances de los dos ltimos aos.
Documentacin e informacin general requerida del

cliente
y
cnyuge:
-Solicitud de crdito, completamente llena y firmada.
-Fotocopias a color de cdula de identidad actualizada
(validez hasta 12 aos desde la fecha de emisin).
-Fotocopias a color del certificado de votacin
(ltimas
elecciones).
Hipoteca
-Declaracin
de
Impuesto
a
la
renta
de
los
ltimos 3
Pacfico
Mi
aos (si cumple con la base imponible).
Primera Casa
-Copia de estados de cuenta de los ltimos 3 meses
(cuentas bancarias o tarjetas de crdito).
-Soporte de patrimonio, si lo tuvieren (copia de
matrcula de vehculos, certificado de depsitos, etc.).
-No constar con referencias negativas en los
organismos
de
control.
-Requisitos laborales adicionales del cliente y
Banco del
cnyuge
Pacfico
Como
dependiente:
-Estabilidad
laboral
mnima
de
1
ao.
-Certificado de trabajo, el cual deber contener:
tiempo de labores, funciones que desempea e
ingresos.
-Roles de pago de los ltimos 3 meses.
-Copia del carnet o libreta de afiliacin del IESS.
Hipoteca
Como
independiente:
Pacfico
-Copia
de
Ruc
o
copia
del
RISE.
-Estabilidad
mnima
de
2
aos.
-Copia de facturas de los ltimos 6 meses.
-Copia de declaracin del IVA de los ltimos 6 meses.
98
Tasa del 5%.

Financiamiento hasta 12 aos plazo.
Financiamiento de hasta el 80% del precio de venta
de la vivienda.
Financiamiento para viviendas cuyo precio de venta
sea hasta $60.000.
Tasa de inters fija durante todo el perodo de
crdito.
Para clientes y no clientes del Banco.
Slo aplica para viviendas nuevas.
Tasa
desde
el
8.75%:
Financiamiento
hasta
12
aos
plazo.
Tres meses de gracia para inicio de pago de
dividendos.
Financiamiento de hasta el 80% del avalo de la
vivienda.
Financiamiento de gastos legales hasta $2.000, (este
valor no es adicional, deber estar incluido dentro
del
80%
que
financia
el
Banco).
Financiamiento para viviendas nuevas desde
$30.000 ubicadas en Guayaquil y Quito, y desde
$25.000 para viviendas ubicadas en otras ciudades.
Financiamiento para viviendas usadas hasta 20 aos
de
antigedad.
Tasa de inters fija durante el primer ao.
(Para clientes y no clientes del Banco)

Financiamiento de gastos legales hasta $2.000 para
proyectos ubicados en Guayaquil y Quito (o en
sectores de alta plusvala en cantones o parroquias
aledaas), y hasta $1.500 para proyectos ubicados en
otras localidades.
Construye con el
pacfico
:
Terminacin,
Ampliacin
y
Remodelacin o
mejoramiento de
vivienda
Banco del
Pacfico
Construye con el
pacfico
:
Terminacin,
Ampliacin
y
Remodelacin o
mejoramiento de
vivienda
Documentacin e informacin general requerida del

cliente
y
cnyuge:
-Solicitud de crdito, completamente llena y firmada.
-Fotocopias a color de cdula de identidad actualizada
(validez hasta 12 aos desde la fecha de emisin).
-Fotocopias a color del certificado de votacin
(ltimas
elecciones).
-Declaracin de Impuesto a la renta de los ltimos 3
aos (si cumple con la base imponible).
-Copia de estados de cuenta de los ltimos 3 meses
(cuentas bancarias o tarjetas de crdito).
-Soporte de patrimonio, si lo tuvieren (copia de
matrcula de vehculos, certificado de depsitos, etc.).
-Proyecto y cronograma de construccin firmado por
el constructor o arquitecto que se encargue o dirija la
obra.
-Permiso de construccin actualizado, otorgado por el
Municipio
de
la
localidad.
-No constar con referencias negativas en los
organismos
de
control.
-Edad
mnima:
25
aos.
Requisitos laborales adicionales del cliente y cnyuge
Como
dependiente:
-Estabilidad
laboral
mnima
de
1
ao.
-Certificado de trabajo, el cual deber contener:
tiempo de labores, funciones que desempea e
ingresos.
-Roles de pago de los ltimos 3 meses.
-Presentar soporte de estar afiliado al IESS.
Como
independiente:
-Copia
de
Ruc.
-Estabilidad
mnima
de
2
aos.
-Copia de facturas de los ltimos 6 meses.
-Copia de declaracin del IVA de los ltimos 6 meses,
o
copia
del
RISE.
-Flujo
de
Caja.
En caso de ser independiente, se podr requerir
documentacin adicional dependiendo del caso, que le
ser solicitada por el funcionario de crdito
Plazos (incluido el perodo de construccin que ser

mximo 1 ao):
Para construccin nueva: Hasta 12 aos.
Para Terminacin y Ampliacin de vivienda: Hasta
5 aos.
Para Remodelacin de vivienda: Hasta 3 aos.
Financiamiento de hasta el 70% del proyecto de
construccin cuando el cliente aporta el terreno y
hasta el 50% del proyecto total cuando el cliente no
aporta con el terreno.
Perodo de gracia de capital durante los dos primeros
desembolsos por avances de obra. Este perodo
concluye con el 3er y ltimo desembolso. (Mximo
3 desembolsos).
Luego del tercer desembolso, el cliente contar con
una sola tabla de amortizacin, por el monto total
del crdito otorgado.
Tasa de inters anual desde el 9,5%
Financiamiento de proyectos de construccin
nuevos: desde $30.000 para proyectos ubicados en
Guayaquil y Quito, o sectores de alta plusvala de
cantones o parroquias aledaas y desde $25.000 para
proyectos ubicados en otras localidades.
Financiamiento de proyectos de construccin
destinado a terminacin, ampliacin, o remodelacin
de vivienda, que tengan un costo mnimo de
$20.000.
Seguro de desgravamen y seguro contra todo riesgo
con Seguros Sucre.
Seguro contra incendio una vez culminada la obra
con Seguros Sucre.
Tarjeta Pacificard con crdito aprobado.
Para clientes y no clientes del Banco del Pacfico.
Tabla #2. Bancos del Ecuador con sus ofertas y caractersticas

En un contexto general de la realidad del sector vivienda y las ventajas que ofrece el BIESS
siendo una institucin pblica ni privada (aunque su origen es pblico) a la comunidad no
98

es aplicable a toda la colectividad en general, debido a que solo beneficia a los aportantes
del IESS y que no sean voluntarios, lo que se convierte en una ventaja para la Banca
privada y se refleja en la participacin de esta en el sector: adems de la flexibilidad y
rpidas que por lo general caracteriza a los integrantes de las banca privada.
Adhiriendo que los crditos del BIESS son de los mejores ofertados si se considera el
sistema de amortizacin en base el tiempo que facultan al prestamista que va desde 15 a
25aos y que influencia de una forma beneficiosa debido a que le permite que sus cuotas
mensuales sean ms reducidas, los crditos ofertados por la entidades privadas si bien es
cierto sus procesos son ms sencillo sus recuperaciones son en menor tiempo lo que hace
que sus cuotas mensuales sean mayores.
3.5. Micro Ambiente: Chone
Segn el GAD de Chone, este se ubica en los 1230 minutos de latitud norte y 45 minutos de
latitud sur de la lnea equinoccial, y a 79 grados, 0 minutos de longitud oeste del meridiano
de Greenwich; los lmites del cantn son al norte con el cantn Pedernales y la provincia de
Esmeraldas, al sur los cantones Pichincha, Bolvar y Tosagua, al este con la provincia de
Esmeraldas y los cantones El Carmen y Flavio Alfaro; y al oeste con los cantones San
Vicente, Sucre (Parroquia San Isidro), Jama y Pedernales
Su rea rural cuenta con una extensin de 3078,19 km2 y su rea urbana 1,90 km2 que
comprenden a las 9 parroquias del cantn: de las que 2 parroquias son Urbanas; Chone y
Santa Rita; y, 7 Rurales; Canuto, Convento, Chibunga, San Antonio, Eloy Alfaro, Ricaurte
y Boyac. (Gobierno Provincial de Manab)
98

Grfico # 4
Ilustracin5: Mapa de Chone y sus Lmites

Fuente: CADS ESPOL
3.5.1. Demografa
La poblacin del cantn Chone segn el censo de Poblacin y Vivienda del INEC en el
2010 es de 126,491 habitantes con una presencia masculina de 9,2% del total de la
provincia y 9,3% de mujeres (en relacin al nmero total de habitantes en Chone el
porcentaje de hombres es 50,03% -63.283- y el de mujeres es de 49,97% -63,208-). La
poblacin posee una edad promedio de 28 aos, siendo esta a su vez la edad promedio
general de los habitantes de la provincia de Manab (Con una edad promedio mnima de 24
y mxima de 31).
El analfabetismo en el cantn es de un 11% lo que significa que 1,1 persona de cada diez
habitantes es analfabeta, muy cerca de la media general de la provincia que es de 12,79.
98

El HNDC (Hospital Napolen Dvila Crdova) del cantn Chone en su Plan Estratgico
2011-2015 describe que la poblacin presenta un alto ndice de pobreza en base al mapa de
Desigualdad y Pobreza elaborado durante el 2006: aducen que 53,4% de la poblacin se
encuentra bajo la lnea de pobreza (por debajo de la capacidad para alcanzar un nivel de
vida mnimo-se relacionan entre otras cosas con la percepcin de ingresos y las necesidades
bsicas- el banco mundial describe que si el ingreso per cpita es inferior a $370 dlares
son pobres; y, extremamente pobres si este ingreso es inferior $270) con un coeficiente Gini
de 0,43%. Esto no es difcil de entender si tomamos en cuenta que es una zona Agrcola
donde la fuerza laboral se limita a actividades de Ganadera, Agricultura, Trabajo Publico,
entre otros: produciendo as bsicamente consumidores con pocos generadores de empleos
y adems concentrando recursos a aquellos que tenido mayor fortuna.
Por lo general esto provoca inmigracin, conllevando a gran parte de los choneros o
chonenses a situarse en diversas ciudades del pas en donde ofrecen oportunidades laborales
por que el desarrollo industrial es mayor, principalmente por los casos de inversin privada,
con esto no es el capital econmico que no exista en Chone, ms bien es la cultura de
desconfianza y facilismo que impiden que la inversin se desarrolle.
El INEC defini que el total de viviendas particulares con personas presente en el cantn es
de 30.791 de las cuales 13.060 son propias y totalmente pagadas; 1.112 propias y la estn
pagando; 4.661 propia (regalada, donada, heredada o por posesin); 6.813 Prestada o
cedida (no pagada); 1.094 posedas por servicios; 3.956 son arrendada, y; 95 en anticresis.
Chone se encuentra ubicado en una llanura, situacin que lo hace proclive en etapa invernal
a inundaciones y presencia de mosquitos; a esto se anexa la realidad del sistema de drenaje
pluvial con sus deficiencias.
En etapa de verano aqueja a la comunidad productiva ya que el sistema aplicado de
alimentacin para los bovinos (principal actividad de produccin) es por pastoreo el cual
requiere de agua para solventar las necesidades de los bvidos en lo referente a la cantidad
98

y calidad del pasto: resultando de ello disminucin en la produccin y desvalorizando al
bovino en pie.
En un trabajo publicado por el CADS (Centro de Agua y Desarrollo Sustentable) de la
ESPOL estima que la red pblica para la eliminacin de aguas servidas (alcantarillado)
cubre un poco ms de la mitad de la poblacin de la ciudad de Chone mientras que los otros
sectores no estn conectados a este servicio, evacuando las aguas servidas principalmente
por medio de pozo sptico. El sistema pluvial de la ciudad cubre el 50% de la zona. La zona
rural evaca las aguas servidas por sistemas de letrinas sanitarias y pozos spticos, siendo
sta la disposicin final. El tratamiento de las aguas residuales es limitado, y al ser
evacuado al ro altera la calidad del agua, lo que ocurre tanto en la zona urbana como la
rural. (CADS, 2012)
3.5.2. Factor: Econmico
La economa del cantn Chone es algo complicado referir ya que los estudios efectuados
generalmente son referidos a nivel provincial de la cual si existen estudios oficiales, sin
embargo a los porcentajes publicados por el INEC podran estimar que una poblacin de
27.575 habitantes, se encuentran en actividades de campo como peones o jornaleros (21,8%
representa este concepto para la provincia contrasta con el concepto de trabajo privado ya
que las industrias estn ubicada en la capital Portoviejo y Manta).
El sueldo que perciben los ayudantes de campo es de 10 dlares por da en jornadas que se
extienden desde las 8:00 am hasta las 15:00 pm lo que resulta un ingreso semanal de $ 60 y
un mensual 240 muy por debajo de la canasta bsica actual que en el Ecuador en USD
606,29.
Los operarios que se desempean en trabajos privados se concentran en sucursales de
empresas como Corporacin La Favorita; Ta S.A. Banco Pichicha y Otros, Cooperativas,
centro de acopios de Toni, AGR, entre otros. Estos gozan de los beneficios de ley y sueldo
como mnimo es el bsico a los que se anexan hora suplementarias y de los cuales sus
sueldos oscilan por los $ 500 (promedio) un poco ms cerca de la canasta bsica.
98

Los que poseen trabajo pblico son los que poseen en una medida el mejor ingreso
dependiendo de la profesin y funcin que desempeen: como tcnicos el sueldo medio es
$ 800; siendo catedrtico con maestras $ 1600 o con profesionales con el rango PH.D.
supera los $ 2000. Aunque este ltimo caso es raro por la idiosincrasia.
Es necesario considerar que como es un pueblo eminentemente agrcola y ganadero mucha
de las cosas necesarias para la alimentacin se consigue a un menor precio en relacin a las
dems ciudades del Ecuador.
Es as que Chone posee mayor hato ganadero del pas y cuenta con 260.000 reses. De las
cuales el 85% de la poblacin de este cantn est relacionada directa o indirectamente con
este negocio. El 50% de las reses de Chone son las que la provincia de Manab distribuye
cada quince das. Como actividad complementaria, entre 200 a 300 mil litros de leche se
producen diariamente, distribuidas en: un 71% a la produccin de queso que es destinado
principalmente al consumo local, provincial y nacional, identificndose como el Queso
Chonero; el 22% para la venta a industrias nacionales, y el 7% a para el consumo local de
leche. (CADS, 2012)
Cerca del 66% de la poblacin del cantn se dedica a la agricultura, produciendo
generalmente maz, ctricos, cacao, caf, pltano, banano, yuca, hortalizas, pastos, adems
de ganado vacuno, porcino y equino. Tambin se desarrollan actividades familiares como la
agroindustria donde se realiza produccin de queso, manjar de leche, mermelada de frutas,
pasta de man y salprieta. Existen otras actividades de menor porcentaje econmico, como
es el caso del comercio, la construccin e industria manufacturera con el 7 y 4% de
ocupacin de la poblacin econmicamente activa. (CADS, 2012)
3.5.3.
Factor: Poltica
El cantn Chone, de igual forma que las dems cantones ecuatorianas, se rige por una
municipalidad segn lo especificado en la Constitucin Poltica Nacional. La
Municipalidad de Chone es una entidad pblica de gobierno seccional que administra su
jurisdiccin de forma autnoma al gobierno central. El municipio se encuentra organizado
98

por la separacin de poderes de carcter ejecutivo representado por el alcalde, y otro de
carcter legislativo conformado por los miembros del concejo cantonal. En base con la
legislacin ecuatoriana vigente en la actualidad, el alcalde (esa) automticamente adquiere
un puesto en el concejo de su provincia asignada, es decir que se consagra jurdicamente
como Consejero Provincial en este caso de Manab.
La realidad poltica fue un poco controversial durante el 2005 cuando se destituye a su
representante en su cargo de alcalde ya que se levant en paro la junta cvica y otros
representante sociales; teniendo como resultado algunos desmanes en estructuras de
entidades privadas y el fsico del municipio, sin embargo y aunque el poder paso a manos
de otros elementos la cuidad no ha mejorado en su andar social y econmico.
Sin emitir juicio y realizando una perspectiva de la realidad del cantn la primera entidad
poltica del mismo no ha ejercido su peso sobre el desarrollo de la estructura social y
econmica principalmente: si bien es cierto con frecuencia realizan gestiones y desarrollan
proyectos estos no se ejecutan o no existe el seguimiento que permita el buen
funcionamiento de estos, a estos corresponde lo que en el actual gobierno seccional
identifica como Comisin de Desarrollo Comunitario. Para lo cual, correspondera
desarrollar los mecanismos polticos seccionales en comunin con ciertas representantes del
estado, llamado a apoyar a los sectores productivos y el gobierno seccional considerando
principalmente la realidad de la estructura y dependencia econmica de la sociedad
chonense.
3.6.
Metodologa de la investigacin
Para la presente investigacin se utilizaron los siguientes mtodos:
Inductivo Deductivo: porque se partir de la informacin que se obtenga en
investigaciones relacionadas al tema de crditos hipotecarios y la sociedad.

Analtico: porque se desmembrar el todo del proceso, descomponindolo en sus
partes o elementos para observar las causas, la naturaleza y los efectos.
98

Sinttico: porque se va a reconstruir un todo, a partir de los elementos distinguidos
por el anlisis; se har en consecuencia una explosin metdica y breve, en
resumen.
En la presente investigacin que se realiz en la ciudad de Chone dentro del proceso de
Tesis de proyecto de Grado, se aplic como tcnica de recoleccin de informacin un
modelo de encuesta a los afiliados y una entrevista no estructurada al representante del
BIESS Chone, lo cual nos ayud a obtener informacin de primera mano y enriquecer
nuestro trabajo en base a informacin relevante de los afiliados que han realizado crdito
hipotecario, de los requisitos y dems informacin y realidad en la que la ciudad se
encuentra.
Se determin la muestra de afiliados del BIESS a encuestar con la siguiente formula
estadstica, con el siguiente significado:(Caicedo, 2013)
Datos:
N= Poblacin, 419
n= Tamao de muestra (?)
he= Factor de error permitido 0.05
z= Probabilidad de hecho factible con un intervalo de confianza del 95 %, 1.96
= Desviacin estndar 0.5
n=
n=
1.96 0.5 419

2
2
2
0.05 ( 4191)+1.96 0.5
n=
402.4076
1.045+0.9604
n=
402.4076
2.0054
98
Z2 2 N
e 2 (N1)+ Z2 2 :

n=201
Lo cual nos dio como resultado un total 201 afiliados, que encuestamos y aplicamos el
siguiente formato de encuesta a cada uno de ellos.
3.7. Resultados de la investigacin

Ya aplicada la encuesta a los afiliados del BIESS Chone y tabulada la informacin se
obtuvo lo siguiente:
3.7.1.
Usted ha aplicado para un crdito hipotecario BIESS
Tabla 3. De datos: Personas que han aplicado a un crdito de hipotecario en BIESS

%
75,12
24,88
100,00
F
151
50
201
Concepto
S
No
Total
Fuente: Encuestas
Elaboracin:Gabriela Loor y Csar Cuadros
Grfico # 6
Ilustracin 6. De Datos: Representacin grfica de las personas que han aplicado a un
crdito de hipotecario en BIESS
80.00
75.12
70.00
60.00
50.00
40.00
24.88
30.00
20.00
10.00
0.00
S
Fuente: Encuestas
98
No

El propsito de la pregunta inicial es identificar el nmero de afiliados que han aplicado a

un crdito de tipo hipotecario para la obtencin de su viviendas, de las respuesta obtenidas
se determin que 50 personas lo que representa 24,88% de los encuestados no han aplicado
a un crdito hipotecario; y, 151 personas que representan el 75,12% expresaron que si han
aplicado a un crdito de tipo hipotecario para la obtencin de su vivienda.
3.7.2.
(En caso de no) Conoce usted los beneficios que se obtiene al acceder al
crdito hipotecario.
Tabla 4. De datos: Conocimiento de beneficios que prestan los crditos hipotecarios del
BIESS
F
14
16
20
50
Concepto
S
No
Poco
Total
% RelMst
6,97
7,96
9,95
24,88
% Rel M28,00
32,00
40,00
100,00
Fuente: Encuestas
Grfico # 7
Ilustracin 7. De Datos: Representacin grfica de los conocimiento de los beneficios que
prestan los crditos hipotecarios del BIESS
45.00
40.00
35.00
30.00
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
0.00
Fuente: Encuestas
98
No
Poco

Su objeto es identificar el nivel desconocimientos de la poblacin respecto a los beneficios

que presta el BIESS a travs de los crditos hipotecarios para la obtencin de viviendas: 20
personas coincidieron que conocen poco de dichos beneficios; 14 si conocen, y 16no
conocen nada. Lo que representa 9,95%; 6,97 %; y, 7,96%. El desconocimiento se debe
principalmente al poco inters personal de los pensionistas y ciertas excepciones debido a
los requisitos que la entidad requiere.
3.7.3.
(En caso de no) Cuales son las razones por las cuales no ha aplicado al
crdito hipotecario
Tabla 5. De datos: Motivacin que impide aplicar a un crdito hipotecario al BIESS
Cd
Concepto
.
PC1 Desempleo
Desconocimiento de los
PC2
requisitos
PC3 No cumple las aportaciones
PC4 Porque es un afiliado voluntario
Total
% RelMst
% Rel M-
13
6,47
26,00
20
9,95
40,00
12
5
50
5,97
2,49
24,88
24,00
10,00
100,00
Fuente: Encuestas
Grfico # 8
Ilustracin 8.De Datos: Representacin grfica de la motivacin que impide aplicar a un
crdito hipotecario al BIESS
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
PC1
PC2
Fuente: Encuestas
98
PC3
PC4

La intencin de la pregunta tres es identificar la razn por la cual la poblacin no aplica un
crdito hipotecario, en el que se distingui como principal influyente el desconocimiento de
los requisitos como causa predominante, con un total de 20 personas; lo que representa el
9,95%.13 personas justificaron que era por causa del desempleo, lo que representa el 6,47%
y el 5,97% por que no cumplen las aportaciones indicadas como requisito. Una pequea
muestra indic que la razn por la que no aplicaban a crditos hipotecarios es porque eran
afiliados voluntario, el cual tambin es descrito como requisito inicial.
3.7.4.
Si usted aplico al crdito Hipotecario, Cul fue el monto de su crdito?
Tabla 6. De datos: Monto de crdito hipotecario

Cd
.
Pa1
Pa2
Pa3
Pa4
Pa5
Concepto
Entre $15,000 a $30,000
Entre $30,000 a $45,000
Entre $45,000 a $60,000
Entre $60,000 a $75,000
Entre $75,000 a $100,000
Total
F
55
79
17
0
0
151
% RelMst
27,36
39,30
8,46
0,00
0,00
75,12
% Rel M+
36,42
52,32
11,26
0,00
0,00
100,00
Fuente: Encuestas
Grfico # 9
Ilustracin 9.De Datos: Representacin grfica de monto de crdito hipotecario
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
Pa1
Pa2
Fuente: Encuestas
98
Pa3
Pa4
Pa5

La pregunta 4 busca distinguir los montos ms requeridos por parte de los encuestados que
han aplicado a crditos hipotecario, los cual varia un rango de entre USD 30,000 45,000
con una representacin de 79 personas lo que constituye el 39,30%.Un numero de
encuestados de 55 personas coincidieron que el valor de sus crditos se encuentran en un
rango que flucta de entre USD 15,000 30,000 lo que representa el 27,36% en la muestra.
El 8,46%de los encuestados dispone de crditos hipotecarios que oscilan entre USD 45,000
60,000: en montos superiores a los referidos no han aplicado y es debido a la cultura y al
medio econmico con que se manejan los habitantes del cantn.
3.7.5.
Qu tasa de inters anual cancela por el monto de su crdito
Hipotecario?
Tabla 7. De datos: Tasa de inters cancelada por crdito.
Cd
.
Pt1
Pt2
Pt3
Pt4
Concepto
Entre 5% a 8%
Entre8% a 11%
Entre11% a 14%
Entre14% a 17%
Total
22
129
0
0
151,00
% RelMst
10,95
64,18
0,00
0,00
75,12
% Rel M+
14,57
85,43
0,00
0,00
100,00
Fuente: Encuestas
Grfico # 10
Ilustracin 10.De Datos: Representacin grfica de la tasa de inters cancelada por crdito.
90.00
80.00
70.00
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
Fuente: Encuestas
98
Pt1
Pt2
Pt3
Pt4

Con esta pregunta se busc conocer si los ciudadanos que han aplicado a un crdito
hipotecario, estn al tanto de la tasa de inters que cancelan por el mismo; identificando que
la gran mayora tiene una idea clara de cul es la tasa que cancelan.
El 64,18% de los encuestados respondieron que la tasa de inters se encuentra entre 8-11%
lo que equivale 129 persona y el 10,95% coincidieron que la tasa de inters se encontraba
en un rango que va desde 5-8%, en relacin. La tasa inters es regulada por el Banco
Central del Ecuador, siendo reajustada cada 180 das y en el caso especfico del crdito
hipotecario infiere el tiempo o plazo, en la actualidad la tasa referencial para el segmento
vivienda utilizada por el BIESS en el mes de agosto es 10,64%: publicado en la pgina
oficial.
3.7.6.
Cul es el perodo de reembolso de su crdito?
Tabla 8. De datos: Perodo de reembolso del crdito

Cd
.
Po1
Po2
Po3
Po4
Po5
Concepto
Entre 0 aos a 5 aos
Entre 5 aos a 10 aos
Total
% RelMst
0
4
1
65
81
151,00
% Rel M+
0,00
2,65
0,66
43,05
53,64
100,00
0,00
1,99
0,50
32,34
40,30
75,12
Fuente: Encuestas
Grfico # 11
Ilustracin11.De Datos: Representacin grfica del perodo de reembolso del crdito
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
98
Po1
Po2
Po3
Po4
Po5

Fuente: Encuestas
La finalidad de la pregunta 6 es diferenciar cual es el periodo de reembolso ms requerido

por los prestamista. La sociedad de cualquier urbe se distingue por la comodidad y los
elementos para sostenerla, la inversin que demanda es algo elevada por tal, las facilidades
de pagos se toman como una ventaja, es as que al diferirlo a ms tiempo las cuotas sern
menores y ms cmodas su pago mensual.
De los encuetados el 40,30% se encuentran con crditos amortizados en rango de 20 25
aos; 32,34% entre 15 -20 aos; 1,99 entre 5-10 aos y un 0,50% entre 10-15 aos (lo que
representa 81, 65, 4 y 1 personas respectivamente).
3.7.7.
Cul es el sueldo que percibe su familia mensualmente?
Tabla 9. De datos: Sueldo que perciben los prestamistas

Cd
.
Pl1
Pl2
Pl3
Pl4
Concepto
Entre 300 800
Entre 800 1300
Entre 1300 1800
Entre 1800 2300
Total
6
113
4
28
151,00
% RelMst
2,99
56,22
1,99
13,93
75,12
% Rel M+
3,97
74,83
2,65
18,54
100,00
Fuente: Encuestas
Grfico # 12
Ilustracin 12.De Datos: Representacin grfica de sueldos que perciben los prestamistas
80.00
70.00
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
Fuente: Encuestas
98
Pl1
Pl2
Pl3
Pl4

El objetivo de la presente pregunta es distinguir el sueldo que perciben los encuestados. La

gran mayora de las personas que pueden acceder a crditos hipotecarios en el BIESS por lo
general son empleados pblicos con excelentes sueldos, que dependen de la escala salarial
que va desde servidor pblico 1 con un bsico de $ 527,00 a un servidor pblico 14 que
percibe un sueldo bsico de $ 3542,00 (Gran parte son servidor pblico 4 o 5-sueldo de
$1026,00-1212,00-); a nivel privado el sueldo bsico promedio es de $ 500. En la
actualidad la influencia de la mujer en el mercado laboral es cada vez mayor: el Banco
Central del Ecuador describe que el 41,2% de la composicin de la PEA son mujeres, lo
que implica que 4,12 personas de cada 10 son mujeres que se desenvuelven en el mercado
laboral.
En relacin a la muestra general obtenida de la ecuacin el 56,22 de los encuetados
perciben un sueldo que oscila en un rango que va desde USD 800-1300; 13,93% disfrutan
de un sueldo que flucta entre USD 1800-2300 (28 personas-); 2,99% perciben
remuneracin en rango de USD 300-800 6ersonas); y, 1,99 adujeron que ostentan un sueldo
que se encuentra en rango de entre USD 1300-1800 (4 personas)
3.7.8. Cul es su actividad econmica?
Tabla 10. De datos: Actividad econmica de los prestamistas
Cd
.
Concepto
Pi1 Empleado pblico
Pi2 Empleado privado
Pi3 Abstenciones
Total
Fuente: Encuestas
98
F
112
29
6
151,00
% RelMst
55,72
14,43
2,99
75,12
% Rel M+
74,17
19,21
3,97
100,00

Grfico # 13
Ilustracin 13.De Datos: Actividad econmica de los prestamistas
80.00
60.00
% Rel Mst
40.00
% Rel M+
20.00
0.00
Pi1
Pi2
Pi3
Pi4
Fuente: Encuestas
El designio de la presente pregunta es identificar el espacio laboral en que se desenvuelve.

La sociedad chonense en su gran mayora de los que cuentan con un trabajo, este es en el
sector pblico, debido principalmente a que el sector privado no tiene gran inversin;
limitndose en su mayora ha autoservicios y almacenes de ventas de electrodomsticos;
tambin debemos considerar que la principal actividad econmica del Cantn la agricultura
y la ganadera y la agricultura.
De los encuetados el 55,72% de la muestra expuso que se desempeaban en el sector
pblico, el 14,43% realizan actividades al sector privado; 2,99 % son dueos de negocios, y
el 1,99% se abstuvieron, lo que representa 112, 29, y 6 personas
3.7.9. Qu razn le motivo a aplicar al crdito Hipotecario del BIESS?
Tabla 11.De datos: Motivo que conllevo a un crdito hipotecario
Cd
.
Pc1
Pc2
Pc3
Pc4
Pc5
Concepto
Construccin
Remodelacin
Compra de Terreno
Ampliacin
Compra de vivienda terminada
Total
Fuente: Encuestas
98
F
91
8
2
2
50
153,00
% RelMst
44,83
3,94
0,99
0,99
24,63
75,37
% Rel M+
59,48
5,23
1,31
1,31
32,68
100,00

Grfico # 14
Ilustracin 14.De Datos: Representacin grfica del motivo que conllevo a un crdito
hipotecario
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
Pc1
Pc2
Pc3
Pc4
Pc5
Fuente: Encuestas
La meta de la pregunta 9 es conocer la finalidad con la que realizo el crdito. De los

encuestados el 44,83% respondi que era para construccin; el 24,63% compra de vivienda
terminada; 3,94 remodelacin y el 0,99% coincidieron en compra de terreno y ampliacin.
Un 0,99% adujeron que el crdito fue realizado con el objeto de comprar terreno y
construir.
El pago de arriendo es un flujo econmico con el cual los ciudadanos tienen que subsistir,
para aquellos que pueden aplicar un crdito para la obtencin de su vivienda propia es una
oportunidad de poseer su propia residencia y ese pago de arriendo pasa a ser una cuota
mensual de pago para la obtencin de algo propio.
3.7.10. A cuntos integrantes de su familia ha beneficiado el crdito
hipotecario que usted realiz?
Tabla 12. De datos: Nmero de integrantes de familia
Cd
.
Pa1
Pa2
Pa3
98
Concepto
Entre 1 2
Entre 3 4
Entre 5 6
F
12
84
55
% RelMst
5,97
41,79
27,36
% Rel M+
7,95
55,63
36,42

Total
151,0
0
75,12
100,00
Fuente: Encuestas
Grfico # 15
Ilustracin 15.De Datos: Representacin grfica nmero de integrantes de la familia
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
Pa1
Pa2
Pa3
Fuente: Encuestas
El fin de la actual pregunta es observar el nmero de integrantes que forman la familia. Esta
se ve influenciada por la actualidad econmica y la convergencia de conceptos como la
planificacin familiar; y las enfermedades que cada vez son ms evolucionadas y
complejas: lo que ha propiciado que las parejas tengan pocos hijos. Los encuestados
respondieron en un porcentual de 41,79% que los que integran su familia estn dentro del
rango de 3-4; el 27,36 expusieron que los integrantes de su familia se encuentran en el
rango de 5-6; y, 5,97% coincidieron que los integrantes de su familia estn entre 1-2.
3.7.11. Qu beneficios ha trado a su familia obtener el crdito?
Tabla 13. De datos: Beneficios que resultaron del crdito
Cd
Concepto
.
Ph1 Mejor calidad de vida
Mayor compromiso por parte de
Ph2
los familiares
Ph3 Mayor ahorro familiar
Ph4 Acceso a vivienda propia
Total
98
% RelMst
% Rel M+
59
29,35
39,07
13
6,47
8,61
3
76
151
1,49
37,81
75,12
1,99
50,33
100,00

Fuente: Encuestas
Grfico # 16
Ilustracin16.De Datos: Representacin grfica de los beneficios que resultaron del crdito
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
Ph1
Ph2
Ph3
Ph4
Fuente: Encuestas
La finalidad de la pregunta 11 determinar los beneficios posibles que resultaron con la

obtencin del crdito. El estado a travs de la Constitucin de la en su art. 14, reconoce el
derecho de la poblacin a vivir en un ambiente sano; ecolgicamente equilibrado, que
garantice la sostenibilidad y el buen vivir; lo que hace posible de mejor forma con
mecanismo como el que ofrece el BIESS, ya que una casa propia genera confianza y
seguridad sobre algo propio y del esfuerzo personal. El 37,81% de los encuestados opin
que el beneficio que obtuvieron con el crdito fue el acceso a una vivienda propia; el
29,35% coincidieron en que la obtencin de vivienda mejor su calidad de vida; el 6,47%
considera que les permiti elevar el compromiso familiar; y, el 1,49 % consideraron que les
permiti mayor ahorro lo que representa 76, 59, 13 y 3 personas respectivamente.
98

3.7.12. Considera usted que el crdito hipotecario le ha ayudado a mejorar su
calidad de vida?
Tabla 14. De datos: Consideraciones de los beneficios obtenidos por el crdito
Cd
.
Concepto
Pe1 S, porque me permite tener una vivienda propia
% RelMst
147
73,13
% Rel M+
97,35
Pe2 S, porque me ayuda a mejorar mi vivienda
1,99
2,65
Pe3 No, porque genera descuentos mensuales
0,00
0,00
0
151,0
0
0,00
0,00
75,12
100,00
Pe4 No, porque solo es para construir

Total
Fuente: Encuestas
Grfico # 17
Ilustracin17.De Datos: Representacin grfica de las consideraciones de los beneficios
obtenidos por el crdito.
100.00
80.00
60.00
% Rel Mst
40.00
% Rel M+
20.00
0.00
Pe1
Pe2
Pe3
Pe4
Fuente: Encuestas
El objetivo de la pregunta 12 es identificar la mejora en la calidad de vida que ha

propiciado la aplicacin de un crdito hipotecario del BIESS. Los encuestados exponen su
consideracin personal, predominando en un margen del 73,13% de los encuestados que
les ayuda a mejorar su calidad de vida porque, les permite tener una vivienda propia donde
residir; y el 1,99 consideraron que este les ha ayudado a mejorar su vivienda y su estilo de
vida.
98

Tabla # 15
3.8. Cuadro de resultado de Encuestas
Preguntas
1.
2.
Usted ha aplicado para

un crdito hipotecario
BIESS?
(En caso de no) Conoce

usted los beneficios que
se obtiene al acceder al
crdito hipotecario.
Proceso
Identificar
la
poblacin que ha
aplicado un crdito
(En caso de no) Cules

son las razones por las
cuales no ha aplicado al
crdito hipotecario.
Caracterizar las
causas que
impiden aplicar a
crdito hipotecario
4.
Si usted aplico al crdito

Hipotecario, Cul fue el
monto de su crdito?
Cuantificar
los
montos que ms
solicitan.
5.
Qu tasa de inters
anual cancela por el
monto de su crdito
Hipotecario?
Distinguir
el
conocimiento del
inters que cancela
el prestamista
Observaciones
El 75,12% han
aplicado a crditos
hipotecarios, y l;
24,88% no.
Una gran mayora

ha aplicado
La
gran
mayora de
los que no
aplicaron
desconoce los
beneficios de
un
crdito
hipotecario
del BIESS
Medir sobre el
conocimiento del
tema
3.
98
Resultados
Fortaleza
Debilidad
Poca oferta
laboral
del
sector
privado
Les financian con

gran frecuencia el
100%
de
la
vivienda
Gran
parte
acert con los
intereses pero
no conocen a
ciencia cierta.
El
6,97%
expusieron que si
conocen
los
beneficios;
el
9,95% Poco y el
7,96 %No.
El 9,95% aseguran
desconocen
los
requisitos; el 6,47%
son desempleados y
el 5,97 % no
cumple con las
aportaciones
requeridas para el
efecto.
En rubro que mayor
demanda
posee
entre los encuetados
es el de $30,000 a
$45,000: con un
39,30%;
entre
$15,000 a $30,000:
el 27,36%; y, entre
$45,000 a $60,000:
el 8,46%.
La gran mayora
coincidi que la
tasa de inters que
cancelan
se
encuentra en un
rango de entre 811%
con
un

Determinar el
periodo de
recuperacin del
capital e inters
ms optado
Amortizacin
prolongada hasta
25 aos.
Cul es el sueldo que

percibe
su
familia
mensualmente?
Observar
capacidad
solvencia
El sueldo
percibido por los
encuestados en
una gran mayora
oscila entre 800
y 1200.
8.
Cul es su actividad
econmica?
Distinguir la
actividad
econmica
incurridas
Mayoritariamente
su desempeo
laboral es en
sector publico
9.
Qu razn le motivo a
aplicar al crdito
Hipotecario del BIESS?
Identificar razones
que incitan aplicar
al crdito
Gran parte posee

terreno: aplican
para construccin
mayormente
Determinar
los
beneficios
producido por el
crdito
Los integrantes
de la familia
generalmente son
4:
el
INEC
estableci que los
hogares
ecuatorianos
generalmente
estn conformado
por
3,8
integrantes(INEC
-2010)
6.
7.
Cul es el perodo de
reembolso de su crdito?
10. A cuntos integrantes de

su familia ha beneficiado
el crdito hipotecario que
usted realiz?
98
la
de
64,18%;
y
el
10,95% opin que
entre 5-8%
El 40,30% ha
amortizado su
deuda 20-25 aos y
32,34% han optado
por amortizar por
un periodo de 10-15
aos
l56,22% disponen
de
un
sueldo
mensual que oscila
entre $ 800 1300;
el 13,93% perciben
de entre $18002300 y el 1,99%
entre $1300 1800.
El
55,72%
se
desempean como
empleado pblico y
el 14,43% en el
sector privado.
El principal motivo
con que se realiz
los
crditos
hipotecarios es la
construccin
de
vivienda con el
44,83% de los
encuestados; y el
24,63% para la
compra de vivienda
terminada.
El 41,79% de los
encuestados
describi que su
familias la integran
entre 3-4; y, el
27,36% entre 56

a su familia obtener el
crdito?
12. Considera usted que el

crdito hipotecario le ha
ayudado a mejorar su
calidad de vida?
satisfaccin.
construccin del
legado personal
Determinar
beneficios
crditos
El
crdito
hipotecario
propicia
una
oportunidad para
mejor la calidad
de vida de los
pensionistas.
los
del
encuestados
coincidieron que el
beneficio obtenido
del crdito fue el
acceso a vivienda
propia, y; el 29,35%
concuerdan que el
crdito mejoro su
calidad de vida
El
73,13%
consideraron que si
les ayudo porque
les permite tener
una
vivienda
propia; y, el 1,99
consider porque le
ayuda a mejorar su
vivienda
Tabla 15. Resumen de resultado de Encuestas

Tabla # 16
3.9.
FODA
Fortaleza
Debilidad
Hogares con carga familiar promedio de 3-4
Complejidad de los trmites para aplicar a los
personas, favorece liquidez del hogar.

Tasas de inters del BIESS reguladas, por el
crditos del BIESS.

Demora en el proceso de acreditacin.
98

Banco Central.
Estabilidad emocional de la familia, al
Limitacin en el acceso a los crditos, de todos

los aportantes.
Cultura de ahorro y endeudamiento
Deficiente administracin del crdito,
Requisitos, impiden que los aportantes
contar casa propia.

Mayor participacin de la mujer en el sector
productivo y de desarrollo.
Depreciacin de la deuda en el tiempo de
voluntariamente
endeudamiento (promedio de 20 aos a 25
accedan
un
crdito
hipotecario
aos)
Oportunidad
La
Amenazas
vivienda
es
un
complemento
Deficiente cultura de inversin en vivienda

Oferta privada de planes de vivienda con bajos
indispensables en la familia
Existencia de una amplia oferta de planes
niveles
de
los
estndares
de
calidad
habitacionales.
Facilidades para el pago del bien inmueble
internacional.
Bajos niveles de inversin en la industria de la
adquirido.
Congelacin de la deuda
El nivel de ingreso favorece la solvencia y
construccin.
Escasa plaza de trabajo generada por el sector
productivo privado
Migracin de la poblacin dentro y fuera de las
capacidad de endeudamiento de la familia.
fronteras nacionales en busca de oportunidades.

Tabla 16. Elaboracin FODA
Elaboracin: Gabriela Loor y Csar Cuadros, Fuente: Encuestas
Tabla # 17
3.10.
MATRIZ DE FODA
Oportunidad
Factores
Externos
Factores Internos
Fortaleza
Hogares con carga familiar promedio de 3-
20
98
La vivienda es un complemento
indispensables en la familia
30
Existencia de una amplia oferta

de planes habitacionales.
20
Facilidades para el pago del bien

inmueble adquirido.
20
Congelacin de la deuda
10
El nivel de ingreso favorece la

solvencia y capacidad de
endeudamiento de la familia.
20
Total
F.O.
100%
%
Ofertar
mejores
planes
de
30
Amenazas
Deficiente cultura de inversin en

vivienda
30
Oferta privada de planes de

vivienda con bajos niveles de los
estndares
de
calidad
internacional.
Bajos niveles de inversin en la
industria de la construccin.
Escasa plaza de trabajo generada
por el sector productivo privado
Migracin de la poblacin dentro
y fuera de las fronteras
nacionales
en
busca
de
oportunidades.
Total
F.A.
Programar
campaas
10
10
25
25
100%
%
para
30

viviendas para aprovechar la
liquidez delos hogares.
4 personas, favorece liquidez del hogar

Tasas de inters del BIESS reguladas, por
el Banco Central
10
Estabilidad emocional de la familia, al

contar con casa propia.
25
Mayor participacin de la mujer en el

sector productivo y de desarrollo
25
Depreciacin de la deuda en el tiempo de

endeudamiento (promedio de 20 aos a 25
aos)
Total
Debilidad
Promocionar ms efusivamente
las tasas de inters vigentes y los
planes de amortizaciones.
20
Incluir a las mujeres que forme

parte del PEA en las campaas
agresivas de ofertas de vivienda
que se realicen.
Distinguir los requerimientos de
los clientes a travs de una
plataforma digital y que a su
integre la difusin de planes de
viviendas.
100%
%
Total
D.O.
Complejidad de los trmites para aplicar a

los crditos del BIESS
30
Demora en el proceso de acreditacin.
30
Limitacin en el acceso a los crditos, de

todos los aportantes.
10
Cultura de ahorro y endeudamiento
10
Deficiente administracin del crdito.
10
Estructurar mecanismos que

permitan la optimizacin de los
procesos para aplicar a los
crditos en cuestin de eficiencia
respecto al tiempo de obtencin.
Estudiar alternativas, para que los
aportantes voluntarios puedan
aplicar
a
crditos
tipo
hipotecario.
Requisitos, impiden que los aportantes

voluntarios acceder
a un crdito
hipotecario
10
Establecer
convenios
con
expertos de la construccin para
evitar el mal uso de los recursos
cedidos.
Total
100%
Total
20
20
30
sociabilizar los beneficios de una

vivienda versus el inquilinato.
Elaborar una gua de viviendas
que incluyan modelos y los
requisitos que permitan cumplir
los estndares internacionales.
Planificar un programa de
viviendas con un modelo de: Mi
casita en la tierra que me vio
nacer, en la que se brindara la
opcin de que esta se construya
en la cuidad de origen del
beneficiario.
30
40
100%
%
Total
D.A.
100%
%
30
Desarrollar un medio que permita

asistencias a los usuarios que
busque aplicar aun crdito.
50
Incentivar al pago puntual de

letras en los casos de aportante
voluntario.
50
Total
100%
30
20
20
100%
Tabla 17. Desarrollo de Matriz FODA: Elaboracin: Gabriela Loor &Csar Cuadros Fuente: FODA
3.11. Objetivos estratgicos

Ofertar mejores planes de viviendas para aprovechar la liquidez de los hogares, para
alcanzar este objetivo es necesario primeramente realizar un estudio de mercado para
distinguir las necesidades y requerimientos de los usuarios. A partir de la informacin
recaudada desarrollar planes de viviendas que adatan a las necesidades de las mayoras de
la poblacin.
Promocionar ms efusivamente las tasas de inters vigentes y los planes de
amortizaciones, para alcanzar este objetivo primeramente es necesario estudiar el mercado
del cual disponemos y disear una estrategia que permita asegurar los cobros de capital e
intereses, amortizaciones y riesgos tomados para expandirnos a los mercados posibles. La
98

necesidad de vivienda digna es eminente ahora acceder a crditos de BIESS es complicado
por los requerimientos exigidos.
Incluir a las mujeres que forme parte del PEA en las campaas agresivas de ofertas de
vivienda que se realicen, la comunidad femenina es cada vez ms fuerte su presencia en
los mercados laborales. Es as que es muy normal en la actualidad que muchas de ellas sean
jefe de familia, por ello sera necesario distinguir el nmero de mujeres que formen parte
del PEA e incluirlas en las constantes ofertas que se realicen a travs de los diferentes
medios o sistemas de difusin aplicados.
Elaborar una gua de viviendas que incluyan modelos y los requisitos que permitan
cumplir los estndares internacionales, el objeto de esta es estandarizar varios modelos
de casa y componentes utilizados en su construccin, sujeto y en base a estudios de
estndares internacionales as como los riesgos de desastres naturales que se pueden correr
por la locacin: los modelos debern estar sujetos a los requerimientos expuesto en el
primer objetivo descrito en la matriz FODA.
Planificar un programa de viviendas con un modelo de: Mi casita en la tierra que me
vio nacer, en la que se brindara la opcin de que esta se construya en la cuidad de
origen del beneficiario, uno de los principales problemas para los habitantes es la fuente
de trabajo que es escasa lo que genera inmigracin constante a otras ciudades con el fin de
trabajar y obtener mejores opciones: por su pasividad y costo de subsistencia ms
econmico se vuelve una oportunidad. Se ofertaran los modelos predeterminados y su
construccin se efectuara en su tierra de origen para que regrese cuando su fuerza laboral
haya disminuido, haya terminado sus funciones (Jubilado) o bajo consideracin personal.
Estructurar mecanismos que permitan la optimizacin de los procesos para aplicar a
los crditos en cuestin de eficiencia respecto al tiempo de obtencin, el tiempo que se
lleva la entrega de los crditos hipotecarios es prolongado una de las razones que motiva
esto son los requisitos que exigen. El fin que se buscar alcanzar con este objetivo es
estudiar un mecanismo que conlleve minimizar el tiempo para la entrega del crdito, se
deber estudiar los riegos y establecer la metodologa idnea que permite su consecucin
98

Estudiar alternativas, para que los aportantes voluntarios puedan aplicar a crditos
tipo hipotecario, se ha de suponer que mucho de los aportantes voluntario poseen las
condiciones econmicas necesarias como para financiar su propia casa sin embargo no
siempre aplica, determinar los mecanismos para que muchos puedan acceder a estos
crditos es el fin del presente objetivo, el cual debe ser precedido por estudio de impacto
social y riesgos.
Establecer convenios con expertos de la construccin para evitar el mal uso de los
recursos cedidos, es una estrategia para asegurar la calidad de vivienda respecto a sus
componentes y el buen uso del recurso econmico asignado al prestamista.
Incentivar a las personas a cancelar su pago puntual de letras en los casos de
aportante voluntario, deber desarrollarse como una estrategia alternativa con el objeto de
incentivar al usuario al pago puntual: en especial a aquellos que apliquen a crditos como
aportantes voluntarios.
3.12. Explicacin de la matriz FODA
En la matriz FODA, se busca establecer una relacin de las situaciones externa e interna
para distinguir los aspectos positivos y al mismo tiempo hacer contraste con los negativos.
Los elementos positivos son las Fortalezas y Oportunidades; y, los elementos negativos son
las debilidades y amenazas.
Con los objetivos establecidos buscan construir la relacin F.O. estrategias ofensivas; con la
relacin F.A. se entablaron estrategias defensivas; con la relacin D.O. estrategias de
orientacin y con la relacin D.A. estrategias de supervivencias.
Con los resultados obtenidos del anlisis se debe ir orientando la futura estrategia, un
programa de acciones especficas y reorientar las estrategias anteriormente descritas.
CAPTULO IV
4. INCIDENCIA DE LOS CRDITOS HIPOTECARIOS QUE OTORGA EL BIESS
EN EL CANTN CHONE
98

Evaluacin de la incidencia del impacto socioeconmico de los prstamos hipotecarios
para la adquisicin de viviendas, Vivienda terminada, Remodelacin y Ampliacin,
Adquisicin de terreno y construccin de vivienda, otorgados por el BIESS a los
Afiliados del Cantn Chone.
Macas y Villa (2011) describe que en el Ecuador se ha producido una burbuja de precios
en el mercado de vivienda y que esto es generado cuando los agentes comienzan a comprar
el bien de forma especulativa ya que lo hacen considerando la expectativa de poder
venderlo nuevamente a un precio ms alto del adquirido y no necesariamente debido a la
consideracin del valor o beneficio que la utilizacin del bien o servicio les podra aportar.
Mientras se mantenga la tendencia mencionada y el mercado en el que se comercializa es
capaz de absorberlo, el precio de la vivienda continuar su alza sostenida.
A partir del ao 1986 en algunos pases Europeos en especial en Espaa, se empieza a
observar un incremento de conflictos entre los beneficiarios de las viviendas y las
instituciones financieras. Ya para 1992 este fenmeno en el sector de las viviendas y bienes
races se vuelve ms evidente y algunos analistas econmicos internacionales lo catalogan
como una burbuja inmobiliaria. Esta denominada burbuja inmobiliaria afecto sobremanera
a los precios de las viviendas y en menor porcentaje al volumen construido.
A finales del ao 2007 y a principios del ao 2008 este fenmeno inmobiliario que para
muchos no era evidente condujo a un estallido de la burbuja inmobiliaria lo cual conllev a
la crisis inmobiliaria espaola, la ms alta que registre la historia, esto se evidencio en que
ciento de miles de propietarios de viviendas fueron desahuciados de sus casas. Sus
viviendas fueron incautadas por las entidades bancarias, con ello, muchas familias se
quedaron en la indigencia y con enorme deudas que pagar a los bancos.
Este fenmeno inmobiliario, y el estallido de la burbuja inmobiliaria, de alguna manera
tuvo su efecto en el Ecuador, lo cual, condujo a que los precios de los bienes races y los
bienes inmuebles se incrementen de manera excesiva e injustificada producto de un proceso
98

especulativo en el sector financiero, al mismo tiempo, se limit las construccin de nuevas
viviendas.
Para el caso del Cantn Chone como parte un todo que se llama Ecuador tambin ha sido
afectado de alguna manera por el estallido de la burbuja inmobiliaria lo que ha generado un
aumento de la plusvala de los terrenos y el aumento de los costos de los materiales de
construccin, en general de todos los bienes races. La gran mayora de los habitantes
chonense que tienen vivienda propia la han obtenido a travs de crditos tipo hipotecarios,
muchos de estos son del sector de la Banca privada.
Una de las diferencias preponderantes entre los crditos hipotecarios del sector privado y el
BIESS es su amortizacin (proceso mediante el cual la banca distribuye en un lapso de
tiempo la recuperacin de los recursos econmicos prestados ms intereses) en el primer
caso la recuperacin de los fondos oscila entre 5-10 aos, en cambio el BIESS oferta
alternativas hasta de 25 aos de recuperacin del capital e intereses. Esto se ha convertido
en una oportunidad para los que pueden acceder a ellos; generando estabilidad familiar,
estabilidad de ingresos y disponibilidad de recursos econmicos (poder adquisitivas).
Uno de los problemas frecuente que se suscitan con estos crditos es que los recursos
muchas veces son desviados (estos con frecuencia son desviados para cubrir otras deudas o
consumo familiar),a excepcin de los crditos para adquisicin de viviendas a terceros,
afectando principalmente la calidad de la vivienda referida a la estructura ya que para
desviar dichos recursos compran materiales de muy mala calidad (en este caso se ponen de
acuerdo con las casas comerciales para que las facturas incluyan el costo del producto
diferente al que adquieren: como si fuera el de mejor calidad) o venden los de buena
calidad rebajando las frmulas que se utilizan para estructurar los cimientos de la casa. Esto
98

se da principalmente cuando el dinero es entregado a los prestamistas, lo que es adquisicin
de terreno o vivienda terminada o lo q es adquisicin es a los vendedores que le dan el
dinero
4.1. Chone aspectos influyentes.
Los principales factores que inciden en la estructuracin de los modelos de viviendas en
Chone son los dogmas culturales (principalmente ahorro en vez de calidad): es muy comn
que los dueos de vivienda busquen de forma directa a los conocidos maestros (no se
desmerece sus conocimientos, ni trabajo) sin asistencia alguna de Arquitectos o Ingenieros
civiles.
Correa (2007) describe la necesidad de plantear pautas o bases de diseo, debido a que hay
diferentes caractersticas respecto a los climas. Al encontrarnos en pleno cinturn
ecuatorial de la tierra, tenemos una serie de factores climticos que pueden beneficiar o
perjudicar a la hora de proyectar, segn como se enfoque en el proceso de diseo.
Chone no es una excepcin, las caractersticas del clima son subtropicales con abundante y
rica flora y fauna por lo que la ciudad se edific en un territorio muy parecido a la selva
ecuatoriana. El clima de mayor predomino es el clido seco en verano, que comprende
desde junio hasta noviembre, en las pocas normales; y clido lluvioso es de invierno, que
comprende desde diciembre a mayo. En verano los vientos modifican el clima y su
temperatura oscila entre los 23 y 28 C, mientras que en invierno esta puede alcanzar hasta
los 34 C, considerndose as uno de los climas ms inestables y desequilibrados de las
regiones costeras del Pacfico sudamericano.
A travs de la historia la ciudad ha sido afectada por varias inundaciones masivas y
continuas que en su espacio han perjudicado su productividad ya que la economa se basa
en la agricultura y ganadera. Lo que es la urbe se ubica en un llano en las faldas del cerro
Guayas lo que le aventaja a las inundaciones: a esto se adhiere los modelos de vivienda que
por lo general son bajos es decir villas afectando muy frecuentemente la vivienda y su
interior. Con el tiempo las construcciones de la vivienda han demandado una caracterstica
comn y son los rellenos para evitar que los niveles de aguas les afecten.
98

En la actualidad en Chone se construye el Proyecto Propsito Mltiple (PPMCH) que bajo
estimacin personales consideramos que los beneficios son ms que las contra sin embargo
este ha generado mucha polmica, ms desde el punto de vista poltico. Entre los beneficios
que generan PPMCH segn se afirma, podra expresar que evitara las inundaciones del
cantn, en especial a la Ciudad de Chone, esto se debera a que controlara el caudal del
agua y permitira que los procesos de produccin agrcolas sean ms constantes generando
as mayor cantidad de divisas.
Vivir en el tercer mundo es responder al clima. Nosotros sencillamente no podemos
desperdiciar la energa requerida para climatizar una torre de cristal bajo un sol tropical y
esto, por supuesto, es una ventaja. Significa que el propio edificio debe por su forma, crear
controles que necesita el usuario (Correa, 2007)
La situacin expuesta en relacin a los modelos culturales tiene como gran anexo la
economa (trminos comunes coudes), no les gusta invertir en calidad: muy frecuente
solo buscan que se le desarrolle un espacio para vivir sin considerar que los elementos sean
de calidad, sino ms bien la economa.
4.2. Chone, economa de los habitantes del cantn.
Chone es un cantn en el que su economa se basa principalmente en el sistema de
produccin agropecuario: es el cantn con mayor nmero de reses de la provincia, 260.000
cabezas de ganado. Se produce aproximadamente un milln de litros de leche por da, de
los que 30 mil litros se entregan a las empresas Nestl, Tony y Rey Leche desde los centros
de acopios en Chone. Existen sistemas de bandejas en ganaderas grandes donde retiran la
leche en los transportes de las empresas. Se estima que el 70 por ciento de la produccin
diaria de leche, se procesa artesanalmente como queso. En una encuesta de coyuntura del
BCE determino que en el cantn Chone la produccin de leche fue de 6 litros/vaca/diarios,
(por debajo del promedio nacional 9 litros/vaca/diarios) de si a nivel de finca tienen 20
hectreas en produccin ganadera y considerando que en poca de verano en una hectrea
tienen 1UBA (Unidad de Bovino Adulto), lograron producir 120 litros, comercializando la
misma a un precio de 0.39 centavos de dlar resultando como ingresos USD 46.8.
98

En el rea agrcola se produce a gran escala el cacao, el caf y el maz (esto se
comercializan a gran escala, en los centros de acopios en la ciudad de Chone). Tambin se
produce maracuy, pltano, yuca, naranja y mandarina (estos ltimos son estacionarios y
cosechan dos veces al ao) entre otros.
Grfico # 18
Va
cu
no
As
na
l
Ca
pr
in
o
Ganado en Manab
2000000
4000000
6000000
Ilustracin18: Cantidad de Ganado en Manab Fuente: NEC

Manab posee una gran participacin en lo referente a ganado siendo el principal el vacuno
con una presencia de 5358.904 reses representado el 62,03 del comprendido en este
concepto; el siguiente representativo es el porcino con un total de 1831.066 significando
el 21,20% en relacin al total de Ganado presente en la provincia. Las dems especies se
encuentran en menores proporciones. Su incidencia se limita a la calidad de vida y al
dinamismo econmico del cantn ya que los aportante voluntarios no pueden aplicar a un
crdito hipotecario.
98

Una publicacin del Diario, en el 2008 describe, que la comercializacin de ganado para los
camales tambin es considerable. Este refiere, que en la feria de vacunos que se realiza los
martes y viernes en Santo Domingo de los Tschilas, el 70 por ciento de las 5.000 reses que
se comercializan proceden de Manab.
Grfico # 19
Superficie de Labor agropecuario

PN; 113775 CP; 184051
CPYB; 85227
PC; 739214
CP
CPYB
PC
PN
Ilustracin19: Superficie de labor agropecuaria Fuente: INEC

La provincia de Manab es la que ms dispone de superficie para las actividades

agropecuarias con un 15.65% con relacin al total del pas de las cuales segn el ltimo
censo agropecuario en el 2011 de los el 16.40% es dedicado para cultivo Permanente (CP),
el 65,87% es de pastos cultivados (PC), el 10,14% es de pastos naturales (PN) y el 7,59%es
dedicado para cultivo transitorio y barbecho (CTB).
98

Lo productos agrcolas que generalmente se cultivan son: de ciclo corto los ms
importantes son el
Maz, man, haba, frejol, yuca. El tipo de cultivo permanentes o
tradicional los ms importantes son: cacao, caf, ctricos (naranja, mandarina, toronja),
pltano y papaya.
En el caso de
las personas con capacidad especial que asisten a un establecimiento
educacin especial un 8,4%, son nios/as < de 5 aos asistiendo a programas del gobierno,
un 0,1%, discapacitados trabajan en el sector pblico y 0,8%, adultos/as mayores jubilados
son 6,7%.
Vinueza (2013) describe en estas lneas claramente, la principal razn del estancamiento de
Chone El norte de Manab al cual se pertenece el Cantn Chone posee una caracterstica
de desarrollo econmico-social tardo en relacin con el sistema econmico predominante
con el Ecuador. Su escaso desarrollo se debe a la no utilizacin de sus ventajas
comparativas relativas. Su sistema econmico es ms bien de sistema familiar que
empresarial-corporativo lo que es propio de los cantones de Manta y Portoviejo. En tanto
que el Cantn Chone se mantiene en su estructura familiar; por lo que no ha permitido un
desarrollo social continuo y armnico provocando surgimiento de fortunas individuales,
algunas producto del trabajo honrado, otras son producto de la actividad poltica, este muy
necesario mencionar ya que en Manab y en todo el Ecuador se ha hecho costumbre de que
los grupos econmicos nacen o crecen amparados a la sombra del Estado, mientras que el
desarrollo social sufre un aletargamiento digno de un relato: "La vida no es sino una
continua sucesin de oportunidades para sobrevivir" Gabriel Garca Mrquez
4.3. El BIESS en Chone.
El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) se form el 28 de octubre
del 2008, ya que anteriormente solo se lo conoca como IESS. El 21 de octubre este abri
sus puertas a nivel nacional y se nombr dependencias en todas las provincias (en Manab
esta se encuentran en Portoviejo, Manta y Chone), siendo la sucursal principal en la ciudad
de Portoviejo, y en Manta y Chone es al momento una oficina que funciona como centro de
informacin.
98

La dependencia del cantn Chone hace como organizador para la zona norte de Manab y
solo hay un funcionario que es el Ing. Pablo Caicedo, el cual posee una oficina
independiente de IESS en Chone; en la que est funcionando el BIESS y esta se encuentra
ubicada en el barrio el Paraso, calle Boyac y Junn.
Uno de los objetivos es aprobar como agencia el BIESS en Chone, porque en la actualidad
es considerado como un punto de atencin, aun no aprobado por la Sper Intendencia de
Bancos.
Los inconvenientes frecuentes son causados por la temporada invernal principalmente ya
que para la aprobacin de crditos, al menos el 60% del cantn posee calles lastradas,
adems es muy frecuente la falta de los servicios bsico, lo que impide que se aprueben los
crdito.
4.3.1. Impacto de los crdito hipotecarios en la ciudad de Chone

En la entrevista a Ing. Pablo Caicedo, el manifest que los crditos hipotecarios del BIESS
han mantenido el dinamismo monetario de la ciudad. Segn l, es la mayor fuente de
ingreso para el cantn, ya que ha creado mano de obra directa e indirecta: obreros
materiales de construccin ayudando a todos los negocios del cantn. Tambin el poder
acceder al crdito ha permitido que haya ingresos al Municipio y al Cuerpo de Bomberos
ya que, el afiliado debe estar al da en todos los derechos como ciudadano, pagos de
impuestos, permisos de funcionamiento, etc. Esos montos cancelados van en beneficio de la
ciudad.
Lo que describe el Ing. Caicedo, son impactos asociados (de gran importancia) ya que en la
encuesta se argumenta los objetivos principales de los crditos hipotecarios del BIESS y en
el cual gran parte de los encuestados coincidieron, que el principal beneficio que ellos
alcanzaron fue el acceso a vivienda propia y adems le permiti mejorar su calidad de vida.
4.3.2. Procesos en el BIESS Chone para otorgar el crdito
98

Dentro del dialogo con Ing. Pablo Caicedo nos explic el proceso que se debe cumplir para
poder obtener el crdito, nos dijo que el proceso entre aprobacin y desembolso est
estipulado entre 45 a 60 das, que comienza desde el da que el afiliado entrega los
documentos en la oficina del BIESS Chone.
Mencion que el proceso est parametrado por etapas; las cuales son las siguientes:
Mediante la grfica se representa las etapas que se deben cumplir el afiliado para poder
obtener el crdito hipotecario, la 1era fase es de 1 da, que consiste en receptar los
documentos, en la 2da fase es 1 da que corresponde al envo de los documentos al BIESS
Quito, 3era Fase asignacin de perito que es de 3 a 8 das para la inspeccin, 4ta fase
digitalizar informe de 3 a 4 das, 5tafase de 2 a 4 das para la aprobacin del crdito, en la
6ta fase elabora el contrato, el abogado que lo designa la empresa TATA Consultan
Service, esta empresa fue contratada por el BIESS Quito para que asigne al abogado
externo y el perito para el avalu.7ma fase el abogado tiene 8 a 15 das para realizar el
contrato y enviarlo al BIESS Chone para que se lo reenvi al BIESS Quito, 8va fase en esta
fase el BIESS Quito se encarga de revisar y digitalizar que la escritura est en orden y
enviarla para BIESS Chone, para que en la 9na etapa firme el afiliado el contrato y tenga
su propiedad y su deuda con el BIESS.
Grfico # 20
98

Ilustracin20: Representacin del proceso de otorgamiento de crdito hipotecario Fuente: BIESS
Chone
4.3.3. Crditos otorgados en Chone

De las modalidades de crditos hipotecarios que oferta el BIESS a sus afiliados los que ms
solicitan en la cuidad de Chone describiremos a continuacin en el orden dispuesto:
1. Adquisicin
de
vivienda
terminada
2. Construccin de vivienda
3. Mejoramiento de vivienda
4.
5.
6.
7.
Terreno y construccin
Adquisicin de Terreno
Compra de vivienda y terreno
Compra de muebles y enseres
8. Mientras que los resultados de las encuestas muestran que la principal razn que
motivo el aplicar a un crdito del BIESS son (en el orden descrito):
1. Construccin de vivienda
2. Adquisicin
de
vivienda
terminada
98
3. Remodelacin
4. Adquisicin de terreno
5. Ampliacin
6. Existe una pequea diferencia entre los datos descritos (segn Ing. Caicedo la
modalidad ms aplicadas es para la consecucin de viviendas terminadas en cambio
las encuestas no muestra que la principal razn fue la construccin de vivienda) y
los resultados de encuestas, consideramos que resultara poco significativo, ya que
se pueden confundir los conceptos debido a que en la actualidad existen algunos
programas de urbanizacin a los cuales se acogen los usuarios del BIESS.
7. Tambin el Ing. Caicedo mencion el orden de colocacin de crditos hipotecarios
para el primer semestre del 2013 fue Manta, Chone y Portoviejo. Chone trabaja
conjuntamente con Manta y Portoviejo, y envan informacin conjunta a nivel de
Manab; el Ing. describe que en febrero del 2012, el monto desembolsado fue de
87.32 millones en la provincia de Manab y a la actualidad tiene un crecimiento del
35% que corresponde al 2012-2013.Las cantidades ms comunes de solicitud son de
35,000 a 45.000 dlares y la gran mayora son profesores lo que ms acceden a
estos crditos.
8.
9. Recopilando datos en el BIESS Chone, los crditos otorgados en el ao 2013
fueron567 crditos frente al 2012 que fueron 419 crditos, lo que representa en
porcentaje un 35,32%, esto da a comprender que hay un aumento considerable en
crditos hipotecarios, no obstante sin mencionar que el BIESS Chone solo es un
punto de informacin, que crecimiento tuviera estos crditos en nuestro cantn si el
tramite fuera ms gil y con la facilidad que el Estado est facilitando para poder
tener vivienda propia.
10.
11. Calculando los dems aos desde que inicio el BIESS en Chone desde el 2010 al
2013 se han entrega 1702 crditos hipotecarios en el cantn Chone.
12. Tabla 18.- Detalle de los crditos otorgados en el cantn Chone, desde el 20102013
13.
DETALLE
19.Adquisicin de vivienda
terminada
14.
2010
20.99
15.
2011
21.10
8
16.
2012
22.17
4
17.
2013
23.19
7
18.
TOTA
LE
S
24.57
8
25.Construccin de vivienda
26.97
27.62
28.10
1
29.14
8
31.Remodelacin de vivienda
37.Adquisicin de terreno y
construccin
32.39
33.25
34.4
35.42
38.77
39.89
40.40
41.95
43.Adquisicin de terreno
49.Adquisicin de muebles y
enseres
44.25
45.73
46.95
47.79
30.40
8
36.11
0
42.30
1
48.27
2
50.2
56.
339
51.20
57.
377
52.5
58.
419
53.6
59.
567
54.33
60.
1702
55.
61.
62.
TOTAL
Fuente: Informacin obtenida en el BIESS Chone

63.
64. Gr
crditos hipotecarios otorgados en el cantn cho

148
97 101
62
3925 42
4
7789 95
40
739579
25
rre
n
de
ui
si
ci
on
Ad
q
de
i
n
el
ac
Re
m
od
2 20 5 6
te
vi
vi
en
rm
in
a
te
da
vi
vi
en
de
ui
si
ci
n
2013
fico # 21
Ilustracin 21. Fuente: Informacin obtenida en el BIESS Chone

Ad
q
65.
2012
da
197
174
99108
da
250
200
150
100
50
0
2011
2010
66. Elaboracin:Gabriela Loor y Csar Cuadros

67. El ilustracin 21 detallamos cuantos crditos se han otorgados por aos, y con qu
fin han realizado los afiliados el crdito hipotecario, los usuarios del BIEES han
accedido en su mayora a la adquisicin de vivienda terminada con un total de 578
crditos otorgados entre el 2010-2013, siguindole la construccin de vivienda con
un total de 408 crditos otorgado, siguiendo la adquisicin de terreno y construccin
con un total de 301 y 272 crditos para la adquisicin de terreno, y un total de 110
para lo que es remodelacin de viviendas, y para este mismo perodo 33 crditos en
lo que es adquisicin de muebles y enseres. Lo cual analizamos que el cantn

Chone est siendo beneficiado con estos crditos por la inyeccin econmica que
existe desde el 2010, y que ao a ao va en aumento solo tomando en cuento al
BIESS.
68. Tabla # 18.1
69.
DETALLE
73.Adquisicin de vivienda
terminada
77.Construccin de
vivienda
81.Remodelacin de
vivienda
85.Adquisicin de terreno y
construccin
89.Adquisicin de terreno
93.Adquisicin de muebles
y enseres
70.20
10
20
11
74.9,
09
78.36
,0
8
82.35
,8
9
86.15
,5
8
90.19
2
94.90
0
71.20
11
20
12
75.61
,1
1
79.62
,9
0
83.96
,0
0
87.55
,0
5
91.13
0,
14
72.20
12
20
13
76.13
,2
2
80.46
,5
3
95.75
96.20
84.95
0
88.11
2,
24
92.16
,8
4
97.
98. Dentro de los resultados en los aos de 2010-2013 de los crditos hipotecarios, en
las diferentes lnea como adquisicin de vivienda terminada, determinamos hay
incremento considerable dentro del perodo de 2011-2012 que es 61,11% frente a
los dems periodos como lo refleja la tabla para el 2010-2011 es de 9,09% y 20122013 de 13.22%; a diferencia de la construccin de vivienda hubo un decada en
esta lnea dentro del periodo de 2010-2011 que fue de 36.08% frente a los
posteriores aos que ascendi a 62.90% para el 2011-2012 y 46.53% para el 20122013. A diferencia a remodelacin de viviendo dentro del mismo periodo
analizamos, que dentro del 2010-2011 fue de 35.89% y un declive en esta lnea
muy considerable dentro del periodo 2011-2012 de 96%, y vuelve a ascender a
950% para el 2012-2013 habiendo gran aceptacin en esta lnea por parte de los
afiliados.
99. Analizamos tambin la lnea de adquisicin de terreno y construccin como en el
2010-2011 tiene un 15.58% y desciende para el 2011-2012 en 55.05% y vuelva a
ascender en un 112.24% para el 2012-2013. En adquisicin de terreno hay un
crecimiento considerable en los primeros aos, del 2010-2011 en un 192% y en el
2011-2012 un 130.14% y un declive de 16.84% para el periodo de 2012-2013.
100.
Tambin dentro de la lnea de crditos esta la adquisicin de muebles y
enseres que en el periodo tiene un crecimiento considerable del 900% entre el 20102011, frente a los posteriores aos que es de 75% en el 2011-2012, y 20% para el
2012-2013.
101.
102.
103.
104.
Los montos que el BIESS ha destinado para Chone, para crditos
hipotecarios son de 74 millones de dlares desde el 2010-2013.

105.
106.
Realizando los clculos respectivos obtuvimos la siguiente informacin:
107.
Tabla 19. Demanda actual y futura de los crditos hipotecarios en porcentaje
108.
109.
Aos
112.
2010201
1
115.
2011201
2
118.
2012-
110.
Dife(-)
de afilia
ente aos
111.
Valo
r
e
n
%
114.
11,2
1
113.
38
116.
42
117.
11,1
4
148
120.
35,3
119.
201
3
121.
2013201
4
124.
2014201
5
127.
2015201
6
130.
131.
2
122.
40
123.
7,05
125.
72
126.
11,4
8
105
129.
14,8
7
128.

132.
133.
Grfico # 22
Ilustracin 22.Demanda actual y futura de los crditos
hipotecarios en porcentaje
134.
URVA DE LA SITUACIN EN % ACTUAL Y FUTURA DE LOS CRDI

35.32
11.21
11.14
2010-2011
2011-2012
135.
136.
137.
138.
7.05
2012-2013
2013-2014
11.48
2014-2015
14.87
2015-2016

Entre el 2010-2011 hubo un crecimiento de crditos del 11,21%, lo que
significa que 38 afiliados realizaron el crdito ms que el ao 2010, en una totalidad
de 377 para el 2011, para el ao 2011-2012 hubo un crecimiento 11,14% lo que

significa que 42 afiliados ms realizaron el crdito, en una suma de 419 afiliados. Y
como antes mencionado del 2012-2013 hubo un crecimiento de 35,32%.
139.
Se estima que para el 2014 el crecimiento solo sea de 7.05% y para el 2016
aumentara de forma ms lenta alcanzando un 14.87%, como manifiesta en el

grfico.
4.4. Impacto social que han generado los crditos hipotecarios en Chone
140.
La economa del cantn se rige principalmente por actividades agrarias, sin
embargo gran cantidad de los habitantes se dedican a actividades escolares y esto es

debido a que en Chone exista un Instituto Pedaggico lo que ha permitido a
muchos desempearse como maestros y ha permitido aprovechar los beneficios que
ofrece el BIESS a travs de los crditos hipotecarios. En la estructura econmica
esto ha permitido diversificar el mercado y aumentar las plazas de trabajo en
especial la construccin.
141.
Grfico # 23
142.
100.00
90.00
80.00
70.00
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
Ph1
143.
144.
145.
Ph2
Ph3
Ph4
Ilustracin 23Beneficios que resultaron de los crditos hipotecarios Fuente: Encuestas

Los cdigos expuestos describen las opciones de la encuesta (Ph1=Mejor
calidad de vida, Ph2=Mayor compromiso por parte de los familiares, Ph3=Mayor

ahorro familiarPh4=Acceso a vivienda propia (% RelMst= porcentajes en relacin a
la muestra total: % Rel M+= Porcentaje en relacin a la muestra que ha aplicado a

un crdito Hipotecario del BIESS).
146.
A nivel interno familiar, los crditos hipotecarios en base a la informacin de
la encuesta realizada han permitido acceder a su vivienda propia (ilustracin 16)

principalmente lo cual le genera mucha tranquilidad a la familia, ya que dispone de
un espacio propio, derivando de esta forma en una mejor calidad de vida (ilustracin
17) para los integrantes (llevndose a efecto unos de los objetivos del estado
descrito en la constitucin en su art. 14. (La poblacin tiene derecho a vivir en un
ambiente sano ecolgicamente equilibrado, que garantice la sostenibilidad y el buen
vivir). La situacin descrita tambin ha permitido un mayor compromiso familiar
por parte de sus integrantes.
147.
Grfico # 24
100.00
90.00
80.00
70.00
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
0.00
% Rel Mst
% Rel M+
Pe1
Pe2
Pe3
Pe4
148.
149.
150.
151.
Ilustracin24.Consideraciones de los beneficios obtenidos por el crdito. Fuente: Encuestas.

Los cdigos describen: Pe1=S, porque me permite tener una vivienda
propia, Pe2=S, porque me ayuda a mejorar mi vivienda, Pe3=No, porque genera

descuentos mensuales, Pe4=No, porque solo es para construir.
152.
Las cuestiones internas se reflejan en nuestra forma de ser ante la sociedad
en el diario vivir. En la actualidad los padres de familia son ms consecuentes y

razonables, ya que planifican de forma conjunta la cantidad de hijos y el momento
ms apropiados para tenerlo, esta situacin aventaja la disponibilidad econmica

familiar.
153.
CAPTULO IV
5. Propuesta:
154.
Desarrollo de un sistema integral que permita la expansin de
beneficiarios de los crditos hipotecarios anexando un sistema de ofertas de

viviendas que cumplan con modelos de estndares internacionales, para el
cantn Chone.
5.1. Antecedente de la propuesta
155.
Chone es considerado la tercera cantn en importancia en Manab, despus
de Portoviejo y Manta, sus lmites son: Al norte Esmeraldas y Pedernales; al Sur

Pichincha, Bolvar y Tosagua; al Este El Carmen, Flavio Alfaro y la provincia de
Los Ros y, al Oeste con
Sucre, San Vicente, Jama y Pedernales. Tiene una
superficie de 3.570,6 Km2,.Por lo que se ubica en el primer cantn de la provincia

por lo extenso de su territorio.
156.
Se estima que, en base a los datos proporcionado por el INEC que al menos
el 22.6% de la poblacin de Chone, no aporta a un seguro general; el 3,98% aporta

al Seguro Social Campesino; y el 7,24% aporta al Seguro General del IESS, entre
otros. El promedio de habitante por hogar en Chone es de 4,1 por encima del
promedio nacional que es 3,9 personas.
157.
En base censo de Poblacin y Vivienda del INEC en el 2010 en Chone
habitan 126,491 habitantes. La poblacin posee una edad promedio de 28 aos,

siendo el 61% de residencia urbana y el 39% rural.
158.
El INEC defini durante el 2010 que el total de viviendas particulares con
personas presente en el cantn era de 30.791 de las cuales 13.060 propias y

totalmente pagadas; 1.112 propias y en proceso de pago; 4.661 propia (regalada,
donada, heredada o por posesin); 6.813 Prestada o cedida (no pagada); 1.094
posedas por servicios; 3.956 son arrendada, y; 95 en anticresis.
159.
En el casco urbano las casas se caracterizan por ser de ladrillos en gran parte
de la ciudad y de entre los modelos o tipos preferida son las villas. La mayora de
estas son construidas por maestros que si bien conocen y saben de construccin,
muy frecuentemente desconocen los requerimientos y normativas necesarias para
asegurar la calidad de esta. La ubicacin de Chone permite ciertas ventajas al ser
una llanura estar rodeada de elevaciones de tierra (Cerro Guayas) sin embargo en
otros caso el pueblo sufre los estragos de las inundaciones y esto es debido a dos
factores: uno, el curso del rio que cruza por medio de la ciudad y el segundo, es el
lmite del nivel de agua que este posee en etapa invernal. Este ltimo se ve apoyado
por el sistema de alcantarilladlo, el que se encuentra en muy mal estado:
permitiendo que el flujo de agua ingrese por medio de l y afecte la zonas ms bajas
del cantn (Chone se encuentra ubicad en una planicie).
5.2. Justificacin de la propuesta
160.
Chone ubicado en el centro norte de la provincia de Manab, es la cuidad
que acoge a la mayora de la entidades gubernamentales en la Zona Norte

(Coordinacin MIESS, MAGAP, Direccin de Educacin, MRL, Consejo de la
Judicatura). En este proceso de descentralizacin que el gobierno ha emprendido
con el objeto de optimizar los tramites esta ciudad se convertido en uno de los
puntos estratgicos con las coordinaciones del sector norte y centro de la Provincia.
161.
El BIESS, tambin debera de poseer una delegacin que se encargue de
coordinar, estudiar y aprobar los crditos para los habitantes de la zona Norte y as
evitar la congestin de gestiones y trmites
en la delegacin principal de
Portoviejo.
162.
Una delegacin en Chone le permitira adems de descongestionar los
tramites en Portoviejo beneficios para la sociedad muchas de esta personas residen

en localidades muy lejanas como el Carmen, Chibunga (Parroquia de Chone muy
lejana) entre otras, y que asistir a tramitar estos crditos demandara adems de
tiempo (considerando que estos deben poseer actividades laborales) dinero para la
movilidad. Al estar en Chone una delegacin esta acortara al menos 1:30 hora de
viajes y su pasaje respectivo.
163.
El tener una vivienda propia es un requerimiento reconocido por el Estado
como un derecho que posee la sociedad y que esta se encuentre estructurada con las
condiciones ptimas y bajo los estndares que aseguren la calidad de vida de
quienes le habitan.
164.
En nuestra comunidad, es comn que por ahorrar recursos muchas veces no
se efectan los procesos indicados para estructurar una vivienda, es as que no se

contratan a los tcnicos para que desarrollen los estudios preliminares para
determinar tanto la idoneidad del suelo como los materiales adecuados para
estructurar dicha vivienda.
5.3. Fundamentacin de la propuesta
165.
El programa nacional del Buen Vivir promulga a travs de sus objetivos
estratgicos, que es menester que los proyectos y programa a desarrollarse: mejoren

la calidad de vida de la poblacin, desarrolle sus capacidades y potencialidades;
impulse la participacin efectiva de la ciudadana en todos los mbitos de inters
pblico, establezca una convivencia armnica con la naturaleza; garantice la
soberana nacional; y, proteja y promueva la diversidad cultural. Considerando tales
necesario que todo programa o proyecto que se pretenda desarrollar en la
actualidad, deba considerar cada uno de los objetivos estratgicos del Plan Nacional
del Buen Vivir descrito en el presente trabajo (pg. 23-24)como parte fundamental
para su ejecucin.
166.
A nivel terico, existen estudios que fundamentan el desarrollo de la
presente propuesta. Desde el contexto nacional:
ESPOL 2010 (Los determinantes de la demanda de vivienda en las ciudades de

Guayaquil, Quito y Cuenca: un anlisis multinomial) Autores: Cadena Flix, Ramos
Mnica y Pazmio Marcela

UTPL 2009 (Incidencia Socio Econmica de los Prstamos Hipotecarios
otorgados por el IESS en la ciudad de Loja periodo Noviembre 2008- Mayo 2009)
Autor: Beltrn Vanessa y Moreno Dolores

UTPL 2011(Estudio comparativo de los crditos hipotecarios en el Ecuador. Casos:
instituto ecuatoriano de seguridad social banca privada. Durante el segundo
semestre del ao 2010) Autor: Castillo Miriam
FLACSO 2010 (La expresin territorial del mercado de vivienda nueva en quito,
crisis y dolarizacin de la economa ecuatoriana 2000-2008) Autor: Ospina Oscar

UASB 2010 (Propuesta metodolgica para el anlisis de riesgo de crdito en el
sector de la construccin ecuatoriano) Autor: Monteverde lvaro

EPN 2011 (Anlisis econmico de los factores que determinan el comportamiento
de la construccin de vivienda en el Ecuador y su impacto en el desarrollo sector
proyectado al ao 2012) Autor: Arboleda Gabriela.
UPS 2012 (Los prstamos hipotecarios otorgados por el IESS a sus afiliados y su
impacto en el sector inmobiliario durante el perodo 2007-2010 en la ciudad de

Quito) Autor: Paucar Rita.
167.
168.
169.
5.4. Misin y Visin de la propuesta
170. Misin
171. Optimizar los procesos para que la sociedad aportante al BIESS pueda acceder a los
crditos Hipotecarios de forma ligera, efectiva y el uso eficiente de los recursos
consignados, que permitan mejorar la calidad de vida de s mismo (a) y de su familia.
172. Visn
173. Desarrollar un sistema que integre los elementes necesario para convertir al BIESS
en un institucin lder de crditos, generando progreso para la sociedad chonense y la
oportunidad de una vida digna y segura junto a su familia.
5.5. Metas
Desarrollar los mecanismos que permitan la expansin de los crditos
hipotecarios a la colectividad aportante del IESS en el Cantn Chone.
Conformar un equipo tcnico de asistencia que definan los estndares mnimos,
normales y altos requeridos para la construccin de viviendas y en pleno

cumplimiento a la normativa del buen vivir, especficos por el Cantn Chone.
Mecanizar y optimizar los procesos de verificacin, aprobacin y acreditacin de
los crditos hipotecarios.

5.6. Plan de Accin
174.
Se ejecutara de la siguiente forma:
175.
Gestionar ante BIESS, la solicitud para convertir el punto de informacin de
Chone en una agencia del BIESS: Ing. Pablo Caicedo encargado del punto de
informacin en Chone, en la entrevista que se le realizo nos coment la idea que

uno de sus objetivos es que este punto de informacin se convierta en una agencia
del BIESS, para que coordine los crditos en la zona norte e Manab y sus
alrededores para lo cual es necesario desarrollar lo que a continuacin se describe:
Enviar una solicitud de peticin a la Agencia del BIESS en Portoviejo
Esperar su aprobacin y que esta sea enviada al BIESS Quito
Convocatoria Pblica de servidores para conformar la delegacin en Chone.
176.
La solicitud se debe enviar para que comience el proceso de aprobacin
segn el mandato dado por la central del BIESS de Quito.

177.
Programar estudios de mercado de PEA (Poblacin Econmicamente Activa)
en Chone, y; de viviendas y factores que pueden afectar su vida til y caracterstica:

con el apoyo de centros de informacin (Universidades o Escuelas Politcnicas). La
principal razn de estos estudios es la recaudacin de informacin para la toma de
decisiones y de esta forma se permita viabilizar efectiva y eficientemente la presente
propuesta.
178.
Partiendo de la informacin ejecutar la propuesta: Desarrollo de un sistema
integral que permita la expansin de beneficiarios de los crditos hipotecarios

anexando un sistema de ofertas de viviendas que cumplan con modelos de
estndares internacionales, para el cantn Chone.
179.
Encontrndonos en este punto es necesario que se establezcan los
lineamientos para;
Acortar los periodos de aportaciones descritos como requisitos (de 36-24
aportaciones) para lo cual es importante conocer el PEA y la capacidad econmica
que posea para cumplir con las cuotas.
Optimizar los estudios de riesgos para minimizar los tiempos de entrega de
crditos, generalmente esto demora mucho tiempo, alcanza hasta 3 meses en unos
y en otros un poco ms. Estos para poder conseguir la aprobacin del crdito.
Estandarizar los modelos de vivienda en base al estudio previo de los factores
ambientales del cantn y sus afecciones en las caractersticas y propiedades de la
construccin.
Desarrollar un catlogo de viviendas en las que se especificaran las caractersticas
fsicas externas, internas, materiales posibles a usar, dimetros,
180.
Como toda entidad de prestaciones monetaria deber calcular los riegos que
contrae la presente propuesta.

181.
Tabla # 20
5.7. Anlisis PEST

182.
Poltic
as
Normativa
Buen Vivir.
Polticas
183.
del
del
matriz
estilo de vida.
Mejoramiento en
en post de mejora
del
laborales
vivienda.
Poltica
de
desarrollo
urbanstico
del
Social
es
Cambio
nivel nacional.
Oportunidades
sector
184.
nmicas
Cambio de la
productiva
gobierno central
Eco
en
la
en
185.
el
nolgicos
Desarrollo de
mecanismos
estandarizados
planificacin
como familia.
Estabilidad
Tec
de viviendas.
Estudios
de
riesgos en base
entidades
emocional entre
pblicas.
Inversin
integrantes de las
caractersticas
diversas familias.
del ambiente.
Desarrollo de
estatal
en
las
gobierno
proyect
un sistema que
seccional.
propsito
permita
mltiple Chone.
minimizar
los
riesgos
monetarios.
186.
Tabla 20. Resumen de Anlisis PEST
Elaboracin: Gabriela Loor &Csar Cuadros
187.
Polticas:
188.
El Estado Ecuatoriano desde que inicio el mandato del Econ. Rafael Correa,
inici un sistema cuyo propsito ha sido mejorar la calidad de sus habitantes, con el
establecimiento de la normativa del buen vivir, la cual ha buscado entablar a travs
de sus objetivos estratgicos del Plan Nacional del Buen Vivir descritos en el
presente trabajo (pg. 23-24).
189.
En la Asamblea Constituyente en Montecristi el 2008 se establecieron los
primeros precedentes en el cual, al gobierno con gran inherencia en dicha asamblea

establecieron la nuevas leyes, de la cual, se destaca la calidad de vida y el apoyo al
mejoramiento de esta a travs de sus diferente formas. Rescatando la importancia de
la inversin en el sector vivienda, cambio de la matriz productiva (consiste en

cambio del sistema de produccin para evitar principalmente la dependencia del
petrleo recurso no renovable- Revolucin productiva a travs del conocimiento y
talento humano SENPLADES), innovacin tecnolgica, entre otras.
190.
Por su parte el gobierno seccional (Alcalda de Chone) realiza su apoyo en el
sector urbano facilitando el adoquinaje de las calles y acondicionamientos de los

servicios bsicos a los proyectos urbansticos que presenten de forma adecuada.
191.
Las polticas de Estado y los incentivos del gobierno seccional como
polticas internas motivan a la comunidad a asumir una deuda en servicio propio,

vale tener en cuenta que adems de estas, la ley de rgimen financiero brinda la
seguridad necesaria para asumir dicha deuda a travs de la regulacin de la
Superintendencia de Bancos y Seguros.
192.
Econmico:
193.
El Ecuador con el Boom petrolero en 1972 inici un proceso de auge
econmico, pero como un recurso no renovable ha sido necesario que en el tiempo

actual se piense en que este se va agotar y que es indispensable disponer de
alternativas de produccin que permitan mantener y solventar los gastos y economa
del pas. Con la reforma de la constitucin en el 2008 se establecieron los primeros
lineamientos para lo que hoy es bien conocido como el cambio de la matriz
productiva a cargo de la Vicepresidencia de la Repblica y otros actores como el
MIPRO y MAGAP. Esto a su vez ha desencadenado una gran inversin pblica lo
que facultado un gran dinamismo en la economa del pas por la situacin de
insercin laboral de muchos pobladores en este sector. Es necesario considerar que
en esta reforma se establecieron tambin lineamientos para la jubilacin lo que
desencadeno una gran cantidad de separacin de profesores de las entidades
escolares permitiendo a muchos choneros ubicarse en estas plazas debido a que
muchos de ellos haban estudiado esta profesin por la existencia hasta el 2013 del
Instituto Pedaggico Eugenio Espejo.
194.
El proyecto propsito mltiple Chone, busca desarrollar los elementos para
evitar inundaciones y abastecer del recurso vital en pocas veraneras, tratando de
esta forma que los sistema de produccin agrcola sean constante durante todo el
ao y no se limite a solo temporada invernales, tambin que los sistemas pecuarios
sean ms constante en su produccin principalmente el Bovino que por la escases
del agua en temporada de verano la produccin disminuye considerablemente
afectando directamente a las condiciones econmicas de los productores.
195.
Esta situacin de inversin en el sector pblico ha generado muchas
oportunidades de trabajo para la colectividad en Chone, esto ha repercutido

favorablemente ya que ha permitido la insercin de ms personas en las actividades
del hogar como amas de casa o nieras, tambin se considera que al poseer una
produccin la situacin de inmigracin disminuir ya que existirn ms opciones de
trabajo en el campo.
196.
Esto beneficiara a la propuesta ya que permitira aumentar el nmero de
crditos, debido a que en el cambio de la matriz productiva generara ms fuentes de

trabajo por la inherencia de este en otros sectores. En lo referente al proyecto
propsito mltiplo mejora la disponibilidad econmica aunque no repercutira en el
aumento de los crditos por lo que sera interesante desarrollar un mecanismo que
les permita a estas personas obtener su vivienda, con los beneficios del BIESS.
197.
198.
Social:
199.
Parece un crculo vicioso pero tal situacin ha desencadenara cierta
estabilidad debido a que permitira mejorar la calidad de vida principalmente porque

se les ha faculta la posibilidad de poseer un techo propio, a su vez planificara sus
gastos e inversiones, de esta forma lograra estabilizar el aspecto emocional entre
integrantes de la familia. Era muy comn en la comunidad chonense una cultura
machista, situacin que con el tiempo ha ido cambiado, logrando ms equilibrio y
respeto entre gneros, esto es debido en gran parte a la formacin de las personas
que se alcanza en gran gracias a la estabilidad y la planificacin de la familia como
tal.
200.
Cuando se posee estabilidad tanto econmica, como familiar se posee la
capacidad de poder planificar lo que positivo para la propuesta ya que facultara el

recurso para que las personas cumplan con sus responsabilidades, aunque sea un
sistema que descuente directamente del sueldo nos hacemos una pregunta Qu
pasara si la persona empieza a incumplir en su trabajo por problemas familiares?,
aunque sea hipoteca ya este no asegurara el beneficio con el cual fue trazado por
parte y parte.
201.
Tecnolgicos:
202.
Cualquiera puede construir una vivienda pero una de calidad pocos,
desarrollar los lineamientos que permitan distinguir la calidad de estas; debera ser
prioritario para aquellas entidades que otorgan crditos de este tipos el propsito no
es solo servirse sino aportar algo que mejorar las condiciones de vida de aquellos
que aplican. Es necesario tener en cuenta que la mayora de la poblacin piensa en
economizar supuestamente por que adquieren con frecuencia cosas de mala
calidad (No siempre aplica), y al brindar una gua es una oportunidad para que ellos
posean algo que les perdure.
203.
Los microclimas y ambientes son diversos an ms en un pas donde es
inconstante la estacionalidad y adems posee regiones variadas. En lo referente a

Chone su cercana a nivel del mar, su humedad relativa, la velocidad del viento
entre otros factores. Son los aspectos que marcaron las pautas iniciales para los
estudios de modelos y materiales a usar en la construccin.
204.
La calidad se podra considerar como un elemento no devalale y es el que
ha permitido a naciones como Japn ser potencia por ello resultara indispensables
que los modelos de viviendas se desarrollen bajo lineamiento de estndares
internacionales y en base los estudios de microclimas y factores que puedan afectar
las estructura de dichas viviendas, ya que esto repercutir en la satisfaccin del
habitante a corto o largo plazo.
205.
Al desarrollar este mecanismo permite a la familia disponer de una vivienda
que asegura la calidad de su estructura y su modelo adecuado a condiciones

ambientales, esta situacin generara confianza por lo que las persona querrn
acceder a dicho crditos.
5.8. Valores y principios
206.
Desarrollo social.- El poseer un techo al cual se va acudir genera un impacto que
propicia estabilidad emocional y confianza lo que a su vez repercute en el buen

desempeo en su labor o trabajo en los caso de los prestamistas, adems
frecuentemente cuando esta se adquiere ayuda a mejorar la interrelacin entre los
integrantes de la familia.
207.
208.
Igualad.-nos encontramos en un sistema democrtico en el que se propicia
la equidad como parte fundamental de la sociedad. Los elementos de la presente

propuesta, buscaran como parte fundamental la igualad, la oferta de un servicio de
la misma calidad para todos, sin dogma de religiones, culturas o estatus social. Una
buena calidad de vida es un derecho que todo humano se merece, contemplada en la
constitucin de la repblica el 2008.
209.
210.
Integridad.- es muy frecuente en la sociedad se irrespeten alguna leyes pero
el BIESS como una entidad financiera est sujeta a regulacin de la

Superintendencia de Bancos y Seguros, la misma que est regulando el buen
funcionamientos de esta y velando por el bienestar de sus usuarios. En lo referente a
la presente propuesta esta integrara cada elemento en post de conservar los altos
estndares para cada una de las actividades en cada una de las reas en la que refiere
esta misma.
211.
212.
6. Conclusiones
213.
214.
1.- De la presente investigacin en donde se encuestaron a 201 afiliados al
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social IESS de Cantn Chone, se determin que

el 75% representa a 151 afiliados encuestados, han aplicado al crdito hipotecario
para la obtencin de vivienda propia.
215.
2.- Los afiliados que acceden a crditos, no se interesan en conocer el inters
que se les cobran por el crdito hipotecario, y para la mayora de los encuestados
radica entre el 8% y 11%, pero que no conocen con exactitud el porcentaje de

inters.
216.
3.- La investigacin determin que el BIESS Chone es solo un punto de
informacin y constando con una persona al servicio de los afiliados, por da atiende
un promedio de 50 personas y 12 crditos por semana que son otorgados en este
establecimiento.
217.
218.
4.- El proceso de otorgamiento de crdito es muy complejo, ya que no se lo
realiza solo en el BIESS Chone, sino en el BIESS Quito que es el que se encarga de
dar por aceptado o no todo el trmite, y tiene una duracin de 45 a 60 das.
219.
220.
5.- Entre los principales usos del crdito otorgado por el BIESS segn la
presente investigacin, es destinado a la adquisicin de viviendas, sin embargo ste

estudio refleja que la preferencia de infraestructuras es de un piso o villas.
221.
222.
6.- El objetivo de este trabajo de investigacin era analizar el impacto
socioeconmico que ha provocado los crditos hipotecarios en nuestro cantn; los

resultados de dicha investigacin nos confirman que los beneficiados han mejorado
su calidad de vida teniendo su vivienda propia, y tambin hay crecimiento en
nuestro cantn debido a los crditos, ya que desde el 2010 al 2013 hay 1702 crditos
hipotecarios otorgados por el BIESS Chone y el monto que se estableci en el 2013
por el BIESS Quito para Chone fue de 26 millones, valor que fue excedido en
noviembre del mismo ao y tuvieron que solicitar ms capital para poder cubrir las
dems demandas.
223.
224.
7.- La demanda actual del 2013 para el
BIESS es de 567 crditos, vale
recalcar el aumento considerable entre el 2012 -2013 que fue de 35,32%, y se espera
un crecimiento en la demanda futura de 7,04%.
225.
226.
7. Recomendaciones
227.
228.
1.- Es necesaria una mayor difusin por diferentes medios de comunicacin
por parte de la oficina del BIESS en Chone, para que los afiliados interesados, al
momento de acceder al crdito tengan pleno conocimiento de los intereses que
debern pagar durante el periodo de su deuda y puedan establecer su beneficio
mediante la comparacin con los intereses que cobra la banca privada.
229.
230.
2.- Debido a que en la Ciudad de Chone se encuentra la mayora de
entidades gubernamentales de la Zona Norte como el MAGAP, MIES, MRL,

Consejo de la Judicatura, se recomienda que exista una oficina del BIESS para sta
zona, considerando el proceso de descentralizacin, llevando los servicios de BIESS
a los diferentes distritos y circuitos de la zona norte Chone, ya que actualmente solo
existe una oficina como punto de informacin y se requiere ampliar el balcn de
servicios hacia la colectividad.
231.
232.
3.- E necesario estimular a los crditos hipotecarios ya que esto beneficiar
al sector econmico de la construccin, esto es un ventaja para quienes quieran

invertir de planes habitacionales, que
puede tener acogida no solo para los
habitantes de Chone sino para quienes viven en la Zona Norte y ven a sta ciudad
como polo de desarrollo.
233.
234.
4.- Se recomienda que haya una investigacin profunda previo al proceso de
la construccin y como se debe construir, bajo qu rgimen y estndares de calidad,

para que la inversin del afiliado
propicie bienestar como lo seala el Plan
Nacional del buen vivir.

235.
236.
5.- Impulsar los crditos hipotecarios para que sectores como la agricultura y
ganadera las principales fuentes de ingresos de Chone se vean fortalecidas y por

ende se transformen en las principales fuentes de empleo, al generarse nuevas
plazas de empleo.
237.
238.
6.- Lograr con la circulacin de recursos provenientes de los crditos que el
sector industrial,
presentes en la zona norte se vea fortalecido, esto generar
inversin privada, empleo, incremento en la PEA, dinamizar el sistema econmico

y comercial, por ende el tema de seguridad social conllevar a ampliar el tema de
los servicios del BIESS.
239.
240.
241.
242.
243.
244.
245.
246.
247.
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276.
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278.
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nueva en quito, crisis y dolarizacin de la economa ecuatoriana 2000-2008. (Tesis

de maestra indita) FLACSO, Quito
279.
cargos
Prez Ayala, Luis (2009). La responsabilidad de empleados pblicos y

polticos
por
deudas
del
Sector
Pblico.
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http://www.cuatrecasas.com/media_repository/docs/esp/la_responsabilidad_de_emp
leados_publicos_y_cargos_politicos_por_deudas_del_sector_publico_._302.pdf
280.
Paucar, R. (2012). Los prstamos hipotecarios otorgados por el IESS a sus
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281.
Rodrguez Alonso, R. (2011).
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contexto europeo. Deudas y Retos, Boletn CF+S, 47/48, pp. 125-172. Recuperado
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centro de rehabilitacin y gimnasio teraputico medalla milagrosa del cantn

Chone y su incidencia en el proceso de recuperacin integral 2012 2013. (Tesis
de grado indita). UTM, Portoviejo
284.
9. Glosario de trminos utilizados
285.
1- IESS (Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social).- Es el organismo Ecuatoriano
encargado de brindar la seguridad social, con sede principal en la ciudad de Quito y
agencias en casi todas las capitales de provincia.
286.
2- BIESS (Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social).- Entidad
financiera de propiedad del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social la cual ser
responsable de canalizar sus inversiones y administrar los fondos previsionales
pblicos, inversiones privativas y no privativas; y, que su gestin se sujetar a los
principios de seguridad, solvencia, eficiencia, rentabilidad y al control del rgano
competente.
287.
3- MAGAP (Ministerio de Agricultura, Ganadera, Acuacultura y Pesca).Institucin rectora del multisector, para regular, normar, facilitar, controlar, y
evaluar la gestin de la produccin agrcola, ganadera, acucola y pesquera del pas.
288.
4- INEC (Es el Instituto Nacional de Estadsticas y Censos).- Es un organismo que
se encarga de producir, analizar y difundir la informacin estadstica oficial y
cartogrfica con fines estadsticos oportunos, confiable y de calidad para la toma de
decisiones pblica y privada, que permita validar el desarrollo integral de la
sociedad y de la economa.
5- MIES (Ministerio de Inclusin Econmica y Social).- Es un organismo que
Establece y ejecuta polticas, regulaciones, estrategias, programas y servicios para la
atencin durante el ciclo de vida, proteccin especial, aseguramiento universal no
contributivo, movilidad Social e inclusin econmica de la comunidad necesitada.
6- MRL (Ministerio de Relaciones Laborales).- Es un organismo que ejercer

rectora, de las polticas laborales, y fomenta la vinculacin entre oferta y demanda
laboral, proteger los derechos fundamentales del trabajador y trabajadora.
7- BCE. (Banco Central del Ecuador).- Entidad financiera que se encarga de
instrumentar las polticas monetaria, financiera, crediticia y cambiaria del Estado,
administrar el Sistema de Pagos, actuar como depositario de los fondos pblicos y
como agente fiscal y financiero del Estado, administrar las reservas, proveer
informacin y estadstica de sntesis macroeconmica".
8- SUMAK KAWSAY.- Su terminologa "sumak kawsay" de la cosmovisin ancestral
quechua de la vida "buen vivir" y que implica un espacio de convivencia y bienestar
entre humanos y de equilibrio con la naturaleza.
9- SENPLADES (Secretara Nacional de Planificacin y Desarrollo).- Es un
organismo tcnico
dependiente de la Presidencia de la Repblica, con la
participacin de los gobiernos seccionales autnomos y de las organizaciones

sociales que determine la Ley.
10- PIB (Producto Interno Bruto).- Es una medida macroeconmica que expresa el
valor monetario de la produccin de bienes y servicios de demanda final de un pas
(o una regin) durante un perodo determinado de tiempo (normalmente un ao).
11- MIDUVI.- Entidad de ayuda comunitaria, a la poblacin ms necesita, con abonos
para poder tener una vivienda propia.
12- PPMCH. (Proyecto Propsito Mltiple Chone).- Es un proyecto en el cual se
espera que la Ciudad de Chone se vea beneficiada, y aumente la produccin en los
tiempos invernales, evitando que haya inundaciones y se pierda la produccin y
daos colaterales a los habitantes de nuestro cantn.
13- PEA (Poblacin econmicamente activa).- Es la abreviacin de Poblacin
econmicamente activa; y se refiere a todas las personas en edad de trabajar, que se
encuentran ejerciendo o buscando algn puesto de trabajo en la actualidad.
289.
290.
291.
292.
10. Anexos
293.
Anexo # 1.- FOTO DEL BIESS CHONE
294.
295.
Anexo # 2.- Folletos con los requisitos que entrega el BIESS a los
interesados
296.
297.
298.
299.
300.
301.
Anexo 3.- Oficio dirigido al encargado del BIESS Chone Ing. Pablo
Caicedo
302.
303.
304.
Anexo # 4.- Fotos de las encuestas
305.
306.
307.
Csar Cuadros en el proceso de investigacin a los afiliados del BIESS
308.
PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR SEDE REGIONAL

MANAB/CAMPUS CHONE
Estimado seor/a
Le agradecemos, se sirva responder conforme su criterio a las siguientes preguntas.
Interrogantes, marcando con la X, la opcin de su preferencia.
Objetivo: Determinar el impacto socioeconmico de los crditos hipotecarios que otorga el
BIESS a los beneficiarios en el cantn Chone, en el perodo 2011 al 2012.
1. Usted ha aplicado para un crdito hipotecario
309.
Gabriela LoorSen( el proceso
de investigacin
)
NO ( ) a los afiliados del BIESS
310.
Anexo # 5.- Formato de encuesta aplicado a los afiliados del BIESS
2. (En caso de no) Conoce usted los beneficios que se obtiene al acceder al crdito hipotecario.
S (
)
NO ( )
311.
Poco (
)
Nada (
)
312.
3. (En caso de no) Cules son las razones por las cuales no ha aplicado al crdito hipotecario.
313.
Desempleo
( )
Desconocimiento de los requisitos
( )
314.
No cumple las aportaciones
( )
315.
Porque es un afiliado voluntario
( )
316.
4. Si usted aplico al crdito Hipotecario, Cul fue el monto de su crdito?
317.
Entre $15,000 a $30,000
( )
Entre
( )
318.$30,000 a $45,000
Entre $45,000 a $60,000
( )
319.$60,000 a $75,000
Entre
( )
Entre
( )
320.$75,000 a $100,000
Entre 1300 1800
( )
321.1800 - 2300
Entre
( )
322.
5. Qu tasa de inters anual cancela por el monto de su crdito Hipotecario?

Entre 5% a 8%
(
)
Entre8% a 11%
(
)
Entre11% a 14%
(
)
Entre14% a 17%
(
)
323.
324.
325.
326.
327.
6. 328.
Cul es el perodo de desembolso de su crdito?
Entre
(
)
329.0 aos a 5 aos
(
)
330.10 aos a 15 aos
Entre
(
)
(
)
331.20 aos a 25 aos
Entre
(
)
332.
7. Cul es el sueldo que percibe su familia mensualmente?

333.300 800
Entre
(
)
Entre
800
1300
(
)
334.
Entre 1300 1800
(
)
335.
Entre 1800 - 2300
(
)
336.
8. Cul es su actividad econmica?
337.
Empleado pblico
(
338. privado
Empleado
(
Dueo
(
339. de negocio
)
)
)
9. 340.
Qu razn le motivo a aplicar al crdito Hipotecario del BIESS?
Construccin
( )
341.
Remodelacin
( )
342.
Compra de Terreno
( )
Ampliacin
( )
343.
Compra de vivienda terminada
( )
344.
10.345.
A cuntos integrantes de su familia ha beneficiado el crdito hipotecario que usted realiz?
Entre
( )
346.1 2
Entre 3 4
( )
347.5 6
Entre
( )
348.
11. Qu beneficios ha trado a su familia obtener el crdito?
349.
Mejor calidad de vida
(
)
Mayor
compromiso
por
parte
de
los
familiares
(
)
350.
Mayor ahorro familiar
(
)
351.
Acceso a vivienda propia
(
)
352.
12. Considera usted que el crdito hipotecario le ha ayudado a mejorar su calidad de vida?
353.
S, porque me permite tener una vivienda propia

S, porque me ayuda a mejorar mi vivienda
No, porque genera descuentos mensuales
No, porque solo es para construir
(
(
(
(
)
)
)
)
354.
355.
356.
357.
358.
359.
360.
361.
362.
363.
364.
365.
Anexo # 6.- Formato de entrevista realizada al encargado del BIESS
Chone
366.
367.
Objetivo: Determinar el impacto socioeconmico de los crditos
hipotecarios que otorga el BIESS a los beneficiarios en el Cantn Chone,
en el perodo 2011 al 2012
368.
369.
Entrevista realizada al Ing. Pablo Caicedo Responsable del
BIESS Chone
370.
1 Cul es el proceso que deben seguir los afiliados, para acceder a un
crdito?
371.
2 Cules son los montos a los que puede acceder un afiliado al BIESS,
dentro del sistema de crditos hipotecarios?
372.
3 Cul es el perodo de desembolso de los crditos hipotecarios?
373.
4 Cul es la tasa de inters anual cancela por el monto de su crdito
Hipotecario?
374.
5 Cuantos crditos se han otorgado a los afiliados en el BIESS Chone.
375.
6 Cules con los inconvenientes por los que no se otorgan los crditos?
376.
7 Qu cree usted que motiva a las personas, a aplicar al crdito Hipotecario
del BIESS?
377.
8 Cree usted que el crdito hipotecario ayuda a mejorar su calidad de vida

de los solicitantes?
378.
9 Cul es el ndice promedio mensual de solicitudes de crditos?
379.
380.
10 Cul es el tiempo promedio que demora la acreditacin?
381.
11 Cmo cree que ha incidido en el desarrollo socio econmico de Chone, la
dotacin de estos crditos a los afiliados al IESS, que residen en este
cantn?
382.
12 Qu impacto ha trado estos crditos hipotecarios a nuestro Cantn.
383.
13 Considera usted que dogmas culturales de los habitantes mejorara con
estudio especializados, que ayuden a mejorar la toma de decisiones al
momento de acceder al crdito hipotecario.

Tesis de Gabriela y César 29 de Abril Del 2014

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

SEDE REGIONAL MANAB

CARRERA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS

INGENIERA EN ADMINISTRACIN DE EMPRESAS

CUADROS SUQUE CSAR ANDRS

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

APROBACIN DEL TRIBUNAL

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

DECLARACIN DE LOS DERECHOS DEAUTORA

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

Nosotros MARA GABRIELA LOOR ALCVAR y CSAR ANDRS CUADROS SUQUE

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

La presente Tesis Proyecto de Grado est

con amor Gabriela Loor Alcvar

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

Consagro ste trabajo a Dios,

Tambin dedico ste trabajo a

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

Extendemos nuestros ms sinceros

A nuestro director de tesis

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

1.2. Planteamiento del Problema............................................................................ 17

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

DIAGNSTICO DE LOS CRDITOS HIPOTECARIOS.......................................50

Anlisis: Crditos hipotecarios.....................................................................50

Macro Ambiente: Europa y Nuestra Amrica..................................................50

Factor: Economa Europea y Mercado de Hipotecas.....................................51

Nuestra Amrica y el desarrollo mercantil de viviendas.....................................57

Meso Ambiente: Mercado de Vivienda e Hipotecas en Ecuador..........................62

Micro Ambiente: Chone.............................................................................. 70

Cuadro de resultado de Encuestas................................................................90

Explicacin de la matriz FODA.................................................................96

Chone aspectos influyentes..........................................................................98

Chone, economa de los habitantes del cantn...............................................100

El BIESS en Chone.................................................................................. 103

CAPTULO IV........................................................................................................ 111

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

Misin y Visin de la propuesta..................................................................114

Plan de Accin........................................................................................ 115

Anlisis PEST......................................................................................... 116

Valores y principios................................................................................. 120

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

Sistema Financiero Nacional

Oferta y Caracterstica de Bancos

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

Cuadro de resumen de resultado de encuesta

Detalle de los crditos otorgados BIESS Chone

Demanda actual y futura en % de los crditos hipotecarios 108

Resumen Anlisis PEST

Logo tipo BIESS

Montos otorgados en crditos

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR

Tasa Activa Referencial de viviendas

Sistema Financiero Nacional

Cantidad de ganado en Manab

Proceso para otorgar crditos del BIESS Chone105

Crditos otorgados en el BIESS Chone

Demanda actual y futura de los crditos

Beneficios que resultaron de los crditos

Consideraciones de los beneficios

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL ECUADOR